Các xu thế phát triển mới trong lĩnh vực nhà ở và BĐS tại đô thị Việt Nam và tác động của cuộc cách mạng 4.0

CÁC XU THẾ PHÁT TRIỂN MỚI TRONG LĨNH VỰC<br /> NHÀ Ở VÀ BĐS TẠI ĐÔ THỊ VIỆT NAM VÀ TÁC ĐỘNG<br /> CỦA CUỘC CÁCH MẠNG 4.0<br /> <br /> TS. Hoàng Hữu Phê<br /> Công ty Cổ phần VINACONEX R&D<br /> <br /> <br /> Tóm tắt:<br /> Đô thị Việt Nam đã vượt một chặng đường dài, từ chỗ bị coi là những thành<br /> phần ăn bám, nay bỗng trở thành các động lực phát triển kinh tế xã hội. Tỷ lệ dân<br /> số đô thị tăng từ 18% năm 1990, lên 38% năm 2015. Trong ¼ thế kỷ qua, các xu thế<br /> phát triển đô thị Việt Nam thể hiện trong sự thay đổi các yếu tố “mềm” (phi vật<br /> thể), về chính sách, quan niệm và sở thích, và sự chuyển đổi của các yếu tố “cứng”<br /> (vật thể), của quỹ nhà và hạ tầng kỹ thuật đô thị, theo đúng các quy luật đề xuất bởi<br /> lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO).Các chuyển đổi này tạo nên những biến động<br /> lớn trên thị trường nhà ở, bất động sản tại đô thị. Sự xuất hiện của cuộc cách mạng<br /> 4.0 và IoT dẫn đến sự phát triển vượt bậc của các yếu tố mềm, đặt ra các cơ hội và<br /> thách thức hoàn toàn mới đối với công tác quản lý đô thị và phát triển đô thị trong<br /> điều kiện tăng trưởng kinh tế cao và ổn định.<br /> Từ khóa: Xu thế phát triển, lý thuyết Vị thế - Chất lượng, Cách mạng 4.0<br /> <br /> MỞ ĐẦU<br /> Công cuộc phát triển đô thị đã có những bước tiến mạnh trong thập kỷ 2000-<br /> 2010, từ vị trí thứ 7 về diện tích đất đô thị năm 2000 (2.200 km2) lên vị trí thứ 5<br /> năm 2010 (2.900 km2) trong khu vực Đông Á, vượt qua cả Thái Lan và Hàn Quốc.<br /> Điểm nổi bật trong việc tăng trưởng khu vực đô thị ở Việt Nam là sự phát triển<br /> mạnh mẽ của hai thành phố chính Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tỷ lệ mở rộng tới<br /> 3,8% và 4,0% hàng năm của hai đô thị này đã vượt quá bất kỳ đô thị nào ở các nước<br /> Đông Á, ngoại trừ Trung Quốc (WB, 2015).<br /> Tầm quan trọng của sự mở rộng khu vực đô thị của Việt Nam trong việc thúc<br /> đẩy tăng trưởng không phải là ngoại lệ. Ở cấp độ toàn cầu, đô thị hoá được coi là<br /> định hướng cho việc tăng năng suất và tăng trưởng kinh tế, nếu quản lý tốt, thông<br /> qua hiệu ứng tích tụ như: thị trường lao động lớn và hiệu quả hơn, chi phí giao dịch<br /> thấp và tận dụng được nguồn tri thức (Trosenburg, 2015).<br /> <br /> <br /> 12<br />  1. XU THẾ MỚI TRONG CUNG CẤP NHÀ Ở: TỪ DỊCH VỤ XÃ HỘI<br /> ĐẾN HÀNG HÓA TRÊN THỊ TRƯỜNG<br /> 1.1. Sự tiến hoá của quá trình cung cấp nhà ở tại Hà Nội<br /> Vì nhà ở thường chiếm đến quá nửa diện tích xây dựng của các đô thị trên<br /> thế giới, không thể phân tích quá trình phát triển đô thị nếu bỏ qua động học<br /> (dynamics) của thành tố nhà ở. Vì các điều kiện lịch sử đặc thù, quá trình cung cấp<br /> nhà ở tại các đô thị Việt Nam có thể chia thành 5 giai đoạn chính.<br /> 1.1.1. Nhà ở như dịch vụ xã hội (trước 1989 và kéo dài tới 1993)<br /> Các biện pháp chống lạm phát của năm 1989, bao gồm việc giảm thiểu chi<br /> phí nhà nước, giảm bao cấp hàng hóa sinh hoạt và nới lỏng kiểm soát giá cả, đã<br /> thành công trong mục đích của mình, nghĩa là làm cho giá cả trở thành một yếu tố<br /> quyết định cho sự lưu thông của nhiều lọai hàng hóa, kể cả nhà ở. Trước đó, nhà ở<br /> được coi như một dịch vụ xã hội, mà về lý thuyết là mọi thành viên xã hội đều được<br /> hưởng. Trong thực tế, nhà ở, trong dạng diện tích sinh hoạt cơ bản, được cấp cho<br /> công dân, phần lớn trong số đó là cán bộ CNV nhà nước, dựa trên cả nhu cầu diện<br /> tích lẫn thành tích lao động sản xuất. Số người nhận nhà của nhà nước, tuy nhiên,<br /> chưa bao giờ vượt quá 30% số cán bộ CNV tại bất cứ trung tâm đô thị nào.