Phương pháp định giá BDS: PP so sánh

Chia sẻ: trinhnk

Định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự được bán trên thị trường

Bạn đang xem 10 trang mẫu tài liệu này, vui lòng download file gốc để xem toàn bộ.

Nội dung Text: Phương pháp định giá BDS: PP so sánh

Ph−¬ng ph¸p
ĐỊNH GIÁ so s¸nh
1. Kh¸i niÖm, ý nghÜa cña ph−¬ng
ph¸p so s¸nh
1.1 Kh¸i niÖm
§Þnh gi¸ b»ng c¸ch so s¸nh mét c¸ch trùc tiÕp B§S
môc tiªu víi c¸c B§S t−¬ng tù ®−îc b¸n trªn thÞ
tr−êng.
1.2 ý nghÜa.
-§−îc ¸p dông réng r·i v× kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ kü
thuËt.
-§Þnh gi¸ ®−îc gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña B§S vµ lµ c¬ së
v÷ng ch¾c ®Ó c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn
2. C¬ së cña ph−¬ng ph¸p
C¸c nguyªn t¾c c¬ së cña ph−¬ng ph¸p so s¸nh:
• Nguyªn t¾c cung vµ cÇu:
• Nguyªn t¾c thay thÕ.
• Nguyªn t¾c c©n b»ng
• Nguyªn t¾c ngo¹i øng
øng dông nh÷ng nguyªn t¾c trªn ng−êi ®Þnh gi¸ xem
xÐt tÊt c¶ nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan vµ nh÷ng
ph¶n øng cña thÞ tr−êng ®èi víi vÊn ®Ò ®Þnh gi¸.
3. Yªu cÇu
- ChØ so s¸nh ®−îc víi c¸c B§S t−¬ng tù trong vïng,
cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt.
- So s¸nh víi nh÷ng giao dÞch ®−îc thùc hiÖn trong
thêi gian gÇn ®©y.
- Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i t¨ng c−êng kinh nghiÖm, kiÕn
thøc thÞ tr−êng.
- Kh«ng cã m« h×nh cè ®Þnh mµ ph¶i dùa vµo sù
hiÖn diÖn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ tr−êng.
- ChÊt l−îng th«ng tin ph¶i cao vµ cã thÓ so s¸nh
®−îc
- ThÞ tr−êng cÇn æn ®Þnh
4. C¸c b−íc tiÕn hµnh
(1)T×m kiÕm th«ng tin cña c¸c B§S ®−îc b¸n trong thêi
gian gÇn ®Êy cã thÓ so s¸nh ®−îc víi B§S môc tiªu.
(2)TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc ®Ó x¸c
®Þnh gi¸ trÞ cña chóng vµ b¶o ®¶m r»ng c¸c B§S nµy lµ
cã thÓ so s¸nh ®−îc.
(3)Lùa chän mét sè B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc thÝch hîp
nhÊt (tõ 3-6 B§S).
(4) Ph©n tÝch c¸c gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh sù kh¸c biÖt cña B§S
víi B§S môc tiªu.
(5) Thùc hiÖn ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña mçi B§S so s¸nh víi
B§S môc tiªu.
(6) Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó t×m chØ sè gi¸ trÞ cña B§S
môc tiªu.
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh
5.1 C¸c yÕu tè so s¸nh
C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña B§S vµ c¸c giao
dÞch lµm cho gi¸ cña c¸c B§S kh¸c nhau.
- C¸c quyÒn cña B§S
- §iÒu kiÖn tµi chÝnh.
- §iÒu kiÖn b¸n.
- C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua.
- C¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr−êng
-VÞ trÝ B§S.
- C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña B§S.
- C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ
- Sö dông (ph©n vïng).
- C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ B§S
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)
5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh
LÊy B§S cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu B§S so s¸nh
tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S so s¸nh xuèng
vµ ng−îc l¹i.
L−u ý:
- C¸c ®iÒu chØnh kh«ng nªn lµm qu¸ chi tiÕt.
- Mçi ®iÒu chØnh cÇn cã b»ng chøng thÞ
tr−êng.
- §Æt c©u hái: Sù hiÖn diÖn hoÆc thiÕu v¾ng
cña yÕu tè nµo t¹o nªn sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña
B§S trªn thÞ tr−êng.
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)

5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh.
Cã 2 lo¹i ®iÒu chØnh
- §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép.
- §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ
®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch lòy
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)
5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh

Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ −íc l−îng c¸c ®iÒu chØnh.
• C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng:
- Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp.
- Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm.
- Ph©n tÝch thèng kª.
- Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ
- Ph©n tÝch ®é nh¹y.
- Ph©n tÝch xu h−íng
- Ph©n tÝch chi phÝ
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo)
5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh

• C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng (tiÕp theo):
- Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp.
- So s¸nh trùc tiÕp
- Vèn hãa sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª.
• Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh:
- Ph©n tÝch so s¸nh t−¬ng ®èi.
- Ph©n tÝch xÕp h¹ng.
- Pháng vÊn c¸ nh©n.
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
- B1:X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh h−ëng ®Õn
gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸.
- B2: So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c B§S so
s¸nh víi B§S môc tiªu vµ −íc l−îng sù kh¸c biÖt
trong mçi yÕu tè so s¸nh.
- B3:X¸c ®Þnh sè l−îng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi
B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ
gi¸ b¸n cña c¸c B§S so s¸nh ®Ó cã ®−îc kho¶ng
gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu.
- B4: Thùc hÞªn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c B§S so
s¸nh víi B§S môc tiªu.
- B5: Thùc hÞªn sù hßa hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S
môc tiªu
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu
chØnh, % chØnh ¸p dông
cho gi¸ B§S
1.Gi¸ b¸n 100 tr.®
2. §iÒu chØnh vÒ +5% +5
quyÒn B§S
Gi¸ ®iÒu chØnh 105 tr.®
3. §iÒu chØnh vÒ -2% -2,1
ph−¬ng thøc thanh
to¸n
Gi¸ ®iÒu chØnh 102,9
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu
chØnh, % chØnh ¸p dông
cho gi¸ B§S
4. §iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,145
kiÖn b¸n
Gi¸ ®iÒu chØnh 108,045
5. §iÒu chØnh vÒ c¸c +0% +0
chi phÝ ph¶i thùc hiÖn
nay sau khi mua
6.§iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,402
kiÖn thÞ tr−êng
Gi¸ ®iÒu chØnh 113,447
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh
C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu
chØnh, % chØnh ¸p dông
cho gi¸ B§S
7. C¸c ®iÒu chØnh kh¸c
-VÒ ®Þa ®iÓm +3% + 3,403
-VÒ tÝnh chÊt vËt lý -5% -5,672
-VÒ tÝnh chÊt kinh tÕ -5% -5,672
-VÒ sö dông +2% +2,269
- VÒ yÕu tè kh«ng +3% +3,403
ph¶i lµ B§S
ChØ sè gi¸ trÞ cña 111,178
B§S môc tiªu
6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p
• Lµ ph−¬ng ph¸p ®¬n gi¶n nh−ng nhiÒu c¹m b·y, nÕu
ng−êi ®Þnh gi¸ ®Æt qu¸ nhiÒu tin t−ëng vµo c¸c b»ng
chøng thÞ tr−¬ng nh−ng ®· quªn mÊt nh÷ng b»ng chøng
®ã ®· ph¶n ¸nh ®iÒu g× ®· xÈy ra trong thÞ tr−êng.
• Khi thÞ tr−êng yÕu, kh«ng ®ñ b»ng chøng th× viÖc ¸p dông
ph−¬ng ph¸p nµy rÊt h¹n chÕ.
• Ph©n tÝch so s¸nh c¸c B§S lín t¹o thu nhËp rÊt khã.
• Khi c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ vµ ph¸p lý thay ®æi nhanh
chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph−¬ng ph¸p.
• §èi víi nh÷ng B§S lÇn ®Çu ®−îc ®æi míi trong khu vùc
hoÆc nh÷ng B§S chuyªn dïng cô thÓ sÏ kh«ng cã sè liÖu
®Ó so s¸nh.
6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p
• §Ó b¶o ®¶m tÝnh thùc tiÔn cña kÕt luËn cÇn thËn träng
®èi víi nguån gèc sè liÖu vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña c¬ së d÷
liÖu.
• Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i x¸c ®Þnh vµ ph©n tÝch ®−îc ®iÓm
m¹nh, ®iÓm yÕu cña sè liÖu ®· thu thËp vµ sö dông trong
ph©n tÝch so s¸nh. TÊt c¶ nh÷ng yÕu tè vµ quan ®iÓm
phï hîp ph¶i ®−îc ®−a ra trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸.
MÆc dï cÇn ph¶i cÈn thËn trong viÖc sö dông ph−¬ng ph¸p
so s¸nh vµ th−êng xuyªn thiÕu v¾ng nh÷ng b»ng chøng
so s¸nh ®−îc, nh−ng ®©y lµ ph−¬ng ph¸p th−êng xuyªn
®−îc sö dông vµ cho kÕt qu¶ ®¸ng tin cËy nÕu sö dông
nã hîp lý vµ trong nh÷ng hoµn c¶nh phï hîp.
7.øng dông cña ph−¬ng ph¸p
7.1 Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp vÒ nhµ ë d©n c−-
định lượng.
VÝ dô 1: CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn
tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng
bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn
diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2. ChÊt l−îng x©y dùng
cña ng«i nhµ ë møc tèt so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c
trong khu vùc.
BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc
TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
1 Gi¸ b¸n, tr.® 1300 1450 1280 1600 1500
2 DT x©y dùng, m2 120 150 120 155 150
3 DT ®Êt sö dông, m2 40 43 40 45 45
4 SL nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3
5 SL phßng kh¸ch, bÕp T−¬ng Tù nhau
6 SL phßng ngñ 3 4 3 4 4
7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 T 10T 2 T 1 T
tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc
BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc

TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5

8 §iÒu kiÖn b¸n ThÞ ThÞ ThÞ ThÞ ng−êi
tr−êng tr−êng tr−êng tr−êng nhµ
9 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH

10 §iÒu kiÖn thanh Thanh ChËm ChËm Thanh ChËm
to¸n to¸n 1 3 to¸n 6
ngay th¸ng th¸ng ngay th¸ng
11 VÞ trÝ T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng
tù tù tù tù tù
nhau nhau nhau nhau nhau
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh
C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ b¸n, tr.® - 1300 1450 1280 1600 1500
C¸c ®iÒu chØnh
1. C¸c quyÒn lîi TQSH TQS TQS TQS TQS TQSH
H H H H
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1500
1600
2. §iÒu kiÖn b¸n ThÞ TT TT TT TT
B¸n
tr−êng cho em
Møc ®iÒu chØnh 0 0 0 0 +80
tr.®
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh
C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
3.§K thanh TT TT -1 -3 TT -6
to¸n ngay ngay th¸ng th¸ng ngay th¸ng
Møc ®iÒu chØnh 0 *0,2% *0,4% 0 *0,54%
=2,9 =15,36 =51,19
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,3 1600 1631,1
6 2
4.VÞ trÝ T−¬g tù Kh«ng ®iÒu chØnh
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,3 1600 1631,1
6 2
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh
C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3
SS4 SS5
5. Thêi gian b¸n 6 3 th¸ng 10
2 1
th¸ng tr−íc th¸ng
th¸ng th¸ng
tr−íc tr−íc
tr−íc tr−íc
Møc ®iÒu chØnh *3% *1%= *5%= *0,5% 0
=39 14,529 64,768 =8
Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467,4 1360,1 1608 1631,
29 28 192
6.DT x©y dùng, 150 120 150 120 155 150
m2
Møc ®iÒu chØnh +60 0 +60 -10 0
Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467,4 1420,1 1591 1631,
29 28 192
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh
C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5

7.SL phßng Kh«ng Ph¶i ®iÒu chØnh
kh¸ch vµ bÕp
8. Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 4 3
Møc ®iÒu chØnh - +7 +7 0 -7 0
Gi¸ ®iÒu chØnh 1406 1474, 1420, 1591 1632,19
429 128 2
9. Phßng ngñ 4 3 4 3 4 4
Møc ®iÒu chØnh +10 0 +10 0 0

Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474, 1430, 1591 1632,19
429 128 2
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh

C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ ®iÒu Tr.®/ 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24
chØnh/m2®Êt m2 9 3 5 8
Tæng møc ®iÒu 116 24,42 150,1 -9 132,1
chØnh thuÇn 9 28 92
Tæng møc ®iÒu 116 24,42 150,1 25 131,1
chØnh 9 28 92
Träng sè theo 3 5 1 4 2
tæng møc ®iÒu
chØnh
Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ
Tæng gi¸ trÞ ®· ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c B§S
so s¸nh:
(35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+
(35,348x2)= 527,316 tr.®
Gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc tiªu:
527,316 tr.®/15= 35,154 tr.®/m2
Gi¸ trÞ B§S môc tiªu
35,154 tr.®/m2 x45 m2=1581,948 tr.®
lµm trßn sè lµ 1582 tr.®
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph−¬ng ph¸p
so s¸nh t−¬ng ®èi


