Đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam: Luận án Tiến sĩ Luật học về thực hiện pháp luật hiện nay

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT

ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT

ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

Chuyên ngành : Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật

Mã số : 62 38 01 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN CẢNH QUÝ

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của

riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung

thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo

quy định.

Tác giả

Trần Tiến Hải

MỤC LỤC

Trang 1 7

7 16 18

MỞ ĐẦU Chương 1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 1.1. Các công trình nghiên cứu trong nước 1.2. Các công trình nghiên cứu của nước ngoài 1.3 Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và những vấn đề tiếp tục nghiên cứu trong luận án

Chương 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò thực hiện pháp luật về 23

đấu giá quyền sử dụng đất

2.2. Chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật 37

về đấu giá quyền sử dụng đất

2.3. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

Chương 3. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội và các chủ thể có thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

3.2. Những kết quả đạt được về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền 88

sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

3.3 Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử 106

dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ và nguyên nhân

116

Chương 4. QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 4.1 116

Các quan điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

4.2 Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về đấu giá 127

quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

155 157

KẾT LUẬN DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

158 167

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

BTB Bắc Trung Bộ

ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất

HĐND Hội đồng nhân dân

Nxb Nhà xuất bản

QLNN Quản lý nhà nước

QPPL Quy phạm pháp luật

QSDĐ Quyền sử dụng đất

THPL Thực hiện pháp luật

UBND Uỷ ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho

con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất

phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên

trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Nói về vai trò của đất đai C.Mác viết:

“Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều

kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông

lâm nghiệp” [61, tr.248].

Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý” [73, tr.12]. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư,

cơ sở tôn giáo (gọi chung là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một

cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà

nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ và QSDĐ là một quyền tài sản.

Để đưa đất đai cùng vận hành với thị trường bất động sản, Đảng ta đã

ban hành nhiều chủ trương, đường lối về ĐGQSDĐ, như “Phát triển thị

trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với

đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,

làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất

động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp

dẫn các nhà đầu tư” [37, tr.81] và “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất,

đấu thầu dự án có sử dụng đất” [40, tr.86]. Nhà nước cụ thể hoá chủ trương

của Đảng bằng việc ban hành các văn bản quản lý, điều hành và tổ chức

THPL về ĐGQSDĐ. Quá trình THPL về ĐGQSDĐ đã thể hiện được vai trò

quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Qua THPL về

ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nói chung, cho

các địa phương nói riêng, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ

vững ổn định chính trị - xã hội; bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất thông qua

hình thức ĐGQSDĐ công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ được

quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực

sự có nhu cầu sử dụng đất.

Mặc dù THPL về ĐGQSDĐ là một vấn đề rất quan trọng, nhưng dưới

góc độ lý luận chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn

diện, đầy đủ và có hệ thống về vấn đề này. Có thể nói hiện nay, chỉ mới có

một số bài nghiên cứu, luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật đề cập đến pháp

luật về ĐGQSDĐ, hoạt động về ĐGQSDĐ, nhưng chỉ ở mức độ sơ lược, chỉ

dừng lại một vài khía cạnh có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ.

Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua đã đạt

những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố,

kiện toàn; trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng

nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá. Từng bước xây

dựng được đội ngũ đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ.

Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong THPL về ĐGQSDĐ được nhịp

nhàng hơn. ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp

phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội.

Tuy nhiên, THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua vẫn còn

bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như: tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn

xảy ra; các tranh chấp liên quan đến hoạt động ĐGQSDĐ vẫn còn tồn tại, gây

thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể và cá nhân liên quan; sự phối

hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường,

Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và UBND

cấp huyện chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản

lý của các cơ quan QLNN có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên

nghiệp. Hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa được thường xuyên, có khi chưa

thực hiện nghiêm túc, vẫn còn nể nang, né tránh; việc hướng dẫn triển khai

thực hiện văn bản QPPL về ĐGQSDĐ giữa các địa phương chưa thống nhất.

Do vậy đã phần nào ảnh hưởng đến việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB .

Trong xu thế mở cửa, hội nhập hiện nay việc đảm bảo THPL về

ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề vô cùng cần thiết bởi nó góp phần quan

trọng vào việc hội nhập quốc tế ở Việt Nam. Chính vì vậy, nghiên cứu THPL

về đấu giá QSDĐ ở các tỉnh BTB cần phải được tiến hành đầy đủ, đồng bộ cả

về mặt lý luận và thực tiễn, để tìm ra những giải pháp phù hợp đáp ứng yêu

cầu của thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh này. Xuất phát từ những vấn

đề nêu trên, tôi chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng

đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” để làm Luận án tiến sỹ.

Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án

2.1. Mục đích nghiên cứu

Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về ĐGQSDĐ;

phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm đảm

bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ của Luận án là:

- Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trò, nội dung và các

điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ. Nghiên cứu về bán đấu giá đất đai, tài

sản một số nước trên thế giới. Từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng

vào ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh BTB hiện nay nói riêng.

- Phân tích, đánh giá thực trạng, nêu lên những kết quả đạt được, những

hạn chế yếu kém, rút ra các nguyên nhân của những kết quả đạt được và

những hạn chế trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án xây dựng các quan điểm và

đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp có tính khả thi nhằm đảm bảo THPL

về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở

các tỉnh Bắc Trung Bộ (các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình,

Quảng Trị, Thừa Thiên Huế)

3.2. Phạm vi nghiên cứu

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề rất rộng và

phức tạp, có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau.

Luận án chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề dưới góc độ khoa học lý luận và

lịch sử nhà nước và pháp luật. Trong quá trình nghiên cứu, tập trung vào các nội

dung cơ bản của THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB từ năm 2010 đến nay. Khi

đánh giá thực trạng chỉ khảo sát những vấn đề điển hình của THPL về ĐGQSDĐ

ở các tỉnh BTB như tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết quả

ĐGQSDĐ để làm cơ sở luận giải các vấn đề, đồng thời đưa ra những giải pháp

phù hợp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

4.1. Cơ sở lý luận

Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,

Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về

Nhà nước và pháp luật về THPL nói chung, THPL trong ĐGQSDĐ nói riêng.

4.2. Phương pháp nghiên cứu

Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, duy vật

lịch sử kết hợp các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, so sánh,

phương pháp lịch sử cụ thể và sử dụng kết quả điều tra xã hội học để phân tích

luận giải nhằm giải quyết vấn đề một cách khách quan toàn diện. Tuỳ từng nội

dung trong Luận án để tác giả chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.

Trong Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để

đánh giá, nhận xét các công trình nghiên cứu có liên quan đến THPL về

ĐGQSDĐ.

Trong Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp quy nạp để xây

dựng các khái niệm. Phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu đặc

điểm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về

ĐGQSDĐ ở Việt Nam. Phương pháp so sánh để tìm hiểu về đấu giá tài sản

một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng vào THPL về

ĐGQSDĐ ở Việt Nam.

Trong Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp vớí

phân tích để nghiên cứu các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội ở các tỉnh

BTB có ảnh hưởng tới việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đồng thời sử

dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, thống kê để đánh giá những

kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém, tìm ra nguyên nhân của hoạt

động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt tác giả đã sử dụng

phương pháp điều tra xã hội học để từ đó đánh giá một cách khách quan thực

trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

Trong Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để

đưa ra các quan điểm và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về

ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.

Có thể nói Luận án đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu và đã

kết hợp, sử dụng linh hoạt các phương pháp trong các chương để giải quyết

các vấn đề trong Luận án một cách khách quan toàn diện.

5. Những đóng góp về khoa học của luận án

Dưới góc độ lý luận chung về Nhà nước và pháp luật, Luận án là công

trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống THPL về ĐGQSDĐ

ở các tỉnh BTB Việt Nam. Luận án có những đóng góp về mặt khoa học đó là:

Thứ nhất, luận án đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về ĐGQSDĐ. Đặc biệt, luận án đã nêu được vai trò ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; phân tích làm rõ các chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ; phân tích làm rõ việc THPL về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung các tỉnh BTB nói riêng. Đây là cơ sở

lý luận để nâng cao nhận thức về THPL trong ĐGQSDĐ; làm căn cứ để phân tích, đánh giá THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém. Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lượng THPL về ĐGQSDĐ. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp về THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB hiện nay.

Thứ ba, luận án nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có tính khả thi về đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nhằm bảo vệ, quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vô cùng quý giá ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án - Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần làm rõ cơ sở lý luận của THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung, ở các tỉnh BTB nói riêng, cụ thể: Luận án đã cung cấp cơ sở lý luận để góp phần hoàn thiện quy trình tổ chức ĐGQSDĐ, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ đấu giá viên cũng như đưa ra những điều kiện, tiêu chuẩn cho các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá, đồng thời, góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ.

- Về mặt thực tiễn, luận án có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho hoạt động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt luận án còn có tác dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công chức trong việc quản lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở từng địa phương tại các tỉnh BTB; kết quả luận án còn có ý nghĩa góp phần đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB đạt hiệu quả cao hơn. Bên cạnh đó, luận án có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về THPL nói chung và THPL về ĐGQSDĐ nói riêng trong các trường đại học chuyên luật và không chuyên luật cũng như trong học tập môn nhà nước và pháp luật của hệ thống các Trường Chính trị từ Trung ương tới địa phương.

7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương, 11 tiết.

Chương 1

TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI

ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC

1.1.1. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu

giá quyền sử dụng đất

Các công trình nghiên cứu liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ trong

thời gian qua khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau:

- Về sách có cuốn: “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam” do Đinh Văn

Thanh và Nguyễn Minh Tuấn chủ biên [85], trong đó tại Chương VII, Phần

IV với tiêu đề: “Bán đấu giá tài sản” đã nêu lên khái niệm bán đấu giá tài sản;

các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyền và nghĩa vụ của chủ thể bán đấu

giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản; hợp đồng bán đấu giá tài sản và

khoản tiền đặt trước. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho

việc THPL về ĐGQSDĐ.

Cuốn "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" của

Nguyễn Cảnh Quý [75], đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế

điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều

chỉnh pháp luật đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để

đưa các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản QPPL vào trong thực

tế cuộc sống thông qua các hình thức THPL như tuân thủ pháp luật đất đai, sử

dụng pháp luật đất đai, chấp hành pháp luật đất đai và áp dụng pháp luật đất

đai. Trên cơ sở thực trạng cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, tác

giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các yếu tố cấu thành nên cơ chế

điều chỉnh pháp luật đất đai, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai.

Sách chuyên khảo: "Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết

đến thực tiễn" của Nguyễn Văn Sửu [78], đã phân tích quá trình đổi mới chính

sách đất đai của nước ta trong thời gian qua, đặc biệt là từ năm 1986 đến nay và

xem xét tác động của nó đối với một số lĩnh vực như sở hữu, quản lý, quyền tài

sản trong QSDĐ, thu hồi QSDĐ, qua đó tìm hiểu về biến đổi trong cấu trúc

quan hệ đất đai; mối liên hệ giữa hoạch định, thực hiện và đổi mới chính sách

đất đai ở Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả đã cho chúng ta thấy hiện nay đang

tồn tại một khoảng cách nhất định giữa lý luận và thực tiễn, chính sách và thực

hành trong việc hoạch định và thực hiện chính sách đất đai. Đây là tài liệu tham

khảo bổ ích, có giá trị cho các nghiên cứu liên quan đến ĐGQSDĐ.

- Về các đề tài nghiên cứu:

Đề tài“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể

chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" Chủ nhiệm Võ Đình

Toàn [83]. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về

bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng

XHCN như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản;

cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu

giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Mặt khác, quá

trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản qua các giai

đoạn: giai đoạn thứ nhất từ năm 1989 đến năm 1996; giai đoạn thứ hai từ năm

1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến nay. Đề tài đã phân tích,

đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập, hạn chế của pháp luật về

bán đấu giá tài sản trong thời gian qua. Đặc biệt đề tài đã đưa ra các định

hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể

chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.

Luận văn thạc sĩ Luật học“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản

ở Việt Nam hiện nay" của Nguyễn Tuyết Liên [57], đã phân tích được một số

vấn đề lý luận như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá

tài sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu

lên quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt

Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những

tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp

phần hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay.

Luận án tiến sĩ Luật học“Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất" của Trần Quang Huy [49]. Luận án đã nghiên cứu các quy định

pháp luật đất đai hiện hành về các hình thức giao đất ở Việt Nam, trong đó tập

trung nghiên cứu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong nội dung

luận án, tác giả đã đề cập đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông

qua ĐGQSDĐ đất. Tuy nhiên, vấn đề chỉ nghiên cứu dưới góc độ chung về

các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu chuyên sâu

và chưa làm rõ nội dung cũng như đặc trưng pháp lý của ĐGQSDĐ.

Luận án tiến sĩ Luật học "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt

Nam" của Đặng Thị Bích Liễu [60]. Tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận

về ĐGQSDĐ như khái niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò của ĐGQSDĐ; sự

cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với ĐGQSDĐ; các yêu cầu chi phối

pháp luật ĐGQSDĐ như vấn đề sở hữu về đất đai, về quan điểm, đường lối,

chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường, thị

trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá

thực trạng pháp luật về ĐGQSDĐ, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp

luật về ĐGQSDĐ và làm rõ được thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ, trên cơ sở

đó, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở

Việt Nam hiện nay.

- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản do Bộ Tư

pháp tổ chức [10]. Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính

đối với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà

nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó khăn

vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành án.

- Trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về

ĐGQSDĐ. Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các

quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương [66]. Bài viết đã

nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế bất cập

của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham

gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được

tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp từ đó đề

xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh

tế xã hội hiện nay.

1.1.2. Các công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất Nghiên cứu các công trình liên quan tới ĐGQSDĐ trong thời gian qua

có một số công trình đáng chú ý sau đây:

- Về đề tài luận văn thạc sĩ:

Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

Thành phố Hà Nội" của Nguyễn Vĩnh Diện [26], đã phân tích một số vấn đề

lý luận về THPL về ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở

thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt

được, những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của ĐGQSDĐ ở Hà Nội, từ đó

đưa ra những giải pháp trong ĐGQSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới.

Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử

dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh

- tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của

Nguyễn Duy Đức [43]. Trên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về

ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đã đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của

công tác ĐGQSDĐ thuộc dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một

số kiến nghị, đề xuất đối với công tác ĐGQSDĐ, đặc biệt là ĐGQSDĐ các dự

án trong giai đoạn hiện nay.

- Về tạp chí

Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản ở

Việt Nam” của Lê Đình Thắng [80]. Bài viết đã đưa ra những giải pháp góp

phần ổn định thị trường bất động sản, trong đó có đề cập đến hình thức

ĐGQSDĐ như là một trong những giải pháp cho việc bình ổn thị trường bất

động sản ở Việt Nam.

Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của

Nguyễn Thị Nga [65]. Bài viết đã nêu lên bất cập trong những quy định về

trình tự, thủ tục về ĐGQSDĐ, đặc biệt trong các trường hợp thế chấp, bảo

lãnh, khi QSDĐ được thoả thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó

hoặc trong trường hợp tuyên bố phá sản doanh nghiệp. Việc Nhà nước ban

hành Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng để khắc phục những

bất cập trong ĐGQSDĐ.

1.1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp

luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật

Những công trình liên quan tới thực hiện pháp luật có khá nhiều, có thể

kể đến các công trình sau:

- Về sách có cuốn: “Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” do Lê

Minh Tâm chủ biên [86]. Trong đó tại chương XX với tiêu đề “Thực hiện pháp

luật và áp dụng pháp luật” đã nêu lên khái niệm THPL; khái niệm áp dụng pháp

luật; phân tích đặc điểm các trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn của

quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề cơ

bản làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ.

Cuốn sách “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật”,

do Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [64]. Nội dung cuốn sách gồm 2 phần:

Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về THPL, các tác giả đã nêu lên

những điểm hạn chế trong lý luận về THPL mà các giáo trình hiện đang sử

dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu lên những điểm cần bổ sung và

phát triển một số vấn đề lý luận cho phù hợp trong điều kiện toàn cầu hoá, hội

nhập quốc tế của đất nước ta hiện nay. Bên cạnh đó, các tác giả cũng đã chỉ ra

các yếu tố đảm bảo THPL trong giai đoạn hiện nay.

Phần thứ hai, thực trạng THPL trên một số lĩnh vực, các tác giả đã nêu

lên việc THPL của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của

đất nước, việc giám sát tối cao; THPL của HĐND trong việc thực hiện chức

năng giám sát, ban hành nghị quyết và việc UBND tổ chức thực hiện các nghị

quyết HĐND đã ban hành; THPL hình sự và THPL hôn nhân và gia đình.

Thứ hai, các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp

luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Những công trình liên quan tới THPL về ĐGQSDĐ có khá nhiều, có

thể kể đến các công trình sau:

- Về sách có cuốn: “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ

lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh

Quý chủ biên [76]. Cuốn sách đã đi sâu nghiên cơ sở lý luận về nhận thức và

THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước ta.

Trong đó đã làm rõ khái niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về THPL

đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam; đi sâu

phân tích bốn hình thức THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp

chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành

pháp luật và áp dụng pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp

chính quyền Việt Nam.

- Về đề tài luận văn thạc sĩ:

Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính

nhà nước về đất đai ở Hưng Yên” của Lê Hoàng Anh [2]. Luận văn phân tích

một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước

về đất đai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính

nhà nước về đất đai ở Hưng Yên, trên cơ sở đó để có các giải pháp nhằm đảm

bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng

Yên trong giai đoạn hiện nay.

Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính

nhà nước về đất đai ở tỉnh Hà Tĩnh” của Nguyễn Minh Hiển [47]. Luận văn

đã trình bày một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật như khái niệm, đặc

điểm, các giai đoạn và vai trò của áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính

nhà nước về đất đai. Trên cơ sở lý luận đó để phân tích, đánh giá những kết

quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và đề xuất các giải pháp nhằm đảm

bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai của các

cơ quan hành chính nhà nước ở tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới.

- Luận án tiến sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý nhà nước

về đất đai của Uỷ ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay” của Lê

Văn Thành [81]. Trong 4 chương, trên cơ sở lý luận chung về áp dụng pháp

luật để tác giả đánh giá thực trạng, tìm ra được nguyên nhân hạn chế, yếu kém

của hoạt động áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành

phố Hồ Chí Minh, từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm đảm

bảo việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành phố

Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Nội dung luận án, tác giả đã phân tích

đánh giá một cách sâu sắc việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai, đây

là một trong bốn hình thức của THPL, do vậy nội dung công trình này là tài

liệu tham khảo cần thiết cho đề tài luận án.

- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ do Bộ Tư pháp tổ

chức [14]. Các bài viết tham gia hội thảo đã tập trung nghiên cứu về thực trạng

hoạt động ĐGQSDĐ và định hướng hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ; cơ chế

tài chính đối với hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

cho thuê đất; một số vấn đề vướng mắc qua ĐGQSDĐ; những vướng mắc về

ĐGQSDĐ là tài sản thi hành án và một số kiến nghị qua ĐGQSDĐ ở một số

tỉnh thành phố. Trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn ĐGQSDĐ, các

bài viết đã phân tích đánh giá những kết quả đạt được, tìm ra những nguyên

nhân từ đó có những kiến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn

thiện pháp luật về ĐGQSDĐ và THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả.

- Về tạp chí:

Có nhiều bài viết đăng trên các tạp chí liên quan đến THPL về

ĐGQSDĐ, trong đó phải nói tới bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của Lưu Quốc Thái [79]. Bài viết đã nêu lên

những vấn đề bất cập trong quá trình xử lý đối với việc các chủ thể đưa

QSDĐ tham gia các giao dịch như: Xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo

lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành bản án dân sự; ĐGQSDĐ khi doanh nghiệp sử

dụng đất phá sản. Từ những bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần sớm ban

hành các quy định cụ thể việc ĐGQSDĐ để thực hiện nghĩa vụ trong các

trường hợp nêu trên.

Bài viết “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng

đất” của Trần Tiến Hải [45]. Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập phát

sinh trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ liên quan đến các vấn đề như chủ thể

tham gia ĐGQSDĐ, các điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính

của các chủ thể khi tham gia ĐGQSDĐ, việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ

và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản.

Bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng

đất và đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Vĩnh Diện [27]. Trên cơ sở

quy định của pháp luật tác giả phân tích lập luận có hay không sự khác nhau

giữa “bán đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất”. Căn cứ

vào quy định của pháp luật dân sự để khẳng định QSDĐ là một loại tài sản,

hơn thế nữa đây là một loại bất động sản, do vậy chủ thể có quyền đưa ra trao

đổi, mua bán trên thị trường. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật và trong

thực tiễn thì thường dùng “đấu giá quyền sử dụng đất” chứ không dùng “bán

đấu giá quyền sử dụng đất”. Nếu quy định “bán đấu giá quyền sử dụng đất”

thì sẽ vướng mắc về cả phương diện lý luận về chế độ sở hữu đất đai của Nhà

nước cũng như vướng mắc trong thực tiễn ĐGQSDĐ.

Bài viết “Vấn đề “người có tài sản bán đấu giá” và “người bán đấu giá

tài sản” trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Đặng

Thị Bích Liễu [58]. Trong bài viết này, tác giả đã nêu lên các quan điểm hiện

nay về việc tổ chức ĐGQSDĐ. Có quan điểm cho rằng việc tổ chức

ĐGQSDĐ phải giao cho cơ quan QLNN về đất đai, cụ thể là UBND các cấp.

Quan điểm khác lại cho rằng, việc tổ chức ĐGQSDĐ không thể giao cho cơ

quan QLNN mà cần giao cho một tổ chức trung gian. Bằng các luận cứ khoa

học, tác giả đã phân tích những ưu, khuyết điểm của các quan điểm nêu trên.

Tác giả nhất trí với quan điểm thức hai là việc ĐGQSDĐ không nên giao cho

cơ quan QLNN mà giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.

Khoản tiền đặt trước là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ

của bên tham gia ĐGQSDĐ trong quá trình tổ chức đấu giá. Việc quy định

khoản tiền đặt trước cần được nghiên cứu, tính toán cho phù hợp, nếu quy

định quá thấp thì dẫn đến việc lợi dụng về quy định này để thông đồng, câu

kết, ép giá, dìm giá trong ĐGQSDĐ. Ngược lại nếu quy định quá cao sẽ hạn

chế người tham gia đấu giá. Bài viết “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu

giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về

đấu giá quyền sử dụng đất” của Đặng Thị Bích Liễu [59], đã phần nào phân

tích rõ hơn về bản chất và các quy định của pháp luật về khoản tiền đặt trước;

về khoản phí mà các doanh nghiệp được thu để chi phí cho việc tổ chức đấu

giá. Trên cơ sở đó đề xuất một số ý kiến góp phần vào việc quy định khoản

tiền đặt trước và khoản phí cho phù hợp.

