Luận án Tiến sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------(cid:1)(cid:1)(cid:2)(cid:3)(cid:3)--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------(cid:1)(cid:1)(cid:2)(cid:3)(cid:3)--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức, phương pháp nghiên cứu của luận án.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận án này.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ,

giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án.

Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người!

Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường

iii

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................... ii MỤC LỤC .................................................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................................... vi DANH MỤC HÌNH .................................................................................................................. viii CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1 1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu .............................................. 1 1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ......................................................................... 4 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 4 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu ......................................................................................... 5 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 5 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 5 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 5 1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu ...................................................................... 6 1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu ....................................................................................... 6 1.4.2. Quy trình nghiên cứu ...................................................................................... 6 1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án .......................................................................... 8 1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án .................................................... 8 1.5.2. Ý nghĩa của luận án ........................................................................................ 8 1.6. Kết cấu luận án .................................................................................................... 8 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................................................... 9 2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản ....... 9 2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài ........................................ 9 2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài ................................................................................................................. 26 2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án .... 31 2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản..... 35 2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp .......................................... 35 2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả .................................................. 38 2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản ........................................................ 41 2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ................................................................ 42 2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu ......................................... 48 2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch ...................................................................... 48

2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản ............................................................................ 48 2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng ........................................................................... 49 Tiểu kết chương 2 ....................................................................................................................... 50 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 51 3.1. Bối cảnh nghiên cứu .......................................................................................... 51 3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 ....... 51 3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội ..... 58 3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn

thành phố Hà Nội .................................................................................................................. 65 3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu ......................................... 70 3.2.1. Nghiên cứu định tính .................................................................................... 70 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ........................................................... 73 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính ....................................................................... 76 Tiểu kết chương 3 ....................................................................................................................... 85 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP ..................................................................... 86 4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ ............................................................. 86 4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức .................................................... 93 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu ..................................................................................... 93 4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập .................................................................. 94 4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá .......................................................................... 98 4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo ................................................................. 99 4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát .............................. 102 4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu ......................................................... 104 4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) ............................. 105 Tiểu kết chương 4 ..................................................................................................................... 112 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 113 5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC ................................................. 113 5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm ......................................... 113 5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng ............................................. 113 5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường ...................... 114 5.2. Kiến nghị và giải pháp .................................................................................... 115 5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng ....................................... 115 5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm .................................................................................. 117 5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC .......... 122 5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ.................................................................... 124

5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực ..................................................... 124 5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà........................................ 126 5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư .............................................. 127 5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước .. 132 Tiểu kết chương 5 ..................................................................................................................... 135 KẾT LUẬN ............................................................................................................................... 136 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ........................................................................................................................ 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................... 140 PHỤ LỤC................................................................................................................................... 151

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà ............................... 13

Bảng 2.2: Bộ ba giá trị ................................................................................................... 17

Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu ................................................................. 24

Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản ............................................................................. 31

Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 ......................................... 32

Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa ............................................................................... 41

Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản .............................................. 46

Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị ............................................................. 51

Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị .................................................................... 52

Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010 ...................................................... 54

Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014 .............................................. 55

Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 ............................ 55

Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính .................................. 77

Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2 ................................................................................ 80

Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ................................................................................................................................... 86

Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ................................................................................................................................... 89

Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức ...................................................................................................................... 91

Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu ........................................................................ 93

Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” ........................................................................................................................... 94

Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” ... 95

Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” ....................................................................................................................... 95

Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” ....................................................................................................................... 96

Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” ................. 97

vii

Bảng 4.10. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư” ....... 97

Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập .............................. 98

Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức .............................................................................................................................. 100

Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................ 103

Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................ 106

Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội .................................... 114

viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu ....................................................................................... 7

Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ........................................... 15

Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở ........................... 16

Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản ............................................................. 18

Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản ............................................................. 19

Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản ......................................... 19

Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) ............................................................................................................... 27

Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 ........................................................................... 28

Hình 2.8. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014) ........ 28

Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn Bính (2017) .................................................................................................................... 30

Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC ................................................. 32

Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá ............................................ 43

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý ................................................................................ 53

Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường ...................................................... 56

Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc .......................................................... 60

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường ......................... 61

Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp ...................... 78

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU

1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới và với Việt Nam. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình

nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết. Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn

trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực. Chiến lược đầu tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ

đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát triển doanh nghiệp của mình. Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả

với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng.

Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như

khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều. Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ

đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất

động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực

thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ. Xu hướng phát triển

các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững.

Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người. Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập. Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015). Có

thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc

sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ.

Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận. Số lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng. Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường

đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện.

Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao. Tòa nhà được bố trí nhiều

chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phòng với mật độ sử dụng cao. Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho

cộng đồng. Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú. Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề

ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;

Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư. Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ. Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua

là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý. Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp. Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội.

Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng.

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.

Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007). Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993). Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp. Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh

cao. Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).

Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu. Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư. Sự cần thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần thiết đối với các chủ đầu tư. Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng, các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu. Xét cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội.

Chính vì vậy, chủ đề :

"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu

trên địa bàn Hà Nội"

được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu

Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành

phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:

- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động

tới giá bán căn hộ CCCC.

- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ CCCC. Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.

- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác

định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).

- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ

CCCC tại Hà Nội.

- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu

của người mua.

- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền thông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh.

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu

- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?

- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?

- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?

- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn Hà Nội. Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà là giá khảo sát theo thang đo.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý. Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC.

Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:

(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về

nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);

(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và

(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS.

Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên

giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:

(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),

(b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC,

(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và

(đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư.

Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ CCCC luôn được các nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất. Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô không nghiên cứu và cả quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đã thừa nhận và (2) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô và có ảnh hưởng rất khác nhau hoặc không nhiều đối với quan hệ cung cầu.

- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội

- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm

2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025.

1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu

1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu

Luận án được tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập các dữ liệu, thông tin thông qua tài liệu, sách báo và khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư BĐS để xây dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu và các giả thuyết liên quan.

Luận án nghiên cứu về xu hướng hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao, nguồn thu nhập, giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiên cứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư; trọng tâm nghiên cứu là các chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bán CCCC như thế nào?

Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (các chủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người mua CCCC đối với các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán)

Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộ

CCCC từ khách hàng. Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng các

yếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách hàng. Giá trị của căn hộ được cảm nhận bởi khách hàng, chứ không phải là chi phí.

1.4.2. Quy trình nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:

Định tính

Thang đo nháp

Cơ sở lý thuyết

Định lượng sơ bộ

Cronbach Alpha

Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)

EFA

Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố)

Định lượng chính thức

Thang đo chính thức và điều chỉnh mô hình

CFA

Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng,

SEM + ANOVA

Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai

Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định

Định tính

Phân tích sâu sau kiểm định lượng

Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu

Các đối tượng khảo sát đa dạng về thành phần kinh tế và khác nhau về kinh nghiệm

cũng như trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh và mức độ thu nhập khác nhau.

1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án 1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Đó là : 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư. Đặc biệt, luận án đã nghiên cứu

bổ sung 2 nhân tố ngày càng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản. - Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC.

- Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC. Nếu loại bỏ nhân tố về Đặc điểm của chủ đầu tư, thì nhân tố Môi trường xung quanh (MT) tác động lớn nhất lên giá bán căn hộ CCCC.

- Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnh

hưởng đến giá bán của các nhà đầu tư phân khúc CCCC trên địa bàn Hà Nội.

Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới từng nhân tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn hộ CCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính là khoảng trống cần nghiên cứu (cho đến nay, tại Việt Nam chưa có công trình nghiên

cứu đầy đủ nào được công bố về đề tài này). 1.5.2. Ý nghĩa của luận án

Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tư Bất động sản tham khảo về giá trên thị trường. Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giá bán căn hộ CCCC nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư và gia tăng nhiều lợi ích cho khách hàng. Qua đó, các doanh nghiệp đã cho nhà nước một cách

đầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượng sống của người mua nhà. 1.6. Kết cấu luận án

Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Phần mở đầu Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng

đến giá bán bất động sản

Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ

chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 5: Giải pháp và kiến nghị Kết luận

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT

VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài

2.1.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá

Giá cả là yếu tố sống còn của hết thảy mọi doanh nghiệp tham gia thị trường. Giá cả là mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt và cuối cùng của mọi hoạt động thương mại là mang lại lợi nhuận. Chủ động về giá cả là hành động thích ứng mau lẹ và là cách duy nhất để giữ doanh thu hoặc bảo vệ thị phần;

Andreas Hinterhuber, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá quá thấp giá trị tài sản; ii/ truyền thông về giá trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ không có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/ quản trị lực lượng bán hàng yếu kém; và v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp.

Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có tầm nhìn chiến lược tổng thể hơn là chỉ nghĩ về giá và kiểm soát khả năng tăng giá, đặc biệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng.

David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năng thanh toán của khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trên thị trường ; iv/ mức giá cao rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; và vi/ mục tiêu thị phần và phân biệt đáng kể các chiến lược giá cao hay thấp. Khi sử dụng các yếu tố này, mô hình thống kê được phát triển dựa vào phân tích sự khác biệt. Nghiên cứu này hỗ trợ cho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh. Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và chắc chắn về các yếu tố marketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp. Bằng cách áp dụng các yếu tố này trong mô hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm công cụ có thể hỗ trợ cho quá trình ra quyết định marketing về giá cả.

Stephan & Andreas (2013) phát hiện ra định giá dựa vào giá trị tài sản cố định và sinh lời của doanh nghiệp. Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnh hưởng khác nhau đến khả năng định giá của công ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạt động của doanh nghiệp. Nghiên cứu này là kết quả nghiên cứu đầu tiên đề cập đến giá trị tổng tài sản và kết quả hoạt động qua nghiên cứu định lượng cả về lý thuyết và thực

hành, gợi ý cho các công ty ở bất kỳ quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay ở đâu đều có lợi từ phương pháp định giá dựa vào giá trị.

Bất động sản những tài sản đặc biệt được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa tiện ích để phục vụ con người và có giá trị tài sản rất cao nhờ vào các đặc tính hữu ích (Rosen, 1974). Do đó, các hộ gia đình đánh giá các đặc tính sử dụng thích hợp về nơi ở chứ không phải sự bóng bẩy nhưng bất tiện dụng của chính sản phẩm. Vì bất động sản là tài sản về sinh sống của con người và được cố định trong không gian, nên khách hàng nào cũng lựa chọn nhiều yếu tố tích cực về môi trường sống và chất lượng các dịch vụ tiện ích cho nơi ở (Malpezzi, 2003).

2.1.1.2. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đều bị ràng buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạch và các hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007). Ở nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố ở Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu của Nhà Nước (Chính phủ) và được chia theo các hợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai trên thực tế là thị trường thuê theo hợp đồng. Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền, thông qua các điều khoản hợp đồng thuê đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường áp đặt thông qua quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý.

Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng lợi nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro và lợi nhuận, mà không mua hoặc bán trực tiếp các tài sản cơ sở. Thị trường như trên đang phát triển rất nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phải có mô hình định giá đơn giản nhưng hiệu quả.

Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứng mạnh mẽ của hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế và trên tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê.

Lạm phát cũng tác động lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản. Lạm phát làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúc đẩy lạm phát có nghĩa là tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ phù hợp với tăng trưởng, như Eving và Payne (2003) phân tích. Clark (1993) cũng xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế tăng trưởng và năng suất trong tương lai. Huizinga (1993) tuyên bố lạm phát hạ thấp sự ổn định giá cả liên quan, dẫn đến sự bất định của các khoản đầu tư tăng lên…

Psunder (2009) đã nghiên cứu các tác nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nhận ra rằng các sự tăng trưởng của Bất động sản cũng xảy ra khi các tác nhân ảnh hưởng có chiều hướng rất tích cực. Các tác nhân ảnh hưởng đến sự tăng trưởng hay tụt dốc được xác định bao gồm: thu nhập hộ gia đình, các chỉ số biểu thị xã hội và nhân khẩu học, chi phí cho quỹ tài trợ và các hợp đồng, tác động từ địa phương. Nhà nghiên cứu cũng đưa ra rằng lạm phát cao lên cũng có thể gây tác hại đến ngành và thị trường xây dựng, dẫn đến hậu quả nhu cầu mua bán bất động sản giảm đi tiến đến gây sức ép lên giá nhà bất động sản.

Mehmood khan kakar và M. Ali kakar (2011) đã phân tích nhân tố đô thị hóa, dòng người tị nạn, thiếu hụt nhân tố (phương án) đầu tư, cũng như ngoại hối và chính sách tiền tệ, và cuối cùng nhân tố bên trong là vị trí và cho thuê.

Sự tăng giá căn hộ liên quan đến các cơ chế khác nhau, ví dụ như "kỳ vọng quá mức" về sự tăng giá trong tương lai, vượt qua cả những biến cố xã hội ( Shiller, 2003), hoặc chuyển nhượng tại giá giao dịch, liên kết với sự kết hợp giữa lạm phát và tiền tệ ảo giác (Brunnenmeier và Julliard, 2008).

Ý kiến về tác động của chỉ số chứng khoán trong tương lai lên bất động sản rất khác nhau trong nghiên cứu. Một số nghiên cứu của Ambrose và Bian (2010), Cotter và Devaney (2001), kết luận là chiều hướng của mối quan hệ nhân quả giữa chỉ số bất động sản và chứng khoán khá yếu ớt. Trong khi đó, Lee et al., (2012) cho thấy sự liên kết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch Chứng khoán và bất động sản.

2.1.1.3. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhà

Nhân tố thị trường có ảnh hưởng đến giá bất động sản

Định giá là một quá trình thấu hiểu các giá trị kết tinh của tài sản. Trong nghiên cứu của Richards (1996) về việc xác định giá trị đất bị ô nhiễm; kết quả cho thấy đất đai có giá trị thấp hơn bởi vì quá trình định giá phải kết hợp nhiều phương pháp thẩm định khác nhau (bao gồm sự kỳ thị) để khôi phục giá trị đất đai cho các hình thức sử dụng trong tương lai. Tất cả những điều này có liên quan rất nhiều đến hành vi của những người tham gia thị trường tác động đến giá trị tài sản. Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người mua và người sử dụng đất có liên quan đáng kể đến các xu hướng tăng giá bất động sản.

Trên thực tế, sự tham gia và tương tác giữa hai yếu tố cung và cầu của những người tham gia vào thị trường BĐS đã dẫn đến sự hình thành các khái niệm về hành vi ảnh hưởng đến quá trình tìm kiếm và quy trình định giá của thị trường (Daly và cộng sự, 2003). Các nhà đầu tư ngày càng hiểu biết sâu rộng hơn về nhu cầu và thị hiếu của khách hàng mua nhà và có thể và dự đoán được các dao động của thị trường bất động sản (Gibler & Nelson, 1998). Gibler và Nelson đã đề cập đến các môi trường vĩ mô và

vi mô trong nghiên cứu hành vi khách mua nhà; trong đó các yếu tố vĩ mô thể hiện sự biến đổi nhân khẩu học của cả khu vực dẫn đến những thay đổi trong định giá tài sản, giá trị sử dụng, niềm tự hào về nơi ở; trong khi đó các yếu tố vi mô bao gồm hành vi và nhu cầu của khách hàng về nơi ở.

Không có nhiều tư liệu nghiên cứu về hành vi của khách hàng liên quan đến những quyết định ưu tiên lựa chọn về nơi ở. Bất chấp ý kiến cho rằng khách hàng luôn bị giới hạn các lựa chọn được chủ đầu tư định vị sẵn trong nội dung các bản hợp đồng; Khách hàng sẽ có nhiều cảm nhận tích cực về nơi ở trong tương lai khi được nhiều kênh truyền thông và các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư đã kích hoạt nhu cầu ham muốn hưởng thụ chất lượng sống cao, và nhiều dự án BĐS được triển khai thì khách hàng càng có nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn. Tuy nhiên, do nguồn cung về phân khúc nhà ở rất chậm, thường phải mất một khoảng thời gian vài ba năm mới có một dự án nhà ở mới hoàn thành; cho nên không phải tất cả khách hàng cứ có tiền là có thể mua được căn hộ như mong muốn. Khách hàng thường lựa chọn nơi ở phù hợp cho cả gia đình với mức giá phù hợp tùy thuộc tích lũy và thu nhập của mỗi gia đình; Điều này có nghĩa là khách hàng thể hiện ý muốn thay đổi chỗ ở thường là số đông, đa số họ bị giới hạn về nguồn lực tài chính nhưng nhu cầu mong muốn hưởng thụ thường không giới hạn, vì vậy họ phải ưu tiên lựa chọn sản phẩm hàng hóa nào cần thiết và có mức giá phù hợp dựa trên hoàn cảnh thực tế. Gibler và Nelson (1998) đã thảo luận rộng rãi về hành vi của người tiêu dùng được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản.

Bất động sản được tạo lập bởi nhiều thành tố cả giá trị hữu hình và vô hình trong quá trình giao dịch đòi hỏi các bên phải có nhiều thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu để hình thành quá trình ra quyết định chốt deal. Cần áp dụng các quy tắc trước khi ra quyết định bằng cách tham khảo thêm một số thông tin có tính chất bổ sung hoặc không bổ sung. Quyết định bổ sung thêm một vài thông tin là một quyết định dựa trên lý trí để đánh giá và so sánh các thuộc tính tích cực và tiêu cực từ nhiều sản phẩm nhà ở đồng dạng trước khi quyết định mua hay bán tài sản. Trong khi đó, quyết định không bổ sung thêm thông tin giúp khách hàng tăng sự tự tin khi tìm được tài sản phù hợp. Tuy nhiên người mua hay bán nhà phải thay đổi quan điểm kiếm tìm lợi nhuận cao nhất từ đối tác của mình mà nên dừng lại mong muốn chia sẻ lợi nhuận win-win từ cả hai phía (Iman và cộng sự, 2012).

Nói chung khách hàng muốn chọn một nơi ở thuận tiện cho nơi sống và làm việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996). Các BĐS có vị trí thuận lợi như: cửa hàng bán lẻ, các trạm giao thông công cộng, khu vui chơi…luôn được ưu tiên hàng đầu trong việc mua nhà. Levine (1998) đã rằng sự tiện lợi giao thông đi lại từ nơi ở đến trung tâm mua sắm có thể ảnh hưởng lớn đến việc lựa chọn căn hộ cho gia đình; đặc biệt đối với các khách hàng có thu nhập thấp đến trung bình. Theo Friedman (1980) thì việc lựa chọn yếu tố vị trí cho nơi ở được xem là quan trọng khi gần những nơi làm việc, dịch

vụ y tế, mua sắm, trường học, công viên… Nghiên cứu của Kauko (2003) chỉ ra rằng: một BĐS có vị trí tốt là một yếu tố quan trọng liên quan đến hiệu quả đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Theo Tan (2010), khoảng cách từ nơi ở đến khu vực có nhiều tiện ích công cộng, có nghĩa là vị trí từ nơi ở rất tiện lợi để đưa con đến được trường học, cửa hàng bán lẻ và giao thông công cộng. Khoảng cách từ nơi ở đến trường học chủ yếu liên quan đến hộ gia đình có trẻ em, do đó vị trí cho ngôi nhà đến trường học gần nhất là yếu tố ưu tiên số một của khách hàng (Clark, 2006). Tương tự như vậy, khoảng cách đến các trung tâm bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho các hộ gia đình (Tan, 2010). Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứu thì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì phân khúc nhà ở này tập trung rất đông người và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010).

Rong Reng (2013) đã tổng hợp các thuộc tính của ngôi nhà mà người mua quan tâm. Thứ nhất, các thuộc tính bên trong ngôi nhà. Thứ hai, các thuộc tính bên ngoài ngôi nhà, bao gồm: (i) Thiết kế bên trong ngôi nhà và không gian sống ; (ii) biến số môi trường (xung quanh); (iii) biến số vị trí.

Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà

Các thuộc tính bên ngoài (ngoại thất)

Các thuộc tính bên trong (nội thất)

Thuộc tính vị trí

Kiểu nhà ở Tuổi đời của căn nhà

Thiết kế bên ngoài và không gian Bề ngoài ngôi nhà Kiểu hoàn thiện

Thuộc tính môi trường Ô nhiễm môi trường Nguy cơ tập trung

Các vật liệu xây dựng Kích thước của ngôi nhà Phòng khách Phòng ăn Phòng ngủ

Chất lượng hoàn thiện Thiết kế sân vườn Chức năng của khu vườn Mái nhà Tường ngoài

Ô nhiễm không khí Không gian mở Cây xanh An ninh Đặc điểm văn hóa

Sàn ngoài không gian bên ngoài

Trường học cho trẻ em Trung tâm y tế và bệnh viện Trung tâm mua sắm Chợ thực phẩm Khu chơi thể thao Thư viện Trung tâm hoạt động xã hội Chiếu sáng đường phố Nhà thờ Tiếng ồn Ô nhiễm Thoát nước mưa Vỉa hè

Phòng tắm Sân trong Ban công Bài trí bên trong Diện tích bình quân đầu người Máy lạnh

Đường và lối đi rộng

Giao thông công cộng Kiểu thu rác Điện thoại công cộng Các dịch vụ cộng đồng khác Khu vực trung tâm thành phố

Hàng rào Giá nhà

Cách bố trí của đường phố Đường phố chính Các khía cạnh địa lý

Nguồn: Rong (2013)

Rong Reng (2013) đã nghiên cứu các mối liên quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến

quyết định mua nhà và sự thoả mãn của khách hàng. Các yếu tố ảnh hưởng bao gồm: (i) Các thuộc tính của căn nhà (thuộc tính bên trong và bên ngoài); (ii) Nhân tố nhân khẩu học và (iii) Chất lượng quản lý và dịch vụ đi kèm và các yếu tố giá trị vô hình).

2.1.1.4. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek, U., Canonne, J. & Besner, C. 2002).

Giá trị bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan; do đó, giá trị thật của BĐS khó có thể thẩm định chính xác. Theo Aluko (2007), tính không đồng nhất của tài sản và số lượng giao dịch với nhiều mức giá khác nhau cho cùng một

tài sản trên khu vực rộng lớn khiến quá trình thẩm định giá một BĐS cụ thể trở nên khó khăn và không chính xác. Hơn nữa, danh sách các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị rất rộng và mang tính rất chủ quan phụ thuộc vào cảm tính/đạo đức nghề nghiệp và kinh nghiệm của thẩm định viên.

Theo Roulac (2007), về mặt lý thuyết, mọi người đang trả tiền cho quyền sử dụng tài sản. Nhưng khi tranh luận sâu hơn, đặc biệt là về quyền sử dụng không gian trong một tài sản và giá trị về lợi ích của tài sản, lý thuyết đã liên kết giá trị tài sản với cung và cầu, trong đó nguồn cung được mô tả là số lượng tài sản hoặc không gian sống

hiện hữu có sẵn cho khách hàng cân nhắc lựa chọn ; và qua khảo sát xã hội cho thấy : số người có nhu cầu là phản ánh tổng số người dùng quan tâm đến tài sản tương tự.

Trong nhiều bài báo nghiên cứu, tầm quan trọng của biến số vị trí đối với bất

cứ bất động sản nào cũng được ưu tiên quan tâm hàng đầu, đặc biệt khi áp dụng hệ thống thông tin địa lý GIS. Tuy nhiên, biến số không gian tự nhiên và khoảng cách tới trung tâm thành phố chỉ như là một biến số không gian được tính đến trong mô hình toán kinh tế (Davies, 1974). Trong khi, các đặc điểm của môi trường xung

quanh hay sự đi lại thuận tiện, đã ghi nhận tác động tiêu cực của tiếng ồn và ô nhiễm môi trường (Nourse, 1967). Tương tự, các công viên (Li & Brown, 1980), các trường học có ảnh hưởng tích cực đối với giá trị của bất động sản dưới góc độ

người sử dụng (Clotfelter, 1975; Hendon, 1973). Các cơ sở công nghiệp nặng thường tác động tiêu cực đến giá trị của bất động sản (Gamble & Downing, 1982), ít rõ ràng hơn là hệ thống đường điện cao thế (Colwell, 1990).

Theo Olayinka và cộng sự (1997), Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản bao gồm:

a) Biến cấu trúc như: số phòng, nhà để xe, vườn, thư viện, có bể bơi hay không?...

b) Các đặc điểm xung quanh dự án như đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư

xung quanh, là chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc…

c) Đặc điểm cộng đồng: trường học, công viên, thư viện…

d) Đặc điểm vị trí như: có ở gần và dễ tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống hàng ngày như: bệnh viện, khu đổ rác, ống dẫn năng lượng, đường cao tốc, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng…

e) Đặc điểm môi trường như: quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước, đặc điểm thời gian như mùa mưa, mùa hạn hán, mùa giảm giá trong

năm, số ngày hội chợ...

Các đặc điểm cấu trúc

Các đặc điểm xung quanh

Đặc điểm cộng đồng

f) Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ.

Giá trị bất động sản

Đặc điểm vị trí

Đặc điểm môi trường

Đặc điểm thời gian

Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Nguồn: Oloke và cộng sự (1997)

Theo Adair và cộng sự (1996), có 69 thuộc tính quan trọng được thu thập được

từ các tài liệu khác nhau thuộc lĩnh vực định giá và kinh tế lượng. Các biến số này có thể chủ quan và khách quan, sau đó được nhóm thành bốn nhóm chính như : i/ biến tài sản ; ii/ biến khoảng cách ; iii/ biến môi trường và iv/ các biến số tài chính.

Giá trị tài sản BĐS

Các đặc điểm vị thế của tòa nhà

Đặc tính địa xã hội địa phương

Khu vực dự án

Khả năng tiếp cận

Khoảng cách ngoại vi

Môi trường vật lý

Yếu tố xã hội

Khoảng cách nội vi

Chất lượng Dịch vụ & Quản lý

Tình trạng

Thuế & phí

Ngoại cảnh tác động

Hành chính công

Quang cảnh

Thươngmại

Chất lượng xây dựng

Cộng đồng dân cư

Gần gũi với thiên nhiên

Hài lòng với chất lg cuộc sống

Ảnh hưởng

Nguồn: Tom Kauko (2003), Residential property value and location externalities

Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở

Các yếu tố khách quan bao gồm: mật độ dân số, môi trường phát triển nền kinh tế, việc làm, nhập cư, tài chính, địa điểm, giao thông vận tải và khu vực lân cận. Các yếu tố bên trong đề cập đến các yếu tố chủ quan của tài sản như quy mô dự án, quy

hoạch, môi trường chỗ ở, thiết kế, cách bố trí đồ đạc, loại đất ở, diện tích phòng ở và kích thước lô đất.

Roulac (2007) đã đề xuất bộ ba giá trị ; trong đó có thể được phân thành ba

nhóm, được gọi là : a/ thương hiệu ; b/ vẻ đẹp và c/ tiện ích mà mỗi nhóm bao gồm các biến cụ thể. Ông đã gợi ý rằng câu thần chú cửa miệng của mọi người về giá trị BĐS là "vị trí, vị trí, vị trí" sẽ được thay thế bằng bộ ba giá trị này vì sức mạnh của nó trong việc ảnh hưởng đến giá trị, đặc biệt là liên quan đến mục đích sử dụng ; ưu tiên đến môi trường sống của khách hàng trong thế kỷ 21. Thương hiệu được mô tả như là những yếu tố tạo sự khác biệt về danh tiếng nhiều hay ít giữa các đối thủ cạnh tranh ngang ngửa nhau. Vẻ đẹp mỹ quan của tài sản là cảm nhận từ vẻ đẹp của tổng thể tài

sản đến từng chi tiết đồ dùng và trang thiết bị gắn với nơi ở ( nội thất) ; và cảnh quang môi trường lân cận ( ngoại khu); chất lượng các tiện ích phụ trợ phục vụ chất lượng sống là nhu cầu cần thiết đặc biệt mong muốn của mọi khách hàng. Danh sách các yếu tố trong bộ ba giá trị của Roulac được theo bảng 2.2 dưới đây.

Bảng 2.2: Bộ ba giá trị

Thương hiệu Vẻ đẹp Tiện ích

Hoàn thiện - Ngoại thất Thiết kế Quốc gia

Hoàn thiện - nội thất Chức năng nội thất Khu vực

Vị trí - đặc điểm tự nhiên Đặc tính cấu trúc Vùng

Vị trí - quang cảnh Chức năng ngoại thất Quận

Cộng đồng Tầm nhìn / Phong cảnh Tiếp cập

Sự thân thiện và chất lượng Khu vực lân cận

của các nguồn lực Phố

Cơ hội Tòa nhà

Cấu trúc

Đơn vị xây dựng

Thiết kế cảnh quang

Các cấu phần về xây dựng

Nguồn: Stephen E. Roulac (2007)

Tất cả các thuộc tính dưới đây đã tác động đến giá trị tài sản vì nhận thức chúng

như là yếu tố quan trọng khi mua một ngôi nhà hoặc tài sản. Sở thích và nhu cầu của khách hàng sẽ định hướng các nhà phát triển nhà ở điều chỉnh cải thiện các yếu tố trên

làm cho các tài sản trở nên khác biệt với nhau. Khi những yếu tố này đã được nhấn mạnh

và ưu tiên, chúng luôn được xem xét khi mua bất động sản (Iman và cộng sự 2012).

Lorenz và cộng sự ( 2011) đã đưa ra khái niệm giá trị bất động sản giữa các yếu

Giá trị môi trường

Giá trị xã hội

tố khách quan cấu thành nên giá trị của Bất động sản.

Giá trị bất động sản

Giá trị văn hóa

Giá trị hình ảnh

Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản

2.1.1.5. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở

Nguồn: Lorenz và cộng sự (2011)

Sự thay đổi cơ chế chính sách về giá đất đã ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản đã được nghiên cứu rộng rãi và có nhiều nghiên cứu liên quan. Falk (1991) đã nghiên cứu hai câu hỏi kinh tế cơ bản: (i) Giá tài sản thay đổi như thế nào do các nhân tố

quyết định tới giá trị tài sản (thu nhập hiện tại và tương lai)? và (ii) Các nhân tố này tác động đến sự thay đổi giá tài sản một cách lý trí không ? Tác giả sử dụng cả giá đất và tiền thuê thực trả bằng tiền mặt cho đất thuê.

Trump (1987) cho rằng vị trí của bất động sản là nhân tố chính tác động đến giá

bất động sản. Vukina và Wossink (2000) không dùng cách tiếp cận thông thường (gần chợ và nhu cầu đất phi nông nghiệp) mà xem vị trí là yếu tố tác động đến giá đất.

Các nhân tố quan trọng bao gồm các dữ liệu về vật lý, môi trường và vị trí của bất động sản. Trong các công trình nghiên cứu, người ta gộp các biến số của bất động sản thành ba nhóm chính gồm: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí (Ozdilek và cộng sự, 2002).

Các biến số vật lý

Giá trị bất động sản

Các biến số vị trí

Các biến số môi trường xung quanh

Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản

Nguồn: Ozdilek và cộng sự (2002)

Boris và cộng sự (2005) đã nghiên cứu được mô hình định giá Hedonic (HPM). Mỗi bất động sản dân cư (nhà hoặc căn hộ) có một số đặc điểm vật lý như : khu vực, tuổi đời, diện tích mặt sàn, có hoặc không có sân… Một số đặc điểm làm tăng giá thị

trường (+) trong khi một số lại làm giảm giá thị trường (-). Ví dụ, căn hộ mới hơn và lớn hơn có chi phí nhiều hơn, trong khi không có kho và sân vườn, lối đi dạo… sẽ làm giảm giá trị thị trường.

Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Nguồn: Boris và cộng sự (2005)

Môi trường xung quanh, cả nhân tố xã hội và vật lý đều ảnh hưởng đến giá căn

hộ. Ví dụ, gần đường giao thông và các nơi ồn ào, mức độ ô nhiễm làm giảm giá tài sản, trong khi cảnh đẹp và tình trạng kinh tế xã hội cao của môi trường xung quanh làm tăng giá (Yizhak, Portnov và Meron, 2003). Mô hình giả định về “mối quan hệ trực tiếp” giữa một bên là nơi ở và một bên là giá bất động sản.

Các đặc điểm của nhà ở và môi trường xung quanh có thể ảnh hưởng đến nỗ lực sửa chữa và thay đổi nhà của chủ nhà. Ví dụ, môi trường xung quanh kém lợi thế tự nhiên hoặc bị giảm giá trị do yếu tố vật lý, như vậy rất khó xác định giá, và môi trường

như vậy là yếu tố cản trở cho các quyết định sửa sang nhà. Do vậy, ít khi có việc cải thiện hay chỉnh sửa nhà và căn hộ trong môi trường này.

Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ

ô nhiễm, tội phạm, an ninh và sự sạch sẽ (Tan, 2010). Theo Tan, một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy. Nghiên cứu của Yusuf & Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứng

minh chất lượng không khí đối với các hộ gia đình ở Indonesia. Phát hiện của họ cho thấy các biến ô nhiễm như CO, SO2 ; biến số chì là số âm, cho thấy môi trường nào có chất lượng không khí tốt và cảnh quan đẹp sẽ có giá bất động sản cao. Và, giá nhà sẽ giảm mạnh nếu môi trường xung quanh bị ô nhiễm. Theo một số nghiên cứu thì người

mua sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ý rằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để xây dựng dự án của

mình. Tan (2010) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá nhà lên trong khoảng 18%.

Greenberg & Crossney (2006) chia môi trường xung quanh thành hai hướng: hướng tiêu cực và hướng tích cực. Hướng tiêu cực hầu hết liên quan đến tội phạm, an

ninh thấp, giao thông kém, chất lượng quản lý và cung cấp dịch vụ tồi…là những yếu tố có xu hướng làm giảm giá trị căn hộ. Trong khi đó những hướng tích cực như hàng xóm tốt, trường học tốt, mua sắm tốt sẽ làm gia tăng chất lượng của môi trường xung

quanh. Andersen (2008) cho biết các yếu tố trong các thuộc tính môi trường xung quanh là: (1) tránh phiền toái xã hội (yếu tố này liên quan đến chất lượng sống. ( vấn đề xã hội với tội phạm và tiếng ồn) ; (2) điều kiện thuận lợi cho những đứa trẻ (các biến quan trọng nhất là điều kiện tốt cho trẻ em, trường học tốt, phương tiện công

cộng,…) ; (3) đồng nhất xã hội (người dân trong khu phố không quá chênh lệch về sự giầu nghèo và tỷ lệ nhóm dân cư không khác nhau về tôn giáo và có cùng nhân sinh

quan ; (4) Gần với môi trường thiên nhiên xung quanh (sống gần khu vực có nhiều cây

cối và mặt nước) ; (5) gần gũi với các mối quan hệ xã hội (quan trọng nhất là ở gần nơi lớn lên, với bạn bè và gia đình).

Trong nghiên cứu của mình, Hinkelman và Swidler (2008), bất động sản khác nhau có thể được xác định mức giá khác biệt giữa các mốc thời gian tính theo đơn vị là năm, giá trị về địa lý, hình dạng và kích thước của bất động sản, cách thức và giá trị khấu hao tài sản.

Ziet và cộng sự (2008) đã mô tả trong nghiên cứu và kết quả nghiên cứu của họ

rằng các đặc điểm của từng bất động sản là nguyên nhân khiến cho giá cả chúng chênh lệch. Những nghiên cứu đi trước cho thấy mỗi bất động sản có những đặc điểm riêng như về giá cả, về diện tích, mục đích sử dụng, vật liệu trang trí, tuổi thọ vật lý của nhà

ở, của dự án bất động sản…cho ra những giá trị khác nhau. Dù vậy, nghiên cứu đã chỉ ra những kết quả thú vị khi chào bán một căn hộ cao cấp sẽ hoàn toàn khác so với khi chào bán một căn hộ giá thấp. Các kết quả biểu thị sự khác biệt lớn nhất nằm ở diện tích (Chung cư cao cấp rộng hơn khoảng từ trên 2,0 lần so với căn hộ giá thấp), kích

thước không gian về chiều cao, chiều rộng và chiều dài của căn hộ, số phòng ngủ, số lượng WC, các thiết bị lắp đặt trong phòng, loại ván lát sàn… Một số thứ khác ảnh hưởng đến giá cả là chỗ để xe, khoảng cách từ nơi ở đến trung tâm mua sắm của thành phố…do các dự án bất động sản nằm ở các vùng miền khác nhau dẫn đến các giá trị

khác nhau; ta cũng cần phải tính cả những kết quả trên vào nghiên cứu và cách lí giải giá cả bất động sản (Ksenija Golob, Majda, Igor Psunder và cộng sự, 2012).

Muhamad và cộng sự (2016) đã "đánh giá các đặc tính về xây dựng, vị trí, khu

phố có ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Malaysia", cụ thể như sau:

Thứ nhất, các đặc tính xây dựng: Một trong những cấu phần đầu tiên đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng của tòa nhà tại Malaysia là các đặc tính của toà nhà. Ở Malaysia, các điều kiện vật chất và dịch của tòa nhà là một trong những yếu tố

quan trọng nhất bảo chất lượng cuộc sống (Salleh, 2008). Do đó, đây là khía cạnh và yếu tố đầu tiên được đưa vào phép đo tổng thể và là vấn đề cốt lõi của nghiên cứu này. Các nghiên cứu đặc biệt quan tâm đến chất lượng tòa nhà, đặc biệt là các công trình

được phân loại là tòa nhà. Những công trình này sẽ được định lượng về các khía cạnh như vật liệu được sử dụng, thiết kế, trình độ tay nghề và các tiện nghi được cung cấp trong tòa nhà (Fujiwara, 2013). Các biến số bao gồm: đặc điểm của các cá thể/ đơn vị sử dụng, dịch vụ quản lý tòa nhà và môi trường cũng tác động đến sự thoả mãn của cư

dân (Awotona, 1991).

Các công trình nhà ở sẽ không chỉ giới hạn ở các khu biệt thự hoặc nhà liền kề,

mà còn bao gồm cả các căn hộ phân tầng, chung cư, căn hộ-văn phòng, căn hộ dịch vụ….Tất cả các tiêu chí về nhà ở bao gồm quy hoạch chung, kiến trúc không gian sống, thiết kế kết cấu chịu lực, lắp đặt các trang thiết bị, chi phí đầu tư và các điều kiện pháp lý về sở hữu tài sản. Như các nghiên cứu đã tiến hành, đo lường các điều kiện xây dựng có thể được định lượng để định giá và phân loại tài sản dễ dàng hơn.

Thứ hai, các đặc tính về địa điểm/ vị trí: Đặc tính địa phương liên quan đến địa điểm của hệ thống nhà ở, có thể là khu vực đông dân nơi đô thị hay ngoại thành. Các

chỉ số chính về đặc tính địa điểm/vị trí thường là khả năng tiếp cận đến trung tâm thành phố, nơi làm việc, bệnh viện, khu mua sắm và các dịch vụ hành chính của thành phố (Türkoǧlu, 1997). Các yếu tố này ảnh hưởng đến các điều kiện di chuyển của cư

dân trong khu vực nhà ở của họ. Khả năng di chuyển tiện lợi dễ dàng của cư dân được coi là chất lượng cao và ảnh hưởng đến sự biến động của giá nhà (Newman và Duncan, 1979). Điều này cũng tác động đến sự di chuyển của cư dân đến các khu vực hoặc các trung tâm đô thị để tìm kiếm cơ hội việc làm và kiếm sống (Türkoǧlu, 1997).

Nó cũng khiến cho các khu vực đặc biệt là điểm hấp dẫn chính đối với các cư dân tìm kiếm nhà ở có địa điểm tốt, giúp xác định gia tăng hoặc giảm giá nhà ở khu vực cụ thể đó (Migration News, 1994). Khu vực này sau đó sẽ trở thành một khu đô thị mở rộng với các khu vực nhà ở có mật độ và nhu cầu nhà ở cao do có chất lượng tốt về địa

điểm (McDonald, 2010). Một khía cạnh quan trọng khác cũng bao gồm các khu vực được yêu thích với sự tập trung cao của cư dân cùng với sự hiện diện của một khu kinh doanh trung tâm sầm uất (Salleh, 2008)/

Thứ ba, các đặc tính về khu dân cư: Các đặc tính về khu phố cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở Malaysia. Sự bất tiện về các đơn vị/cá thể cư trú hoặc không gian sống có thể bị bỏ qua hoặc kém quan trọng hơn khi các điều kiện khu phố được coi là thỏa mãn với các cư dân (Vrbka và Combs, 1991). Nhà ở với mức giá thấp có

thể không có điều kiện tốt như các khu nhà ở cao cao hoặc cấp trung, nhưng nếu điều kiện khu phố khiến họ hài lòng, thì những bất cập về điều kiện nhà ở có thể giảm bớt độ hài lòng của cư dân (Salleh, 2008).

Các dịch vụ đi lại giao thông công cộng, trung tâm thương mại (Ozo, 1990). Hoạt động quản lý bởi các nhà cung cấp dịch vụ liên quan cũng góp phần vào chỉ số chất lượng sống của khu phố (Galster. G, 1996). Thực thi các quy tắc và quản lý các khiếu nại sẽ làm tăng đáng kể các chất lượng khu phố của một khu vực (Burby và

Rohe, 1989).

Thứ tư, chất lượng cuộc sống dựa trên các chỉ số về môi trường địa xã hội. Các chỉ số nêu trên tương quan với chất lượng cuộc sống, chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện này. Điều quan trọng là đánh giá đúng các chỉ số này để có được phương pháp đo lường chất lượng cuộc sống chính xác (Husin và cộng sự, 2015). Điều kiện chất lượng ảnh hưởng đến cuộc sống này chủ yếu nhắm vào con người, cư dân và mục đích tối thượng của kinh doanh nhà ở. Nhà ở cần đáp ứng và là nơi mà con người có thể an toàn, hài lòng với chất lượng nhà ở, và có thể thực hiện sinh kế của họ mà không có bất kỳ mối bận tâm nào, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của họ (Kooshali và cộng sự, 2015).

Phát triển nhà ở làm tăng nguồn cung đa dạng cho khách hàng, giúp giảm bớt gánh nặng cuộc sống cho con người về chỗ ở, nhưng lại gây ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh. Những điều kiện này tạo ra các tác động tiêu cực có thể nguy

hiểm đối với đất, các cấu trúc tự nhiên, thảm thực vật và thậm chí cả nền đất (Nazir, Othman, Nawawi và cộng sự, 2015). Những môi trường tự nhiên này bị ảnh hưởng có thể được nhìn thấy bằng mắt thường như : khói, bụi, tiếng động, rác thải xây dựng… Những người sống trong những khu vực nhà ở với những nguy cơ rủi ro cao này được

coi là khác với những người sống ở các khu vực tương đối an toàn (Hamdan, Yusof & Marzukhi, 2014). Các khu vực nhà ở tương đối an toàn chủ yếu là các khu được quy hoạch tốt với đầy đủ tiện nghi cho sự bền vững của khu đô thị (Noor và cộng sự, 2015).

Thứ năm, tổng thể các đặc tính về tòa nhà, địa điểm, chất lượng khu phố: Các điều kiện về công trình xây dựng, địa phương và khu phố có thể được tích hợp với nhau tạo thành một chỉ số chất lượng chuẩn giúp xác định chỉ số chất lượng ảnh hưởng đến giá nhà ở một khu vực cụ thể. Các cư dân sống trên khu vực nhà ở không hợp

pháp trên đất của chính phủ thường không đạt được các yếu tố chất lượng cao về xây dựng, địa phương và khu phố (Türkoǧlu, 1997). Các khu nhà ở tập trung, mật độ dày đặc, với cơ sở pháp lý và bổ trí nhà ở hợp lý sẽ an tâm hơn so với nhà ở bất hợp pháp hoặc lấn chiếm. Sự hài lòng của cư dân cũng được ghi nhận là cao hơn ở các khu vực

thành thị với sự phân bổ nhà ở và điều kiện thích hợp (Aragones, 1990).

Sự kết hợp các đặc tính về xây dựng, địa điểm, khu phố nói trên cũng ảnh hưởng đến sự an toàn tổng thể của cư dân sống trong khu nhà ở. Thiết kế nhà ở tốt có

thể ảnh hưởng đến sự hòa nhập với tự nhiên, cảm nhận về mức độ an toàn, đồng thời đảm bảo cư dân có thể quan sát đường phố và tối ưu tầm nhìn từ không gian sống (Zelinka và Brennan, 2001).

Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu

Yếu tố

Tác giả

Mục tiêu

Kết quả

Đo lường sự hài lòng của cư dân trên các biến xây dựng và môi trường

(Salleh, 2008)

Sự hài lòng nói chung là cao thông qua các biến được liệt kê đặc biệt là đối với các đơn vị ở, dịch vụ của của nhà đầu tư và tiện ích, môi trường xung quanh

Đặc tính xây dựng

(Fujiwara, 2013)

Định lượng của thiết kế, trình độ tay nghề và tiện nghi được cung cấp trong tòa nhà

Mối quan hệ giữa sở thích của người dân và chất lượng nhà ở được đo và thử nghiệm, từ đó phác thảo chi tiết các biến chất lượng xây dựng

(Ukoha và

Xem xét sự hài lòng của cư dân với nhà ở liên quan đến đặc điểm nhà ở cụ thể

Beamish, 1997)

Điều kiện sống phong phú và chất lượng nhà ở tăng lên thông qua kiểm soát các biến tính năng nhà ở

(Türkoǧlu, 1997)

Đo lường chất lượng cảm nhận về môi trường đô thị và địa phương ở thành phố Istanbul

Các đặc điểm địa lý và lý tính quan trọng được đưa ra bao gồm quy hoạch cư dân và khoảng cách trung bình tới các tiện ích như trung tâm mua sắm, giải trí

Đặc tính địa phương

(McDonald, 2010)

Đo lường sự phát triển đô thị nhà ở với các đặc tính địa phương

Các chỉ số và các biến số về địa điểm được vạch ra và mối quan hệ với cung và cầu được phân tích

(Vrbka và Combs,

Phác thảo khía cạnh quan trọng mà cư dân mong muốn;

Không gian sống và các tiện nghi sinh hoạt được ưu tiên cho sự thỏa mãn của cư dân

1991)

Đặc tính khu vực

(Burby và Rohe,

1989)

Đo lường điều kiện thực thi và hành động đối với các khiếu nại được nêu ra trong khu phố khu vực

Mối quan hệ của việc thực thi đối với khiếu nại cao gây ảnh hưởng và nâng cao chất lượng cuộc sống trong khu vực sinh sống

Yếu tố

Tác giả

Mục tiêu

Kết quả

(Husin, và cộng sự

2015)

Đo lường hiệu quả an toàn và chất lượng cuộc sống tại các ngôi nhà ở giá rẻ ở Kuala Lumpur

Các kết quả cho thấy rằng một ứng dụng mới về hiệu suất an toàn được đưa ra là Đánh giá sau khi xây dựng (Post Occupancy Evaluation - POE)

Chất lượng sống

(Kooshali,

và cộng sự, 2015)

Các thông số như giá trị toàn diện về sinh kế được vạch ra, trở thành một phần không thể thiếu để tăng sự hài lòng đối với các đơn vị phân tầng và cư dân

Phác thảo các thông số về sinh kế con người có ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày trong khu nhà ở đô thị, đặc biệt là khu căn hộ và khu phân tầng.

