intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE

Chuyên đề: Định giá bất động sản - Phạm Văn Bình

Chia sẻ: Lanh Nguyen | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:100

271
lượt xem
69
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

1.2 Các trường hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Chuyên đề: Định giá bất động sản - Phạm Văn Bình

  1. 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS CHUYÊN ĐỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM VĂN BÌNH PHÓ TRƯỞNG KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
  2. 2 CÁC THƯƠNG VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. Định giá một mảnh đất trống II. Định giá công trình xây dựng III. Định giá bất động sản (gồm cả công trình xd&đất)
  3. 3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CƠ BẢN Lîi nhuËn S o s ¸nh Ph­¬ng ph¸p ThÆng d­ Thu nhËp Chi phÝ
  4. 4 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1. Cơ sở lý luận Dựa chủ yếu vào nguyên tắc “thay thế”. Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá ? trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau. Giá: 5 tỷ đồng
  5. 5 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP) 1.2 Các trường hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS...
  6. 6 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP)
  7. 7 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng… Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh. Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác… Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch. Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện. Qui hoạch…
  8. 8 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH (TIẾP) Bước 2. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bước 3. Phân tích và điều chỉnh:  Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá  điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại. Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu
  9. 9 Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
  10. 10 BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 1 Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng: Th«ng sè so S o s ¸nh S o s ¸nh S o s ¸nh 3 S o s ¸nh 4 S o s ¸nh 5 s ¸nh 1 2 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝc h 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% M«i tr­ê ng 0% 5% -1% 0% -1% H¹ tÇng x· hé i -2% 3% 0% 4% -1%
  11. 11 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 1 (TIẾP) Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau: ChØ tiªu So s ¸nh So s ¸nh So s ¸nh 3 So s ¸nh So s ¸nh 5 1 2 4 DiÖn tÝc h (m 2) 145 80 120 78 85 Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326
  12. 12 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ  Đơn giá 1 m2 đất của các bất động sản so sánh: ChØ tiªu So s ¸nh So s ¸nh So s ¸nh 3 So s ¸nh So s ¸nh 5 1 2 4 DiÖn tÝc h (m 2) 145 80 120 78 85 Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 §¬n g i¸ 1 m 2 15 14 15,5 14,5 15,6 (triÖu ®ång)
  13. 13 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh: Th«ng s è s o s ¸nh S o s ¸nh 1 S o s ¸nh S o s ¸nh S o s ¸nh 4 S o s ¸nh 2 3 5 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝc h 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% Lîi thÕ g iao th«ng 0% 5% -1% 0% -1% Lîi thÕ kinh do anh -2% 3% 0% 4% -1% Tæ ng mø c ®iÒu 0% 10% ­2% 4% ­1% c hØnh
  14. 14 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh: 15 triệu x 100% = 15 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh: 14 triệu x (100%+10%) = 15,4 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh: 15,5 triệu x (100%­2%) = 15,19 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh: 14,5 triệu x(100%+4%) = 15,08 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh: 15,6 triệu x (100%­1%) = 15,444 triệu
  15. 15 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu: Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên. Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2 Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2 Kết luận: oVậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m2 . oTổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu
  16. Định giá nhà ở (cả đất&công trình 16 xây dựng) VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
  17. 17 BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 2 ƯỚC TÍNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA BIỆT THỰ SAO MAI VỚI CÁC THÔNG TIN SAU: ­ BIỆT THỰ SAO MAI ĐƯỢC XÂY DỰNG TRÊN DIỆN TÍCH ĐẤT 400 M2, HỢP PHÁP VỀ CÁC QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS. ­ BIỆT THỰ A NẰM BÊN CẠNH BIỆT THỰ SAO MAI, GI ỐNG BI ỆT THỰ SAO MAI VỀ NHIỀU MẶT, VỪA BỊ TOÀ ÁN PHÁT MÃI V ỚI S Ố TIỀN LÀ 4.200.000.000Đ. ­ BIỆT THỰ B TRÊN CÙNG MẶT ĐƯỜNG VỚI BIỆT THỰ SAO MAI NHƯNG CÓ THÊM PHẦN SÂN VƯỜN TRỊ GIÁ 400.000.000Đ, HỢP PHÁP VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS, VỪA ĐƯỢC BÁN VỚI ĐIỀU KIỆN: TRẢ LÀM 5 ĐỢT, MỖI ĐỢT CÁCH NHAU 1 NĂM. TRONG ĐÓ, TRẢ NGAY LẦN ĐẦU 3.000.000.000Đ, ĐỢT HAI 2.650.000.000Đ, ĐỢT BA 2.280.000.000Đ, ĐỢT BỐN 1.889.568.000Đ, ĐỢT CUỐI 1.693.897.930Đ. ­ BIỆT THỰ C CÓ DIỆN TÍCH VÀ VỊ TRÍ T ƯƠNG TỰ BIỆT THỰ SAO MAI, NHƯNG NỘI THẤT KÉM HƠN 200.000.000Đ, KHÔNG CÓ GIẤY TỜ
  18. 18 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 2 (TIẾP) ­ Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10.000.000 đ/m2. + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2. + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm. ­ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
  19. 19 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ a. Xét Biệt thự A: loại, không dùng làm cơ sở so sánh. b. Xét Biệt thự B: - Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay: 3.000trđ + [2.650trđ x (1 + 0,06)-1 + [2.289,8trđ x (1 + 0,07)-2] + [1.889,568 x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793 x (1 + 0,09)-4] = 3.000trđ + 2.500trđ + 2.000trđ +1.500trđ +1.200trđ = 10.200trđ. - Giá trị B sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với S.M. 10.200.000.000 đ - 400.000.000 đ = 9.800.000.000 đ
  20. 20 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) c. Xét Biệt thự C: - Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C. 200m2 x 10.000.000đ/m2 x 50% + (400m2 - 200m2) x 10.000.000đ/m2 x 100% = 3.000.000.000đ - Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất: 5.600.000.000 đ + 3.000.000.000 đ = 8.600.000.000 đ. - Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với biệt thự Sao Mai 8.600.000.000 đ + 200.000.000 đ = 8.800.000.000 đ. d. Đối chiếu giá trị biệt thự B: 9.800.000.000 đ và biệt thự C: 8.800.000.000 đ mức độ chênh lệch là 1.000.000.000đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự cần thẩm định giá khoảng 9.300.000.000 đ.
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2