Thông tư số 114/2004/TT-BTC về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Bộ Tài chính ban hành, để hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Chia sẻ: Son Pham | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

0
82
lượt xem
33
download

Thông tư số 114/2004/TT-BTC về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Bộ Tài chính ban hành, để hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo tài liệu 'thông tư số 114/2004/tt-btc về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do bộ tài chính ban hành, để hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/nđ-cp ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất', văn bản luật, quyền dân sự phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Thông tư số 114/2004/TT-BTC về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Bộ Tài chính ban hành, để hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

  1. B TÀI CHÍNH C NG HOÀ XÃ H I CH NGHĨA VI T NAM ******** c l p - T do - H nh phúc ******** S : 114/2004/TT-BTC Hà N i, ngày 26 tháng 11 năm 2004 THÔNG TƯ C A B TÀI CHÍNH S 114/2004/TT-BTC NGÀY 26 THÁNG 11 NĂM 2004 HƯ NG D N TH C HI N NGHN NNH S 188/2004/N -CP NGÀY 16/11/2004 C A CHÍNH PH V PHƯƠNG PHÁP XÁC NNH GIÁ T VÀ KHUNG GIÁ CÁC LO I T Thi hành Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t; sau khi th ng nh t ý ki n v i B Tài nguyên và Môi trư ng, B Tài chính hư ng d n phương pháp xác nh giá t; nh giá các lo i t c a U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ương (sau ây g i t t là U ban nhân dân c p t nh) quy t nh và công b công khai giá t c th t i a phương như sau: I. PHƯƠNG PHÁP XÁC NNH GIÁ T 1- Phương pháp so sánh tr c ti p 1.1- Vi c nh giá t theo phương pháp so sánh tr c ti p ph i ti n hành các bư c sau ây: a- Bư c 1: Kh o sát và thu th p thông tin: - Xác nh a i m c a th a t, khu t so sánh ư c v i th a t, khu tc n nh giá thu th p thông tin. L a ch n t 3 n 5 th a t, khu t tương ng v i nhau v lo i t, di n tích t, k t c u h t ng, cơ s pháp lý li n k ho c khu v c lân c n v i th a t, khu t c n nh giá và u có các i u ki n tương t , so sánh ư c v i th a t, khu t c n nh giá ã chuy n như ng quy n s d ng t, ho c t ch c giao d ch trên sàn giao d ch b t ng s n, t ch c u giá quy n s d ng t thành công thu th p thông tin c n thi t. - Th i gian thu th p thông tin: Nh ng thông tin c n thu th p ph i di n ra trong kho ng th i gian g n nh t v i th i i m kh o sát so sánh, xác nh giá c a th a t ho c khu t c n nh giá. Trư ng h p không thu th p ư c nh ng thông tin trong kho ng th i gian g n nh t, thì có th thu th p thông tin v các cu c giao d ch chuy n như ng quy n s d ng t trong th i h n 01 năm tính n th i i m nh giá t. N u không có nh ng thông tin
  2. v các cu c chuy n như ng quy n s d ng t trong th i gian g n nh t ho c trong th i gian 01 năm thu th p, thì thu th p thông tin trong th i gian 03 năm tính n th i i m nh giá t. - Nh ng thông tin c n thu th p: + a i m, c i m hi n t i c a th a t (lo i t, h ng t, v trí, lo i ô th , lo i ư ng ph , di n tích, hình dáng, các c trưng a lý c a th a t, tài s n trên t); + Môi trư ng (bao g m môi trư ng t nhiên g m nh ng i u ki n cơ b n như c nh quan, ngu n nư c; m c ô nhi m không khí và ngu n nư c; m c thoái hóa c a t, v.v. và môi trư ng kinh t - xã h i g m nh ng i u ki n cơ b n như k t c u h t ng t t hay không t t, thu n l i hay không thu n l i v giao thông, thương m i, thông tin liên l c, y t , văn hóa giáo d c, tr t t và an ninh xã h i, v.v.); + Các c i m v pháp lý (qui ho ch khu t, gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n th a k , t ư c t ng, cho, thuê, l n chi m, v.v.); + Th i i m chuy n như ng, giao d ch, ho c u giá quy n s d ng t thành công; + Th ng kê các m c giá chuy n như ng, giá cho thuê, u giá quy n s d ng t; + Th i gian, i u ki n giao d ch chuy n như ng và thanh toán. - i u ki n c a thông tin: Nh ng thông tin trên ây ph i ư c thu th p t k t qu nh ng cu c giao d ch chuy n như ng quy n s d ng t th c t trên th trư ng trong i u ki n bình thư ng, t c là nh ng cu c giao d ch gi a ngư i mua và ngư i bán t nguy n, m i bên có y thông tin và hi u bi t v lo i t, th a t, khu t mà mình tham gia giao d ch. Nh ng cu c giao d ch mua bán này không có tính u cơ, không