Áp dụng pháp luật liên quan đến mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:4

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Lẽ thường, “mẫu” được xem như một chuẩn mực; trong lĩnh vực pháp luật đôi khi cũng xuất hiện những mẫu và Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một trường hợp như vậy. Tuy nhiên, khi áp dụng trong thực tế thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có lẽ không còn là chuẩn mực bởi nó không thể “ôm” hết được các giao dịch trong lĩnh vực dân sự liên quan đến tài sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Áp dụng pháp luật liên quan đến mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Soá 07/2020 - Naêm thöù möôøi laêm ÁP DỤNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN MẪU VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Hoàng Giang Linh1 Tóm tắt: Lẽ thường, “mẫu” được xem như một chuẩn mực; trong lĩnh vực pháp luật đôi khi cũng xuất hiện những mẫu và Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một trường hợp như vậy. Tuy nhiên, khi áp dụng trong thực tế thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có lẽ không còn là chuẩn mực bởi nó không thể “ôm” hết được các giao dịch trong lĩnh vực dân sự liên quan đến tài sản. Từ khóa: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công chứng. Nhận bài: 03/07/2020; Hoàn thành biên tập: 10/07/2020; Duyệt đăng: 27/07/2020. Abstract: Normally, “sample” is considered as standard and Document of transferring contract of purchasing house is one of such samples. However, when this document is applied in reality it is not a sample since it cannot cover all transactions in civil field related to property. Keywords: Document of transferring contract of purchasing house, notarization. Date of receipt: 03/07/2020; Date of revision: 10/07/2020; Date of Approval:27/07/2020. 1. Thực trạng pháp luật được đầu tư xây dựng để bán... theo cơ chế thị Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trường” và mẫu chuyển nhượng do Bộ Xây dựng nhà ở là quy định mới tại Khoản 1 Điều 45 Nghị ban hành là Văn bản chuyển nhượng hợp đồng định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của mua bán nhà ở thương mại (Phụ lục số 24). Chính phủ được hướng dẫn bởi Khoản 1 và Khoản Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, tại Khoản 2 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 2 Điều 34 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng (Phụ lục số 14) quy 30/06/2016 thì: “Các bên có thể thỏa thuận để sửa định chi tiết về thi hành Luật nhà ở năm 2005. đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu Văn bản Hiện nay, chuyển nhượng hợp đồng mua bán chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù nhà ở được quy định tại Điều 117 Luật nhà ở năm hợp, nhưng... phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung 2014, cụ thể: “Giao dịch về nhà ở bao gồm các chính quy định tại Khoản 1 điều này và không được hình thức mua bán... chuyển nhượng hợp đồng trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa luật về nhà ở”. Như vậy, Văn bản chuyển nhượng kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không thể quyền quản lý nhà ở”. Tiếp đến, tại Khoản 2 Điều thiếu những nội dung chính như sau: 123 Luật nhà ở năm 2014 quy định về trình tự, - Thông tin về bên chuyển nhượng và bên thủ tục chuyển nhượng, theo đó “nội dung và mẫu nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ và người đại diện theo pháp luật; Xây dựng...”. - Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, tại Thông nhà ở với chủ đầu tư; tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016, từ Điều - Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và 32 đến Điều 34, việc chuyển nhượng nhà ở phương thức thanh toán; thương mại mới rõ nét, cụ thể và chi tiết. - Quyền và nghĩa vụ của các bên; Từ yếu tố thương mại, luật phân biệt nhà ở - Giải quyết tranh chấp. thương mại với nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ Những nội dung nêu trên cho thấy khi chuyển tái định cư và nhà ở xã hội. nhượng thì các bên cần quan tâm đến: (i) Chủ thể; Tại Khoản 4 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, (ii) Đối tượng; (iii) Giá chuyển nhượng; (iv) khái niệm nhà ở thương mại được hiểu là “nhà ở Quyền, nghĩa vụ các bên; (v) Giải quyết tranh chấp. 1 Công chứng viên, Văn phòng công chứng Gia Khánh, thành phố Hà Nội.
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP Tuy nhiên, liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm mua bán nhà ở, tác giả cho rằng công chứng viên quyền cấp...). Tuy nhiên, nội dung này đã thay đổi hoặc người thực hiện chứng thực nên đặc biệt chú khi Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực; còn lại, mẫu ý đến chủ thể, đối tượng và giá chuyển nhượng hơn chuyển nhượng hợp đồng tại Thông tư số các nội dung khác. 16/2010/TT-BXD so với Thông tư số 19/2016/TT- Cụ thể, tại “mẫu” theo phụ lục 24, Thông tư số BXD không khác biệt nhiều ngoại trừ yếu tố hình 19/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày thức “thương mại” mặc dù bản chất bên trong đều 30/06/2016 hướng dẫn về chủ thể ghi nhận nếu là là chuyển nhượng nhà ở thương mại. cá nhân:“thì phải ghi tên cả 2 vợ chồng theo quy 2. Thực trạng áp dụng pháp luật định; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại Theo Bộ luật dân sự năm 2015, chủ sở hữu có diện theo pháp luật của tổ chức”2. Như vậy, nếu quyền thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình chủ thể là cá nhân đã kết hôn thì khi chuyển đối với tài sản (Khoản 2 Điều 160) và sự kiện làm nhượng hoặc nhận chuyển nhượng đều phải có sự phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ thỏa thuận của vợ chồng, ngược lại, để chứng minh dân sự được xem là giao dịch (Điều 116). Tuy chưa đăng ký kết hôn, cá nhân phải xuất trình giấy nhiên, hình thức giao dịch bị “đóng khung” theo xác nhận tình trạng hôn nhân theo quy định3. mẫu đôi khi tạo ra những vướng mắc mà người làm Đối tượng chuyển nhượng là nhà ở hình thành luật có thể không mong muốn tại thời điểm soạn trong tương lai căn cứ theo hợp đồng mua bán nhà thảo, đơn cử trong một số trường hợp như sau: ở với chủ đầu tư và phải có yếu tố thương mại A mua nhà của chủ đầu tư thông qua Hợp theo cơ chế thị trường. Như vậy, dường như chỉ đồng mua bán căn hộ. Sau khi mua một thời gian, nhà ở mang tính thương mại thì nhà làm luật mới A ra tổ chức hành nghề công chứng đề nghị tặng cho phép tự do chuyển nhượng. cho lại hợp đồng cho con của mình. Giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận và B mua nhà của chủ đầu tư thông qua Hợp là một trong những căn cứ để thực hiện nộp thuế đồng mua bán căn hộ. Khi chưa nộp đủ tiền thì B theo quy định. Liên quan đến giá, tại Khoản 1 chết, những người thừa kế của B ra tổ chức hành Điều 14 Luật giá năm 2012, khi người tiêu dùng nghề công chứng đề nghị khai nhận di sản. mua bán hàng hóa thì phải thanh toán theo mức X có vợ là Y, hai người mua căn hộ chung cư giá thỏa thuận... và tại Điều 433 Bộ luật dân sự của chủ đầu tư; khi chưa nộp hồ sơ xin cấp “sổ năm 2015 các bên có quyền thỏa thuận về giá trừ đỏ” thì X và Y ly hôn sau đó ra tổ chức hành nghề trường hợp pháp luật có quy định khác... thì thỏa công chứng đề nghị chia tài sản chung vợ chồng thuận phải phù hợp với quy định của pháp luật. trong thời kỳ hôn nhân là căn hộ đã mua. Sau khi được công chứng hoặc chứng thực và Sau khi tiếp nhận hồ sơ, căn cứ các quy định nộp thuế theo quy định thì hai bên đề nghị chủ đầu liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng theo mẫu. căn hộ thương mại, tổ chức hành nghề công Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chứng nhận thấy chủ thể và đối tượng tham gia chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch có thể xác định rõ ràng, song, yêu cầu về giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và “tặng cho”; “thừa kế”; hoặc “chia tài sản”... thì trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng dường như lại chưa có hướng dẫn và chưa có mẫu hợp đồng. thể hiện các nội dung yêu cầu công chứng. Theo quy định cũ, tại điểm a, Khoản 6 Điều Tiếp đến, giao dịch chuyển nhượng hoặc 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 “tặng cho”; “thừa kế” hoặc “chia tài sản”... đối của Bộ Xây dựng, khi người mua “đã nhận bàn với hợp đồng mua bán căn hộ sau khi công chứng giao nhà ở” thì phải thực hiện việc mua bán nhà và nộp thuế theo quy định cần được chủ đầu tư ở theo đúng thủ tục quy định của Luật nhà ở và xác nhận nhưng chủ đầu tư không xác nhận vì pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng theo hướng dẫn tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD 2 Người đại diện theo pháp luật có thể ủy quyền cho người khác thực hiện công việc. 3 Lưu ý, theo quy định Khoản 1, Điều 8, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, độ tuổi kết hôn của nam và nữ là khác nhau.
Soá 07/2020 - Naêm thöù möôøi laêm ngày 30/06/2016 thì chỉ có mẫu xác nhận chuyển cũng còn nhiều cách hiểu khác nhau giữa các cơ nhượng mà thôi. quan, tổ chức có thẩm quyền. Trước thực trạng trên, dường như mẫu Văn Những vướng mắc nêu trên phần lớn do mẫu bản chuyển nhượng hợp đồng không thể bao quát chỉ quy định hình thức văn bản chuyển nhượng hết được giao dịch đối với tài sản, đơn giản, người hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, chính vì vậy mua không muốn chuyển nhượng mà muốn tặng đã tạo nên khó khăn cho chủ đầu tư khi xác nhận cho do nhu cầu về tài sản riêng như ví dụ đã nêu. giao dịch ngoài việc chuyển nhượng bởi bản chất Cụ thể hơn, bố mẹ A muốn bảo đảm về vật chất họ là pháp nhân kinh doanh bất động sản mà cho con của mình nên đã lựa chọn hình thức tặng không phải chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật. cho để con có tài sản riêng mà không liên quan Mặt khác, khó khăn chung là các cơ quan, tổ đến người vợ (chồng) của con mình vì trường hợp chức nhận định về những nội dung nêu trên không chuyển nhượng sẽ có “giá” mang tính đền bù, đồng nhất với nhau. Nói rõ hơn, có tổ chức thực theo đó, bên nhận chuyển nhượng phải có sự thỏa hiện chứng nhận giao dịch về chuyển nhượng, thuận của hai vợ chồng4. tặng cho, thừa kế, chia tài sản chung vợ chồng... Không mang tính đền bù như chuyển nhượng nhưng có tổ chức chỉ chứng nhận duy nhất việc nhưng việc cá nhân chết (như trường hợp của B chuyển nhượng, điều này dẫn đến thực trạng trong ví dụ nêu trên) là không tránh khỏi do nhiều nhiều khách hàng không rõ thẩm quyền của mình nguyên nhân khác nhau; và khi chết thì hợp đồng như thế nào bởi mỗi cơ quan, tổ chức lại có nhận mua bán phải được những người thừa kế của bên thức và cách làm khác nhau. mua tiếp tục thực hiện. Tuy nhiên, để kế thừa quyền Bên cạnh đó, thực tế phát sinh nhu cầu chuyển và nghĩa vụ của người để lại di sản, người thừa kế nhượng đối với nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội buộc phải thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia nhưng chưa có hướng dẫn và mẫu phù hợp nên theo quy định và phải được chủ đầu tư xác nhận. thay vì ký chuyển nhượng thì các bên thực hiện Trường hợp của X và Y cũng vậy, khi ly hôn theo hình thức uỷ quyền, điều này tạo ra nguy cơ họ có thể không yêu cầu Tòa án giải quyết tài sản tranh chấp rất cao đồng thời Nhà nước cũng chung nhưng không mất đi quyền đề nghị tổ chức không thu được thuế nếu các bên huỷ văn bản uỷ hành nghề công chứng thực hiện chia tài sản quyền và bán trực tiếp cho người mua khi đã đủ chung; và nội dung thỏa thuận vẫn cần nhận được điều kiện theo quy định. sự thống nhất của các cơ quan, tổ chức liên quan Dưới giác độ luật về tài sản, Điều 105 Bộ luật như công chứng, thuế và chủ đầu tư. dân sự năm 2015 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy Trường hợp khác, theo quy định tại Khoản 4 tờ có giá và quyền tài sản”; và dù có sự khác nhau Điều 62 Luật nhà ở năm 2014, trước khi được cấp giữa luật dân sự, luật nhà ở và luật kinh doanh bất giấy chứng nhận thì người mua nhà ở xã hội cũng động sản đối với tài sản hình thành trong tương lai6, có thể bán lại cho người “thuộc diện” được mua với tác giả bài viết này cho rằng: Chủ thể đã mua căn hộ điều kiện đã thanh toán hết tiền mua... nhưng rất của chủ đầu tư căn cứ theo hợp đồng mua bán nhà ở khó thực hiện khi không có mẫu văn bản phù hợp. hợp pháp thì họ đang sở hữu một tài sản có thể Tiếp đến, người mua căn hộ “tái định cư” đầy chuyển giao theo quy định. Như vậy, xét về quan hệ đủ hồ sơ như đối với nhà ở thương mại song cũng sở hữu, khi chủ thể sở hữu một tài sản thì về cơ bản gặp khó khăn khi chuyển nhượng bởi một phần chủ thể đó hoàn toàn có quyền định đoạt tài sản theo do mẫu, phần khác do khái niệm tái định cư theo ý chí của mình không trái với quy định của pháp luật. quy định là dành cho đối tượng “thuộc diện... khi Đáng chú ý, trong trường hợp chuyển nhượng nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở...”5 nên theo đúng “mẫu”, chủ sở hữu nhà ở hình thành 4 Xem Phụ lục số 24, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng. 5 Xem mục 6, Điều 3, Luật nhà ở năm 2014. 6 Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đều quy định: “nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Trong khi đó, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm “Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP trong tương lai cũng có thể gặp vướng mắc, ví dụ: do vậy, nếu “tắc” ở một mắt xích thì toàn bộ giao A chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ dịch sẽ không thể thực hiện được. cho B, giá bán căn hộ theo hợp đồng mua bán căn Từ sự chưa rõ ràng, thiếu thống nhất giữa các hộ là 2,8 tỷ đồng; số tiền bên chuyển nhượng đã văn bản và một phần do nhận thức của người áp thanh toán cho chủ đầu tư là 1,8 tỷ đồng; giá dụng pháp luật chưa toàn diện cũng như quá lệ chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng. thuộc vào mẫu nên việc định đoạt tài sản của chủ Khi tiếp nhận hồ sơ kê khai nộp thuế, cơ quan sở hữu gặp nhiều khó khăn vướng mắc như đã thuế cho rằng việc thỏa thuận của các bên nêu trên phân tích ở trên. là chưa đảm bảo tính trung thực, khách quan đối với 3. Kiến nghị giá chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Một là, cơ quan có thẩm quyền cần thường Liên quan đến việc nộp thuế, luật ghi nhận xuyên tập huấn, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ mua bán nhà ở thương mại theo “cơ chế thị cũng như tích cực tuyên truyền, phổ biến các quy trường” và hiện tại, chưa có văn bản quy phạm định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền của bên pháp luật cụ thể hạn chế các bên thỏa thuận về giá mua đồng thời bảo đảm tính khách quan, trung mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy thực về giá thỏa thuận, thuế thu nhập... khi chuyển nhiên, không ít trường hợp người nộp thuế phải nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đối với trường Hai là, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng hợp giá chuyển nhượng thấp hơn so với số tiền mua bán nhà ở có thể không cần chủ đầu tư xác bên bán đã góp với chủ đầu tư hoặc trường hợp nhận mà chỉ cần các bên thực hiện xong thủ tục chênh lệch giá chuyển nhượng giữa các lần công chứng (hoặc chứng thực) và nộp thuế; tiếp chuyển nhượng đối với cùng một căn hộ7. đến, tổ chức hành nghề công chứng (hoặc UBND Trong khi đó, pháp luật về thuế ghi nhận đối cấp xã nơi có nhà ở) tống đạt thông báo và hồ sơ với “công trình xây dựng hình thành trong tương liên quan đến Văn bản chuyển nhượng hợp đồng lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển mua bán nhà ở cho chủ đầu tư biết. nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ Ba là, trong tương lai, nhà làm luật có thể góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá không cần quy định mẫu Văn bản chuyển nhượng đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng hợp đồng mua bán nhà ở do những vướng mắc do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển như đã phân tích ở trên; theo đó, các bên liên quan nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ sẽ thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản theo góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng”8... quy định của Bộ luật dân sự và Luật nhà ở khi Trước những vướng mắc nêu trên, có thể thấy chuyển nhượng hợp đồng mua bán. việc nhận thức và áp dụng pháp luật là rất quan Bốn là, do nhu cầu thực tế phát sinh, nhà làm trọng; nếu cơ quan, tổ chức được Nhà nước trao luật nên rà soát, điều chỉnh các quy định liên quan quyền “nhằm cá biệt hóa những quy phạm pháp đến nhà ở để phục vụ tái định cư theo hướng luật vào các trường hợp cụ thể...”9 mà không có không hạn chế giao dịch của hộ gia đình, cá nhân tính sáng tạo, không nghiên cứu kĩ lưỡng vụ thuộc diện được tái định cư; như vậy, khi thừa việc... thì rất khó có thể áp dụng và thực hiện tốt nhận nhà tái định cư được chuyển nhượng sẽ bảo các quy định của pháp luật trong đời sống thực tế. đảm tính thống nhất về quyền của chủ sở hữu đối Đặc biệt, việc áp dụng và thực hiện pháp luật lại với tài sản đồng thời tạo điều kiện phát triển thị liên quan đến nhiều cơ quan, tổ chức khác nhau, trường bất động sản./. 7 Vướng mắc liên quan đến nộp thuế cũng đặt ra trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở đã nghiệm thu đưa vào sử dụng, theo đó, khi “đã nghiệm thu” thì nhà ở sẽ mất yếu tố hình thành trong tương lai. Do vậy, cơ quan thuế cho rằng khi nhà ở đã nghiệm thu thì không còn là nhà ở hình thành trong tương lai nên không thu thuế trong trường hợp này. Trong khi đó, Luật nhà ở quy định khi chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở thì được chuyển nhượng (xem Khoản 2, Điều 182, Luật nhà ở năm 2014). 8 Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/05/2013 được sửa đổi bởi Điều 17, Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính. 9 Nguyễn Cửu Việt (chủ biên), Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004, tr 354.