2.1.1.6. Một số công trình đã công bố ở nước ngoài về các yếu tố tác động đến giá bất động sản

Nguồn: Muhamad và cộng sự (2016)

Theo nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở là hàng hóa

dị biệt không đồng nhất; nhu cầu của khách hàng về chỗ ở cũng đa dạng khác nhau . Ví dụ, một căn hộ khác hướng, khác về diện tích, hướng ban công, hệ số thông gió và chiếu sáng tự nhiên, khoảng cách tới sảnh chờ thang máy và cầu thang thoát nạn, chất

lượng vật liệu hoàn thiện… Mỗi căn nhà có một vị trí khác nhau, hướng tiếp cận với đường giao thông thuận tiện hay bất tiện, view nhìn qua các cửa sổ hay cửa chính đẹp hay xấu, gần hay xa nơi thu gom rác, cửa chính đối diện sảnh thang máy hay ở cuối hàng lang, thời gian xây dựng khác nhau, kiểu dáng kiến trúc và mầu sắc khác nhau,

bố trí công năng sử dụng khác nhau… tùy theo chủ ý của người làm chủ. Việc định giá tài sản bị phụ thuộc nhiều vào đối tượng trả phí dịch vụ cao và phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá tái sản; Tuy nhiên giá trị tài sản vẫn phải được định giá một cách công bằng và khách quan làm cơ sở cho các giao dịch dân sự và phương pháp Hedonic được

sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của tài sản hay cả căn hộ.

Sirgy (2005) cho rằng: giá trị của căn hộ sẽ liên quan đến cách bố trí các công

năng một cách khoa học, thích dụng nhất mà căn hộ đó được mong đợi. Một ngôi nhà có nhiều giá trị phải được thiết kế và cách thi công lắp đặt đồ đạc và trang trí sao cho thoả mãn sinh hoạt hàng ngày như: ngủ (như trong phòng ngủ của khách

sạn với các tiện nghi khác), ăn uống (như trong không gian nhà bếp, tiếp cận dễ

dàng với nước sạch và khu vực chế biến nấu nướng), bài tiết chất thải của cơ thể và chải chuốt (như trong phòng tắm và wc), sống (như trong khu vực và các tiện nghi sống khác). Nhưng tầm quan trọng của những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại những vùng miền có nền văn hoá khác nhau ; thói quen và phong tục tập quán sẽ ảnh hưởng rất lớn đến ý định của người mua lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Trong nghiên cứu của Kauko (2006) thì đặc điểm căn hộ có tầm ảnh hưởng quan trọng hơn so với vị trí của căn hộ đối với người dân tại Randstad ở Hà Lan. Theo

Ariyawansa (2007), năm đặc điểm của căn hộ là: i/ Chất lượng xây dựng ; ii/ thiết kế ; iii/ diện tích ; iv/ tính pháp lý ; v/ khả năng bán lại. Chất lượng căn hộ, về mặt kỹ thuật căn hộ là một cấu trúc gồm sàn, tường, trần nhà. Và một căn hộ có cấu trúc

tốt khi nó đáp ứng được về độ bền khả năng chịu lực, chi phí xây dựng hợp lý. Vì vậy chất lượng của công nghệ xây dựng là một yếu tố quan trọng mà người mua nhà lần đầu sẽ rất quan tâm (Ariyawansa 2007).

Từ kết quả của những nghiên cứu trên, có thể thấy được giá bán căn nhà phụ thuộc vào: Nhóm thứ nhất, gồm các thuộc tính vật lý bên trong và mỹ quan bên ngoài của căn nhà. Nhóm thứ hai là chất lượng dịch vụ đi kèm. Nhóm thứ ba gắn với biến số nhân khẩu học (Phụ lục số 01).

2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài

Tại Việt Nam có một số nghiên cứu có liên quan đến chủ đề này như sau:

Nguyễn Tuấn Anh (2018) đã nghiên cứu các nhân tố tài chính và phi tài chính ảnh hưởng tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình. Nghiên cứu đã phân tích và so sánh các yếu tố tài chính và phi tài chính tác động tới quyết định lựa chọn mua nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại trung bình thấp (TMTBT). Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng vấn đề giá cả và vị trí nơi ở có vai trò đặc biệt quan trọng khi quyết định mua nhà ở xã hội (NOXH); đánh giá yếu tố tài chính cao hơn, nhưng đánh giá ảnh hưởng của vị trí thấp hơn so với nhóm mua nhà ở thương mại trung bình thấp (TMTBT). Trong nhóm các khách hàng mua NOXH thường coi giá cả cao hơn nhóm mua nhà ở TMTBT. Điều kiện thanh toán và mức phí dịch vụ chung cư cũng được đánh giá khá quan trọng, và quan trọng hơn hai vấn đề về khả năng vay và lãi suất vay. Kết quả nghiên cứu cho rằng: trong khi biến số giáo dục có ảnh hưởng đáng kể tới việc vay vốn mua nhà thì biến số nghề nghiệp, tuổi, quy mô hộ gia đình và thu nhập không có tiền mua nhà. bởi các quy định và điều kiện cho vay là khá khó khăn. Đối với vấn đề hài lòng nhà ở, cho thấy mức độ hài lòng của người mua nhà cao nhất ở khu vực TP

HCM, sau đó là Tp Hà Nội và Đà Nẵng. Bên cạnh đó, những hộ vay hỗ trợ mua nhà ở thường nhiều hơn so với các hộ không vay mua nhà và những hộ ở NOXH có mức độ hài lòng về nhà ở thấp hơn so với nhóm nhà ở TMTBT.

Vũ Minh Đức (2008) đã nghiên cứu về “Sử dụng công cụ giá cả để cạnh tranh trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế của các doanh nghiệp sản xuất xi măng ở Việt Nam”. Luận án này đã làm sáng tỏ bản chất của cạnh tranh qua giá trong hình thái thị trường độc quyền nhóm và thị trường độc quyền của thị trường xi măng. Kết quả nghiên cứu chỉ rõ để cạnh tranh qua giá, các doanh nghiệp xi măng cần tập trung kiểm soát chi phí, giảm chi phí và hạ giá thành sản phẩm và cần thiết lập đồng bộ hệ thống quản trị cạnh tranh qua giá và hệ thống thông tin cạnh tranh của doanh nghiệp.

Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) đưa ra phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng. Theo phương pháp này, giá cả bất động sản chịu tác động của hai nhóm biến số: (1) Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất, diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng và (2) Nhóm biến phản ánh vị thế nơi ở, khoảng cách tới trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay trong ngõ.

Diện tích khuôn viên

Số tầng xây dựng

Giá cả bất động sản Khoảng cách đến trung tâm thành phố

Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009)

Kết quả kiểm định mô hình cho thấy, các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất động ở TP HCM được sắp xếp theo tầm quan trọng giảm dần như sau: Diện tích khuôn viên; Khoảng cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và, Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm.

Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế. Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (i)- Đặc điểm pháp lý; (ii)- Hình dáng lô đất; (iii)- Kích thước, qui mô; (iv)- Lợi thế giao thông; (v)- Lợi thế kinh doanh; (vi)- Hạ tầng xã hội; (vii)- Hạ tầng kỹ thuật; (viii)- Cảnh quan, môi trường; (ix)- Phong thủy; (x)- Thời điểm giao dịch; (xi)- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (xii)- Qui hoạch.

Về lĩnh vực bất động sản, nhà ở…cũng có một số công trình đã công bố: Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) đã khám phá ra rằng nhân tố chính tác động đến quyết định mua căn hộ cao cấp đó là (1) chất lượng xây dựng căn hộ và dịch vụ, quản lý căn hộ (thuộc tính sản phẩm) và ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ khách hàng, bao gồm các chính sách ưu đãi khách hàng và hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Đây là nhân tố chính làm tăng khả năng mua căn hộ cao cấp của người tiêu dùng.

Chất lượng và dịch vụ

Ảnh hưởng của người thân Quyết định lựa chọn

Ảnh hưởng từ chính sách hỗ trợ khách hàng

Thuế và lệ phí chước bạ

Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013

Luận án tiến sỹ của Lục Mạnh Hiển (2014) cho rằng, giá nhà ở thương mại xây dựng do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở định giá còn có sự chênh lệch lớn giữa các thời điểm định giá và so với mức giá giao dịch bình quân trên

thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của doanh nghiệp. Vì vậy, để hoàn thiện công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở cần: (i) Nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới nhằm lượng hóa các yếu tố tác động

đến giá nhà thành các hệ số ảnh hưởng khi định giá.

Khoảng cách đến trung tâm

Giá thành

Giá cả bất động sản An ninh

Môi trường sinh thái

Khoảng cách mua sắm

Hình 2.8. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014)

Luận án đã chỉ rõ lý do lựa chọn phương pháp, nội dung phương pháp, điều

kiện áp dụng và mô tả việc áp dụng bằng nghiên cứu cụ thể đối với nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới; (ii) Đề xuất mô hình hệ thống cơ sở dữ liệu cụ thể để phục vụ cho công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới; (iii) Đề xuất mô hình tổ chức định giá phù hợp với quy mô và điều kiện của từng nhóm doanh nghiệp cho mỗi giai đoạn phát triển khác nhau; (iv) Đề xuất quy trình tổ chức định giá nhằm đáp ứng tính hiệu quả và chính xác trong công tác định giá tại các thời điểm định giá khác nhau của doanh nghiệp.

Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bính (2017) về “Phân tích các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội". Về lý luận: (i) đã Làm rõ cơ sở lý thuyết về chính sách tài chính

đối với bất động sản (BĐS); (ii) Nghiên cứu lý thuyết về giá trị, giá cả BĐS ; và (iii) các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính và nghiên cứu thực tiễn, trong đó:

Về thực tiễn: (i) Đề xuất mô hình và các giả thuyết nghiên cứu phản ánh các

nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính BĐS; (ii) Phân tích và đánh giá thực trạng chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nêu rõ những kết quả đạt được (nguồn thu từ BĐS ổn định và có xu hướng tăng lên, cơ cấu nguồn thu từ BĐS được cải thiện…), đặc biệt làm rõ ba tồn

tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn Hà Nội (Hệ thống chính sách tài chính BĐS vẫn còn phức tạp; Nguồn lực tài chính đất đai chưa được khai thác đầy đủ; Kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều tiết thị trường còn

hạn chế); (iii) Phân tích và đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội; (iv) Trên cơ sở đề xuất 04 nguyên tắc, luận án đưa ra một số khuyến nghị về chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thành phố cần sử dụng công cụ phân tích định

lượng trong việc định giá đất. Chú trọng nâng cao chất lượng công tác xây dựng chính sách tài chính và định giá BĐS. Khi xây dựng chính sách tài chính gắn với giá BĐS cần chú ý đến tính bền vững của BĐS. Giá BĐS trong việc thực hiện chính sách

tài chính phải tính đến giá trị hình ảnh của chủ đầu tư. Chính sách tài chính đối với BĐS cần được thực hiện trên cơ sở đảm bảo sự liên kết chặt chẽ giữa quản trị đô thị và quản lý ngân sách đô thị.

Mô hình nghiên cứu này có những thay đổi so với mô hình lý thuyết dựa trên

kết quả của nghiên cứu định tính thông qua phỏng vấn chuyên gia.

Các biến số vật lý

Các biến số vị trí

Giá trị bất động sản

Thu NS từ BĐS

Giá BĐS được thẩm định

H7 H2

Các biến số môi trường xung quanh Các biến số hình ảnh H4 H6

Tính bền vững

Phương pháp thẩm định giá Năng lực đội ngũ định giá Hệ thống thông tin

Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn Bính (2017)

Giá căn hộ CCCC còn chịu ảnh hưởng của yếu tố phong thủy. Hiểu một cách đầy đủ nhất, phong thủy là kết quả của tri thức nghiên cứu về các quy luật tương tác của thiên nhiên, môi trường, bố cục đồ đạc, mặt bằng không gian sống và phương pháp

thay đổi những tác động đó tới cuộc sống con người. Người Việt Nam quan niệm: Ngôi nhà có phong thủy tốt sẽ đem lại sự tốt lành, hưng vượng cho gia chủ sinh sống trong đó. Để được coi là hợp phong thủy, ngôi nhà cần hội tụ đầy đủ các yếu tố thuận

lợi từ : địa hình đất, phương vị, có sự thông thoáng và sự tác động vừa phải của cả nắng, gió tới ngôi nhà.

Bảng 2.4 tổng hợp một số công trình nghiên cứu điển hình về các nhân tố tác động đến giá cả bất động sản (Chung cư cao cấp) trên thị trường Hà Nội. Các công

trình này được trình bày theo hai nhóm nhân tố cơ bản.

Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản

Biến số

Tác giả Biến số vật lý Biến số vị thế Biến số môi trường Chất lượng dịch vụ

Nourse (1967), Hendon (1973), Clotfelter

(1975), Li & Brown (1980) ; Gamble và Downing (1982), Colwell (1990), Olayinka và cộng sự, (1997); Geltner (2007)

Ball (1973), Davies (1974), Thorsnes (2000), William & Richard (2007); x

Mehmood và Ali (2011)

x x x Ozdilek và cộng sự (2002); Boris và cộng sự (2005)

x x Hinkelman và Swidler (2008); Ksenija và cộng sự (2012)

Korosec (2008), Peter Wyatt (2013) x

Rong (2013) x x x x

Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009); x x Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012)

Phạm Văn Bình (2013), Lê Văn Bính (2017) x x x

Lục Mạnh Hiển (2014) x x

Lê Văn Bính (2017) x x x

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án

2.1.3.1. Mô hình lý thuyết

Trên cơ sở thực hiện TQNC, có thể xây dựng mô hình lý thuyết phản ánh các

nhân tố gắn với giá trị có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản như sau:

Đặc điểm vật lý

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC

Vị trí căn hộ

Môi trường xung quanh

Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư

Giá thành xây dựng

Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC

Kết quả nghiên cứu tổng quan cũng cho phép xác định hệ thống thang đo các

nhân tố trong mô hình lý thuyết.

Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

1. Đặc điểm vật lý - Các biến số thuộc tính (bên trong)

1 Loại nhà

2 Diện tích kết cấu

3 Tuổi đời

4 Diện tích phòng khách

5 Diện tích bếp & phòng ăn

6 Số và diện tích phòng ngủ Dale-Johnson và Phillips (1984); Greene và Ortu´zar (2002); Cupchik, Ritterfel & Levin và cộng sự (2003); Wang và Li (2004, 2006); Bitter, Mulligan &

7 Số và diện tích phòng tắm

8 Có kho hay không Dall’erba và cộng sự (2007); Opoku và Abdul-Muhmin (2010); Özdilek (2011); Ozdilek và cộng sự (2002); Wyatt 9 Kiểu layout và trang trí (2013); Rong Zeng (2013). 10 Vật liệu kiến trúc

11 Giá thành

12 Hình thức thanh toán

2. Đặc điểm vật lý - Thiết kế bên ngoài và không gian

13 Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà

Pasha và Butt (1996); Bhatti và Church (2004); Greene và Ortu´zar’s (2002). 14 Có hay không có vườn? diện tích vườn

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

15 Tường bao

16 Không gian bên ngoài

3. Biến số môi trường

17 Chất lượng không khí Blomquist và Worley (1981); McConnel

18 Tiếng ồn

19 Độ rộng đường và phố et.al và cộng sự (1985); Phipps (1987); Arimah (1992); Cheshire và Sheppard (1995); Rojas và Greene (1995); Pasha 20 Không gian xanh xung quanh

21 Hệ thống thoát nước mưa

22 Thắp sáng (phố)

và Butt (1996); Fierro, Fullertton & Donjuan-Callejo và cộng sự (2009); Opoku và Abdul-Muhmin (2010); Rong Reng (2013) 23 Có đường đi (bộ) hay không

4. Biến số địa điểm/ vị trí

24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ

25 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám

Pasha và Butt 1996; 26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm

27 Khoảng cách tới hàng ăn

Khoảng cách tới các thư viện, khu 28 thể thao, khu xã hội Chay và Greenstone (2005); Pope (2008); Yusuf và Resosudarmo (2009); Opoku và Abdul-Muhmin (2010); 29 Có nằm mặt phố chính không Wang và Li (2006);

30 Có nằm trên phố trong nội thành không McCluskey và Borst (2007

Khoảng cách tới phương tiện giao Rong Reng (2013) 31 thông công cộng

32 Khoảng cách tới chỗ làm

33 Khoảng cách tới các dịch vụ xã hội khác

5. Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp

34 Cung cấp như đã hứa

35 Khả năng giải quyết các vấn đề của người mua

36 Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi hỏi

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

của người mua

Giao dịch đảm bảo là rất quan trọng 37 Parasuraman, Zeithaml & Berry (1985); Nahmens và Ikuma (2009); Kotler và Armstrong (2010); với người mua nhà

38 Nhân viên lịch sự Saari và Tanskanen (2011); Rong Reng (2013) Nhân viên coi trọng quyền lợi 39 người mua nhà

40 Nhân viên hiểu điều người mua cần

41 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động

42 Nhân viên ăn mặc lịch sự

43 Các dịch vụ hậu mãi

6/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng

Giới tính Rong Reng (2013) 44

Tuổi 45

Trình độ học vấn 46

Nghề nghiệp 47

Thu nhập 48

Số thành viên gia đình 49

Giá bán BĐS và chi phí

7/ Giá bán

Bowles và cộng sự (2001) 50

Giá cả và khả năng cạnh tranh Nagle, Hogan và Zale (2014) 51

Giá cả và sức mua của khách hàng Sichtmann, C., Wilken và cộng sự 52 (2011)

2.1.3.2. Những vấn đề cần giải quyết

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Nhìn chung, các công trình khoa học kể trên đã nghiên cứu về các nhân tố ảnh

hưởng đến thị trường bất động sản và giá nhà ở.

- Những hướng nghiên cứu chính đã được thực hiện: Đó là nghiên cứu về thị trường bất động sản và các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản; nghiên cứu

về phương pháp định giá BĐS; nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá và sự cảm nhận về giá BĐS.

- Những kết quả nghiên cứu chính của các công trình nghiên cứu trước: (i) Xác

định một số nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường và giá cả (sự cảm nhận) BĐS; (ii) Phân nhóm các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị BĐS với 5 nhóm: đặc điểm vật lý, đặc điểm vị trí, đặc điểm môi trường, tính bền vững và chất lượng dịch vụ.

- Những phương pháp nghiên cứu đã được áp dụng: Hầu hết các nghiên cứu được dựa trên các nghiên cứu trường hợp và sử dụng 3 phương pháp đó là: định tính, định lượng và kết hợp cả định tính và định lượng.

- Hạn chế của những nghiên cứu trước: Chưa nghiên cứu một cách trực tiếp và

cụ thể về năm nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội. Nói cách khác, các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội chưa được nghiên cứu một cách đầy đủ và đồng bộ.

- Những vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu trong luận án: Một cách tổng thể, các công trình khoa học trước đó đã nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán BĐS. Tuy nhiên, mỗi công trình nghiên cứu một cách biệt lập một số nhân tố và hơn thế nữa, không đề cập đến thị trường BĐS nói chung và căn hộ căn hộ chung cư cao

cấp trên địa bàn Hà Nội nói riêng. Mặc dù kết quả nghiên cứu của những công trình trước đó có thể được vận dụng khi nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nhưng chỉ ở phạm vi và mức độ nhất định…

Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên

cứu trên địa bàn Hà Nội” sẽ đề cập và giải quyết vấn đề còn bỏ ngỏ này. Đề tài sẽ kế thừa và phát triển lý luận về sự hình thành giá BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp với những đặc điểm riêng của thị trường BĐS Hà Nội;

hướng nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần bổ sung những nghiên cứu trước.

Về phạm vi, luận án chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán từ phía giá trị căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và phía người mua (biến nhân khẩu) cũng như người bán (chủ đầu tư). Đó là nhóm nhân tố

hình thành giá căn hộ chung cư cao cấp mà chủ đầu tư và nhà kinh doanh căn hộ chung cư cao cấp có thể can thiệp ở các mức độ khác nhau.

2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản

2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp

2.2.1.1. Định nghĩa về bất động sản

Thuật ngữ bất động sản có thể được dùng để phân biệt giữa quyền tài sản bất động sản hoặc bất động sản với động sản. Theo Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá

Quốc tế (IVSC) thì tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Theo đó, IVSC định

nghĩa bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất. Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và nhân tạo được pháp luật cho phép khai thác sử dụng để ở và kinh doanh thương mại, là nguồn sống cho tất cả vạn vật, là bệ đỡ cho các thể loại công trình phục vụ con người.

Theo Bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

107 có quy định “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài

sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái

của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một loại tài sản, bao gồm đất đai, nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài sản khác

2.2.1.2. Một số định nghĩa về chung cư

do pháp luật quy định.

- Chung cư (Apartment hay Flat hoặc Unit) bao gồm nhiều đơn vị nhà ở khép kín (một loại bất động sản dân cư) chỉ chiếm một phần diện tích trên một tầng của một tòa nhà có nhiều sàn. Thời hạn các căn hộ được sở hữu và sử dụng một cách hợp pháp nằm trong giới hạn số năm theo cam kết được một chủ nhà tư nhân cho thuê

(nguồn: Internet)

- Chung cư, là một loại không gian sống tương tự như một căn hộ khép kín nhưng có thể bán độc lập và do đó được coi là bất động sản. Cấu trúc tòa nhà chung cư được chia thành nhiều căn hộ nằm trong khu vực quy hoạch gọi là đơn vị ở được khách hàng sở hữu riêng biệt, được bao quanh bởi các khu vực sử dụng chung thuộc sở hữu chung. Chung cư dân cư thường được xây dựng như các tòa nhà chung cư như là "chung cư biệt lập", chúng giống như nhà ở một gia đình nhưng trong đó các sân, tòa nhà bên ngoài và đường phố được mọi người sở hữu chung và duy trì bởi một hiệp hội cộng đồng. Các đơn vị nhà chung cư được sở hữu hoàn toàn. Ngoài ra,

chủ sở hữu của các đơn vị ở riêng lẻ cũng sở hữu chung các khu vực chung của tài sản, như hành lang, lối đi, phòng giặt, khu vực bếp hay khu vực wc… v.v cũng như các tiện ích chung như hệ thống HVAC (Lò sưởi, điều hòa, quạt thông gió, thang máy...). Nhiều trung tâm mua sắm phục vụ cho cư dân mà trong đó các khu vực bán lẻ và văn phòng riêng thuộc sở hữu của các doanh nghiệp chiếm giữ quản lý khai thác chúng trong khi các khu vực sử dụng chung của trung tâm được sở hữu chung bởi tất cả các thực thể kinh doanh sở hữu các không gian riêng lẻ.

- Một chung cư là một tòa nhà phức hợp có chứa một số căn hộ thuộc sở hữu cá nhân với các khu vực sử dụng chung và tiện nghi chung. Bằng cách sở hữu một căn hộ trong một chung cư, một người có quyền sử dụng các tiện nghi chung. Việc sử dụng chung các tiện nghi này được đảm bảo về mặt pháp lý như một phần của chỗ nghỉ; họ chia sẻ quyền sở hữu những khu vực này. Các cơ sở vật chất như vậy có thể bao gồm hành lang, hệ thống sưởi, các thang máy, khu vườn...

- Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, nhà chung cư hạng1 (chung cư cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng rất cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn cao, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

- Căn hộ chung cư cao cấp là không gian ở khép kín thuộc chung cư cao cấp, có đầy đủ các công năng sử dụng, có các trang thiết bị đồng bộ, có chất lượng cao và hiện đại, đảm bảo tiện nghi và an toàn trong sinh hoạt. Căn hộ CCCC thường có diện tích mặt sàn tối thiểu là 90m2.

- Tại Việt Nam, chung cư cao cấp thường cách các trung tâm đô thị từ dưới 3,0 km, thuận lợi giao thông. Các căn hộ khép kín, là sở hữu tư nhân, có sổ hồng hoặc sổ đỏ, đầy đủ các công năng phục vụ hộ gia đình sinh sống lâu dài ổn định, có diện tích từ trên 60m2. Bản vẽ thiết kế kỹ thuật phải có sự tham gia của ít nhất 01 KTS là người có quốc tịch nước ngoài, chất lượng quy hoạch và thiết kế đạt chuẩn tinh tế mỹ quan và sang trọng như khách sạn từ 4 sao trở lên. Có đầy đủ các tiện ích nội khu và xung quanh nơi ở. Hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phục vụ cho dân số cho tầm nhìn trên 30 năm. Các trang thiết bị và vật liệu hoàn thiện nhập khẩu bền đẹp. Mật độ xây dựng dưới 45%. Mỗi thang máy phục vụ dưới 40 hộ gia đình. Mỗi hộ có một chỗ đỗ ôtô và xe máy với mức phí được nhà nước phê duyệt. Chất lượng âm thanh, ánh sáng, thông gió, kiến trúc cảnh quan và chất lượng dịch vụ tòa nhà đạt chuẩn tương đương khách sạn từ 4 sao trở lên. Hành lang rộng từ trên 2,0m, có điều hòa và đèn chiếu sáng, có hành lang phụ và có thang dây thoát hiểm. Hệ thống pccc đảm bảo tự động chữa cháy cho tòa nhà cao tầng. Giá bán thường từ 33 triệu/m2 trở lên;

2.2.1.3. Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp

a- Chung cư cao cấp là tòa nhà hỗn hợp cao tầng dùng để ở và có đầy các dịch vụ và tiện ích, có không gian thoát nạn liền với ban công hay logia, có công cụ cứu hộ và chất lượng sống tương đương với khách sạn từ 5 sao trở lên.

b- Căn hộ chung cư cao cấp là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng

khá giả, có quyền đồng sở hữu các không gian chung thuộc căn hộ chung cư cao cấp.

2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả

2.2.2.1. Các khái niệm về giá cả

Các nhà kinh điển thuộc các thế hệ khác nhau đã phát biểu quan niệm của mình về giá cả. Đầu tiên là A.Smith (1776) và sau đó là D.Ricacđô (1871) cho rằng: Giá trị hiện thực (mà ngày nay được gọi là giá cả) là biểu hiện bằng tiền của giá trị tự nhiên (giá trị của hàng hoá). Theo D.Ricardo, giá dựa trên số lượng lao động cần thiết để tạo ra hàng hoá bao gồm cả các khoản chi phí bổ sung như chi phí phân phối. Malthus cho rằng giá dựa trên giá trị của lao động biểu hiện bằng tiền mà người mua sẵn sàng bỏ ra để có được hàng hoá. Bentham: đối với người tiêu dùng, giá được xác định bởi mong muốn sở hữu hàng hoá; đối với người bán là khoản chi phí mà họ phải bỏ ra để sản xuất ra hàng hoá đó. Đây chính là nội dung gần với giá thị trường.

Theo đuổi thuyết giá trị của lao động, Marx tin rằng toàn bộ quá trình sản xuất là do lao động tạo nên, bởi vì nhân công hay lao động tạo ra tất cả giá trị trong xã hội. Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, trên cơ sở kế thừa và phát triển những tư tưởng trước đó, đã đưa ra khái niệm: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá".

Các khái niệm giá cả nói trên đã đề cập đến cái cốt lõi nhất của nó là giá trị hàng hóa. Tuy nhiên, các khái niệm này chỉ phù hợp và đầy đủ trong điều kiện sản xuất hàng hóa giản đơn. Trong điều đó, giá cả chỉ phản ánh giá trị hàng hóa và tiền tệ là phạm trù chưa phức tạp, thuần túy là phương tiện lưu thông hàng hóa.

Lý thuyết ‘cận biên’ nhấn mạnh các yếu tố chủ quan trong việc xác định giá cả hàng hoá. Theo Menger, giá trị gắn liền với những đánh giá về sự ước muốn của người mua và vì vậy, không phải dựa trên chi phí sản xuất. Trong khi đó, Wieser & Jevon lại cho rằng chính tính hữu ích của hàng hoá giải thích chi phí sản xuất và giá trị có thể được đo lường trước khi sản xuất.

Trong lý thuyết tân cổ điển, Marshall là người đầu tiên xác lập lý thuyết về hành vi của người mua theo đó, các quyết định mua là kết quả của những tính toán kinh tế một cách chủ động và hợp lý. Giá cả mà người mua sẵn sàng trả để có được

hàng hoá phụ thuộc đồng thời vào ước muốn sở hữu hàng hoá đó của họ và chi tiêu mà họ dành cho việc đó. Mỗi người tiêu dùng tìm cách chi tiêu vào việc mua hàng sao cho những hàng hoá đó đem lại sự thoả mãn cao nhất tuỳ theo sở thích và giá tương đối.

Marshall cũng cho rằng cần phân biệt việc xác định giá ở ngắn hạn và dài hạn. ở ngắn hạn, cầu thị trường có tác động rất mạnh đến giá trong khi ở dài hạn, giá cả được điều chỉnh chủ yếu dựa vào chi phí sản xuất với giả thiết về cạnh tranh. Vì vậy, để nghiên cứu giá cả, cần phải sử dụng một công cụ cơ bản là khái niệm về độ co giãn hay độ đàn hồi! Với sự tồn tại của độ co giãn của cầu so với giá, có thể có một số nhận xét sau: (i) giá cả sản phẩm càng thấp, việc bán càng quan trọng; (ii) giá của sản phẩm thay thế càng thấp, việc bán sản phẩm càng khó khăn; (iii) giá của sản phẩm bổ sung càng thấp, việc bán sản phẩm càng quan trọng với điều kiện đó không phải là sản phẩm loại thấp.

Theo góc độ ứng dụng marketing vào thực tiễn kinh doanh, có thể định nghĩa giá cả có thể được định nghĩa theo nhiều góc độ khác nhau (Trần Minh Đạo, 2012). Với hoạt động trao đổi, giá cả được định nghĩa là mối tương quan trao đổi trên thị trường. Với người mua, "Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm hay dịch vụ đó". Định nghĩa này thể hiện rõ quan niệm của người mua về giá: Giá là chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra để có được những lợi ích mà họ tìm kiếm ở hàng hóa và dịch vụ. Vì vậy, giá thường là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình lựa chọn và mua sắm sản phẩm của người mua. Nó vừa là "phanh hãm", vừa là công cụ kích cầu sản phẩm. Giá chỉ là đại diện cho một bộ phận chi phí (được tính bằng tiền) mà người mua phải bỏ ra để sở hữu và sử dụng sản phẩm. Vì vậy, không thể coi là biến số duy nhất ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Trong nhiều trường hợp, các yếu tố phi giá cả (lối sống, sự nhận thức, tâm lý,...) còn ảnh hưởng tới hành vi của người mua lớn hơn cả ảnh hưởng của giá cả.

2.2.2.2. Bản chất kinh tế của phạm trù giá cả

Người bán định nghĩa giá cả của một hàng hóa, dịch vụ là khoản thu nhập người bán nhận được nhờ việc tiêu thụ sản phẩm đó. Với người bán, nhận thức về giá của sản phẩm được thể hiện qua đẳng thức sau đây: Giá của một đơn vị sản phẩm = Doanh thu/ đơn vị hàng hóa, dịch vụ.

Thứ nhất, giá cả và giá trị hàng hoá có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Ở tất cả các giai đoạn phát triển của hình thái xã hội có sản xuất hàng hoá, giá cả luôn biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá đã được sản xuất ra và tiêu thụ trên thị trường. Giá trị hàng hoá là giá trị thị trường, giá trị được thừa nhận của người mua. Giá trị luôn

quyết định giá cả thị trường và là nội dung, bản chất của giá cả. Ngược lại, giá cả là hình thức, là hiện tượng của giá trị. Mức giá thị trường phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung - cầu về hàng hoá trên thị trường. Mối quan hệ giữa giá cả và giá trị hàng hóa là kết quả tất yếu do hoạt động của các qui luật kinh tế khách quan trên thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu…)

Thứ hai, giá cả và tiền tệ thường xuyên có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Trong điều kiện bình thường của nền kinh tế, giá cả là yếu tố quyết định lượng tiền tệ trong lưu thông và có ảnh hưởng tới tốc độ lưu thông tiền tệ. Giá cả quyết định

sức mua của tiền tệ và ngược lại tiền tệ cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá cả. Chú ý đến mối quan hệ giữa giá cả và tiền tệ là một vấn đề có ảnh hưởng lớn đến kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp đòi hỏi vốn hoạt động lớn, chu kỳ kinh doanh dài… Nghiên cứu mối quan hệ giá cả-tiền tệ có thể giúp

cho doanh nghiệp dự báo chính xác hơn sự biến động của giá cả hàng hoá do mình sản xuất ra và những hàng hoá có liên quan.

Thứ ba, giá cả có mối quan hệ khăng khít với giá trị sử dụng hay tính hữu ích của hàng hoá. Đã là hàng hoá nhất thiết phải có giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng của một vật phẩm là tính chất có ích, công dụng của vật thể đó có thể thoả mãn một nhu cầu nào đó cho việc sản xuất hoặc cho sự tiêu dùng cá nhân. Giá trị sử dụng được quyết định bởi những thuộc tính tự nhiên và những thuộc tính mà con người hoạt động

tạo ra cho nó. Giá cả không những biểu hiện bằng tiền giá trị mà còn phản ánh giá trị sử dụng của hàng hoá. Giá trị sử dụng (biểu hiện chủ yếu là chất lượng) là yếu tố quan trọng chi phối sự hình thành giá cả hàng hoá. Mối quan hệ giữa giá cả với giá trị sử

dụng của hàng hoá chỉ ra rằng: sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng là cơ sở cho sự hiện diện của mức giá trên thị trường. Giá cả và giá trị sử dụng của hàng hoá là hai phương tiện quan trọng đối với các doanh nghiệp trong quá trình cạnh tranh để tồn tại và phát triển.

Thứ tư, giá cả và các quan hệ kinh tế - xã hội. Trong nền kinh tế hàng hoá, giá cả xuất hiện trong mọi hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, giá cả phản ánh tổng hợp và đồng bộ các quan hệ kinh tế - chính trị - xã hội. Giá cả cũng có tác động trở lại đến các mối quan hệ nói trên. Nhà nước có thể can thiệp vào sự hình thành và vận động của giá

cả để điều tiết các mối quan chủ yếu: cung và cầu hàng hoá; tích luỹ và tiêu dùng; công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ; thị trường trong nước và thị trường thế giới tác động đến các mối quan hệ lớn của nền kinh tế quốc dân thông qua giá cả là một hướng

quan trọng của công tác quản lý vĩ mô nền kinh tế.

2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản

2.2.3.1. Đặc điểm giá trị bất động sản

Tài sản có thể có giá trị sử dụng hoặc giá trị trao đổi mà việc ước lượng giá trị trao đổi thường phổ biến hơn. Cơ sở giá trị được hiểu là sự mô tả hay định nghĩa về giá trị những lợi ích của tài sản bằng một tập hợp các yếu tố.

P. Wyatt (2013) đề cập đến cơ sở giá trị là giá trị thị trường. Trong phương pháp hedonic, việc ước đoán giá trị thị trường của một tài sản thường được dựa vào kỹ thuật xác suất trong khi tham khảo thị trường bất động sản (quan sát các đặc điểm của bất động sản và giá thanh toán). Nói cách khác, giá trị là một khái niệm thống kê và tuân theo qui luật xác suất.

Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek và cộng sự, 2002). Về cơ bản, giá trị thị trường được tính bằng mức giá có khả năng xảy ra nhất một cách hợp lý trên thị trường. Mặc dù giá trị thị trường có thể gồm cả giá trị kỳ vọng, nhưng giá trị này bắt nguồn từ sự kỳ vọng về những thay đổi xung quanh bất động sản như tiềm năng phát triển của BĐS hay tiềm năng về giá trị cộng hưởng (sự phát triển đồng bộ của khu vực và môi trường xung quanh).

Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa

Tác giả

Thuật ngữ

Định nghĩa

(Wyatt, 2013)

Giá trị thị trường (Marketing value)

Giá trị thị trường là một khoản ước lượng mà một tài sản có thể được giao dịch vào ngày định giá giữa người mua và người bán đều sẵn sàng giao dịch sau quá trình marketing tài sản để các bên đều có hiểu biết, tin cậy và không bị ép buộc.

(Wyatt, 2013)

Giá trị thực (worth value), hay giá trị đầu tư (Investment value)

Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một chủ sở hữu, một nhà đầu tư hoặc một nhóm nhà đầu tư, trong một khoản đầu tư xác định hoặc vì những mục đích hoạt động cụ thể.

(Lorenz và cộng sự, 2011)

Giá trị bất động sản (Property value)

Giá trị bất động sản thường được tính bằng giá trị kinh tế (ví dụ giá trị trao đổi, hoặc giá trị sử dụng). Giá trị kinh tế (giá trị trao đổi) được hiểu là giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Giá cả hay giá cả trao đổi (exchange price)

Biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS - khả năng đem lại luồng thu nhập cao ở hiện tại và tương lai

(Shapiro và cộng sự, 2013)

Nguồn: Lê Văn Bính (2017)

Có nhiều quan điểm khác nhau về giá trị BĐS. Quan niệm truyền thống cho rằng giá trị BĐS cũng giống như giá trị các loại hàng hóa thông thường khác tức là giá trị BĐS là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành. Theo quan điểm này, giá trị BĐS bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị các công trình trên đất. Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc sử dụng trong mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất để thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai, ví dụ như bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính với người sử dụng đất.

2.2.3.2. Giá cả và giá trị của bất động sản

Theo quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường để xác định thì một hàng hóa được coi là có giá trị cao khi việc sử dụng nó mang lại hiệu quả, nhiều lợi ích và thu nhập cao. Như vậy, giá trị BĐS sẽ căn cứ vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu và sử dụng BĐS. BĐS nào cũng có một luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng thu nhập kỳ vọng trong tương lai. Bởi vậy khi định giá cần phải xác định được các yếu tố tạo nên luồng nhập của BĐS và đánh giá tác động của các yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu BĐS. Đây là một quan niệm phổ biến trong các giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay.

Đất đai là một loại tài sản đặc thù và khi là hàng hoá mua bán thì BĐS có giá. Trên thực tế, mục đích mua đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền thuê đất, cho nên giá đất trên thực tế không phải là giá mua đất mà là giá mua quyền thuê đất. Giá đất đai được quyết định trực tiếp bởi tiền thuê đất và mức lợi tức. Khi lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức. Khi mức lợi tức không thay đổi, giá đất tỷ lệ thuận với tiền thuê đất.

Luật Đất đai năm 2003 đã qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 cũng qui định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Có thể thấy, định nghĩa về giá đất trong Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa nhằm đáp ứng sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất.

2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả

2.2.4.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá dưới góc độ marketing của doanh nghiệp

Giá và chiến lược giá sản phẩm có tầm quan trọng đặc biệt đối với người sản xuất, chủ đầu tư và khách hàng. Trước hết, trong các biến số của marketing hỗn hợp,

giá là chỉ tiêu biểu hiện thu nhập còn các biến số còn lại (sản phẩm, phân phối, truyền thông…) biểu hiện chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh. Hơn nữa, giá có ảnh hưởng trực tiếp (thay đổi mức giá làm thay đổi doanh số) và gián tiếp (thay đổi giá làm thay đổi khối lượng bán) đến doanh số bán. Giá còn được xem là một chỉ tiêu phản ánh chất lượng và hình ảnh của sản phẩm trên thị trường theo góc độ của khách hàng. Cuối cùng, việc qui định giá và chiến lược giá là một vấn đề "nhậy cảm". Một mặt, giá ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận của khách hàng, khối lượng bán và lợi nhuận của doanh nghiệp. Mặt khác, những quyết định về giá chịu tác động của nhiều nhân tố, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp.

Các nhân tố bên ngoài

Các quyết định về giá

1. Đặc điểm của thị trường và cầu 2. Bản chất và cơ cấu cạnh tranh 3. Các nhân tố khác

Các nhân tố bên trong 1. Các mục tiêu marketing 2. Marketing - mix 3. Chi phí sản xuất 4. Các nhân tố khác

Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá

Nguồn: P.Kotler và cộng sự (2005)

Theo phạm vi nghiên cứu, những nhân tố bên trong doanh nghiệp sản xuất, chủ

đầu tư kinh doanh BĐS sẽ được tập trung nghiên cứu.

2.2.4.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản

Có nhiều mô hình về quản lý giá khác nhau mà doanh nghiệp có thể lựa chọn. Việc ứng dụng mô hình quản lý giá cụ thể có ảnh hưởng rất lớn tới tính linh hoạt của việc đề xuất các mức giá và điều chỉnh giá. Nếu ban lãnh đạo doanh nghiệp trực tiếp ra các quyết định về mức giá cụ thể (“cơ chế cứng”) thì người quản trị giá và người bán hàng không có "khoảng tự do" về quyền quyết định mức giá bán. Còn ban lãnh đạo doanh nghiệp chỉ nắm quyền xác định và kiểm soát giá thông qua các chỉ tiêu như khung giá, giá chuẩn, giá giới hạn, (“cơ chế mềm”) thì người quản trị giá và người bán hàng có khả năng linh hoạt về giá tương đối cao, song áp lực của rủi ro cũng rất lớn.

Giá trị như là một yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá cả

Giá cả thị trường chịu sự quyết định của hai nhân tố cơ bản là giá trị thị trường và quan hệ cung cầu. Sự tác động của giá trị thị trường đến giá cả thị trường được thể hiện ở mối quan hệ giữa hai phạm trù này và thông qua quy luật giá trị.

Quy luật giá trị, với tư cách là quy luật cơ bản của sản xuất hàng hoá, đã tạo ra cho người mua và người bán những động lực cực kỳ quan trọng. Trên thị trường, người mua bao giờ cũng muốn tối đa hoá lợi ích sử dụng. Vì vậy, người mua luôn luôn

muốn ép giá thị trường với mức giá thấp. Ngược lại, người bán bao giờ cũng muốn tối đá hoá lợi nhuận, và do đó, muốn bán với giá cao. Để tồn tại và phát triển, những người bán, một mặt phải tìm mọi giải pháp để giảm chi phí (đặc biệt là ở các giai đoạn trước khi đưa hàng hoá ra thị trường) để chi phí cá biệt bằng hoặc nhỏ hơn chi phí xã hội trung bình. Mặt khác, họ lại tranh thủ tối đa các điều kiện của thị trường để bán với giá cao. Họ cố gắng dùng mọi thủ đoạn và biện pháp để bán được hàng với giá cao nhất, nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Vì vậy, xét trên phương diện này, quy luật giá trị tác động tới người bán theo hướng thúc đẩy họ nâng giá thị trường lên cao. Tuy nhiên đó chỉ là xu hướng.

Các thành tố giá trị bất động sản ảnh hưởng đến giá bán

Đặc điểm vật lý. Các yếu tố tự thân của BĐS bao gồm: các đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật, pháp lý của BĐS. Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ sử dụng BĐS. BĐS tọa lạc ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt sẽ mang lại luồng thu nhập cao, làm giá trị BĐS tăng cao. Các yếu tố mang tính kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của BĐS một phần do quá trình khai thác sử dụng BĐS và một phần do tâm lý của người sử dụng, do đó nó sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Những BĐS có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn bao giờ cũng có giá trị cao hơn các mảnh đất khác.

Đặc tính vật chất là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và giá cả bất động sản. Rõ ràng nhà kiên cố phải đắt hơn nhà bán kiên cố hoặc nhà bình thường. Những BĐS có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn bao giờ cũng có giá trị cao hơn các mảnh đất khác.

Như vậy, đặc điểm vật lý gồm quy mô, tuổi đời, điều kiện, vẻ ngoài, đặc điểm bên trong của BĐS. Các đặc điểm này ảnh hưởng đến việc sử dụng BĐS theo mức độ khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng. Đối với bất động sản thương mại, nguyên vật liệu, sản phẩm và việc bảo trì là yếu tố quan trọng, trong khi số lượng doanh nghiệp lại là yếu tố ảnh hưởng đối với bất động sản bán lẻ. Giá trị bất động sản bán lẻ có thể chịu ảnh hưởng của những yếu tố thiểu số như diện mạo, ánh sáng, đặc điểm bên trong (ví dụ độ sâu và độ rộng của khoảng đất trước, khu vực sân, khoảng không để trưng bày, bán hàng, lưu trữ của từng cửa hàng) và khả năng vận chuyển. Người thuê văn phòng thường tìm những địa chỉ danh giá thiết kế đẹp, còn người thuê tài sản công nghiệp lại ưa thích mặt sàn rộng, khả năng chịu lực tốt, chiều cao tới mái hiên cao, dễ bốc dỡ vận chuyển.

Chi phí vận hành như sửa chữa và duy trì những phần chung của tòa nhà. Nhân tố pháp luật cũng có ảnh hưởng đến giá trị. Thuế “xanh” tính đến các yếu tố năng

lượng và môi trường. (Wyatt, 2013) cũng chỉ ra sự khác nhau theo loại bất động sản như Bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp hay bất động sản bán lẻ.

Tính chất pháp lý. BĐS là tài sản đặc biệt, chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ qui định tính chất hợp pháp của các BĐS đang sử dụng. Do đó, đây cũng là một nhân tố tác động lớn đến giá trị BĐS. Tính chất pháp lý của BĐS được thể hiện thông qua các giấy tờ, văn bản pháp lý theo các qui định của Nhà nước về sở hữu và sử dụng BĐS. Bởi vậy, một BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ có giá trị cao hơn những BĐS khác có cùng vị trí và kích thước nhưng không có giấy tờ pháp lý, hoặc thiếu các điều kiện để đảm bảo việc thực hiện đầy đủ quyền lợi của người sở hữu và sử dụng BĐS. Trong quá trình định giá, người định giá cần nắm được các thông tin về pháp lý của BĐS để xác định giá trị, trên cơ sở xác định mức độ rủi ro và chi phí phải gánh chịu khi không có đầy đủ căn cứ pháp lý. Thông thường, các rủi ro có thể xảy ra khi không có giấy tờ pháp lý là trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện qui hoạch, khi có tranh chấp xảy ra hoặc các chi phí về việc phải hoàn tất giấy tờ.

Vị trí của BĐS. Do đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí. Tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định. Do đó, giá trị BĐS sẽ phụ thuộc vào tính pháp lý và địa tô thu được từ mỗi vị trí đó. Vị trí của BĐS được phân tích dưới khía cạnh vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, trong đó vị trí tương đối là quan trọng nhất, thể hiện khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại... BĐS ở những vị trí càng thuận lợi, luồng thu nhập càng cao, do đó giá trị của BĐS càng cao. Ngoài ra, cũng do cố định về vị trí và gắn liền với từng vị trí nhất định mà giá trị của BĐS cũng chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Đó là các yếu tố: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể. Như vậy, ở mỗi vùng và khu vực lại hình thành một mức giá trị BĐS khác nhau gắn liền với các yếu tố mang tính vùng và khu vực đó. Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS.

Có thể nói, vị thế và địa điểm của BĐS là yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc định giá nhà và đất. Trước hết, nó quyết định địa tô chênh lệch và do đó quyết định giá trị, giá cả nhà đất. Ngoài ra, nó còn có những tác động về mặt xã hội, tâm lý và cả tâm linh.

