intTypePromotion=3

Giáo trình Định giá đất

Chia sẻ: Nguyen Thuy | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:131

1
428
lượt xem
201
download

Giáo trình Định giá đất

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Giáo trình Định giá đất của tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà trình bày nội dung về đất đai và thị trường đất đai, giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất, phương pháp định giá đất và định giá đất ở Việt Nam.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Giáo trình Định giá đất

  1. GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT
  2. MỤC LỤC MỞ ĐẦU ...............................................................................................................................i CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI...................................................... 1 1. ĐẤT ĐAI ....................................................................................................................... 1 1.1. Khái niệm ................................................................................................................ 1 1.2. Đặc trƣng ................................................................................................................ 2 2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI ............................................................................................... 2 2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai .................................................................................... 2 2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai .......................................................................... 3 2.3. Vai trò của thị trƣờng đất đai ................................................................................... 3 2.4. Các khu vực của thị trƣờng đất đai........................................................................... 4 2.5. Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai............................................................................... 8 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 ........................................................................................ 9 CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .................... 10 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT ................................................................................................ 10 2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT ......................................................................................... 10 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT .......................................................... 11 3.1. Nhân tố nhân khẩu ................................................................................................. 11 3.2. Nhân tố xã hội ....................................................................................................... 12 3.3. Nhân tố quốc tế ..................................................................................................... 12 3.4. Nhân tố kinh tế ...................................................................................................... 13 3.5. Nhân tố khu vực .................................................................................................... 14 3.6. Nhân tố cá biệt....................................................................................................... 15 4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT ................................................................................................... 16 4.1. Giá cả, giá cả thị trƣờng ......................................................................................... 16 4.2. Giá trị thị trƣờng .................................................................................................... 17 4.3. Giá trị sử dụng ....................................................................................................... 17 4.4. Giá trị trao đổi ....................................................................................................... 17 4.5. Giá trị bảo hiểm ..................................................................................................... 18 5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT.................................................................. 18 5.1. Địa tô .................................................................................................................... 18 5.2. Lãi xuất ngân hàng ................................................................................................ 19 5.3. Quan hệ cung cầu .................................................................................................. 21 BÀI TẬP CHƢƠNG 2 ...................................................................................................... 27 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 2 ...................................................................................... 28 CHƢƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................ 29 1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ..................................................................................... 29 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT........................................................................ 30 2.1. Giá trị của thông tin trong đ ịnh giá ........................................................................ 30 i
  3. 2.2. Phƣơng pháp xác đ ịnh thông tin............................................................................. 30 3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................................................................................. 31 3.1. Nguyên tắc thay thế ............................................................................................... 31 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ......................................................................... 32 3.3. Nguyên tắc biến động ............................................................................................ 33 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI................................................. 34 4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nƣớc Đông Nam Á và Trung Quốc ........... 34 4.2. Định giá đất của Nhật bản...................................................................................... 36 4.3. Định giá đất của Đức ............................................................................................. 38 5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM .................................................................................... 40 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 3 ...................................................................................... 41 CHƢƠNG IV: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT .......................................................... 