Báo cáo phân tích ngành bất động sản - Một báo cáo nghiên cứu và tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017 và triển vọng tăng trưởng 2018

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> BÁO CÁO PHÂN TÍCH<br /> NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> MỘT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU VÀ TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG<br /> SẢN VIỆT NAM NĂM 2017 VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG 2018<br /> -12/01/2018-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> TIÊU ĐIỂM THỊ TRƯỜNG<br /> NỀN KINH TẾ VIỆT NAM 1 NĂM QUA<br /> GDP tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong chu kỳ 10 năm<br /> Kết thúc năm 2017, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận<br /> mức tăng trưởng GDP cao nhất trong chu kỳ 10<br /> năm với mức tăng trưởng 6.8% theo Tổng Cục<br /> thống kê tính đến Q4/2017. Mức tăng trưởng 6.8%<br /> đã vượt qua chỉ tiêu được đề ra vào Q1/2017 cho<br /> thấy sự tích cực rõ rệt về tổng thể mặt bằng kinh tế<br /> chung. Thu nhập bình quân trên đầu người được<br /> nâng lên con số 2.385 USD/người, tăng 170<br /> USD/người (+7.67%).<br /> Nguồn: NDH<br /> <br /> Chỉ số lạm phát được giữ ở mức an toàn<br /> CPI bình quân cả năm 2017 chỉ tăng 3,53%. Như việc<br /> mục tiêu kiếm soát lạm phát dưới 4% đã hoàn thành<br /> .Trong năm vừa rồi mức tăng CPI chủ yếu đến từ<br /> điều chỉnh giá trong ngành dịch vụ y tế ở các cấp địa<br /> phương còn mức giảm được ghi nhận ở nhóm thực<br /> phẩm tiêu dùng với mức giảm 2,6% so với năm<br /> 2016. Đồng thời ngân hàng nhà nước về cơ bản đã<br /> áp dụng được những chính sách tiền tệ hợp lý và<br /> kiểm soát lạm phát thành công.<br /> <br /> Vốn đầu tư nước ngoài tăng trưởng vượt trội, vượt mốc 10 năm<br /> Cụ thể, dòng vốn FDI đạt kỷ lục, trong đó FDI đăng ký đạt 35,88 tỷ USD và vốn FDI thực hiện lên tới 17,5<br /> tỷ USD. Điều này chứng tỏ năm vừa rồi Việt Nam đã tạo được sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài<br /> với một tình hình vĩ mô tích cực & ổn định cũng như một thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển<br /> trong tương lai. Việc thành công của đại hội APEC diễn ra trong năm vừa qua cũng góp một phần đáng<br /> kể để đem lại động lực và niềm tin khi đầu tư vào thị trường mới nổi như Việt Nam<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguồn: NDH Nguồn: NDH<br /> <br /> Nguồn vốn FDI năm 2017 đến từ 125 quốc gia và vùng lãnh thổ. Trong đó Hàn Quốc là quốc gia<br /> đầu tư lớn nhất với 57,66 tỷ USD, chiếm 18% tổng vốn đầu tư và sau đó là Nhật Bản với 49,46 tỷ<br /> USD chiếm 15.5% tổng vốn đầu tư. Nguồn vốn này được phân bố ở 4 khu vực chính trên cả<br /> nước đó là Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM. Trong đó TP.HCM chiếm tỷ trọng FDI lớn<br /> nhất với 49,46 tỷ USD với 15.5% tổng FDI, Hà Nội xếp thứ 4 với 8.5% tỷ trọng tương ứng với<br /> 28,28 tỷ USD tổng vốn FDI tính đến nay.<br /> <br /> Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút vốn FDI cao nhất, đạt 9,5 tỷ USD, chiếm 49,3%<br /> tổng FDI, theo sau lần lượt là ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa với 5,3 tỷ<br /> USD, ngành khai khoáng với 1,3 tỷ USD và ngành bán buôn và bán lẻ với hơn 0,9 tỷ USD. Hoạt<br /> động kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ năm, thu hút khoảng 0,7 tỷ USD, trong đó có 39<br /> dự án đăng ký cấp mới với 0,5 tỷ USD.<br /> <br /> Doanh nghiệp đăng ký cấp mới tăng:<br /> Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2017,<br /> số lượng doanh nghiệp đăng ký thành<br /> lập mới tăng khoảng 12,4% so với cùng<br /> kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp<br /> đăng ký thành lập mới chiếm 61,276%,<br /> và tăng 39,4% so với cùng kỳ năm 2016.<br /> Số vốn đăng ký thành lập mới trung<br /> bình khoảng 9,7 tỷ đồng tăng 24%.<br /> Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh bất động<br /> sản cũng ghi nhận mức tăng 68,3% số<br /> lượng doanh nghiệp đăng ký, với hơn<br /> 2,3 nghìn doanh nghiệp, chiếm 3,7%<br /> trong tổng số doanh nghiệp đăng ký Nguồn: Bộ Công Thương<br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> thành lập mới. Tuy số lượng các doanh nghiệp giải thể đã giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước<br /> với 5.443 doanh nghiệp nhưng số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động kinh doanh đạt<br /> đến 37.907 doanh nghiệp, tăng 21,8% so với năm 2016<br /> <br /> Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế tăng mạnh:<br /> Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ<br /> tiêu dùng trong 6 tháng đầu năm 2017<br /> tăng 10,1%. Lượng khách quốc tế đến<br /> Việt Nam tăng 30,2% so với cùng kỳ<br /> năm trước, ước tính hơn 9,4 triệu lượt<br /> khách nước ngoài trong 9 tháng đầu<br /> năm. Theo quốc tịch khách, Trung Quốc<br /> vẫn là thị trường dẫn đầu với gần 1,9<br /> triệu du khách, tăng đáng kể 56,7% so<br /> với cùng kỳ năm 2016. Nga là thị trường<br /> có lượng khách đến Việt Nam lớn thứ<br /> hai, tăng 53,4% theo năm.<br /> Nguồn: Bộ VH & DL<br /> <br /> <br /> THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 NĂM QUA<br /> Tổng quan thị trường<br /> Thị trường bất động sản năm 2017<br /> được đánh giá là khởi sắc, có tính ổn<br /> định và có mức độ rủi ro thấp. Lượng<br /> tồn kho bất động sản có mức giảm<br /> 31% trong vòng 12 tháng. Dư nợ tín<br /> dụng kinh doanh BĐS tăng 13,3%.