Môi trường xung quanh. Đó là môi trường xã hội và văn hóa (trường học, bệnh viện…), môi trường thương mại (hệ thống siêu thị, cửa hàng…), vấn đề an ninh, cảnh quan sinh thái… Đây được xem là “yếu tố giá trị gia tăng” của BĐS. Môi trường kinh tế chính trị, luật pháp và xã hội. Nhân tố này ảnh hưởng có tính chất bao trùm và quyết định những xu thế lớn của giá trị và giá cả bất động sản. Chẳng hạn; giá trị của đất đai sẽ không ngừng thay đổi và sẽ tăng lên khi mà đầu tư về hạ tầng của Chính phủ

thay đổi và tăng lên, khi mà quy hoạch phát triển kinh tế được tiến hành rõ ràng và hiện thực.

Môi trường lân cận, xung quanh cũng được coi là những nhân tố không thể không tính đến trong quá trình xác định giá cả bất động sản. Khi định giá, cần có sự đánh giá tác động của yếu tố vùng để xác định được các vùng giá trị khác nhau ở từng khu vực vị trí cụ thể. Đây là một trong những cơ sở quan trọng khi xây dựng đơn giá đất thị trường cho các vùng và khu vực để phục vụ cho định giá BĐS.

Quan hệ lịch sử và tâm lý xã hội. Lịch sử trước đây của một toà nhà, của một miếng đất cũng như mục đích sử dụng đã có của nó có thể là một tác nhân quan trọng ảnh hưởng đến giá của chúng khi giao dịch. Các yếu tố này sẽ tác động lên hành vi của khách hàng tham gia trên thị trường và do đó sẽ làm cho giá cả hàng hóa BĐS biến động, làm thay đổi quan điểm về giá trị của BĐS cần định giá.

Dịch vụ quản lý và vận hành tòa nhà bao gồm: (i) Dịch vụ vận hành, bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật; (ii) Dịch vụ vệ sinh - Giúp việc gia đình; (iii) Dịch vụ văn phòng hội họp; (iv) Dịch vụ diệt côn trùng, diệt chuột, mối; (v) Dịch vụ trông giữ xe ô tô và xe máy; (vi) Các dịch vụ khác theo yêu cầu phát sinh của khách hàng.

Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản

Các Nội dung Tác giả (chính) thành tố

Wyatt (2013),

Đặc điểm vật lý Các đặc điểm về kinh tế (chi phí và tiềm năng thu nhập), kỹ thuật (hình dáng, kích thước), pháp lý (giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng) của BĐS. ÖZdilek (2011), Ozdilek và cộng sự (2002), Rong Reng (2013)

Mc Cluskey và Borst (2007); Rong Reng (2013) Vị trí Khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại...

Môi trường xung quanh Môi trường xã hội và văn hóa (trường học, bệnh viện…), vấn đề an ninh, cảnh quan sinh thái… Oloke và cộng sự (2013),

Rong Reng (2013)

Chất lượng dịch vụ Rong Reng (2013)

Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý chung cư cung cấp cho cư dân của tòa nhà (chỗ để xe, PCCC, an ninh bảo vệ, hệ thống điện nước, vệ sinh, truyền hình, sửa chữa, địa điểm sinh hoạt cộng đồng…)

Nguồn: Tác giả tổng hợp

2.2.4.3. Các nhân tố khác ảnh hưởng tới giá cả căn hộ chung cư cao cấp

Các nhân tố thuộc về chủ đầu tư

Một số nghiên cứu mới đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản xung quanh và ảnh hưởng phức hợp của cả khu bất động sản (Geltner, 2007).

Các nhân tố bên ngoài tác động tích cực có thể xuất hiện nếu các dự án bất động sản thuộc sở hữu của các doanh nghiệp thân cận, trong trường hợp đó chi phí cố định có thể được giảm, một số nguồn đầu vào phổ biến có thể được chia sẻ và các cách sử

dụng đất hỗ trợ có thể áp dụng được (Rauch, 1993). Kinh tế nội bộ tập trung có thể đạt được với sự phát triển quy mô lớn và giúp tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và vị trí tập trung cho hợp tác của nhiều tài sản có thể tạo ra sự phối hợp tích cực tương tự. Một số nghiên cứu thực nghiệm xác nhận những tác động tích cực của các tương tác này

lên giá trị tài sản (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).

Ngoài chi phí xây dựng của các dự án bất động sản, hạn chế và chi phí tài chính cần được đưa vào tính toán cho các lựa chọn bằng cách nới lỏng các giả thiết của lý

thuyết lựa chọn cho rằng lựa chọn thực nằm riêng biệt và vốn có đủ. Ở khía cạnh này Boyle và Guthrie (2003) chỉ ra rằng những hạn chế tài chính ngoại cảnh sẽ ảnh hưởng tới thời điểm và giá trị của một lựa chọn đầu tư còn Hirth và Uhrig (2010) đưa các nguồn vốn đắt đỏ từ bên ngoài vào mô hình lựa chọn thực. Ngoài ra, nguồn vốn khi sử

dụng cho việc xây dựng cũng có chi phí cơ hội nếu nó có thể được sử dụng cho các dự án khác của nhà đầu tư (Meier và cộng sự, 2001). Chính điều này khiến nhà đầu tư sẽ đẩy nhanh dự án nếu nó dự đoán được các dự án tương lai béo bở hơn (Han và Park,

2008). Nghiên cứu này, nối bước các nghiên cứu đó, đưa hạn chế tài chính, chi phí vốn và chi phí cơ hội trong công ty vào và chỉ ra ảnh hưởng của các nhân tố này lên thời điểm đầu tư và giá trị dự án theo cách tính toán được.

Theo Boris và cộng sự (2005), nhìn chung, quyết định của các chủ sở hữu bất động sản đều bắt nguồn từ 2 nguyên tắc. Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản có thể bị thôi thúc bởi các mục tiêu tăng giá trị. Đặc biệt, họ có thể chọn cách thay đổi tài sản của họ và kỳ vọng rằng giá tương lai sẽ tăng lên nhờ đầu tư. Thứ hai, các chủ hộ có thể chọn cách thay đổi sau cho thuê đối với căn hộ của họ để tăng lợi ích căn hộ, và tránh các hao mòn kỹ thuật và kinh tế của nhà ở. Trong trường hợp này, bên cạnh lợi ích cá nhân, chủ hộ cũng bị thôi thúc bởi các lựa chọn kinh tế.

Ngoài yếu tố liên quan đến chủ đầu tư, giá BĐS còn chịu tác động của các nhân

tố thuộc về chính sách quản lý và môi trường vĩ mô. Tuy nhiên, cả hai nhân tố này đều không thuộc phạm vi nghiên cứu của luận án.

Như vậy số lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC nói riêng là

rất lớn. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy giá cả chịu sự tác động đồng thời của các nhân tố bên trong - đó chính là giá trị các thành phần tham gia tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo và các nhân tố bên ngoài thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.

Theo Stephan M. Liozu, Andreas Hinterhuber (2013), tồn tại mối quan hệ tích cực giữa định giá dựa vào giá trị (không phải là định giá dựa vào cạnh tranh)

và kết quả hoạt động doanh nghiệp. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố thuộc về giá trị BĐS có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC.

2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu

2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch

Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) hay có dự định của Ajzen (1991) là một lý

thuyết mở rộng của lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) được Ajzen và Fishbein (1975) đưa ra và hoàn thiện vào năm 1980. Lý thuyết này có nhân tố trọng tâm là ý định của cá nhân trong việc thực hiện một hành vi nhất định nào đó. Ý định của hành vi được xem như là yếu tố đầu tiên của hành vi. Ý định càng mạnh mẽ thì khả năng thực hiện

hành vi đó càng lớn. Điều này sẽ chỉ ra được việc con người sẽ cố gắng bao nhiêu, đến mức nào hay vẫn chỉ là trong mực dự định để nỗ lực thực hiện một hành vi cụ thể. Lý thuyết hành vi có dự định đã được chấp nhận và sử dụng rộng rãi trong các nghiên cứu

với các mục dự đoán ý định cũng như hành vi cụ thể.

Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Tác giả mong muốn kiểm định lại một phần mô hình lý thuyết tại thị trường căn hộ CCCC Hà Nội. Bên cạnh đó, cũng theo Ajzen (1991) thì dựa trên lý thuyết này tác giả sẽ bổ sung bằng thêm các nhân tố mới, các

thuộc tính thành phần của nhân tố có ảnh hưởng đến ý định hành vi của người mua đối với giá căn hộ CCCC. Từ đó, để đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội.

2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản

Markowitz (1952), Kapopoulous and Siokis (2005)… sử dụng lý thuyết hiệu ứng tài sản để phân tích và vận dụng vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Theo lý thuyết này, tiêu dùng là hàm số của thu nhập khả dụng và tổng tài sản. Cả thu nhập và tổng tài sản đều có tác động dương đến mức chi cho tiêu dùng. Tổng tài sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, bất động sản… Do bất động sản vừa được xem là

hàng hóa tiêu dùng vừa là sự đầu tư, do đó được nhiều người tiêu dùng lựa chọn. Theo

Kapopoulous and Siokis (2005) mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thể hiện hiệu ứng tài sản do ảnh hưởng điều chỉnh danh mục đầu tư. Các tác giả cho rằng, nhiều công ty gia tăng tái đầu tư vào bất động sản, do đó làm tăng nhu cầu nhà ở, và đến lượt cầu bất động sản gia tăng. Cuối cùng, nhu cầu tăng làm tăng giá trên thị trường bất động sản.

Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Lý thuyết này có liên quan đến nhân tố Nhân khẩu học và một số thuộc tính thành phần của các nhân tố trong mô hình nghiên

cứu, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư…

2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng

Lý thuyết vị thế chất lượng (Hoàng Hữu Phê & Wakely, 2000) cho rằng, sự

thay đổi trong các khu dân cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác

định, Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục, chất lượng môi trường…Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng…Về cơ bản, động học dân cư theo lý thuyết này thể hiện sự đánh đổi giữa vị trí nơi ở và chất lượng nhà ở. Ngoài ra, dường như có một sự tương thích giữa

lý thuyết Vị thế - chất lượng và mô hình lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở. Thực tế, cả hai cùng phản ánh cấu trúc vành đanh đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trú trong các thành phố, tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt.

Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Lý thuyết này có liên quan đến nhân tố vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư, chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư, một số thuộc tính thành phần của các nhân tố khác... Ngoài ra, một số giải pháp đối với chủ đầu tư, các nhà thầu thi công cũng được

dựa trên lý thuyết này.

Tiểu kết chương 2

Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về sự hình thành giá bất động sản cho thấy giá của mỗi BĐS cụ thể sẽ chịu sự tác động của các nhân tố gắn liền với BĐS và các nhân tố bên ngoài.

Các nhân tố bên trong hay đặc điểm vật lý của BĐS bao gồm: quy hoạch tổng thể và chi tiết, kiến trúc cảnh quan, thiết kế kỹ thuật, vật liệu xây dựng, chất lượng các

trang thiết bị điện nước, công năng sử dụng, kết cấu, cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Các nhân tố bên ngoài như: Môi trường địa lý tự nhiên, môi trường xã hội vùng miền, cư dân liền kề, hệ thống đường giao thông, cự ly tiếp cận trục giao thông chính, các công trình phúc lợi xã hội, quy hoạch các công trình hạ tầng kỹ thuật trong tương

lai, quy hoạch các công trình khác trong tương lai.

Đặc điểm của khách hàng mua BĐS cũng có ảnh hưởng đến giá bán : văn hóa,

quy mô gia đình, thu nhập, nhu cầu sở hữu và mục đích sử dụng, nghề nghiệp…

Thời gian gần đây, đặc biệt là ở Việt Nam, nhân tố gắn với đặc điểm của chủ đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá bán căn hộ CCCC. Đó là các yếu tố như vị thế và uy tín trên thị trường, năng lực và kinh nghiệm, chiến lược marketing và truyền thông…

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Bối cảnh nghiên cứu

3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020

3.1.1.1. Cầu thị trường

Áp lực gia tăng dân số tại thành phố Hà Nội và các tỉnh thành trong cả nước ngày càng tăng thì nhu cầu về nơi ở càng cấp thiết. Ở thị trường phân khúc căn hộ

hạng sang và cao cấp thì đối tượng khách hàng mục tiêu là những người có địa vị xã hội, có thu nhập cao, các doanh nhân thành đạt, Việt kiều ở hải ngoại và đang làm ăn ở Việt Nam cũng có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở. Các gia đình ngoại tỉnh có tiềm năng

tài chính thì luôn có xu hướng mua sở hữu nhà thổ cư và căn hộ chung cư để phục vụ cho con em là sinh viên các trường đại học, các trường trung cấp, cao đẳng, các trường dạy nghề tại Hà Nội. Nhiều hộ gia đình trung lưu có nhu cầu cần nâng cấp chất lượng nơi ở từ chung cư bình dân lên căn hộ CCCC. Hầu như các gia đình ngoại tỉnh đều có

mong muốn dịch chuyển vào đô thị như một trào lưu vọng thịnh. Nhiều hộ gia đình có đông nhân khẩu nhiều thế hệ ở cùng nhà thì nhu cầu tách ra ở riêng rất lớn. Thành phố quy hoạch lại các dự án căn hộ CCCC ở nhiều khu đô thị mới. Nhiều đối tượng là doanh nhân thành thành đạt từ các nơi hội tụ về Hà Nội cũng làm gia tăng thêm nhu

cầu về nơi ở có chất lượng cao như căn hộ CCCC. Nhu cầu lớn nhất về phân khúc chung cư cao cấp và chung cư bình dân tại Hà nội chính là lực lượng công viên chức hùng hậu hưởng lương từ Nhà nước. Nhu cầu của phân khúc khách hàng này chính là

các tài sản nhà ở được sở hữu tại các dự án trung tâm đông đúc đầy đủ các dịch vụ.

Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị

Tương đương diện tích sàn

(triệu m2) Số căn nhà ở cho các hộ gia đình mới (triệu căn) Số đơn vị nhà cần thay thế (2% năm) (triệu căn) Ước tính tổng nhu cầu đơn vị nhà ở (triệu căn)

2009-2014 1,37 0,68 2,05 317,7

2014-2019 1,52 0,68 2,2 341

Nguồn: Theo World Bank (2010)

Trong nghiên cứu của ngân hàng thế giới, cầu về BĐS nhà ở đô thị có xu hướng

tăng đều qua các thời kỳ cả về số căn, cầu về đơn vị nhà ở và diện tích sàn. Tốc độ tăng của giá nhà ở chủ yếu bị ảnh hưởng bởi nguồn cung và lựa chọn về chủ đầu tư.

Sau cuộc khủng hoảng 2009-2013, nền kinh tế đã biến động rất mạnh. Thị trường nhà đất đã ổn định hơn rất nhiều, đã và đang mở ra cơ hội cho cả chủ đầu tư lẫn những người có nhu cầu mua nhà.

Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị

2010 2015 Chỉ tiêu phấn đấu Đơn vị tính

Dân số tại các đô thị lớn Triệu ( người) 26,45 36

Tỷ lệ % đô thị hóa % tổng DS 28,72 39

Bình quân đầu người/hộ Người/hộ 3,8 3,4

DT sàn thương mại bình quân m2/người 19,0 28

Tổng số căn hộ các phân khúc Triệu( căn) 6,70 10,30

Tổng diện tích m2 sàn thương mại Triệu m2 467,8 908

Nguồn: Bộ Xây dựng (2014)

Thị trường BĐS năm 2014 đã hồi phục và đi lên, chứng minh cho thấy hiệu quả

điều hành nền kinh tế được tác động bởi các chính sách Nhà nước.

Trong những năm gần đây, việc lựa chọn môi trường sống hiện đại, tiện nghi, hưởng thụ là tiêu chí ưu tiên của những gia đình khá giả. Khách hàng thường lựa chọn nơi an

cư cho gia đình mình tại các chung cư cao cấp gần trung tâm thành phố. Các dự án cao cấp hoặc hạng sang thường thể hiện chất lượng sống đẳng cấp nên nhiều người có tiền sẵn sang chi mạnh tay loại hình sản phẩm này. Điều này có thể thấy qua các dự án

chung cư cao cấp đều được thực hiện bởi các chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về tài chính, tiến độ, bản thân dự án cũng có vị trí trung tâm, đắc địa, chưa kể tất cả các dự án này đều có nhiều hình thức ưu đãi bán hàng khá hấp dẫn.

Nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng chính mua nhà ở Việt Nam thì năm

2018, lượng khách nước ngoài mua nhà là các doanh nhân Hàn Quốc, Trung Quốc và Nhật Bản

Thống kê của M&S cho thấy có 4 nhóm người mua nhà phân theo tâm lý người mua: 1/ Nhóm dễ thay đổi cảm xúc; 2/ nhóm dễ chịu; 3/ nhóm nguyên tắc và ; 4/ nhóm hướng ngoại & hiểu biết.

Theo từng nhóm tâm lý của khách hàng, vai trò về giá cả rất khác nhau trong

quá trình quyết định mua nhà.

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý

Thực tế cho thấy, người mua nhà không chỉ tìm hiểu về pháp lý dự án, về chủ đầu tư, mà họ còn tìm hiểu chi tiết từng thông tin liên quan đến quy hoạch vùng, thiết kế chi tiết các công năng trong căn hộ, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, hoa hồng, các

3.1.1.2. Cung thị trường

dịch vụ hậu mãi, sổ hồng, sổ đỏ…

Các sản phẩm bất động sản (BĐS) tại Hà Nội hiện nay có thể được phân chia theo nhiều loại khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ); BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ); BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp).

Căn hộ chung cư là sản phẩm BĐS có lượng cung lớn nhất trên thị trường BĐS Hà Nội được phản ánh thông việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và các dự án phát triển nhà ở. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016 thị

trường BĐS tại Hà Nội có hơn 20.665 căn hộ đưa ra thị trường, trong đó chủ yếu là căn hộ trung, cao cấp (giá trên 20 triệu đồng/m2), chiếm trên 80%. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ rất ít và số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụng không nhiều.

Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010

Chung cư Cao cấp Toàn thị trường

Hạng sang 2.180 0 3.200 14.780 850 1.900 Trung cấp 47.870 1.880 1.460 Bình dân 12.400 145 1.010 77.200 2.860 1.900

4,3% 4,3% 8,6% 11,1% 6,5%

5,6% 8,5% 11,5% 20,3% 9,8%

Tổng nguồn cung (căn) Nguồn cung mới (căn) Giá bán tr.bình trên thị trường (USD/m²) % thay đổi giá trên thị trường thứ cấp (theo quý) % thay đổi giá trên thị trường thứ cấp (theo năm)

Nguồn: Bộ Xây dựng (2014)

Nguồn cung tại các quận khá đa dạng. Tại quận Hà Đông có các dự án như: Lê Văn Lương Residentials - do tập đoàn Nam Cường đầu tư có 400 căn. Dự án Hanoi Times Towers. Tại Khu đô thị Văn Phú, quận Hà Đông, có 2 tòa nhà CT10 & CT11, cao 39 tầng. Tổng số khoảng 600 căn hộ do Công ty CP PVR làm chủ đầu tư. Tại quận Cầu Giấy có dự án Green Park Tower - do Constraxim làm chủ đầu tư, gồm 2 tòa cao 25 tầng + 2 tầng kĩ thuật. Có 268 căn hộ CCCC.

Hình thức bán hàng cũng phong phú. Đa số các dự án chào bán đợt đầu tiên thường là hình thức huy động vốn dưới dạng hợp đồng góp vốn. (Mặc dù Luật chỉ cho phép huy động 20% tổng số sản phẩm dự án). Khi những dự án này hoàn thiện phần móng và cơ sở hạ tầng, có biên bản nghiệm thu của các cơ quan ban ngành thì có quyền bán 80% số lượng sản phẩm còn lại của dự án.

Về dài hạn, khi nền kinh tế phục hồi, nhu cầu về căn hộ cao cấp sẽ phục hồi nhanh chóng do nguồn cung hạn chế. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (19 tháng 3 năm 2014). BĐS nhà ở chia thành ba phân khúc: giá rẻ - dưới 15 triệu VND/1m2; giá trung bình: 15-25 triệu VND/1m2; giá cao trên 25 triệu VND/1m2.

Quý IV năm 2014: giao dịch BĐS giá cao tăng mạnh như Vingroup với Royal city và Times City bán được 5.478 căn/8.152 căn. Dự án Mandarin Garden do tập đoàn Hòa Phát đầu tư ở Trung Hòa - Nhân Chính bán được 130 căn, dự án Thăng Long Number One (Viglacera) bán được 50 căn. Tòa nhà N04 Trung Hòa - Nhân Chính (UDIC) đã bán hết toàn bộ 504 căn, Tòa nhà Trung Yên Plaza đã bán hết 210 căn…

Giao dịch tốt đã làm giảm đáng kể lượng tồn kho. Khu vực Hà nội: tồn kho đến 25/02/2014 còn 12.600 tỷ đồng, đã giảm 2,8% so với 31/03/2013, giảm chủ yếu là căn hộ chung cư (giảm 294 căn).

Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014

Tổng vốn đã đầu tư Sổ lượng dự án Diện tích đất (ha) Diện tích xd nhà ở (ha) Diện tích nhà ở (triệu m2) (nghìn tỷ)

Cả nước 4.015 102.228 36.076 467,1 4.486

Hà Nội 370 17.765 5.937 82,4 909

Tp.HCM 1.318 12.304 4.921 79,4 722

Nguồn: Bộ Xây dựng (2014)

Theo Cục Quản lý nhà của Bộ Xây dựng cho biết thì nửa đầu năm 2016,

lượng hàng tồn kho bất động sản giảm 13,400 tỉ đồng, tương ứng hơn 26% so với cuối năm trước xuống còn khoảng 37,489 tỉ đồng. Trong đó, tại thị trường Hà Nội, giá trị tồn kho khoảng 5,9 tỉ đồng, giảm 860 tỉ đồng so với quí IV/2015. Trong các

phân khúc, lượng tồn kho chung cư giảm chỉ còn khoảng 170 căn, tương ứng khoảng 190 tỉ đồng, tồn kho nhà phố gần 1,940 căn, giá trị khoảng 5,7 tỉ đồng.

Khảo sát tại liên minh các các sàn BĐS G5 do CLBBĐSHN thành lập như sàn: Đất Xanh miền Bắc, sàn DTJ, sàn Maxland và sàn Asian Land cho biết các dự án này có cơ cấu căn hộ diện tích dưới 100m2, giá bán trên dưới 23 triệu đồng/m2, thuận tiện giao thông, Chủ đầu tư cam kết dịch vụ hậu mãi khách hàng mua rất nhiều, còn lại phần lớn nhiều dự án khó có giao dịch dù các chủ đầu tư đã dùng các biện pháp kích cầu. Savills Việt Nam cũng cho biết, trong quý II/2016, thị trường đón nhận trên 17,370 căn hộ, nhưng tỉ lệ hấp thụ giảm từ 15 - 20% so với cùng kỳ năm trước...

Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016

Nguồn cung BĐS tăng nhưng chủ yếu vẫn tập trung tại phân khúc trung - cao

cấp với nhiều dự án nhà ở mới được mở bán. Phân khúc bình dân vẫn bị hạn chế về nguồn cung mặc dù nhu cầu trên thị trường tại phân khúc này vẫn rất lớn. Khách hàng chủ yếu tìm mua căn hộ tại các dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng nhanh như khu đô thị Gamuda Gardens Yên Sở, quận Hoàng Mai; chung cư Seasons Avenue Mỗ Lao, quận Hà Đông; chung cư 219 Trung Kính, quận Cầu Giấy; Ecolife Capitol Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội).

Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường

Trong tháng 7 năm 2016, giá bất động sản (BĐS) tiếp tục tăng theo đà tăng của những tháng trước. Thị trường bán mạnh nhất về phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỉ lệ cao nhất (82%). Tính thanh khoản cao rõ rệt tại các dự án đã được đã đã thẩm định xong hồ sơ pháp lý, đã thẩm định xong bản vẽ thiết kế cơ sở, có vị trí thuận tiện kết nối giao thông đến trung tâm thành phố, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và có các công trình công ích gần kề dự án đang được triển khai.

Năm 2017 thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại, mức tăng khoảng 4,07 %

so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước (theo số liệu của CLBBĐSHN), và tiếp tục định vị lại sản phẩm để tập trung đầu tư mạnh hơn phân khúc nhà ở có giá bán trung bình đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Tính đến hết tháng 11/2018, thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới chào hàng, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017. Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng vào khoảng 8 - 9% so với năm 2017. Trong năm 2019, tại Hà Nội có 58 dự án với 31.180 căn chung cư, tăng

20,2% so với năm 2018. Giá căn hộ chung cư trong năm 2019 tăng khoảng 0,58% so với cùng kỳ năm 2018 (CLBBĐSHN).

3.1.1.3. Đặc điểm về giá bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Thứ nhất, giá bất động trên thị trường Hà Nội có xu hướng tăng cao và biên độ

giao động khá lớn.

Những số liệu thống kê cho thấy, giá BĐS trên thị trường Hà Nội chịu tác động

tương đối mạnh bởi quan hệ cung cầu. Tùy từng thời điểm và khu vực mà nguồn cung nhiều hơn cầu. Hơn nữa, giá bất động sản của khu vực Hà Nội hiện tại vẫn được xem là quá cao. Ngoài ra, sự phát triển ồ ạt của các dự án bất động sản đã làm cho nguồn

cung có dấu hiệu bị dư thừa.

Sơ đồ 3.1. Giá bán căn hộ chung cư trên thị trường Hà Nội

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills

Thứ hai, hành vi và thái độ của người mua BĐS ở Hà Nội cũng khác nhiều so với người dân ở TP HCM. Ví dụ, ảnh hưởng của yếu tố tâm lý xã hội khá rõ nét (đáy

của giá trên thị trường thường vào tháng 7 âm lịch và đỉnh thường vào tháng trước tết). Giá BĐS trên thị trường TP HCM co giãn mạnh tùy chiến lược bán của từng chủ đầu tư, nhưng giá BĐS khu vực Hà Nội thường xuyên duy trì ở mức cao hoặc giảm không đáng kể ngay cả khi cung vượt cầu.

Thứ ba, giá bất động trên thị trường Hà Nội cũng thay đổi theo chu kỳ và chịu

tác động bởi quy hoạch vùng của nhà nước ;

Những lần trước đây thị trường thường tăng mạnh trong 2 năm và suy giảm

trong 4-5 năm rồi lại phục hồi. Sau giai đoạn tăng mạnh 2007-2008 có thể xem thị trường đã bước vào giai đoạn đóng băng trong 3 năm với giá trị hàng tồn kho rất lớn (2011-2013). Năm 2014-2015, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi.

Thứ tư, giá bán căn hộ thay đổi theo các giai đoạn hình thành và bán sản phẩm.

Giai đoạn 1: Giá cơ bản. Giá hiện hữu đang giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ (theo mức độ hot trend của truyền thông về dự án)

Giai đoạn 2: Giá kỳ vọng . Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản thường muốn đầu tư dự án đẳng cấp cao với mức giá bán kỳ vọng. Khi tính tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, giá bất động sản có thể tăng lên trên dưới 15%.

Giai đoạn 3: Giá theo tiến độ. Phụ thuộc vào tiến độ của từng thành phần của dự

án mà mức giá bán có thay đổi khác nhau. Trong hợp đồng thường thể hiện các giai đoạn trả tiền tương ứng với tiến độ hoàn thành của dự án. Giai đoạn 4: Giá trước khi bàn giao. Dự án gần hoàn thiện thì cảm nhận về các rủi ro cho khách hàng càng ít và

sự hiện hữu chắc chắn của dự án có tác động rất mạnh đến tâm lý khách hàng. Đây là giai đoạn mức giá có biên độ tăng giảm mạnh nhất. Các căn góc có hướng nam, đông nam, tây nam, từ tầng 9 trở lên thường có giá cao hơn các căn khác có cùng diện tích nhưng khác hướng và ở thấp tầng hoặc tầng cao áp mái ( trên không có penhouse) ;

Giai đoạn 5: Giá của cư dân. Sau khi tòa nhà hoạt động, các khách hàng đã dọn đến sinh sống mới phản ánh đúng mức chất lượng dịch vụ, quản lý tòa nhà, các tiện ích sử dụng chung, sự tuân thủ các cam kết hậu mãi của chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng đến các khách hàng người thân của họ về quyết định có mua căn hộ cùng chung cư hay

không mua; và mức giá mua. Sự thay đổi giá lúc này vẫn diễn ra nhưng ít biến động hơn những giai đoạn trước.

3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.1.2.1. Quá trình phát triển xã hội từ nhà ở tập thể đến chung cư cao cấp tại thành phố Hà Nội

Giai đoạn phát triển kinh tế xã hội từ năm 1954-1986 là thời kỳ ngành Kiến trúc

xây dựng để lại nhiều công trình có giá trị quan trọng cho cộng đồng về lĩnh vực nhà ở. Giai đoạn này, miền Bắc đã bắt đầu công cuộc xây dựng một số thành phố lớn như Hà Nội, Thái Nguyên, Việt Trì. Các Kiến trúc sư đã áp dụng mô hình các khu tập thể

(KTT) theo lý thuyết mô hình tiểu khu nhà ở của Liên Xô và các nước XHCN ở Đông Âu. Xuất hiện một số công trình có công năng sử dụng công cộng như: Câu lạc bộ, nhà văn hóa, trụ sở hành chính, trường học…v.v.

Khu nhà tập thể là nơi sinh sống tập trung cho nhiều hộ gia đình ở thành phố do

Nhà nước bao cấp xây dựng và phân chia đơn vị ở theo tiêu chuẩn chính sách. Khu nhà được gắn liền với những cơ sở dịch vụ công cộng để phục vụ cho đa số cư dân trong nội khu. Nhà tập thể cũng có thể là một hộ gia đình có nhiều đất tự bỏ tiền xây cất nhà và ngăn chia thành nhiều phòng nhỏ rồi cho thuê. Nhà tập thể là sự phát triển mang tính cách mạng về cách thức xây dựng từ nhà tranh vách đất, mái lợp lá cọ, lá dừa, cỏ tranh, giấy dầu sang xây nhà kết cấu bằng gạch đất nung, lợp ngói hay đổ bê tông. Những khu nhà ở này có hệ thống hạ tầng rất kém, tạm bợ. Điều kiện sống rất

thấp, tiện nghi gần như chỉ đáp ứng những nhu cầu tối thiểu của con người.

Các khu nhà ở tập thể này đã góp phần thay đổi cơ bản về quan điểm nhà ở nông thôn và thành thị nghèo, làm mới bộ mặt đô thị khang trang thời kỳ bao cấp, đáp

ứng nơi ở tập trung cho các CBCNV hưởng lương từ ngân sách Nhà nước.

Đặc thù của nhà tập thể là sở hữu chung các diện tích trống trong tòa nhà. Hành lang chung, sân phơi chung, bếp chung, mấy chục hộ chung một hố xí, chỗ rửa bát chung, nhà tắm chung, khoảng sân cho cả khu nhà cũng chung. Cơ cấu căn hộ thời bao

cấp chật hẹp mà số lượng thành viên trong gia đình luôn gia tăng. Vì vậy mà tất cả các ban công đều bị cơi nới lấn chiếm khoảng không để tăng diện tích ở chật chội. Sự nhếch nhác, luộm thuộm, bẩn thỉu bát nháo ở các khu nhà tập thể phản ánh rõ sự yếu ớt của chế độ quản lý tòa nhà chung chung theo kiểu “ Nhà nước bao cấp”.

Tiếp theo giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm bằng kết cấu gỗ là các khu tập thể lần đầu tiên tại Hà Nội phát triển các kiểu nhà lắp ghép đơn giản đó là vào giai đoạn năm 1965 - 1986. Với mô hình kiến trúc theo kiểu tiểu khu đã mang lại hiệu quả cho

người sử dụng rất thực tế. Chỉ mất 5 phút có thể đưa con đến nhà trẻ, 10 phút có thể đưa con đến trường tiểu học, 15 phút đến được bệnh viện…

Những công trình nhà ở tập thể giai đoạn bao cấp đã thể hiện được ba yếu tố cần được phát huy là cảnh quan kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên và cảnh quan nhân

văn. Những công trình cũ nhà ở tập thể có ý nghĩa làm minh chứng lịch sử cho thủ đô hiện đại như hôm nay rất cần được bảo tồn. Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô từ 2-5

3.1.2.2. Chung cư thương mại đầu tiên tại thành phố Hà Nội

tầng, được xây dựng từ những năm 1960 đến năm 1990.

Tòa nhà CT4B cao 09 tầng là chung cư thương mại đầu tiên tại thành phố Hà

Nội do chủ đầu tư là công ty HUD tiến hành khởi công xây dựng từ năm 1998 tại khu đô thị Bắc Linh Đàm, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội.

Xu hướng phát triển chung cư thương mại giá rẻ từ 15tr/m2 đến dưới 22 tr/m2 là phân khúc nhà ở vừa túi tiền được đông đảo khách hàng đón chào nồng nhiệt. So với chất lượng nhà tập thể thì chất lượng xây dựng của chung cư thương mại ưu việt hơn hẳn nhà tập thể về mọi yếu tố.

Chung cư có chất lượng cao hơn hẳn nhà tập thể về quy hoạch tổng thể khu đất, phân chia các khu chức năng hài hòa, khung chịu lực bằng bê tông cốt thép có thể xây nhà cao tầng. Quy hoạch hệ thống đường giao thông nội khu thuận tiện, các cổng ra vào tòa nhà, hướng tuyến đấu nối với trục giao thông chính, trạm biến thế, nhà sinh

hoạt cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: điện, cấp nước, thoát nước, PCCC, thông tin liên lạc…Chất lượng quản lý tòa nhà chuyên nghiệp và khoa học hơn nhiều lần nhà tập thể như: dịch vụ vệ sinh công cộng, vệ sinh tự hoại, khu lễ tân thường có

sảnh lớn, bố trí đẹp và sang trọng, sảnh rộng chờ thang máy, có tầng hầm gửi xe, được hưởng tiện ích của toàn khu đô thị như : khu vui chơi cho trẻ em, công viên, vườn hoa, TTTM và các dịch vụ tổng hợp đi kèm là một cuộc cách mạng về nhà ở được thể hiện tại các chung cư hiện đại.

Tiếp theo đó là sự ra đời của hàng loạt chung cư thương mại, chung cư tái định cư, chung cư giá rẻ và loại hình chung cư mi ni ra đời. Xây dựng và phát triển nhà chung cư là một xu hướng tất yếu trong cac thành phố lớn, đặc biệt thủ đô Hà Nội.

Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc

Nguồn: CBRE Việt Nam

Giá bất động trên thị trường Hà Nội có mức chênh lệch rõ rệt theo các phân

khúc thị trường.

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường

3.1.2.3. Một số đặc thù của thị trường Bất động sản Hà Nội về phân khúc Chung cư cao cấp ( CCCC) so với các thành phố khác.

A. Sự khác biệt về nguồn cung:

Do hệ luỵ xấu để lại từ giai đoạn cuối năm 2010- 2013, thị trường bất động sản cả nước “đóng băng” vì bị tồn kho nhiều do sản phẩm mắc quá nhiều lỗi về quy hoạch,

thiết kế, cơ cấu căn hộ, công năng sử dụng, giá quá cao và lỗ hổng pháp lý.

Tại Hà Nội phân khúc chung cư cao cấp hầu như không có thanh khoản vì rất nhiều lý lý do cả khách quan và chủ quan đến từ sự khủng hoảng thừa cung- không có

cầu. Trước đó vài năm là giai đoạn thị trường sốt nóng, cứ có người bán là nhiều người mua vì các phân khúc bất động sản được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách nới lỏng tiền tệ với nguồn tín dụng ngân hàng cho vay rất dễ dàng. Nhà nhà môi giới Bất động sản, các ngành nghề dịch vụ thương mại và sản xuất tiêu dùng cũng nhẩy ngang vào

thị trường bất động sản, các công ty sở hữu nguồn vốn của nhà nước trái ngành nghề cũng nhẩy vào đầu tư kinh doanh bất động sản…dẫn tới nguồn cung quá lớn, giá bị đẩy lên quá cao mà nguồn cầu không theo kịp dẫn tới vỡ bong bóng vì dư nợ bất động sản lớn hơn cả vốn chủ sở hữu do khủng hoảng thừa. Hệ thống Ngân hàng phải đối

mặt với tình trạng nợ xấu, đổ vỡ và chịu ảnh hưởng nặng nề từ tình trạng bất động sản “đóng băng”. Nhiều chủ đầu tư và cá nhân đầu cơ lướt sóng không kịp bán hàng phải chấp nhận phá sản và liên luỵ tới pháp lý.

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp là bị ảnh hưởng nhiều nhất trên cả nước

nói chung và tại khu vực Hà Nội nói riêng do một số nguyên nhân sau:

- Giai đoạn thị trường sốt nóng từ năm 2008-2010 thì nhu cầu mua để ở của

khách hàng hầu như không có, chủ yếu phục vụ nhu cầu mua bán sang tay với lực cầu

rất mạnh. Cứ ở đâu có người bán là nhiều người đến mua và sẵn sàng trả giá cao hơn

để mua bằng được. Do tính hấp thụ nhanh chóng của tất cả các sản phẩm sơ cấp thô mà ít có nhà phát triển bất động sản nào quan tâm tới chất lượng quy hoạch và đầu tư concept đạt tiêu chuẩn chung cư hạng A ( tương đương khách sạn 4 sao);

- Các sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp chủ yếu được cơ cấu với diện tích lớn gấp 3-4 lần so với diện tích căn hộ gia đình ( 150-200-250 m2 trở lên) nhằm mục đích bán xỉ nhanh gọn hết dự án.

- Nhà đầu tư không quan tâm đến chất lượng chuyên nghiệp thiết kế kém; chủ

yếu đặt hàng vẽ nhanh nhất bộ hồ sơ thiết kế cơ sở ( mặt bằng, mặt cắt ngang, mặt cắt dọc và bản vẽ 3D) để xin thủ tục phê duyệt dự án. Không quan tâm nhiều đến các yếu tố vật lý như: hệ số thông gió, chiếu sáng tự nhiên, chiếu sáng và nhiệt độ sinh học,

các trang thiết bị về cấp thoát nước, pccc rẻ tiền mau hỏng với tiêu chí giảm chi nhất có thể.

- Không quan tâm tới yếu tố tiện lợi sử dụng hàng ngày của căn hộ cao cấp như: Phân khu các chức năng sử dụng trong căn hộ khép kín như: Phòng ngủ, phòng

khách , nơi phơi phóng giặt giũ, khu vệ sinh và giao thông nội bộ bất hợp lý. Khu sinh hoạt cộng đồng chật hẹp, thiếu khu vui chơi giải trí, thư giãn; thiếu cây xanh bóng mát và thảm xanh, mặt nước, thiếu kết nối cơ sở kỹ thuật hạ tầng với hệ thống thoát nước và giao thông công cộng, thiếu dịch vụ thu gom vận chuyện rác thải, thiếu các dịch vụ

chăm sóc sức khoẻ, mẫu giáo, giáo dục và kết nối cộng đồng…

- Nhiều dự án tự Chủ đầu tư gắn mác, tự nâng hạng chung cư cao cấp khi quảng cáo bán hàng nhưng thực tế còn thiếu rất nhiều yếu tố về cơ sở vật chất , hình thức,

kiểu dáng, cơ cấu căn hộ, lỗi thoát hiểm, các trang thiết bị cứu hộ cứu nạn, chất lượng dịch vụ nghiệp dư, bất ổn với mô hình Ban quản trị nhà chung cư quá phức tạp…

- Giá bán và nhiều loại phí dịch vụ quá cao không tương xứng giữa giá trị sử

dụng, giá trị thương mại.

- Nhiều dự án khách hàng đã trả hết tiền nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng hay

sổ đỏ. Chất lượng nguồn nước sinh hoạt dơ bẩn không đạt tiêu chuẩn theo qui định…

- Từ nhu cầu hưởng thụ của khách hàng thuộc giới thượng lưu đã tác động

mạnh tới chiến lược đầu tư phân khúc nhà ở hạng sang này của những chủ đầu tư có tên tuổi như: Văn Phú – Invest với dự án Grandeur Palace Giảng Võ; Ecopark có biệt thự đảo Ecopark Grand; Tân Hoàng Minh có D’. Palais Louis; Lancaster (Ba Đình), Indochina Plaza (Cầu Giấy); The Island hay Tập đoàn GFS với dự án Five Star West

Lake với giá từ 8,5 tỷ đồng đến 44 tỷ đồng mỗi căn hộ.

- Xu hướng xã hội càng phát triển thì giá bất động sản nói chung và phân khúc

CCCC nói riêng đa số đều thay đổi thang bậc giá trị sử dụng và giá thương mại theo thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng và thu nhập của con người trong xã hội theo hàm thời gian; nhưng cũng có những dự án giữ giá hay giảm giá tuỳ từng dự án, ví dụ như: tại quận Ba Đình, giá chào bán khởi điểm bao gồm VAT của dự án Lancaster giá chào bán năm 2011 là từ khoảng 43 triệu đồng/m2 (tính theo tỷ giá USD năm 2011), đến năm 2019, giá đã tăng từ 70 – dưới 100 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, Golden Westlake có giá khởi điểm năm 2007 là 35- 48 triệu đồng/m2. Mười năm

sau, giá giao dịch là 45-75 triệu đồng/m2. Năm 2009, Indochina Plaza ở quận Cầu Giấy có giá bán 35-47 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá tăng lên 45-57 triệu đồng/m2. Dự án Hanoi Aqua Central giá năm 2017 là 53-100 triệu đồng/m2, giá giao dịch hiện

tại là 53-100 triệu đồng/m2. Dự án Vinhomes Metroplolis vào năm 2017 giá từ là 70- 99 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá bán vẫn giữ nguyên là 70-99 triệu đồng/m2.

B. Nguồn cầu có những đặc điểm khác biệt trong bối cảnh nghiên cứu như sau:

Giai đoạn từ 2008-2010: Giai đoạn này thị trường bất động sản tăng trưởng

nóng cực đỉnh. Thiếu nguồn cung. Cứ lọt ra thị trường thông tin về Chủ đầu tư nào đang làm thủ tục “chạy dự án A, B, C…” là xuất hiện nhiều đầu mối tìm cách tiếp cận xin được đặt cọc trước một vài sàn hay cả dự án. Thị trường lúc đó chủ yếu phổ biến cách thức giao dịch mua bán viết giấy tay với nhau và hứa hẹn sẽ nhận sản phẩm sẽ

hình thành trong tương lai. Đối tượng khách hàng hầu như không có nhu cầu mua để ở mà chủ yếu bán chênh, môi giới, lướt sóng đầu cơ. Nguồn cầu là những khách hàng lẫn lộn cả người có nhiều tài chính lẫn nhóm người dám thế chấp gia sản để vay ngân

hàng mua bán lướt sóng phân khúc CCCC có biên lợi nhuận cao này.

Giai đoạn từ năm 2011-2014: giai đoạn này thị trường đóng băng kéo dài đã để lại hệ luỵ tổn thất nặng nề cho tất cả các chủ thể tham gia vào lĩnh vực Bất động sản như: Chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, nhà mua buôn, các công ty nhà nước trái ngành

nghề, các nhà đầu cơ trong và ngoài nước, các nhà môi giới và dân nghiệp dư cầm cố thế chấp sổ đỏ nhà mình để mua bán CCCC; các nhà cung cấp thiết bị, vật liệu xây dựng, giao thông vận tải, logistic…Đặc biệt là hệ thống tài chính ngân hàng bị tổn thất

nặng do các chủ đầu tư phá sản vỡ nợ. Nhiều ngân hàng bị xoá sổ phải bán lại cho nhà nước với giá 0 đồng. Nhiều dự án chung cư cao cấp bị tồn kho chôn vốn của ngân hàng…nguồn cầu giai đoạn này hầu như không có.

Giai đoạn từ năm 2016- 2020: Đây là giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi

tăng trưởng về mọi phân khúc nhà ở so với mười năm về trước. Sau nhiều biến cố thăng trầm đã để lại nhiều bài học cho thị trường bất động sản non trẻ của nước nhà.

Nhiều bài học đắt giá về uy tín, thương hiệu, tài chính, lỗ hổng pháp lý cũng như về

Tâm Linh đã tác động sâu sắc đến mọi thành phần tham gia vào thị trường bất động sản. Giai đoạn hậu khủng hoảng này, nguồn cầu là một bộ phận khách hàng thượng lưu có nhu cầu sống ở những chung cư hạng sang cao cấp để cải thiện chất lượng về nơi ở ( nhu cầu thật). Khách chấp nhận giá mua CCCC cao nhất thị trường kèm theo những điều kiện khắt khe như: sản phẩm phải mang lại cho khách hàng cảm xúc tự hào hãnh diện về nơi ở, thoả mãn cảm nhận về sự sang trọng, đẳng cấp đỉnh cao về vị thế không gian sống; độc đáo về cấp độ khoa học về quy hoạch và tinh tế thiết kế; vật liệu

D- Xu hướng của thị trường CCCC ở Việt Nam và Hà Nội giai đoạn tới

(xu hướng về cung và về cầu và giá giao dịch)

hoàn thiện và tiện ích đắt tiền; đầy đủ các tiện ích, chất lượng vận hành quản lý cùng và dịch vụ đạt tiêu chuẩn tương đương như khách sạn 5 sao.

Xã hội càng phát triển thì phân khúc khách hàng giầu có ngày càng tăng và nhu

cầu hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao; đẳng cấp của phân khúc khách hàng thượng lưu

khó tính ngày càng đòi hỏi các chủ đầu tư/ các nhà phát triển bất động sản/ nhà sản xuất vật liệu hoàn thiện/ trang thiết bị/ đơn vị quản lý toà nhà / nhà cung cấp các dịch vụ và cơ quan quản lý nhà nước phải điều chỉnh kế hoạch tài chính ưu tiên cho

những danh mục đầu tư nâng cao chất lượng sống như: Môi trường sống trong lành, giảm tải tối đa tiếng ồn, ách tắc giao thông, giảm thời gian phải chờ đợi lấy xe và đi thang máy ngay tại nơi họ ở. Nơi có nhiều cảnh quan thiên nhiên, cây xanh, thảm xanh

và mặt nước; đầy đủ các tiện ích với giá cả phù hợp với thu nhập của khách hàng; mật độ xây dựng thấp; hạn chế quy mô về số lượng căn hộ trong toà nhà; số lượng căn hộ/ mặt bằng sàn dưới 12 căn; số lượng thang máy từ trên 8 thang trở lên với tốc độ cao. Số lượng nhân viên phục vụ/ số lượng cư dân tương xứng để đảm bảo chất lượng vệ

sinh dịch vụ hàng ngày.

Ngày càng có nhiều chủ doanh nghiệp lớn, những người nổi tiếng họ không ở

biệt thự mà chọn sống ở các tòa chung cư cao cấp vì nhu cầu an ninh và sự riêng tư.