42 1. PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP ...................................................................................... 42 1.1. Khái quát về phƣơng pháp thu nhập ....................................................................... 42 1.2. Trình tự và phƣơng pháp định giá theo phƣơng pháp thu nhập ............................... 44 1.3. Ứng dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất ............................................. 45 2. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ..................................................................... 46 2.1. Khái quát về phƣơng pháp so sánh trực tiếp ........................................................... 46 2.2. Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp ............................................. 51 2.3. Ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất ................................. 58 3. PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ ..................................................................................... 61 3.1. Khái quát về phƣơng pháp thặng dƣ....................................................................... 61 3.2. Trình tự định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ........................................................ 63 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ .............................................. 67 4. PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ ............................................................................................ 69 4.1. Khái quát phƣơng pháp chi phí .............................................................................. 69 4.2. Trình tự tiến hành phƣơng pháp chi phí ................................................................. 71 4.3. Các phƣơng pháp xác đ ịnh chi phí ......................................................................... 71 4.4. Sự giảm giá tích lu ỹ và phƣơng pháp đo giảm giá tích lu ỹ ..................................... 73 4.5. Úng dụng định giá bằng phƣơng pháp chi phí ........................................................ 75 5. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY .................................................................... 76 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản ................................................... 76 5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả ..................................... 76 5.3. Phƣơng pháp phân tích hồi qui............................................................................... 80 BÀI TẬP CHƢƠNG 4 ...................................................................................................... 80 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 4 ...................................................................................... 81 CHƢƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................. 83 1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM ........ 83 1.1. Giá đất................................................................................................................... 83 1.2. Định giá đất ........................................................................................................... 84 1.3. Nguyên tắc định giá đất ......................................................................................... 84 1.4. Phƣơng pháp xác đ ịnh giá đất ................................................................................ 84 ii
  4. 2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP .................................................................... 88 2.1. Khung giá quy đ ịnh ............................................................................................... 88 2.2. Xác định vùng đất hạng đất ................................................................................... 89 2.3. Định giá cho từng hạng đất .................................................................................... 91 2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội .............................................................. 93 3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ............................................................. 95 3.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn ............................................................. 96 3.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị .................................................................. 104 3.3. Xác định giá đất ở đô thị ...................................................................................... 110 3.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội ................................................................ 112 3.5. Một số luật định giá đất đƣợc áp dụng ở đô thị .................................................... 114 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH .............................................................. 118 4.1. Khu vực đất giáp ranh.......................................................................................... 118 4.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh ....................................................................... 118 4.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội ..................................................... 119 BÀI TẬP CHƢƠNG 5 .................................................................................................... 122 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 5 .................................................................................... 124 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 125 iii
  5. MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Qu ản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớ ng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phƣơng pháp đ ịnh giá cơ bản đang đƣợc áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phƣơng pháp đó đ ể xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta. Giáo trình "Định giá đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng: - Chƣơng 1: Đất đai và thị trƣờng đất đai; - Chƣơng 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chƣơng 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chƣơng 4: Phƣơng pháp đ ịnh giá đất; - Chƣơng 5: Định giá đất ở Việt Nam. Trong đó chƣơng 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trƣờng đất đai và định giá đất. Đồng thờ i học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hƣở ng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai... Đồng thờ i sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc phƣơng pháp xác định giá đất đang áp dụng ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam hiện nay. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trƣờng đất đai, phƣơng pháp đ ịnh giá đất ở các tài liệu sau: 1. Bộ Tài chính (2004) Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hƣớ ng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Hu ỳnh (2003), Lý lu ận và phƣơng pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đoàn Văn Trƣờng (2000), Các phƣơng pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật. i
  6. 6. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên so ạn, nhƣng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo trình tiếp tục đƣợc hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS. Hồ Thị Lam Trà ii
  7. CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI Chƣơng I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phƣơng pháp xác đ ịnh giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm: - Đất đai (khái niệm và đặc trƣng); - Thị trƣờng đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và đặc trƣng của thị trƣờng đất đai) Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung liên quan đ ến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chƣơng tiếp theo. 1. ĐẤT ĐAI 1.1. Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đ ất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡ ng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây d ựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự)... Đất đai còn đƣợc coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, đƣợc chuyển tiếp qua các thế hệ, và đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích lu ỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thờ i gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợ i vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhƣng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tƣ của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớ n là đầu tƣ trực tiếp cho các tài sản khác nhƣ: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...; do đó, 1
  8. chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tƣợng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hƣở ng đến giá đất. 1.2. Đặc trƣng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡ ng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhƣng đất đai đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con ngƣời sử dụng đất tại chỗ. Vì vậ y mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. 2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhƣng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con ngƣờ i. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, qu ỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây d ựng nhà ở để đáp ứng vớ i dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấ y rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trƣờng là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. 3. Tính năng lâu b ền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. 4. Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực bì, nƣớc...) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đ ất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợ ng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây d ựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lƣợ ng của đất đƣợc nâng lên không ngừng. 2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣờ i mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣờ i, liên kết vớ i nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣờ i để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một 2
  9. khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu thông trên thị trƣờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng đƣợc cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trƣờng: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. - Khách thể thị trƣờng: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình đƣợc trao đổi thông qua thị trƣờng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tƣơng lai. - Giới trung gian thị trƣờng: là các môi giớ i, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trƣờng. Giớ i trung gian thị trƣờng bao gồm hệ thống môi giớ i liên hệ giữa những ngƣời sản xuất, giữa những ngƣời tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất và tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất cùng loại, giữa những ngƣời tiêu dùng cùng lo ại và ngƣờ i tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trƣờng, thông tin thị trƣờng, ngƣờ i trung gian giao d ịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tƣ vấn đều là giới trung gian thị trƣờng. Đối với thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch về đất đai. Các giao dịch diễn ra trên thị trƣờng đất đai khu vực thƣờ ng quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán nhƣ vị trí, hình thể, qui mô, kích thƣớc thửa đất; hình thức và phƣơng thức thanh toán... nhƣng các giao dịch diễn ra trong thị trƣờng đất đai quốc gia hay quốc tế thƣờng chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tƣ tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậ y, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trƣờng này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế... 2.3. Vai trò của thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai có liên quan đ ến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nƣớc, do đó thị trƣờng đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trƣờng đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. - Thị trƣờng đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trƣởng kinh tế khi đầu tƣ vào bất động sản nhƣ đất đai, nhà xƣở ng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tƣ, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trƣờng đất đai tới phát triển thị trƣờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trƣờng đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và đƣợc phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói 3
  10. chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đƣợc. 2.4. Các khu vực của thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Quá trình hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trƣờng và khi đó thị trƣờng đất đai mới ra đời. Cũng nhƣ nhiều thị trƣờng khác, ngày nay thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Việc phân biệt thị trƣờng khu vực, thị trƣờng quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp ngƣời định giá nhận dạng thị trƣờng đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trƣờng nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trƣờng thống nhất. a. Thị trƣờng đất đai thế giới Trên thế giới tại các nƣớc tƣ bản phát triển chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trƣờng đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thƣờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giớ i hạn hành chính đối với thị trƣờng đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nƣớc đang phát triển, trong giai đo ạn tăng trƣởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hƣở ng đến tăng trƣởng kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh b ất động sản tại Nhật Bản, M ỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn t ỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đ ạo luật nhằm giúp ngƣờ i mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nƣớc đi trƣớc, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng theo hƣớng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, nhƣ là một quy luật tất yếu của sở hữu tƣ nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nƣớc vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhƣợ ng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chƣa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những ngƣờ i đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đƣơng nhiên b ị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đƣợc bán trong vòng 10 năm và một số 4