<br /> Nguồn cung bất động sản đều tăng<br /> hoặc ổn định trong 4 phân khúc bất<br /> động sản chính mà báo cáo sẽ tập<br /> trung phân tích đó là: văn phòng, nhà<br /> ở, bán lẻ, khu công nghiệp. Nhu cầu<br /> bất động sản ở mức khả quan và tăng<br /> trưởng tốt, tuy có sự giảm nhẹ ở một<br /> số phân khúc nhưng nhìn về tổng thể<br /> vẫn duy trì được sức tiêu thụ<br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Số liệu GDP 2017 cũng như số liệu dự án mở bán và giao dịch thành công trong năm vừa rồi do<br /> CBRE công bố cho thấy thị trường bất động sản trong năm nay khả quan hơn nhiều so với<br /> những dự đoán đầu năm về một sự chững lại trong tăng trưởng ngành. Nguồn vốn FDI kỷ lục<br /> trong năm 2017 đã thúc đẩy nguồn cung bất động sản tăng trưởng nhanh cùng với nguồn cầu<br /> vẫn còn sức nóng, tuy có dấu hiệu chậm lại ở những phân khúc cao cấp nhưng cũng gia tăng<br /> mạnh mẽ ở những phân khúc mới nổi ví dụ như phân khúc condotel hay phân khúc đất nền.<br /> Trong năm 2017, ơ cả hai thi trường bất động sản thì thị trường Tp HCM giao dịch sôi động hơn<br /> hẳn so với thị trường Hà Nội, nguồn cung – cầu và biến động giá mạnh mẽ hơn trong khi tình<br /> hình miền Bắc chỉ tăng nhẹ hoặc ổn định, một phần cũng có thể do độ trễ của thị trường Hà<br /> Nội. Nhìn về tổng quan, năm vừa qua ngành bất động sản chứng kiến hai biến động lớn nằm ở<br /> phân khúc đất nền vùng ven Tp HCM và cơn sốt condotel ở khu vực có mật độ nghỉ dưỡng cao<br /> như Đà Nẵng và Nha Trang. Trong khi đó ở phân khúc nhà ở cao cấp, nguồn cầu đã chững lại rõ<br /> rệt do sự cạnh tranh gay gắt của phân khúc nhà ở bình dân và các phân khúc mới nổi. Về phân<br /> khúc khu công nghiệp, lượng vốn đổ vào nhiều và các doanh nghiệp trong nước – ngoài nước<br /> cộng với sự thành công của APEC năm nay đã làm tăng sự sôi động trong việc mở rộng thị<br /> trường sản xuất ở Việt Nam với hàng loạt dự án, nhà máy mới và khu công nghiệp công suất<br /> cao được đưa vào vận hành khiến phân khúc này đạt hiệu quả cao trong năm vừa qua. Nhìn<br /> chung, về các phân khúc bất động sản trong năm vừa qua, tôi tổng kết như sau:<br /> <br /> Phân khúc Condotel – thị phần mới nổi, “hiện tượng” địa ốc :<br /> Năm 2017 ghi nhận sự bùng nổ về lượng cung và giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ<br /> dưỡng condotel, trong đó, thị phần tập trung ở Nha Trang và Đà Nẵng vốn là 2 thành phố thu<br /> hút lượng khách du lịch lớn nhất nước. Theo thống kê từ Hiệp hội môi giới, chỉ riêng Khánh Hòa<br /> đã chiếm tỉ trọng 52% nguồn cung condotel, còn Đà Nẵng chiếm khoảng 13% trong tổng số<br /> lượng cung dự án Condotel lên đến 22.837 căn. Các dự án lớn nằm chủ yếu ở Nha Trang và Đà<br /> Nẵng như The Arena Cam Ranh, Vinpearl Empire, Swisstouches Lalune Resort, Panorama Nha<br /> Trang, Cocobay Đà Nẵng,... Mức giá tập trung ở phân khúc cao cấp từ 35 triệu – 70 triệu/m2. Số<br /> lượng nguồn cung của sản phẩm này đã tăng khá nhanh trong giai đoạn vừa qua mặc dù mới<br /> thâm nhập được thị trường BĐS Việt Nam được một thời gian ngắn.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguồn: RealtorVn<br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguồn: RealtorVN<br /> <br /> Theo dự báo của Hội môi giới, năm 2018 phân khúc Condotel tiếp tục phát triển mạnh tại các<br /> thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập. Nhưng bên cạnh đó tiềm ẩn rủi ro dư thừa<br /> nguồn cung và rủi ro tâm lý với các nhà đầu tư liên quan đến quyết định quyền sở hữu lâu dài<br /> đối với loại hình bất động sản này của Quốc Hội. Sự đầu tư, phát triển mạnh của Condotel sẽ<br /> tạo xu hướng giảm giá cho thuê khách sạn, tăng chất lượng dịch vụ lưu trú, khuyến khích phát<br /> triển du lịch trong và ngoài nước, tiết kiệm đất đai và tránh được những tiêu cực kinh tế trong<br /> việc phát triển bất động sản tuy nhiên cũng không tránh khỏi việc ảnh hưởng mạnh đến các<br /> phân khúc bất động sản khác trong vùng như khách sạn tự phát hoặc khách sạn mini. Về tổng<br /> thể thì năm 2018 vẫn sẽ là một năm tăng trưởng tốt cho thị trường này và là thị trường đáng để<br /> đầu tư trong giai đoạn 2-3 năm nữa.<br /> <br /> Phân khúc đất nền – biến động giá mạnh, đất trống trở nên “sốt”<br /> Năm 2017, Việt Nam được chứng kiến biến<br /> động giá mạnh theo từng đợt sốt đất nền.<br /> Trong đó, nổi trội là khu vực TPHCM và các<br /> vùng giáp ranh ghi nhận biến động giá lớn.<br /> Giá đất nền được ghi nhận lập đỉnh vào<br /> đầu năm (tầm từ tháng 3 đến tháng 5) rồi<br /> có dấu hiệu giảm nhiệt vào giữa năm<br /> (tháng 6 – tháng 9) và lại sốt nhiệt trong<br /> đợt cuối năm (tháng 10 – tháng 12). Khu<br /> vực nóng nhất của hiện tượng sốt giá đất<br /> nền này là khu Đông (quận 2 – quận 9), sau<br /> đó đến khu Tây (Bình Chánh, Củ Chi, Hóc<br /> Môn) và khu Nam (Nhà Bè, Cần Giờ). Cơn<br /> sốt trong 5 tháng đầu năm đã vượt qua<br /> đỉnh cơn sốt của năm 2007.<br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Ở cơn sốt đầu tiên trong 5 tháng đầu năm, giá đất tăng vọt với tốc độ chóng mặt, với mức tăng<br /> từ 50 -200%, thậm chí có nơi lên đến 250 – 300% ở đỉnh cơn sốt so với cuối năm 2016. Giá bán<br /> mỗi nền ở các khu dân cư thuộc quận 2 & quận 9 tăng từ 3 – 5 triệu đồng/m2 . Mỗi nền (tùy<br /> diện tích) tăng lên trung bình từ 100 – 300 triệu đồng, mức tăng cực kỳ mạnh mẽ. Lý do đằng<br /> sau sự sốc giá lớn của đất nền khu bờ Đông này một phần là do những dự án hạ tầng lớn như<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> dự án cầu Tăng Long, bờ kè bờ tả sông Sài Gòn, tuyến Metro số 1,.. được kỳ vọng sẽ thay đổi<br /> bộ mặt giao thông khu bờ Đông. Cũng trong thời gian này, thông tin quy hoạch lên quận và<br /> thông tin về các siêu dự án cũng khiến đất nền khu Nam và khu Tây cũng tăng giá chóng mặt.