VÝ dô2 : X¸c ®Þnh gi¸ b¸n c¨n hé 90 m2, cã c¸c
th«ng tin cña c¸c c¨n hé ®· ®−îc b¸n trong thêi
gian gÇn ®©y ë cïng khu vùc nh− sau:
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph−¬ng
ph¸p so s¸nh t−¬ng ®èi
BiÓu 3: C¸c th«ng tin cña B§S so s¸nh
C¸c yÕu tè SS B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ b¸n, tr.® - 550 800 515 490 530
DT sµn, m2 90 80 105 75 65 79
Gi¸ b¸n/m2 sµn 6,875 7,62 6,86 7,54 6,71
1.C¸c quyÒn TQS TQSH TQSH TQSH TQS TQS
B§S H H H
2. ChÊt l−îng TB Tèt T−¬ng T−¬ng Tèt KÐm
XD h¬n tù tù h¬n h¬n
3. §Þa ®iÓm Tèt T−¬ng Tèt KÐm T−¬n T−¬n
tù h¬n h¬n g tù g tù
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph−¬ng ph¸p
so s¸nh t−¬ng ®èi

C¸c yÕu tè SS B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
4. C¸c dÞch vô Tèt Tèt T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng
h¬n tù tù tù tù
5. N¬i göi xe Tèt KÐm Tèt T−¬ng Tèt T−¬ng
h¬n h¬n tù h¬n tù
So s¸nh chung Tèt Tèt KÐm Tèt KÐm
h¬n h¬n h¬n h¬n h¬n
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph−¬ng
ph¸p so s¸nh t−¬ng ®èi
• TiÕn hµnh so s¸nh tõng cÆp gi÷a B§S môc tiªu víi B§S so
s¸nh, chØ ra møc ®é tèt h¬n, t−¬ng tù, kÐm h¬n.
• B§S SS1 cã gi¸/m2 sµn lµ 6,875 tr.®. Khi so s¸nh víi B§S
môc tiªu, SS1 cã chÊt l−îng x©y dùng tèt h¬n, dÞch vô nh−
thang m¸y, ®iÖn, cÊp tho¸t m−íc tèt h¬n, ®Þa ®iÓm t−¬ng tù,
n¬i göi xe kÐm h¬n. So s¸nh chung lµ cã møc ®¸p øng tèt
h¬n B§S môc tiªu, gi¸ B§S môc tiªu sÏ thÊp h¬n 6,875
tr.®/m2
• So s¸nh t−¬ng tù gi÷a B§S môc tiªu víi c¸c B§S so s¸nh
kh¸c, sÏ rót ra kÕt luËn nh− trong biÓu.
• Thùc hiÖn s¾p xÕp ®ång h¹ng t−¬ng ®èi cña c¸c B§S so s¸nh
so víi B§S môc tiªu
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph−¬ng
ph¸p so s¸nh t−¬ng ®èi
BiÓu 4: Chuçi s¾p xÕp ®ång h¹ng
C¸c so s¸nh Gi¸/m2 sµn, tr.® So s¸nh chung
B§S SS 2 7,67 Tèt h¬n
B§S SS 4 7,54 Tèt h¬n
B§S SS1 6,875 Tèt h¬n
B§S môc tiªu
B§S SS 3 6,86 KÐm h¬n
B§S SS 5 6,71 KÐm h¬n
Gi¸ B§S môc tiªu =6,87 tr.®/m2 x90 Lµm trßn sè lµ
m2 = 618,3 tr.® 618 triÖu ®ång
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh
vµ ph©n tÝch ®Þnh l−îng
• Trong vÝ dô 1 cã mét sè kh¸c biÖt vÒ chÊt
l−îng gi÷a B§S môc tiªu vµ c¸c B§S so s¸nh
®−îc cho trong biÓu sau.
ë ®©y cã thÓ ký hiÖu tèt h¬n lµ dÊu +; kÐm h¬n
lµ dÊu – vµ t−¬ng ®−¬ng lµ dÊu =
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh
tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh l−îng
BiÓu 5: C¸c yÕu tè so s¸nh ®Þnh tÝnh
C¸c yÕu tè so s¸nh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ ®iÒu chØnh/m2 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24
®Êt, tr.® 9 3 5 8
ChÊt l−îng XD Tèt Tèt Trung Tèt Tèt Tèt
b×nh
ChiÒu cao trÇn,m 3,8 3,6 3,4 4 3,8 3,8
ChÕ ®é b¶o d−ìng TB TB TB TB KÐm Tèt
Tuæi c«ng tr×nh, 10 12 13 10 11 9
n¨m
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh
tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh l−îng
BiÓu 6: KÕt qu¶ ®iÒu chØnh ®Þnh tÝnh
C¸c yÕu tè so s¸nh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ ®iÒu chØnh/m2 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24
9 3 5 8
1. ChÊt l−îng XD = - = = =
2. ChÒu cao trÇn - - + = =
3. B¶o d−ìng = = = - +
4. Tuæi CT, n¨m 10 - - = - +
§¸nh gi¸ chung -- --- + -- ++
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh
tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh l−îng
BiÓu 7:KÕt qu¶ xÕp ®ång h¹ng
C¸c so s¸nh Gi¸/m2 ®Êt, tr.® §¸nh gi¸ chung
B§S SS 5 35,355 KÐm h¬n
B§S SS 2 >34,289 KÐm h¬n
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh
vµ ph©n tÝch ®Þnh l−îng
• Gi¸ B§S môc tiªu n»m trong kho¶ng tõ 35,4 triÖu ®
®Õn 35,753 tr.®.
• C¨n cø vµo ®¸nh gi¸ chung cho thÊy B§S SS 3 t−¬ng
tù B§S môc tiªu nhÊt, nªn gi¸ cña B§S môc tiªu sÏ
gÇn víi gi¸ cña SS3 h¬n.
• Gi¸ B§S môc tiªu lµ:
35,6 tr.®/m2 x 45m2= 1602 tr.®
lµm trßn lµ 1600 tr.®
7.4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ
• §©y lµ giai ®äan cuèi cïng trong qu¸ tr×nh ph©n tÝch
gi¸ trÞ tõ 2 hay nhiÒu B§S so s¸nh ®· ®−îc rót ra tõ
sè liÖu thÞ tr−êng.
• Khi thùc hiÖn hoµ hîp ng−êi ®Þnh gi¸ cÇn:
- Tãm t¾t vµ xem xÐt l¹i c¸c sè liÖu vµ ph©n tÝch ®· lµm.
Ph©n tÝch ®iÓm m¹nh, ®iÓm yÕu cña mçi chØ sè gi¸, kiÓm
tra tÝnh thùc tiÔn, hîp lý cña sè liÖu thÞ tr−êng vµ cña c¸c
kü thuËt ph©n tÝch ®· ¸p dông.
- Sö dông c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó quyÕt ®Þnh kho¶ng gi¸ trÞ
hoÆc gi¸ trÞ cô thÓ cña B§S môc tiªu (®iÓm −íc l−îng).
7.4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ
• Sù hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ bao gåm 2 møc ®é ph©n tÝch:
(1) Rót ra chØ sè gi¸ trÞ tõ gi¸ cña c¸c B§S so s¸nh ®· ®−îc ®iÒu
chØnh- ¸p dông ®iÒu chØnh ®Þnh l−îng vµ ®Þnh tÝnh
(2) Rót ra gi¸ trÞ tõ 2 hay nhiÒu chØ sè gi¸ ®−îc thùc hiÖn ë nh÷ng ®¬n
vÞ so s¸nh kh¸c nhau
• Sù hßa hîp còng ®−îc thùc hiÖn ®èi víi c¸c chØ sè gi¸ trÞ
®−îc rót ra tõ 2 hay nhiÒu ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸.
• L−u ý:
- Gi¸ trÞ ®−îc kÕt luËn ph¶i phï hîp víi môc ®Ých ®Þnh
gi¸.
- C¸c chØ sè gi¸ trÞ rót ra tõ c¸c ph−¬ng ph¸p kh¸c nhau
phï hîp víi gi¸ trÞ B§S môc tiªu
Đề thi vào lớp 10 môn Toán |  Đáp án đề thi tốt nghiệp |  Đề thi Đại học |  Đề thi thử đại học môn Hóa |  Mẫu đơn xin việc |  Bài tiểu luận mẫu |  Ôn thi cao học 2014 |  Nghiên cứu khoa học |  Lập kế hoạch kinh doanh |  Bảng cân đối kế toán |  Đề thi chứng chỉ Tin học |  Tư tưởng Hồ Chí Minh |  Đề thi chứng chỉ Tiếng anh
Theo dõi chúng tôi
Đồng bộ tài khoản