Luận án tiến sĩ Nông nghiệp: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Chia sẻ: Co Ti Thanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:225

Thêm vào BST

Báo xấu

43
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận án nhằm xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án tiến sĩ Nông nghiệp: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI MINH TUẤN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2016
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI MINH TUẤN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 62.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH 2. PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI HÀ NỘI - 2016
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận án Thái Minh Tuấn i
LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: - Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã chỉ đạo và tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại Học viện. - Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai và Khoa Môi trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án. - PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành và PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện luận án này. - Các thầy cô giáo Bộ môn Trắc địa và bản đồ, Khoa Quản lý đất đai đã góp ý kiến và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này. - Lãnh đạo UBND tỉnh Nghệ An; các sở: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính; UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, Phòng Thống kê thành phố Vinh, các phòng ban thuộc thành phố Vinh và nhân dân các xã/phường đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu tại địa phương. - Các bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu học tập và hoàn thành luận án này. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận án Thái Minh Tuấn ii
MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt vi Danh mục các bảng vii Danh mục các hình ix Trích yếu luận án x Thesis abstract xii PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 1.4 Những đóng góp mới của luận án 3 1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5 2.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị 5 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị 5 2.1.2 Sử dụng đất đô thị 11 2.1.3 Quản lý sử dụng đất đô thị 13 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị 14 2.1.5 Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất đô thị 21 2.2 Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới và Việt Nam 22 2.2.1 Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới 22 2.2.2 Quản lý sử dụng đất đô thị tại Việt Nam 29 2.3 Các nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị 34 2.3.1 Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị ở một số nước trên thế giới 34 2.3.2 Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị trong nước 37 2.3.3 Nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị tại địa phương 41 2.4 Định hướng nghiên cứu của đề tài 42 2.4.1 Lựa chọn các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị 42 iii
2.4.2 Lựa chọn các loại đất để điều tra đánh giá 42 2.4.3 Lựa chọn đối tượng sử dụng đất phục vụ nghiên cứu 43 2.4.4 Lựa chọn yếu tố để nghiên cứu ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị 44 PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 3.1 Nội dung nghiên cứu 46 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 3.1.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 3.1.3 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 3.1.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 3.2 Phương pháp nghiên cứu 47 3.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 47 3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra 48 3.2.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 49 3.2.4 Phương pháp minh họa bằng bản đồ 53 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 54 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 54 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 54 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 56 4.1.3 Thực trạng phát triển đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 61 4.1.4 Cảnh quan môi trường 64 4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an 64 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014 64 4.2.2 Biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 đến năm 2014 67 4.2.3 Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh 69 4.3 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 105 4.3.1 Nhóm yếu tố cơ chế chính sách 105 4.3.2 Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng 111 4.3.3 Nhóm yếu tố kinh tế xã hội 116 4.3.4 Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng 125 iv