<br /> Tính đến tháng 5, đất nền dự án và đất lẻ thổ cư tại Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè tăng<br /> khoảng 50-80% so với cuối năm 2016. Đất tại Trung Lập Hạ, Phú Hòa Đông, Trung An (Củ Chi),<br /> tăng từ 1,5-2 triệu/m2 lên 4-7 triệu/m2. Đất tại Long Hòa, Bình Khánh, Lý Nhơn (Cần Giờ) từ 1-<br /> 2,5 triệu/m2 tăng lên 4-5 triệu/m2. Tại Hóc Môn, đất ở Xuân Thới Thượng, Bà Điểm, tăng từ 4-<br /> 5.5 triệu/m2 lên đến 7-9.5 triệu/m2.<br /> <br /> Tuy sau đó thị trường đất nền có giảm nhiệt, đến tháng 9, đất nền khu Đông và khu Nam chứng<br /> kiến sự tăng giá nhẹ. Và từ tháng 11 đến nay, mức tăng mạnh hơn. Nguồn cung khan hiếm và<br /> nhu cầu mua ở thực luôn hiện hữu, đặc biệt tăng mạnh dịp cuối năm là nguyên nhân đẩy giá<br /> đất nền lên cao dao động tư f15-20% so với giữa năm. Thông tin xây dựng đường trên cao dẫn<br /> từ cầu Bình Khánh tới xã Long Hòa được công bố chính thức khiến đất Cần Giờ lại lên cơn sốt.<br /> Giá đất tại đây đã lập đỉnh, tăng trên 200% so với đầu năm 2017. Đất tại Duyên Hải, những vị trí<br /> mặt tiền đường lớn tăng từ 2,5-3 triệu/m2 lên 8-10 triệu/m2, đất tại đường Lương Văn Nho<br /> tăng từ 2-3 triệu/m2 lên tới 7-9 triệu/m2. Đường Thạnh Thới có mức tăng giá mạnh nhất từ 3-4<br /> triệu/m2 lên 12-14 triệu/m2.<br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Phân khúc văn phòng – nguồn cung cầu ổn định trên cả hai thị trường<br /> Ở thị trường TP HCM, tính đến hết Q3.2017, chỉ có thêm nguồn cung mới của văn phòng hạng A<br /> từ Saigon Centre giai đoạn 2 dành chủ yếu cho những công ty công nghệ. Ở phân khúc này<br /> trong năm 2017 , như cầu Hạng A và hạng B đều tăng dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng theo quý. Hấp<br /> thụ ròng của Hạng A và Hạng B lần lượt là 665 m2 và 10.303 m2.. Tỷ lệ lấp đầy của Hạng B có sự<br /> tăng đột biến lên 93% nhờ vào mức hấp thụ tốt ở các tòa nhà mới ngoài trung tâm. Văn phòng<br /> hạng A vẫn có tỉ lệ lấp đầy cao nhất lên tới 96% và là nguồn cầu chủ lực trong phân khúc bất<br /> động sản này năm vừa qua.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Giá thuê thuần trung bình Hạng A và hạng B có sự nhích nhẹ. Vì nhu cầu cao trên thị trường, các<br /> chủ đầu tư tự tin đề xuất giá thuê cao hơn, đặc biệt ở các tòa nhà mới với nguồn cung mới và<br /> hợp đồng mới. Về tổng thể, giá thuê trung bình tăng 0,3% theo quý và 2,9% theo năm và sẽ tiếp<br /> tục tăng với tốc độ ổn định. Dự báo rằng trong năm 2018, thị trường văn phòng sẽ mở rộng<br /> nguồn cung nhờ nhiều dự án mới đi vào triển khai hoạt động và sẽ giúp giải quyết được nguồn<br /> cầu. Qua mô hình chung, tôi dự đoán rằng thị trường sẽ ổn định hơn trong năm tới và đem lại<br /> một số điểm sáng cho phân khúc loại A và B trong đó tỉ lệ lấp đầy dự kiến sẽ dao động ở xung<br /> quanh mức 90 -95%, giá thuê trung bình dự kiến sẽ tăng nhẹ 0.1 – 0.2 %.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Về thị trường văn phòng ở Hà Nội, nguồn cung ở phân khúc này ghi nhận tăng, tập trung vào<br /> hạng A và B với hơn 1,5 triệu m2 tính đến Q2.2017 với mức tăng là 1.9% so với quý trước từ 4<br /> dự án văn phòng hạng B. Nguồn cung hiện cho văn phòng hạng A và B tập trung ở các quận<br /> Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Cầu Giấy. Về lượng cầu của phân khúc này tại Hà Nội, theo báo<br /> cáo của JLL, mức tiêu thụ thuần diện tích văn phòng hạng A & B đạt hơn 34.000 m2 tính đên<br /> Q2.2017 trong đó tập trung chủ yếu ghi nhận tiêu thụ thuần lớn từ phân khúc văn phòng hạng<br /> B. Đồng thời theo JLL , xu hướng di chuyển, mở rộng và thiết lập văn phòng mới tiếp tục được<br /> ghi nhận trên thị trường Hà Nội, mở ra nhiều cơ hội mới và tạo triển vọng khả quan cho những<br /> quý tiếp theo tai phân khúc này. Tỉ lệ lấp đầy ở thị trường này là 88.5% cho hạng A và 90.5% cho<br /> hạng B, thấp hơn khoảng 5% so với TP HCM do nguồn cung dồi dào hơn dù cũng phải chịu nhiều<br /> sức ép lớn từ mật độ đô thị hạ tầng.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Trong khi TP HCM ghi nhận mức tăng giá nhẹ ở cả hai phân khúc hạng A và B thì mức giá thuê<br /> gộp của hai phân khúc này chỉ tăng trung bình có 0.34%, trong đó ghi nhận giá cho thuê ở văn<br /> phòng loại A giảm 0.31% còn hạng B tăng 0.8%, chưa tính đến ảnh hưởng của nguồn cung mới<br /> trong quý 2 và quý 3. Chủ đầu tư một số dựán hạng B có tỷ lệ lấp đầy cao có động thái tăng giá<br /> chào thuê để lựa chọn các khách hàng có thương hiệu lớn là lý do mà mức tăng giá vẫn được<br /> giữ ổn định ở phân khúc này. Đánh giá triển vọng của phân khúc này trong các quý tới, tôi nhận<br /> định rằng nguồn cung ở phân khúc này sẽ tiếp tục tăng với trung bình 40-50.000 m2 diện tích<br /> thêm mới trong những quý đầu năm 2018 và mức dự báo 200.000m2 cho cả năm. Với nguồn<br /> cầu của thị trường vẫn giữ ở mức tương đối – tốt trên cả Hà Nội và TP HCM, tôi ghi nhận rằng<br /> phân khúc này vẫn sẽ có nhiều động lực để các nhà đầu tư tham gia và mở rộng tiếp tục mô<br /> hình này trong thời gian tới, dự kiến tăng trưởng 2018 của phân khúc sẽ là từ 2.5 -3 %.