Bài giảng Thị trường tài chính và các định chế tài chính: Chương 9 - ĐH Ngoại thương

Chia sẻ: Kệ Tui | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:49

Thêm vào BST

Báo xấu

95
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Chương 9 trình bày các nội dung liên quan đến thị trường vay thế chấp như: Tổng quan về vay thế chấp (mortgages), đặc trưng của vay thế chấp bất động sản, tạo lập kênh tài trợ thế chấp, sự tham gia của định chế tài chính vào thị trường vay thế chấp,...và các nội dung liên quan khác. Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Thị trường tài chính và các định chế tài chính: Chương 9 - ĐH Ngoại thương

Thị trường Vay thế chấp Lược dịch từ slide của sách “Financial Markets and Institutions” – Jeff Madura Phục vụ cho môn học “Thị trường tài chính và các Định chế Tài chính” – Đại học Ngoại thương - 2013 1
Tổng quan về vay thế chấp (mortgages) Đặc trưng của vay thế chấp bất động sản Tạo lập kênh tài trợ thế chấp Sự tham gia của định chế tài chính vào thị trường vay thế chấp Định giá vay thế chấp Rủi ro khi đầu tư vào vay thế chấp Chứng khoán đảm bảo bằng vay thế chấp (MBS) Toàn cầu hóa thị trường vay thế chấp 2
Vay thế chấp là một công cụ nợ tài trợ cho hoạt động đầu tư vào tài sản Khoản nợ này được đảm bảo bằng tài sản sẽ mua Khoản thế chấp là giá trị chênh lệch giữa phần trả ban đầu (down payment) và giá trị sẽ phải trả cho tài sản. Các định chế tài chính như các quỹ tiết kiệm và công ty vay thế chấp khởi tạo ra các khoản vay thế chấp Họ chấp thuận các yêu cầu vay thế chấp và đánh giá mức độ an toàn tín dụng của người vay. Hợp đồng vay thế chấp mô tả mức lãi vay thế chấp, thời hạn, và tài sản đảm bảo cho khoản vay. Người khởi tạo thu một khoản phí khởi tạo (origination fee) Người khởi tạo thu lợi nhuận từ chênh lệch giữa lãi suất vay thế chấp và lãi suất phải trả khi huy động quỹ. 3
Hợp đồng vay thế chấp cần quy định: Khoản vay thế chấp này có được bảo hiểm liên bang hay không Giá trị của khoản vay Lãi suất vay là cố định hay thả nổi Mức lãi suất của khoản vay Thời hạn của khoản vay Các điều khoản đặc biệt khác 4
Sự khác biệt giữa khoản vay được bảo hiểm (Insured)và khoản vay phổ thông (conventional mortgages) Các khoản vay được bảo hiểm liên bang đảm bảo khả năng thanh toán cho định chế cho vay Phí bảo hiểm khoảng 0.5% giá trị vay Người bảo hiểm có thể là FHA hoặc VA Lượng vay tối đa bị giới hạn theo luật định Thông thường các khoản vay FHA chiếm ưu thế so với vay VA Các khoản vay phổ thông có thể được bảo hiểm riêng Thông thường phí bảo hiểm này được chuyển sang cho người đi vay 5
Thế chấp lãi suất cố định và lãi suất thả nổi Một khoản vay thế chấp lãi suất cố định ấn định một mức lãi suất không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản vay. Các khoản thanh toán định kỳ là không đổi Các định chế cung cấp khoản vay thế chấp lãi suất cố định gặp phải rủi ro lãi suất nếu như huy động quỹ từ các nguồn ngắn hạn Người đi vay không được lợi nếu lãi suất thị trường có xu hướng giảm 6
Một khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi (Adjustable-rate mortgage - ARM) cho phép điều chỉnh lãi suất vay theo thị trường. Công thức và tần suất điều chỉnh thay đổi theo từng hợp đồng Một ARM thông thường sử dụng tần suất điều chỉnh một năm với lãi suất được gắn vào lãi suất T-bill trung bình của năm trước Một số ARM có điều khoản tùy chọn cho phép người cầm giữ được chuyển sang lãi suất cố định trong một giai đoạn cho trước Hầu hết các ARM đều quy định mức biến động tối đa trong lãi suất vay thế chấp mỗi năm và trong thời hạn của khoản vay. Người đi vay là người gặp rủi ro biến động của lãi suất 7
Các định chế tài chính có xu hướng sử dụng ARM để Ổn định lợi suất biên Hạn chế rủi ro lãi suất (nếu so với khoản vay lãi suất cố định) 8
Thời hạn của vay thế chấp Hiện nay các khoản vay thế chấp thời hạn 15 năm chiếm tỷ trọng lớn nhất vì rủi ro lãi suất là thấp hơn đối với người tạo lập và chi phí trả lãi thấp hơn cho người đi vay Một khoản vay hoàn trả một lần(Balloon-payment mortgage) chỉ yêu cầu trả lãi trong vòng 3 tới 5 năm đầu tiên, sau đó người đi vay phải trả một lần toàn bộ số tiền gốc. Do không còn phải trả tiền gốc, số tiền phải trả hàng tháng còn lại sẽ thấp đi đáng kể 9
Hoàn trả trong (Amortizing) khoản vay thế chấp Một thời gian biểu hoàn trả thể hiện các khoản thanh toán hàng tháng đối với vay thế chấp, được chia thành hai phần: giá trị vay (principal) và lãi (interest) Trong những năm đầu thanh toán, phần chi trả lãi chiếm tỷ trọng lớn Theo thời gian, tỷ trọng thanh toán gốc tăng dần Nếu khoản vay là cố định, người cho vay nhận được một khoản thanh toán cố định mỗi tháng 10
Consider a 15-year (180-month) $200,000 mortgage at an annual interest rate of 9 percent. Develop an amortization schedule for this mortgage showing all appropriate columns. Show the first three payments and the last two payments on the schedule. The monthly mortgage payment is $2,028.53. 11
Remaining Payment Payment Payment Total Loan Number of Interest of Principal Payment Balance 1 $1,500.00 $528.53 $2,028.53 $199,471.47 2 1,496.04 532.50 2,028.53 198,938.97 3 1,492.04 536.49 2,028.53 198,402.48 . . . . . 179 30.09 1,998.44 2,028.53 2,013.43 180 15.10 2,013.43 2,028.53 0.00 12
The monthly mortgage payment is composed of the following costs, appropriately known by the acronym PITI: Principal - The total amount of money you are borrowing from the lender (after your down payment) Interest - The money the lender charges you for the loan. It's a percentage of the total amount of money you're borrowing. Taxes - Money to pay your property taxes is often put into an escrow account, a third-party entity that holds accumulated property taxes until they're due. Insurance - Most mortgages require the purchase of hazard insurance to protect against losses from fire, storms, theft, floods and other potential catastrophes. If you own less than 20 percent of the equity in your home, you may also have to buy private mortgage insurance. 13
GPM (Graduated-payment mortgages) Vay thế chấp sở hữu gia tăng (Growing-equity mortgages) Vay thế chấp thứ cấp (Second mortgages) Vay thế chấp chia sẻ thặng dư (Shared-appreciation mortgages) 14
Vay thế chấp GPM: Cho phép ban đầu người đi vay chỉ trả những khoản thanh toán nhỏ Trong vòng 5 tới 10 năm đầu, khoản thanh toán tăng dần, và sau đó dừng lại không gia tăng nữa Phù hợp với những gia đình kỳ vọng sự gia tăng trong thu nhập Vay thế chấp gia tăng sở hữu: Cho phép ban đầu người đi vay chỉ trả những khoản thanh toán nhỏ Tiếp tục gia tăng theo thời gian (không có điểm dừng) Làm cho thời gian trả nợ là tương đối ngắn 15
Thế chấp thứ cấp: Có thể được sử dụng cùng với thế chấp sơ cấp Thường có thời hạn ngắn hơn Có lãi suất cao hơn vì rủi ro vỡ nợ cao hơn Thế chấp chia sẻ gia tăng Cho phép người mua nhà tiếp cận khoản vay với lãi suất thấp hơn so với lãi suất thị trường Cho phép người cho vay được chia sẻ phần thặng dư khi giá nhà tăng lên 16
Tạo ra thị trường vay thế chấp thứ cấp Cho phép các định chế khởi tạo có thể bán được chúng Cho phép các nhà đầu tư định chế có thể đầu tư vào tài sản vay thế chấp kể cả khi họ không muốn khởi tạo ra chúng Cho phép các nhà đầu tư định chế mua đi bán lại tài sản vay thế chấp Những định chế tạo lập tài sản vay thế chấp Công ty vay thế chấp Tạo lập và bán đi ngay lập tức Không duy trì một danh mục tài sản vay thế chấp lớn Không chịu rủi ro lãi suất như các định chế khác Ngân hàng thương mại và các định chế tiết kiệm là những người tạo lập chính 17
Tham gia vào thị trường thứ cấp Các định chế bán các khoản vay thế chấp mà mình không thể tài trợ trên thị trường thứ cấp Người mua là các định chế tiết kiệm, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm nhân thọ và các quỹ tương hỗ 18
Chứng khoán hóa (Securitization) là quá trình hợp nợ (pooling) và đóng gói lại (repackaging) thành các chứng khoán mới Nhà đầu tư mua các chứng khoán này trở thành người sở hữu của những khoản nợ ban đầu Cho phép bán những khoản nợ thế chấp một cách dễ dàng hơn Có thể giảm lộ rủi ro vỡ nợ hoặc rủi ro lãi suất cho định chế tài chính 19
Life Insurance 8% Savings Institutions 25% Commercial Banks 67% 20