Câu hỏi tự luận ôn tập - Luật đất đai

Chia sẻ: Anviet Canh | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:20

1
925
lượt xem
513
download

Câu hỏi tự luận ôn tập - Luật đất đai

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý".Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã được khẳng định. Qua các lần sửa đổi bổ sung.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Câu hỏi tự luận ôn tập - Luật đất đai

  1. Câu 1: Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã được khẳng định. Qua các lần sửa đổi bổ sung. Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và 2001. Luận đề đó vẫn tiếp tục được nhấn mạnh. Như sậy có thể thấy luận đề này là phù hợp, đúng đắn thể hiện được "ý Đảng, lòng dân" về vấn đề đất đai. "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân..." là nguyên tắc hiến định, được quy định tại điều 17 - Hiếp pháp 1992 "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân". Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân không có mục đích tự thân. Nhà nước chỉ là công cụ là phương tiện để nhân dân thực hiện quyền chủ thẻ trong quan hệ sở hữu tài sản thuọc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng. Viẹc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nói riêng. Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và abỏ vệ được vốn đất đai như ngày nay. "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Như đã khẳng định nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước. Vì vậy Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất dù ở đất lièn hay ở lãnh hải, dù đất đang sử dụng hay đất chưa sử dụng đều thuộc Nhà nước. Nhà nước có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Mục đích của quy định "Nhà nước thống nhất quản lý" là nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai cũng là quy định cần thiết khi Nhà nước thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt, xúc tiến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Câu 2: Tại sao Nhà nước Việt Nam quy định khung giá cho từng loại đất. Mục đích? Điều 12 - Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm1998 và năm 2001 quy định "Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc phương pháp xác định giá các loại đất,UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền kh giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thương khi Nhà nước thu hồi đất". Những quy định này có thể phần nào cho chúng ta thấy lý do cùng mục đóch của Nhà nước khi quy định khung giá cho từng loại đất. Ngoài ra Nhà nước quy định khung giá cho từng loại đất còn vì các lý do cụ thể sau đây: -Đó là sự cụ thể xoá sự thừa nhận của Nhà nước coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, phục vụ cho việc hình thành thị trường bất động sản. -Tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất. Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà nước. Việc Nhà nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất kết hợp hai hoà các lợi ích. 1
  2. Câu 3: Phân tích luận đề: "Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Xhính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam". Luận đề này vừa mang tính nguyên tác vừa mang tính định hướng. Quy định này là cơ sở pháp lý khẳng định Nhà nước là chủ thể duy nhất đối với đất đai. Đồng thời nó cũng có ý nghĩa nhiều mặt đối với đời sống chính trị, kinh tế - xã hội. Trước hết, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình trạng khiếu kiện về các tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử. Các khiếu kiện đòi lại đất có ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quy định như vậy là hết sức cần thiết để giải quyết triệt để các khiếu kiện lâu nay. Thứ hai, quy định này là cơ sở để Nhà nước nắm vững số lượng, chất lượng sự biến động đất đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương. Nếu chấp nhận cho đòi lại đất không những nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nước khó có thể quản lý có hiệu quả sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý tốn kém về thời gian, sức người, sức của. Thứ ba, trải qua các thời kỳ các Nhà nước đều xuất phát từ lợi ích của nhân dân lao động. Vì vậy, các chính sách ruộng đất nhìn chung là phù hợp, bình đẳng về quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất đai. Tất nhiên quy định trên cũng có những điển hạn chế riêng: về tính lịch sử của đất đai, về chính sách người có công với cách mạng. Thiết nghĩ sự bổ sung một số văn bản về các vấn đề này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của Luận đề đã nêu. Câu 4: Phân biệt ngành Luật đất đai với LHC. Luật hành chính là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trinh hình quản lý hành chính Nhà nước. Luật đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Rõ ràng có sự phân biệt về đối tượng điều chỉnh cảu hai ngành luật. Đối với Luật hành chính đối tượng điều chỉnh là các quan hệ xã hội xuất hiện trong quá trình tổ chức và thực hiện hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nước.Luật hành chính là ngành luật về quản lý hành chính Nhà nước. Đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội trong quản lý Nhà nước về đất đai và quá trình sử dụng đất đai của người sử dụng đất. Trong đối tượng điều chỉnh của Luật hành chính luôn có sự hiện diện củacơ quan hành chính Nhà nước, còn ở Luật đât đai thì không hoàn toàn như vậy,có thể có trong quan hệ quản lý nhưng trong quan hệ sử dụng đất thì không có cơ quan quản lý hành chính Nhà nước(nếu xuất hiện thì chỉ với tư cách người sử dụng đất). Luật Hành chính và Luật đất đai.Có phương pháp điều chỉnh vừa tương đồng, vừa khác biệt.Luật hành chính phương pháp điều chỉnh chủ yếu la mệnh lệnh đơn phương,còn Luật đất đai có hai phương pháp điều chỉnh chủ yếu: mệnh lệnh hành chính và bình đẳng.Giới Luật định cho rằng Luật đất đai có sự giao kết với Luật hành chính và Luật dân sự có thể vì lý do phương pháp điều chỉnh của ngành Luật này. Câu 5: Hãy nêu những điều cấm trong Luật đất đai 1993 và phân tích các điều khoản cấm đó. 2
  3. Điều 6 Luật đất đai quy định: "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, huỷ hoại đất". Trước hết phải khẳng định rằng những điều cấm này là cần thiết đê Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả, đất đai được sử dụng hữu ích phục vụ tốt cho mục tiêu kinh tế xã hội do Nhà nước đề ra. 5.1."Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai.."Nhà nước quy định việc này nhằm nhiều mục đích .Xuất phát từ nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai thì đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của quốc gia,không thể có bất kỳ cá nhân,tổ chức nào được tự ý chiếm hữu, sử dụng mà không được sự đồng sý (cho phép) của Nhà nước.Điều cấm này cũng nhằm bảo đảm về sự bình đẳng về quyền chiếm hữu đất đai của người khác đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Một điều đáng lưu ý là điều cấm này cầm phải được quy định cụ thể hơn nữa là đất bị lấn chiếm là đất nào: đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thê đất hay đất chưa sử dụng... 5.2."Nghiêm cấm...chuyển quyền sử dụng đất trái phép". Nhà nước phải nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép để quản lý số lượng và sự biến động đất đai. Nhà nước nghiêm cấm điều này cũng chính là biện pháp để bảo đảm cho quy định về hạn mực sử dụng đất, tránh tình trạng đất đai tập trung vào một số cá nhân còn nhiều người không có đất để sử dụng. Cụ thể hoá việc nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng tái phép Điều 30 Luật đất đai 1993 quy định không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau dây. 1.