Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển nhà thu nhập thấp tại TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH 

NNGGUUYYỄỄNN TTHHỴỴ HHẢẢII LLYY GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ THU NHẬP THẤP TẠI TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG

MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS VŨ THÀNH TỰ ANH

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn

đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung

bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí

Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Nguyễn Thỵ Hải Ly

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2012

LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện nghiên cứu này, tôi đã nhận được nhiều thông tin, các ý kiến, sự động

viên và giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cơ quan, đơn vị, cá nhân.

Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Chương trình Giảng dạy

Kinh tế Fulbright, đã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt thời gian qua. Tôi trân

trọng gửi lời cảm ơn Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh đã hướng dẫn tận tình và giúp tôi

hoàn thành luận văn. Tôi cũng muốn cảm ơn Thạc sĩ Huỳnh Thế Du và ông Vương

Đình Hạo – nguyên Trưởng ban Ban thường trực Ban chỉ đạo các dự án Nâng cấp đô

thị, đã dẫn tôi từ lý thuyết đến thực tiễn, quá trình tìm kiếm, phân tích các kết quả tại

hiện trường.

Tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến Ban giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, đã tạo điều

kiện học tập và cơ hội tham vấn trong suốt thời gian nghiên cứu. Tôi cũng xin gửi lời

tri ân đến các anh chị, bạn bè đồng nghiệp tại các sở, ban ngành, quận huyện đã hỗ

trợ và dành thời gian trao đổi các vấn đề chuyên môn. Bên cạnh đó, tôi cũng xin cảm

ơn sự chia sẻ, những thông tin quý báu từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng

nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Cuối cùng, tôi không thể quên các bạn đồng môn đã luôn ủng hộ, khích lệ và những

góp ý thiết thực, tác động rất lớn đến quá trình hoàn thiện nội dung nghiên cứu.

iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................. i

Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii

Mục lục ....................................................................................................................... iii

Danh mục các ký hiệu và chữ viết tắt .......................................................................... iv

Danh mục các bảng và hình .......................................................................................... v

Tóm tắt ......................................................................................................................... vi

Chương 1. GIỚI THIỆU

1.1 Bối cảnh nghiên cứu ............................................................................................... 1

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .............................................................................. 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu và bố cục luận văn ......................................................... 3

Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH

2.1 Các khái niệm ........................................................................................................ 5

2.2 Cơ sở lý thuyết ........................................................................................................ 6

2.3 Các tiếp cận chính sách nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh .................................... 8

2.4 Đánh giá chung ....................................................................................................... 9

Chương 3. THỰC TRẠNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3.1 Đặc điểm nhà ở thành phố Hồ Chí Minh .............................................................. 10

3.2 Mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trường nhà ở ............................................ 18

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ........................................................................ 19

3.4 Kết luận chương .................................................................................................... 20

Chương 4. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KHUYẾN

NGHỊ CHÍNH SÁCH

4.1 Nhu cầu - khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp .................................................. 21

4.2 Vai trò nhà nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp ......................................... 23

4.3 Khuyến nghị chính sách........................................................................................ 25

Chương 5. KẾT LUẬN

Kết luận ...................................................................................................................... 30

TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 31

PHỤ LỤC ................................................................................................................... 33

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á) ADB

Bị ảnh hưởng BAH

Bộ Xây dựng BXD

Cán bộ công chức CBCC

Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis (Việt Nam) CBRE

Cơ sở hạ tầng CSHT

DN BĐS Doanh nghiệp bất động sản

Fulbright Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright

GDP Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)

GPMB Giải phóng mặt bằng

Giá trị gia tăng GTGT

Ban quản lý dự án Nâng cấp đô thị thành phố HUUP

Ngân hàng hợp tác quốc tế Nhật Bản JBIC

NACCA National Aboriginal Capital Corporation Association

NABH National Association of Home Builder

NHNN Ngân hàng nhà nước

PADDI Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị

PCI Pacific consultants International (Công ty tư vấn quốc tế Thái Bình Dương)

SAPI Nhóm hỗ trợ đặc biệt cho dự án JBIC

SXD Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

TCTK Tổng cục thống kê

TĐC Tái định cư

TNT Thu nhập thấp

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBND TP Ủy ban nhân dân thành phố

UN- The United Nations Human Settlements Programme

HABITAT (Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc)

VeT Villes en Transition (Các thành phố trong giai đoạn chuyển đổi)

VietRee VietNam Real Estate (Bất động sản Việt Nam)

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH

Bảng

Bảng 1.1 Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật-xã hội và quy mô hộ dân bị ảnh hưởng phải

di dời ........................................................................................................................... 21

Bảng 1.2 Quy mô dân số và nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 và 2009 ...... 21

Bảng 3.1 Các hỗ trợ trong chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp hiện nay ......... 21

Bảng 3.2 Khoảng cách giữa chính sách nhà ở và điều kiện thực tiễn ........................ 21

Bảng 4.1 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT theo 3 nhóm thu nhập thấp nhất của

thành phố Hồ Chí Minh, năm 2010 ............................................................................ 21

Bảng 4.2 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT trong kết quả khảo sát năm 2012 ....... 21

Hình

Hình 2.1 Cách thức thị trường nhà ở vận hành ........................................................... 21

Hình 3.1 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tượng thu nhập thấp .................................... 21

Hình 3.2 Nhu cầu diện tích sử dụng nhà ở cần thiết theo khả năng thu nhập hộ ....... 21

Hình 3.3 Mức giá nhà tối đa có thể trả theo khả năng thu nhập của hộ TNT ............. 21

Hình 3.4 Khả năng chi trả cho nhà ở hàng tháng của hộ TNT ................................... 21

Hình 3.5 Các chủ thể trong thị trường nhà ở theo quan hệ cung cầu ......................... 21

TÓM TẮT

Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa đã tác động mạnh mẽ đến hạ tầng của thành phố

Hồ Chí Minh. Áp lực phát triển và sự thay đổi rất nhanh về dân số đặt ra nhiều vấn đề về

sự tăng trưởng kinh tế, xã hội và nhà ở. Sự thiếu hụt nhà ở của người thu nhập thấp đang là

vấn đề trọng yếu, thách thức đến sự phát triển bền vững đô thị. Nguồn cung chính thức nhà

ở cho đối tượng thu nhập thấp còn hạn chế so với nhu cầu và giá nhà ở vượt ngoài khả

năng thu nhập của các hộ dân.

Nhiều bằng chứng cho thấy nhà nước đang thực hiện chiến lược phát triển nhà ở với chính

sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở TNT. Tuy nhiên,

các chính sách nhà ở chưa thúc đẩy gia tăng thị trường nhà ở phân khúc giá thấp, cũng như

trợ cấp của nhà nước chưa đảm bảo đến được đối tượng mục tiêu, nên đạt được thành công

không nhiều.

Các kết quả phân tích cho thấy vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở tại TP.HCM.

Thứ nhất, khu vực tư nhân cung cấp nhà ở chiếm tỷ trọng đáng kể, nhất là loại hình nhà ở

riêng lẻ và cho thuê. Các chính sách chưa thu hút và phát huy nguồn lực khu vực này để

phát triển nhà ở TNT. Thứ hai, người TNT vẫn đang có chỗ ở với các hình thức cư trú khác

nhau, trong đó nhà thuê là giải pháp trung gian trong quá trình tạo lập nơi ở. Cơ hội sở hữu

nhà của hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả năng tiếp cận khoản vay với lãi suất và

thời gian hoàn trả hợp lý. Mức độ nhà ở phù hợp khả năng người thu nhập thấp dưới 500

triệu đồng, trong đó nhà riêng lẻ được các hộ ưu tiên chọn, dù tính pháp lý chưa đảm bảo

hoặc thiếu các dịch vụ tiện ích cơ bản.

Trong điều kiện kinh tế xã hội của TP.HCM hiện nay, lựa chọn chính sách nhà ở cho người

thu nhập thấp cần kết hợp cả hai giải pháp tiếp cận phía cung và cầu. Trong đó, huy động

các nguồn lực vào việc sản xuất tăng thêm nhà ở và kết cấu hạ tầng. Nhà nước thiết lập các

khung khổ pháp chế và tài chính tạo điều kiện cho dân cư các khu vực chính thức và không

chính thức, cá nhân, tổ chức có thể đóng góp cho sự phát triển các điểm dân cư, cung cấp

hiệu quả các loại hình nhà ở cho đối tượng TNT …với phương thức này có thể đạt được sự

phát triển với công bằng xã hội. Trong đó ngụ ý rằng người dân có nhu cầu sẽ được tạo cơ

hội để cải thiện điều kiện ở, theo sự cần thiết và ưu tiên của chính họ.

CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU

1.1 Bối cảnh nghiên cứu

Sự thiếu hụt nhà ở của ngƣời thu nhập thấp (TNT) đang là vấn đề trọng yếu, thách thức

đến sự phát triển bền vững đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Nguyên nhân

chính là sự mất cân bằng trong các phân khúc của cung cầu nhà ở, đã làm cho giá nhà trở

nên đắt đỏ đối với hầu hết các hộ gia đình TNT. Về cầu nhà ở, trƣớc tiên xuất phát từ quá

trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Qua số liệu thống kê (bảng 1.1) có thể thấy tốc độ phát

triển và nâng cấp cơ sở hạ tầng, trong khi đất đô thị hạn chế. Điều này dẫn đến số lƣợng

lớn hộ gia đình phải di dời giải tỏa, gây tổn thất ròng về nhà ở. Đa số hộ bị ảnh hƣởng bởi

các dự án thuộc nhóm đối tƣợng TNT, điều kiện pháp lý sở hữu nhà, đất ở mức thấp, giá trị

bồi thƣờng không cao (phụ lục 1). Theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2011 -

2015), Thành phố có nhu cầu hơn 40.000 căn hộ để đáp ứng cho đối tƣợng này.

Bên cạnh đó, áp lực phát triển và sự thay đổi rất nhanh về dân số, góp phần gia tăng nhu

cầu về nhà ở. Theo Tổng cục thống kê (TCTK) trong 30 năm, từ 1979 - 2009 dân số

TP.HCM đã tăng gấp đôi, với tổng số 7,16 triệu ngƣời. Trƣờng hợp tính toán theo thống kê

dân số và việc làm, thì tốc độ tăng trƣởng dân số cao hơn 35% số liệu chính thức (David

Dapice và đ.t.g, 2010). Và vì có số đông ngƣời nhập cƣ đƣợc cho là đã đến thành phố

nhƣng chƣa đăng ký tạm trú. Hơn nữa, nếu xét mức thu nhập bình quân đầu ngƣời theo các

tiêu chí của TCTK và ADB, thành phố có trên 50% dân số ở mức thu nhập thấp (mục 2.1).

Bảng 1.1 Dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật và quy mô hộ dân bị ảnh hƣởng.

Nội dung

Nguồn: tác giả tổng hợp từ các báo cáo của Sở Xây dựng và cơ quan chuyên ngành

Dự án đầu tƣ xây dựng Hộ bị ảnh hƣởng Hộ phải di dời, tái định cƣ 1995 - 2010 1.097 165.176 96.126 2011 - 2015 307 77.706 44.799

Về nguồn cung nhà ở, số liệu tổng kết ngành của Sở Xây dựng (2010) cho thấy từ khu vực

doanh nghiệp tƣ nhân và nhà nƣớc trung bình mỗi năm nhà ở xây mới chỉ đáp ứng chƣa tới

20% nhu cầu của thị trƣờng, số còn lại ngƣời dân tự xây theo hình thức nhà ở riêng lẻ.

Trong đó, nguồn cung chính thức phân khúc nhà TNT ở mức thấp, chỉ đạt 10% thị trƣờng

(CBRE, 2010). Giá bán cũng đã vƣợt ngoài khả năng thu nhập của hộ gia đình TNT và khó

khăn trong tiếp cận khoản vay dài hạn (chứng minh thu nhập, lãi suất vừa phải). Những lựa

chọn của ngƣời TNT giảm dần do thị trƣờng không thể cung cấp nhà ở phù hợp. Đồng

thời, việc mở rộng các nguồn cung hiện tại thông qua việc cải thiện, nâng cấp hoặc phải

phá bỏ để chỉnh trang, xây dựng mới chung cƣ đã hƣ hỏng, những khu nhà lụp xụp, cần sự

khởi xƣớng của chính quyền địa phƣơng. Quá trình này đòi hỏi thời gian và nguồn vốn huy

động nhiều thành phần kinh tế.

Song song đó, nỗ lực của nhà nƣớc để giải quyết nhà ở cấp bách cho một số đối tƣợng

TNT nhƣng không thành công nhiều. Từ những năm 2000, trợ cấp của nhà nƣớc chủ yếu

giải quyết cho cán bộ công nhân viên hoặc gia đình chính sách, hộ dân tái định cƣ, công

nhân lƣu trú …Hình thức trợ cấp này có dấu hiệu không bền vững vì các hạn chế vốn đầu

tƣ, năng lực phân phối, quản lý, cũng nhƣ các loại hình nhà ở chƣa đảm bảo phù hợp nhu

cầu, khả năng tài chính hộ TNT. Hơn 50% nhà ở của nhóm đối tƣợng này đã không còn

trực tiếp sử dụng (PCI, 2007; SXD, 2010 và tác giả khảo sát năm 2012). Chính vì vậy, trợ

cấp nhà ở của nhà nƣớc không thật sự đến đúng nhóm đối tƣợng mục tiêu và làm giới hạn

nguồn cung nhà ở.

Ngoài ra, số lƣợng nhà ở thiếu kiên cố, nhà tạm1 cũng gia tăng theo thời gian và chiếm tỷ

trọng tƣơng đối lớn, gần 30% quy mô nhà ở toàn thành phố (bảng 1.2). Điều này có thể

thấy rõ qua thực trạng nhà ở và điều kiện sống của hộ dân trong các khu dân cƣ lụp xụp

trên và ven kênh rạch, một số nhà trọ ngƣời lao động nhập cƣ thuê (phụ lục hình). Đây là

những vấn đề thực tế dẫn tới sự phát triển tự phát của khu vực nhà ở không chính thức, tạo

nên các ngoại tác tiêu cực, mà nhà nƣớc phải tiếp tục giải quyết để đƣa về trạng thái cân

bằng.