4.3.5 Đánh giá chung mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô thị 131 4.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị 136 4.4.1 Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị 136 4.4.2 Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 137 4.4.3 Nhóm giải pháp về giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 139 4.4.4 Nhóm giải pháp về định giá đất 140 4.4.5 Nhóm giải pháp về quản lý và cung cấp thông tin bất động sản 141 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 142 5.1 Kết luận 142 5.2 Đề nghị 144 Danh mục công trình đã công bố 145 Tài liệu tham khảo 146 Phụ lục 154 v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BXD Bộ Xây dựng CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CP Chính phủ CS Cộng sự CSHT Cơ sở hạ tầng DT Diện tích ĐVHC Đơn vị hành chính GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân KH&CN Khoa học và công nghệ KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất KTXH Kinh tế xã hội MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất QCCP Quy chuẩn cho phép QĐ Quyết định QHKGĐT Quy hoạch không gian đô thị QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QLĐĐ Quản lý đất đai QLSDĐ Quản lý sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SHNN Sở hữu Nhà nước SXKD Sản xuất kinh doanh TCN Trước công nguyên TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TN&MT Tài nguyên và môi trường TP Thành phố TT Thông tư TTg Thủ tướng UBND Ủy ban nhân dân vi
DANH MỤC CÁC BẢNG Số TT Tên bảng Trang 2.1 Phân loại đất đô thị theo vùng chức năng 11 2.2 Luật liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị ở một số quốc gia 22 2.3 Hệ thống các cơ quan có liên quan đến quản lý đất đô thị 33 3.1 Phân cấp mức độ quan hệ qua hệ số tương quan 52 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014 65 4.2 Biến động sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2005 - 2014 68 4.3 Lý do và mức độ quan tâm đến chính sách pháp luật đất đai 71 4.4 Đánh giá công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 73 4.5 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất trước và sau quy hoạch sử dụng đất 76 4.6 Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 80 4.7 Đánh giá công tác công tác lập và quản lý quy hoạch khác 83 4.8 Kết quả đấu giá đất từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh 86 4.9 Kết quả đấu giá đất chi tiết tại một số khu quy hoạch 87 4.10 Kết quả đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh 88 4.11 Phân bổ số lượng lô đất ở đấu giá theo các tháng trong năm từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh 89 4.12 Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Vinh 89 4.13 Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 93 4.14 Đánh giá công tác định giá đất 97 4.15 Đánh giá công tác quản lý và cung cấp thông tin bất động sản 101 4.16 Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 103 4.17 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố cơ chế chính sách trong quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 106 4.18 Mối quan hệ của nhóm yếu tố cơ chế chính sách với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 107 4.19 Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng trong quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 112 vii
4.20 Mối quan hệ của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 113 4.21 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố kinh tế xã hội trong quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 116 4.22 Mối quan hệ của nhóm yếu tố kinh tế xã hội với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 118 4.23 Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố vai trò cộng đồng trong quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 126 4.24 Mối quan hệ của nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 127 4.25 Một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 132 4.26 Một số yếu tố ảnh hưởng ở mức độ cao và rất cao đến các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 134 viii
DANH MỤC CÁC HÌNH Số TT Tên hình Trang 2.1 Sơ đồ nghiên cứu ảnh hưởng của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô thị 45 3.1 Sơ đồ chọn điểm nghiên cứu điều tra số liệu sơ cấp 49 4.1 Sơ đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An năm 2014 54 4.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Vinh từ 2005 đến 2014 57 4.3 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh các năm 2005, 2010 và 2014 58 4.4 Các khoản thu từ đất giai đoạn 2005-2014 tại thành phố Vinh 59 4.5 Sơ đồ quá trình mở rộng không gian đô thị Vinh đến năm 2014 62 4.6 Sơ đồ hiện trạng diện tích các loại đất chính thành phố Vinh 2014 64 4.7 Sơ đồ biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 – 2014 67 4.8 Diện tích một số loại đất thành phố Vinh trước và sau quy hoạch 75 4.9 Kết quả thực hiện quy hoạch đối với một số loại đất chính tại thành phố Vinh từ 2009 đến 2014 77 4.10 Số lượng đơn thư liên quan đến đất đai tại thành phố Vinh và kết quả giải quyết từ năm 2005 đến 2014 91 4.11 Sơ đồ quan hệ của các yếu tố với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 131 ix
TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Họ tên NCS: Thái Minh Tuấn Tên luận án: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Chuyên ngành: Quản lý đất đai; Mã số: 62 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu của luận án Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Phương pháp nghiên cứu Trong luận án, sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính đó là thu thập tài liệu số liệu và xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn: Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tiến hành phân vùng và điều tra với 400 phiếu đại diện của các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại khu vực nội thành và ngoại thành. Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích, xử lý số liệu: (i) Nghiên cứu định tính bằng việc xây dựng phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii) Nghiên cứu định lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test để kiểm định mức độ khác nhau giữa các vùng theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan giữa các biến quan sát với nhau (thông qua hệ số tương quan r) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị. Kết quả chính và kết luận 1) Thành phố Vinh có quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh, trước năm 1970 diện tích là 26 km2, từ 1970 đến 2008 là 67,5 km2, từ 2008 đến nay là 105,0 km2. Khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2 (chiếm 33,7%), khu vực ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3%). Theo quy hoạch đến 2030, diện tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2 và toàn bộ khu vực ngoại thành hiện nay đều được quy hoạch phát triển đô thị. Hiện tại có tới 98,6% diện tích tự nhiên được đưa vào sử dụng. 2) Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại Vinh đã có nhiều chuyển biến tích cực. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản lý sử dụng đất đô thị được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,72 (khu vực nội thành 3,81; ngoại thành là 3,63). Một số vấn đề còn tồn đọng là: xử lý quy hoạch treo; việc công nhận lại quyền sử dụng đất đối với đất vườn; đăng ký biến động đất đai; hướng dẫn về sử dụng đất đa mục đích. Công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng x
đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,73 (khu vực nội thành là 3,77; ngoại thành là 3,70). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quản lý chặt chẽ. Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,75 (khu vực nội thành là 3,90; ngoại thành là 3,61). Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cao và thủ tục hành chính thuận lợi nên người dân phát huy được giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên thủ tục giao đất chậm; đăng ký biến động rườm rà, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn với đất ở đô thị phức tạp, công tác đấu giá đất còn nhiều tồn tại. Công tác định giá đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,94 (khu vực nội thành là 3,82; ngoại thành là 4,07). Công tác định giá đất thực hiện đúng quy trình, quy định của pháp luật. Công tác quản lý thông tin bất động sản được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,65 (khu vực nội thành là 3,34; khu vực ngoại thành là 3,97). Mặc dù đã có quy định pháp luật về thông tin BĐS nhưng chưa có quy chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan và chưa có cơ quan chuyên trách làm đầu mối quản lý và cung cấp thông tin bất động sản. 3) Kết quả nghiên cứu đã xác định được 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao (rs > 0,75); 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (0,5 < rs < 0,75) và 2 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (0,25 < rs
THESIS ABSTRACT PhD candidate: Thai Minh Tuan Thesis title: A study on some factors influencing the urban land use management in Vinh city, Nghe An Province. Major: Land Management; Code: 62 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives Determine the influenced factors and theirs influenced levels to urban land use management in Vinh City. Thus, propose solutions to improve the efficiency of urban land use management in Vinh City, Nghe An Province. Materials and Methods In the thesis, two groups of method were used, they are gathering data and processing data, and is divided into two stages: Phase 1: Having collected documents and secondary data, conducting surveys with 400 representatives of individual households who using land will be implemented. Phase 2: Using the methos of data processing and analyzing: (i) Qualitative research by developing the system of concepts/scales; (ii) Quantified research by applying analytical methods T-test to varify different degrees among regions under group of observation elements; (iii) Determine the correlations between the observed variables together (by using the correlation coefficient r) to determine the factors that affect the urban land use management. Main findings and conclusions 1) Urbanization process of Vinh City is developing rapidly. Before 1970 its area was roughly 26 km2, from 1970 to 2008 was 67.5 km2, from 2008 up to now is 105.0 km2. Urban area has 16 wards with 35.4 km2 of area (accounting for 33.7%), suburban areas has 9 communes with 69.6 km2 of area (accounting for 66.3%). As, Vinh City area will have expanded to 250 km2 by the year 2030 and entire suburbs are now giving into plan for urban development. There are currently 98.6% of the natural area is put to use. 2) The urban land use management in Vinh has many positive changes. The promulgation and implementation