<br /> 1.1.2. Nhà ở dựa trên vốn tự có của cơ quan xí nghiệp (giữa 1980 và từ 1990 - 1996)<br /> Đến giữa những năm 1980, các giải pháp cục bộ đối với sự thiếu thốn diện<br /> tích nhà ở được tìm kiếm trong hình thức xây dựng nhà ở dựa trên vốn tự có của<br /> các cơ quan xí nghiệp. Việc các Bộ và các công ty nhà nước lớn lập các quỹ tự có<br /> và xây dựng nhà ở, sau đó phân phối cho cán bộ CNV theo các nguyên tắc dựa<br /> trên nhu cầu và thành tích lao động sản xuất, là một hiện tượng phổ biến vào thời<br /> gian này.<br /> 1.1.3. Nhà nước và nhân dân cùng làm (1989 - 1993)<br /> Một giải pháp mới mẻ trong chính sách nhà ở được đưa ra thử nghiệm, là<br /> hình thức “nhà nước và nhân dân cùng làm”. Trong phương thức cung cấp nhà ở<br /> này, nhà nước hỗ trợ các hộ dân bằng cách đưa ra các biện pháp kích thích kinh<br /> tế và đầu tư vào cơ sở kỹ thuật hạ tầng tại các khu ở hiện trạng, trong khi các hộ<br /> dân tự lo xây dựng và và nâng cấp nhà ở của mình.<br /> 1.1.4. Các dự án chia lô nền và cung cấp hạ tầng (1989 - 2000)<br /> Hình thức cung cấp nhà này có các điểm chung với các dự án tương tự<br /> “site-and-services” ở một số nước đang phát triển đã được sử dụng rộng rãi. Trong<br /> hình thức này, các lô nền có hạ tầng kỹ thuật cơ bản được chuyển nhượng quyền sử<br /> dụng đất cho các hộ dân có khả năng tài chính để họ tự xây nhà của mình.<br /> <br /> 13<br />  1.1.5. Phát triển nhà ở trên cơ sở các dự án lớn (1996 đến nay)<br /> Trong hình thức này, việc cung cấp nhà ở được nhằm đến mục tiêu phát<br /> triển đồng bộ các khu đô thị mới bao gồm các cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ<br /> thuật đầy đủ. Nhiệm vụ này được giao cho các Tổng công ty nhà nước lớn với<br /> các nguồn lực tài chính được cho rằng sẽ bảo đảm cho việc thực hiện thông suốt<br /> các dự án (Phe H. H., 2002).<br /> 1.2. Sự chuyển đổi từ thị trường người bán sang thị trường người mua<br /> Vào một thời điểm nào đó sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu được<br /> cho là bùng phát vào năm 2008, một sự biến đổi về chất đã diễn ra trên thị<br /> trường nhà ở/BĐS tại Việt Nam. Từ chỗ gần như hoàn toàn bị khống chế bởi<br /> người bán, thị trường nhà ở/BĐS Việt Nam đã hoàn toàn chuyển qua tình trạng<br /> phụ thuộc vào lựa chọn của người mua.<br /> 2. XU THẾ MỚI TRONG QUAN NIỆM VỀ NHÀ Ở: TỪ NƠI Ở<br /> THUẦN TÚY SANG VỊ THẾ XÃ HỘI - BIỂU TƯỢNG<br /> 2.1. Sự phân khúc của thị trường nhà ở, sự phân cực trong người mua<br /> Quan niệm hiện đại về thị trường nhà ở đô thị coi toàn bộ quỹ nhà trong một<br /> đô thị là một chuỗi các phân khúc thị trường liên hệ với nhau một cách chặt chẽ với<br /> các khoảng giá trị biến đổi liên tục phụ thuộc vào các yếu tố phát triển của nền kinh<br /> tế. Sự phân khúc thị trường sản phẩm nhà ở xuất hiện từ sự phân cực của các nhóm<br /> thu nhập, với các mức độ tiện nghi chấp nhận được bởi các nhóm này biến thiên<br /> trong một dải rộng, với một cực là các biệt thự hàng chục tỷ đồng và cực khác là<br /> các đơn vị nhà xã hội vài chục mét vuông.