Đất đã sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. 2.Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. 3.Đất đang có tranh chấp. 5.3.Nghiêm cấm "Sử dụng đất không đúng mục đích được giao". Mục đích sử dụng đất có liên quan đế quy họch, kế hoạch sử dụng đất.Đất được sử dụng vào mục đích nào đã được điều tra, nghiên cứu phân tích tổng hợp các điều kiện tự nhiên, xã hội, tiềm năng của đất. Mục đích sử dụng đã tính toán, vì vậy không được sử dụng đất không đúng mục dích được giao. Để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quy định nghiêm cấm này nên chăng "mục đích được giao" phải được làm rõ là mục đích trong quyết định giao đất, cho thuê đất... 5.4.Nghiêm cấm "huỷ hoại đất". Một nguyên tắc của Luật đất đai là nguyên tắc cải tạo và bồi bổ và bảo vệ môi trường. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là môi trường sống của hàng triệu người, là một trong các thành phần quan trọng của môi trường sống, là nơi diễn ra các hoạt động của con người. Vì vậy cần phải nghiêm cấm huỷ hoại đất. Không ai có quyền huỷ hoại đất. Câu 6: Phân tích điểm giống và khác nhau giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất là quyết định bằng văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyề ban hành xác lập quyền sử dụng đất ở cá nhân, tổ chức, các nhân có đủ điều kiện sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng đất. Điểm chung cơ bản nhất giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là xác lập quyền sử dụng đất ở các chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất. Những điểm khác nhau: *Quyết định giao đất 3
  4. -Chủ thể: Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền -Tính chất: Mang tính mệnh lệnh đơn phơng -Nội dung do Luật đất đai điều chỉnh *Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất -Chủ thể: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (ngời sử dụng). -Tính chất: thoả thuận, bình đẳng, tự nguyện -Nội dung: Luật dân sự điều chỉnh Câu 7: ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Theo anh(chị) việc hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân trong cơ chế thị trường hiện nay như thế nào? ở nước ta, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ nước.Vì vậy có thể coi hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân chính là việc hoàn thiện cơ chế thực hiện quyền chủ sở hữu của Nhà nước, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Thứ nhất pháp luật đất đai cần phải được xây dựng, bổ xung toàn diện và ổn định trong thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn. Thống nhất các quy định về đất đai cần được ghi nhận trong Bộ Luật đất đa, không để các quy định rải rác ở Bộ luật dân sự và một số luật chuyên nhành có liên quan. Pháp luật đất đai cần phải thể hiện rõ nội dung kinh tế trong quản lý và sử dụng đất tạo cơ sở cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển mộtcác lành mạnh.Quy định hợp lý hơn về giá đất, góp phần thúc đẩy các hoạt động tài chính đất đai trong một trật tự nhất định. Luật hoá các quy định của Chính phủ đã được chính sách chấp nhận bảo đảm của tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dưới luật, tránh tình trọng văn bản chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt". Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải được thực hiện có hiệu quả hơn thiết thực hơn.Quy hoạc phải được công khai. Trong tập quy hoạch phải có quy trình tham gia ý kiến của nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một trong những nguyên nhân của tệ tham nhũng, hối lộ. Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ quản lý sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý. Thứ tư, thay đổi cơ chế giao đất.Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu thực hiện theo cơ chế "xin cho". Thực chất là chưa trú trọng tới các yếu tố kinh tế của đất đai, chưa thực sự thấy được đất đai là hàng hoá đặc biệt trong cơ chế thị trường.Từ đó việc giao đất không thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham nhũng và lãng phí đất ngày càng tăng, trang khi Nhà nước khong thu được thuế cho ngân sách, thâm chí kể cả 1% lệ phí địa chính. Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất...,mở rộng thị trường bất động sản cho các thành phần kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, người nước ngoài ở Việt Nam tham gia đầu tư...". Đây có thể coi là một xu hướng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Câu 8: Tại sao Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với từng vùng. Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước giao và được nhận quyền chuyển nhượng đất hợp pháp từ người khác. 4
  5. Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng bằng sông Cửu long, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí Minh không quá 3 ha. Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương khác không qua 2 ha. Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. -Các xã đồng bằng không quá 10 ha. -Các xã trung du miền núi không quá 20 ha. Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất,thực hiện được chính sách của Đảng và Nhà nước ta là:"người cày có ruộng". Việc pháp luật đưa ra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên nhân như tình trạng dư thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, phần lớn người nông dân không có đủ việc làm. Mật độ dân cư nông thôn quá dày đặc trên 1 ha, đất canh tác(khoảng 2 người/ ha đất canh tác).Tình trạng khan hiếm ruộng đất trong nông nghiệp đặc biệt là ở miền Bắc đã dẫn đến mối tương quan giữa ruộng đất-dân số-lao động trở lên hết sức căng thẳng.Trong những năm gần đây mặc dù sản lượng lương thực của cả nước nói chung là tăng nhưng đa số nông dân vẫn có mức thu nhập thấp vì nguồn sống của hộ chủ yếu dựa vào nông nghiệp.Tách khỏi ruộng đất người nông dân mất luôn nguồn sống chính. Đa số nông dân có thu nhập thấp,chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu tư thêm chosản xuất trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu từ vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết. Câu 9: Chứng minh Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 quan tâm đế quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Trước Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987 khẳng định.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thong snhất quản lý, Nhà nước giao đât cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời. Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu tư khi thấy còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho người sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn các quyền đối với người sử dụng đất. Ngoài quyền sử dụng đất đúng mục đích được giao hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hậngio đất. Luật đất đai sửa đổi bỏ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm muối mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển sản xuất. 5
