CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: KINH<br />
NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM<br />
TS. Trần Kim Chung1<br />
ĐẶT VẤN ĐỀ<br />
<br />
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong<br />
nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của<br />
Việt Nam. Phát triển thị trường bất động sản tùy thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó<br />
ở vào vị trí hàng đầu là chính sách của Nhà nước đối với thị trường này.<br />
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều<br />
bước thăng trầm, có giai đoạn phát triển quá nóng dẫn đến trì trệ rồi đóng băng,<br />
phải 2 - 3 năm sau mới phục hồi được. Việc nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và<br />
rút ra những bài học cho Việt Nam về chính sách phát triển thị trường bất động<br />
sản là rất quan trọng.<br />
Tham luận này, ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo gồm<br />
hai phần chính:<br />
- Phần thứ nhất trình bày một số kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát<br />
triển thị trường bất động sản.<br />
- Phần thứ hai trình bày một số bài học cho Việt Nam.<br />
I. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN<br />
<br />
I.1. Khung pháp luật cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm của<br />
Cộng hòa Liên bang Đức<br />
Pháp luật bất động sản hiện hành dựa trên nguyên tắc công nhận quyền sở<br />
hữu tư nhân, cho phép được tự do và thường xuyên sử dụng cũng như khai thác<br />
các giá trị kinh tế vốn có của bất động sản.<br />
I.1.1. Phạm vi các quy định<br />
Phân loại bất động sản theo luật. Có ba hình thức sở hữu chung: Tài sản<br />
của hợp danh theo luật dân sự, Tài sản hôn nhân chung theo chế độ sở hữu, tài<br />
sản chung vợ chồng.<br />
Công trình và các phần hợp thành. Nhìn chung, quyền sở hữu một mảnh<br />
đất cũng bao gồm quyền sở hữu các công trình xây dựng trên mảnh đất đó.<br />
Thế chấp bất động sản. Ở Đức, thông thường người bán đất đưa cho người<br />
mua giấy uỷ quyền để nhận thế chấp tài sản đã bán.<br />
Về các yêu cầu đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản trong và ngoài<br />
nước. Công chứng viên phải kiểm tra các giấy phép đối với việc mua một mảnh<br />
đất cũng như đối với mua một căn hộ<br />
I.1.2. Đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản<br />
Các bên tham gia thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị<br />
trường bất động sản bao gồm: chính phủ với toàn bộ các quan chức cao cấp của<br />
<br />
1<br />
<br />
Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW<br />
<br />
193<br />
<br />
<br />
<br />
hệ thống này, pháp nhân, thể nhân công dân. Cơ quan giám định giá trị gọi là hội<br />
đồng giám định giá trị. Thực hiện các giao dịch. Việc mua, bán, thuê mướn…<br />
được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả thuận.<br />
I.2. Quá trình cải Cách hệ thống địa chính - Kinh nghiệm của Cộng<br />
hòa Séc<br />
I.2.1. Số hóa hệ th g địa chính<br />
Chính phủ Séc chấp nhận quan điểm số hóa hệ thống địa chính vào cuối<br />
năm 1993. Theo quan điểm trên, trình tự ưu tiên được xác định: (i) Hoàn thành<br />
việc nối mạng máy tính tại tất cả các văn phòng địa chính vào năm 1994.(ii) Số<br />
hóa các hồ sơ chủ sở hữu vào năm 1998. (iii) Hoàn thành dữ liệu về chất lượng<br />
đất vào năm 1998. (iv) Hoàn thành các thông số xác định vào năm 1998. (v)<br />
Tăng dày các điểm khống chế trắc địa chi tiết. (vi) Số hóa các bản đồ địa chính<br />
mới hơn vào năm 2000. (vii) Số hóa bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2880 vào năm 2006.<br />
(viii) Chuyển dần hệ thống địa chính lên mức độ cao hơn về công nghệ thông tin.<br />
I.2.2. Tin học hóa hệ thống địa chính<br />