<br /> 2.2. Đa dạng hoá lựa chọn/sở thích và cuộc đua tìm các thị trường ngách<br /> Nếu lựa chọn nhiều khi khá ngặt nghèo của của các nhóm thu nhập thấp chủ<br /> yếu liên quan đến diện tích ở và sự lân cận của nơi làm việc và các dịch vụ cơ bản<br /> thì các nhà thu nhập cao lại chọn nhà theo sở thích chủ yếu để thể hiện vị thế xã hội<br /> của mình. Các thị trường ngách như nhà kiểu Pháp, nhà ở sinh thái, nhà vườn, v.v..<br /> được phát triển mạnh mẽ thu hút tầng lớp thành đạt, trong lúc nhà cho thuê đối với<br /> công nhân các khu công nghiệp hay công nhân thời vụ chỉ có tiện nghi tối thiểu và<br /> thiếu thốn nghiêm trọng hạ tầng kỹ thuật.<br /> 3. XU THẾ MỚI TRONG PHONG CÁCH SỐNG ĐÔ THỊ: TỪ PHÂN<br /> TÁN THẤP TẦNG SANG CAO TẦNG ĐA NĂNG<br /> 3.1. Hình ảnh điền viên của các làng đô thị<br /> Sau đổi mới 1986 và đặc biệt sau Luật Đất đai 2003, bản chất của nhà ở như<br /> một thứ hàng hóa trên thị trường đã làm xuất hiện các ý tưởng lãng mạn về việc tạo<br /> <br /> 14<br /> lập các khu ở tại đô thị nhưng mang tất cả các hình ảnh điền viên từ quá khứ và các<br /> hơi hướng của loại nhà ở trong các “gated communities”. Giá đất tăng lên tại khu<br /> lõi mở rộng của thành phố đã biến các đầu tư kiểu này không còn hợp lý và bị đẩy<br /> xa ra phía các vùng ngoại ô.<br /> 3.2. Khu ở xanh - mốt nhất thời hay xu thế lâu dài?<br /> Để bù cho sự thiếu hụt của các thuộc tính “điền viên”, và phù hợp với trào<br /> lưu toàn cầu, phong trào tạo ra các khu ở xanh thực sự có một sự hưởng ứng rất lớn<br /> từ giới chuyên môn và khách hàng. Tuy nhiên, các chỉ dấu về một số biểu hiện cực<br /> đoan, và yếu tố “elitism” có thể gây ra những căng thẳng xã hội không nên có.<br /> 3.3. Tiếp xúc trực diện (face-to-face) tại các khu chung cư<br /> Như chúng tôi đã nhắc đến ở mục 1.1.5, xu hướng các dự án nhà ở lớn, đồng<br /> bộ có lẽ là tương lai có thể đoán trước được của các đô thị Việt Nam, với các hình<br /> thái công trình hỗn hợp (mixed-use) trong đó phần đế được sử dụng cho các chức<br /> năng công cộng và phần phía trên dành cho các căn hộ. Các khu chung cư loại này<br /> có thể khuyến khích sự tăng cường tiếp xúc mặt-đối-mặt giữa các cư dân, đặc biệt là<br /> lớp trẻ năng động, vốn là một môi trường thúc đẩy hợp tác và sáng tạo nhằm tăng<br /> tính cạnh tranh kinh tế của đô thị.<br /> 4. XU THẾ MỚI TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ: TỪ CẤU TRÚC<br /> ĐƠN CỰC SANG CẤU TRÚC ĐA CỰC<br /> 4.1. Sự triệt tiêu, hay phân bố lại vai trò của các trung tâm đô thị đơn cực<br /> và sự xuất hiện các cực vị thế (Phe, 2000, 2015 (1), 2015 (2))<br /> Phần lớn các đô thị trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển thường có<br /> dạng đơn cực với trung tâm thành phố nằm giữa bao quanh bởi các vòng đồng tâm<br /> của các khu vực có mật độ giảm dần. Xu hướng chung của các đô thị là đi từ đơn<br /> cực đến đa cực, trong đó các cực đóng vai là nơi tập trung cao nhất của các loại vị<br /> thế xã hội (sẽ giải thích rõ hơn tại mục 6.3).<br /> 4.2. Dịch vụ tiện ích và khoảng cách tới trung tâm<br /> Dịch vụ tiện ích trong các thành phố truyền thống có chiều hướng tập trung<br /> tại khu trung tâm đã làm nổi rõ vai trò của khoảng cách đến trung tâm thành phố.