Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản

Chia sẻ: ĐẶng Văn Cấp | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:12

0
114
lượt xem
39
download

Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo bài viết 'báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản', luận văn - báo cáo, tài chính - kế toán - ngân hàng phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản

  1. I. LỜI MỞ ĐẦU Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị c ủa tài sản phù h ợp v ới th ị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá tr ị c ủa các quy ền s ở h ữu b ất đ ộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những đi ều ki ện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có th ể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất đ ộng s ản, chuy ển đ ổi quy ền s ở h ữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản… Qua quá trình học tập ngắn hạn tại lớp, tôi đã có thêm nhi ều kiến th ức v ề môn Đ ịnh giá Bất động sản. Sau đây là bài trình bày báo cáo th ực t ập v ề môn đ ịnh giá b ất đ ộng s ản v ới nh ững số liệu cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo cáo. Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nên bài viết của tôi không tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong nhận được những l ời góp ý c ủa th ầy cô đ ể hòan thiện kiến thức của mình. II. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ 1. Căn cứ pháp lý. Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đa i; - Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Căn cứ Luật Nhà ở; - Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của chính p hủ về thu tiền sử dụng đất; - Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 010/HĐ- TĐG ngày 20 tháng 09 năm 2010 giữa Bà: Nguyễn Thị Hồng Thúy và Đại diện sàn giao dịch Bắc H 1 Nội dung định giá Định giá quyền sở hữu căn nhà tại Khu Đô thị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. Địa chỉ bất động sản: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô th ị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. 2 Thông tin chủ sở hữu Họ và tên: Trần Đức Thịnh
  2. Địa chỉ: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô thị Hòa V ượng, thành ph ố Nam Định, tỉnh Nam Định. 3. Mục đích thẩm định: Xác định Giá mua bán trên thị trường. 4. Thời điểm thẩm định giá Tháng 3 năm 2013 5. Cơ sở giá trị của thẩm định giá Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong đi ều kiện th ương m ại bình thường. Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị của tài sản mà thẩm định viên có th ể tìm ra được, tính toán được, ước tính được dựa trên các thông tin được cung cấp, đ ược tìm th ấy, và có thể kiểm chứng được trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định (thường là hiện tại). Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và c ạnh tranh. Th ị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc th ị trường qu ốc tế, có th ể bao g ồm nhi ều ng ười mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán trao đổi theo các m ức giá không ph ản ánh trên th ị tr ường nh ư: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá tr ị b ảo hi ểm, giá tr ị đ ặc bi ệt, giá tr ị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá tr ị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế... 6. Thuận lợi của Bất động sản - Địa chỉ: - Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Nam Định, gần bến xe, gần siêu th ị Big C, gần chợ Kênh, gần Bệnh viện Sài Gòn, thuận lợi khi đi các t ỉnh lân c ận nh ư Hà N ội, Thái Bình, Ninh Bình. - Bất động sản có vỉa hè rộng 2,5m, đường rộng 7m, 8. Thông tin bất động sản mục tiệu - Diện tích căn hộ: 70 m2, trần cao: 3.3 m - Xây dựng hoàn thành năm 2006 và sử dụng đến nay. - Loại nhà: Nhà mặt phố - Nhà 3 tầng - Diện tích xây dựng: 70m2 - Diện tích sử dụng 210m2, - Mục đích sử dụng: nhà ở. - Số phòng: + 1 phòng khách
  3. + 1 phòng bếp + phòng ăn + 4 phòng ngủ + 3 nhà vệ sinh + 1 phòng thờ - Thiết kế: + Tầng 1 có 1 phòng Khách + 1 Bếp ăn + 1 phòng Ngủ + 1 WC + Tầng 2 có 1 phòng Sinh hoạt chung + 2 phòng Ngủ + 1 WC + Tầng 3 có 1 phòng Thờ + 1 phòng Ngủ cho khách + 1WC + 1 Sân phơi - Phòng khách: + Diện tích: 24 m2 + Gồm có: 1 điều hòa (từ năm 2007) + 1 bể cá cảnh treo tường: mua năm 2009 – giá 4.5 triệu đồng + Đèn quạt trần: mua năm 2009, giá 2.5 triệu đồng + Lát sàn gỗ: lát năm 2009 với giá 360 nghìn/m2 – tổng 10 triệu đồng + Tường dán giấy: dán năm 2009 với giá 90nghìn/m2 tổng 20 triệu đồng - Bếp + phòng ăn: + Diện tích: 10m2, ốp đá khu vực nấu ăn; + Đồ dùng trong bếp: tủ bếp, máy hút mùi, chậu rửa bát. - Phòng ngủ chính: + Diện tích: 20 m2 + Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ + 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt - Phòng ngủ phụ: + Diện tích: 20 m2 + Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ + 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt - Phòng ngủ phụ 1: Diện tích: 18 m2; 1 cửa sổ phía Tây Bắc; lát sàn gỗ hòng ngủ 2: Diện tích: 15 m2; lát sàn gỗ; không có cửa sổ nên việc thông gió chiếu sáng hầu như không có, trong phòng khá bí. • Nhà vệ sinh: WC1: Diện tích 4 m2, cạnh phòng khách; ốp gạch men trắng; có bình nóng lạnh.
  4. WC2: Diện tích 2 m2, trong phòng ngủ chính; ốp gách men trắng. • Lôgia: Diện tích 3 m2, cạnh phòng bếp phía Tây Bắc; nhìn ra hồ Linh Đàm và đường vành đai 3 – cầu Thanh Trì. • Hành lang: Diện tích 2 m2 ,nối phòng khách với 3 phòng ng ủ và WC1 b. Một số đặc điểm khác - Bếp có sửa lại so với ban đầu - Hệ thống nước trong Nơ không tốt: có hiện tượng thẩm nước ở góc tường cạnh cửa chính của căn hộ - Trần nhà vệ sinh có hiện tượng chóc sơn, vữa. -Cửa phòng ngủ chưa lắp khóa 2.Thông tin so sánh Các bất động sản so sánh: Qua khảo sát trên địa bàn Nam Định, có các bất động sản sau có thông tin đ ể có th ể so sánh: TSSS BĐS mục SS1 SS2 SS3 SS4 Tiêu chi SS tiêu 1 Giá bán 1.625 1.500 1.555 1.700 Điều kiện Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường 2 bán Điều kiện Trả ngay Trả ngay Trả chậm 2 Trả ngay 3 thanh toán tháng Thời gian 3 tháng 5 tháng 2 tháng 1 tháng 4 bán trước trước trước trước SN 26, SN 51, nhà số 36, SN 18, nhà số 38, đường đường đường đường Đỗ đường Nguyễn Nguyễn Nguyễn Huy Liêu, Đông A, Vị trí Công Trứ, Công Trứ, Công Trứ, KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa KĐT Hòa Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Vượng, TP Nam Định Nam Định 5 Nam Định Nam Định Nam Định Diện tích 70 70 81 81 72 6 (m2) Số lượng 1 1 1 1 1 phòng khách và 7 bếp
  5. Số lượng 4 1 1 1 0,98 8 phòng ngủ Số lượng 3 2 2 3 2 9 nhà WC Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Tình trạng 10 chính chủ chính chủ chính chủ chính chủ chính chủ 11 Hướng nhà Đông Nam Tây Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc 12 Nội thất Dịch vụ, 13 tiện ích Dịch vụ, 14 tiện ích Cơ sở điều chỉnh: Giả định bất động sản so sánh có những đặc điểm tương tự bất đ ộng sản th ẩm đ ịnh giá (bất động sản chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền phố trung tâm, qui mô di ện tích kho ảng 70- 81m2). a. Giá bán: + BĐS SS 1: 1.625 triệu đồng, + BĐS SS 2: 1.500 triệu đồng, + BĐS SS 3: 1.555 triệu đồng, + BĐS SS 4: 1.700 triệu đồng, b. Điều kiện bán: Tất cả đều được trên thị trường nên không cần điều chỉnh c. Điều kiện thanh toán: - BĐS SS 1, BĐS SS 2 và BĐS SS 4 trả ngay nên không cần điều chỉnh. - BĐS SS 3 trả chậm 2 tháng, lãi suất ngân hàng là 15%/năm (1,25%/tháng), m ức giá c ủa BĐS mục tiêu: d. Thời gian bán Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá tiêu dùng qua các tháng trong cả nước. Cụ thể là: CPI tháng 10(2012)/CPI tháng 9 (2012) = 100,85 (tăng 0,85%) CPI tháng 11(2012)/CPI tháng 10 (2012) = 100,47 (tăng 0,47%) CPI tháng 12(2012)/CPI tháng 11 (2012) = 109,12 (tăng 9,12%) CPI tháng 1(2013)/CPI tháng 12 (2012) = 107,02 (tăng 7,02%) CPI tháng 2 (2013)/CPI tháng 1 (2013) = 101,32 (tăng 1,32%)
  6. Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hi ện t ại v ới các m ức đi ều ch ỉnh t ương ứng là: BĐS SS 1 được bán 3 tháng trước, mức điều chỉnh = (109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.625 = (118,32%-100%)*1.625=297 (triệu đồng) BĐS SS 2 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh = (100,85%*100,47%*109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.500 = 19,888%*1.500=298 (triệu đồng) BĐS SS 3 được bán 2 tháng trước, mức điều chỉnh = = (107,02%*101,32% - 100%) x 1.555 = 8,432%*1.555=131 (triệu đồng) BĐS SS 4 được bán 1tháng trước, mức điều chỉnh = (101,32% - 100%) x 1.700 = 22(triệu đồng)
  7. • Diện tích căn hộ Diện tích căn hộ chung cư sẽ quyết định không gian sống và số phòng có thể chia trong căn hộ. Do đó, theo ý kiến các chuyên gia thì căn hộ có diện tích từ 95-100m2 sẽ có giá cao hơn từ 0.05 tới 0.1 triệu/m2 so với căn hộ có diện tích từ 80-90m2 và cao hơn 0.1-0.15 tr/m2 so với các căn hộ có diện tích TT Các yếu tố so sánh từ 60 tới 80m2. Và cụ thể chúng tôi tính ra các mức điều chỉnh tương ứng của BĐS mục tiêu so với các BĐS ss lần lượt là 10.5tr; 8.5 tr; 8tr; 11.1tr; 10,5tr • Số lượng WC trong căn hộ Xu hướng hiện tại các căn hộ chung cư đều có ít nhất 2 WC. Do đó, giá một căn hộ có 1 WC sẽ rẻ hơn căn hộ có 2 WC bời 2 yếu tố: - Thứ nhất: chi phí để sửa chữa, xây dựng 1 WC mới - Thứ hai: do căn hộ không đc sử dụng cao nhất tốt nhất do ko phù hợp với tâm lí tiêu dùng Tổng hợp 2 yêu tố trên, chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh là 10 trđ/ 1 WC • Số lượng phòng ngủ Cũng tương tự như ở trên, xu hướng hiện tại 1 căn hộ cần có 3 phòng ngủ: PN chính cho bố mẹ và 2 phòng ngủ phụ cho 2 người con. Do đó chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh tổng hợp 2 yếu tố chi phí và thị hiếu là 12tr/1 phòng ngủ. • Thời gian bán Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá tiêu dùng qua các tháng tại Hà Nội . Cụ thể là: CPI tháng 4(2010)/ CPI tháng 3(2010) = 99,8%(giảm 0.2%) CPI tháng 3(2010)/ CPI tháng 2(2010) = 100,75%(tăng 0.75%)
  8. CPI tháng 2(2010)/ CPI tháng 1(2010) = 102,61%(tăng 2.61%) CPI tháng 1(2010)/ CPI tháng 12(2009) = 101,3%(tăng 1.3%) CPI tháng 12(2010)/ CPI tháng 11(2010) = 101,31%(tăng 1.31%) CPI tháng 4(2010)/CPI tháng 6(2010) = 107,1% (tăng 7.1%) Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức điều chỉnh tương ứng là: - BĐSss1 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh = [(99.8%*100.75%*102.61%*101.3%*101.31%)-100%] * 1925 tr = (105.88% - 100%)* 1925tr = 5.88%*1925tr= 111.867tr. - Tương tự BĐS ss2,3,4,5, sẽ có mức điều chỉnh tương ứng là: 12.1tr; -4,5 tr; 116.8tr; 47.8tr. •Điều kiện bán Tất cả đều là được mua bán trên thị trường nên không cần điều chỉnh •Điều kiện thanh toán Với mức điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 10,5 %/ năm ta có thể tính được mức điều chỉnh tương ứng với các BĐS thanh toán chậm 1 tháng hay 3 tháng lần lượt là 19.49tr và 46.88tr. •Quyền đối với BĐS Tất cả đều là TQSH nên không cần điều chỉnh • Vị trí căn hộ Theo thống kê từ nhiều vụ giao dịch, có thể đáng giá xu hướng tác động của vị trí lên một căn hộ chung cư trong bán đảo Linh Đàm như sau: - Về toà nhà căn hộ đang tọa lạc ở vị trí nơ nào. Coi như các yếu tố khác là như nhau, mức độ cầu về căn hộ sẽ giảm dần theo thứ tự nơ 7A, 4B rồi đến Nơ 6A, CT1, Nơ 2, Nơ 3, nơ 5, Nơ 9 và Nơ 10. Yếu tố quyết định tới tác động của vị trí đó là cảnh quan, hệ số mặt đường, các tiện ích quanh đó. - Có thể lượng hóa các yếu tố đó dựa trên thống kê các vụ mua bán trong lịch sử thì khu CT1 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.3tr/m2 - khu Nơ 9 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2 - khu CT4 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2 - khu Nơ 5 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.2tr/m2 Tương tự như trên, với việc trong một khu nhà, giá cao nhất thuộc về các căn hộ thuộc tầng cao >5 nhưng không phải là căn hộ ở tầng sát mái. Trong cùng 1 tầng thì cũng có sự phân hóa giá giữa các căn hộ đó là căn
  9. họ có nằm ở vị trí là căn góc hay không? Nếu là căn góc sẽ bị giảm giá từ 0.3 tới 0.5 tr/m2. Hướng nhà Theo thống kê các vụ giao dich trong khu vực, coi như các yếu tố khác là như nhau. Một căn hộ hướng Đông Nam sẽ có giá đắt hơn các hướng khác 0.5tr/m2 • Nội thất trong nhà Các nội thất trong nhà đã được điều chỉnh cho đúng với giá trị của nó và đc điều chỉnh lên giá của BĐS mục tiêu. Các BĐS ss đều không có nội thất. -Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các bất động sản so sánh. Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là : (29.59x3)+(26.38x5)+(30.38x2)+(25.12x1)+(23.73x4) = 401.46 triệu đồng/m2 Giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh : 401.46 triệu đồng/m2 : 15 = 26.764 triệu đồng / m2 Giá trị của bất động sản mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu nhân với diện tích của bất động sản đó : 26.764 triệu đồng / m2 x 95 m2 = 2.542,58 triệu đồng . Làm tròn : 2.542 triệu đồng Vậy tổng giá trị bất động sản cần thẩm định là:2.542 triệu đồng. cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… + Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nh ất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đ ến nh ững địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, b ệnh vi ện, nh ững tr ục đ ường chính.
  10. - Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà c ửa và công trình kiến trúc trên đất. - Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng m ục đích đ ược phép s ử d ụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không. 