Việc vi tính hóa hệ thống địa chính là cách chủ yếu được biết đến để nâng<br />
cao tính hiệu quả của hệ thống. Vào năm 1994, tất cả các văn phòng địa chính<br />
đều đã được trang bị các mạng PC LAN và máy trạm đủ mạnh để thực hiện công<br />
việc đồ hoạ bằng máy tính.<br />
1.2.3. Hệ thống địa chính nâng cao<br />
Trong năm 2001, “Hệ thống Thông tin Địa chính Nâng cao về Bất động<br />
sản” được triển khai. Quan hệ khách hàng/người phục vụ đã được lựa chọn. Truy<br />
cập dữ liệu địa chính từ xa.<br />
I.2.4. Sửa đổi Bộ Luật Dân sự và một số Luật khác<br />
Luật Đăng ký đất đai. Đăng ký theo kiểu điền sổ vào hệ thống địa. Đăng<br />
ký theo từng hồ sơ. Đăng ký dưới dạng ghi chú. Hệ thống địa chính là hệ thống<br />
mở đối với công chúng. Mọi người đều có quyền truy cập hệ thống và sao chép<br />
hoặc trích thông tin về pháp luật.<br />
I.3. Chính sách phát triển nhà<br />
I.3.1. Chính sách đầu tư phát triển nhà ở - Kinh nghiệm của Hồng<br />
Kông - Trung Quốc<br />
Hồng Kông (Trung Quốc) thiếu đất để xây dựng nhà ở, nhưng không vì<br />
thế mà Chính phủ Hồng Kông không chú trọng đến lĩnh vực nhà ở. Chiến lược<br />
phát triển nhà của Chính phủ Hồng Kông (Trung Quốc) được thực hiện theo bốn<br />
hình thức. (i) Tái phát triển. (ii) Tái định cư. (iii) Cải tạo và bảo tồn những khu<br />
nhà có giá trị văn hóa (nhà cổ, di tích lịch sử). (iv) Bảo tồn văn hóa địa phương.<br />
I.3.2. Chính sách đầu tư phát triển nhà ở - Kinh nghiệm của Singapore<br />
Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là<br />
thành công nhất thế giới. Thành quả đáng ghi nhận cụ thể là đến năm 1996,<br />
Chính phủ đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5000 ha đất cho kế<br />
hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát<br />
<br />
<br />
194<br />
<br />
<br />
<br />
triển nhà. Do đó Uỷ ban phát triển nhà đã tạo được nhà ở cho 87% dân số<br />
Singapore với hơn 650.000 căn hộ chung cư.<br />
Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay để<br />
làm sao mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, đồng<br />
thời thiết lập quỹ nhà ở trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội<br />
tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trị trường.<br />
Những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ khuyến<br />
khích người dân không di chuyển sang các khu mới. Mặt khác, nhằm thu hút đầu<br />
tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7/2003, Singarpore thực hiện chính<br />
sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Uỷ ban Phát triển nhà.<br />
I.3.3. Hệ thống đảm bảo nhà ở - Kinh nghiệm của Phần Lan<br />
Sau chiến tranh thế giới thứ hai, Phần Lan thiếu nhà ở và căn hộ nghiêm<br />
trọng. Năm 1949, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho dân, Chính phủ Phần Lan áp<br />
dụng hình thức cho vay của Nhà nước. Năm 1953 Chính phủ thành lập Văn<br />
phòng ARAVA để thực hiện công tác cho vay này. Nhiệm vụ chủ yếu của Quỹ<br />
này là bảo đảm tài chính cho tất cả những vấn đề liên quan đến nhà ở thuộc lĩnh<br />
vực quản lý của Văn phòng ARAVA.<br />
Quỹ Nhà ở Phần Lan nhận được sự hỗ trợ từ 4 nguồn vốn chủ yếu: Vốn<br />
vay không hoàn trả, phát hành trái phiếu, tài sản thế chấp của Nhà nước, vốn<br />
ngân sách và các nguồn vốn khác. Hình thức cho vay thông thường và cho vay có<br />
sự hỗ trợ về lãi suất do Văn phòng ARAVA cung cấp đều được dành để cho xây<br />
dựng nhà, căn hộ cho thuê.<br />
I.3. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh bất<br />
động sản<br />
I.3.1. Vai trò của Nhà nước trong kinh doanh bất động sản - Kinh<br />
nghiệm của Phillipines<br />
Một là, quy định về việc quy hoạch và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu<br />
chuẩn về xây dựng và mở rộng đất đai. Hai là, về xây dựng, cơ quan cung cấp<br />
nhà quốc gia được thành lập 1975 chịu trách nhiệm cung cấp nhà cho các gia<br />
đình có thu nhập thấp. Ba là, về tài chính, tập đoàn kinh doanh bảo hiểm và bảo<br />
hành nhà ở có trách nhiệm hỗ trợ các công ty tư nhân thực hiện các dự án cung<br />
cấp nhà ở cho những người có thu nhập thấp và trung bình... Trong Hiến pháp,<br />
Philippin đã ban hành Luật cải cách ruộng đất toàn diện và Luật Cải cách đất đai<br />
đô thị.<br />
I.3.2. Chính sách nhà ở đối với người thu nhập thấp - Kinh nghiệm của<br />
Thụy Điển<br />
Vào những năm 1900 - 1945, chính sách phát triển nhà ở được đặt ra chủ<br />
yếu dành nhà ở cho người nghèo. Giai đoạn 1945 - 1965, chính sách của Chính<br />
phủ chuyển đến quan tâm tới chính sách nhà ở với chất lượng tốt. Đến giai đoạn<br />
1965 - 1975, Chính phủ đã tập trung xây dựng hơn một triệu căn hộ cho người<br />
dân thuê với mức giá ưu đãi. Thời kỳ 1975 - 1990, xu hướng tư nhân hóa nhà ở<br />
được thể hiện rõ nét.<br />
195<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng và phát triển nhà<br />
ở thông qua việc quy định, ban hành các chính sách cụ. Nhà nước giữ vai trò điều<br />
tiết giá mua và thuê nhà ở mức phù hợp với các đối tượng có thu nhập khác nhau<br />
trong xã hội. Nhà nước luôn song hành các chính sách đã được quy định với các<br />
chính sách trợ giúp về kinh tế trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Chính phủ luôn cập<br />
nhật các thông tin về nhu cầu nhà ở trong nước cũng như quốc tế thông qua cơ<br />
quan quản lý nhà ở do Chính phủ thành lập.<br />
I.4. Chính sách phát triển bất động sản là khu công nghiệp - Kinh<br />
nghiệm của Nhật Bản<br />
I.4.1. Lập kế hoạch và cơ chế điều phối<br />
Trong hệ thống quản lý nhà nước của Nhật Bản, có 3 cơ quan chính quản lý<br />
hoạt động phát triển của các khu công nghiệp gồm: Bộ Thương mại và công nghiệp<br />
quốc tế (MITI), Cơ quan quản lý đất quốc gia (NLA) và Bộ Xây dựng (MOC).<br />
Kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng và thành lập các khu công nghiệp do các<br />
chính quyền địa phương chủ động lập dựa trên cơ sở các kế hoạch phát triển<br />
công nghiệp của cả nước và phát triển vùng của Chính phủ. Căn cứ vào kế hoạch<br />
phát triển các thành phố công nghiệp Technopolis, Chính phủ đã đề ra những<br />
nguyên tắc cơ bản để phát triển các thành phố công nghiệp “technopolis”.<br />
Dựa trên các nguyên tắc nói trên, các cơ quan địa phương soạn thảo các<br />
chương trình phát triển các thành phố công nghệ cao và được các cơ quan chính phủ<br />
thẩm tra để cho phép thực hiện. Chính phủ trung ương vào quá trình lập kế hoạch và<br />
xác định vị trí xây dựng các khu công nghiệp để đảm bảo phát triển bền vững.<br />
I.4.2. Một số cơ chế hỗ trợ phát triển khu công nghiệp<br />
Chính phủ Nhật Bản đã dành một lượng vốn đầu tư ngày càng lớn cho lĩnh<br />
vực này. Chính phủ đã áp dụng một số biện pháp khuyến khích và hỗ trợ các xí<br />
nghiệp theo các luật về phát triển công nghiệp vùng và các quy định của các<br />
chính quyền địa phương. Ngoài ra, để khuyến khích việc di chuyển các cơ sở<br />
công nghiệp ra khỏi khu vực IRE và phát triển các khu công nghiệp mới.<br />
I.5. Tổng quan về các kênh tài chính tiền bất động sản<br />
Trong thực tiễn phát triển, có rất nhiều kênh tài chính tiền tệ khác nhau: (i)<br />
Kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại. (ii) Kênh thông qua hệ thống thế<br />
chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng. (iii) Kênh tiết kiệm bất động sản.<br />
(iv) Kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản. (v) Kênh thông qua các<br />
quỹ đầu tư (Real Estate Investment Trust - REIT).<br />