b s c ép v th i gian, b ép bu c mua bán ho c mua bán gi a các bên có quan h huy t th ng, không có gi y t h p pháp và các lý do ch quan khác gây tác ng làm sai l ch quá trình hình thành và v n ng bình thư ng c a giá chuy n như ng quy n s d ng t trên th trư ng. b- Bư c 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn c nh ng thông tin ã kh o sát, thu th p ư c Bư c 1, ti n hành phân tích, so sánh l a ch n nh ng tiêu chí gi ng nhau và khác nhau gi a các th a t, khu t so sánh v i th a t, khu t c n nh giá. Trên cơ s ó xác nh các tiêu chí gi ng và khác bi t v giá tính toán, xác nh giá cho th a t, khu t c n nh giá. c- Bư c 3: Th c hi n i u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th a t, khu t so sánh v i th a t, khu t c n nh giá xác nh giá cho th a t c n nh giá. Giá tr ư c tính c a th a t, khu t c n nh giá ư c tính theo cách i u ch nh các y u t khác bi t v giá v i t ng th a t, khu t so sánh như sau: Giá tr ư c tính c a = Giá chuy n như ng ± M c ti n i u ch nh m c giá hình
  3. th a t, khu t c n quy n s d ng t thành t nh ng y u t khác bi t v nh giá c a t ng th a t, giá c a t ng th a t, khu t so khu t so sánh sánh v i th a t, khu t c n nh giá Trong ó, m c ti n i u ch nh m c giá gi a t ng th a t, khu t so sánh và th a t, khu t c n nh giá là lư ng i u ch nh s khác bi t v giá xu t phát t nh ng khác bi t v v trí th a t, k t c u h t ng, c i m c a lo i t, m c ô nhi m môi trư ng, v.v.. S khác bi t v giá gi a th a t so sánh và th a t c n nh giá (có th tính theo giá tr tuy t i ho c t l % c a giá chuy n như ng quy n s d ng t) ư c xác nh căn c vào ánh giá c a các chuyên gia và cơ quan nh giá t. Trư ng h p giá t có bi n ng trong kho ng th i gian t th i i m chuy n như ng thành công quy n s d ng t c a th a t so sánh n th i i m xác nh giá c a th a t c n nh giá, thì ph i i u ch nh m c giá c a th a t so sánh v ngang m c giá chuy n như ng quy n s d ng t th c t trên th trư ng, sau ó th c hi n vi c i u ch nh ti p m c giá c a th a t so sánh theo công th c nêu trên. d- Bư c 4: Xác nh giá c a th a t c n nh giá b ng cách l y s bình quân c a các m c giá c a 3 n 5 th a t, khu t so sánh ã tính toán i u ch nh khác bi t v giá Bư c 3. Ví d , áp d ng phương pháp so sánh tr c ti p xác nh giá t ( ơn gi n và d hi u, ví d này ch trình bày phương pháp so sánh xác nh giá t c a th a t, khu t c n nh giá v i m t th a t, khu t so sánh). Gi nh trong quá trình nh giá khu t có di n tích 20.000 mét vuông thu c m t ô th lo i V (kí hi u là khu t B), cơ quan nh giá ã thu th p ư c thông tin v m t khu t li n k có di n tích 25.000 mét vuông có th so sánh ư c v i khu t c n nh giá ã ư c t ch c u giá quy n s d ng t thành công u tư xây d ng nhà (kí hi u là khu t A) di n ra trong kho ng th i gian g n nh t v i th i i m xác nh giá khu t B. T ng s ti n thu ư c t u giá khu t A là 125 t ng, tính ra ơn giá m t mét vuông là 5,0 tri u ng (5 tri u /m2). V i t t c thông tin thu th p ư c cơ quan nh giá ti n hành so sánh gi a khu tA và khu t B như sau: Các tiêu chí Nh ng i m gi ng nhau Nh ng i m khác nhau so sánh Khu tA Khu tB Khu tA Khu tB 1. Căn c pháp Có gi y ch ng Có gi y lý nh n quy n s ch ng nh n d ng t quy n s d ng t 2. M c ích s t t i ô th t t i ô d ng lo i V th lo i V 3. V trí t V trí 1: t có V trí 1: t m t m t ti n có m t m t
  4. li n c nh v i ti n li n ư ng ph c nh v i ư ng ph 4. Lo i ư ng Lo i 2 Lo i 2 ph 5. Chi u r ng 100 70 m t ti n (m) 6. Chi u sâu 250 285,7 c a khu t 7. K t c u h - Thu n l i - Kém thu n t ng l i hơn (có 2 m t ti p - ư ng giao giáp v i ư ng (có m t m t thông h m l n) ti p giáp v i ư ng h m l n) 8. Môi trư ng - n ào - n ào -B i - ít b i hơn - n ào - b i 7. Tài s n trên Không Không t 8. Tình tr ng T nguy n T nguy n mua bán T vi c so sánh, cơ quan nh giá ã rút ra ư c k t qu 2 khu t trên có 7 tiêu chí gi ng nhau và 4 tiêu chí khác nhau. ó xác nh lư ng khác bi t gi a các y u t so sánh ó i u ch nh m c giá cơ quan nh giá áp d ng phương pháp chuyên gia k t h p v i phương pháp th ng kê ó tính ra h s khác bi t gi a các tiêu chí. Có th s d ng cách ch m i m theo thang i m có i m cao nh t là i m 10 áp d ng cho t ng tiêu chí có i u ki n t t nh t, (ví d , khi xét v v trí, n u t có v trí t t nh t x p i m 10; ho c khi xét v lo i ư ng ph , n u t ư ng ph có kh năng sinh l i cao nh t, k t c u h t ng thu n l i nh t x p i m 10). Các i m dư i 10 áp d ng cho cho các tiêu chí cùng lo i có i u ki n kém hơn. Căn c tình hình c th , a phương xây d ng thang i m nh giá c th : - Chi u r ng m t ti n khu t R ng hơn: 10 i m Thu c khu tA H p hơn: 8 i m Thu c khu tB - Chi u sâu c a khu t Ng n hơn: 10 i m Thu c khu tA Sâu hơn: 9 i m Thu c khu tB - Giao thông Thu n l i: 10 i m Thu c khu tA Kém thu n l i: 8,5 i m Thu c khu tB