  11. các mảnh đất khác bị quy định không đƣợc bán vĩnh viễn, và trong một số trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc. Ở nhiều nƣớc thuộc Liên xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nƣớc trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép ngƣời nông dân đƣợc quyền chuyển nhƣợ ng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giớ i đang chuyển theo hƣớng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nƣớc đang phát triển rất đáng đƣợc phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và qu ản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tƣ bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi đó trình đ ộ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai và tạo nên xu hƣớng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá. Xu hƣớng cho thuê đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nƣớc nhƣ Ba Lan, Nam Tƣ, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tƣ nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đ ất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nƣớc này phát triển năng động hơn và đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trƣờng đất đai trên thế giới là thị trƣờng này đã vƣợt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trƣờng đầu tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nƣớc ngoài. b. Thị trƣờng đất đai Việt Nam Theo qui định của pháp luật nƣớc ta: khi tham gia vào thị trƣờng đất đai các chủ sử dụng đất phải có đƣợc quyền sử dụng đất, muốn vậ y họ phải đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất (thị trƣờng sơ cấp); tiếp theo họ phải đƣợc cấp giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao d ịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trƣờng thứ cấp). Việc phân định thị trƣờng sơ cấp, thị trƣờng thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nƣớc - ngƣờ i sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (ngƣờ i sử dụng - ngƣời sử dụng). Thị trƣờng sơ cấp về đất đai Thị trƣờng sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đ ất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1). Về phía Nhà nƣớc: Nhà nƣớc thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyề n thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng này gồm: các hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tƣ, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợ ng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây 5
  12. dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tƣớng Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất). Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trƣờng đất đai hiện tại. Nhà nƣớc đã mở rộng đối tƣợng đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tƣ hƣớ ng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC)), theo đó, ngoài đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhƣợ ng hoặc cho thuê, Nghị định còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thu ỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; cho phép nhà đ ầu tƣ tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất... NHÀ NƢỚC Cho Giao đất Giao đất Thu thuê không có thu hồi đất thu tiền tiền đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai Luật Đất đai 2003 quy định không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993 ho ặc đối với hộ gia đình cá nhân đã đƣợc cấp giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng đất đó đƣợc sử dụng ổn định trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thu ỷ sản, làm muối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phƣơng án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nƣớc; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi ngƣờ i dân đƣợc giao đất, cấp giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng. 6
  13. Khi Nhà nƣớc có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nƣớc sẽ thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đất đang sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và Thông tƣ 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hƣớ ng dẫn việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Cụ thể, Nhà nƣớc chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợ i ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tƣ lớn. Bên cạnh đó Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tƣ tự thoả thuận bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ thay cho việc Nhà nƣớc phải đứng ra tổ chức bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ bằng cách: trƣờng hợp ngƣời đƣợc giao đất, đƣợc thuê đất hoặc tổ chức phát triển qu ỹ đất thoả thuận đƣợc với ngƣờ i bị thu hồi đất về mức bồi thƣờng, hỗ trợ theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nƣớc không tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ. Nhà nƣớc sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi thƣờng và tái định cƣ hoặc phân cấp cho UBND cấp dƣới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ. Thị trƣờng thứ cấp về đất đai Đây là thị trƣờng thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất đƣợc pháp luật qui định nhƣ chuyển nhƣợ ng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trƣờng này, về mặt pháp lý đã đƣợc công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trƣờng này phụ thuộc rất nhiều vào thị trƣờng sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất). CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nƣớc) QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyển Chuyển Cho thuê Thế Thừa Góp vốn nhƣợ ng đổi cho thuê chấp kế bằng đất đất lại đất đất đất đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất) Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai Luật Đất đai (1993) đƣợc ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho ngƣờ i sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất đƣợc mở rộng nhƣ quyền định đoạt của ngƣờ i có quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi đƣợc giao, ngƣời sử dụng 7