  6. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó cho thuê quyền sử dụng gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở dhữu của mình gắn liền với đất thuế tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay tiền chuyển nhượng tài sản thuốc ở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Doanh nghiệp Nhà nước có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nước. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê cho cả thời gian thuê, đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuọc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê ùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quỳen sử dụng. Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 quy định thế chấp quyền sử dụng đất cho phép tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp haợc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại Việt Nam không phân biệt đó là tổ chức tín dụng đó là của Việt Nam hay của nước ngoài. Câu 10: Căn cứ đê phân biệt loại đất theo Luật đất đai 1993 là gì? Theo anh (chị) cách phân loại đã khoa học chưa? Căn cứ để phân loại đất theo Luật đất đai 1993 là mcụ đích sử dụng chủ yếy của đất. Điều 11 Luật đất đai 1993 nêu rõ: "Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu được phân thành các loại sau đây": 1.Đất nông nghiệp. 2.Đất lâm nghiệp. 3.Đất khu dân cư nông thôn. 4.Đất đô thị 5.Đất chuyên dùng. 6.Đất chưa sử dụng. Nhìn chung cho đến nay cách phân loại này vẫn được các nhà làm luật các nhà quản lý chấp nhận xem là khoa học. Trải qua các lần sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001. Điều 11- Luật đất đai 1993 vẫn được giữ nguyên đã nói lên điều đó. Mặt khác các loại đất cũng có thể được phân loại theo một cách khác gồm 5 loại sau đây: 1.Đất nông nghiệp. 2.Đất lâm nghiệp. 3.Đất ở 4.Đất chuyên dùng. 5.Đất chưa sử dụng. Cách phân loại này sẽ không phân biệt đất dân cư nông thôn và đất đo thị thuần tuý căn cứ vào mục đích sử dụng của đất.Mục đích nông nghiệp lâm nghiệp đất ở rõ ràng nên phân thành một loại đất.Các mục đích khác tập trung vào loại đất chuyên dùng còn các loại đất chưa được sử dụng ở các vùng sữ quy mô vào loại đất chưa sử dụng. 6
  7. Câu 11: Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý toàn bộ đất đai thông qua hai công cụ quan trọng là quy hoạch và pháp luật. Anh (chị) có nhận xét gì về hai công cụ quản lý này trong giai đoạn hiện nay. Pháp luật và quy hoạch là hai công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai: Pháp luật có vai trò duy trì mọi trật tự kỷ cương cần thiết cho quản lý và sử dụng đất đai trong xã hội. Quy hoạch đất đai chính là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số lượng, chất lượng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nước. Quy hoạch là sự tính toán sử dụng quỹ đất sao cho tiết kiệm, hiệu quả. Pháp luật và quy hoạch đã được Nhà nước xác định là công cụ quản lý Nhà nước về đất đai.Tuy nhiên trong thực tế hai công cụ này còn nhiều bất cập. Đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm trong đời sống xã hội, do sự phát triển mạnh mẽ của cơ chế thị trường những năm gần đây nảy sanh nhiều vấn đề phức tạp mà các quy định pháp luật đất đai hoặc là không có, chưa được ban hành kịp thời hoặc có nhưng nhưng không phù hợp chòng chéo gây khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều: ở Trung ương có 100 văn bản trong đó có 19 văn bản của Quốc hội và UBTVQH, văn bản của Chính phủ gồm 23 Nghị định,6 công văn,3 Nghị quyết,12 chỉ thị,10 Quyết định thong tư và Thông tư liên bộ.Tuy nhiên thực tế hệ thống văn bản pháp luật trên vẫn chưa bao quát toàn diện những vấn đề, những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Mặt khác do tình trạng ban hành nhiều văn bản pháp luật đất đai từ Trung ương đến địa phương nên kể cả người quản lý lẫn người sử dụng đất khó mà cập nhật, kiểm kỹ, nắm chắc được khết những quy định trong lĩnh vực này. Quy hoạch đất đai quả thực đang là vấn đề nổi cộm ở nước ta.Bởi vì thực tế cho thấy việc quy hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả nước có tới 9 viện quy hoạch chuyên trách hàng trăm Công ty tư vấn vừa thiết kế công trình vừa quy hoạch), chưa sát thực tế, thiếu tính khả thi.Nhìn chung công tác quy hoạch mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao thông, phân khu chức năng mà chưa có sự tính toán sao cho sử dụng đất có quả.Thời gian thực hiện quy hoạch còn chưa rõ hoặc bị kéo dài làm cho hiệu quả quản lý thấp. Hiện nay trong 61 tỉnh thành phố mới có 47 tỉnh thành phố được Chính phủ xét duyệt việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.Còn về quy hoạch chi tiết cho quận huyện, thị xã, xã, phường đến nay nhiều địa phương chưa làm. do đó công tác quy hoạch chưa trở thành công cụ quản lý thực sự có hiệu quả. Bên cạnh những bất cập trong pháp luật, quy hoạch sử dụng đất hai công cụ này cũng đã có những mặt tiến bộ phù hợp với tình hình thực tế.Về cơ bản pháp luật đất đai đã tạo điều kiện thực hiện việc giao quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật tạo điều kiện quan trọng cho việc sử dụng đất có hiệu quả và hình thành thị trường quyền sử dụng đất... Câu 12: Hãy trình bày và phân tích nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo Luật đất đai 1993. Điều 13 - Luật đất đai 1993 quy định: "Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm". 1.Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất,lập bản đồ địa chính. 2.Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất. 3.Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý,sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 4.Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. 7
  8. 5.Đăng ký đất đai, lập và quả lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 6.Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể kệ về quản lý, sử dụng đất. 7.Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. -Hoạt động đánh giá đất và lập bản đồ địa chính.Đây là việc làm hết sức quan trọng,nó tạo cơ sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trọng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất. -Quy hoạch kế hoạch hoà việc sử dụng đất.Quyhoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể về số lượng,chất lượng, vị trí, không gian...cho các mục tiêu kinh tế xã hội.Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất bởi bì kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thựch hiện quy hoạch. -Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật:Quản lý Nhà nước về đất đai không thể thiếu văn bản pháp luật.Nó là cơ sở pháp lý trng quy trình quản lý Nhà nước về đất đai.Chính vì vậy văn bản yâu cầu của thực tế. -Giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất. +Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức,hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.Căn cứ để giao đất,cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư, ghi trong thiết kế dã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc chấp nhận bằng văn bản về địa diểm diện tích đất, đơn xin giao đất. +Thuê đất là việcNhà nước thực hiện cho người có nhu cầu sử dụng đất thuê đất trong thời hạn và theo mục đích mà Nhà nước quy định.Trong một số trường hợp Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quỳen cho thuê lại đất đã thuê của Nhà nước. +Thu hồi đất:Trong trường hợp cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng,lợi ích quốc gia Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất.Người sử dụng đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Ngoài ra,Nhà nước thu hồi đất theo các quy định khác của pháp luật. Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá nhân sử dụng đất chết mà không có người tiếp tục sử dụng đất đó. Đất không được sử dụng trong thời hạn12tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quỳen cho phép. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao. Sử dụng đất không đúng mục đích được giao. Người sử dụng đất cố ý khôg thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất giao không đúng thẩm quyền. -Đăng ký đất đai:Khi cơ quan Nhà nước có thầm quyền giao đất cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. -Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thực pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ởTrung ương phát hành.Cơ quan nào có thẩm quyền quyết dịnh giao đất thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -Thống kê, kiểm kê đất đai: Thống kê, kiểm kê đất đai là tổng hợp các số liệu tập hợp từ việc theo dõi quá trình biến động đất đai, từ quá trình sử dụng đất đai việc thóng kê đất 8
  9. đai tiến hành một năm một lần, kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần do UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện. -Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quả lý sử dụng đất.Hoạt động này có ý nghĩa nhiều mặt trong công tác quản lý Nhà nước đối với đất dai. Nó bảo đảm cho các văn bản quản lý Nhà nước về đất dai,các chính sách về đất đai được thực hiện nghiêm chỉnh bởi các chủ thể quản lý và người sử dụng đất.Hoạt động này cho phép Nhà nước có sự điều chỉnh cần thiết cho phù hợp với thực tế. -Giải quyết tranh chấp về đất đai: đất đai là vấn đề phựctạp.Trong thực tiễn tranh chấp về đất dai thường xuyên xảy ra.Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai phải tìm ra biện pháp giải quyết để phát triển sản xuất ổn định và từng bước cải thiện đời sống nhân dân. Câu 13: Phân tích mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự. Luật dân sự là một ngành luật trog hệ thống pháp luật của Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản và các qun hệ nhân thân. Xét về bản chất, quyền sở hữu đất đai là một quyền đặc biệt, chỉ thuộc về Nhà nước.Mặc dù nó không thuộc sở hữu của chủ sử dụng đất,nhưng họ được Nhà nước cho phép chiếm hữu, sử dụng khai thức các lợi ích từ đất được phép chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) được quy định trong hiến pháp 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1995, 2001 và trong Bộ Luật dân sự 1995. Các quy định của ngành Luật đất đai là cơ sở cho các quy định của ngành Luật dân sự về quyền sử dụng đất. Bộ Luật dân sự cụ thể hoá quyền năng của chủ sử dụng đất trong ngành Luật đất đai. Bộ Luật dân sự là phương tiện để các quy định của Luật đất đai về quyề sử dụng đất đi vào cuộc sống, hiện thực hoá trong đời sống. Câu 14: Hãy phân tích khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Trong quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước sử dụng nhiều phương pháp quản lý, nhiều công cụ quản lý khác nhau. Đó là phương pháp hành chính, giáo dục thuyết phục, phương pháp cưỡng chế và bên cạnh đó có phương pháp kinh tế. Các công cụ quan trọng đó là công cụ tài chính. Sự hiện diện của phương pháp kinh tế, công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai đã phản ánh khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý của Nhà nước. Phương pháp kinh tế là cách thức Nhà nước tác động gián tiếp vào các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thông qu các lợi ích kinh tế để họ tự lựa chọn phương án hoạt động có hiệu quả nhất, nhưng phải bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích theo quyêt định giao đất haợc thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Biểu hiện thành công nhất của phương pháp kinh tế trong quản lý Nhà nước về đất đai là việc áp dụng khoán sản phẩm trong nông nghiệp phối hợp với việcgiao quyền sử dụng đất lâu dài cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình để phục vụ cho sản xuất. Đây thực sự là động lực to lớn thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển và sử dụng có hiệu quả đất đai. Khía cạnh kinh tế trong quản lý Nhà nước về đất đai được biểu hiện cụ thể nhất trong việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính làm công cụ quản lý. Sử dụng công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai là việc Nhà nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai để tác động đến các chủ thể sử dụng đất để đạt được mục tiêu quản lý. Nhà nước đã sử dụng linh hoạt các công cụ tài chính để thực hiện công tác quản lý của mình.Công cụ tài chính được sử dụng rộng rãi nhất trương công tác quản lý về đất đai là thuế .Theo Luật đất đai kiện hành Nhà nước sử dụng các loại thuế.Thuế sử dụng đất nông nghiệp. 9
  10. -Thuế chuyển quyền sử dụng đất. -Thuế nhà đất. Bên cạnh công cụ thuế Nhà nước còn quy định lệ phí địa chính, giá cả cho từng loại đất để quản lý. Lệ phí địa chính là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp khi được cơ quan Nhà nước phục vụ các công việc về địa chính đó là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến động về đất đai. Giá cả đất đai là biểu hiện cụ thể của việc thừa nhận "đất đai là hàng hoá đặc biệt" để tạo cơ sở để tính các loại thuế đặc biệt là thuế chuyển quyền sử dụng đất. Ngoài các công cụ tài chính vơ bản trên tín dụng ngân hàng cũng đang đượcnghiên cứu ứng dụng vào quản lý Nhà nước về đất đai và bước đầu phát huy tác dụng trên thực tế. Câu 15: Người sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển dổi phải làm thủ tục tại cơ quan nào? Nhà nước có khuyến khích việc chuyển đổi hay không? Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau: -Thuận tiên cho sản xuất và đời sống. -Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn theo quy dịnh của pháp luật. Theo khoản1-Điều31-Luật đất đai1993: "Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh". Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thông qua hợp đồng chuyển đổi theo mẫu do tổng cục địa chính ban hành.Hồsơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; giấy chứn nhận quyền sử dụng đất.Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tạiUBND xã,phường,Thị trấn nơi có đất chuyển đổi.Sau khi các nhận vào văn bản hợp đồng chuyển đổ quyền sử dụng đất trong trường hợp đươc chuyển đổi quyền sử dụng đất các bên chuyển đổi quỳen sử dụng đất (nộp thuế chuyển quyền) nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra với đất nông nghiệp.Trong quá trình giao đất nông nghiệp tất cả các loại đất xấu, tốt, xa, gần đen ra chia đều cho các hộ nông dân, vì vậy sự manh mún về đất nông nghiệp là phổ biến. Một hộ gia đình có tới 20 thửa ruộng, ở trung du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53 thửa tổng diện tích cộng lại khoảng dưới 2 ha. Việc chia đất manh mún ảnh hưởng lớn đến công nghiệp hoá - hiện đại hoá tác của người nong dân, làm giảm năng suất lao động gây cản trở trong việc sản xuất kinh tế hàng hoá nông nghiệp. Bởi vậy Nhà nước khuyến khích các hộ gia đình nông dân chuyển đổi ruộng cho nhau. *Chuyển đổi đất nông nghiệp không phải nộp thuế chuyển quyền.Đất ở phải nộp thuế. Câu 16: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất đai. Nhận xét về quyền và nghĩa vụ trong thực tế. Điều73-Luật đất đai1993 sửa đổi bổ sung một số điều năm1998và2001 quy định người sử dụng đất có những quyền sau đây: 1.Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. 3.Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 4.Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ cải tạo đất mang lại. 5.Được Nhà nước hướng dẫ và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất. 6.Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đế quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đươc bồi thường về đất khi bị thu hồi. 10