  5. - b i B i: 8 i m Thu c khu tA Ít b i hơn: 9 i m Thu c khu tB M i i m kém gi m i 5% giá, ngư c l i, m i i m tăng c ng thêm 5% giá c a khu t so sánh (A). V i qui ư c như v y thì: Trên cơ s m c giá u giá thành công c a khu t A là 125 t ng so sánh nh giá cho khu t B, m c giá c a khu t B s b gi m: - Chi u r ng m t ti n: B kém A: 2 i m, gi m 10% = 12,5 t ng - Chi u sâu c a khu t: B kém A: 1 i m, gi m 5% = 6,25 t ng - Giao thông: B kém A: 1,5 i m, gi m 7,5% = 9,375 t ng T ng s gi m giá do khác bi t B kém A: 28,125 t ng Bs ư c c ng thêm: - b i: B hơn A: 1 i m, tăng 5% = 6,25 t ng T ng s tăng giá do khác bi t B hơn A: 6,25 t ng Giá khu t A ư c i u ch nh l i (kí hi u là A ) theo nh ng y u t khác bi t c a khu t B ư c tính toán như sau: A = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (t ng) Tính ra ơn giá m t mét vuông là: 103.125 tri u ng : 25.000 m2 = 4,125 tri u /m2. Tương t như v y, gi s cơ quan nh giá l a ch n ư c thêm 2 khu t C và D n a so sánh v i khu t B. K t qu phân tích, so sánh ã xác nh ư c ơn giá c a khu t C ã i u ch nh theo các y u t c a khu t B là 4,5 tri u /m2 và c a khu t D ã i u ch nh là 4,05 tri u /m2. ơn giá khu t B ư c xác nh b ng cách l y m c giá trung bình c a 3 m c giá ã i u ch nh trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (tri u /m2) Như v y, ơn giá t c a khu t B t i m t ô th lo i V ư c kho ng 4,2 tri u /m2. M c giá này là căn c xây d ng phương án giá t c th trình U ban nhân dân c p t nh quy t nh. 1.2. Kh u tr giá tr tài s n trên t
  6. i v i trư ng h p giá chuy n như ng quy n s d ng t bao g m c giá tr các tài s n trên t (công trình, nhà c a, v t ki n trúc, t ã có tr ng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, i u, v.v., ho c cây ăn qu ) thì khi tính giá t ph i kh u tr ph n giá tr còn l i c a công trình, nhà c a, v t ki n trúc, cây tr ng ã u tư trên t theo công th c sau: Giá t t i th i = T ng giá tr khu t (g m - Giá tr còn l i c a công i m xác nh giá c giá tr c a t và công trình, nhà c a, v t ki n trình trên t) t i th i i m trúc, cây tr ng t i th i i m xác nh giá xác nh giá Trong ó: Giá tr còn l i c a = Nguyên giá - T l kh u x Nguyên giá x S năm ã công trình, nhà c a, ho c t ng chi hao hàng ho c t ng chi s d ng các v t ki n trúc, cây phí u tư xây năm (%) phí u tư xây công trình tr ng t i th i i m d ng các công d ng các công u tư xác nh giá trình trình Phương pháp tính t ng chi phí u tư xây d ng công trình, vư n cây lâu năm; phương pháp tính kh u hao; t l kh u hao áp d ng theo nh ng quy nh hi n hành c a Nhà nư c. i v i nh ng công trình, v t ki n trúc ho c cây lâu năm không n m trong danh m c các qui nh hi n hành v kh u hao c a Nhà nư c thì S Tài chính ph i h p v i các S , ngành liên quan căn c vào nguyên t c tính kh u hao hư ng d n phương pháp tính kh u hao cho phù h p. Trư ng h p các công trình, nhà c a, v t ki n trúc ho c cây tr ng lâu năm trên th a t ã h t th i h n kh u hao mà v n ư c khai thác s d ng, thì giá tr c a nó ư c tính theo giá tr ánh giá l i tài s n. i v i cây tr ng ang trong th i kỳ u tư xây d ng cơ b n thì không tính kh u hao. Nguyên giá cây tr ng lâu năm ang trong th i kỳ xây d ng cơ b n là giá tr u tư lũy k n th i i m nh giá t ho c tính theo giá tr ánh giá th c t . 2- Phương pháp thu nh p 2.1- Vi c nh giá t theo phương pháp thu nh p ph i ti n hành các bư c sau: a- Bư c 1: Tính t ng thu nh p hàng năm do th a tc n nh giá mang l i. - i v i t ư c s d ng ó cho thuê ho c t có xây d ng công trình ki n trúc (nhà c a) ó cho thuê thì t ng thu nh p c a th a t c n nh giá chính là s ti n cho thuê t ho c s ti n cho thuê t và công trình trên t thu ư c hàng năm. - i v i lo i t ư c s d ng cho s n xu t nông nghi p thì t ng thu nh p c a th a t c n nh giá chính là t ng doanh thu t ho t ng s n xu t trên th a t, lo i t thu ư c hàng năm.
