Ước tính hao mòn tích lũy

Chia sẻ: Nguyen Kieu Trinh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

0
69
lượt xem
22
download

Ước tính hao mòn tích lũy

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Hao mòn là sự giảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Nó cũng có thể là sự khác biệt giữa chi phí tái tạo (hay chi phí thay thế) và giá trị thị trường

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Ước tính hao mòn tích lũy

  1. Ư C TÍNH HAO MÒN TÍCH LU 1. nh nghĩa Hao mòn là s gi m giá c a tài s n dư i nhi u hình th c khác nhau. Nó cũng có th là s khác bi t gi a chi phí tái t o (hay chi phí thay th ) và giá tr th trư ng. S hư h ng hay hao mòn v t lý th hi n qua vi c n t, gãy, suy tàn, m c nát, v , hu ho i hay khuy t i m c a c u trúc. Các lo i hao mòn khác có nguyên nhân như l i th i v ch c năng ho c hao mòn do các y u t ngo i vi. Hao mòn ch c năng do nguyên nhân t vi c b ph n không tương x ng hay dư th a không c n thi t v kích thư c, ki u dáng hay trang thi t b . Hao mòn v t lý và hao mòn ch c năng có th quan sát th y ư c. Hao mòn ngo i vi do nh ng y u t t bên ngoài tác ng n như thay i v nhu c u, quy ho ch, tài chính hay chính sách c a nhà nư c. o lư ng hao mòn, th m nh viên ph i xác nh và o lư ng ph n m t mát trong giá tr th c c a tài s n th m nh trong i u ki n hi n t i và so sánh v i giá tr c a nó khi còn m i. Hao mòn tích lu ôi khi ư c xem như suy gi m tính h u d ng Thu t ng : Hao mòn s sách: là thu t ng dùng trong k toán nói n s v n m t i c a tài s n trong quá trình s d ng. Thông thư ng, ó là s v n c a ch s h u bù p cho s hao mòn hay thay th tài s n ư c lu t thu cho phép. Hao mòn theo s sách không ư c rút ra t th trư ng mà ư c tính t nguyên giá c a tài s n. Tuy nhiên hi n nay, m t s tài s n ư c tính hao mòn theo giá tr th c t theo các phương pháp th m nh. Tu i i kinh t : là th i gian s d ng h u ích c a công trình. Tu i i kinh t khác v i tu i i v t lý, tu i i v t lý thư ng l n hơn tu i i kinh t . Tu i i kinh t còn l i: là th i gian ư c tính công trình còn ti p t c s d ng ư c. Tu i th c t s d ng : là th i gian t khi xây d ng n th i i m hi n hành. Tu i s d ng hi u qu : là s năm s d ng theo i u ki n và m c h u d ng c a công trình. Tu i i hi u qu c a công trình có th ít hơn tu i s d ng th c t n u công trình ư c tu b hàng năm hay có ch t lư ng xây d ng và thi t k t t và tu i i kinh t còn l i s ư c kéo dài ra. Tuy nhiên, n u công trình không ư c tu s a thích h p thì tu i i hi u qu có th l n hơn tu i i th c t d n n tu i i kinh t còn l i th p. Ví d : m t tài s n có tu i i kinh t 40 năm, tu i th c t s d ng là 10 năm và tu i i kinh t còn l i là 30 năm. Do ư c ph c h i, làm m i nên tu i s d ng hi u qu còn 5 năm và tu i i kinh t còn l i tăng lên 35 năm. Ngu c l i, do s d ng quá m c hay b ph d n n tu i i s d ng hi u qu tăng thành 15 năm nên tu i i kinh t còn l i ch còn 25 năm.
  2. Tu i i kinh t còn l i Phá h y Th i i m XD C it o Tu i s d ng hi u qu Tu i th c s d ng Tu i i kinh t Tu i i v t lý 2. Phương pháp ư c tính hao mòn tích lu 2.1 Tính theo tu i i kinh t c a công trình: Hao mòn tích lu theo phương pháp tu i i ư c tính b ng cách l y t l gi a tu i s d ng hi u qu và tu i i kinh t nhân v i chi phí thay th hay chi phí tái t o m i: Tuoåi söû duïng hieäu quaû Hao moøn tích luyõ = x CP taùi taïo hay CP thay theá môùi Tuoåi ñôøi kinh teá Phương pháp này tương i ơn gi n, nhưng không phân bi t ư c các y u t hao mòn nào làm gi m giá tr công trình vì chúng ư c g p l i v i nhau. i m y u c a phương pháp này là các kho n m c ã ư c s a ch a không ư c tính n. Hơn n a, phương pháp này cũng không tính n nh ng b ph n có th i gian s d ng ng n so v i tu i i v t lý c a công trình. B ng 16.1: Ư c tính hao mòn tích lu b ng phương pháp tu i i kinh t Chi phí tái t o (ngàn ng) Chi phí xây d ng m i 222.725 Tu i i kinh t 50 năm Tu i i kinh t còn l i 32 năm Tu i s d ng hi u qu 18 năm T l hao mòn (18/50) 36% Giá tr hao mòn tích lu 80.181 Giá tr công trình ã tính hao mòn 142.544 Giá tr t 600.000 Giá tr ch d n cho b t ng s n 742.544 Làm tròn 742.500 Phương pháp tu i i kinh t không cho bi t ư c các hao mòn v t lý không s a ch a ư c c a công trình có tu i i ng n hay tu i i dài so v i tu i i c a toàn b công
  3. trình khi phân tích hao mòn tích lu . Phương pháp này ch cho bi t toàn b hao mòn. N u s d ng phương pháp này ư c tính hao mòn v t lý c a các b ph n có tu i i ng n hay tu i i dài có th cho k t qu không chính xác. Phương pháp này cũng không xem xét n hao mòn ch c năng, hao mòn ngo i vi hay do hao mòn v t lý, cũng như không xem xét các nguyên nhân gây nên hao mòn. 2.2 Phương pháp tu i i kinh t s a i. Nh ng hư h ng s a ch a ư c có th tìm th y trong phương pháp tu i i kinh t s a i. Khi áp d ng phương pháp này, th m nh viên trư c tiên ư c tính chi phí s a ch a cho t t c các b ph n s a ch a ư c v m t v t lý và hao mòn ch c năng và tr ra kh i chi phí tái t o có chi phí không s a ch a ư c. Ph n chi phí không s a ch a ư c s tính theo t l hao mòn như trên. Khi áp d ng phương pháp tu i i s a i, khi các y u t c n thi t