Khách hàng giầu có ngày càng quan tâm tới những dự án CCCC nào sang trọng, càng ít cư dân mà đảm bảo được các vấn đề giao thông nội bộ, an toàn, thoát nạn nhanh nhất khi có biến cố xảy ra. Tiêu chí giá trị mới của CCCC khi áp dụng các thành tựu về công nghệ 4.0, ứng dụng trí tuệ nhân tạo thông minh cho các công năng sử dụng, các tiện

ích và chất lượng quản lý dịch vụ tạo nên sự khác biệt về đẳng cấp CCCC;

Dự báo trong 5 năm tới không có nhiều dự án CCCC có hàng bán ra thị trường do quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều biến động nhân sự nhạy cảm về chính trị trước

thềm đại hội trung ương đảng lần thứ XI nên ít có dự án được phê duyệt; số lượng

khách hàng thượng lưu ngày càng tăng; xu hướng ưu tiên cho yếu tố an toàn và môi trường sống đẳng cấp cấp như khách sạn 5 sao nhưng đảm bảo sự riêng tư tại các dự án CCCC ngày càng lớn; giá giao dịch dự báo sẽ được tăng lên trên dưới 100 triệu/m2.

3.1.2.4. Khái quát một số yếu tố nổi trội của phân khúc chung cư cao cấp

a- Giá bán cao nhất so với các phân khúc chung cư thương mại; b- Đầy đủ nhất các tiện ích nội khu và các công trình công ích xung quanh; c- Chất lượng cảnh quan nhân tạo và môi trường sống đẳng cấp;

d- Chất lượng dịch vụ và đơn vị quản lý toà nhà có uy tín; đ- Vị thế của toà nhà và căn hộ có nhiều giá trị ẩn làm gia tăng giá trị và giá cả; e- Khách hàng thuộc phân khúc khá giả; Đặc tính một số chung cư điển hình trên địa bàn Hà Nội được mô tả ở Phụ lục số 02 3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.1.3.1. Yếu tố sản phẩm

Nhiều dự án chung cư không đạt chuẩn cao cấp nhưng vẫn được CĐT gắn tên xưng danh mỹ miều nhằm đánh lừa khách hàng. Nhiều chung cư cao cấp dư thừa căn hộ có diện tích lớn hơn 100m2 và thiếu các căn hộ trên có diện tích trên dưới 70m2. Nhiều khách chấp nhận mức giá mua rất cao để hưởng thụ chất lượng nơi đáng sống-

nhưng sản phẩm không đảm bảo các tiêu chí “cao cấp”, tắc nghẽn giao thông nội bộ ngay tại sảnh chờ thang máy và cổng ra vào tầng hầm gửi xe, tiếng động, khói bụi vượt xa các tiêu chuẩn cho phép, thu gom rác và lau sàn vào giờ tan tầm gây phản

cảm… nên đã tác động tiêu cực đến niềm tin và tính thanh khoản BĐS trên thị trường và gây thiệt hại cho khách hàng cũng như các bên liên quan.

Vì hệ thống nhân sự của CĐT không chuyên nghiệp dẫn tới tình trạng chung là dự án thường bị kéo dài thời gian chuẩn bị các thủ tục pháp lý, hồ sơ kỹ thuật và hồ sơ

pháp lý…kéo dài thời điểm khởi công, tiềm ẩn nhiều lỗ hổng pháp hay yếu tố kỹ thuật. Bất cứ lỗi vi phạm pháp luật nào cũng có thể dẫn đến dự án bị tạm dừng, CĐT bị xử phạt, phải thay đổi thiết kế…dẫn đến tăng chi phí sẽ làm ảnh hưởng đến giá thành đầu

vào và giá bán ra.

Phương pháp thi công theo phương cách truyền thống thường được các đơn vị Tư vấn thiết kế định hướng tham mưu cho CĐT áp dụng để tránh rủi ro khi sử dụng công nghệ xây dựng mới. Vì vậy sản phẩm công trình BĐS thương mại thường có kết

cấu cột và dầm chịu lực có kích thước rất lớn, bước cột và nhịp rất gần nhau tạo thành nhiều dầm đan xen nên ảnh hưởng tới không gian thông thủy, thu hẹp diện tích sử

dụng chung và sử dụng riêng, ảnh hưởng tới giá bán. Cách xây dựng truyền thống sẽ

mang lại cho CĐT cảm giác an toàn, nhưng lại làm gia tăng tổng trọng công trình lên nền đất. Tổng trọng lượng công trình càng lớn thì càng phát sinh kết cấu chịu lực cho công trình, ví dụ như tăng chi phí cho giải pháp kỹ thuật phần ngầm đối với nền móng như hệ cọc ( cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc thép…), tăng tiết diện của hệ móng chịu lực ( móng băng/ móng bè/ móng đơn), tăng bề dày tường vây bê tông cốt thép, tăng chi phí chống thấm, tăng hệ số chất lượng và kích cỡ hệ thống ống thoát nước, cấp nước, xử lý ánh sáng nhân tạo, thông gió tản nhiệt..) và tăng kích thước số

học và mắc bê tông cho khung dầm-cột và sàn. Từ thực tế cho thấy, các công trình xây dựng bằng phương pháp truyền thống nhiều dầm và cột đều tăng khối lượng/ tài chính và hiệu quả kinh tế thấp hơn từ 10-15% so với phương pháp thi công áp dụng công

nghệ xây dựng tiên tiến. Hệ lụy là làm tăng thêm thời gian thi công và hoàn thiện công trình, ảnh hưởng tới tiến độ bán hàng và giá bán.

Do chưa có nhiều CĐT quan tâm đầu tư một số công nghệ cao lắp đặt cho tòa nhà. nên đã xảy ra nhiều hệ lụy nguy hại tới sinh hoạt và an toàn của người dân; tiêu

thụ nhiều điện năng, các thiết bị mau hỏng nhanh bảo dưỡng thay thế…vv;

3.1.3.2. Yếu tố vị trí

a- Vị trí BĐS là hình chiếu bằng từ lát cắt giả định một mặt phẳng nằm ngang song song với mặt đất thể hiện hình dáng, chu vi, hình khối, diện tích BĐS trên đất

và kết nối với địa xã hội khu vực liền kề. Vị trí của mảnh đất/ khu đất và khối tài sản trên đất thể hiện vị thế xã hội và tùy thuộc tính pháp lý để xác định mức giá mặt bằng khu vực.

Vị trí BĐS là giá trị hữu hình ; Vị trí BĐS chỉ là giá trị thô. Vị trí BĐS là giá trị sơ cấp. …Vì thế nên yếu tố Vị trí BĐS chưa hội tụ đủ các yếu tố có giá trị và giá cả là số một để thẩm định giá về BĐS. Hiện nay các cơ quan quản lý nhà nước, cá nhân, tổ chức, ban ngành, các doanh nghiệp, các tư liệu và tài liệu quốc tế, các giáo án giảng

dạy trong các trường đại học trong và ngoài nước, các bộ luật, công thức tính thẩm định giá, áp thuế cho các sản phẩm BĐS, áp thuế cho thuê đất, đấu giá đất, đấu giá tài sản, giao đất, giao tài sản, góp vốn bằng đất, góp vốn bằng tài sản…đều căn cứ vào

yếu tố VỊ TRÍ BĐS làm cơ sở để thẩm định GIÁ BĐS, làm cơ sở tham chiếu pháp lý cho các giao dịch về kinh tế, thương mại, chính trị, an ninh quốc phòng.

b- Vị thế BĐS là 1/giá trị tinh ; 2/ là giá trị thứ cấp ; 3/ là giá trị cốt lõi tích hợp cả hữu hình và vô hình; Yếu tố Vị thế BĐS quyết định giá trị sử dụng, giá trị thương

mại, giá cả và linh hồn của BĐS

c- Yếu tố Tâm lý xã hội :rất quan trọng tới tâm lý khách hàng khi quyết định

mua tài sản có giá trị lớn như là nhà cửa hay xe cộ. Yếu tố tín ngưỡng tâm linh vốn ngấm sâu trong tiềm thức mỗi người Việt Nam từ bao đời nay. Trạng thái cảm xúc của từng thành viên trong gia đình hay tổ chức luôn ảnh hưởng lớn đến quyết định mua/ thuê hay không mua/ thuê BĐS nói chung và căn hộ chung cư cao cấp nói riêng. Đa số khách hàng đều giống nhau về tâm lý cầu may và ao ước được ở sinh sống nơi có nhiều đặc điểm địa lý và môi trường có phong thủy tốt như là: khu vực sinh sống cao ráo, hướng nhà, cảnh quan môi trường thoáng mát đẹp, vườn cây hoa trái, mặt nước,

đình chùa, nhà thờ… đức tin may rủi mọi lúc, mọi nơi, diễn ra từ sáng khi ngủ dậy đến khi trở về nhà đêm khuya.

Trong cuộc sống vẫn tồn tại và phát sinh nhiều chuyện khó giải thích bằng khoa

học và triết học duy vật. Con người vẫn thường bị chi phối bởi đức tin vào tâm linh khi gặp may rủi trong cuộc sống. Dẫn tới nhiều dự án đã hoàn thành, đang sử dụng nhưng vẫn bị đập phá làm đi sửa lại một vài hạng mục nào đó, thậm chí dự án còn phải xoay ngược vị thế, đảo vị trí cổng chính, làm thêm đường phụ, thêm hồ nước, phát sinh

nhiều hạng mục tâm linh…dẫn tới làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài thời gian hoàn thành công trình…

Những căn hộ trong tòa nhà có cửa sổ trung tâm hay cửa chính bị hướng tuyến con đường đâm vào;/ toàn bộ số căn hộ trên tầng số 13 theo duy tâm ít người muốn ở;/

những căn hộ thiếu ánh sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên;/ những căn hộ có view nhìn ra nghĩa địa, bãi rác../những căn hộ bị tháp truyền thông, cây to hay cột điện chắn ngang tầm nhìn/ những căn hộ nằm sát đường điện cao thế/ toàn bộ căn hộ áp nóc/

những căn hộ có diện tích lớn từ trên 200 m2 trở lên/ những căn hộ giáp với công trình liền kề là xưởng cơ khí, cơ sở chế tạo máy, động cơ, khu đặt máy phát điện, hệ thống dàn nóng lạnh,những căn hộ cuối hướng gió bị ảnh hưởng bởi mùi khói cơ sở sản xuất hóa chất, mùi xú uế từ kênh ngòi ô nhiễm từ nhà máy xi măng hay từ lò thiêu xác…sẽ

khó bán hoặc giá bán sẽ phải giảm rất sâu so với các căn hộ có vị thế đẹp.

3.1.3.3. Yếu tố môi trường cảnh quan

Chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố môi trường tự nhiên về

địa lý ( nguồn nước, lượng mưa, sức gió, dòng chảy, địa hình, địa thế, địa chất, động đất, thiên tai, không khí, mùi vị, tiếng ồn, khói, bụi…) và môi trường xã hội học như: mật độ dân cư khu vực giáp ranh tòa nhà, số lượng dân cư trong tòa nhà, trình độ dân trí, các cơ quan ban ngành, tổ chức xã hội, làng nghề, số tiền đóng góp thuế tại địa

phương cho trung ương, ngành nghề nào/ lĩnh vực kinh doanh nào đóng góp nhiều thuế cho địa phương/ các tổ chức tôn giáo xung quanh nơi. Nhiều khu chung cư khi

khách về sinh sống thì không thể ở được môi trường không tốt. Điều này có ảnh hưởng

lớn đến sự thu hút khách hàng và giá bán CCCC,

Cảm giác yên bình muốn sống gần gũi với thiên nhiên luôn là danh mục có trọng số ưu tiên đầu tư về cây xanh và cảnh quan cho hết thảy mọi công trình và chung cư cao cấp - yếu tố cây xanh, mảng xanh, hồ nước và cảnh quan nghệ thuật luôn là linh hồn sống đối trọng với khối công trình bê tông cốt thép và mang lại cho con người sinh khí tự nhiên. Nhiều công trình nhà ở thiếu mảng xanh thiên nhiên, thiếu vườn hoa, công viên và thảm cỏ, thiếu bóng mát cây xanh, thiếu tán lá phủ lớn và hồ

nước điều hòa đã gây bức bối tâm lý khó chịu cho con người, làm tổn hại tới tinh thần và không tương xứng với giá mua nơi ở phân khúc cao cấp.

3.1.3.4. Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư

Đa số các đơn vị quản lý tòa nhà và cung cấp dịch vụ cho tòa nhà chung cư không có đủ số lượng lao động có tay nghề được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp như ở phân khúc CCCC. Các doanh nghiệp quản lý và cung cấp dịch vụ thường hoạt động vài năm nên ít kinh nghiệm và không phản ảnh đúng chất lượng dịch vụ thật của sản phẩm như chủ đầu tư cam kết. Nhiều tòa nhà gắn mác là chung cư cao cấp nhưng chất lượng dịch vụ không tương xứng.

Chủ dự án thường không bàn giao các bản vẽ hoàn công cho Ban quản trị do dân bầu, cho nên đa số Ban quản lý tòa nhà và đơn vị cung cấp dịch vụ không nắm

được các bản vẽ hoàn công của tòa nhà để có kế hoạch bảo dưỡng và bảo hành hệ thống điện cơ, nên tuổi thọ hệ thống thiết bị M & E nhanh hỏng và hay bị sự cố. Đặc biệt hệ thống cứu hỏa pccc và lượng nước dự trữ không đảm bảo tính sẵn sàng chiến

đấu khi xảy ra hỏa hoạn đã gây ảnh hưởng xấu tới chất lượng sống của khách hàng. Sự biến động nhân sự trong nội các Ban quản trị rất cao vì sau vài năm những gia đình có thu nhập khá lại chuyển đi nơi khác; các thành viên trong Ban quản trị thường chênh lệch khá lớn về về độ tuổi, nghề nghiệp, vị thế xã hội, trình độ văn hóa và mục đích

tham gia ban quản trị, do vậy thường xảy ra xung đột giữa các thành viên trong Ban quản trị với nhau/ xung đột giữa ban quản trị và cư dân/ xung đột giữa ban quản trị và CĐT và xung đột giữa Ban quản trị và các cơ quan quản lý nhà nước… 3.1.3.4. Yếu tố nhân khẩu

Mật độ dân số hiện hữu và dự kiến tốc độ tăng dân số xung quanh khu vực đầu tư dự án cũng như phân loại nhóm khách hàng tiềm năng có tầm quan trọng khi quyết định số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ, qui mô dự án, các tiện ích đi kèm, cơ chế ưu đãi lãi suất, số lần đóng tiền, thời gian vay bank và giá mở bán lần đầu. Nhiều CĐT không nghiên cứu kỹ các số liệu về dân cư và phân khúc nhóm khách hàng quan tâm tới dự

án nên có khá nhiều dự án CCCC hiện vẫn đang bị tồn kho do lệch pha cung-cầu, ít khách hàng quan tâm; có nhiều nguồn cung giống nhau về phân khúc CCCC mở bán cùng thời điểm trên thị trường, số lượng khách mua để ở thật không nhiều, mức giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu sinh sống ở khu vực dựán tọa lạc…dẫn tới lượng hàng tồn kho lớn, thua thiệt cho CĐT và cũng ảnh hưởng đến cơ hội mua đi bán lại của những khách hàng mua lần đầu mở bán;

Nhiều CĐT chưa có ý thức và thói quen về tầm quan trọng của việc mua thông tin nghiên cứu xã hội khu vực dự án phục vụ giai đoạn đầu nghiên cứu dự án tiền khả thi. Vì vậy chất lượng thông tin khảo sát thường chủ quan, ít mẫu phiến diện, yếu, thiếu theo kiểu “thống kê” nên không chính xác, do đó đã có nhiều hệ lụy khi CĐT quyết định lượng hàng cung quá lớn so với lượng cầu, sai lệch phân khúc hàng hiện có và nhu cầu khách hàng, giá quá cao hoặc quá thấp, thay đổi chính sách 3.1.3.5. Yếu tố năng lực chủ đầu tư

CĐT có tài chính và nhiều mối quan hệ nên thường bị bẫy cảm xúc đề cao ý tưởng của mình quá mới lạ và hoành tráng; CĐT các dự án BĐS thường có hệ thống nhân sự thiên về quản lý tài chính và quản lý kỹ thuật để thực hiện đầu tư xây dựng. Vì vậy uy tín/ thương hiệu/ kinh nghiệm/ sức mạnh tài chính/quản trị nhân sự /ứng xử với các nhà thầu/ đối tác/ các mối quan hệ của CĐT sẽ rất lớn tới giá bán.

Nếu hệ thống lãnh đạo và chuyên viên có nhiều kinh nghiệm và chiều dày trải nghiệm sẽ vững vàng kiên định với định hướng phát triển dự án. Nhưng nếu CĐT ít kinh nghiệm/ ỷ cậy vị thế là CĐT nên coi thường có thái độ bảo thủ, coi thường các chuyên gia tư vấn, coi thường nhà thầu, coi thường chuyên viên, yếu về tài chính, coi thường quan chức nhỏ địa phương và các hộ dân xung quanh…thì CĐT sẽ gánh chịu rất nhiều tổn thất về tiền mặt, người tài giỏi ra, bị kiện tụng vướng vòng lao lý,

Nếu CĐT có tiềm lực tài chính mạnh nhưng ít kinh nghiệm đầu tư thì thường bị tác động tâm lý vào một vài mối quan hệ nên người có quyền quyết định đầu tư thường qúa tự tin/ bị bẫy cảm xúc/ lạc quan thái quá hay bị định hướng đầu tư dự án theo ý muốn chủ quan của người có ảnh hưởng được CĐT nhờ. Hệ lụy là: dự án thiếu nhiều thông tin cập nhật mới nhất về quy hoạch; Đơn vị Tư vấn thiết kế không chuyên nghiệp- thường là mối quan hệ của NGƯỜI được nhờ vả; dự án bất hợp lý về công năng sử dụng và không phù hợp về kinh doanh thương mại, dịch vụ, phát sinh nhiều, phải đập đi làm lại nhiều lần, chi phí phát sinh lớn, ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm.

CĐT gặp nhiều rủi ro khi bản vẽ kỹ thuật và thực tế thi công sai khác lớn về thông số kỹ thuật sẽ ảnh hưởng tới tiền mặt/ pháp lý nếu xảy ra tai nạn đổ sập công trình hay tổn thất sức khỏe tín mạng người lao động, mất uy tín của CĐT, chậm thời gian bàn giao nhà và sai khác về diện tích thông thủy/ diện tích đo từ tim tường tới tim

tường/ diện tích sử dụng chung và riêng sẽ giảm niềm tin của cộng đồng vì vi phạm hợp đồng đã ký với khách hàng ….

Chiến lược truyền thông và bán hàng đòi hỏi lượng kiến thức chuyên môn khác hẳn kiến thức quản lý tài chính và kỹ thuật đầu tư xây dựng của CĐT. Do vậy, nhiều bất đồng giữa CĐT-sàn phân phối và đơn vị truyền thông vênh nhau về quan điểm truyền thông/ chiến lược truyền thông và nội dung truyền thông…nên chi phí truyền thông rất lớn nhưng hiệu quả lan tỏa thu hút khách hàng tiềm năng kém vì kết quả truyền thông không chạm tới cảm xúc của khách hàng.

Trên thực tế, định hướng truyền thông không xác định rõ ràng nhân tố nào là quan trọng thứ yếu, chiến lược truyền thông lẫn lộn ưu tiên cho sản phẩm BĐS là số một ? hay ưu tiên cho dự án là số một? hay cho thương hiệu CĐT là số một ? hay cho khách hàng là số một ? hay ưu tiên số một cho PR địa danh khu vực ? Đã có nhiều nhầm lẫn chiến lược truyền thông ưu tiên số một cho quảng cáo ? hay số một cho Marketing ? hay số một cho Tư vấn sale ? ưu tiên số một cho PR ? Có tổ chức mở bán thử? hay tổ chức giới thiệu dự án ? hay tổ chức xin ý kiến tham mưu đóng góp của khách hàng VIP ? hay chỉ tổ chức buổi show diễn ca nhạc thời trang ? Đăng tin TV/ Youtube /facebook /zalo/ viber/ phát tờ rơi/ băng rôn/ diễu hành…

3.1.3.6. Yếu tố giá bán của CĐT khi mở bán lần đầu tiên

Nhiều CĐT tự tổ chức bán hàng hay hợp tác với cá nhân là người quen ở sàn BĐS nào đó- và sàn này là nghiệp dư không có nhiều kinh nghiệm/ sàn chuyên nghiệp nhưng không phù hợp với cơ cấu sản phẩm và địa phương/ không có duyên với phân khúc BĐS đặc thù. Quy trình thu thập thông tin không bài bản, chiến thuật bán test thử ở phạm vị hẹp và số lượng mẫu ít, bẫy cảm xúc của nhân tố truyền thông và người có quyền lực cao nhất bị nhiễu thông tin nên mức giá bán lần đầu tiên từ CĐT đã ở mức quá cao so với mặt bằng giá trên thị trường khiến lượng hàng tồn đọng nhiều bởi các đại lý/ sàn BĐS không còn biên độ lợi nhuận hấp dẫn để hợp tác phân phối nữa. Các đợt mở bán tiếp theo thường điều chỉnh mức giá được giảm xuống thấp nên lại bị khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp lần đầu bị mua giá cao đòi bồi thường hoặc bù lại mức giá chênh khiến CĐT càng khó bán nên thua lỗ.

3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu

3.2.1. Nghiên cứu định tính

3.2.1.1. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu định tính

Mô hình nghiên cứu và các thang đo tham khảo từ các nghiên cứu ở nước ngoài cần được xem xét, nghiên cứu để điều chỉnh, bổ sung nhằm đảm bảo tính phù hợp với

bối cảnh nghiên cứu của Việt Nam trước khi nghiên cứu định lượng. Do sự khác nhau về đối tượng được phỏng vấn, bộ thang đo được xây dựng trong các nghiên cứu đã thực hiện tại nước ngoài chưa chắc đã phù hợp với đối tượng điều tra tại địa bàn nghiên cứu. Từ đó, luận án sử dụng nghiên cứu định tính với kỹ thuật thảo luận nhóm nhằm hoàn thiện mô hình nghiên cứu và phát triển thang đo.

Ngoài ra, qua thảo luận nhóm cũng giúp tác giả xác định xem các nhà đầu tư có hiểu rõ và đúng ý nghĩa và ngôn ngữ sử dụng trong phiếu điều tra không, để từ đó tác giả có sự điều chỉnh nội dung điều tra cho phù hợp với đối tượng điều tra.

3.2.1.2. Phương pháp chọn mẫu và kỹ thuật áp dụng

Đối tượng tham gia thảo luận nhóm gồm các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS, các nhà quản lý sàn giao dịch BĐS, chuyên gia BĐS làm việc tại các cơ quan quản lý về BĐS…

Hầu hết các mẫu trong nghiên cứu định tính đều không phải là lấy mẫu xác suất mà là lấy mẫu phi xác suất (Kayat, 2000). Đối với nghiên cứu định tính, mẫu có xu hướng có mục đích chứ không phải ngẫu nhiên.

Luận án áp dụng việc lấy mẫu có chủ đích với đối tượng tham gia phỏng vấn chuyên gia và thảo luận nhóm. Trong phương pháp lấy mẫu có chủ đích, cỡ mẫu thích hợp cho nghiên cứu là cỡ mẫu có thể trả lời đầy đủ các câu hỏi nghiên cứu (Ramchander, 2004).

Nghiên cứu áp dụng kỹ thuật thảo luận nhóm trong nghiên cứu định tính với

các bước tiến hành như sau:

Bước 1: Dựa trên những thông tin về các nhà quản lý liên quan đến đầu tư và kinh doanh BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn Hà Nội, tác giả tiến

hành lựa chọn kỹ càng đối tượng tham gia thảo luận nhóm và cung cấp cho họ những quan điểm và thông tin dưới các góc độ khác nhau có liên quan đến chủ đề nghiên cứu.

Bước 2: Tiến hành thảo luận nhóm lần 1. Đầu tiên, tác giả nêu mục đích và những chủ đề cần thảo luận liên quan đến các nhân tố có thể ảnh hưởng đến giá bán căn hộ. Tiếp đến, các đối tượng tham gia nói ra những nhân tố có thể có ảnh hưởng đến giá bán BĐS, cụ thể là giá bán căn hộ CCCC. Sau đó, tác giả nêu ra những yếu tố ảnh hưởng khác mà đối tượng phỏng vấn có thể sẽ quan tâm nhưng chưa được họ nhắc đến.

Cuộc thảo luận nhóm được tiến hành tại không gian riêng với nội dung được chuẩn bị từ trước. Thời gian thảo luận kéo dài hơn ba tiếng. Căn cứ trên kết quả của

hội thảo nhóm, tác giả tiến hành tổng hợp để điều chỉnh mô hình nghiên cứu đề xuất

và cũng điều chỉnh thang đo nháp 1 của các biến cho phù hợp và làm cơ sở cho thiết

kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức.

Bước 3: Tiến hành thảo luận nhóm lần 2. Qua thảo luận nhóm lần 1 đã điều chỉnh mô hình nghiên cứu dự kiến và các biến quan sát của các nhân tố trong thang đo nháp 1 của luận án, tác giả tiếp tục tiến hành thảo luận nhóm với đối tượng thảo luận nhằm kiểm tra mức độ rõ ràng của các biến quan sát, loại bỏ bớt hoặc điều chỉnh một số ý ít khi được nhắc đến. Qua đó sẽ giúp tác giả hiệu chỉnh ngôn ngữ trong các biến quan sát cho phù hợp, từ đó phát triển thang đo các biến trước khi tiến

hành nghiên cứu định lượng.

Bước 4: Thu thập và xử lý thông tin. Toàn bộ thông tin thu thập được trong cuộc phỏng vấn sâu và phỏng vấn nhóm tập trung với đối tượng điều tra được tác giả

ghi chép cẩn thận, đầy đủ, lưu giữ và mã hóa trong máy tính nhằm phục vụ mục tiêu nghiên cứu.

Sau khi có nội dung các cuộc phỏng vấn, tác giả sử dụng phương pháp phân tích từ vựng học (Lexicology) để tiến hành phân tích. Công cụ phân tích này cho phép

3.2.1.3. Nội dung phỏng vấn nhóm tập trung

tác giả xác định được ; 1/ Các nhân tố có khả năng ảnh hưởng đến giá căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội; 2/ Mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố ảnh hưởng đối với giá cả căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội.

(1) Giới thiệu khái quát về đề tài nghiên cứu và mô hình nghiên cứu dự kiến của

luận án.

(2) Các câu hỏi mở về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung

cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội.

(3) Đưa ra nhận định về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung

cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội trong mô hình nghiên cứu dự kiến.

(4) Đưa ra các câu hỏi mở liên quan đến các biến quan sát của các yếu tố theo ý

kiến của các đối tượng phỏng vấn.

(5) Nhận định về thang đo nháp 1 của luận án.

- Thảo luận nhóm tập trung vào các nội dung sau:

(1) Giới thiệu về đề tài nghiên cứu, mô hình nghiên cứu trước khi điều chỉnh và

mô hình nghiên cứu đã điều chỉnh sau nghiên cứu định tính.

(2) Giới thiệu về thang đo các biến trước khi điều chỉnh và sau khi điều chỉnh

theo kết quả phỏng vấn sâu.

(3) Xin ý kiến về mức độ rõ ràng, phù hợp với bối cảnh nghiên cứu của tập hợp

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng

3.2.2.1. Mẫu nghiên cứu

Có nhiều phương pháp lấy mẫu, đối với hàng tiêu dùng, số lượng khách hàng

lớn, sẽ áp dụng công thức khi chọn mẫu ngẫu nhiên. Phương pháp phân bổ mẫu này

vừa chú ý đến 2 yếu tố: quy mô tổ và tính chất biến động của chỉ tiêu nghiên cứu.

Cách phân bổ mẫu tối ưu Neyman cho ta sai số nhỏ nhất. Ngoài ra, trong thực tiễn

công tác thống kê của các nước, cũng như của nước ta các nhà chọn mẫu học đưa ra

một số phương pháp phân bổ mẫu khác nhau.

∑

= 1i

Cũng như cỡ mẫu, việc phân bổ mẫu cho các bộ phận chỉ dựa vào mấy yếu tố sau:

- Quy mô từng bộ phận trong tổng thể (Ni) với N = ;

σ độ lệch chuẩn hay phương sai ( i

- Tính chất phức tạp của chỉ tiêu nghiên cứu trong từng bộ phận được đo bằng

; i= 1,2,3,kk)

Phân bổ tối ưu Neyman có sử dụng cả 2 yếu tố (quy mô và tính chất của chỉ tiêu

(2)

nghiên cứu) được tính theo công thức σ Nn i i Ni = ∑ σ N Trong luận án, vì là chọn mẫu có chủ đích nên không cần áp dụng công thức

trên. Có thể sử dụng tiếp cận khác, cũng của Neyman: số các biến/ thang đo x 5. Đó

cũng là phương pháp lấy mẫu nghiên cứu sơ bộ lấy theo quy tắc nhân 5 (Hoàng Trong

& Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2009).

Các phiếu điều tra được điều tra bằng cách gửi tới các tổ chức, các cá nhân liên

quan (có sử dụng quy tắc ẩn danh người trả lời để đảm bảo các nguyên tắc đạo đức nghiên

cứu) để điều tra. Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu bất động sản, sàn phân phối BĐS, chủ

sở hữu quyền thuê nhà, người sử dụng bất động sản, nhà quản trị, các nhà quản lý, người

thuê nhà, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà… trên địa bàn Hà

Nội. Họ cũng có những cảm nhận và đánh giá khác nhau về giá bán căn hộ CCCC.

Thời gian thực hiện trong các năm 2018, 2019. Dữ liệu sẽ được nhập trên file

excel làm sạch trước khi tiến hành phân tích bằng phần mềm SPSS 22.0 và AMOS.

3.2.2.2. Phân tích dữ liệu

Thống kê mô tả

Mẫu thu thập được sẽ tiến hành phân tích bằng thống kê mô tả theo các dấu

hiệu phân biệt mẫu đã thiết kế.

Kiểm định sự tin cậy các khái niệm nghiên cứu

Các khái niệm nghiên cứu được đánh giá bằng các biến quan sát khác nhau sẽ được kiểm định tính tin cậy bằng hệ số Cronbach Alpha và hệ số tương quan biến

tổng. Tiêu chuẩn kiểm định là hệ số Cronbach Alpha tối thiểu bằng 06 bởi đây là một nghiên cứu mới (Hair và cộng sự, 2006) và hệ số tương quan biến tổng của các biến trong một khái niệm nghiên cứu tối thiểu lớn hơn 0.3. Mục đích của kiểm định thang đo nghiên cứu là đảm bảo các khái niệm nghiên cứu được xây dựng từ các thang đo

thích hợp đảm bảo tính tin cậy.

Phân tích khám phá nhân tố

Phân tích khám phá nhân tố là một phương pháp rút gọn biến nghiên cứu thành

các biến tiềm ẩn ít hơn mà vẫn giải thích được thông tin của dữ liệu (Hair và cộng sự, 2006). Trong luận án này với cỡ mẫu 150 (dự kiến) sẽ tiến hành phân tích khám phá nhân tố cho từng nhân tố trong mô hình nghiên cứu. Các tiêu chuẩn là hệ số KMO tối thiểu 0,5; phương sai giải thích tối thiểu 50%, factor loading nhỏ nhất 0,5. Phương

pháp rút trích nhân tố là phương pháp thành phần chính với phép xoay Promax. Phân tích khám phá nhân tố sẽ giúp tác giả rút gọn từ các câu hỏi điều tra thành các thành phần chính có ý nghĩa có thể kiểm định được mối quan hệ giữa các khái niệm trong

mô hình nghiên cứu.

Phân tích khẳng định nhân tố

Phân tích khẳng định nhân tố (CFA) để kiểm tra giá trị hội tụ, giá trị đơn hướng và giá trị phân biệt của từng khái niệm nghiên cứu. Xem xét các khái niệm nghiên cứu có

thích hợp trong mô hình hay không. Các thông số kiểm tra là Chi -quare, Chi -square/df; p- value… các phân tích này được thông qua sự hỗ trợ của phần mềm AMOS 22.0

Phân tích phương trình cấu trúc

Để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu tác giả sẽ sử dụng phương trình cấu trúc với phân tích đường dẫn (path analysis) thông qua các trọng số hồi quy và giá trị P-value để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Đồng thời nghiên cứu cũng xem xét mức độ phù hợp tổng thể thông qua kiểm định bằng Boostrap và xem xét các giá trị

phù hợp của mô hình như trong phân tích khẳng định nhân tố. Phân tích phương trình

cấu trúc để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu đặt ra, trả lời các câu hỏi nghiên cứu

về mối quan hệ thực tế giữa các nhân tố ảnh hưởng đến giá chung cư cao cấp trên thị trường BĐS Hà Nội.

Phân tích sâu sau nghiên cứu định lượng

Sau khi có kết quả phân tích định lượng từ mô hình nghiên cứu, một nghiên cứu định tính sẽ được thiết kế bằng phương pháp phỏng vấn sâu các khách hàng. Mục tiêu của nó là giúp cho tác giả giải thích tốt hơn lý do tại sao và như thế nào mà các kết quả định lượng đã cung cấp.

Thang đo sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo Likert 5 điểm đối với các câu hỏi đo lường ý nghĩa các nhân tố trong mô hình. Những biến phân loại được đo lường bằng các thang đo định danh hoặc thứ bậc.

Dữ liệu nghiên cứu sau khi được làm sạch được tiến hành phân tích với sự hỗ

trợ của phần mềm SPSS 22.0 với các bước phân tích như sau:

Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo

Mẫu thu thập được tiến hành phân loại theo nhóm bằng các kỹ thuật thống kê

mô tả như bảng tần suất.

Để kiểm định sự tin cậy của các thang đo sử dụng trong nghiên cứu, tác giả sử dụng hệ số Cronbach’s Alpha để kiểm định và hệ số tương quan biến tổng. Các biến không đảm bảo tin cậy sẽ bị loại khỏi mô hình nghiên cứu và không xuất hiện khi phân

tích khám phá nhân tố (EFA). Tiêu chuẩn lựa chọn Cronbach’s Alpha tối thiểu là 0.6 (Hair và cộng sự, 2006), hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 được xem là biến rác và đương nhiên loại khỏi thang đo (Nunally và Burstein, 1994).

Phân tích khám phá nhân tố

Sau khi các khái niệm (nhân tố) được kiểm định thang đo bằng Cronbach’s Alpha sẽ tiếp tục được đưa vào phân tích khám phá nhân tố (EFA). Phân tích nhân tố sẽ rút ra những nhân tố tiềm ẩn từ một tập hợp các biến quan sát nhỏ hơn, có ý nghĩa

hơn (Hair và cộng sự, 2006). Một số tiêu chuẩn áp dụng khi phân tích EFA trong nghiên cứu như sau:

- Kiểm định sự thích hợp của phân tích nhân tố với dữ liệu của mẫu thông qua

giá trị thống kê Kaiser-Meyer-Olkin (KMO). Theo đó, trị số của KMO lớn hơn 0,5 thì phân tích nhân tố là thích hợp (Garson, 2002), ngược lại nếu trị số KMO nhỏ hơn 0,5 thì áp dụng phương pháp phân tích nhân tố không thích hợp với dữ liệu đang có.

- Số lượng nhân tố: Số lượng nhân tố được xác định dựa vào chỉ số eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Theo tiêu chuẩn Kaiser thì những nhân tố có eigenvalue nhỏ hơn 1 sẽ bị loại khỏi mô hình nghiên cứu (Garson, 2002).

- Phương sai giải thích (variance explained criteria): Tổng phương sai giải thích

phải lớn hơn 50% (Hair và cộng sự 2006).

- Độ giá trị hội tụ: Để thang đo đạt giá trị hội tụ thì hệ số tương quan đơn giữa các biến và các hệ số chuyển tải nhân tố (factor loading) phải lớn hơn hoặc bằng 0,5 trong một nhân tố (Gerbing & Anderson, 1988).

- Phương pháp trích hệ số yếu tố Principal components với phép xoay Varimax để

đảm bảo số lượng nhân tố là bé nhất (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008)

Phân tích tương quan

Về mặt giả định của mô hình là các biến độc lập và biến phụ thuộc có quan hệ với nhau. Để kiểm tra mối quan hệ này ta sử dụng phân tích tương quan bằng hệ số tương quan Pearson (tương quan đơn). Nếu hệ số tương quan khác 0 và có ý nghĩa thống kê chứng tỏ từ dữ liệu nghiên cứu có bằng chứng về mối quan hệ giữa các biến trong mô hình với nhau.

Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, phương pháp phân tích hồi quy sẽ được sử dụng. Phương pháp ước lượng hồi quy giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập trong mô hình sử dụng phương pháp tổng bình phương nhỏ nhất (OLS). Tiêu chuẩn kiểm định các giả thuyết nghiên cứu lấy theo thông lệ ở mức ý nghĩa 5%. Các giá trị P - value của thống kê tương ứng được so sánh trực tiếp với giá trị 0,05 để kết luận chấp nhận hay bác bỏ một giả thuyết nghiên cứu. Để xem xét khả năng giải thích của mô hình, hệ số R2 hiệu chỉnh được sử dụng.

3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính

3.2.3.1. Đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu

Mục tiêu của nghiên cứu định tính dưới hình thức hội thảo nhóm (chuyên gia) là kiểm tra, sàng lọc biến độc lập trong mô hình lý thuyết và hoàn thiện hệ thống thang đo, từ ngữ trong bảng hỏi. Nghiên cứu định tính là nghiên cứu khám phá, bổ sung, hỗ trợ cho nghiên cứu định lượng nên yêu cầu mẫu không lớn.

Hội thảo nhóm được thực hiện với sự tham gia của các đối tượng sau:

- 03 chuyên gia thuộc lĩnh vực nghiên cứu và quản lý liên quan đến BĐS. Các

chuyên gia sẽ cung cấp những quan điểm hữu ích cho chủ đề nghiên cứu của luận án.

- 07 nhà đầu tư và kinh doanh BĐS tại Hà Nội. Đối tượng nghiên cứu định tính được chọn lựa kỹ càng để đảm bảo tính đại diện theo các tiêu chí chính như giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, thời gian hoạt động/ đầu tư và lĩnh vực đầu tư/ hoạt động. Các đối tượng phỏng vấn với các đặc điểm khác nhau sẽ cung cấp các thông tin đa chiều và đầy đủ cho nội dung nghiên cứu đảm bảo đạt được các mục tiêu đề ra. Số lượng các cuộc phỏng vấn được tiến hành với tiêu chí không tìm được yếu tố mới thì sẽ kết thúc.

Việc khảo sát cả bên cung (người tạo lập BĐS) và bên cầu (người mua) phản ảnh tiếp cận hình thành giá từ chi phí và cầu thị trường. Trên thực tế, xác định giá cần phải xuất phát từ cơ sở chi phí ( hình thành giá dựa trên chi phí) và cơ sở cầu thị trường (hình thành giá từ giá trị cho khách hàng). Cách tiếp cận này đảm bảo cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS bù đắp được chi phí ( vốn đầu tư, chi phí xây lắp và tiêu thụ sản phẩm) và có lãi, mặt khác, đạt được mức giá cao nhất mà khách hàng có thể chấp nhận và mức lợi nhuận tối đa.

Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính

Đối tượng Đáp viên 1 Đáp viên 2 Đáp viên 3 Đáp viên 4 Đáp viên 5 Đáp viên 6 Đáp viên 7

Giới tính Nam Nữ Nam Nam Nam Nam Nữ

Độ tuổi 60 55 59 50 59 53 50

Trình độ học vấn đại học đại học đại học đại học đại học đại học đại học

30 10 25 20 15 13 8

Thời gian (kinh nghiệm) đầu tư - kinh doanh BĐS

Quy mô doanh nghiệp Lớn Lớn Lớn Lớn Nhỏ

Trung bình Trung bình

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Toàn bộ nội dung các cuộc phỏng vấn được ghi chép cẩn thận, đầy đủ, được lưu giữ và mã hóa trong máy tính. Dựa trên ý kiến cá nhân theo từng nội dung hỏi cụ thể, tác giả tổng hợp thành các quan điểm chung với những vấn đề mà đối tượng phỏng vấn có cách nhìn tương tự nhau. Quan điểm chung sẽ được đem ra thảo luận để đi đến thống nhất chung giữa các đối tượng được khảo sát. Kết quả tìm được sẽ được so sánh với mô hình lý thuyết ban đầu để xác định mô hình nghiên cứu chính thức cho luận án.

Tổng quan nghiên cứu cho phép thiết lập được mô hình nghiên cứu cơ sở (lý thuyết) cho luận án với 01 biến phụ thuộc - giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội và 06 biến độc lập, đó là: (i) Đặc điểm vật lý của căn hộ; (ii) Vị trí của căn hộ và vị thế

của chung cư; (iii) Môi trường xung quanh; (iv) Giá thành xây dựng; (v) Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư và (vi) Đặc điểm phân khúc khách hàng.

Qua phỏng vấn đối tượng điều tra với các câu hỏi mở, cả 6 nhân tố trong mô hình nghiên cứu dự kiến đều được các đối tượng phỏng vấn nêu ra. Cả 6 nhân tố này đều được tất cả các đối tượng phỏng vấn nhất trí là có ảnh hưởng quyết định đến giá bán căn hộ CCCC. Tuy nhiên, tác giả chủ động gới hạn nghiên cứu bằng cách loại bỏ biến giá thành xây dựng và đề nghị các chuyên gia chấp nhận về vấn đề này.

Tham khảo ý kiến của đối tượng phỏng vấn về các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC, tất cả các đối tượng được hỏi đều khẳng định: giá bán căn hộ CCCC còn phụ thuộc vào nhóm nhân tố gắn liền với chủ đầu tư. Dưới ảnh hưởng của nhóm nhân tố này, mức độ tác động và tầm quan trọng tương đối giữa các biến độc lập đối với biến phụ thuộc có thể sẽ khác nhau. Đó là biến điều tiết bao gồm: Vị thế và uy tín; Năng lực (tài chính, kỹ thuật, quản lý…); Chiến lược marketing của chủ đầu tư trên thị trường BĐS. Nhân tố điều tiết này có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC thông qua chất lượng, tiến độ và sự cam kết của chủ đầu tư.

Như vậy, kết quả nghiên cứu định tính đã chỉ ra 5 nhân tố độc lập và 1 nhân tố điều tiết có tác động quyết định đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội. Mô hình lý thuyết được bổ sung thêm biến đặc điểm của chủ đầu tư và loại bỏ biến giá thành xây dựng (do giới hạn nghiên cứu), trở thành mô hình nghiên cứu chính thức của luận án.

Đặc điểm vật lý của căn hộ

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

Môi trường xung quanh

Giá bán căn hộ CCCC Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

Đặc điểm nhân khẩu

Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế, uy tín, năng lực…)

Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp

- Biến phụ thuộc (biến mục tiêu): Giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội - Biến độc lập (biến nhân tố): Nhóm nhân tố (chỉ nghiên cứu các nhân tố bên trong thuộc về giá trị bất động sản như đặc điểm vật lý, vị trí và vị thế, môi trường xung quanh...; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư; Đặc điểm phân khúc khách hàng.

- Biến điều tiết (nhân tố gắn với chủ đầu tư và có ảnh hưởng điều tiết đến mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phục thuộc): Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế và uy tín trên thị trường, năng lực đầu tư và kinh doanh...)

Các giả thuyết nghiên cứu nghiên cứu theo mô hình đề xuất như sau:

H1: Đặc điểm vật lý của căn hộ chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán

căn hộ chung cư cao cấp (giá bán tính theo diện tích m2).

H2: Vị trí căn hộ chung cư cao cấp và vị thế của tòa nhà chung cư có ảnh

hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp.

H3: Môi trường xung quanh có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ

chung cư cao cấp.

H4: Chất lượng dịch vụ & quản lý tòa nhà chung cư có ảnh hưởng thuận chiều

đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp.

H5: Đặc điểm nhân khẩu của người mua khác nhau có ảnh hưởng không giống

nhau đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp

H6: Đặc điểm của chủ đầu tư (Vị thế và uy tín; Năng lực tài chính, kỹ thuật, quản lý; Chiến lược marketing) có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp.

H7: Các yếu tố về giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác

3.2.3.2. Phát triển thang đo

với nhau.

Bên cạnh việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh

BĐS, tác giả cũng tiến hành thảo luận nhóm tập trung nhằm kiểm tra những phát biểu được sử dụng trong thang đo lý thuyết (nháp 1) và hiệu chỉnh sau khi phỏng vấn sâu để hoàn thiện thang đo thực tế (nháp 2) trước khi tiến hành nghiên cứu định lượng.

Các chuyên gia đã thảo luận và thống nhất về việc thay đổi một số nội dung của các biến trong mỗi thang đo, có sự gộp biến, và có sự thay đổi về vị trí của các biến, cụ thể theo bảng 2.3 dưới đây. Ngoài ra, nhân tố “Đặc điểm của chủ đầu tư” cũng được tác giả và các chuyên gia cùng thảo luận để xây dựng thang đo này, gồm 4 biến. Thang

đo “Giá bán căn hộ CCCC” được các thành viên xây dựng gồm 3 biến. Do đạt được sự

đồng thuận của tất cả các thành viên sau khi cuộc thảo luận kết thúc, thang đo các nhân tố được tác giả mã hóa tương ứng với các biến để thuận lợi trong việc xử lý dữ liệu từ nghiên cứu định lượng sơ bộ.

Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2

Ký hiệu Biến số

Đặc điểm vật lý của căn hộ

Diện tích kết cấu VL1

Tuổi thọ vật lý VL2

Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng VL3

Kích cỡ bếp, phòng ăn và phòng khách VL4

Số lượng phòng ngủ và cỡ phòng ngủ VL5

Số lượng và cỡ phòng tắm VL6

Kiểu Layout và trang trí VL7

Vật liệu kiến trúc VL8

Các phương thức thanh toán VL9

VL10 Tính chất pháp lý

Môi trường xung quanh

Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn MT1

Tường bao MT2

Chất lượng không khí MT3

Tiếng ồn MT4

Độ rộng đường và phố MT5

Không gian xanh xung quanh MT6

Hệ thống thoát nước mưa MT7

Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) MT8

Có đường đi (bộ) hay không MT9

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ VT1

Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám VT2

Khoảng cách tới trung tâm mua sắm VT3

Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội VT4

Có nằm trên phố trong nội thành không ? VT5

Khoảng cách tới chỗ làm VT6

Ký hiệu Biến số

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

Cung cấp các dịch vụ như đã hứa CL1

Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà CL2

Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà CL3

Nhân viên có thái độ lịch sự CL4

Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà CL5

Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động CL6

Nhân viên ăn mặc lịch sự CL7

Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

Giới tính KH 1

Tuổi KH 2

Trình độ học vấn KH 3

Nghề nghiệp KH 4

Thu nhập KH 5

Số thành viên gia đình KH 6

Đặc điểm của chủ đầu tư

Vị thế và uy tín DT1

Hình ảnh và thương hiệu DT2

Năng lực và kinh nghiệm DT3

Chiến lược truyền thông và marketing DT4

Giá bán căn hộ CCCC

Giá bán BĐS và chi phí GB1

Giá cả và khả năng cạnh tranh GB2

3.2.3.3. Mẫu nghiên cứu

Giá cả và sức mua của khách hàng GB3

Theo Zikmund và cộng sự (2010) và Cavana, Delahaye & Sekaran và cộng sự (2001), tính đại diện của mẫu phụ thuộc vào hai vấn đề: cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu. Vì vậy, thông qua cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu thích hợp, các nhà nghiên cứu có thể đảm bảo rằng các đối tượng mẫu được lựa chọn đảm bảo tính đại diện cho

tổng thể (Creswell, 2009). Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng quy trình thiết kế mẫu được đưa ra bởi Zikmund và cộng sự (2010), bao gồm 07 bước như sau:

Bước 1: Xác định tổng thể mục tiêu mà nhà nghiên cứu dự định nghiên cứu (Creswell, 2009). Trong nghiên cứu này, tổng thể mục tiêu là các cán bộ, quản lý, lãnh đạo của doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS, các sàn giao dịch BĐS.

