"Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh" sẽ giới thiệu đến bạn 1 số nội dung như: khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh, cơ sở của phương pháp, các bước tiến hành quá trình điều chỉnh trong định giá bất động sản,...Cùng tham khảo nhé.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh
- Ph−¬ng ph¸p
ĐỊNH GIÁ so s¸nh
- 1. Kh¸i niÖm, ý nghÜa cña ph−¬ng
ph¸p so s¸nh
1.1 Kh¸i niÖm
§Þnh gi¸ b»ng c¸ch so s¸nh mét c¸ch trùc tiÕp B§S
môc tiªu víi c¸c B§S t−¬ng tù ®−îc b¸n trªn thÞ
tr−êng.
1.2 ý nghÜa.
-§−îc ¸p dông réng r·i v× kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ kü
thuËt.
-§Þnh gi¸ ®−îc gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña B§S vµ lµ c¬ së
v÷ng ch¾c ®Ó c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn
- 2. C¬ së cña ph−¬ng ph¸p
C¸c nguyªn t¾c c¬ së cña ph−¬ng ph¸p so s¸nh:
• Nguyªn t¾c cung vµ cÇu:
• Nguyªn t¾c thay thÕ.
• Nguyªn t¾c c©n b»ng
• Nguyªn t¾c ngo¹i øng
øng dông nh÷ng nguyªn t¾c trªn ng−êi ®Þnh gi¸ xem
xÐt tÊt c¶ nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan vµ nh÷ng
ph¶n øng cña thÞ tr−êng ®èi víi vÊn ®Ò ®Þnh gi¸.
- 3. Yªu cÇu
- ChØ so s¸nh ®−îc víi c¸c B§S t−¬ng tù trong vïng,
cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt.
- So s¸nh víi nh÷ng giao dÞch ®−îc thùc hiÖn trong
thêi gian gÇn ®©y.
- Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i t¨ng c−êng kinh nghiÖm, kiÕn
thøc thÞ tr−êng.
- Kh«ng cã m« h×nh cè ®Þnh mµ ph¶i dùa vµo sù
hiÖn diÖn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ tr−êng.
- ChÊt l−îng th«ng tin ph¶i cao vµ cã thÓ so s¸nh
®−îc
- ThÞ tr−êng cÇn æn ®Þnh
- 4. C¸c b−íc tiÕn hµnh
(1)T×m kiÕm th«ng tin cña c¸c B§S ®−îc b¸n trong thêi
gian gÇn ®Êy cã thÓ so s¸nh ®−îc víi B§S môc tiªu.
(2)TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc ®Ó x¸c
®Þnh gi¸ trÞ cña chóng vµ b¶o ®¶m r»ng c¸c B§S nµy lµ
cã thÓ so s¸nh ®−îc.
(3)Lùa chän mét sè B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc thÝch hîp
nhÊt (tõ 3-6 B§S).
(4) Ph©n tÝch c¸c gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh sù kh¸c biÖt cña B§S
víi B§S môc tiªu.
(5) Thùc hiÖn ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña mçi B§S so s¸nh víi
B§S môc tiªu.
(6) Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó t×m chØ sè gi¸ trÞ cña B§S
môc tiªu.
- 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh
5.1 C¸c yÕu tè so s¸nh
C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña B§S vµ c¸c giao
dÞch lµm cho gi¸ cña c¸c B§S kh¸c nhau.
- C¸c quyÒn cña B§S
- §iÒu kiÖn tµi chÝnh.
- §iÒu kiÖn b¸n.
- C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua.
- C¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr−êng
-VÞ trÝ B§S.
- C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña B§S.
- C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ
- Sö dông (ph©n vïng).
- C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ B§S
- 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)
5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh
LÊy B§S cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu B§S so s¸nh
tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S so s¸nh xuèng
vµ ng−îc l¹i.
L−u ý:
- C¸c ®iÒu chØnh kh«ng nªn lµm qu¸ chi tiÕt.
- Mçi ®iÒu chØnh cÇn cã b»ng chøng thÞ
tr−êng.
- §Æt c©u hái: Sù hiÖn diÖn hoÆc thiÕu v¾ng
cña yÕu tè nµo t¹o nªn sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña
B§S trªn thÞ tr−êng.
- 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)
5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh.
Cã 2 lo¹i ®iÒu chØnh
- §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép.
- §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ
®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch lòy
- 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)
5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh
Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ −íc l−îng c¸c ®iÒu chØnh.
• C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng:
- Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp.
- Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm.
- Ph©n tÝch thèng kª.
- Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ
- Ph©n tÝch ®é nh¹y.
- Ph©n tÝch xu h−íng
- Ph©n tÝch chi phÝ
- 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)
5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh
• C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng (tiÕp theo):
- Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp.
- So s¸nh trùc tiÕp
- Vèn hãa sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª.
• Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh:
- Ph©n tÝch so s¸nh t−¬ng ®èi.
- Ph©n tÝch xÕp h¹ng.
- Pháng vÊn c¸ nh©n.
- 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
- B1:X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh h−ëng ®Õn
gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸.
- B2: So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c B§S so
s¸nh víi B§S môc tiªu vµ −íc l−îng sù kh¸c biÖt
trong mçi yÕu tè so s¸nh.
- B3:X¸c ®Þnh sè l−îng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi
B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ
gi¸ b¸n cña c¸c B§S so s¸nh ®Ó cã ®−îc kho¶ng
gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu.
- B4: Thùc hÞªn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c B§S so
s¸nh víi B§S môc tiªu.
