Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh

Chia sẻ: Nguyen Kieu Trinh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:37

1
374
lượt xem
208
download

Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

"Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh" sẽ giới thiệu đến bạn 1 số nội dung như: khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh, cơ sở của phương pháp, các bước tiến hành quá trình điều chỉnh trong định giá bất động sản,...Cùng tham khảo nhé.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh

  1. Ph−¬ng ph¸p ĐỊNH GIÁ so s¸nh
  2. 1. Kh¸i niÖm, ý nghÜa cña ph−¬ng ph¸p so s¸nh 1.1 Kh¸i niÖm §Þnh gi¸ b»ng c¸ch so s¸nh mét c¸ch trùc tiÕp B§S môc tiªu víi c¸c B§S t−¬ng tù ®−îc b¸n trªn thÞ tr−êng. 1.2 ý nghÜa. -§−îc ¸p dông réng r·i v× kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ kü thuËt. -§Þnh gi¸ ®−îc gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña B§S vµ lµ c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn
  3. 2. C¬ së cña ph−¬ng ph¸p C¸c nguyªn t¾c c¬ së cña ph−¬ng ph¸p so s¸nh: • Nguyªn t¾c cung vµ cÇu: • Nguyªn t¾c thay thÕ. • Nguyªn t¾c c©n b»ng • Nguyªn t¾c ngo¹i øng øng dông nh÷ng nguyªn t¾c trªn ng−êi ®Þnh gi¸ xem xÐt tÊt c¶ nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan vµ nh÷ng ph¶n øng cña thÞ tr−êng ®èi víi vÊn ®Ò ®Þnh gi¸.
  4. 3. Yªu cÇu - ChØ so s¸nh ®−îc víi c¸c B§S t−¬ng tù trong vïng, cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt. - So s¸nh víi nh÷ng giao dÞch ®−îc thùc hiÖn trong thêi gian gÇn ®©y. - Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i t¨ng c−êng kinh nghiÖm, kiÕn thøc thÞ tr−êng. - Kh«ng cã m« h×nh cè ®Þnh mµ ph¶i dùa vµo sù hiÖn diÖn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ tr−êng. - ChÊt l−îng th«ng tin ph¶i cao vµ cã thÓ so s¸nh ®−îc - ThÞ tr−êng cÇn æn ®Þnh
  5. 4. C¸c b−íc tiÕn hµnh (1)T×m kiÕm th«ng tin cña c¸c B§S ®−îc b¸n trong thêi gian gÇn ®Êy cã thÓ so s¸nh ®−îc víi B§S môc tiªu. (2)TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña chóng vµ b¶o ®¶m r»ng c¸c B§S nµy lµ cã thÓ so s¸nh ®−îc. (3)Lùa chän mét sè B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc thÝch hîp nhÊt (tõ 3-6 B§S). (4) Ph©n tÝch c¸c gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh sù kh¸c biÖt cña B§S víi B§S môc tiªu. (5) Thùc hiÖn ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña mçi B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu. (6) Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó t×m chØ sè gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu.
  6. 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh 5.1 C¸c yÕu tè so s¸nh C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña B§S vµ c¸c giao dÞch lµm cho gi¸ cña c¸c B§S kh¸c nhau. - C¸c quyÒn cña B§S - §iÒu kiÖn tµi chÝnh. - §iÒu kiÖn b¸n. - C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua. - C¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr−êng -VÞ trÝ B§S. - C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña B§S. - C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ - Sö dông (ph©n vïng). - C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ B§S
  7. 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh LÊy B§S cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu B§S so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S so s¸nh xuèng vµ ng−îc l¹i. L−u ý: - C¸c ®iÒu chØnh kh«ng nªn lµm qu¸ chi tiÕt. - Mçi ®iÒu chØnh cÇn cã b»ng chøng thÞ tr−êng. - §Æt c©u hái: Sù hiÖn diÖn hoÆc thiÕu v¾ng cña yÕu tè nµo t¹o nªn sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña B§S trªn thÞ tr−êng.
  8. 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh. Cã 2 lo¹i ®iÒu chØnh - §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép. - §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ ®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch lòy
  9. 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ −íc l−îng c¸c ®iÒu chØnh. • C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng: - Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp. - Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm. - Ph©n tÝch thèng kª. - Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ - Ph©n tÝch ®é nh¹y. - Ph©n tÝch xu h−íng - Ph©n tÝch chi phÝ
  10. 5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh • C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng (tiÕp theo): - Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp. - So s¸nh trùc tiÕp - Vèn hãa sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª. • Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh: - Ph©n tÝch so s¸nh t−¬ng ®èi. - Ph©n tÝch xÕp h¹ng. - Pháng vÊn c¸ nh©n.