  11. 7.Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất. 8.Đươc quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp luât về đất đai. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành người sử dụng đất không chỉ có quyền chiếm hữu sử dụng mà còn có các quyền ăng khác là: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh liên kết. Các quyền này được biểu hiện ở hộ gia đình cá nhân tổ chức sử dụng đất khác nhau Trước Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987 khẳng định.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thong snhất quản lý, Nhà nước giao đât cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời. Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu tư khi thấy còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho người sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất. Điều79-Luật đất đai 1993 quy định: "Người sử dụng đất có những nghĩa vụ sau đây". 1.Sử dụng đất đún mục đích, đún ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định khi giao đất. 2.Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và tăng khả nang sinh lợi của đất. 3.Tuân theo những quy định vè bảo vệ môi trường khong làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. 4.Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính theo quy định của của pháp luật. 5.Nộp tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật. 6.Bồi thường cho người có đất bị thu hổi để giao cho mình. 7.Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi. Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu xem xét. Người sử dụng đất nhiều khi chưa sử dụng các quyền năng của mình.Ví dụ như quyền chuyển đổi đất nông nghiệp. Các hộ nông dân ít sản xuất trên quy mô lớn. Ngoài ra còn có tình trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình khong đúng trình tự thủ tục quy định (chuyển nhượng ngầm quyền sử dụng đất). Người sử dụng đất nhìn chung còn có sự vi phạm về nghĩa vụ.Tình trạng lấn chiếm đất, "nhảy dù" xuống các diện tích đất chưa sử dụng khá phổ biến. Người sử dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau mà chưa thực hiện tốt các biện pháp bảo vệ đất, chậm trễ trong việc giao lại đất khi bị thu hồi. Câu 17: Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nào với Nhà nước. Mục đích của việc quy định các nghĩa vụ tài chính. Các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước. -Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích.Hộ gia đình cá nhân làm nhà ở.Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tổ chức kinh tế đầu từ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gán liền với kết cấu hạ tầng đó.Tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền để chi phí quyết định mà không phải đền bù thiệt hại về đất cho người bị thu hồi 11
  12. phải nộp 100% tiền sử dụng đất và trường hợp bồi thường đền bù thiệt hại về đất thì được trừ số tiền thực tế đã đền bù nhưng mức độ tối đa không quá 90% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách. -Tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng đất. +Đối với hộ gia đình cá nhân. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp đất lâm ngiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ và đất làm muối khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang làm đất ở theo quy hoạch được duyệt phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở. +Đối với tổ chức. Tổ chức đan sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trong thủy sản và làm muối, đất sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,đất chuyên dùng khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở, xây dựng kết cấu hạ tầng phải nộ 100% tiền sử dụng. +Tổ chức đang sử dụng đất thuê khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép snag xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải nộp 100% tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước trường hợp tổ chức đã nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất mà còn dư thì được trừ số tiền thuê còn dư đó vào tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách, trường hợp phải đền bù thiệt hại về đất thuê thì được trừ số tiền thực tế đã đến bù nhưng không qua 90% số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách. -Lệ phí địa chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến đọng về đất đai. Người sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạc, không có tranh chấp khi được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau: +Đối với đất đô thị: Trường hợp sử dụng đất ở ổn định trước ngày18/12/1980 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng đất ở ổn đinh từ ngày18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trước sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Nếu do chuyển nhượng của người sử dụng đất trước đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ có giấy tờ mua,bán chuyển nhượng giữa hai bên được UBND xã, phường thị trấn xác nhận phải nộp tiền sử dụng đất. -Đối với đất khu dân cư nông thôn. Trường hợp sử dụng đất ở ổn định trước ngày31/5/1990 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày31/5/1990 đến trước ngày15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trước sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Nếu do nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất trước đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ có giấy mua, bán, chuyển nhượng giứa hai bên UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất. -Thuế: +Thuế sử dụng đất nông nghiệp. +Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. +Thuế nhà đất. 12