- B5: Thùc hÞªn sù hßa hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S
môc tiªu
- 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu
chØnh, % chØnh ¸p dông
cho gi¸ B§S
1.Gi¸ b¸n 100 tr.®
2. §iÒu chØnh vÒ +5% +5
quyÒn B§S
Gi¸ ®iÒu chØnh 105 tr.®
3. §iÒu chØnh vÒ -2% -2,1
ph−¬ng thøc thanh
to¸n
Gi¸ ®iÒu chØnh 102,9
- 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu
chØnh, % chØnh ¸p dông
cho gi¸ B§S
4. §iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,145
kiÖn b¸n
Gi¸ ®iÒu chØnh 108,045
5. §iÒu chØnh vÒ c¸c +0% +0
chi phÝ ph¶i thùc hiÖn
nay sau khi mua
6.§iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,402
kiÖn thÞ tr−êng
Gi¸ ®iÒu chØnh 113,447
- 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu
chØnh, % chØnh ¸p dông
cho gi¸ B§S
7. C¸c ®iÒu chØnh kh¸c
-VÒ ®Þa ®iÓm +3% + 3,403
-VÒ tÝnh chÊt vËt lý -5% -5,672
-VÒ tÝnh chÊt kinh tÕ -5% -5,672
-VÒ sö dông +2% +2,269
- VÒ yÕu tè kh«ng +3% +3,403
ph¶i lµ B§S
ChØ sè gi¸ trÞ cña 111,178
B§S môc tiªu
- 6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p
• Lµ ph−¬ng ph¸p ®¬n gi¶n nh−ng nhiÒu c¹m b·y, nÕu
ng−êi ®Þnh gi¸ ®Æt qu¸ nhiÒu tin t−ëng vµo c¸c b»ng
chøng thÞ tr−¬ng nh−ng ®· quªn mÊt nh÷ng b»ng chøng
®ã ®· ph¶n ¸nh ®iÒu g× ®· xÈy ra trong thÞ tr−êng.
• Khi thÞ tr−êng yÕu, kh«ng ®ñ b»ng chøng th× viÖc ¸p dông
ph−¬ng ph¸p nµy rÊt h¹n chÕ.
• Ph©n tÝch so s¸nh c¸c B§S lín t¹o thu nhËp rÊt khã.
• Khi c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ vµ ph¸p lý thay ®æi nhanh
chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph−¬ng ph¸p.
• §èi víi nh÷ng B§S lÇn ®Çu ®−îc ®æi míi trong khu vùc
hoÆc nh÷ng B§S chuyªn dïng cô thÓ sÏ kh«ng cã sè liÖu
®Ó so s¸nh.
- 6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p
• §Ó b¶o ®¶m tÝnh thùc tiÔn cña kÕt luËn cÇn thËn träng
®èi víi nguån gèc sè liÖu vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña c¬ së d÷
liÖu.
• Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i x¸c ®Þnh vµ ph©n tÝch ®−îc ®iÓm
m¹nh, ®iÓm yÕu cña sè liÖu ®· thu thËp vµ sö dông trong
ph©n tÝch so s¸nh. TÊt c¶ nh÷ng yÕu tè vµ quan ®iÓm
phï hîp ph¶i ®−îc ®−a ra trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸.
MÆc dï cÇn ph¶i cÈn thËn trong viÖc sö dông ph−¬ng ph¸p
so s¸nh vµ th−êng xuyªn thiÕu v¾ng nh÷ng b»ng chøng
so s¸nh ®−îc, nh−ng ®©y lµ ph−¬ng ph¸p th−êng xuyªn
®−îc sö dông vµ cho kÕt qu¶ ®¸ng tin cËy nÕu sö dông
nã hîp lý vµ trong nh÷ng hoµn c¶nh phï hîp.
- 7.øng dông cña ph−¬ng ph¸p
7.1 Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp vÒ nhµ ë d©n c−-
định lượng.
VÝ dô 1: CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn
tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng
bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn
diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2. ChÊt l−îng x©y dùng
cña ng«i nhµ ë møc tèt so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c
trong khu vùc.
- BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc
TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
1 Gi¸ b¸n, tr.® 1300 1450 1280 1600 1500
2 DT x©y dùng, m2 120 150 120 155 150
3 DT ®Êt sö dông, m2 40 43 40 45 45
4 SL nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3
5 SL phßng kh¸ch, bÕp T−¬ng Tù nhau
6 SL phßng ngñ 3 4 3 4 4
7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 T 10T 2 T 1 T
tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc
- BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc
TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
8 §iÒu kiÖn b¸n ThÞ ThÞ ThÞ ThÞ ng−êi
tr−êng tr−êng tr−êng tr−êng nhµ
9 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH
10 §iÒu kiÖn thanh Thanh ChËm ChËm Thanh ChËm
to¸n to¸n 1 3 to¸n 6
ngay th¸ng th¸ng ngay th¸ng
11 VÞ trÝ T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng
tù tù tù tù tù
nhau nhau nhau nhau nhau
- BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh
C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ b¸n, tr.® - 1300 1450 1280 1600 1500
C¸c ®iÒu chØnh
1. C¸c quyÒn lîi TQSH TQS TQS TQS TQS TQSH
H H H H
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1500
1600
2. §iÒu kiÖn b¸n ThÞ TT TT TT TT
B¸n
tr−êng cho em
Møc ®iÒu chØnh 0 0 0 0 +80
tr.®
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