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Phân khúc bán lẻ - Giữ ổn định nhờ luông gió ngoại<br /> Thị trường phân khúc bán lẻ đón nhận hai nguồn cung mới đến từ phân khúc trung tâm thương<br /> mại dự án trung tâm bách hóa ở khu vực Ngoài trung tâm TP HCM với 19.000 m2 và tại quận<br /> Thanh Xuân Hà Nội với 25.000m2, nâng tổng nguồn cung diện tích trung tâm thương mại ở TP<br /> HCM lên hơn 858.000m2 và ở Hà Nội lên hơn 963.000m2. Ở khu vực TP HCM, thị trường đón<br /> chào sự gia nhập chuỗi cửa hàng tiện lợi nổi tiếng 7-Eleven, cùng với sự mở rộng của VinMart,<br /> tạo một luồng gió mới cho thị trường cửa hàng tiện lợi và siêu thị mở rộng diện tích lên gần<br /> 244.000 m2. Mức hấp thụ thuần của thị trường đạt 91,7%, giảm nhẹ 0,4% theo quý. Công suất<br /> thuê tại các TTTM Trung tâm duy trì mức ổn định (đạt 87,1%), trong khi khu vực Ngoài Trung<br /> tâm giảm nhẹ còn 92.3%. Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận ở mức 36.820 m2 chủ yếu bởi các nhà bán lẻ<br /> phân khúc trung cấp và bình dân ở những quận ngoại thành<br /> <br /> Ở thị trường Hà Nội, phân khúc bán lẻ sôi động hơn nhờ các chuỗi thời trang “nhanh” (fast<br /> fashion) thâm nhập thị trường, điển hình như hai hãng lớn là H&M và Zara đã tạo nên một<br /> động thái khả quan cho phân khúc này vào nửa cuối năm. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị<br /> trường hiện tại đạt 80,3%, chủ yếu do hiệu quả hoạt động tốt của trung tâm thương mại mới và<br /> tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của một trung tâm thương mại lớn tại quận Thanh Xuân. Giá<br /> thuê gộp có giảm nhẹ ở khu vực cận trung tâm, tuy nhiên ổn định tại khu vực trung tâm và ghi<br /> nhận sẽ phát triển hơn trong thời gian tới. Hiện tại Hà Nội chỉ cung cấp 2% tổng diện tích mặt<br /> bằng bán lẻ trong khu vực trung tâm do quỹ đất hạn chế, giá đất cao và giới hạn chiều cao công<br /> trình nên nên vẫn còn có nhiều cơ hội khi thâm nhập vào thị trường này và tạo ra nguồn cung<br /> mới trong năm 2018.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguồn: Savills Việt Nam<br /> <br /> Theo Savills, bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, minh chứng là Việt Nam hiện xếp<br /> hạng thứ 6 trên toàn thế giới theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Quả thực<br /> Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ như:<br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Niềm tin của khách hàng, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại và hạ tầng cơ<br /> sở liên tục được nâng cấp và phát triển. Thêm vào đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn còn<br /> nhiều cơ hội để phát triển bởi mật độ bán lẻ tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn còn<br /> khá thấp, nên còn nhiều tiềm năng để mở rộng phân khúc này. Kỳ vọng trong 2018 với việc<br /> APEC thành công và FDI tiếp tục mở rộng với mức độ kỷ lục thì thj trường bán lẻ sẽ trở thành<br /> đầu tàu dẫn dắt cho phân khúc bất động sản của Viêt Nam.<br /> <br /> Phân khúc nhà ở - Kỳ vọng trái ngược, phân khúc giá rẻ chưa thực sự mạnh mẽ<br /> <br /> Theo nhiều nhận định, 2017 sẽ là năm phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có những bước tiến<br /> về cả lượng cung và lượng cầu. Tuy nhiên, theo số liệu Savills ghi nhận được, phân khúc này vẫn<br /> chưa thực sự có sự phát triển mạnh mẽ như kỳ vọng. Theo như công bố tình hình thị trường<br /> căn hộ để bán quý IV ở Hà Nội, trong năm 2017, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C đạt 14.880<br /> căn, chiếm 34% thị phần, giảm 2% so với năm 2016. Nguồn cung mới giảm 16%, mức giảm cao<br /> nhất trong cả 3 phân khúc căn hộ. Mức tăng là 9% so với năm trước nhưng vẫn còn rất thấp<br /> Trong năm 2017, đã có hơn 8.900 căn hộ hạng C (bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ) được mở<br /> bán mới, trong đó số lượng căn hộ tại 2 phân khúc giá: trên 20 triệu đồng và từ 15 triệu đồng<br /> đến dưới 20 triệu đồng chiếm khoảng 50% mỗi phân khúc.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Về thị trường TP HCM, xét theo vị trí, phía Nam thành phố là nơi chiếm ưu thế với các dự án ở<br /> Quận 7 (River Panorama, Lavida+, Garden Bay, Lux Garden) và Quận 8 (Topaz Elite, Tara<br /> Residence) với 50% của tổng nguồn cung mới, vượt hẳn so với thị trường với Đông<br /> Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.500 USD/m2, giảm 3% so với quý<br /> trước và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái là do nguồn<br /> cung phân khúc trung cấp tăng. Trái lại, giá bán phân khúc cao cấp tăng 5% so với quý trước và<br /> 10% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các<br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> chủ đầu tư nước ngoài như D’Edge và Tilia Residence. Các dự án cao cấp đã nhận được sự<br /> quan tâm rất lớn từ khi ra mắt vào Q.3 với tỷ lệ đặt chỗ và đặt cọc đạt trên 50%. Giá sơ cấp dự<br /> kiến sẽ còn tiếp tục tăng nữa. Hoàn toàn trái ngược với nhận định cho rằng phân khúc căn hộ<br /> hạng A sẽ giảm thị phần trong năm 2017 do sự chuyển dịch nguôn cầu từ phân khúc cao cấp<br /> sang phân khúc trung cấp và giá rẻ, phân khúc này trong năm qua lại ghi nhận khối lượng giao<br /> dịch rất tích cực cùng với đột biến nguồn cung mới, ghi nhận mức tăng gấp đôi so với năm<br /> 2016, đạt 5.830 căn.<br /> <br /> Còn ở thị trường Hà Nội, tại thị trường sơ cấp, giá bán ghi nhận giảm ở tất cả các phân khúc,<br /> trung bình thị trường giảm 3,2% theo quý. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ sang trọng ghi nhận tỷ<br /> lệ giảm đáng kể sau nhiều quý tăng giá liên tục. – Phân khúc căn hộ bình dân ghi nhận mức<br /> giảm thấp nhất trong các phân khúc tính đến Q2.17. Tại thị trường thứ cấp, giá bán giảm với tỷ<br /> lệ cao hơn giá bán sơ cấp do đã đi vào sử dụng từ lâu và cơ sở vật chất đã xuống cấp ghi nhận<br /> giảm đáng kể. Trong năm 2018, khoảng 8,500 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở hạng C dự kiến sẽ<br /> được mở bán ra thị trường, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và phía Nam của Hà Nội, nơi<br /> có quỹ đất dồi dào và mật độ dân số thấp.