Bước 2: Lựa chọn khung lấy mẫu. Khung lấy mẫu được lựa chọn trong nghiên cứu này là danh sách các cán bộ lãnh đạo của doanh nghiệp BĐS, các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Bước 3: Lựa chọn phương pháp lấy mẫu. Do sự hạn chế về mặt thời gian và kinh phí dành cho nghiên cứu nên nghiên cứu này lựa chọn phương pháp chọn mẫu

thuận tiện. Để giảm thiểu những hạn chế mà phương pháp lấy mẫu này đem lại, trước hết tác giả đã nghiên cứu và tổng quan cụ thể các công trình liên quan đến đề tài để xây dựng mô hình nghiên cứu và bảng hỏi đảm bảo độ tin cậy cao cũng như đã được

minh chứng từ các nghiên cứu trước đó. Sau đó việc tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo lần thứ hai về nội dung và độ tin cậy được thực hiện. Cuối cùng để thu được dữ liệu khách quan nhất, tác giả sử dụng đội ngũ điều tra viên được đào tạo và có kỹ năng trong việc điều tra thu thập thông tin.

Bước 4: Xây dựng kế hoạch lấy mẫu. Trong nghiên cứu này, một nhóm các doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội được lựa chọn. Bảng câu hỏi khảo sát được sử dụng trong việc thu thập dữ liệu với thời gian 3 tháng. Sau đó dữ liệu thu được được sử dụng để kiểm tra, từ đó kết luận về sự sẵn sàng trong việc tiến hành nghiên cứu mẫu.

Bước 5: Xác định cỡ mẫu. Trường hợp sử dụng phương pháp phân tích nhân tố (EFA), Hair & cộng sự cho rằng kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và tỉ lệ số quan sát/biến đo lường là 5/1, nghĩa là cứ mỗi biến đo lường cần tối thiểu 5

quan sát. Bảng hỏi của nghiên cứu này gồm 45 biến đo lường thì kích thước mẫu tối thiểu ước tính cần đạt khoảng 225. Để đạt được kích thước này và phòng trừ rủi ro của việc thiếu thông tin từ phiếu hỏi hoặc không thu được thông tin, người nghiên cứu dự định điều tra 500 phiếu.

Bước 6: Xác định đơn vị lấy mẫu thực tế. Đề tài này lựa chọn đơn vị lấy mẫu đại diện là quản lý, lãnh đạo, môi giới/ truyền thông đã làm việc tại doanh nghiệp BĐS ít nhất 3 năm.

Bước 7: Kiểm tra quá trình chọn mẫu. Trong quá trình chọn mẫu, bước đầu tác giả kiểm tra mẫu được chọn có thuộc đối tượng nghiên cứu không. Đối tượng nghiên cứu của nghiên cứu này là giá bán căn hộ CCCC và các nhân tố ảnh hưởng, do đó để có được thông tin phục vụ nghiên cứu thì cần đảm bảo đối tượng điều tra là những

người có thời gian gắn bó với lĩnh vực BĐS ở phân khúc căn hộ CCCC. Đồng thời,

các điều tra viên mà tác giả sử dụng đã được đào tạo để kiểm tra về tỷ lệ hoàn thành

3.2.3.4. Xử lý dữ liệu

các câu hỏi trong phiếu điều tra cũng như độ chính xác trong câu trả lời của người được phỏng vấn.

Sau khi thu nhận được các phiếu điều tra trả lời, tác giả đã tiến hành làm sạch thông tin, lọc phiếu điều tra và mã hóa các thông tin cần thiết trong bảng câu hỏi, nhập liệu và phân tích dữ liệu bảng phần mềm SPSS. Phiếu hợp lệ là phiếu được điền đầy

đủ thông tin và trả lời đầy đủ các câu hỏi; Phiếu không hợp lệ là phiếu không được trả lời đầy đủ các câu hỏi trong phiếu.

Tiếp theo, tác giả tiến hành thống kê để mô tả dữ liệu thu thập. Sau đó, tiến hành các bước: (1) Kiểm định giá trị của biến bằng phương pháp phân tích nhân tố

EFA; (2) đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha; (3) Kiểm định mô hình hồi quy đa biến; (4) Phân tích nhân tố khẳng định CFA.

Phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis -

viết tắt EFA)

Trong nghiên cứu này, phân tích nhân tố được ứng dụng để tóm tắt tập các biến quan sát vào một số nhân tố nhất định đo lường các khía cạnh khác nhau của các khái niệm nghiên cứu.

Kiểm định độ tin cậy của thang đo

Việc đánh giá sơ bộ độ tin cậy và giá trị của thang đo được thực hiện bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA

(Exploratory Factor Analysis) thông qua phần mềm xử lý SPSS 22.0 để sàng lọc, loại bỏ các biến quan sát không đáp ứng tiêu chuẩn (biến rác).

Phân tích mô hình hồi quy đa biến

Mô hình hồi quy đa biến (Multiple Linear Regression - Ký hiệu là MLR) là mô hình dùng để kiểm định tác động của nhiều biến độc lập định lượng (đặc điểm căn hộ, vị trí, môi trường xung quanh, đặc điểm phân khúc khách hàng và đặc điểm chủ đầu tư BĐS) vào một biến phụ thuộc định lượng (giá bán căn hộ CCCC).

(i) * Phân tích tương quan:

Kiểm định mối quan hệ giữa các biến trong mô hình: giữa các biến phụ thuộc và từng biến độc lập; và giữa các biến độc lập với nhau. Trong mô hình nghiên cứu, kỳ vọng có mối tương quan chặt chẽ giữa biến phụ thuộc và biến độc lập, đồng thời

nghiên cứu cũng xem xét mối tương quan giữa các biến độc lập với nhau để nhận dạng

hiện tượng đa cộng tuyến.

(ii)** Kiểm định mô hình hồi quy đa biến

Sau khi kết luận là hai biến có mối quan hệ tuyến tính thì có thể mô hình hóa mối quan hệ nhân quả của hai biến này bằng hồi quy đa biến. Kiểm định mô hình hồi quy đa biến theo phương pháp Enter: tất cả các biến được đưa vào một lần và xem xét các kết quả thống kê liên quan.

(iii)*** Kiểm định giả thuyết sử dụng phần mềm SPSS: - đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi quy đa biến: R2

Kiểm định về sự phù hợp của mô hình . Kiểm định giả thuyết về phân phối chuẩn của phần dư: dựa trên biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa (xem giá trị trung bình (=0) và độ lệch chuẩn (=1). Xác định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL) ; Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT) ; Môi trường xung quanh (MT) ; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL) ; Đặc điểm phân khúc khách hàng (KH) ảnh hưởng đến Gía bán căn hộ chung cư cao cấp. Yếu tố có hệ số Beta càng lớn thì có thể nhận xét rằng yếu tố đó có mức độ ảnh hưởng các hơn các yếu tố khác trong mô hình.

Luận án nghiên cứu sự tác động của các biến độc lập và biến kiểm soát tới giá bán căn hộ CCCC. Do đó, tác giả sẽ phân tích 2 mô hình hồi quy tuyến tính:

- Mô hình 1 bao gồm 05 biến độc lập và biến phụ thuộc. - Mô hình 2 bao gồm 05 biến độc lập, 01 biến kiểm soát và biến phụ thuộc.

Phương trình hồi quy bội cho nghiên cứu như sau:

GBCHCC (1) = β1 + β1*VT + β2*VL + β3* KH + β4*MT + β5*CL

GBCHCC (2) = β1 + β2*VT + β3*VL + β4* KH + β5*MT + β6*CL + β7*DT

Trong đó: GBCHCC: Giá bán căn hộ CCCC, ε là sai số ngẫu nhiên

VT: Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

VL: Đặc điểm vật lý của căn hộ

MT: Môi trường xung quanh

CL: Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

KH: Đặc điểm phân khúc khách hàng

DT: Đặc điểm của chủ đầu tư

β 1: Hằng số và β2, β3, β4, β5, β6, β7 là hệ số hồi quy.

Tiểu kết chương 3

Chương 3 đã trình bày bối cảnh nghiên cứu và các phương pháp nghiên cứu trong quá trình thực hiện luận án cũng như quy trình thực hiện từng phương pháp. Tác giả kết hợp 2 phương pháp là phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng cho nghiên cứu của mình.

Nghiên cứu định tính sử dụng kỹ thuật hỏi ý kiến chuyên gia và điều tra thử để

định hướng cho nghiên cứu định lượng. Từ kết quả của nghiên cứu định tính, các biến độc lập được xác định và chỉnh sửa phù hợp hơn cho nghiên cứu. Một số biến được cho là trùng lặp nội dung được loại bỏ.

Nghiên cứu định lượng sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu với công cụ là

bảng hỏi và xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS, AMOS. Trước tiên luận án thực hiện nghiên cứu sơ bộ trên mẫu nhỏ để kiểm tra thử độ tin cậy của thang đo nhằm mang lại kết quả tốt hơn cho nghiên cứu trên diện rộng. Sau khi thực hiện nghiên cứu định

lượng sơ bộ, một số biến không thỏa mãn yêu cầu đã được loại bỏ khỏi thang đo ban đầu. Nghiên cứu chính thức được thực hiện trên quy mô mẫu là 500 đối tượng. Kết quả thu được từ nghiên cứu chính thức sẽ được sử dụng để đánh giá giá trị của thang đo bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA, đánh giá độ tin cậy của

thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha và kiểm định các giả thuyết về mối quan hệ và mức độ tác động của các biến độc lập, biến kiểm soát tới biến phụ thuộc trong mô hình thông qua mô hình hồi quy bội. Phương pháp phân tích nhân tố khẳng định CFA

(Confirmatory Factor Analysis) được sử dụng để kiểm định độ phù hợp của mô hình các thang đo với dữ liệu về doanh nghiệp thông qua phần mềm Amos. Đồng thời sử dụng phương pháp phân tích cấu trúc tuyến tính SEM (Structural Equation Modeling) được sử dụng để kiểm định độ phù hợp mô hình lý thuyết và các giả thuyết

nghiên cứu.

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP

4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ

Từ thang đo đã được điều chỉnh qua nghiên cứu định tính, tác giả thực hiện điều tra thử trên mẫu 130 đối tượng để đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua chỉ số

Cronbach Alpha. Trong số 130 phiếu điều tra thu về, có 115 phiếu có thể sử dụng, đạt 88,5%; 15 phiếu còn lại không sử dụng được do thiếu thông tin.

Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Scale

Cronbach

Corrected

Item

Cronbach 's Alpha

N of Items

Mean if Item

Variance if Item

's Alpha if Item

Các khía cạnh

Item-Total Correlation

Deleted

VL1

30.9217

29.424

.613

.792

VL2

30.7913

30.903

.477

.807

VL3

30.9304

29.714

.598

.794

VL4

30.9478

30.804

.488

.806

VL5

31.0174

30.947

.464

.808

0.820

VL6

31.0435

30.200

.550

.799

Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC

VL7

31.0348

29.736

.527

.802

VL8

30.9130

29.905

.577

.796

VL9

30.8696

29.167

.615

.792

VL10

30.2696

34.620

.131

.840

VT1

18.6174

14.151

.776

.793

VT2

18.8000

13.688

.793

.787

VT3

.798

.786

0.846

18.7391

13.510

VT4

18.6609

13.963

.762

.794

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

VT5

18.2348

19.164

.074

.914

Corrected Item-Total

Item

Cronbach 's Alpha

N of Items

Scale Mean if Item

Scale Variance if Item

Cronbach 's Alpha if Item

Các khía cạnh

Correlation

Deleted

VT6

18.5565

14.775

.649

.817

MT1

36.2348

9.585

.148

.684

MT2

35.7478

10.348

.060

.696

MT3

35.5478

9.127

.486

.593

MT4

35.4696

9.234

.516

.591

0.652

35.5391

8.602

MT5

.657

.556

Môi trường xung quanh

MT6

35.3652

9.620

.495

.602

MT7

35.5043

9.147

.572

.582

MT8

35.5826

8.789

.549

.576

MT9

35.8435

10.607

.005

.713

CL1

24.9913

10.991

.542

.623

CL2

25.1913

10.542

.558

.614

CL3

25.0348

13.420

.126

.727

CL4

.522

.627

0.694

25.1478

10.917

CL5

25.1217

11.301

.475

.641

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

CL6

25.3391

13.402

.099

.739

CL7

24.9478

10.980

.572

.616

19.5913

10.998

.153

.705

20.2348

8.076

.619

.554

KH1

19.9913

8.237

.569

.573

KH 2

0.676

19.7478

11.366

.040

.746

KH 3

Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

19.9652

8.051

.603

.559

KH 4

20.1652

8.718

.492

.603

KH 5

.513

.757

Đặc điểm

0.776

DT1

13.0348

3.174

KH 6

Corrected Item-Total

Item

Scale Mean if Item

Scale Variance if Item

Cronbach 's Alpha if Item

Cronbach 's Alpha

N of Items

Các khía cạnh

Correlation

Deleted

12.9478

2.980

.605

.709

DT2

của chủ đầu tư

13.0087

2.939

.656

.683

DT3

13.1565

3.063

.549

.738

DT4

GBCHCC1

7.2650

1.003

.835

.878

GBCHCC2

7.7626

.653

.832

.861

0.901

Giá bán căn hộ CCCC

GBCHCC3

7.4171

.769

.835

.833

Kết quả đánh giá sơ bộ thang đo cụ thể như sau: Kết quả đánh giá sơ bộ thang đo cụ thể như sau:

Thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ” gồm 10 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,820. Biến quan sát VL10 có hệ số tương quan biến tổng bằng 0.131< 0.3 và nếu loại biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến VL10. Như vậy, thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ” còn 9 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư ” gồm 6 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,846. Biến quan sát VT5 có hệ số tương quan biến tổng bằng 0.074< 0.3 và nếu loại biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến VT5. Như vậy, thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư ” còn 5 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Môi trường xung quanh” gồm 9 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,652. Biến quan sát MT1, MT2 và MT9 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt bằng 0.148, 0.060 và 0.005, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì

hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến MT1, MT2 và MT9. Như vậy, thang đo “Môi trường xung quanh” còn 6 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” gồm 7 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,694. Biến quan sát CL3 và CL6 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt bằng 0.126 và 0.099, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì hệ

số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến CL3 và CL6. Như vậy, thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” còn 5 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Đặc điểm phân khúc khách hàng” gồm 6 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,676. Biến quan sát KH1 và KH4 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt bằng 0.153 và 0.040, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến KH1 và KH4. Như vậy, thang đo “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” còn 4 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư ” gồm 4 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,776. Đồng thời, các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng > 0.3. Do đó, thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư” được giữ nguyên như kết quả từ nghiên cứu định tính, gồm 4 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Scale

Cronbach

Item

N of Items

Mean if Item

Variance if Item

's Alpha if Item

Các khía cạnh

Cronbac h's Alpha

Corrected Item-Total Correlation

Deleted

VL1

26.8870

27.312

.614

.816

VL2

26.7565

28.572

.494

.829

VL3

26.8957

27.743

.582

.820

VL4

26.9130

28.659

.486

.830

0.840

26.9826

28.737

VL5

.468

.832

VL6

27.0087

27.833

.575

.820

Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC

VL7

27.0000

27.298

.558

.822

VL8

26.8783

27.880

.566

.821

VL9

26.8348

27.086

.613

.816

VT1

14.5304

12.690

.797

.892

0.914

VT2

14.7130

12.364

.793

.892

Vị trí của căn hộ và vị thế của

VT3

14.6522

12.141

.808

.889

Cronbac h's

Item

Corrected Item-Total

N of Items

Scale Mean if Item

Scale Variance if Item

Cronbach 's Alpha if Item

Các khía cạnh

Alpha

Correlation

Deleted

chung cư

VT4

14.5739

12.422

.797

.891

VT6

14.4696

13.023

.709

.909

MT3

23.0609

5.707

.621

.852

MT4

22.9826

5.789

.667

.843

MT5

23.0522

5.313

.798

.818

0.866

Môi trường xung quanh

MT6

22.8783

6.231

.610

.853

MT7

23.0174

5.894

.659

.844

MT8

23.0957

5.561

.636

.850

CL1

16.7739

8.247

.554

.769

CL2

16.9739

7.762

.589

.759

0.799

16.9304

7.802

CL4

.617

.749

CL5

16.9043

8.228

.548

.771

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

CL7

16.7304

8.181

.599

.756

NK2

11.6957

6.319

.642

.799

NK3

11.4522

5.934

.724

.762

11.4261

5.984

.705

.770

Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

0.834

11.6261

6.587

.584

.824

KH5

DT1

13.0348

3.174

.513

.757

DT2

12.9478

2.980

.605

.709

0.776

DT3

13.0087

2.939

.656

.683

Đặc điểm của chủ đầu tư

DT4

13.1565

3.063

.549

.738

7.2650

1.003

.835

.878

.832

.861

7.7626

.653

0.901

Giá bán căn hộ CCCC

GB3

7.4171

.769

.835

.833

KH6

Như vậy, sau khi thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ và đánh giá độ tin cậy

của thang đo từ dữ liệu thu được, một số thang đo đã có sự thay đổi về số lượng biến so với thang đo đã xây dựng từ nghiên cứu định tính. Các thang đo với số lượng biến quan sát còn lại (36 thang đo) được mã hóa lại để đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức như sau:

Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức

Ký hiệu Nội dung biến quan sát

Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC

Diện tích kết cấu VL1

Tuổi thọ vật lý VL2

Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng VL3

Kích cỡ bếp, phòng ăn & phòng khách VL4

Số lượng và cỡ phòng ngủ VL5

Số lượng và cỡ phòng tắm VL6

Kiểu Layout và trang trí VL7

Vật liệu kiến trúc VL8

Các phương thức thanh toán VL9

Môi trường xung quanh

Chất lượng không khí MT1

Tiếng ồn MT2

Độ rộng đường và phố MT3

Không gian xanh xung quanh MT4

Hệ thống thoát nước mưa MT5

Hệ thống đèn thắp sáng (phố) MT6

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ VT1

Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám VT2

Ký hiệu Nội dung biến quan sát

Khoảng cách tới trung tâm mua sắm VT3

Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội VT4

Khoảng cách tới chỗ làm VT5

Chất lượng dịch quản lý chung cư

Cung cấp các dịch vụ như đã hứa CL1

Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà CL2

Nhân viên có thái độ lịch sự CL3

Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà CL4

Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động CL5

Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

Tuổi, nghề nghiệp, vị thế xã hội KH1

Trình độ học vấn KH2

Thu nhập KH3

Số thành viên gia đình KH4

Đặc điểm của chủ đầu tư

Vị thế và uy tín DT1

Hình ảnh và thương hiệu DT2

Năng lực và kinh nghiệm DT3

Chiến lược truyền thông và marketing DT4

Giá bán căn hộ CCCC

Giá bán BĐS và chi phí GB1

Giá cả và khả năng cạnh tranh GB2

Giá cả và sức mua của khách hàng GB3

4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức

4.2.1. Thống kê mô tả mẫu

Theo kế hoạch lấy mẫu ở chương phương pháp nghiên cứu, cỡ mẫu cần thu về là 250 phân tử mẫu, và để đảm bảo số lượng mẫu thu về, tác giả quyết định phát ra tổng số 500 phiếu hỏi. Thực tế, với 500 bảng câu hỏi phát ra đã thu về được 471 phiếu tương ứng với tỷ lệ hồi đáp là 94.2%. Trong số 471 mẫu thu về có 13 mẫu không hợp

lệ do thiếu thông tin; kết quả là có 458 mẫu hợp lệ được sử dụng làm dữ liệu cho nghiên cứu.

Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu

Cỡ mẫu (n=458) Tỷ lệ (%) Tần số

Nam 279 61

Giới tính Nữ 179 39

Từ 18 đến 25 98 21.4

Từ 26 đến 30 110 24.0

Độ tuổi Từ 31 đến 36 175 38.2

Trên 36 75 16.4

Dưới 5 triệu 89 19.4

Từ 5 đến 10 triệu 205 44.8

Thu nhập trung bình trên tháng Từ 10 đến 20 triệu 117 25.5

Trên 20 triệu 47 10.3

Tốt nghiệp phổ thông trung học 85 18.6

Tốt nghiệp cao đẳng/trung học chuyên nghiệp 107 23.4

Trình độ học vấn Tốt nghiệp đại học 195 42.6

Tốt nghiệp sau đại học 59 12.9

Khác 12 2.6

Dưới 2 năm 127 27.7

Số năm tham gia Từ 2 đến 3 năm 237 51.7

quản trị dự án Trên 3 năm 94 20.5

Nguồn: Tác giả

4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung

bình - mạnh.

Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC”

Đánh giá

Điểm trung Các nội dung 1 3 4 2 5 bình

Diện tích kết cấu 6 157 171 60 64 3.4956

Tuổi thọ vật lý 3 136 185 40 94 3.7140

6 53 132 196 71 3.5961 Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng

Kích cỡ bếp, phòng ăn & p.khách 5 173 147 66 67 3.4476

Số lượng và cỡ phòng ngủ 4 145 172 74 63 3.4716

Số lượng và cỡ phòng tắm 5 156 157 72 68 3.4607

75 72 3.4607 Kiểu Layout và trang trí 10 139 162

Vật liệu kiến trúc 7 141 180 48 82 3.6157

Các phương thức thanh toán 4 127 189 52 86 3.6572

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Tuổi thọ vật lý được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 3.71 điểm; tiếp theo đến các phương thức thanh toán với 3.66 điểm; Vật liệu

kiến trúc với 3.62 điểm; Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầngvới 3.59 điểm; Diện tích kết cấu với 3.49 điểm; Số lượng và cỡ phòng ngủ với 3.47 điểm; Kiểu Layout và trang trí và số lượng và cỡ phòng tắm cùng được đánh giá như nhau với

3.46 điểm; Kích cỡ bếp & phòng ăn với 3.44 điểm.

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Môi trường xung quanh” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh.

Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh”

Đánh giá

Các nội dung 1 2 3 4 5 Điểm trung bình

Chất lượng không khí 1 22 66 137 232 4.2598

Tiếng ồn 2 21 56 112 267 4.3559

5 37 Độ rộng đường và phố 114 129 173 3.9345

Không gian xanh xung quanh 4 24 63 133 234 4.2424

Hệ thống thoát nước mưa 1 18 56 139 244 4.3253

Hệ thống đèn thắp sáng (phố) 2 13 42 135 266 4.4192

Cụ thể: Hệ thống đèn thắp sáng (phố) được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.42 điểm; tiếp theo đến tiếng ồn với 4.36 điểm; Hệ thống thoát nước mưa với 4.33 điểm; Chất lượng không khí với 4.26 điểm; Không gian xanh xung quanh với 4.24 điểm; Độ rộng đường và phố với 3.93 điểm.

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung bình - mạnh.

Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư”

Đánh giá

Các nội dung 1 2 3 4 5 Điểm trung bình

Khoảng cách tới trường học & 20 60 101 102 175 3.7686 nhà trẻ

12 44 88 129 185 3.9410 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám

Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 15 58 99 134 152 3.7642

18 44 93 119 184 3.8886 Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội

Khoảng cách tới chỗ làm 14 41 86 123 194 3.9651

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Khoảng cách tới chỗ làm được đánh giá có tác động mạnh nhất với

điểm trung bình đạt 3.97 điểm; tiếp theo đến khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám với 3.94 điểm; Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội với 3.89 điểm; Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ với 3.77 điểm; Khoảng cách tới trung tâm mua sắm với 3.76 điểm.

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” đến giá bán CCCC theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh.

Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư”

Đánh giá

Các nội dung 1 2 3 4 5 Điểm trung bình

5 11 102 83 257 4.2576 Cung cấp chất lượng các dịch vụ như đã hứa

5 13 118 44 278 4.2598 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà

5 5 125 58 265 4.2511 Chuyên gia thái độ lịch sự, nhiệt huyết và đẳng cấp,

Chuyên gia bảo vệ quyền lợi 5 14 123 110 206 4.0873 người mua nhà

Sự tiện lợi về thời gian và địa 5 15 123 70 245 4.1681 điểm giao dịch cho khách hàng

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Khả năng hỗ trợ giải quyết các vấn đề của người mua nhà được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.259 điểm; tiếp theo đến Cung cấp các dịch vụ như đã hứa với 4.257 điểm; Nhân viên có thái độ lịch sự và chuyên nghiệp với khách hàng - 4.25 điểm; Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động với 4.17 điểm; Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà với 4.09 điểm.

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm phân khúc khách hàng ” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần

đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung bình - mạnh.

Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng”

Đánh giá

Điểm trung Các nội dung 1 2 3 4 5 bình

Tuổi 2 20 66 130 240 4.0218

4 32 Trình độ học vấn, vị thế xã hội 110 159 153 3.9279

Thu nhập 2 20 66 130 240 4.2795

Số thành viên gia đình 0 19 69 137 233 4.2751

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà (thu nhập) được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.279 điểm; tiếp

theo đến số thành viên gia đình với 4.275 điểm; Tuổi với 4.02 điểm; Trình độ học vấn với 3.93 điểm.

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm của chủ đầu tư” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông

các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh - rất mạnh.

Bảng 4.10. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư”

Đánh giá

Điểm trung Các nội dung 1 2 3 4 5 bình

Vị thế và uy tín 3 2 6 199 248 4.5000

Hình ảnh và thương hiệu 1 3 8 219 227 4.4585

Năng lực và kinh nghiệm 2 3 12 234 207 4.3996

Chiến lược truyền thông và marketing 3 4 13 250 188 4.3450

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Vị thế và uy tín được đánh giácó tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.50 điểm; tiếp theo đến hình ảnh và thương hiệu với 4.46 điểm; Năng lực và kinh nghiệm với 4.39 điểm; Chiến lược truyền thông và marketing với 4.35 điểm.

4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá

Trước khi đi phân tích nhân tố EFA, tác giả sẽ kiểm tra xem dữ liệu có đầy đủ

điều kiện để phân tích hay không bằng kiểm định KMO và kiểm định Barlett.

Kết quả kiểm định KMO thang đo 05 biến độc lập cho thấy KMO = 0.897 thỏa

mãn điều kiện KMO > 0,5 (Kaiser, 1974). Như vậy có thể kết luận phân tích nhân tố là thích hợp với các dữ liệu đã có. Tương tự như vậy kết quả kiểm định Barlett cho thấy p = 0.000 < 5% như vậy có nghĩa là các biến có quan hệ với nhau và có đủ điều kiện

để phân tích nhân tố bằng kiểm định EFA.

Phép trích Principal axis factoring với phép quay Promax được sử dụng trong phân tích nhân tố thang đo các biến độc lập vì sau khi phân tích nhân tố, tác giả sẽ tiến hành phân tích nhân tố khẳng định (CFA) và phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính

(SEM). Các biến có hệ số tải (Factor loading) nhỏ hơn 0,5 sẽ bị loại, điểm dừng khi Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) > 1 và tổng phương sai trích lớn hơn 50%.

Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập

KMO and Bartlett's Test

.897 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.

Approx. Chi-Square 5601.009

Bartlett's Test of Sphericity 406 df

.000 Sig.

Phụ lục số 09 đã cung cấp số liệu về trị số đặc trưng được phân tích từ 31 biến quan sát. Tương ứng với 29 biến quan sát là 29 nhân tố được tính toán trị số đặc trưng. Tuy nhiên chỉ có 5 nhân tố có trị số đặc trưng lớn hơn 1 còn lại 24 các nhân tố khác có trị số đặc trưng (eigenvalue) nhỏ hơn 1.

Cũng trong Phụ lục số 09, Tổng phương sai trích đạt 50.079% (> 50 %) là đạt yêu cầu. Điều đó nói lên việc sử dụng 5 nhân tố đại diện cho 31 biến quan sát có thể

giải thích được 50.079 % biến thiên của dữ liệu.

Kết quả EFA cho “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” cho thấy 9 tiêu chí đo lường “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số

tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có

quan hệ ý nghĩa với nhân tố này.

Kết quả EFA cho “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” cho thấy 5 tiêu chí đo lường “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có quan hệ ý nghĩa với nhân tố này.

Kết quả EFA cho “Môi trường xung quanh” cho thấy 6 tiêu chí đo lường “Môi trường xung quanh” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạt

tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có quan hệ ý nghĩa với nhân tố này.

Kết quả EFA cho “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” cho thấy 5 tiêu chí đo lường “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có quan hệ ý nghĩa với nhân tố này.

Kết quả EFA cho “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng ” cho thấy 4 tiêu chí đo lường “ Đặc điểm nhân khẩu ” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có quan hệ ý nghĩa với nhân tố này (Phụ lục số 10).

4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo

Sau khi thực hiện phân tích nhân tố khám phá, 5 nhân tố tương ứng với 5 nhóm biến đã được trích xuất. Tác giả tiến hành đánh giá lại độ tin cậy của thang đo 5 nhóm

biến này để đảm bảo các thang đo đạt yêu cầu. Đồng thời, tác giả cũng kiểm tra lại độ tin cậy của thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư” từ dữ liệu nghiên cứu định lượng chính thức. Kết quả đánh giá lại độ tin cậy của thang đo các biến độc lập như sau:

Thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” gồm 9 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,869, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng > 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.

Thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” gồm 6 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,865, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.

Thang đo “Môi trường xung quanh” gồm 6 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,833, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng >

0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.

100

Thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” gồm 5 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,835, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.

Thang đo “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng ” gồm 4 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,816, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.

Thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư” gồm 4 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,690, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng>

0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.

Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức

Các khía N of Scale Mean if Scale Varianc Cronbach' s Alpha if Cronb ach's Item Corrected Item-Total Items cạnh Alpha Correlation Item Deleted e if Item Deleted Item Deleted

VL1 28.4236 28.577 .610 .854

VL2 28.2052 28.824 .601 .855

VL3 28.3231 28.644 .606 .854

Đặc điểm VL4 28.4716 28.906 .564 .858

0.869 9 VL5 28.4476 28.559 .599 .855

VL6 28.4585 28.494 .595 .855 vật lý của căn hộ CCCC

VL7 28.4585 27.912 .617 .853

VL8 28.3035 28.444 .613 .854

VL9 28.2620 28.487 .615 .854

VT1 15.5590 13.757 .673 .840

VT2 15.3865 14.246 .699 .833

.741 .822 0.865 5 VT3 15.5633 13.730 Vị trí của căn hộ và vị thế của

VT4 15.4389 14.199 .661 .842 chung cư

VT5 15.3624 14.468 .655 .844

101

Cronb ach's Item Corrected Item-Total N of Items Scale Mean if Item Scale Varianc e if Item Cronbach' s Alpha if Item Các khía cạnh Alpha Correlation Deleted Deleted Deleted

MT1 21.2773 11.273 .664 .795

MT2 21.1812 11.834 .554 .817

MT3 21.6026 10.533 .674 .792 Môi trường 0.833 6 MT4 21.2948 12.033 .482 .832

xung quanh MT5 21.2118 11.520 .657 .797

MT6 21.1179 11.920 .625 .804

CL1 16.7664 9.751 .636 .802

CL2 16.7642 9.227 .691 .786

0.835 5 CL3 16.7729 9.852 .607 .810

CL4 16.9367 9.652 .646 .800 Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư CL5 16.8559 9.699 .601 .812

NK1 12.5764 5.321 .586 .794

NK2 12.2293 5.311 .699 .742 0.816 4 Đặc điểm nhân khẩu NK3 12.2249 5.238 .684 .747

khách hàng NK4 12.4825 5.274 .588 .793

DT1 13.2031 1.992 .458 .635

DT2 13.2445 2.019 .478 .622 0.690 4 Đặc điểm của chủ DT3 13.3035 1.897 .521 .594 đầu tư

DT4 13.3581 1.968 .437 .649

Thang đo biến phụ thuộc “Giá bán căn hộ CCCC” gồm 3 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,901, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.

102

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

.901

Item Statistics

Mean

Std. Deviation

3.9574

.35929

458

GBCHCC1

3.4597

.56543

458

GBCHCC2

3.8052

.49290

458

GBCHCC3

Item-Total Statistics

Scale Mean if

Scale Variance if

Corrected Item- Total

Cronbach's Alpha if Item

Item Deleted

Correlation

Deleted

7.2650

1.003

.835

.878

GBCHCC1

7.7626

.653

.832

.861

GBCHCC2

7.4171

.769

.835

.833

GBCHCC3

4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát

Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) và thang đo giá bán căn hộ chung cư cao cấp của DN cho kết quả có 29 biến quan sát thỏa mãn yêu cầu được phân thành 5 nhóm nhân tố, bao gồm: Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL) gồm 9 biến quan sát; Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT) gồm 6 biến quan sát; Môi trường xung quanh (MT) gồm 6 biến quan sát; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL) gồm 5 biến quan sát; Đặc điểm phân khúc khách hàng (KH) gồm 4 biến quan sát; Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) gồm 4 biến quan sát; Gía bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát).

Bảng 4.15 cho thấy, trị thống kê F được tính từ R square của mô hình với mức

ý nghĩa quan sát rất nhỏ (sig = 0) cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với tập dữ liệu và có thể sử dụng được.

103

Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC

Model Summary

Change Statistics

Std. Error of the Estimate

Model

R Square

Adjusted R Square

R Square Change

Change df1 df2

Sig. F Change

.943a

.890

.889

.11992

.890

730.087 5

452

.000

a. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK

ANOVAa

Sum of

Squares

Model

df Mean Square

Sig.

Regression

52.495

10.499

730.087

.000b

Residual

6.500

452

.014

Total

58.995

457

a. Dependent Variable: GBCHCC

b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK

Coefficientsa

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

Sig.

Collinearity Statistics

Model

Std. Error

Beta

Tolerance VIF

(Constant)

.843

.057

14.726

.000

.156

.008

.342

20.641

.000

.890

1.124

.198

.014

.357

14.630

.000

.410

2.436

.175

.009

.334

18.627

.000

.757

1.322

.113

.011

.207

10.609

.000

.638

1.566

.174

.025

.207

7.151

.000

.292

3.426

a. Dependent Variable: GBCHCC

104

Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng

đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp, với 5 nhân tố của thang đo được đưa vào phân tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.890 (mô hình giải

thích được 89 % sự thay đổi của biến GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô

hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình

phù hợp dữ liệu ở độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA nhỏ hơn

0.05 - qua bảng ANOVA).

Có năm nhân tố: Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL), Vị trí của căn hộ và

vị thế của chung cư (VT), Môi trường xung quanh (MT), Chất lượng dịch vụ quản lý

chung cư (CL), Đặc điểm phân khúc khách hàng (KH) đều có ảnh hưởng thuận chiều

đến hoạt động GBCHCC (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia

khảo sát) và có ý nghĩa thống kê.

Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng có ý

nghĩa các hệ số hồi quy riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau:

GBCHCC = 0.843 + 0.156VT + 0.198MT + 0.175VL + 0.113KH + 0.174CL

Qua kết quả khảo sát cho thấy, năm nhân tố Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC

(VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT);

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); và Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

(KH) đều có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp và có ý

nghĩa thống kê. Tuy nhiên, với các mức độ tác động khác nhau, trong đó, yếu tố Môi

trường xung quanh (MT) ảnh hưởng đến sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư

cao cấp là có mức độ ảnh hưởng lớn nhất với hệ số β5 = 0.198.

4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Kết quả kiểm định mô hình lý thuyết chính thức có 7 giả thuyết bao gồm là: H1,

H2, H3, H4, H5. H6, H7.

Kết quả ước lượng (bảng 4.12), cho thấy khái niệm Đặc điểm vật lý của căn hộ

CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh

(MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

(KH) tác động cùng chiều đến sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp

(GBCHCC) và có ý nghĩa thống kê (P ≤ 0,05). Chứng tỏ rằng:

- Đặc điểm vật lý của căn hộ có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;

105

- Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư có mối quan hệ dương về giá bán CCCC

- Môi trường xung quanh có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;

- Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư có mối quan hệ dương về giá bán CCCC

- Đặc điểm nhân khẩu khách hàng khác nhau có ảnh hưởng không giống nhau đến

sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp.

- Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp của doanh nghiệp có mối quan hệ

tương tác với nhau.

Nghĩa là, các giả thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H7 đều được chấp nhận.

Kết quả trên bảng 3.12 cho thấy các khái niệm Đặc điểm vật lý của căn hộ

CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh

(MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

(KH), đều tương quan với nhau và có ý nghĩa thống kê (P < 0,05). Điều đó chứng tỏ

rằng: các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với

nhau. Nghĩa là, giả thuyết H7 cũng được chấp nhận.

4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT)

Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao

cấp (GBCHCC) và thang đo giá bán căn hộ chung cư cao cấp của DN cho kết quả có

29 biến quan sát thỏa mãn yêu cầu được phân thành 6 nhóm nhân tố, bao gồm: Đặc

điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL) gồm 9 biến quan sát; Vị trí của căn hộ và vị thế

của chung cư (VT) gồm 6 biến quan sát; Môi trường xung quanh (MT) gồm 6 biến

quan sát; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL) gồm 5 biến quan sát; Đặc điểm

nhân khẩu khách hàng (KH) gồm 4 biến quan sát; và biến kiểm soát: Đặc điểm của

chủ đầu tư (DT) gồm 4 biến quan sát, và biến phụ thuộc: Gía bán căn hộ chung cư cao

cấp (GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được

tham gia khảo sát.

Bảng 4.14 cho thấy, Giá trị thống kê F được tính từ R square của mô hình với

mức ý nghĩa quan sát rất nhỏ (sig = 0) cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội phù

hợp với tập dữ liệu và có thể sử dụng được.

106

Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC

Change Statistics

Std. Error of the

Adjusted

R Square

Sig. F

Model

R R Square

R Square

Estimate

Change F Change df1

df2

Change

.943a

.890

.889

.11992

.890

730.087

452

.000

.959b

.920

.919

.10243

.030

168.571

451

.000

a. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK

b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, MT, DT

Model Summary

ANOVAa

Model

Sum of Squares

df Mean Square

Sig.

Regression

52.495

10.499

730.087

.000b

Residual

6.500

.014

452

Total

58.995

457

Regression

54.263

9.044

862.057

.000c

Residual

4.731

.010

451

Total

58.995

457

a. Dependent Variable: GBCHCC

b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK

c. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK, DT

Coefficientsa

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

Sig.

Collinearity Statistics

Model

Std. Error

Beta

Tolerance VIF

(Constant)

.843

.057

14.726

.000

.156

.008

.342

20.641

.000

.890

1.124

.198

.014

.357

14.630

.000

.410

2.436

.175

.009

.334

18.627

.000

.757

1.322

.113

.011

.207

10.609

.000

.638

1.566

.174

.025

.207

7.151

.000

.292

3.426

(Constant)

.299

.064

4.647

.000

.265

.006

.351

24.826

.000

.887

1.127

.190

.013

.477

20.927

.000

.343

2.919

.161

.008

.364

23.497

.000

.740

1.352

.153

.010

.281

15.927

.000

.573

1.746

.008

.025

.009

.316

.752

.212

4.727

.165

.013

.204

12.984

.000

.721

1.387

a. Dependent Variable: GBCHCC

107

Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp, với 5 nhân tố của thang đo được đưa vào phân tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.889 (mô hình giải thích được gần 89% sự thay đổi của biến GBCHCC). Khi thêm biến kiểm soát vào nghiên cứu, với 6 nhân tố của thang đo được đưa vào phân tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình đã tăng lên 0.01. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.910 (mô hình giải thích được 91% sự thay đổi của biến GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô

hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình phù hợp dữ liệu ở độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA nhỏ hơn 0.05 - qua bảng ANOVA).

Có sáu nhân tố: Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng (KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) đều có ảnh hưởng thuận chiều đến hoạt động GBCHCC và có ý nghĩa thống kê (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát).

Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng Ý

nghĩa các hệ số hồi quy riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau:

GBCHCC = 0.299 + 0.265VT + 0.161VL + 0.190MT + 0.153KH + 0.008CL + 0.165DT

108

Qua kết quả khảo sát cho thấy, sáu nhân tố Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng hàng (KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) đều có hệ số góc dương có nghĩa là cả 6 nhân tố này đều có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp và có ý nghĩa thống kê. Tuy nhiên, với các mức độ tác động khác nhau, khi chưa thêm biến kiểm soát vào thì yếu tố Môi trường xung quanh (MT) ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo các doanh nghiệp đánh giá là có mức độ ảnh hưởng lớn nhất. Khi thêm biến kiểm soát thì yếu tố Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT) ảnh hưởng lớn nhất đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp với hệ số β2 = 0.265.

Theo các chuyên gia, có thể chia các nhà đầu tư BĐS thành 2 nhóm theo vị thế,

hình ảnh và năng lực đầu tư.: nhóm trung bình và nhóm cao. Vị thế, hình ảnh và năng lực đầu tư (biến điều tiết) có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Tuy nhiên, biến điều tiết này bao gồm 4 biến quan sát và mức độ ảnh hưởng của từng biến quan sát này cũng khác nhau đối với giá bán.

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).

Descriptives

95% Confidence Interval for Mean

Std.

Mean

Deviation

Std. Error

Lower Bound Upper Bound

Minimum

Maximum

231

1.00

3.9565

.33973

.02235

3.9124

4.0005

2.63

4.78

227

2.00

3.9583

.37892

.02515

3.9087

4.0078

2.90

4.71

458

Total

3.9574

.35929

.01679

3.9244

3.9904

2.63

4.78

GBCHCC

ANOVA

GBCHCC

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

.000

.958

.003

Between Groups

.000

456

.129

Within Groups

58.994

457

Total

58.995

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Hình ảnh và thương hiệu với giá bán căn hộ cao cấp cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối

109

tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố hình ảnh và thương hiệu về giá bán căn hộ cao

cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).

Descriptives

95% Confidence Interval for Mean

Mean

Std. Deviation

Lower Bound

Std. Error

Upper Bound

Minimum Maximum

222

3.9857

1.00

.34464

.02313

3.9401

4.0313

2.90

4.71

236

3.9307

2.00

.37131

.02417

3.8831

3.9783

2.63

4.78

458

3.9574

Total

.35929

.01679

3.9244

3.9904

2.63

4.78

GBCHCC

ANOVA

GBCHCC

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Between Groups

.346

2.688

.102

Within Groups

58.649

456

.129

Total

58.995

457

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Năng lực và kinh nghiệm với giá bán căn hộ cao cấp cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố năng lực và kinh nghiệm với giá bán căn hộ cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).

Descriptives

GBCHCC

95% Confidence Interval for Mean

Std. Deviation

Mean

Std. Error

Lower Bound Upper Bound

Minimum Maximum

226

1.00

3.9391

.35554

.02365

3.8925

3.9857

2.63

4.78

232

2.00

3.9751

.36280

.02382

3.9282

4.0221

2.86

4.71

458

Total

3.9574

.35929

.01679

3.9244

3.9904

2.63

4.78

ANOVA

GBCHCC

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

.149

.284

1.151

Between Groups

.149

Within Groups

456

.129

58.846

Total

457

58.995

110

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Chiến lược truyền thông và Marketing

với giá bán căn hộ cao cấp ở bảng… dưới đây cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố chiến lược truyền thông và Marketing với giá bán căn hộ cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).

Descriptives

GBCHCC

95% Confidence Interval for Mean

Mean

Std. Deviation Std. Error

Lower Bound Upper Bound

Minimum

Maximum

217

1.00

3.9537

.33897

.02301

3.9083

3.9990

3.02

4.69

241

2.00

3.9607

.37733

.02431

3.9128

4.0086

2.63

4.78

458

Total

3.9574

.35929

.01679

3.9244

3.9904

2.63

4.78

ANOVA

GBCHCC

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Between Groups

.006

.044

.834

Within Groups

58.989

456

.129

Total

58.995

457

Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Kết quả kiểm định mô hình lý thuyết chính thức có 7 giả thuyết: H1, H2, H3,

H4, H5, H6, H7.

Kết quả ước lượng (bảng 4.13), cho thấy khái niệm Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm phân khúc khách hàng (KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) tác động cùng chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) và có ý nghĩa thống kê (P ≤ 0,05) đã chứng tỏ rằng:

- Đặc điểm vật lý của căn hộ có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;

- Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư có mối quan hệ dương với các yếu tố giá

bán căn hộ chung cư cao cấp.

- Môi trường xung quanh có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;

- Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư có mối quan hệ dương với sự cảm nhận

về giá bán căn hộ chung cư cao cấp.

111

- Đặc điểm của chủ đầu tư có mối quan hệ dương với giá bán căn hộ CCCC;

- Đặc điểm nhân khẩu khách hàng có mối quan hệ dương với các yếu tố giá bán

căn hộ chung cư cao cấp.

- Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với nhau.

Nghĩa là, các giả thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 đều được chấp nhận.

Kết quả trên bảng 4.13 cho thấy các khái niệm về Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng (KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) đều tương quan với nhau và có ý nghĩa thống kê (P < 0,05). Điều đó chứng tỏ rằng: Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với nhau. Nghĩa là, giả thuyết H7 cũng được chấp nhận.

112

Tiểu kết chương 4

Chương 4 đã trình bày một cách đầy đủ các kết quả nghiên cứu sau khi đã xử lý bằng các phần mềm liên quan. Dữ liệu sử dụng được thu thập bằng bảng hỏi trên số lượng mẫu gần 500 đối tượng khác đang sinh sống và làm việc tại địa bàn ở Hà Nội và một số tỉnh thành lớn. Thống kê mô tả mẫu đã cho thấy một cách khái quát về số lượng và tỉ lệ các nhóm khác nhau trong mẫu, đồng thời cũng cho thấy sự

đánh giá của người được hỏi về các yếu tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp. Sau đó, các thang đo được đánh giá giá trị bằng kiểm định EFA và kiểm định độ tin cậy bằng Cronbach Alpha. Kết quả các kiểm định đều thỏa mãn điều kiện về mặt lý thuyết. Cuối cùng tác giả chạy mô hình hồi quy để kiểm định các giả thuyết nghiên

cứu. Kết quả hồi quy cho thấy các giả thuyết H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 đều được chấp nhận.

Như vậy các nhân tố Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng (KH) có tác động tỉ lệ thuận với Gía bán căn hộ chung cư cao cấp. Đồng thời, biến kiểm soát và Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) cũng có sự tác động tương tự. Sự tác động khác nhau của từng nhân tố cũng đã được tác giả chỉ ra trong mô hình hồi quy. Các kết quả này là cơ sở để tác giả đề xuất các giải pháp để giúp DN nâng cao hoạt động kinh doanh của mình trong phần tiếp theo.

Qua kết quả nghiên cứu định tính và định lượng cho thấy:

Chiến lược (cụ thể hơn là mức giá) giá bán căn hộ chung cư cao cấp lần đầu tiên của CĐT phụ thuộc vào các nhân tố (các biến độc lập): Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng (KH) có tác động tỉ lệ thuận với giá bán căn hộ chung cư cao cấp. Đồng thời, biến điều tiết là Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) có ảnh hưởng đến sự tác động của các biến độc lập đối với biến phụ thuộc (Giá bán căn hộ CCCC).

