Giải pháp công nghệ xây dựng bản đồ giá đất

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:12

Thêm vào BST

Báo xấu

13
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết Giải pháp công nghệ xây dựng bản đồ giá đất trình bày các kết quả nghiên cứu việc ứng dụng toán học trong mô hình hoá giá đất và phân cấp vị trí đất, làm tiền đề cho việc hoàn thiện bảng giá đất, đồng thời, tự động hoá xác định vị trí và giá đất tương ứng của các thửa đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Giải pháp công nghệ xây dựng bản đồ giá đất

GIẢI PHÁP CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Trần Thanh Hùng Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TP. HCM Tóm tắt Bài viết trình bày các kết quả nghiên cứu việc ứng dụng toán học trong mô hình hoá giá đất và phân cấp vị trí đất, làm tiền đề cho việc hoàn thiện bảng giá đất, đồng thời, tự động hoá xác định vị trí và giá đất tương ứng của các thửa đất. Từ đó tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ giá đất bằng phần mềm hệ thống hỗ trợ định giá đất VinaLandInfo. Từ khoá: Mô hình; Giá đất; Hệ thống hỗ trợ định giá đất. Abstract Technology solutions to build Land price map The article shows the research results on the mathematic applications in land price modeling and land location hierarchy, as a premise for completing the land price list and automatically determining the location and land prices of parcels in respectively. Then, land-valuation support system software, VinaLandInfo, is applied to build a land price map database. Keywords: Modeling; Land price; Land-valuation support system. 1. Đặt vấn đề Xác định giá đất đến từng thửa đất và xây dựng bản đồ giá đất là yêu cầu cấp thiết trong quản lý và sử dụng đất đai. Bản đồ giá đất là hiển thị không gian của vùng giá trị đất và giá đất của từng thửa đất, tương ứng với các vị trí trong vùng giá trị đất, theo nghĩa này thì bản đồ giá đất là dữ liệu không gian thửa đất, có thuộc tính giá đất được quy định trong Thông tư 05/2017/TT-BTNMT. Việc xác định giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất và cập nhật thuộc tính giá đất vào dữ liệu không gian địa chính sẽ là một nhiệm vụ bất khả thi, nếu không áp dụng công nghệ hỗ trợ tự động hoá thao tác nghiệp vụ và thực hiện hàng loạt cùng một lúc tại các vị trí làm việc khác nhau trong không gian. Vấn đề này đến nay chưa được giải quyết một cách chuẩn mực về mặt lý luận, phương pháp và công nghệ nên nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại các địa phương chưa được triển khai thực hiện theo luật định. 2. Một số vấn đề về ứng dụng toán học và công nghệ trong bản đồ giá đất 2.1. Giá đất và vị trí đất Giá đất là giá cả và giá trị đất đai. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị, hình thành thông qua quan hệ cung - cầu thị trường đất đai. Giá trị là nội dung của giá cả, bao gồm giá trị hữu hình và vô hình, được cấu thành từ chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai. Khi quy thửa đất về 1 đơn vị diện tích (m2) thì giá trị đất đai khác nhau chủ yếu do vị thế xã hội quyết định, bởi sự khác biệt về chất lượng tự nhiên là không lớn. Giá cả của 1 đơn vị diện tích đất đai là biểu hiện tiền tệ của giá trị vị thế xã hội của đất đai. Đất đai được phân ra các vùng giá trị, phụ thuộc vào sự khác biệt về vị thế đất đai. Các vùng đồng giá này được gọi là vị trí đất trong bảng giá đất. Vị trí đất là một vùng không gian đất đai có cùng một mức vị thế và giá trị tương ứng. Xây dựng bảng giá đất là xác định các vị trí đất và mức giá tương ứng. Thông lệ, vị trí đất hiện nay được xác định là các đoạn đường chính, phân biệt với vị trí hẻm và ngõ xóm hay thôn ấp. Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, 449 bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