4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý. a- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá. - Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất). - Hoá đơn mua, bán tài sản - Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản. b- Đối với bất động sản. - Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ất và quy ền s ở h ữu nhà; những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa ph ương và tên n ước, ngày c ấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản). - Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử d ụng đ ất và quy ền s ở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm gi ấy t ờ chuy ển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo. - Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. - Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (tr ường h ợp b ất đ ộng s ản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng t ừ ng ười thuê b ất đ ộng s ản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) - Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của Bất động sản. 5. Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản. - Tính hợp lý của việc đưa ra những gi ả thiết và h ạn chế liên quan đ ến đ ặc đi ểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản. - Nếu không đưa ra những hạn chế như vây thì kết qu ả sẽ ra sao, ảnh h ưởng đ ến kết quả định giá như thế nào. 6. Kết quả khảo sát thực địa. - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa. - Kết quả thu được từ khảo sát thực địa. - Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa v ới h ồ sơ đ ịa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó. - Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết k ế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo k ết qu ả đ ịnh giá ph ải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn. 7. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
  11. - Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị tr ường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế ho ặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường. - Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. 8. Phương pháp định giá: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Kết quả: - Phương pháp chi phí: Kết quả: - Phương pháp thu nhập: Kết quả: - Phương pháp khác: Kết quả: - Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều ki ện giả thi ết, b ảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đ ến m ức giá cu ối cùng th ể hi ện giá tr ị th ị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó. - Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực (nếu có). 9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá. - Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản. - Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu nhập đối với tài sản. - Phân loại, hạng tài sản. - Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản. Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã đ ược x ử lý nh ư th ế nào, cách th ức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đ ến m ức giá c ủa tài sản cần định giá. 10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến tài sản cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. 11. Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá. 12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá. Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả đ ịnh giá. Ph ụ lục bao gồm: a- Đối với bất động sản - Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân. - Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghịêp. - Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục). - Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
  12. - Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường h ợp ch ưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: + Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp t ỉnh, thành ph ố ho ặc UBND quận, huyện. + Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị. + Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân đ ược UBND t ỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán. + Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp. Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, gi ấy tờ th ừa k ế, chia, t ặng… nhà ở, đất ở. - Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đ ồ v ị trí bất đ ộng s ản và các bản vẽ khác (bản sao). - Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương ho ặc c ủa văn phòng quy họach đô thị (bản sao). - Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao). -Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản. - Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả định giá. b- Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá khác. - Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá. - Catalo, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thi ết b ị, hàng hoá.

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Đồng bộ tài khoản