Chương 5: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Chia sẻ: Salen Yuyu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:9

0
335
lượt xem
108
download

Chương 5: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, do đó: + Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần. + Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Chương 5: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

  1. CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS. 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS. - Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị 2. Phân loại BĐS. trí cụ thể. 3. Quyền của chủ thể đối với BĐS. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền 4. Đặc điểm của thị trường BĐS. vững cao, do đó: 5. Phân loại thị trường BĐS. + Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp. + Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS. 2. Phương pháp đầu tư. + Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với 3. Phương pháp chi phí. chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS 4. Phương pháp thặng dư để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) - Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để đến các hoạt động KT-XH, vì vậy: điều chỉnh giá cho hợp lý. + Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của nhà nước. - Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có + Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho những ảnh hưởng của nó đến các công trình các BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu. khác. + Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh - Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây hưởng nếu có những công trình khác ra đời. dựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) (Phân loại BĐS) 2. Phân loại BĐS: b. Theo đặc tính vật chất: a. Ý nghĩa của việc phân loại: - Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang sử dụng. - Là cơ sở để Nhà nước có chính sách - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công quản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị trình kiến trúc: lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời. mặt KT-XH. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình … - Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ + Các TS khác không thể tách rời với công trình XD: hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS, điều hòa, quạt… giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu - Các TS khác gắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá… tư. 1
  2. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) (Quyền của chủ thể đối với BĐS) c. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: 3. Quyền của chủ thể đối với BĐS: - Đất đai: + Đất nông nghiệp. - Đối với đất đai: + Đất phi nông nghiệp. + Sở hữu vĩnh viễn. + Đất chưa sử dụng. + Thuê theo hợp đồng. - Công trình kiến trúc: + Nhà ở để cho thuê hoặc bán. + Quyền sử dụng đất. + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất. - Đối với các công trình: + Công trình kiến trúc có tính chất thương mại. + Sở hữu vĩnh viễn. + Khách sạn, văn phòng cho thuê. + Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên. + Thuê theo hợp đồng. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) (Đặc điểm của thị trường BĐS) 4. Đặc điểm của thị trường BĐS: c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của a. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao thị trường không hoàn hảo: dịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm Nguyên nhân: thông tin về BĐS và thị trường phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS, BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài, mang tính tương đối, không sẵn các BĐS để có thể có sự thay đổi trong lúc đàm phán => nguy cơ so sánh, số lượng cung và cầu có giới hạn, định giá sai số lớn. người mua và người bán thường có ít kinh b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực. nghiệm. Nguyên nhân: do có sự khác biệt giữa các vùng, => Giá BĐS không phải là mức giá cạnh tranh. miền. => việc gặp gỡ giữa người mua và người bán => Khi định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế, thường phải thông qua môi giới chuyên văn hóa, xã hội của vùng gắn với BĐS đó. nghiệp. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) (Phân loại thị trường BĐS) d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh 5. Phân loại thị trường BĐS: tế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên, a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: thị trên thị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy trường chính thức vs phi chính thức. cung không thể phản ứng một cách nhanh chóng và b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường tương ứng với cầu được. Vì vậy, cần lưu ý: đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để - Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại. đến các cơn sốt giá BĐS. c. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: thị - Nhà nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài trường đất đai, thị trường nhà ở, BĐS công nghiệp, hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm BĐS dùng cho văn phòng, công sở, BĐS dùng trong ổn định thị trường BĐS. dịch vụ. - TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm d. Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán, của thị trường để ước tính giá tài sản một cách hợp lý. thị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng để góp vốn, e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự liên doanh kiểm soát của nhà nước 2