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Ttrong những năm tiếp theo, phân khúc nhà ở cao cấp vẫn được mong đợi sẽ duy trì một lượng<br /> cầu khá ổn định. Phân khúc trung cấp và bình dân mặc dufcos gây thất vọng về hiệu suất trong<br /> năm nay nhưng vẫn có thể vượt kỳ vọng trong năm sau với đà chuyển dịch được cho là sẽ diễn<br /> ra sớm trong vòng 1-2 năm để hợp với lối sống và thu nhập của càng nhiều người dân Việt Nam<br /> hơn. Lượn g căn hộ, biệt thự, nhà phố cũng sẽ là tâm điểm phát triển ở khu vực ven TP HCM<br /> cùng với các điểm nóng nơi đất nền lên giá và cơ sở hạ tầng được kỳ vọng sẽ cải thiện mạnh mẽ<br /> và hoàn thành trong năm 2018. Dự báo rằng các quý đầu năm 2018 có thể sẽ chững lại về<br /> lượng giao dịch cũng như nguồn cung nhưng sẽ bứt phá mạnh trong vòng giữa năm sau và tạo<br /> bước đệm cho một giai đoạn phát triển nhà ở mới của giới đầu tư bất động sản trong giai đoạn<br /> 2018-2020 sắp tới.<br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Phân khúc khu công nghiệp – Hiệu suất gia tăng, triển vọng ổn định<br /> Ở thị trường khu công nghiệp phía Bắc, nguồn cung cấp ổn định giúp nâng cao hiệu suất của<br /> phân khúc. Tổng trữ lượng công nghiệp vẫn không thay đổi trong những năm gần đây với tổng<br /> diện tích cho thuê là 1.290 ha từ 10 khu công nghiệp. Lượng vốn FDI ngày càng tăng có thể giải<br /> thích cho sự tiến bộ dần dần trong việc thực hiện quy hoạch các khu công nghiệp một cách bài<br /> bản. Tổng số chỗ trống nếu tính đên quý 2 năm 2017 giảm xuống còn 23,4%, giảm gần 3 điểm<br /> phần trăm trong năm. Một nửa các KCN hiện có đã bị cho thuê hoàn toàn trong khi diện tích<br /> cho thuê chủ yếu là từ Khu công nghệ cao Láng – Hòa Lạc, Quang Minh I, Phú Nghĩa và HANSSIP.<br /> Xu hướng thuê đang trong đà tăng. Giá thuê trung bình của KCN Hà Nội hiện tại là 2.600.000<br /> đồng / m2 / kỳ (tương đương 114,4 USD / m2 / kỳ) tăng 2% so với cùng kỳ năm trước và tăng<br /> trưởng 5% trong ba năm..<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Ở thị trường khu công nghiệp phía Nam, nhu cầu vẫn tăng cao nhờ lượng vốn FDI khổng lồ tiếp<br /> tục đổ vào Việt Nam trong 2017 giúp cải thiện tình hình hoạt động khu công nghiệp.<br /> Hai dự án mới trong lĩnh vực F&B tại TP.HCM và Bình Dương lần lượt được khởi công với diện<br /> tích là 7 ha và 8 ha. TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, LongAn, Đồng Nai tiếp tục<br /> nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nhờ có vị trí và cơ sở hạ tầng tốt phục vụ thuận<br /> tiện cho các doanh nghiệp, xí nghiệp sản xuất và mở rộng. Lượng cầu tiếp tục tăng nhanh đến<br /> từ các ngành sản xuất, hậu cần, FMCG và điện tử. Giá thuê đất và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận<br /> ổn định và được dự báo sẽ tiếp tục giữ mốc hiện tại cho đến hết Q1.2018. Năm 2018 được<br /> nhận định sẽ là bản lề cho việc mở rộng tiếp các khu công nghiệp với nguồn cung mới chất<br /> lượng hơn đi kèm với vị trí tốt và thuận lợi hơn<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Dự kiến ở phân khúc khu công nghiệp, nguồn cung sẽ ổn định cho đến giữa năm 2018, nguồn<br /> cung bất động sản công nghiệp trong khu vực dự kiến tăng nhẹ. Nguồn cung đất công nghiệp sẽ<br /> tương đối ổn định do không có thêm dự án quy mô lớn hoàn thành trong thời gian tới. Với triển<br /> vọng trong thời gian tới, tỷ lệ lắp đầy và giá thuê của thị trường công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục<br /> tăng trong tương lai, chủ yếu nhờ vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài – dự báo sẽ vững đà<br /> tăng trội trong năm 2018 - và những nỗ lực từ phía Chính phủ nhằm cải thiện môi trường đầu<br /> tư cho doanh nghiệp trong và ngoài nước.<br /> <br /> <br /> KỲ VỌNG THỊ TRƯỜNG<br /> DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2018<br /> Nền tảng tốt, dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Nhu cầu mua nhà dự báo duy trì khả quan trong dài hạn. Diện tích nhà ở trung bình tại Việt<br /> Nam năm 2016 khoảng 22,8 m2/người, thấp hơn 10% so với mức tiêu chuẩn của thế giới nên<br /> được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2018 để bắt kịp với tốc độ của các nước và<br /> bình quân nhu cầu. Dự kiến diện tích nhà ở trung bình/ người ở Việt Nam sẽ được nâng lên<br /> khoảng 25 m2/người vào năm 2020 theo ước tính của Bộ Xây Dựng.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nhu cầu nhà ở cũng dựa trên các dự báo về thu nhập đầu người, cơ cấu dân số và tốc độ đô thị<br /> hóa của Việt Nam. Thu nhập là yếu tố tiền đề quan trọng đảm bảo khả năng chi trả việc mua<br /> nhà và đảm lượng cầu ổn định ở thị trường trong dài hạn, được nhận định sẽ cải thiện đáng kể<br /> với mức tăng khoảng 6-10%/năm trong vòng 10 năm tới. Bên cạnh đó, cơ cấu dân số cũng sẽ<br /> đóng góp lớn cho kỳ vọng về thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển. Lượng dân số<br /> thành thị gia tăng cũng là động lực chủ lực trong chìa khóa bất động sản – dân số. Quá trình đô<br /> thị hóa nhanh chóng và sự phát triển cơ sở hạ tầng làm gia tăng dòng chảy cư dân từ nông thôn<br /> ra thành thị và sẽ đẩy nhanh tốc độ lấp đầy của các dự án bất động sản trong các khu vực đô thị<br /> và từ đó lan tỏa nhanh ra các quận huyện liên quan. Đến năm 2025, dân số thành thị tại Việt<br /> Nam dự kiến khoảng 40 triệu người, tăng 30% so với 2015, kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng<br /> theo. Động lực bất động sản – dân số thứ hai nằm ở cơ cấu độ tuổi người dân với kỳ vọng rằng<br /> độ tuổi 30-60 – cơ cấu dân số đã có đủ tích lũy tài chính để mua nhà và nhu cầu mua nhà cao<br /> nhất - sẽ tăng nhanh trong các năm tới.