  14. đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợ ng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cƣ và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán đất đai trong dân cƣ đã xuất hiện từ những năm trƣớc khi có Luật Đất đai (1993). Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chƣa đƣợc luật pháp quy định và việc chuyể n nhƣợ ng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậ y các quan hệ chuyển nhƣợ ng, mua bán đất đai của dân cƣ ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhƣợ ng, mua bán ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nƣớc đã ban hành các văn b ản pháp quy để cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy đ ịnh khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậ y các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán quyền sử dụng đất (thƣờng đƣợc nói tắt là chuyển nhƣợng, mua bán đ ất đai) ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trƣờng đất đai hình thành ngày càng rõ nét. Luật Đất đai 1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất. Nhƣ vậ y đối với ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợ ng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn đƣợc giao đất 2.5. Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai a) Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trƣờng trong thuyết kinh tế. Một thị trƣờng hoàn hảo là thị trƣờng khi ổn định, ngƣờ i mua và bán nắm đƣợc thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trƣờng, giá cả thị trƣờng, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không tho ả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trƣờng không hoàn hảo. Trong thị trƣờng hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể đƣợc trao đổi mua bán, nhƣng trong thị trƣờng đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thờ i số lƣợng ngƣời tham gia thị trƣờng đất đai không nhiều và chỉ nắm đƣợc ít thông tin (chƣa đ ầ y đủ). Ngoài ra, thị trƣờng đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo nhƣ kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tƣơng đ ối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trƣờng đất đai thấp hơn thị trƣờng hàng hoá tiêu dùng và các thị trƣờng tƣ liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nƣớc, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cƣ, khu kinh tế tập trung...). b) Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cung độc quyền Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo đƣợc của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trƣờng đất đai trở thành thị trƣờng cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trƣờng đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trƣờng thông thoáng, thì đ ầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nhƣ tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. 8
  15. Trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng khác, hàng hoá và các ngu ồn lực sản xuất phải đƣợc tự do lƣu thông tới những nơi thu đƣợc những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, ngƣờ i mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhƣng đối với thị trƣờng đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo đƣợc, nên dù có những ảnh hƣở ng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tƣ làm giá đất tăng giảm quá mức, nhƣng ngƣời ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trƣờng đất đai mang tính độc quyền rất cao. c) Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế Thị trƣờng đất đai rất nhạ y cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trƣờng đất đai cũng rất nhạ y cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thờ i các yếu tố nhƣ biế n động chính trị, môi trƣờng xã hội, phong tục, tập quán, ƣớc lệ cộng đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trƣờng. Việc tổ chức thị trƣờng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. do vậy khi không đƣợc tổ chức và thông tin đ ầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trƣờng này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nƣớc chƣa trải qua kinh tế thị trƣờng và trình độ dân trí thấp. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 1. Phân tích những đặc trƣng của đất đai ảnh hƣở ng đến việc xác định giá đất. 2. Phân tích các yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai. 3. Việc phân các khu vực của thị trƣờng đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình đ ịnh giá đất ở Việt Nam. 4. Phân tích các đặc trƣng của thị trƣờng đất đai. 9
  16. CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Chƣơng II nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm: - Khái niệm; - Đặc điểm; - Các nhân tố ảnh hƣở ng đến giá đất; - Các loại giá đất; - Cơ sở khoa học xác định. Yêu cầu sinh viên phải nắm đƣợc các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai. 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. 2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT 1. Không giống nhau về phƣơng thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Nhƣ vậy giá đất đƣợc biểu thị ở nhiều phƣơng thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trƣờng cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống nhƣ mối quan hệ lợi tức với tƣ bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. 2. Không giống nhau về thờ i gian hình thành: do đ ất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trƣờng hoàn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣở ng lâu dài từ quá khứ đến tƣơng lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trƣờng, tiến hành phân tích cụ thể để đƣa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. 3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con ngƣời, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trƣờng hợp con ngƣời khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì ngƣời ta có thể tính đƣợc các chi phí trực tiếp đầu tƣ vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp nhƣ xây dựng hệ thống 10
  17. đƣờng giao thông, điện, cấp và thoát nƣớc... có thể tính toán đƣợc và phân bổ một phần vào giá đất. Nhƣng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trƣờng học, bệnh viện, chợ...), góp phần làm cho khu dân cƣ đó thu ận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhƣng khó tính toán đ ể đƣa vào giá đất đó đƣợc. 4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thƣờng. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đ ất ngày càng tăng lên, đồng thờ i do cấu tạo hữu cơ của tƣ bản toàn xã hội đƣợc nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợ i nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trƣờng thông thƣờng, giá cả hàng hoá chịu ảnh hƣởng cuar bản thân đôi bên cung cầu. Nhƣng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con ngƣời có thể sử dụng đƣợc là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhƣng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hƣở ng đến giá đất. 5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trƣờng có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đ ất cũng khác nhau, giá đ ất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đ ất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậ y thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 3.1. Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. a) Mật độ nhân khẩu Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ nhƣ ở Nhật Bản t ỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở M ỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nƣớc có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nƣớc có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của M ỹ cũng rất nhanh, nhƣng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng nhƣ Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tƣơng đối nhỏ. b) Tố chất nhân khẩu Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình độ đƣợc giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hƣởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thƣờng là xã hội trật tự ổn định môi trƣờng tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi ngƣời, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. 11
