Thực trạng và giải pháp Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh: Phần 2

Chia sẻ: Hoa La Hoa | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:165

Thêm vào BST

Báo xấu

168
lượt xem 40
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Phần 2 Tài liệu Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh - thực trạng và giải pháp của tác giả Trần Thị Thu Lương gồm nội dung chương 3, chương 4 và phần kết luận. Chương 3 trình bày nguyên nhân của tồn tại và những thách thức từ thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh. Chương 4 - Nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể trình bày một số kinh nghiệm và bài học về quản lý đất đô thị của một số quốc gia châu Á, Đông Nam Á trong quá trình đô thị hóa, các giải pháp đề xuất nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh và kết luận.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thực trạng và giải pháp Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh: Phần 2

NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... Chöông III NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC TÖØ THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ TP. HOÀ CHÍ MINH A - NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI TRONG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ Chương II ñã ñề cập ñến thực trạng và một số tồn tại nổi bật của sử dụng ñất ñô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian ñô thị hoá vừa qua, ñặc biệt là ở các quận mới, nơi quá trình ñô thị hoá ñang diễn ra với tốc ñộ nhanh. Có thể còn nhiều tồn tại khác nữa nhưng vấn ñề cần quan tâm nhất vẫn là làm thế nào ñể khắc phục? Và cũng giống như việc chữa bệnh, việc ñầu tiên cần làm là phải tìm ra ñược các nguyên nhân gây ra chúng. Như ñã trình bày ở chương I, quá trình phát triển nhanh chóng của ñô thị hoá tạo ra những yêu cầu lớn về mặt bằng ñất ñai. Thực vậy, ñô thị hoá tăng nghĩa là chuyển dịch cơ cấu kinh tế nhanh, ñòi hỏi xây dựng nhiều hạ tầng cơ sở kỹ thuật và hạ tầng cơ sở xã hội (ñường xá, cầu cống, bệnh viện, trường học, khu vực vui chơi, nơi hội họp quốc tế, khu du lịch, v.v..). Tất cả những ñiều ñó tạo ra lực “hút” dân cư về ñô thị và thực tế dân số ñô thị tăng lên gấp nhiều lần. Cùng với ñó là xu thế phát triển hội nhập của ñất nước ñã thu hút nhiều ñầu tư, tăng nhanh các khu công nghiệp, khu công nghệ, hệ thống ñại học, v.v.. Tất cả sự phát triển này tạo ra áp lực lớn cho công tác quản lý ñô thị, ñặc biệt là công tác quản lý sử dụng ñất ñô thị. Nếu tiếp cận nguyên nhân của những tồn tại trong sử dụng ñất ñô thị của Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua từ hai hướng chủ 145
CHÖÔNG III quan và khách quan thì có thể coi những áp lực của ñô thị hoá mạnh mẽ như trình bày ở trên là nguyên nhân khách quan. Tuy nhiên, xét cho ñến cùng các nguyên nhân khách quan lại chính là những thách ñố, những yêu cầu ñòi hỏi ñối với năng lực quản lý chủ quan, vì vậy chúng ta sẽ tập trung tìm ra nguyên nhân của những tồn tại hiện có của việc sử dụng ñất ñô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh từ sự phân tích những hệ quả yếu kém của công tác quản lý ñất ñô thị I. NHOÙM NGUYEÂN NHAÂN VEÀ CÔ CHEÁ QUAÛN LYÙ LAØM AÛNH HÖÔÛNG ÑEÁN SÖÏ VAÄN HAØNH CUÛA COÂNG CUÏ QUY HOAÏCH ÑOÂ THÒ 1. Quản lý chia cắt, không ñồng bộ Như ñã trình bày ở phần thực trạng cơ chế quản lý của chương II, hiện nay có ít nhất ba bộ quản lý nhà nước thực hiện ba loại quy hoạch trên cùng một mặt bằng ñất ñai ñô thị của Thành phố: Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý ñất ñô thị với tư cách ñất ñai là tài nguyên là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường sử dụng công cụ quản lý quan trọng là Quy hoạch sử dụng ñất (QHSDð). Quy hoạch này thể hiện sự phân bổ, ñiều tiết việc sử dụng tài nguyên ñất ñai vào mục ñích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ tài nguyên môi trường. Quy hoạch sử dụng ñất là sự sắp xếp mặt bằng theo mục ñích sử dụng ñất, chủ yếu là ñánh giá thuận lợi và khó khăn về việc sử dụng tài nguyên ñất ñể ñưa ra các quyết ñịnh về sử dụng tài nguyên ñất, quản lý ñất ñai hợp lý, hiệu quả và thân thiện với môi trường sinh thái. Quy hoạch sử dụng ñất ñóng vai trò tiền ñề ñưa ra những số liệu về diện tích các loại ñất, phân bố cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh. Tuy nhiên các ngành kinh tế xã hội như các ngành công nghiệp, nông nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, giao thông, viễn thông, ñiện, v.v.. lại phải căn cứ vào Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội 146