  7. b- Bư c 2: Tính t ng chi phí ph i chi ra hình thành t ng thu nh p và các kho n ph i n p theo lu t nh. T ng chi phí bao g m các kho n chi phí c th như thu , chi phí u tư c i t o, chi phí s n xu t. Các kho n chi phí này ư c tính theo các quy nh hi n hành c a Nhà nư c; kho n chi phí nào không có quy nh c a Nhà nư c thì tính theo giá th c t ph bi n t i th trư ng a phương mà cơ s s n xu t, kinh doanh ã chi tr (qui nh trong h p ng, hóa ơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thNm quy n phát hành). c- Bư c 3: Xác nh thu nh p thu n túy hàng năm theo công th c sau: Thu nh p thu n = T ng thu nh p hàng - T ng chi phí ã túy hàng năm năm tính ư c Bư c tính Bư c 2 1 d- Bư c 4: Ư c tính m c giá tc n nh giá theo công th c sau: Giá t ư c tính= Thu nh p thu n túy hàng năm thu ư c t th a t Lãi su t ti n g i ti t ki m kỳ h n 12 tháng Khi nh giá t theo phương pháp thu nh p, t ng thu nh p, các chi phí xác nh Bư c 1, Bư c 2 và thu nh p thu n túy xác nh Bư c 3 ph i là t ng thu nh p, t ng chi phí và m c thu nh p thu n túy bình quân c a h ng t ho c v trí t c a lo i t c n nh giá và úng v i m c ích s d ng t ã ư c c p có thNm quy n phê duy t. ng th i, tính bình quân cho t ng năm trong 3 năm ngay trư c th i i m xác nh giá t. Trư ng h p không thu th p ư c s li u trong 3 năm thì s d ng s li u c a năm ngay trư c th i i m xác nh giá t. Ví d , áp d ng phương pháp thu nh p xác nh giá t tr ng lúa ( t tr ng cây hàng năm) h ng IV t i xã A (là xã ng b ng) c a huy n C, t nh X vùng ng b ng sông C u Long m t năm s n xu t ư c 3 v lúa, theo s li u gi nh sau: V tính Năm 2001 Năm 2002 năm 2003 T ng s n lư ng lúa c kg 15.000 20.000 12.000 năm Giá bán bình quân năm /kg 2.500 2.500 2.700 T ng thu nh p ng 37.500.000 50.000.000 32.400.000 Giá thành /kg 1.150 1.100 1.250 Chi phí s n xu t ng 17.250.000 22.000.000 15.000.000 Lãi su t ti n g i ti t % 6,5 7,0 7,5 ki m (*) kỳ h n 12 tháng
  8. Ghi chú: (*) Gi nh ó là m c lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân năm c a lo i ti t ki m có kỳ h n 12 tháng t i Chi nhánh Ngân hàng Nông nghi p và Phát tri n nông thôn, là ngân hàng qu c doanh có m c lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh t trong s các ngân hàng thương m i qu c doanh t i a phương. + T ng thu nh p c a 3 năm là 119.900.000 /ha. + T ng chi phí s n xu t 3 năm là 54.250.000 /ha. + Thu nh p thu n túy bình quân m t năm là: = 21.883.333 ( /ha) + Lãi su t ti n g i ti t ki m VND t i ngân hàng thương m i qu c doanh lo i kỳ h n 12 tháng bình quân là 7%/năm. + Giá tr 1 hecta (10.000m2) t tr ng lúa tính theo công th c nêu Bư c 4, M c 2, Ph n I Thông tư này s là: Giá tr 1 héc ta t = 1.883.333 x 100 = 312.619.000 ( /ha) tr ng lúa 7 ho c 31.260 /m2 Như v y, giá tr t tr ng lúa (cây hàng năm) h ng IV t i xã X nói trên ư c tính kho ng 31.260 /m2. M c giá này là m t căn c xây d ng phương án giá t trình U ban nhân dân c p t nh quy t nh m c giá t c th . 2.2- Kh u tr giá tr tài s n trên t i v i t ã có xây d ng công trình, nhà c a, v t ki n trúc trên t, t ã có tr ng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, i u, v.v., ho c cây ăn qu thì khi tính giá t ph i kh u tr ph n giá tr còn l i c a công trình, nhà c a, v t ki n trúc, cây tr ng ã u tư trên t b ng phương pháp kh u tr giá tr tài s n trên t như hư ng d n t i i m 1.2 M c 1, Ph n I Thông tư này. 3. i u ki n áp d ng các phương pháp xác nh giá t 3.1. Khi th c hi n vi c nh giá t, ch áp d ng phương pháp so sánh tr c ti p khi thu th p th ng kê ư c thông tin s li u c a lo i t tương t so sánh ư c v i lo i t c n nh giá như ã hư ng d n t i i m 1.1, M c 1, Ph n I Thông tư này; ch áp d ng phương pháp thu nh p nh giá các lo i t khi xác nh ư c y u t thu nh p mang l i t t, n u không thu th p ư c y các s li u v giá chuy n như ng quy n s d ng t c a các lo i t tương t so sánh ư c trên th trư ng. 3.2. Khi có lo i t v a có th thu th p ư c giá chuy n như ng quy n s d ng t ph bi n trên th trư ng v a có th tính ư c thu nh p do th a t c n nh giá mang l i, thì s d ng phương pháp so sánh tr c ti p làm phương pháp ch y u nh giá t.