  3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 1. Phương pháp so sánh. 1. Cơ sở lý luận: 2. Phương pháp đầu tư. Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh 3. Phương pháp chi phí. ta chi ra ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương 4. Phương pháp thặng dư. đương thay thế. Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ 2. Các trường hợp áp dụng: thuộc vào 3 yếu tố cơ bản: - Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung - Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu, nào. các phân xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh đất … - Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường. - Các mảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực, khu dân cư. - Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 3. Kỹ thuật định giá: - Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần - Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các thẩm định (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh. Các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thông tin cơ bản sau cần được thu thập: thể so sánh được với BĐS mục tiêu. + Tình trạng vật chất của BĐS + Nguồn gốc các giao dịch thị trường. + Đặc điểm về mặt bằng. + Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan. + Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao + Đặc điểm về vị trí hay địa điểm. dịch thị trường. + Tình trạng pháp lý - Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so + Thời gian giao dịch. sánh được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so + Các điều khoản và điều kiện sử dụng. sánh). CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) - Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS 4. Ví dụ: Giả định trong quá trình định giá khu đất ở mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu (khu đất B) có diện tích 20.000m2 thuộc đô thị loại 2, tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS. cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề (khu đất A) có diện tích 25.000m2. Đây Khi điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau: là khu đất có thể so sánh được với khu đất cần định • Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt. giá • Mỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các bằng chứng thị trường. Khu đất A đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất • Luôn đặt ra câu hỏi: những sự khác nhau nào là lý do thành công để đầu tư xây dựng nhà ở. Cuộc đấu giá này diễn ra trong thời gian gần nhất với thời điểm xác chủ yếu cần đến sự khác nhau về giá trị của 02 BĐS. định giá khu đất B. Có 02 phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ Tổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng đơn giản. tương đương giá /m2 là 5 triệu đồng. 3
  4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) Tiêu chí so sánh Giống nhau Khác nhau Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để Khu A Khu B điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương 1. Căn cứ pháp lý Có giấy chứng nhận QSD đất pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí 2. Mục đích sử dụng Đô thị loại V 3. Vị trí đất Vị trí 1: đất có 1 mặt tiền liền cạnh Chiều rộng mặt tiền Rộng hơn: 10 điểm Khu A với đường phố Hẹp hơn: 8 điểm Khu B 4. Loại đường phố Loại 2 5. Mặt tiền (m) 100 70 Chiều dài Ngắn hơn: 10 điểm Khu A 6. Chiều sâu khu đất 250 285.7 Dài hơn: 9 điểm Khu B 7. Kết cầu hạ tầng 1 mặt giáp hẻm Ko giáp Giao thông Thuận lợi: 10 điểm Khu A Đường giao thông lớn hẻm 8. Môi trường: - Ồn ào - Bụi Ít bụi Kém thuận lợi: 8.5 điểm Khu B 9. Tài sản trên đất Không Độ bụi Bụi: 8 điểm Khu A 10. Tình trạng mua bán Tự nguyện Ít bụi hơn: 9 điểm Khu B CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) • Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm 5. Ưu, nhược điểm: 5% giá, mỗi điểm hơn tăng 5% giá. Ưu: • Giá trị khu B giảm: - Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ - Do chiều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ. thuật vì chỉ dựa trên các giao dịch thị trường. - Do chiều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ. - Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường vì dựa vào giá cả thị trường. - Giao thông: 1,5 x 5% x 125 tỷ = 9.375 tỷ. - Là cơ sở của các phương pháp khác như: phương => Giá trị giảm: 28.125 tỷ. pháp chi phí và phương pháp thặng dư. • Giá trị khu B tăng: Nhược: - Độ bụi: 1 x 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ. - Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng • Giá trị 1 m2 ở khu B = (125 - 28.125 + 6.25) tỷ /25,000 khu vực thi mới có thể so sánh được. = 4.125 tr / m2 - Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử. • Có thể chọn thêm một số khu đất khác để so sánh. - Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 1. Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp 4. Kỹ thuật định giá: định giá dựa vào thu nhập là chuyển hóa thu nhập. các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn ĐT: 2. Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi n CFt PV   ích tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS (1  r )t t 1 ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. • Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn: 3. Điều kiện áp dụng: CF PV: giá trị của tài sản định giá PV  - Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại r CF: dòng tiền ròng hàng năm. các khoản thu nhập ổn định và có thể được dự báo r: mức chiết khấu hàng năm trước. • Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn: - Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết CF1 = CF0 (1 + k) CF1 định lựa chọn phương án đầu tư. PV  CF0: dòng tiền ròng ở năm hiện hành. r k k: tỷ lệ tăng dòng tiền hàng năm 4
  5. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 4. Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết 5. Trình tự thực hiện: Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 Bình quân Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm Tổng sản lượng Kg 45,000 50,000 56,000 mà BĐS mang lại, có tính đến các yếu tố liên Giá bán bình quân Đồng/kg 3,000 4,500 4,700 quan tác động đến thu nhập. Tổng doanh số bán Đồng 135,000,000 225,000,000 263,200,000 207,733,333 Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ Chi phí sản xuất Đồng/kg 1,500 2,000 2,500 khỏi thu nhập hàng năm: chi phí quản lý, chi Tổng chi phí SX Đồng 67,500,000 100,000,000 140,000,000 102,500,000 phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải Mức chiết khấu % 7.00% 7.50% 8.00% 7.50% nộp… 207,733,333  102,500,000 Bước 3: Xác định mức chiết khấu phù hợp. PV   1,403,111,111 Bước 4: Sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền 7% để tính giá trị của tài sản. => Vậy giá trị ước tính là: 140,311 đồng / m2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) (3. Phương pháp chi phí) 6. Ưu, nhươc điểm: 1. Cơ sở xây dựng: Ưu: • Dựa trên phương pháp thay thế: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương - Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, vì nó đương tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS 2. Điều kiện áp dụng: mang lại cho nhà đầu tư. - Có thể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các • Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu sử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học… nhập có được dự báo một cách chính xác. đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. Nhược điểm: • Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các - Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các hợp đồng bảo hiểm. khoản thu nhập tương lai. • Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu - Kết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết thầu. quả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của • Là phương pháp cũng thường được dùng với tính chất tham số trong mô hình. bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (3. Phương pháp chi phí) 4. Các loại chi phí: 3. Các bước tiến hành: a. Chi phí tái tạo: Bước 1: Ước tính riêng giá trị đất trống của BĐS trong - Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành điểm đã lỗi thời của nó. đối với các công trình hiện có trên đất. b. Chi phí thay thế: Bước 3: Ước tính số tiền giảm giá của công trình, xét - Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình trên mọi nguyên nhân. có giá trị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách lấy chi và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. phí xây dựng mới (đã được ước tính ở bước 2) trừ cho số tiền giảm giá của công trình (ước tính ở bước 3). => Trong 1 số trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo Bước 5: Giá trị của BĐS = giá trị của đất trống + giá trị không hợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để của công trình việc ước tính giá trị được chính xác hơn. 5