<br /> Tuy nhiên sự phân tán các loại dịch vụ này, đặc biệt với trào lưu mua bán trên mạng<br /> đã định nghĩa lại vai trò của khoảng cách đến trung tâm.<br /> 4.3, Vai trò của hạ tầng kỹ thuật<br /> Quá trình đa cực hóa được đây mạnh dựa trên các dự án đầu tư công về hạ<br /> tầng kỹ thuật đô thị, đặc biệt hạ tầng thông tin liên lạc với các mạng cáp quang<br /> hiệu quả.<br /> <br /> 15<br />  4.4. Tăng trưởng mạnh vận tải hàng không, các dự án TOD và sự xuất<br /> hiện các in-town check-in stations<br /> Vận tải hành khách bằng đường hàng không của Việt Nam có một trong<br /> những tốc độ tăng trưởng cao nhất thế giới, đặc biệt khi xuất hiện các hãng hàng<br /> không tư nhân. Các dự án nhà ở lớn có xu hướng chú ý cải thiện hình thức di<br /> chuyển này, trong khuôn khổ các TOD (transit-oriented-development). Ý tưởng về<br /> các in-town check-in, hay là các nhà ga nội đô cho hành khách đi máy bay, mà tác<br /> giả bài này tích cực vận động thực hiện, bắt đầu được nói đến trong các kế hoạch<br /> dài hạn.<br /> 5. HỆ QUẢ CỦA CÁC XU THẾ LÊN SỰ HÌNH THÀNH VÀ TIẾN<br /> HÓA CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ BẤT ĐỘNG SẢN<br /> 5.1. Tác động lên thị trường nhà ở<br /> Các xu thế nêu trên (từ mục 1 đến mục 4) đã gây các tác động lớn lên sự hình<br /> thành và quá trình tiến hóa của thị trường nhà ở và BĐS, làm xuất hiện các tình<br /> huống mới và các biện pháp đáp ứng, thể hiện ở các điểm sau:<br /> 5.1.1. Sự thống trị của 2 trung tâm đô thị lớn<br /> Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút người nhập cư. Tuy nhiên, tiêu chí<br /> đơn về diện tích sàn sẽ không còn thống trị nhu cầu. Sự phân khúc của thị trường nhà<br /> ở theo thu nhập và nhóm nghề nghiệp tạo nên các tập hợp thị trường nhánh và ngách<br /> rất phong phú tại hai thành phố này, cần đến sự đáp ứng một cách thông minh.<br /> 5.1.2. Giữ cân đối giữa các khu vực khác nhau của thị trường: nhà ở chất<br /> lượng cao và nhà ở xã hội<br /> Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở tư nhân, đặc biệt của các tập<br /> đoàn lớn có thể hướng ưu tiên cho phân khúc nhà ở cao cấp. Muốn giữ sự cân đối<br /> giữa các phân khúc thị trường phù hợp với cấu trúc thu nhập của dân cư đô thị cần<br /> dùng các biện pháp tự nguyện có khuyến khích (incentives) và bắt buộc trong việc<br /> thỏa mãn nhu cầu ở các mức thu nhập khác nhau.<br /> 5.1.3. Xanh hoá môi trường nhà ở<br /> Tỷ lệ công viên cây xanh và các mảng xanh trong khu ở cần được giữ vững<br /> theo các chỉ tiêu bắt buộc nhằm duy trì chất lượng sống và hạn chế mức ô nhiễm<br /> không khí có chiều hướng ngày càng tăng.<br /> 5.1.4. Áp dụng nguyên lý sử dụng đa năng<br /> Nguyên lý sử dụng đa năng hay sử dụng hỗn hợp (mixed – use) nên được áp<br /> dụng trong tất cả các dự án nhà ở đặc biệt các khu ở lớn để hạn chế sự quá tải mạng<br /> lưới giao thông và nâng cao chất lượng cuộc sống (QoL).<br /> <br /> 16<br />  5.1.5. Khuyến khích giao tiếp trực tiếp, tạo điều kiện đi bộ và công viên<br /> Giao tiếp trực tiếp (face-to-face contacts), cơ sở của tiềm lực sáng tạo của cư<br /> dân đô thị, có thể được tạo ra bằng các phương pháp quy hoạch và kiến trúc thích<br /> hợp. Khôi phục hoạt động đi bộ ở các khoảng cách vừa phải để tăng các chỉ số sức<br /> khỏe dân cư và hạ thấp mức khí thải do sử dụng xe máy tràn lan.