  9. 3.3. Trong các trư ng h p sau ây c n ph i s d ng k t h p c hai phương pháp xác nh giá t quy nh t i Thông tư này ki m tra, so sánh, i chi u các m c giá ư c tính quy t nh m c giá c th : - Vi c chuy n như ng quy n s d ng t chưa di n ra ph bi n trên th trư ng, s li u thu th p ư c không có tính h th ng; - Giá chuy n như ng quy n s d ng t trên th trư ng bi n ng th t thư ng, không ph n ánh úng quan h cung - c u v t trong i u ki n bình thư ng. - M c giá t ư c tính b ng cách áp d ng m t trong hai phương pháp xác nh giá t có k t qu cao hơn m c giá t i a c a khung giá do Chính ph qui nh t i Kho n 1 i u 6 và gi i h n ư c phép v n d ng cho lo i t c n nh giá qui nh t i Kho n 2 i u 6 Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t. 3.4- Các phương pháp xác nh giá t trên ây ư c áp d ng xác nh giá tr c a th a t, lô t c th làm căn c nh giá t hàng lo t cho t ng h ng t ho c v trí t theo hư ng d n t i Ph n II Thông tư này. II. NNH GIÁ T C TH T I NA PHƯƠNG 1. M t s công vi c chu n b ti n hành nh giá t a. Ti n hành phân nh các lo i xã theo lo i xã ng b ng, xã trung du và xã mi n núi áp khung giá các lo i t t i nông thôn do Chính ph qui nh theo vùng: ng b ng, trung du, mi n núi vào t ng lo i xã t i a phương (t nh, thành ph ) cho phù h p. b. Ti n hành phân h ng t nh giá cho các lo i t: t tr ng cây hàng năm, t tr ng cây lâu năm, t nuôi tr ng th y s n, t r ng s n xu t, t r ng phòng h và t r ng c d ng và các lo i t nông nghi p khác theo quy nh c a Chính ph . Vi c phân h ng t áp d ng theo quy nh hi n hành c a Lu t thu s d ng t nông nghi p và các văn b n hư ng d n th c hi n Lu t thu s d ng t nông nghi p. Trư ng h p các t nh ã phân h ng t, mà h ng t ó ang ư c áp d ng tính thu s d ng t nông nghi p thì s d ng k t qu phân h ng t ó nh giá t và ch thay i khi c p có thNm quy n phê duy t theo quy nh c a Nhà nư c. c. Quy nh các tiêu th c c th v v trí t theo th t t s 1 tr i n s cu i cùng phù h p v i i u ki n c a a phương và xác nh s lư ng v trí t làm mu i và v trí c a các lo i t phi nông nghi p t i nông thôn nh giá t theo các tiêu th c chung quy nh t i i u 9 Ngh nh 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t cho các lo i t, c th sau: - i v i t làm mu i: Căn c i u ki n c th t i a phương, U ban nhân dân c p t nh x p lo i v trí theo tiêu th c d a vào kho ng cách t cánh ng mu i n kho mu i t p trung t i khu s n xu t ho c kho ng cách t ng mu i n ư ng giao thông
  10. liên huy n (trư ng h p không có ư ng giao thông liên huy n i qua thì căn c vào kho ng cách v i ư ng giao thông liên xã). - i v i t , t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p t i nông thôn: Căn c vào i u ki n c th t i a phương, U ban nhân dân c p t nh ti n hành xác nh khu v c c n t nh giá; phân v trí t và quy t nh s lư ng v trí t c a t ng khu v c t nh giá. d. Quy nh các tiêu th c c th v v trí t x p lo i v trí t và quy t nh s lư ng v trí t trong t ng lo i ư ng ph ; phân lo i ư ng ph và quy t nh s lư ng ư ng ph theo th t t s 1 tr i n s cu i cùng phù h p v i i u ki n c a a phương trong t ng lo i ô th nh giá theo các tiêu th c chung quy nh t i i u 10, Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t. Căn c i u ki n c th t i a phương, U ban nhân dân c p t nh có th không x p lo i ư ng ph , mà có th phân lo i v trí t và quy nh s lư ng v trí t cho t ng o n ph , t ng tên ư ng ph c th ti n hành nh giá t. Vi c phân lo i v trí t, phân chia t ng o n ph , t ng ư ng ph c a t ng lo i ô th nh giá cũng ph i th c hi n theo các tiêu th c chung quy nh t i i u 10, Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t. e. U ban nhân dân c p t nh căn c vào quy t nh thành l p ô th và x p lo i ô th do c p có thNm quy n phê duy t i v i các ô th thu c a bàn trong t nh áp khung giá các lo i t t i ô th do Chính ph qui nh cho úng v i các lo i ô th a phương. 2. nh giá và i u ch nh giá các lo i t c th a. Giá t ph i ư c quy t nh theo úng m c ích s d ng t ghi trong gi y ch ng nh n quy n s d ng t ư c c p theo quy nh c a pháp lu t; quy t nh giao t, cho thuê t, cho phép chuy n m c ích s d ng t c a cơ quan nhà nư c có thNm quy n, ăng ký chuy n m c ích s d ng t phù h p v i quy ho ch, k ho ch s d ng t ã ư c c p có thNm quy n phê duy t. i v i t chưa ư c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, chưa có quy ho ch ho c ã có quy ho ch s d ng t nhưng v n chưa ư c th c hi n, chưa ăng ký quy n s d ng t thì giá t ư c quy nh theo m c ích s d ng hi n t i. Trư ng h p i tư ng s d ng t s d ng toàn b ho c m t ph n di n tích c a th a t không úng m c ích s d ng ã ư c pháp lu t công nh n ho c cơ quan có thNm quy n phê duy t; s d ng t nông nghi p, lâm nghi p nuôi tr ng xen canh, k t h p v i vi c t ch c du l ch sinh thái và s d ng t phi nông nghi p k t h p v i m c ích khác thì khi nh giá t v n theo m c ích s d ng t quy nh trong gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy t nh giao t, cho thuê t c a Nhà nư c, quy ho ch, k ho ch s d ng t, ăng ký quy n s d ng t nêu trên. b. M c giá c th c a t ng h ng t, v trí t c a các lo i t do U ban nhân dân c p t nh quy nh b ng ng Vi t Nam trên m t ơn v di n tích t (m2) và không