of relevant legal instruments to manage urban land use was assessed as good value at overall average of 3.72 (urban area is 3.81, suburban area is 3.63). Some outstanding issues were: suspended - planning treatment; recognition of land use rights for (land to) garden; changes to land registration; guidance on land use for multiple purposes. Planning and management planning of land use plans are evaluated as good level overall average value of 3.73 (urban area is 3.77; suburban area 3.70). Planning and land use planning are closely managed. The allocation and management of the implementation of land use rights are rated as good overall average value of 3.75 (urban area is 3.90; suburban area 3.61). With the high proportion of granting land using right licence and smoothly administrative procedures, xii
the value of land use right is promoted. However the allocation procedures is still slow; changeable registration procedures are complicated, the license ownership granting associated with urban land is complicated, land auctions work is still under un-solved. The valuation of land is assessed at a good level overall average value of 3.94 (urban area is 3.82; suburban area 4.07). Land valuation work is implemented as per regulated by law. The management of real estate information is evaluated at a good level overall average value of 3.65 (urban area is 3.34; suburban area is 3.97). Although laws on real estate information have been regulated, no regulations on coordination between relevant bodies and specialized agencies are stated and no specialized agency to act as management and provides real estate information. 3) Results of the study show that, there are 4 factors that influence at very high level (rs> 0.75); 11 factors that influence at high-level (0.5
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Tính chất khan hiếm tương đối của đất đai cùng với nhu cầu ngày càng cao của con người, nhất là đối với đất đô thị đã làm cho giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng vượt xa giá trị thực của nó. Quá trình khai thác và sử dụng đất đai đã làm phát sinh các mối quan hệ giữa đất đai với người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với người sở hữu và giữa người sở hữu với nhau. Các mối quan hệ này ngày càng đa dạng và phức tạp. Tại các đô thị có quá trình mở rộng không gian nhanh chóng, sự gia tăng về cường độ sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trao đổi quyền sử dụng đất, biến động giá đất... đã phát sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như việc sử dụng đất thiếu sự kiểm soát, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, vi phạm quy hoạch, lấn chiếm đất đai, phá vỡ kết cấu bền vững của đất, gây nguy cơ mất an toàn cho người sử dụng đất, ô nhiễm môi trường. Điều này đặt ra cho tất cả các quốc gia trên thế giới yêu cầu ngày càng cao về công tác quản lý sử dụng đất đô thị. Tại Việt Nam, từ sau đổi mới 1986, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống pháp luật đất đai có nhiều thay đổi, điều chỉnh theo hướng trao nhiều quyền hơn cho người sử dụng đất. Kể từ Luật đất đai 1993, đất đai được định giá, QSDĐ được xem là hàng hóa đặc biệt có thể mua bán, trao đổi trên thị trường; đồng thời cũng được thực hiện nhiều giao dịch khác theo pháp luật dân sự. Đất đai ngày càng đóng góp nguồn tài chính lớn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và ngân sách, nhất là khu vực đô thị. Thành phố Vinh tỉnh Nghệ An có bề dày lịch sử hình thành và phát triển trên 200 năm. Năm 2014, diện tích tự nhiên là 105,0 km2, quy mô dân số là 314.351 người, khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2 (chiếm 33,7% diện tích tự nhiên), dân số 211.478 người (chiếm 67,3% tổng dân số); khu vực ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3% diện tích tự nhiên), dân số 96.979 người (chiếm 32,7% tổng dân số) (UBND thành phố Vinh, 2015a). 1
Quá trình đô thị hóa của thành phố Vinh diễn ra rất mạnh, nhất là những năm gần đây (trước 1970 diện tích của thành phố Vinh là 26 km2, từ 1970 đến 2008 là 67,5 km2, từ 2008 đến nay là 105,0 km2. Theo quy hoạch được phê duyệt đến 2030, diện tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2). Sau khi được Thủ tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An (Quyết định số 1210/QĐ-TTg ngày 05/9/2008), thành phố Vinh đã phát triển nhanh chóng, nhất là trên lĩnh vực thu hút đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế. Công tác quản lý sử dụng đất đô thị được chú trọng, đặc biệt là các nội dung lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, khai thác quỹ đất đô thị. QSDĐ thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị của thành phố Vinh. Năm 2014, tổng thu ngân sách là 1.765,4 tỷ đồng, trong đó số tiền thu từ khai thác quỹ đất là 560,6 tỷ đồng bằng 31,75% tổng thu ngân sách (UBND thành phố Vinh, 2015a). Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hoá diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng đáp ứng và năng lực của bộ máy quản lý; một số cơ chế chính sách không theo kịp nhu cầu của sự phát triển; công tác giao đất, đấu giá đất chưa khoa học và kém hiệu quả; công tác khai thác quỹ đất phát triển nóng, thiếu kế hoạch và nguồn thu không ổn định, tác động của cơ chế thị trường làm nẩy sinh nhiều tiêu cực và bất cập trong quản lý sử dụng đất. Do vậy nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là rất cần thiết. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. 1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu - Hệ thống chính sách có liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị. - Quỹ đất đô thị của thành phố Vinh. - Công tác quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh. - Người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình cá nhân) trên địa bàn thành phố Vinh. 2