Bảng 1.2 Quy mô dân số và nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 và 2009

Chỉ số

Nguồn: tác giả tổng hợp từ báo cáo chuyên ngành và số liệu của TCTK

Số dân (người) Diện tích sàn (triệu m2) Số căn nhà (căn) Nhà thiếu kiên cố và nhà tạm (căn) 1979 3.419.977 31,15 393.849 185.109 2009 7.162.846 87,93 1.396.622 391.054

Vấn đề đặt ra chính sách nào để phát triển nhà TNT phù hợp khả năng của phần lớn ngƣời

1Nhà thiếu kiên cố là nhà có một trong 3 kết cấu chính đƣợc làm bằng vật liệu bền chắc (Vật liệu bền chắc bao gồm: Cột - bê tông cốt thép hoặc xây gạch /đá hoặc sắt/thép/gỗ bền chắc; Mái - bê tông cốt thép hoặc ngói; Tƣờng bao che - bê tông cốt thép hoặc xây gạch/đá hoặc gỗ/kim loại). Nhà tạm là nhà có cả ba kết cấu chính đều làm bằng vật liệu không bền chắc, theo TCTK (2010).

dân TP.HCM. Nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, cũng nhƣ với nguồn ngân

sách hạn hẹp. Giải quyết tốt nhà ở (PADDI, 2009; Trân, 2011) sẽ tạo ra các ngoại tác tích

cực, góp phần thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế, huy động tiềm lực dự trữ trong dân, tăng tài

sản, tạo thêm việc làm, nguồn thu thuế, thúc đẩy sự lƣu chuyển, tiếp cận tiện ích xã hội, vệ

sinh môi trƣờng, an toàn sức khỏe. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở phù hợp cho ngƣời TNT phải

đƣợc giải quyết trên nhiều phƣơng diện. Chính sách nhà ở cần phản ánh sự hợp tác của các

ngành liên quan nhƣ phát triển cơ sở hạ tầng, quản lý đất đai, vật liệu, công nghệ xây dựng

và tài chính nhà ở… Trong điều kiện giới hạn của luận văn và dựa trên lý thuyết kinh tế

học khu vực công, tác giả tiếp cận vấn đề từ phía cung và cầu để xác định nguyên nhân,

hạn chế trong quá trình phát triển nhà ở TNT. Từ đó, tìm ra các yếu tố, giải pháp cần thiết

để tạo điều kiện cho ngƣời TNT có thể tiếp cận nhà ở an toàn và phù hợp.

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Việc nhận diện, xác định nguyên nhân, các tồn tại trong việc phát triển nhà ở phù hợp khả

năng ngƣời thu nhập thấp tại TP.HCM là cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài sẽ làm

sáng tỏ vấn đề này, từ đó xác định vai trò của nhà nƣớc và đề xuất một số giải pháp khả thi

trong bối cảnh hiện nay, đề tài cân nhắc xem xét hai nội dung chính:

- Mức độ nhà ở phù hợp khả năng của ngƣời thu nhập thấp?

- Vai trò của nhà nƣớc trong phát triển nhà thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

trong giai đoạn hiện nay?

1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tƣợng nghiên cứu là nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp và các đối tƣợng quy định tại

Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và Điều 3, Điều 37 của Nghị định số 71/2010/NĐ - CP

về hƣớng dẫn chi tiết Luật nhà ở. Phạm vi nghiên cứu vấn đề nhà ở của ngƣời thu nhập

thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, nhà ở cho sinh viên, học sinh sẽ không đề cập vì loại hình này đƣợc đầu tƣ từ

nguồn vốn từ trái phiếu chính phủ, ngân sách hàng năm của địa phƣơng và Bộ ngành đầu

tƣ cho giáo dục.

1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu và bố cục luận văn

Sử dụng khung phân tích chính sách từ góc độ kinh tế học vi mô: thất bại thị trƣờng (ngoại

tác tiêu cực), cơ sở can thiệp của nhà nƣớc (ngoại tác tích cực, giảm tổn thất xã hội, bất cân

xứng thông tin...). Cụ thể phân tích đề tài tập trung vào nghiên cứu định tính, kết hợp thống

kê mô tả từ kết quả khảo sát kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của các hộ thu nhập thấp

(298 mẫu). Phân tích bắt đầu từ việc đánh giá hiện trạng và các chính sách điều tiết hiện

hành về nhà ở cho đối tƣợng thu nhập thấp. Một số tồn tại trong việc giải quyết nhà ở tái

định cƣ tại TP.HCM cũng đƣợc xem xét trong nghiên cứu. Mô thức này sẽ lý giải vai trò

điều tiết của nhà nƣớc trong giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tƣợng TNT. Đồng thời, đề tài

có nghiên cứu kinh nghiệm của các nƣớc.

Tác giả đã cố gắng hệ thống hóa các dữ liệu thu thập đƣợc để có thể hỗ trợ cho việc tham

khảo và đối chiếu so sánh. Việc phân tích số liệu dựa trên quá trình công tác thực tiễn,

thông tin thu thập, tổng hợp từ các các sở, ban ngành liên quan, các nghiên cứu trƣớc; Kết

hợp phỏng vấn cán bộ sở, ngành, địa phƣơng, doanh nghiệp bất động sản và số liệu sơ cấp

từ điều tra khảo sát 298 mẫu. Các câu hỏi mở liên quan vấn đề thu nhập và quan điểm tạo

lập, lựa chọn nhà ở, đƣợc đánh giá trên cơ sở ghi nhận có thể chƣa phải là thông tin toàn

diện. Tuy nhiên, điều này thể hiện đƣợc nhu cầu, mong muốn của dân cƣ có thu nhập thấp

và cung cấp cơ sở để điều chỉnh chính sách nhà ở phù hợp hơn. Một số nghiên cứu, báo

cáo, bài viết, các khung khổ chính sách trong và ngoài nƣớc cũng đƣợc xem xét trong quá

trình thực hiện đề tài.

Bố cục luận văn có 5 phần. Chƣơng 1 xác định bối cảnh, vấn đề chính sách và mục tiêu

nghiên cứu đề tài. Chƣơng 2 giới thiệu cơ sở lý thuyết, các tiếp cận chính sách qua nghiên

cứu nhà ở phù hợp khả năng của các nƣớc, cơ sở giải quyết vấn đề nhà ở tại TP.HCM.

Chƣơng 3 là bức tranh toàn diện về thực trạng nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM. Mô tả các

tác động chính sách, mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở (nhà nƣớc – nhà

đầu tƣ – ngƣời dân). Phân tích một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở. Chƣơng 4 xác định

nhu cầu, mức độ nhà ở phù hợp khả năng của ngƣời thu nhập thấp, vai trò điều tiết nhà

nƣớc trong phát triển nhà thu nhập thấp trong giai đoạn hiện nay. Từ đó thiết lập một số

giải pháp phát triển nhà ở thông qua cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp và ngƣời TNT,

nhƣ: thiết lập dữ liệu, thông tin cung cầu nhà ở; cung cấp cơ sở hạ tầng cơ bản; xây dựng

chính sách cho các nhóm đối tƣợng mục tiêu và thiết lập đối tác từ chính cộng đồng thu

nhập thấp trong quá trình phát triển nhà ở; hỗ trợ tài chính... Chƣơng 5 kết luận và khuyến

nghị chính sách.

CHƢƠNG 2. KHUNG PHÂN TÍCH

2.1 Các khái niệm

Theo Habitat (Nairobi, 1991), nhà/chỗ ở thích hợp có nghĩa là đảm bảo một sự riêng tƣ,

khoảng không gian với điều kiện chiếu sáng, thông gió, kết cấu hạ tầng cơ bản thích hợp;

vị trí thuận tiện cho việc đi lại (làm việc và đến các công trình phục vụ cơ bản), an ninh và

tất cả với giá phải chăng.

Người có thu nhập thấp là ngƣời có thu nhập bình quân đầu ngƣời theo tháng cao hơn ngƣỡng nghèo nhƣng thấp hơn thu nhập bình quân quốc gia tại khu vực đô thị2. Theo số liệu TCTK (2011), thành phố có hơn 50% ngƣời dân với mức thu nhập3 trong khoảng

500.000 - 2.130.000 đồng/ngƣời/tháng, tƣơng ứng mức thu nhập trung bình thấp hơn 8,3

triệu đồng/hộ/tháng.

Đối tượng nhà ở xã hội4 gồm (1) cán bộ công chức, (2) viên chức, sỹ quan, quân nhân

chuyên nghiệp hƣởng lƣơng ngân sách, (3) công nhân làm việc tại các khu công nghiệp,

(4) đối tƣợng trả nhà công vụ, (5) ngƣời thu nhập thấp theo quy định của UBND TP. Đồng thời mức thu nhập hàng tháng5 không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu

nhập thƣờng xuyên.

Đối tượng nhà ở thu nhập thấp6, hộ gia đình có ít nhất một ngƣời hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tƣợng: (1) cán bộ , công chƣ́ c , viên chƣ́ c hƣ ởng lƣơng từ ngân sách nhà

nƣớc (kể cả đã nghỉ hƣu); (2) Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập,

lao động tự do; (3) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nƣớc thu hồi nhà ở, đất ở.

Các đối tƣợng này chƣa có nhà ở hoă ̣c có s ở hữu nhà ở nhƣng diê ̣n tích s ử dụng bình quân thấp hơn 5m2/ngƣời; Có mức thu nhập bình quân đầu ngƣời hàng tháng dƣới mức thu nhập

bình quân của địa phƣơng; Hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh nơi có dự án.

Thực tế, ngoài thu nhập từ lƣơng thì phần lớn thu nhập của ngƣời dân từ khu vực kinh tế

không chính thức, nên khó đánh giá đúng mức thu nhập của hộ gia đình. Do vậy, mức thu

2 Theo tiêu chuẩn của TCTK và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), 2002. 3 Chuẩn nghèo của Chính phủ giai đoạn 2011 – 2015 là 0,5 triệu đồng/ngƣời/tháng, thu nhập bình quân quốc gia năm 2010 khu vực thành thị 2,13 triệu đồng/ngƣời/tháng. Riêng TP. HCM quy định chuẩn nghèo 1 triệu đồng/ngƣời/tháng và mức thu nhập nhóm 3 năm 2010 (TCTK) là 2,018 triệu đồng/ngƣời/tháng. 4 Điều 37, Nghị định số 71/2010/NĐ - CP về hƣớng dẫn chi tiết Luật nhà ở. 5 Khoản 4, Điều 14, Thông tƣ số 16/2010/TT - BXD ngày 01/09/2010 của BXD hƣớng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ - CP 6 Điều 3, Điều 4 Thông tƣ số 36/2009/TT - BXD ngày 16/11/2009 của BXD về hƣớng dẫn nhà ở bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho ngƣờ i có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

nhập trên chỉ mang tính tham khảo để xem xét, nghiên cứu điều chỉnh các quy định hƣớng

đến phát triển nhà ở cho hơn 50% dân số thành phố và chính sách nhà ở phù hợp khả năng,

nhà ở cho mọi ngƣời. Từ các khái niệm và đặc điểm thu nhập, nghiên cứu sẽ sử dụng thuật

ngữ nhà ở TNT để bao quát và hàm ý nhà ở cho tất cả các đối tƣợng trên.

2.2 Cơ sở lý thuyết

Ngoại tác tích cực

Lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội của phát triển nhà ở đã đƣợc các nhà kinh tế học chứng

minh và công nhận ở các nƣớc. Ngoài lợi ích cá nhân thụ hƣởng trực tiếp, nhà ở còn tạo ra

ngoại tác tích cực cho nền kinh tế và tác động xã hội (Wardrip, NAHB, NACCA (2011,

2009, 2005) trích trong Trân, 2011; Habitat, 2011; PADDI 2009): “Tác động kinh tế trực

tiếp: tạo việc làm, thúc đẩy chi tiêu, tạo nguồn thu thuế; Tác động kinh tế gián tiếp: thúc

đẩy sự lưu chuyển lao động và năng suất. Tác động xã hội: sự tiện nghi, an toàn, sức khỏe,

thời gian, tiếp cận tiện ích xã hội và cơ hội kinh tế, tiềm năng thu nhập, tăng trưởng tài

sản.”

Thất bại thị trường, ngoại tác tiêu cực

Khi chi phí nhà ở nằm ngoài khả năng chi trả và tiếp cận nhà ở với mức giá tối thiểu, ngƣời

dân bị đẩy ra khỏi thị trƣờng. Họ chỉ còn lựa chọn tự xây (không bị ràng buộc bởi các luật

lệ và quy chế xây dựng), mua nhà, đất khu vực không chính thức hoặc thuê chỗ ở có diện

tích tƣơng đối nhỏ, mật độ ngƣời đông, chất lƣợng xây dựng thấp, dịch vụ tối thiểu (Un -

Habitat, 2011). Những nơi này thƣờng gợi lên rất nhiều vấn đề nhƣ dịch bệnh, tội phạm,

các rủi ro… Rủi ro lớn nhất có thể thấy là sự thiếu an toàn về sở hữu, không thể thế chấp

nhà ở và có thể bị thu hồi đất mà không cơ sở nhận bồi thƣờng. Qua đó cũng cho thấy một

lƣợng dự trữ vốn không đƣợc khai thác, làm tăng giá trị tài sản do sự hạn chế về quyền sở

hữu (Soto, 2000), làm giảm hiệu quả của thị trƣờng.

Ngoại tác tiêu cực do điều kiện nhà ở không ổn định (Rothstein, 2000, trích trong Alex

F.Schwartz, 2006) dẫn đến việc di chuyển của ngƣời TNT, tạo sự căng thẳng, trở ngại

trong việc học, việc làm các thành viên gia đình. Đồng thời, hộ gia đình TNT không có

động cơ để cải tạo nhà ở và môi trƣờng sống. Điều này tạo nên những thách thức cho phát

triển đô thị và phát triển kinh tế để đƣa về trạng thái cân bằng: nâng cấp chỉnh trang đô thị,

di dời nhà các khu định cƣ lấn chiếm, nhà trên và ven kênh rạch, đầu tƣ cơ sở hạ tầng…

Can thiệp của nhà nước

Để cung cấp nhà ở TNT, hầu hết các quốc gia cố gắng tìm kiếm giải pháp khuyến khích

việc cung cấp nhà ở với giá phù hợp khả năng. Tuy nhiên, nghiên cứu của Habitat

(S.Erguden, 2001) cho thấy nhà ở không nên xem nhƣ vấn đề đòi hỏi chi tiêu xã hội lớn,

nhƣng nhƣ một phƣơng tiện để thúc đẩy, huy động tiết kiệm, mở rộng việc làm và hoạt

động kinh tế, đặc biệt là công cụ để xóa đói giảm nghèo. Kinh nghiệm các quốc gia Châu

Á (Un - Habitat, 2011) đã chứng minh nhà nƣớc cung cấp nhà ở trên quy mô lớn không là

giải pháp hay. Chính sách cần tính toán trên các mặt chiến lƣợc, chính sách chung, đất đai,

vốn ngân sách; giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở;

cùng đi đến mục tiêu ngƣời TNT có đƣợc chỗ ở an toàn. Trong đó, nhà nƣớc cần giảm dần

cung ứng nhà ở trực tiếp và tập trung hơn vào vai trò điều tiết. Tùy thuộc vào điều kiện

kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, nhà nƣớc tạo điều kiện cho hộ gia đình tự xây dựng,

mua, thuê, thuê mua và các doanh nghiệp (khu vực nhà nƣớc, tƣ nhân, phi lợi nhuận) bằng

tài trợ đất đai, hạ tầng kỹ thuật – xã hội, tài chính, thuế, quyền sở hữu… và tập trung hỗ trợ

nhà ở nhóm đối tƣợng đặc biệt.

