Bài giảng Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, bất động sản nhằm giải thích tại sao phải đánh giá hiệu quả dự án, thẩm định dự án bất động sản vốn tư nhân. Đất đai trong báo cáo ngân lưu dự án, khấu hao trong thẩm định dự án.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, bất động sản - TS. Lưu Trường Văn
- TRƯ NG ð I H C M TP.HCM
TRUNG TÂM CPA
ðÁNH GIÁ HI U QU D ÁN ð U XÂY D NG
– B T ð NG S N
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn
Tháng 4 năm 2010
1
- T I SAO PH I ðÁNH GIÁ HI U QU D ÁN
Ngăn ch n các d án “x u”
Không b sót các d án t t
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 2
- Th m tra d án b t ñ ng s n v n tư nhân
1. Phân tích th trư ng
Nh ng n i dung
2. Th m tra k thu t chính khi th m
Phân tích nhân l c
ñ nh d án BðS
v i ngu n v n tư
nhân
3. Phân tích tài chánh
4. ðánh giá r i ro
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 3
- PHÂN TÍCH TH TRƯ NG (1)
Tr l i các câu h i sau:
Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng?
S n ph m c a d án là gì? (căn h chung cư lo i A/B/C; văn
phòng cho thuê loai B+, A, …)
Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng?
ð i tương nào s mua căn h chung cư (thu nh p trung
bình/khá/cao), s thuê văn phòng
Thò phaàn döï kieán seõ chieám lónh?
Ngu n: Bài gi ng c a TS. Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 4
- PHÂN TÍCH TH TRƯ NG (2)
nh m xác ñ nh:
Chaát löôïng saûn phaåm
Khoái löôïng saûn phaåm
Giaù caû saûn phaåm
Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng
sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät
quaùn coùc beân ñöôøng
Ngu n: Bài gi ng c a TS. Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 5
- PHÂN TÍCH K THU T
T s n ph m ñã xác ñ nh d n ch n l a các:
Phương án ki n trúc
Phương án k t c u
Phương án h t ng k thu t
C p ñi n
C p nư c
Thoát nư c
Phòng ch ng cháy, n
…
Phương án sân vư n, c nh quan, …
Vòng ñ i d án
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 6
- PHÂN TÍCH NHÂN L C
- Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao
ñoäng coù trình ñoä, kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoâng
- Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi
- Nguoàn lao ñoäng döï tröõ coù theå boå sung
- Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do
döï aùn ñaøo taïo.
PHÂN TÍCH NHÂN L C LÀ C C KỲ QUAN TR NG CHO
D ÁN S N XU T, V I D ÁN B T ð NG S N PHÂN
TÍCH NÀY CH PHÙ H P V I TÌNH HU NG CH ð U
TƯ T QU N LÝ KHAI THÁC SAU KHI D ÁN ðƯA
VÀO S D NG.
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 7
- PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1)
- Lòch ñaàu tö
- Lòch khaáu hao
- Lòch vay vaø traû nôï
- Keá hoaïch doanh thu
- Keá hoaïch chi phí
- Keá hoaïch lôïi nhuaän
- Keá hoaïch voán chuû sôû höõu
Ngu n: Bài gi ng c a TS. Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 8
- PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2)
Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma
financial statement) như:
- Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh)
- Baûng caân ñoái keá toaùn (toång keát taøi saûn)
- Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä)
- Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät
chieát khaáu doøng tieàn.
Ngu n: Bài gi ng c a TS. Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 9
- Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn
Ñaát thueâ:
Baùo caùo ngaân löu theå hieän doøng chi traû tieàn thueâ ñaát
Ñaát mua:
Theå hieän doøng chi mua ñaát (naêm 0), doøng thu thanh lyù (naêm cuoái)
Ñaát caáp vôùi muïc ñích duy nhaát:
Khoâng theå hieän trong baùo caùo ngaân löu. Neáu coù, seõ ghi doøng thu (trôï caáp) vaø
doøng chi (mua ñaát) moät soá tieàn baèng nhau
Ñaát caáp tuøy nghi söû duïng:
Tính chi phí cô hoäi söû duïng ñaát ôû doøng chi
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 10
- Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn
Khoâng ñöôïc tính yeáu toá taêng giaù ñaát treân thò tröôøng nhö
ng
moät khoaûn thu trong baùo caùo ngaân löu döï aùn.
Neáu coù thì yeáu toá ñoù thuoäc döï aùn khaùc, döï aùn ñaàu cô ñaát
ñai.
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 11
- Khaáu hao trong thaåm ñònh döï aùn
Khaáu hao laø chi phí khoâng baèng tieàn maët (non-cash), noù khoâng xuaát
hieän trong baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp tröïc tieáp.
Chi phí khaáu hao coù maët trong thaåm ñònh döï aùn toái thieåu vì 3 nhieäm
vuï:
1. Ñeå tính giaù trò coøn laïi trong lòch khaáu hao taøi saûn vaø döï kieán giaù trò
thanh lyù trong doøng thu cuoái ñôøi döï aùn.
2. Ñeå haïch toaùn tính thueá trong Baùo caùo thu nhaäp.
3. Ñeå laäp baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp giaùn tieáp neáu caàn.
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 12
- Veà chi phí chìm
Loaïi boû chi phí chìm (sunk cost)
Chi phí ñaõ xaûy ra trong quaù khöù, khoâng aûnh höôûng ñeán vieäc
xem xeùt ñeå ra quyeát ñònh trong hieän taïi.
Döï aùn coù söû duïng moät thieát bò cuõ coù giaù trò coøn laïi treân soå
saùch laø 800 trieäu ñoàng, nhöng giaù hieän taïi cuûa thieát bò cuøng
loaïi naøy treân thò tröôøng chæ laø 200 trieäu. Vaäy giaù trò thieát bò
duøng tính toaùn hieäu quaû döï aùn seõ chæ laø 200 trieäu maø thoâi.
Trong ví duï ñôn giaûn treân, phaàn 600 trieäu (=800 – 200 trieäu) ñaõ laø chi phí
chìm.
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 13
- Thaûo luaän theâm veà chi phí cô hoäi
Ñöa vaøo chi phí cô hoäi
Löïa choïn moät döï aùn coù nghóa laø chaáp nhaän töø boû caùc döï aùn khaùc
(do nguoàn löïc laø haïn heïp chöù khoâng phaûi laø voâ taän). Lôïi ích cao
nhaát trong caùc döï aùn bò töø boû trôû thaønh chi phí cô hoäi cuûa döï aùn
ñöôïc choïn.
Moät caên nhaø neáu khoâng söû duïng cho döï aùn thì noù coù cô hoäi sinh
lôøi khaùc, toái thieåu vaø thuï ñoäng nhaát laø cho thueâ.
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 14
- GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN TEÄ THEO THÔØI GIAN
(Ph n n i dung “Giá tr ti n t theo th i gian ñư c k th a t bài gi ng c a
Th.S. ð ng Văn Thanh)
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 15
- 1. VÌ SAO GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN THAY ÑOÅI THEO THÔØI GIAN?
Cuøng moät soá tieàn nhö nhau nhöng neáu baïn coù ñöôïc ôû nhöõng
thôøi ñieåm khaùc nhau seõ coù giaù trò khaùc nhau.
Moät laø, tieàn teä coù khaû naêng sinh lôïi (chi phí cô hoäi)
Hai laø, do laïm phaùt
Ba laø, do ruûi ro
Taïi sao phaûi ñeà caäp ñeán vaán ñeà naøy trong phaân tích taøi
chaùnh?
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 16
- 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN
Goïi P laø giaù trò hieän taïi.
r(%) laø laõi suaát haøng naêm.
F1 laø giaù trò töông lai sau moät naêm.
F2 laø giaù trò töông lai sau hai naêm.
Fn laø giaù trò töông lai sau n naêm.
F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1)
F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) (2)
Theá (1) vaøo (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r)
F2 = P* (1+r)2
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 17
- 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN
Toång quaùt : Fn = P* (1+r)n
Trong ñoù:
r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu .
(1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi
suaát r ôû naêm n.
(1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor)
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 18
- 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN
Ví duï1. Tính giaù trò töông lai cuûa moät soá tieàn.
Moät döï aùn caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 500 trieäu ñoàng. Lôïi nhuaän kyø voïng
cuûa döï aùn vaøo cuoái naêm thöù 5 laø 200 trieäu ñoàng. Coù neân ñaàu tö vaøo döï
aùn naøy khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm.
Phương án 1:
Giaù trò töông lai cuûa döï aùn sau 5 naêm: 500 + 200 = 700 trieäu
Phương án 2:
Giaù trò töông lai cuûa 500 trieäu ñoàng sau 5 naêm:
F5 = 500*(1+0,08)5 = 500*1,469328 = 734,664 trieäu ñoàng.
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 19
- 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN
Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam gaáp ñoâi so
vôùi hieän nay? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu
naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay.
Aùp duïng coâng thöùc:
Fn = P* (1+ r)n
Fn / P = (1+ r)n
2 = (1+0,055)n
n = ln 2 = 0,69314718 = 12, 946 naêm.
ln1,055 0,053540766
Biên so n và gi ng: TS. Lưu Trư ng Văn 20
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