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: địa bàn thành phố Vinh gồm 25 đơn vị hành chính, trong đó có 16 phường nội thành và 9 xã ngoại thành. Nghiên cứu tập trung vào nhóm đất ở và đất sản xuất kinh doanh. - Phạm vi về thời gian: biến động sử dụng đất và thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đô thị nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2014; số liệu kinh tế xã hội năm 2014; số liệu điều tra hộ gia đình cá nhân sử dụng đất năm 2012, 2013, 2014. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN - Đánh giá được thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An theo 5 nội dung của quản lý sử dụng đất (QLSDĐ) đô thị là ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin bất động sản. - Đã xác định được 15 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao và cao đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, trong đó: Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao đến quản lý sử dụng đất đô thị là: chính sách thu hút đầu tư; mức độ quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ); mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất (MĐSDĐ); và vai trò của tổ chức kinh tế. Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất đô thị là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; khả năng sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy hoạch khác; mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản (BĐS); vai trò của lãnh đạo địa phương; vai trò của tổ chức xã hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin. 1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.5.1. Ý nghĩa khoa học - Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị. - Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị. 1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần vào việc hoạch định chính sách, lựa chọn giải pháp quản lý sử dụng đất đô thị hợp lý, hiệu quả tại thành phố Vinh; 3
- Kết quả nghiên cứu giúp cho người dân và nhà đầu tư sử dụng vốn đầu tư trong sử dụng đất đô thị có hiệu quả, đúng luật đất đai; - Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự như thành phố Vinh. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu trong giảng dạy và nghiên cứu khoa học về quản lý sử dụng đất đô thị. 4
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị 2.1.1.1. Khái niệm đất đô thị Tại Ấn độ, Luật Thuế tài sản (Wealth Tax Act, 1957), định nghĩa đất đô thị là đất được xác định: (i) Khu vực thuộc thẩm quyền quản lý của chính quyền đô thị (như đô thị, thành phố, thị trấn…) mà trong đó dân số không ít hơn 10.000 người theo số liệu điều tra dân số mới nhất (năm trước đó); (ii) Khu vực có khoảng cách nhỏ hơn 8 km từ giới hạn của thành phố theo thông báo của Chính phủ, nhưng không bao gồm diện tích đất của những ngôi nhà xây dựng trái phép (trong khoảng thời gian mà pháp luật đang còn hiệu lực) hoặc đất đã giao cho các tổ chức nhưng chưa sử dụng trong thời gian 2 năm kể từ ngày được giao, cho thuê (Parliament of India, 1957). Tại Australia, đất đô thị là đất không thuộc vùng nông thôn (vùng nông thôn được xác định là đất hoàn toàn dành cho sản xuất) (Australian Parliament, 1975). Theo Quadeer (1981) trong cuốn The nature of urban land, đã đưa ra quan điểm: đất đô thị là đất được sử dụng hoặc dự kiến sẽ được sử dụng cho các hoạt động đô thị. Tác giả cho rằng, thông qua thực hiện các hoạt động (như chuyển mục đích sử dụng, xây dựng, kết cấu hạ tầng...) phục vụ cho hoạt động đô thị ở hiện tại và tương lai được gọi là đất đô thị. Các yếu tố cấu thành của đất đô thị bao gồm: vị trí, không gian, tài sản, tính tập hợp, tính đa dạng, sự bất động và không thể phá hủy. Dưới góc độ nghiên cứu từ sự hình thành đất đô thị, Marion (1972) cho rằng đất đô thị là sản phẩm của một loạt các quyết định công khai và các quyết định cá nhân, nó là một loại hàng hóa được ghi nhận tại các cơ quan chính trị và các hội. Từ đó đất đô thị được định nghĩa: đất đô thị là một đơn vị không gian và tài sản có nguồn gốc từ các thế chấp pháp lý, hành chính và kinh tế, hay nói cách khác đất đô thị là một sản phẩm của sự sắp xếp thể chế và xã hội. Còn tác giả Phạm Đức Hòa (2013) cho rằng, đất đô thị là một phần của đất đai quốc gia được phát triển gắn liền với quá trình đô thị hóa. Nhìn từ không gian địa lý kinh tế, thì đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Kết quả của quá trình chuyển mục đích sử dụng chủ yếu từ đất nông nghiệp sang đất đô thị không những làm thay đổi mục đích sử dụng, mà còn làm thay đổi nội dung, hình thức 5