113

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC

5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm

Giá bán căn hộ CCCC của CĐT phải tương xứng với chất lượng căn hộ và dịch

vụ tòa nhà theo cơ chế thị trường, phản ảnh đúng tiêu chuẩn gắn mác dự án là CCCC.

Để hạn chế điều này, cần phải: (i) Phương án phê duyệt về tổng mức đầu tư và

phương án tài chính được các ban ngành thẩm tra/ thẩm định làm cơ sở để sở xây dựng

cấp GPXD sẽ được dán công khai tại dự án và tại trụ sở UBND nơi có dự án; (ii) Mức

giá bán của CĐT lần đầu tiên sẽ tuân thủ theo bảng giá + hệ số như phương án tài

chính đã công khai; (iii) Tránh khách hàng tù mù về giá và các bên môi giới thổi giá

hoặc CĐT nâng giá vô lý.

5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng

Xác định giá bán căn hộ CCCC phải tính đến yếu tố về tâm lý xã hội của khách

hàng. Tâm lý xã hội ảnh hưởng rất lớn đến niềm tin và tâm lý khách hàng khi quyết

định làm việc gì đó liên quan đến chi tiêu những món tiền lớn. Con người hay bị ảnh

hưởng tâm lý về lời đồn thổi thường có sức mạnh ám chỉ mơ hồ tích cực hoặc tiêu cực

tới việc ra quyết định làm việc gì hay mua/ bán thứ gì có giá trị to lớn như BĐS. Xu

hướng hưởng thụ nơi ở sang trọng độc đáo của khách giầu có dễ tạo thành trào lưu

hưởng ứng hoặc tẩy chay bởi ảnh hưởng của hiện tượng Tâm lý đám đông/ lý bầy đàn.

Yếu tố tâm linh hay phong thủy cũng ảnh hưởng tới giá bán/ mua BĐS; sự đoàn kết

hay xung đột nội bộ cũng ảnh hưởng đến giá bán BĐS; ảnh hưởng sự lên xuống của

thị trường BĐS/ chứng khoán/ vàng/ hay ngoại tệ cũng ảnh hưởng đến tâm lý hành vi

tiêu dùng của khách hàng; Cảm xúc yêu ghét/ tin tưởng hay nghi ngờ của khách hàng

đối với môi giới/ sàn hay CĐT cũng ảnh hưởng tới giá bán BĐS…

Người đứng đầu của CĐT luôn kiểm soát được diễn biến tâm lý của hệ thống

nhân sự của mình, phải đào tạo và hướng dẫn cho từng thể nhân trong nội bộ hệ thống

nhân sự đều thấu hiểu sứ mệnh và mục đích đầu tư của dự án là nhân văn. Quản trị

niềm tin cho từng người đều hướng đến mục đích đầu ra cuối cùng của chuỗi đầu tư là

sản phẩm BĐS đẹp - tiện ích và giá thành rẻ, cũng góp phần mang lại lợi ích cho

114

khách hàng. Dự án mang lại lợi ích hài hòa cho người mua, cho doanh nghiệp và cho

chính quyền địa phương và cộng đồng khu vực.

CĐT là chủ thể hình thành ý tưởng và tạo dựng phát triển BĐS. Do vậy cả ban

lãnh đạo của CĐT luôn thể hiện sự kiên định với sứ mệnh và tầm nhìn của doanh

nghiệp, tôn trọng kế hoạch phát triển đầu tư và kinh doanh BĐS theo xu hướng Rẻ -

Xanh - Sạch - Đẹp - An toàn mà cả hệ thống không bị chệch mục tiêu và kế hoạch đề

ra, không bị ngả nghiêng tâm lý khi có nhiều tác động vô hình từ yếu nhân và khách

quan bên ngoài xã hội. Tiếng đồn thổi tích cực của hiện tượng tâm lý xã hội về dự án

và CĐT chính là kết quả đầu tư hiệu quả tốt đẹp và giữ lời hứa với khách hàng như các

cam kết trong hợp đồng, thể hiện uy tín và đạo đức xã hội bằng các hành động hỗ trợ

tài chính và công ăn việc làm với chính quyền địa phương.

5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, quy luật cung cầu chi phối khách quan giá cả thị

trường. Chính vì vậy, giá bán căn hộ CCCC phải phản ánh mối quan hệ cung cầu trên

thị trường.

Dựa trên khảo sát và đánh giá của các công ty CBRE, Savills, FPT securities,

Bộ Xây dựng, và Ngân hàng thế giới (World Bank), giai đoạn 2014-2018, cơ cấu căn

hộ trên thị trường giai đoạn 2020-2022 được thể hiện dưới đây.

Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội

Căn hộ Dự báo cầu Dự báo cung

Hạng sang và Siêu sang (60-100 triệu/m2 và hơn) Trung bình Khá cao

Cao cấp (40-60 triệu/m2) Khá cao Cao

Trung cao cấp (30-40 triệu/m2) Cao Rất cao

Trung cấp (20-30 triệu/m2) Rất cao Cao

Bình dân (khoảng 20 triệu/m2) Rất cao Trung bình

Số liệu bảng trên cho thấy, cung cầu đối với căn hộ CCCC có lợi hơn cho người

mua. Vì vậy, xu hướng giảm mức giá trung bình của căn hộ CCCC là phổ biến. Hơn

115

nữa, khách hàng cũng khó phân biệt giữa căn hộ trung cấp và cao cấp nên mức giá cũng có biên độ khá rộng: có thể giao động từ 25-55 triệu đồng m2.

5.2. Kiến nghị và giải pháp

5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng

5.2.1.1. Thực hiện nghiên cứu khảo sát xã hội học

Đây là bước khởi đầu thu thập các thông tin về xã hội học rất quan trọng làm cơ sở nghiên cứu đầu tư dự án. Nhưng ít khi được chủ đầu tư chi trả để mua các thông tin và thường tự tiến hành. Nhiều CĐT chưa có ý thức và thói quen về tầm quan trọng của

việc mua thông tin nghiên cứu xã hội khu vực dự án phục vụ giai đoạn đầu nghiên cứu dự án tiền khả thi PS (Pre- feasibility Study). Vì vậy chất lượng thông tin khảo sát thường chủ quan, ít mẫu phiến diện, yếu, thiếu theo kiểu “thống kê” nên không chính

xác, do đó đã có nhiều hệ lụy khi CĐT quyết định lượng hàng cung quá lớn so với lượng cầu, sai lệch phân khúc hàng hiện có và nhu cầu khách hàng, giá quá cao hoặc quá thấp, thay đổi chính sách… Theo tác giả, cần phải:

- Nhà phát triển bất động sản nói chung và phân khúc đầu tư chung cư cao cấp

nói riêng cần phải có các thông số/dữ liệu của nhiều lĩnh vực qua công tác nghiên cứu thị trường một cách bài bản, nghiêm túc như: dân số, trình độ văn hóa, ngành nghề, độ tuổi lao động, hành vi mua bán, tâm lý khách hàng, thực trạng chỗ ở, mong muốn và khả năng chi trả, không gian sống khu vực đơn vị ở/ diện tích sở hữu chung - riêng;

môi trường sống/ mặt bằng dân trí cư dân/ giá cả và hậu mãi… nguồn cung và thời điểm bán hàng từ các chủ đầu tư khác, các phân khúc nhà ở khác nhau, mức giá mua bán /cho thuê, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết khu vực

dự án. CĐT không nên bỏ qua hay coi nhẹ hoặc chủ quan chỉ tiến hành qua loa đại khái để đối phó với hội đồng quản trị (nội bộ) và đủ thủ tục pháp lý theo qui định của nhà nước về thẩm định phê duyệt dự án.

- CĐT cần thiết phải thuê đơn vị chuyên nghiệp về nghiên cứu thị trường và xã

hội học để lập báo cáo nghiên cứu dự án tiền khả thi PS (Pre - feasibility Study) một cách trung thực - khách quan. Từ kết quả nghiên cứu xã hội học và thị trường sẽ giúp cho CĐT quyết định quy mô đầu tư các phân khúc bất động sản/ cơ cấu căn hộ/ quy

mô /số tầng/ số lượng căn hộ/giá bán từng căn/ bán buôn... cho phù hợp với mức độ hấp thụ sản phẩm của cả khu vực (tránh hàng bị tồn đọng/ ế không bán được) sẽ là thiệt hại cho chủ đầu tư. Nếu giá cao quá sẽ thua thiệt và bất công đối với khách hàng có nhu cầu ở thật và mất sức hấp dẫn về sản phẩm nếu các sàn không quan tâm bán vì

lợi nhuận ít thì hàng của CĐT sẽ bị ế đọng tồn kho bởi ít có giao dịch mua đi bán lại.

5.2.1.2. Nghiên cứu đặc điểm khách hàng

116

Yếu tố nhân khẩu và phân khúc khách hàng ảnh hưởng lớn đến giá giao dịch BĐS: Mật độ dân số hiện hữu và dự kiến tốc độ tăng dân số xung quanh khu vực đầu tư dự án cũng như phân loại nhóm khách hàng tiềm năng có tầm quan trọng khi quyết

định số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ, qui mô dự án, các tiện ích đi kèm, cơ chế ưu đãi lãi suất, số lần đóng tiền, thời gian vay bank và giá mở bán lần đầu. Nhiều CĐT không nghiên cứu kỹ các số liệu về dân cư và phân khúc nhóm khách hàng quan tâm tới dự

dự án tọa lạc… dẫn tới lượng hàng tồn kho lớn, thua thiệt cho CĐT và cũng ảnh hưởng đến cơ hội mua đi bán lại của những khách hàng mua lần đầu mở bán.

Chủ đầu tư cần mua số liệu và thông tin về điều tra xã hội học của đơn vị

chuyên nghiên cứu khu vực dự định đầu tư dự án là rất quan trọng. Đơn vị tư vấn dự án cần phải có thông tin về số lượng dân số, hộ gia đình và độc thân, số lượng người lao động, số lượng người về hưu, chuẩn bị về hưu, số lượng học sinh cấp 1, cấp 2, cấp 3 và đại học; Số lượng CBCNVC, số lượng người buôn bán tự do, số lượng doanh

nghiệp lớn/trung bình và nhỏ; Số lượng và qui mô khu vui chơi công cộng và các địa điểm vui chơi giải trí; Số lượng chợ dân sinh, trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm; Số lượng sơ sở sản xuất các ngành nghề. Diện tích đất thương mại/nông nghiệp/

lâm nghiệp; Số lượng chùa, đình, nhà thờ; Số lượng cửa hàng bán xe máy, xe đạp và salon ôtô; số lượng cửa hàng giải khát lớn có phục vụ ca nhạc, số nhà hàng hải sản, thú rừng và karaoke; số lượng dự án BĐS từng phân khúc, số lượng sàn và môi giới BĐS, số lượng cửa hàng vật liệu xây dựng, số lượng xe bus công cộng và các tuyến xe, cơ sở

hạ tầng (thoát nước mất bao nhiêu thời lượng sau cơn mưa lớn kéo dài, nguồn cấp nước cho khu vực, hệ thống truyền thông, viễn thông, cấp điện, lượng điện tiêu thụ…); Chiều rộng trung bình vỉa hè, chất lượng gạch lát, cây xanh, ánh sáng, bảng hiệu

quảng cáo lớn; lượng mưa hàng năm, mùa nắng, đặc điểm khí hậu…; Thu nhập trung bình của phân khúc khách hàng tiềm năng; tình trạng nhà ở của nhóm khách hàng tiềm năng; Qui mô và số lượng chuyên viên các ban ngành quản lý xã hội và các công trình công ích, quy hoạch vùng và quy hoạch chi tiết khu vực dự án tầm nhìn mấy chục năm

sau… Cần phải có thông tin đầy đủ về các đối thủ hiện tại và trong tương lai; có số lượng nguồn cung các phân khúc bất động sản cùng phân khúc và khác phân khúc, và thời gian bán hàng của các CĐT cùng khu vực, giá bán và cơ chế hậu mãi…để CĐT

117

có đủ thông tin tin cậy trước khi quyết định về qui mô đầu tư, phân khúc đầu tư, cơ

cấu sản phẩm, số lượng sản phẩm, lãi suất, số lần đóng tiền, giá bán và cơ chế hậu mãi cho khách hàng thêm hấp dẫn quan tâm mua CCCC.

Chủ đầu tư thông báo mời thầu các đơn vị cung cấp thông tin về điều tra xã hội học khu vực dự án; CĐT thành lập Ban quản lý dự án hoặc thuê BQL dự án làm việc với các đơn vị chuyên nghiên cứu về điều tra xã hội học này; Sàng lọc để chọn đơn vị uy tín và đáng tin cậy để ký hợp đồng mua số liệu phục vụ công việc lập dự án khả thi. Cách làm này giúp cho số lượng căn hộ và các sản phẩm thương mại cho thuê sẽ

nhanh chóng được bán đúng nhóm đối tượng mục tiêu đã nghiên cứu kỹ lưỡng ngay từ trước khi khởi công dự án.

5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm

5.2.2.1. Áp dụng các công nghệ mới trong xây dựng căn hộ và toà nhà

Nhờ có nhiều công nghệ mới tiên tiến ngày nay đã thay đổi nhanh chóng lĩnh

vực đầu tư xây dựng nhà cao tầng trên thế giới và tại Việt Nam. Phụ thuộc vào chủ trương đầu tư và kinh doanh BĐS của CĐT mà một số công nghệ được áp dụng cho căn hộ và tòa nhà như sau:

Công nghệ vật liệu gạch xây dựng, kính cường lực, bê tông cường độ cao, trọng

lượng nhẹ, thép cường độ cao, trọng lượng nhẹ, tường nhẹ/ cột nhẹ/ dầm nhẹ lắp ghép, sàn rỗng không có dầm chịu lực hai phương, chống ồn cách âm, cách nhiệt, xi măng chống thấm, không co ngót, nhiều giải pháp hữu ích xử lý nền móng như topdown,

topbase, móng khớp… giúp giảm chi phí đóng ép cọc bê tông cốt thép và rút ngắn thời gian thi công, kết cấu khung chịu lực bằng bê tông sợi thủy tinh/ bê tông dẻo có thể chịu được động đất cấp cao nhất và chịu được nhiệt độ trên 1000◦C trong thời gian dài, công nghệ phòng chống cháy nổ tự động kích hoạt khi xảy ra hỏa hoạn, các thiết bị

điện cơ thông minh smart home, green home tự động đóng mở hệ thống cửa ra vào và cửa sổ để lấy ánh sáng, thông gió tự nhiên và trời mưa; Công nghệ kiểm soát bể bơi, các đường ống dẫn khí gas, dẫn điện, cấp thoát nước, điều khiển các thiết bị nghe, nhìn

và máy điều hòa nhiệt độ bằng giọng nói, đóng mở cổng, cửa lên xuống tầng hầm, mái nhà , thang máy… bằng vân tay hay giọng nói, hệ thống tưới cây và xử lý nước thải tái sử dụng tự động, năng lượng mặt trời và năng lượng không gian cung cấp nhiệt sưởi ấm và nước nóng cho tòa nhà, kích hoạt thang và phao khí tự bụng ra để cứu

nạn cứu hộ ngoài ban công/logia khi thiên tai như động đất, cháy nổ, khói lửa chùm kín cửa ra vào, hệ thống cảnh báo và kích hoạt chuông báo động và chữa cháy tự động cho nhà cao tầng… hệ thống kiểm soát an ninh từ xa và lưu trữ lâu dài hình ảnh

118

khách và các phương tiện ra vào tòa nhà, phần mềm quản lý tòa nhà và cung cấp các

dịch vụ với chất lượng cao,…

Chủ đầu tư cần có tầm nhìn xa để quyết định ưu tiên ngân sách đầu tư các trang thiết bị smart thông minh, green home lắp đặt gắn liền với căn hộ và tòa nhà đạt chuẩn chất lượng công nghệ cao như: Pin năng lượng mặt trời, đóng tắt mở điều hòa, TV, cửa ra vào, gara ôtô, rèm cửa, bình nóng lạnh, theo dõi camera an ninh, camera nhận dạng khuôn mặt, giọng nói, camera lắp trong buồng thang máy, cầu thang bộ, tầng hầm, thiết bị công nghệ kiểm soát theo dõi hệ thống điện, nước, kích

hoạt hệ thống báo cháy tự động, thiết bị cơ khí… từ xa. Kích hoạt và sử dụng thuận tiện nhanh chóng các công cụ cứu hộ cứu nạn bằng thiết bị công nghệ cao, tự động kích hoạt chuông báo động và chữa cháy tự động khi xảy ra hỏa hoạn… sẽ mang lại

cảm yên tâm, hài lòng dễ chịu thoái mái cho con người khi ra quyết định mua/ thuê mua nơi ở chung cư cao cấp.

Đơn vị tư vấn dự án và các chuyên gia có ảnh hưởng lớn đến kế hoạch đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS cần thuyết phục cho người có quyền ra quyết định đầu

tư dự án quan tâm tới lợi ích lâu dài cho CĐT, cho khách hàng, cho cộng đồng xã hội khi áp dụng các công nghệ mới cho tòa nhà và căn hộ; Nhà nước cần có chính sách giảm thuế doanh nghiệp để khuyến khích các CĐT mạnh dạn đầu tư các trang thiết bị smart home thông minh cho căn hộ và tòa nhà, góp phần phát triển diện mạo đô thị

5.2.2.2. Thực hiện giải pháp thi công xây dựng bằng công nghệ cao.

mới hiện đại xanh - sạch - đẹp và an sinh xã hội cao…

Công nghệ mới trong luận án này được hiểu là: Chung cư/ nhà cao tầng được sử dụng nhiều hay ít các công nghệ mới như: sử dụng phần mềm BEAM để vẽ kiến trúc, tính toán kết cấu, thiết kế bản vẽ, biện pháp thi công… đảm bảo độ chính xác cao khi tính toán kết cấu chịu lực; bố trí các công năng khai thác và sử dụng khoa học, tăng

tính thẩm mỹ cho công trình và thích dụng cho con người. Bóc tách vật liệu xây dựng, áp các mã hiệu tính khối lượng dự toán, vẽ biểu đồ đường bao nhân sự, kế hoạch chuẩn bị vật tư vật liệu, thiết bị thi công và tiến độ dự án. Áp dụng các phần mềm quản

lý giám sát nhân công, vật tư, thiết bị, xăng dầu , chế tạo, sản xuất cấu kiện, đầu tư, thi công xây dựng, quản lý dự án, quản lý công trình khi đưa vào khai thác, điều khiển đóng mở hệ thống cửa, thông gió tự động bằng các thiết bị smart, dự báo thời tiết, đặt mua hàng hóa, dịch vụ…nhằm đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án, giảm thiểu lãng

phí tài lực, tiết kiệm nhân công, bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng dịch vụ…

119

Phương pháp thi công theo phương cách truyền thống thường được các đơn vị

Tư vấn định hướng tham mưu cho CĐT áp dụng để tránh rủi ro khi sử dụng công nghệ xây dựng mới. Vì vậy sản phẩm công trình BĐS thương mại thường có kết cấu cột và dầm chịu lực có kích thước rất lớn, bước cột và nhịp rất gần nhau tạo thành nhiều dầm đan xen nên ảnh hưởng tới không gian thông thủy, thu hẹp diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng, ảnh hưởng tới giá bán phụ thuộc giữa cách đo thông thủy hay đo từ tim tường tới tim tường, dẫn tới giảm diện tích thương mại và diện tích sử dụng, phát sinh nhiều chi tiết khớp nối kim loại để chuyển hướng dòng chảy khi giao cắt với hệ thống

dầm như đường ống cấp nước, thoát nước, pccc, khí ga… dẫn tới hạn chế tổn thất lưu lượng chảy và thủy động học, phát sinh hệ thống máng cáp điện, dây điện. Làm giảm hệ số thông thủy không gian sống và sử dụng, làm mất mỹ quan. Muốn che hệ thống

dầm cho mỹ quan đẹp thì phải mất thêm chi phí làm trần thạch cao.

Tổng trọng lượng công trình được xây dựng bằng phương pháp công nghệ luôn nhẹ hơn công trình được xây dựng bằng phương phướng truyền thống. Cách xây dựng truyền thống sẽ mang lại cho CĐT cảm giác an toàn, nhưng lại làm gia tăng tổng trọng

công trình lên nền đất. Tổng trọng lượng công trình càng lớn thì càng phát sinh kết cấu chịu lực cho công trình, ví dụ như tăng chi phí cho giải pháp kỹ thuật phần ngầm đối với nền móng như hệ cọc (cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc thép…), tăng tiết diện của hệ móng chịu lực (móng băng/ móng bè/ móng đơn), tăng bề dày tường vây

bê tông cốt thép, tăng chi phí chống thấm, tăng hệ số chất lượng và kích cỡ hệ thống ống thoát nước, cấp nước, xử lý ánh sáng nhân tạo, thông gió tản nhiệt...) và tăng kích thước số học và mắc bê tông cho khung dầm - cột và sàn. Từ thực tế cho thấy, các

công trình xây dựng bằng phương pháp truyền thống nhiều dầm và cột đều tăng khối lượng/ tài chính và hiệu quả kinh tế cao hơn từ 10-15% so với phương pháp thi công áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến. Hệ lụy xã hội gánh chịu là lượng xả thải rác lớn, tiêu tốn điện năng, mất mỹ quan,tốn nhiều nhân công và làm tăng thêm thời gian

thi công và hoàn thiện công trình, ảnh hưởng tới tiến độ bán hàng và giá bán.

Chủ đầu tư nên chọn tổng thầu có nhiều kinh nghiệm thi công xây dựng bằng công nghệ xây dựng tiên tiến của thế giới, đảm bảo tiết kiệm chi phí và mỹ quan tòa

nhà, bảo vệ môi trường, góp phần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện công trình và nhanh bán hàng sẽ làm giảm chi phí xây dựng và giảm giá bán CCCC.

Phương tiện truyền thông có nhiều thông tin về một số công ty xây dựng áp dụng công nghệ. Mua bản quyền công nghệ xây dựng và thuê công ty xây dựng có

năng lực và chuyên môn thực hiện theo hướng dẫn của bên chuyển giao kỹ thuật. Đảm

120

bảo hiệu quả về yếu tố bền - đẹp và kinh tế. Giảm đáng kể giá bán BĐS cho khách

5.2.2.3. Xác định số lượng của căn hộ bố trí trên mặt bằng sàn nhà

hàng và tăng lợi nhuận cho CĐT.

Số lượng căn hộ trên một mặt bằng sàn của tòa nhà quá đông so với mật độ xây

dựng thì đồng nghĩa với số lượng người ở quá đông sẽ giảm chất lượng hưởng thụ các dịch vụ và tiện ích nội khu, sẽ nhanh quá tải cơ sở hạ tầng và các công trình công ích xung quanh nơi ở. Sức bền vật liệu điện - cơ của các trang thiết bị nhanh hỏng, công

tác kiểm tra và giám sát chất lượng sửa chữa, bảo trì, bảo hành và vận hành tòa nhà sẽ gặp nhiều khó khăn. Ngay cả khi số lượng thang máy lên tới 8-10 thang loại cao cấp nhập ngoại nhưng mật độ bố trí số lượng căn hộ trên 1 tầng từ 18 căn tới trên 20 căn hộ, chiều cao từ 40-50 tầng nên tình trạng tắc nghẽn giao thông nội bộ trong chính tòa

nhà liên tục diễn ra tại các sảnh chờ thang máy và cổng ra vào gửi / lấy xe tại giờ tan tầm và đi làm. Tạo không gian cảnh quan có ý nghĩa sống còn cho sự sống của cư dân khi xảy ra sự cố cháy nổ hỏa hoạn hay thiên tai hoặc sự cố kỹ thuật cho lượng người

trong tòa nhà thoát ra ngoài không chen lấn xô đẩy có thể thoát nạn nhanh chóng hay bị mắc kẹt. Số lượng người sinh sống ảnh hưởng rất lớn tới không gian thoáng đãng, yên tĩnh hay ồn ào náo nhiệt giờ tan tầm hay tình trạng nhiều cháu bé tranh cướp các tiện ích công cộng vào các dịp cuối tuần hay ngày Lễ… sẽ ảnh hưởng đến chất lượng

sống và giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp;

Các cơ quan quản lý nhà nước được phân công kiểm tra và thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án phải chịu trách nhiệm trước tiên khi cấp phép cho những dự án nhà

cao tầng/ nhà chung cư có mật độ xây dựng lớn quá tiêu chuẩn cho phép với tầm nhìn từ trên 20 năm. Cương quyết từ chối phê duyệt dự án khi số lượng căn hộ trên cùng mặt bằng sàn của tòa nhà quá nhiều so với số lượng thang máy, tốc độ thang máy và số lượng tầng của tòa nhà để đảm bảo an toàn sinh mạng cho con người và đảm bảo chất

lượng sống tại chung cư cao cấp như khách sạn từ 4 sao trở lên;

Chủ đầu tư nên bố trí mật độ số lượng căn hộ trên cùng mặt bằng sàn của tầng tòa nhà tỷ lệ thuận với số lượng thang máy, tốc độ thang máy và số lượng sàn trong tòa

5.2.2.4. Cải thiện thuộc tính bên trong căn hộ, tòa nhà

nhà; Các cơ quan quản lý nhà nước cần hiệu chỉnh, bổ sung và chỉnh sửa các tiêu chuẩn XDVN, quy chuẩn, quy phạm cho việc thiết kế nhà cao tầng và chung cư, làm cơ sở thẩm định phê duyệt hồ sơ dự án.

Tiện ích bên trong căn hộ. Nâng cao chất lượng xây dựng: vật liệu, trang thiết bị, sự tỷ mỷ cẩn thận… Thiết kế hợp lý cấu trúc căn hộ: Bố trí mặt bằng, phân chia các

121

phòng, ban - công…. Bố trí khoa học không gian của căn hộ: Ánh sáng, thông gió, lưu

thông khí, sự thông thoáng…)

Thiết kế và không gian toà nhà liên quan đến: 1/ Thiết kế và cấu trúc toà nhà: Số căn hộ trên một sàn, diện tích hành lang…; 2/ Các tiện ích cơ bản của toà nhà: Đỗ xe, thang máy, đổ rác…3/ Hạ tầng kỹ thuật của toà nhà: Cấp thoát nước, điện, phòng cháy chữa cháy…4/ Các tiện ích bổ sung của toà nhà: Khu thương mại, phòng tập, bể bơi… ;

@ Thiết kế không gian cứu hộ và thóat nạn : Bắt buộc phải bố trí riêng một căn hộ liên thông ra ban công hay logia, có hệ thống cửa chống cháy chịu được nhiệt độ cao

trong thời gian 180 phút, có gắn camera định vị kết nối tự động với trung tâm PCCN và có thang dây hay công cụ thoát nạn khi xảy ra hỏa hoạn hay thiên tai…

Tiện ích nội khu: bao gồm các bộ phận công trình thường do CĐT bỏ tiền đầu tư đồng bộ cùng với dự án để phục vụ cộng đồng dân cư sinh sống bên trong tòa nhà như: trung tâm mua sắm, gym, spa, nhà mẫu giáo, nơi gửi trẻ, chăm sóc thú nuôi, bể bơi, đường đi dạo, vườn hoa, thư viện, nhà sinh hoạt cộng đồng, khu tâm linh, khu vui chơi ngoài trời…

5.2.2.5. Hoàn thiện sản phẩm với việc chú trọng yếu tố phong thủy

Tiện ích công cộng: Những công trình công ích do nhà nước đầu tư bằng ngân sách nhà nước hay kêu gọi xã hội hoá nhằm mục đích phục vụ cộng đồng xã hội phía bên ngoài phạm vi tòa nhà như: trường học, bệnh viện, bến xe, metro, chợ dân sinh, công viên, sân vận động, TTTM, rạp hát, rạp chiếu phim…

Yếu tố phong thủy rất quan trọng tới tâm lý khách hàng khi quyết định mua tài

sản có giá trị lớn như là nhà cửa hay xe cộ. Yếu tố tín ngưỡng tâm linh vốn ngấm sâu trong tiềm thức mỗi người Việt Nam từ bao đời nay. Trạng thái cảm xúc của từng thành viên trong gia đình hay tổ chức luôn ảnh hưởng lớn đến quyết định mua/ thuê hay không mua/ thuê BĐS nói chung và căn hộ chung cư cao cấp nói riêng. Đa số

khách hàng đều giống nhau về tâm lý cầu may và ao ước được ở sinh sống nơi có nhiều đặc điểm địa lý và môi trường có phong thủy tốt như là: khu vực sinh sống cao ráo, hướng nhà, cảnh quan môi trường thoáng mát đẹp, vườn cây hoa trái, mặt nước,

đình chùa, nhà thờ… đức tin may rủi mọi lúc, mọi nơi, diễn ra từ sáng khi ngủ dậy đến khi trở về nhà đêm khuya.

Trước những sự kiện lớn diễn ra trong cuộc đời mỗi người như khi sinh ra, lúc tròn năm, lúc đi làm, khi trưởng thành cưới hỏi và khi mua nhà, làm nhà, khởi công,

cất nóc, thuê cửa hàng, mở hàng, trước khi đi xa, ngày rằm, mộng một, cúng giỗ gia tiên tiền tổ…vv con người vẫn thành kính thắp hương và tuân thủ các qui ước cổ

122

truyền bao đời nay mà không cần phải chứng minh hành vi của tín ngưỡng và đức tin.

Trong cuộc sống vẫn tồn tại và phát sinh nhiều chuyện khó giải thích bằng khoa học và triết học duy vật. Con người vẫn thường bị chi phối tầm kiểm soát lý trí bởi đức tin vào tâm linh khi gặp may rủi trong cuộc sống. Dẫn tới nhiều dự án đã hoàn thành, đang sử dụng nhưng vẫn bị đập phá làm đi sửa lại một vài hạng mục nào đó, thậm chí dự án còn phải xoay ngược vị thế, đảo vị trí cổng chính, làm thêm đường phụ, thêm hồ nước, phát sinh nhiều hạng mục tâm linh… dẫn tới làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài thời gian hoàn thành công trình…

Chủ đầu tư là người Việt Nam nên cân bằng yếu tố tinh thần và vật chất trước khi khởi công xây dựng dự án, nên tham khảo một vài chuyên gia về phong thủy có kinh nghiệm về đầu tư - xây dựng - kinh doanh bất động sản phân khúc chung cư cao

cấp để yên tâm ngay từ ban đầu khi nghiên cứu dự án đã tham khảo ý kiến chuyên gia về phong thủy, kết hợp với chuyên gia về concept để quyết định quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết cho tổng thể dự án đạt yêu cầu các tiêu chí: Mỹ thuật - bền chắc - kinh tế. Góp phần gia tăng nguồn cảm hứng, an tâm về tâm lý, tránh làm đi sửa lại phát sinh

tăng chi phí, mang lại lợi ích cảm giác hài lòng cho khách hàng;

CĐT phải đảm bảo “Gói bó quyền” cho người mua căn hộ CCCC: bao gồm tất cả các quyền nào mà đem lại giá trị kinh tế cho con người là tổng hợp các quyền và lợi ích của chủ thể trong việc chi phối, kiểm soát tài sản gồm chủ sở hữu và người có

quyền khác với tài sản sẽ được coi là quyền tài sản. Tất cả các quyền tài sản thể hiện dưới các dạng quyền đối vật được ghi nhận trong Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015: Quyền tài sản; Quyền đối vật; Quyền đối nhân; Quyền khác đối với tài sản: Quyền đối

với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng; Quyền bề mặt và một số quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).

5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC

5.2.3.1. Nâng cao lợi thế vị trí của công trình

Thứ nhất: Để xác định giá trị thật của đất đai hay tài sản trên đất rất cần kiến thức sâu và rộng của những chuyên gia tham gia thẩm định giá và giá trị của BĐS. Các chuyên viên/ chuyên gia kinh tế và BĐS, các nhà môi giới BĐS, giới luật gia, chính khách, các phóng viên truyền thông, CĐT cần phải cầu thị theo học các chuyên gia BĐS có nhiều kinh nghiệm và trải nghiệm thực tế đa lĩnh vực. Cần nghiên cứu kỹ

lưỡng các tiêu chí cơ bản để xây dựng “Bảng phân hạng chung cư” nhằm trang bị các kiến thức cơ bản về BĐS cho các chuyên viên/ chuyên gia tự tin về nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động quản lý nhà nước về đầu tư - xây dựng - kinh doanh BĐS.

123

Khách hàng nên tự tìm hiểu hoặc mua dịch vụ từ các chuyên gia địa ốc uy tín hay các

sàn BĐS có nhiều kinh nghiệm để giảm thiểu nhiều rủi ro về tiền mặt và pháp lý khi mua và sử dụng BĐS có giá trị lớn mà hay bị nhầm lẫn về giá trị và giá giao dịch do thiếu vắng nhiều kiến thức chuyên ngành về các yếu tố quan trọng bổ sung cho yếu tố vị trí của BĐS.

Thứ hai: Các chuyên viên thẩm định BĐS đang làm việc tại các tổ chức tài chính, ngân hàng, văn phòng luật sư, sàn giao dịch chứng khoán, sàn BĐS, các chuyên viên và lãnh đạo đang làm việc tại các cơ quan ban ngành quản lý nhà nước

về tài nguyên đất đai, về thị trường bất động sản và ngành xây dựng, các giảng viên và những người hành nghề môi giới hay giới truyền thông, kinh tế, chính trị… cần phải trang bị những kiến thức cơ bản về các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị và giá giao

5.2.3.2. Chú trọng yếu tố vị thế của tòa nhà chung cư cao cấp

dịch BĐS.

Yếu tố vị thế của BĐS ảnh hưởng tới giá trị và giá giao dịch của BĐS. Giá trị

thương mại/ giá trị sử dụng và giá cả của BĐS nói chung và CCCC nói riêng phụ thuộc vào VỊ THẾ của khối công trình trên đất. Vị Thế của Bất động sản được tích hợp hình thành bởi các yếu tố sau đây:

Vị thế của BĐS= {Quyền năng của đất [1]+ Vành đai đất [2] + Vị trí đất + Mục đích sử dụng + Thời hạn sử dụng + Uy tín của CĐT + Giá bán + Cơ chế hậu mãi + Quy hoạch + Thiết kế + Số lượng căn hộ/mặt bằng sàn/số lượng tầng/ tòa nhà + Truyền thông + Tâm lý xã hội [3] + Phong thủy + Không gian riêng + Tiện ích nội khu [4] + Tiện ích công cộng [5] + Cảnh quan nhân tạo + Môi trường tự nhiên + Hạ tầng kỹ thuật + Công năng sử dụng + Cự ly tiếp cận đường giao thông + Vị trí hướng chính công trình + Hình khối công trình + Qui mô (to/nhỏ/trung bình) + Mầu sắc + Vật liệu xây dựng + Chất liệu hoàn thiện + Thiết bị gắn cố định với công trình + Mật độ xây

dựng + Khoảng lùi công trình + Công nghệ mới [6] + Quản lý - khai thác + Chất lượng dịch vụ + Không gian cứu hộ và thoát nạn + Kỳ vọng gia tăng giá trị phái sinh}. Do đó, CĐT cần thực hiện một số giải pháp như sau:

Giải pháp 1 : Chủ đầu tư cần thuê đơn vị tư vấn dự án có nhiều chuyên gia giầu kinh nghiệm thực tế và am hiểu thị hiếu phân khúc khách hàng, có nhiều kênh thông tin về thị trường BĐS để lập hồ sơ nghiên cứu khả thi và hồ sơ dự án đầu tư - xây dựng- kinh doanh và khai thác hiệu quả cao cho cả khách hàng, cho CĐT và cho

cả lợi ích xã hội và nhà nước. Tham khảo tất cả các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị và giá giao dịch BĐS trên đây vào thuyết minh dự án và thiết kế bản vẽ kỹ thuật dự án. Cần

124

thay đổi cách đánh giá / thẩm định giá/ xác định giá giao dịch mua bán/ xây dựng mức

thuế đất/ thuế tài nguyên/ mua bảo hiểm công trình/ thuế địa tô, truyền thông, marketing, PR, quảng cáo… Đề nghị thay đổi quan điểm đánh giá thuật ngữ yếu tố “Vị Trí BĐS là số một” như quốc tế và pháp luật Việt Nam vẫn đang áp dụng - bằng thuật ngữ yếu tố: “VỊ THẾ của BĐS là số một!” dùng trong các văn bản pháp luật, các bộ luật, giao dịch dân sự, tài liệu giảng dạy, chính sách…

Giải pháp: 2/- Chủ đầu tư ký hợp đồng với công ty tư vấn đầu tư dự án để tìm được đối tác đầu tư, nguồn tài chính, xây dựng, truyền thông, bán hàng và quản lý khai

thác dự án sau khi hoàn thành đi vào hoạt động; 3/- Chủ đầu tư nên trả tiền cao để thuê Kiến trúc sư là người nước ngoài có nhiều kinh nghiệm để dự án có ý tưởng concept bố trí sắp đặt các công năng, các sản phẩm thương mại dịch vụ, các liên kết không

gian sống thỏa mãn về đẳng cấp khoa học - mỹ quan và hiệu quả kinh tế cao nhất cho các bên liên quan; 4/- Thuê công ty thiết kế chuyên thực hiện các dự án nhà ở cao tầng có chất lượng cao; 5/- Thuê đơn vị truyền thông và sàn phân phối có nhiều kinh nghiệm PR về Chủ đầu tư, dự án, sản phẩm, hậu mãi và sự kỳ vọng tăng giá trong

tương lai… trước khi khởi công xây dựng dự án; 6/- Thuê công ty chuyên về thi công xây dựng nhà cao tầng để rút ngắn thời gian thi công, đảm bảo chất lượng công trình và tạo ảnh hưởng niềm tin tới khách hàng khi đứng ra cam kết thời gian giao nhà đúng như tiến độ mà CĐT đã cam kết;

5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ

CĐT nên mua concept dự án BĐS đạt đẳng cấp quốc tế của nước ngoài để tăng

chất lượng không gian sống thông qua quy hoạch thiết kế nhiều căn hộ có vị trí view đẹp tiếp xúc với cảnh quan môi trường thiên nhiên, bố trí hệ thống các cửa đón ánh sáng và thông gió tự nhiên tốt/ sắp đặt các công năng sử dụng hợp lý khoa học, ít phát sinh, ít chỉnh sửa thiết kế nên tiết kiệm được nhiều tài chính và thời gian. Không nên

tham khi bố trí thêm các công năng phụ trợ án ngữ ở vị trí có khả năng che mất nguồn ánh sáng tự nhiên và thông thoáng cho các căn hộ bên trong.

5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực

5.2.5.1. Trồng cây xanh và thiết kế cảnh quan đẹp

Thiết kế cảnh quan và thẩm mỹ của toà nhà (cây xanh, vườn hoa, khu sinh hoạt cộng đồng, vui chơi chung, lối đi,…) ảnh hưởng nhiều tới giá bán CCCC. Cảm giác yên bình muốn sống gần gũi với thiên nhiên luôn là danh mục có trọng số ưu tiên đầu tư về cây xanh và cảnh quan cho hết thảy mọi công trình và chung cư cao cấp - Yếu tố

cây xanh, mảng xanh, hồ nước và cảnh quan nghệ thuật luôn là linh hồn sống đối trọng

125

với khối công trình bê tông cốt thép và mang lại cho con người sinh khí tự nhiên. Môi

trường sống tự nhiên (không khí, độ ồn, cây xanh, hồ nước…) rất quan trọng đối với chung cư cao cấp. Nhiều công trình nhà ở thiếu mảng xanh thiên nhiên, thiếu vườn hoa, công viên và thảm cỏ, thiếu bóng mát cây xanh, thiếu tán lá phủ lớn và hồ nước điều hòa đã gây bức bối tâm lý khó chịu cho con người; làm mất tương xứng tự nhiên về tỷ lệ vàng giữa khối công trình xây dựng to lớn với ít cây nhỏ khẳng khiu trụi lá, trơ chọi thân cây bọc vỏ bao nilon trống nắng, các tượng cảnh quan đắp bằng xi măng nhái copy, cảnh quan sân vườn hỗn loạn pha tạp nhiều chủ đề thiếu ngôn ngữ chuyên

môn-nhìn phản cảm, làm tổn hại tới tinh thần và không tương xứng với giá mua nơi ở phân khúc cao cấp.

CĐT cần ý thức đến ngân sách đầu tư yếu tố cây xanh, cảnh quan nghệ thuật

trong công trình nhà ở để đưa thiên nhiên cây xanh, nắng, gió vào nơi ở làm tăng chất lượng sống cho con người, mang lại cảm giác xanh dịu mát về mùa hè, chống lại không khí oi nồng; làm ấm áp môi trường thiên nhiên trong mùa đông giá lạnh… làm hài lòng khách hàng khi mua căn hộ giá cao để hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao

5.2.5.2. Xây dựng môi trường xã hội tích cực

khi chọn nơi ở chung cư cao cấp.

Yếu tố môi trường địa xã hội (dân trí và mặt bằng dân cư, an ninh an toàn…)

và diều kiện mua sắm, giải trí của khu vực (đi chợ, đi mua sắm, ăn uống, giải trí, thể thao) ảnh hưởng tới giá bán CCCC. Chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố môi trường tự nhiên về địa lý ( nguồn nước, lượng mưa, sức gió, dòng chảy, địa

hình, địa thế, địa chất, động đất, thiên tai, không khí, mùi vị, tiếng ồn, khói, bụi…) và môi trường xã hội học như: mật độ dân cư khu vực giáp ranh tòa nhà, số lượng dân cư trong tòa nhà, trình độ dân trí, các cơ quan ban ngành, tổ chức xã hội, làng nghề, số tiền đóng góp thuế tại địa phương cho trung ương, ngành nghề nào/ lĩnh vực

kinh doanh nào đóng góp nhiều thuế cho địa phương/ các tổ chức tôn giáo xung quanh nơi. Nhiều khu chung cư khi khách về sinh sống thì không thể ở được vì mùi xú uế từ bãi rác, kênh ngòi ô nhiễm, mùi hóa chất độc hại từ cơ sở sản xuất,

tiếng động và khói bụi, nguồn nước bị ô nhiễm, đất bị lún sụt, rò rỉ khí, lửa và nước nóng phun trào, nguy hiểm về tính mạng khi sống gần nơi sản xuất thuốc súng, nhà máy điện hạt nhân, khai thác đá và khoáng sản, cuối hướng gió từ nhà máy sản xuất xi măng, cuối dòng chảy thoát nước từ các cơ sở sản xuất hóa chất

độc hại…có ảnh hưởng lớn đến sự thu hút khách hàng và giá bán CCCC.

126

Nhiều Chủ đầu tư chưa quan tâm thuê chuyên gia có nhiều kinh nghiệm để kiểm tra chéo các chỉ tiêu lý hóa và môi trường sống cả về mặt khách quan và chủ quan để giúp Chủ đầu tư nạp các thông số tin cậy ngay từ khi nghiên cứu dự án khả thi. Thường các thông số xã hội học và địa chất tự nhiên không chính xác vượt ngưỡng qui định cho phép nên CĐT thường đầu tư nhà chung cư bằng mọi giá chỉ vì ham lợi nhuận mà gây nhiều tiềm ẩn nguy hiểm cho khách hàng khi sinh sống lâu dài tại chung cư không đạt chuẩn về chất lượng sống; Các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ/ Sở tài nguyên môi trường, Bộ/ Sở khoa học công nghệ; Bộ/ Sở kế hoạch đầu tư; Bộ/ Sở xây

dựng thường ít kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng báo cáo của đơn vị tư vấn và Chủ đầu tư trong hoạt động đánh giá tác động môi trường trước khi thẩm định và phê duyệt chấp thuận dự án.

CĐT cần cẩn trọng tìm đơn vị có uy tín về nghiên cứu xã hội học để mua các thông tin về địa lý tự nhiên và số liệu điều tra xã hội học xung quanh phạm vi khu đất dự định đầu tư xây dựng dự án, tránh cho nơi ở của khách hàng bị ảnh hưởng xấu tới chất lượng sống bởi các yếu tố địa lý tự nhiên, môi trường sống và hành vi cư dân

xung quanh nơi ở.

5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà

Yếu tố này bao gồm: Các dịch vụ vận hành và quản lý của toà nhà (bảo vệ, vệ sinh, bảo trì bảo dưỡng…); Đội ngũ làm dịch vụ toà nhà (chuyên môn, thái độ phục vụ…); Các dịch vụ phụ trợ của toà nhà (truyền hình cáp, điện thoại, Internet, y tế…)

Để nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà, có thể và cần phải thực hiện

một số công việc dưới đây.

Thứ nhất. a/ Ban quản trị phải yêu cầu CĐT bàn giao bộ bản vẽ hoàn công về điện - cơ - nước - kết cấu - hạ tầng kỹ thuật; b/ Đấu thầu lựa chọn các đơn vị quản lý và cung cấp dịch vụ phải là những đơn vị có kinh nghiệm chuyên ngành về quản lý tòa

nhà và cung cấp dịch vụ cao cấp như khách sạn từ 4 sao trở lên; c/ Cho các đơn vị dịch vụ này thực hiện thử việc trong khoảng thời gian vài tháng để lấy ý kiến cư dân về chất lượng dịch vụ và mức phí dịch vụ trước khi ký hợp đồng chính thức lâu dài; d/

Yêu cầu đơn vị quản lý tòa nhà và đơn vị cung cấp dịch vụ phải có ít nhất 01 kỹ sư xây dựng và 01 kỹ sư điện nước để chủ động kiểm tra và có biện pháp chuyên môn kịp thời xử lý mọi hư hỏng phát sinh nhanh nhất có thể; e/ Lắp đặt bổ sung các thiết bị công nghệ cao nhằm kiểm soát tự động tình trạng hoạt động của tất cả hệ thống E&M

gắn với tòa nhà và cảnh báo hư hỏng tới phòng điều khiển trung tâm; f/ Thường xuyên tuyên truyền và tập huấn cho cư dân về cách phòng chống hỏa hoạn, khủng bố đột

127

nhập và cứu nạn cứu hộ; g/ Lấy ý kiến đồng thuận của cư dân về các hạng mục cần

chi; 8/ Công khai các khoản thu chi;

Thứ hai. a/ Cư dân cần bản cam kết và lời tuyên thệ của từng Người ứng cử hay đề cử tham gia vào Ban quản trị; b/ Chỉ chọn những người ứng cử chứng minh bằng cấp về trình độ học vấn và quản lý kinh tế/ xã hội và có kinh nghiệm lâu năm; c/ Không chọn và bầu những thành phần lưu manh/ xã hội đen/ không có bằng đại học/ thích quyền lực/ quan hệ xã hội phức tạp/ thích khoe chất dân giang hồ/ xăm trổ hổ báo…; d/ Không chọn và bầu những người ứng cử mà thời gian tạm cư tại chung cư

ngắn hạn; e/ Nên xây dựng mô hình hoạt động Ban quản trị tòa nhà như cơ cấu nhân lực trong mô hình doanh nghiệp.