Bắt đầu từ trung tâm, vị thế lan toả theo các tuyến đường ra ngoại vi và giảm dần rời rạc kiểu bậc thang tại các đoạn đường. Các đoạn đường này có vị thế và giá đất tương đồng (với sai số cho phép). Từ mức giá của các vị trí đất, xác định giá của thửa đất cụ thể, căn cứ vào các tiêu chí phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều sâu thửa đất và theo đặc điểm độ rộng và độ dài của hẻm, ngõ xóm hay thôn ấp. Số lượng phân cấp vị trí phụ thuộc vào các đặc điểm vị thế của đất đai. Giá trị của các vị trí đất xác định phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị thế đất đai. Mối quan hệ phụ thuộc này có thể được phản ánh bằng hàm số toán học: P = f(VT). 2.2. Ý nghĩa của toán học trong định giá đất Tại sao lại cần toán học trong định giá đất? Nói đơn giản thì toán học là phép cộng, trừ, nhân và chia, được sử dụng tính toán giá trị đất đai trong các phương pháp tiêu chuẩn, như: so sánh, thu nhập, thặng dư, chiết trừ. Toán học là cần thiết dù ở mức độ đơn giản nhất khi so sánh vài ba thửa đất để xác định giá của một vị trí đất. Nhưng so sánh với số lượng hạn chế thì có định giá chính xác không? Hơn nữa khi so sánh các vị trí đất với nhau thì căn cứ vào đâu để lý giải sự khác biệt về giá của các vị trí đất. Nếu tiếp tục mở rộng phạm vi định giá từ đơn vị hành chính xã đến đơn vị hành chính huyện trong xây dựng bảng giá đất thì bằng cách nào để xác định được chính xác giá của các vị trí? Hay chỉ đơn giản là tổng hợp theo kiểu liệt kê giá đất của các đoạn đường? Có thể tổng hợp giá đất của các đoạn đường thành bảng giá đất nhưng không thể loại trừ giá ảo do cảm xúc nhất thời của con người tạo ra từ sự tác động có hiệu ứng đám đông vào sự cảm nhận về vị thế đất đai. Loại trừ giá ảo bằng cách nào? Sử dụng phương trình toán học giá đất được xây dựng bằng phương pháp phân tích hồi quy với bộ dữ liệu thu thập đủ lớn về các yếu tố đặc điểm vị thế và mức giá mua bán của các thửa đất. 2.3. Khả năng toán học hoá giá đất và vị trí đất Khả năng sử dụng phương trình toán học xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai là không bàn cãi. Tuy nhiên, sử dụng phương pháp phân tích hồi quy nào để xây dựng phương trình toán học là vấn đề còn nhiều tranh luận với các câu hỏi sau: Phương pháp hồi quy tuyến tính hay hồi quy cây quyết định? Căn cứ xác định dạng phương trình toán học? Ý nghĩa và phân tầng yếu tố vị thế cấu thành giá trị? Hồi quy tuyến tính được sử dụng trong trường hợp biết trước các yếu tố độc lập và phụ thuộc, lựa chọn dạng hàm toán học phù hợp với quy luật của giá trị, xác định được các hệ số hồi quy của phương trình. Trong trường hợp không biết trước các yếu tố vị thế cấu thành giá trị mà chỉ xác lập trước được mặt bằng giá đất tại các vị trí đất thì sử dụng phương pháp hồi quy cây quyết định với biến kết quả là giá đất và biến dự báo là các yếu tố vị thế cần tìm. Các yếu tố vị thế của đất đai phân thành 02 tầng là toàn cục và cục bộ. Yếu tố toàn cục là yếu tố vị thế cấu thành giá trị của vị trí đất. Yếu tố cục bộ là yếu tố phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều sâu thửa đất và theo đặc điểm độ rộng và độ dài của hẻm, ngõ xóm hay thôn ấp. 450 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
Yếu tố toàn cục là các biến dự báo hay biến độc lập trong phân tích hồi quy xây dựng phương trình toán học giá đất. Yếu tố cục bộ là tiêu chí phân cấp vị trí theo một logic toán học nhất định, tương ứng với mỗi cấp vị trí thì có hệ số giá so với giá trị của vị trí đất. Tại các tỉnh phía Nam, như tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, vị trí đất phân thành 05 cấp. Vị trí 01 là vị trí đất tiếp giáp đường chính trong phạm vi 50 m của thửa mặt tiền. Vị trí từ 02 đến 05 là vị trí của đất thuộc các phân đoạn 50 m kế tiếp nhau trong thửa đất, có cự ly chiều sâu lớn hơn mức quy định là 50 m; hoặc là vị trí của đất thuộc thửa đất trong hẻm và ngõ xóm hay thôn ấp. Giá đất xác định theo vị thế đất đai trong xu thế dịch chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp vị thế thấp nhất sang đất ở vị thế cao nhất. Trên thị trường giao dịch nhiều nhất là loại đất ở hay đất có tiềm năng ở, với các mức giá mua bán được hình thành tương đối minh bạch. Vì vậy, có thể căn cứ vào giá đất ở để xác định giá các loại đất khác theo một hệ số nhất định: Pnn = 0,3Pđơ Ppnn = 0,6Pđơ Mô hình toán học xác định giá đất theo vị trí đất, phân cấp vị trí và theo mục đích sử dụng đất là tiền đề cho việc tự động hoá xây dựng bản đồ giá đất. 2.4. Tự động hoá xác định vị trí đất Bản đồ giá đất là hiển thị không gian giá đất của các thửa đất có vị trí đất và phân cấp vị trí tương ứng. Để xây dựng bản đồ giá đất cần có mô đun chức năng xác định vị trí đất và phân cấp vị trí tự động trong tất cả các trường hợp phân bố thửa đất và đặc điểm không gian thửa đất. Nếu không có mô đun xác định vị trí đất tự động thì việc xây dựng bản đồ giá đất là bất khả thi. 2.5. Công nghệ bản đồ giá đất Hệ thống hỗ trợ định giá đất VinaLandInfo, được phát triển dựa trên ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở, có 19 mô đun chức năng tích hợp các giải pháp toán học trong định giá đất, với CSDL địa chính, giao thông và giá đất. (1) Mô đun quản trị cơ sở dữ liệu; (2) Mô đun kiểm tra và hiệu chỉnh dữ liệu đầu vào; (3) Mô đun hiển thị bản đồ tương tác trên nền Web; (4) Mô đun quản trị cập nhật, sao lưu dữ liệu; (5) Mô đun quản trị người dùng; (6) Mô đun quản lý giao dịch đất đai; (7) Mô đun thống kê, phân tích và tổng hợp dữ liệu giá đất; (8) Mô đun định giá từng thửa đất theo giá đất Nhà nước quy định; (9) Mô đun định giá từng thửa đất sát với giá đất thị trường; (10) Mô đun xây dựng bản đồ giá đất Nhà nước quy định; (11) Mô đun xây dựng bản đồ giá đất thị trường; (12) Mô đun bản đồ giá đất (theo thông tin tìm kiếm thửa đất); (13) Mô đun tra cứu giá đất; (14) Mô đun tính toán hệ số điều chỉnh giá đất; (15) Mô đun xác định vị trí đất tự động; Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, 451 bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
(16) Mô đun báo cáo thống kê. (17) Mô đun tra cứu lịch sử giá đất; (18) Mô đun tính toán chỉ số giá đất; (19) Mô đun kết nối liên thông dữ liệu với CSDL địa chính của tỉnh. 3. Giải pháp hoàn thiện bảng giá đất 3.1. Vấn đề và giải pháp xác định vị trí đất mặt tiền a) Các tình huống phân bố thửa đất - Thửa đất ở (PNN) hình thành sau khi có quy hoạch lộ giới, thì phần diện tích đất trong lộ giới không được đo vẽ thể hiện trên bản đồ địa chính cùng với phần diện tích đất ngoài lộ giới. - Thửa đất ở (PNN) hình thành trước khi có quy hoạch lộ giới, thì phần diện tích đất trong lộ giới được đo vẽ thể hiện trên bản đồ địa chính cùng với phần diện tích đất ngoài lộ giới. Trong trường hợp này, xuất hiện các tình huống phân bố các thửa đất như Hình 1. - 04 thửa đất nông nghiệp có sự phân bố cụ thể là: thửa LUC 1 nằm tiếp giáp với mép (chân) đường và có một phần diện tích trong lộ giới; thửa LUC 2 nằm tiếp giáp với lộ giới; thửa LUC 3 nằm sau mép (chân) đường và có một phần diện tích trong lộ giới; thửa LUC 4 nằm sau lộ giới. - 04 thửa đất ở nông thôn ONT có sự phân bố cụ thể là: thửa ONT 1 nằm tiếp giáp lộ giới; thửa ONT 2 nằm sau mép (chân) đường và có một phần diện tích nằm trong lộ giới; thửa ONT 3 nằm sau lộ giới; thửa ONT 4 nằm tiếp giáp với mép (chân) đường và có một phần diện tích trong lộ giới. Hình 1: Các tình huống phân bố thửa đất - Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đối với đất nông nghiệp, phần diện tích trong lộ giới được công nhận và cho phép sử dụng theo đúng mục đích quy định. Đối với đất ở phần diện tích trong lộ giới được công nhận trong trường hợp thửa đất hình thành trước khi có quy hoạch lộ giới và Nhà nước phải bồi thường phần diện tích đất này theo giá thực tế. Như vậy, các thửa đất này có vị trí và diện tích như nhau thì có mức giá thị trường bằng nhau. b) Vấn đề và giải pháp phân cấp vị trí đất nông nghiệp - Vấn đề: Nếu phân cấp vị trí đất nông nghiệp theo chiều dài thửa đất, bắt đầu từ mép đường và tính từ lộ giới, với cự ly phân biệt theo cấp đường thì không phù hợp với quy định pháp luật đất đai về việc công nhận diện tích trong lộ giới. 452 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
Nếu phân cấp vị trí đất nông nghiệp theo chiều dài thửa đất, tính từ mép (chân) đường thì thửa đất LUC 1 sẽ có mức giá cao nhất vì diện tích vị trí 1 lớn nhất, thửa đất LUC 4 có mức giá thấp nhất vì không có diện tích thuộc vị trí 1. Điều này không phù hợp với thực tế giá cả thị trường đất đai, giá của 04 thửa đất là bằng nhau. - Giải pháp: Để phù hợp với thực tế giá cả thị trường đất đai, phân cấp vị trí đất nông nghiệp theo cự ly chiều dài thửa đất nên tính từ ranh giới mặt tiền hợp pháp của thửa đất. c) Vấn đề và giải pháp phân cấp vị trí đất ở - Vấn đề: Nếu phân cấp vị trí đất ở theo chiều dài thửa đất, tính từ lộ giới thì chỉ phù hợp với trường hợp thửa đất hình thành sau khi có quy hoạch lộ giới, nhưng lại không phù hợp với quy định pháp luật đất đai về việc công nhận diện tích trong lộ giới khi thửa đất hình thành trước khi có quy hoạch lộ giới. Nếu phân cấp vị trí đất ở theo chiều dài thửa đất, tính từ mép (chân) đường thì thửa đất ONT 4 sẽ có mức giá cao nhất vì diện tích vị trí 1 lớn nhất, thửa đất ONT 3 có mức giá thấp nhất vì không có diện tích thuộc vị trí 1. Điều này là không phù hợp với thực tế giá cả thị trường đất đai, giá của 04 thửa đất là bằng nhau và quy định pháp luật đất đai về việc công nhận diện tích trong lộ giới khi thửa đất hình thành trước khi có quy hoạch lộ giới. Hơn nữa, nếu xác định vị trí đất căn cứ vào lộ giới hiện hữu hợp pháp của các tuyến đường, xác định từ dữ liệu bản đồ quy hoạch giao thông trên địa bàn tỉnh hiện có thì không phù hợp với dữ liệu bản đồ địa chính, vì các loại bản đồ này được xây dựng trên hệ tọa độ quy chiếu khác nhau. - Hệ thống bản đồ địa chính xây dựng trên hệ tọa độ VN2000, với kinh tuyến trục địa phương. - Hệ thống bản đồ giao thông xây dựng trên hệ toạ độ VN2000, với một kinh tuyến trục toàn quốc. Do 02 loại bản đồ này khác nhau về kinh tuyến trục nên khi chồng dẫn đến sai lệch về vị trí. Sử dụng nghiệp vụ GIS để nắn chỉnh hình học sao cho bản đồ quy hoạch giao thông và địa chính chồng xếp lên nhau thì xảy ra tình trạng dữ liệu đường giao thông trong quy hoạch và giao thông trong bản đồ địa chính bị lệch. - Giải pháp: Để phù hợp với thực tế giá cả thị trường đất đai và quy định pháp luật đất đai về việc công nhận diện tích trong lộ giới khi thửa đất hình thành trước và sau khi có quy hoạch lộ giới, cũng như căn cứ vào thực trạng cơ sở dữ liệu giao thông hiện có, thì việc phân cấp vị trí đất ở theo cự ly chiều dài thửa đất nên tính từ ranh giới mặt tiền hợp pháp của thửa đất. 3.2. Vấn đề và giải pháp xác định vị trí đất trong hẻm Vị trí đất trong hẻm xác định căn cứ vào: Cấp hẻm xác định theo sự phân nhánh hẻm, độ rộng của hẻm, phân đoạn hẻm theo chiều sâu của hẻm (cự ly từ đường hay từ hẻm cấp trước đó đến thửa đất). Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, vị trí đất được xác định theo nguyên tắc quy định trong bảng giá đất cụ thể như sau: - Đối với hẻm cấp 1: + Vị trí 1: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 4 m, phân đoạn 1 (đến mét thứ 80 m). + Vị trí 2: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 4 m, phân đoạn 2 (đến mét thứ (80 + 70) m); Hẻm cấp 1, độ rộng 1,5m < R < 4 m, phân đoạn 1 (đến mét thứ 80 m). Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, 453 bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
+ Vị trí 3: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 4 m, phân đoạn 3 (đến mét thứ (80 + 70 + 70) m); Hẻm cấp 1, độ rộng 1,5 m < R < 4 m, phân đoạn 2 (đến mét thứ (80 + 70) m); Hẻm cấp 1, độ rộng R ≤ 1,5 m, phân đoạn 1 (đến mét thứ 80 m). + Vị trí 4: Hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 4 m, đoạn còn lại; Hẻm cấp 1, độ rộng 1,5 m < R < 4 m, đoạn còn lại; Hẻm cấp 1, độ rộng R ≤ 1,5 m, đoạn còn lại. - Đối với hẻm cấp 2: + Vị trí 2: Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 1 của hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn 1 (đến mét thứ 80 m). + Vị trí 3: Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 1 của hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn 2 (đến mét thứ (80 + 70) m); Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 2 của hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn 1 (đến mét thứ 80 m); Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 1 của hẻm cấp 1, độ rộng ≤ 3,5 m, phân đoạn 1 (đến mét thứ 80 m). + Vị trí 4: Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 1 của hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, đoạn còn lại; Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 3 của hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, phân đoạn 1 (đến mét thứ 80 m); Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 2 của hẻm cấp 1, độ rộng R ≥ 3,5 m, đoạn còn lại; Hẻm cấp 2 trong phân đoạn 1 của hẻm cấp 1, độ rộng R ≤ 3,5 m, đoạn còn lại. Tóm lại, vị trí đất trong hẻm cụt được xác định căn cứ vào các yếu tố hẻm sau: - Cấp hẻm: Hẻm chính ứng với cấp 1; Hẻm phụ ứng với cấp 2, cấp 3. - Độ rộng hẻm chính: R ≤ 1,5 m; 1,5 m < R < 4 m; R ≥ 4 m. - Độ rộng hẻm phụ: R < 3,5 m; R ≥ 3,5 m. - Đoạn hẻm: Phân đoạn 1 (đến 80 m); Phân đoạn 2 (đến mét thứ (80 + 70) = 150 m); Phân đoạn 3 (đến mét thứ (80 + 70 + 70) = 220 m); Phân đoạn 4 (đoạn còn lại từ sau mét thứ (80 + 70 + 70) = 220 m trở đi). - Khoảng cách từ đường chính đến thửa đất trong hẻm được xác định từ lộ giới hợp pháp của đường đến điểm cạnh tiếp giáp hẻm gần nhất của thửa đất. Vấn đề: Thang phân cấp độ rộng hẻm có sự phân biệt đối với hẻm chính và hẻm phụ là không phù hợp trong một số trường hợp thực tế. Ví dụ, hẻm chính có độ rộng R = 2 m, hẻm phụ có độ rộng là 2 m < R < 3,5 m hay R ≥ 3,5 m thì cũng không tạo ra sự khác biệt về mặt vị trí đất trong hẻm, vì chỗ hẹp nhất tại hẻm chính có độ rộng R = 2 m. Trong trường hợp, hẻm thông ra nhiều đường chính thì không có căn cứ thống nhất xác định đường chính mà hẻm thông ra. Theo khoảng cách ngắn nhất? Theo địa chỉ nhà? Hay theo mức giá cao nhất của thửa đất trong hẻm? Khi không có dữ liệu không gian về lộ giới của đường phố, thì không thể xác định được khoảng cách từ đường đến thửa đất trong hẻm. Phân cấp hẻm theo phân nhánh rất khó xác định theo một tiêu chí thống nhất. Thế nào là hẻm thẳng không quanh co? Nếu theo hẻm thẳng thì lại là hẻm cụt, trong khi theo hẻm quanh co thì lại thông ra nhiều đường. Không có khả năng tự động hóa xác định điểm cạnh tiếp giáp hẻm gần nhất của thửa đất để xác định khoảng cách từ thửa đất trong hẻm ra đến đường chính. 454 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
Giải pháp: Thống nhất thang phân cấp độ rộng hẻm, không phân biệt hẻm chính hay hẻm phụ với các cấp bậc độ rộng là: R ≤ 1,5 m; 1,5 m < R < 4 m; R ≥ 4 m. Xác định đường chính của hẻm căn cứ vào tiêu chí mức giá cao nhất của thửa đất trong hẻm. Không phân cấp hẻm theo phân nhánh. Khi đó, phân đoạn hẻm theo cự ly thống nhất là 100 m: L1 ≤ 100 m, 100 m < L2 ≤ 200 m, 200 m < L3 ≤ 300 m, L4 > 400 m. Như vậy, các vị trí đất trong hẻm lần lượt được xác định theo nguyên tắc sau: - Vị trí 2 được xác định là vị trí đất có các yếu tố hẻm thuận lợi nhất (R ≥ 4 m, Phân đoạn 1). - Các vị trí lần lượt thấp hơn là vị trí đất chỉ có một trong các yếu tố hẻm lần lượt thấp hơn so với các yếu tố hẻm của vị trí 2. 3.3. Vấn đề và giải pháp xác định tiêu chí và số lượng phân cấp vị trí đất các loại Vấn đề: Theo quy định của bảng giá đất hiện hành thì có sự phân biệt tiêu chí phân cấp vị trí đất tại nông thôn và đô thị. Tiêu chí phân cấp vị trí đất nông nghiệp và đất ở có sự đồng nhất tại nông thôn hay tại đô thị, nhưng lại có sự khác biệt với loại đất làm muối. Số lượng phân cấp vị trí đất giữa các đơn vị hành chính cũng có sự khác biệt. Tại Vũng Tàu và Bà Rịa thì có 05 vị trí. Tại các huyện khác thì có 04 vị trí. Sự không thống nhất về tiêu chí và số lượng phân cấp giữa các đơn vị hành chính sẽ tạo ra sự khác biệt về vị trí đất tại các vị trí giáp ranh, đặc biệt là trên cùng một tuyến đường giao thông giữa các huyện và thành phố. Sự khác biệt về tiêu chí phân cấp vị trí đất giữa các loại đất (đất làm muối khác với đất nông nghiệp và đất ở) là không đúng với lý thuyết vùng giá trị đất. Đối tượng xác định vị trí đất ở đây là THỬA ĐẤT, không phải là LOẠI ĐẤT theo mục đích sử dụng đất. Giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của vị trí đất, do các yếu tố vị thế của vị trí tạo ra. VỊ THẾ của vị trí có được là do sự đầu tư của Nhà nước và xã hội vào việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và kinh tế - xã hội trong khu vực. Khi hạ tầng kỹ thuật và kinh tế - xã hội thay đổi làm cho vị thế của vị trí đất thay đổi, kéo theo sự thay đổi của giá đất và mục đích sử dụng đất. Nếu xác định vị trí đất theo loại đất thì một thửa đất sẽ có các vị trí khác nhau khi thay đổi mục đích sử dụng đất, dẫn tới tình trạng mất cân đối về mặt bằng giá đất theo quy định bảng giá đất và theo giá thị trường, cũng như những khó khăn phát sinh trong việc xác định vị trí đất khi tính toán giá đất và nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giải pháp: Giải pháp đưa ra là xác định vị trí đất các loại theo một bộ tiêu chí thống nhất, không phân biệt theo mục đích sử dụng đất và không phân biệt khu vực nông thôn hay thành thị giữa các đơn vị hành chính cấp huyện. Đối với thửa đất mặt tiền (có cạnh tiếp giáp với đường có quy định giá trong bảng giá đất): Vị trí 1 là vị trí đất của thửa mặt tiền trong phạm vi cự ly 50 m đầu tiên, vị trí 2 là đất thuộc thửa đất này trong phạm vi cự ly 50 m thứ hai và cứ lần lượt như vậy cho đến hết. Đối với thửa đất trong hẻm (có cạnh tiếp giáp với đường không quy định giá trong bảng giá đất): Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, 455 bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
Vị trí đất trong hẻm phụ thuộc vào: - Chiều rộng hẻm; - Chiều dài hẻm. Chiều rộng hẻm xác định theo các khoảng rộng sau: - R ≥ 4 m; - 1,5 m < R < 4 m; - R ≤ 1,5 m. Chiều dài hẻm tính từ đầu đường được xác định theo các đoạn: - L ≤ 100 m; - 100 m < L ≤ 200 m; - 200 m < L ≤ 300 m; - L > 300 m. Với cách quy định như trên thì chiều rộng và chiều dài của hẻm lần lượt có các giá trị sau: Giá trị của chiều rộng hẻm: - R ≥ 4 m: R = 1; 1,5 m < R < 4 m: R = 2; R ≤ 1,5 m: R = 3. Giá trị của chiều dài hẻm: - Chiều dài hẻm: L ≤ 100 m: L = 1; 100 m < L ≤ 200 m: L = 2; 200 m < L ≤ 300 m: L = 3; L > 300 m: L = 4. Vị trí đất trong hẻm được xác định theo công thức: L VTD Min( R) + = 100 Vị trí đất xác định theo giá trị của VTĐ tính theo công thức trên. Khi VTĐ > 5 thì vị trí đất xác định là vị trí 5. Trong trường hợp thửa đất trong hẻm có chiều sâu lớn hơn 50 m thì sẽ có lớn hơn 1 vị trí đất. Các vị trí tiếp theo của đất trong thửa này sẽ được tính căn cứ vào vị trí của đất tiếp giáp hẻm của thửa đất đó. Các vị trí này được xác định như cách xác định vị trí của thửa đất mặt tiền nêu trên. 4. Giải pháp xây dựng mô đun xác định vị trí đất tự động 4.1. Cách xác định chiều rộng đường và khoảng cách đến đường - Từ tim đường mỗi bước 1 - 2 m, phóng tia vuông góc ra hai bên, với chiều dài tia là 50 m. - Cắt và loại bỏ phần dư của các tia tại điểm tiếp xúc với thửa đất. Lưu các tia vào CSDL. - Chiều dài các tia sử dụng để xác định chiều rộng đường. - Các bước phóng tia sử dụng để xác định khoảng cách từ thửa đất đến đường. 4.2. Cách xác định sự tiếp giáp của thửa đất với đường giao thông - Thửa đất tiếp xúc với tia từ tim đường nào thì tiếp giáp với đường đấy. - Thửa đất không tiếp xúc với tia từ tim đường xác định là thửa đất không có lối đi (đất kẹt). - Đường có trị số của giá đất là đường chính. - Đường không có trị số của giá đất là đường hẻm. 4.3. Xác định vị trí đất 456 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
Vị trí đất xác định căn cứ vào quy định về tiêu chí xác định vị trí các loại đất quy định trong bảng giá đất. Cụ thể như sau: Trên địa bàn tỉnh đất có 05 vị trí. Tiêu chí phân cấp vị trí đất áp dụng thống nhất cho tất cả các loại đất nông nghiệp và phi nông nghiêp. Đối với thửa đất mặt tiền (có cạnh tiếp giáp với đường có quy định giá trong bảng giá đất): Vị trí 1 là vị trí đất của thửa mặt tiền trong phạm vi cự ly 50 m đầu tiên, vị trí 2 là đất thuộc thửa đất này trong phạm vi cự ly 50 m thứ hai và cứ lần lượt như vậy cho đến hết. Phần đất ngoài phạm vi cự ly 250 m thì có vị trí 5. Đối với thửa đất trong hẻm (có cạnh tiếp giáp với đường không quy định giá trong bảng giá đất): Vị trí đất trong hẻm phụ thuộc vào: - Chiều rộng hẻm; - Chiều dài hẻm. Chiều rộng hẻm xác định theo các khoảng rộng sau: - R ≥ 4 m; 1,5 m < R < 4 m; R ≤ 1,5 m. - R ≥ 4 m: R = 1; 1,5 m < R < 4 m: R = 2; R ≤ 1,5 m: R = 3. Chiều dài hẻm tính theo khoảng cách từ ranh cạnh mặt tiền (khác với lộ giới) đường chính đến điểm giao vuông góc giữa hẻm với đường từ trọng tâm thửa đất. Vị trí đất trong hẻm được xác định theo công thức: L VTD Min( R) + = 100 Vị trí đất xác định theo giá trị của VTĐ tính theo công thức trên. Khi VTĐ > 5 thì vị trí đất xác định là vị trí 5. Trong trường hợp thửa đất trong hẻm có chiều sâu lớn hơn 50 m thì sẽ có lớn hơn 1 vị trí đất. Các vị trí tiếp theo của đất trong thửa này tính căn cứ vào vị trí của đất tiếp giáp hẻm của thửa đất đó. Các vị trí này được xác định như cách xác định vị trí của thửa đất mặt tiền nêu trên. Thửa đất không có lối đi (đất kẹt) thì vị trí đất xác định là vị trí 5. 5. Giải pháp xây dựng mô hình toán học giá đất 5.1. Xây dựng mẫu phiếu điều tra Bổ sung các thông tin về vị trí đất là các đoạn đường quy định trong bảng giá, các yếu tố đặc điểm vị thế của các đoạn đường này, cụ thể là: - Các công trình tạo cực vị thế khu vực: chợ, trường học, Ủy ban nhân dân, bệnh viện, trạm y tế, trung tâm hành chính, bến xe, cảng,... - Khu vực: trung tâm đô thị, đô thị, ven đô thị (thị trấn), trung tâm xã và nông thôn là các khu vực cơ bản. - Cấp đường: đường trục, đường phố, đường nhánh, đường xã, đường huyện, đường tỉnh và đường Quốc lộ. - Khả năng kinh doanh được thể hiện qua mật độ nhà đất được sử dụng vào mục đính kinh doanh trên các đoạn đường, chia thành các giá trị: rất thấp (0 - 20 %), thấp (20 - 40 %), trung bình (40 - 60 %), cao (60 - 80 %) và rất cao (80 - 100 %). Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, 457 bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
5.2. Phương pháp điều tra Điều tra thông tin về giá đất của những thửa đất giao dịch trong năm điều tra và giá đất phổ biến (trung bình) của các tuyến và đoạn đường quy định trong bảng giá: sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp theo cách gợi ý từ tổng quát đến chi tiết, với các đối tượng phỏng vấn trực tiếp là: người sử dụng đất, cán bộ địa chính, chuyên viên của Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng TN&MT, người môi giới nhà đất trên thị trường. Điều tra thông tin về các yếu tố đặc điểm vị thế của các vị trí đất: khảo sát trực tiếp các tuyến đường và gián tiếp thông qua bản đồ Google maps. 5.3. Phương pháp phân tích tổng hợp xây dựng bảng giá đất Phương trình hồi quy giá đất được xây dựng bằng 02 phương pháp sau: - Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính sử dụng công cụ phần mềm SPSS; - Phương pháp phân tích hồi quy cây quyết định sử dụng công cụ phần mềm DTREG. Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy cây quyết định với biến kết quả là mặt bằng giá đất của các đoạn đường được thiết lập tương đối chính xác và các biến dự báo là các yếu tố đặc điểm vị thế đất đai. Căn cứ vào cây quyết định xác định các tổ hợp yếu tố đặc điểm vị thế và mức giá tương ứng, tổng hợp thành bảng giá đất với các vị trí đất là các đoạn đường có cùng đặc điểm vị thế đất và mức giá tương ứng. Xây dựng mô hình giá đất cho một khu vực nhất định bằng phương pháp phân tích hồi quy cây quyết định và công cụ phần mềm DTREG với các bước thực hiện như sau: - Bước 1: Điều tra thu thập thông tin về giá cả đất đai và các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội của vị trí cấu thành giá trị đất đai. - Bước 2: Sử dụng phần mềm DTREG xây dựng mô hình cây quyết định để xác định tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế của một vùng giá trị đất đai với mức giá tương ứng. Cây quyết định có dạng như Hình 2. Hình 2: Mô hình cây quyết định Theo sơ đồ cây như trên thì mỗi vùng giá trị đất Vi là một tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế đất đai Xi , được xác định theo các nhánh từ nút gốc hàng thứ 1 đến nút lá hàng thứ 3: V1 = (1, 2, 3) có mức giá tương ứng là P1; V2 = (1, 2, 4) có mức giá tương ứng là P2; V3 = (1, 5, 6) có mức giá tương ứng là P3; V4 = (1, 5, 7) có mức giá tương ứng là P4. - Bước 3: Xây dựng hàm giá đất căn cứ vào kết quả phân vùng giá trị đất có dạng như sau: 458 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
Trong đó: Pz: Giá đất của vùng giá trị đất đai thứ z; Pmin: Giá đất thấp nhất trong khu vực; : Giá đất của vùng giá trị được xác định theo sơ đồ cây; Vz: Vùng giá trị đất đai thứ z (z = 1...s), là biến số nhị nguyên Vz ϵ {0, 1}; : Tham số mũ của hàm giá đất, xác định theo công thức: ; Xl: Yếu tố đặc điểm vị thế cục bộ thứ l có hệ số ảnh hưởng là λl, được đưa vào phương trình để điều chỉnh sự khác biệt cục bộ về giá giữa các vị trí đất trong một vùng giá trị nhất định. Khi chuyển vùng giá trị đất theo tổ hợp các đặc điểm đất đai sang dạng công thức toán học như trên với khả năng tùy biến của nó, dễ dàng bổ sung thêm các yếu tố cấu thành giá trị đất theo ý kiến của các chuyên gia để điều chỉnh định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường trong phạm vi sai số cho phép. Công thức toán học xác định giá của các vùng giá trị cấu thành từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm của đất đai là công cụ hữu ích cho việc hoàn thiện bảng giá đất tại các tỉnh và thành phố. Như vậy, để hoàn thiện phân cấp vị trí đất, xác định vùng giá trị đất thì phải căn cứ vào các yếu tố đặc điểm của đất đai, chuyển đổi tư duy xây dựng bảng giá đất theo tuyến và đoạn đường sang tư duy vùng giá trị với việc sử dụng công cụ toán học thuần túy để tính toán điều chỉnh tăng giảm giá đất của các vùng theo sự xuất hiện của các yếu tố đặc điểm vị thế, theo công thức . Khi xuất hiện yếu tố đặc điểm vị thế nào đó thì X = 1, khi không có yếu tố vị thế thì X = 0, tham số λ được xác định theo công thức: . Trong đó, P là giá đất có sự tác động của yếu tố mới bổ sung, được xác định bằng phương pháp điều tra thống kê, hay phương pháp chuyên gia. X là biến nhị nguyên có giá trị 0 hoặc 1, tương ứng với trường hợp xuất hiện yếu tố vị thế chỉ có sự tác động liền kề; hoặc được chuyển về biến liên tục có giá trị từ 0 đến 1 theo công thức . Trong trường hợp xuất hiện công trình vị thế có sự tác động lan tỏa xung quanh với bán kính lan tỏa là R, r là khoảng cách từ vị trí thửa đất đến công trình vị thế trong phạm vi lan tỏa của nó, r ≤ R. 6. Giải pháp xác định giá các loại đất Giá đất là quyền lợi và cũng là nghĩa vụ của người sử dụng đất đai. Khi xác định giá đất cao theo thị trường thì nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao, ngược lại, xác định giá đất thấp hơn giá thị trường thì người dân nhận bồi thường về đất đai sẽ bị thiệt hơn. Khoảng chênh lệch giá giữa kỳ vọng và thực tế làm phát sinh nhiều vấn đề trong quản lý đất đai. Căn cứ xác định giá đất là giá giao dịch trên thị trường? Bằng bao nhiêu là hợp lý? Phân biệt theo mục đích quản lý tài chính đất đai? Nguyên tắc quản lý giá đất là hài hoà giữa nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất đai. Nghĩa vụ thấp thì quyền lợi thấp, nghĩa vụ cao thì quyền lợi cao, nhưng cũng phải cân bằng với mức thu nhập của người dân. Nghĩa vụ thấp mà quyền lợi cao thì Nhà nước không đủ ngân sách cho đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và kinh tế - xã hội cho địa phương. Ngược lại, khi nghĩa vụ cao mà quyền lợi thấp thì người dân sẽ mâu thuẫn, xung đột với các nhà đầu tư phát triển và với chính quyền. Giá đất xác định bằng bao nhiêu so với mặt bằng giá giao dịch thị trường? Giá đất xác định theo vị thế đất đai trong xu thế dịch chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp vị thế thấp nhất sang đất ở vị thế cao nhất. Trên thị trường giao dịch, nhiều nhất là loại đất Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, 459 bảo vệ môi trường và phát triển bền vững
ở hay đất có tiềm năng ở với các mức giá mua bán được hình thành tương đối minh bạch. Vì vậy, có thể căn cứ vào giá đất ở xác định giá các loại đất khác theo một hệ số nhất định. Thực tế thị trường đất đai cho thấy, giá đất thị trường xác định theo vị thế đất đai, có xem xét đến khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính có liên quan. Thông thường, nghĩa vụ tài chính xác định bằng tỷ lệ % so với giá thị trường trong khoảng 40 %. Giá đất ở và đất nông nghiệp xác định trong bảng giá đất theo công thức sau: Ta có: Pmb = Pttđơ - Nvtc Nvtc = Pttđơ - Pmb = 0,4 Pgdđơ Nvtc = Pđơ - Pnn Pnn = 0,3 Pđơ Nvtc = Pđơ - 0,3 Pđơ = 0,7 Pđơ Suy ra: Pđơ = 0,4 Pttđơ/0,7 = 0,6 Pttđơ Pnn = 0,3 Pđơ = 0,2 Pttđơ Từ các công thức trên, cho thấy: Giá mua bán mà người sử dụng đất muốn bán Pmb có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với nghĩa vụ tài chính Nvtc. Khi giá đất ở Pđơ do Nhà nước quy định tăng lên, tiệm cận sát với giá đất ở thị trường Pttđơ thì Nvtc sẽ tăng lên. Như vậy thì giá mua bán Pmb sẽ giảm xuống, nếu giá thị trường đất ở Pttđơ không thay đổi. Tuy nhiên, nhờ vào sự độc quyền sử dụng, người bán không muốn giảm giá, dẫn tới giá đất thị trường sẽ tăng lên. Sự cạnh tranh giữa hai thế độc quyền chiếm dụng của người sử dụng đất và quản lý của Nhà nước. Do đó, không thể tăng giá đất ở trong bảng giá đất sát với giá đất thị trường, hợp lý bằng 0,6 giá thị trường. 7. Kết luận Bản đồ giá đất xây dựng bằng việc mô hình hoá toán học giá đất và tạo lập cơ sở dữ liệu tim đường giao thông và dữ liệu địa chính, tích hợp vào hệ thống VinaLandInfo có các mô đun chức năng xác định giá đất một cách tự động đến từng thửa đất, tương ứng với các vị trí trong vùng giá trị đất. Hệ thống VinaLandInfo với cơ sở dữ liệu động và 19 mô đun chức năng có khả năng tuỳ biến để phù hợp với thực trạng sử dụng đất và quản lý giá đất tại các địa phương khác nhau. Truy cập: www.giadat.baria-vungtau.gov.vn để tham khảo thêm. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Trần Thanh Hùng (2016). Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở. Đề tài KHCN cấp Bộ TNMT, Mã số: TNMT.01.36. [2]. Trần Thanh Hùng (2019). Xây dựng bản đồ giá đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang. Đề tài KHCN cấp Tỉnh, Mã số: ĐTCN 09/17. [3]. UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (2019). Quyết định số: 38/2019/QĐ-UBND quy định Bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm (01/01/2020 - 31/12/2024) trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ngày chấp nhận đăng: 10/11/2021. Người phản biện: TS. Phạm Anh Tuấn 460 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững