656
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA: NGUỒN LỰC TRONG NỀN KINH TẾ SỐ
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG BỐI CẢNH CÁCH MẠNG CÔNG NGHIỆP 4.0
Trần Thái Yên
(1), Nguyễn Đắc Hậu(2), Phan Thị Thanh Bình(3)
TÓM TẮT:
Bi vit nhằm đnh gi những cơ hi v thch thức của nguồn nhân lực môi gii bất đng sản
tại Việt Nam trong bi cảnh cuc cch mạng công nghiệp 4.0. Sự đổi mi ny mở ra nhiều cơ hi cho
đi ngũ môi gii bất đng sản cùng vi nhiều thch thức. Nhân viên môi gii cần phải đp ứng đủ
cc điều kiện quy đnh của Luật Kinh doanh bất đng sản nm 2023 nh phải có chứng chỉ môi gii
bất đng sản v lm việc cho mt doanh nghiệp cung cấp dch vụ sn giao dch bất đng sản hoặc
doanh nghiệp môi gii bất đng sản. Vì vậy họ phải học hỏi về kin thức; thnh thạo về công nghệ,
kỹ nng môi gii; có phẩm chất đạo đức tt; trung thực, kiên trì; hiu bit sâu sắc về th trờng bất
đng sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất đng sản cần đẩy mạnh việc p dụng cc công nghệ mi
nh trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu ln (Big Data) v Blockchain…; xây dựng hệ thng thông tin bất
đng sản trực tuyn v hệ thng thông tin đnh danh đi vi nhân viên môi gii. Nh nc thờng
xuyên thanh tra, kim tra việc chấp hnh cc quy đnh php luật về môi gii bất đng sản; kiên quyt
xử lý cc trờng hp hnh nghề môi gii bất đng sản m không có chứng chỉ.
Từ khoá: Công nghiệp 4.0, môi gii bất đng sản, nguồn nhân lực.
ABSTRACT:
The article aims to assess the opportunities and challenges of real estate brokerage human
resources in Vietnam in the context of the Industrial Revolution 4.0. This innovation opens up many
opportunities for the real estate brokerage team along with many challenges. Brokers need to meet
the conditions prescribed by the Law on Real Estate Business 2023, such as having a real estate
brokerage certificate and working for a real estate trading floor service provider or real estate
brokerage business. They must regularly learn and improve their knowledge, be proficient in tech-
nology and brokerage skills, have good moral qualities, be honest and persistent, and have a deep
1. Trường Đại học Nghệ An. Email: Tranthaiyen@naue.edu.vn
2. Vụ Tổng hợp Uỷ ban Dân tộc.
3. Trường Đại học Nghệ An.
657
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA: NGUỒN LỰC TRONG NỀN KINH TẾ SỐ
understanding of the real estate market. Real estate businesses need to promote the application of
new technologies such as artificial intelligence (AI), big data, and blockchain and build an online
real estate information system and an identification information system for brokers. The state regu-
larly inspects and checks compliance with legal regulations on real estate brokerage and resolutely
handles cases of practicing real estate brokerage without a certificate.
Keywords: Industry 4.0, real estate brokerage, human resources.
1. Mở đầu
Môi giới bất động sản là trung gian thị trường kết nối người mua với người bán và tạo điều kiện
thuận lợi cho các giao dịch bất động sản (Waleed, 2000). Nó có nhiệm vụ cung cấp thông tin cho
người mua và người bán (Benjamin & cs, 2000). Theo Luật Kinh doanh bất động sản của Việt Nam,
môi giới bất động sản được định nghĩa là người trung gian giữa các bên trong các hoạt động như mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản (Quốc hội, 2014, 2023) .
Môi giới bất động sản về bản chất là cầu nối giữa bên có nhu cầu về bất động sản và bên có nhu cầu
chuyển nhượng quyền đối với bất động sản (Phan Thị Thanh Huyền & cs, 2022). Đây là một phần
chính của các doanh nghiệp bất động sản (Marsh & Zumpano, 1988) và cung cấp các dịch vụ bất
động sản, chẳng hạn như chủ yếu là quản lý việc tiếp thị bất động sản, quy trình đấu thầu và chốt giao
dịch với người mua (Ngô Thị Hà & Phan Thị Thanh Huyền, 2023). Các đại lý bất động sản và dịch
vụ môi giới giúp thị trường minh bạch và giảm thiểu rủi ro cho người bán, người mua và nhà đầu
tư (Baryla & Zumpano, 1995; Phạm Phương Nam & cs, 2021; Palm & Bolsen, 2022). Môi giới bất
động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy giao dịch và đảm bảo chất lượng bất động sản.
Theo thống kê, 88,88% người mua nhà tại Việt Nam thông qua môi giới bất động sản, 40% người
mua nhà biết đến môi giới thông qua bạn bè hoặc giới thiệu của gia đình (Sen Vang Group, 2024).
Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 với công nghệ AI, Big Data và chuỗi khối đã mang đến nhiều
cơ hội phát triển mạnh mẽ cho nhiều ngành, lĩnh vực, trong đó có môi giới bất động sản. Cuộc cách
mạng công nghiệp 4.0 được hiểu là một khái niệm toàn diện bao gồm một tập hợp các công nghệ
mới như internet vạn vật (IoT), AI, thực tế tăng cường (AR), thực tế ảo (VR), robot, phân tích Big
Data, in 3D, điện toán đám mây,... (Rojko, 2017). Nó có thể bao gồm tất cả các quy trình số hoá và
tự động hoá trong kinh doanh và cuộc sống hằng ngày của người dân (Javaid & cs, 2022) . Trong
bi cảnh của cuc cch mạng công nghiệp 4.0, cc nh môi gii bất đng sản có nhiều cơ hi tip
cận cc công nghệ mi mang lại hiệu quả cho doanh nghiệp, góp phần tng thu nhập v đảm bảo sự
pht trin bền vững của th trờng bất đng sản nhng họ cũng phải đi mặt vi mt s thch thức
nhất đnh. Bài viết này nhằm đánh giá cc cơ hi v thch thức đ đề xuất cc giải php cho hoạt
đng môi gii bất đng sản tại Việt Nam trong bi cảnh cuc cch mạng công nghiệp 4.0.
2. Khung pháp lý cho hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam
Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng quyền của mình để chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở để thị trường bất động
658
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA: NGUỒN LỰC TRONG NỀN KINH TẾ SỐ
sản chính thức hình thành (Phan Thị Thanh Huyền & cs, 2022). Tuy nhiên, dịch vụ môi giới bất động
sản đã được chính thức công nhận tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (Quốc hội, 2006).
Môi giới bất động sản là hoạt động không thể thiếu trên thị trường bất động sản và được điều chỉnh
bằng các quy định pháp luật cụ thể. Có sự khác biệt về yêu cầu hành nghề môi giới bất động sản giữa
các quốc gia. Có quốc gia yêu cầu môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và
tham gia tổ chức môi giới, trong khi có quốc gia khác cho phép môi giới bất động sản hành nghề môi
giới độc lập khi có chứng chỉ (Phan Thị Thanh Huyền & cs, 2022). Môi giới bất động sản có thể do cá
nhân, tổ chức hoặc đơn vị trực thuộc tổ chức thực hiện và phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy
định. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa
là bên môi giới vừa là bên tham gia hợp đồng trong giao dịch bất động sản để đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của bên thứ ba trong giao dịch bất động sản và tránh tình trạng bên môi giới thông đồng
với một bên gây thiệt hại cho bên kia trong giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua
bất động sản. Khi thực hiện môi giới bất động sản, bên môi giới được hưởng phí dịch vụ không phụ
thuộc vào kết quả giao dịch hoặc hoa hồng môi giới khi giao dịch thành công.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã và phải có
ít nhất 2 người lao động có chứng chỉ môi giới bất động sản. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản độc lập khi có chứng chỉ môi giới bất động sản và nộp thuế theo quy định của
pháp luật về thuế (Quốc hội, 2014). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có nhiều quy định mới
về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải đáp ứng các điều
kiện sau: có quy định về việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; có cơ sở vật chất, kỹ thuật
phục vụ cho việc kinh doanh dịch vụ môi giới theo quy định của Chính phủ; có ít nhất 1 người lao
động có chứng chỉ môi giới bất động sản. Ngoài ra, doanh nghiệp môi giới bất động sản phải nộp
hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản của tỉnh, thành phố nơi doanh nghiệp đặt trụ
sở để công bố trên hệ thống thông tin nhà ở và tiếp thị bất động sản. Cá nhân có quyền hành nghề
môi giới bất động sản phải làm việc cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản hoặc doanh nghiệp môi giới bất động sản và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
(Quốc hội, 2023).
Về việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, Khoản 1 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2023 quy định cơ sở đào tạo, bồi dưỡng về môi giới bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động
sản phải có tư cách pháp nhân và là một trong các đối tượng sau đây: cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được
thành lập theo quy định của Luật Giáo dục nghề nghiệp hoặc Luật Giáo dục đại học; doanh nghiệp
được thành lập theo quy định và có ngành nghề kinh doanh đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên
môn. Các tổ chức khác phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thành lập và được giao chức
năng, nhiệm vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn (Quốc hội, 2023). Theo Khoản 1 Điều 19
659
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA: NGUỒN LỰC TRONG NỀN KINH TẾ SỐ
Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thi
và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (Chính phủ, 2024) .
Về thù lao môi giới bất động sản, Khoản 1 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp môi giới
bất động sản có quyền trả thù lao hoặc hoa hồng cho môi giới bất động sản. Theo Khoản 2 Điều 48
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động
sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín
dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (Quốc hội,
2023). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định thù lao môi giới bất động sản phải
chuyển khoản là quy định mới nhằm tạo sự minh bạch cho thị trường bất động sản.
Tóm lại, trong những năm gần đây, Nhà nước đã đổi mới, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị
trường bất động sản, từng bước xác định thị trường bất động sản là một trong những trụ cột phát
triển kinh tế, là nguồn thu quan trọng cho ngân sách, là động lực phát triển kinh tế, thu hút đầu tư.
Việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý đối với hoạt động môi giới bất động sản, trong đó quy định mọi
cá nhân làm dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và làm việc tại
sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản,... là bước đi quan trọng
để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản đi vào nền nếp,
nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch của thị trường bất động sản. Ngoài ra, các quy định này còn
đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch, thiết lập kênh thông tin an toàn, hỗ trợ người tiêu dùng
tránh được các nguy cơ, mua bán không đủ điều kiện.
3. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 300.000 cá
nhân môi giới bất động sản. Trong đó, chỉ có khoảng 40.000 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản, còn lại chủ yếu hoạt động với vai trò kết nối thực hiện giao dịch bất động sản với
các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2023 quy định, cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải
có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Quốc hội, 2023).Tại Hà Nội, một nghiên cứu đã chỉ
ra rằng có đến 48% người môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản. Trong số những người có chứng chỉ hành nghề thì chỉ khoảng 1/3 số người có chứng chỉ hành
nghề ngay khi vào nghề, số còn lại sau khi đi làm vài năm mới thi lấy chứng chỉ. Phần còn lại hầu
hết là nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang”, họ không được đào tạo, không có chứng
chỉ hành nghề, không được kiểm soát, không hoạt động thường xuyên mà chỉ hoạt động một cách
tự phát theo mùa vụ, theo cơn sốt thị trường, do vậy, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao
dịch (Đinh Thị Ngọc Hà, 2024).
660
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA: NGUỒN LỰC TRONG NỀN KINH TẾ SỐ
Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, trường hợp kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành
nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng
(Chính phủ, 2022). Tuy nhiên, cho đến nay, tại các địa phương cũng chưa thực hiện việc xử phạt vi
phạm hành chính liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ.
Đây là lý do khiến số lượng cá nhân môi giới được cấp chứng chỉ theo Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014 còn khá thấp.
Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mặc dù được
thành lập nhiều nhưng không bảo đảm chất lượng, nhiều doanh nghiệp bị phanh phui về những chiêu
trò câu kéo khách hàng trái luật, hàng nghìn nhà đầu tư và khách hàng bị lừa mua phải dự án chưa
được cấp phép gây hoang mang cho cả thị trường. Ngoài ra, lợi dụng địa bàn có nhu cầu thật về đất
đai, nhà ở, nhiều đối tượng đã thành lập các doanh nghiệp “ma” (không hoạt động) rồi vẽ dự án trên
giấy (không có thật) để rao bán, chiếm đoạt tài sản của nhiều người dân có nhu cầu. Điển hình gần
đây nhất là là vụ lừa đảo của Công ty Lộc Phúc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty này đã mở sàn
giao dịch bất động sản ảo tại một bãi đất trống thuộc xã An Viễn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Hành vi của công ty là tự vẽ dự án trên các lô đất có
giá trị thấp rồi thuê một số sinh viên đăng tải “dự án” lên các trang mạng xã hội để giới thiệu và tìm
kiếm khách hàng. Khi khách hàng có nhu cầu mua nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, họ được bố trí đi
xem nhà, nhưng địa điểm lại ở khu đất của những dự án mà chúng vẽ ra tại Đồng Nai. Bằng các chiêu
trò lừa đảo, chúng vẽ dự án nằm ở các vị trí đẹp như gần đường cao tốc, gần các khu công nghiệp,
gần sân bay quốc tế Long Thành,… rồi ép khách hàng đặt cọc, nhằm chiếm đoạt (Minh Sáng, 2024).
Năm 2023, trên địa bàn tỉnh Bình Dương cũng xử lý nhiều công ty thực hiện giao dịch bất động sản
tại các dự án “ma” không được cấp phép (Công ty Bình Dương City Land, Công ty TNHH Địa ốc
Phúc Anh, Công ty TNHH Thương mại dịch vụ đầu tư xây dựng Địa ốc Á Châu Real Estate). Hành
vi của các công ty là lập các dự án “ma” trên đất nông nghiệp không được chuyển mục đích sang đất
ở và không được cấp phép thực hiện dự án nhưng đã rao bán và ký hợp đồng với khách hàng là đất ở
hay tự phân lô trên giấy đối với lô đất không thuộc quyền sở hữu của công ty để đem giao dịch trên
thị trường... (Trịnh Bình, 2023).
Trong thời đại cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, việc đăng tin rao bán và tìm kiếm khách hàng
của nhiều doanh nghiệp và nhân viên môi giới bất động sản không đúng thực tế đã phát sinh nhiều
tranh chấp, khiếu nại. Hiện tại, có rất nhiều hệ thống website hỗ trợ đăng tin rao báo bất động sản.
Đây cũng là một kênh tiềm năng để giúp nhà đầu tư và nhà môi giới tìm kiếm khách hàng hiệu quả.
Ngoài những doanh nghiệp, nhân viên môi giới uy tín dùng các trang website đăng tin rao bán và
tìm kiếm khách hàng theo đúng sự thật, còn không ít đối tượng đã dùng các chiêu trò đăng tin sai sự
thật về bất động sản cần bán, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Họ
dùng các căn hộ ảo giá rẻ đăng tin lên trang mạng xã hội để tìm kiếm khách hành rồi hướng khách