intTypePromotion=3

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 5

Chia sẻ: Muay Thai | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

0
185
lượt xem
63
download

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 5

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây: (1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển; (2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển. (3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 5

  1. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây: (1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển; (2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển. (3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất. Như vây, khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có. Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo công trình, mặc dầu có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá cả của đất trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, thì phải giảm giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế thì khó đưa ra kết quả chính xác, còn dùng phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cả đất đai có kèm theo công trình. Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, thì phương pháp thặng dư mới là phương pháp hiệu quả nhất; nếu không thì dùng phương pháp này cũng không chắc có được giá cả thích hợp. Phương pháp nói trên là có hiệu quả để bình xét giá đất có kèm công trình. Về lý luận là như vậy, nhưng trên thực tế thì đa số lại khó có được giá cả thích hợp. Ví dụ, khi nhà cửa được xây dựng không lâu, mà sử dụng không phải là hiệu quả nhất, thì dùng phương pháp dư đất đai để tìm ra giá đất thoả đáng là tương đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ đất đai, thì tìm ra được giá cả thu nhập đất đai một cách thoả đáng cũng khó khăn. Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương đối nhiều nhân tố có thể thay đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những người định giá khác nhau đối với cùng một thửa đất. Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm của người định giá và tài liệu. Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp định giá quan trọng đáng tin cậy và thực dụng. 3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư Căn cứ vào nguyên lý và đặc điểm của phương pháp thặng dư, trình tự của phương pháp thặng dư như sau: 1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá; 2. Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất; 3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển; 4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có... a) Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá (1) Ðiều tra vị trí của đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng tốt nhất. http://www.ebook.edu.vn 63 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  2. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com (2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung cấp căn cứ có việc tính toán chi phí xây dựng. (3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng... để phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng của công trình. (4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê... sau khi hoàn thành việc phát triển. b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của Chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã điều tra được, để xác định phương thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm (mục đích sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng...) Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển, thì điều kiện quan trọng nhất là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất. Khi lựa chọn mục đích sử dụng đất, phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó, nghĩa là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trường địa phương, trong thời gian hạng mục đó hoàn thành, cần nhất là loại hình công trình nhà đất nào. Ví dụ, một thửa đất nào đó Chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn, chung cư hoặc toà nhà văn phòng, nhưng khi định giá thực tế thì nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, toà nhà làm việc của thành phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc... nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư lại tăng dần, và gần đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng tốt nhất của thửa đất đó. c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính được theo hai cách: (1) Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp... thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển). 2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê. Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất hiện nay, những bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m2, trong đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử http://www.ebook.edu.vn 64 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  3. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển có thể xác định là: 1 = 7,140 triệu đồng 200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x 8% d) Tính toán các khoản chi phí (1) Tính toán chi phí xây dựng Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán. Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra. (2) Tính toán chi phí nghiệp vụ Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình... thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng. (3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ. (4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản... để xác định một cách tổng hợp. Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản. Ví dụ: khoản tiền về giá đất là giá phải trả để có được quyền sử dụng đất đai, khi có được quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự kiến thì từ khi khởi động công trình và từng bước theo tiến triển của công trình, đến khi công trình được hoàn công. Có thể hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng thì đầu tư đều đặn. Các khoản vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất việc tiêu thụ mới thu hồi được toàn bộ, cho nên các khoản chi phí này là có thời gian chiếm dụng khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi xác định mức lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời gian chiếm dụng của từng khoản trong quá trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ thì tính theo một nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tư theo năm thì có thể chi tiết hoá, như thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tư vào năm thứ nhất thì thời kỳ tính toán thành 1 năm rưỡi, phần đầu tư vào năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm...); trong thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ http://www.ebook.edu.vn 65 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  4. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính toàn bộ cho cả thời kỳ. (5) Tính toán tiền thuế Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công. (6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán... thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê. (7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên. e) Tính toán và xác định mức giá Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển. Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất. http://www.ebook.edu.vn 66 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  5. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân nhận được quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận... Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của giá đất chưa biết. Ví dụ, giá trị thặng dư tính toán theo phương pháp thặng dư có được là 1000 triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính toán theo 2% giá đất, thì có được giá đất của thửa đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất. 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư a) Đối tượng định giá Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, diện tích là 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm. Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt. b) Quá trình định giá (1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá. (2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư. (3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư... căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển. (4) Tính giá đất Áp dụng công thức tính toán giá đất: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển. Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất (1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm. Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240 triệu đồng. http://www.ebook.edu.vn 67 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  6. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 3.240 1 48 [1 − ( ) ] = 39.492,802 (triệu đồng) Tổng giá bất động sản: 1 + 8% 8% (2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng) (3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 20.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 20.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 0,2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng) Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm. (4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản. (6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có: Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920 11.386,882 = 9.077,553 (triệu đồng) Giá đất = 1,2544 (7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên. Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả 9.077,553 = 8.987,676 triệu đồng hay 11,235 triệu/m2 = 1 + 1% Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất. Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, cho nên có: (1) Tổng giá bất động sản = 39.492,802 (triệu đồng) (2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng) (3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 2.187,979 (triệu đồng). (4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai. Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4) = 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920 http://www.ebook.edu.vn 68 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  7. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com = 11.386,882 (triệu đồng) (6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên: 11.386,882 = 9.077,553 (triệu đồng) Giá cả hiện nay của khu đất = (1 + 12%) 2 9.077,553 = 8.987,676 (triệu đồng) (7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 1 + 1% hay 11,235 triệu/m2 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 4.1. Khái quát phương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát... hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó. Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự. Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất (gọi là HBU). Giá thị trường của bất động sản = RC . (1-d) + LVHBU Trong đó: RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình. LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất. Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trình đang tồn tại trên miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại. Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng được xây dựng từ thời trước chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó định giá nên tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại. http://www.ebook.edu.vn 69 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  8. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Trong trường hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn tại (EU) có thể vẫn được tiến hành nếu có sự hướng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ trong báo cáo định giá rằng đây là trường hợp EU chứ không phải là trường hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU. Từ ví dụ đối với người mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua sản phẩm cuối cùng từ thị trường để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí xây dựng công trình mới trên địa điểm đó. Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU. b) Những hạn chế Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây: Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ. Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá. Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này. Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực. c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; - Định giá cho các mục đích bảo hiểm; - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. 4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất. http://www.ebook.edu.vn 70 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  9. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ. Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí 4.3. Các phương pháp xác định chi phí Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay thế. a) Chi phí tái tạo Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời. b) Chi phí thay thế Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ. Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo. c) Các phương pháp ước tính chi phí Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu: Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ; Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu; Dịch vụ điện tạm thời; Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng. Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm: Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát; Các lãi vay nợ xây dựng; Các công tác quản lý bất động sản; Các chi phí quản lý công trình; http://www.ebook.edu.vn 71 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  10. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có; Thuế bất động sản; Các trả giá để đẩy mạnh công trình; Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác. Nghiệp vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường kiến trúc và xây dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của nhà định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá. Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phương pháp sau để ước tính chi phí: 1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả các chi phí được tính toán chi tiết đến mỗi lao động và từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật... cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của người xây dựng. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian. 2. Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ thuật của công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối chính xác. 3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men... theo đơn vị m2; tường gạch, ống nước... theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyến nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công cụ để định giá bất động sản. 4. Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các chi phí theo đơn vị m3 hay m2 được tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối m3 hay m2 chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng). Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m3 hay m2 của công trình mục tiêu, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng. Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu dáng và chất lượng xây dựng. Muốn ước tính chi phí có thể tin tưởng được thì cần phải tính toán chi phí m3 hay m2 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, http://www.ebook.edu.vn 72 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  11. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng của các đặc trưng như là phòng tắm, sàn, đặc biệt là các thiết bị lắp đặt cố định, độ cao trần... 4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ a) Sự giảm giá tích luỹ Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị hiện tại của các công trình xây dựng đó ở vào thời điểm đánh giá. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này. Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện tương tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích luỹ của tài sản là 200 triệu đồng hay 25%. Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài. Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng; lỗi thời bên ngoài. Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công trình. Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ... không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt... và thiếu chức năng khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương tiện kết cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dày quá mức bình thường; lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống không có điều khiển tự động... Có thể phân ra: lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được. http://www.ebook.edu.vn 73 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  12. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông, khói, bụi, tiếng động...; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa được. Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và đường ôtô; bảo dưỡng kém các bức tường ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn... Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các hạng mục không thể thay thế được. b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực hiện được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được, cũng như sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa chữa của các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để không bị trùng lặp. Chi phí thay thế Các thành phần cơ cấu hay cấu thành (triệu đồng) - Móng 36,00 - Tường 99,00 - Các vách ngăn 36,00 - Kết cấu mái 21,00 - Dầm và các liên kết 28,00 - Cột 6,00 Tổng cộng 226,00 Cộng với 8% chi phí kiến trúc 18,08 12% chi phí quản lý hành chính và lãi 27,12 Tổng số chi phí thay thế cấu thành 271,33 Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên không thay thế được 15%(*) 4,07 (*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của các công trình xây dựng Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được người định giá có thể được sử dụng 1 trong 2 phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ; và phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ, để tính toán tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài. Thông qua điều tra và quan sát thu thập tài liệu về các nguyên nhân của giảm giá, nhà định giá phải thiết lập một cách tương ứng ước tính tỷ lệ hết thời hạn của các cơ cấu khác nhau trong mối liên quan với tổng số chi phí thay thế đơn vị của chúng. http://www.ebook.edu.vn 74 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  13. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ được nhà định giá áp dụng để ước tính tích luỹ phần trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với ước tính chi phí thay thế của các phần đó. Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự như phương pháp trên, ngoại trừ áp dụng tỷ lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông thường phương pháp này chỉ áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn như là: mái, điện, nước, thảm, nhiệt và điều hoà không khí... Thể hiện trong bảng sau: Chi phí Sự giảm giá Tuổi Tuổi thông Cấu thành các bộ thay thế hiệu quả thường Tiền phận cơ cấu (triệu Phần trăm (%) (năm) mở rộng (triệu đồng) đồng) - Móng 36 9 60 15 5,40 - Tường 99 9 60 15 14,85 - Các vách ngăn 36 9 60 15 5,40 - Xà và các kết nối 28 9 60 15 4,20 - Kết cấu mái 21 9 60 15 3,15 - Cột 6 9 60 15 0,90 - Mái 14 10 20 50 7,20 - Máy điều hoà 26 8 15 53 13,78 - Thảm 20 10 12 83 16,60 Tổng cộng chi phí 286 71,48 thay thế 4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí a) Đối tượng định giá Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi. Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty. Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m2. Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu. Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50 năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2. b) Quá trình định giá Giá trị thị trường của đất trống: 3.000 m2 x 2 triệu đồng/ m2 = 6 tỷ đồng (Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m2 tính được là từ mức giá đất cho thuê 60 năm đã biết là 1,6 triêu đồng/m2 quy đổi ra bằng cách lấy hệ số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu đồng/m2 : 0,8 = 2 triệu đồng/m2) Chi phí hiện hành của các công trình 10.000 m2 x 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại http://www.ebook.edu.vn 75 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  14. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com [(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là 18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng Giá trị thị trường của tài sản 16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng. 5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản (Simple Linear Regression Model). Để mô hình hoá quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y theo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản. Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản Y theo X có dạng sau: Y = A + B * X + ei A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi qui của tập hợp chính, hay A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị. B: Là thông số diễn tả độ dốc của đường hồi qui của tập hợp chính hay B diễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị. Yi : Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i. Xi : Giá trị của biến độc lập X trong lần quan sát thứ i. ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i Trong lý thuyết cũng như trên thực tế nhiều khi biến phụ thuộc không chỉ được giải thích bằng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản, chúng phụ thuộc vào nhiều biến, xem xét cụ thể đến giá đất có thể thấy nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí, chất đất, an ninh, cơ sở hạ tầng… chính vì vậy việc tìm hiểu mô hình hồi qui tuyến tính bội giúp cho việc giải thích biến phụ thuộc là rất cần thiết và có ý nghĩa. 5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả Thuật ngữ hồi qui được Francis Galton đưa ra lần đầu tiên. Trong một bài viết, Galton tìm ra rằng mặc dù có xu hướng bố mẹ cao đẻ con cao và bố mẹ thấp đẻ con thấp, chiều cao trung bình của trẻ em do những ông bố bà mẹ cùng một chiều cao sinh ra có xu hướng tiến tới hay “hồi qui” ở chiều cao trung bình của toàn bộ dân số. Nói cách khác, chiều của trẻ em của những ông bố bà mẹ cao hay thấp một cách bất thường có xu hướng tiến tới chiều cao trung bình của toàn dân số. Quy luật hồi qui chung của Galton được xác nhận bởi bạn ông là Karl Pearson, người thu thập hơn một ngàn số liệu về chiều cao của các thành viên trong các nhóm gia đình. Karl Pearson tìm ra rằng chiều cao trung bình của các cháu trai trong một nhóm những người cha thấp lớn hơn nhiều chiều cao của những người cha, và như vậy “hồi qui” chiều cao của trẻ em trai cao và thấp về chiều cao trung bình của tất cả đàn ông. Theo cách nói của Galton đó là “hồi qui về trung bình” (Regression to mediocrity). Mặc dù phân tích hồi qui tập trung vào sự phụ thuộc của một biến vào các biến khác, nó không nhất thiết bao hàm quan hệ nhân quả. Theo cách nói của Kendall và Stuart “Một quan hệ thống kê, mặc dù mạnh và mặc dù có tính gợi ý, không bao giờ có thể thiết lập mối http://www.ebook.edu.vn 76 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  15. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com quan hệ nhân quả: các quan điểm của chúng ta về quan hệ nhân quả phải nằm ngoài thống kê, nó phải đến từ lý thuyết khác”. Trong ví dụ về sản lượng vụ mùa, không có nguyên nhân thống kê để giả sử rằng lượng mưa không phụ thuộc vào sản lượng vụ mùa. Thực tế chúng ta xem sản lượng vụ mùa phụ thuộc vào lượng mưa (giữa những yếu tố khác) là do những xem xét phi thống kê: ý niệm chung cho thấy rằng quan hệ này không thể đảo ngược do ta không thể kiểm soát được lượng mưa bằng cách thay đổi sản lượng vụ mùa. Trong tất cả các ví dụ, điểm cần chú ý là một quan hệ thống kê tự nó không thể bao hàm quan hệ nhân quả một cách logíc. Để quy mối quan hệ nhân quả, người ta phải cần tới các xem xét có trước hay xem xét lý thuyết. a. Công thức tổng quát của mô hình Yi = βo + β1X1i + β2X2i + β3X3i + ... βnXni + ei Trong đó Y là biến phụ thuộc, nó phụ thuộc vào các loại biến X1, X2, X3…Xn. Các biến X1, X2, X3…Xn là các biến độc lập tác độc đến biến phụ thuộc, là nguyên nhân gây dẫn đến kết quả là tác động đến biến Yi. ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả đó là các biến X1,, X2, X3,…Xn có một cơ sở lý thuyết tác động đến biến Y. Hệ số βo là tung độ gốc của mô hình, hệ số β1, β2, β3… βn được xác định qua quá trình điều tra, nó phản ánh mức độ tác động của các yếu tố đến biến Y. b. Các giả định quan trọng của mô hình. Trong mô hình bao gồm 2 phần: Phần kiểm soát và phần ngẫu nhiên, ei là biến ngẫu nhiên và tuân theo phân phối chuẩn, Xi là biến kiểm soát hay còn gọi la biến cho trước. Do Yi là tổng hợp của hai phần như vậy nên Y cũng là một biến ngẫu nhiên. Các giả định cụ thể: - Giá trị kỳ vọng của ei = 0 - Không có tự tương quan. - Phương sai đồng nhất. - Nhiễu ngẫu nhiên không có tương quan với X - Không nhận dạng sai mô hình. c. Lựa chọn mô hình. Chúng ta có thể xây dựng nhiều mô hình để xác định biến phụ thuộc Y, ứng với mỗi mô hình bao gồm 1 hay nhiều biến độc lập X, vấn đề đặt ra là trong các mô hình được xây dựng thì mô hình nào là tốt nhất. Người ta có thể dựa vào hệ số xác định R2 và hệ số xác định có điều chỉnh. Thông thường hệ số xác định càng cao thì mô hình càng tốt, song chúng ta hãy cảnh giác với ý nghĩa “tốt hơn” này bởi vì mỗi một mô hình hồi qui có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng của nó cần xem xét đồng thời các thuộc tính đó. Sẽ là sai lầm khi ta chỉ xem xét đến hệ số xác định bởi vì khi gia tăng một biến vào mô hình không hề làm giảm giá trị của hệ số xác định R2 mặc dù biến đưa và là không phù hợp. Chúng ta sẽ xem xét đến việc gia tăng của hệ số xác định sẽ được đánh đổi bằng việc giảm độ chính xác của các ước lượng, hệ số xác định có hiệu chỉnh được đưa ra nhằm xem xét việc đánh đổi giữa sự gia tăng hệ số http://www.ebook.edu.vn 77 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  16. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com xác định R2 với sự suy giảm của các ước lượng, mô hình chỉ tốt hơn khi sự gia tăng một biến làm cho hệ số xác định điều chỉnh gia tăng. Qua công thức trên ta thấy R2 hiệu chỉnh được tính đúng như R2 song có tính đến bậc tự do của ESS và TSS Nguồn SS bậc tự do (df) SS/df Phần đã giải thích RSS k-1 Phần không giải thích ESS n -k ESS/n-k Phần cần giải thích TSS n-1 TSS/n-1 Trong công thức xác định hệ số R2 điều chỉnh chúng ta thấy khi tăng k thì mẫu số giảm, song 1-R2 cũng giảm chính vì vậy mà khi tăng thêm biến giải thích thì hệ số xác định hiệu chỉnh cũng có thể tăng lên hay giảm đi, hệ số này dùng để so sánh mô hình có số lượng biến giải thích khác nhau. d. Kiểm định các hệ số biến độc lập Để khẳng định được một yếu tố X tác động đến Y với một độ tin cậy nhất định người ta dựa vào chỉ số kiểm định Tstat được tính cho từng hệ số β. Giả thiết Ho : β =0, H1 : β #0, Nếu trị số kiểm định tính được Tt có trị số tuyệt đối lớn hơn Tc (được tính theo từng mức độ tin cậy Pi ) khi đó ta có thể bác bỏ giả thiết Ho tức là hệ số β #0 và yếu tố X được xác định là ảnh hưởng đến Y với độ tin cậy Pi. Nếu Tt có trị số tuyệt đối nhỏ hơn Tc thì không thể bác bỏ giả thiết Ho như vậy tức là không thể khẳng định yếu tố X tác động đến Y Ví dụ điều tra giá đất và các yếu tố chi phối đến giá đất của 1 đường phố thu được kết quả ở bảng sau. http://www.ebook.edu.vn 78 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  17. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Bảng 4.5. Bảng giá đất điều tra Khoảng cách đến Số Gía đất Bề rộng mặt tiền Họ và tên mặt tiền (triệu đồng/m2) Thứ tự (m) (m) 1 Nguyễn Văn Anh 15,0 4,5 7,0 2 Nguyễn Văn Bên 13,0 4,0 10,0 3 Nguyễn Thị Cảnh 12,5 3,5 10,5 4 Nguyễn Thị Dung 11,0 3,0 11,5 5 Nguyễn Văn Em 10,0 3,0 13,0 6 Nguyễn Thị Giang 9,8 3,0 14,0 7 Nguyễn Văn Giang 9,5 2,8 14,5 8 Nguyễn Thị Hương 8,4 4,5 30,0 9 Nguyễn Văn Vân 8,2 4,5 31,5 10 Nguyễn Thị Khương 8,0 4,2 33,5 11 Nguyễn Văn Lam 7,5 4,0 34,0 12 Nguyễn Mạnh Mai 6,0 3,5 34,0 13 Nguyễn Văn Ông 5,5 3,4 34,0 14 Nguyễn Văn Phong 5,0 3,0 34,0 15 Nguyễn Thị Quy 3,5 5,0 42,0 16 Nguyễn Văn Râm 3,0 4,0 43,0 17 Nguyễn Thị Sương 2,9 3,5 46,0 18 Nguyễn Tuyết Thành 2,6 3,0 47,0 19 Nguyễn Văn Uông 2,5 3,0 48,0 20 Nguyễn Thị Vinh 2,2 2,7 49,5 Theo phương pháp hồi qui ta có phương trình mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như sau: Y = βo + β1X1 + β2X2 +… + βx Trong đó Y là giá đất, X là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Dựa vào số liệu điều tra, chúng ta xác định các hệ số β (dùng phần mềm máy tính EXCEL) trong ví dụ trên có 2 yếu tố chúng ta thu thập được ảnh hưởng đến giá đất là mặt tiền và khoảng cách của thửa đất so với mặt tiền đường phố. Ta xác định được βo =10, 96, β1=1,06, β2=-0,25. Giá trị kiểm định Tstart yếu tố mặt tiền = 3,53 và Tstart yếu tố KCMĐ = - 18,16 đều cho thấy các yếu tố Mặt tiền và KCMĐ ảnh hưởng đến giá đất với độ tin cậy 95%. Ta xây dựng được mối quan hệ giữa giá đất với các yếu tố mặt tiền và KCMĐ theo phương trình sau: Giá đất = 10,96+1,05*X1-0,25*X2 Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực điều tra chỉ cần thay các giá trị mặt tiền của thửa đất và khoảng cách của thửa đất tới mặt tiền đường phố. http://www.ebook.edu.vn 79 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Đồng bộ tài khoản