<br /> 5.1.6. Sự cần thiết phải công nghiệp hoá sự phát triển nhà ở<br /> Xu hướng công nghiệp hóa sự phát triển nhà ở là con đường duy nhất để giải<br /> quyết nhanh chóng sự thiếu và phân bố không cân đối diện tích sàn nhà ở ở các<br /> nhóm thu nhập khác nhau.<br /> 5.2. Về hạ tầng kỹ thuật và các thể loại bất động sản phi nhà ở khác<br /> Sự xuất hiện đô thị đa cực của Hà Nội và các thành phố khác cho thấy sự cần<br /> thiết phải có các hệ thống đường sắt đô thị linh hoạt và lâu dài, bao gồm các nhà ga<br /> kiêm cực vị thế trong một quá trình phát triển khu đô thị TOD như đã nói ở trên.<br /> 5.2.1. Vai trò quan trọng của đướng sắt đô thị Hà Nội với các nhà ga như<br /> các cực vị thế<br /> Với 8 tuyến đường sắt đô thị được quy hoạch dài hạn, theo nguyên tắc TOD,<br /> hệ thống nhà ga đồ sộ này sẽ đóng vai trò các cực vị thế nhằm nâng cao sự đa dạng<br /> và tính cạnh tranh của dịch vụ đô thị và giá trị sử dụng đất đai.<br /> 5.2.2 Sử dụng và tập hợp các không gian ngầm<br /> Sự cần thiết trong sử dụng các không gian ngầm đô thị đã được nhấn mạnh<br /> nhiều lần nhưng chưa có quy hoạch tổng thể thuyết phục cho toàn thành phố. Nên<br /> cân nhắc kết nối các nhà ga ngầm của hệ thống đường sắt đô thị với tầng hầm các<br /> công trình công cộng tạo các diện tích hầm liên hợp lớn phục vụ hiệu quả nhiều<br /> chức năng đô thị.<br /> 6. CÁCH MẠNG 4.0, ĐÔ THỊ VIỆT NAM VÀ LÝ THUYẾT VỊ THẾ -<br /> CHẤT LƯỢNG (SQTO)<br /> 6.1. Định nghĩa và xuất xứ<br /> Trong 250 năm qua, xã hội loài người trải qua bốn cuộc cách mạng công<br /> nghiệp. Cuộc cách mạng Công nghiệp lần thứ nhất xảy ra ở Anh cuối thế kỷ 18 gắn<br /> với sự ra đời của động cơ hơi nước. Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ hai bắt<br /> đầu từ năm 1870 đến năm 1914, đặc trưng bởi các hệ thống chế tạo sản phẩm hàng<br /> loạt dựa trên dây chuyền sản xuất. Cuộc cách mạng công nghiệp thứ ba là của công<br /> nghệ số, bắt đầu từ chiếc computer đầu tiên xuất hiện vào năm 1942.<br /> Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, còn gọi là Công nghệ 4.0 là một<br /> cụm từ xuất phát từ một nhóm chuyên gia từ nhiều lĩnh vực khác nhau như chính<br /> <br /> 17<br /> trị, kinh doanh, học giả của Đức tại Hội Chợ Hanover năm 2011 sau khi chính phủ<br /> Đức đưa ra một đề án nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của ngành công nghệ sản<br /> xuất của Đức. Chính phủ liên bang Đức đã dùng cụm từ này trong bản Chiến Lược<br /> cho Công Nghệ Cao tới năm 2020. Sau đó một nhóm chuyên gia được thành lập để<br /> nghiên cứu về vấn đề này và hai năm sau, năm 2013, nhóm này cho ấn hành Bản<br /> Báo Cáo Cuối Cùng về Công Nghệ 4.0.<br /> 6.2. Phạm vi ảnh hưởng của cuộc Cách mạng 4.0 đối với đô thị Việt Nam<br /> Khác với các phát minh khoa học công nghệ đã dẫn tới ba cuộc cách mạng<br /> trước đây, bản chất của công nghệ 4.0 là sản xuất ra các sản phẩm thông minh,<br /> biết tương tác với nhau dựa trên công suất tính toán khổng lồ của điện toán đám<br /> mây. Vì đô thị về bản chất là một sản phẩm tích hợp phức tạp nhất mà con người<br /> tạo ra, rõ ràng Công nghệ 4.0 chắc chắn chỉ có thể thành công đúng nghĩa nếu tạo ra<br /> được các đô thị thông minh. Chúng tôi đưa ra một vài phân tích bước đầu về phạm<br /> vi ảnh hưởng của Công nghệ 4.0 đối với lĩnh vực đô thị.<br /> 6.2.1. Đối với xu thế (1) và (2)<br /> Với sản phẩm nhà ở và các dịch vụ đô thị là các loại hàng hóa trên thị<br /> trường, có thể coi thị trường nhà ở và BĐS đô thị như một cỗ máy thông minh<br /> khổng lồ hoạt động dựa trên các tương tác giữa người bán và người mua được hỗ<br /> trợ bởi một hệ thống marketing và bán hàng trong đó nhiều công đoạn được tự động<br /> hóa hoàn toàn.<br /> 6.2.2. Đối với xu thế (3)<br /> Trong xu thế này, trọng tâm được đặt vào các đơn vị nhà ở có quy mô lớn,<br /> như các thành phố trong lòng thành phố. Có hai khu vực mà công nghệ 4.0 sẽ tìm<br /> thấy các điều kiện hoạt động lý tưởng: (i) quản lý tự động các hệ thống kỹ thuật tòa<br /> nhà và (2) dùng các công cụ truyền thông đa phương tiện để khuyến khích đa dạng<br /> hóa các kênh giao tiếp bổ sung cho các tiếp xúc mặt đối mặt.<br /> 6.2.3. Đối với xu thế (4)<br /> Công nghệ 4.0 chính là công cụ không thể thiếu nếu các đô thị đa cực - như<br /> đích đến của các đô thị cạnh tranh nhất trên thế giới hiện nay - có hy vọng thành<br /> công như mong muốn. Các chùm đô thị - conubations - với dân cư lên đến hàng<br /> trăm triệu dân và sức cạnh tranh khó bì kịp trên quy mô toàn cầu, thực sự là các cỗ<br /> máy 4.0 khổng lồ.<br /> 6.3. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) và các ứng dụng<br /> Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được TS. Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrick<br /> Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Đại học Tổng hợp London (UCL)<br /> <br /> <br /> 18<br /> dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về<br /> vị trí dân cư đô thị” (Phe & Wakely, 2000). Vì các đóng góp về mặt lý luận và tiềm<br /> năng ứng dụng, công trình đã được tặng Giải thưởng Kỷ niệm Donald Robertson<br /> (Donald Robertson Memorial Prize 2000) cho nghiên cứu xuất sắc nhất trong năm<br /> 2000 của tờ Urban Studies (Đô thị học), một tạp chí quốc tế hàng đầu xuất bản tại<br /> Vương quốc Anh. Đây là một giải thưởng uy tín về mặt học thuật trong lĩnh vực<br /> nghiên cứu đô thị trên thế giới, chỉ tặng mỗi năm một lần.<br /> Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học (dynamics) của của việc hình<br /> thành và phát triển các khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của<br /> người dân trong không gian đô thị. Lý thuyết mới này có nội dung khác biệt so với<br /> lý thuyết hiện có, phát triển bởi William Alonso (1964). Alonso và những người<br /> khác đã dựa vào các ý tưởng của Von Thunen (1826) để lý giải việc hình thành và<br /> tiến hóa của các khu dân cư đô thị, dựa trên sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi<br /> phí nhà ở (xem Hình 1).<br /> 6.3.1. SQTO – CM 4.0 và mô hình mới về cấu trúc đô thị<br /> Được xây dựng như một hệ thống lý luận tổng quát nhằm giải thích sự hình<br /> thành và phát triển của cấu trúc đô thị trong nhiều hình thái kinh tế khác nhau, các<br /> hệ quả của lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã dẫn đến việc xây dựng thành công một<br /> mô hình hoàn toàn mới về cư trú đô thị, trong đó sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và<br /> chi phí nhà ở trong các mô hình cổ điển của Alonso (1964), Muth (1969) được thay<br /> thế bằng sự đánh đổi giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở (xem Hình 2, 3, 4), hoặc<br /> nếu nói chính xác hơn thì về mặt thực chất, có thể chứng minh rằng mô hình Alonso<br /> chỉ là một trường hợp đặc biệt của mô hình lý thuyết về Vị thế - Chất lượng.<br /> Điểm mấu chốt cho khả năng áp dụng thực tiễn của SQTO là các phương<br /> pháp hồi quy hedonic cho phép lượng hóa các giá trị phi vật thể một cách tin cậy và<br /> hiệu quả. Đây chính là lĩnh vực mà điện toán đám mây và các công cụ sử dụng Big<br /> Data - Các thành tố chính của Công nghệ 4.0 - tìm được các ứng dụng quan trọng và<br /> thiết thực nhất của mình.<br /> 6.3.2. SQTO - CM 4.0 và phát triển đô thị<br /> Việc xác định môt cách rõ ràng cấu trúc căn bản của các đô thị thông minh<br /> thông qua các luận điểm lý thuyết của SQTO và các công cụ theo dõi và giải quyết<br /> vấn đề dựa trên cơ sở Công nghệ 4.0.<br /> 6.3.3. SQTO - CM 4.0 và quản lý đô thị<br /> Nếu có lĩnh vực nào mà Công nghệ 4.0, bao gồm AI, cloud computing, và<br /> vai trò của các sensors như hệ thống thần kinh của các hệ thống phức tạp, có thể<br /> ứng dụng một cách hiệu quả nhất, thì đó là lĩnh vực giao thông dành cho các đô thị<br /> <br /> 19<br /> thông minh. Sự phối hợp của SQTO và CN 4.0 là điều kiện hoạt động lý tưởng cho<br /> công việc này.<br /> 6.3.4. SQTO - CM 4.0 và cạnh tranh đô thị<br /> Việc xác định các cực vị thế đô thị thông qua các luận điểm đã được kiểm<br /> chứng của SQTO và phân tich các xu hướng phát triển trong một xã hội tri thức dựa<br /> trên CN 4.0 là bảo đảm quan trọng nhất để định vị một đô thị trong bức tranh cạnh<br /> tranh toàn cầu.<br /> 7. MỘT VÀI DỰ BÁO<br /> Chúng tôi cho rằng có thể đưa ra một số dự báo căn bản cho các hướng phát<br /> triển của đô thị Việt Nam trong điều kiện CN 4.0 càng ngày càng chiếm vị trí quan<br /> trọng trong việc theo dõi và điều hành.<br /> 7.1. Các đô thị Việt Nam sẽ nhanh chóng chuyển dịch về hướng các đô thị<br /> thông minh<br /> Giới công nghệ thế giới bắt đầu để ý nhiều đến nhân lực IT của Việt Nam<br /> sau kết quả hai cuộc kiểm tra năng lực lứa học sinh 15 tuổi do Tổ chức các nền kinh<br /> tế phát triển OECD tiến hành (PISA 2012 và PISA 2015) với vị trí Việt Nam cao<br /> hơn nhiều nước công nghiệp phát triển chủ yếu trên thế giới. Đội ngũ nhân lực thích<br /> hợp này, cộng với các đầu tư phù hợp về công nghệ, sẽ bảo đảm các nội dung chính<br /> của CN 4.0 thực hiện hiệu quả ở khu vực đô thị.<br /> 7.2. Các tiền đề cho hoạt động của CN 4.0 phải được xây dựng từ hôm nay<br /> CN 4.0 chỉ có thể hoạt động được trên cơ sở dữ liệu lớn (Big Data). Có hai<br /> nguồn thu thập thông tin hết sức quan trọng: Các khảo sát (surveys) chính thức và<br /> crowdsourcing thông qua các mạng xã hội và hệ thống thông tin liên lạc, đặc biệt là<br /> các thiết bị cầm tay (smartphones, etc.). Việc hoạch định có bài bản các hệ thống<br /> thu thập, lưu trữ và sử dụng dữ liệu phải được tiến hành càng sớm và càng có tính<br /> hệ thống càng tốt.<br /> 7.3. Liên kết giữa đô thị các vùng miền thành một hệ thống lớn là bảo đảm<br /> tôt nhất cho hiệu quả CN 4.0.<br /> Đây là một công việc lớn phải đặt được nền tảng ngay từ hôm nay cho mức<br /> độ phức tạp tăng dần trong tương lai. Một hệ thống phân loại các thuộc tính<br /> (attributes) chính của hệ thống sẽ được thiết kế với khả năng hòa nhập, liên kết và<br /> điều chỉnh linh hoạt.