  11. 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh - B1:X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh h−ëng ®Õn gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸. - B2: So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu vµ −íc l−îng sù kh¸c biÖt trong mçi yÕu tè so s¸nh. - B3:X¸c ®Þnh sè l−îng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ gi¸ b¸n cña c¸c B§S so s¸nh ®Ó cã ®−îc kho¶ng gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu. - B4: Thùc hÞªn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu. - B5: Thùc hÞªn sù hßa hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S môc tiªu
  12. 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu chØnh, % chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 1.Gi¸ b¸n 100 tr.® 2. §iÒu chØnh vÒ +5% +5 quyÒn B§S Gi¸ ®iÒu chØnh 105 tr.® 3. §iÒu chØnh vÒ -2% -2,1 ph−¬ng thøc thanh to¸n Gi¸ ®iÒu chØnh 102,9
  13. 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu chØnh, % chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 4. §iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,145 kiÖn b¸n Gi¸ ®iÒu chØnh 108,045 5. §iÒu chØnh vÒ c¸c +0% +0 chi phÝ ph¶i thùc hiÖn nay sau khi mua 6.§iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,402 kiÖn thÞ tr−êng Gi¸ ®iÒu chØnh 113,447
  14. 5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu chØnh, % chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 7. C¸c ®iÒu chØnh kh¸c -VÒ ®Þa ®iÓm +3% + 3,403 -VÒ tÝnh chÊt vËt lý -5% -5,672 -VÒ tÝnh chÊt kinh tÕ -5% -5,672 -VÒ sö dông +2% +2,269 - VÒ yÕu tè kh«ng +3% +3,403 ph¶i lµ B§S ChØ sè gi¸ trÞ cña 111,178 B§S môc tiªu
  15. 6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p • Lµ ph−¬ng ph¸p ®¬n gi¶n nh−ng nhiÒu c¹m b·y, nÕu ng−êi ®Þnh gi¸ ®Æt qu¸ nhiÒu tin t−ëng vµo c¸c b»ng chøng thÞ tr−¬ng nh−ng ®· quªn mÊt nh÷ng b»ng chøng ®ã ®· ph¶n ¸nh ®iÒu g× ®· xÈy ra trong thÞ tr−êng. • Khi thÞ tr−êng yÕu, kh«ng ®ñ b»ng chøng th× viÖc ¸p dông ph−¬ng ph¸p nµy rÊt h¹n chÕ. • Ph©n tÝch so s¸nh c¸c B§S lín t¹o thu nhËp rÊt khã. • Khi c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ vµ ph¸p lý thay ®æi nhanh chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph−¬ng ph¸p. • §èi víi nh÷ng B§S lÇn ®Çu ®−îc ®æi míi trong khu vùc hoÆc nh÷ng B§S chuyªn dïng cô thÓ sÏ kh«ng cã sè liÖu ®Ó so s¸nh.
  16. 6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p • §Ó b¶o ®¶m tÝnh thùc tiÔn cña kÕt luËn cÇn thËn träng ®èi víi nguån gèc sè liÖu vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña c¬ së d÷ liÖu. • Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i x¸c ®Þnh vµ ph©n tÝch ®−îc ®iÓm m¹nh, ®iÓm yÕu cña sè liÖu ®· thu thËp vµ sö dông trong ph©n tÝch so s¸nh. TÊt c¶ nh÷ng yÕu tè vµ quan ®iÓm phï hîp ph¶i ®−îc ®−a ra trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸. MÆc dï cÇn ph¶i cÈn thËn trong viÖc sö dông ph−¬ng ph¸p so s¸nh vµ th−êng xuyªn thiÕu v¾ng nh÷ng b»ng chøng so s¸nh ®−îc, nh−ng ®©y lµ ph−¬ng ph¸p th−êng xuyªn ®−îc sö dông vµ cho kÕt qu¶ ®¸ng tin cËy nÕu sö dông nã hîp lý vµ trong nh÷ng hoµn c¶nh phï hîp.
  17. 7.øng dông cña ph−¬ng ph¸p 7.1 Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp vÒ nhµ ë d©n c−- định lượng. VÝ dô 1: CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2. ChÊt l−îng x©y dùng cña ng«i nhµ ë møc tèt so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc.
  18. BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Gi¸ b¸n, tr.® 1300 1450 1280 1600 1500 2 DT x©y dùng, m2 120 150 120 155 150 3 DT ®Êt sö dông, m2 40 43 40 45 45 4 SL nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3 5 SL phßng kh¸ch, bÕp T−¬ng Tù nhau 6 SL phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 T 10T 2 T 1 T tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc
  19. BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 8 §iÒu kiÖn b¸n ThÞ ThÞ ThÞ ThÞ ng−êi tr−êng tr−êng tr−êng tr−êng nhµ 9 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 10 §iÒu kiÖn thanh Thanh ChËm ChËm Thanh ChËm to¸n to¸n 1 3 to¸n 6 ngay th¸ng th¸ng ngay th¸ng 11 VÞ trÝ T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng tù tù tù tù tù nhau nhau nhau nhau nhau
  20. BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ b¸n, tr.® - 1300 1450 1280 1600 1500 C¸c ®iÒu chØnh 1. C¸c quyÒn lîi TQSH TQS TQS TQS TQS TQSH H H H H Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1500 1600 2. §iÒu kiÖn b¸n ThÞ TT TT TT TT B¸n tr−êng cho em Møc ®iÒu chØnh 0 0 0 0 +80 tr.® Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Đồng bộ tài khoản