Y BAN NHÂN DÂNỦ
THÀNH PH H CHÍ MINHỐ Ồ
S QUY HO CH-KI N TRÚCỞ Ạ Ế
S : 2542./SQHKT-QHKTTố
C NG HÒA XÃ H I CH NGHĨA VI T NAMỘ Ộ Ủ Ệ
Đ c l p - T do - H nh phúcộ ậ ự ạ
Tp. H Chí Minh, ngày.15.tháng 9 .năm 2010ồ
V vi c ề ệ h ng d n Đi u ch nhướ ẫ ề ỉ
m u nhà trong các d án nhà đãẫ ự ở
đ c phê duy t quy ho ch chi ti tượ ệ ạ ế
t l 1/500 trên đ a bàn TP.HCMỷ ệ ị .
Kính g i : y ban nhân dân các qu n, huy nử Ủ ậ ệ
Căn c ch đ o c a UBND.TP t i Công văn s 7319/VP-ĐTMT ngàyứ ỉ ạ ủ ạ ố
3/10/2009 giao S Quy ho ch-Ki n trúc nghiên c u ý ki n c a S T pháp đở ạ ế ứ ế ủ ở ư ể
có văn b n h ng d n UBND các qu n, huy n và các c quan liên quan xem xétả ướ ẫ ậ ệ ơ
gi i quy t vi c đi u ch nh m u nhà trong các d án nhà đã đ c phê duy tả ế ệ ề ỉ ẫ ự ở ượ ệ
quy ho ch chi ti t xây t l 1/500 trên đ a bàn thành ph .ạ ế ỷ ệ ị ố
S Quy ho ch-Ki n trúc xin có ý ki n h ng d n v vi c Đi u ch nh m uở ạ ế ế ướ ẫ ề ệ ề ỉ ẫ
nhà trong các d án nhà đã đ c phê duy t quy ho ch chi ti t t l 1/500 trênự ở ượ ệ ạ ế ỷ ệ
đ a bàn TP.HCM nh sau:ị ư
1. M c đíchụ :
Nh m đáp ng nhu c u v đi u ch nh m u nhà c a các ch đ u t riêng lằ ứ ầ ề ề ỉ ẫ ủ ủ ầ ư ẻ
(cá nhân hay t ch c đã nh n chuy n nh ng n n đ t) trong các d án nhà cóổ ứ ậ ể ượ ề ấ ự ở
đ án quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 và d án phân lô h l đ c phêồ ạ ế ự ỷ ệ ự ộ ẻ ượ
duy t tr c ệ ướ ngày Ngh đ nh 181/2004/NĐ-CP ị ị ngày 29/10/2004 (vi t t t là NĐế ắ
181) h ng d n thi hành Lu t Đ t Đai có hi u l c (do các d án th c hi n theoướ ẫ ậ ấ ệ ự ự ự ệ
NĐ 181, ch đ u t d án ph i xây d ng công trình tr c khi chuy n nh ng),ủ ầ ư ự ả ự ướ ể ượ
đ ng th i v n đ m b o đ c tính th ng nh t v b c c không gian ki n trúcồ ờ ẫ ả ả ượ ố ấ ề ố ụ ế
c a t ng dãy, c m công trình (bao g m c các công trình đã xây d ng và dủ ừ ụ ồ ả ự ự
ki n xây d ng) trong d án, không làm thay đ i lo i hình công trình đã đ c phêế ự ự ổ ạ ượ
duy t. ệ
2. Đ i t ng xem xét đi u ch nhố ượ ề ỉ :
Các công trình d ng nhà liên k (bao g m c liên k có kho ng lùi) ho cạ ế ồ ả ế ả ặ
bi t th (k c bi t th song l p) d ki n xây d ng trên các lô đ t có pháp lýệ ự ể ả ệ ự ậ ự ế ự ấ
quy ho ch và đ t đai nh sau:ạ ấ ư