Tại nhiều nước, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ<br />
thống tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại: (i) Tiết kiệm theo hợp<br />
đồng mua nhà. (ii) Hệ thống thế chấp và tái thế chấp ngân hàng cung cấp cho<br />
người đi vay các khoản nợ dài hạn với lãi suất cố định. (iii) Kênh trái phiếu, cổ<br />
phiếu bất động sản được sử dụng để huy động vốn trên thị trường thông qua việc<br />
cổ phần hóa các bất động sản hoặc các công ty bất động sản. (iv) Kênh huy động<br />
vốn thông qua các quỹ đầu tư.<br />
<br />
<br />
196<br />
<br />
<br />
<br />
I.6. Các chính sách phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm<br />
của Trung Quốc<br />
I.6.1. Hệ thống pháp quy đất đai bất động sản<br />
Khung khổ thể chế về thị trường bất động sản của Trung Quốc chủ yếu<br />
theo tín hiệu thị trường, có quan tâm tới người thu nhập thấp, bao gồm: (i) Luật<br />
Đất đai quy định việc công khai đấu thầu hoặc mua quyền sử dụng đất từ chính<br />
quyền; (ii) Luật quản lí bất động sản quy định các công ty có quyền kinh doanh<br />
bất động sản (do Bộ Xây dựng dự thảo); (iii) Pháp quy kinh doanh bất động sản;<br />
(iv) Luật Xây dựng quy định các yêu cầu về xây dựng; (v) Điều lệ về quản lí sở<br />
hữu do các khu vực quy định về tiền tệ, thuế, sở hữu; Luật giá.<br />
I.6.2. Vấn đề sở hữu<br />
Từ năm 1982, đất đô thị được xác định là quốc hữu. Hiện có 2 loại sở hữu:<br />
Sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể (đất nông thôn). Đất đai tại thành phố thuộc sở<br />
hữu nhà nước. Đất nông thôn có một bộ phận thuộc sở hữu tập thể. Tuy nhiên, ở<br />
nông thôn không có thị trường bất động sản. Giấy chứng nhận về đất do Bộ Đất<br />
đai và Tài nguyên cấp; Giấy chứng nhận về tài sản trên đất do Bộ Xây dựng cấp.<br />
Việc chuyển đổi sở hữu có 3 loại: (1) Đất canh tác; (2) Đất xây dựng và<br />
(3) Đất khác. Việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng thực hiện theo 1<br />
quy trình. Nếu trưng dụng đất phải được phê chuẩn ở cấp quốc gia. Cho đến nay<br />
không có tình trạng mua gom đất nông nghiệp.<br />
I.6.3. Vấn đề quy hoạch<br />
Hiện Trung Quốc đã có quy hoạch tổng thể và chi tiết trên hơn 100 thành<br />
phố. Quy hoạch tổng thể và chi tiết của Thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc<br />
hội phê duyệt; Quy hoạch của các thành phố thuộc tỉnh do Tỉnh phê duyệt. Quy<br />
hoạch tổng thể là dài hạn, quy hoạch chi tiết được xem xét lại 10 năm 1 lần...<br />
Có 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: Toàn quốc, Tỉnh, Thành phố,<br />
Huyện, Hương (thôn, xã). Trung Quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất canh tác đến<br />
năm 2020 là 1,8 tỷ ha, theo đó coi đây là vạch đỏ, không được thấp hơn.<br />
I.6.4. Vấn đề tài chính, tiền tệ, bất động sản<br />
Tiền tệ, tài chính bất động sản tại Trung Quốc là một vấn đề phức tạp, đặc<br />
biệt là tiền chuyển nhượng đất đai. Các doanh nghiệp mua đất chỉ được mua<br />
trong 70 năm. Tiền trả cho mua đất chiếm khoảng 20 - 30% giá nhà. Tiền đất và<br />
tiền xây dựng chiếm khoảng 60 - 70% giá bán.<br />
I.6.5. Quy trình quản lý đất đai, đền bù, bồi thường<br />
Phân công giữa các Bộ: Đất đô thị do Bộ xây dựng quy định trình tự, thủ tục,<br />
tổ chức thực hiện. Đất nông thôn do Nhà nước quy định quy trình và thực hiện theo<br />
quy trình. Dự án bất động sản có thể không nên liệt kê vào lợi ích công cộng.<br />
Đền bù, giải phóng mặt bằng: Bồi thường được thực hiện theo một số nội<br />
dung. Thứ nhất, tại đô thị thì thực hiện theo nguyên tắc cùng đất cùng giá. Đối<br />
với sở hữu tập thể ở nông thôn thì thực hiện theo nguyên tắc từng mảnh đất có<br />
giá riêng. Đối với những mảnh đất lớn có thể khác nhau.<br />
197<br />
<br />
<br />