Thất bại nhà nước

Một nghiên cứu tại Trung quốc (Zhang, 2005), nhận định việc tăng cƣờng khả năng chi trả

nhà ở và trợ cấp không phù hợp bóp méo thị trƣờng nhà ở, gây mất cân đối giữa sản xuất

và tiêu dùng. Điều này dẫn đến đầu cơ, thặng dƣ nhà ở thƣơng mại, một số hành vi bất hợp

lý của các doanh nghiệp nhà nƣớc trong lĩnh vực nhà ở.

Hình 2.1 cho thấy sự vận hành thị trƣờng nhà ở bao gồm các yếu tố đầu vào nhƣ đất đai, tài

chính, hạ tầng, lao động và nguyên vật liệu, đƣợc kết hợp bởi các nhà sản xuất. Giá cả

tƣơng đối của các yếu tố đầu vào và khả năng chi trả của ngƣời mua/thuê nhà quyết định

mức độ cung cấp nhà ở thị trƣờng. Một khi thị trƣờng nhà ở xây dựng mới không đủ để

đáp ứng nhu cầu, nâng cấp nhà ở là sự bổ sung hơn là thay thế (Malpelzzi,1999). Mỗi hộp

thể hiện một số tính năng quan trọng nhƣ quyền sở hữu đƣợc xác định; sự can thiệp của

nhà nƣớc có thể tác động sâu sắc đến thị trƣờng nhà ở; phân tích các yếu tố đầu vào, để

thấy sự vận hành của thị trƣờng cho mỗi gia nhập.

Do vậy, mỗi quốc gia cần có một chính sách tổng hợp về nhà ở. Thực tế các chính sách nhà

ở thƣờng không phản ánh sự hợp tác của đa ngành liên quan, vì các lĩnh vực này thƣờng do

các ngành, cơ quan khác nhau nắm giữ (BXD, 2001)

Hình 2.1 Cách thức thị trƣờng nhà ở vận hành

Nhu cầu

Sản xuất

Đầu vào

Giá

- Ngƣời thuê nhà - Ngƣời mua nhà - (Thu nhập và dân số)

- Đất - Tài chính - Hạ tầng - Lao động - Nguyên vật liệu

- Nhà đầu tƣ - Đơn vị xây dựng - Chủ đất - Chủ sở hữu nhà ở

Nguồn: Malpelzzi, 1999

2.3 Các tiếp cận chính sách nhà ở

Từ cơ sở lý thuyết trên, chính sách nhà ở của các quốc gia nhằm mục tiêu tạo chỗ ở an

toàn, ổn định, đảm bảo công bằng. Dựa trên kinh tế học vi mô về quy luật cung cầu, để sản

xuất nhà ở đạt trạng thái cân bằng thị trƣờng, với mức tối ƣu xã hội, chính sách sẽ nghiên

cứu tác động từ sự thay đổi cung và cầu nhà ở. Đồng thời, nghiên cứu xem xét giải pháp bổ

sung nhà ở thông qua việc tạo điều kiện cho các hộ dân tự nâng cấp và gia tăng quyền sở

hữu vào thị trƣờng nhà ở.

Tiếp cận chính sách về phía cầu: thông thƣờng đƣợc các nƣớc thực hiện dƣới dạng trợ cấp

trực tiếp qua lƣơng, lãi suất, hiện vật (nhà ở công) hoặc hỗ trợ các dịch vụ hạ tầng cơ bản

(các khu dân cƣ lụp xụp). Giải pháp này đƣợc xem là linh hoạt và hiệu quả tức thời cho

nhóm đối tƣợng mục tiêu. Tuy nhiên, tính hiệu quả toàn diện và công bằng sẽ khó đảm bảo

do sự hạn chế nguồn ngân sách và khả năng lực phân phối của nhà nƣớc. Ngoài ra, hiệu

quả của chính sách còn phụ thuộc của nguồn cung và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà ở nói

chung. Kinh nghiệm các quốc gia (Habitat, 2011) cho thấy nhà nƣớc trợ cấp dƣới hình thức

nhà ở công (nhà ở xã hội do nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng), luôn tạo ra vấn đề, áp lực về tài

chính.

Tiếp cận chính sách về phía cung: những tác động nhằm thúc đẩy tăng lƣợng cung nhà ở

bởi các điều tiết của nhà nƣớc: (1) chính sách khuyến khích, hỗ trợ để giảm các chi phí đầu

vào (đất đai, hạ tầng, tài chính, công nghệ, kỹ thuật…) nhằm giải quyết các thất bại của thị

trƣờng; (2) các cải cách về thể chế (thủ tục, quản lý, hệ thống thông tin…): nhằm tiết giảm

đáng kể các chi phí giao dịch. Điều này có thể dẫn đến sự trợ cấp của nhà nƣớc tăng lên.

Theo đó, chính sách cần thiết kế khung pháp lý thích hợp, để hộ TNT có thể tiếp cận đƣợc

nhà ở phù hợp khả năng. Do vậy, chính sách nhà ở cần xem xét ngƣời TNT là nhân vật chủ

đạo, trung tâm quá trình phát triển của chính họ, trong đó chính sách cần xem xét các góc

độ (Un - Habitat, 2011): “Nhiều loại tài sản người dân sở hữu có thể hoặc không thể

chuyển thành thu nhập hoặc tiền mặt…các tài sản như nhà ở, kỹ năng làm việc, sức khỏe

tốt, đất đai, tiếp cận dịch vụ, tiếp cận các nhóm tiết kiệm và tín dụng, hệ thống hỗ trợ xã

hội…”

Khi những điều thiết yếu này đƣợc bảo đảm, ngƣời TNT đƣợc hƣởng lợi, đóng góp các

tiềm năng, chủ động trong cải thiện cuộc sống. Họ có thể trở thành đối tác chính của nhà

nƣớc trong giải quyết vấn đề nhà ở và các dịch vụ cơ bản. Lúc này, vai trò nhà nƣớc hỗ trợ

phát triển chứ không phải là cung cấp. Chính sách nhà ở dựa trên sự chia sẻ trách nhiệm

cung cấp nhà ở với giá hợp lý trong nguồn lực khan hiếm (điều kiện nhà ở mức tối thiểu xã

hội chấp nhận đƣợc với giá ngƣời TNT có thể chi trả).

2.4 Đánh giá chung

TP.HCM trong bối cảnh nguồn cung chính thức nhà giá thấp còn hạn chế. Điều này có thể

thấy thất bại của thị trƣờng và của nhà nƣớc trong cung cấp nhà ở an toàn cho các hộ thu

nhập thấp. Lựa chọn chính sách phù hợp hiện nay có thể kết hợp cả hai giải pháp tiếp cận

phía cung và cầu, nhằm tăng cung nhà ở chính thức từ khu vực doanh nghiệp và hộ gia

đình. Đồng thời, thông qua giải pháp nâng cấp, lồng ghép trong dự án đầu tƣ xây dựng hạ

tầng đô thị, hình thức bổ sung cung nhà ở từ huy động nguồn lực cộng đồng và các tổ chức

tài trợ. Điều này cũng là cơ sở cho việc gia nhập vào thị trƣờng của khu vực nhà ở phi

chính thức (do yếu tố lịch sử và nâng cao vai trò quản lý nhà nƣớc trong phát triển đô thị).

Qua đó, mục tiêu của nghiên cứu là tăng khả năng tiếp cận nhà ở và nhằm nâng diện tích tiêu chuẩn tối thiểu của ngƣời thu nhập thấp hơn 5m2/ngƣời, đảm bảo dịch vụ cơ bản.

CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3.1 Đặc điểm nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.

3.1.1 Thị trƣờng nhà ở giá thấp

Nhà ở đƣợc tạo lập đa dạng hình thức, có thể đƣợc bán, cho thuê với nhiều mức giá và

phƣơng thức thanh toán khác nhau. Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình tự thực hiện hoặc thuê,

khoán các đơn vị thi công xây dựng. Nhà ở đƣợc phát triển bởi các nhà đầu tƣ, doanh

nghiệp bất động sản nhằm mục tiêu lợi nhuận hoặc bởi nhà nƣớc thông qua chƣơng trình

phát triển nhà ở nhƣ nhà tái định cƣ, nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà lƣu trú công

nhân… Sự tăng trƣởng dân số và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đòi hỏi TP.HCM cần cung

ứng đều đặn nguồn nhà ở mới và mở rộng nguồn cung ứng hiện tại.

Nguồn cung nhà ở

Nguồn cung nhà ở xây mới trên thị trƣờng chính thức hạn chế so với nhu cầu của ngƣời có

TNT, do không đủ điều kiện tài chính mua với giá thị trƣờng ở phân khúc nhà ở giá thấp. Trong 5 năm từ 2006 - 2010 (SXD, 2011)7, Thành phố phát triển đƣợc 33,34 triệu m2, bình quân mỗi năm 6,67 triệu m2. Trong đó, diện tích nhà ở thƣơng mại và các chƣơng trình

phát triển nhà của thành phố chiếm tỷ lệ 16,5%, còn lại 83,5% diện tích nhà ở do dân tự

xây. Dữ liệu này cho thấy nhà nƣớc và thị trƣờng cung cấp chƣa tới 20% diện tích nhà ở cho toàn thành phố. So sánh nghiên cứu Trân (2011)8, có kết quả tƣơng đồng “thị trường

nhà ở căn hộ chính thức chỉ cung cấp chưa đến 1/6 nhu cầu nhà ở của toàn thành phố”.

Nguyên nhân nguồn cung hạn chế, đến từ hai phía khu vực doanh nghiệp và khu vực nhà

nƣớc. Ở khu vực tƣ nhân, nhiều doanh nghiệp chƣa quan tâm vì mức lợi nhuận không cao,

dù phân khúc nhà ở thu nhập thấp có nhiều tiềm năng. Lý giải điều này ông Lê Quốc Duy, Phó tổng giám đốc Công ty Hòa Bình9, nhận định: “Do chi phí đất đầu tƣ cao buộc các

doanh nghiệp phải đầu tƣ phân khúc từ trung đến cao cấp mới có lãi, còn nhà giá thấp thì

không kham nổi chi phí về đất. Muốn thực hiện dự án phải có đất sạch, chuyển nhƣợng từ

một đối tác khác hay thƣơng lƣợng với dân, thì việc xây dựng căn hộ ở phân khúc nào

cũng khó. Hơn nữa, nhà giá thấp thƣờng những ngƣời mua để ở mới thật sự có nhu cầu, rủi

7 Số liệu thống kê trên cơ sở cấp phép xây dựng, sửa chữa nhà ở của quận/huyện và Sở Xây dựng. 8 Trân (2011) tính toán trên số liệu thống kê của TCTK và CBRE về lƣợng cung và cầu nhà ở qua các năm 1999 - 2009. 9 Đình Sơn (2011), “Tại sao thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ”, truy cập 7/9/2011 tại địa chỉ: http://land.cafef.vn/20110907091856185CA43/tai - sao - thieu - tram - trong - nha - gia - re.chn.

ro lớn khi đa phần khách hàng là nhà đầu tƣ thứ cấp, lại muốn đầu tƣ hƣởng chênh lệch”.

Theo số liệu của VietRee và CBRE (2012), thị trƣờng nhà ở phân khúc bình dân có mức giá trung bình thấp nhất vào khoảng 11 - 13 triệu đồng/m2, tƣơng ứng 495 - 594 triệu đồng cho căn hộ diện tích 45 m2. Các dự án này chỉ phát triển trong thời gian gần đây nên chiếm

tỷ trọng chƣa đến 10% nguồn cung của thị trƣờng, nhất là các căn hộ có diện tích nhỏ.

Hiện vẫn có rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tƣ nhà ở theo phân khúc giá bình dân. Những

doanh nghiệp này có một số lợi thế về đất đai (đất đã giải phóng mặt bằng hoặc doanh

nghiệp đƣợc giao đất) và tài chính (vốn vay từ tổ chức tài chính và ứng trƣớc của ngƣời

mua); ứng dụng tiến bộ kỹ thuật xây dựng, thiết kế hoặc có đơn vị đảm nhiệm phần thi công xây dựng10. Các khu đất đầu tƣ có diện tích lớn, thực hiện phân kỳ theo giai đoạn và

khép kín nên tăng hiệu quả dự án nhờ tính kinh tế theo quy mô. Sản phẩm nhà ở đảm bảo

chất lƣợng và tiến độ hoàn thành, giá bán hợp lý. Tuy nhiên, số lƣợng căn hộ loại này chƣa

nhiều so với nhu cầu và chỉ đáp ứng nhóm TNT có khả năng tài chính (có tích lũy, huy

động từ nguồn gia đình hoặc vay ngân hàng không đáng kể). Một số dự án có thể kể đến

nhƣ căn hộ chung cƣ Lê Thành, quận Bình Tân của công ty TNHH Thƣơng mại Xây dựng

Lê Thành và căn hộ chung cƣ Thái An, quận 12 do công ty Đất lành làm chủ đầu tƣ.

Đối với khu vực nhà nƣớc, theo số liệu tổng kết chƣơng trình nhà ở giai đoạn 2006 - 2010

(UBND TP, 2011), nguồn vốn ngân sách cấp cho chƣơng trình phát triển nhà ở với 4.632

tỷ đồng, đạt 1,69% tổng vốn đầu tƣ trong nƣớc, còn lại thuộc vốn doanh nghiệp, cá nhân,

hộ gia đình. Kết quả đạt đƣợc của chƣơng trình nhà ở chỉ đáp ứng 10% nhà ở cho công

nhân (với 18.800 chỗ); đầu tƣ xây dựng và hoán đổi đất đƣợc 29.255 căn hộ/nền đất để bố

trí cán bộ công chức và phục vụ tái định cƣ; sửa chữa, nâng cấp 6.269 căn hộ/nhà ở các

khu TNT và chung cƣ hƣ hỏng. Bên cạnh những nỗ lực của nhà nƣớc, vẫn còn tồn tại hạn

chế trong năng lực phân phối, quản lý, cũng nhƣ các loại hình nhà ở chƣa đảm bảo phù hợp

nhu cầu, khả năng tài chính của hộ TNT. Hơn 70% nhà ở tái định cƣ và 50% nhà ở cho

CBCC (phụ lục 4) đã không còn trực tiếp sử dụng với hình thức chuyển nhƣợng, cho thuê.