- Thu c các d án nhà đã có quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 vàộ ự ở ạ ế ự ỷ ệ
d án phân lô h l đ c duy t trong khu ch c năng là khu dân c hi n h uự ộ ẻ ượ ệ ứ ư ệ ữ
theo quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/2000.ạ ế ự ỷ ệ
- Thu c các d án nhà đã đ c c quan có th m quy n giao đ t tr cộ ự ở ượ ơ ẩ ề ấ ướ
ngày NĐ 181 có hi u l c và đã đ c tách, c p gi y ch ng nh n quy n s d ngệ ự ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ
đ t.ấ
3. N i dung xem xét đi u ch nhộ ề ỉ :
Thi t k đi u ch nh m u nhà ph i đ m b o Quy chu n xây d ng. Các n iế ế ề ỉ ẫ ả ả ả ẩ ự ộ
dung đi u ch nh căn c theo ph l c đính kèm công văn này. ề ỉ ứ ụ ụ
1
4. Th m quy n xem xét đi u ch nh:ẩ ề ề ỉ
Ch t ch UBND qu n, huy n là ng i có th m quy n xem xét gi i quy t,ủ ị ậ ệ ườ ẩ ề ả ế
th m đ nh và phê duy t vi c đi u ch nh m u nhà. ẩ ị ệ ệ ề ỉ ẫ
5. Quy trình xem xét đi u ch nhề ỉ :
Các ch đ u t riêng l có yêu c u đi u ch nh m u nhà l p h s n p t iủ ầ ư ẻ ầ ề ỉ ẫ ậ ồ ơ ộ ạ
UBND qu n, huy n đ đ c xem xét gi i quy t. H s bao g m m u nhà theoậ ệ ể ượ ả ế ồ ơ ồ ẫ
quy ho ch đã đ c duy t và m u nhà đ xu t đi u ch nh. Tr ng h p h sạ ượ ệ ẫ ề ấ ề ỉ ườ ợ ồ ơ
đ m b o các yêu c u theo quy đ nh, UBND qu n, huy n có văn b n ch p thu nả ả ầ ị ậ ệ ả ấ ậ
đi u ch nh m u nhà đính kèm b n v .ề ỉ ẫ ả ẽ
6. Các tr ng h p khácườ ợ :
Đ i v i các tr ng h p d án phân lô h l đã đ c Ki n trúc s tr ngố ớ ườ ợ ự ộ ẻ ượ ế ư ưở
Thành ph phê duy t quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 tr c ngày Lu tố ệ ạ ế ự ỷ ệ ướ ậ
xây d ng có hi u l c (ngày 01/07/2004) nh ng xây d ng sai quy ho ch, sai thi tự ệ ự ư ự ạ ế
k xây d ng đã đ c phê duy t, ch a đ u t xây d ng h th ng h t ng kế ự ượ ệ ư ầ ư ự ệ ố ạ ầ ỹ
thu t, h t ng xã h i theo d án gây khó khăn v ng m c trong công tác c pậ ạ ầ ộ ự ướ ắ ấ
gi y ch ng nh n quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t t i 24 qu n,ấ ứ ậ ề ở ữ ề ử ụ ấ ở ạ ậ
huy n. Theo ch đ o c a UBND.TP t i Thông báo s 103/TB-VP ngàyệ ỉ ạ ủ ạ ố
27/02/2009, S Xây d ng s ch trì, ph i h p v i S Tài nguyên và Môiở ự ẽ ủ ố ợ ớ ở
tr ng, S Quy ho ch-Ki n trúc và Thanh tra Thành ph rà soát, t ng h p và đườ ở ạ ế ố ổ ợ ề