Thứ ba. a/ Đại diện Ban quản trị tòa nhà có chức năng như Hội đồng quản trị/ Ban này có trách nhiệm thu thập các ý kiến đóng góp của cư dân và thay mặt cư dân đề xuất các hạng mục cần cải tạo sửa chữa. b/ Đại diện của CĐT có chức năng như Ban giám đốc. Ban này thực hiện các đề xuất của Ban quản trị. Đơn vị Bảo Hiểm tòa nhà sẽ chi trả và kiểm tra đơn giá các danh mục cải tạo, sửa chữa, mua sắm, lễ, tết, hội họp, lương, thưởng… và niêm yết công khai tại tòa nhà. c/ Đại diện chính quyền địa phương cử đại diện tham gia vào Ban giám sát để kiểm soát các hoạt động các bên và kịp thời xử lý các xung đột. 2% phí bảo trì bảo dưỡng tòa nhà sẽ được gửi tiết kiệm tại Ngân hàng để khách quan và đảm bảo an toàn cho tiền gửi và lãi suất. Mỗi khi cần rút tiền chi phí

cho tòa nhà phải có chữ ký đại diện của các bên gồm: Ban quản trị + CĐT + Đại diện chính quyền địa phương + Bảo Hiểm. c/ Số lượng nhân sự trong Ban quản trị tòa nhà tùy theo số lượng hộ gia đình trong tòa nhà. Những người tham gia vào các bên sẽ

hưởng mức lương cố định. Cứ 06 tháng các bên họp tổng kết/ lần và kiểm điểm phê bình tuyên dương. Người nào không hoàn thành nhiệm vụ sẽ thay thế.

5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư

5.2.7.1. Nâng cao uy tín và vị thế của Chủ đầu tư.

Uy tín và vị thế của CĐT có ảnh hưởng rất lớn tới giá bán BĐS. CĐT có tài

chính và nhiều mối quan hệ nên thường bị bẫy cảm xúc đề cao ý tưởng của mình quá mới lạ và hoành tráng; CĐT các dự án BĐS thường có hệ thống nhân sự thiên về quản lý tài chính và quản lý kỹ thuật để thực hiện đầu tư xây dựng. Vì vậy uy tín/ thương hiệu/ kinh nghiệm/ sức mạnh tài chính/quản trị nhân sự /ứng xử với các nhà thầu/ đối

tác/ các mối quan hệ của CĐT sẽ rất lớn tới giá bán.

Những lời khuyên và tư vấn tham mưu từ các chuyên gia đầu tư phân khúc chung cư CCCC THẬT này sẽ hiệu quả hơn bất cứ các chuyên gia tư vấn lý thuyết/

128

các chuyên viên bàn giấy ít có trải nghiệm thực tế. Nên ký hợp đồng với đơn vị tư vấn

5.2.7.2. Xây dựng chiến lược truyền thông nhằm nâng cao hình ảnh của CĐT

thiết kế nước ngoài để mua ý tưởng concept cho dự án tương lai. Concept dự án đẳng cấp cao về trí tuệ sẽ thỏa mãn được yếu tố đẹp mỹ thuật và khoa học. Dự án sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao cho CĐT và mang lại sự hài lòng cho khách hàng về chất lượng sống;

Truyền thông có sức mạnh lan tỏa vô cùng nhanh chóng trong cộng đồng xã hội

nói chung và phân khúc nhóm khách hàng khá giả có nhu cầu đầu tư và sinh sống tại CCCC nói riêng. Sức mạnh lĩnh vực truyền thông gây ảnh hưởng lên mọi mặt tâm sinh lý của đời sống con người. Truyền thông xóa mọi khoảng cách địa lý để gắn kết tất cả mọi người trên thế giới với nhau thông qua các công cụ truyền thông là facebook, zalo,

youtube, radio, tivi, viber, báo chí,… làm cầu nối cho hệ thống môi giới tương tác với khách hàng và CĐT và ngược lại, giữa khách hàng kết nối với CĐT và kết nối giữa các cơ quan quản lý nhà nước với CĐT và với cộng đồng khách hàng và môi giới…

Truyền thông cung cấp mọi thông tin liên quan đến đời sống tinh thần, nhu cầu giải trí, học tập, làm việc và hưởng thụ vật chất của khách hàng cho CĐT làm cơ sở định vị cơ cấu diện tích căn hộ và giá bán sản phẩm BĐS. Nó giúp khách hàng kiểm tra các thông tin về CĐT và các thông số dự án nhanh chóng và chính xác. Tòa nhà chung

cư nào được giới truyền thông nhà nước đưa tin xấu/ tốt; nhiều báo đài đưa tin xấu/ tốt; nhiều saler môi giới và sàn uy tín tham gia phân phối/ không tham gia phân phối; nhiều người rỉ tai nhau về CĐT hay dự án, nhiều lời đồn thổi tốt/ xấu… sẽ ảnh hưởng

rất lớn tới thành công hay thất bại của CĐT hoặc sàn BĐS; giá bán sẽ tăng hay giảm rất sâu tùy thuộc định hướng truyền thông đa phương tiện đồng loạt đưa tin tốt hay xấu về CĐT hay dự án.

Cần thống nhất các bên liên quan về kịch bản truyền thông bao gồm: CĐT +

ngân hàng + đơn vị làm truyền thông + sàn phân phối. CĐT cử chuyên gia theo dõi sát sao nội dung và cách thức thực hiện truyền thông theo kịch bản đã thống nhất; 3/ Tránh bị lệ thuộc theo ý muốn chủ quan một chiều của một trong vài đối tác hỗ trợ

CĐT bán hàng.

Chủ đầu tư và tất cả hệ thống nhân sự cần phải ý thức việc giữ gìn hình ảnh yếu nhân người đứng đầu doanh nghiệp và từng cán bộ được giao nhiệm vụ trực tiếp giải quyết các công việc liên quan đến khách hàng, các đối tác và các cơ quan ban ngành

quản lý nhà nước tại địa phương nơi đầu tư xây dựng. Tránh xuất hiện trước đám đông mà biểu hiện những hành vi hay lời nói phản cảm hoặc gây ức chế cho các chủ thể có

129

liên quan mà bị ghi hình /ghi âm tung lên các phương tiện truyền thông là tổn thất vô

cùng to lớn về tiền mặt và uy tín thương hiệu cá nhân/ tổ chức hay doanh nghiệp;

Phải luôn giữ lời hứa với khách hàng và các đối tác. Các nhà thầu phải có nhiều năm kinh nghiệm xây dựng nhà cao tầng và xử lý khủng khoảng truyền thông khi xẩy ra tai nạn hay các sự cố kỹ thuật ngoài mong muốn.

Chiến lược truyền thông luôn đi trước định hướng khách hàng và cộng đồng xã hội trước khi mở bán; 2/ CĐT cần hợp tác chặt chẽ với các bên tham gia truyền thông sao cho hiệu quả từ truyền thông là cao nhất tới cộng đồng xã hội và nhóm khách hàng

tiềm năng; 3/ CĐT cần trả chi phí cho chuyên gia BĐS có nhiều kinh nghiệm thay mặt doanh nghiệp làm việc về chuyên môn với các đơn vị truyền thông, ngân hàng và sàn để đảm bảo nội dung truyền thông về giá bán, lãi suất ưu đãi vay, cơ chế hậu mãi tốt

nhất để thu hút sự quan tâm của khách hàng…

Quan hệ tốt với chính quyền và cư dân địa bàn. Quan hệ tốt với giới truyền thông, các phóng viên chuyên đưa tin về mảng đầu tư - xây dựng và kinh doanh BĐS. Có người chuyên trách nhiều kinh nghiệm và cơ chế tài chính phụ trách đối ngoại lĩnh

vực truyền thông. Xây dựng chiến lược truyền thông có chọn lọc và có thể quản trị nội dung truyền thông tích cực tới dự án và CĐT thì nên đầu tư tài chính để có nhiều cơ quan báo chí và truyền thông có uy tín bảo trợ truyền thông và đưa tin tốt tới đông đảo cộng đồng gần xa quan tâm tới mua sản phẩm của CĐT; Cần có ít nhất một vài lãnh

5.2.7.3. Xây dựng chính sách bán hàng hiệu quả

đạo có uy tín trong giới truyền thông có trách nhiệm “bảo trợ truyền thông” cho CĐT trong suốt thời gian thi công xây dựng, mở bán và hậu bán hàng;

khúc BĐS đặc thù. Quy trình thu thập thông tin không bài bản, chiến thuật bán test thử ở phạm vị hẹp và số lượng mẫu ít, bẫy cảm xúc của nhân tố truyền thông và người có quyền lực cao nhất bị nhiễu thông tin nên mức giá bán lần đầu tiên từ CĐT đã ở mức

quá cao so với mặt bằng giá trên thị trường khiến lượng hàng tồn đọng nhiều bởi các đại lý/ sàn BĐS không còn biên độ lợi nhuận hấp dẫn để hợp tác phân phối nữa. Các đợt mở bán tiếp theo thường điều chỉnh mức giá được giảm xuống thấp nên lại bị khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp lần đầu bị mua giá cao đòi bồi thường hoặc bù lại

mức giá chênh khiến CĐT càng khó bán nên thua lỗ.

130

CĐT thường có tâm lý chủ quan và bảo thủ, nên cầu thị lắng nghe và tôn trọng

ý kiến tham mưu của đơn vị truyền thông, của đơn vị phân phối, sàn BĐS… để thống nhất cao về chiến lược truyền thông và kế hoạch bán hàng; 2/ cẩn trọng bảo mật mức giá trước khi mở bán; 3/ nên thăm dò và khảo sát số lượng khách quan tâm với mức giá dự kiến bằng phiếu thăm dò; 4/ cho khách đăng ký đặt chỗ không thưởng phạt để thu thập số lượng khách hàng quan tâm; 5/ trước khi mở bán cho đăng ký đặt chỗ có thưởng phạt tiền cọc để sàng lọc số lượng khách tiềm năng; 6/ test bán thử một vài sản phẩm để tiên lượng sức hấp thụ sản phẩm như thế nào với mức giá dự kiến; 7/ Chỉ mở

bán khi CĐT đã chắc chắn số lượng khách tiềm năng và mức giá mở bán đủ thu hút khách hàng háo hức chờ mua để ở thật và hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại sinh lời -tạo hiệu ứng làn sóng lan tỏa hiệu quả cao nhất; 8/ CĐT không nên tự mở

bán mà nên lựa chọn đơn vị làm truyền thông và đơn vị phân phối có nhiều kinh nghiệm bán hàng đặc thù; 9/ Có cơ chế thưởng phạt rõ ràng để tránh thất bại khi mở bán ít có giao dịch THẬT vì bị khê hàng nợ đọng số lượng lớn.

CĐT nên hợp tác với ngân hàng/ một vài sàn đại lý lớn có uy tín/các nhà đầu

5.2.7.4. Giảm thiểu rủi ro về tài chính

tư thứ cấp bao thầu. Những đơn vị phân phối chuyên nghiệp này họ luôn có góc nhìn thị trường và cách tiếp cận nguồn khách hàng khác với CĐT; 3/ Họ có chiến thuật truyền thông/quảng cáo/ marketing/ chiến thuật bán thử nhiều lần để xác định số lượng khách hàng tiềm năng và mức giá mặt bằng trên thị trường trước khi mở bán;

Yếu tố phát sinh tài chính rất lớn cho dự án làm ảnh hưởng tới giá bán BĐS. Nhiều số liệu ảo được chỉnh sửa của đơn vị tư vấn dự án hay của chuyên viên CĐT trong báo cáo nghiên cứu khả thi, trong kết quả khoan khảo sát địa chất, mẫu nước và mẫu đất không trung thực và chủ quan, dẫn đến kết quả tính kết cấu chịu lực quá thừa hay quá thiếu hệ số vượt tải theo qui định; biện pháp thi công giữa bản vẽ và hồ sơ

thiết kế so với thực địa sai khác hoàn toàn dẫn tới nguy hiểm an toàn cho con người và công trình. Sai khác lớn từ số liệu đầu vào dẫn tới sai khác về kết quả tính toán về kỹ thuật và tài chính được thực hiện bởi cá nhân hay đơn vị không chuyên nghiệp sẽ để

lại nhiều hệ lụy xấu dẫn tới làm tăng chi phí phát sinh vượt xa ngưỡng tài chính dự phòng dẫn tới thiếu tiền để tiếp tục đầu tư nhập khẩu trang thiết bị, thiếu tiền xây dựng và kéo dài thời gian thi công và thời gian hoàn thành dự án.

Cần thống nhất cao trong nội bộ ban lãnh đạo của CĐT ngay từ khi xây dựng kế

hoạch tổng thể thực hiện dự án. Thống nhất cao về chủ trương đầu tư - xây dựng - kinh doanh và quản lý. Thống nhất về cách thức thực hiện và qui mô đầu tư. Thống nhất về

131

phân khúc căn hộ và các các cơ cấu sản phẩm. Thống nhất về tổng mức đầu tư và chi

5.2.7.5. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS

phí dự phòng cũng như đóng góp tài chính của từng thành phần tham gia. Thống nhất các cơ chế chi tiền cứng và đối ngoại. Có biên bản họp của HĐQT về phân công quyền hạn trách nhiệm và lợi ích cho từng thành viên giữ những vị trí trọng trách như: Chủ tịch HĐQT/ TGĐ/ Giám đốc dự án/ kế toán trưởng/ Trưởng ban dự án…Thống nhất quyền lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhà thầu cung cấp thiết bị, đơn vị tư vấn dự án, đơn vị vấn thiết kế, đơn tư vấn giám sát, phương án bán hàng và khai thác kinh doanh cũng như quản lý vận hành…sẽ ít nguy cơ phát sinh tài chính và xung đột nội bộ.

Để việc xác định giá phù hợp với thị trường và đạt được được mục tiêu của doanh nghiệp, CĐT cần xây dựng cơ sở dữ liệu cơ bản về thị trường BĐS. Các thông tin về BĐS

cũng như thông tin giao dịch trên thị trường BĐS là một nguồn tài nguyên rất quý giá cho hoạt động định giá bán căn hộ của CĐT, bảng dữ liệu thị trường làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ, từng khu vực.

Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên bán mặc dù có thể lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại chính bên bán cũng bất lợi vì có khả năng lựa chọn đầu tư không đúng phân khúc thị trường hoặc không đúng thời điểm.

Trong bối cảnh đó, CĐT cần xây dựng và cập nhật thường xuyên hệ thống thông tin về thị trường BĐS. CĐT cần phải có riêng cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin về thị trường BĐS, với độ tin cậy, khách quan và chính xác cao. Hệ thống

thông tin dữ liệu cần phải được sắp xếp hợp lý, đầy đủ và dễ tìm kiếm để giúp CĐT có thể tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình định giá. CĐT phải xem đây là công cụ hữu ích phục vụ cho việc dự báo thị trường, từ đó các nhà đầu tư có thể xác lập chính sách giá bán đảm bảo tính cạnh tranh và hiệu quả.

Thông tin về BĐS và các giao dịch về bất động sản có thể được thu thập từ

những nguồn như sau:

- Số liệu của khu vực lân cận, liền kề, xung quanh BĐS: lấy thông tin từ khảo

sát hiện trạng khu vực xung quanh, có thể thu thập ở tổ dân phố, cán bộ thuế; chủ sở hữu các BĐS lân cận ; người môi giới BĐS, các chủ cửa hàng, cửa hiệu trong khu vực. - Đối với những số liệu về đất đai: lấy trực tiếp từ khảo sát, trò chuyện cá nhân

với những người xung quanh.

- Đối với những số liệu về nhà: nếu là công trình hiện hành có thể thu thập thông tin từ khảo sát hiện trường công trình, từ cơ quan quản lý nhà, các công ty cung

132

cấp tiện ích công (điện nước). Nếu là công trình dự kiến xây dựng (dự án) các thông

tin cần thiết có thể nằm trong các hồ sơ, bản vẽ, thẩm định viên có thể yêu cầu chủ dự án giao nộp.

- Đối với những số liệu về giá bán: có thể lấy số liệu từ dịch vụ cung cấp số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường, hiệp hội các nhà Thẩm định giá BĐS trên cơ sở dịch vụ. Những thông tin khác có thể lấy từ: văn phòng lưu trữ hồ sơ chứng thư BĐS, chủ nhân các BĐS, nhà môi giới BĐS. Kết nối quan hệ với các nhà môi giới là nguồn thông tin quan trọng thiết yếu vì những người này am hiểu tường tận BĐS trong khu

vực, họ phải ước tính giá trị hằng ngày. Người chủ sở hữu các BĐS xung quanh cũng là nguồn tin quan trọng về giá bán, điều kiện bán, thiết kế, chất lượng công trình,…

5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước

Hạn chế của các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương là không tự đi thu thập thông tin thị trường và xã hội học như doanh nghiệp, nên luôn bị lệ thuộc vào các kênh thông tin từ các cấp cơ sở và lan truyền cục bộ trên mạng xã hội. Áp lực công

việc ngày càng nhiều, biên chế cơ hữu nhân sự không tăng dẫn tới sự thâm nhập thực tế đời sống xã hội và các doanh nghiệp cũng như giao lưu chia sẻ, thu nhận thông tin đa chiều từ các tổ chức nhà nghề xây dựng, nhà nghề BĐS, các đơn vị quản lý tòa nhà và cư dân là khách hàng đang ở các khu chung cư cao cấp gần như rất hiếm xảy ra. Trình

độ chuyên môn của các chuyên viên nhà nước có trách nhiệm thẩm định hồ sơ dự án, cách thức tính toán và bản vẽ kỹ thuật thường rất giỏi về lý thuyết, nhưng ít kinh nghiệm về gian và mô hình hoạt động thực tế tại các doanh nghiệp. Do vậy, thông tin từ các báo

cáo dưới cơ sở thường được chỉnh sửa cho đẹp số liệu trước khi gửi lên trên.

Các chuyên viên có trách nhiệm tư vấn/ tham mưu cho lãnh đạo các cấp, các ban ngành thường căn cứ vào nguồn thông tin từ cấp cơ sở nên thường bị yếu và thiếu thông tin được cập nhật; yêu và thiếu các thông số và tư liệu thực tiễn khách quan, dẫn

tới hệ lụy tiêu cực rất lớn đến quá trình chuẩn bị đầu tư xây dựng của CĐT. Trình độ nghiệp vụ và tư tưởng làm công ăn lương của một số chuyên viên đã làm giảm hiệu quả chất lượng hiệu lực quản lý nhà nước tại các văn bản khi được ban hành. Nội dung

thường xa rời thực tế, không khách quan, có nhiều “tín hiệu tham nhũng chính sách” để làm lợi cho nhóm/ ngành/ nghề; làm ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển kinh tế tư nhân và kinh tế nhà nước, tạo thành rào cản về thủ tục đầu tư, làm giảm sự hấp dẫn để thu hút nguồn tài chính đầu tư từ nước ngoài.

Các chuyên viên nhà nước thường đọc lướt qua các báo cáo nghiên cứu tiền khả thi PS (Pre- feasibility Study) thường được chỉnh sửa số liệu nên cảm giác rất hay mỹ

133

miều và hiệu quả. Nhưng thực chất là thiếu và sai nhiều về thông tin xã hội học thực tế

tại địa phương và thiếu các cơ sở kỹ thuật hạ tầng/ các công trình công ích phục vụ khu dân cư, thiếu các thông số địa lý, kinh tế và điều tra xã hội học…Do đó, nhiều khu chung cư đã nhanh chóng bộc lộ sự xuống cấp về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mất mỹ quan ngoại thất, quá tải chỗ đỗ xe ôtô và xe máy; sự cố cháy nổ hỏa hoạn và công tác phòng cháy và chữa cháy, trẻ con rơi qua cửa sổ, ném rác từ trên cao, phơi quần áo mất mỹ quan…Cao hơn nữa là xung đột lợi ích giữa cư dân và Ban quản trị/ giữa ban quản trị và Nhà đầu tư/ giữa chính quyền các cấp với các bên liên quan và hệ lụy từ sự

yếu và thiếu về nhân lực quản lý và trình độ chuyên môn của các chuyên viên quản lý đại diện Nhà nước tại địa phương đã góp phần làm méo mó nhếch nhác đô thị hiện đại, phớt lờ cho CĐT tự xếp hạng chung cư và xưng danh gắn tên «chung cư cao cấp».

Tình trạng mất an ninh trật tự xã hội ngày càng trầm trọng tại các chung cư nói chung và các chung cư gán mác CCCC. Sự hỗn loạn và xung đột lợi ích các bên ngày càng leo thang và cuối cùng thiệt hại vẫn thuộc về khách hàng mà hầu như chính quyền nhà nước đứng ngoài cuộc như thể xã hội thu nhỏ không có dấu ấn quản lý xã

hội của các ban ngành đoàn thể đại diện nhà nước tại khu vực có tranh chấp kiện tụng. Một trong những yếu tố ảnh hưởng tới thị trường BDS và giá bán CCCC là yếu tố quản lý Nhà nước về lĩnh vực quy hoạch đầu tư - xây dựng - quản lý - khai thác và vận hành chung cư; Sự thiếu trải nghiệm thực tế và thái độ quan cách, độc quyền phán xét,

tham nhũng hành doanh nghiệp luôn ảnh hưởng tiêu cực tới quá trình phát triển dự án của CĐT, ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tinh thần và chất lượng sống nơi ở; giảm niềm tin của khách hàng với CĐT và cơ quan nhà nước, bất hợp lý tới giá bán và chất lượng

sống ở chung cư cao cấp.

Trong bối cảnh trên, các chuyên viên quản lý nhà nước cần trải qua giai đoạn làm việc thực tế tại các doanh nghiệp kinh tế và ngoài công trường. Nhà nước ban hành cơ chế chính sách thưởng phạt rõ ràng/ phân định rõ ràng trách nhiệm giữa các

chuyên viên được phân công thẩm định, phê duyệt dự án, phê duyệt giá và cơ chế kinh doanh, khai thác và quản lý công trình với CĐT. Các chuyên viên hưởng lương của nhà nước có trách nhiệm thẩm định hồ sơ pháp lý dự án phải có thời gian làm việc ít

nhất 05 năm tại công trường hay các doanh nghiệp về: đầu tư - xây dựng/ tài chính/ luật; thương mại dịch vụ/ tư vấn thiết kế/ quy hoạch…vv để tích lũy kinh nghiệm khi về ngồi làm việc gián tiếp xem xét thẩm định hồ sơ pháp lý trong phòng máy lạnh đã trải qua thực tế như: bản vẽ quy hoạch, bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ thi công, biện pháp thi

công, đơn giá, phương án tài chính, tác động môi trường, điện, nước, pccc, truyền thông hay quản lý tòa nhà…vv- những chuyên viên nhà nước đã có nhiều năm công

134

tác từ thực tế sẽ dễ thấu hiểu và cảm thông với doanh nghiệp trong quá trình xin trình

thẩm định và phê duyệt hồ sơ pháp lý của dự án theo qui định. Nhóm chuyên viên này sẽ ít gây phiền hà nhũng nhiễu doanh nghiệp - giúp đẩy nhanh tiến độ thủ tục pháp lý, nâng cao hơn nữa trách nhiệm và uy tín cá nhân về chuyên môn quản lý nhà nước tại địa phương khi kiểm tra hồ sơ dự án, khi đề xuất hay tham mưu cho các cấp lãnh đạo ban hành chính sách quản lý vĩ mô sát với thực tế- cũng góp phần làm giảm các xung đột các bên, giảm thời gian ngâm cứu hồ sơ xin phê duyệt, sẽ góp phần giảm giá thành đầu vào, giảm chi phí bôi trơn và giảm giá bán cho khách hàng.

Nhà nước cần ban hành các tiêu chuẩn, quy định về số lượng cây xanh, đường kính gốc, chiều cao, chiều rộng tán lá cây xanh; diện tích mảng xanh, hồ nước và cảnh quan tương xứng với mật độ xây dựng và khoảng lùi, ranh giới đường đỏ và chiều cao

của khối công trình khi thẩm định phê duyệt dự án để có cơ sở pháp lý khi nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng và cũng là điều kiện bắt buộc chủ đầu tư phải tuân thủ thì mới đủ điều kiện mở bán.

135

Tiểu kết chương 5

Dựa trên kết quả nghiên cứu, chương 5 của luận án đã trình bày kết luận chung

của luận án; các nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC

Chương 5 cũng trình bày những giải pháp đối về giá bán căn hộ CCCC như các giải pháp hoàn thiện sản phẩm ; giải pháp liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và

căn hộ CCCC ; giải pháp về tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực ; nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà ; nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư và hoàn thiện chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước…

136

KẾT LUẬN

Trong phạm vi luận án này, tác giả tập trung nghiên cứu các nhân tố tác động

đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.

Là người kinh doanh BĐS, các chủ dự án phải đảm bảo bán được sản phẩm và

đạt được mục tiêu doanh số và lợi nhuận. Ở đây, mức giá bán có ý nghĩa rất quan trọng và do đó, cần thiết phải nghiên cứu và xác định rõ ràng các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán.

Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố đã ảnh hưởng tới giá bán căn hộ chung cư cao cấp bao gồm: Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; đặc điểm vật lý của căn hộ; môi trường xung quanh; đặc điểm phân khúc khách hàng hàng ; chất lượng dịch vụ quản lý chung cư và đặc điểm của chủ đầu tư. Các yếu tố nêu trên có tác động ảnh

hưởng lớn đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp của doanh nghiệp lần đầu tiên ra thị trường. Các yếu tố này đều tương quan với nhau rất chặt chẽ và có mức độ ảnh hưởng khác nhau.

Qua kết quả nghiên cứu, có thể nêu ra một số kết luận dưới đây.

Thứ nhất, các yếu tố về đặc điểm vật lý của căn hộ có ảnh hưởng nhiều tới cảm nhận của khách hàng về giá bán căn hộ chung cư cao cấp của CĐT. Chất lượng hoàn thiện ngoại thất của tòa nhà và trang trí mỹ thuật nội thất luôn mang lại cảm giác sang

trọng về không gian sống. Chất lượng quy hoạch chi tiết, chất lượng thiết kế đẳng cấp cao sẽ mang lại không gian sống trong căn hộ CCCC sự thoải mái và tiện dụng khi sinh hoạt. Các phòng chức năng sử dụng riêng tư khu tâm linh, khi bếp, wc, khu phơi,

phòng sinh hoạt chung, các cửa lấy ánh sáng và thông gió cùng các tiện nghi trang thiết bị gắn với tòa nhà và giao thông nội bộ khoa học tinh tế sẽ nâng cao hơn nhiều giá trị sử dụng cho khách hàng.

Thứ hai, vị trí căn hộ và vị thế của chung cư là những nhân tố tác động mạnh đến cảm nhận về giá CCCC ; Vị trí căn hộ có view nhìn ra cảnh quan bên ngoài phong cảnh hữu tình thoáng mát….sẽ tác động nhiều tới sự hài lòng và yêu mến nơi ở.

Vị thế của tòa nhà chung cư có nhiều yếu tố gia tăng thêm những giá trị ẩn vô

hình cũng tạo cảm giác dễ dàng cho khách hàng khi quyết định mua CCCC.

Thứ ba, môi trường xung quanh tác động rất lớn đến cảm nhận về nơi ở trong tương lai ; nhiều nơi bị quy hoạch treo nhiều năm. Nhiều dự án CCCC khi cư dân về sinh sống mới phát lộ ra nhiều bất cập gây tâm lý khó chịu và ảnh hưởng đến chất

lượng sống của khách hàng. Nhiều dự án CCCC phải dùng chung cơ sở hạ tầng kỹ

137

thuật đã lạc hậu và quá tải nên không thoát được nước thải và nước mặt gây ngập lụt

lâu dài ; thiếu nước sạch và chất lượng nước không đảm bảo cho sức khỏe của con người. Ít có các công trình công ích xung quanh khu vực dự án chung cư mặc dù CĐT rất quan tâm đầu tư cảnh quan nhân tạo và nhiều hạng mục vui chơi giải trí để đáp ứng chất lượng sống cho cư dân nhưng lại bị bủa vây bởi nhiều bất cập ngày từ phía ngoài hàng rào dự án ; Nhiều dự án được đầu tư đa dạng cây xanh với tuổi thọ lâu năm, nhiều mảng xanh và mặt nước được tạo ra đã mang lại cảm giác cho con người yên bình, gần gũi với cảnh quan thiên nhiên cũng góp phần làm gia tăng thêm cảm nhận

tích cực về quyết định nhanh chóng mua CCCC.

Thứ tư, chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá bán CCCC. Nhiều dự án được xây dựng rất to lớn hoành tráng nhiều trăm tỷ đồng,

nhưng chất lượng dịch vụ vẫn mang lại cảm giác khó chịu cho khách hàng và cư dân khi hàng ngày chứng kiến nhiều bất cập của đơn vị quản lý tòa nhà, Ban đại diện và các đơn vị cung cấp dịch vụ nghiệp dư và yếu kém.

Thứ năm, những đặc điểm riêng về khách hàng có tác động với giá bán căn hộ chung cư cao cấp. Lứa tuổi khách hàng/ số lượng khách hàng/ nguồn thu nhập/ trình độ văn hóa/ tình trạng nhà ở hiện tại của khách hàng sẽ có cảm nhận khác nhau về những nhân tố ảnh hưởng tới giá bán chung cư cao cấp.

Thứ sáu, đặc điểm về Chủ đầu tư là yếu tố có sức ảnh hưởng rất mạnh đến cảm nhận của khách hàng về giá bán chung cư cao cấp. Chủ đầu tư có thương hiệu lớn, có tiềm năng tài chính mạnh, có nhiều kinh nghiệm và có tầm nhìn xa về hoạch định chiến lược đầu tư kinh doanh về nhà ở sẽ mang đến cho khách hàng niềm tin về nhiều

giá trị phái sinh liên quan đến giá bán CCCC. CĐT uy tín luôn tạo cảm giác cho khách hàng tâm lý « An toàn đầu tư BĐS » hơn là những CĐT yếu về tài chính, ít kinh nghiệm chuyên ngành về BĐS. Cảm giác cho khách hàng tự tin chi trả khoản tiền tích lũy nhiều năm để mua sản phẩm CCCC là niềm tin được đặt vào Chủ đầu tư có uy tín

là rất quan trọng. Khách hàng cần mua giá trị tiềm ẩn của CĐT về sự hãnh diện và niềm tự hào kết tinh tổng thể về chất lượng không gian sinh sống ; CĐT có thương hiệu sẽ không phải thế chấp tài sản mà chỉ cần tín chấp cũng có thể vay được tiền ngân

hàng và khách hàng cũng dễ dàng thế chấp tài sản để vay ngân hàng.

Mặc dù có nhiều cố gắng nhưng luận án không tránh khỏi một số hạn chế. Thứ nhất, luận án chỉ tập trung nghiên cứu ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ CCCC thông qua giá trị BĐS (các nhân tố khách quan, gắn liền với BĐS) và các nhân

tố liên quan đến đặc điểm nhân khẩu lhách hàng, đặc điểm chủ đầu tư (các nhân tố chủ quan, không gắn trực tiếp với BĐS), nhưng không nghiên cứu nhóm nhân tố môi

138

trường vĩ mô và quan hệ cung cầu về BĐS. Thứ hai, mô hình nghiên cứu và do đó, các

giải pháp đề xuất chỉ phù hợp với thị trường BĐS Hà Nội trong giả định những chủ trương, chính sách, quy hoạch…phát triển thủ đô được thực hiện đầy đủ. Thứ ba, giá CCCC trong nghiên cứu là giá khảo sát qua thang đo cảm nhận của khách hàng mà không phải số liệu thực tế. Thứ tư, tiếp cận xác định giá bán chủ yếu dựa theo khách hàng. Điều đó có nghĩa là việc xác định các nhân tố ảnh hưởng tới giá bản căn hộ CCCC chỉ theo cảm nhận của khách hàng (quan điểm xác định giá căn cứ vào giá trị cảm nhận của khách hàng). Tiếp cận xác định giá từ chi phí cũng được vận dụng (khảo sát các chủ

đầu tư kinh doanh BĐS) nhưng không thật sự đầy đủ do không tính đến yếu tố giá thành xây lắp). Đó có thể sẽ là chủ đề cho những nghiên cứu tiếp theo.

Trân trọng cảm ơn.

139

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

2. Nguyễn Hữu Cường (2018), “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội”, Kỷ yếu Hội thảo Quốc gia - Phát triển Kinh tế địai phương “Cơ hội, Thách thức và định hướng phát triển trong bối cảnh toàn cầu hóa và cách mạng công ngiệp 4.0, Nhà xuất bản Lao động - Xã hội, trang 388-401.

3. Nguyễn Hữu Cường (2018), “Các yếu tố ảnh hưởng tới giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội”, Tạp chí Xây dựng Việt Nam - Bản quyền thuộc Bộ Xây dựng, Năm thứ 57, tháng 12 năm 2018, trang 173-177.

4. Nguyễn Hữu Cường ( 2020), “ The perception about the selling price of luxury apartments: The case of Hanoi, Vietnam”, The International Journal of Business Management and Technology, Volume 4 Issue 2 March–April 2020 ISSN: 2581-3889 http://www.theijbmt.com/archive/0932/174300855.pdf

5. Nguyễn Hữu Cường (2020), “Factors influencing the Perception of the Selling Price of Luxury Apartments”, European Journal of Business and Management, www.iiste.org, ISSN 2222-1905 (Paper) ISSN 2222-2839 (Online), Vol.12, No.9,

2020 https://iiste.org/Journals/index.php/EJBM/article/view/51887/53623

6. Nguyen Huu Cuong and Do Duc Tai (2020), “Factors Influencing the Perception of the Selling Price of Luxury Apartments”, Journal of Asian Finance, Economics and Business, Vol 7 No 5 (2020) 185 – 194.

140

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Adair, A., Berry, J. and McGreal, S. (1996), “Valuation of residential property: analysis of participant behaviour”, Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 14 No. 1, pp. 20-35.

2. Aluko, B. T. (2007), “Examining valuers' judgement in residential property valuations in metropolitan Lagos”, Nigeria. Property Management, 25(1), 98-107. 3. Ambrose, B., & Bian, X. (2010). Stock Market Information and REIT earnings

Management. Journal of Real Estate Research,32(10), 101-137.

4. Amerigo, M., & Aragones, J. I. (1990), “Residential satisfaction in council

housing”, Journal of Environmental Psychology, 10(4), 313-325.

5. Andreas, H.

(2008), “Customer value‐based pricing strategies: why companies resist”, Journal of Business Strategy, Vol. 29 Issue: 4, pp.41- 50, https://doi.org/10.1108/02756660810887079

6. Anna Codini, Nicola Saccani, Alessandro Sicco (2012), “The relationship between customer value and pricing strategies: an empirical test”, Journal of Product & Brand Management, Vol. 21 Issue: 7, pp.538-546, https://doi.org/ 10.1108/10610421211276321

7. Awotona, A. (1991), “Nigerian government participation in housing: 1970-1980.

Nigeria”, Social Indicators Research, 25, 63-98.

8. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 158/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 9. Bowles G, P McAllister và H Tarbert (2001), “An assessment of the impact of valuation error on property investment performance measurement”, Journal of Property Investment & Finance, No 19(2), pp. 139-157.

10. Brunnermeier, M. K., & Julliard, C. (2008), “Moneyillusion and Housing Frezies”, The

Review of Financial Studies, 21(1), 135-180. http://dx.doi.org/10.1093/rfs/hhm043 11. Burby, R. J., & Rohe, W. M. (1989), “Deconcentration of public housing: effects their satisfaction with environments reisents, living their and

on fear of crime”, Urban Af riars Quarterly, 25, 117-141.

12. Burnell, J.D. (1985), “Industrial land use, externalities, and residential location”,

Urban Studies, Vol. 22, pp. 399-408.

13. Charles T. Clotfelter (1975), “The Effect of School Desegregation on Housing Prices”, The Review of Economics and Statistics, Vol. 57, No. 4 (Nov., 1975),

pp. 446-451

141

14. Charles Clotfelter (1975), “The Effect of School Desegregation on Housing

Prices”, The Review of Economics and Statistics, Vol. 57, issue 4, 446-51

15. Chay, Kenneth Y., & Greenstone, Michael. (2005), “Does Air Quality Matter? Evidence from the Housing Market”, Journal of Political Economy, University of Chicago Press, 113(2), 376-424.

16. Ciurlia, P., & Gheno, A. (2009), “A Model for Pricing Real Estate Derivatives With Stohastic Interest Rates”, Mathematical and Computer Modeling, 50(1), 233-247. http://dx.doi.org/10.1016/j.mcm.2008.12.005

17. Clapp, J.M. (1990), “A new test for equitable real estate assessment”, The

Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 3 No. 3, pp. 233-49

18. Clark, T. E. (1993), Cross-Country Evidence on Long-Run Growth and Inflation,

Working paper 93-05, Federal Reserve Cleary,1999;

19. Colwell, P.F (1990), “Power Lines & Land Value”, Journal of Real Estate

Research, 1990, 5:1, pp. 117- 27

20. Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., & Plimmer, F. (2003), “Consumer behaviour in

the valuation of residential property - A comparative study in the UK, Ireland and Australia”, Property Management, 21 (5), 295-314.

21. David Jobber & David Shipley (2012), “Marketing‐orientated pricing: Understanding and applying factors that discriminate between successful high and low price strategies”, European Journal of Marketing, Vol. 46 Issue: 11/12, pp.1647-1670, https://doi.org/10.1108/03090561211260022

22. David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011), “Sustainability and property valuation”, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29 No. 6, pp. 644-676.

23. Davies William David (1974), “The gospel and the land”, Early Christianity and

Jewish Territorial Doctrine.

24. Devaney, M. (2001), “Time Varying Risk Premia for Real Estate Investment Trust: a GARCH-M model. The Quarterly of Economics and Finance”, 41, 335- 346. http://dx.doi.org/10.1016/S1062-9769(00)00074-0

25. Ernest Kissi, Theophilus Adjei-Kumi, Edward Badu, Emmanuel Bannor Boateng, (2017), “Factors affecting tender price in the Ghanaian construction industry”, Journal of Financial Management of Property and Construction, Vol. 22 Issue: 3, pp.252-268, https://doi.org/10.1108/JFMPC-09-2016-0044

142

26. Ewing, B. T., & Payne, J. E., (2003), “The Response of Real Estate Investment Trust Returns to Macroeconomic Schocks”, Journal of Business Research, 58(3), 293-300. http://dx.doi.org/10.1016/S0148-2963(03)00147-4

27. Falk, B. (1991) “Formally testing the present value of farm land prices”,

American journal of Agricultural economics, LXXIII, pp. 1-10.

28. Frappa, S., & Mesonnier, J. S. (2010), “The Hausing Price Boom of the late 1990s: Did Inflation Targeting matter”, Journal of Financal Stability, 6(4), 243- 254. http://dx.doi.org/10.1016/j.jfs.2010.06.001

29. Friedman, J., (1980), “A conditional legit model of the role of local public

services in residential choice”, Urban Stud, 18: 347-258.

30. Fujiwara, D. (2013), The social impact of housing providers, 1-54. Retrieved

from http://www.hact.org.uk/social-impact-housing-providersreport

31. G.K. Babawale (2013), “Designing appropriate valuation model for sustainable property tax system in developing countries”, International Journal of Law and Management, Vol. 55 No. 3, pp. 226-246.

32. Galster, G. (1996), “William Grigsby and the analysis of housing sub-markets

and filtering”, Urban Studies, Vol. 33 No. 10, pp. 1797-805

33. Gamble Hays B và Roger H Downing (1982), “Effects of nuclear power plants on

residential property values”, Journal of Regional Science, Vol. 22(4), pp. 457-478.

34. Geltner, D. (2007), Commercial Real Estate Analysis and Investments,

Thompson South-Western, Mason, OH.

35. Gibler, K. M., & Nelson, S. L. (1998), “Consumer behavior applications to real

estate”, American Real Estate Society Meeting.Monterey, CA.

36. Greenberg, Michael & Crossney, Kristen. (2006), “The changing face of public concern about pollution in the United States: A case study of New Jersey”, Environmentalist, 26. 255-268. 10.1007/s10669-006-8662-7.

37. Griliches (1971), Hedonic Price Indexes and the Measurement of Capital and Productivity: Some Historical Reflections, Fifty Years of Economic Measurement: The Jubilee of the Conference on Research in Income and Wealth,

University of Chicago Press

38. Guo, J., Yuan, J., & Chen, H. (2011), “Analysis on the Influences of Local Economic Growth about Real Estate in Jilin”, Energy Procedia, 11, 3406-3414. http://dx.doi.org/10.1016/j.egypro.2011.10.702

39. Hamdan, Hazlina & Yusof, Fatimah & Azziyati Marzukhi, Marlyana. (2014), Social Capital and Quality of Life in Urban Neighborhoods High Density

143

40. Hinkelmann, C., & Swidler, S. (2008), “Trading House Price Risk with Existing

Futures Contracts”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 36(1), 37-52.

http://dx.doi.org/10.1007/s11146-007-9075-1

41. Hồ Thị Lam Trà và cộng sự (2005), Giáo trình Định giá đất, Nhà xuất bản Đại

học Nông nghiệp.

42. Hoàng Văn Cường- PGS.TS ( Phó Hiệu trưởng trường ĐHKTQD, 2018” Nghiên

cứu phương pháp và ứng dụng tính chỉ số giá Bất động sản “,

43. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), “Vị thế, chất lượng và sự lựa

chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị” (bản dịch Tiếng

Việt), Giải thưởng kỷ niệm Donald Robertson cho bài báo xuất sắc nhất năm

2000 của Tạp chí Đô thị học (Urban Studies), Vol.37, No.1, January 2000.

44. Hooman Estelami, Mohammad G. Nejad, (2017), “The impact of cognitive

style, entrepreneurial attitudes and gender on competitive price

responses”, Journal of Product & Brand Management, Vol. 26 Issue: 7, pp.759-

770, https://doi.org/10.1108/JPBM-05-2016-1189

45. Huizinga, J. (1993), “Inflation Uncertainty, Relative Price Uncertainty, and

Investment in US Manufacturing”, Journal of Money, Credit, and Banking,

25(1), 521-549. http://dx.doi.org/10.2307/2077721

46. Hurtubia, R., Gallay, O.and Bierlaire, M. (2010), Attributes of Households,

Locations and RealEstate Markets for Land Use Modeling, SustainCity

Deliverable, 2.7, EPFL, Lausanne.

47. Husin, H. N., Nawawi, A. H., Ismail, F., & Khalil, N. (2015), “Correlation

analysis of occupants’ satisfaction and safety performance level in low cost

housing”, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 168, 238-248, Retrieved

from http://doi.org/10.1016/j.sbspro.2014.10.229

48. Iman Naderi, Ahmad Sharbatoghlie and Ahmadreza Vafaeimehr (2012),

“Housing valuation model: an investigation of residential properties in Tehran”,

International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 5 No. 1, pp. 20-40

49. Kapopoulous, P., & Siokis, F. (2005), “Stock and real estate prices in Greece:

wealth versus ‘credit-price’ effect”, Applied Economics Letters, Vol. 12, 2005 -

Issue 2, 125-128.

50. Kauko, T. (2003), “Residential Property Value and Locational Externalities - on

the Complementarity and Substitutability of Approaches”, Journal of

Property Investment and Finance, Vol. 21, No. 3. pp. 250 - 270

144

51. Kauko, Tom. (2006), “Expressions of housing consumer preferences: proposition for a

research agenda. Housing”, Housing, Theory and Society, 23(2), 92-108.

52. Kooshali, A. D., Parvizi, R., Azeri, A. R. K., & Hosseini, S. B. (2015), “A comparative study on the effect of nature on satisfaction with residence at

detached houses (single unit) and residential building complexes (apartment) ”, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 201, 243-254, Retrieved from http://doi.org/10.1016/j.sbspro.2015.08.173

53. Korosec, M. (2008), Mednarodna Delavnica Unece Working Party on Land

54.

Administration Workshop, Geodetski vestnik 52/2008 - 4. Kotler, Philip, & Armstrong, Gary. (2009), Principles of Marketing (13th ed.), New Jersey: Prentice Hall

55. Ksenija Golob, Majda Bastic, Igor Psunder (2012), “Analysis of Impact Factors on the Real Estate Market: Case Slovenia”, Engineering Economics, Vol.23 No.4, pp. 357-367.

56. Lee, C. C., Chin, M. S., & Lin, T. C. (2012), “Dynamic Moddeling of Real Estate Investment Trust and Stock Markets”, Economic Modelling, 29(2), 295-407. http://dx.doi.org/10.1016/j.econmod.2011.11.008

57. Levine, J , (1998), “Rethinking accessibility and jobs-housing balance”, Journal

of the American Planning Association, 64 133-150

58. Li Mingche M và H James Brown (1980), “Micro-neighborhood externalities and

hedonic housing prices”, Land Economics, Vol 56(2), pp: 125-141.

59. Ljubljana Kauko, T. (2004), “Towards the 4th generation - an essay on innovations in residential property value modeling expertise”, Journal of Property Research, Vol. 21 No. 1, pp. 75-97.

60. Lorenz David, Thomas Lützkendorf và Neil Crosby (2011), “Sustainability and

property valuation: Systematisation of existing approaches and recommendations for future action”, Journal of Property Investment & Finance, No 29(6), pp. 644-676.

61. Lục Mạnh Hiển (2014), Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

62. Malpezzi, Stephen. (2008), Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied

Review. 10.1002/9780470690680.ch5.

63. Markowitz, H. (1952), “Portfolio selection”, Journal of Finance, 7 (1), pp.77-91.

145

64. McCluskey William J và Richard A Borst (2007), “Specifying the effect of

location in multivariate valuation models for residential properties: A critical evaluation from the mass appraisal perspective”, Property Management, No25(4), page: 312-343.

65. McDonald, Aleecia and Cranor, Lorrie Faith (2010), Beliefs and Behaviors: Internet Users' Understanding of Behavioral Advertising TPRC 2010, Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=1989092

66. Mehmood, Khan Kakar, & M Ali Kakar (2011), “Factors Affecting the Real Estate Prices in Pakistan”, Asian Economic and Financial Review, 1(2), pp.57-66 67. Migrantion News, (1994), Population Information Network (POPIN) Gopher of the United Nations Department for Economic and Social Information and Policy

Analysis, Population Division.

68. Mingche M. Li and H. James Brown (1980), “Micro-Neighborhood Externalities and Hedonic Housing Prices”, Land Economics Vol. 56, No. 2 (May, 1980), pp. 125-141.

69. Muhamad Hilmi b Mohamad @ Masri et al.(2016), “Review of Building, Locational, Neighbourhood Qualities Affecting House Prices in Malaysia”, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 234 ( 2016 ) 452-460

70. Nagle, Hogan & Zale. (2014), The Strategy and Tactics of Pricing, Pearson

71. Nahmens, Isabelina, & Ikuma, Laura H. (2009), “Discovering the variables that influence new home buyer service satisfaction”, International Journal of Consumer Studies, 33(5), 581–590. doi: 10.1111/j.1470-6431.2009.00801.x 72. Nazir, Nurul & Othman, Noriah & Nawawi, Abdul. (2014), Green Infrastructure and its Roles in Enhancing Quality of Life. Procedia - Social and Behavioral Sciences, 153. 10.1016/j.sbspro.2014.10.071.

73. Neil Dunse, Colin Jones and Michael White (2010), “Valuation accuracy and spatial variations in the efficiency of the property market”, Journal of European Real EstateResearch, Vol. 3 No. 1, pp. 24-45.