  11. ư c vư t ra ngoài khung giá các lo i t theo t ng vùng t ho c t ng lo i ô th do Chính ph qui nh t i Kho n 1 i u 6 và gi i h n cho phép v n d ng c a các a phương ư c qui nh t i Kho n 2 i u 6 Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t. Trư ng h p giá chuy n như ng quy n s d ng t th c t trên th trư ng trong i u ki n bình thư ng t i a phương c a nh ng lo i t, v trí t nh t nh có bi n ng (bi n ng mang tính c c b ) tăng ho c gi m so v i giá t do U ban nhân dân c p t nh qui nh thì U ban nhân dân c p t nh ch i u ch nh giá c a nh ng lo i t, v trí t có bi n ng ó theo qui nh t i Kho n 1 i u 15 Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t. c. nh giá c th cho t ng h ng t, v trí t c a các lo i t mà Chính ph có quy nh khung giá t: - i v i t tr ng cây hàng năm, t tr ng cây lâu năm, t nuôi tr ng th y s n, t r ng s n xu t, th c hi n nh giá cho t ng h ng t phân chia theo 3 vùng như ã xác nh theo hư ng d n t i i m a và i m b M c 1 Ph n II Thông tư này. Trư ng h p cùng m t lo i t nông nghi p nói trên l i nuôi ho c tr ng nhi u lo i cây, con khác nhau, thì ch qui nh m t m c giá t th ng nh t cho t ng h ng t theo t nuôi tr ng m t lo i cây, con ch y u trong vùng (ví d như t tr ng lúa c a vùng t tr ng cây hàng năm); không qui nh giá t c a cùng m t h ng t c a cùng m t lo i t nông nghi p trong cùng vùng t khác bi t theo t ng cây, con khác nhau. Căn c vào i u ki n c th t i a phương, vi c nh giá cho t ng h ng t có th s d ng m t trong hai cách sau: + Cách th nh t: nh giá tr c ti p cho t ng h ng t Trong m i h ng t ã ư c phân chia theo 3 vùng trong ph m vi a gi i hành chính ã xác nh l a ch n ra t i thi u ba (03) th a t tiêu bi u có tính i di n. Sau ó, ti n hành xác nh giá c a t ng th a t b ng cách áp d ng các phương pháp xác nh giá t như hư ng d n t i Ph n I Thông tư này và tính giá m t ơn v di n tích (m2) c a t ng th a t. Giá h ng t (tính trên m t mét vuông) ư c xác nh là m c giá bình quân c a các m c giá c a các th a t ã l a ch n nêu trên. + Cách th hai: nh giá t h ng 1, sau ó s d ng h s h ng t nh giá nh giá cho các h ng t còn l i. Cách th c nh giá t h ng 1 th c hi n như hư ng d n t i cách nh giá tr c ti p cho t ng h ng t nêu trên. Căn c tiêu chuNn các y u t c a t ng h ng t tính thu ho c giá chuy n như ng quy n s d ng t c a các h ng t, U ban nhân dân c p t nh xây d ng h s h ng
  12. t nh giá t theo nguyên t c: t h ng 1 có m c giá cao nh t ng v i h s 1, t các h ng ti p sau có h s th p hơn ng v i các m c giá th p hơn. H s h ng t nh giá là t l so sánh gi a giá chuy n như ng quy n s d ng c a các h ng t so v i giá chuy n như ng quy n s d ng t h ng 1, ho c t l so sánh gi a tiêu chuNn các y u t c a t ng h ng t tính thu so v i t h ng 1. Giá t c a các lo i t ư c tính theo h ng t nêu trên ư c tính b ng cách l y m c giá t c a h ng t ã xác nh ư c (h ng 1) nhân v i h s nh giá t c a t ng h ng t. Ví d : Gi nh xác nh giá t tr ng cây hàng năm h ng 1 xã ng b ng t i huy n X, t nh H theo khung giá t tr ng cây hàng năm do Chính ph quy nh là 80.000 /m2; các h s h ng t nh giá ã xây d ng ư c t h ng 1 n h ng 6 theo th t là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá t c a các h ng t ti p sau h ng 1 ư c tính c th như sau: H ng t H s h ng t nh Giá h ng t xác Giá các h ng t c giá nh trư c ( /m2) th ( /m2) 1 2 3 4=2x3 H ng 1 1,00 80.000 80.000 H ng 2 0,85 68.000 H ng 3 0,67 53.000 H ng 4 0,50 40.000 H ng 5 0,32 25.600 H ng 6 0,10 8.000 nh ng nơi không có t h ng 1 thì l y h ng t cao nh t c a t ng lo i t làm h s 1. - i v i t làm mu i, th c hi n nh giá theo v trí t. Căn c vào tiêu th c x p lo i v trí t, U ban nhân dân c p t nh ti n hành xây d ng h s v trí nh giá t theo nguyên t c; t t i v trí s 1 có m c giá cao nh t, ng v i h s 1, t t i các v trí ti p sau có h s th p hơn ng v i các m c giá th p hơn. Cách th c xác nh giá t cho t ng v trí t th c hi n tương t như cách xác nh giá cho t ng h ng t như hư ng d n trên. - i v i t , t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p t i nông thôn, th c hi n nh giá theo v trí t ba khu v c t t i a phương. Căn c vào tiêu th c x p lo i v trí t, U ban nhân dân c p t nh ti n hành xây d ng h s v trí nh giá t cho t ng khu v c t theo nguyên t c: t t i v trí s 1 c a khu v c nào có m c giá cao nh t t i khu v c ó, ng v i h s 1, t t i các v trí ti p sau c a các khu v c t tương ng có h s th p hơn ng v i các m c giá th p hơn. Cách th c xác nh giá t cho t ng v trí t th c hi n tương t như cách xác nh giá cho t ng v trí t và t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p t i ô th . Riêng i v i m t s v trí t t i nông thôn có m t ti n li n c nh v i các tr c ư ng giao thông chính (t nh l , qu c l ), ho c n m ti p giáp khu công nghi p, khu
  13. thương m i, khu du l ch nên c bi t thu n l i cho vi c kinh doanh và làm d ch v , có giá chuy n như ng quy n s d ng t th c t trên th trư ng cao; thì giá t ư c qui nh cao hơn, nhưng m c t i a không ư c cao hơn quá 3 l n m c giá t i a c a khung giá t t i nông thôn qui nh t i Kho n 1 i u 6 Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t. U ban nhân dân c p t nh quy nh tiêu chí c th và quy nh s lư ng ví trí iv i lo i t này nh giá. - i v i t ; t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p t i ô th , th c hi n nh giá t theo v trí t cho t ng lo i ư ng ph c a các lo i ô th khác nhau. Căn c vào i u ki n c th t i a phương, vi c nh giá cho t ng v trí t có th s d ng m t trong hai cách sau: + Cách th nh t: nh giá tr c ti p cho t ng v trí t: Trong m i v trí t c a t ng lo i ư ng ph ho c t ng o n ph c th l a ch n ra t i thi u ba (03) th a t t i các a i m khác nhau có tính i di n cho c v trí t. Sau ó, ti n hành xác nh giá c a t ng th a t b ng cách áp d ng các phương pháp xác nh giá t như hư ng d n t i Ph n I Thông tư này và tính giá m t ơn v di n tích (m2) c a t ng th a t. Giá t c a t ng v trí (tính trên m t mét vuông) ư c xác nh là m c giá bình quân c a các m c giá c a các th a t ã l a ch n nêu trên. + Cách th hai: nh giá t v trí 1 c a t ng khu v c, t ng lo i ư ng ph ho c t ng ư ng ph , sau ó s d ng h s v trí t nh giá cho các v trí t còn l i c a t ng khu v c, t ng lo i ư ng ph ho c t ng ư ng ph . Cách th c xác nh giá t v trí 1 th c hi n như nh giá tr c ti p cho t ng v trí t nêu trên. Căn c vào tiêu th c x p lo i v trí t U ban nhân dân c p t nh ti n hành xây d ng h s v trí nh giá t cho t ng lo i ư ng ph c a các lo i ô th theo nguyên t c: t t i v trí s 1 c a ư ng ph nào có m c giá cao nh t c a ư ng ph ó ng v i h s 1, t t i các v trí ti p theo c a t ng lo i ư ng ph tương ng có h s th p hơn ng v i các m c giá th p hơn. H s v trí nh giá t c a t t c các lo i t nêu trên là t l so sánh gi a giá chuy n như ng quy n s d ng t th c t ph bi n trên th trư ng c a t ng v trí t so v i v trí s 1, ho c t l so sánh gi a các tiêu th c c a t ng v trí t. Giá t c a t t c các lo i t ư c nh theo v trí nêu trên ư c tính b ng cách l y m c giá t c a v trí t ã xác nh ư c (v trí 1) nhân v i h s v trí nh giá t c a t ng lo i t. Ví d : Gi nh xác nh giá t , v trí 1 ư ng lo i 1 ô th c bi t theo khung giá do Chính ph quy nh là 67.000.000 /m2; các h s v trí nh giá ã xây d ng ư c
  14. t v trí 1 n v trí 4 c a ư ng lo i 1 theo th t là: 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá tc a các v trí ti p theo v trí s 1 như sau: V trí t H s v trí Giá v trí t xác nh trư c Giá các v trí t c nh giá (1.000 /m2) th (1.000 /m2) 1 2 3 4=2x3 V trí s 1 1,00 67.000 67.000 V trí s 2 0,80 53.600 V trí s 3 0,65 43.550 V trí s 4 0,40 26.800 i v i t , t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p t i các th xã, th tr n, khu ô th m i chưa ư c x p lo i ô th n m khu v c t nông thôn (ngoài a gi i c a t ô th như thành ph , th xã ã ư c x p lo i ô th ), khi nh giá t c th ư c áp d ng khung giá t , t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p t i ô th lo i V quy nh t i Kho n 1 và gi i h n cho phép v n d ng qui nh t i Kho n 2 i u 6 Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t. d. nh giá c th cho các lo i t mà Chính ph không quy nh khung giá t: - i v i t r ng phòng h và t r ng c d ng: Căn c m c giá c th mà U ban nhân dân c p t nh ã quy nh i v i t r ng s n xu t nh giá t r ng phòng h , t r ng c d ng. Quy trình nh giá i v i t r ng phòng h , t r ng c d ng th c hi n như quy trình nh giá i v i t r ng s n xu t hư ng d n t i i m c M c 2 Ph n II Thông tư này. M c giá c th cho t ng h ng t c a t r ng phòng h , t r ng c d ng t i a không vư t quá m c giá c th t ng h ng t c a t r ng s n xu t. - i v i t nông nghi p khác theo qui nh t i Ti t M c 4 i u 6 c a Ngh nh s 181/2004/N -CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 c a Chính ph v thi hành Lu t t ai: Giá các lo i t nông nghi p khác ư c xác nh căn c m c giá t c th mà U ban nhân dân c p t nh ã quy nh cho lo i t nông nghi p li n k ho c khu v c lân c n trong cùng vùng (n u không có t li n k ). M c giá t c th qui nh cho t ng lo i t nông nghi p khác t i a không vư t quá m c giá c th ã qui nh cho lo i t nông nghi p li n k , ho c m c giá cao nh t ã qui nh cho t nông nghi p khu v c lân c n. - iv i t xây d ng tr s cơ quan và t xây d ng công trình s nghi p: Căn c m c giá c th mà U ban nhân dân c p t nh ã quy nh i v i giá t nh giá t xây d ng tr s cơ quan và xây d ng công trình s nghi p theo nguyên t c: t xây d ng tr s cơ quan và xây d ng công trình s nghi p t i nông thôn thì
  15. căn c vào giá t t i nông thôn; t xây d ng tr s cơ quan và xây d ng công trình s nghi p t i ô th thì căn c vào giá t t i ô th . M c giá c th qui nh cho t ng v trí t c a t xây d ng tr s cơ quan và xây d ng công trình s nghi p t i a không cao hơn m c giá c th mà U ban nhân dân ã quy nh cho v trí t tương t c a t li n k ho c t t i khu v c lân c n g n nh t n u không có li n k . - i v i t s d ng vào m c ích qu c phòng, an ninh; t s d ng vào các m c ích công c ng theo quy nh c a Chính ph ; t do các cơ s tôn giáo s d ng; t có công trình là ình, n, mi u, am, t ư ng, nhà th h ; t làm nghĩa trang, nghĩa a và t phi nông nghi p khác theo quy nh c a Chính ph (t i Ti t e M c 5 i u 6 Ngh nh s 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thi hành Lu t t ai). Căn c m c giá c th mà U ban nhân dân c p t nh ã quy nh i v i giá các lo i t li n k nh giá cho các lo i t trên, c th là: + Trư ng h p các lo i t trên ch li n k t thì căn c giá t ho c ch li n k t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p thì căn c giá t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p; n u không có nh ng lo i t li n k nêu trên thì căn c vào giá t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p khu v c g n nh t nh giá. + Trư ng h p các lo i t trên li n k v i nhi u lo i t khác nhau, thì căn c vào giá c a lo i t có m c giá cao nh t. M c giá c th quy nh cho t ng v trí t c a các lo i t nói trên t i a không cao hơn m c giá c th mà U ban nhân dân c p t nh ã qui nh cho v trí tương t c a t , ho c là t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p li n k . 3. nh giá t t i khu v c giáp ranh: a. Giá t t i khu v c giáp ranh gi a các t nh, thành ph tr c thu c Trung ương: - Khi nh giá t t i khu v c giáp ranh gi a các t nh, thành ph tr c thu c trung ương, U ban nhân dân các t nh có t giáp ranh ph i căn c vào quy nh t i Kho n 1 i u 12, Kho n 1 i u 14 Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t và hư ng d n xác nh giá t t i Thông tư này. - Trư c khi quy t nh giá t t i khu v c giáp ranh qui nh t i Kho n 1 i u 12 Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t, U ban nhân dân c p t nh ph i tham kh o, trao i v i nhau v m c giá d ki n ban hành và ph i tuân th theo úng nguyên t c qui nh t i Ti t c M c 1 i u 56 Lu t t ai năm 2003: " t t i khu v c giáp ranh gi a các t nh, thành ph có i u ki n t nhiên, k t c u h t ng như nhau, có cùng m c ích s d ng hi n t i, cùng m c ích s d ng theo qui ho ch thì m c giá như nhau".
  16. Trong trư ng h p t t i khu v c giáp ranh gi a các t nh, thành ph có cùng m c ích s d ng hi n t i, cùng m c ích s d ng theo qui ho ch, có i u ki n t nhiên, k t c u h t ng như nhau nhưng có các chính sách phát tri n kinh t , xã h i, chính sách thu hút u tư khác nhau, thì m c giá t i khu v c giáp ranh có th chênh l ch nhau nhưng t i a không quá 20%. - Trư ng h p các a phương không th a thu n ư c v i nhau v m c giá t i khu v c t giáp ranh, thì báo cáo Th tư ng Chính ph quy t nh. b. Giá t t i khu v c giáp ranh gi a các qu n, huy n, th xã, thành ph thu c t nh, thành ph tr c thu c trung ương. U ban nhân dân c p t nh, căn c tình hình th c t t i a phương, quy nh giá t t i các khu v c t giáp ranh cho phù h p theo nguyên t c: Kho ng cách t giáp ranh do t nh quy nh n u có i u ki n t nhiên, k t c u h t ng như nhau, có cùng m c ích s d ng hi n t i, cùng m c ích s d ng theo quy ho ch thì m c giá như nhau. Trư ng h p t i khu v c giáp ranh mà i u ki n k t c u h t ng không như nhau thì giá t t i khu v c t giáp ranh ư c xác nh căn c vào i u ki n th c t c a t ng khu v c. i v i t t i nông thôn các vùng ven ô th (bao g m các xã ti p giáp v i n i thành ph và th tr n thu c ô th c bi t và ô th lo i I và các thôn ( p) ti p giáp v i n i thành ph , th xã th tr n c a các ô th còn l i), thì giá t t i khu v c này ư c xác nh theo nguyên t c nh giá cho các th a t li n k và ư c v n d ng khung giá t do Chính ph qui nh cho lo i ô th n m li n k . U ban nhân dân c p t nh qui nh c th v t t i nông thôn các vùng ven ô th . III. T CH C TH C HI N 1. Căn c vào Lu t t ai s 13/2003/QH11; Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v phương pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t và nh ng n i dung hư ng d n t i Thông tư này, U ban nhân dân c p t nh quy t nh giá t c th ; công b công khai và ki m tra vi c thi hành b ng giá các lo i t t i a phương. 2. Hàng năm U ban nhân dân c p t nh b trí m t kho n kinh phí t ngân sách a phương th c hi n vi c i u tra, kh o sát, th ng kê v giá chuy n như ng quy n s d ng t, thuê tư v n v giá t và nh giá các lo i t, t ch c t p hu n tri n khai th c hi n các quy t nh v giá t, t ch c ào t o, b i dư ng nghi p v cho cán b qu n lý giá t t i a phương. Vi c qu n lý kinh phí này th c hi n theo các quy nh hi n hành c a Nhà nư c. U ban nhân dân c p t nh ch o S Tài chính t ch c m ng lư i theo dõi, th ng kê giá chuy n như ng quy n s d ng t th c t trên th trư ng a phương. nh kỳ báo cáo B Tài chính theo úng qui nh. Trư ng h p giá chuy n như ng quy n s d ng t th c t trên th trư ng a phương bi n ng liên t c và kéo dài, gây nên chênh l ch giá l n thì ph i báo cáo B Tài chính t ng h p trình Chính ph xem xét i u ch nh khung giá các lo i t.
  17. 3. Thông tư này có hi u l c thi hành sau 15 ngày kỳ t ngày ăng Công báo. Thông tư này thay th Thông tư s 94 TT/LB ngày 14 tháng 11 năm 1994 c a Liên B Ban V t giá Chính ph , B Tài chính, B Xây d ng và T ng c c a chính Hư ng d n thi hành Ngh nh s 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 c a Chính ph quy nh khung giá các lo i t. Trong quá trình th c hi n Thông tư n u phát sinh vư ng m c, ngh U ban nhân dân các t nh, thành ph tr c thu c trung ương báo cáo B Tài chính hư ng d n gi i quy t. Huỳnh Th Nhân ( ã ký)

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Đồng bộ tài khoản