<br /> <br /> Nhìn chung, các yếu tố cơ bản về vĩ mô ủng hộ cho triển vọng của ngành bất động sản và dự<br /> báo một triển vọng bùng nổ trong giai đoạn tới.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Triển vọng tăng trưởng của ngành còn nằm ở việc nhiều doanh nghiệp niêm yết trên sàn đã bứt<br /> phá vượt trội trong năm vừa qua với diễn biến cực kỳ tích cực của thị trường chứng khoán<br /> chung. Công tác huy động vốn qua thị trường chứng khoán qua một loạt các động thái phát<br /> hành thêm, bán cổ phiếu ưu đãi, bán quyền mua, chào bán cổ phiếu quỹ diễn ra rất suôn sẻ và<br /> thuận lợi đã tạo động lực thúc đẩy cho hoạt động mở rộng của doanh nghiệp trên sàn cũng như<br /> tạo động lực cho các doanh nghiệp chưa lên sàn nhanh chóng nộp hồ sơ niêm yết để gia nhập<br /> nhóm các doanh nghiệp bất động sản trên sàn, tăng tính minh bạch cho tổng thể ngành.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Biểu đồ diễn biến giá nhóm ngành bất động sản niêm yết (Nguồn: VnDirect)<br /> <br /> Điểm nhấn ở thị trường bất động sản niêm yết 2017 là việc thị trường chào đón một ông trùm<br /> lớn trong ngành là công ty cổ phần địa ốc Novaland. Đồng thời cả năm vừa rồi chứng kiến sự<br /> thăng hoa của nhóm ngành bất động sản với mức tăng giá một năm lên tới 94.01%. Nhiều cổ<br /> phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã tăng bằng lần như LDG, NLG, DXG, PDR,…<br /> <br /> Thực tế rằng trong năm vừa rồi, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản được<br /> công bố rất tốt. Việc thị trường nhà đất hấp thụ tốt và nguồn vốn FDI đổ vào thị trường tài<br /> chính đã tạo nên tính sôi động của nhóm ngành này, đặc biệt là thúc đẩy rất nhiều những hoạt<br /> động gọi vốn qua hình thức cổ phần. Nguồn vốn này sau đó tiếp tục được các doanh nghiệp đầu<br /> tư mở rộng nguồn cung sản phẩm của mình ở các phân khúc, tạo thêm nhiều lợi nhuận và<br /> doanh thu trong chuỗi giá trị thương hiệu của mình. Cũng phải kể đến tác động của một số sự<br /> kiện trong ngành năm vừa rồi đã giúp các doanh nghiệp tăng trưởng doanh thu ở mức cao<br /> trong năm vừa rồi như việc sốt đất nền quận 9 đã giúp cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt<br /> động trong khu vực quận 9 và có các dự án liên quan đã rất nhanh chóng được hấp thụ như<br /> LDG, NLG, DXG, PDR, SCR. Lượng tồn kho của các doanh nghiệp này đã giảm đáng kể trong giai<br /> đoạn nửa năm 2017 vừa rồi , quay vòng vốn rất nhanh và thu hút được sự chú ý của nhiều nhà<br /> đầu tư. Các nền tảng tích lũy và hỗ trợ còn lại bao gồm nhịp tăng chung của thị trường và bùng<br /> nổ hoạt động trên sàn. Nhìn chung, khi dòng vốn mới mạnh mẽ đổ vào, chúng thường tìm đến<br /> các cơ hội nằm ở các doanh nghiệp bị định giá thấp và có triển vọng mạnh mẽ trong tương lai.<br /> Trong đó thì hầu như đến 70% các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chưa được ghi nhận hết<br /> giá trị nội tại do đó đã tăng giá rất nhanh trong một thị trường hiệu quả cao như năm vừa rồi<br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> Bất động sản giai đoạn mới: Sẽ trưởng thành hơn<br /> <br /> Bước sang năm 2018, ngành bất động sản được đánh giá là sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn với<br /> một loạt những chính sách và thay đổi mới nhằm siết chặt quy hoạch, thực hiện triển khai tính<br /> minh bạch của thị trường thông qua những thông tin “mở” hơn. Các biện pháp quản lý sẽ được<br /> thực thi và thị trường sẽ sớm tập trung hóa thành một hệ quy củ và có tính nghiêm ngặt cao,<br /> giúp cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản và thúc đẩy hoạt động trong ngành trở nên<br /> sôi động hơn và hấp dẫn hơn.<br /> <br /> Chu kỳ phát triển chung của thị trường bất động sản:<br /> <br /> Đặc điểm Giao dịch Nguồn vốn Chủ thể tham gia<br />  Nguồn vốn (VNĐ, USD,<br /> vàng) giao dịch chủ yếu<br />  Thị trường phát triển tự phát.<br /> là tiền tích lũy trong dân<br />  Tồn tại chế độ đa sở hữu đất đai.  Các bên tham gia<br /> Sơ khai chúng.  Cá nhân, hộ gia đình<br />  Chưa có văn bản pháp quy điều tự thỏa thuận.<br />  Ngân hàng chưa phát<br /> chỉnh thị trường.<br /> triển dịch vụ cho vay<br /> BĐS.<br />  Bên cạnh tiền tiết kiệm  Thành viên truyền<br />  Luật đất đai ra đời.<br />  Thông tin đa dạng, nhiều năm trong dân thống (cá nhân, hộ gia<br />  Kinh tế mở cửa, nhu cầu nhà ở<br /> phong phú.  Đồng còn có thêm tiền tích lũy đình).<br /> và văn phòng tăng, dịch vụ cho<br /> USD được dùng phổ từ lao động, sản xuất  Doanh nghiệp nhà<br /> thuê BĐS ra đời.<br /> biến để tính giá BĐS. kinh doanh. nước được giao quản lý<br />  Thị trường sôi động và phát triển<br />  Các giao dịch có  Tín dụng BĐS phát nhà, đất thuộc sở hữu<br /> từng ngày.<br /> tính pháp lý cao hơn, triển, ngân hàng giới nhà nước và đầu tư<br /> Tập trung  Giá đất tăng lên rất cao. Đầu cơ<br /> được chuyên nghiệp thiệu các hoạt động cho phát triển hạ tầng các<br /> (Hiện tại) BĐS xuất hiện.<br /> vay thế chấp. khu đô thị mới.<br /> hóa qua các sàn giao<br />  Phần đông dự án nhà ở tập<br /> dịch địa ốc.  