ã ư c s a ch a thì tu i i kinh t c a tài s n s tăng lên hay tu i s d ng th c t s gi m xu ng. B ng 16.2 ư c tính hao mòn b ng phương pháp tu i i kinh t s a i. (ngàn ng) Chi phí xây d ng m i 222.725 Tr : hao mòn s a ch a ư c 2.250 Chi phí cho ph n không s a ch a ư c. 220.475 Tu i i kinh t 50 năm Tu i i còn s d ng 33 năm Tu i i ã s d ng 17 năm T l hao mòn (17/50) 34 % Tr : h h ng không s a ch a ư c (220.475.000 x 34%) 74.962 Giá tr còn l i c a công trình 145.513 Giá tr t 600.000 T ng giá tr b t ng s n 745.513 Làm tròn 745.500 Dù các y u t s a ch a ư c ã ư c tính n trong phương pháp tu i i kinh t s a i, nhưng phương pháp này cũng không cho th y nh ng khác bi t c a các b ph n còn l i trong công trình, c bi t là các b ph n có tu i i ng n. Phương pháp tu i i kinh t s a i tính toán ơn gi n cho th y ư c tính h u d ng c a công trình gi m xu ng theo ư ng th ng, nhưng không th c t l m. Vi c ư c tính tu i i th c t s d ng d a trên vi c kh o sát s lư ng có th kh c ph c các y u i m c a phương pháp này. Phương pháp tu i i kinh t s a i thích h p cho vi c tính toán hao mòn c a các tài s n so sánh. 2.3 Phương pháp kh o sát công trình Th m nh viên kh o sát m c hao mòn c a các k t c u chính trong công trình như tư ng, mái, kèo, sàn … chia cho t l các k t c u chính c a công trình tìm ra hao mòn c a công trình T l hao mòn = ∑ i i D xW ∑W Trong ó: Di : T l hao mòn c a k t c u chính
  4. Wi: T l k t c u chính trong công trình Ví d : Theo kh o sát th c t , th m nh viên xác nh t l các k t c u chính và m c hao mòn c a các k t c u như sau: K t c u chính T l KKC / công trình T l hao mòn KKC Móng 8% 32% Tư ng 18% 44% Sàn 16% 36% Mái 14% 44% 56% (8%x32%) + (18%x44%) + (16%x36%) + (14%x44%) Tyû leä hao moøn = 8% + 18% + 16% + 14% 0.0256 + 0.0792 + 0.0576 + 0.0616 0.224 = = = 0.4 ≈ 40% 0.56 0.56 2.4 Phương pháp so sánh công trình: hao mòn ư c tính b ng cách tr t giá bán trên th trư ng theo các bư c sau: L y giá tr th trư ng c a tài s n so sánh tr i giá tr t tr ng có giá tr c a công trình. L y giá tr thay th m i tr i giá tr còn l i c a công trình có giá tr hao mòn. Giá tr hao mòn chia cho giá tr thay th m i có ư c t l hao mòn T l hao mòn chia cho tu i th c a công trình tính ra hao mòn hàng năm Th m nh viên áp d ng t l hao mòn này cho chi phí thay th c a công trình tìm ra ư c giá tr hao mòn c a tài s n th m nh. Ví d : Giá th trư ng c a m t b t ng s n ã giao d ch là 180 tri u. giá tr t tr ng ư c tính là 100 tri u, chi phí thay th xây d ng căn nhà m i tương t là 120 tri u. Th i gian s d ng c a b t ng s n này là 5 năm. Tính giá tr hao mòn c a b t ng s n này áp d ng cho b t ng s n th m nh. Giá tr c a nhà: 180 tri u – 100 tri u = 80 tri u Giá tr hao mòn: 120 tri u – 80 tri u = 40 tri u T l hao mòn: 40 tri u / 120 tri u = 33% T l hao mòn hàng năm: 33% / 5 năm = 6.6% m i năm Áp d ng t l hao mòn này cho b t ng s n th m nh. 2.5 Phương pháp phân tích chi ti t Trong phương pháp này, th m nh viên phân tích riêng bi t các nguyên nhân gây nên hao mòn, o lư ng và ư c tính t ng s hao mòn tr vào chi phí tái t o m i. N u th m nh viên s d ng chi phí thay th thì không c n tính n hao mòn ch c năng. Năm lo i hao mòn cơ b n ư c tính theo phương pháp này là: • Hao mòn v t lý có th s a ch a ư c
  5. • Hao mòn v t lý không th s a ch a ư c • Hao mòn ch c năng có th s a ch a ư c • Hao mòn ch c năng không th s a ch a ư c • Hao mòn ngo i vi B ng .3: Phân tích hao mòn Kho n m c Chi phí tái t o Chi phí thay th Hao mòn v t lý S a ch a ư c Chi phí s a ch a Tương t Không s a ch a ư c Tính theo tu i i v t lý hay Tương t tu i i kinh t Hao mòn ch c năng S a ch a ư c + Thi u - Thêm vào Chi phí thêm vào Tương t - Thay th hay hi n i Chi phí thay th m i tr i hư Tương t h ng v t lý và chi phí thanh lý + Dư th a không c n thi t Chi phí m i tr i hư h ng v t Chi phí lo i b tr lý và chi phí thanh lý chi phí thanh lý Không s a ch a ư c + Thi u - Không bao g m Tính v n hoá ph n thi u Tương t trong chi phí m i - Bao g m trong chi Chi phí m i tr hư h ng v t lý phí m i . tr vào giá tr thêm vào + Dư th a không c n thi t Chi phí hi n t i tr hư h ng v t lý c ng v i giá tr hi n t i c a ph n th a Hao mòn ngo i vi Tính v n hoá ph n thu nh p tr i t n th t do các y u t bên ngoài Nh ng lo i hao mòn tích lu ư c bàn n trên là cách tính truy n th ng. Tuy nhiên, th m nh viên có th có nhi u cách tính thích h p hơn cho ph n hao mòn v t lý và hao mòn ch c năng trư c khi phân tích. Thông thư ng, các kho n m c không s a ch a ư c không th o lư ng riêng bi t tr phi các hư h ng s a ch a ư c ã ư c tính. i v i b t ng s n là nhà thư ng không yêu c u phân tích hao mòn chi ti t. ư c tính hao mòn tích lu cho nhà , th m nh viên thư ng tính hao mòn trên m2 t b ng giá xây d ng hay t ng hao mòn tích lu theo phương pháp tu i i kinh t . 2.6 Ư c tính hao mòn tích lu b ng phương pháp so sánh Khi ư c tính hao mòn tích lu b ng phương pháp so sánh thì chi phí tái t o hay chi phí thay th c a tài s n tr i giá tr óng góp c a công trình s có ư c hao mòn tích lu . B ng 16.19 mô t quy trình ư c tính qua vi c phân tích các tài s n so sánh.