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... ñể xây dựng các quy hoạch của ngành và Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội này do Bộ Kế hoạch và ñầu tư thiết lập và quản lý (trong ñó có yêu cầu về mặt bằng ñất ñai cho sự phát triển của các ngành kinh tế xã hội). Quy hoạch sử dụng ñất của Bộ Tài nguyên Môi trường ñược Luật ðất ñai qui ñịnh là cơ sở pháp lý cho việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất giúp nhà nước quản lý ñất ñai. Tất nhiên như vậy quy hoạch sử dụng ñất có tác ñộng trực tiếp ñến các ngành kinh tế, xã hội và ñòi hỏi các quy hoạch phát triển ngành này phải ñược tích hợp ñầy ñủ và thống nhất trong quy hoạch sử dụng ñất. Nhưng trên thực tế, do cơ chế quản lý chia cắt nên quy hoạch sử dụng ñất mà Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố thiết lập hiện chỉ ở mức “tham vấn hạn chế” các ngành kinh tế xã hội. Vì vậy việc quy hoạch ñất ñai cho các ngành kinh tế quy hoạch sử dụng ñất chưa bảo ñảm tiến ñộ thống nhất và tương thích với phần quy hoạch các ngành này trong quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của Bộ Kế hoạch ðầu tư. Cùng quy hoạch mặt bằng ñất ñai ñô thị và cũng là công cụ quản lý ñất ñai ñô thị còn có quy hoạch xây dựng (QHXD). Quy hoạch xây dựng bao gồm yếu tố sử dụng ñất ñai và yếu tố không gian trên, dưới trong mặt bằng ñất ñai, ñảm bảo phân bố hợp lý các khu vực của ñô thị, giải quyết tốt ñược mối quan hệ của các khu chức năng trong ñô thị tạo ñiều kiện tổ chức tốt cuộc sống và mọi hoạt ñộng của ñô thị, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và môi trường sao cho ñáp ứng ñược các yêu cầu về một thành phố năng ñộng phát triển về kinh tế, bền vững về môi trường và an ninh về xã hội, giàu bản sắc và hấp dẫn về du lịch ñồng thời phải hiện ñại và kết nối tốt với hệ thống các thành phố khác trong cả nước cũng như trong khu vực. Quy hoạch này ñược giao cho Bộ Xây dựng cùng hệ thống cơ quan ngành dọc thiết lập và quản lý. Như vậy giữa QHSDð và QHXD có những ñiểm chung là ñều phải tích hợp ñầy ñủ với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế và các quy 147
CHÖÔNG III hoạch ngành. Cả hai cùng quy hoạch trên mặt bằng ñất ñai Thành phố và ñều phải sắp xếp mặt bằng này sao cho thực hiện ñược mục tiêu cuối cùng là phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường. Như vậy chúng phải có mối quan hệ tương hỗ chặt chẽ nhịp nhàng và do ñó ñòi hỏi phải ñược ñiều hành quản lý ñồng bộ từ việc thiết lập ñến việc thực thi. Nhưng cũng do cơ chế quản lý chia cắt thuộc hai bộ khác nhau với một hệ thống ngành dọc khác nhau và do nhiều nguyên nhân khác mà hai loại quy hoạch này chưa gắn kết phối hợp ñược với nhau nên trên thực tế có sự trùng lặp về nội dung quy hoạch. Cả hai không rõ quy hoạch nào thực hiện trước và là căn cứ ñể quy hoạch kia phối hợp? Do ñó quy hoạch hướng phát triển không gian (thuộc quản lý của Sở Quy hoạch xây dựng) và quy hoạch sử dụng ñất (thuộc quản lý của Sở Tài nguyên Môi trường) của Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay không trùng khớp nhau về ranh quy hoạch. Ngoài ra Quy hoạch chi tiết sử dụng ñất do ngành Tài nguyên và Môi trường giúp UBND các cấp thiết lập thì nếu là ñất phi nông nghiệp ở trung tâm ñô thị sẽ trùng lắp với nhiệm vụ của quy hoạch xây dựng và nếu là ñất nông nghiệp sẽ trùng với nhiệm vụ của quy hoạch ngành nông nghiệp. ðất ñai là một tài nguyên ñặc biệt và vô giá bởi mọi hoạt ñộng sống của con người từ quy mô nhỏ ñến quy mô lớn ñều ñược tổ chức trên mặt bằng ñất ñai. ðất là một trong những thành phần môi trường quan trọng vào loại bậc nhất của con người, hầu hết các nguyên liệu cần thiết cho cuộc sống của con người, kể cả nước, ñều ñược cung cấp từ tài nguyên ñất. Mặt khác, ñất là tài sản, là bất ñộng sản có giá trị kinh tế to lớn, là ñòi hỏi ñầu tiên ñể xây dựng cơ sở hạ tầng cho mọi hoạt ñộng sống, do ñó nó thu hút sự quan tâm của tất cả mọi người. Hầu hết các diện tích ñất ñai từ lâu ñã ñược chiếm hữu, khai khác, cải tạo, tức ñã có kết tinh giá trị lao ñộng nên ñã hoàn toàn trở thành tài sản với ñầy ñủ tính chất của một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của người tiếp cận, khai thác, chiếm hữu nó bằng lao ñộng của mình. Trên phương diện quốc gia 148
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... toàn bộ ñất ñai trong lãnh thổ luôn ñược coi là tài sản vô giá thiêng liêng của riêng quốc gia ñó, luôn ñược chú trọng gìn giữ từ thế hệ này ñến thế hệ khác. Trong thực tế trên, trong, dưới mặt ñất là nơi liên quan ñến các hoạt ñộng sản xuất, cư trú, giao thông, giải trí, khai thác, v.v.. và mọi biến ñộng của hoạt ñộng ñó ñều làm chuyển dịch, biến ñổi quy mô sử dụng mặt bằng ñất ñai. Do vậy, khi xét tới quản lý ñất ñai ñô thị thì hầu như trực tiếp hoặc gián tiếp ñụng tới tất cả các vấn ñề khác về mặt quản lý ñô thị như quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, giao thông, cấp thoát nước, ñiện, bưu chính viễn thông, v.v.. Với giá trị tài nguyên và tài sản, hệ quả của việc sử dụng ñất ñô thị là rất to lớn và sâu sắc ñối với sự phát triển của ñô thị. Ngoài vấn ñề sống còn là môi trường cảnh quan, diện mạo của ñô thị nó còn tác ñộng ñến sự phân hoá giàu nghèo trong xã hội và ñó luôn là vấn ñề nhạy cảm ñối với sự ổn ñịnh và phát triển xã hội. Mặt khác, cùng việc mở rộng ñô thị là quá trình chuyển dịch ñất ñai nông nghiệp của nông thôn cận ñô thị sang ñất chuyên dùng của ñô thị. Việc chuyển dịch thành công hay thất bại từ nông thôn sang ñô thị (ñô thị hoá) trước hết phụ thuộc vào việc có sử dụng ñược một cách hợp lý và hiệu quả số lượng ñất ñai chuyển từ nông thôn sang ñất ñô thị hay không? Các vấn ñề xã hội của vùng ñất ñai ñô thị sẽ rất xáo ñộng, bất ổn và phức tạp nếu sự chuyển dịch ñất không hợp lý, kém hiệu quả. Hơn nữa với một ñô thị như Thành phố Hồ Chí Minh ngoài các yêu cầu trên còn phải nhắm ñến mục tiêu quan trọng là phải kiến tạo trên ñất ñai Thành phố một “cơ thể” ñô thị sống ñộng, hài hoà và ñộc ñáo với bản sắc riêng, năng ñộng và hiện ñại, sẵn sàng cho tiến trình hội nhập. Rõ ràng là do tính chất ñặc biệt của mình, ñất ñai ñồng thời có nhiều giá trị sử dụng quan trọng. Tuy nhiên, nó chỉ là một mặt bằng do ñó không ñược quản lý ñất ñai một cách chia cắt mà phải quản lý một cách ñồng bộ và thống nhất. 149
CHÖÔNG III Trong thời gian qua chúng ta ñã phạm vào nguyên tắc này trong quản lý ñất ñô thị và những hệ quả của sự quản lý chia cắt này tạo ra sự chồng chéo, sự mâu thuẫn, sự bế tắc, trục trặc của việc vận hành những công cụ quản lý, ñặc biệt là công tác quy hoạch Việc cùng một lúc các cơ quan khác nhau cùng lập các quy hoạch cho một mặt bằng ñất ñô thị không những gây lãng phí, tốn kém ngân sách nhà nước, lãng phí nhân công, thời gian mà còn tạo ra nguy cơ thiếu ñồng bộ và chồng chéo, chưa kể ñến bản thân số liệu cơ sở, các tiêu chí ñã không trùng khớp. Hậu quả là, công cụ quản lý quy hoạch không sử dụng ñược một cách hiệu quả nếu không nói là bị vô hiệu hóa bởi trên cùng một vị trí một mặt bằng không thể ñược chỉ ñạo thực hiện các mục ñích sử dụng ñất khác nhau với ranh quy hoạch khác nhau. ðây là một trong những nguyên nhân giải thích thực trạng QHSDð do Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố lập ra một cách công phu nghiêm túc, ñược các cấp có thẩm quyền phê duyệt, ñược Luật ðất ñai quy ñịnh chặt chẽ nhưng việc giao ñất cho ñối tượng sử dụng lại không thể thực hiện ñúng theo quy hoạch này. Tình hình cũng tương tự như vậy với QHXD. Theo báo cáo số 1216/SQHKT-TH ngày 29/6/2006 của Sở Quy hoạch kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh với Ủy ban nhân dân Thành phố thì do nhiều quy hoạch ngành quan trọng như quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch ñiều chỉnh cục bộ các khu cụm công nghiệp trên ñịa bàn Thành phố, quy hoạch xử lý chất thải rắn toàn Thành phố, quy hoạch thoát nước ñô thị cho các lưu vực của thành phố, v.v.. vẫn chưa hoàn chỉnh và chưa ñược phê duyệt nên quy hoạch kiến trúc xây dựng của Thành phố vẫn rất bị ñộng trong việc giải quyết các vấn ñề xử lý rác, thoát nước thải, bố trí nghĩa trang, nghĩa ñịa, v.v.. Cũng theo báo cáo trên, công tác xác lập, xác ñịnh một số khu vực ñô thị hóa ñể triển khai các ñồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 ñối với các huyện ngoại thành như Bình Chánh, 150
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... Nhà Bè, Cần Giờ, HócMôn… không theo quy hoạch chung ñã ñược phê duyệt mà nhiều ñồ án lại lập trên phạm vi khu ñất nông nghiệp hoặc ñất dự trữ. Nhiều quy hoạch chưa có ñủ thông tin về ñịa chất (nền ñất yếu, ngập lụt…) về xã hội (gia tăng dân số, quy mô phát triển…) nên không khả thi. Rõ ràng là, cơ chế quản lý chia cắt ñã gây ra sự bị ñộng lúng túng cho các cơ quan quản lý ñất ñô thị vì công cụ quản lý quan trọng nhất là quy hoạch ñã không ñược xác lập, ñược vận hành một cách ñồng bộ ñặc biệt là trong ñiều kiện thiếu thông tin và các tiêu chí, các ñịnh chuẩn chưa thống nhất. Một khi các công cụ quy hoạch ñã không hiệu quả thì lôgíc thực tiễn là sự phát triển phi kế hoạch sẽ lấn lướt. Kết quả là, các cơ quan quản lý bị ñẩy vào tình thế bị ñộng vì phải luôn ñối mặt và phải chạy theo xử lý hệ quả của phát triển tự phát, quan trọng hơn, sự phát triển tự phát này ñe dọa nghiêm trọng tới sự phát triển bền vững của Thành phố. 2. Chưa có cơ chế tốt ñể phối hợp các tầng quản lý ñất ñai, công cụ luật và giá ñất chưa vận hành tốt Hệ thống quản lý ñất ñai có hai tầng + Quản lý tầm vĩ mô: Các cơ quan nhà nước có chức năng chuyên môn liên quan ñến quản lý ñất ñai ở các cấp (chiều dọc) và các cấp chính quyền (chiều ngang) + Quản lý tầm vi mô: Các ñối tượng sử dụng ñất bao gồm hộ gia ñình, cá nhân, các tổ chức trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài và cộng ñồng dân cư. Theo số liệu tổng ñiều tra ñất ñai 2005 của Sở Tài nguyên Môi trường thì trong nhiều ñối tượng sử dụng ñất ñô thị, cả ñất nông nghiệp và ñất phi nông nghiệp của Thành phố, ñối tượng sử dụng hộ gia ñình và cá nhân chiếm số lượng lớn về người sử dụng và số diện tích sử dụng. 151
CHÖÔNG III ðất nông nghiệp là 52941 hộ và 81,802,16 ha, chiếm 99,3% số người sử dụng và 66,23% diện tích ñất nông nghiệp. ðất phi nông nghiệp 1019061 hộ và 18,293,46 ha, chiếm 99,2% số người sử dụng và 21,6% diện tích ñất phi nông nghiệp. Như vậy tầng quản lý vi mô ñất ñô thị của Thành phố nói chung manh mún nhỏ lẻ, ở nhiều ñiều kiện và quy mô khác nhau. Ở ñây sẽ xuất hiện vô số các thông tin phức tạp, ñòi hỏi tầng quản lý vĩ mô (quản lý nhà nước) phải cập nhật và mã hóa ñược ñầy ñủ các thông tin này vào các công cụ quản lý (luật, quy hoạch, giá cả, v.v..) thì mới có thể quản lý tốt ñược. Hiện nay lượng thông tin tổng kết ñể xử lý vĩ mô ñáp ứng yêu cầu phát triển là chưa ñầy ñủ so với lượng thông tin xuất hiện ở ñối tượng sử dụng ñất hay, có thể nói rằng, các công cụ ñể quản lý vĩ mô chưa bao quát ñược thông tin diễn ra trên thực tiễn. Có nhiều thông tin trong thực tế không ñược mã hóa ñể quản lý nhà nước xử lý khiến cho hệ thống quản lý nhà nước về ñất ñai (quản lý vĩ mô) hiện là một hệ thống quan liêu. Hầu hết các công cụ quản lý ñều nằm trong tình trạng này và hệ quả quản lý yếu kém xảy ra ở tất cả các khâu cho dù cơ quan quản lý ñang hết sức cố gắng khắc phục. Có thể nhìn thấy rõ ñiều này ở một số công cụ như quy hoạch, luật, giá ñất, v.v.. Ở phần trên chúng ta ñã phân tích công cụ quy hoạch của Thành phố yếu kém là do bị chia cắt không ñồng bộ nhưng công cụ này còn bị kém hiệu quả do xa rời ñối tượng sử dụng, nghĩa là không có cơ chế tốt phối hợp giữa quản lý vĩ mô và vi mô. Trong quy trình lập các loại quy hoạch chưa có quy ñịnh phải có sự tham gia ý kiến của người dân và trên thực tế việc không có sự tham gia ý kiến của ñối tượng sử dụng ñất vào quy hoạch là phổ biến. Các thông tin quy hoạch thậm chí còn bị giữ kín ñộc quyền tạo kẽ hở cho lũng ñoạn và tham nhũng, gây nên những hệ quả không chỉ ách tắc khi giải phóng 152
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... mặt bằng, tăng giá ñất ảo, ñầu cơ ñất, hoang hóa ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế mà còn dẫn tới sự phân hóa giàu nghèo, sự bất công, tác ñộng xấu ñến ñời sống của một bộ phận dân cư, ñe dọa sự phát triển bền vững của Thành phố. Thông tin giữa hai tầng quản lý vi mô và vĩ mô của công tác quản lý Quy hoạch xây dựng cũng hầu như tắc nghẽn. Giám ñốc Sở Quy hoạch kiến trúc Thành phố thừa nhận tỷ lệ hồ sơ của người dân gửi lên Sở ñược giải quyết ñúng hạn là rất thấp, thậm chí có loại chỉ ñạt 2%1. Nguyên nhân do quy hoạch 1/2000 chưa phủ kín và cơ sở dữ liệu thông tin chưa ñủ trong khi ñó yêu cầu hồ sơ gửi lên ngày càng nhiều vì mức ñộ ñầu tư tại Thành phố tăng nhanh, công trình cũng ngày càng ña dạng, khối lượng công việc quá tải và số lượng nhân viên có hạn. Như vậy giữa những người sử dụng ñất ñặc biệt là các nhà ñầu tư (quản lý vi mô) và cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng (quản lý vĩ mô) ñã không thể kết nối, phối hợp ñể tạo ra hiệu quả sử dụng ñất cao nhất. Người sử dụng ñất không chủ ñộng ñặt ra kế hoạch khai thác ñất ñai của mình vì không thể biết khi nào hồ sơ của họ mới ñược xét ñến, khi nào ñược giải quyết, các nhà quản lý thì luôn ở trong tình trạng bị ñộng quá tải và chính ñây là kẽ hở lớn cho những tiêu cực nảy sinh Luật và các quy ñịnh dưới luật liên quan ñến quản lý ñất ñai cũng ở trong tình trạng tương tự. Hiện nay Luật ðất ñai và Luật Dân sự tuy ñã có những bước tiến nhưng vẫn chưa tích hợp ñủ thông tin ñể giúp cho việc ñăng ký ñất ñồng bộ về pháp lý nhằm thống nhất ñược hệ thống sổ sách trong công tác ñăng ký ñất. Nhiều quy ñịnh mâu thuẫn chồng chéo trong nhiều loại giấy các màu giữa các bộ ñã và ñang làm ảnh hưởng nặng nề ñến giao dịch bất ñộng sản của thị trường ñất ñai và tâm lý của người sử dụng ñất. 1 Xem Nguyễn Khoa, “Bao giờ giải quyết ñúng hẹn hồ sơ của dân?” Báo SGGP 11/4/2007, Giám ñốc Sở Quy hoạch kiến trúc trả lời phỏng vấn 153
CHÖÔNG III Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2004 ñã có những ñổi mới cơ bản theo hướng tích hợp ñược nhiều thông tin thực tế hơn. Lần ñầu tiên quyền sử dụng ñất ñược coi là hàng hóa ñặc biệt ñược chuyển nhượng trên thị trường bất ñộng sản theo quy ñịnh của pháp luật. Loại hàng hóa ñặc biệt này có giá cả và giá do Nhà nước quy ñịnh phải tuân thủ nguyên tắc hình thành giá của cơ chế kinh tế thị trường nghĩa là phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thụ trường trong ñiều kiện bình thường. ðó là một ñịnh hướng ñúng ñắn. Tuy nhiên sau mấy năm thực hiện việc quy ñịnh giá ñất theo Luật ðất ñai năm 2003 cho ñến nay vẫn còn nhiều tồn tại. Mức giá cụ thể do Thành phố quy ñịnh vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Nhìn chung chỉ bằng khoảng 50% ñến 60% so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường. Một trong nhiều nguyên nhân là do các hướng dẫn dưới luật ñể thực hiện chưa thật rõ. Chẳng hạn Nghị ñịnh số 188/2004/Nð - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất chưa quy ñịnh giá ñất nông nghiệp xen kẽ trong ñô thị, ñất vườn ao trong khu dân cư nông thôn, ñất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, v.v.. Do ñó mặc dù phương pháp xác ñịnh giá ñất do Chính phủ quy ñịnh là phù hợp với thông lệ quốc tế và khả thi ở Việt Nam nhưng chưa bao quát hết thông tin nên chưa tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc lựa chọn, so sánh ñối chiếu nhằm tìm ra phương pháp thích hợp nhất ñể ñịnh giá phù hợp. Việc xử lý mối quan hệ giữa việc ñịnh giá của từng lô, từng thửa, từng vị trí với việc ñịnh giá ñất hàng loạt vẫn còn nhiều bất cập. Việc ñiều chỉnh giá phải qua cơ chế thông qua Hội ñồng nhân dân nên việc phải chờ ñến kỳ họp Hội ñồng nhân dân làm cho các phương án ñiều chỉnh giá mất tính cập nhật và vì vậy làm chậm tiến ñộ giải tỏa mặt bằng. Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh chính sách một giá ñất áp dụng thống nhất cho bảy mục ñích tài chính ñã phát sinh mâu thuẫn về lợi ích: Khi 154
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... áp dụng giá mới ñể tính thuế sử dụng ñất, thu tiền sử dụng ñất, tính tiền thuê ñất khi giao ñất… thì người sử dụng cho là cao, nhưng khi thực hiện hỗ trợ bồi thường ñể thu hồi ñất thì người sử dụng ñất lại kêu là thấp khiến cho công tác giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các dự án luôn là rào cản làm nản lòng nhà quản lý lẫn nhà ñầu tư. Tuy nhiên chính cơ chế vận hành giá ñất mới là nguyên nhân sâu xa dẫn ñến ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Như ñã biết khu vực ñang ñô thị hóa mạnh, nơi diễn ra sự chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất và giải tỏa mặt bằng ñể thực hiện các dự án là nơi có sự phân chia quyền lợi của ba bên: Nhà nước, nhà ñầu tư và người có quyền sử dụng ñất. - Nhà nước: mong muốn quản lý chặt ñể tăng thu ngân sách từ tiền thuế ñất, tiền sử dụng ñất, dự án thực hiện thành công ñể phát triển ñô thị ñúng quy hoạch. - Nhà ñầu tư (doanh nghiệp): Muốn bỏ ra chi phí (bồi thường và nộp tiền sử dụng ñất) ít nhất ñể việc ñầu tư có lợi nhuận cao nhất và mặt bằng giải tỏa nhanh nhất. - Người có quyền sử dụng ñất: Mong ñược bồi thường giá cao nhất, ñược tái ñịnh cư ở một nơi ổn ñịnh và có cuộc sống tốt hơn. Có thể nói, một khi không giải quyết hài hòa ñược quyền lợi của các bên ñã nêu thì việc ách tắc trong giải tỏa - một trong nguyên nhân quan trọng nhất của dự án treo - sẽ vẫn tồn tại và mọi biện pháp hành chính duy ý chí ñể xóa dự án treo vẫn không thể giải quyết tận gốc vấn ñề. ðể giải bài toán này cần có nhiều cấp, nhiều ngành tham gia và bằng nhiều giải pháp tiếp cận từ nhiều hướng tuy nhiên có thể thấy, quyền lợi của cả ba bên ñều liên quan ñến giá ñất. Rõ ràng là trong thời gian qua chúng ta chưa ñưa ra ñược một cách tính giá ñất phù hợp với ñòi hỏi của thực tiễn. Ngoài những thiếu sót chưa quy ñịnh ñủ giá của các loại ñất trên thực tiễn như ñã nêu ở phần 155
CHÖÔNG III trên thì một khuyết ñiểm quan trọng khác là cơ chế vận hành giá ñất còn nhiều bất cập(1). Như ñã biết, giá ñất phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng nhìn chung là phụ thuộc vào khả năng sinh lợi. Khả năng ñó là không cố ñịnh với những ñất ñai có chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất. Tùy theo mục ñích sử dụng, khả năng sinh lợi của ñất ñô thị sẽ ñược tính từ thấp ñến cao. Không kể trường hợp cá biệt thì ñất nông nghiệp, lâm nghiệp có giá trị thấp nhất, tiếp ñến là ñất ñể phát triển công nghiệp và ñất ở. Cao nhất là ñất sử dụng vào mục ñích thương mại, dịch vụ. Như vậy trong quá trình ñô thị hóa cùng với việc thực hiện các quy hoạch là quá trình chuyển ñổi từ ñất nông nghiệp sang các loại ñất phi nông nghiệp gắn với các khả năng sinh lời khác nhau kéo theo các mức giá khác nhau 1- Khi ñất nông nghiệp có giá sinh lời từ nông nghiệp (Gn) ñược quy hoạch thành khu ñô thị thì trên thị trường, ñất này không bao giờ ñược chuyển nhượng ở giá Gn mà sẽ ñược chuyển nhượng ở giá ñất tương lai (phi nông nghiệp) gọi G1. G1 cao hơn Gn. 2- Khi ñất này thuộc về một dự án trong quy hoạch và các hạ tầng xung quanh ñược ñầu tư thì giá chuyển nhượng lại tăng lên từ G1 sang G2 3- Khi dự án ñược thực hiện, hạ tầng khu vực ñó ñược xây dựng bằng ñầu tư của các chủ dự án thì giá ñất lại tăng lên một mức ñáng kể ở mức G3 4- Khi hạ tầng của khu vực ñược hình thành hoàn chỉnh và có sự kết nối với hạ tầng xung quanh thì giá ñất sẽ tăng thêm do lợi ích của khu vực mang lại G4. 5- Khi dự án ñã hoàn thành và ñi vào vận hành thì việc tăng mật ñộ dân cư, các mối liên hệ của dịch vụ, thương mại sẽ làm cho giá ñất tăng lên G5. (1) Tham khảo Nguyễn Văn Hồng “Cơ chế vận hành giá ñất và sự ảnh hưởng của nó tại khu vực ñô thị hoá ñối với thị trường bất ñộng sản”, tham luận hội thảo “Giá nhà giá ñất - thực trạng dự báo và giải pháp”, TP. HCM, 22-12-2006 156
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... Như vậy giá ñất ở các ñô thị hóa mới luôn ở trong trạng thái ñộng từ giá ñất nông nghiệp Gn ñến giá G5. Nhưng luật pháp của chúng ta lại quy ñịnh giá ñất ở trạng thái tĩnh tức chỉ có hai giá ñất nông nghiệp và ñất phi nông nghiệp. Khi áp dụng ñể giải phóng mặt bằng ñã chỉ áp ñặt giá Gn cho khu vực giải tỏa mà không tính theo giá G1 là giá trên thị trường như mong muốn của người sử dụng ñất. Trên thực tế rõ ràng có sự phân biệt giá ñất nông nghiệp ñể quy hoạch sản xuất nông nghiệp với giá ñất nông nghiệp ñược quy hoạch ñể chuyển sang phi nông nghiệp, nhưng theo Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27-1-2006 của Chính phủ và Thông tư số 69/2006//TT-BTC ngày 02-8-2006 của Bộ Tài chính thì “giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng của ñất bị thu hồi ñược công nhận theo quy ñịnh của pháp luật tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất… không bồi thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi…”. Như vậy giá tính bồi thường là giá ñất theo khả năng sinh lợi của việc sử dụng ñất theo mục ñích sản xuất nông nghiệp (Gn). Giá này là rất thấp nên không ñược người sử dụng ñất chấp nhận vì họ quá thiệt thòi và họ không thể tái ñịnh cư bằng số tiền bồi thường này. Thành phố Hồ Chí Minh ñã phải tự ñiều chỉnh theo hướng hỗ trợ thêm vào giá Gn một số tiền tùy theo vị trí và khu vực của lô ñất cho người sử dụng ñất hoặc ñể cho chủ ñầu tư tự thỏa thuận giá ñền bù với người sử dụng ñất. Những ñiều chỉnh này là xuất phát từ ñòi hỏi của thực tiễn, thể hiện sự năng ñộng của Ủy ban nhân dân Thành phố nhưng về phương diện quản lý nhà nước thì không ổn vì như vậy là không thực thi theo ñúng pháp luật, ñiều không nên có ở một cấp quản lý lớn như Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Mặt khác, ñiều này vẫn tạo ra thêm khó khăn cho công tác quản lý khi tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất mà giá không sát với giá trên thị trường thì UBND TP lại phải bận tâm vào việc họp hành ñể quyết 157
CHÖÔNG III ñịnh giá ñất cụ thể, hoặc người sử dụng ñất ñòi hỏi giá quá cao thì chủ ñầu tư không thể tự thỏa thuận và vẫn dẫn ñến bế tắc trong giải phóng mặt bằng. Một ví dụ khác về sự bất cập: khi người sử dụng ñất nông nghiệp lâu dài do khó khăn về thủ tục ñăng ký ñã tự xây dựng nhà ở mà chưa làm ñủ giấy tờ hợp lệ về ñất ở thì khi áp dụng ñể tính giá bồi thường cơ quan chức năng bị kẹt giữa hai quy ñịnh trái ngược của hai bộ phận quản lý. Theo Luật ðất ñai thì trường hợp trên nếu ñã ñủ ñiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là ñủ ñiều kiện ñể ñược bồi thường ñất ở, nhưng theo Thông tư số 69/2006/TT-BTC của Bộ tài chính thì “Không ñược bồi thường theo giá ñất thực tế sử dụng ñất không phù hợp với mục ñích sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”, nghĩa là nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng ghi mục ñích sử dụng ñất là ñất nông nghiệp thì vẫn tính bồi thường theo giá ñất nông nghiệp không tính ñến nhà ở ñất ở ñã hiện có. Trong khi trên thực tế tại khu vực ñô thị hóa của TP. HCM việc người dân tự ñộng xây dựng nhà trên ñất nông nghiệp là khá phổ biến và ñã ở hàng chục năm nên nếu áp dụng theo thông tư 69 của Bộ Tài chính thì gây thiệt thòi cho người dân bị thu hồi ñất và do ñó công tác giải phóng mặt bằng lại thêm khó khăn. Rõ ràng là các công cụ quản lý và cơ chế quản lý ñất ñô thị còn nhiều bất cập, cần có những bổ sung, những sửa ñổi ñể hiệu quả quản lý cao hơn. Hệ quả của việc công cụ quản lý kém hiệu quả là sự bị ñộng của công tác quản lý và hệ quả của công tác quản lý bị ñộng là sự phát triển tự phát. Cụm từ “Lập lại trật tự” ñã trở nên phổ biến trong công tác quản lý ñô thị nói chung và quản lý ñất ñô thị nói riêng phản ánh thực trạng mất trật tự, hỗn ñộn do sự phát triển tự phát gây ra. 158
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... II. NHOÙM NGUYEÂN NHAÂN CAÙC ÑIEÀU KIEÄN HOÃ TRÔÏ QUAÛN LYÙ ÑAÁT CHÖA ÑÖÔÏC ÑAÙP ÖÙNG TOÁT 1. Cơ sở hạ tầng ñô thị không theo kịp tốc ñộ phát triển ñô thị hoá làm giảm hiệu quả sử dụng ñất, tăng nguy cơ phát triển tự phát Cơ sở hạ tầng là nền tảng của ñô thị, bao gồm hai hệ thống: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm các công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng cấp nước, thoát nước xử lý các chất thải và các công trình khác. Hệ thống hạ tầng xã hội bao gồm các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên nước và các công trình khác. Như vậy, phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) ñô thị có thể xem như là nội dung quan trọng nhất của quá trình ñô thị hóa. Và nếu xem quá trình này như việc xây dựng một ngôi nhà thì quy hoạch ñóng vai trò kiến trúc sư còn xây dựng CSHT là việc thực thi xây dựng căn nhà ñó. Thực trạng xây dựng CSHT ñô thị hiện nay vẫn còn rất nhiều bất cập: - Tiến ñộ xây dựng chậm, số lượng “dự án treo” nhiều vào loại nhất nước - Dự án nhỏ lẻ nhiều, không theo một quy hoạch ñủ tầm, hạ tầng vênh nhau khó kết nối. - Tình trạng chiếm ñất xây nhà tự phát ở nơi chưa có CSHT ñặc biệt là về giao thông và thoát nước gây ra môi trường sống cực kỳ ô nhiễm, thiếu an toàn. Hoặc phát triển tự phát dọc theo các trục ñường giao thông gây tắc nghẽn giao thông và gây cản trở quá trình ñô thị hóa vùng ngoại vi Thành phố. 159
CHÖÔNG III Kết quả xây dựng CSHT thể hiện kết quả sử dụng ñất và có tác ñộng quan trọng tới hiệu quả sử dụng ñất bởi tất cả CSHT ñô thị ñều nằm trên, trong, dưới mặt ñất ñô thị. Cơ sở hạ tầng không ñáp ứng kịp tốc ñộ ñô thị hoá ñã làm giảm hiệu quả sử dụng ñất của Thành phố, tăng nguy cơ phát triển ñô thị tự phát. 2. Hệ thống ñăng ký bất ñộng sản còn nhiều bất cập ðây là biện pháp quản lý của chính quyền thông qua các thủ tục hành chính trong ñăng ký ñất ñai và tài sản ñầu tư trên ñất, ñăng ký giao dịch bất ñộng sản. Mặt khác, hệ thống ñăng ký bất ñộng sản là công cụ thông tin ñể hỗ trợ thị trường, tạo ñiều kiện thuận lợi cho giao dịch bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký này là biện pháp cần thiết ñể xây dựng thị trường bất ñộng sản chính quy. Sự hoạt ñộng hiệu quả của thị trường ñất ñai ñòi hỏi hệ thống ñăng ký ñất hiện ñại và hiệu quả, thể hiện quyền sử dụng ñất ñai một cách rõ ràng. Việc ñăng ký ñất ñai rất quan trọng ñối với Chính phủ trong việc thu thuế tài sản và qua ñó ñiều tiết thị trường ñất Hiện nay việc tổ chức ñăng ký ñất ñã ñược cơ quan quản lý ñất ñai Thành phố chú trọng chỉ ñạo. Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường và ñăng ký nhà ñất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố tuy mới hoạt ñộng từ 2002 nhưng ñã có nhiều cố gắng ñể triển khai hệ thống ñăng ký biến ñộng nhà ñất. Tuy nhiên, cơ chế quản lý chia cắt ñã không chỉ tác ñộng tới sự chồng chéo bất cập trong quy hoạch mà còn tạo ra sự vận hành trục trặc của hệ thống ñăng ký bất ñộng sản. Cụ thể là hiện nay: - Quản lý ñất ñai thuộc chức năng của Bộ Tài nguyên - Môi trường - Quản lý nhà xây dựng trên ñất lại thuộc chức năng của Bộ xây dựng. Nhưng nhà và ñất là không thể tách rời nên khi sự phối hợp quản lý không thống nhất ñồng bộ thì việc ñăng ký bất ñộng sản bao gồm cả ñất 160
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... và nhà sẽ rất phức tạp khó khăn. Những bất cập trong việc ra quy ñịnh ñăng ký bất ñộng sản với các loại giấy nhiều màu thời gian qua ñã phản ánh rõ thực trạng này. Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh: ðăng ký sử dụng ñất lần ñầu ñể ñược cấp giấy chứng nhận (GCN) là bắt buộc ñể Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất trong ranh giới thửa ñất ñã xác ñịnh; ðăng ký giao dịch về bất ñộng sản là nhu cầu của chủ sử dụng ñể ñược Nhà nước bảo hộ; GCN ñược cấp theo một mẫu thống nhất cho tất cả các loại ñất, cấp theo từng thửa ñất; Mọi biến ñộng về chủ sử dụng mục ñích sử dụng, tình trạng sử dụng ñược cập nhật trên GCN mà không phải cấp lại GCN mới; Hệ thống văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cửa duy nhất thực hiện dịch vụ công về ñăng ký bất ñộng sản với dân, quản lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, chuẩn bị hồ sơ ñất ñai cho cấp GCN. Như vậy tinh thần của Luật ðất ñai 2003 về hệ thống quản lý hồ sơ ñịa chính và GCN là khoa học, thống nhất trong thủ tục hành chính một cửa, không phải cấp lại giấy mới khi có biến ñộng. Lẽ ra việc ñăng ký bất ñộng sản gồm ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất ñai cũng phải theo tinh thần ñó. Nhưng Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2006) thì lại quy ñịnh tách rời nhà ở thành một hệ thống riêng ñể giao cho cơ quan quản lý nhà tiếp nhận ñăng ký và lại coi ñăng ký quyền sử dụng ñất ở là tuỳ theo nhu cầu người sử dụng, không bắt buộc (trong khi Luật ñất ñai 2003 ñã quy ñịnh rõ là ñiều bắt buộc!). Việc ñăng ký bất ñộng sản từ ñó bắt ñầu rối với nhiều loại giấy: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (giấy ñỏ) - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (giấy hồng) Trên thực tế nhà không thể tách rời ñất và chúng luôn có những biến ñộng: trên ñất có thể xây nhà lên hoặc sau ñó lại phá bỏ ñi. Nếu chúng chỉ ñược chứng nhận trên một loại giấy (một cơ quan quản lý) thì những biến ñộng ñó chỉ cần cập nhật mà không cần phải ñăng ký ñổi từ 161
CHÖÔNG III loại giấy này sang giấy kia và ngược lại nhưng với qui ñịnh hiện nay thì việc ñổi giấy với những thủ tục phiền hà sẽ diễn ra thường xuyên. Hơn nữa thực tế là ñất và nhà vốn gắn chặt với nhau lại ñược giao cho hai cơ quan quản lý không phối hợp với nhau gây nên sự ách tắc ghê gớm trong ñăng ký bất ñộng sản. Chưa kể việc cấp hai GCN do hai cơ quan quản lý khác nhau thụ lý ñể dẫn ñến tình trạng một thửa ñất có hai GCN, ñiều kiện này dễ dẫn ñến tranh chấp lừa ñảo về bất ñộng sản. Rõ ràng là ở ñây có một sự chồng chéo bất hợp lý cần phải thẳng thắn nhìn nhận ñể giải quyết. Không giải quyết ñược vấn ñề này thì hệ thống ñăng ký bất ñộng sản không thể phát triển, theo ñó thị trường bất ñộng sản sẽ gặp rất nhiều trở ngại. Hơn thế nữa, hệ thống ñăng ký bất ñộng sản yếu kém này sẽ còn gây tác ñộng xấu ñến nhiều vấn ñề khác của quản lý ñô thị ñặc biệt là tác ñộng ñến cuộc sống của người dân khi bất ñộng sản là tài sản to lớn nhất của họ. Hiện nay văn phòng ñăng ký ñất nhiều quận chưa hình thành, cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin chưa ñủ mạnh ñể triển khai ứng dụng tin học hoá quản lý. ðiều ñó cũng ñang gây ra những ách tắc trong việc thực thi công tác ñăng ký bất ñộng sản ở các ñịa phương, làm ảnh hưởng xấu ñến sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và hệ lụy tới quan hệ dân sự về tài sản của cư dân Thành phố với những hậu quả xã hội phức tạp. 3. Hệ thống thông tin phục vụ cho yêu cầu quản lý ñất chưa ñầy ñủ, chưa khoa học Mọi công tác quản lý ñều cần yêu cầu về thông tin. Quản lý ñất ñô thị ngoài những yêu cầu thông tin kinh tế, văn hóa, xã hội, chính trị, v.v.. từ bên ngoài ñể phối hợp quản lý ñồng bộ còn cần một hệ thống thông tin riêng(1). ðất ñai là ñối tượng môi trường tài nguyên cần quản lý nên các (1) Xem Nguyễn ðăng Sơn, Hệ thống thông tin ñất ñai ở Thành phố Hồ Chí Minh” trong sách Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản lý ñô thị, sñd trang 169 162
NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC ... thông tin về ñất nằm trong hệ thống thông tin ñịa lý (Geographic Information System - GIS) và hẹp hơn là nằm trong hệ thống thông tin ñất ñai (Land Information System - LIS) thuộc công tác quản lý ñịa chính. Thành phố Hồ Chí Minh ñã có cố gắng phát triển hệ thống thông tin ñể hỗ trợ quản lý nói chung và quản lý ñất nói riêng. Thành phố ñã thành lập trung tâm SAIGONGIS ñể triển khai hệ thống quản lý thông tin ñịa lý tích hợp GIS theo chương trình 112. Viện quy hoạch Thành phố cũng trang bị phần mềm và gắn ñặt một số dữ liệu ban ñầu thu thập ñược ñể hình thành cơ sở cho lớp thông tin GIS về quy hoạch xây dựng. Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố năm 2002 ñã thành lập Trung tâm thông tin Tài nguyên - Môi trường và ðăng ký nhà ñất. Trung tâm ñã tích cực hoạt ñộng và ñã triển khai thành công hệ thống ñăng ký biến ñộng nhà ñất, thử nghiệm hệ thống ñăng ký giao dịch bảo ñảm qua mạng Internet, v.v.. Những cố gắng về hệ thống thông tin ñất ñai ñã phát huy ñược một số tác dụng với công tác quản lý, tuy nhiên vẫn chưa ñáp ứng ñược yêu cầu thực tiễn. Hiện nay công tác thông tin ñất ñai gặp khó khăn: a/ Những quy ñịnh thuộc phạm vi chính sách và pháp luật liên quan ñến quản lý ñất còn nhiều bất cập, chưa ñồng bộ và thống nhất khiến cho các nội dung thông tin về ñất ñai cũng chưa ñồng bộ và thống nhất, hệ thống ñăng ký cũ không ñúng chuẩn mực, thiếu ñộ tin cậy gây khó khăn nhiều cho công tác ñăng ký ñất và tập hợp thông tin ñất ñai. b/ Kỹ thuật ñịa chính tin học còn thiếu và yếu. Phần mềm dùng chung ñược ñề án 112 triển khai kém hiệu quả vì do các công ty phần mềm khác nhau xây dựng lại áp dụng cho nhiều công việc và khu vực khác nhau nên hầu như không hiệu quả trong việc quản lý nói chung và quản lý ñất ñai nói riêng. Hiện vẫn chưa có phần mềm chung cho quản lý ñất ñai của Thành phố, ñặc biệt là phần mềm quản lý việc cấp giấy chứng nhận và ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà 163
CHÖÔNG III ở. Phần mềm này cần phải ñược triển khai ñồng bộ trong hệ thống cơ quan quản lý ñất ñể ñảm bảo việc trao ñổi thông tin báo cáo số liệu nhanh chóng, chính xác và theo hệ thống tổ chức. Một hệ thống thông tin ñất ñai theo hệ thống phân cấp của ngành ñịa chính nhà ñất từ Thành phố xuống các quận huyện ñến tận cơ sở phường/xã/thị trấn ñể ñảm bảo cơ sở dữ liệu ñầy ñủ hệ thống, thường xuyên ñược chỉnh lý cập nhật theo sát với biến ñộng thực tiễn vẫn còn là mục tiêu phấn ñấu. c/ Nhân sự thực thi quản lý và triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý ñất còn thiếu và yếu. Mặt bằng về kiến thức tin học còn thấp do ñó việc tiếp thu công nghệ còn gặp nhiều khó khăn và thường không tuân thủ chặt chẽ các quy ñịnh của hệ thống nên rất khó kết nối dữ liệu. Hệ thống thông tin ñất ñai là công cụ hữu hiệu và hiện ñại ñể phục vụ cho yêu cầu công tác quản lý, nghiên cứu, hoạch ñịnh chiến lược, chính sách, quy hoạch phát triển cũng như khai thác ứng dụng. Sự yếu kém của nó cũng ñồng thời là sự yếu kém của công tác quản lý ñất và ñó chính là nguyên nhân gián tiếp hay trực tiếp của nhiều tồn tại trong sử dụng ñất ñô thị, ñặc biệt là sự kém hiệu quả của công tác quản lý thị trường ñất ñai Thành phố trong thời gian qua. 4. Nhận thức xã hội về quản lý và sử dụng ñất ñô thị chưa toàn diện, chưa tự giác Hiện nay nhận thức của chúng ta về các nguy cơ và thách thức từ các hệ quả yếu kém của quản lý và sử dụng ñất ñô thị là chưa toàn diện, chưa sâu sắc, chưa tự giác. Cho dù các bức xúc từ nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội, môi trường ñã ñược ñề cập, ñã ñược ñặt lên bàn nghị sự, ñã ñược tranh luận (hội nghị, hội thảo, v.v..) ñã ñược nêu ra trên các phương tiện truyền thông báo chí, 164