Chính vì vậy khu vực công chƣa phát huy đƣợc hiệu quả trợ cấp cho nhóm đối tƣợng mục

tiêu, mà còn làm cho nguồn cung nhà ở càng bó hẹp.

Chƣa có số liệu thống kê tổng hợp về nhà ở của khu vực không chính thức. Tuy nhiên,

đánh giá của Viện quy hoạch xây dựng và Nikken Sekkei (2007), về thay đổi cấu trúc nén

không gian đô thị của TP.HCM với xu hƣớng mở rộng ra ngoài. Dựa trên tình hình tăng

10 Thông tin phỏng vấn trực tiếp Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành và Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cổ phần Thanh Bình (tháng 4/2012)

dân số trong những năm qua dẫn đến giảm dân ở khu vực nội thành và tăng nhanh ở khu

vực ngoại thành. Nguyên nhân đầu tiên từ đô thị hóa, giá đất tăng cao ở nội thành, ngƣời

dân mua nhà ở những vùng ngoại vi thành phố. Thứ hai, ngày càng có nhiều lao động sinh

sống gần các nhà máy sản xuất đƣợc xây dựng tại những quận ven. Trong trƣờng hợp này,

các chuyên gia quy hoạch khuyến cáo cần xem xét, hạn chế xây dựng nhà ở tự phát khu

vực ngoại thành.

Bên cạnh nhà ở xây dựng mới, lƣợng nhà thuê cũng bắt đầu tăng mạnh11. Mức giá nhà thuê ở phân khúc bình dân vào khoảng 50.000 - 120.000 đồng/m2, trung bình 100.000 đồng/m2.

Thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng (2012), toàn thành phố có hơn 132 ngàn phòng cho thuê giải quyết cho hơn 449 ngàn chỗ ở, diện tích trung bình chỉ đạt 3m2/ngƣời. Thị trƣờng cho

thuê cũng rất đa dạng và cung cấp hơn 90% nguồn cung từ khu vực hộ gia đình. Phân tích

chi tiết cho thấy cùng một mức giá thuê nhƣng những ngƣời có thu nhập thấp nhất (đa số

ngƣời dân nhập cƣ lao động tự do) sẽ là ngƣời chịu nhiều thiệt thòi. Nhất là sự khác biệt về diện tích sử dụng12 và chƣa đảm bảo các điều kiện sinh hoạt (nấu ăn, giặt, phơi quần áo),

các hạn chế về điều kiện vệ sinh, an toàn, xây dựng không đúng quy chuẩn (nhà ở bán kiên

cố, thiếu thông thoáng và thiết bị phòng cháy chữa cháy…).

Nguồn cung khu vực tƣ nhân và nhà nƣớc chƣa giải quyết đầy đủ và hiệu quả tình trạng

khan hiếm nhà ở TNT. Từ các chỉ số và phân tích trên có thể nhấn mạnh rằng tiềm năng

trong dân rất lớn để phát triển nhà ở TNT, nhất là loại hình nhà ở riêng lẻ. Do vậy, chính

sách nhà ở cần thu hút, phát huy nguồn lực này và có những điều tiết phù hợp. Đồng thời,

hỗ trợ nhóm đối tƣợng chịu thiệt thòi nhất và nâng điều kiện ở tối thiểu cho họ.

Nhu cầu nhà ở

Từ số liệu của TCTK về Tổng điều tra dân số và nhà ở, ta có thể ƣớc tính cầu nhà ở từng

giai đoạn. Trong 10 năm từ 1999-2009, mức tăng trƣởng nhà ở bình quân gần 6% năm. Giả

định mức tăng trƣởng này đều và không đổi cho các năm sau. Ƣớc tính giai đoạn 2010-

2019, TP.HCM sẽ cần khoảng 1,54 triệu đơn vị nhà ở và trong đó hơn 50% dân số có TNT.

Để tổng hợp những vấn đề hiện tại, quan điểm và khả năng tạo lập nhà ở của ngƣời TNT,

tác giả thực hiện một khảo sát với 298 mẫu trong tháng 2, 3 năm 2012 (phụ lục 2), gồm các

cá nhân, hộ gia đình thu nhập thấp. Đối tƣợng đƣợc lựa chọn ngẫu nhiêu, thuộc đa dạng

ngành nghề (hình 3.1), trong độ tuổi từ 25 - 50. Phân tích số liệu khảo sát về điều kiện kinh 11 Thoa Nguyễn (2011), “14% dân ở đô thị ở nhà thuê”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, truy cập ngày 26/10/2011, tại địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/64315/. 12 Khảo sát của tác giả (2012) tại quận 1, 2, 6, Bình Thạnh, Thủ Đức, Gò Vấp, Bình Chánh. Chủ hộ ngăn phòng cho thuê diện tích 20m2/10 ngƣời với giá 2 triệu đồng/tháng, căn hộ 50 - 60m2 với giá thuê 4,5 - 5,5 triệu đồng/tháng, trong cùng khu vực.

tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của ngƣời TNT, kết quả cho thấy trong 66% hộ gia đình và 34% ngƣời độc thân có 51,6% chọn căn hộ chung cƣ, với diện tích từ dƣới 45 - 75m2/căn

hộ (hình 3.2). Mức giá nhà tƣơng ứng từ 300 đến 1.000 triệu đồng chiếm tỷ trọng tƣơng

đối lớn (hình 3.3). Hình thức trả dần trong 10 năm, với mức vay dƣới 50% giá trị căn nhà.

Khả năng thanh toán hàng tháng khả dĩ 3 - 5 triệu đồng (tích lũy 10 – 40 % thu nhập tùy cơ

cấu hộ gia đình – hình 3.4). Hầu hết đối tƣợng đều có tích lũy để mua nhà và vay mƣợn

thêm từ ngƣời thân, bạn bè nhằm giảm thiểu mức lãi vay hoặc không chứng minh thu nhập

(ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể). Hơn 2/3 đối tƣợng đƣợc khảo sát không rõ,

chƣa biết về chính sách hỗ trợ nhà ở cho ngƣời TNT. Điều đáng chú ý trong khảo sát, tổng

thu nhập ghi nhận đƣợc của ngƣời TNT (bao gồm cả những khoản thu ngoài lƣơng và thu

nhập trung bình từ khu vực kinh tế không chính thức) sẽ luôn cao hơn mức quy định về

ngƣỡng thu nhập thấp.

Hình 3.1 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tƣợng thu nhập thấp

3,7%

16,1%

15,1%

45,0%

20,1%

công nhân CBCC buôn bán dịch vụ lao động tự do

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Hình 3.2 Nhu cầu diện tích sử dụng nhà ở (m2) theo khả năng thu nhập của hộ thu nhập thấp

27,2% 26,1%

22,3%

17,8%

6,6%

dƣới 45

45-60

61-75

76-90

trên 90

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

300- dƣới 500 triệu đồng

Hình 3.3 Mức giá nhà tối đa có thể trả theo khả năng thu nhập của hộ thu nhập thấp

11,2%

15,9%

501-750 triệu đồng

20,7%

19,9%

751 - 1.000 triệu đồng

1.001 - 1.500 triệu đồng

32,3%

Trên 1.500 triệu đồng

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Hình 3.4 Khả năng chi trả cho nhà ở hàng tháng của hộ thu nhập thấp

23,2%

Dƣới 3 triệu đồng

38,2%

Từ 3 đến dƣới 5 triệu đồng

Từ 5 đến10 triệu đồng

38,6%

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Khi chọn mua, thuê nhà ở hộ TNT quan tâm các yếu tố theo thứ tự ƣu tiên giảm dần: giá,

vị trí thuận lợi cho công việc, điều kiện hạ tầng, dịch vụ cơ bản, an ninh, chất lƣợng, khả

năng tăng giá trị nhà ở. Khảo sát cũng cho thấy:

(1) 39,3% hộ có sở hữu nhà, đa phần là căn hộ riêng lẻ ở những quận ven (quận 12, Bình

Chánh, Thủ Đức, Gò Vấp…). Các chọn lựa tạo lập nhà ở tại khu vực này vì nhà/đất có

mức giá phù hợp khả năng, đáp ứng đƣợc nhu cầu đi lại và công việc của hộ gia đình.

Hơn nữa, thuận tiện nâng cấp, mở rộng diện tích khi cần thiết và không phải trả nhiều

chi phí dịch vụ nhƣ chung cƣ.

(2) 17,7 % hộ ở thuê thƣờng là lao động nhập cƣ hoặc vợ chồng trẻ (mức giá thuê từ 01

đến 04 triệu đồng/tháng);

(3) 43% hộ ở chung với cha mẹ, ngƣời thân, đang tích lũy dần để mua nhà khi phù hợp.

Nhƣ vậy, thực tế ngƣời TNT vẫn đang có chỗ ở, tùy theo điều kiện của mỗi gia đình sẽ có

các hình thức cƣ trú khác nhau. Đồng thời, họ vẫn đang tích lũy thu nhập và có khả năng

tiếp cận đƣợc nhà ở. Cơ hội sở hữu nhà của hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả năng

tiếp cận khoản vay với lãi suất hợp lý và thời gian hoàn trả trong 10 năm.

Ngoài ra, các dự án đầu tƣ hạ tầng đô thị có thu hồi đất cũng tạo áp lực lớn trong cầu nhà ở

giá thấp. Kết quả thực tiễn công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, cho thấy hơn 30% hộ

BAH không có khả năng tạo lập nơi ở mới, hơn 64% hộ có nhu cầu tái định cƣ vào các khu

dân cƣ của dự án. Hơn nữa, các chính sách hiện nay dù đã thực hiện bồi thƣờng theo giá thị

trƣờng, hộ bị ảnh hƣởng cũng khó tạo lập nơi ở mới, khi mà thị trƣờng nhà ở phân khúc

trung bình và thấp khá khan hiếm.

Từ thực trạng cung cầu của thị trƣờng nhà ở và quan điểm, nhu cầu khả năng tạo lập chỗ ở

của ngƣời TNT, chính sách phát triển nhà cần xem xét các yếu tố: Thứ nhất, việc tạo lập

nhà ở của ngƣời TNT là một quá trình có thể kéo dài 10 năm, khó khăn trong tiếp cận

nguồn vốn dài hạn vì phải chứng minh thu nhập. Thứ hai, nguồn cung phân khúc nhà ở

TNT và các tài trợ của nhà nƣớc còn hạn hẹp, chƣa đảm bảo phù hợp khả năng từng nhóm

đối tƣợng. Thứ ba, nhà thuê là bƣớc trung gian, cách giải quyết nhà ở tạm thời của ngƣời

có TNT, nguồn cung lớn phụ thuộc khu vực hộ gia đình và còn mang tính tự phát. Thứ tƣ,

ngƣời TNT ƣa chuộng nhà ở riêng lẻ, tìm đến những khu vực ngoại vi để phát triển nhà ở

phù hợp thị hiếu, trong nguồn lực sẳn có.

3.1.2 Chính sách nhà ở

Nhƣ phần lớn các quốc gia, chính sách nhà ở nƣớc ta sử dụng phƣơng pháp tiếp cận từ phía

cung đối với việc trợ cấp nhà ở TNT. Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đến năm 2020, chính

quyền trung ƣơng đặt ra những mục tiêu nhằm tăng chất lƣợng ở và chỉ tiêu diện tích bình quân đầu ngƣời (đến năm 2015 đạt 26m2/ngƣời khu vực đô thị và tăng trong những giai

đoạn tiếp theo). Khi thực tế diện tích nhà ở bình quân của nhóm đối tƣợng TNT thƣờng ở mức dƣới 10 m2/ngƣời, diện tích thuê trung bình chỉ từ 3m2/ngƣời và khoảng 57% số hộ

TNT có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Ngân hàng thế giới, 2011) - phụ lục 3.

Trong chính sách nhà ở, nhà nƣớc cung cấp một số ƣu đãi, trợ cấp (bảng 3.1) cho những

doanh nghiệp. Điều này nhằm giúp giảm giá thành và khuyến khích các thành phần kinh tế

tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở TNT. Đây là những mục tiêu, chính sách đúng đắn nhƣng

khó đảm bảo thực thi khi không kèm phân bổ ngân sách, tạo áp lực cho địa phƣơng, cũng

nhƣ động lực để thi hành các chỉ thị này cho hiệu quả. Phân tích tổng thể cho thấy quy định

tạo lợi ích gián tiếp cho ngƣời TNT, thông qua nhà đầu tƣ vì các ƣu đãi này không đƣợc

phân bổ vào giá bán. Xong các trợ cấp này vẫn chƣa đi vào thực tế, còn khoảng cách giữa

chính sách, điều kiện thực tiễn (bảng 3.2).

Bảng 3.1 Các hỗ trợ trong chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện nay.

Đối với doanh nghiệp

Ngƣời thu nhập thấp

- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đất

Hỗ trợ vay vốn

- Khu vực hƣởng lƣơng ngân

Tài chính

- Vay vốn tín du ̣ng ƣu đãi hoặc bù lãi suất. - Thuế giá trị gia tăng áp dụng thuế suất

sách: khoản vay tối đa 400 triệu

Thuế

0% và miễn, giảm thuế TNDN (10%, 50%).

đồng; tối đa 15 năm; mức lãi suất

- Đƣợc cung cấp thiết kế mẫu, tiến bộ kỹ

9%/năm.

Kỹ thuật

thuật xây dựng;

- Hộ tái định cƣ: mức lãi suất

- Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào.

bằng với lãi suất huy động tiền gửi

tiết kiệm không kỳ hạn của ngân

hàng, trên số dƣ nợ, thời hạn vay

15 năm.

Nguồn: tác giả tổng hợp

Bảng 3.2 Khoảng cách giữa chính sách nhà ở và điều kiện thực tiễn.

Rào cản – giới hạn

Chính sách

- Các hƣớng dẫn chƣa đầy đủ khi

Đối với doanh nghiệp

- Lợi nhuận thấp (định mức lợi nhuận, nguồn

các quy định thay thế có hiệu lực.

cung cạnh tranh với nhà ở thƣơng mại);

- Quy hoạch sử dụng đất chƣa bố

trí quỹ đất phát triển nhà ở TNT;

- Quỹ đất sạch (thời gian GPMB, thủ tục); - Năng lực của doanh nghiệp (tài chính13, kinh

- Chƣa thành lập trung tâm thông

nghiệm, ứng dụng công nghệ…);

tin chuyên nghiệp, để thu thập dữ

liệu và dự báo, đánh giá thị trƣờng

Người thu nhập thấp

- Không thể tiếp cận khoản vay dài hạn (chứng

nhà ở.

minh thu nhập; mức lãi suất);

- Không có nhiều lựa chọn (nguồn cung hạn chế và thiếu thông tin về nhà ở14)

Nguồn: tổng hợp từ phỏng vấn doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở và cán bộ quản lý sở/ngành liên quan (2012)

13 Lƣơng Thiện (2012), “Khơi thông thị trƣờng bất động sản”, Báo Sài gòn giải phóng, truy cập ngày 11/4/2012, tại địa chỉ: http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2012/4/285848/ . Thành phố có 19.993 doanh nghiệp BĐS, Trong đó, doanh nghiệp quy mô vốn trên 200 tỷ đồng chiếm 2,6%; 50 - 200 tỷ đồng chiếm 8%; 10 - 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; còn 70,5% daong nghiệp vốn dƣới 10 tỷ đồng. 14 Kết quả phỏng vấn sâu cho thấy hạn chế trình độ văn hóa và những yêu cầu cao về thủ tục giấy tờ, ngƣời thu nhập thấp ngại tiếp cận nhà ở khu vực chính thức, ngay cả khi họ có đủ khả năng.

Một số nguyên nhân chính dẫn đến việc chƣa thực thi chính sách và phát triển nhà ở TNT

nhƣ: thiếu thông tin cần thiết của các bên khi tham gia giao dịch, cũng nhƣ ra quyết định;

năng lực các nhà đầu tƣ còn hạn chế; sự mâu thuẫn của chính sách nhà ở và công tác quy

hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà TNT; chƣa thu hút nguồn lực từ ngƣời TNT, cụ thể:

Thứ nhất, các địa phƣơng (từ cấp quận/huyện) chƣa điều tra cơ bản về nhu cầu nhà ở (số

lƣợng, vị trí, cơ cấu diện tích) và khả năng thanh toán của hộ TNT, để xác định danh mục

đối tƣợng tiềm năng và mức độ ƣu tiên của chính sách. Nguồn thông tin này rất cần thiết

trong quá trình hoạch định chính sách, cũng nhƣ cung cấp đánh giá nhu cầu nhà ở TNT cho

các doanh nghiệp khi quyết định tham gia sản xuất. Khác với nhà thƣơng mại, nhà ở TNT

đòi hỏi sản xuất đáp ứng nhu cầu xã hội và các tiêu chuẩn tối thiểu với chi phí thấp nhất có

thể.

Thứ hai, công tác quy hoạch sử dụng đất chƣa dự trữ quỹ đất phát triển nhà ở TNT. Điều

này chƣa đƣợc đề cập trong các chƣơng trình phát triển nhà, để có thể đƣa ra các phƣơng

án chọn lựa có chi phí tƣơng đối thấp. Đó là khu đất quy mô lớn đƣợc quy hoạch theo các

cụm dân cƣ, trong đó cần xem xét đến sự duy trì, khả năng cho các hoạt động tạo thu nhập

của hộ TNT.

Thứ ba, hầu hết các doanh nghiệp quy mô nhỏ, còn hạn chế về nguồn vốn và khả năng tiếp

cận quỹ đất sạch, thƣờng do vƣớng giải phóng mặt bằng, thời gian kéo dài. Mặt khác, các

doanh nghiệp bất động sản hoạt động với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, nên bỏ qua tiềm

năng loại hình nhà ở này. Một số doanh nghiệp đƣợc giao đất không có động cơ thực hiện các giải pháp tối ƣu nhằm giảm giá thành15.

Thứ tƣ, các trợ cấp nhà ở của nhà nƣớc chƣa ràng buộc trách nhiệm và thu hút nguồn lực

tài chính từ ngƣời TNT. Chẳng hạn xây dựng các quy định khuyến khích ngƣời TNT trong

danh mục tiềm năng, đóng góp các khoản ban đầu, từng giai đoạn (tƣơng tự mua nhà ở

thƣơng mại) tùy theo khả năng tài chính, hoặc tham gia các quỹ tiết kiệm nhà ở, sau đó có

thể vay một khoản tƣơng ứng nào đó để thực hiện việc cải tạo, sửa chữa hay mua nhà…

3.2 Mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở

Từ thông tin tổng hợp mục 3.1, mô hình phát triển nhà ở TNT và mối liên hệ của các chủ

15 Thông tin phỏng vấn trực tiếp Ban Giám đốc công ty Đất Lành và Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một thành viên (tháng 4/2012). Ví dụ: phí thiết kế đƣợc quy định bằng hệ số thiết kế nhân với đơn giá sàn xây dựng (theo thiết kế); hạn chế trong nặng lực tìm giải pháp nhằm giảm giá thành và rủi ro cao nếu chấp nhận thiết kế phí ít hơn .

thể thuộc phía cung và phía cầu đƣợc minh họa hình 3.5. Ba chủ thể chính trong mô hình

phát triển nhà giá thấp bao gồm: (1) nhà nƣớc; (2) các nhà sản xuất: nhà đầu tƣ, đơn vị xây

dựng, cá nhân, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở; (3) ngƣời

mua/thuê/thuê mua nhà ở. Tùy từng bối cảnh của hệ thống ngân sách, khu vực tài chính,

khu vực nhà ở, nhà nƣớc sẽ có những tác động chính sách vào các chủ thể để phát triển nhà ở các nhóm mục tiêu. Theo kinh nghiệm quốc tế (ADB, 2002 ), không có phƣơng thức nào

là hoàn toàn không có sự lạm dụng hoặc hiệu quả 100% đối với các nhóm mục tiêu.

Hình 3.5 Các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở theo quan hệ cung cầu

Tăng trƣởng dân số Tăng tự nhiên Di cƣ từ nông thôn

CẦU

- Tiếp cận đất - Trợ cấp sản xuất (CSHT, giá đất)

- Nhà ở: xây mới, cải tạo, mở rộng - Chính sách nhà ở - Xây dựng nhà ở - Tài trợ xây dựng

- Chuyển thu nhập - Trợ cấp nhà

Thu nhập: - Hộ gia đình; - Các thành viên; - Cá nhân nhiều việc làm; - Hoạt động tại nhà Thuế BĐS/thu nhập/môn bài

CUNG - Đất đai - Quy hoạch đô thị - Quản lý đất đai - Tài trợ phát triển

Khả năng mua nhà ở: Thu nhập Tiết kiệm Vay/mƣợn

Khả năng

Thanh toán chi phí: - Mua - Thuê/thuê mua

Thu hồi chi phí: - Bán - Cho thuê/thuê mua

- Lãi suất trợ cấp - Tiếp cận thế chấp/các điều kiện tài trợ thế chấp (lãi suất, thời hạn, ứng trƣớc)

- Hỗ trợ sx, kỹ thuật xây dựng - Mức giá nhà - Miễn/thu thuế thấp. - Trợ cấp sản xuất (CSHT) - Các quy định tiếp cận - - Hỗ trợ quản lý BĐS - Hỗ trợ duy trì. - Trợ cấp sản xuất (CSHT)

Chi phí nhà

Nguồn: tác giả phát triển trên mô hình trợ cấp nhà ở của ADB (2002)

Các tác động của nhà nước

3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà

Kết quả nghiên cứu của Trân (2011) cho thấy yếu tố tác động mạnh nhất đến giá thành căn

hộ là diện tích nhà, chi phí đất, đơn giá xây dựng, lãi suất. Ngoài tác động đơn lẻ, các yếu

tố còn có mối tƣơng quan với nhau để tạo ra tác động tổng hợp lên giá thành.

Diện tích nhà có tác động đáng kể đến giá thành căn hộ, để đạt mức giá phù hợp khả năng

ngƣời TNT nên có nhiều căn hộ diện tích nhỏ. Điều quan trọng đối với căn hộ là thiết kế

hợp lý, chất lƣợng thi công và chế độ quản lý chung cƣ tốt sẽ đáp ứng nhu cầu xã hội.

Đối với chi phí đất, giá thành càng giảm khi vị trí ven thành phố. Chí phí đất còn phụ thuộc

vào thời gian bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và các thủ tục liên quan đến duyệt quy

hoạch. Theo kinh nghiệm của doanh nghiệp, thời gian này không dƣới 3 năm. Ngoài ra,

mật độ xây dựng và hệ số quy hoạch sử dụng đất cũng ảnh hƣởng đáng kể đến chi phí đất.

Đơn giá xây dựng gần nhƣ tƣơng tự nhau ở mọi vị trí. Mức độ khác biệt phụ thuộc vào giải

pháp kỹ thuật, tiến độ thi công, nhất là công tác móng và bố trí tiện nghi sử dụng. Tƣơng

quan giữa tầng cao công trình và chi phí đất có tỷ lệ nghịch. Để tăng mức tối ƣu của việc

sử dụng đất nhằm giảm chi phí, công trình phải tăng tầng cao kéo theo việc tăng đơn giá

xây dựng.

Lãi vay đầu tƣ chiếm tỷ lệ đáng kể trong giá thành, thông thƣờng ở mức 10%, đôi khi có

thể tăng đến 25% do thời gian thực hiện dự án kéo dài. Đồng thời, lãi vay có mối quan hệ

với hầu hết các yếu tố còn lại, tạo ảnh hƣởng chung đến chi phí đầu tƣ.

Nhìn chung, nhà TNT để đạt đƣợc mức giá thấp nhất có thể thì tất cả các yếu tố trên đều

thấp hoặc giải quyết hài hòa mối tƣơng quan giữa chúng. Do vậy, ngoài các yếu tố kỹ

thuật, vai trò của nhà nƣớc trong quy hoạch sử dụng đất và tạo điều kiện cho các nhà đầu

tƣ tiếp cận đất sạch là điều kiện khả thi.

3.4 Kết luận chƣơng

Từ số liệu thống kê cho thấy diện tích nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 -

2010 đã phát triển tăng đáng kể. Tuy nhiên, thực tế việc phát triển nhà thu nhập thấp còn

gặp nhiều khó khăn. Sự mất cân đối giữa cung - cầu nhà ở thu nhập thấp còn khá lớn. Mặc

dù với các hỗ trợ ƣu đãi từ Chính phủ, chính quyền địa phƣơng dành cho các nhà đầu tƣ và

ngƣời dân rất nhiều, nhƣng vẫn chƣa thuyết phục và thúc đẩy gia tăng thị trƣờng nhà ở thu

nhập thấp.

Ngƣời dân với điều kiện thu nhập còn hạn chế, việc tiếp cận thông tin và nguồn vốn vay

mua nhà thu nhập thấp thật sự khó khăn. Phần lớn ngƣời thu nhập thấp tạm chấp nhận với

điều kiện sống chật hẹp để tích lũy thu nhập hoặc mua nhà ở vùng ven mà đa phần hồ sơ

pháp lý nhà không đầy đủ, với việc không cần chứng minh thu nhập khi tiếp cận các khoản

vay.

Cuối cùng, vấn đề chính là giá nhà hiện nay còn khá cao đối với khả năng chi trả của ngƣời

dân. Doanh nghiệp với việc phát triển nhà ở thƣơng mại, vẫn đảm bảo lợi nhuận, nên chƣa

có động lực nhằm kéo giảm giá nhà xuống để phù hợp ngƣời dân (ứng dụng công nghệ xây

dựng, diện tích nhà ở nhỏ, vừa phải…). Tất yếu quỹ nhà ở dành cho đối tƣợng thu nhập

thấp chƣa thật sự đƣợc quan tâm đầu tƣ, trong khi ngƣời dân thiếu thông tin tiếp cận về

loại hình nhà ở này.

CHƢƠNG 4

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP – KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH

4.1 Nhu cầu - khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp

Nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình tiến triển dần theo thời gian, phụ thuộc vào các hoạt

động tạo thu nhập, số ngƣời trong hộ và độ tuổi của họ... Kết quả phỏng vấn sâu cho thấy

phần lớn hộ thu nhập thấp sợ vay nợ, thích gắn bó với địa bàn đã sinh sống, khả năng đáp

ứng nhà ở là vấn đề đƣợc ƣu tiên nếu đời sống đƣợc cải thiện. Điều này cũng có thể thấy rõ

qua thực trạng nhà tái định cƣ và căn hộ phân phối cho cán bộ nhân viên (phụ lục 4). Hơn

50% nhà ở của nhóm đối tƣợng này đã không còn trực tiếp sử dụng. Phân tích nguyên nhân

cho thấy hộ tái định cƣ phải trả nợ khá nhiều so với thu nhập, bƣớc nhảy quá lớn để họ đạt

sự tiến bộ ngay lập tức. Phần nào do diện tích căn hộ tái định cƣ lớn hơn nhiều so với diện

tích ở trƣớc đây và phải chịu tổn thất do mất việc làm (cảng, chợ bị di dời), mất tƣ liệu sản

xuất (ruộng, vƣờn), chí ít cũng thay đổi công việc hoặc xa địa điểm buôn bán cũ. Đối với

nhóm cán bộ nhân viên thì có thể lý giải phần nào qua mức thu nhập thu nhập ổn định và

có điều kiện tăng trƣởng thu nhập so với hộ TNT khác. Hoặc cũng có thể rằng nhà ở đƣợc

cấp chƣa phù hợp với điều kiện hộ gia đình là một giả định hợp lý.

Khi điều kiện sống đƣợc cải thiện (tính hợp pháp nhà ở, tài chính, tình trạng xã hội) hộ gia

đình có thể sẽ vận động thêm các nguồn lực khác (vay tiền của ngƣời thân và sử dụng cả

lực lƣợng lao động của gia đình tham gia việc xây dựng, cải thiện nhà ở). Do vậy, ngoài tài

chính (thu nhập), một môi trƣờng khuyến khích có thể làm họ muốn đầu tƣ hết mọi cố

gắng của gia đình.

Khả năng đầu tƣ nhà ở của hộ TNT không chỉ phụ thuộc vào mức thu nhập và cách thức tiết kiệm16. Theo các tiêu chuẩn quốc tế (BXD, 2001), một đơn vị chỗ ở đƣợc xem trong

khả năng chi trả khi giá nhà không vƣợt quá 2,5 lần tổng thu nhập hàng năm của hộ gia

đình và đƣợc cung cấp lãi suất không quá cao (A). Hoặc khả năng chi trả đƣợc so sánh

phần thu nhập đầu tƣ cho nhà ở và mức chi trả hàng tháng cho khoản vay (B). Tuy nhiên,

thu nhập từ các nguồn kinh tế phi chính thức chiếm một phần đáng kể trong toàn bộ thu

nhập hộ TNT. Tính chất không thƣờng xuyên của nguồn thu nhập này và khả năng tích

lũy, điều hòa chi phí của hộ TNT rất khó có thể đƣa ra đánh giá đúng mức. Thông thƣờng

16 Các nhân tố liên quan đến khả năng chi trả là cơ cấu và sự phân chia thu nhập hộ gia đình, khả năng vay tín dụng, giá thành căn hộ, đất đai và chi phí xây dựng.

các quốc gia sử dụng mức thu nhập khả dụng cho nhà ở khoảng 20 - 30% trong các tính

toán. Thực tế, khi những hộ TNT có cơ hội chọn đƣợc chỗ ở thích hợp, họ có thể dành đến 40 - 50% thu nhập cho nhà ở17.

Trƣờng hợp ƣớc tính khả năng mua nhà của 3 nhóm ngũ phân thấp nhất tại TP HCM thời

điểm năm 2010 (Bảng 4.1), có mức thu nhập từ 0,97 - 2,02 triệu đồng/ngƣời/tháng

(TCTK, 2011). Mức thu nhập khả dụng cho nhà ở giả định đạt mức 30%, tƣơng ứng với

quy mô hộ gia đình của từng nhóm khả năng trong khoảng 1,20 - 2,37 triệu

đồng/hộ/tháng. Tính toán dựa trên hai phƣơng thức (A) và (B), khả năng tiếp cận nhà ở của

các hộ TNT có mức giá từ 120 - 303 triệu đồng/đơn vị ở. Trong đó, giả định hộ gia đình

đƣợc tiếp cận khoản vay kỳ hạn 15 - 20 năm, mức vay 70% giá trị nhà ở, lãi suất cố định 12%/năm18 và chƣa tính đến mức tăng thu nhập của hộ gia đình theo thời gian. Theo thống

kê của ADB (2002), giai đoạn 1995 - 1999 mức tăng thu nhập là 1,3 - 1,5 lần, các năm sau

mức tăng song song với tốc độ tăng trƣởng kinh tế của từng khu vực.

Bảng 4.1 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT theo 3 nhóm thu nhập thấp nhất của TPHCM

Nhóm 1 Nhóm 2

Nhóm 3

Thu nhập bình quân (triệu đồng/người/tháng)

0,97

1,54

2,02

Nhân khẩu bình quân hộ (người/hộ)

4,14

4,13

3,91

Thu nhập bình quân hộ gia đình (triệu đồng/tháng)

4,00

6,37

7,89

Thu nhập chi cho nhà ở - 30% thu nhập (triệu đồng/tháng)

1,20

1,91

2,37

Mức giá nhà tối đa (triệu đồng)

Phƣơng thức A

120

191

237

Phƣơng thức B trong 15 năm

140

223

276

Phƣơng thức B trong 20 năm

154

245

303

Nguồn: tác giả ước tính theo số liệu của TCTK và các giả định

Chú thích: Phương thức A, tính toán bằng 2,5 lần tổng thu nhập hàng năm của hộ gia đình. Phương thức B, tính toán theo giả định thu nhập cho nhà ở hộ TNT đạt 30%, với khoản vay kỳ hạn 15 - 20 năm, 70% giá trị nhà ở, lãi suất cố định 12%/năm.

Kết hợp với kết quả điều tra nhu cầu nhà ở của hộ TNT trong mục 3.1.1 và tính toán khả

năng chi trả cho nhà ở của hộ TNT (bảng 4.2), mức giá dƣới 500 triệu đồng/căn hộ phù

hợp với điều kiện thu nhập của hộ dân. Dựa trên phân tích đặc điểm và khả năng thu nhập

các nhóm đối tƣợng mục tiêu theo thứ tự ƣu tiên xem xét có thể là: (1) hộ dân tái định cƣ -

hộ dân bị ảnh hƣởng các dự án chỉnh trang đô thị, các khu lụp xụp, khu định cƣ không an

17 Phỏng vấn sâu các hộ TNT, cho thấy kết quả tƣơng tự, họ có thể tìm thêm việc làm để tăng thu nhập và thanh toán sớm hơn cho khoản nợ nhà ở. 18 Mức lãi suất giả định 12%/năm, dựa trên mức lãi suất trả góp trong 60 tháng của một số DN BĐS đang áp dụng . Hơn nữa mức này vẫn cao hơn mức lãi suất ƣu đãi quy định cho một số nhóm đối tƣợng TNT.

toàn; (2) nhóm lao động nhập cƣ; (3) các trƣờng hợp còn lại trong nhóm đối tƣợng TNT.

Bảng 4.2 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT theo kết quả khảo sát năm 2012

Đvt: triệu đồng

500

750

1.000 300 105 150 2,2 1,5

175 2,5

250 3,6

263 3,8

375 5,4

350 5,0

500 7,2

Mức giá nhà Khoản vay 35 - 50% giá trị nhà Mức trả hàng tháng trong 10 năm Phân tích thu nhập hàng tháng/hộ chi cho nhà ở

30% thu nhập 40% thu nhập

5,0 3,8

7,2 5,4

8,4 12,0 12,6 17,9 16,7 23,9 9,4 13,5 12,6 17,9 6,3

9,0

Nguồn: tính toán của tác giả theo số liệu khảo sát

4.2 Vai trò nhà nƣớc trong phát triển nhà ở thu nhập thấp

Nhà ở cần đƣợc xem xét nhƣ một quá trình gồm 2 cấp độ. Trƣớc hết là nhà ở cho cá nhân,

ở mức độ chung là các khu nhà ở đô thị. Từ các phân tích trên cho thấy nhà nƣớc đã chú

trọng đến vấn đề phát triển nhà ở TNT bằng nhiều chính sách và huy động khả năng ngân

sách. Dù đã đạt đƣợc kết quả nhất định nhƣng vẫn chƣa giải quyết triệt để nhà ở cho nhóm

đối tƣợng này do điều kiện ngân sách còn hạn chế. Qua đó cũng cho thấy khu vực tƣ nhân

(doanh nghiệp, hộ gia đình) đã trở thành nhà cung cấp lớn nhất về nhà ở, kể từ khi thực

hiện chính sách kinh tế thị trƣờng. Do vậy, thiết kế chính sách cần xem xét nghiêm túc

nguồn lực này và định hƣớng phát triển bền vững.

Một trong số biện pháp hữu hiệu, nhà nƣớc sẽ cung cấp những gì ngƣời dân cần và họ

không thể tự cung cấp. Theo khuyến cáo của Ngân hàng thế giới, Un - Habitat, đó là tài trợ

cơ sở hạ tầng nhƣ hệ thống cấp, thoát nƣớc, điện, chiếu sáng, chợ, trƣờng học, trạm y tế…

Ngoài ra, đối với các dự án chỉnh trang đô thị cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp,

không nhất thiết phải di dời với quy mô lớn. Điển hình, kế hoạch chỉnh trang xác định các

ranh giới cần nâng cấp, khuyến khích hộ dân tự cải tạo sửa chữa nhà theo thiết kế mới thân

thiện môi trƣờng, trợ giúp giao thông công cộng và tiếp cận với việc làm (Bennett L.Hecht,

2006). Đồng thời xét vai trò của nhà nƣớc khi cung cấp dịch vụ và có thể hình thành đối

tác và giao khu vực tƣ nhân thực hiện, để đáp ứng những mục tiêu chính sách. Nhà nƣớc

cần giới hạn vai trò có thể làm tốt hơn khu vực tƣ nhân, bảo vệ lợi ích của ngƣời dân. Nhà

nƣớc cũng không nên tham gia vào quản lý chi tiết, phát triển khu vực thứ cấp. Điều này

tùy thuộc vào việc đánh giá nhu cầu thị trƣờng, lợi thế của khu vực tƣ nhân. Những lập

luận trên nhằm thay đổi vai trò của nhà nƣớc từ bao cấp sang cơ chế tạo điều kiện, trong đó

tập trung vào các nội dung chính:

(1) Phát triển các khu vực chiến lƣợc hợp lý: quy hoạch chiến lƣợc, tạo dựng tiền đề

cơ bản cho thị trƣờng nhà ở phát triển;

(2) Tác động phân kỳ phát triển quỹ đất trong tƣơng lai: quy hoạch sử dụng đất, phát

triển hạ tầng đô thị; hỗ trợ tiếp cận đất;

(3) Kiểm soát sự phát triển thị trƣờng nhà ở khu vực không chính thức và tăng cƣờng

năng lực quản lý đồng bộ.

Các nội dung nhằm thực hiện nhiệm vụ của nhà nƣớc, hỗ trợ ngƣời TNT có nhà ở (xã hội),

hỗ trợ ngành xây dựng phát triển (kinh tế), gắn với công tác quy hoạch và quản lý. Thông

thƣờng, điều tiết của nhà nƣớc dựa vào các yếu tố kỹ thuật, hành chính và tài chính.

Đầu tiên, nhà nƣớc cần xem xét độ tin cậy của dữ liệu thống kê nhà ở (kể cả hình thức

thuê) và kết hợp phân tích tình hình thực tế, xác định vấn đề và biện pháp giải quyết. Đồng

thời, các nhà quản lý cần theo dõi chất lƣợng dữ liệu, để thiết lập các tiêu chuẩn hợp lý

hoặc tác động đến chính sách, kế hoạch và quyết định. Theo khuyến cáo của Ngân hàng

thế giới (2011): “…có thể xây dựng các hồ sơ về nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả nhà ở

trong toàn thành phố, và theo dõi thường xuyên hơn nhằm giám sát cung và cầu nhà ở của

các phân khúc thị trường đa dạng và phân tích các biến cung, cầu chủ yếu có ảnh hưởng

đến điều kiện tiếp cận nhà đất trên toàn bộ thị trường.”

Những tiêu chuẩn về nhà ở và các thủ tục xây dựng cần đƣợc điều chỉnh phù hợp với thực

tế. Nhà quản lý, quy hoạch có trách nhiệm thiết lập một hệ thống thích hợp các quy định

xây dựng và phối hợp chính quyền địa phƣơng hoạt động hiệu quả, điều phối các dự án nhà

ở cá nhân, nhất là hình thức tự phát. Các tiêu chuẩn cần phải xác định những điều kiện

pháp lý, để ngƣời dân có nhiều lựa chọn phù hợp (VET, 2002), phụ lục 5.

Thứ hai, thiết lập đối tác và xây dựng chính sách cụ thể cho từng nhóm đối tƣợng mục tiêu.

Tạo các nhân tố phát triển hạt nhân trong phối hợp hành động và tạo sự cạnh tranh lành

mạnh. Lồng ghép các mục tiêu kinh tế với hòa nhập cộng đồng dân cƣ đô thị nghèo, nhằm giảm áp lực và tăng chất lƣợng nơi ở của ngƣời dân19, thông qua các chƣơng trình nâng cấp

đô thị. Giải pháp này tiết giảm quy mô xây dựng nhà tái định cƣ và thiết lập những loại

hình đối tác để thúc đẩy vai trò của thị trƣờng, thu hút các nguồn vốn, cũng nhƣ sự tham

gia của cộng đồng. Hình thức này chƣa đƣợc phát huy trong phát triển nhà TNT tại

TP.HCM hiện nay. Kinh nghiệm của Chƣơng trình định cƣ con ngƣời của Liên hiệp quốc

19 Dự án thu hồi đất, di dời giải tỏa các hộ dân có sự khác biệt giữa hộ phải di dời và hộ ở lại (bị ảnh hƣởng một phần). Nơi ở của lao động nhập cƣ…

(Habitat, 2011), cho thấy “tổ chức cộng đồng đối tác có ích với nhiều nguồn lực trong quá

trình tìm kiếm giải pháp nhà ở cho dân nghèo”20. Thực hiện ý tƣởng Smith (Fulbright,

2010), cũng hoàn toàn phù hợp trong bối cảnh này:

“Lợi ích công được gìn giữ chỉ khi nào mỗi cá nhân đều làm gì đó vì lợi ích riêng

của bản thân. Lợi ích riêng của bản thân là đặc điểm cố hữu hơn cả của con người

so với làm điều thiện và vì vậy, nó là cơ sở hợp lý để tổ chức xã hội. Hơn nữa, cá

nhân có thể xác định chắc chắn độ chính xác xem lợi ích của bản thân là gì trước khi

xác định lợi ích công”.

Cuối cùng, cam kết ngân sách dài hạn cho chƣơng trình nhà ở TNT, điều kiện để công cụ trợ cấp cụ thể đƣợc áp dụng21. Trong nền kinh tế đô thị, rất khó thực hiện nhà ở TNT nếu

không có sự hỗ trợ bền vững của nhà nƣớc. Quy mô trợ cấp, đầu tƣ của nhà nƣớc cho nhà

TNT ở nƣớc ta chƣa đƣợc thống kê rõ ràng. Tuy nhiên, theo đánh giá của các tổ chức tài

chính quốc tế thì con số này từ 0,2 - 0,3% GDP, trong khi nƣớc Pháp là 1,8% GDP

(PADDI, 2009). Phần lớn thể chế tài chính hiện nay cho thấy giới hạn trong khả năng tiếp

cận các khoản vay của đa số gia đình có thu nhập thấp.

4.3 Khuyến nghị chính sách

Phát triển nhà ở đô thị sẽ tiếp tục là khu vực tăng trƣởng quan trọng trong nền kinh tế. Quá

trình cải cách có thể không bao giờ hoàn tất đầy đủ theo tiêu chuẩn của các nƣớc phát triển.

Để có nhiều lựa chọn hơn về nhà ở cho ngƣời TNT thì chính sách điều tiết của nhà nƣớc

cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Một là tăng cung nhà ở, với giá bán dƣới 500 triệu đồng cho một đơn vị ở22; Hai là cải thiện quy hoạch và cơ sở hạ tầng thông qua nâng cấp

nhà ở TNT và nhà thuê. Ba là mở rộng thị trƣờng tín dụng tạo điều kiện ngƣời TNT tiếp

cận các khoản vay phát triển nhà ở, bao gồm tín dụng thế chấp và các quỹ tiết kiệm hỗ trợ

phát triển nhà.

4.3.1 Tăng cung nhà ở - giảm chi phí nguồn cung ứng nhà ở TNT

Giá nhà nói chung phụ thuộc chi phí đầu vào của quy trình sản xuất nhà ở. Đối với nhà ở

TNT đòi hỏi các kết hợp của nhà sản xuất để tạo ra sản phẩm phù hợp khả năng ngƣời

20 Họ xác định những vấn đề mà ngƣời ngoài cộng đồng thƣờng bỏ qua; nguồn cung cấp những thông tin, dữ liệu có giá trị cao; biết rất rõ rằng họ đang và sẽ cần gì cho cuộc sống hiện tại và tƣơng lai của họ; Khi tham gia họ có những đóng góp nhằm giảm đƣợc chi phí cho dự án. 21 Hungary và Costa Rica và nhiều quốc gia khác phải ngừng thực hiện chƣơng trình nhà ở TNT dù đang triển khai tốt, vì căng thẳng ngân sách hoặc rủi ro về chính trị, ADB (2002). 22 Mức giá bán phù hợp cho nhóm thu nhập thấp nhất của khảo sát và mức thu nhập nhóm 2, nhóm 3 nếu tiếp cận khoản vay phù hợp và huy động thêm từ ngƣời thân, bạn bè.

TNT và đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp. Dựa trên phân tích các yếu tố ảnh hƣởng giá

nhà và những hạn chế gia nhập của nhà đầu tƣ, chính sách tăng cung nhà TNT nhằm giảm

giá thành trên diện rộng, mà không ảnh hƣởng lớn đến thị trƣờng nhà ở nói chung.

Quy hoạch sử dụng đất

Trong quy hoạch sử dụng đất nhà nƣớc cần xác định quỹ đất để phát triển nhà TNT theo

cụm dân cƣ và quy mô lớn; luôn đi trƣớc và thực hiện đồng bộ. Điều này chịu sự ảnh

hƣởng của quy hoạch chung xây dựng. Việc chuẩn bị quy hoạch chung có định hƣớng phát

triển hạ tầng đô thị và quy hoạch sử dụng đất là hoạt động hữu ích để phát triển nhà ở TNT

ở mỗi giai đoạn. Quy hoạch sử dụng đất có tính đến hoạt động đi lại của ngƣời lao động và

nhà ở (trong đó khu ở cần xem xét đến sự duy trì, khả năng cho các hoạt động tạo thu nhập

và có mối quan hệ với địa điểm công việc). Đồng thời, quy hoạch cũng giúp giảm thiểu sự

biến động giá đất và tiến trình giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn khi nhà nƣớc thực hiện

thu hồi đất. Khi đó nhà nƣớc sẽ tổ chức đấu giá hoặc giao đất, các doanh nghiệp có thể tiếp

cận quỹ đất sạch trong thời gian ngắn và giảm đƣợc chi phí giao dịch.

Kỹ thuật

Không áp dụng diện tích sử dụng bình quân trên đầu ngƣời và quy mô hộ (trung bình 3,9

ngƣời/hộ) để quy định diện tích căn hộ tối thiểu. Cần khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất đa dạng hóa nhà ở23 với quy mô căn hộ nhỏ hơn 50m2. Thiết kế tăng tối đa hiệu quả

sử dụng các diện tích phụ và đảm bảo yêu cầu về chất lƣợng. Ngƣời sử dụng sẽ cải thiện

dần nhà ở trong quá trình tăng thu nhập.

Kết hợp và nhân rộng mô hình các doanh nghiệp có ƣu thế về kỹ thuật và công nghệ trong

xây dựng. Nhằm giảm chi phí xây dựng nhờ tiết kiệm thời gian, nguyên vật liệu, chất

lƣợng đồng đều, tăng năng suất lao động, đảm bảo môi trƣờng. Kinh nghiệm của các nhà

thầu xây dựng chuyên nghiệp cho thấy mức giảm 20 – 25 % chi phí xây dựng, khi kết hợp

tốt biện pháp thiết kế và kỹ thuật thi công.

4.3.2 Nội hóa ngoại tác, nâng cấp nhà ở

Một khi thị trƣờng nhà ở xây dựng mới không đủ để đáp ứng nhu cầu, nâng cấp nhà ở là sự

bổ sung hơn là thay thế, vì các dự án đầu tƣ hạ tầng đô thị có quy mô di dời giải tỏa lớn.

Nâng cấp nhà ở các khu TNT là giải pháp giúp cải thiện điều kiện sống và giúp cho ngƣời

23 Có thể từ 20m2 - 30m2/căn hộ cho từng nhóm đối tƣợng có hoàn cảnh khác nhau, điều này đã đƣợc minh chứng phần nào qua dự án của công ty Đất lành. Thực tế hiện nay nhà ở của ngƣời TNT trung bình dƣới 10m2 sàn/ngƣời và nhà ở thuê trung bình từ 3m2 sàn/ngƣời.

dân nghèo có đƣợc chỗ ở ổn định trong khả năng của họ. Điều này giúp giảm thiểu các

ngoại tác tiêu cực của nhà ở, nhất là sự phát triển của khu vực không chính thức (lấn

chiếm, tự phát, giao dịch tự thỏa thuận) và vấn đề tồn tại nhà ở các khu lụp xụp, trên và

ven kênh rạch do yếu tố lịch sử.

Nhà thuê đáp ứng đƣợc lƣợng lớn nhu cầu ngƣời thu nhập thấp

Số liệu thống kê sở hữu nhà ở tại các đô thị trên thế giới cho thấy hơn 40% dân số ở nhà

thuê (Un - Habitat, 2003). Nhà thuê thƣờng đƣợc sử dụng nhƣ biện pháp giải quyết tạm thời đối với những ngƣời có thu nhập thấp24. Từ phân tích các chƣơng trƣớc, nhà thuê bổ

sung đáng kể chỗ ở cho ngƣời TNT, nguồn cung này luôn tồn tại và cần thiết. Nhà thuê giữ

vai trò quan trọng và còn đóng góp rất lớn vào sinh kế của địa phƣơng. Do vậy, nhà nƣớc

cần đánh giá đúng mức để có chính sách điều tiết và thúc đẩy phát triển, một khi hộ gia

đình cung cấp hơn 90% nguồn cung và còn phát triển tự phát. Chính sách cần đảm bảo

khung khổ để nâng cao chất lƣợng và tối đa hóa các giải pháp lựa chọn cho thuê của khu

vực này.

Thứ nhất, thiết lập các tiêu chuẩn tối thiểu về xây dựng, quản lý, bảo trì nhà cho thuê phù

hợp với điều kiện thực tế, đơn giản và dễ thi hành. Thứ hai, thiết lập hệ thống kiểm tra, xử

lý sai phạm và lạm dụng. Thứ ba, hợp tác cung cấp các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản và

nâng cao chất lƣợng nhà thuê, thông qua việc hỗ trợ tài chính cho các hộ gia đình cải tạo,

mở rộng quy mô.

Nâng cấp nhà ở tại chỗ, giải pháp đƣợc ủng hộ lâu dài và tác động tốt đối với hộ TNT.

Nâng cấp nhà ở các khu dân cƣ lụp xụp, khu thu nhập thấp, giải pháp dung hòa nhu cầu

phát triển và nhà ở, thay thế cho việc di dời giải tỏa với quy mô lớn. Từ công tác thực tiễn

cho thấy, với sự hỗ trợ tạo điều kiện của nhà nƣớc thì có khả năng giải quyết cơ bản nhà ở

TNT, mà vẫn duy trì cơ cấu xã hội của các cộng đồng; Dự án áp dụng tiêu chuẩn thích hợp

trong thiết kế kỹ thuật nâng cấp cơ sở hạ tầng, đảm bảo chi phí thấp và phù hợp với quy

hoạch tổng thể thành phố theo phƣơng châm “cải thiện tại chỗ” và nâng cấp dần các khu

24 Nhà thuê mang lại một số lợi ích nhƣ tính cơ động (di chuyển chỗ ở), linh hoạt (điều kiện tài chính), vốn đầu tƣ thấp (không phải trả khoản vay định kỳ cho nhà ở), cam kết hạn chế (chỉ thỏa thuận với chủ cho thuê). Theo thời gian ngƣời ở thuê cũng có thể tích lũy để sở hữu nhà ở cho mình. 25 Ngƣời dân đƣợc chính quyền địa phƣơng tạo điều kiện cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ. TP HCM đã triển khai thực hiện nâng cấp 33 khu TNT trên địa bàn 6, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân (2004 - 2006), với 2.885 hộ đƣợc hƣởng lợi trực tiếp và 22.802 hộ hƣởng lợi gián tiếp. Tỷ lệ hộ đƣợc cấp giấy chứng nhận QSHNỞ và QSDĐƠ tăng lên 61,7 điểm phần

dân cƣ nghèo. Thông qua đó hộ TNT tiếp cận quyền sở hữu an toàn đối với nhà ở họ đang sử dụng (HUUP, 2009)25. Điều này giúp lƣợng lớn nhà ở gia nhập thị trƣờng và ngƣời dân

có thể tiếp cận đƣợc với các dịch vụ công và tài chính. Khuyến khích hộ TNT đầu tƣ sửa

chữa nhà, có thể tăng hoạt động tạo thu nhập tại nhà, hƣớng tới những tiêu chuẩn ở tốt hơn.

Mức độ hoàn thiện phù hợp với khả năng tài chính, nâng cao khả năng sáng tạo của hộ gia

đình TNT. Trong hình thức này, đòi hỏi sự tham gia của cộng đồng và đƣợc thực hiện

trong mối quan hệ đối tác. Khi đó các vấn đề giải quyết đƣợc thảo luận và quyết định nhằm

đáp ứng những ƣu tiên, nhu cầu và khả năng của cộng đồng dân nghèo. Cộng đồng đóng

góp chi phí đầu tƣ hệ thống cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc với mức độ hợp lý hoặc một

phần đất để mở rộng hẻm… Chiến lƣợc tạo điều kiện nhà ở tại các khu TNT nhấn mạnh sự

tham gia của cộng đồng. Bởi vì sự phát triển của địa phƣơng chỉ có thể phát huy vai trò của

mình khi các cộng đồng đƣợc tổ chức và tự phát huy tính năng động. Chính sách phát triển

nhà ở TNT này đƣợc kết hợp tài chính đô thị, trợ cấp chéo và những đóng góp từ ngƣời

hƣởng lợi.

4.3.3 Mở rộng thị trƣờng tín dụng nhà ở TNT – Chƣơng trình tiết kiệm nhà ở.

Từ phân tích trên, nhà ở TNT là kết quả của một sự tích lũy tiết kiệm lâu dài. Để ngƣời

TNT có thể tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng thì tài chính nhà ở cần đƣợc bảo đảm, chính

sách nhà ở luôn phải có cơ chế huy động vốn đi kèm. Trục trặc xảy ra trong mối quan hệ

này (ADB, 2002) về mặt thể chế, mà việc cấp vốn cho vay nhà ở chỉ là giai đoạn cuối của toàn bộ quá trình26. Do vậy, cần có cam kết ngân sách dài hạn cho chƣơng trình nhà ở

TNT, điều kiện để công cụ trợ cấp cụ thể đƣợc áp dụng và sử dụng nhƣ đòn bẫy để tăng

tiết kiệm tƣ nhân. Đồng thời, kết hợp với nguồn tiết kiệm từ hộ gia đình TNT để phát triển

nhà ở. Một trong số cơ chế tài chính chuyên biệt để ngƣời TNT có thể tiếp cận phát triển

nhà ở là Quỹ tiết kiệm nhà ở, dƣới hình thức tạo tài khoản phát triển cá nhân.

Hợp đồng tiết kiệm nhà ở, đƣợc thực hiện giữa ngƣời TNT và tổ chức tài chính. Theo đó,

hai bên cam kết thỏa thuận các điều kiện về khoản tiết kiệm và khoản vay sau thời gian quy định27. Điều này giúp giảm yếu tố không chắc chắn của cả hai bên, tổ chức tài chính có

thể dự tính đƣợc các cam kết tài chính của đơn vị và ngƣời TNT biết đƣợc khoản vay nhà ở

vào cuối thời gian thỏa thuận. Hình thức này giúp nhà nƣớc tăng tiết kiệm tƣ nhân để quay

trăm so với trƣớc khi có dự án. Dự án đầu tiên đƣợc thực hiện tại TP HCM do WB tài trợ vốn, thuộc Chƣơng trình nâng cấp đô thị VN thực hiện thí điểm 4 thành phố Nam Định, Hải Phòng, TP.HCM và Cần Thơ. 26 Về bản chất tài chính nhà ở đƣợc hiểu là điểm gặp nhau giữa nơi nguồn vốn đƣợc huy động (khu vực tài chính) và nơi nguồn vốn đƣợc đầu tƣ (khu vực nhà ở) 27 Kinh nghiệm các nƣớc, lãi suất tiết kiệm và vay đều dƣới mức thị trƣờng, thời gian tối thiểu khoản tiền gửi 3 - 4 năm, kỳ hạn vay 2 - 15 năm, khoản vay tỷ lệ 1,5 - 2,5, có khống chế tối đa khoản vay, theo ADB (2002)

vòng vốn cho phát triển nhà ở, rộng hơn là tăng tích lũy quốc gia cho đầu tƣ phát triển. Đối

với hộ gia đình TNT, là điều kiện để có thể tiếp cận khoản vay sau đó cho nhà ở, mà không

cần phải chứng minh thu nhập; đồng thời tăng tích lũy nhƣ là một sự hạn chế tiêu dùng cho

khoản đóng tiết kiệm hàng tháng.

Qua công cụ này, nhà nƣớc, tổ chức tài chính có kênh thông tin về khách hàng (thu nhập,

tỷ lệ tiết kiệm…), sẽ hỗ trợ rất lớn trong đánh giá rủi ro cá nhân. Hơn thế nữa, đó là cách

để có thể huy động vốn trung và dài hạn với chi phí vừa phải của các tổ chức tài chính.

Nhƣ vậy, Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ đƣợc hoạt động dựa trên mối liên kết của 3 bên để đảm

bảo khả năng thanh khoản của hệ thống, cũng nhƣ luôn thu hút ngƣời tham gia mới.

CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN

Về cơ bản thành phố Hồ Chí Minh vẫn sẽ cần thêm nhiều nhà ở trong tƣơng lai, do quá

trình đô thị hóa và tăng trƣởng dân số. Thực trạng nguồn cung chính thức nhà ở cho đối

tƣợng thu nhập thấp còn hạn chế so với nhu cầu. Giá nhà ở thƣơng mại vƣợt ngoài khả

năng thu nhập của các hộ thu nhập thấp. Các chính sách nhà ở chƣa thúc đẩy gia tăng thị

trƣờng nhà ở phân khúc giá thấp, cũng nhƣ trợ cấp nhà ở của nhà nƣớc chƣa đảm bảo đến

đƣợc đối tƣợng mục tiêu. Các kết quả phân tích cho thấy vấn đề quan trọng trong việc phát

triển nhà ở tại TP.HCM. Thứ nhất, khu vực tƣ nhân cung cấp nhà ở chiếm tỷ trọng đáng

kể, nhất là loại hình nhà ở riêng lẻ và cho thuê. Các chính sách nhà ở chƣa thu hút và phát

huy nguồn lực khu vực này để phát triển nhà ở TNT. Thứ hai, ngƣời TNT vẫn đang có chỗ

ở với các hình thức cƣ trú khác nhau, trong đó nhà thuê là giải pháp trung gian trong quá

trình tạo lập nơi ở. Hộ thu nhập thấp vẫn đang tích lũy thu nhập, có khả năng tiếp cận đƣợc

nhà ở nhƣng thiếu thông tin thị trƣờng, chính sách hỗ trợ của nhà nƣớc. Cơ hội sở hữu nhà

của hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả năng tiếp cận khoản vay với lãi suất và thời

gian hoàn trả hợp lý. Mức độ nhà ở phù hợp khả năng ngƣời thu nhập thấp dƣới 500 triệu

đồng, trong đó nhà riêng lẻ đƣợc các hộ ƣu tiên chọn, dù tính pháp lý chƣa đảm bảo hoặc

thiếu các dịch vụ tiện ích cơ bản.