  6. S chính xác c a phương pháp này tuỳ thu c vào s li u c a tài s n so sánh có th s d ng ư c cho c công trình và cho t tr ng. L i t c t quy n tài s n chuy n như ng trong công trình dùng so sánh ph i tương ng v i l i t c c a tài s n th m nh. B ng 16.19 ư c tính hao mòn tích lu theo phương pháp so sánh (ngàn ng) So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán 2.150.000 1.650.000 3.650.000 Ư c tính giá tr t 600.000 400.000 1.277.500 Giá tr hi n t i c a công trình 1.550.000 1.250.000 2.372.500 Ư c tính chi phí thay th t i ngày th m nh 2.300.000 1.950.000 3.750.000 Giá tr hao mòn tích lu 750.000 700.000 1.377.500 T l hao mòn 32,6% 35,9% 36,7% Nh ng so sánh trong b ng 16.19 là tương ng v i tài s n tài s n th m nh v hao mòn v t lý, hao mòn ch c năng và hao mòn ngo i vi. N u có s khác bi t có th ti n hành i u ch nh. Các so sánh cho th y kho ng cách i u ch nh là r t nh gi a 32,6% n 36,7%. Khi s d ng k thu t so sánh ư c tính hao mòn s không phân bi t ư c các lo i hao mòn. N u so sánh ư c th c hi n trong th trư ng m và liên quan n quy n s h u, giá tr t tính theo giá th trư ng, chi phí tái t o hay chi phí thay th ư c xác nh chính xác thì t l rút ra ư c s ph n ánh cho t t c các lo i hao mòn tích lu . Tuy nhiên phương pháp này có m t s h n ch , ph i có thông tin tin c y v tài s n so sánh. Th c t là khó mà có ư c tài s n tương t v m c hao mòn cùng giao d ch trên th trư ng. Khi thông tin không có s n thì phương pháp này ít ư c s d ng. Như v y tính hao mòn tích lu theo các phương pháp khác nhau như sau: - Phương pháp tu i i kinh t 36% - Phương pháp tu i i kinh t s a i 34% - Phương pháp phân chia 28% 3. Ví d áp d ng Ví d sau mô t vi c áp d ng phương pháp phân chia hao mòn. S li u trong b ng ư c tính cho toà nhà 2 t ng có di n tích g p 433,5m2 và 350m2 di n tích cho thuê. Căn nhà n m trên di n tích t 220 m2 b hư h ng do bão. B ng 16.4 tóm t t ư c tính chi phí tái t o m i b ng phương pháp kh o sát s lư ng. Chi phí tái t o (ngàn ng) 1. Chi phí tr c ti p ào t 3.950 Làm móng 46.850 Tư ng 532.750 Khung sư n mái 97.200 Mái 25.050 Khung nhà 195.900
  7. N n 129.250 Lát n n 59.950 Tr n 55.050 N i th t 333.000 Sơn trong và ngoài 12.500 H th ng tư i 56.750 Thi t b tư i 21.350 H th ng i n 65.600 Thi t b i n 34.150 H th ng i u hoà 135.800 T ng chi phí tr c ti p 1.800.510 2. Chi phí gián ti p (bao g m: phí thi t k ,kh o sát, pháp lý, gi y phép XD, b o hi m, thu , lãi vay, chi phí bán, chi phí h p ng thuê, chi phí qu n lý 152.150 3. L i nhu n nhà th u 270.000 T ng chi phí 2.227.250 Chi phí trên m2 di n tích g p (2.227.250 / 433,5 m2) 5.137,82 3.1 Hao mòn s a ch a ư c Hao mòn v t lý s a ch a ư c liên quan n vi c ch m b o trì, c n ư c s a ch a t i ngày nh giá. Giá tr hao mòn tích lu là chi phí ph c h i hay thay m i. B ng .5 trình bày cách tính i v i hao mòn s a ch a ư c B ng 16.5 – Hao mòn s a ch a ư c Kho n m c CP tái t o m i CP s a ch a ư c Giá tr còn l i (ngàn ng) (ngàn ng) (ngàn ng) S a ch a mái 25.050 2.500* 22.550 S ơn l i 12.500 13.500* 0 T ng hao mòn v t lý 16.000 * Mái: b h ng do bão, chi phí s a ch a l i là 2.500.000 * Sơn: chi phí sơn l i cao hơn chi phí làm m i ban u do ph i c o l p sơn cũ Kh o sát tài s n ang th m nh xem xét các chi phí s a ch a b ng hay cao hơn chi phí làm m i ban u. H u h t các hư h ng v c u trúc u có th s a ch a ư c, quan tr ng là có kinh t hay không. i m khác bi t là cách th m nh viên nh n nh các ph n hư h ng có th s a ch a ư c. Ví d : mái nhà có th i gian h u ích là 25 năm, ã s d ng 5 năm, dĩ nhiên là có hao mòn 20%, tuy nhiên m t s ngư i cho r ng 20% là không h p lý vì cho r ng hao mòn là chi phí s a ch a nh ng ch b h ng mà thôi. 3.2 Hao mòn không th s a ch a ư c
  8. Là hao mòn v m t kinh t liên quan n c u trúc mà không th s a ch a ư c. Hao mòn này ph i d a trên chi phí tái t o hay chi phí thay th toàn b c u trúc sau khi tr chi phí s a ch a các b ph n có th s a ch a ư c. Theo m c ích phân tích, hao mòn không th s a ch a ư c ư c chia thành lo i có tu i i ng n và lo i có tu i i dài. Có tu i i dài là nh ng b ph n có tu i i kinh t tương ương v i tu i i kinh t c a toàn b công trình và ngư c l i tu i i ng n là b ph n có tu i i kinh t ng n hơn tu i i kinh t c a công trình. Khi hao mòn v t ch t không th x p vào s a ch a ư c hay không s a ch a ư c thì ư c x p vào tu i i ng n và tính hao mòn cho m i b ph n c a công trình. B ng .6 và .7 ưa ra cách tính cho hao mòn v t lý B ng 16.6: Hao mòn không s a ch a ư c, các b ph n có tu i i ng n Kho n m c Chi phí S năm Tu i i T l Hao mòn ng n tái t o* s d ng v t lý không SC ư c (ngàn ng) (ngàn ng) Mái 22.550 10 năm 15 năm 67% 15.110 N n 59.995 7 năm 10 năm 70% 41.970 Tr n 55.050 5 năm 15 năm 33% 18.170 S ơn 0 m i 5 năm 0 H th ng nư c 21.350 10 năm 20 năm 50% 10.680 H th ng i n 34.150 8 năm 10 năm 80% 27.320 i u hoà** 47.500 10 năm 15 năm 67% 31.830 T ng 240.550 145.080 * Chi phí tái t o còn l i là chi phí sau khi ã ti n hành i u ch nh hao mòn s a ch a ư c ( ví d 16.5). Mái nhà ph n s a ch a ư c là 2.500.000 ng ư c tr kh i chi phí tái t o 25.050.000 ng còn 22.550.000 . Th m nh viên có th ch n s 25.050.000 ng tính hao mòn n u vi c s a ch a các hư h ng không làm tăng tu i i kinh t c a công trình. ** B ph n i u hoà có t ng giá tr là 135.800.000 , trong ó có 47.500.000 là các b ph n có tu i i ng n như qu t, i u khi n và m t s b ph n khác, 88.300.000 còn l i là ph n có tu i i dài. B ng 16.7: Hao mòn không s a ch a ư c, các b ph n có tu i i dài (ngàn ng) Chi phí tái t o 2.227.250 Tr : Chi phí s a ch a ư c 15.000 Chi phí không SC ư c ng n 240.550 T ng 255.550 Chi phí không s a ch a ư c tu i i dài 1.971.700 Tu i th c t s d ng 5 năm Tu i i v t lý 75 năm T l hao mòn 6,67% Hao mòn không s a ch a ư c dài 131.450
  9. Ghi chú: S li u trên bao g m c chi phí s a ch a mái (2.5 tr) và sơn (12.5 tr). Chi phí sơn ư c s d ng vì chi phí s a ch a vư t quá chi phí tái t o. Trong các b ng trên, hao mòn không s a ch a ư c u là hao mòn ư c tính theo tu i i v t lý. ư c tính hao mòn không s a ch a ư c c a nh ng b ph n có tu i i ng n, th m nh viên áp d ng t s gi a tu i th c t s d ng v i tu i i v t lý v i chi phí tái t o hay chi phí thay th c a m i b ph n sau khi ã tr các chi phí s a ch a ư c. Hao mòn c a t t c các b ph n ư c c ng l i có t ng s hao mòn v t lý không s a ch a ư c. tính hao mòn không s a ch a ư c cho các b ph n có tu i i dài, chi phí tái t o hay chi phí thay th c a b ph n thay th ư c và c a b ph n không s a ch a ư c có tu i i ng n ư c tr ra kh i t ng chi phí. N u bư c này chưa hoàn t t thì chi phí s a ch a cho b ph n s a ch a ư c và b ph n không s a ch a ư c có tu i i ng n s b tính g p ôi. Sau khi tr s li u này, th m nh viên s d ng m t trong 2 cách ư c tính hao mòn không s a ch a ư c. Phương pháp u tiên liên quan n t s c a tu i i th c t và tu i i v t lý. T s này ư c áp d ng i v i chi phí còn l i c a b ph n có tu i i dài. Vi c s d ng t s này m b o nh ng b ph n có hao mòn ch c năng hay hao mòn ngo i vi không tính g m vào trong hao mòn v t lý. i u khó khăn cho phương pháp này là khó ư c tính t ng tu i i v t lý c a tài s n. Tu i i v t lý dài hơn tu i i kinh t . Phương pháp th hai áp d ng t s tu i s d ng hi u qu và tu i i kinh t . T s này áp d ng cho ph n còn l i c a chi phí thay th hay chi phí tái t o c a b ph n có hao mòn v t lý không s a ch a ư c có tu i i dài. Tu i s d ng hi u qu ư c i u ch nh vì th t s s không bao g m ph n hao mòn s a ch a ư c, ph n hao mòn không s a ch a ư c c a b ph n có tu i i dài, ph n hao mòn ch c năng và ph n hao mòn ngo i vi. Do ó, tu i s d ng hi u qu s d ng trong phương pháp này ng n hơn tu i s d ng hi u qu s d ng trong phương pháp tu i i kinh t tính t ng hao mòn. Phương pháp tu i i kinh t khi áp d ng ph i th t c n th n rút ra giá tr ư c tính cho hao mòn v t lý không s a ch a ư c. Khái ni m tu i i kinh t ch áp d ng d ng tính hao mòn toàn b . Hao mòn ư c tính s b sai l c khi s d ng phương pháp tu i i kinh t tính hao mòn v t lý không s a ch a ư c có tu i i dài mà không có s i u ch nh thích h p theo tu i th c t s d ng ph n ánh ph n hao mòn s a ch a ư c, ph n hao mòn không s a ch a ư c có tu i i ng n và hao mòn ch c năng hay hao mòn ngo i vi. 3.3 Hao mòn ch c năng s a ch a ư c Hao mòn ch c năng là vi c gi m giá tr do khuy t i m trong khâu thi t k . Nó cũng là nguyên nhân c a nh ng thay i qua th i gian c a c u trúc như lo i v t li u s d ng, ki u dáng l i th i hay l c h u so v i tiêu chu n hi n t i. Các khuy t i m này có th s a ch a ư c ho c không th s a ch a ư c. Hao mòn ch c năng s a ch a ư c là chi phí thay th ph n l i th i hay l c h u ph i ít hơn ph n giá tr tăng lên do vi c s a ch a ó. Hao mòn ch c năng s a ch a ư c ư c tính như chi phí s a ch a có i u ki n. Nh ng khi m khuy t c n bù p không n m trong chi phí tái t o hay chi phí thay th , m t vài kho n m c hao mòn ch c năng c a b ph n dư th a không c n thi t không ư c tính n khi hao mòn ư c tính trên chi phí thay th . Hao mòn ch c năng s a ch a ư c ư c chia thành 3 lo i:
  10. a) Khi m khuy t c n bù p: ư c tính b i chi phí bù p vư t quá chi phí c a kho n m c ó n u x y ra trong quá trình xây d ng. b) Khi m khuy t c n thay th hay hi n i: ư c tính b ng chi phí c a b ph n hi n hũu trong b ng ư c tính chi phí tr i hao mòn v t lý và giá tr thanh lý, công v i chi phí tháo d và chi phí l p t. c) B ph n dư th a không c n thi t: ư c tính b ng chi phí tái t o tr i hao mòn v t lý, c ng v i chi phí tháo d và tr i giá tr thu h i (n u có). M t b ph n không h p lý ư c xem là hao mòn s a ch a ư c n u vi c s a ch a t i ngày nh giá là kh thi v m t kinh t , n u không thì ư c xem là không s a ch a ư c. Tính hao mòn c a b ph n dư th a không c n thi t khi s d ng chi phí thay th thì ph i tr b t giá tr thanh lý thu h i. B ng 16.8, 16.9, 16.10 trình bày cách tính hao mòn ch c năng s a ch a ư c khi s d ng chi phí tái t o. M t văn phòng t ng hai ang ư c nh giá không có phòng v sinh gây nên khó khăn cho vi c cho thuê văn phòng này. Trong t ng này có kho ng tr ng l p t phòng v sinh nhưng không có trang b . Do v y, tính ph n hao mòn ch c năng là c n thi t do khi m khuy t c n bù p . B ng 16.8 Chi phí tái t o: hao mòn ch c năng s a ch a ư c L i th i - Khi m khuy t c n bù p Chi phí XD c a phòng v sinh trong công trình hi n h u 12.000.000 Tr : chi phí l p t phòng v sinh tính theo giá hi n hành 9.000.000 Giá tr t n th t 3.000.000 Thi t b i n trong công trình hi n h u ã quá h n. B ng sau ch ra giá tr t n th t B ng 16.9 Chi phí tái t o: hao mòn ch c năng s a ch a ư c L i th i - Khi m khuy t c n thay th hay hi n i Chi phí trang thi t b trong công trình hi n h u 10.000.000 Tr : Hao mòn v t lý 8.000.000 Tr : Ph li u thu h i 0 C ng: Chi phí tháo d 2.000.000 C ng: Chi phí l p t trang thi t b m i 4.000.000 Giá tr t n th t 8.000.000 Như ã trình bày trên, hao mòn ch c năng s a ch a ư c th hi n i m là trang thi t b i n ã quá h n s d ng và ư c tính b ng chi phí s a ch a hư h ng sau khi t ng h p các y u t t n th t n u có, ph i ư c tr ra. N u công trình có b ph n l i th i c n ph i ư c lo i b thì chi phí lo i b ư c c ng thêm vào chi phí s a ch a. Toà nhà văn phòng có 15m2 di n tích làm kho. Nhu c u hi n t i c n chuy n di n tích kho này thành nơi làm vi c. B ph n dư th a không c n thi t có th s a ch a ư c này ư c xem xét n u kh thi v m t kinh t , nghĩa là giá tr tăng thêm l n hơn chi phí s a ch a B ng .10 Ch c năng s a ch a ư c
  11. Xác nh kh thi Chi phí s a ch a kho thành văn phòng 7.500.000 Tr : Giá tr thanh lý 0 T ng chi phí s a ch a 7.500.000 T ng thu nh p (NOI) d ki n (15m2 x 600.000) * 9.000.000 Tr : Ph n chi phí ho t ng 0 Thu nh p thu n t ho t ng c a nhà kho 9.000.000 V n hoá thu nh p v i t l v n hoá 10,5% ** 85.710.000 Làm tròn 85.700.000 * Ti n thuê m t b ng di n tích văn phòng trên th trư ng là 1.000.000 ng / m2. Di n tích kho hi n t i ư c thuê v i giá 400.000 /m2. Thu nh p tăng lên khi chuy n thành văn phòng là 600.000 /m2 i di n tích 15 m2. ** Th m nh viên ư c tính t su t v n hoá ti n thuê văn phòng là 10,5% *** Th m nh viên ư c tính chi phí xây d ng tái t o là 64.000.000 ng Giá tr v n hoá thu nh p thu n l n hơn chi phí s a ch a nên khu v c kho này chuy n sang làm thành văn phòng là kh thi. Ư c tính hao mòn Chi phí xây d ng kho 64.000.000 Tr : Hao mòn v t lý 4.270.000 Giá tr còn l i 59.730.000 C ng: Chi phí s a ch a 7.500.000 Giá tr t n th t 67.230.000 Làm tròn 67.250.000 3.4 Hao mòn ch c năng không s a ch a ư c Hao mòn ch c năng không s a ch a ư c có th t các nguyên nhân do s thi u v ng hay do s th a thãi không c n thi t c a các b ph n trong công trình. Hai lo i thi u h t cơ b n là: thi u h t do trong chi phí xây d ng không có; và thi u h t do trong chi phí xây d ng có mà trong th c t không có. • Thi u h t do trong chi phí xây d ng không có ư c tính b ng thu nh p m t i ư c v n hoá theo t l v n hoá c a công trình, tr cho chi phí xây d ng. Ví d : Toà nhà văn phòng ang ư c th m nh không có h th ng c u ho . Các toà nhà văn phòng khác trong khu v c u có l p t h th ng c u ho và h th ng tư i. Phân tích thông tin th trư ng cho th y s khác bi t giá ti n thuê c a văn phòng có h th ng c u ho và không có h th ng c u ho là 80.000 /m2. Tài s n th m nh có di n tích 350 m2 và có thu nh p m t i là 28.000.000 ng, tr i ph n th t thu và chi phí tương ng là 15.260.000 ng. Thu nh p ho t ng thu n hàng năm là 12.740.000 ng. Chi phí làm h th ng tư i nư c là 150.000.000 ng B ng Hao mòn ch c năng: thi u h t do trong chi phí không có
  12. Ư c tính NOI m t i do thi u h t 12.740.000 T su t v n hoá c a tài s n th m nh 10,5% Giá tr thi t h i do thi u h t 121.330.000 Tr : chi phí xây d ng ư c tính 75.000.000 Hao mòn ch c năng 46.350.000 • Thi u h t do trong chi phí xây d ng có nhưng không th c hi n ư c tính b ng chi phí xây d ng m i tr i hao mòn v t lý trư c khi tính và tr vào giá tr tăng thêm. Trong nhi u trư ng h p, thu nh p thu n m t i ư c tính theo t l ph n trăm trên thu nh p g p có th quy cho hao mòn ch c năng. Hao mòn này khác v i t l gi a thu nh p và chi phí do nguyên nhân là có nh ng kho n chi phí như b o hi m, ti n ích không tính cho ph n thi u h t và nh ng chi phí ư c tính như thu , qu n lý. Hao mòn ch c năng do s dư th a không c n thi t ư c tính tuỳ thu c vào vi c s d ng chi phí tái t o hay chi phí thay th . N u chi phí tái t o ư c s d ng, th m nh viên ph i xem xét chi phí xây d ng có bao g m ph n th a này không. Ph n dư th a này ư c tính b ng chi phí tái t o b ph n th a tr i cho hao mòn v t lý, c ng v i giá tr hi n t i c a chi phí tăng thêm do ph n th a như các kho n thu , b o hi m, duy tu và b o dư ng. Ph n vư t c a chi phí tái t o ã tr hao mòn có th ư c tính b ng giá tr tăng thêm c a ti n thuê trên th trư ng, ư c c ng vào thu nh p ã ư c v n hoá rút ra ch s hao mòn ch c năng không s a ch a ư c do th a th i không c n thi t. Ví d : Toà nhà văn phòng ư c thi t k xây d ng 3 t ng làm vi c, nhưng ch làm vi c có 2 t ng. Chi phí xây d ng toà nhà 3 t ng là 195.900.000 , trong khi chi phí xây d ng toà nhà 2 t ng là 126.900.000 . Chi phí xây d ng th a là 69.000.000 B ng .15 Hao mòn ch c năng không s a ch a ư c: Th a th i. Chi phí xây d ng tái t o c a b ph n th a 69.000.000 Tr : Hao mòn v t lý * 4.600.000 Giá tr còn l i 64.400.000 C ng: Chi phí s d ng ** 0 Tr : Giá tr tăng thêm *** 0 Hao mòn ch c năng do dư th a 64.400.000 * Hao mòn v t lý: 6,67% ư c tính cho hao mòn ch c năng không s a ch a ư c có tu i i dài. ** Không có chi phí vu t do s d ng b ph n dư th a này. *** Ti n thuê không tăng thêm do s d ng b ph n dư th a. Khi tính theo chi phí tái t o, th m nh viên ph i xem l i toàn b hao mòn v t lý s a ch a ư c và không s a ch a ư c. N u b ph n dư th a n m trong lo i này, chi phí tái t o c a ph n dư th a ph i ư c tr ph n hao mòn v t lý. Nh ng trư ng h p như v y thư ng x ra v i hao mòn v t lý có tu i i dài. T t c các hao mòn v t lý u c n ư c xem xét l i c n th n tránh trư ng h p tính hai l n. 3.5 Hao mòn ngo i vi Hao mòn mòn ngo i vi làm gi m tính h u d ng c a công trình vì nh ng tác ng t bên ngoài và thư ng là hao mòn không s a ch a ư c liên quan n ch nhà, ch t hay ngư i thuê. Hao mòn ngo i vi thư ng do các nguyên nhân như: s suy tàn c a khu v c chung quanh, v trí c a tài s n trong khu v c, i u ki n th trư ng. B t c hao mòn ngo i vi nào cũng ph i ư c d a trên phân tích khu v c và i u ch nh trên báo cáo th m nh.
  13. Trong phương pháp chi phí, t ng giá tr t n th t do hao mòn ngo i vi ư c tính cho công trình. Do ó, th m nh viên u tiên ph i ư c tính thu nh p tính cho công trình, sau ó, thu nh p này ư c v n hoá theo t su t v n hoá công trình ư c tính hao mòn ngo i vi. Hai phương pháp cơ b n ư c tính hao mòn ngo i vi là: v n hoá thu nh p t n th t, và so sánh v i các tài s n khác tìm ra t n th t. N u có y thông tin v tài s n so sánh thì áp d ng phương pháp th hai. Tuy nhiên, th m nh viên có th g p khó khăn trong vi c tìm ra các hao mòn ngo i vi t các tài s n so sánh khác và do v y ph i r t c n th n khi s d ng phương pháp này. ư c tính hao mòn ngo i vi b ng cách v n hoá các t n th t, th m nh viên ph i ư c tính toàn b t n th t ư c quy cho là do hao mòn ngo i vi và sau ó v n hoá nó cho công trình. Th m nh viên thư ng tìm th y thông tin trên th trư ng tìm ra t su t v n hoá toàn b (RO) t t su t v n hoá công trình (RB) và t su t v n hoá c a t (RL). Khó tìm th y h s nhân hay t su t v n hoá ph n ánh ư c t su t v n hoá cho t và cho công trình. Khi thu nh p thu n và t su t v n hoá thích h p ư c s d ng, ph n t n th t tính cho công trình ư c v n hoá và cho k t qu là hao mòn ngo i vi tính cho công trình. Th m nh viên c n ph i nh n nh s suy gi m t m th i c a th trư ng và ch chi t kh u tương ng v i th i gian suy gi m có t n th t t m th i. Ví d : Toà nhà th m nh có di n tích cho thuê là 350 m2, n m k bãi rác. Nh ng ngày gió, khu v c này ch u nh hư ng c a mùi hôi th i bay vào. Toà nhà văn phòng n m cách vài khu nhà không ch u nh hư ng c a mùi hôi này và có thu nh p ho t ng thu n hàng năm l n hơn tài s n th m nh là 70.000/m2. T n th t c a tài s n th m nh là: 350 m3 x 70.000 = 24.500.000 B ng . 16 Hao mòn ngo i vi (ngàn ng) Thu nh p hi n t i c a tài s n th m nh sau khi tr hao mòn v t lý và hao mòn ch c năng 214.900 Thu nh p t n th t do tác ng c a hao mòn ngo i vi 24.500 Thu nh p tính cho t (600.000 x 8,5%) 51.000 Thu nh p tính cho công trình (214.900 – 51.000) 163.900 T l thu nh p c a công trình (163.900 / 214.900) 76,27% Thu nh p t n th t tính cho công trình (24.500 x 76,27%) 18.690 T su t v n hoá c a công trình 10,5% V n hoá ph n t n th t (18.690 /10,5%) 178.000 Hao mòn ngo i vi ư c tính cho công trình 178.000 3.6 Ư c tính t ng giá tr hao mòn tích lũy cu i cùng Khi hao mòn tích lũy ư c tính b ng phương pháp phân chia, th m nh viên rút ra giá tr cu i cùng trong phương pháp chi phí b ng cách tr t ng hao mòn tích lu kh i chi phí tái t o hay chi phí thay th c a công trình t i ngày nh giá và c ng v i giá tr t. Giá tr cu i cùng bi u th giá tr c a s h u hoàn toàn và s ư c i u ch nh ph n ánh theo lo i s h u c a tài s n ang ư c th m nh. i u ch nh ti n thuê cao hay th p hơn giá thuê th trư ng có ư c giá tr ti n thuê.