Quỹ phát triển nhà ở,  Các công ty/trung<br /> trung vào phân khúc khách hàng<br />  Cung & cầu hàng ngân hàng phát triển tâm địa ốc, dịch vụ BĐS<br /> có thu nhập khá và cao, nhu cầu<br /> hóa phát triển nhanh nhà được thành lập. trong và ngoài nước có<br /> về nhà ở cho người thu nhập thấp<br /> chóng cả về số lượng  FDI, kiều hối chảy vào mặt ở khắp nơi.<br /> rất lớn nhưng chưa được quan<br /> & chất lượng. Việt Nam và một phần  NĐTNN tham gia thị<br /> tâm đúng mức.<br /> vào BĐS. trường.<br />  Sản phẩm BĐS đa<br />  Hệ thống quy phạm pháp luật<br /> dạng, chuyên biệt<br /> điều tiết thị trường từng bước<br /> (nhà ở, văn phòng,<br /> được hoàn thiện.  Nguồn vốn cho BĐS<br /> công nghiệp…).<br />  Nhà nước thực hiện chiến lược mở rộng như Quỹ tín<br />  Hoạt động thị<br /> Chuyên quy hoạch đô thị và phát triển thác đầu tư BĐS, cho vay  Cá nhân, tổ chức<br /> trường lành mạnh và<br /> môn hóa CSHT đồng bộ. tái thế chấp nhà ở, Quỹ trong và ngoài nước.<br /> hiệu quả hơn.<br />  Các doanh nghiệp BĐS chuyên tiết kiệm nhà ở cho<br />  Thông tin thị<br /> môn hóa vào từng phân khúc có người thu nhập thấp…<br /> trường được cải<br /> thế mạnh và nhắm đến người mua<br /> thiện tiến tới sự<br /> phù hợp.<br /> minh bạch<br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br />  Quy mô mở rộng vô cùng lớn,<br />  Vốn cổ phần: nhà đầu<br /> ngành BĐS phát triển tương quan<br />  Ai cũng có thể tư cá nhân, quỹ hưu trí,<br /> cùng ngành tài chính nói riêng và<br /> tham gia giao dịch REITs, công ty bảo hiểm,<br /> Chứng nền kinh tế nói chung.<br /> trên thị trường BĐS. quỹ mạo hiểm…  Cá nhân, tổ chức<br /> khoán  Doanh nghiệp BĐS có thể phát<br />  Hoạt động thị  Tài trợ nợ: (1) Sơ cấp trong và ngoài nước.<br /> hóa hành cổ phiếu/chứng chỉ cho từng<br /> trường có mức độ (trực tiếp từ người cho<br /> dự án.<br /> minh bạch cao. vay); (2) Thứ cấp (chứng<br />  Các khoản nợ BĐS được “chứng<br /> khoán hóa nợ).<br /> khoán hóa”.<br /> Nguồn: FPTS<br /> <br /> Có thể thấy rõ được rằng hiện tại thị trường đang trong chu kỳ tập trung, với lượng tham gia<br /> của ngày càng nhiều các đôi tượng. Luật hiện hành vẫn ở trạng thái sơ khai và còn nhiều bất cập<br /> trong vấn đề quy hoạch hóa đô thị. Về thông tin, nguồn thông tin hiện tại còn chưa minh bạch,<br /> nhiều nơi vẫn bị hiện tượng “thôi giá”, thông tin đăng nhưng không đúng làm sai lệch sự thật<br /> (vụ việc công ty địa ốc Alibaba). Trong năm 2017 vừa rồi, đã có nhiều lúc thị trường xuất hiện<br /> những bong bóng ảo đến từ động thái của nhiều phương pháp không minh bạch với mục đích<br /> thu lợi bất hợp pháp đã khiến cho chính quyền phải mạnh tay xử lý chặt và kiểm soát các hoạt<br /> động khiến cho độ uy tín về môi trường đầu tư vẫn chưa rõ ràng và làm giảm sức hút về trung<br /> hạn của ngành bất động sản. Về mặt tích cực, các giao dịch đã trở nên chuyên nghiệp hơn qua<br /> các nhà môi giới có uy tín, nguồn vốn huy động được mở rộng ra từ hoạt động sản xuất kinh<br /> doanh và tín dụng của các tổ chức tài chính. Về căn bản, thị trường tuy vẫn đang trong giai<br /> đoạn tập trung nhưng cũng đã có những dấu hiệu chuyển mình đầu tiên sang thị trường chuyên<br /> môn hóa, tập trung nhiều hơn vào tính pháp lý cũng như sự quan tâm của nhiều tổ chức lớn<br /> trong và ngoài nước.<br /> <br /> Kỳ vọng trong năm 2018, Luật Nhà ở và Đất Đai sẽ tiếp tục được hoàn thiện và bổ sung , thắt<br /> chặt tính pháp lý với từng phân khúc đầu tư, công bố thông tin chính xác và rộng rãi hơn trên<br /> các kênh thông tin đại chúng, giảm thiểu tối đa sự thiếu minh bạch trong ngành nghề này. Sự<br /> chuyển mình có thể sẽ ở tốc độ vừa phải khi mà vẫn còn nhiều trở ngại ở việc cải tổ thông tin và<br /> luật pháp nhưng tuy nhiên trong tầm nhìn từ 2-3 năm nữa, thị trường sẽ chuyển mình chính<br /> thức sang giai đoạn chuyên môn hóa và tiến tới chứng khoán hóa, tạo đà cho sự bùng nổ của<br /> bất động sản trong xã hội như một kênh đầu tư chuyên nghiệp và an toàn cao. Tuy nhiên vẫn<br /> nhấn mạnh rằng để việc chuyển mình trong môi trường đầu tư được diễn ra đúng với kế hoạch<br /> và nhanh chóng, thị trường rất cần 3 yếu tố kết hợp: sự chặt chẽ của bộ máy nhà nước, sự minh<br /> bạch tự nguyện của doanh nghiệp bất động sản và sự tỉnh táo của các nhà đầu tư. Việc xúc tiến<br /> cả ba yêu tố sẽ là vấn đề quan trọng để quyết định được đà tăng trưởng bền vững của ngành<br /> đồng thời cũng sẽ tạo ra nền tảng vững chắc – một môi trường kinh doanh chủ động – làm<br /> nòng cốt để trụ vững thị trường trước những biến động có thể xảy ra trong những khoảng thời<br /> gian tiếp theo.<br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> <br /> LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ<br /> Xu hướng đầu tư 2018<br /> <br /> Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong báo cáo vừa mới công bố, năm<br /> 2018 được dự báo tiếp tục là một năm thành công đối với thị trường bất động sản trên toàn<br /> quốc với bốn xu hướng chính.<br /> <br />  Xu hướng thị trường bất động sản nhà ở:<br /> Tiếp tục sức hút bền bỉ trong năm 2017, xu hướng nhà ở được dự báo sẽ có sức tiêu thụ<br /> tốt ở tất cả các phân khúc. Xu hướng chủ đạo là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ phát<br /> triển mạnh trong năm nay sau một năm chưa hoàn toàn đạt được kỳ trong khi nhà ở cao<br /> cấp sẽ có nguồn cung ổn định hơn, có thể tăng nhẹ qua một số dự án lớn ở TP HCM<br /> nhưng tại Hà Nội được dự báo là sẽ giảm vì đã không còn đủ quỹ đất phù hợp để phát<br /> triển phân khúc này. Tuy nhiên, sức tiêu thụ có thể không tăng nhiều, dẫn đến cạnh<br /> tranh trong việc bán hàng sẽ mạnh hơn. Giá bất động sản khó có sự tăng đột biến nhưng<br /> dự báo mức tăng khoảng 5% cho cả năm.