xu t h ng gi i quy t (theo h ng phân nhóm các tr ng h p vi ph m) đấ ướ ả ế ướ ườ ợ ạ ể
đ m b o quy n l i h p pháp cho ng i dân và phù h p quy đ nh pháp lu t vả ả ề ợ ợ ườ ợ ị ậ ề
xây d ng. ự
Các d án nhà đ c UBND.TP giao đ t sau ngày NĐ 1ự ở ượ ấ 81 có hi u l cệ ự
(ngày 16/11/2004) thì ch đ u t ph i xây d ng đúng m u nhà đã đ c th mủ ầ ư ả ự ẫ ượ ẩ
đ nh thi t k và phù h p v i đ nh h ng không gian ki n trúc c nh quan đãị ế ế ợ ớ ị ướ ế ả
đ c c p th m quy n phê duy t quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500. N uượ ấ ẩ ề ệ ạ ế ự ỷ ệ ế
ch đ u t có nhu c u thay đ i thi t k m u nhà thì c n l p h s đi u ch nhủ ầ ư ầ ổ ế ế ẫ ầ ậ ồ ơ ề ỉ
quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 đ đ c c p th m quy n th m đ nh,ạ ế ự ỷ ệ ể ượ ấ ẩ ề ẩ ị
phê duy t theo quy đ nh.ệ ị
Trên đây là các ý ki n h ng d n c a S Quy ho ch-Ki n trúc v vi cế ướ ẫ ủ ở ạ ế ề ệ
đi u ch nh m u nhà trong các d án có đ án QHCT t l 1/500 và ề ỉ ẫ ự ồ ỷ ệ d án phân lôự
h l đ c phê duy t ộ ẻ ượ ệ trên đ a bàn thành ph đ UBND qu n, huy n có c sị ố ể ậ ệ ơ ở
th c hi n m t cách th ng nh t theo đúng quy đ nh c a pháp lu t.ự ệ ộ ố ấ ị ủ ậ
N i nh n:ơ ậ
- Nh trên (đính kèm ph l c);ư ụ ụ
- UBND.TP (đ báo cáo);ể
- S T pháp; S KHĐT; S Xây d ng;ở ư ở ở ự
- S GTVT; S TN&MT; ở ở
- Ban Giám đ c S ;ố ở
- Các phòng chuyên môn thu c S ;ộ ở
- TTKTQH; Ban QLDA;
- 2 trung tâm thu c S ;ộ ở
- L u HC, QHKTT, ư
MS : 10897_10302_10486/2009CVĐ;
12777 /2009CVĐ; 1949/10CVĐ.
GIÁM Đ CỐ
Tr n Chí Dũngầ
2
PH L CỤ Ụ
CÁC N I DUNG ĐI U CH NH M U NHÀỘ Ề Ỉ Ẫ
(Ban hành kèo theo Công văn s ……/SQHKT-QHKTT ngày…..tháng….năm 2010)ố
Các n i dung đi u ch nh m u nhà d i đây (đ i v i công trình thu c cácộ ề ỉ ẫ ướ ố ớ ộ
d ánự đã đ c phê duy t quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 ượ ệ ạ ế ự ỷ ệ và d án phânự
lô h l đ c phê duy t tr c ộ ẻ ượ ệ ướ ngày NĐ 181 h ng d n thi hành Lu t Đ t Đaiướ ẫ ậ ấ
có hi u l c (ngày 16/11/2004)) đ c phép th c hi n không c n phê duy t l iệ ự ượ ự ệ ầ ệ ạ
m u nhà m i (không đ c phép thay đ i lo i hình công trình).ẫ ớ ượ ổ ạ
A. Các n i dung đi u ch nh:ộ ề ỉ
- Thêm t ng l ng. ầ ử
- Hình thành phòng áp mái.