  14. Ví du: Gi s toà nhà văn phòng ư c th m nh ang cho thuê v i thu nh p thu n hàng năm là 380.000.000 /năm trong 6 năm. Giá thuê th trư ng là 440.000.000 /năm. T su t chi t kh u là 12%. Giá tr hi n t i c a quy n thuê là 60.000.000 x YP@ 12% 6n = 246.684.000 B ng .17 Ư c tính t ng hao mòn tích lu b ng phương pháp phân chia (ngàn ng) Hao mòn v t lý S a ch a ư c 16.000 Không s a ch a ư c, tu i i ng n 145.100 Không s a ch a ư c, tu i i dài 131.450 C ng 292.550 Hao mòn ch c năng S a ch a ư c (3.000 + 8.000 + 67.250) 78.250 Không s a ch a ư c (46.350 + 64.400) 110.750 C ng 189.000 Hao mòn ngo i vi 178.000 T ng hao mòn tích lu 659.550 T ng h p hao mòn tích lu trong phương pháp chi phí B ng 16.18 Phương pháp chi phí s d ng chi phí tái t o Chi phí tái t o (ngàn ng) Chi phí tr c ti p 1.805.100 Chi phí gián ti p 152.150 L i nhu n c a nhà th u * 270.000 T ng chi phí 2.227.250 Hao mòn tích lu Hao mòn v t lý S a ch a ư c 16.000 Không s a ch a ư c, tu i i ng n 145.100 Không s a ch a ư c, tu i i dài 131.450 C ng 292.550 Hao mòn ch c năng s a ch a ư c Khi m khuy t c n b sung 3.000 Khi m khuy t c n thay th 8.000 Dư th a không c n thi t 67.250 C ng 78.250 Hao mòn ch c năng không s a ch a ư c Thi u không s a ch a ư c 46.350 Th a không s a ch a ư c 64.000 C ng 110.750 Hao mòn ngo i vi 178.000 T ng hao mòn tích lu 659.550 29,6% Giá tr công trình ã tr hao mòn 1.567.700 Giá tr t 600.000 Giá tr s h u hoàn toàn 2.167.700
  15. i u ch nh l i t c c a ngư i thuê 246.668 Giá tr tài s n tính theo quy n cho thuê 1.921.020 Làm tròn 1.921.000 4. Tóm t t Hao mòn là s s t gi m giá tr tài s n tai th i i m nh giá do nhi u nguyên nhân. Nói cách khác, ó là chênh l ch gi a chi phí tái t o hay chi phí thay th v i giá tr th trư ng t i th i i m th m nh. Hao mòn b t ngu n t nhi u nguyên nhân như: hao mòn v t lý do s dư h ng; hao mòn ch c năng do s thi u h t hay dư th a; và hao mòn ngo i vi do các y u t bên ngoài như kinh t thay i, khuynh hư ng s d ng hay nh hư ng c a khu v c chung quanh. Hao mòn v t lý và hao mòn ch c năng có th quan sát ư c. Có nhi u thu t ng quan tr ng g n li n v i hao mòn. tính hao mòn tích lu , th m nh viên ư c tính giá tr s t gi m c a tài s n t i th i i m nh giá như so sánh v i giá tr c a tài s n khi ang còn m i. Hao mòn s sách là giá tr v n m t i ư c ghi trong s sách c a ch s h u d a trên nguyên giá c a tài s n. Tu i i kinh t là th i gian mà công trình óng góp vào giá tr c a tài s n. Thông thư ng tu i i kinh t ng n hơn tu i i v t lý n u tài s n không ư c ph c h i. Tu i i kinh t còn l i là th i gian ư c tính công trình còn óng góp vào giá tr tài s n. Tu i s d ng th c t là s năm ã s d ng t khi hoàn thành vi c xây d ng. Tu i s d ng hi u qu là s năm tính theo i u ki n và m c hũu d ng c a công trình. N u toà nhà ư c b o dư ng t t, thi t k c bi t hay th c hi n v i giá th p thì tu i s d ng hi u qu s ng n hơn tu i s d ng th c t . o lư ng hao mòn tích lu , th m nh viên ph i xem xét t t c nh ng y u t gây nên s s t gi m giá tr và tính toán nh ng s t gi m ó. Hao mòn tích lu ư c ư c tính b ng phương pháp tu i i kinh t , phương pháp tu i i kinh t s a i, phương pháp phân chia hay so sánh, và k thu t v n hoá thu nh p. N u ch ư c tính hao mòn v t lý thì phương pháp tu i i kinh t thư ng ư c áp d ng. Trong phương pháp tu i i kinh t , l y t l gi a tu i s d ng hi u qu và tu i i kinh t nhân v i chi phí tái t o hay chi phí thay th . Phương pháp này ơn gi n và d th c hi n, nhưng phương pháp này không tính ư c hao mòn s a ch a ư c và hao mòn không s a ch a ư c. Phương pháp tu i i kinh t s a i làm rõ ư c các tác ng c a các y u t s a ch a ư c trong hao mòn v t lý do ít b o dư ng và hao mòn ch c năng. Th m nh viên ư c tính các kho n m c hao mòn v t lý s a ch a ư c và hao mòn ch c năng và tr vào chi phí tái t o hay chi phí thay th c a công trình. ư c tính hao mòn không s a ch a ư c, th m nh viên xác nh t l gi a tu i s d ng hi u qu và tu i i kinh t và nhân v i chi phí c a công trình sau khi tr hao mòn s a ch a ư c. Th m nh viên ph i nh n rõ r ng vi c xác nh úng n các y u t s a ch a ư c có th làm tăng tu i i kinh t còn l i hay gi m tu i s d ng hi u qu c a công trình. Tuy nhiên, phương pháp tu i i hi u qu cũng không phân bi t hao mòn c a các kho n m c có tu i i ng n và kho n m c có tu i i dài. Phương pháp kh o sát công trình Th m nh viên kh o sát m c hao mòn c a các k t c u chính trong công trình như tư ng, mái, kèo, sàn … chia cho t l các k t c u chính c a công trình tìm ra hao mòn c a công trình.