  18. c) Cấu thành nhân khẩu gia đình Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hƣởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đƣờng dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. 3.2. Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hƣở ng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hƣở ng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. a) Trạng thái ổn định chính trị Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tƣ vào tài sản nhà đất sẽ đƣợc vận hành bình thƣờ ng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợ i nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tƣ lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngƣợc lại thì giá đất sẽ rớt xuống. b) An ninh xã hội Nhân tố này ảnh hƣở ng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thƣơng nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi ngƣời sẽ cảm thấ y an toàn, vì vậ y họ sẵn sàng đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo giá đ ất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. c) Đầu cơ nhà đất Đầu cơ nhà đất là hành vi ngƣờ i đầu cơ hy vọng và lợ i dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hƣởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng. Khi đất cung không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đ ất cung nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đ ất rớt giá. d)Tiến trình đô thị hóa Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đ ẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hƣở ng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là t ỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. 3.3. Nhân tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giớ i tới giá đất đƣợc phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nƣớc. a)Tình hình kinh tế thế giới Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giớ i ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ vớ i sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trƣờng thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát 12
  19. triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trƣờng, đất đai cũng không có ngo ại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nƣớc M ỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đƣờng thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giớ i phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại. b) Nhân tố chính trị quốc tế Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thƣờng là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, môi trƣờng ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngƣợc lại. Đặc biệt là khi xả y ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. 3.4. Nhân tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tƣ dân dụng đều thông qua ảnh hƣở ng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. a) Tình trạng phát triển kinh tế Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lƣơng nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tƣ xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nƣớc, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế. b) Mức độ dự trữ và đầu tƣ Mức độ dự trữ và mức độ đầu tƣ là tƣơng quan thu ận vớ i nhau, nghĩa là dự trữ tăng trƣởng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tƣ" trong kinh tế học. Nhƣ vậ y, phân tích sự ảnh hƣở ng của mức độ dự trữ và đầu tƣ đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyệ n vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tƣ b ản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tƣ bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lƣợng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thƣờng mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trƣờng hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tƣ b ản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi d ự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trƣờng nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thƣờng là thờ i kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi t ỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. c) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình tr ạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung cấp tiền mặt đối với thị trƣờng đất đai, 13
  20. lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lƣu động trên thị trƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ Theo đà gia tăng thu nhập của dân cƣ, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng. e) Biến động vật giá Sự biến động của vật giá ảnh hƣở ng thiết thân đến từng ngƣời. Tài sản nhà đất càng ở trong thờ i kỳ vật giá biến động càng thể hiện đƣợc tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là t ỷ lệ thuận với ảnh hƣởng của thị trƣờng nhà đất, có nghĩa là t ỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nƣớc lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hƣởng tƣơng đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hƣởng của cung không đủ cầu trên thị trƣờng nhà đất đô thị đối với giá đất. f) Mức lãi suất Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lƣu thông lớ n, cho nên việc đầu tƣ hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tƣ thông thƣờng không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớ n, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đ ầu tƣ hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm đƣợc tình hình vố n đầu tƣ trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất. Những nhân tố chung nói trên thƣờ ng là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hƣở ng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dƣới ảnh hƣở ng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phƣơng và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phƣơng, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bƣớc ảnh hƣở ng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. 3.5. Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣở ng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó. a) Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hƣở ng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. 14

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Đồng bộ tài khoản