  6. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (3. Phương pháp chi phí) 5. Các phương pháp ước tính chi phí: Ví dụ: ước tính chi phí xây dựng đối với công trình 1.000 m2 a. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây Hạng mục xây dựng Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng dựng: chi phí trực tiếp phát sinh ở từng hạng mục (USD) (từ nền móng cho đến khâu hoàn thiện trang trí) sẽ A. Chi phí trực tiếp 30,000 được ước tính + chi phí gián tiếp, như: chi phí quản 1. Vệ sinh địa điểm 1,000 lý xây dựng, quản lý tài sản, chi phí thiết kế, giám 2. Móng 15,000 sát, lãi vay, thuế BĐS…+ lợi nhuận được ước tính. 3. Tường 5,000 Ưu điểm: là phương pháp cho kết quả chính xác, thường 4. Sàn 2,000 được sử dụng đối với các công trình xây dựng có 5. Trần 2,000 quy mô lớn. 6. Mái 5,000 B. Chi phí gián tiếp (5%) 1,500 Nhược điểm: cần nhiều thời gian và công sức, TĐV phải có chuyên sâu về kỹ thuật mới có thể định giá chính C. Lợi nhuận (10%) 3,000 xác Giá trị công trình (A+B+C) 34,500 Chi phí xây dựng 1m 2 34.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (3. Phương pháp chi phí) 6. Các loại giảm giá đối với BĐS: b. Phương pháp so sánh thị trường: theo phương - Giảm giá vs khấu hao: pháp này, chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu được xác định dựa trên đơn giá Khấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn của công trình tương tự. TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh. Tỏng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý Giảm giá: của BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất kỳ và lãi. lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và Ưu: đơn giản, có thể được tính toán một cách nhanh chi phí thay thế đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định. chóng, thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh - Ví dụ: một xe máy lúc mua là 24 triệu, được khấu hao với các phương pháp định giá khác. trong thời gian 10 năm. Giả sử 1 năm sau: giá trị khấu Nhược: thực tế, có rất ít các công trình giống nhau hoàn hao là 2.4 triệu; nhưng xe máy này nếu bán trên thị toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. trường được 20 triệu => mức giảm giá là 4 triệu. Vì vậy, nên tính toán đơn giá cho mỗi đơn vị kết cấu Chi phí thay thế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị chuẩn, sau đó điều chỉnh về cho đơn giá của công trường đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là trình mục tiêu. $3,000. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (3. Phương pháp chi phí) • Các loại giảm giá: 7. Tuổi thọ kinh tế của công trình: - Giảm giá tự nhiên: Tuổi thọ của BĐS có thể được phân loại như sau: + BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng. - Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định + BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian giá. sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa - Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt chất… kỹ thuật. + BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng , do quản lý - Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kém hoặc do sự phá hoại. hiệu quả kinh tế - Giảm giá do lỗi thời chức năng: là hiện tượng giảm giá - Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại mà do sai sót trong thiết kế, thiếu sót hoặc thừa trong kết vẫn mang lại hiệu quả kinh tế. cấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời. - Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả. - Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: do các nguyên nhân Trong định giá, để xác định mức giảm giá, TĐV sẽ căn thay đổi về môi trường. cứ vào tuổi thực và tuổi thọ kinh tế của BĐS 6
  7. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (3. Phương pháp chi phí) • Ví dụ: một công trình hoàn thành việc xây • Các loại tuổi công trình: dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu quả - Tuổi thọ vật lý: 2035 – 1995 = 40 năm từ năm 1996 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2009). Theo tính toán của các nhà kỹ - Tuổi thọ kinh tế: 2030 – 1996 = 34 năm. thuật, công trình này tồn tại đến năm 2035, - Tuổi hiệu quả: 2009 – 1996 = 13 năm. nhưng theo ước tính của chuyên gia kinh tế, - Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2030 – 2009 = 21 năm. nó chỉ có ý nghĩa đến năm 2030. Chi phí thay thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời - Tuổi thực: 2009 – 1995 = 14 năm. điểm hiện tại là 100.000 USD. • Mức giảm giá ước tính: Yêu cầu: xác định các loại tuổi và mức giảm 100.000 x (14 năm /34 năm) = 41.176 USD giá đối với công trình này. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (3. Phương pháp chi phí) 8. Phương pháp xác định giảm giá: a.2 Giảm giá lỗi thời do chức năng: a. Phương pháp mang tính kỹ thuật: a.2.1 Có thể sửa chữa được: tiến hành như giảm a.1 Giảm giá tự nhiên: giá tự nhiên. a.1.1 Có thể sửa chữa được: TĐV điều tra chi tiết a.2.2 Không thể sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá về công trình xây dựng, lập danh mục các do TĐV quyết định, dựa trên sự tham khảo các hạng mục hư hỏng có thể sửa chữa, xét hiệu giao dịch, đàm phán tương tự đã xảy ra trong quả kinh tế của việc sửa chữa. Ước tính chi quá khứ. phí cho việc sửa chữa tại thời điểm hiện hành. a.1.2 Không sửa chữa được: TĐV dựa vào việc a.3 Giảm giá lỗi thời do bên ngoài: không sửa phân tích chi phí thay thế cho toàn bộ công chữa được: tỷ lệ giảm giá được xác định dựa trình và dựa vào tỷ lệ tuổi hiệu quả/tuổi kinh tế trên sự tham khảo các giao dịch, đàm phán để chọn tỷ lệ giảm giá cho phù hợp. tương tự gần đây nhất. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (3. Phương pháp chi phí) b. Xác định giảm giá dựa trên giá thị trường: được áp - Giá trị thị trường của đất trống: dụng để ước tính tổng mức giảm giá, không phân biệt 3.000 m2 x 2.000 USD/m2 = 6.000.000 USD nguyên nhân. Dễ dàng được thực hiện khi ước tính giá trị BĐS mà thị trường đã tồn tại nhiều BĐS tương tự - Chi phí hiện hành của các công trình: được đánh giá. 10.000 m2 x 1.500 USD/m2 = 15.000.000 USD Ví dụ: Một trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất là - Mức giảm giá của công trình xây dựng: 3.000m2, diện tích xây dựng là 10.000m2. Chi phí xây (5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD dựng hiện hành được ước tính là 1.500 USD/m2. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm. Một - Chi phí thay thế giảm giá của công trình: mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD năm với giá 2.000 USD/m2. - Giá trị thị trường của BĐS: Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo tài chính 6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD 7
  8. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) (4. Phương pháp thặng dư) 9. Ưu, nhược điểm: 1. Cơ sở xây dựng: chủ yếu dựa vào nguyên tắc Ưu: đóng góp: giá trị của một BĐS được xác định - Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường trên cơ sở của sự chênh lệch trong trường hợp thích hợp để so sánh. có sự hiện diện hay thiếu vắng của BĐS đó. - Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng 2. Điều kiện áp dụng: cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Nhược: - Phù hợp khi dễ dàng xác định cách sử dụng tốt - Định giá cũng phải căn cứ vào dữ liệu thị trường. nhất và hiệu quả nhất cho BĐS. - Chi phí không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. - Các yếu tố liên quan đến doanh thu, chi phí - Việc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và phải đạt độ tin cậy cao. tương đối khó khi thực hiện. - Có thể kết hợp các kỹ thuật đánh giá rủi ro, - TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và thành thạo về kỹ thuật phân tích xác suất khi đánh giá các phương án xây dựng. sử dụng của BĐS - Phương pháp này ít được sử dụng cho mục tiêu định giá quan trọng CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) (4. Phương pháp thặng dư) 3. Các bước tiến hành: 4. Ví dụ: UBND tỉnh Cần Thơ vừa duyệt dự án của Công ty Nam Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả Phát xây dựng 5 căn hộ trên diện tích đất 1500m2. Diện tích xây nhất cho BĐS cần định giá. dựng mỗi căn là180m2 và sẽ được bán với giá 1 tỷ đồng. Chi phí Bước 2: Ước tính tổng doanh thu của BĐS theo phương án pháp lý liên quan đến việc bán 5 căn này là 100 triệu đồng, chi phí trong bước 1 (có thể dùng phương pháp so sánh hay thu quảng cáo và môi giới là 50 triệu. nhập). Yêu cầu: xác định giá trị mảnh đất, biết rằng: Bước 3: Tính tổng chi phí phát sinh của phương án: CP xây - Thời gian thực hiện và hoàn thành dự án là 1 năm. dựng, CP tài chính, CP khác có liên quan và lợi nhuận - Chi phí xây dựng 2 triệu/m2. của nhà ĐT xây dựng. - Công ty Nam Phát phải nộp tiền sử dụng đất là 4% giá đất. Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng doanh - Các khoản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất thu - tổng CP. 10%/năm. Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào - Chi phí xây dựng được tài trợ 2 lần. Mỗi lần ½ chi phí cần thiết. giá trị thặng dư và các yếu tố cấu thành giá vốn BĐS - Công ty kỳ vọng khoản lợi nhuận là 100 triệu cho mỗi căn nhà và mục tiêu (các chi phí cơ hội để có BĐS cho việc phát tỷ suất lợi nhuận là 20% trên vốn đâu tư vào đất triển) CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) (4. Phương pháp thặng dư) - Doanh thu từ việc bán nhà: 5 tỷ. - Giá trị đất trống: X - Chi phí pháp lý và quảng cáo môi giới khi bán BĐS: 150 - CP pháp lý để có QSĐ: 0,04X triệu. - CP cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X+0,04X)x 10% = - Thu thuần về bán BĐS: 5.000 – 150 = 4.850 triệu. 0,104X - Các chi phí phát triển: 2.435 triệu - Tổng CP đầu tư vào đất = 1,144X CP xây dựng: 5 x 180x 2 tr = 1.800 triệu. - Lợi nhuận yêu cầu: 20% x 1,144X = 0,2288X CP tài trợ: 900x10% + 900x10%x0.5 = 135 triệu - Giá trị ĐT vào đất trống: 1,3728X Lợi nhuận được yêu cầu đối với 5 căn nhà: 500 triệu - Giá trị ước tính của đất: - Giá trị thặng dư (của đất) = 2.415 triệu 2135 = 1,3728X => X = 1.759,2 triệu. - Tư vấn: Giá mua tối đa là 1.759,2 triệu. 8
  9. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 5. Ưu, nhược điểm: Ưu: - Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển. - Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Được sử dụng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án BĐS. Nhược: - Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS. - Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo giá thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. - Không tính đến giá trị thời gian của tiền tệ 9

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Đồng bộ tài khoản