Trong điều kiện kinh tế xã hội của TP.HCM hiện nay, lựa chọn chính sách nhà ở cho ngƣời

thu nhập thấp cần kết hợp cả hai giải pháp tiếp cận phía cung và cầu. Thứ nhất, tăng cung

nhà ở thƣơng mại phân khúc bình dân với diện tích nhỏ, trong đó nhà nƣớc hỗ trợ doanh

nghiệp tiếp cận đất sạch có quy hoạch, biện pháp kỹ thuật, công nghệ xây dựng… Thứ hai,

thông qua giải pháp nâng cấp nhà ở các khu dân cƣ không đảm bảo điều kiện dịch vụ hạ

tầng cơ bản; Hình thức bổ sung cung nhà ở từ huy động nguồn lực trong dân và các tổ chức

tài trợ quốc tế. Điều này cũng là cơ sở cho việc gia nhập vào thị trƣờng của khu vực nhà ở

phi chính thức, do yếu tố lịch sử và nâng cao vai trò quản lý nhà nƣớc trong phát triển đô

thị. Thứ ba, cải cách thể chế tài chính nhà ở để ngƣời TNT có thể tiếp cận khoản vay hợp

lý. Cuối cùng, điều quan trọng là tăng khả năng tiếp cận nhà ở và cải thiện mức sống của

ngƣời TNT từ sự nỗ lực của chính họ và nâng cao vai trò của nhà nƣớc qua các cơ chế tạo

điều kiện.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu tham khảo tiếng Việt

1. ADB, Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam (2002), Báo cáo cuối kỳ dự án Tài chính nhà ở.

2. Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030

3. Bộ Xây dựng (2001), tài liệu hội thảo quốc tế “Chính sách nhà ở trong giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường: Kinh nghiệm về tài chính

nhà ở của các nước Châu Á.”

4. Ban chỉ đạo Tái định cƣ (2010), Kết quả kiểm tra các dự án tái định cư trên địa bàn

thành phố Hồ Chí Minh.

5. CBRE (2011, 2012), Báo cáo các quý TP.HCM.

6. David Dapice, Jose A.Gomez - Ibanez, Nguyễn Xuân Thành (2010), thành phố Hồ

Chí Minh: những thách thức tăng trưởng.

7. De Soto (2000), Sự bí ẩn của tư bản.

8. HUUP (2002), Báo cáo khảo sát thực trạng 188 khu thu nhập thấp tại TP HCM.

9. HUUP (2004), Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Nâng cấp đô thị tại TP HCM.

10. HUUP (2009), Báo cáo đánh giá Tiểu dự án Nâng cấp đô thị TP.HCM giai đoạn 1,

thuộc dự án nâng cấp đô thị Việt Nam.

11. Nairobi (1991), Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000.

12. Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011), Hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người

thu nhập thấp tại TP.HCM.

13. Thoa Nguyễn (2011), “14% dân ở đô thị ở nhà thuê”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, truy cập ngày 26/10/2011, tại http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/64315/

14. Ngân hàng thế giới (2011), Báo cáo đánh giá đô thị Việt Nam.

15. PADDI (2009), Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM.

16. PCI (2005 - 2007), Chương trình trợ giúp xã hội cho các hộ bị ảnh hưởng sau di dời

dự án đầu tư xây dựng đại lộ Đông Tây.

17. Sở Quản lý nhà đất và Công trình công cộng (1985), Báo cáo tổng kết 10 năm cải tạo

và xây dựng ngành quản lý nhà đất và công trình công cộng.

18. Sở Nhà đất (1997), Dự án định cư dân sống trên và ven kênh rạch khu vực nội thành.

19. SAPI (2002), Kết quả điều tra hộ gia đình dự án đầu tư xây dựng đại lộ Đông Tây và

dự án Cải thiện môi trường nước thành phố.

20. Sở Xây dựng (2010), Báo cáo chương trình di dời 15.000 hộ dân sống trên và ven

kênh rạch.

21. Sở Xây dựng (2011), Báo cáo thực hiện chính sách nhà ở và chương trình phát triển

nhà, giai đoạn 2006 - 2010

22. Đình Sơn (2011), “Tại sao thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ”, truy cập 7/9/2011, tại http://land.cafef.vn/20110907091856185CA43/tai sao thieu tram trong nha gia re.chn.

23. Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (2009), Dự án Cải tạo chỉnh trang đô thị - Rạch Ụ Cây

quận 8.

24. Tổng cục thống kê (2010), Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009.

25. Lê Nguyệt Trân (2011), Phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố Hồ Chí Minh chính thức

so với phi chính thức.

26. Luật Nhà ở (2005)

27. UBND.TP (2007), Báo cáo tổng kết Nghị quyết 18/NQ - TU ngày 08/08/1998, về quy hoạch, bồi thường, tái bố trí dân cư, khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh.

28. UBND.TP (2011), Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh 5

năm 2011 - 2015.

29. Un - Habitat (2011), Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á

30. Un - Habitat (2011), Vai trò người nghèo trong phát triển đô thị.

31. VET (2002), Nghiên cứu về tiêu chuẩn nhà ở giá thấp tại TP.HCM

Tài liệu tham khảo tiếng Anh

32. Alex F.Schwartz (2006), Housing policy in the United State.

33. Bennett L.Hecht (2006), Developing Affordable Housing: A Practical Guide for

Nonprofit Organizations.

34. Chengri Ding and Yan Song (2005), Emerging Land and Housing Markets in China.

35. Malpelzze (1999), Economic Analysis of Housing Markets in developing and

Transition Economies.

36. Selman Erguden (2001), Low - cost housing: Policies and constraints in developing

countries.

37. Zhang (2005), Development of the Chinese housing market.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Tổng hợp điều tra về mức thu nhập và tình trạng sở hữu nhà ở các hộ dân BAH

Stt

Dự án/chƣơng trình

Hộ thu nhập thấp (%)

Tổng hộ BAH

Hộ chƣa có GCN QSHNƠ (%)

Định cƣ dân sống trên và ven kênh rạch, 08 quận (1997).

25.044

95,0

81,8

Nâng cấp 188 khu lụp xụp, 17 quận nội thành (2002)

49.844

51,2

65,3

Dự án ĐTXD đại lộ Đông Tây, 08 quận/huyện (2002)

6.340

43,6

74,9

Dự án Nâng cấp đô thị, 16 quận/huyện (2004)

7.411

59,1

83,3

2.552

37,3

30,5

Dự án chỉnh trang đô thị - rạch Ụ Cây, quận 8 (2009)

Nguồn: tác giả tổng hợp kết quả khảo sát KT - XH các dự án trọng điểm thành phố từ tài liệu các

chủ đầu tư và sở, ngành.

Phụ lục 2. Kết quả tổng hợp khảo sát điều kiện kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của 298

hộ thu nhập thấp (thực hiện trong tháng 2, 3 năm 2012)

1.Tình trạng hôn nhân

Có gia đình 195 65,4%

Độc thân 103 52,8%

2.Tình trạng cƣ trú

Nhà riêng/căn hộ 117 39,3%

Ở chung cha mẹ/ngƣời thân 128 43,0%

Thuê 53 17,8%

3. Số nhân khẩu trong gia đình

2 ngƣời 27 9,1%

3 ngƣời 59 19,9%

4 ngƣời 94 31,3%

5 ngƣời 59 19,9%

trên 5 ngƣời 59 19,9%

4. Diện tích sử dụng nhà ở cần thiết khi mua/thuê

19 6,6%

Dƣới 45m2 Từ 45 - 60 m2 51 17,8%

78 27,2%

75 26,1%

Từ 61 - 75 m2 Từ 76 - 90 m2 Trên 90 m2 64 22,3%

1 triệu - 4 triệu đồng/tháng 6. Mức giá thuê phù hợp

7. Mức giá mua phù hợp với khả năng thu nhập và

tƣơng ứng với diện tích sử dụng cần thiết

Từ 300 đến dƣới 500 triệu đồng 40 15,9%

Từ 501 - 750 triệu đồng 50 19,9%

Từ 751 - 1.000 triệu đồng 81 32,3%

Từ 1.001 - 1.500 triệu đồng 52 20,7%

Trên 1.500 triệu đồng 28 11,2%

8. Hình thức thanh toán phù hợp khả năng anh/chị

Trả 1 lần 25 9,8%

Trả dần có vay ngân hàng 160 62,5%

Trả dần không vay ngân hàng 71 27,7%

9. Mức vay cần thiết trên % giá trị căn nhà?

Dƣới 20% 26 10,7%

Từ 21 - 35% 43 17,7%

Từ 36 - 50% 105 43,2%

Từ 51 - 70% 69 28,4%

10. Khả năng chi trả hàng tháng của anh/chị hoặc của cả vợ chồng (hộ gia đình)

Dƣới 3 triệu đồng 51 23,2%

Từ 3 - 5 triệu đồng 84 38,2%

Từ 5 - 10 triệu đồng 85 38,6%

11. Thời gian hợp lý để trả hết khoản vay mua nhà?

Dƣới 5 năm 44 18,1%

Từ 5 đến dƣới 10 năm 99 40,7%

Từ 10 đến dƣới 15 năm 73 30,0%

Từ 15 - 20 năm 27 11,1%

12. Công việc hiện nay của anh/chị

Công nhân 11 3,7%

Cán bộ công chức, viên chức 134 45,0%

Buôn bán 60 20,1%

15,1% Dịch vụ 45

16,1% Khác 48

13. Thu nhập hàng tháng của anh/chị hoặc cả vợ chồng

11,0% Dƣới 5 triệu đồng 33

Từ 5 đến 10 triệu đồng 34,8% 103

33,4% Từ 10 đến dƣới15 triệu đồng 100

20,7% Khác 62

14. Điều quan tâm khi mua nhà

Giá

Vị trí thuận lợi công việc/buôn bán/đi lại

Điều kiện hạ tầng, dịch vụ đô thị

An ninh

Chất lƣợng

Chủ quyền

Thích căn hộ riêng lẻ

Khả năng sinh lợi trong tƣơng lai

Các dữ liệu sơ cấp đƣợc thực hiện điều tra kết hợp với khảo sát tình hình kinh tế - xã hội của các hộ dân trong 101 khu thu nhập thấp trên địa bàn 18 quận/huyện của thành phố Hồ Chí Minh (thuộc Chƣơng trình Nâng cấp đô thị quốc gia, Sở Xây dựng thực hiện năm 2011). Trong đó, tác giả đã bốc thăm ngẫu nhiên 4 quận/huyện để lấy mẫu (khoảng 200 mẫu) để thực hiện phỏng vấn. Đồng thời, tác giả khảo sát 150 mẫu gồm các nhóm đối tƣợng thu nhập thấp thuộc khu vực hƣởng lƣơng trong và ngoài ngân sách. Sau khi loại trừ các mẫu không hợp lệ, kết quả khảo sát là 298 mẫu.

Nguồn: khảo sát doanh nghiệp thực hiện cho tài liệu bổ sung IPLH, Urban Solution, trích trong

Ngân hàng thế giới (2011)

Phụ lục 3. Tỷ lệ ngƣời dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khu vực thu nhập

Phụ lục 4. Tình hình sử dụng nhà ở tái định cƣ của các hộ BAH thuộc dự án đại lộ Đông

Tây (nguồn PCI, 2007) và khảo sát điển hình tại chung cƣ Miếu Nổi (tác giả, 2012)

Stt Các dự án nhà ở

Hộ dân thực tế cƣ ngụ

Hộ dân đã nhận căn hộ/nền đất

Chung cƣ 207 Bùi Viện, quận 1

Chung cƣ 212 Nguyễn Trãi, quận 1

Chung cƣ 189B Cống Quỳnh, quận 1

118

Chung cƣ 10A Trần Nhật Duật, quận 1

Chung cƣ 1A - 1B Nguyễn Đình Chiểu, quận 1

Chung cƣ Thủ Thiêm 1 ha, quận 2

160

102

Chung cƣ Bình Trƣng, quận 2

262

152

Chung cƣ 17,3ha Thủ Thiêm, quận 2

Chƣa có số liệu

Lô C, D chung cƣ Phạm Viết Chánh, Bình Thạnh

514

10 CC Nơ Trang Long, Bình Thạnh

11 CC Đinh Bộ Lĩnh, Bình Thạnh

12 CC 78 Tân Hoà Đông, quận 6

135

13 CC 718 Kinh Dƣơng Vƣơng, quận 6

14 CC Vƣờn Lài, Tân Bình

15 CC 01 Tôn Thất Thuyết, quận 4

Chƣa có số liệu

16 CC 360 Bến Vân Đồn, quận 4

Chƣa có số liệu

17 KDC Lý Chiêu Hoàng, Bình Tân

208

18 Chung cƣ Hoàng Hoa Thám 3, Tân Bình

19 KDC An Lạc, Bình Tân

Chƣa có số liệu

20 Chung cƣ Miếu Nổi, Bình Thạnh

560

158

Tổng cộng

2.454

842 Phụ lục 5. Một số hình thức hỗ trợ hộ thu nhập thấp tự cải thiện nhà ở

Phần dự kiến mở rộng tƣơng lai

Dự án thử nghiệm phƣờng Bình Trƣng Đông, quận 2– Chƣơng trình cải thiện hơn nữa các ngôi nhà tự xây (nhà riêng lẻ)

Các đề xuất về những cải thiện nhà ở riêng lẻ của các hộ TNT, với diện tích hẹp (3 x 9,6m = 28,8m2), Thiết kế của Metzget – nhà ở giá thấp ở Việt Nam, trích trong VET (2002)

PHỤ LỤC HÌNH

Phụ lục hình 1.1 Một số hình ảnh nhà trên kênh rạch tại quận Bình Thạnh

Phụ lục hình 1.2 Một số hình ảnh nhà trọ, tại quận Gò Vấp