<br /> KẾT LUẬN<br /> Quá trình toàn cầu hoá hiện nay tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về vị trí các<br /> nền kinh tế đang phát triển trong chuỗi giá trị toàn cầu. Đô thị đang chịu sức ép<br /> <br /> 20<br /> trước nhiệm vụ thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Trong môi trường cạnh tranh<br /> này, chúng tôi đã đề xuất trong một bài báo khác về tương lai của Hà Nội sẽ trở nên<br /> một đô thị của tri thức và tiện nghi. Các công cụ không thể thiếu của CN 4.0 là điều<br /> kiện bảo đảm thành công<br /> Hướng tới vị thế của một siêu đô thị trong vùng Đông Á tăng trưởng mạnh<br /> mẽ, Hà Nội đưa ra các cơ hội dường như vô tận, nếu các thách thức được nắm bắt<br /> trước khi tiến hành giải quyết thông qua các thành tố “mềm” của các quan niệm<br /> thay đổi về nhà ở và lối sống cũng như các chính sách đô thị, và thành tố “cứng”<br /> của quĩ nhà ở và hạ tầng kỹ thuật đô thị. Cả trong hai loại thành tố này, CN 4.0 là<br /> yếu tố không thể thay thế.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Hình 1. Mô hình địa tô cạnh tranh<br /> (Von Thunen 1826 – William Alonso 1964)<br /> <br /> <br /> <br /> 21<br />  Hình 2. Tương quan Vị thế nơi ở - Chất lượng nhà ở (VN/CL)<br /> trong các tình huống nhà ở khác nhau<br /> - Trục tung của đồ thị biểu hiện các biến số đo đếm được trực tiếp, hay còn gọi là<br /> tangible variables;<br /> - Trục hoành của đồ thị biểu hiện các biến số chỉ có thể xác định một cách gián<br /> tiếp (bằng các phương pháp hồi quy), hay còn gọi là intangible variables;<br /> - Tương quan giữa hai đại lượng này chính là cơ sở cho sự “đánh đổi” khác:<br /> đánh đổi VT/CL.<br /> <br /> 22<br />  Theo chúng tôi, đây cũng chính là động lực quan trọng nhất cho các thay đổi<br /> về vị trí dân cư và cấu trúc đô thị<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Hình 3. Mô hình của lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO)<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Hình 4. Mô hình đầy đủ (3D) của lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO<br /> <br /> 23<br />  Tài liệu tham khảo<br /> 1. Deuskar, C. (2014): East Asia's Changing Urban Landscape: Measuring a<br /> Decade of Spatial Growth. World Bank Publications.<br /> 2. Phe, H. H. & Wakely, P. (2000): Status, quality and the other trade-off: Towards a<br /> new theory of urban residential location. In Urban Studies, 37(1), 7-35.<br /> 3. Phe, H. H. (2008): North An Khanh Satellite Town and the Search for a<br /> Suitable Urban Structure for Hanoi. In Communication présentée à la<br /> conférence Trends of urbanisation and suburbanisation in Southeast Asia, Ho<br /> Chi Minh City.<br /> 4. Phe, H. H. (2015): Status - Quality Trade Off theory and housing policy: the<br /> segmentation of Hanoi city’s housing market and the development challenges,<br /> a presentation at a research seminar, RMIT Vietnam, Jan 2015.<br /> 5. Phe, H.H. (2015)Housing Development and Urban Sustainability: The Case of<br /> a New Urban Area in Hanoi, a presentation at International Conference<br /> “Sustaining Urban Development - Applicable Research Directions”, VGU<br /> Binh Duong Campus,<br /> Vietnam..<br /> 6. Trotsenburg A. (2015): Why efficient cities are crucial to Vietnam’s<br /> transformation? In online World Economic Forum.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> 24<br />