Xác định giá đất là một trong những khâu rất quan trọng trong công tác

đấu giá. Nếu giá đất được xác định phù hợp với thị trường thì sẽ huy động

được nhiều người tham gia và tạo ra sự công bằng trong đấu giá, hạn chế

được tình trạng thông đồng, dìm giá. Ngược lại nếu định giá đất không phù

hợp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác ĐGQSDĐ. Bài viết “Hoàn thiện

pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường” của Phạm Văn Bằng [3]

đã nêu lên các căn cứ để xác định giá đất, những vướng mắc bất cập trong xác

định giá đất. Trên cơ sở đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp góp phần đảm

bảo giá đất phù hợp với giá thị trường.

Bài viết “Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác bán đấu giá tài

sản” của Phạm Văn Chung [25]. Bài viết đã nêu lên những bất cập cần tháo

gỡ trong quá trình THPL về đấu giá tài sản như: Theo quy định của pháp luật

mỗi địa phương chỉ thành lập một Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản trực

thuộc Sở Tư pháp, song trong thực tế một số địa phương vẫn tồn tại một số tổ

chức bán đấu giá tài sản thuộc một số ngành khác như Tài chính, Tài nguyên

và Môi trường gây ra tình trạng không thống nhất trong THPL; về phân bố

biên chế, cơ sở vật chất cho các Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản chưa

tương xứng với nhiệm vụ được giao; chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cơ

quan nên hiệu quả công tác đấu giá chưa cao.

Vấn đề thông đồng, dìm giá trong ĐGQSDĐ cũng được nhiều nhà khoa

học quan tâm. Trong đó tác giả Lê Thu Hằng có bài viết “Khi khách hàng

thông đồng dìm giá trong bán đấu giá tài sản” [46]. Bài viết đã phân tích thủ

đoạn của những tham gia đấu giá để thông đồng, dìm giá, làm thiệt hại đến lợi

ích của Nhà nước và người có tài sản đấu giá. Trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất

các giải pháp cụ thể nhằm hạn chế tình trạng thông đồng dìm giá diễn ra tại

một số địa phương trong thời gian qua.

1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA NƯỚC NGOÀI

Nhiều nước trên thế giới xem đất đai cũng như các tài sản khác. Do

vậy, đấu giá tài sản trong đó có đấu giá đất đai đã có một bề dày lịch sử lâu

dài. Để đóng góp cho sự tồn tại đó, nhiều nghiên cứu về bán đấu giá tài sản

nói chung, về đất đai nói riêng đã được thực hiện ở nhiều quốc gia trên thế

giới. Nhìn chung, các nghiên cứu này được thực hiện từ nhiều góc độ tiếp cận

khác nhau, trong đó có một số nghiên cứu được thực hiện từ góc độ pháp lý.

Chẳng hạn, bài giới thiệu “Luật đấu giá – trên phương diện quốc tế và Việt

Nam” của Luật sư Fred Burke Giám đốc điều hành tại Baker & McKenzie

[44]. Trong bài giới thiệu Luật sư Fred Burke đã nêu lên các loại đấu giá

chính trên thế giới như đấu giá kiểu Anh, đấu giá kiểu Hà Lan, đấu giá kín

theo giá cao nhất, đấu giá kín, theo giá cao thứ hai. Bên cạnh đó, Luật sư Fred

Burke đã giới thiệu về đấu giá một số loại như đấu giá tài sản (trong đó có đất

đai), đấu giá Quyền khai thác khoáng sản, đấu giá tần số vô tuyến điện, đấu

giá băng tần, đấu giá khí thải các bon ở Trung Quốc, Bang California (Hoa

Kỳ), tỉnh Quebec (Canada) và bán đấu giá điện ở Brazil, đấu giá cảng biển ở

Chile. Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có liên quan tới đề tài luận án.

Bài viết “Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà

Liên bang Đức” của Trần Quang Huy [50]. Nội dung bài viết đề cập đến quan

hệ sở hữu, quan hệ đất đai ở Cộng hoà Liên bang Đức. Ở nước Đức tồn tại

nhiều hình thức sở hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Tất

cả bất động sản ở Đức đều phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan

địa chính, cơ quan này là một phần của hệ thống toà án. Hệ thống quyền đối

với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo

đảm đối với bất động sản, quyền ưu tiên mua trước. Bên cạnh đó, bài viết

cũng nêu lên một số gợi mở cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và

pháp luật về kinh doanh bất động sản của Cộng hoà Liên bang Đức. Đây là tài

liệu tham khảo có giá trị cả về lý luận và thực tiễn đối với THPL về

ĐGQSDĐ ở nước ta hiện nay.

Bài viết “Real Estate Investment In China - Legal Review And

Analysis Of Foreign Investors’ Participation” (Đầu tư bất động sản tại Trung

quốc - dưới góc độ pháp luật và phân tích của các nhà đầu tư nước ngoài) của

Xiaoyang Zhang [114]. Tác giả đề cập đến việc đầu tư bất động sản tại Trung

Quốc; về quyền sử dụng và quyền sử hữu đất đai. Ở Trung Quốc đất đô thị

thuộc sở hữu Nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể. Bài viết cũng nêu

lên các hình thức cơ bản của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vấn đề đấu

giá quyền sử dụng đất.

Bài viết “Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản” của Dân Đức [41] đã nêu lên

những chủ thể thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản bao gồm: Toà thi hành án,

chấp hành viên, thư ký toà án; thủ tục bán đấu giá bất động sản (trong đó có đất

đai) bao gồm việc đệ đơn yêu cầu bán đấu giá, trình tự bán đấu giá bất động sản

và thủ tục bán đấu giá động sản. Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có thể vận

dụng trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.

Bài viết “Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá tài sản” của Thế Anh

[1]. Bài viết nêu lên tài sản bán đấu giá ở Trung Quốc bao gồm tài sản và

quyền tài sản (trong đó có cả quyền sử dụng đất) được phép giao dịch tại

trung quốc; người bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản;

chủ thể quan trọng trong bán đấu giá là đấu giá viên, những tiêu chuẩn quy

định đối với đấu giá viên; quy định về hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản.

Bài viết cũng đã nêu lên việc xác định giá khởi điểm và xử lý vi phạm trong

hoạt động bán đấu giá tài sản.

Tài liệu nghiên cứu “Assessing the Performance of Real Estate

Auctions” (Đánh giá hiệu quả của bất động sản đấu giá) của Christoppher J.

Mayer [110]. Tác giả đề cập đến việc đấu giá bất động sản (trong đó có đất

đai) tại các Bang của nước Mỹ. Ngay từ những năm 1970, bán đấu giá bất

động sản ở Mỹ đã phát triển, và đây là một cách hiệu quả để bán các dự án

một cách nhanh chống nhưng không phát sinh chi phí lớn. Đồng thời, đấu giá

cũng được xem như là một cách thức thay thế của tiếp thị bất động sản. Khi

tham gia đấu giá bất động sản, người mua phải đặt trước một khoản tiền mặt

nhất định khoảng từ 2-10% của giá bán tài sản. Tác giả đã có sự so sánh bán

đấu giá bất động sản ở các nước như Úc, New Zealand và các nước khác trên

thế giới là cần giữ bí mật giá tối thiểu. Điều này khác với nước Mỹ là mức giá

tối thiểu được công bố rộng rãi cho nhân dân biết. Tác giả cũng đã phân tích

những ưu điểm và khiếm khuyết của bán đấu giá các loại tài sản khác nhau

cũng như có sự so sánh phương pháp bán đấu giá theo kiểu Hà Lan (đấu giá

xuống) và các kiểu đấu giá thông thương (đấu giá lên) từ đó chỉ ra những ưu,

nhược điểm của từng hình thức bán đấu giá. Bên cạnh đó, tác giả cũng đã nêu

lên, việc đấu giá ảnh hưởng vào rất nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là

thẩm định giá. Đây là tài liệu rất bổ ích có thể vận dụng trong quá trình thực

hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.

1.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN

CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC

NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

1.3.1. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên

quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy các cuốn sách, các bài

đăng trên tạp chí, các đề tài khoa học cấp bộ, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ,

giáo trình, bài viết, báo cáo trong các hội thảo khoa học cả trong và ngoài

nước chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:

Thứ nhất, những công trình trên đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý

luận về QSDĐ, trong đó các công trình đã tập trung phân tích đánh giá những

vấn đề lý luận xuất phát từ quy định chế độ sở hữu về đất đai của Nhà nước ta

là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, chỉ Nhà

nước mới có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai. Từ những vấn

đề lý luận trên, các công trình đã phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản

chất của QSDĐ. Những công trình này là cơ sở lý luận quan trọng liên quan

trực tiếp đến đề tài, trên cơ sở lý luận về QSDĐ để phân tích đánh giá việc

THPL về ĐGQSDĐ.

Thứ hai, các công trình đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn

pháp luật về bán đấu giá tài sản, trong đó các công trình phân tích đánh giá cơ

sở lý luận để hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản. Đặc biệt phân tích

đánh giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành, nhất là những quy định

còn mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn. Từ đó, đề

xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản

hiện hành. Những công trình này có liên quan trực tiếp đến đề tài thực hiện

pháp luật về ĐGQSDĐ, bởi QSDĐ cũng là một tài sản – tài sản đặc biệt gắn

liền với một tài sản khác là đất đai. Để THPL về ĐGQSDĐ thì trước hết phải

xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các

quy phạm pháp luật có liên quan khác.

Thứ ba, đối với những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật

ĐGQSDĐ, các công trình đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện

hành có những nội dung phù hợp, chưa phù hợp, những nội dung cần trao đổi

để có quan điểm thống nhất trong quá trình áp dụng. Từ đó, đề xuất các giải

pháp nhằm hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ. Đây là những cơ sở pháp lý để

THPL về ĐGQSDĐ.

Thứ tư, những công trình trên đã nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới

lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ. Trong đó các công trình đã nghiên

cứu một số vấn đề như lý luận về THPL, khái niệm, đặc điểm, nội dung

THPL về ĐGQSDĐ. Đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ tại một số địa

phương, những khó khăn bất cập trong quá trình đấu giá từ đó đề xuất các giải

pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các địa phương và trên toàn quốc.

Thứ năm, đối với các công trình nước ngoài bị chi phối bởi quan điểm coi

đất đai như các tài sản khác. Do vậy, các công trình nghiên cứu nêu lên các hình

thức đấu giá tài sản như đấu giá lên, đấu giá xuống, đấu giá kín. Từ các nội dung

trên có thể nghiên cứu, vận dụng trong THPL về ĐGQSĐ ở nước ta

Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã giúp cho tác giả một

cái nhìn khá toàn diện về pháp luật về bán đấu giá tài sản, pháp luật về

ĐGQSDĐ, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin tương đối

đa dạng và ở những góc độ khác nhau của việc THPL về bán đấu giá tài sản

nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đặc biệt là nghiên cứu về những vấn đề lý

luận và thực tiễn về quá trình tổ chức đấu giá. Có thể thấy, THPL về

ĐGQSDĐ có nội dung liên quan đến nhiều công trình khoa học. Nhận xét,

đánh giá các công trình nêu trên là cần thiết để xác định những vấn đề cần

tiếp tục nghiên cứu trong luận án.

Qua nghiên cứu các công trình khoa học tiêu biểu đã nêu trên có thể rút

ra một số kết luận sau:

Hiện tại chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện,

đầy đủ có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ nói

chung, ở các tỉnh BTB nói riêng.

Các công trình nghiên cứu có hai hướng nghiên cứu chính: Hoặc là

nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về bán đấu giá tài sản hoặc pháp luật

về ĐGQSDĐ ở cấp độ đề tài khoa học, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ, giáo

trình; hoặc là nghiên cứu ở phạm vi hẹp về các vấn đề cụ thể có liên quan đến

quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các bài báo, báo cáo khoa học.

Nhiều vấn đề cơ bản liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ chưa được

nghiên cứu. Thực trạng THPL về ĐGQSDĐ chưa được tổng kết một cách

toàn diện, chưa có một hệ thống giải pháp cụ thể có luận cứ khoa học và thực

tiễn. Đặc biệt, ở cấp độ nghiên cứu luận án tiến sĩ, chưa có một công trình nào

nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung

Bộ nói riêng. Vì vậy, vấn đề này là rất mới và cần được tiếp tục nghiên cứu

trong giai đoạn hiện nay.

1.3.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án

Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình

khoa học đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ

một cách có hệ thống toàn diện về các vấn đề sau:

Thứ nhất, nghiên cứu cơ sở lý luận của THPL về ĐGQSDĐ. Trong đó

tập trung phân tích luận giải:

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm ĐGQSDĐ; xây dựng khái niệm, phân tích

đặc điểm, các hình thức THPL về ĐGQSDĐ. Luận giải, phân tích làm rõ vai

trò THPL về ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước

trong giai đoạn hiện nay; chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về

ĐGQSDĐ. Đây là những vấn đề lý luận cơ bản, là nền tảng cho việc nghiên

cứu, đánh giá thực trạng và đề ra giải pháp đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các

tỉnh BTB Việt Nam hiện nay.

- Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản ở các

nước trên thế giới, luận án cần nghiên cứu để làm rõ những quy định nào liên

quan tới THPL về ĐGQSDĐ phù hợp với Việt Nam, xác định đúng những giá

trị có thể vận dụng khả thi ở Việt Nam.

Thứ hai, luận án tập trung phân tích đánh giá làm rõ những nội dung về

thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

- Trong đó tập trung phân tích, đánh giá những kết quả đạt được, những

hạn chế, yếu kém, bất cập trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Rút ra các

nguyên nhân khách quan, chủ quan của những thành tựu đạt được và những hạn

chế yếu kém trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian qua.

Thứ ba, luận án phân tích, hệ thống hoá và xây dựng các quan điểm chỉ

đạo, đề xuất các giải pháp để xử lý nguyên nhân và khắc phục những hạn chế,

yếu kém trong việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB nhằm đảm bảo THPL

về ĐGQSDĐ đạt hiệu quả cao.

Tóm lại, trên cơ sở phạm vi nghiên cứu, đánh giá kết quả đạt được và

những vấn đề chưa nghiên cứu của các công trình khảo sát có thể thấy, luận

án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách toàn diện, có hệ thống đối với

THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Việt Nam hiện nay. Chính vì vậy, những

vấn đề lý luận, thực tiễn cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án là vấn đề mới

mẻ, cần phải có cơ sở lý luận, phương pháp nghiên cứu đúng đắn mới làm rõ

được nội dung của những vấn đề trên.

Kết luận chương 1

Trong chương này luận án đã tiến hành tổng quan các công trình nghiên

cứu trên các sách, báo, tạp chí, đề tài khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, các luận

văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, giáo trình, sách tham khảo, các hội thảo khoa học,

bài viết của các tác giả trong và ngoài nước về những vấn đề lý luận và thực

tiễn liên quan đến đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở

các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay“ trên các lĩnh vực như:

-Những công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu giá

quyền sử dụng đất.

-Những công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất.

-Những công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về

đấu giá quyền sử dụng đất.

- Những công trình nghiên cứu về đấu giá đất đai, tài sản của các nước.

Những công trình trên được nghiên cứu rất chi tiết, cụ thể, thể hiện sự

quan tâm của các tác giả, các nhà khoa học đối với loại tài sản đặc biệt quyền

sử dụng đất có tần quan trọng đặc biệt đối với đời sống con người.

Dựa trên kết quả nghiên cứu của các công trình trên, tác giả nêu lên

những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án trên các phương diện lý

luận THPL về ĐGQSDĐ, phân tích đánh giá thực trạng và đề xuất các quan

điểm, giải pháp THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Có thể thấy việc khảo

sát các công trình có liên quan tới đề tài là vấn đề cần thiết, những đánh giá

kết quả đạt được, chỉ ra được những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu của luận

án là vô cùng quan trọng. Thông qua đó, luận án xác định cụ thể phạm vi

nghiên cứu, những vấn đề cụ thể tiếp tục giải quyết, góp phần khẳng định đây

là công trình khoa học đầu tiên ở nước ta nghiên cứu có hệ thống, toàn diện

thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

Việt Nam hiện nay ở cấp độ luận án tiến sỹ.

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, HÌNH THỨC, VAI TRÒ THỰC HIỆN

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống

trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên các nước đều xem

đất đai là một loại tài sản đặc biệt.

Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản,

nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và

quyền định đoạt đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối với tài sản.

Tuy nhiên, tuỳ từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà

pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai.

Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai,

vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. Nước ta, pháp

luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, mà “Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[73, tr.12],

do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai.

Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao quyền sử dụng đất

cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất”[68, tr.13]

Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ

gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước với bên có nhu cầu sử

dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài.

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật

Dân sự “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao

trong giao dịch dân sự” [69, tr.90] và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công

dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [69, tr.95]. Thông thường trong quan hệ

dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của

mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho

thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với

đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một

quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so

với các tài sản khác. Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang

tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. Bởi, khái niệm tài sản được quy

định trong Bộ luật Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các

quyền tài sản” [69, tr.83]. Như vậy, QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản,

đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo

quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản

và động sản. Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình

xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai… QSDĐ là một loại tài sản và

tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt.

Như vậy, QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết

về các quyền tự nhiên, mà nó là do pháp luật quy định “là con đẻ” của pháp

luật nước ta. Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, và sự phân chia

giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định

của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới, đó là QSDĐ.

Và từ đây có thể suy ra, QSDĐ hợp pháp của các cá nhân là tài sản của cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó. Do vậy khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ việc chuyển nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là QSDĐ của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ,

góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh; quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2.1.1.2. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người thì ĐGQSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt.

Như trên đã trình bày, QSDĐ là tài sản, do vậy, ĐGQSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phái sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai.

Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.

Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.

Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QSDĐ là

một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên

là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước

với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu

cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh

tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ

tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là

người nhận được QSDĐ đấu giá.

2.1.2. Khái niệm và các đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá

quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Trước khi nghiên cứu khái niệm THPL về ĐGQSDĐ, cần hiểu rõ khái

niệm THPL.

Thực hiện pháp luật là một khái niệm pháp lý được nhiều nhà khoa học

quan tâm nghiên cứu và có nhiều quan điểm khác nhau.

Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt

động có mục đích làm cho những quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, trở

thành những hành vi hợp pháp của các chủ thể pháp luật” [87, tr.270]

Quan điểm thứ hai cho rằng: “Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt

động có mục đích, có chủ định để làm cho các quy phạm pháp luật đi vào

cuộc sống, trở thành những hoạt động thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp

luật” [52, tr.270].

Quan điểm thứ ba cho rằng: “Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục

đích nhằm hiện thực hoá các quy định của pháp luật, làm cho chúng đi vào

cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp

luật” [84, tr.463]

Các quan điểm trên tuy có những điểm khác nhau, song nhìn một cách

tổng thể thì chúng đều có những điểm chung cơ bản là: THPL là hoạt động

của các chủ thể pháp luật với mục đích là làm cho những quy định của pháp

luật trở thành hiện thực của cuộc sống.

Thực hiện pháp luật về bản chất đó là sự chuyển hoá các quy tắc xử sự,

các mệnh lệnh, chỉ dẫn của pháp luật thành những hành động hoặc không hành

động của các chủ thể pháp luật, được tiến hành thông qua hành vi hợp pháp của

họ, nhằm đạt được mục đích của pháp luật đặt ra. Như vậy, THPL luôn là hành

vi của con người được tiến hành phù hợp với các quy định của pháp luật và

không vượt ra khỏi khuôn khổ mà pháp luật đã định trước.

Đối với THPL về ĐGQSDĐ, đây là một quá trình hoạt động với nhiều

trình tự, thủ tục như xác định giá khởi điểm, thông báo, niêm yết, nộp phí,

nộp tiền đặt trước, tổ chức điều hành cuộc đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá.

Có nhiều chủ thể tham gia với những vị trí và vai trò khác nhau như cá nhân,

tổ chức, hộ gia đình có QSDĐ đưa ra đấu giá, Nhà nước với tư cách là cơ

quan quản lý về đấu giá và là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai, các chủ

thể tổ chức điều hành đấu giá như doanh nghiệp bán đấu giá, Trung tâm dịch

vụ bán đấu giá tài sản và các chủ thể tham gia đấu giá nhằm mua được QSDĐ

phục vụ cho nhu cầu của mình như các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Để THPL

về ĐGQSDĐ các chủ thể đã căn cứ vào các quy định của pháp luật có liên

quan như pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất

đai và các quy định khác của pháp luật để tổ chức và điều hành cuộc đấu giá.

Chẳng hạn Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản căn cứ vào Nghị định

17/2010/NĐ-CP và Quyết định 216/2005/QĐ-TTg để điều hành cuộc

ĐGQSDĐ, căn cứ vào kết quả cuộc đấu giá, Chủ tịch UBND cấp có thẩm

quyền phê duyệt kết quả cuộc đấu giá. Hoặc một số cán bộ, công chức được

Nhà nước trao thẩm quyền căn cứ vào các quy định của pháp luật để tổ chức

thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ.

Những trình tự, thủ tục trong quá trình hoạt động của các chủ thể nói trên

được pháp luật quy định cụ thể, trong quá trình thực hiện các chủ thể phải

nghiêm túc thực hiện.

Từ sự phân tích trên có thể rút ra khái niệm: Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình hoạt động có mục đích, của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, bằng hành vi của mình để làm cho những quy định về đấu

giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

2.1.2.2. Đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là làm cho các quy định của pháp luật về ĐGQSDD đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá được thực hiện trên thực tế, người bán sẽ bán được QSDĐ còn người mua sẽ mua được QSDĐ.

Đặc điểm này được thể hiện ở chỗ là phải làm cho các quy định về ĐGQSDĐ đi vào cuộc sống, được tôn trọng thực hiện. Điều này được thể hiện bằng hành vi của tất cả các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ. Kết quả đạt được là những quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể, về trình tự, thủ tục, về điều kiện và các yêu cầu trong việc tham gia ĐGQSDĐ phải được các chủ thể thực hiện nghiêm túc trên thực tế. Đặc điểm này còn thể hiện ở nhận thức đối với việc ĐGQSDĐ được nâng cao không chỉ đối với những người điều hành đấu giá, tổ chức đấu giá mà cả những người tham gia đấu giá.

Thứ hai, chủ thể THPL về ĐGQSDĐ bao gồm các cơ quan nhà nước,

tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia hoạt động này.

Chủ thể THPL về ĐGQSDĐ gồm nhiều loại đó là các chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá, chủ thể làm dịch vụ đấu giá, chủ thể tham gia QLNN và các chủ thể liên quan.

Chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao QSDĐ; là Nhà nước trong trường hợp ĐGQSDĐ để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; là cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng trong trường hợp QSDĐ phải thi hành án hoặc thế chấp để thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng. Chủ thể tham gia đấu giá là những tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng QSDĐ, là những người trực tiếp cạnh tranh giá với nhau với mục đích để mua được QSDĐ. Khi tham gia đấu giá chủ thể này cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về ĐGQSDĐ.

Chủ thể trung gian làm dịch vụ ĐGQSDĐ là các tổ chức được pháp luật quy định có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá tài sản, bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản.

Ngoài ra, còn có các chủ thể là các cơ quan QLNN như Sở Tư pháp, Sở

Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính. Các chủ thể này thực hiện nhiệm vụ

hướng dẫn nghiệp vụ, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động ĐGQSDĐ. Bên

cạnh đó, còn có các công chứng viên tham gia, chủ thể này tham gia với

nhiệm vụ là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng ĐGQSDĐ.

Trong các chủ thể nói trên, Nhà nước là chủ thể đặc biệt khi tham gia

quan hệ ĐGQSDĐ có địa vị pháp lý không bình đẳng với các chủ thể khác.

Xuất phát từ quy định về chế độ sở hữu đối với đất đai của nước ta, chỉ có

Nhà nước là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai còn các tổ chức và cá

nhân chỉ có quyền chiếm hữu, QSDĐ. Nhà nước có quyền đặt ra các quy định

bắt buộc các chủ thể khác phải tuân theo, là chủ thể có quyền áp dụng phương

pháp quyền uy, ban hành những mệnh lệnh bắt buộc những chủ thể khác phải

thực hiện khi các chủ thể đó vi phạm pháp luật.

Ngoài các chủ thể trên, trong THPL về ĐGQSDĐ luôn có một loại chủ

thể có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đó là các đấu giá viên làm việc trong

các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Chủ thể này là người trực tiếp áp

dụng các quy định về trình tự thủ tục đấu giá để điều hành cuộc đấu giá. Do

đó, phẩm chất năng lực, trình độ của đấu giá viên có ảnh hưởng rất lớn đến

công tác điều hành cuộc đấu giá. Nếu đấu giá viên có bản lĩnh chính trị vững

vàng, có chuyên môn giỏi và luôn đặt lợi ích tập thể, lợi ích nhà nước lên trên

thì việc điều hành đấu giá sẽ đưa lại kết quả tốt. Ngược lại, nếu đấu giá viên

luôn đặt lợi ích của cá nhân lên trên lợi ích tập thể, chuyên môn nghiệp vụ

không vững dễ dẫn đến những sai sót trong quá trình điều hành đấu giá, ảnh

hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các tổ chức và cá nhân. Do vậy, chủ thể

này cần được thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ mọi mặt và

cần có sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá

trình điều hành ĐGQSDĐ.

Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ được tiến hành theo các trình tự thủ tục

pháp luật quy định

Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ, các chủ thể cần phải tiến hành theo

các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Chẳng hạn để tham gia

đấu giá, người có nhu cầu cần có đơn đề nghị tham gia đấu giá, nộp phí, nộp

tiền đặt trước, tham gia phiên đấu giá. Hoặc để định giá đất thì cần tiến hành

từng bước như thuê tổ chức định giá, Hội đồng định giá xem xét và tham mưu

cho UBND tỉnh quyết định giá đất phù hợp làm căn cứ để ĐGQSDĐ.

Thứ tư, THPL về ĐGQSDĐ luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo.

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là sự vận dụng các quy định của

pháp luật về ĐGQSDĐ mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ

thể. Vì vậy, trong THPL về ĐGQSDĐ cần đảm bảo tính khoa học và tính

sáng tạo. Nghĩa là trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ các chủ thể có thẩm

quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà

trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc THPL về ĐGQSDĐ phải khoa

học và sáng tạo, tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách

quan đối với vụ việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy

định của pháp luật phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy

định của pháp luật, vừa phù hợp với tình hình thực tế. Có như vậy mới đưa lại

hiệu quả trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Ví dụ, QSDĐ đã cấp cho hộ gia

đình, cá nhân, khi các chủ thể đó ký hợp đồng với doanh nghiệp bán đấu giá

để tổ chức đấu giá thì quá trình tổ chức đấu giá cần vận dụng các quy định tại

Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ luật Dân

sự và các văn bản QPPL liên quan để tiến hành đấu giá. Nếu chỉ vận dụng

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP hoặc Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg sẽ gặp

khó khăn trong quá trình đấu giá.

2.1.3. Các hình thức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ cho thấy có những hình thức biểu hiện sau:

Thứ nhất, tuân thủ pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL,

trong đó các cá nhân, tổ chức tham gia quan hệ ĐGQSDĐ kiềm chế không

tiến hành những hoạt động mà pháp luật ngăn cấm.

Hình thức THPL này chủ yếu với các quy định bắt buộc, cấm đoán như đối với các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ, đối với quá trình đấu giá và đối với QSDĐ đưa ra đấu giá. Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 13 Nghị định 17/2010/NĐ-CP đối với đấu giá viên có những hành vi bị cấm sau: Cho thuê,

cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng chứng chỉ hành nghề đấu giá của mình để thực hiện các hoạt động đấu giá; nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích nào từ người có tài sản bán đấu giá ngoài khoản tiền phí đấu giá và chi phí đã thỏa thuận trong hợp đồng; lợi dụng trách nhiệm, quyền hạn để thông đồng với tổ chức, cá nhân nhằm mục đích vụ lợi.

Thứ hai, thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL, trong đó các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình được pháp luật quy định bằng hành động tích cực.

Trong hình thức này, các chủ thể tập trung thực hiện các quy định về những nghĩa vụ cụ thể trong tổ chức và tham gia ĐGQSDĐ, hình thức này được thực hiện bằng hành động tích cực. Ví dụ, theo quy định tại Điều 18 Nghị định 17/2010/NĐ-CP đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có các nghĩa vụ như: Ban hành nội quy bán đấu giá tài sản phù hợp với quy định của pháp luật; yêu cầu người có tài sản bán đấu giá giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá đang trực tiếp quản lý tài sản đó và thực hiện quy định của pháp luật về lao động, thuế, tài chính, thống kê.

Để thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên và các chủ thể khác phải chủ động, tích cực thực hiện các nghĩa vụ đã được pháp luật quy định.

Thứ ba, sử dụng pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL, trong đó, các chủ thể ĐGQSDĐ tích cực, chủ động thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật về ĐGQSDĐ. Khác với hình thức thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ, ở hình thức này, các chủ thể như các tổ chức đấu giá, các tổ chức, cá nhân tham gia ĐGQSDĐ có thể thực hiện hoặc không thực hiện quyền được pháp luật cho phép theo ý chí của mình, có quyền lựa chọn phương thức thực hiện quyền đó chứ không bắt buộc phải thực hiện. Ví dụ quy định tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có quyền: Yêu cầu người có tài sản bán đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, giấy tờ có liên quan đến tài sản bán đấu giá; yêu cầu người có tài sản bán đấu giá thanh toán phí, chi phí bán đấu giá tài sản và thực hiện các nghĩa vụ khác được xác định trong hợp đồng bán đấu giá tài sản.

Thứ tư, áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL, trong

đó Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền như Sở Tư pháp, Trung

tâm phát triển Quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, Sở Tài chính,

Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt, theo thẩm quyền của mình được

pháp luật quy định, căn cứ vào các QPPL về đất đai, về ĐGQSDĐ, các lĩnh

vực liên quan để ra các quyết định (văn bản áp dụng pháp luật) làm phát sinh,

thay đổi, chấm dứt các quan hệ pháp luật cụ thể trong lĩnh vực ĐGQSDĐ.

Khác với các hình thức THPL trên, áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ

luôn có sự tham gia của Nhà nước với các mức độ khác nhau. Đây là hoạt

động mang tính tổ chức, thể hiện quyền lực nhà nước với những trình tự, thủ

tục chặt chẽ. Trong thực tiễn ĐGQSDĐ thường xuyên xuất hiện nhiều tình

huống có vấn đề mà các cơ quan, tổ chức phải giải quyết, do vậy đòi hỏi

người áp dụng pháp luật trong lĩnh vực ĐGQSDĐ phải có sự hiểu biết sâu sắc

về pháp luật ĐGQSDĐ, pháp luật về đất đai và các lĩnh vực liên quan để áp

dụng đúng đắn pháp luật về ĐGQSDĐ. Bởi vì áp dụng pháp luật về

ĐGQSDĐ là hoạt động phức tạp, liên quan nhiều lĩnh vực, có ảnh hưởng lớn

đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình áp dụng pháp luật, nên đòi

hỏi hoạt động này phải thận trọng, chính xác và dựa trên các quy định của

pháp luật đấu giá và pháp luật đất đai.

Như vậy, THPL về ĐGQSDĐ cũng như THPL nói chung đều có bốn hình

thức như đã trình bày. Song đây chỉ là cách phân chia trong lý thuyết để nghiên

cứu, còn trong thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ thì các hình thức này nó đan xen

vào nhau, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Cụ thể như khi áp dụng pháp luật

để định giá đất hoặc điều hành cuộc đấu giá thì các chủ thể đã sử dụng cả ba

hình thức là tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật.

2.1.4. Vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ cho thấy các vai trò sau:

Thứ nhất, THPL về đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu

ngân sách cho Nhà nước

Ngân sách nhà nước có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đối với việc

phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của đất nước nói chung, của từng địa

phương nói riêng. Do vậy, chăm lo nguồn thu là nhiệm vụ quan trọng hàng

đầu của chính quyền các cấp.

Từ khi QSDĐ được coi là hàng hoá đặc biệt, được tạo điều kiện thuận

lợi để tham gia thị trường bất động sản, được đưa ra đấu giá thì giá trị từ

QSDĐ đã góp một phần vô cùng quan trọng, chiếm một tỷ lệ lớn trong nguồn

thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt các tỉnh nghèo như các tỉnh BTB.

Thực tế ĐGQSDĐ thời gian qua đã đưa lại một nguồn thu rất lớn cho

ngân sách nhà nước. Nguồn thu này đã tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo,

nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học,

bệnh xá, nhà trẻ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống thoát nước, hệ thống điện thay

thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã quá lạc hậu, cũ kỹ ở các địa phương. Có thể

khẳng định THPL về ĐGQSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp

các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác,

huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc

lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển,

cải thiện đời sống vật chất tinh thần của người dân, góp phần thực hiện nhiệm

vụ phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trên cả nước.

Với nguồn thu lớn từ THPL về ĐGQSDĐ bên cạnh việc đầu tư xây

dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị, chính quyền địa

phương còn sử dụng một phần để hỗ trợ cho phát triển sản xuất, chuyển dịch

cơ cấu ngành nghề, chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, tạo điều kiện thúc

đẩy kinh tế xã hội ở nhiều địa phương phát triển.

Hay nói cách khác, THPL về ĐGQSDĐ là một biện pháp tốt nhất để Nhà

nước thu đủ lợi ích của mình khi giao đất cho các các cá nhân, tổ chức sử dụng.

Thứ hai, THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở để Nhà nước định giá đất sát

đúng với giá đất trên thị trường

Qua THPL về ĐGQSDĐ đã góp phần quan trọng trong việc hạn chế

được những bất cập của giá đất quy định còn thấp trong thời gian qua.

Ngay từ khi cho phép ĐGQSDĐ thể hiện qua các quy định trong Luật

Đất đai năm 2003, Nhà nước đã cụ thể hoá việc xác định giá đất và khung giá

các loại đất thông qua các Nghị định của Chính phủ như Nghị định số

188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất;

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng

đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, việc

định giá đất để đưa vào đấu giá trong thời gian này thường do ý chí chủ quan

của các chủ thể có thẩm quyền. Ngoài ra, việc định giá thường thiếu căn cứ

vào diễn biến về giá đất trên thị trường, do vậy hậu quả là trong những năm

2001, 2002, 2007 đã tạo ra những “cơn sốt đất” ở nhiều đô thị lớn. Giá đất

trên thị trường nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá của Nhà nước

quy định. Ngược lại cũng có thời gian (trong những năm 2004, 2005, 2008,

2011, 2012, 2013) thị trường QSDĐ lại rơi vào tình trạng “đóng băng”, các

giao dịch thành công về đất đai giảm rất nhiều so với thời gian trước đây.

Qua THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở quan trọng để Nhà nước định giá đất.

Vì khi tổ chức ĐGQSDĐ sẽ thu hút được rộng rãi, đông đảo các tổ chức và cá

nhân tham gia. Trong việc tổ chức đấu giá, các tổ chức có chức năng tổ chức

đấu giá tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân nghiên cứu hồ sơ, khảo

sát thực địa, nghiên cứu mức giá sàn, tự do lựa chọn thửa đất phù hợp với sở

thích và túi tiền của mình. Khi tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá trên cơ

sở nghiên cứu giá cả của các chủ thể khác đưa ra, từ đó cân nhắc để đưa ra mức

giá hợp lý. Do vậy, giá cả trúng đấu giá thường phù hợp và sát đúng với giá cả

của thị trường. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước nghiên cứu, sử

dụng trong việc quy định giá khởi điểm cho thửa đất đưa ra đấu giá trong thời

gian tiếp theo đối với những khu vực có điều kiện tương tự. Từ đó, làm cơ sở

cho việc điều chỉnh giá đất cho những năm tiếp theo, tạo ra mặt bằng giá cả

chung cho thị trường sử dụng đất.

Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản

phát triển

Thị trường bất động sản là thị trường mà ở đó đối tượng đưa ra trao đổi, mua

bán là bất động sản, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các công trình gắn liền với đất.

Qua gần ba mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình

thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực,

hoạt động thị trường bất động sản cũng còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn

chế. Thị trường bất động sản quá “nóng” dẫn tới “sốt” hoặc quá “lạnh” dẫn tới

“đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời

sống nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng đã nhấn mạnh: “Phát

triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất

động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát

triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện đất nước” [37]. Do vậy, thị

trường QSDĐ có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản.

Theo quy định của pháp luật nước ta, bất động sản có thể là đất đai, các

tài sản gắn liền với đất đai. Do vậy, những quy định của Nhà nước liên quan

đến đất đai, đến QSDĐ luôn tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Từ khi Nhà nước thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản, được đưa ra trao

đổi mua bán trên thị trường, các cá nhân, tổ chức có quyền công khai trao đổi

mua bán QSDĐ. Thông qua ĐGQSDĐ để các chủ thể chọn cho mình một lô

đất phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình. Do vậy, THPL về

ĐGQSDĐ có vai trò to lớn trong phát triển thị trường bất động sản.

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường

công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của

một thửa đất nhưng cách tốt nhất là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp

thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm

định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là đất

thông qua đấu giá. Vì thông qua đấu giá các tổ chức cá nhân có nhu cầu tham

gia, với thủ tục thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng,

người có nhu cầu sẽ nghiên cứu, so sánh, cân nhắc để đưa ra giá cả phù hợp.

Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra mặt bằng giá

cho thị trường, góp phần giải bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị

trường vốn đang bức xúc hiện nay.

Có thể nói, ĐGQSDĐ ra đời đã tạo điều kiện cho việc thực hiện các

giao dịch chính thức về QSDĐ giữa chủ thể có QSDĐ và người có nhu cầu sử

dụng đất trong thị trường QSDĐ, tạo an toàn về mặt pháp lý nên làm cho

người sử dụng đất yên tâm trong quá trình sử dụng đất; làm cho bên có khả

năng cung ứng QSDĐ (Nhà nước, và các tổ chức, cá nhân đã được giao

QSDĐ) và bên có nhu cầu sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân) tiệm cận gần

nhau hơn; QSDĐ được dịch chuyển theo hướng đến trực tiếp với người có

nhu cầu sử dụng đất. Thông qua QHPL về ĐGQSDĐ, Nhà nước và các chủ

thể được Nhà nước giao QSDĐ đưa vào thị trường bất động sản một loại hàng

hoá đảm bảo ở cấp độ cao, tạo sự bình ổn cho thị trường QSDĐ, tạo sự an

toàn cho các cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng.

Như vậy, THPL về ĐGQSDĐ đã góp phần quan trọng trong việc đưa

QSDĐ vào quan hệ thị trường, đáp ứng nhu cầu về ở và sản xuất kinh doanh

của người dân, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản ở nước ta phát triển.

Thứ tư, THPL về ĐGQSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt

động giao đất, cho thuê đất

Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản được đưa vào đấu giá thì thị

trường bất động sản trở nên sôi động với sự tham gia của nhiều chủ thể. Đó là

các chủ thể đã được Nhà nước giao QSDĐ, tổ chức tín dụng trong trường hợp

các chủ thể dùng QSDĐ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, tổ chức thi hành án trong

trường hợp QSDĐ để đảm bảo thi hành án và có cả Nhà nước với tư cách là

người có quyền giao đất, cho thuê đất thông qua ĐGQSDĐ.

Trong các chủ thể trên, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,

cho thuê đất theo hình thức đấu giá là trường hợp đặc biệt. Vì QSDĐ trong

trường hợp này chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho một cá

nhân, tổ chức nào, mà thông qua thủ tục đấu giá, nếu chủ thể nào đáp ứng được

các điều kiện trong cuộc đấu giá và là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá

khởi điểm thì người đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Vì đã hình thành kênh cung ứng QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về sử dụng đất phục vụ nhu cầu cải thiện đời sống cũng như nhu cầu sản xuất kinh doanh. Đồng thời đã có những tác động tích cực vào việc ổn định thị trường bất động sản. ĐGQSDĐ được tiến hành một cách công khai, dân chủ thu hút đông đảo, rộng rãi các đối tượng tham gia trả giá đã tạo điều kiện cho tổ chức

cá nhân có nhu cầu sử dụng đất có điều kiện tiếp cận, trực tiếp nhận QSDĐ từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất; hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng giá bắt chẹt người có nhu cầu sử dụng đất thực sự, gây thất thu cho Nhà nước và thiệt hại cho người dân. Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước chưa thừa nhận hình thức ĐGQSDĐ nên việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân mang nặng tính chất “xin – cho”, tạo điều kiện cho một số người được Nhà nước trao quyền giao đất hưởng các “đặc quyền đặc lợi”, thậm chí là tham nhũng trong quá trình giao đất, thì việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức ĐGQSDĐ đã tạo ra công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước. Các chủ thể đủ điều kiện tham gia đấu giá được tự do cạnh tranh bình đẳng. Trong ĐGQSDĐ, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức ĐGQSDĐ đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện là phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong quản lý sử dụng đất.

Bên cạnh đó, THPL về ĐGQSDĐ khiến cho việc sử dụng đất của các chủ thể được hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, có lợi và đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các bên quản lý đất và bên muốn nhận QSDĐ.

2.2. CHỦ THỂ, NỘI DUNG VÀ CÁC ĐIỀU KIỆN ĐẢM BẢO THỰC

HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1. Chủ thể thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Cũng như trong các quan hệ pháp luật khác, cá nhân, tổ chức để trở thành chủ thể trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ thì cần phải có năng lực chủ thể, có nghĩa là có năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật dân sự.

Trong các quan hệ pháp luật, các bên chủ thể có những quyền và nghĩa vụ nhất định, quyền bên này ứng với nghĩa vụ bên kia và ngược lại. Trong THPL về ĐGQSDĐ do tính chất đặc biệt của QSDĐ, pháp luật quy định một trình tự với nhiều giai đoạn, nhiều hoạt động và thủ tục khác nhau, và trong chủ thể cũng có nhiều điểm khác biệt, bên cạnh chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá thì có thêm chủ thể làm trung gian để thực hiện hành vi tổ chức đấu giá.

Thứ nhất, chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm Nhà nước, cá

nhân, hộ gia đình và tổ chức đã được Nhà nước giao hoặc cấp giấy chứng

nhận QSDĐ

- Nhà nước là chủ thể đặc biệt tham gia quá trình THPL về ĐGQSDĐ.

Theo quy định của pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt số phận

pháp lý của đất đai. Trong THPL về ĐGQSDĐ, Nhà nước tham gia với nhiều tư

cách, là chủ thể quản lý đối với đất đai và chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá.

Dù QSDĐ đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc

chưa được giao cho chủ thể nào, khi đưa QSDĐ để đấu giá thì đều có sự tham

gia của Nhà nước. Trường hợp QSDĐ đã giao cho hộ gia đình, cá nhân, khi

ĐGQSDĐ thì Nhà nước tham gia với tư cách là cơ quan QLNN, có quyền đưa

ra các quy định về trình tự, thủ tục và yêu cầu bắt buộc trong quá trình

ĐGQSDĐ các chủ thể phải nghiêm túc chấp hành. Bên cạnh đó thông qua các

hoạt động thanh tra, kiểm tra để nắm, phát hiện và xử lý những trường hợp vi

phạm trong quản lý và sử dụng đất. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng

đất, cho thuê đất thông qua đấu giá thì bên cạnh việc đặt ra các trình tự, thủ

tục bắt buộc các chủ thể phải chấp hành thì Nhà nước còn tham gia với tư

cách là bên có QSDĐ đưa ra đấu giá. Trong quan hệ này Nhà nước là một bên

chủ thể trong quan hệ đấu giá, do vậy cũng phải thực hiện các nghĩa vụ như

đảm bảo đất đưa ra đấu giá là đất đã được quy hoạch sử dụng chi tiết hoặc kế

hoạch sử dụng chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền

phê duyệt; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng và đất đã có phương

án đấu giá. Nói tổng thể là đất đưa ra đấu giá là “đất sạch” khi đấu giá thành

người trúng đấu giá có quyền sử dụng QSDĐ.

- Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đã được Nhà nước giao QSDĐ

thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất. Các chủ thể được công nhận QSDĐ

hợp pháp này có các quyền của người sử dụng đất và quyền hạn đó được quy

định trong văn bản QPPL như quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; được

hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị

người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình và thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ;

quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất

Bên cạnh đó, khi tham gia vào quá trình THPL về ĐGQSDĐ với tư cách là người có QSDĐ (người có tài sản) họ có quyền đưa ra mức giá khởi điểm hoặc thuê tổ chức định giá và yêu cầu các tổ chức đấu giá thực hiện đúng quy trình đấu giá nhằm thu hút được nhiều chủ thể tham gia đấu giá với mong muốn QSDĐ đưa ra đấu giá đưa lại giá cao nhất.

Thứ hai, chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Chủ thể tham gia ĐGQSDĐ là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về QSDĐ. Khi tham gia đấu giá, những chủ thể này phải cạnh tranh với nhau về giá, người nào trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm thì chủ thể đó mua được QSDĐ.

Quyền sử dụng đất là một tài sản, do vậy mọi người đều có quyền tham gia đấu giá. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của loại tài sản này nên bên tham gia đấu giá tuỳ từng trường hợp để có những điều kiện bắt buộc.

Đối với QSDĐ đã cấp cho tổ chức, cá nhân hoặc QSDĐ được tổ chức tín dụng thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức đấu giá hoặc QSDĐ thi hành án, trường hợp này trừ những người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự tại thời điểm đấu giá không nhận thức được hành vi của mình, người bị Toà án tước một số quyền thì không có quyền tham gia đấu giá, còn lại các chủ thể khác đều có quyền tham gia đấu giá.

Trường hợp thông qua đấu giá để Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thì bên cạnh những đối tượng cấm như trên đã trình bày thì những đối tượng không được tham gia đấu giá bao gồm: người làm việc trong tổ chức bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện việc bán đấu giá tài sản đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản; người có thẩm quyền quyết định bán tài sản nhà nước; người ký hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài sản nhà nước; người không được nhận chuyển nhượng

QSDĐ; người không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Còn những chủ thể khác để tham gia ĐGQSDĐ cần đảm bảo các điều kiện sau:

Một là, bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất

theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất.

Pháp luật đất đai quy định cụ thể đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ngoài các đối tượng trên, đối với cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân không được tham gia đấu giá trong trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.

Hai là, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính, có đơn đề nghị tham gia đấu giá trong đó có cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.

Như vậy, nhu cầu sử dụng đất là một căn cứ quan trọng để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Nhà nước chỉ giao đất hoặc cho thuê đất khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, có khả năng sử dụng đất đúng mục đích mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt và nhu cầu đó được thể hiện trong dự án đầu tư, trong đơn xin giao đất, cho thuê đất.

Với quy định điều kiện về vốn là cần thiết tránh tình trạng cá nhân, tổ chức không có khả năng tài chính nhưng vẫn tham gia đấu giá, khi trúng đấu giá, được cấp QSDĐ thì không đủ khả năng tài chính để đầu tư xây dựng. Thực tế thời gian qua nhiều dự án ĐGQSDĐ đã trở thành dự án treo kéo dài nhiều năm, dẫn đến một diện tích đất đai không nhỏ không được đưa vào sử dụng, bỏ hoang, gây lãng phí đất đai.

Thứ ba, chủ thể có chức năng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Trong ĐGQSDĐ, ngoài chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia

đấu giá thì có chủ thể làm trung gian để tổ chức ĐGQSDĐ, các chủ thể bao gồm:

Một là, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Khi QSDĐ được coi là tài sản và được phép đấu giá, chủ thể có thẩm quyền tổ chức ĐGQSDĐ được pháp luật quy định là các cơ quan QLNN về đất đai có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất mà cụ thể là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là hai cơ quan có thẩm quyền này. Vì vậy, khi tổ chức ĐGQSDĐ, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện phải thành lập Hội đồng đấu giá. Tại Điều 7 Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 đã quy định: “Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá. Trường hợp cần thiết Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức. [82]

Với quy định trên cho thấy, thời gian này do còn ảnh hưởng đến tư tưởng thời kỳ bao cấp với cơ chế “xin – cho”, ĐGQSDĐ được xem là một quan hệ QLNN về đất đai. Do vậy đấu giá là hoạt động của cơ quan QLNN, việc quy định cơ quan QLNN về đất đai có quyền tổ chức ĐGQSDĐ là hoàn toàn phù hợp trong giai đoạn này.

Ngày 4/3/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, với quan điểm tách bạch việc QLNN đối với các hoạt động dịch vụ. Do vậy, Nghị định quy định “Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản”[22] và ở cấp tỉnh không còn Hội đồng bán đấu giá, cấp huyện chỉ thành lập Hội đồng bán đấu giá để bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, trừ trường hợp thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt là trường hợp đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá. Như vậy, khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ra đời đã tách bạch công tác QLNN đối với đất đai và việc tổ chức đấu giá đối với QSDĐ. Các cơ quan nhà nước không còn tổ chức ĐGQSDĐ mà chủ yếu là tập trung QLNN đối với đất đai.

Hai là, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Ở nhiều nước trên thế giới, việc đấu giá tài sản được giao cho cá nhân hoặc tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các cá nhân và tổ chức này có chức năng bán đấu giá được Nhà nước thừa nhận. Việc tổ chức đấu giá thông qua cá nhân hoặc tổ chức chuyên nghiệp vừa đảm bảo tính khách quan trong quá trình đấu giá vừa đảm bảo cho thủ tục đấu giá thực hiện một cách chuẩn xác, cũng như đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên tham gia đấu giá.

Ở nước ta, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản và Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định: Người bán đấu giá tài sản bao gồm Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Hội đồng bán đấu giá tài sản. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thành lập các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá. Tuy nhiên, giai đoạn này các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá chủ yếu tổ chức bán đấu giá các tài sản để thi hành án, tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung công quỹ nhà nước, tài sản thuộc tổ chức, cá nhân có yêu cầu bán đấu giá, hàng hoá lưu giữ do người vận chuyển đường biển, đường không, đường bộ lưu giữ tại Việt Nam. Còn đối với QSDĐ chủ yếu giao cho Hội đồng đấu giá do cơ quan quản lý nhà nước thành lập thực hiện.

Chỉ đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản lúc này với quan điểm chuyên nghiệp hoá và xã hội hoá hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung trong đó có ĐGQSDĐ thì việc ĐGQSDĐ thực sự giao cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp bao gồm: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do Chủ tịch UBND tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương thành lập. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương chỉ thành lập một Trung tâm. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu, có

trụ sở, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Giám đốc Trung

tâm phải là đấu giá viên.

Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy

định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về bán đấu giá. Doanh

nghiệp được kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản phải có đủ các điều kiện

sau: Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải

là đấu giá viên; có trụ sở, cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác bảo

đảm cho hoạt động bán đấu giá tài sản.

Ba là, Đấu giá viên

Một trong những chủ thể có vai trò vô cùng quan trọng trong đấu giá

quyền sử dụng đất là Đấu giá viên. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định:

“Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự,

thủ tục bán đấu giá tài sản quy định tại Nghị định này, trừ trường hợp quy định

tại Điều 20 của Nghị định này và Luật, Pháp lệnh có quy định khác” [22]. Như

vậy, trong bán đấu giá nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đấu giá viên có vai trò vô

cùng quan trọng, là người trực tiếp tổ chức điều hành các cuộc đấu giá.

Để có đủ điều kiện về trình độ năng lực điều hành các cuộc đấu giá, pháp

luật quy định cụ thể về tiêu chuẩn, điều kiện, thời gian nội dung đào tạo đấu giá

viên; quyền và nghĩa vụ của đấu giá viên; những trường hợp không được cấp

chứng chỉ hành nghề đấu giá và những hành vi bị cấm đối với đấu giá viên. Tại

Điều 5 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: Công dân Việt Nam thường trú

tại Việt Nam có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì có thể trở thành đấu giá viên: là

người có phẩm chất đạo đức tốt; đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành

kinh tế; đã qua khoá đào tạo nghề đấu giá. Bên cạnh đó, đấu giá viên phải là

người làm việc thường xuyên tại một tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; trực

tiếp điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, chịu trách nhiệm trước pháp luật và tổ

chức bán đấu giá tài sản về việc thực hiện bán đấu giá tài sản; tuân thủ nguyên

tắc bán đấu giá tài sản. Đấu giá viên có quyền truất quyền tham gia đấu giá của

người có hành vi vi phạm nội quy bán đấu giá tài sản; khách quan, vô tư trong

việc thực hiện bán đấu giá tài sản. Đấu giá viên có nghĩa vụ bồi hoàn thiệt hại do

lỗi của mình gây ra cho tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật;

các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Bốn là, Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt

Nguyên tắc chung, mọi cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành và

tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện. Tuy nhiên trong một số trường

hợp đặc biệt, việc đấu giá được giao cho Hội đồng đấu giá. Nghị định số

17/2010/NĐ-CP quy định “Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc

biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng

đất giá có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ

chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá.”[22].

Với quy định trên, việc xác định chủ thể nào có thẩm quyền thành lập

hội đồng đấu giá đặc biệt cũng như xác định tài sản nhà nước, tài sản là

QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp là rất quan trọng. Theo quy định tại Thông tư

số 23/2010/TT-BTP “Việc xác định tài sản nhà nước có giá trị lớn, phức tạp

do đại diện chủ sở hữu có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật

về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và hướng dẫn của Bộ Tài chính” [12].

Và Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn về quyền sử dụng đất có giá trị

lớn: Đối với các thành phố trực thuộc trung ương thì giá khởi điểm cho toàn

bộ dự án hoặc khu đất từ 1.000 tỷ đồng trở lên; đối với các tỉnh miền núi,

vùng cao, giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 300 tỷ đồng trở

lên; đối với các tỉnh còn lại, giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ

500 tỷ đồng trở lên.

Thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng ĐGQSDĐ cũng được quy

định cụ thể: “Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ

quyết định thành lập Hội đồng ĐGQSDĐ để thực hiện ĐGQSDĐ trong các

trường hợp đặc biệt” [7]

Như vậy, căn cứ vào giá trị tài sản để Chủ tịch UBND cấp có thẩm

quyền (UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện) có quyền thành lập Hội đồng

đấu giá đặc biệt. Việc thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt là

một trong những quy định quan trọng phù hợp nhằm giúp chính quyền tránh

được việc thất thoát tài sản thông qua đấu giá.

Năm là, tổ chức phát triển quỹ đất

Bên cạnh những chủ thể nêu trên thì việc tổ chức ĐGQSDĐ còn giao cho

Tổ chức phát triển quỹ đất. Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: “Tổ

chức phát triển Quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện”[21]. Tổ chức phát triển quỹ đất có

các nhiệm vụ như: Tạo quỹ đất để ĐGQSDĐ; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp

giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các

nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản; tổ chức thực hiện

ĐGQSDĐ theo quy định của pháp luật. Sau khi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

được ban hành, hầu hết các địa phương đã thành lập Trung tâm phát triển quỹ

đất cấp tỉnh và Trung tâm phát triển quỹ đất cấp huyện.

Việc thành lập tổ chức phát triển quỹ đất ở các đơn vị hành chính cấp tỉnh,

cấp huyện là một việc làm cần thiết. Tổ chức này sẽ giúp cơ quan hành chính

nhà nước thực hiện các công việc về dịch vụ công, tham gia một số hoạt động

trong quy trình tổ chức ĐGQSDĐ, tạo điều kiện để tổ chức ĐGQSDĐ, đặc biệt

là trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất

thông qua hình thức đấu giá. Đồng thời làm giảm tải công việc cho các cơ quan

QLNN để các cơ quan này tập trung vào thực hiện các hoạt động QLNN một

cách có hiệu quả.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cũng nêu rõ Tổ chức

phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tổ chức thực hiện việc ĐGQSDĐ. Đây là cơ sở

pháp lý quan trọng để thực hiện nhiệm vụ ĐGQSDĐ trong thời gian tới.

2.2.2. Nội dung thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, THPL về xác định giá khởi điểm và ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ

- Về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất

Giá khởi điểm của QSDĐ đưa ra đấu giá được xác định trước khi ký

kết hợp đồng ĐGQSDĐ hoặc trước khi tiến hành thành lập Hội đồng bán đấu

giá trong trường hợp đặc biệt.

Việc xác định giá khởi điểm có ý nghĩa và vai trò vô cùng quan trọng,

quyết định đến hiệu quả THPL về ĐGQSDĐ. Nếu đưa ra mức giá không phù

hợp “giá quá cao hoặc quá thấp” sẽ ảnh hưởng đến việc đấu giá và mục đích

đấu giá sẽ không đạt được, thậm chí còn phát sinh khiếu kiện trong quá trình

đấu giá. Nếu dựa vào những căn cứ khách quan vừa có cơ sở lý luận và cơ sở

thực tiễn, có phương pháp phù hợp thì sẽ đưa ra mức giá phù hợp, do vậy việc

ĐGQSDĐ sẽ gặp thuận lợi, đưa lại hiệu quả cao, cả người tham gia đấu giá

cũng như người có QSDĐ đưa ra đấu giá đều cảm thấy thoả mãn với tâm lý là

mình không bị thiệt thòi hoặc bị “hớ”. Do vậy, việc xác định giá để đưa ra

mức giá khởi điểm phù hợp là một nội dung quan trọng quyết định đến hiệu

quả THPL về ĐGQSDĐ.

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định là giá đất chịu tác động nhiều bởi ý chí chủ quan của người quản lý đưa ra trên cơ sở dựa vào nhu cầu quản lý nhằm mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành một cách khách quan trên cơ sở thoả thuận thành của bên có QSDĐ và bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế). Cả hai loại giá đất nói trên có mối quan hệ mật thiết, chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu sự tác động bởi quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh, ít biến động hơn so với giá đất theo thị trường. Vì nhiều lý do khác nhau như ý chí chủ quan của người làm công tác quản lý mà giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều lần giá đất của thị trường.

Để định giá đất, Nhà nước đưa ra 5 phương pháp, như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Các phương pháp này có mối quan hệ tác động hữu cơ với nhau, do vậy để định giá đất sát với giá thị trường thì các nhà quản lý cần có sự kết hợp nhuần nhuyễn tất cả các phương pháp trên. Đối với nước ta trước năm 1993, Nhà nước không thừa nhận giá trị của đất đai cũng như giá trị của QSDĐ. Đến Luật Đất đai năm 1993 mới quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất” [67]. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có những đổi mới quan trọng, trong đó có nguyên tắc: Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường. Đồng thời quy định: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng

làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất” [68]. Đối với QSDĐ được đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật. Tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg quy định: “Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ”[82]. Như vậy, Nhà nước thừa nhận việc tồn tại hai loại giá là giá do Nhà nước xác định và giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định được coi là mức tối thiểu để cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá khởi điểm trong ĐGQSDĐ để Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Với quy định này, Nhà nước đã thừa nhận giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất thực tế trên thị trường QSDĐ, thông qua đấu giá để xem xét, làm cơ sở cho cơ quan nhà nước định giá, rút ngắn khoảng cách giữa hai loại giá này.

Về việc xác định giá đất cụ thể, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định là “phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩn định giá đất xem xét trước khi trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định” [73].

Với quy định trên cho thấy, nếu như thị trường QSDĐ ổn định, các tiêu chí để xác định giá đất rõ ràng thì việc định giá sẽ gặp thuận lợi, các cơ quan sẽ có đầy đủ cơ sở pháp lý để tham mưu cho UBND tỉnh đưa ra mức giá phù hợp. Tuy nhiên, thực tế không đơn thuần như lý thuyết mà trong điều kiện thị trường bất động sản nói chung, thị trường QSDĐ nói riêng thường xuyên biến động, khi thì “quá nóng”, có khi lại “đóng băng” “trầm lắng”, giá chuyển nhượng QSDĐ lên xuống thất thường, các tiêu chí xác định giá đất không cụ thể nên các địa phương đưa ra giá khởi điểm thường gặp nhiều khó khăn.

- Về ký kết hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Ký kết hợp đồng giữa chủ thể có QSDĐ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là một thủ tục bắt buộc trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Thực chất đây là hợp đồng thuê làm một việc là tổ chức ĐGQSDĐ, đó là sự thoả thuận giữa tổ chức có nhiệm vụ bán đấu giá tài sản với chủ thể có QSDĐ. Theo đó, chủ thể có QSDĐ có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá nhằm đưa QSDĐ ra đấu giá với giá cao nhất mà chi phí bỏ ra là thấp nhất. Tổ chức bán đấu giá cung cấp dịch vụ cho chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá. Tổ chức bán đấu giá tài sản có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ tổ chức đấu giá và được nhận chi phí dịch vụ theo thoả thuận.

Việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ được chia làm hai trường hợp là QSDĐ đã được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân thông qua một quyết định hành chính, và QSDĐ chưa được cơ quan nhà nước giao cho chủ thể nào mà thông qua ĐGQSDĐ để cấp đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.

+ Đối với các chủ thể đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp này, các chủ thể có quyền đưa QSDĐ tham gia các quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại với tư cách là một tài sản.

Để QSDĐ tham gia quan hệ đấu giá thì việc ký hợp đồng uỷ quyền giữa chủ thể có QSDĐ với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp là một thủ tục mà pháp luật bắt buộc. Việc đưa QSDĐ để đấu giá chỉ được thực hiện sau khi hợp đồng uỷ quyền được ký kết giữa chủ thể có QSDĐ với các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.

Theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, nếu QSDĐ đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân thì việc ký kết hợp đồng bán đấu giá là việc ký kết giữa chủ thể có QSDĐ hoặc người đại diện của chủ thể đó với tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; nếu QSDĐ được dùng để thế chấp, bảo lãnh thì việc ký hợp đồng ĐGQSDĐ là việc ký kết giữa người có thẩm quyền xử lý QSDĐ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; nếu QSDĐ trong trường hợp để thi hành án thì hợp đồng uỷ quyền được ký kết giữa cơ quan thi hành án với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.

+ Đối với QSDĐ chưa được Nhà nước giao cho chủ thể nào mà thông qua ĐGQSDĐ để cấp đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Trường

hợp này thì việc ký hợp đồng được thực hiện bởi người đại diện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là trung tâm Phát triển quỹ đất với các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Hợp đồng được lập thành văn bản và có các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của người có QSDĐ; tên, địa chỉ của người tổ chức đấu giá; thời hạn địa điểm tổ chức đấu giá; liệt kê chi tiết, mô tả thửa đất đem ra đấu giá; giá khởi điểm của thửa đất đem ra đấu giá; thời hạn, phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và các thoả thuận khác.

Thứ hai, THPL về niêm yết, thông báo công khai việc ĐGQSDĐ Niêm yết, thông báo công khai rộng rãi về QSDĐ đưa ra đấu giá là một thủ tục quan trọng, bắt buộc trong ĐGQSDĐ. Quy định này mục đích nhằm đảm bảo cho việc ĐGQSDĐ được nhiều người biết đến, thu hút được nhiều người có nhu cầu sử dụng QSDĐ để tham gia đấu giá. Số lượng chủ thể tham gia đấu giá càng nhiều thì sự cạnh tranh về giá càng lớn và giá cả QSDĐ được đấu giá với mức giá hợp lý nhất.

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định “Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá”[22]. Với quy định trên, việc thông báo, niêm yết để tổ chức ĐGQSDĐ thì tổ chức bán đấu giá phải niêm yết tại 03 nơi là nơi tổ chức đấu giá, nơi có thửa đất đưa ra ĐGQSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất đưa tra ĐGQSDĐ.

Cùng với việc niêm yết thì thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng được quy định chặt chẽ “Đối với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ ba mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá về việc bán đấu giá tài sản”[22]. Như vậy, đối với QSDĐ đưa ra đấu giá cần được thông báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá. Nội dung thông báo công khai bao gồm: Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu

giá tài sản; thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá; giá khởi điểm của thửa đất có QSDĐ đấu giá; địa điểm, thời hạn trưng bày thửa đất có QSDĐ đấu giá; địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất đấu giá; địa điểm, thời hạn đăng ký đấu giá; những thông tin cần thiết khác liên quan đến thửa đất có QSDĐ đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có thửa đất có QSDĐ đấu giá yêu cầu thông báo công khai.

Thứ ba, THPL về đăng ký, thu phí, thu hồ sơ tham gia đấu giá và khoản

tiền đặt trước về ĐGQSDĐ

- Đăng ký tham gia ĐGQSDĐ là thủ tục bắt buộc đối với các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ. Theo quy định tại Điều 6 Quyết định số 216/2005/QĐ- TTg để đăng ký tham gia ĐGQSDĐ người tham gia đấu giá cần đảm bảo các điều kiện nhất định đó là: Người tham gia phải phải có đơn đề nghị tham gia đấu giá (mẫu đơn do tổ chức có chức năng ĐGQSDĐ phát hành), nội dung đơn, bao gồm những thông tin về người tham gia đấu giá, tổ chức đấu giá, diện tích thửa đất và cần có cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá. Về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính của chủ thể tham gia đấu giá thì đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật; đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Về người tham gia đấu giá thì một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ một đơn vị tham gia đấu giá; nếu có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.

- Khi tham gia ĐGQSDĐ các chủ thể phải nộp một khoản tiền phí tham gia đấu giá, khoản tiền này nhằm mục đích để chi phí trong quá trình chuẩn bị và tổ chức ĐGQSDĐ như: chi phí cho việc khảo sát giá đất, thuê tổ chức thẩm định giá; lập hồ sơ ĐGQSDĐ, niêm yết, thông báo công khai, nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức xem tài sản và giải đáp thắc mắc liên quan; tổ chức phiên đấu giá và hoàn thiện hồ sơ kết quả phiên đấu giá QSDĐ...

Mức phí tham gia ĐGQSDĐ của tổ chức, cá nhân tham giá đấu giá tính

trên mỗi hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá được Thông tư số 48/2012/TT-BTC

quy định cho 2 trường hợp cụ thể như sau:

+ Trường hợp ĐGQSDĐ để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá

nhân thì mức phí được căn cứ vào giá trị QSDĐ tính theo giá khởi điểm. Giá

khởi điểm từ 200 triệu đồng trở xuống mức thu tối đa là 100.000 đồng/hồ sơ;

giá khởi điểm từ trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng mức thu tối đa là

200.000đồng/hồ sơ; giá khởi điểm từ trên 500 triệu đồng mức thu tối đa là

500.000 đồng/hồ sơ

+Trường hợp ĐGQSDĐ không để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia

đình, cá nhân thì mức phí thu của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá căn cứ

theo diện tích đất đấu giá. Với diện tích đất từ 0,5 ha trở xuống mức thu tối đa

là 1.000.000 đồng/hồ sơ; diện tích đất từ trên 0,5 ha đến 2 ha mức thu tối đa là

3.000.000 đồng/ hồ sơ; diện tích đất từ trên 2 ha đến 5 ha mức thu tối đa là

4.000.000 đồng /hồ sơ; diện tích đất từ trên 5 ha mức thu tối đa là 5.000.000

đồng/ hồ sơ

Thông tư số 48/2012/TT-BTC cũng quy định tuỳ vào điều kiện cụ thể

của từng địa phương, HĐND cấp tỉnh quyết định cụ thể mức thu phí tham gia

ĐGQSDĐ cho phù hợp nhưng không vượt quá mức thu tối đa quy định tại

Thông tư này.

- Ngoài việc nộp phí tham gia đấu giá thì cá nhân, tổ chức muốn tham

gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước cho bên tổ chức đấu giá.

“Khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán

đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15%

giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Khoản tiền đặt trước được nộp cho tổ

chức bán đấu giá tài sản”[22].

Theo quy định của pháp luật dân sự, các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự không quy định về khoản tiền đặt trước mà quy định về khoản tiền đặt cọc. Nếu nhìn vào hình thức thì khoản tiền đặt trước và khoản tiền đặt cọc là giống nhau, đều là khoản tiền bên mua phải đưa cho bên bán và sau khi hoàn thành giao dịch, khoản tiền đó được trừ vào giá bán tài sản, nếu

vi phạm các quy định về bán tài sản thì bên mua sẽ mất khoản tiền đó. Song về bản chất thì giữa tiền đặt trước và tiền đặt cọc là hoàn toàn khác nhau. Tiền đặt cọc là một biện pháp để đảm bảo cho giao dịch dân sự, nếu bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đều vi phạm hợp đồng thì đều chịu phạt một khoản tiền bằng khoản tiền đã đặt cọc. Đối với khoản tiền đặt trước trong ĐGQSDĐ là khoản tiền nhằm mục đích để ràng buộc bên tham gia đấu giá thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý mà pháp luật quy định cho người tham gia đấu giá, không đặt ra nghĩa vụ của tổ chức bán đấu giá và người bán đấu giá. Khoản tiền đặt trước này người trúng đấu giá sẽ được trừ vào giá mua. Trường hợp, nếu không trúng đấu giá, bên tổ chức đấu giá có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bên tham gia đấu giá sau khi cuộc đấu giá kết thúc, trừ trường hợp bên tham gia đấu giá vi phạm nội quy đấu giá.

Về xử lý đối với tiền đặt trước, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định “Trong trường hợp người đăng ký tham gia đấu giá tài sản đã nộp khoản tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc bán đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì khoản tiền đặt trước đó thuộc về tổ chức bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”[22]. Với quy định trên, nếu người tham gia ĐGQSDĐ vi phạm quy chế bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước sẽ thuộc về Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.

Thứ tư, THPL trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ Để tiến hành ĐGQSDĐ, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá là: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói; đấu giá bằng bỏ phiếu kín hoặc các hình thức khác do các chủ thể thoả thuận với nhau. - Đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức mà ở đó những người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời nói liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người trúng đấu giá.

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín là hình thức những người tham gia đấu giá trả giá bằng cách ghi giá của mình vào giấy theo từng vòng liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người trúng đấu giá. Nếu có hai người có mức giá đã trả cao như nhau thì tổ chức bốc thăm, ai bốc được thăm là người đó thắng cuộc.

Trong hai hình thức trên, hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức đảm bảo tính công khai tốt nhất, người tham gia đấu giá biết chính xác các mức giá mà những người tham gia đấu giá đã trả, từ đó để tính toán và quyết định đưa ra mức giá phù hợp.

Quá trình tổ chức cuộc ĐGQSDĐ phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau: Mở đầu cuộc đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá giới thiệu về bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc đấu giá; công bố danh sách người người tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá; giới thiệu từng thửa đất đưa ra đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá và đấu giá viên có thể điều chỉnh bước giá cho phù hợp với từng vòng đấu giá trong khi điều hành cuộc đấu giá; trả lời câu hỏi của người tham gia đấu giá.

Đối với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá viên nhắc lại giá khởi điểm, yêu cầu người tham gia đấu giá bắt đầu trả giá từ giá khởi điểm. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên nhắc lại ba lần, rõ ràng, chính xác bằng lời nói giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau khoảng ba mươi giây. Sau ba lần nhắc lại, nếu không có người trả giá tiếp thì đấu giá viên công bố người trúng ĐGQSDĐ. Trong trường hợp giá đã trả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc ĐGQSDĐ coi như không thành.

Đối với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín thì số vòng bỏ phiếu, cách thức tiến hành bỏ phiếu được tổ chức bán đấu giá hoặc đấu giá viên thoả thuận với người có QSDĐ.

Trong trường hợp thực hiện cách thức bỏ phiếu kín nhiều vòng thì mỗi người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả vào phiếu và bỏ vào hòm phiếu. Sau khi thu hết số phiếu đã phát, đấu giá viên công bố mức trả giá cao nhất của vòng bỏ phiếu mà không công bố tên người đã trả giá cao nhất, tiếp tục phát phiếu cho những người tham gia đấu giá để bắt đầu trả giá cho vòng tiếp theo. Cuộc đấu giá kết thúc khi không còn ai yêu cầu trả giá tiếp. Trong trường hợp bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người trúng ĐGQSDĐ. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng ĐGQSDĐ.

Diễn biến cuộc ĐGQSDĐ phải được ghi vào biên bản ĐGQSDĐ. Biên

bản đấu giá phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, người ghi

biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc đấu giá

(nếu có). Kết quả cuộc ĐGQSDĐ được ghi vào sổ đăng ký ĐGQSDĐ. Tuỳ

từng trường hợp ĐGQSDĐ cụ thể hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền hoặc người có QSDĐ đem đấu giá thì tổ chức bán đấu giá chuyên

nghiệp mời tổ chức, cá nhân có liên quan tham dự cuộc đấu giá.

Thứ năm, THPL trong phê duyệt kết quả trúng ĐGQSDĐ

Trong ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá là một thủ

tục quan trọng và bắt buộc. Nếu thủ tục này không được thực hiện thì dù

người tham gia đấu giá chấp hành đầy đủ, nghiêm túc các quy định của phiên

đấu giá và đấu giá viên đã công bố kết quả trúng đấu giá nhưng quyền và

nghĩa vụ của người trúng ĐGQSDĐ vẫn chưa phát sinh đối với tài sản đấu giá

là QSDĐ mà chỉ phát sinh khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kết

quả trúng đấu giá.

Nếu tài sản thông thường được đưa ra đấu giá, thì “Kết quả cuộc bán

đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp

bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản

lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá”[22] có nghĩa kết quả đấu giá xem

như đã giao kết xong hợp đồng mua bán tài sản, và xuất hiện quyền và nghĩa

vụ của các bên tham gia hợp đồng. Song, trong trường hợp ĐGQSDĐ để giao

đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì “không ký hợp đồng mua bán tài

sản bán đấu giá mà chuyển toàn bộ hồ sơ phiên đấu giá trong thời hạn chậm

nhất là ba ngày làm việc kèm theo danh sách người mua được tài sản bán đấu

giá cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan được UBND cấp có thẩm

quyền giao xử lý việc bán ĐGQSDĐ để hoàn thiện các thủ tục theo quy định

của pháp luật về đất đai” [12]. Có nghĩa là phải có thủ tục phê duyệt kết quả

đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì kết quả của cuộc đấu giá mới

có giá trị pháp lý, lúc này quyền và nghĩa vụ của người trúng ĐGQSDĐ mới

được pháp luật công nhận.

Trong ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

thì phê duyệt kết quả trúng đấu giá là một thủ tục bắt buộc. Vì, theo quy định

của pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất

quản lý, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền sở hữu đối với đất đai. Để thực

hiện quyền sở hữu của mình, pháp luật quy định trong việc giao đất cho thuê

đất dưới bất kỳ hình thức nào cũng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phê duyệt. Sau khi phê duyệt, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân của

Nhà nước mới phát sinh, đây là cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo như ra

quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Trường hợp QSDĐ đã giao cho hộ gia đình, cá nhân khi đưa đấu giá thì

không áp dụng thủ tục phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Vì các chủ thể đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất bằng một quyết

định hành chính, hay nói cách khác các chủ thể này đã được cấp giấy chứng

nhận QSDĐ, do vậy họ có các quyền đưa QSDĐ đã được cấp để chuyển đổi,

tặng cho, thừa kế, đấu giá. Khi đấu giá thành chỉ làm thủ tục chuyển cho các

chủ thể mua được QSDĐ, không thực hiện thủ tục phê duyệt kết quả trúng

đấu giá. Do vậy, ĐGQSDĐ trong trường hợp này thực hiện theo quy định về

tổ chức đấu giá tài sản. Có nghĩa sẽ không có thủ tục về phê duyệt kết quả

ĐGQSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà khi tổ chức ĐGQSDĐ

thành thì đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá lập hợp đồng mua bán tài sản

đấu giá là QSDĐ. Hợp đồng này được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá với

người đấu giá được QSDĐ và phải được công chứng.

Thứ sáu, THPL về xử lý các vi phạm trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ

Quá trình THPL về ĐGQSDĐ, bên cạnh những kết quả đạt được mà đấu

giá mang lại như tạo ra sự công khai minh bạch trong đấu giá, thu hút được

nhiều chủ thể tham gia đấu giá, qua đấu giá làm cơ sở cho các cơ quan chức

năng tham khảo đề xuất cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra giá đất sát với

giá thị trường thì vẫn còn không ít trường hợp vì lợi ích cá nhân, lợi dụng

những quy định chưa chặt chẽ của pháp luật để cố tình vi phạm các quy định

trong THPL về ĐGQSDĐ làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động ĐGQSDĐ,

xâm hại đến quyền và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ ĐGQSDĐ.

Những hành vi vi phạm thường xảy ra trong ĐGQSDĐ là vi phạm về

trình tự, thủ tục đấu giá như hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng quy định về niêm yết, thông báo ĐGQSDĐ cụ thể như niêm yết không

đúng thời gian quy định, không thực hiện niêm yết tại nơi có QSDĐ; vi phạm

về việc khống chế số lượng người tham gia ĐGQSDĐ bằng cách hạn chế

trong phát hành hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, hay đặt ra điều kiện khi đăng

ký tham gia đấu giá ngoài các quy định của Nhà nước với mục đích để giảm

thiểu số lượng người tham gia đấu giá; tiết lộ thông tin cho những người tham

gia đấu giá biết; vi phạm về việc không có đấu giá viên điều hành ĐGQSDĐ;

vi phạm trong việc không chuyển giao QSDĐ cho người trúng đấu giá…

Trong một số trường hợp những người tham gia đấu giá còn có hành vi liên

kết với nhau đe doạ, khống chế những người tham gia đấu giá khác, không

cho tham gia đấu giá hoặc có tham gia thì phải theo sự chỉ đạo của bọn chúng.

Những vi phạm trong ĐGQSDĐ đã gây thiệt hại lớn về kinh tế cho Nhà

nước và người có QSDĐ đem ra đấu giá, tiền không thu vào ngân sách hoặc

không thu được cho người có QSDĐ mà vào túi một số người vi phạm.

Trước đây, việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đấu giá được

quy định tại Nghị định số 60/2009/NĐ-CP, song mức xử phạt còn nhẹ, số tiền

xử phạt chưa đủ sức giáo dục, răn đe, do vậy tình hình vi phạm vẫn thường

xuyên xảy ra có chiều hướng gia tăng cả tính chất và mức độ vi phạm. Để hạn

chế tình hình vi phạm pháp luật trong lĩnh vực ĐGQSDĐ, Chính phủ đã ban

hành Nghị định số 110/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính

trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi

hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã. Nghị định này đã quy định

cụ thể về một số hành vi vi phạm hành chính và hình thức xử phạt trong hoạt

động bán đấu giá tài sản với mức hình phạt cao hơn, các biện pháp xử phạt bổ

sung và các biện pháp khác nghiêm khắc hơn. Bên cạnh đó, Nghị định số

110/2013/NĐ-CP đã đưa thêm một số hành vi thường vi phạm trong đấu giá

gây bức xúc trong nhân dân nhưng trước đây Nghị định số 60/2009/NĐ-CP

chưa quy định như việc không lập biên bản hoặc ghi biên bản không đầy đủ

chi tiết diễn biến của phiên đấu giá, không ghi kết quả cuộc đấu giá vào sổ

đăng ký bán đấu giá tài sản hoặc lập danh sách khống về những người tham

gia mua tài sản bán đấu giá, lập hồ sơ khống, hồ sơ sai sự thật… Có thể thấy

rằng các hành vi vi phạm trong ĐGQSDĐ rất đa dạng, liên quan đến nhiều văn

bản QPPL, cho nên Nghị định số 110/2013/NĐ-CP cũng đã xác định hành vi vi

phạm hành chính các lĩnh vực quản lý nhà nước khác liên quan đến các lĩnh

vực bán đấu giá tài sản không được quy định tại nghị định này thì áp dụng quy

định tại các nghị định quy định về xử phạt vi phạm vi phạm hành chính trong

lĩnh vực đó để xử phạt.

Với quy định xử phạt vi phạm hành chính trong Nghị định số

110/2013/NĐ-CP và các văn bản QPPL khác là căn cứ pháp lý quan trọng cho

việc xử lý đối với các vi phạm trong ĐGQSDĐ, góp phần hạn chế những vi

phạm, nâng cao hiệu quả trong ĐGQSDĐ.

2.2.3. Các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền

sử dụng đất

Thứ nhất, đảm bảo về mặt pháp luật

Pháp luật là yếu tố đầu tiên vô cùng quan trọng, là tiền đề, là cơ sở để

thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ. Vì, nếu không có quy định của pháp luật thì

các chủ thể không có cơ sở, không có căn cứ để tổ chức, điều hành cuộc đấu

giá, hoặc có thực hiện đi chăng nữa thì cũng là những hành vi không hợp

pháp, không được Nhà nước thừa nhận.

Pháp luật về ĐGQSDĐ là tổng thể các QPPL điều chỉnh các quan hệ xã

hội phát sinh trong quá trình tổ chức, THPL về ĐGQSDĐ như: trình tự, thủ

tục, cách thức tổ chức đấu giá; điều kiện để các chủ thể tham gia đấu giá; xác

định giá khởi điểm, ký kết hợp đồng đấu giá; thu phí, lệ phí; phê duyệt kết quả

trúng đấu giá và quy định trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân trước, trong

và sau khi tổ chức đấu giá.

Trước khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành, theo quy định của pháp luật nước ta, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai không có giá, Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất. Do

vậy, giai đoạn này hình thức ĐGQSDĐ chưa được được Nhà nước thừa nhận và chưa xuất hiện trên thực tế, chưa có một cơ quan, tổ chức và cá nhân nào được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá.

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 1993, các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 với nhiều nội dung đổi mới cơ bản so với Luật Đất đai trước đây đó là người sử dụng đất nông nghiệp và đất ở đã được Nhà nước giao các quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất và đã xác định đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định. Với nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001) đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta. Trong Luật Đất đai năm 1993 cũng chưa quy định về việc ĐGQSDĐ, nên chưa có việc THPL về ĐGQSDĐ. Tuy nhiên, trong một số văn bản dưới luật cũng có đề cập đến hình thức ĐGQSDĐ, nhưng quy định một cách chung chung, chưa cụ thể về thủ tục, trình tự ĐGQSDĐ như: Thông tư số 94/TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Ban Vật giá Chính phủ - Tài chính – xây dựng – Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 cuả Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Với những quy định trên, thời gian này một số địa phương như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng … đã ban hành quy chế ĐGQSDĐ. Do chưa có hướng dẫn thống nhất của cơ quan nhà nước cấp trên nên mỗi địa phương quy định khác nhau. Do vậy, việc áp dụng pháp luật trong ĐGQSDĐ cũng khác nhau, từ đó dẫn đến sự tuỳ tiện, không thống nhất giữa các địa phương trong THPL về ĐGQSDĐ.

Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể về ĐGQSDĐ “Nhà nước giao

đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức ĐGQSDĐ hoặc đấu

thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau…” [68, tr.67]. Đây là lần

đầu tiên Nhà nước thừa nhận hình thức ĐGQSDĐ trong một đạo luật do Quốc

hội ban hành, đánh dấu một bước ngoặt mới trong quá trình điều chỉnh pháp

luật về đất đai ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 đã thể chế hoá chính sách đổi

mới của Đảng ta về đất đai được quy định trong Nghị quyết Hội nghị Trung

ương lần thứ 7 khoá IX của Đảng, đã chính thức quy định ĐGQSDĐ đất là một

hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Cụ thể hoá Luật Đất đai năm 2003 về ĐGQSDĐ, Chính phủ ban hành

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Thủ tướng Chính phủ

ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về việc ban hành

Quy chế ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

ngày 04/3/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán

đấu giá tài sản và Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy

định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tài

chính ban hành Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá

khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và các văn bản pháp luật có liên quan được

ban hành. Đây là các văn bản có ý nghĩa quan trọng đề cập khá đầy đủ, chi

tiết thẩm quyền, trình tự thủ tục ĐGQSDĐ... là cơ sở và là điều kiện tiên

quyết cho THPL về ĐGQSDĐ trên thực tế, là cơ sở pháp lý để các địa

phương ban hành quy chế ĐGQSDĐ.

Thứ hai, đảm bảo về con người Cùng với đảm bảo về mặt pháp luật thì đảm bảo về con người là yếu tố vô cùng quan trọng vì xét cho cùng mọi hoạt động đều do con người quyết định. Đảm bảo về con người trong THPL về ĐGQSDĐ được hiểu theo nghĩa rộng hẹp khác nhau.

Theo nghĩa rộng, THPL về ĐGQSDĐ là lĩnh vực rất rộng lớn liên quan đến nhiều cơ quan nhà nước, nhiều tổ chức và công dân. Kết quả THPL về ĐGQSDĐ có ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, đến đời sống của cộng đồng dân cư, đến mọi tổ chức và mọi cá nhân. Do vậy, con người trong THPL về ĐGQSDĐ là bao hàm cả cán bộ,

công chức, viên chức trong các cơ quan nhà nước, trong các tổ chức và tất cả các cá nhân trong xã hội.

Theo nghĩa hẹp, xét trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ thì con người trong THPL về ĐGQSDĐ là những người trực tiếp tổ chức điều hành, tham gia đấu giá và một số cá nhân tổ chức có liên quan. Theo nghĩa này thì con người trong ĐGQSDĐ bao gồm những người có nhiệm vụ QLNN về ĐGQSDĐ; những người làm việc trong tổ chức đấu giá chuyên nghiệp và những cá nhân tổ chức có nhu cầu tham giá ĐGQSDĐ.

Những người làm việc trong các cơ quan QLNN về đấu giá là những con người có vai trò vô cùng quan trọng, vì họ là những người trực tiếp tham mưu cho cơ quan nhà nước ban hành những quy định về ĐGQSDĐ, thực hiện công tác tuyên truyền về pháp luật, hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ và thanh tra, kiểm tra xử lý các hành vi vi phạm trong THPL về ĐGQSDĐ. Do vậy, năng lực, trình độ, tinh thần trách nhiệm, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức này có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến việc THPL về ĐGQSDĐ. Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức này phải được thường xuyên giáo dục về chính trị, tư tưởng, nâng cao phẩm chất đạo đức, có ý thức trách nhiệm cao, thường xuyên được đào tạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ đấu giá, tích cực chủ động tham mưu cho cơ quan nhà nước đưa ra những chủ trương, chính sách đảm bảo cho việc THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả.

Đối với đội ngũ đấu giá viên và những người làm việc trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, là người trực tiếp điều hành ĐGQSDĐ, bên cạnh các tiêu chuẩn về phẩm chất đạo đức, tư tưởng chính trị thì yếu tố quan trọng nhất là về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, về tổ chức điều hành việc ĐGQSDĐ. Do vậy, đối tượng này thường xuyên phải được tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ, tăng cường việc tự học tập nâng cao trình độ. Bên cạnh đó, là những người trực tiếp điều hành việc ĐGQSDĐ nên cần phải có bản lĩnh vững vàng, nếu không dễ sa vào những cám dỗ do lợi ích vật chất đưa lại.

Đối với những người tham gia ĐGQSDĐ, là những người trực tiếp đưa ra giá để cạnh tranh với nhau. Những người này cần có ý thức chấp hành tốt trong việc ĐGQSDĐ, bên cạnh việc thực hiện quyền của mình thì cần tôn trọng quyền của người khác, thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của mình trong ĐGQSDĐ.

Thứ ba, đảm bảo về cơ sở vật chất, trang thiết bị, tài chính

Đấu giá QSDĐ là một quá trình phức tạp bao gồm nhiều hoạt động

khác nhau. Các hoạt động này chỉ được vận hành hiệu quả trên một nền tảng

cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu đặt ra.

Thực hiện các hoạt động trong quá trình ĐGQSDĐ đòi hỏi cơ sở vật

chất kỹ thuật rất lớn, đó là trụ sở làm việc, công cụ phương tiện làm việc,

trang thiết bị phục vụ cho công tác ĐGQSDĐ, tiền lương, tiền thù lao cho

những người điều hành đấu giá kể cả những công cụ, phương tiện hỗ trợ trong

quá trình tổ chức đấu giá. Đảm bảo cơ sở vật chất, trang thiết bị trong công

tác ĐGQSDĐ có nghĩa là làm cho hoạt động ĐGQSDĐ có đầy đủ điều kiện

vật chất cần thiết, phù hợp để vận hành có hiệu quả. Để đáp ứng yêu cầu này

thì cơ sở vật chất, trang thiết bị trong ĐGQSDĐ phải luôn được đầu tư nâng

cấp cả về số lượng lẫn chất lượng. Trong đó, cần chú ý đặc biệt tới tính hiện

đại của các phương tiện khoa học kỹ thuật. Bởi vì, ứng dụng khoa học công

nghệ trong hoạt động này là một xu thế tất yếu hiện nay, khi quản lý các chủ

thể tham gia đấu giá trở nên phức tạp, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá,

“quân xanh, quân đỏ” trong ĐGQSDĐ.

Bên cạnh đó, để đảm bảo cho hoạt động này diễn ra bình thường, đảm

bảo cạnh tranh lành mạnh giữa các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá, Nhà

nước cần quy định về chế độ tài chính, chế độ thu nộp phí và lệ phí thích hợp.

Tránh tình trạng để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức đấu giá do cơ quan

nhà nước thành lập bằng cách có chính sách hỗ trợ, ưu đãi về tài chính cho

các đơn vị này, ngược lại gây khó khăn hoặc đặt ra các khoản thu nộp, các thủ

tục hành chính bất lợi cho các doanh nghiệp khác.

Từ phân tích trên cho thấy, các yếu tố đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, trong đó yếu tố con người là quan trọng nhất. Dù pháp luật có hoàn thiện đến đâu, cơ sở vật chất có đảm bảo đến đâu nhưng con người không đảm bảo về năng lực trình độ, phẩm chất đạo đức đặt lợi ích cá nhân mình lên trên hết thì công tác ĐGQSDĐ sẽ không đem lại hiệu quả. Song dù con người có đảm bảo về điều kiện, tiêu chuẩn đến đâu nhưng chưa có quy định của pháp luật, không có các điều kiện cơ sở vật chất thì cũng không

thể tổ chức ĐGQSDĐ được. Do vậy, để THPL về ĐGQSDĐ đưa lại hiệu quả thì cần chú ý tất cả các điều kiện vừa nêu trên, cần có chính sách phù hợp tuỳ từng điều kiện, từng lúc từng khi, từng thời điểm thích hợp.

2.3. THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG BÁN ĐẤU GIÁ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ NHỮNG KINH NGHIỆM CÓ THỂ VẬN DỤNG VÀO ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.3.1. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản ở một

số nước trên thế giới

2.3.1.1. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá tài sản của Trung Quốc Để cơ cơ sở pháp lý cho việc THPL về bán đấu giá tài sản, Trung Quốc đã ban hành Luật về bán đấu giá tài sản. Luật này được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa thông qua ngày 05/7/1996.

Đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định pháp luật của Trung Quốc. Chủ sở hữu hoặc người có quyền xử lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá. Bên cạnh đó, một số tài sản hoặc quyền tài sản pháp luật cấm mua bán. Đối với những tài sản và quyền tài sản mà việc chuyển giao quyền sở hữu phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ thì việc bán đấu giá chỉ được thực hiện sau khi có sự chấp thuận đó.

Đối với chủ thể bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật bán đấu giá tài sản và pháp luật doanh nghiệp. Việc thành lập doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý bán đấu giá theo uỷ quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ương và khu tự trị nơi doanh nghiệp có trụ sở.

Để được phép hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn như: Có vốn đăng ký ít nhất là 1 triệu nhân dân tệ; có tên, cơ cấu tổ chức, trụ sở và điều lệ riêng; có đấu giá viên và nhân viên đủ tiêu chuẩn để tiến hành hoạt động bán đấu giá; có quy chế bán đấu giá phù hợp với pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy định của pháp luật có liên quan; có giấy phép hành nghề kinh doanh đặc biệt do cơ quan công an cấp.

Đối với đấu giá viên, là những người trực tiếp chủ trì cuộc bán đấu giá

tài sản do doanh nghiệp bán đấu giá nhận uỷ quyền. Để trở thành đấu giá viên

cần đáp ứng các điều kiện nhất định như: Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh

nghiệm chuyên môn về bán đấu giá; đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu

giá từ hai năm trở lên; có tư cách đạo đức tốt. Để được công nhận chính thức

là đấu giá viên, những người đáp ứng điều kiện nêu trên và phải tham gia kỳ

thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức (Hiệp hội bán đấu

giá là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân, được thành lập theo quy định

của pháp luật và là tổ chức tự quản trong lĩnh vức bán đấu giá. Hiệp hội thực

hiện chức năng giám sát các doanh nghiệp bán đấu giá và đấu giá viên).

Những người đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội bán đấu giá cấp chứng

chỉ đấu giá viên.

Để tiến hành bán đấu giá tài sản thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản ký

hợp đồng bán đấu giá tài sản với chủ sở hữu tài sản. Nội dung về các điều

khoản cần phải có, hợp đồng bán đấu giá tài sản được Luật bán đấu giá tài sản

quy định cụ thể.

Việc xác định giá khởi điểm của tài sản đưa ra bán đấu giá là do chủ sở

hữu tài sản đưa ra. Riêng đối với tài sản nhà nước cần phải tiến hành định giá

trước khi bán đấu giá theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ, việc

định giá tài sản sẽ do một cơ quan theo quy định của pháp luật tiến hành định

giá. Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được đưa ra đồng thời với kết quả

giám định tài sản.

Tài sản bán đấu giá được người bán đấu giá thông báo về việc bán đấu

giá trong 7 ngày trước khi tổ chức bán đấu giá. Thông báo bán đấu giá được

đăng trên báo hoặc các phương tiện thông tin đại chúng khác. Người bán đấu

giá phải trưng bày tài sản bán đấu giá tối thiểu là 2 ngày trước khi tiến hành

bán đấu giá, nhằm tạo điều kiện cho việc xem xét tài sản bán đấu giá và cung

cấp các thông tin liên quan khác.

Việc xử lý vi phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản được quy định

rất cụ thể đối với từng chủ thể tham gia đấu giá, từ doanh nghiệp bán đấu giá

đến người được uỷ quyền, người tham gia đấu giá và vi phạm của cơ quan cán

bộ nhà nước. Như đối với doanh nghiệp bán đấu giá, nếu người thành lập

doanh nghiệp bán đấu giá không đăng ký kinh doanh hoặc không được sự phê

chuẩn thì sẽ bị đình chỉ hoạt động; các khoản thu nhập bất hợp pháp của

doanh nghiệp sẽ bị tịch thu. Ngoài ra còn bị phạt một khoản tiền từ 100% đến

500% khoản thu nhập bất hợp pháp. Doanh nghiệp bán đấu giá cấu kết với

người tham giá đấu giá mà gây thiệt hại cho người khác, thì cuộc bán đấu giá

sẽ không có hiệu lực và doanh nghiệp vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi

thường theo quy định của pháp luật, có thể xử phạt một khoản tiền từ 100%

đến 500% giá trả cao nhất đối với người bán đấu giá có hành vi cấu kết. Đối

với người tham gia đấu giá mà cố ý cấu kết với những người tham gia đấu giá

khác và doanh nghiệp bán đấu giá sẽ bị xử phạt một khoản tiền từ 10% đến

30% của giá trả cao nhất. Đối với người uỷ quyền tham gia trả giá hoặc uỷ

quyền cho người khác thay mặt mình tham gia trả giá sẽ bị phạt tiền đến 30%

giá bán tài sản bán đấu giá [107].

2.3.1.2. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Nhật Bản

Theo quy định của pháp luật Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản

như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá. Việc THPL về bán đấu giá

đối với bất động sản và động sản có thủ tục, trình tự và trách nhiệm của các

chủ thể thực hiện khác nhau.

Đối với đất đai và các bất động sản khác, thủ tục bán đấu giá bao gồm

trường hợp yêu cầu bán đấu giá sau khi có phán quyết của Toà án và trường

hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình

các giấy tờ cho Toà án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản

đảm bảo.

Thủ tục trong THPL về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ

đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toà án. Giấy tờ quan trọng nhất cần

xuất trình đó là giấy tờ chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm

thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản. Sau khi xem xét giấy tờ này và xác

nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì toà án sẽ ra quyết định thực hiện thủ

tục bán đấu giá. Để tiến hành thủ tục bán đấu giá, toà án sẽ làm một văn bản

trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký

đất đai, bất động sản đó. Sau khi nhận được văn bản của toà án, Sở đăng ký sẽ

đăng ký bất động sản đang bị kê biên để bán đấu giá và gửi cho toà án. Toà án

sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho người có nghĩa vụ hoặc

chủ sở hữu bất động sản đó.

Về hình thức THPL về bán đấu giá đất đai, bất động sản, có hai hình

thức là đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai.

Hình thức đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín thì có hai loại là trả

giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định.

Trả giá vào ngày đã định là cách thức quy định những người muốn mua đất đai, bất động sản phải tập hợp vào một ngày đã định, mỗi người sẽ viết một phiếu ghi giá muốn mua, các phiếu này sẽ được mở công khai ngay tại chỗ và quyết định người mua được bất động sản. Trả giá trong suốt thời hạn đã định là thủ tục nhận trả giá bằng thư kín trong một thời hạn đã định (khoảng 2 tuần lễ), sau đó, mở thư vào một ngày đã định để quyết định người được mua.

Hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá. Theo hình thức này, cuộc đấu giá được tiến hành liên tục từ khi tổ chức đến khi kết thúc cuộc đấu giá. Trong quá trình đấu giá những người tham gia đấu giá cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá công khai, liên tiếp cho đến khi có người trả giá cao nhất.

Việc áp dụng hình thức đấu giá ở Nhật Bản trước đây thường dùng hình thức đấu giá công khai và trả giá vào ngày đã định để tổ chức đấu giá tài sản, tuy nhiên kể từ khi Luật Thi hành án dân sự được ban hành thì hai hình thức này toà án không áp dụng để tổ chức đấu giá nữa. Với tính chất ưu việt của hình thức đấu giá trong suốt thời hạn đã định là tạo điều kiện để những người có nhu cầu tham gia, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá và rõ ràng minh bạch trong đấu giá nên hiện nay, hầu hết các toà án ở Nhật Bản đều áp dụng hình thức đấu giá này [41].

2.3.1.3. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Pháp Ở Pháp, đất đai được xác định là tài sản với nhiều hình thức sở hữu nên đấu giá tài sản trong đó có đấu giá về đất đai. Hoạt động đấu giá đất đai, tài sản ở Pháp xuất hiện từ thế kỷ XV và hiện nay rất phát triển. Đây là hình thức mua bán đất đai, tài sản được nhiều tổ chức và cá nhân lựa chọn.

Theo quy định của pháp luật, điều kiện để trở thành đấu giá viên là phải

có bằng cử nhân Luật và kiến thức lịch sử nghệ thuật (đại học đại cương 02

năm) và phải trải qua một kỳ thực tập đấu giá là 2 năm tại các cơ sở bán đấu

giá tài sản. Người được công nhận là đấu giá viên bên cạnh yêu cầu về kiến

thức pháp luật, kiến thức về tài sản mà còn yêu cầu kiến thức sâu về thị

trường, về giá trị tài sản, giá trị nghệ thuật.

Khi hành nghề đấu giá, đấu giá viên bị ràng buộc bởi nhiều nghĩa vụ do

luật quy định, phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

Điều kiện bắt buộc đối với hoạt động đấu giá đất đai, tài sản là phải do

những cá nhân, tổ chức đủ điều kiện nhất định tiến hành. Việc bán đấu giá

phải được công chứng viên và thừa phát lại tiến hành thông qua hoạt động bổ

trợ. Hoạt động bán đấu giá sẽ được thực hiện tại văn phòng của họ và được

chỉ định là người chủ sở hữu tài sản. Ngoài cá nhân thì pháp luật Pháp còn

quy định các công ty đấu giá động sản tự nguyện được thực hiện hoạt động

đấu giá, tuy nhiên bị hạn chế về giá trị động sản. Các công ty bán đấu giá

động sản tự nguyện cũng sẽ hoạt động như người đại diện chủ sở hữu tài sản

nhưng họ không có quyền nhân danh cá nhân họ mua hoặc bán trực tiếp hoặc

gián tiếp động sản đưa ra đấu giá. Các công ty bán đấu giá động sản tự

nguyện chỉ có thể thực hiện hoạt động của họ sau khi có sự cho phép của Uỷ

ban quản lý về bán đấu giá động sản tự nguyện được thành lập bảo đảm cơ

cấu tổ chức, cơ sở vật chất và tài chính đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Công ty phải đảm bảo tính trung thực và kinh nghiệm của người điều hành và

kế hoạch để đảm bảo an toàn cho các giao dịch với khách hàng.

Trình tự, thủ tục THPL về bán đấu giá đất đai, tài sản, thì mỗi phiên bán

đấu giá tài sản tự nguyện sẽ được công bố công khai theo cách thức phù hợp.

Giá đăng ký, thông báo giá thấp nhất được bên bán đồng ý. Nếu đất đai, tài sản

đã được định giá, giá này sẽ không thể cao hơn giá thấp nhất đã được định giá

và thông báo công khai bởi người điều hành phiên đấu giá và xác định trong

biên bản đấu giá.

Người điều hành phiên đấu giá sẽ tự điều hành phiên đấu giá, xác định

người mua được tài sản là người trả giá cao nhất hoặc công bố tài sản không

được bán và lập biên bản đấu giá. Biên bản đấu giá phải được lập trong thời

hạn một ngày sau ngày kết thúc phiên đấu giá. Nội dung biên bản phải xác

định tên, địa chỉ của người sở hữu mới đã được tuyên bố là người mua được

tài sản bán đấu giá, họ tên của người bán, mô tả tài sản và giá bán tài sản đó.

Bộ luật Thương mại Pháp còn cho phép công ty tổ chức bán đấu giá ký

hợp đồng bảo hiểm với công ty bảo hiểm hoặc một tổ chức tín dụng nhằm bảo

đảm về giá tối thiểu cho người có tài sản được bán đấu giá. Theo đó công ty

bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng cam kết trong trường hợp công ty tổ chức bán

đấu giá thất bại thì công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng này phải thanh

toán số tiền chênh lệch giữa giá bảo đảm và giá bán thực tế nếu như tài sản

không được bán với giá bảo đảm trong phiên đấu giá.

Đối với cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản, theo quy định Bộ luật

Thương mại Pháp, cơ quan quản lý về đấu giá tài sản tự nguyện là Uỷ ban quản

lý về bán đấu giá động sản tự nguyện, Uỷ ban có tư cách pháp nhân, có trách

nhiệm quản lý, cho phép các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tổ chức bán đấu

giá động sản tự nguyện; xử phạt các vi phạm của các công ty, các chuyên gia

đối với quy chế và nghĩa vụ nghề nghiệp của công ty bán đấu giá hàng hoá tự

nguyện. Uỷ ban được quyền từ chối hoặc rút giấy phép của một công ty hoặc

cá nhân hoặc đăng ký của một công dân thuộc Châu Âu theo đúng quy định.

Uỷ ban quản lý về bán đấu giá động sản tự nguyện và Hội đồng quốc gia định

giá viên của Toà án và đấu giá viên sẽ tổ chức các khoá đào tạo với mục đích

đào tạo người đủ tiêu chuẩn cần thiết để điều hành các phiên đấu giá.

Vi phạm của đấu giá viên tuỳ theo mức độ có thể do Hội đồng đấu giá

viên quốc gia thi hành kỷ luật hoặc quy trách nhiệm theo Bộ luật Hình sự

Pháp. Trong Bộ luật Hình sự Pháp cũng có điều khoản quy định về tội thông

đồng, dìm giá của những người tham gia đấu giá [107].

2.3.1.4. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Thái Lan

Ở Thái Lan đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu nên bán đấu

giá đất đai, tài sản ở Thái Lan được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật

Thương mại. Theo đó, tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể

cũng như các đối tượng không cụ thể, có giá trị và có thể chiếm dụng được.

Tài sản và đất đai đem bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện đưa ra bán đấu

giá hoặc bắt buộc bán đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp.

Việc bán đấu giá kết thúc khi người điều hành đấu giá thông báo kết thúc

đấu giá bằng cách gõ búa, hoặc bằng bất cứ cách nào khác theo tập quán. Cho

đến lúc chưa có sự thông báo đó, bất cứ người nào đã trả giá cũng có thể rút lại

giá mà mình đã trả. Người tham gia mua tài sản đấu giá bị ràng buộc bởi những

điều khoản của thông báo quảng cáo việc tài sản bán đấu giá và bởi mọi lời

tuyên bố khác của người đứng ra bán đấu giá trước lúc mở màn đấu giá.

Người tổ chức bán đấu giá không được phép tham gia trả giá, hoặc thuê

bất cứ người nào để tham gia trả giá trong cuộc bán đấu giá mà mình điều

hành. Người bán đất đai, tài sản cũng không được phép tham gia trả giá hoặc

thuê bất cứ người nào trả giá, trừ khi điều đó được tuyên bố rõ trong quảng

cáo về bán đấu giá là người đó có quyền đó. Người bán đấu giá có quyền rút

lại tài sản đưa bán đấu giá vào bất cứ lúc nào mà người đó cho rằng giá được

trả cao nhất vẫn không đạt yêu cầu.

Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá và phải trả giá mua bằng

tiền mặt khi kết thúc việc bán đấu giá, hoặc vào thời điểm được quy định

trong thông báo quảng cáo bán đấu giá.

Nếu người trả giá cao nhất không trả tiền mua thì người bán đấu giá

tiếp tục bán đấu giá tài sản đó. Nếu tổng số tiền thu được từ việc bán đấu giá

lại không tự trang trải giá mua và được chi phí của lần bán đấu giá đầu tiên,

thì người trả giá đầu tiên phải chịu trách nhiệm về số tiền chênh lệch. Nếu

việc đó là do người bán đấu giá không thi hành đúng theo các quy định trên

thì người bán đấu giá phải chịu trách nhiệm về bất cứ phần chưa thanh toán

nào của cuộc bán đấu giá. Bộ luật này cũng quy định về việc bán đấu giá bắt

buộc trong việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố và lưu kho [107].

2.3.1.5. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của

bang Florida Hoa Kỳ

Ở Bang Florida đất đai được pháp luật quy định là tài sản như những tài sản khác mà cá nhân có quyền tư hữu. Nên trong bán đấu giá về tài sản có bán đấu giá về đất đai. Pháp luật của bang Florida (Hoa Kỳ) quy định về doanh

nghiệp đấu giá, đấu giá viên và về tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với đấu giá viên rất chặt chẽ. Doanh nghiệp bán đấu giá hay Công ty đấu giá được hiểu là công ty một chủ, công ty hợp danh, liên doanh mà trong hoạt động kinh doanh thường xuyên như sắp xếp, quản lý, quảng cáo, xúc tiến thương mại, hoặc thực hiện việc bán đấu giá, có thuê đấu giá viên để tiến hành cuộc bán đấu giá; sử dụng hoặc cho phép sử dụng cơ sở vật chất của mình để phục vụ cho việc bán đấu giá. Để thành lập công ty đấu giá, chủ sở hữu công ty phải nộp đơn đề nghị cấp phép tới Uỷ ban đấu giá Florida để được cấp giấy phép, ngoại trừ các trường hợp được miễn việc cấp giấy phép.

Để trở thành đấu giá viên chính thức, người xin tham gia cần phải có một thời gian tập sự. Đấu giá viên tập sự là những người được đào tạo như một đấu giá viên chính thức và được sự hướng dẫn của đấu giá viên chính thức. Trong giai đoạn tập sự, đấu giá viên tập sự phải chịu sự hướng dẫn đào tạo của đấu giá viên hướng dẫn theo đúng chương trình đã được Uỷ ban đấu giá Florida quy định.

Sau khi đã trải qua thời gian tập sự hành nghề một năm và đã hoàn thành một khoá đào tạo với ít nhất là tám mươi giờ hướng dẫn trên các tiêu chuẩn đã được Uỷ ban đấu giá Florida thông qua, đấu giá viên tập sự phải trải qua kỳ thi viết do Uỷ ban đấu giá Florida phê chuẩn. Đấu giá viên tập sự không được thực hiện hoặc ký hợp đồng thực hiện việc bán đấu giá mà không có sự chấp thuận của người giám sát là một đấu giá viên đồng ý nhận trách nhiệm giám sát viên của đấu giá viên tập sự.

Để quản lý hoạt động bán đấu giá đất đai, tài sản trong phạm vi bang, chính quyền bang Florida đã thành lập nên Uỷ ban đấu giá Florida trực thuộc cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh và nghề nghiệp. Uỷ ban gồm có năm thành viên do Thống đốc bổ nhiệm trên cơ sở quyết định của Thượng viện. Hai trong số năm người này từng làm việc với tư cách là đấu giá viên ít nhất năm năm trước khi họ được chỉ định; một người trong số họ là Giám đốc của một doanh nghiệp bán đấu giá và hai người còn lại trong số họ là người bên ngoài. Nhiệm kỳ của các thành viên là bốn năm.

Đạo luật của bang Florida về đấu giá còn quy định về các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bán đấu giá của các công ty đấu giá, đấu giá viên, đấu

giá viên tập sự. Uỷ ban đấu giá Florida là cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm và đưa ra các hình thức xử lý kỷ luật như: Từ chối chứng nhận đề nghị cấp giấy phép; thu hồi hoặc đình chỉ giấy phép; xử phạt hành chính với mức không quá 1.000 USD cho từng vi phạm hoặc mỗi vi phạm riêng lẻ; cảnh cáo; buộc đấu giá viên phải chịu sự giám sát trong một thời hạn và phải tuân theo các điều kiện được Uỷ ban đấu giá Florida quy định, yêu cầu người vi phạm phải bồi thường cho khách hàng mà quyền lợi bị vi phạm.

Ngoài những hình thức kỷ luật trên, cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh về nghề nghiệp có quyền đề nghị toà án quyết định hoặc đưa ra các biện pháp xử sự thích hợp khác đối với người có những hành vi vi phạm pháp luật nêu trên.

Để đảm bảo cho việc THPL bán đấu giá đất đai, tài sản được nghiêm minh Luật Bán đấu giá của bang Florida còn quy định về Quỹ bồi thường đấu giá. Quỹ bồi thường đấu giá do Uỷ ban đấu giá Florida quản lý. Quỹ này dùng để bồi thường trong các trường hợp như: Người được cấp phép có hành vi vi phạm gây ra thiệt hại phải trả tiền bồi thường cho người bị thiệt hại khi có yêu cầu đòi bồi thường theo quy định của pháp luật và được toà án của Uỷ ban đấu giá Florida chấp nhận. Số tiền được trả từ Quỹ bồi thường đấu giá không được vượt quá 50.000 USD đối với mỗi yêu cầu hoặc nhiều yêu cầu phát sinh từ cùng một giao dịch hay cuộc bán đấu giá hoặc tổng số tiền không vượt quá 100.000 USD đối với mỗi người được cấp phép [107].

2.3.1.6. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Cộng

hoà Liên bang Đức

Ở Cộng hoà Liên bang Đức, bán đấu giá tài sản trong đó có bán đấu giá về đất đai và đất đai ở Đức được xem là tài sản như những tài sản thông thường. Hoạt động bán đấu giá đất đai, tài sản ở Đức được chia làm hai loại là đấu giá tài sản không bắt buộc và đấu giá tài sản bắt buộc, hai loại này được quy định ở hai văn bản pháp luật khác nhau. Bán đấu giá tài sản không bắt buộc được quy định trong Bộ luật Dân sự, còn bán đấu giá tài sản bắt buộc được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự.

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, bán đấu giá đất đai, tài sản bắt buộc như tài sản bị tịch biên được định giá theo mức giá thông thường,

việc định giá tài sản quý có giá trị phải do giám định chuyên môn. Tài sản bị tịch biên được bán công khai: về thời gian, địa điểm, giá cả. Thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự. Hợp đồng mua bán đấu giá được hình thành từ thời điểm giá cao nhất được trả, mỗi lần trả giá được công bố ít nhất là ba lần.

Để hướng dẫn về cách thức, trình tự, thủ tục bán đấu giá, Cộng hoà Liên bang Đức đã ban hành Nghị định về việc kinh doanh bán đấu giá. Theo đó, người bán đấu giá chỉ được phép bán đấu giá trên cơ sở hợp đồng uỷ thác bán đấu giá. Việc định giá hoặc giám định tài sản bán đấu giá thì theo đề nghị của người uỷ quyền, người bán đấu giá phải để cho một giám định viên đã được công nhận, công khai, có tuyên thệ trước toà án hoặc giám định viên do phòng Thương mại và Công nghiệp cử để định giá hoặc giám định tài sản bán đấu giá. Việc thông báo và dán bố cáo về đất đai, tài sản bán đấu giá chậm nhất là một ngày trước ngày mở bán đấu giá, người bán đấu giá phải thông báo theo phương thức thông thường của địa phương về địa điểm thời gian bán đấu giá, địa điểm thời gian xem tài sản bán đấu giá, cũng như mô tả chung về tài sản bán đấu giá. Không được bán đấu giá vào ngày lễ và ngày chủ nhật, tuy nhiên được tạo điều kiện để công chúng xem tài sản bán đấu giá vào những ngày này. Nghị định còn quy định cụ thể về cung cấp thông tin, điều hành bán đấu giá, rao bán, đề nghị giá, trúng giá, biên bản đấu giá, cấm không được phân phát đồ uống kích thích, cấm gà giá (giả vờ cho người tham gia trả giá dẫn dắt việc định giá cao hơn) và xử lý vi phạm hành chính về bán đấu giá [107].

2.3.1.7. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của

Canada (tỉnh Alberta)

Cũng như các nước tư bản khác, ở Canada đất đai là một tài sản mà pháp luật cho phép được bán đấu giá. Hoạt động bán đấu giá đất đai, tài sản ở tỉnh Alberta được quy định tại đạo luật về bán đấu giá công khai, theo quy định của đạo luật này, các loại tài sản đều có thể đấu giá công khai chỉ trừ những trường hợp không áp dụng đấu giá công khai đã được quy định trong Luật về Thi hành án dân sự hoặc lệnh của toà án có thẩm quyền quy định;

Về người kinh doanh đấu giá là cá nhân, công ty hợp danh hoặc công ty đối vốn có tham gia vào hoạt động đấu giá. Khi được Chủ tịch cơ quan quản

lý hoạt động đấu giá cấp phép thì cá nhân, tổ chức được tham gia vào hoạt động điều hành bán đấu giá, quảng cáo về hoạt động bán đấu giá. Người kinh doanh bán đấu giá không được uỷ quyền, cho phép hoặc chỉ đạo nhân viên của mình; tham gia, cho phép hoặc uỷ quyền cho bất kỳ cá nhân nào khác điều hành bán đấu giá trừ khi nhân viên hoặc cá nhân này có đủ điều kiện điều hành bán đấu giá theo quy chế.

Về cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản: Bộ trưởng bổ nhiệm Chủ tịch cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản công khai. Chủ tịch có quyền cấp phép cho người nộp đơn yêu cầu nếu xét thấy người làm đơn có đủ điều kiện theo quy định; Chủ tịch có quyền yêu cầu người làm đơn bổ sung thêm các thông tin trong thời hạn quy định; yêu cầu người làm đơn xác thực về thông tin cung cấp bằng bản khai có tuyên thệ hoặc bằng các hình thức khác; người được cấp phép muốn chấm dứt hoạt động có thời hạn phải thông báo cho Chủ tịch qua thư bảo đảm và khi hoạt động trở lại cũng phải thông báo. Chủ tịch có quyền tước hoặc đình chỉ sử dụng giấy phép nếu người kinh doanh đấu giá vi phạm luật hoặc quy chế [107].

2.3.2. Những kinh nghiệm thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản ở một số nước trên thế giới có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu THPL về bán đấu giá đất đai, tài sản ở một số nước trên thế giới chúng ta có một số nhận xét và rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng trong việc ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung ở các tỉnh BTB nói riêng đó là:

Thứ nhất, phần lớn các nước đã ban hành luật về bán đấu giá với tư cách là một đạo luật độc lập như: Luật về Bán đấu giá tài sản (Trung Quốc), Luật về Bán đấu giá công khai của Canada (tỉnh Alberta), Bộ luật Thương mại và những đặc biệt về kiểm soát (Nhật Bản). Một số nước quy định đấu giá là một chế định pháp luật trong luật chuyên ngành như: Thái Lan quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại, Cộng hoà liên bang Đức quy định trong Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự, Pháp quy định trong Bộ luật Dân sự và Bộ luật Thương mại, Bang Florida (Hoa Kỳ) quy định trong đạo luật Florida.

Pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một bộ phận cấu thành của pháp

luật dân sự, kinh tế, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đấu giá

đất đai, tài sản là một tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc xây dựng một

đạo luật về đấu giá là vô cùng cần thiết. QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt,

với vai trò to lớn của việc ĐGQSDĐ đem lại cần phải quy định thành một chế

định cụ thể trong Luật Bán đấu giá tài sản. Chế định về ĐGQSDĐ tập hợp tất

cả các quy định còn nằm rải rác trong các văn bản QPPL khác nhau như trong

Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Luật Quản lý tài

sản nhà nước, Luật Thi hành án dân sự … làm cơ sở pháp lý thống nhất trong

việc thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ.

Thứ hai, về người điều hành đấu giá

Trong quá trình bán đấu giá thì người điều hành cuộc đấu giá là hết sức

quan trọng. Vì muốn điều hành cuộc đấu giá tốt bên cạnh có trình độ hiểu biết

về pháp luật thì phải có kỹ năng điều hành cuộc bán đấu giá. Kinh nghiệm của

các nước như ở Trung Quốc bên cạnh yêu cầu điều kiện phải có bằng tốt

nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn trong đấu giá, đã làm việc trong

doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên và cần phải tham gia kỳ thi tuyển

chọn đấu giá viên do hiệp hội bán đấu giá tổ chức; Bang Florida quy định

người muốn có giấy phép hành nghề đấu giá viên đều phải trải qua kỳ thi viết

do Uỷ ban đấu giá phê chuẩn và đấu giá viên phải trải qua thời gian tập sự

hành nghề ít nhất là một năm. Vì vậy, kinh nghiệm rút ra cho chúng ta là cần

phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những

tiêu chuẩn về trình độ pháp luật, phải trải qua khoá đào tạo nghiệp vụ đấu giá,

có thời gian tập sự ở các tổ chức đấu giá thì hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều

hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng của các đấu giá viên cần được

xem xét để quy định cho phù hợp.

Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hoá

thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi

cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả giá bằng thư

qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá.

Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định (Nhật Bản) là một trong những

hình thức đem lại hiệu quả rất cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều

tham gia, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá. Do vậy, cần nghiên cứu

để có sự vận dụng, quy định về hình thức ĐGQSDĐ ở nước ta cho phù hợp.

Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá

Theo quy định của các nước, việc bán đấu giá đất đai, tài sản phải được

thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá được Nhà nước thừa

nhận như: Luật về bán đấu giá tài sản của nước Cộng hoà nhân dân Trung

Hoa quy định: người bán đấu giá là doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được

thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá; Đạo luật Florida (Mỹ) năm

2003 cũng quy định: việc đấu giá được thực hiện bởi các công ty đấu giá. Đạo

luật về Bán đấu giá công khai của Canada cũng quy định: việc bán đấu giá

được thực hiện bởi “người kinh doanh bán đấu giá” là cá nhân, công ty hợp

danh hoặc công ty đối vốn được thành lập có chức năng kinh doanh đấu giá.

Do vậy, trong ĐGQSDĐ cần có một tổ chức làm trung gian để điều hành đấu

giá, không thể giao công việc đấu giá cho các cơ quan nhà nước. Vì nếu như

thế sẽ dẫn đến tình trạng “vừa thiết kế, vừa thi công”, vừa thiếu tính chuyên

nghiệp vừa tạo điều kiện dễ phát sinh các hành vi tiêu cực, gây thiệt hại cho

Nhà nước, cho người tham gia đấu giá. Nếu ĐGQSDĐ thông qua người bán

đấu giá sẽ đảm bảo tính khách quan cũng như đảm bảo tốt hơn quyền và lợi

ích của các bên tham gia đấu giá.

Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá.

Khi xã hội càng phát triển, vấn đề đặt ra là cần quản lý chặt chẽ các tổ

chức được thành lập đảm bảo các tổ chức đó vừa hoạt động theo điều lệ, tôn

chỉ mục đích của tổ chức đó mà còn phải đảm bảo tuân theo quy định của pháp

luật một cách nghiêm túc, đảm bảo duy trì xã hội phát triển trong một trật tự

nhất định. Trong xu thế xã hội hoá các lĩnh vực công tác, Nhà nước chỉ quản lý

những nội dung cơ bản, chủ yếu còn phát huy vai trò của các tổ chức chính trị,

xã hội, nghề nghiệp và của toàn xã hội. Theo quy định của pháp luật nước ta,

để quản lý các tổ chức bán đấu giá tài sản là công việc của các cơ quan hành

chính nhà nước như Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch Đầu tư. Song trong

điều kiện biên chế, cơ sở vật chất còn hạn chế và nhiệm vụ ngày càng được

tăng thêm nên công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra các tổ chức bán đấu giá tài

sản chưa đưa lại hiệu quả cao, quá trình hoạt động của các doanh nghiệp vẫn

còn xảy ra tình trạng thông đồng, dìm giá, lợi dụng kẻ hở của pháp luật để lách

luật. Kinh nghiệm một số nước là thành lập tổ chức quản lý về đấu giá tài sản

như Hiệp hội bán đấu giá (Trung Quốc), Chủ tịch cơ quan quản lý bán đấu giá

tài sản (Canada) hoặc Uỷ ban đấu giá (bang Florida, Hoa Kỳ). Vì vậy, nên

thành lập một hiệp hội bán đấu giá ở nước ta, nhằm giúp cho cơ quan QLNN

quản lý đối với các doanh nghiệp bán đấu giá. Tổ chức này là một tổ chức xã

hội nghề nghiệp, có thẩm quyền trong việc quản lý các tổ chức bán đấu giá như

cấp, thu hồi giấy hành nghề của các đấu giá viên, kiểm tra hoạt động các tổ

chức bán đấu giá, có thẩm quyền xử phạt đối với tổ chức, cá nhân, đấu giá viên

nếu vi phạm pháp luật. Có như vậy mới giảm bớt công việc của cơ quan nhà

nước, vừa tạo điều kiện công tác xã hội hoá về bán đấu giá tài sản, từ đó để

nâng cao chất lượng công tác bán đấu giá tài sản.

Thứ sáu, về xử lý vi phạm trong THPL về bán đấu giá tài sản. Pháp luật

các nước quy định có những hình thức xử lý nghiêm khắc bằng hình thức phạt

tiền đối với doanh nghiệp bán đấu giá, người được uỷ quyền, người điều hành

đấu giá, người tham gia đấu giá và người quản lý đối với đấu giá (Trung Quốc).

Thi hành kỷ luật đối với đấu giá viên hoặc trong Bộ luật Hình sự có điều khoản

quy định về tội có hành vi lợi dụng quá trình đấu giá để thông đồng, dìm giá của

những người tham gia đấu giá (Pháp). Thời gian qua, pháp luật nước ta cũng quy

định về việc xử lý đối với hình thức thông đồng, dìm giá và các hành vi vi phạm

trong THPL về ĐGQSDĐ, song hình thức xử lý vẫn đang còn nhẹ, tiền xử lý

còn thấp, do vậy tình trạng vi phạm pháp luật trong đấu giá vẫn còn xảy ra, đối

với QSDĐ thì với khoản lợi nhuận thu được rất lớn qua việc thông đồng, dìm

giá, vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện đấu giá do vậy dù có xử

phạt nhưng vẫn vi phạm. Học tập kinh nghiệm của các nước, cần quy định xử lý

nghiêm khắc đối với hành vi vi phạm, có thể đưa vào quy định trong Bộ luật

Hình sự về tội thông đồng, dìm giá, gian dối trong ĐGQSDĐ gây hậu quả

nghiêm trọng. Có như thế mới đủ sức răn đe trong THPL về ĐGQSDĐ.

Kết luận chương 2

Những vấn đề lý luận THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở quan trọng để đánh

giá thực trạng và đưa ra giải pháp đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh

BTB. Vì vậy, trong chương này, luận án đã tập trung đề cập những vấn đề lý

luận cơ bản sau:

Xây dựng khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất, đây là khái niệm làm

cơ sở cho việc nghiên cứu các các vấn đề lý luận thực hiện pháp luật về đấu

giá quyền sử dụng đất.

Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm các hình thức thực hiện

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đai; phân tích vai trò của thực hiện

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đối với sự phát triển kinh tế xã hội.

Đặc biệt tại chương này, luận án đã nêu lên các loại chủ thể và nội dung

thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; phân tích các điều kiện đảm

bảo cho thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là một trong

những cơ sở lý luận quan trọng để đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về

đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ.

Trong xu thế hội nhập hiện nay, việc tìm hiểu các quy định của pháp

luật của các nước trên thế giới để vận dụng cho phù hợp với điều kiện, đặc

điểm của nước ta là rất cần thiết. Do vậy, luận án đã nghiên cứu những vấn đề

về lý luận và thực tiễn THPL về đấu giá đất đai, tài sản của một số nước trên

thế giới, từ đó tìm kiếm những giá trị có thể vận dụng trong THPL về

ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung, các tỉnh Bắc Trung Bộ nói riêng.

Những vấn đề về lý luận như đã trình bày ở trên có mối quan hệ chặt

chẽ, có tác động qua lại lẫn nhau tạo nền tảng lý luận cho việc đánh giá thực

trạng. Từ đó, đề ra các định hướng, giải pháp đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở

các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.

Chương 3

THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, VĂN HOÁ, XÃ HỘI VÀ CÁC

CHỦ THỂ CÓ THẨM QUYỀN TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

3.1.1. Đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội của các tỉnh

Bắc Trung Bộ có ảnh hưởng tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử

dụng đất

3.1.1.1. Đặc điểm tự nhiên Các tỉnh BTB bao gồm 6 tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế. Đây là vùng lãnh thổ có địa hình độc đáo,

với đặc điểm về điều kiện tự nhiên khác biệt so với các khu vực khác trong cả nước. Với vị trí địa lý: Phía Bắc giáp vùng Đồng bằng Sông Hồng, phía Tây là dãy Trường Sơn tiếp giáp với nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Lào, phía Đông giáp Biển Đông, phía Nam giáp vùng Duyên Hải Nam Trung Bộ.

Bắc Trung Bộ có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu với các địa phương

trong cả nước và quốc tế với hệ thống nhiều đường giao thông quan trọng như đường Quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh và đường sắt Bắc Nam chạy dọc qua cả 6 tỉnh, nhiều tuyến đường ngang Đông Tây nối các cảng biển Việt Nam với

nước bạn Lào (đường 7, đường 8, đường 9, đường 12 và đường 29). Đây là nơi giao thoa giữa Miền Bắc và Miền Nam Việt Nam, có điều kiện tốt để hội tụ những tiến bộ khoa học kỹ thuật của cả hai miền đất nước.

Các tỉnh BTB có diện tích đất tự nhiên là 5.145,8 nghìn ha chiếm 15,55% diện tích đất cả nước, trong đó đất sản xuất nông nghiệp 878 nghìn

ha, đất lâm nghiệp 3162,3 nghìn ha, đất chuyên dùng 265,8 nghìn ha và đất ở là 109,4 nghìn ha [88]

Khu vực này có nhiều danh lam thắng cảnh hấp dẫn cho khách du lịch

trong nước và quốc tế như Bãi biển Sầm Sơn, Bãi biển Cửa Lò, Bãi biển

Thiên Cầm, Bãi biển Nhật Lệ, Bãi biển Lăng Cô, Di sản thiên nhiên thế giới

Vườn Quốc gia Phong Nha - Kẽ Bàng với hệ thống hang động kỳ vĩ … Đặc

biệt Cố đô Huế là một Di sản Văn hoá Thế giới.

Về địa hình, đây là khu vực có địa hình phức tạp, trên 70 % diện tích là

đồi và núi cao. Địa hình bị chia cắt bởi các dòng sông, núi xen kẽ. Vùng đồng

bằng có diện tích không lớn, do địa hình dốc từ Tây sang Đông nên đồng

bằng ở khu vực này độ phì nhiêu kém. Dọc theo lãnh thổ các tỉnh đều có núi,

trung du, đồng bằng ven biển và hải đảo.

Các tỉnh BTB có bờ biển dài, gắn với các cảng biển lớn thuận tiện cho

vận chuyển hàng hoá bằng đường thuỷ như cảng Nghi Sơn, Cửa Lò, Cửa Hội,

Vũng Áng, Sơn Dương, Cửa Gianh, Nhật Lệ, Cửa Việt, Thuận An, Chân

Mây… Với 23 cửa sông, trong đó có nhiều cửa sông lớn có thể xây dựng cảng

phục vụ vận tải, đánh cá như: Nghi Sơn (Thanh Hoá), Cửa Lò, Cửa Hội

(Nghệ an), Cửa Sót, Cửa Khâu (Hà Tĩnh), Cửa Gianh, Cửa Nhật Lệ (Quảng

Bình), Cửa Tùng, Cửa Việt (Quảng Trị), Thuận An (Thừa Thiên Huế) Vùng biển có thềm lục địa rộng với diện tích 92.000 km2 và nhiều tài nguyên khoáng sản biển, nhiều đảo có khả năng nuôi trồng thuỷ hải sản, nước biển có

độ mặn cao là cơ sở cho việc phát triển nghề làm muối.

Các tỉnh BTB có chế độ khí hậu đa dạng, phức tạp. Nằm trong vùng khí

hậu nhiệt đới gió mùa nhưng lại chịu ảnh hưởng của chế độ khí hậu Đồng

bằng Bắc Bộ và Duyên hải Nam Trung Bộ. Mùa mưa thường trùng với mùa

bão lũ, mùa khô thường nắng nóng kéo dài, cùng với gió Phơn Tây Nam (gió

Lào) dễ gây nắng nóng và hạn hán. Đây là yếu tố bất lợi cho sản xuất nông

nghiệp, ảnh hưởng tới năng xuất, thu hoạch và đời sống dân cư.

Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 230C – 240C ở đồng bằng và trung du, giảm dần ở vùng cao và vùng biên giới Việt Lào chỉ còn khoảng 200C. Do ảnh hưởng của gió Phơn Tây Nam vào tháng 6,7,8 nhiệt độ thường lên cao tới 360 C đến 370C. Ngoài ra, lượng mưa phân bố không đều trong vùng, độ ẩm biến đổi theo mùa rõ rệt.

Nhìn chung khu vực BTB về điều kiện tự nhiên có nhiều điều kiện thuận

lợi, có hệ thống đường giao thông phát triển, có nhiều cảng biển, nhiều danh lam

thắng cảnh, đây là điều kiện thuận tiện cho việc THPL về ĐGQSDĐ. Đây là nơi

được nhiều người chọn để làm nơi “cư ngụ”, làm ăn, sinh sống. Việc THPL về

ĐGQSDĐ sẽ thu hút được rất nhiều cá nhân, tổ chức trên mọi miền Tổ quốc đến

tham gia. Bên cạnh đó, cũng có nhiều điều bất lợi cho việc THPL về ĐGQSDĐ.

Từ việc khó khăn cho việc đi lại của nhân dân do địa hình bị chia cắt bởi núi đồi

và sông suối, địa hình dốc và hẹp, mùa hè thường khô hạn, mùa thu thường lũ

lụt, dẫn đến khó khăn cho việc phát triển các tổ chức bán đấu giá ở những vùng

sâu, vùng xa. Chi phí cho các cuộc tổ chức ĐGQSDĐ vùng sâu, vùng xa sẽ rất

tốn kém, do vậy, các doanh nghiệp đấu giá thường chọn những nơi trung tâm

kinh tế, văn hoá, xã hội để hành nghề. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến

việc THPL về ĐGQSDĐ.

3.1.1.2. Đặc điểm kinh tế, văn hoá, xã hội các tỉnh Bắc Trung Bộ

- Đặc điểm về kinh tế

Với điều kiện tự nhiên như nêu trên, các tỉnh BTB có nhiều tiềm năng

để phát triển kinh tế. Nhưng cho đến nay, những tiềm năng này chưa được

khai thác hiệu quả. Hiện tại BTB là một trong những vùng nghèo của nước ta,

đang ở trong tình trạng kinh tế - xã hội chậm phát triển. GDP bình quân đầu

người của các tỉnh BTB xếp vào loại thấp nhất trong cả nước; thu ngân sách

không đủ chi, thường xuyên phải nhờ đến sự giúp đỡ của Trung ương; cơ cấu

kinh tế chưa phù hợp, chuyển dịch còn chậm, phân công, hợp tác trong sản

xuất chưa cao, chủ yếu làm ăn riêng lẻ, khép kín, tự túc, tự cấp trong từng địa

phương. Nền kinh tế mang tính thuần nông, ngành nghề nông thôn chậm phát

triển, sản xuất nông nghiệp tập trung phần lớn vào trồng trọt, chuyển đổi cơ

cấu cây trồng theo hướng chuyên canh cây công nghiệp, cây thực phẩm còn

chậm. Kinh tế hàng hoá kém phát triển, chưa tạo được những mũi nhọn kinh

tế, những tập đoàn lớn trong sản xuất, kinh doanh để mở rộng quan hệ kinh tế

với bên ngoài nhằm thúc đẩy kinh tế khu vực phát triển. Kết quả đem lại

những năm đổi mới vừa qua chủ yếu đổi mới cơ chế, chính sách, chuyển dịch

cơ cấu kinh tế hiệu quả đưa lại còn khiêm tốn.

- Đặc điểm về văn hoá, xã hội

Dân số các tỉnh BTB, tính đến cuối năm 2013 là 10.297,7 nghìn người,

chiếm 11,48% dân số cả nước. Dân số trong độ tuổi lao động 6.344,7 nghìn

người chiếm 61,6% dân số toàn vùng [88]. Dân cư phân bố không đều, tập

trung chủ yếu vùng đồng bằng, vùng ven đường quốc lộ, ven thị và ven biển.

Có 25 dân tộc sinh sống trong đó người Kinh là chủ yếu. Khác với người dân

đồng bằng Nam Bộ, người dân khu vực BTB rất coi trọng nơi ăn, chốn ở.

Dựng vợ, gả chồng, mua nhà được xem là những việc lớn nhất trong đời

người, vì lẽ đó người dân ở khu vực này thường chắt chiu, chịu thương, chịu

khó để tạo cuộc sống cho mình, cho con, cho cháu. Sinh hoạt văn hoá của

người dân khu vực BTB có nhiều nét độc đáo, cho đến nay hầu hết các làng

quê đều giữ được những ngày lễ hội, ngày giổ tổ nghề, lễ cầu mùa, cầu ngư…

Vùng BTB được coi là mãnh đất “địa linh nhân kiệt”. Nơi đã sinh ra

nhiều vị anh hùng dân tộc, nhiều danh nhân lịch sử văn hoá tiêu biểu như: Lê

Lợi, Lê Văn Hưu, Đào Duy Từ, Nguyễn Công Trứ, Phan Bội Châu, Đại tướng

Võ Nguyên Giáp….đặc biệt là nơi sinh ra và lớn lên của Chủ tịch Hồ Chí

Minh, một nhà giải phóng dân tộc, danh nhân văn hoá thế giới. Bên cạnh đó,

nói đến vùng BTB là nói đến truyền thống cần cù hiếu học, coi trọng đạo lý,

sống thanh bạch giản dị, coi trọng tình làng nghĩa xóm “lá lành đùm lá rách. Lá

rách ít đùm lá rách nhiều” “tương thân tương ái”, coi trọng kỹ cương trong gia

đình, “tôn sư trọng đạo”, thương người như thể thương thân. Tuy nhiên, do

điều kiện tự nhiên khắc nghiệt với cấu kết làng xã theo kiểu khép kín nên con

người khu vực BTB thường có tư tưởng, tâm lý bằng lòng với những gì mà

mình đã có, ít dám vươn xa, mạo hiểm với những quan hệ kinh tế bên ngoài.