<br /> <br />  Xu hướng căn hộ khách sạn (condotel):<br /> Là một hiện tượng mới nổi trong năm 2017 với sự nổi trội trong lượng cung – cầu cũng<br /> như giao dịch trên các phân khúc của thị trường bất động sản, condotel được dự báo<br /> tiếp tục phát triển rất mạnh mẽ tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập<br /> trong giai đoạn 2018-2020. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở sự phát triển ồ ạt loại hình này có<br /> thể làm dư cung cục bộ trong ngắn hạn, dẫn đến khó có thể tăng giá cho phân khúc bất<br /> động sản này dẫn đến việc sinh lời kém hiệu quả hơn so với kỳ vọng. Đồng thời, quyền<br /> sở hữu lâu dài đối với loại hình bất động sản condotel có được Quốc hội chấp thuận hay<br /> không cũng là một rào cản tâm lý rất lớn đối với nhà đầu tư và có thể sẽ ảnh hưởng lớn<br /> tới tiến độ phát triển của thị trường này.<br /> <br />  Xu hướng đầu tư đất nền:<br /> Năm 2017, thị trường đất nền nổi lên với cơn “sốt đất vùng ven” khiên giá cả của phân<br /> khúc này tăng đến chóng mặt. Trong cùng một năm thị trường chứng kiến 2 cơn sốt đất<br /> ở giai đoạn đầu năm và cuối năm 2017 với mức tăng lên đến kỷ lực. Việc cơ sở hạ tầng<br /> phát triển rất nhanh ở các quận quanh trung tâm TP HCM đã khiến cho nhiều người tập<br /> trung vào giao dịch xung quanh các khu vực “nóng” của tụ điểm phát triển cơ sở hạ tầng<br /> (cầu, quốc lộ, metro). Tuy cơn sốt này cũng đã giảm được phần nào nhiệt qua các chính<br /> sách thắt chặt giao dịch ảo của chính phủ, nhưng tuy nhiên nguồn cầu cho thị trường<br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> này vẫn rất lớn xung quanh các tụ điểm nóng của hạ tầng. Với việc nhiều dự án giao<br /> thông được dự kiến sẽ hoàn thành trong giai đoạn 1-2 năm tới, đất nền ở đây sẽ tiếp tục<br /> là tâm điểm nóng để tập trung đầu tư trong thời gian tới.<br /> <br /> Bên cạnh những xu hướng được đề cập ở trên, việc thu hút dòng vốn FDI và lượng khách du lịch<br /> quốc tế cao kỷ lục trong năm 2017 cũng tạo sự kỳ vọng về tiềm năng tăng trưởng dài hạn và<br /> nhu cầu về văn phòng, mặt bằng sản xuất, chỗ ở, bất động sản lưu trú cho chuyên gia, người lao<br /> động và khách du lịch. Dự kiến phân khúc này tuy không tăng trưởng mạnh mẽ nhưng sẽ giữ<br /> được sự ổn định trong năm 2018.<br /> <br /> Rủi ro đầu tư & thách thức<br /> <br /> Theo Hiệp hội Bất động sản, thị trường Việt Nam vẫn còn tồn tại những thách thức lớn từ nhiều<br /> năm qua đối với thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ, đó là vấn đề về nguồn vốn dài hạn<br /> cho phát triển và tạo lập bất động sản, vấn đề nợ xấu ngân hàng, các vấn đề về thông tin, minh<br /> bạch trên thị trường, thủ tục hành chính, đất đai, dự án vẫn hết sức phức tạp và mất thời gian.<br /> Ngoài ra còn có các vấn đề tiêu cực, lợi ích nhóm, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vẫn chưa<br /> có những chuyển biến cơ bản sẽ là các trở ngại rất lớn khiến chi phí phát triển dự án bất động<br /> sản ngày một tăng cao, khoảng cách thu nhập và giá nhà vẫn ngoài tầm với của đa số người lao<br /> động. Những trở ngại này có thể sẽ gây khó khăn trong việc đầu tư cũng như kìm hãm đà phát<br /> triển của thị trường khiến cho lợi nhuận có thể sẽ không được như kỳ vọng.<br /> <br /> Kết luận<br /> <br /> Thị trường BĐS 2017 để lại nhiều dấu ấn nổi bật. Từ câu chuyện sốt đất nền, bùng nổ bất động<br /> sản nghỉ dưỡng, bùng nổ tranh chấp địa ốc, dòng vốn FDI ồ ạt đổ vào Việt Nam và sự mở cửa<br /> chính sách cho người nước ngoài vào mua nhà, thị trường đang chứng kiến sự biến chuyển<br /> mãnh liệt trên mọi mặt của ngành. Trong giai đoạn này, cơ hội mở rộng đối với tất cả mọi đối<br /> tượng cũng như sự cạnh tranh sẽ trở nên gay gắt hơn khi tiềm năng của bất động sản Việt Nam<br /> càng ngày càng sáng rõ, thu hút sự đầu tư mới trên mọi phân khúc còn tiềm năng nhằm khai<br /> thác hết tiềm lực phát triển hạ tầng đô thị của một nền kinh tế mới nổi. Tuy nhiên, vẫn phải chú<br /> ý đến những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường địa ốc và thực hiện kiểm soát rủi ro nhằm đảm bảo<br /> tính hiệu quả và an toàn trong chiến lược đầu tư của mình.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />  Báo cáo phân tích ngành bất động sản<br /> <br /> <br /> <br /> HỆ THỐNG KHUYẾN NGHỊ<br /> Khuyến nghị được đưa ra dựa trên mức tăng/giảm tuyệt đối của giá cổ phiếu để đạt đến giá<br /> mục tiêu, được xác định bằng công thức (giá mục tiêu - giá hiện tại)/giá hiện tại và không liên<br /> quan đến hoạt động thị trường.<br /> <br /> Liên hệ<br /> Nguyễn Lý Thanh Lương<br /> Chuyên ngành tài chính – kinh tế<br /> Đại học RMIT Hà Nội – 521 Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội<br /> Số điện thoại : 0165 607 66 99<br /> <br /> <br /> Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Những thông tin sử dụng trong báo cáo được thu thập từ<br /> những nguồn đáng tin cậy và tác giả không chịu trách nhiệm về tính chính xác của chúng.<br /> Quan điểm thể hiện trong báo cáo này là của tác giả và không nhất thiết liên hệ với quan<br /> điểm chính thức của tổ chức hay cá nhân nào. Không một thông tin cũng như ý kiến nào<br /> được viết ra nhằm mục đích quảng cáo hay khuyến nghị mua/bán bất kỳ chứng khoán nào.<br /> Báo cáo này không được phép sao chép, tái bản bởi bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào khi<br /> chưa được phép của tác giả.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế-<br />