74. Neuman, William Lawrence. (2010), Social Research Methods, Qualitative and

Quantitative Approaches (7th ed.). USA: Pearson Education, Inc.

75. Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: con đường phía trước 76. Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội. 77. Nguyễn Đình Chiến (2008), Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt

Nam, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội.

146

78. Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Nghiên cứu năng lực cạnh tranh động của doanh nghiệp trên địa bàn TP.HCM, Đề tài B2007-09-46-TĐ, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

79. Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), Phương pháp định giá bất động sản, ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng, luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế, TP HCM 80. Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013), Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh, Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh

81. Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012), “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở Thành phố Cần Thơ”, Kỷ yếu Khoa học 2012, Trường Đại học Cần Thơ, Trang 186-194.

82. Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất

động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế TP HCM

83. Nguyễn Tuấn Anh (2018), Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế

84. Nigel F. Piercy, David W. Cravens, Nikala Lane, (2010), “Thinking strategically about pricing decisions”, Journal of Business Strategy, Vol. 31 Issue: 5, pp.38-48, https://doi.org/10.1108/02756661011076309.

85. Noor, Norzailawati & Asmawi, M Zainora & Abdullah, Alias. (2015), Sustainable Urban Regeneration: GIS and Hedonic Pricing Method in Determining the Value of Green Space in Housing Area. Procedia - Social and

Behavioral Sciences, 170. 669-679. 10.1016/j.sbspro.2015.01.069.

86. Nourse H., (1967), “The effect of air pollution on house values”, Land

Economics, 43 pp.181-189.

87. Olayinka C. Oloke, Funsho R. Simon, Ayotunde F. Adesulu (1997), “An

Examination of the Factors Affecting Residential Property Values in Magodo Neighbourhood, Lagos State”, International Journal of Economy, Management and Social Sciences, Vol.2 No.8, pp. 639-643.

88. Opoku, Robert A., & Abdul-Muhmin, Alhassan G. (2010), “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia”, Habitat International, 34(2), 219-227.

89. ÖZdilek ÜNsal (2011), “Land value: seven major questions in the analysis of urban land values”, American Journal of Economics and Sociology, No. 70(1), pp. 30-49

147

90. Ozdilek, U., Canonne, J. & Besner, C. (2002), “Les determinants de la valeur

marchande des proprietes residentielles unifamiliales de l'ile de Montreal: Evaluation de masse conjuguee aux SIG”, Canadian Journal of Administrative Sciences.

91. Ozo, (1990), Census of Housing: General housing characteristics, U.S. Department of Commerce, Economics and Statistics Administration, Bureau of the Census.

92. Parasuraman, A., Zeithaml, Valarie A., & Berry, Leonard L. (1985), “Conceptual Model of Service Quality and Its implications for Future Research”, Journal of 220 Marketing, 49(4), 41-50.

93. Pasha, Hafiz A., & Butt, Mohammad S. (1996), “Demand for housing attributes in developing countries: a study of Pakistan”, Urban Studies, 33(2), 1141-1154.

doi: 10.1080/00420989650011555

94. Perter Wyatt (2013), Property valuation, Wiley Blackwell, New Jersey. 95. Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Luận án tiến

sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

96. Pope, Jaren C. (2008), “Fear of crime and housing prices: Household reactions to

97.

sex offender registries”, Journal of Urban Economics, 64(3), 601-614. Portnov Boris, Odish Yakov, and Fleishman Larissa (2005), “Factors Affecting Housing Modifications and Housing Pricing: A Case Study of Four Residential Neighborhoods in Haifa, Israel”, Journal of Real Estate Research: 2005, Vol. 27, No. 4, pp. 371-407.

98. Psunder, I. (2009), Demografske Spremembe in Trg Nepremicnin 5, Slovenska

Nepremicninska Konferenca, Portoroz.

99. R G Ariyawansa (2007), An empirical study of consumer behavior in housing market in

Colombo

100. Rauch, J.E. (1993), “Does history matter only when it matters little? The case of city- industry location”, The Quarterly Journal of Economics, Vol. 108 No. 3, pp. 843-867 101. Richards, T. (1996), “Valuing contaminated land and property: theory and

practice”, Journal of Property Valuation & Investment, 14 (4), 6-17.

102. Riddiough, T.J. (1997), “The economic consequences of regulatory taking risk on land value and development activity”, Journal of Urban Economics, Vol. 41, pp. 56-77.

103. Rong, Zeng. (2013), Attributes influencing home buyers' purchase decisions: a quantitative study of the Wuhan residential housing market, DBA thesis, Southern Cross University, Lismore, NSW.

148

104. Roulac, S. E. (2007), “Brand + beauty + utility = property value”, Property

Management, 25 (5), 428-446

105. Saari, Arto, & Tanskanen, Hanna. (2011), “Quality level assessment model for

senior housing”, Property Management, 29(1), 34-49.

106. Salleh, A. G. (2008), “Neighbourhood factors in private low-cost housing in

Malaysia”, Habitat International, 32, 485-493. Retrieved from

http://doi.org/10.1016/j.habitatint.2008.01.002

107. Shiller, R. (2003), The New Financial Order: Risk in the 21st Century.

Princeton, NJ: Princeton University Press.

108. Sichtmann, C., Wilken, R., Diamantopoulos, A. (2011), “Estimating Willingness-

to-Pay with Choice-Based Conjoint Analysis - Can Consumer Characteristics

Explain Variations in Accuracy?”, British Journal of Management, Vol.

22, No. 4, pp. 628-645.

109. Sirgy, Joseph, Grzeskowiak, Stephan, & Su, Chenting. (2005), “Explaining

housing preference and choice: the role of self-congruity and functional

congruity”, Journal of Housing and the Built Environment, 20(4), 329-347.

110. Stephan M. Liozu & Andreas Hinterhuber (2013) “Pricing orientation,

pricing capabilities, and firm performance”, Management Decision, Vol. 51

Issue: 3, pp.594-614, https://doi.org/10.1108/00251741311309670

111. Tan T. H. (2010), “Base Lending Rate and Housing Prices: Their Impacts on

Residential Housing Activities in Malaysia”, Journal of Global Business and

Economics, Vol.1, No.1

112. Thibodeau và Malpezzi (1980), Housing and Planning References, Washington,

D.C.: Urban Institute

113. Thorsnes, P. (2000), “Internalizing neighborhood externalities: the effect of

subdivision size and zoning on residential lot prices”, Journal of Urban

Economics, Vol. 48, pp. 397-418

114. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm

nhìn 2050

115. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 22/02/2012 về

xây dựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của thủ đô Hà Nội đến

năm 2030 tầm nhìn 2050

149

116. Trump, D ( 1987), The Art of Deal, Ballantine Books, NY 117. Türkoǧlu, H. D. (1997), “Residents’ satisfaction of housing environments: The case of Istanbul, Turkey”, Landscape and Urban Planning, 39, 55- 67. Retrieved from http://doi.org/10.1016/S0169-2046(97)00040-6

118. Tze San Ong (2013), “Factors Affecting the Price of Housing in Malaysia”, Journal of Emerging Issues in Economics’, Finance and Banking (JEIEFB) An Online International Monthly Journal, Vol.1 No.5, pp. 414-429.

119. Van Cao, T. and Cory, D. (1982), “Mixed land uses, land-use externalities, and residential property values: a reevaluation”, The Annals of Regional Science, Vol. 16, pp. 1-24.

120. Vrbka, S. J., & Combs, E. R. (1991), “Predictors of neighborhood and community satisfactions in rural communi- ties”, Refereed papers of the American Association of Housing Educators Annual Conference, Durham, NH.Vukina, T. & Wossink, A (2000), “Environmental Policies and Agricultural Land Values: Evidence from the Dutch Nutrient Quota System”, Land Economics, LXXVI, pp. 413-429.

121. Vũ Minh Đức (2008), Quản rrị giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân

122. W. A. V. Clark and A. M. C. Deurloo, (2006), “Aging in Place and Housing Over-Consumption”, Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 21,

No. 3, pp. 315-335.

123. W. Hendon, Donald. (1973), “How mechanical factors affect ad perception”,

Journal of Advertising Research, 13. 39-46.

124. Wang, Donggen, & Li, Si-ming. (2006), “Socio-economic differentials and stated housing preferences in Guangzhou, China”, Habitat International, 30(2), 305-326.

125. William J. Mc Cluskey & Richard, A. B. (2007), “Specifying the effect of

location in multivariate valuation models for residential properties: A critical evaluation from the mass appraisal perspective”, Property Management, Vol. 25 No.4, pp.312 - 343.

126. Yizhak, Pỏrtnov và Meron (2003), “A Mathemathic Model of Segregation Patterns in Residential Neightborhoods”, Envỉonement and Planing A, 2003, 33,147-72

127. Yong Tu & Judy Goldfinch (1996), A Two-stage Housing Choice Forecasting

Model Research Article, https://doi.org/10.1080/00420989650011898

150

128. Yusuf, Arief Anshory, & Resosudarmo, Budy P. (2009), “Does clean air matter

in developing countries' megacities? A hedonic price analysis of the Jakarta housing market, Indonesia”, Ecological Economics, 68(5), 1398-1407.

129. Zelinka, A., & Brennan, D. (2001), “Safescape: Creating safer, more livable

communities through planning and design.

130. Zietz, J., Zietz, E.N., Sirmans, G., (2008), “Determinants of house prices: a quantile regression approach”, J. Real Estate Financ. Econ, 37, 317–333. http://dx.doi.org/10.1007/s11146-007-9053-7.

151

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC SỐ 01

Tổng hợp các biến số và các công trình nghiên cứu liên quan

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

1) Các biến số thuộc tính (bên trong)

Loại nhà 1

Diện tích kết cấu 2

Tuổi đời 3

Kích cỡ phòng khách 4

Kích cỡ bếp & phòng ăn 5

Số và cỡ phòng ngủ 6

Số và cỡ phòng tắm 7

Có kho hay không 8 Dale-Johnson & Phillips (1984); Kiểu layout và trang trí 9

Vật liệu kiến trúc 10

Giá nhà 11

Dạng thức thanh toán Greene & Ortu´zar (2002); Cupchik và cộng sự (2003); Wang & Li (2004, 2006); Bitter và cộng sự (2007); Opoku & Abdul-Muhmin (2010); 12

2) Thiết kế bên ngoài và không gian

Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà 13

Có hay không có vườn? Cỡ vườn 14

Tường bao 15 Pasha & Butt (1996); Bhatti &

Không gian bên ngoài Church, 2004; Greene & Ortu´zar’s -2002 16

3) Biến số môi trường

Chất lượng không khí 17 Blomquist & Worley (1981); Tiếng ồn 18 McConnel et. al (1985); Phipps Độ rộng đường và phố 19 1987; Arimah (1992); Cheshire & Không gian xanh xung quanh 20 Sheppard (1995); Rojas & Greene Hệ thống thoát nước mưa 21

Thắp sáng (phố) 22

Có đường đi (bộ) hay không 1995; Pasha and Butt (1996); Fierro và cộng sự (2009); Opoku & Abdul- Muhmin (2010) 23

4) Biến số địa điểm/ vị trí

Pasha & Butt 1996; Zabel & Kiel

Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 24 (2000); Chay & Greenstone (2005);

152

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 25

Pope (2008); Yusuf & Resosudarmo (2009); Opoku & Abdul-Muhmin (2010); Wang & Li (2006) Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 26

Khoảng cách tới hàng ăn 27

Khoảng cách tới các thư viện, Khu thể thao, khu xã hội 28

Có nằm mặt phố chính không 29

Có nằm trên phố trong nội thành không 30

Khoảng cách tới phương tiện giao thông công cộng 31

Khoảng cách tới chỗ làm 32

Khoảng cách tới các dịch vụ xã hội khác 33

5) Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp

34 Cung cấp như đã hứa

Khả năng giải quyết các vấn đề của người mua nhà 35

Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi hỏi của người mua nhà 36

Việc giao dịch đảm bảo quan trọng với người mua nhà 37

Nhân viên lịch sự 38

Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà 39

Nhân viên hiểu điều người mua cần 40

Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động ảnh hưởng tới quyết định mua nhà 41

Nhân viên ăn mặc lịch sự 42

Có hay không các dịch vụ hậu mãi 43 Parasuraman và cộng sự (1985); Forsythe 2008; Nahmens & Ikuma 2009; Kotler & Armstrong 2010; Saari & Tanskanen 2011

Nguồn: Rong (2013)

153

PHỤ LỤC SỐ 01

Bảng tổng hợp đặc tính về một số Chung cư điển hình trên địa bàn tp Hà Nội

Tên Tòa Nhà

Vị trí

Chủ đầu tư

Bể bơi

Vườn

Đơn vị quản lý tòa nhà

Mẫu giáo

Giá gốc (tr/m2)

Số tầng hầm

Tổng số căn hộ

Siêu thị

Đường đi dạo

KC đến bờ hồ (km)

Giá t.trường tr/m2)

Một số Chung cư thương mại trung bình có mức giá từ 15triệu đến 22triệu ( vnd)

1

1.902

15

14.2

15.5 có

Chung cư The Vesta

Phú Lãm, Hà Đông

Công ty CP Đầu tư Hải Phát

Cty Cp Dịch Vụ Đô Thị Hải Phát PSP

2

383 k

12

19 26-28

có

Chung cư New Skyline Văn Quán

BQL Nnhà và Đô thị HUD

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng HUD3

Lô CC2 KĐT mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội

1

612 k

có

k

10

16 20-22

282 Nguyễn Huy Tưởng

Chung cư Hoành Sơn Complex

Công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn

Tổng cục Hậu Cần - Kỹ Thuật Bộ Công an.

Handico 5

1

630 k

có

k

6

14.95

19.5

CTy CP Tập đoàn Hoành Sơn

Nhà ở xã hội khu Đồng Mô - Đại Kim

Khu Đồng Mô, P. Đại Kim, Q. Hoàng Mai, Hà Nội

0

299 k

11

22 14- 19.5

P.Mỹ Đình 1 - Quận Nam Từ Liêm TP.Hà Nội

T.CTđầu tư và phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng

Khu NOXH và TMcủa cán bộ của Bộ Tư Lệnh Tăng Thiết Giáp

3

990 k

9

16

Chung cư X2 Đại Kim

13.5- 14.95

Phường Đại Kim - Quận Hoàng Mai - Hà Nội.

T.CT.đầu tư và phát triển nhà - Bộ Quốc Phòng

Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị MHDI 3

1 1814

k

13

20 14.5- 17

Liên Danh Constrexim 1 - Thái Hà

Nhà ở cho cán bộ chiến sỹ Bộ công an

Lô B1 (H2- 1) Cổ Nhuế - Bắc Từ Liêm, Hà Nội.

1

280 có

4.5

21.5

23 có

chung cư Eco Green Tower

Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01

Công ty Phát Triển Đô Thị UDIC

Số 1 Giáp Nhị - Thịnh Liệt - Hoàng Mai - Hà Nội

1

252

20 13-15

có

Tòa nhà XPHOMES - HHA

Công ty TNHH Xuân Phương

BQL DA Công ty CT TNHH Xuân Phương

Chung cư XP Homes nằm trong khu đô thị Tân Tây Đô

3 1496

16

14

21.9 có

Tổ hợp nhà ở xã hội và dịch

Thôn Lai Xá, Kim Chung,

Công ty TNHH Bánh

BQL DA CtyTNHH

154

Tên Tòa Nhà

Vị trí

Chủ đầu tư

Bể bơi

Vườn

Đơn vị quản lý tòa nhà

Mẫu giáo

Giá gốc (tr/m2)

Số tầng hầm

Tổng số căn hộ

Siêu thị

Đường đi dạo

KC đến bờ hồ (km)

Giá t.trường tr/m2)

h. Hoài Đức, TP. Hà Nội

kẹo Thăng Long

Bánh kẹo Thăng Long

vụ Thương mại AZ Thăng Long

Một số Chung cư cấp cao có mức giá từ giá từ 22 triệu – 32 triệu (vnd)

3

576

11

22

22.3 có

Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2

BQL DA CtyCP xây dựng số 2

VC2 GOLDEN HEART - TÒA B

Nghiêm Xuân Yên, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Hà Nội.

3

216

9

31

32 có

289 Khuất Duy Tiến

Dự án Vinata Tower

Cty Cp Xây dựng số 2 - Vinaconex.

TctyXNK& Xây dựng Việt Nam - VINACONEX

1

907

10

28

30 có

Chung cư The Zen Residence

KĐT Gamuda Gardens- Hoàng Mai, Hà Nội.

BQL DA Cty TNHH Gamuda Land Việt Nam

Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam

3 1344

có

9

30

31

VIMEFULL Land

The EMERALD Mỹ Đình

Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội

Công ty Cổ phần Bất động sản Mỹ Đình

3

804

9

27

29 có

Roman Plaza Hà Đông

Tố Hữu, Hà Đông, Hà Nội

Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát

Homecare - HMS Property

18 4000

10.5

25

27 có

TNR HOLDING

Chung cư Goldmart city

Hồ Tùng Mậu, Cầu Giấy, Hà Nội

Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân

3

420 có

k

10

26

32

Sun square 21 lê đức thọ

21 Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Hà Nội

WMC Group)

Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Thăng Long.

3

480

13

26

28 có

Chung cư Florence Mỹ Đình

Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội

Phục Hưng Holdings

Công ty cổ phần phát triển nhà Mỹ Xuân Hà Nội

2

375 k

25

27

9

BIDHOMES

có

Chung cư The Garden Hill

Công ty TNHH Đức Phươn

99 phố Trần Bình, Nam Từ Liêm

2

390

25

28

9 có

Chung cư An Bình

đường Phạm Văn Đồng,

C.T.CP XNK Tổng hợp Hà

Công ty cổ phẩn quản lý

155

Tên Tòa Nhà

Vị trí

Chủ đầu tư

Bể bơi

Vườn

Đơn vị quản lý tòa nhà

Mẫu giáo

Giá gốc (tr/m2)

Số tầng hầm

Tổng số căn hộ

Siêu thị

Đường đi dạo

KC đến bờ hồ (km)

Giá t.trường tr/m2)

City

Cầu Giấy, Hà Nội

& khai thác toà nhà PMC

Nội (Tập đoàn GELEXIMCO )

Một số Chung cư cao cấp có mức giá từ trên 32 triệu ( vnd)

3

420 có

10 ≥45 47-50

D` Capitale

Vinhomes

Tân Hoàng Minh

Trên đường Trần Duy Hưng, Cầu giấy, Hà Nội

720 có

5 44-48

4

Vin group

Vinhomes

≥40- 50

Royal City R1

72A Nguyễn Trãi

448 có

5 38-40

40-43

3

Vin group

Vinhomes

Times City T1

Hoàng Mai, Hà Nội

240 có

k

3

2 70-75 ≥70-75

LanCaster Núi Trúc

Trung Thuy Group

20 Núi Trúc, Bà Đình, Hà Nội

600 có

k

5 60-80

3 ≥ 90

Metropolis

Vin group

Vinhomes

Liễu Giai, Kim Mã

60-90

≥60-90

5

498 có

Có

có

k

3

Pan Pacific

D' Le Roi Soleil

Tân Hoàng Minh

Giao thô

Full cơ bản

D' Le Roi Soleil Quảng An, Tây Hồ, Hà Nội

3

360 có

Có

có

k

7 40-45

Artermis

≥ 38- 45

ACC Thăng Long

Cty TNHH Artelia

Số 3 Lê Trọng Tấn Trường Chinh

3 1790

Có

10Km 40-45

Sunshine

Sunshine city

40-45

Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội

3

238 Có

K

3Km

60-70 ≥70-90

Coninco 3C

Hanoi Aqua Center

Cty CP Tháp Nước HN

44 Yên Phụ,p.Trúc Bạch, q Ba Đình Hà Nội, Việt Nam,

3 1844

Có

10Km

≥ 50

Skylake

Vin group

Vinhomes

≥ 42- 50

50 Phạm Hùng, Mỹ Đình 1, Từ Liêm, Hà Nội

156

PHỤ LỤC SỐ 03

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A (Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

I. Quy hoạch - Kiến trúc

1. Vị trí:

Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km.

2. Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%.

3. Sảnh căn hộ

Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.

4. Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.

5. Diện tích căn hộ Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối TDtCh ≥ 35m2 (Trong thiểu là 35 m2. Tính theo công thức: TsPn

đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của

TsPwc TsPn

các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: ≥ 0,7 (Trong 6. Phòng vệ sinh

đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

7. Thang máy

Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤40).

Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

8. Chỗ để xe

157

II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

9. Cấp điện

Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

10. Cấp nước Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

11. Thông tin, liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

12. Phòng cháy chữa cháy

Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ. PCCC

III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội

13. Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.

14. Thể thao

Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.

15. Sân chơi

Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.

16. Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5 km.

17. Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km.

158

IV. Chất lượng, quản lý, vận hành

18. Chất lượng

Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao.

19. Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.

20. Bảo vệ an ninh

Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử...).

159

PHỤ LỤC SỐ 04

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG B (Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

I. Quy hoạch - Kiến trúc

1. Vị trí:

2. Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%.

3. Sảnh căn hộ Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác.

4. Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m.

Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối

TDtCh TsPn

thiểu 30 m2. Tính theo công thức: ≥ 30m2 (Trong 5. Diện tích căn hộ

đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ

TsPws TsPn

của các căn hộ ≥ 0,5. Tính theo công thức: ≥ 0,5 6. Phòng vệ sinh

(Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

7. Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤ 50).

8. Chỗ để xe Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

160

II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

9. Cấp điện

Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

thiểu đạt 1.200 tối 10. Cấp nước Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ. 11. Thông tin, liên lạc

12. Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng.

III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội

13. Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km.

14. Thể thao

Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.

15. Sân chơi

Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.

16. Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km.

17. Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km.

IV. Chất lượng, quản lý, vận hành

18. Chất lượng

19. Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

20. Bảo vệ an ninh

Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang.}

161

PHỤ LỤC SỐ 05

Cơ sở pháp luật hướng dẫn xây dựng và phê duyệt phương án tài chính cấu thành tổng giá và giá bán/ cho thuê CCCC.

- Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2012 đã được

Quốc hội thông qua;

- Căn cứ Luật Đấu gía tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 đã

được Quốc hội thông qua;

- Căn cứ Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2014; Nghị định số 149/2016/NĐ-CP ngày 11/11/2016 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 177/2013/NĐ-CP;

- Căn cứ Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28/04/2014 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP;

- Căn cứ Thông tư số 233/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính sửa

đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 56/2014/TT-BTC;

- Căn cứ Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui

định Phương pháp định giá chung đối với hàng hoá, dịch vụ;

- Căn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính

hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Căn cứ Nghị định số 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018 của Chính phủ qui

định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

- Căn cứ Thông tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 của Bộ Xây dựng

hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng;

- Căn cứ Giấy chứng nhận đầu tư số… cấp ngày … 201z cho Doanh nghiệp

ABC để thực hiện đầu tư dự án: CHUNG CƯ CAO CẤP

- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số …do UBND thành phố Hà Nội

cấp ngày… 201z;

- Căn cứ theo hợp đồng thuê đất số … /HĐTĐ giữa Sở Tài nguyên và Môi

trường tp Hà Nội và Doanh nghiệp ngày xy tháng xz năm 201z.

- Căn cứ Quyết định số … ngày x / y/201z của UBND tp Hà Nội về việc phê

duyệt giá đất để xác định đơn giá thuê đất cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC;

- Căn cứ Thông báo số … /TB-CT của Cục thuế Tp Hà Nội thông báo đơn giá

thuế đất của dự án ngày xy/y/201z;

162

- Căn cứ Giấy phép xây dựng số … /GPXD do sở xây dựng- TP Hà Nội UBND

cấp ngày xy/y/201z cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC;

- Căn cứ Quyết định số … /QĐ-UBND ngày xy/y/201z của UBND TP Hà Nội

về việc Phê duyệt chủ trương đầu tư;

- Căn cứ Khái toán Tổng mức đầu tư đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt;

- Căn cứ nhu cầu thực tế thị trường và hoạt động sản xuất kinh doanh của DN

đầu tư CCCC;

- Căn cứ giá thị trường xây dựng tài thời điểm xây dựng phương án giá bán;

A. Nguyên tắc tính giá bán

- Bảo đảm tính đúng, tính đủ, hợp lý, phù hợp với mặt bằng giá thị trường và đúng chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ có tác động đến giá các loại vật liệu xây dựng, giá hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ; Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp qui định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui định Phương pháp định giá chung đối với hàng hoá, dịch vụ.

- Các tài liệu, chứng từ theo qui định của pháp luật và mặt bằng giá thị trường

thời điểm xây dựng phương án giá.

B. Các thông số kỹ thuật của Chung cư cao cấp.

Dự án gồm: xy Tầng hầm, yz tầng và Tầng mái.

Tổng diện tích xây dựng các tầng sau khi trừ đi diện tích sử dụng chung như: diện tích lưu không, cầu thang, khu vực vệ sinh, khu vực kỹ thuật, giao thông nội bộ, văn phòng, hành lang, diện tích sử dụng chung, phòng sinh hoạt cộng đồng..., diện tích còn lại sẽ bán và cho thuê kinh doanh.

Tổng diện tích mặt bằng thuê đất: ABAB m2

Tầng hầm rộng :..... m2.

Tổng diện tích xây dựng: ....... m2

Tổngtích chung và kỹ thuật là: ...... m2.

Như vậy tổng diện tích kinh doanh là: BXBX m2

Dựa trên số liệu diện tích kinh doanh thương mại đã tính toán, DN xây dựng phương án giá bán và giá cho thuê trình các Sở Ban Ngành thẩm định và UBND thành phố Hà Nội phê duyệt làm căn cứ triển khai thực hiện.

C. Nội dung phương án giá

163

Trên cơ sở các văn bản pháp luật hướng dẫn, tùy thuộc nguồn vốn ngân sách, vốn FDI hay nguồn vốn ngoài ngân sách mà doanh nghiệp thay đổi hệ số tính thuế đất, tiền thuê đất, thời gian thuê đất, lãi suất ngân hàng, thời hạn thu hồi vốn và giá bán bất động sản từng phân khúc sản phẩm theo vị trí và tầng khác nhau. Thông thường hiện nay đa số nguồn tài chính đầu tư bất động sản về nhà ở là ngoài ngân sách, được đầu tư bằng nguồn vốn của doanh nghiệp và xã hội hóa cùng với vay của ngân hàng- nên Chủ đầu tư có thể áp dụng linh hoạt mức giá bán hay cho thuê nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn, đảm bảo hoạt động đầu tư và kinh doanh có hiệu quả nhưng vẫn nằm trong khung giá phù hợp theo quy định của Pháp luật.

D. Phương pháp tính giá bán căn hộ chung cư cao cấp.

Căn cứ Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quản lý, trả lại 2% chi phí bảo dưỡng bảo hành , các loại thuế, phí liên quan đến hoạt động chuẩn bị đầu tư- quá trình đầu tư xây dựng- khai thác vận hành dự án bất động sản để xác định giá bán và cho thuê cụ thể như sau:

D1. Giá bán căn hộ bình quân (đ/m2)

Được xác định theo công thức:

Giá bán bình quân = Tổng Giá thành + Thuế + lợi nhuận;

trong đó:

Tổng Giá thành = (Tổng chi phí đầu tư xây dựng + khấu hao tài sản + chi phí bảo trì bảo dưỡng công trình + chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc + tiền thuê đất + Chi phí BQL/ chia cho tổng số diện tích kinh doanh + Thuế 10%.

Cụ thể:

- Khấu hao tài sản cố định 1 tháng: (...000.000 đồng x2%/năm) : 12 tháng

=...000.000 đồng

- Chi phí bảo trì, bảo dưỡng công trình:...000.000 đồng

- Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc:...000.000 đồng

- Tiền thuê đất:...000.000 đồng

- Chi phí Ban quản lý:....000.000 đồng

- Tổng diện tích kinh doanh là: ABAB m2

D2. Giải trình các yếu tố cấu thành giá (cid:4) Khấu hao tài sản 01 tháng: ...000.000.000 đồng (nguyên giá) x 2%/năm (tỷ

lệ khấu hao) : 12 tháng =....000.000 đồng

(cid:4) Khấu hao tài sản cả dòng đời dự án: ...000.000.000 đồng (nguyên giá) x

2%/năm (tỷ lệ khấu hao) : 12 tháng * số lượng năm =...000.000 đồng

164

(cid:4) Nguyên giá nhà +trang thiết bị+ vật kiến trúc :....000.000.000 đồng ( được

xác định trên cơ sở Quyết định số …-QĐ-UBND ngày …/../201x của UBND thành phố Hà Nội về việc Phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư)

(cid:4) Tỷ lệ khấu hao là 2 %/ năm (Theo Phụ lục 01 Thông tư số 45/2013/TT- BTC

ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính).

(cid:4) Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình (theo Thông tư số

03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 của Bộ Xây dựng):

+ Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình 01 tháng = 0,1% x giá trị

xây lắp: 12 tháng

+ Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình cả đời dự án = 0,1% x giá

trị xây lắp: 12 tháng x số năm dự án.

+ Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị công trình 01 tháng= 0,1% x

giá trị thiết bị: 12 tháng.

Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị cả đời dự án= 0,1% x giá trị thiết

bị: 12 tháng x số năm dự án.

(cid:4) Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Theo NĐ 23/2018/NĐ-CP ngày

23/02/2018):

+ Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: [(Giá trị xây dựng + giá trị thiết bị) x 0,5% +

10%VAT]: 12 tháng * số năm dự án.

(cid:4) Tiền thuê đất (Theo Hợp đồng thuê đất số ....-HĐTĐ ngày .../.../201x và QĐ

số ..../QĐ-UBND ngày .../.../201z):

+ Tiền thuê đất = Đơn giá thuê đất x Diện tích đất thuê/:12 tháng x số năm

thuê đất.

Trong đó: Đơn giá thuê đất: Theo Hợp đồng số ….-HĐTĐ; Diện tích đất thuê:

Theo Quyết định số …./QĐ-UBND (cid:4) Chi phí Ban quản lý

+ Lương và phụ cấp cho CBCNV: 000.000 đồng

+ Các khoản đóng góp (BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ): 000.000 đồng

+ Chi phí điện, nước, internet, điện thoại, văn phòng phầm,..: ....000.000 đồng

thay + Mua sắm, thế thiết bị văn phòng, trang phục (...000.000

đồng/người/năm x số người: 12 tháng x số năm

(cid:4) Thuế 10%: Tổng doanh thu x 10% = …000.000 đồng/tháng (cid:4) Lợi nhuận dự kiến: …000.000 đồng/tháng (cid:4) Mức giá bán bình quân căn hộ chung cư cao cấp

Giá bán bình quân = Giá thành + Thuế + lợi nhuận;

165

D3. Mức thu tiền thuê địa điểm kinh doanh

Giá thuê được xác định theo công thức:

Gía thuê = Ssàn (x) Giáthuê (x) Tthuê (x) K

Trong đó:

+ Ssàn: là diện tích sàn thương mại được xác định theo hồ sơ và đo đạc thực tế

(tính thông thủy).

+ Giáthuê: là giá được định giá cho thuê tính theo m2 hoặc giá trúng đấu giá thuê

điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo m2.

+ Tthuê: là thời gian thuê sử dụng các điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng

hợp tính theo tháng.

+ K: là hệ số thuận lợi, khó khăn của từng vị trí điểm kinh doanh; hệ số K được dao động từ 0,7 đến 1,5. Riêng Tầng mái, Tầng hầm và dọc hai bên lối vào tòa nhà , hệ số K được áp dụng theo cơ chế thị trường

166

PHỤ LỤC SỐ 06 Nghiên cứu định tính: đánh giá thang đo

Tần suất và mức độ ảnh hưởng

Số Biến số Tần suất

Số lần đánh giá Cao Số lần đánh giá Thấp xuất hiện Số lần đánh giá Trung bình

Các đặc tính bên trong

1 Loại nhà 2 0 2 0

2 Diện tích kết cấu 7 5 2 0

3 Tuổi thọ vật lý 7 4 3 0

4 Kích cỡ phòng khách 7 6 1 0

5 Kích cỡ bếp & phòng ăn 6 4 2 0

6 Số lượng và cỡ phòng ngủ 7 7 0 0

7 Số lượng và cỡ phòng tắm 6 2 4 0

8 Có kho hay không có kho ? 1 0 0 1

9 Kiểu Layout và trang trí 5 3 2 0

10 Vật liệu kiến trúc 6 2 3 1

11 Giá thành 2 1 1 0

12 Các phương thức thanh toán 5 2 3 0

Thiết kế bên ngoài và không gian

13 Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà 3 1 1 1

14 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn 6 5 1 0

15 Tường bao 5 2 2 1

16 Không gian bên ngoài 6 3 3 0

Môi trường xung quanh

17 Chất lượng không khí 7 6 1 0

18 Tiếng ồn 7 6 1 0

19 Độ rộng đường và phố 6 4 2 0

20 Không gian xanh xung quanh 7 4 3 0

167

Tần suất và mức độ ảnh hưởng

Số Biến số Tần suất

Số lần đánh giá Cao Số lần đánh giá Thấp xuất hiện Số lần đánh giá Trung bình

21 Hệ thống thoát nước mưa 7 6 1 0

22 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 5 2 3 0

23 Có đường đi (bộ) hay không 7 5 2 0

Vị trí địa điểm

24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 7 2 5 0

25 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 6 2 3 1

26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 6 1 4 1

27 Khoảng cách tới hàng ăn 2 0 1 1

0 2 1

Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội 28 3

29 Có nằm mặt phố chính không ? 3 0 3 0

30 Có nằm trên phố trong nội thành không ? 6 2 4 0

1 4 0

Khoảng cách tới nơi có các phương tiện giao thông công cộng. 31 5

32 Khoảng cách tới chỗ làm 6 3 3 0

33 Khoảng cách tới các dịch vụ xã hội khác 3 1 1 1

Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp

34 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa 7 5 2 0

35 Khả năng giải quyết các vấn đề của Người mua nhà 6 4 2 0

5 1 0

Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi hỏi của người mua nhà 36 6

37 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà 7 6 1 0

38 Nhân viên có thái độ lịch sự 7 5 2 1

39 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà 7 6 1 0

40 Nhân viên hiểu điều người mua cần 4 2 2 0

41 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động 5 2 3 0

168

Tần suất và mức độ ảnh hưởng

Số Biến số Tần suất

Số lần đánh giá Cao Số lần đánh giá Thấp xuất hiện Số lần đánh giá Trung bình

42 Nhân viên ăn mặc lịch sự 7 3 4 0

43 Có hay không các dịch vụ hậu mãi 3 0 3 0

Nhân khẩu học

44 Giới tính 6 3 3 0

45 Tuổi 7 3 4 0

46 Tình trạng hôn nhân 3 0 2 1

47 Trình độ học vấn 6 3 3 0

48 Nghề nghiệp 6 4 2 0

49 Thu nhập 7 6 1 0

50 Số con cái 4 2 2 0

51 Số thành viên gia đình 4 2 2 0

169

PHỤ LỤC SỐ 07 Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Ký hiệu Biến số Giải thích

Các đặc điểm vật lý/ pháp lý

VL1 Diện tích kết cấu TQNC

VL2 Tuổi thọ vật lý TQNC

VL3 Kích cỡ phòng khách TQNC

VL4 Kích cỡ bếp & phòng ăn TQNC

VL5 Số lượng và cỡ phòng ngủ TQNC

VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm TQNC

VL7 Kiểu Layout và trang trí TQNC

VL8 Vật liệu kiến trúc TQNC

VL9 Các phương thức thanh toán TQNC

VL10 Tính chất pháp lý Định tính

Môi trường và không gian

MT1 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn TQNC

MT2 Tường bao TQNC

MT3 Chất lượng không khí TQNC

MT4 Tiếng ồn TQNC

MT5 Độ rộng đường và phố TQNC

MT6 Không gian xanh xung quanh Ghép

MT7 Hệ thống thoát nước mưa TQNC

MT8 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) TQNC

MT9 Có đường đi (bộ) hay không TQNC

Vị trí địa điểm

VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ TQNC

VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám TQNC

VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm TQNC

TQNC

Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội VT4

170

Ký hiệu Giải thích Biến số

VT5 Có nằm trên phố trong nội thành không ? TQNC

VT6 Khoảng cách tới chỗ làm TQNC

Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp

CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa TQNC

CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà TQNC

CL3 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà TQNC

CL4 Nhân viên có thái độ lịch sự TQNC

CL5 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà TQNC

CL6 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động TQNC

CL7 Nhân viên ăn mặc lịch sự TQNC

Nhân khẩu học

NK2 Giới tính TQNC

NK2 Tuổi TQNC

NK3 Trình độ học vấn TQNC

NK4 Nghề nghiệp TQNC

NK4 Thu nhập TQNC

NK5 Số thành viên gia đình Ghép

Đặc điểm của chủ đầu tư tòa nhà

ĐT 1 Vị thế và uy tín Định tính

ĐT 2 Hình ảnh và thương hiệu Định tính

ĐT 3 Năng lực và kinh nghiệm Định tính

ĐT4 Chiến lược truyền thông và marketing Định tính

Giá bán

TQNC

TQNC GB1 Giá bán BĐS và chi phí GB2 Giá cả và khả năng cạnh tranh Gb3 Giá cả và sức mua của khách hàng

171

PHỤ LỤC SỐ 08

BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC)

1. Giới thiệu

Xin chào Anh/Chị !

Tôi là Nguyễn Hữu Cường đang tiến hành một nghiên cứu về ảnh hưởng của các nhân tố tới giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội. Để hoàn thành nghiên cứu này, tôi cần sự giúp đỡ của các Anh/Chị là những người có kinh nghiệm thực tế bằng cách trả lời những câu hỏi dưới đây.

Tôi xin được nhấn mạnh rằng đây là một nghiên cứu thuần túy khoa học, không vì các mục đích sinh lợi. Nếu Anh/Chị có ý kiến gì về nghiên cứu này xin vui lòng liên hệ với tôi qua địa chỉ email: cuong333hanoi@gmail.com hoặc điện thoại: 0933331111. Tôi xin trân thành cám ơn.

2. Thông tin về doanh nghiệp

- Họ tên:………………………………………………………………………….

- Công ty/ đơn vị công tác:………………………………………………………

- Địa chỉ:…………………………………………………………………………

- Điện thoại :………………..mail:………………..Website:……………………

- Lĩnh vực hoạt động:

□. Chủ đầu tư; □.Môi giới BĐS; □.Khách hàng; □.Nhà quản lý; □. Khác

- Doanh số ( tỷ đồng/năm):

□. Dưới 50 tỷ; □. Dưới 100 tỷ; □. Từ 100 tỷ- 200 tỷ ; □. Từ 200 tỷ - 300 tỷ;

□. Từ 300 tỷ - 400 tỷ; □. Từ 400 tỷ - 500 tỷ; □. Trên 500 tỷ

3. Nội dung câu hỏi

Anh/Chị vui lòng trả lời giúp các câu hỏi dưới đây bằng cách khoanh tròn vào các

mức điểm tương ứng với đánh giá của anh/chị về mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố.

Trong đó: 1- Rất yếu; 2- Yếu; 3- Trung bình ; 4- Mạnh; 5- Rất mạnh;

172

BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC)

Code

Nội dung đánh giá

Mức độ đánh giá

I

Các nhân tố gắn với đặc điểm của căn hộ chung cư cao cấp và môi trường xung quanh

1.1. Các đặc điểm hữu hình vật lý của chung cư ( VL)

VL1 Diện tích kết cấu

VL2 Tuổi thọ vật lý

VL3

VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn và phòng khách

VL5

Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng

VL6

Số lượng phòng ngủ và cỡ phòng ngủ

VL7 Kiểu Layout và trang trí

VL8 Vật liệu kiến trúc

VL9 Các phương thức thanh toán

Số lượng và cỡ phòng tắm

1.2. Môi trường giá trị nội khu và giá trị quần thể xung quanh ( MT)

MT1 Chất lượng không khí

MT2 Tiếng ồn

MT3 Độ rộng đường và phố

MT4 Không gian xanh xung quanh

MT5 Hệ thống thoát nước mưa

MT6 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố)

1.2. Vị trí địa điểm (VT)

VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ

VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám

VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm

VT4

VT5 Khoảng cách tới chỗ làm

Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội

173

Code

Nội dung đánh giá

Mức độ đánh giá

III

Chất lượng dịch vụ do Ban quản lý chung cư cung cấp ( CL)

CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa

CL2

CL3 Nhân viên có thái độ chuyên nghiệp

CL4

Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà

CL5 Nhân viên ăn mặc lịch sự

Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động

IV

Năng lực của chủ đầu tư ( ĐT)

ĐT 1 Vị thế và uy tín của Chủ đầu tư

ĐT 2 Hình ảnh và thương hiệu

ĐT 3 Năng lực và kinh nghiệm

ĐT4 Tiềm năng tài chính

ĐT5 Cách thức truyền thông, quảng bá dự án và marketing

V

Nhân khẩu học ( NK)

NK2 Tuổi

NK2 Trình độ học vấn

NK3 Thu nhập

NK4

Số thành viên gia đình

VI Giá bán CCCC (GB)

GB1

Giá bán CCCC đảm bảo bù đắp giá thành xây dựng và chi phí bán hàng

GB2

Giá bán CCCC phản ánh thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư BĐS

GB3 Giá bán CCCC phù hợp với sức mua của khách hàng

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Anh/Chị!

174

PHỤ LỤC SỐ 09

Phân tích chỉ số Eigenvalues của 29 biến quan sát trong bộ thang đo các biến độc lập

Total Variance Explained

Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Factor Rotation Sums of Squared Loadingsa

Total Total Total % of Variance Cumulative % % of Variance Cumulative %

6.790 23.415 23.415 6.292 21.697 21.697 5.098 1

4.444 15.323 38.738 3.964 13.670 35.367 4.376 2

42.847 2.169 7.480 4.245 2.648 9.131 47.869 3

47.402 1.321 4.556 3.028 1.791 6.174 54.043 4

50.079 .776 2.677 3.954 1.248 4.303 58.346 5

.864 2.980 61.325 6

.766 2.640 63.966 7

.707 2.439 66.405 8

.685 2.361 68.766 9

.665 2.292 71.058 10

.646 2.227 73.285 11

.610 2.104 75.388 12

.584 2.013 77.402 13

.582 2.006 79.407 14

.544 1.877 81.285 15

.496 1.710 82.994 16

.493 1.701 84.695 17

.488 1.683 86.378 18

.464 1.599 87.977 19

.445 1.535 89.512 20

.408 1.408 90.920 21

.400 1.379 92.299 22

.376 1.298 93.597 23

.357 1.232 94.829 24

175

Total Variance Explained

Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Factor Rotation Sums of Squared Loadingsa

Total Total Total % of Variance Cumulative % % of Variance Cumulative %

25 .338 1.164 95.993

26 .312 1.078 97.071

27 .308 1.061 98.132

28 .280 .964 99.096

Extraction Method: Principal Axis Factoring.

29 .262 .904 100.000

a. When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance.

176

PHỤ LỤC SỐ 10

Pattern Matrix - Các biến độc lập

Factor 3 4 5

1 .713 .683 .667 .656 .650 .616 .611 .609 .594

2 .744 .732 .717 .708 .572 .550

.808 .764 .754 .707 .671

.787 .747 .702 .660 .647

VL5 VL4 VL7 VL3 VL6 VL2 VL1 VL9 VL8 MT6 MT3 MT1 MT5 MT2 MT4 VT3 VT2 VT5 VT4 VT1 CL2 CL4 CL1 CL5 CL3 NK2 NK3 NK1 NK4 .848 .757 .614 .576

Extraction Method: Principal Axis Factoring. Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization. a. Rotation converged in 6 iterations.

177

PHỤ LỤC SỐ 11

Danh sách chuyên gia

A- Nhóm quản lý nhà nước

1- PGS. TS. Trần Kim Chung- Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương

Điện thoại: 84-24-37341612

2- TS Nguyễn Hồng Phú- Cục quản lý nhà và thị trường –Bộ xây dựng'

Điện thoại: 0911126888

B- Nhóm Chủ đầu tư

1- Ông Lê Khắc Hiệp. Phó CTHĐQT VIN Group

Điện thoại: 0982458899

2- Ông Đỗ Lê Quân. Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Tài Tâm- Collier

Điện thoại: 098910888

3- Ông Lê Khắc Tùng Tổng giám đốc công ty đầu tư xây dưng công nghệ cao Việt Nam

Điện thoại: 0935748888

C- Nhóm sàn phân phối

1- Bà Lê Lan Anh. Giá đốc sàn phân phối Bất động sản VIREC

Điện thoại: 0911102879

2- Ông Nguyễn Anh Quê. Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản G6

Điện thoại: 0902107369

3- Ông Nghiêm Văn Vượng. Chủ tịch công ty Bất động sản Hoa Thiên Phú

ĐIện thoại: 0911382228

D- Nhóm truyền thông

1- Bà Thanh Hà. Chủ tịch Hội truyền thông Hà Nội

Điện thoại: 0936116069

2- Bà Nguyễn Minh Phúc. Chuyên gia tổ chức sự kiện

Điện thoại: 0902751998

3- Ông Lê Dũng. Chuyên gia tổ chức sự kiện

Điện thoại: 0943283898

178

Đ- Nhóm đại diện khách hàng

1- Bà Lê Thị Oanh. Điện thoại: 0941945588

2- Ông Hoàng Tùng. Điện thoại: 0972091184,

3- Bà Lê Thị Hoa. Điện thoại: 0904145686

E- Nhóm hỗ trợ pháp lý

1- LS Nguyễn Văn Chiến. Trưởng đoàn luật sư Hà Nội

Điện thoại:0988668888

G- Nhóm nghiên cứu giảng dạy

1- PGS Hoàng Cường. Phó hiệu trưởng trường ĐHKTQD

Điện thoại:0913362279

2- TS Nguyễn Thị Hải Yến. Trưởng BM khoa Bất động sản NUE

Điện thoại: 0983969569

Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp – Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội

Chủ đề:

Luận văn thạc sĩ kinh tế

Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------(cid:1)(cid:1)(cid:2)(cid:3)(cid:3)--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------(cid:1)(cid:1)(cid:2)(cid:3)(cid:3)--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU

1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu

1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu

1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu

1.4.2. Quy trình nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết

Cronbach Alpha

EFA

CFA

SEM + ANOVA

Phân tích sâu sau kiểm định lượng

1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án 1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT

VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Các thuộc tính bên ngoài (ngoại thất)

Các thuộc tính bên trong (nội thất)

Thuộc tính vị trí

Thiết kế bên ngoài và không gian Bề ngoài ngôi nhà Kiểu hoàn thiện

Thuộc tính môi trường Ô nhiễm môi trường Nguy cơ tập trung

Giá trị bất động sản

Đặc điểm thời gian

Giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản

Yếu tố

Tác giả

Mục tiêu

Kết quả

Yếu tố

Tác giả

Mục tiêu

Kết quả

2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài

2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án

2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản

2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp

2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả

2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản

Tác giả

Thuật ngữ

Định nghĩa

2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả

Các quyết định về giá

2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu

2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch

2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản

2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng

Tiểu kết chương 2

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Bối cảnh nghiên cứu

3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020

3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu

3.2.1. Nghiên cứu định tính

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng

3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính

Tiểu kết chương 3

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP