PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ)

Chia sẻ: Nguyen Kieu Trinh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:11

1
214
lượt xem
103
download

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ)

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Một người mua / nhà đầu tư khôn ngoan, có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất ...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ)

  1. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ) 1/ Cơ sở lý luận 2/ Các trường hợp áp dụng 3/ Nguyên tắc áp dụng 4/ Các bước tiến hành 5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp 6/ Ví dụ 1/ Cơ sở lý luận Một người mua / nhà đầu tư khôn ngoan, có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có tính hữu dụng tương tự Phương pháp chi phí được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với phương pháp khác Ví dụ : TĐG BĐS: CR 4m, CD 15m , DT sàn XD 240 m2, CLCL là 50%, chào bán với giá 130 lượng ( giá vàng là 12,5 Trđ/lượng ), đơn giá XD mới nhà cấp 4 là 1,2 Trđ/m2. Giả định các điều kiện khác đều hợp pháp, tương đồng theo TĐGVN. BĐS 2: gần cạnh và có DT như BĐS 1 là lô đất trống có vừa bán các đây 1 tháng với giá 18.750.000 đ/m2, BĐS 3: đối diện BĐS 1 là lô đất trống có DT như trên bán 1,6 lượng /m2 BĐS 4: DT đất = 60 m2, CTXD =200 m2 , CLCL là 80%. cách BĐS 1 bên trái 30m vừa bán 20.200.000 đ/m2, đơn giá XD mới nhà cấp 3 là 1,8 Trđ/m2. Bài giải : BĐS 1 : Giá nhà : 240 m2 x 1,2 Trđ/m2 x 0,5 = 144 Trđ 144 Trđ / 12,5 Trđ/lượng = 11,52 lượng Gía đất : 130 lượng - 11,52 lượng = 118,48 lượng Đơn giá 1m2 đất : 118,48 lượng / 60 m2 = 1,97 lượng BĐS 2 : GĐ = 18.750.000 đ/m2 / 12,5 Trđ/lượng = 1,5 L x 60 m2 = 90 lượng, GCTXD= 23,04 lượng Giá BĐS = 90L + 23,04L = 113,04L BĐS 3 : GĐ = 1,6 L/m2 x 60m2 = 96 lượng, GCTXD = 23,04 lượng=119,04 lượng BĐS 4 : 200m2 x 1,8Trđ/m2 x 0,8 =23,04 L + GĐ = 20,2 / 12,5 = 1,6 x 60 = 96lượng, Gía BĐS=23,04 lượng=119,04 lượng 2/ Các trường hợp áp dụng Thẩm định giá các BĐS đã qua sử dụng, mà các tài sản so sánh tuy cùng dạng nhưng có nhiều yếu tố khác biệt không thể so sánh trực tiếp được Hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.
  2. 3/ Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. 4/ Các bướcc tiến hành 1.Ướcc tính giá trị của lô đất thẩm định giá, xem như là lô đất trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất. 2.Ướcc tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất. 3.Ướcc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân ( giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài ). 4. Ướcc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá. • Công thức : Giá trị thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại của xây dựng (=Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có). a/ Cách xác định chi phí : trong phương pháp chi phí giảm giá có 2 cách xác đinh chi phí: a.1.Chi phí tái tạo a.2.Chi phí thay thế a.1.Chi phí tái tạo • Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình TĐG, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình TĐG đó. • Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. • Xét về mặt lý luận được xem là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời không có dùng được nữa a.2.Chi phí thay thế • Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời. • Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.
  3. • Do đó nó được xem là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo. b. Nội dung ướcc tính chi phí xây dựng hiện tại bao gồm các chi phí liên quan đến việc xây dựng công trình: - Các chi phí trực tiếp : vật liệu, nhân công, máy xây dựng… - Chi phí chung: chi phí quản lý công trường và chi phí quản lý doanh nghiệp. - Lãi vay Ngân hàng. - Thuế. • Thống kê chi tiết của người xây dựng • Dùng để ước tính chi phí xây dựng các công trình lớn. • Chi phí XD được thống kê chi tiết theo số lượng, đơn giá. • bao gồm cả chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. • Ví dụ: Công trình nhà ở gồm 2 phòng ngủ, phòng sinh hoạt, bếp và phòng tắm, kết cấu nhà bê tông khối • Cách tính này nếu chiết tính cẩn thận seơ cho kết quả chính xác, nhưng tốn nhiều công sức. Trong thực tế thẩm định viê thường không được huấn luyện kyơ thuật XD để tính chi tiết như vậy nên cần có phương pháp tính khác nhanh chóng và thích hợp hơn. Khảo sát theo số lượng. • Thường được các kiến trúc sư dùng để tính kết cấu nhà ở và công trình. • Số lượng tính theo mức chuẩn của định mức xây dựng. • Cách tính đơn giản và nhanh chóng hơn. • Cũng phải tính chi tiết các khoản chi phí dựa trên định mức. Theo chi phí mỗi đơn vị xây dựng •Tính theo đơn vị của kết cấu xây dựng (m2) •Giúp ước tính chi phí cho công việc sửa chươa thay thế. •Không được sủ dụng như một công cụ để thẩm định So sánh giá thị trường •Cách tính này được các nhà xây dưng, kiến trúc, nhà định giá sử dụng việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. •Phương pháp này tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của các kết cấu công trình tương tự mới hoàn thành, như đơn giá xây dựng cho nhà ở theo từng cấp. •Phương pháp này không được chính xác lắm do tính không đồng nhất của bất động sản và giá trị của các loại vật liệu xây dựng.
  4. c. Cách tính khấu hao tích tụ (giảm giá tích lũy ) • Là tổng khấu hao của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi phí tái tạo/ thay thế của những công trình xây dựng ở dạng mới nguyên và giá trị hiện tại của những công trình đó vào thời điểm thẩm định giá. • Các dạng khấu hao tích tụ: - Hao mòn vật chất. - Hao mòn chức năng. - Hao mòn kinh tế. - Hao mòn vật chất: Là hao mòn và hý hỏng của công trình do quá trình sử dụng, thời gian, thời tiết và bảo dýỡng kém (sử dụng theo niên hạn sử dụng). - Cách tính : Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình Số năm đã sử dụng Hao mòn ( % ) = ---------------------------- x 100% Tuổi thọ CT XD Tỷ lệ còn lại ( % ) = CL CT mới nguyên (100%) - Hao mòn% Hoặc Tuổi thọ CT XD - Số năm đã sử dụng Tỷ lệ còn lại ( % ) = -------------------------------------------------- x 100% Tuổi thọ CT XD Tsd T đm - Tsd R% = ------------ = --------------------- x 100% T đm T đm • h% : mức độ hý hỏng của từng bộ phận • T sd : thời gian sử dụng • T đm : Tuổi thọ CTXD • T cl : thời gian còn lại • H% : Hao mòn toàn bộ công trình • R% : tỷ lệ chất lượng còn lại Ví dụ : Thời gian XD và đýa vào sử dụng 9/1997 Thời điểm TĐG : năm 9/2006. Nhà cấp 2 : tuổi thọ CTXD 60 -80 năm Tỷ lệ hý hỏng (%) = Thời gian sử dụng/ tuổi thọ CTXD x100%
  5. Tỷ lệ CLCL (%) = 100% - Tỷ lệ hý hỏng (%) Thời gian đã SD = thời điểm thẩm định giá - thời gian công trình được đýa vào sử dụng 2006 - 1997 = 09 năm 1/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 60 năm thì mức độ hý hỏng là: 09 năm / 60 năm x 100% = 15% CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) = 100 % - 15% = 85% 2/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 70 năm thì mức độ hý hỏng là: 09 năm / 70 năm x 100% = 12,85% CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) CLCL = 100 % - 12,85% = 87,15% 3/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 80 năm thì mức độ hý hỏng là: 09 năm / 80 năm x 100% = 11,25% CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) CLCL = 100 % - 11,25% = 88,75% - Căn cứ vào sự hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu n • Chất lượng còn lại của công trình = ∑ ( tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình n TLCLCL của TLGT của KCC thứ i so ∑ KCC thứ i X với tổng GT của ngôi nhà CLCL i →1 (%) (%) của NO = ---------------------------------------------------------------------------- Tổng TLGT của các KCC (%) so với tổng GT của ngôi nhà (%) Trong đó: i : Số thứ tự của kết cấu chính (KCC) n : Số các KCC Tỷ lệ chất lượng còn lại của các KCC : móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái, mái. tỷ lệ này do TĐV xác định trên cơ sở thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp và hiện trạng của các kết cấu đó ∑ Di x Wi Tỷ lệ còn lại = -------------------------- ∑W Trong đó:
  6. • Di : Tỷ lệ còn lại của kết cấu chính • Wi: Tỷ lệ kết cấu chính trong công trình R (%) = 1 - H (%) R : Tỷ lệ chất lượng còn lại H : TL hư hỏng của toàn bộ CT H (%) = å p.h / å p p : tỉ trọng của từng bộ phận h : mức độ hý hỏng của từng bộ phận Ví dụ : Tính CLCL của một CTXD có các thông số kỹ thuật dưới đây Bài giải Ví dụ : Tính CLCL của một CTXD có các thông số kỹ thuật dưới đây Ví dụ : Tính CLCL của một CTXD có các thông số kỹ thuật dưới đây Ví dụ : Tính CLCL của một CTXD có các thông số kỹ thuật dưới đây - Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết bị lạc mốt hay thiết kế bị lỗi thời như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả. - Cách tính : Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình. - Ví dụ : chi phí đế khắc phục hệ thống điện, đường ống nướcc 10 Trđ, hệ thống vệ sinh 6 Trđ… Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế… Cách tính: + Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì xem xét, mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá. + Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá. VD: do quy hoạch. 5.Những hạn chế của phương pháp chi phí - Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. - Nhà thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này. - Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
  7. 6/ Ví dụ BĐS A cần TĐG có các đặc điểm như sau: Diện tích đất 300 m 2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bêtông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 , tình trang hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 32%, tường hao mòn 44%, sàn hao mòn 36%, mái hao mòn 44%. Hãy tính giá thị trường BĐS? • Được biết: `1/ Có một lô đất trống ở cạnh đó diện tích 250 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với giá 2.375.500.000 đ. Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%. 2/ Có một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 80m, diện tích 350 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá, vừa được bán với giá 1.575.000.000 đ. 3/ Có một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 100m, diện tích 280 m2, có vị trí kém thuận lơi hơn, bị tóp hậu, đang rao bán với giá 3.542.000.000 đ. Giá có thương lượng giảm 10% Thông tin thu thập trên thị rường : Về hình dáng : - Vuông vức : 100% - Tóp hậu : 90% - Nở hậu : 110% Về quy mô diện tích : - 200 – 300m2 : 100 % - 300 – 400m2 : 90% - Trên 400m2 : 80% Giá đất quy định của Nhà nướcc ở cùng vị trí là 8.500.000 đ/ m2. • Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.800.000 đ/m2 . • Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 17.000,000 đ, hệ thống vệ sinh 16.000.000 đ. Giải 1/ Bướcc 1 : Ướcc tính giá trị của lô đất trống: Phân tích các so sánh So sánh 1 : Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối với lô đất đối chiếu: phải nộp 50% tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất do sử dụng từ năm 1994: 250 m2 x 8.500.000 đ/m2 x 50% =1.062.500.000 đ • Giá bán lô đất đối chiếu khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất: 2.375.500.000 đ + 1.062.500.000 đ = 3.438.000.000 đ • Đơn giá đất sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý:
  8. 3.438.000.000 đ : 250 m2 = 13.752.000 đ/ m2 So sánh 2 : Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối với lô đất đối chiếu: phải nộp 100% tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất do sử dụng từ 1/7/2004: 350 m2 x 8.500.000 đ/ m2 x 100% = 2.975.000.000 đ • Giá bán lô đất đối chiếu khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất: 1.275.000.000 đ + 2.975.000.000 đ = 4.250.000.000 đ • Đơn giá đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 4.250.000.000 đ : 350 m2 = 12.143.000 đ/ m2 Điều chỉnh về quy mô lô đất : 12.143.000 đ/m2 x ( + 10% ) = 13.357.300 đ/m2 So sánh 3 : Điều chỉnh giá rao bán sau khi thương lượng 10% : 3.542.000.000 đ x ( -10%) = 3.187.800.000đ Đơn giá 1m2 sau khi điều chỉnh : 3.187.800.000đ : 280m2 = 11.385.000đ/m2 Điều chỉnh về hình dáng bị tóp hậu : 11.385.000đ/m2 x ( + 10%) = 12.523.500 đ/m2 Giá trị thị trường của các bất động sản so sánh 12.523.500đ/m2 - 13.752.000 đ/ m2 Nhận xét : Ướcc tính giá trị lô đất thẩm định giá : 13.000.000 đ/m2 Giá trị thị trường của lô đất trống : 13 Trđ/m2 x 300m2 = 3,9 tỷđ 2/ Giá trị còn lại của tài sản trên đất: • *Chất lượng còn lại của các kết cấu chính: Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, mái 56%. • *Chất lượng còn lại của công trình: (68% x 8%) + (56%x18%)+(64%x 16%)+(56%x14%) : (8% +18%+16%+14%) = 60%. Giá trị còn lại của phần xây dựng : 1.800.000 đ x 60% x 120 m2 = 129.600.000 đ • Giá trị phần xây dựng sau khi trừ đi chi phí khắc phục hao mòn chức năng: 129.600.000 đ - 16.000.000 đ – 17.000.000 đ = 96.600.000 đ Bướcc 4 :Giá trị của BĐS cần thẩm định giá: 3,9 tỷđ + 96.600.000 đ = 3.996.600.000 đ Bài tập 1 :
  9. • BĐS thẩm định giá có diện tích đất 80 m2 nằm ở hẻm rộng 4m ở khu dân cý, diện tích sàn xây dựng 100 m2, nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn màu, nền lát gạch ceramic, trang trí nội thất bình thường, chất lượng còn lại 80%. • Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 4 BĐS giao dịch thành trong vòng 2 tháng so với ngày thẩm định giá như sau: - BĐS 1 có diện tích đất 300 m2 nằm ở hẻm rộng 8 m, diện tích sàn xây dựng 200 m2 , biệt thự 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tong cốt thép, mái bê tông lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng còn lại 80% và có phần sân vườn, bề bơi, gara ô tô, trị giá 160 triệu đồng, giá bán được 530 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 6,000,000 đ/ lượng. - BĐS 2 có diện tích đất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 8 m, diện tích sàn xây dựng 110 m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái tôn màu, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 175 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 6,600,000 đ/lượng. - BĐS 3 có diện tích đất 250 m2 nằm ở hẻm rộng 3-4m, diện tích sàn xây dựng 200 m2, nhà 2 tầng, khung sàn bêtông cốt thép, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic, mái ngói, chất lượng còn lại 70%, giá bán được 333 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 6,350,000đ/lượng. - BĐS4 có diện tích đất 200 m2, nằm ở hẻm rộng 3-4 m, diện tích sàn xây dựng 160 m2, nhà 2 tầng, khung sàn bê tông cốt thép, tường gạch, tầng trệt và lầu 1 lát gạch granite, mái ngói, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 276 lượng vàng , giá vàng tại thời điểm giao dịch 6,400,000 đ/lượng. • Được biết: - Giá vàng thời điểm thẩm định giá 6,4Tr/lượng. - Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự: - BĐS thẩm định giá 1,200,000 đ/m2. - BĐS SS1 là 2,000,000 đ/m2, - BĐS SS2 là 1,200,00 đ/m2, - BĐS SS3 là 1,500,000đ/ m2, - BĐS SS4 là 1,600,000 đ/m2 . BÀI GIẢI 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : phương pháp chi phí 2/ Nguyên tắc : + Nguyên tắc thay thế + Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 3/ Công thức : • GTTT BĐS = Giá đất + GTCL của Công trình xây dựng • Giá đất = diện tích (m2) X đơn giá thị trường ( đ/m2) GTCLcủa công trình xây dựng = TLCLCL ( % ) X ĐGXD mới của CT XD tương tự ( đ/m2) X DT sàn XD ( m2)
  10. n TLCLCL của TLGT của KCC thứ i so ∑ KCC thứ i X với tổng GT của ngôi nhà TLCLCL i =1 (%) (%) (%) = --------------------------------------------------------------------------- Tổng TLGT của các KCC so với tổng GT của ngôi nhà (%) • 1/ Phân tích giá thị trường của bất động sản 1 : • GTCL phần xây dựng của BĐS 1 : • Nhà : 200m2 X 2.000.000 đ/m2 X 80% = 320.000.000đ • Công trình phụ 160.000.000đ • ___________ • 480.000.000đ • Quy đổi ra vàng : 480.000.000 đ / 6.000.000đ # 80 luợng vàng • Giá trị đất của bất động sản 1 : • 530 luợng - 80 lượng = 450 lượng • Đơn giá đất của bất động sản 1 • 450 lượng / 300 m2 = 1,5 lượng/m2 • 2/ Phân tích giá thị trường của bất động sản 2 : • GTCL phần xây dựng của BĐS 2 : • Nhà : 110m2 X 1.200.000 đ/m2 X 75% = 99.000.000đ • Quy đổi ra vàng : 99.000.000 đ / 6.600.000đ # 15 luợng vàng • Giá trị đất của bất động sản 2 : • 175 luợng - 15 lượng = 160 lượng • Đơn giá đất của bất động sản 2 • 160 lượng / 100 m2 = 1,6 lượng/m2 • 3/ Phân tích giá thị trường của bất động sản 3 : • GTCL phần xây dựng của BĐS 3 : • Nhà : 200m2 X 1.500.000 đ/m2 X 70% = 210.000.000đ • Quy đổi ra vàng : 210.000.000 đ / 6.350.000đ # 33 luợng vàng • Giá trị đất của bất động sản 3 : • 333 luợng - 33 lượng = 300 lượng
  11. • Đơn giá đất của bất động sản 3 • 300 lượng / 250 m2 = 1,2 lượng/m2 • 4/ Phân tích giá thị trường của bất động sản 4 : • GTCL phần xây dựng của BĐS 4 : • Nhà : 160m2 X 1.600.000 đ/m2 X 75% = 192.000.000đ • Quy đổi ra vàng : 192.000.000 đ / 6.400.000đ # 30 luợng vàng • Giá trị đất của bất động sản 4 : • 276 luợng - 30 lượng = 246 lượng • Đơn giá đất của bất động sản 4 • 246 lượng / 200 m2 = 1,23 lượng/m2 • Nhận xét các so sánh • 1/ Mối tương quan về giá • Đơn giá đất BĐS 3 / BĐS 1 = 1,2 L / 1,5 L = 80% • Đơn giá đất BĐS 4 / BĐS 1 = 1,23 L / 1.5 L = 82% • 2/ Về quy mô diện tích đất và diện tích sàn xây dựng : • BĐS 2 có đặc điểm tương tự BĐS thẩm định giá nhưng có điều kiện thuận lợi hơn là hẻm rộng 8m, BĐS thẩm định giá hẻm rộng 4m. • BĐS 1, 3, 4 tương đồng, nhưng BĐS 1 hẻm rộng 8 m, BĐS 3, 4 hẻm rộng 3 – 4m. • Do vậy có thể tính đơn giá đất của BĐS thẩm định giá : • 1,6 lượng X 82% = 1,312 lượng , làm tròn = 1,3 lượng / m2 • Giá đất của BĐS cần thẩm định là : • 1,3lượng/m2 X 80m 2 = 104 lượng • Giá trị còn lại của phần xây dựng 100m2 X 1.200.000đ/m2 X 80% = 96.000.000đ • Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá • ( 104 lượng X 6.400.000 đ/lượng ) + 96.000.000đ = 761.000.000đ # 119 lượng
Đồng bộ tài khoản