Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký thống kê đất đai part 1

Chia sẻ: Nguyễn Thị Ngọc Huỳnh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:18

Thêm vào BST

Báo xấu

230
lượt xem 101
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

BÀI 1. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU 1. Đối tượng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất (Căn cứ theo Điều 9, 107 của Luật đất đai năm 2003, Điều 39 và 83 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký thống kê đất đai part 1

BÀI 1. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU 1. Đối tượng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất (Căn cứ theo Điều 9, 107 của Luật đất đai năm 2003, Điều 39 v à 83 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP) 1.1.1. Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất Nguyên tắc chung: Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất phải là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; 1.1.2. Người sử dụng đất không phải đăng ký quyền sử dụng đất Cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân đang s ử dụng đất không phải đăng ký quyền sử dụng đất khi: - Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích của xã, đất nhận khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng; - Cộng đồng dân c ư giao quản lý đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng để bảo vệ, phát triển rừng. 1.2. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 và Điều 2 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP thì người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó.
Đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất gồm có: - Chủ hộ gia đình sử dụng đất; - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất; - Người đại diện của cộng đồng dân cư, của dòng họ sử dụng đất được UBND cấp xã chứng thực; - Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất. Chú ý: Theo Quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2, 3 Điều 115 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất nói trên được uỷ quyền cho người khác thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất khi đảm bảo được các điều kiện: Một là: Việc uỷ quyền phải lập thành văn bản; đối với chủ hộ gia đình, cá nhân, giấy tờ uỷ quyền phải có chứng thực của UBND cấp xã nơi cư trú của người uỷ quyền (theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của Công chứng nhà nước; đối với tổ chức giấy tờ ủy quyền phải có dấu cơ quan và chữ ký của người ủy quyền; Hai là: Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự. 1.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 1.3.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Theo Quy định tại Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 48 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Trường hợp 1: Người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất: + Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất (Lập từ 1982-1995); + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận thời điểm sử dụng; + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trong trường hợp 1 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định trong trường hợp 1 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định trong trường hợp 1 nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. - Trường hợp 7: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Chú ý: Đất sử dụng ổn định quy định tại trường hợp 4 là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây: (căn cứ vào Điều 3 nghị định 84/2007/NĐ- CP) - Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp GCNQSDĐ hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp GCNQSDĐ; - Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục như trên mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau: - Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; - Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; - Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; - Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) nơi có đất; - Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất; - Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; - Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức); - Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; - Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ nói trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm s ử dụng đất sớm nhất. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ nói trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất. 1.3.2. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất Theo Quy định tại khoản 8 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện sau đây: - Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ; - Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. Chú ý: Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: (Theo quy định tại khoản 2 Điều 41 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (Không cấp cho cả UBND và người thuê đất);
- Người sử dụng đất do thuê của người khác (Trừ đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế); - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường. - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 50, 51 của Luật đất đai năm 2003 và các Điều 46, 47, 50, 51, 52, 54, 90 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất 2.1. Yêu cầu về nội dung đăng ký quyền sử dụng đất Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất là các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCNQSDĐ xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất như sau: * QSDĐ, hồ sơ địa chính. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai năm 2003, các Điều 43, 44 của Nghị định 181/2004/NĐ -CP và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT gồm có các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCNQSDĐ, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể: (1) Vị trí thửa đất; (2) Ranh giới thửa đất; (3) Diện tích thửa đất; (4) Người sử dụng đất; (5) Nguồn gốc sử dụng đất; (6) Mục đích sử dụng đất; (7)Thời hạn sử dụng đất; (8) Tài sản gắn liền với đất; (9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện; (10) Những hạn chế về quyền sử dụng đất. 2.2. Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất 2.2.1. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất được Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai trong hồ sơ đăng ký đất đai - Người sử dụng thửa đất; - Vị trí sử dụng đất gồm: địa chỉ thửa đất, số thứ tự thửa đất và số thứ tự tờ bản đồ địa chính do Văn phòng ĐKQSDĐ cung cấp - Diện tích thửa đất (theo bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất do Văn phòng ĐKQSDĐ cung cấp);
- Nguồn gốc sử dụng đất: kê khai theo giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có (quyết định giao đất, cho thuê đất…); trường hợp không có giấy tờ thì phải khai rõ nguồn gốc cụ thể và thời điểm bắt đầu sử dụng đất; - Mục đích sử dụng đất: kê khai theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp không có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi theo hiện trạng đang sử dụng đất; - Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (nếu có); - Tài sản gắn liền với đất: đối với tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở hữu; tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang sử dụng; - Thay đổi về sử dụng đất: thực hiện trong trường hợp đăng ký kiến động về sử dụng đất. Người sử dụng đất kê khai những nội dung đã ghi trên GCNQSDĐ cần thay đổi khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 2.2.2. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước Căn cứ vào nội dung kê khai của người sử dụng đất và quy định của pháp luật cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định nội dung thể hiện vào GCNQSDĐ và hồ sơ địa chính theo quy định sau: - Ranh giới thửa đất được xác định như sau: + Trường hợp thửa đất xin cấp GCNQSD Đ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có và trích sao hồ sơ gửi cho người sử dụng đất và những người sử dụng đất liền kề biết. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được trích sao hồ sơ, nếu người nhận không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đường ranh giới thửa đất trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có là căn cứ để cấp GCNQSDĐ . + Trường hợp thửa đất xin cấp GCNQSDĐ không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới chung của
thửa đất với các thửa đất liền kề thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người sử dụng đất có chung ranh giớ i thửa đất. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận được bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì GCNQSDĐ được cấp theo đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề như đã xác định trên bản mô tả. + Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ không được buộc người làm thủ tục cấp GCNQSDĐ lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp người sử dụng đất của các thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp GCNQSDĐ. Sau một tháng kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì GCNQSDĐ được cấp theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập. - Vị trí, diện tích, người sử dụng đất được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều 50, 51 của Luật đất đai năm 2003 và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì việc xác định diện tích đất ở thực hiện theo quy định tại Điều 87 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau: + Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đã xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì xác định đất ở theo giấy tờ đó: + Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ chưa xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở thì xác định đất ở như sau: - Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: thì diện tích đất ở được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương,
- Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004: thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì diện tích đất ở là diện tích thửa đất đó. + Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì diện tích đất ở xác định bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; + Trường hợp thửa đất đã cấp GCNQSDĐ trước ngày 01/10/2004 thì xác định theo Điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP: - Diện tích đất ở là diện tích đã ghi trên GCNQSDĐ; - Khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang làm nhà ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều 87 của Luật đất đai năm 2003. - Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại để tính bồi thường như đối với trường hợp chuyển mục đích. - Nguồn gốc sử dụng đất được xác định căn cứ vào quyết định giao, cho thuê hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất, loại đối tượng sử dụng đất và quy định tại các Điều 33, 34, 35, 108 của Luật đất đai năm 2003, các Điều 49, 52, 53 của Nghị định 181/2004/NĐ -CP để công nhận hình thức sử dụng. - Mục đích sử dụng đất Mục đích sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ đó hoặc có giấy tờ mà không xác định rõ mục đích sử dụng đất thì xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng thực tế đang sử dụng đất. - Thời hạn sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất của c ơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
Trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ đó hoặc có giấy tờ mà không xác định rõ thời hạn sử dụng đất thì xác định theo quy định tại các Điều 66, 67 của Luật đất đai năm 2003 và các Điều 33, 68, 71, 78, 84 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP. Trong đó cần lưu ý đối với các trường hợp sau: - Thời điểm tính thời hạn sử dụng đất thực hiện như sau: Nếu sử dụng trước 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày 15/10/1993; Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày giao, cho thuê đất. - Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được giao vượt hạn mức trước ngày 1/1/1999 thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn bằng 1/2 thời hạn giao đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật đất đai năm 2003; - Trường hợp chuyển quyền thì xác định theo thời hạn của bên chuyển quyền. Trường hợp đã nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà chưa xác định thời hạn thì thời hạn là 50 năm kể từ ngày quyết định cho chuyển mục đích (theo Điều 100 của NĐ 181/2004/NĐ-CP); - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn xác định như sau: + Theo thời hạn đã giao trước khi chuyển mục đích đối với trường hợp chuyển mục đích giữa các loại đất nông nghiệp: trồng cây hàng năm, lâu năm, trồng rừng sản xuất, thuỷ sản, làm muối; + Thời hạn là ổn định lâu dài đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc ngược lại; + Xác định lại thời hạn theo quy định đối với mục đích sử dụng đất sau khi chuyển và thời điểm tính từ ngày được chuyển mục đích khi: - Chuyển đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác; - Chuyển các loại đất nông nghiệp khác sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng; - Chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. - Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện
Thông tin về Nghĩa vụ tài chính về đất đai được nợ hoặc được chậm nộp do cơ quan Thuế xác định theo quy định của pháp luật và đề nghị của người sử dụng đất - Những hạn chế về quyền sử dụng đất Thông tin về những hạn chế quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng thì căn cứ văn bản của Nhà nước về quy định phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các loại công trình, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt để xác định những trường hợp có hạn chế như thuộc quy hoạch sử dụng vào mục đích khác phải thu hồi hoặc thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình. 3. Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất 3.1. Một số quy định chung 3.1.1. Nguyên tắc thực hiện cơ chế “một cửa” a) Người sử dụng đất chỉ phải đến một nơi (một cơ quan) để nộp hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả (gồm nhận GCNQSDĐ hoặc nhận hồ sơ đã nộp nếu không đủ điều kiện) b) Cơ quan nơi tiếp nhận hồ sơ phải thực hiện niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức tiếp nhận hồ sơ về các nội dung: - Lịch tiếp nhận hồ sơ; - Loại đối tượng và loại thủ tục thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ; - Hướng dẫn lập hồ sơ mà người đến giao dịch phải nộp; - Thời hạn nhận kết quả; - Các khoản phí, lệ phí phải nộp; - Danh mục thông tin đất đai có thể cung cấp. c) Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, người tiếp nhận phải có trách nhiệm: - Xem xét mức độ đầy đủ của hồ sơ (về loại giấy tờ phải nộp và nội dung kê khai trên đơn), nếu đủ điều kiện mới tiếp nhận. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không thuộc thẩm quyền giải quyết thì trả lại và thông báo rõ lý do; - Viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
3.1.2. Trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đăng ký của người sử dụng đất (Theo quy định tại tại Điều 122 của Nghị định 181/2004/NĐ -CP) a) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong những trường hợp sau: - Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép; - Xin gia hạn sử dụng đất nông nghiệp đ ược nhà nước cho thuê và các loại đất phi nông nghiệp; - Tách thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hoặc khi Nhà nước thu hồi đất; - Thu hồi đất trong trường hợp quy định tại khoản 2, 8 Điều 38 của Luật đất đai năm 2003. b) Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất tại phường trong những trường hợp sau: - Cấp GCNQSDĐ lần đầu; - Nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp theo hoà giải thành về tranh chấp đất đai; do xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; theo quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; theo văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép. - Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; - Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính; - Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ; - Tiếp nhận hồ sơ do Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển đến đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của Phòng đã được giải quyết. 3.1.3. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 56 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP trong đó UBND cấp
huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. 3.1.4. Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 57 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau: a) Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại các điểm b, c, d, đ, e, g, h, i, k và l khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181/2004/NĐ -CP (Xem chi tiết tại Bài 3. GCNQSDĐ trong tài liệu này) mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. b) Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181/2004/NĐ -CP (Xem chi tiết tại Bài 3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tài liệu này) mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. 3.2. Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 3.2.1. Trình tư, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đất tại xã, thị trấn (Quy định tại Điều 135 của Nghị định 181/2004/NĐ -CP) * Hồ sơ xin cấp GCNQSD đất gồm: - Đơn xin cấp GCNQSDĐ; - Một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (bản chính); - Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có); Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất; * UBND xã, thị trấn có trách nhiệm: - Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ về các nội dung: + Tình trạng tranh chấp đất đai đối với trường hợp có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50/Luật đất đai năm 2003;
+ Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã xét duyệt đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50/Luật đất đai năm 2003. Trường hợp có trang trại thì rà soát hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất, đối chiếu hồ sơ đất đai hiện có và quy hoạch sử dụng đất đã xét duyệt để báo cáo UBND cấp huyện; + Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ (do Văn phòng ĐKQSDĐ gửi đến) tại trụ sở UBND xã, thị trấn trong 15 ngày; + Gửi toàn bộ hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy tờ do Văn phòng ĐKQSDĐ gửi đến, UBND xã, thi trấn có trách nhiệm: + Thông báo cho người được cấp GCNQSDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. + Trả hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho những hộ không đủ điều kiện; + Trao GCNQSDĐ cho những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; + Thu phí, lệ phí địa chính theo uỷ quyền của Văn phòng ĐKQSDĐ. * Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Kiểm tra hồ sơ về: tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; Xác định trường hợp đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến vào đơn; lập danh sách gửi về UBND cấp xã để công khai; - Nếu đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì: Làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết (kể cả đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; * Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: - Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi UBND cấp huyện ký cấp GCNQSDĐ phải thực hiện: + Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất;
+ Gửi (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ) bản chính GCNQSDĐ kèm theo thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của những trường hợp không đủ điều kiện cho UBND xã để giao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đủ điều kiện cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Gửi thông báo về việc cấp GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. Chú ý: Cấp GCNQSDĐ đối với đất sản xuất nông nghiệp (căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) 1. Trường hợp đã thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp thì UBND cấp huyện thực hiện việc thu hồi GCNQSDĐ đã cấp trước đây cho nhiều thửa đất và cấp mới GCNQSDĐ cho từng thửa đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật đất đai năm 2003. 2. Đối với những nơi chưa thực hiện việc “dồn điền, đổi thửa” hoặc đã thực hiện nhưng chưa hoàn thành mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sản xuất nông nghiệp có yêu cầu được thể hiện trong đơn xin cấp GCNQSDĐ thì UBND cấp huyện cấp chung một GCNQSDĐ cho tất cả hoặc một số thửa đất thuộc quyền sử dụng của cùng hộ gia đình, cá nhân đó. Việc cấp chung một GCNQSDĐ đối với nhiều thửa đất sản xuất nông nghiệp của cùng hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau: - Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, thị trấn hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo quy định tại khoản 1 Điều 135 và khoản 3 Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ -CP một (01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP; trong đơn xin cấp GCNQSDĐ phải ghi rõ các thửa đất đề nghị cấp chung một GCNQSDĐ; - Trình tự, thủ tục cấp chung một GCNQSDĐ đối với nhiều thửa đất sản xuất nông nghiệp của c ùng hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 135 hoặc khoản 2 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP. 3.2.2. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường
(Quy định tại Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất (hồ sơ như đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở xã, thị trấn). * Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Thẩm tra hồ sơ: Kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; - Lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình trạng tranh chấp đất đai; trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã xét duyệt; - Xác định trường hợp đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến vào đơn; - Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đ ủ điều kiện cấp GCNQSDĐ trong 15 ngày; - Nếu đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì: + Làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết (kể cả đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường); - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy tờ do Phòng Tài nguyên và Môi trường gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Thông báo cho người được cấp GCNQSDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính; + Trả hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho những hộ không đủ điều kiện; + Trao GCNQSDĐ cho những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; + Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật; * Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: - Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi ký cấp GCNQSDĐ phải thực hiện: + Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất;
+ Gửi bản chính GCNQSDĐ kèm theo thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của những trường hợp không đủ điều kiện cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để giao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đủ điều kiện cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Gửi thông báo về việc cấp GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 3.2.3. Trình tư, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất Việc ký cấp GCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất được thực hiện đồng thời với ký quyết định giao đất, cho thuê đất; Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ký GCNQSDĐ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: - Trao GCNQSDĐ cùng với quyết định giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi UBND cấp xã (đối với hộ gia đình, cá nhân xin giao, thuê đất nông nghiệp, đất ở), gửi Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế (đối với trường hợp sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế) để trao cho người đã được giao đất, thuê đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; - Gửi bản lưu GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc; - Gửi thông báo về việc giao đất, cho thu ê đất kèm theo bản sao trích lục, trích đo địa chính cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được GCNQSDĐ, UBND cấp xã hoặc Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm: - Trao GCNQSDĐ cho những trường hợp được cấp; - Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật; 3.2.4. Trình tư, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 139 của Nghị định 181NĐ-CP)
* Tổ chức đã thực hiện việc đấu giá, đấu thầu có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện (nếu người trúng đấu giá, đấu thầu là hộ gia đình, cá nhân); hồ sơ gồm: - Văn bản về kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt; - Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; - Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. * Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Thẩm tra hồ sơ; - Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính thửa đất (nếu có); - Gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; * Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: - Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ký GCNQSDĐ phải gửi GCNQSDĐ và hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đã giải quyết hoặc không đủ điều kiện giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để giao cho người sử dụng đất và thực hiện việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc; - Gửi thông báo về việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công tr ình kèm theo bản sao trích lục, trích đo địa chính khu đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc; * Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy tờ do cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Trao GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá, đấu thầu; - Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.