- Thêm t ng h m ho c bán h m.ầ ầ ặ ầ
- Đi u ch nh m t đ xây d ng (không quá 5% so v i MĐXD đã đ c phêề ỉ ậ ộ ự ớ ượ
duy t trong QHCT 1/500).ệ
- Thay đ i phong cách ki n trúc.ổ ế
- Ghép 2 hay nhi u n n d án riêng l thành m t n n.ề ề ự ẻ ộ ề
B. Gi i h n đi u ch nh: ớ ạ ề ỉ
Các ch tiêu quy ho ch ki n trúc sau khi đi u ch nh không đ c v t quáỉ ạ ế ề ỉ ượ ượ
các n i dung quy đ nh sau: ộ ị
1. D ng nhà bi t thạ ệ ự
a. M t đ xây d ng t i đa: ậ ộ ự ố
- Đ i v i hình th c bi t th đ n l p: 50%. ố ớ ứ ệ ự ơ ậ
- Đ i v i hình th c bi t th song l p: 55%. ố ớ ứ ệ ự ậ
b. T ng cao t i đa: ầ ố
Quy mô t ng cao nhà bi t th : t i đa 3 t ng (không bao g m t ng l ng,ầ ệ ự ố ầ ồ ầ ử
t ng h m. Có bao g m t ng n a h m, t ng áp mái, mái che c u thang). ầ ầ ồ ầ ử ầ ầ ầ
- Tr ng h p công trình thêm t ng h m (s t ng phía trên không thay đ iườ ợ ầ ầ ố ầ ổ
so v i ớquy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 ạ ế ự ỷ ệ đã đ c phê duy t), ph i đ mượ ệ ả ả
b o theo quy đ nh sau:ả ị
+ Ph n n i c a t ng h m (tính đ n sàn t ng tr t) không quá 1,2m soầ ổ ủ ầ ầ ế ầ ệ
v i cao đ v a hè hi n h u n đ nh và không quá ½ chi u cao t ngớ ộ ỉ ệ ữ ổ ị ề ầ
h m.ầ
+ V trí đ ng xu ng h m (ramp d c) cách ranh l gi i t i thi u 3m.ị ườ ố ầ ố ộ ớ ố ể
c. Chi u cao t i đa: ề ố
- Cao đ chu n t i v trí di m mái công trình (trong tr ng h p công trìnhộ ẩ ạ ị ề ườ ợ
xây d ng có mái ngói) ho c t i v trí t ng 3 (trong tr ng h p công trình xâyự ặ ạ ị ầ ườ ợ
3
d ng theo hình th c mái b ng): 13m.ự ứ ằ
- Chi u cao t i đa (t i đ nh mái ngói ho c mái che c u thang): 16m.ề ố ạ ỉ ặ ầ
d. Kho ng lùi xây d ng công trình: ả ự
- Kho ng lùi xây d ng công trình so v i ranh đ t xung quanh t i thi u 2m.ả ự ớ ấ ố ể
(tính đ n mép ngoài ban công-n u có).ế ế
- Tr ng h p bi t th song l p, m t xây giáp ranh đ t c n tuân th đúngườ ợ ệ ự ậ ặ ấ ầ ủ
theo quy đ nh t i đ án ị ạ ồ quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 ạ ế ự ỷ ệ đã đ c duy t. ượ ệ
- Kho ng lùi xây d ng công trình so v i ranh l gi i đ ng s do c quanả ự ớ ộ ớ ườ ẽ ơ
c p phép xây d ng xem xét c th trên c s quy đ nh t i đ án ấ ự ụ ể ơ ở ị ạ ồ quy ho ch chiạ
ti t xây d ng t l 1/500 ế ự ỷ ệ đã đ c duy t. Tr ng h p c n thi t đi u ch nh c nượ ệ ườ ợ ầ ế ề ỉ ầ
th ng nh t kho ng lùi v i các công trình cùng lo i k c n và không đ c nhố ấ ả ớ ạ ế ậ ượ ỏ
h n 3m. ơ
2. D ng nhà liên k ph :ạ ế ố
a. M t đ xây d ng t i đa:ậ ộ ự ố
- M t đ xây d ng t i đa d ng nhà liên k ph áp d ng theo b ng d iậ ộ ự ố ạ ế ố ụ ả ướ
đây:
Di n tích lô đ t (mệ ấ 2/căn nhà) 75 100 200 300 500 1000
M t đ xây d ng t i đa (%)ậ ộ ự ố 90 85 80 75 70 65
- Tr ng h p lô đ t ti p giáp 2 đ ng tr lên thì m t đ xây d ng đ cườ ợ ấ ế ườ ở ậ ộ ự ượ
tăng thêm không quá 5% (tr tr ng h p di n tích lô đ t d i 50mừ ườ ợ ệ ấ ướ 2).
b. T ng cao t i đa:ầ ố
- Quy mô t ng cao nhà liên k ph : theo b n đ quy ho ch chi ti t xâyầ ế ố ả ồ ạ ế
d ng t l 1/500 đ c các c p th m quy n phê duy t (không bao g m t ngự ỷ ệ ượ ấ ẩ ề ệ ồ ầ
h m, t ng l ng. Có bao g m t ng n a h m, t ng áp mái, mái che c u thang). ầ ầ ử ồ ầ ử ầ ầ ầ
- Tr ng h p công trình thêm t ng h m (s t ng phía trên không thay đ iườ ợ ầ ầ ố ầ ổ
so v i quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 đã đ c phê duy t), ph i đ mớ ạ ế ự ỷ ệ ượ ệ ả ả
b o theo quy đ nh sau:ả ị
+ Ph n n i c a t ng h m (tính đ n sàn t ng tr t) không quá 1,2m soầ ổ ủ ầ ầ ế ầ ệ
v i cao đ v a hè hi n h u n đ nh.ớ ộ ỉ ệ ữ ổ ị
+ V trí đ ng xu ng h m (ramp d c) cách ranh l gi i t i thi u 3m.ị ườ ố ầ ố ộ ớ ố ể
c. Chi u cao t i đa:ề ố
- Cao đ chu n t i v trí di m mái công trình (trong tr ng h p công trìnhộ ẩ ạ ị ề ườ ợ
xây d ng có mái ngói) ho c t i v trí sàn mái t ng trên cùng (trong tr ng h pự ặ ạ ị ầ ườ ợ
công trình xây d ng theo hình th c mái b ng) và chi u cao t i đa công trình (t iự ứ ằ ề ố ạ
đ nh mái ngói ho c mái che c u thang) s đ c c quan c p phép xây d ng xemỉ ặ ầ ẽ ượ ơ ấ ự
xét c th trên c s các s li u đã đ c quy đ nh theo b n đ quy ho ch chiụ ể ơ ở ố ệ ượ ị ả ồ ạ
ti t xây d ng t l 1/500 đ c duy t, th c t xây d ng, đ m b o phù h p v iế ự ỷ ệ ượ ệ ự ế ự ả ả ợ ớ
các quy đ nh hi n hành, t o đ c s đ ng b v i các công trình lân c n.ị ệ ạ ượ ự ồ ộ ớ ậ
d. Kho ng lùi xây d ng công trình:ả ự
Kho ng lùi xây d ng công trình so ranh đ t còn l i c a t ng lô đ t xácả ự ấ ạ ủ ừ ấ
đ nh theo b n đ quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 đã đ c phê duy t. ị ả ồ ạ ế ự ỷ ệ ượ ệ
4
3. D ng nhà liên k có sân v n: ạ ế ườ
a. M t đ xây d ng t i đa: ậ ộ ự ố
- Áp d ng theo B ng 2.6 (Quy t đ nh s 04/2008/QĐ-BXD ngàyụ ả ế ị ố
03/04/2008 c a B Xây d ng v vi c ban hành Quy chu n k thu t qu c gia vủ ộ ự ề ệ ẩ ỹ ậ ố ề
quy ho ch xây d ng). ạ ự
Di n tích lô đ t (mệ ấ 2/căn nhà) 100 200 300 500 ≥ 1.000
M t đ xây d ng t i đa (%)ậ ộ ự ố 80 70 60 50 40
b. T ng cao t i đa: ầ ố
- Quy mô t ng cao nhà liên k có sân v n: theo b n đ quy ho ch chiầ ế ườ ả ồ ạ
ti t xây d ng t l 1/500 đ c các c p th m quy n phê duy t (không k t ngế ự ỷ ệ ượ ấ ẩ ề ệ ể ầ
l ng, t ng h m, k c t ng n a h m, t ng áp mái, mái che c u thang). ử ầ ầ ể ả ầ ử ầ ầ ầ
- Tr ng h p công trình thêm t ng h m (s t ng phía trên không thay đ iườ ợ ầ ầ ố ầ ổ
so v i quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 đã đ c phê duy t), ph i đ mớ ạ ế ự ỷ ệ ượ ệ ả ả
b o theo quy đ nh sau:ả ị
+ Ph n n i c a t ng h m (tính đ n sàn t ng tr t) không quá 1,2m soầ ổ ủ ầ ầ ế ầ ệ
v i cao đ v a hè hi n h u n đ nh.ớ ộ ỉ ệ ữ ổ ị
+ V trí đ ng xu ng h m (ramp d c) cách ranh l gi i t i thi u 3m. ị ườ ố ầ ố ộ ớ ố ể
c. Chi u cao t i đa:ề ố
- Cao đ chu n t i v trí di m mái công trình (trong tr ng h p công trìnhộ ẩ ạ ị ề ườ ợ
xây d ng có mái ngói) ho c t i v trí sàn mái t ng trên cùng (trong tr ng h pự ặ ạ ị ầ ườ ợ
công trình xây d ng theo hình th c mái b ng) và chi u cao t i đa công trình (t iự ứ ằ ề ố ạ
đ nh mái ngói ho c mái che c u thang) s đ c c quan c p phép xây d ng xemỉ ặ ầ ẽ ượ ơ ấ ự
xét c th trên c s các s li u đã đ c quy đ nh theo b n đ QHCT xây d ngụ ể ơ ở ố ệ ượ ị ả ồ ự
t l 1/500 đ c duy t, th c t xây d ng, đ m b o phù h p v i các quy đ nhỷ ệ ượ ệ ự ế ự ả ả ợ ớ ị
hi n hành, t o đ c s đ ng b v i các công trình lân c n.ệ ạ ượ ự ồ ộ ớ ậ
d. Kho ng lùi xây d ng công trình:ả ự
- Kho ng lùi xây d ng công trình so v i ranh l gi i đ ng và các ranhả ự ớ ộ ớ ườ
đ t còn l i ( n u có) xác đ nh theo b n đ quy ho ch ch gi i xây d ng ho cấ ạ ế ị ả ồ ạ ỉ ớ ự ặ
b n đ quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 đã đ c c p th m quy n phêả ồ ạ ế ự ỷ ệ ượ ấ ẩ ề
duy t (c quan c p phép xây d ng xem xét c th trên c s th ng nh t kho ngệ ơ ấ ự ụ ể ơ ở ố ấ ả
lùi v i các công trình cùng lo i k c n nh ng kho ng lùi tr c không đ c nhớ ạ ế ậ ư ả ướ ượ ỏ
h n 3m và kho ng lùi sau không nh h n 2m).ơ ả ỏ ơ
C. Các tr ng h p đ c bi t:ườ ợ ặ ệ
1. Công trình (thu c các d ánộ ự đã đ c phê duy t ượ ệ quy ho ch chi ti tạ ế
xây d ng t l 1/500ự ỷ ệ ) n m trong ph m vi hành lang b o v sông r ch tr cằ ạ ả ệ ạ ướ
th i đi m Quy t đ nh s 150/2004/QĐ-UB ngày 09/06/2004 c a UBND.TP có hi uờ ể ế ị ố ủ ệ
l c ho c xin d án: ự ặ ự
Các tr ng h p đi u ch nh m u nhà nêu trên ph i gi nguyên các ch tiêuườ ợ ề ỉ ẫ ả ữ ỉ
quy ho ch-ki n trúc theo m u nhà đã đ c phê duy t quy ho ch chi ti t xâyạ ế ẫ ượ ệ ạ ế
d ng t l 1/500, có th thay đ i phong cách ki n trúc nh ng ph i đ m b o hàiự ỷ ệ ể ổ ế ư ả ả ả
5