  13. Mục đích của quy định nghĩa vụ tài chính. -Sử dụng làm công cụ tài chính phục vụ cho quảnlý Nhà nước về đất đai. -Tác động vào ý thức người sử dụng đất đẻ họ sử dụng tiết kiệm có hiệu quả. -Thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hoà các lớiich. -Tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước phục vụ cho phúc lợi xã hội. Câu 18: Luật đất đai quy định: "Trong trường hợp thật cần thiết,Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bịt hu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ "Phân tích quy định này. Thực chất quy định này là một biểu hiện cụ thể của nguyên tắc quản lý Nhà nước đối với đất đai.Nguyên tắc bảo đảm sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Trong quản lý nhà nước về kinh tế nói chung và về đất đai nói riêng cần phải trú trọng việc kết hợp hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước lợi ích của người sản xuất đất bởi vì đât đai không chủ là tài sản chung của quốc gia của cộng đồng, mà còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chata quan trọng của bản thân người sử dụng đất. Quy định trên nhằm mục đích xử lý tốt mối quan hệ giữa các lợi ích để tỏa động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế đồng thời giảm bớt xung đột giữa người quản lý và người sử dụng đất đai loại trừ dần những nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Quy định này cuãng để gián tiếp khẳng định quy định Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình , cá nhân tổ chức sử dụng.Việc quy định về thu hồi đất có đền bù nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi. Quy định này cũng cho thấy được bản chất của Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của nhân dân, do dân và vì nhân dân. Câu 19: Anh (chị) có nhận xét gì về tình hình giao đất, cho thuê đất hiện nay. Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Thuê đất là Nhà nước trực tiếp cho người có nhu cầu sử dụng đất được thuê đất theo thời hạn và theo mục đích mà Nhà nước cho phép sử dụng đất được quyền cho thuê lại đất đã thuê của Nhà nước. Trong thực tế trong những năm qua việc giao đất, cho thuê đất có những tiến bộ đáng kể. Các quyết định giao đất đã xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân tổ chức phù hợp nguyện vọng mong muốn của người sử dụng đất, từ đó đất đai được giao sử dụng có hiệu quả thiết thực. Việc cho thuê đất cũng có nhièu cải tiến. Thời gian giải quyết đơn xin thuê đất được rút ngắn phù hợp với nhu cầu của cơ chế thị trường. Tuy nhiên trong việc giao đất cho thuê đất vẫn còn những vướng mắc. Việc giao đất cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của chúng ta còn quá nhiều hạn chế điều chỉnh liên tục làm cho việc giao đất cho thuê đất gặp khó khăn hiệu quả thấp. Đất đã giao, đã cho thuê chậm được đưa vào sử dụng. Một vấn đề nữa là sự vi phạm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Có tình trạng UBND phường xã đã có nơi ra quyết đinh giao đất... Việc giao đất chưa được quy định cụ thể rõ ràng về mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng người thực hiện đợc giao đất rồi để đất đó mà không thực hiện các hoạt động sản xuất. Đất đô thị khi quy hoạch các khu đo thị các 13
  14. khu công nghiệp giao đất rừng cho dân dẫn đến hậu quả là người sử dụng đất có cơ hội chuyển mục đích đất trái phép. Câu 20: Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nười sử dụng đất phải có giấy tờ gì? Nhân xét về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Theo công văn số 1427/ĐC ngày 3.10.1995 của Tổng cục Địa chính). Người sử dụng đất có một trong các giấy tờ sau được cơ quan Nhà nước cơ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quỳen theo quy định của pháp luật về đất đai. -Những loại giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thểm quyền giao đất cho thuê đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà,Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam, Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất, từ đó đến nay. -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp. -Giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. -Giấy tờ thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất đưa UBND xã phường thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp. -Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. -Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. -Giấy tờ chuyển nhượng đất đai mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phường, thị trấn. Tham khảo: Người sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -Người được thừa kế quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hoặc tài sản mà khong có tranh chấp về thừa kế nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. -Người khai hoang đất đai từ 1980 trở về trước phù hợp với quy hoạch liên tục sử dụng và không có tranh chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước. -Người nhận chuyển nhượng đất ở thực sự có yêu cầu được chính quyền địa phương xác nhận. -Người sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được chính quyền cấp xã xác nhận, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nhìn chung là tiến độ chậm. Theo báo cáo công tác 9 tháng đầu năm của Tổng cục địa chính năm 2001 mới khoảng 641.000 hộ trong tổng số4.547.000 hộ sử dụng đất đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 14% tổng số Qua thực tế đền bù giải phóng mặt bằng thì nhiều tỉnh phía nam trong tổng số100% nhà đất được đền bù chỉ30% là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...Có thể khẳng định rừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần xem xét, giải quyết. Bên cạnh đó, việc người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là điều cần phải được lý giải cặn kẽ và sâu sắc. Câu 21: Căn cứ để các cơ quan Nhà nước ra quyết định giao đất cho thuê đất. Căn cứ chung nhất để Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê đất. 14
  15. -Văn cứ vào quỹ đất của địa phương. -Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. -Căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đât của người sử dụng đất được ghi trong luận chứng kinh tế , kỹ thuật, ghi trong dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. -Đơn xin giao đất của người sử dụng. +Căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất lâm nghiệp. -Tuỳ thuộc voà quỹ đất lâm nghiệp của địa phương. -Trên cơ sở quy hoạch đất lâm nghiệp, quy hoạch rừng các loại của từng địa phương đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. -Căn cứ vào nhu cầu khả năng sử dụng đất lâm nghiệp của tổ chức được ghi trong dự án quản lý xây dựng khu rừng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. -Căn cứ vào đơn xin giao đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được UBND xã, phường, thị trấn nơi cư trú xác nhận. +Căn cứ để giao đất ở khu dân cư nông thôn. -Dựa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thông đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. -Căn cứ vào mức đất ở nông thôn cho mỗi hộ gia đình theo quy định của chính phủ. -Căn cứ vào đơn xin giao đất của hộ gia đình có nhân khẩu thường trú tại địa phương. +Căn cứ để giao đất đo thị: Cơ bản gióng như giao đất khu dân cư nông thôn. Câu 22: Đối tượng nào được giao đất lâm ngiệp. Nhà nước giao đất lâm nghiệp không thu tiền CD Đ cho các đối tượng sau: -Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp lâm nghiệp, ngư nghiệp, làm muối mà có nguồn sống chính (chủ yéu) là thu nhập có đưọctwf các hoạt động sản xuất đó, được UBND xã, phwongf, thịt rấ nơi có đất lâm nghiệp xác nhận. -Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ. -Doanh nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất lâm nghiệp do Nhà nước giao trước ngày01/01/1999. -Trạm, trại, xí nghiệp giống lâm nghiệp, trường học trường dạy nghề. -Tổ chức khác thuộc các thành phần kinh tế đã được Nhà nước giao đất lâm nghiệp theo nghị định số02/NĐChính phủ ngày15/10/1994 của Chính phủ trước ngày 01/01/1995 được tiếp tục sử dụng cho đến hết thời hạn giao đất khi hết thời hạn đã giao phải chuyển sang thuê đất. -Đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất lâm nghiệp kết hợp với quốc phòng. -Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình các nhân trong nước, tổ chưc và cá nhân nước ngoài thuê đất để sử dụng vào mục địch lâm nghiệp. -Đất được quy hoạch để gây dựng, phát triển rừng sản xuất. -Đất rừng phòng hộ đầu nguồn ít rung yếu. -Đất rừng đặc dụng để kinh doanh cảnh quan du lịch sinh thaní dưới tán rừng theo quy định của Bộ nông nghiệp phát triển và nông thôn. Câu 23: Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai quan trọng nhất, yếu nhất. Nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai xem câu 12. Có thể khẳng định rằng trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, thì lĩnh vực hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất. Nó quan trọng nhất bởi các lý do sau đây: -Các văn bản pháp luật là nơi các chính sách đất đai của Đảng được quy phạm hoá.Chúng ta khẳng định chính sách và pháp luật là công cụ quan trọng nhất để quản lý nhà nước về 15
  16. đất đai thì hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai không thể khong chiếm vị trí quan trọng hàng đầu. -Quản lý Nhà nước nói chung, quản lý Nhà nước vì đất đai nói riêng không thể thiếu các văn bản pháp luật. Nó ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai, nó là cơ sở pháp lý trong quy trình quản lý Nhà nước về đất đai. -Các văn bản pháp luật còn chi phối ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Mặc dù hoạt động ban hành văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về đất đai nhưng nó cũng là một trong những khâu yếu nhất. Văn bản ban hành nhiều mà khôg đồng bộ, toàn diện. -Các văn bản có tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn. -Nhiều văn bản ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta cũng là một nội dung quản lý còn nhiều yếu kém.Các quy hoạch, kế hoạch còn tản mạn, tính khả thi thấp chỉ trú trọng phân khu chức năng mà chưa tính toán để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý. Câu 24: Khi thu hồi đất Nhà nước dền bù theo nguyên tắc nào? Các nguyên tắc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. -Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây là nguyên tắc cơ bản trong đền bù khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất phải dựa vào hiện trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định của pháp luật để đối xử công bằng với các đối tượng sử dụng đất có đất bị tu hồi. Phải quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, công khai, công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẻ tìm ra giải pháp mực đền bù hợp lý khi các văn bản pháp luật chưa phù hợp. -Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho người sử dụng đát có đất bị thu hồi phải bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, đối tượng được đền bù không được "tách luật" để làm sai ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, chính sách của Nhà nước. -Nguyên tắc kết hợp hài hoà các lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng và lợi íc của người sử dụng đất. Khi đền bù nếu chỉ coi trọng lợi tích của Nhà nước thì việc thu hồi đất khó thực hiện.Ngược lại chỉ quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất thì sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích của quốc gia.Nguyên tắc này nếu được thực hiẹn tốt sẽ góp phần ổn định đời sống người sử dụng đất bịt hu hồi đất đồng thời chính sách của Nhà nước được thực hiện hiệu quả. -Nguyên tắc đền bù hợp lý. Câu 25: Phân tích thẩm quyền của cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp về đất đai. Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất. Giải quyết tranh chấp về đất đai là một nọi dung quan trọng trong quản lý Nhà nước vè đất đai. Theo khoản 2,3 Điều 38 Luật đất đai 1993 thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của cơ quan Nhà nước được quy định như sau: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khôg có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do UBND giải quyết theo quy định: -UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức giữa tổ chức với tổ chức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. 16
  17. -UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức, hộ gia đình cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của Trung ương. Trong trường hợp không đồng ý với quyết đinh của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên cí hiệu lực thi hành. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do toà án quyết định. Quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc Nhà nước khuyến khích hoà giải đất đai trongnhân dân. Việc quy định thẩm quyền giải quyết cho các cơ quan Nhà nước để tránh tình tạn đơn từ khiếu kiện khiếu nại về đất đai, chuyển lòng vòng chậm được giải quyết ảnh hưởng đến đời sống, kinh tế của nhân dân. Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính.Đ39 Luật đất đai1993 quy định do đó UBND các đơn vị hành chính có tranh chấp cũng phối hợp giải quyết.Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí haợc viẹc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định. -Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh thì do chính phủ quyết định. -Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội quyết định. -Hiện nay các tranh chấp về địa giới là tranh chấp xảy ra nhiều nhất do tính lịch sử của đất đai. Câu 26: Khi nào một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.Tại sao trên thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định theo đó người sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện: -Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải được lập thành văn bản theo mẫu do Tổng cục địa chính ban hành, đối tượng của hợp đồng hợp pháp. -Chủ thể hợp đồng hợp pháp: +Người được chuyển nhượng có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng. +Người được chuyển nhượng có quyền nhận chuyển nhượng. Thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển ngầm đất đai là do các nguyên nhân: -Các bên muốn trốn khoản thuế chuyển quyền. -Do thủ tục chuyển nhượng rườm rà, phức tạp. -Do bên chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không chuyển nhượng ngầm thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Đây là hậu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chạm trễ gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền. Câu 27: Hãy nêu các điều kiện sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nướn ngoài. Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất đai ở Việt Nam. 17
  18. Theo Điều6-Nghị dịnh số81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2002 của Chính phủ về viẹc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mu nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện để được mua nàh tại Việt Nam phải có đủ các giấy tờ sau: -Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam haợc họ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp.Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của người nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận có quôc tịch Việt Nam haợc giấy xác nhận mất quốc tích Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân.Giấy tờ được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tượg được mua nhà ở Việt Nam. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Nhà nước chỉ cho phép chuyển nhượng: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Điều kiện được nhận chuyển quỳen sử dụng đất được quy định: có nhu cầu sử dụng đất, đất dưới hạn mức vấn đề về hộ khẩu.Chính vì vậy người nươc ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Câu 28: Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền gì?Tại sao hiẹn nay có hiện tượng người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất nộp các khoản tiền sau đây: -Lệ phí địa chính (tiền sử dụng đất). -Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền. -Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất. Người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do: -Tình trạng vi phạm pháp luật của những cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Thực tế là vấn đề hạn mức đất theo quy định chỉ áp dụng cho các trường hợp giao đất mới mà không áp dụng đối với các trường hợp đã giao trước Nghị định 04năm2002 nhiều địa phương lại ấp dụng hạn mức khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp trước đó kể cả đó là dất thổ cư gia đình đã sinh sống nhiều đời. -Thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Câu 29: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại sao một quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh nhiều lần. Phân tích ưu và nhược điểm của việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Quy hoạch sử dụng đấtchính à sự tính toán phần đất đai cụt hể và hợp lý về só lượng, chất lượng vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nước. Nhà nước đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất vì các mục đích cơ bản sau đây. -Sử dụng đất có hiệu quả cao nhất. -Bảo đẩm đất được sử dụng tiết kiệm. -Bảo đảm cho sự phát triển bền vững trong tương lai. -Đưa vào sử dụng các diện tích chưa sử dụng. -Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông. -Chực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng sản xuất theo ý đồ của Nhà nước ... Thực tế là các quy hoạch sử dụng đất ơ nước ta thường bị điều chỉnh nhiều lần. Hiện trạng trên bắt nguồn từ sự thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội trong từng thời kỳ khác nhau, sự biến động về chính sách phát triển, sự yếu kém trong công tác quy hoạch dẫn đến các quy hoạch khi thực hiện không hiệu quả và phải điều chỉnh. Việc điều chỉnh các quy hoạch chi tiết có những ưu và nhược điểm riêng. 18
  19. *Ưu điểm: -Tạo ra tính thiết thực, tính khả thi của quy hoạch.Quy hoạch ngày càng phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội. *Nhược điểm: -Chi phí tốn kém cho công tác ưuy hoạch. -Làm cho các dự án chậm được triển khai, đóng băng các dự án. -Tạo kẽ hở cho những tiêu cự trong quản lý Nhà nước về đất đai. -Thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài có thể quy hoạch được xây dựng lại không còn thiết thực khả thi và phải tiếp tục điều chỉnh. Câu 30: Anh (chị) có nhận xét gì về thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay? Thị trường bất đông sản ở nước ta đã được hình thành từ cuối những năm 1980 dưới các hình thức chuyển nhượng mua bán dưới dạng "xác nhậ tay" mà không cần thông qua các thủ tục pháp lý. Điều đó đã làm cho thị trường bất đông sản vốn đã phức tạp lạ càng thêm rối ren. Để điều tiết thị trường bất đông sản hoạt động theo đúng quy luật thị trường Nhà nước đã có những công cụ và phương thức điều tiết thiết thực, thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt ban hành các quy định về đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất khi thu hồi giải phóng mặt bằng..Tuy vậy thị trường bất đông sản của nước ta vẫn còn nhiều "vấn đề". Cho đến nay thị trường bất đông sản ở nước ta vấn là thị trường phi chính quy. Việc mua bán,trao đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra dưới các hình thức viết trao tay mà khong có xác nhận của chính quyền sở tại ở cả thành thị và nông thôn và cả ở những nơi đã quy hoạch đang quy hoạch và còn chưa quy hoạch. Việc chậm chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho các chủ sử dụng đất không có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do đó hình thức chuyển nhượng này đầy những yếu tố rỉu ro mà Nhà nước không thể kiểm soát nổi dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, giao dich ngầm - phi chính quy về bất đông sản, phát triển theo hướng đầu cơ, thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, đồng thời làm phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu kiện nhất là khiếu kiện trong việc bồi thười thiệt hạ khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quá trình vận động, để đạt được những kết quả hữu hiệu mà cac chủ thể tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiết một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề thông tin thị trường bất động sản như thông tin về quy hạch, về giao đất, thu hồi đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, về sự thay đổi chính sách của Nhà nước đã làm cho các quan hệ cung cầu biến đông mạnh tạo ra các "cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất. Thị trường bất động sản ở nước ta chưa được định hướng bởi một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bởi hệ thống các cơ quan quản lý có đủ năng lực để phát triển toàn diện lành mạnh. Các giải pháp. -Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. -Quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai. -Xây dựng khung giá cho từng loại đất phù hợp. Câu 31: Chính quyền xã có nhiệm vụ gì trong quản lý Nhà nước về đất đai. Nhân xét về tình hình quản lý của chính quyền cấp xã. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND xã là cấp quản lý và sử dụng 5% đất công ích do HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. UBND xã có thể cho hộ gia đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông nghiệp nuôi trồng thuỷ dản . Tiền thu được từ việc cho thuê đất được sử dụng cho nhu cầu công ích của cấp xã theo quy định của pháp luật hoặc lấy tiền đó xây dựng các công trình tại xã khi được cơ quan 19
  20. Nhà nước có thẩm quyền cho phép. UBND không được dùng quỹ đất 5% để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm trong xã. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trên tổ quốc và công dân hoà giải các tranh chấp đất đai. UBND xã lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất. Chính quyền cấp xã trong những năm qua nhìn chung đã thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ quản lý của mình. Diện tích quỹ đất công ích đã được cho thuê đem lại những hiệu quả thiết thực đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đền là có những chính quyền cấp xã đã cấp đất trái pháp luật, sử dụng tiền cho thuê 5% quỹ đất công tích còn có nhiều vấn đề phải nghiên cứu, xem xét. 20
Đồng bộ tài khoản