Chuyển quyền sử dụng đất: Phần 1

Chia sẻ: Lê Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

76
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mời các bạn tham khảo phần 1 Tài liệu Tìm hiểu về chuyển quyền sử dụng đất do Linh Đan biên soạn, Nhà xuất bản Dân trí ấn hành sau đây. Tài liệu sẽ cung cấp cho bạn đọc các kiến thức, thông tin hữu ích về pháp luật chuyển quyền sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Chuyển quyền sử dụng đất: Phần 1

TIMHIEUVE CHUYỂN QUYẺN sử DỤNG ĐẮT 1.INH ĐAN biên soạn NHÀ XUẤT BẢN DÂN TRÍ
Phân thứ nhât TÌM HIẾU VỀ CHUYẼN QUYÊN sử DỤNG ĐẤT I - N H Ữ N G QUY DỊNH C H U N G VỀ CHUYẾN Q UYÊN S ử D Ụ N G ĐÁT 1. Chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thế chuyển quyền này cho người khác bang các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho và eóp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật thí mói có giá trị pháp lý. Quyền sư dụng dầt cua cá nhân, hộ gia dinh dược xác lập dựa trên cơ sớ được Nhà nước giao đât, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập khi được ns,ười khác chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng đất... theo quy định của pháp luật về đất đai. * 3
Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có 7 quyền đối với quyền sử dụng đất. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005, người sử d ụ n g đất có thể chuyển quyền sử d ụ n e đất cho người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuy é n nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, đe lại thừa kế, tặng cho, và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, quvền chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định cụ thê như sau: Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bẳne tiên sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân có quyền bán, cho thuê, tặng cho tài sản gẳn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; cá nhân có quyền để thừa kế tài sản gắn liền với đất (Điều 106 Luật Đất đai). Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật thì mới được pháp luật công nhận. 4
Nhừne naười sử dụne đất được pháp luật cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụne đất. thế chấp, bảo lãnh, aóp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, được thực hiện các quyền đối với quvền sử dụna đất khi có đủ các điều kiện sau: - Có giấy chứne nhận quyền sử dụng đất; - Đất khôna có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất khôna bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Hình thúc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quvền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp dồHR. trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Theo pháp luật về đất dai, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định n h ư sau: - Đối với việc chuyển đổi, chuyển nhượne, thuê, thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải lập hợp dồna. - Đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất có thể lập hợp đồne hoặc văn bản tặne cho. 5
- Đối với việc thừa kế quyền sử dụng đất phải ỉập văn bản. Hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển quyền sử dụ ne đất do các bên liên quan lập nhưng khône trái với quv định của pháp ỉuật dân sự và phải có côns chứne. chứng thực theo quy định của pháp ỉuật. Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì hợp đồng chuyển đồi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và kv tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của một nhóm người thì hợp đồng chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp dồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thê châp, bảo lãnh, uóp vốn b ă n s quyền sử dụrm daí phải được tất cả các thành viên trone nhóm thống nhất và ký tên hoặc cỏ văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Họp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, 2 Óp 6
vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 3. Công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi cá nhân, hộ gia đình thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất như sau: - Các hợp đồng khi người sử dụng đất thực hiện các quvền chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bàng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. - Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham gia là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và bên còn lại là hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. - Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà bên tham gia có yêu cầu chứng thực của 7
ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kê từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trân nơi có đất có trách nhiệm chứng thực hợp đồng hoặc giấy tờ. Khi chuyển quyền sử dụng đất việc xác định giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên tự thoả thuận. T ro n a trường hợp các bên k h ô n g có thoả thuận thì mới áp dụng các quy định của pháp luật về k h u n s giá đất. 4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Việc thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đều phải tuân theo quy định của pháp luật. Không phải bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có quyền chuyển quyền sử dụng đất, m à chí những người sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Pháp luật về đất đai quy định về vấn đề này như sau: 4.1. Cả nhân, hộ gia đình sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyến quyển sử dụng đất Theo Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân sử dụne đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụne đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm: 8
Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất k h ô n e phải là đất thuê; hộ eia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuvển mục đích sử dụno đất từ đất không thu tiền sử dụ n e đất sana hình thức eiao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất nône nehiệp trong cùne một xã, phườne, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; - Chuyển nhượnR quyển sử dụns đất, trừ trường hợp chuvển nhượne có điều kiên theo quy định của Chính phủ; - Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước neoài đầu tư tại Việt N am thuê quyền sử dụna đất; - Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụne được phép hoạt độne tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh; - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ aia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. - Đê thừa kế quvền sử dụna đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hệ eia đình được Nhà nước giao đất. nếu trone hộ có thành viên chết thì quyền 9
sử dụng đât của thành viên đó được đê thừa kê theo di chúc hoặc theo pháp luật. - Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặ n s cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xay dựne các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; - Tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định; (Theo khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 Điều 113, khoản 2 Điều 115 Luật Đất đai) 4.2. Hộ gia đình, cá nhân được nhộn quyền sử (lụnỊỊ đất thông qua việc thực hiện các quyền đối với quyển sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân được nhận quỵền sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền đối với quyên sử dụng đất gồm có: - Hộ gia đình, cá nhản được nhận quyền sừ dụng đát nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp hoặc theo chủ trương chung về "dồn điền đổi thửa". - Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụne đât 10
trừ trườna hợp pháp luật đất đai quy định không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyên sử dụng đât. - Hộ eia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất th ô n s qua nhận tặne cho quyền sử dụne đất theo các quy định của pháp luật đất đai về tặng cho quyền sử đụne đất. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận quvền sử dụng đất thôna qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng chuyến quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng như: loại đất. hạng đất, diện tích đất chuyển đổi, xác định giá chuyển quyền sử dụne đất, phương thức thanh toán, neười nộp tiền sử dụns đất...nhưng những thoả thuận đó phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về dất đai. Bên nhận chuvển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúne. mục đích, dủne, thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quv hoạch, kế hoạch sử dụnạ đất dai ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụníì đất. 5. Thòi điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối vói quyền sủ' dụng đất Theo Điều 98 của Nahị định số 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai, thời diểm người sử dụng đất dược thực hiện các quvền chuyển nhượng, cho thuê, 11
cho thuê lại, thừa kê, tặng cho quyên sử dụne đâu thê chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể đối với từng trường hợp như sau: - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho uhi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của nạười sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó; c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết 12
định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụns; đất, ký hợp đồng thuê đất. - Thời điểm hộ• gia đình, cá nhân được thực hiện • các quyền chuyền đối, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằne quyền sử dụne đất theo quy định của pháp ỉuật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụne đất được xác định từ khi quyết định eiao đất có hiệu lực thi hành. - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụna đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụne đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyên hình thức thuê đât sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thời điểm neười sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ. thời điểm người nhận quyền sử dụng đất hoàn thành 13
v iệ c đăng ký quyền sử dụna đất với Cữ quan có thẩm quyền. II - CHUYẾN ĐÔI Q U Y Ề N s ử DỤNG ĐÁT 1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụns, đắt là một loại giao dịch dân sự thông qua đó các bên thoa thuận chuvcn giao đất và chuyên quyền sử dụng đất cho nhau. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng đất đai của các chủ thể có CỊuyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đât phải tuân theo nội dune. hình thức do pháp luật về đất đai quy định. Người có quyền chuyến đổi quyền sử dụng đất Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất khôrm phải là đất thuê mới có quyền chuyển dối quyền sử dụng dất và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Việc chuyến đổi quyền sử dụnạ đất chỉ được áp dụng đối với đất nông nghiệp trong cùng một xà. phường, thị trấn. Người được nhận quyền sứ dụmỊ đất thông qua chuyên đôi quyền sử dụng đất Người được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quvền sử dụne đất là hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã. phường, thị irấn. Việc chuyển đổi quyền sử dụna đát chỉ áp cụng đối với đất nông nghiệp và chì các hộ gia đình, cá 14
nhân sử dụna đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ neười khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đinh, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nehiệp theo chủ trươna chung về "dồn điền đổi thửa" thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. 2. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Hợp đồne, chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoà thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đât và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 2.1.Nội dung của hợp đồng chuyển đồi quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất. hạng đấu diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; 15
- Thời điểm chuyển giao đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyến đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đôi; - Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất. nếu có; - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi; - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. 2.2. Nghĩa vụ và quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn; - Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đoi và thực hiện các nghĩa vụ cùa người sử dụne, dàt theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai; - Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Các bên chuyển đổi quyền sử dụne đất có các quyền sau đây: 16
- Yêu cầu bên kia eiao đát đủ diện tích, đúne hạng đất, loại đất, vị trí. số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp vè quvền sử dụne đất; - Dược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụns đất đối với đât đã chuyển đổi; * - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. 3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Diều 126 Luật Đất đai quy định về trình tự. thủ tục chuyến đối quyển sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau: - ỉỉộ aia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển dổi quyền sử dựng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụna, đất. - Hợp đồne chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ eia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phườnc, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. 17
T r o n g thời hạn k h ô n g quá mười ngà) làm việc, kể từ ngày nh ận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đ ă n e ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cha cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, ĩhành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận q uyền sử d ụ n g đất. Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đoi th ử a ”: ủ y ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi. w: Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đấí nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. 18
III - CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN s ử DỤNG ĐÁT 1. Quyền chuyến nhuọng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại eiao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Trong giao dịch n à ^ các bên tự nguyện thỏa thuận với nhau bên chuyển nhượng quyền sử dụne đất chuyển giao đất và quyền sừ dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng phải trả một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó. Người được chuyến quyền sử đụng dất trở thành người có quyền khai thác các lợi ích từ đất như: đẻ ở, để canh tác, thu hoa lợi... Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai về nội dung và hình thức thì mới có giá trị và được pháp luật công nhận và bảo vệ. Theo quy định của Luật Đất đai, những hộ gia dinh, cá nhân sử dụng dắt sau có quvền chuyên nhượng quyền sử dụng đất: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả trước tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê; - Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất tr o n g khu công nghiệp. 19
2. C huyên n hượ n g q uyên sử d ụ n g đât có 4 * * A f • A điêu kiện Theo quy định của Luật Đất đai trong một số trường hợp người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các diều kiện pháp luật quy định. Cụ thể như sau: - Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiên sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đòi với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đât ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm ke từ ngày được giao đất lần thứ hai. - Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cỏ diều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở, đât rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng, thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà n ư á c giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vự c rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền s ử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng p h ò n g hộ đó. 20
Hộ eia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyèn sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trườne hợp pháp luật quy đ.nh kh ô n e được nhận chuyển n h ư ợ n s quvền sử dụng * w Jất. N ỉười nhận chuyên nhượng quyền sử dụnẹ đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăne ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. 3 Trường hợp không được nhận chuyển n h ư ợ ig quyền sử dụng đất I h e o pháp luật về đất đai, thì hộ gia đình, cá nhân sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - H ộ RÌa đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nòng ie.hiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lất chuyên trồng lúa nước. - H ộ gia đình, cá nhân khôns được nhận chuyển nhượie quyền sử dụng đất ở, đất nôns nghiệp trong p h à r u h u bao vệ nehiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái t m ộ c rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ núỉ khôna sinh sống trons khu vực rừne, đặc dụne. rừng ) h ò n s hộ đó. H ọ p đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự tìo ả thuận giữa các bên, theo đó bcn chuyển 21