  16. Phương pháp so sánh công trình: hao mòn ư c tính b ng cách tr t giá bán trên th trư ng v i giá tr t c a tài s n so sánh tương ng có ư c giá tr còn l i c a công trình, sau ó tr v i chi phí tái t o hay chi phí thay th m i có hao mòn tích lu . Phương pháp phân tích chi ti t phân tích nguyên nhân c a các lo i hao mòn và o lư ng nh hư ng c a chúng. T ng các lo i hao mòn ư c tr vào chi phí tái t o hay chi phí thay th t i th i i m th m nh. Khi s d ng phương pháp này v i chi phí thay th thì không tính n các hao mòn ch c năng. Có 5 lo i hao mòn ư c s d ng trong phương pháp này là: 1/ Hao mòn v t lý s a ch a ư c 2/ Hao mòn v t lý không s a ch a ư c 3/ Hao mòn ch c năng s a ch a ư c 4/ Hao mòn ch c năng không s a ch a ư c 5/ Hao mòn ngo i vi Th m nh viên ch n l a và xem xét t t c các y u t hao mòn v t lý và hao mòn ch c năng có th s a ch a ư c trư c khi o lư ng chúng vì các lo i hao mòn không s a ch a ư c không th o riêng l . Các kho n m c s a ch a ư c có chi phí ít hơn giá tr tăng thêm, chi phí c a các kho n không s a ch a ư c l n hơn giá tr tăng thêm. Hao mòn v t lý s a ch a ư c áp d ng cho nh ng kho n m c ít ư c s a ch a và c n ph i s a ch a t i th i i m th m nh giá. M t b ph n ư c xem là s a ch a ư c khi chi phí s a ch a ít hơn ho c b ng giá tr tăng thêm. Hao mòn v t lý không s a ch a ư c liên quan n nh ng hư h ng không th s a ch a ư c hay không kinh t khi s a ch a. Vi c ư c tính hao mòn không s a ch a ư c d a trên chi phí tái t o hay chi phí thay th sau khi tr chi phí c a các b ph n s a ch a ư c. Kho n m c có hao mòn không s a ch a ư c ư c chia thành 2 lo i: có tu i i ng n và có tu i i dài. Kho n m c có tu i i dài là kho n m c có tu i i kinh t b ng v i tu i i c a toàn b công trình và ngư c l i cho tu i i ng n. Phương pháp tu i i v t lý ư c áp d ng cho các kho n m c có tu i i ng n và cũng có th áp d ng cho các kho n m c có tu i i dài. T l gi a tu i s d ng th c t và tu i i v t lý nhân cho chi phí tái t o hay thay th rút ra hao mòn không s a ch a ư c. M t phương pháp bi n i khác ư c dùng tính hao mòn không s a ch a ư c có tu i i dài là phương pháp tu i i kinh t , trong ó tu i s d ng hi u qu ư c i u ch nh cho t t c các b ph n hao mòn khác trong công trình. T l gi a tu i s d ng hi u qu và tu i i kinh t ư c nhân v i chi phí tái t o hay thay th c a các kho n m c có tu i i dài tính ra hao mòn không s a ch a ư c. Khi áp d ng phương pháp này ph i th t c n th n tránh bao g m các hao mòn khác. N u s d ng chi phí tái t o, kho n m c dư th a không c n thi t ư c o như chi phí tái t o c a kho n m c ó tr i hao mòn v t lý và c ng v i giá tr hi n t i c a chi phí tăng thêm do vi c s d ng như b o hi m, thu , b o dư ng và ti n ích khác và tr cho giá tr tăng thêm n u có. N u s d ng chi phí thay th thì kho n dư th a này là kho n ti n b ra quá m c tr cho giá tr tăng thêm. Hao mòn ngo i vi có nguyên nhân t nh ng tác ng x u c a môi trư ng bên ngoài, thư ng ư c x p vào lo i không s a ch a ư c. ó chính là t ng s thu nh p m t i so v i các tài s n khác không ch u tác ng ó. Trong phương pháp này, kho n m t i tính
  17. cho hao mòn c a công trình và v n hoá theo t su t v n hoá xác nh hao mòn ngoai vi. Tác ng c a hao mòn ngo i vi trên t ư c tính b ng cách phân tích và i u ch nh cho v trí c a lô t. T l hao mòn ngo i vi tương ng quy cho t không ư c tính vào giá tr t nhưng có th ư c s d ng ki m tra s h p lý c a t n th t trong báo cáo th m nh. Th m nh viên cũng áp d ng k thu t so sánh tr c ti p, phân tích các tài s n tương ng không ch u nh ng tác ng x u ó tìm ra hao mòn c a công trình. có ư c ch s giá tr cu i cùng, th m nh viên t p h p t t c nh ng kho n m c hao mòn và tr v i chi phí tái t o hay chi phí thay th c a công trình. N u c n thi t có th ti n hành i u ch nh thích h p ph n ánh quy n tài s n cho tài s n th m nh n u có. In appraisal, the division of Accrued Depreciation into components of Physical Depreciation, Functional Obsolescence and Economic Obsolescence. Example: Using the breakdown method, an Appraiser separately measured physical, functional, and economic obsolescence and subtracted the total depreciation from Reproduction Cost New to estimate value using the Cost Approach.
Đồng bộ tài khoản