Cấu trúc làng xã của nông thôn Bắc Trung Bộ chủ yếu theo dòng họ,

thân tộc. Đây là cơ sở vững chắc cho sự đoàn kết, gắn bó trong đấu tranh

chống lại thiên nhiên, là chiến luỹ vững chắc chống lại kẻ thù xâm lược. Song

đây cũng là đặc điểm dễ trở thành những “ốc đảo khép kín”, cục bộ với tư

tưởng mang nặng tính gia trưởng, độc đoán chuyên quyền tạo nên sự bảo thủ,

trì trệ, định kiến, hẹp hòi, tạo sức ỳ rất lớn cho người dân ở vùng này. Do vậy,

những cái mới, cái tiến bộ, những cách làm hay từ bên ngoài tác động vào

chậm chạp, có khi còn bị cản trở.

Nhân dân các tỉnh BTB có truyền thống đấu tranh cách mạng kiên

cường. Trải qua hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mỹ nhân dân nơi

này đã có những đóng góp xứng đáng vào cuộc đấu tranh giải phóng dân tộc.

Đặc biệt trong cuộc kháng chiến chống Mỹ cứu nước, những tên đất, tên làng

ở khu vực BTB đã đi vào lịch sử như những huyền thoại, tô thêm truyền

thống anh hùng dựng nước và giữ nước của dân tộc ta. Địa đạo Vịnh Mốc,

thành cổ Quảng Trị (Quảng Trị), Ngã ba Đồng Lộc (Hà Tĩnh), phà Xuân Sơn

(Quảng Bình) … là những điểm sáng biểu trưng cho chủ nghĩa anh hùng cách

mạng, thể hiện bản lĩnh khí phách của một dân tộc anh hùng.

Từ những đặc điểm về kinh tế, văn hoá, xã hội như nêu trên đã tác động

không nhỏ đến THPL về ĐGQSDDĐ các tỉnh Bắc Trung Bộ, đó là: Về thuận

lợi, với những truyền thống đáng quý của người dân ở đây đã tạo điều kiện

thuận lợi trong việc tổ chức cũng như tham gia ĐGQSDĐ của các tổ chức, hộ

gia đình và cá nhân. Mục đích tham gia đấu giá của các chủ thể thường là để

phục vụ nhu cầu của mình, rất ít có trường hợp ĐGQSDĐ vì mục đích kinh

doanh hoặc để thực hiện hành vi “cò đất”, do vậy việc THPL về ĐGQSDĐ

thường gặp thuận tiện. Do điều kiện kinh tế các tỉnh BTB còn gặp nhiều khó

khăn, tiền thu được thông qua đấu giá chiếm một tỷ lệ rất lớn trong tổng thu

ngân sách của địa phương, nên cấp uỷ Đảng và chính quyền địa phương quan

tâm và tạo điều kiện cho việc THPL về ĐGQSDĐ. Về khó khăn, với đặc điểm

kinh tế, văn hoá, xã hội như đã nêu trên cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến

việc phát triển các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các doanh nghiệp ở các

vùng khác khó để vào tổ chức đấu giá ở vùng này. Với tư tưởng còn mang

dấu ấn thời kỳ bao cấp nên chính quyền vẫn chưa tạo điều kiện thuận lợi nhất

cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phát triển, vẫn còn tâm lý muốn

giao việc tổ chức ĐGQSDĐ cho UBND cấp huyện hoặc Sở Tài chính (như cơ

chế cũ); chưa tạo điều kiện thuận lợi cho việc đào tạo đấu giá viên cũng như

áp dụng các hình thức đấu giá mới về đấu giá vào ĐGQSDĐ. Do vậy, các tổ

chức đấu giá chuyên nghiệp cũng như các đấu giá viên các tỉnh BTB thời gian

qua còn khiêm tốn so với yêu cầu trong giai đoạn hiện nay, từ đó ảnh hưởng

đến kết quả việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian qua.

3.1.2. Các chủ thể có thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về

đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

3.1.2.1. Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

- Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày

01/7/2010), Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoạt động theo quy định tại

Nghị định số 86/NĐ-CP và Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Theo quy định của

các văn bản pháp luật nêu trên thì, trong trường hợp cần thiết, mỗi tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ương thành lập một Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài

sản. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản có nhiệm vụ bán đấu giá tài sản để

thi hành án, tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu

sung công quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra còn có thể ký

hợp đồng với tổ chức, cá nhân có yêu cầu để bán đấu giá các loại tài sản khác.

Giai đoạn này các tỉnh BTB đã thành lập Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài

sản trực thuộc Sở Tư pháp để thực hiện nhiệm vụ được giao. Riêng đối với

ĐGQSDĐ giao cho Hội đồng đấu giá do UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện

thành lập tiến hành tổ chức đấu giá.

Sau khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực, với chủ trương xã

hội hoá công tác đấu giá, góp phần tách bạch công tác QLNN với cung cấp

dịch vụ, theo đó Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được xác định là đơn

vị sự nghiệp có thu, cung cấp dịch vụ trong việc tổ chức bán đấu giá các loại

động sản và bất động sản như: Bán đấu giá tài sản để thi hành án; tài sản là

tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung công quỹ nhà nước;

tài sản bảo đảm trong trường hợp pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định

phải xử lý bằng bán đấu giá; tài sản nhà nước được xử lý bằng bán đấu giá

theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; tài sản là

QSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất được đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Một trong

những nguyên tắc cơ bản trong bán đấu giá tài sản là “Mọi cuộc bán đấu giá

đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài

sản” [22]. Do đó khi cá nhân, tổ chức có nhu cầu bán đấu giá tài sản thì phải

ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp để bán đấu giá.

Đối với QSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc cho thuê đất thì Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan được UBND

cấp có thẩm quyền giao xử lý việc ĐGQSDĐ phải ký hợp đồng bán đấu giá

với tổ chức bán đấu giá chuyên nghệp để thực hiện việc tổ chức ĐGQSDĐ trừ

trường hợp Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt đối với QSDĐ có giá

trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá

chuyên nghiệp thực hiện việc đấu giá.

Theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Trung tâm dịch vụ

bán đấu giá tài sản do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

quyết định thành lập. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ thành lập

một trung tâm. Theo đó, Các tỉnh BTB đã thành lập Trung tâm dịch vụ bán

đấu giá, là các đơn vị sự nghiệp có thu, có tư cách pháp nhân, có con dấu và

tài khoản riêng. Trong 6 tỉnh BTB thì 5 tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An, Quảng

Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế thành lập Trung tâm dịch vụ bán đấu giá

tài sản thuộc Sở Tư pháp, riêng tỉnh Hà Tĩnh “Thành lập Trung tâm Dịch vụ

Bán đấu giá tài sản trực thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh”[91].

Là đơn vị sự nghiệp thuộc cơ quan hành chính nhà nước, thời gian qua

các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được cơ quan hành chính nhà nước

thường xuyên quan tâm chăm lo cả về con người và cơ sở vật chất. Đội ngũ

đấu giá viên được phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng. Trong tổng số 68

đấu giá viên của 6 tỉnh thì số đấu giá viên làm việc ở các Trung tâm dịch vụ

bán đấu giá là 24 (xem thêm phụ lục 2).

Đối với cơ sở vật chất, hiện tại cả 6 trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

các tỉnh đều có trụ sở làm việc, có khá đầy đủ các phương tiện, trang thiết bị

cần thiết đáp ứng yêu cầu công tác bán đấu giá tài sản nói chung, ĐGQSDĐ

nói riêng. Đặc biệt, một số trung tâm được trang bị đầy đủ trang thiết bị,

phương tiện làm việc hiện đại như hệ thống âm thanh, máy chiếu, màn ảnh

rộng bảo đảm phục vụ tốt cho công tác ĐGQSDĐ.

- Các doanh nghiệp bán đấu giá

Theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP: Doanh

nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp

luật về doanh nghiệp và quy định tại Nghị định này. Doanh nghiệp được kinh

doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản khi có đủ các điều kiện sau: Người đại diện

theo pháp luật của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải là đấu giá viên; có

trụ sở, cơ sở vật chất, trang thiết bị cần thiết khác để đảm bảo cho hoạt động

bán đấu giá tài sản.

Đối với các tỉnh BTB, thời gian qua số lượng doanh nghiệp bán đấu giá tài

sản tăng đáng kể, đặc biệt trong năm 2012 và 2013 số lượng doanh nghiệp tăng

nhanh. Đến nay, số lượng doanh nghiệp có đăng ký có kinh doanh dịch vụ bán

đấu giá tài sản trên địa bàn 6 tỉnh BTB là 37 doanh nghiệp (xem thêm phụ lục 1).

Để tạo điều kiện thuận tiện cho các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản

hoạt động, pháp luật còn quy định “Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được

thành lập chi nhánh ở trong và ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính”[12]. Hiện tại số chi nhánh được thành

lập ở các tỉnh BTB đang còn ít, chỉ có 01 chi nhánh tại tỉnh Thanh Hoá.

Đối với địa bàn hoạt động, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản các tỉnh BTB chủ yếu tập trung ở những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội tương đối phát triển, nguồn tài sản bán đấu giá dồi dào, là nơi trung tâm kinh tế - xã hội của tỉnh như thành phố Thanh Hoá, thành phố Vinh, thành phố Hà Tĩnh, thành phố Đồng Hới, thành phố Đông Hà, thành phố Huế. Do đó việc đấu giá những vùng sâu, vùng xa, vùng núi thường gặp rất nhiều khó khăn do điều kiện đi lại không được thuận tiện. Mặt khác, đa số doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề trong đó có bán đấu giá, nên tính chuyên nghiệp của các doanh nghiệp này chưa cao. Hiện nay trong tổng số 37 doanh nghiệp ở các tỉnh BTB thì chỉ có 10 Doanh nghiệp chuyên nghiệp bán đấu giá như: Công ty cổ phần bán đấu giá tài sản Thanh Hoá (Thanh Hoá), Công ty bán đấu giá tài sản Năm Châu (Thanh Hoá), Công ty TNHH bán đấu giá tài sản Thanh Hoá (Thanh Hoá), Công ty Cổ phần đấu giá tài sản Nghệ An (Nghệ An), Công ty Cổ phần đấu giá tài sản Phú Quý (Nghệ An), Công ty TNHH đấu giá Nghệ An (Nghệ

An), Công ty cổ phần dịch vụ bán đấu giá tài sản Miền trung (Quảng Trị), Công ty cổ phần dịch vụ bán đấu giá tài sản Đất Việt (Quảng Trị), Công ty TNHH đấu giá Khang Việt (Thừa Thiên Huế), Công ty TNHH một thành viên dịch vụ đấu giá Chuổi Giá Trị (Thừa Thiên Huế). Có 13 doanh nghiệp đăng ký nhiều ngành nghề trong đó có đấu giá tài sản nhưng do không có đấu giá viên nên không hoạt động đấu giá. 3.1.2.2. Đấu giá viên Trong bán đấu giá tài sản nói chung và ĐGQSDĐ nói riêng, đấu giá viên có vai trò vô cùng quan trọng, là người không thể thiếu được trong các cuộc đấu giá. Vì, “Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản quy định tại Nghị định này”[22].

Để được công nhận là đấu giá viên, các chủ thể cần đáp ứng các điều kiện nhất định. Tại Điều 5 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì có thể trở thành đấu giá viên: Có phẩm chất đạo đức tốt, đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế, đã qua khoá đào tạo đấu giá. Bên cạnh đó, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP còn quy định những đối tượng được miễn đào tạo nghề đấu giá bao gồm: Giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ luật; giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ kinh tế; luật sư, thừa phát lại; đã là thẩm tra viên chính ngành Toà án, kiểm sát viên chính ngành Kiểm sát; thanh tra viên chính; thẩm tra viên chính thi hành án; chuyên viên chính; nghiên cứu viên chính, giảng viên chính trong lĩnh vực pháp luật hoặc kinh tế; đã là thẩm tra viên cao cấp ngành toà án, kiểm sát viên cao cấp ngành Kiểm sát; thanh tra viên cao cấp; thẩm tra viên cao cấp thi hành án; chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp trong lĩnh vực pháp luật hoặc kinh tế; đã là thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên, đấu giá viên, công chứng viên, chấp hành viên.

Số đấu giá viên ở các tỉnh BTB đến thời điểm năm 2014 là 68 người, trong đó 24 người làm việc ở Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, 37 người làm việc ở các doanh nghiệp đấu giá và 7 người chưa tham gia làm việc ở tổ chức đấu giá nào.

Về trình độ chuyên môn, trong tổng số 68 đấu giá viên thì 67 đấu giá

viên có trình độ đại học, chiếm 98,5 % và 01 đấu giá viên có trình độ tiến sỹ

chiếm 1,5%. Phần lớn đấu giá viên tốt nghiệp ngành luật (41 người chiếm

61,8%), tốt nghiệp ngành kinh tế, tài chính 24 người (chiếm 35,2%), có 02

người là cử nhân tài chính và kỹ sư chiếm 3% (xem thêm phụ lục 2).

Về kỹ năng nghiệp vụ, trong tổng số 68 đấu giá viên thì có 10 đấu giá

viên được cấp thẻ trước 1/7/2010 (theo Nghị định số 05/2005/NĐ-CP) và 58

đấu giá viên được cấp chứng chỉ hành nghề sau 01/7/2010 (theo Nghị định số

17/2010/NĐ-CP). Theo quy định, những người được cấp thẻ trước 01/7/2010

được miễn đào tạo nghề đấu giá. Vì không được đào tạo nghề đấu giá nên

không được trang bị những kiến thức cơ bản về kỹ năng nghiệp vụ đấu giá, do

vậy trong quá trình điều hành các cuộc đấu giá đã bộc lộ một số khiếm khuyết

như còn lúng túng trong điều hành, chưa xử lý kịp thời, nhanh nhạy một số

tình huống phát sinh. Kết quả khảo sát 225 người là đối tượng tham gia

ĐGQSDĐ ở 6 tỉnh BTB với câu hỏi “Ông/bà có nhận xét gì về năng lực, trình

độ chuyên môn của đấu giá viên điều hành phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở

địa phương” thì có 52% (117 người) cho rằng bình thường, 36,9% (83 người)

cho rằng tốt và 11,1% (25 người) cho rằng kém. Kết quả điều tra phần nào

phản ánh được thực trạng chất lượng đội ngũ đấu giá viên các tỉnh BTB, đây

cũng là vấn đề bức thiết đặt ra cho các nhà quản lý trong thời gian tới.

Ngày 10/5/2013, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã ban hành Quyết định số

1076/QĐ-BTP về Đề án Phát triển và tăng cường năng lực đội ngũ đấu giá

viên giai đoạn 2013 – 2015, định hướng đến năm 2020. Đây là cơ sở pháp lý

quan trọng để các tỉnh, thành phố nói chung, các tỉnh BTB nói riêng xây dựng

kế hoạch nâng cao năng lực đội ngũ đấu giá viên của địa phương mình. Đến

nay các tỉnh BTB đã xây dựng xong Đề án Phát triển và tăng cường năng lực

đội ngũ đấu giá viên giai đoạn 2013 – 2015, định hướng đến năm 2020.

3.1.2.3. Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt

Thời gian qua, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, việc

thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt để ĐGQSDĐ ở các tỉnh

BTB còn ít. Trước 3/2012, do chưa có hướng dẫn cụ thể thế nào là tài sản có

giá trị lớn, phức tạp do vậy tỉnh Thừa Thiên Huế đã thành lập Hội đồng đấu giá

đặc biệt để ĐGQSDĐ với tổng số lô đất đưa ra đấu giá là 145 lô, tổng diện tích

là 20.982,13m2 tổng số tiền thu được qua đấu giá là 113.987.386.000 đồng [103]. Ngày 16/3/2012, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 48/2012/TT-BTC,

quy định về điều kiện thành lập Hội đồng ĐGQSDĐ trong trường hợp đặc biệt

là: QSDĐ có giá trị lớn được xác định theo giá khởi điểm cho toàn bộ dự án

hoặc khu đất từ 1.000 tỷ đồng trở lên đối với thành phố trực thuộc Trung ương;

từ 300 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 500 tỷ đồng trở

lên đối với các tỉnh còn lại. Các mức giá trị trên là mức tối thiểu, căn cứ vào

điều kiện thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định mức giá cụ thể để làm

căn cứ thành lập Hội đồng nhưng không được thấp hơn các mức giá trị tương

ứng nêu trên. Từ khi Thông tư số 48/2012/TT-BTC ban hành, tỉnh Thừa thiên

Huế cũng không thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt “Đến

đầu năm 2012, toàn bộ các Hội đồng đấu giá đặc biệt đã chấm dứt hoạt động”

[103]. Đối với các tỉnh khác do không đảm bảo các điều kiện theo quy định của

pháp luật nên thời gian qua chưa có tỉnh nào thành lập Hội đồng đấu giá trong

trường hợp đặc biệt.

3.1.2.4. Trung tâm phát triển quỹ đất

Theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện. Bên cạnh các nhiệm vụ như tạo quỹ đất để đấu giá, tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội… thì có nhiệm vụ tổ chức thực hiện ĐGQSDĐ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ rất khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ tổ chức ĐGQSDĐ. Vì một trong những nguyên tắc quan trọng được quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP “Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành” [22], đồng thời đấu giá viên có nghĩa vụ “Làm việc thường xuyên tại một tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp” [22], mà tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo quy định của pháp luật chỉ có Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản. Với quy định trên có thể thấy, Trung tâm phát triển quỹ đất sẽ không có đấu giá viên hoạt động. Theo ý kiến các chuyên gia, Trung tâm phát triển quỹ đất được UBND giao nhiệm vụ tạo quỹ đất để tổ chức đấu giá, nếu

như sau khi tạo quỹ đất và tiếp tục tổ chức đấu giá thì sẽ không khách quan, dẫn đến hiện tượng “vừa thiết kế, vừa thi công” từ đó dễ có điều kiện để làm thất thoát tài sản của Nhà nước.

Thời gian qua, tất cả các tỉnh BTB đã thành lập Trung tâm phát triễn quỹ đất ở cấp tỉnh và cấp huyện đây là cơ quan trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong các quyết định thành lập đều quy định nhiệm vụ “tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, từ khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực thì các trung tâm không tổ chức ĐGQSDĐ mà sau khi tạo quỹ đất thì ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp để tổ chức cuộc bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

3.2. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

3.2.1. Thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm và ký kết hợp

đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm Thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm, các tỉnh BTB đã ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (gọi tắt là Quy chế). Về nguyên tắc chung các Quy chế đều quy định: Việc xác định giá khởi điểm QSDĐ để đấu giá được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm chuyển nhượng.

Để xác định giá khởi điểm, các chủ thể thường sử dụng hai hình thức là thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật. Theo đó, căn cứ vào quy định của pháp luật để các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Tư pháp tham mưu cho Chủ tịch UBND tỉnh ban hành giá đất phù hợp.

Về thẩm quyền quy định giá khởi điểm thì căn cứ vào điều kiện của từng địa phương để quy định phù hợp. Trong 6 tỉnh thì có 4 tỉnh (Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Bình) quy định thẩm quyền quyết định giá khởi điểm giao cho UBND tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện. Có 02 tỉnh (Thừa Thiên Huế và Quảng Trị) thẩm quyền giao cho UBND cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.

Theo quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC thẩm quyền xác định giá khởi điểm là “Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành có liên quan xác định giá khởi điểm trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định”[7]. Như vậy, đây là thẩm quyền riêng mà pháp luật quy định cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Song, Quy chế các tỉnh như Quảng Bình, Quảng Trị, Nghệ An quy định thẩm quyền thuộc về UBND cấp tỉnh là chưa phù hợp. Việc quy định này dẫn đến khó khăn trong THPL về quyết định giá đất để đưa ra đấu giá. Vì nếu là thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh thì sau khi các ngành tham mưu, Chủ tịch UBND tỉnh xem xét, quyết định. Nếu là thẩm quyền của UBND tỉnh thì phải có ý kiến thống nhất của các thành viên UBND, như vậy sẽ mất rất nhiều thời gian. Một số tỉnh như Hà Tĩnh, Thanh Hoá, Quảng Bình quy định việc uỷ quyền cho UBND hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện quy định giá cũng không phù hợp. Vì quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC thẩm quyền quy định giá đất là của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, không uỷ quyền cho cơ quan nào.

Để đưa ra giá cả phù hợp, cần đánh giá chính xác nhu cầu sử dụng đất, khả năng sinh lợi của đất, khả năng cung ứng, nắm bắt và dự báo được khuynh hướng chuyển dịch, vận động của thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do nhiều tác động khách quan nên thời gian qua trong điều kiện thị trường QSDĐ không ổn định, giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế lên xuống thất thường, các tiêu chí để xác định giá đất nhìn chung thiếu cụ thể, không rõ ràng nên việc định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ gặp nhiều khó khăn, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với thị trường. Nếu như những năm 2008, 2009, 2010, 2011 giá đất do cơ quan nhà nước thường thấp hơn giá thị trường thì trong năm 2012, 2013, 2014 do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, thị trường QSDĐ trầm lắng, thị trường bất động sản đóng băng, tình trạng QSDĐ không có người tham gia đấu giá, giá QSDĐ thường quá cao so với giá thị trường, có tỉnh như Quảng Bình trong năm 2013 đã có 2 lần hạ giá (một số khu đất ở thành phố Đồng Hới) song vẫn không có người tham gia đấu giá. Kết quả khảo sát 500 người, với câu hỏi “Ông/bà có nhận xét gì về giá khởi điểm QSDĐ đưa ra đấu giá ở địa phương mình” thì có 36,4% (182 người) cho rằng phù hợp với giá thị trường, 41,6% (208 người) cho rằng quá cao so với giá thị trường và 22% (110 người) cho rằng giá quá thấp so với thị trường.

Kết quả THPL về ĐGQSDĐ các tỉnh BTB thời gian qua cho thấy có

chênh lệch so với giá khởi điểm nhưng số lượng không lớn, cụ thể theo báo

cáo sơ kết 3 năm thi hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì ở tỉnh Thanh hoá

mức giá khởi điểm QSDĐ đưa vào đấu giá là 1.643.163.871.000 đồng, số tiền

trúng đấu giá 1.745.096.938.000 đồng, tăng so với giá khởi điểm

101.933.067.000 đồng [102]; tỉnh Nghệ An mức giá khởi điểm là

370.054.914.000 đồng, số tiền trúng đấu giá 410.036.494.000 đồng, tăng so

với giá khởi điểm 39.514.154.000 đồng[95]; tỉnh Hà Tĩnh mức giá khởi điểm

là 278.158.669.000 đồng, số tiền trúng đấu giá 293.932.366.000 đồng, tăng so

với giá khởi điểm 15.773.697.000 đồng [93].

- Đối với QSDĐ đã cấp cho các tổ chức, cá nhân đưa ra đấu giá trong

các trường hợp như: Cá nhân, tổ chức tự nguyện, trường hợp thi hành án hoặc

ngân hàng đưa QSDĐ đã thế chấp để đấu giá. Hiện tại, pháp luật chưa có

hướng dẫn riêng về trình tự, thủ tục cho ĐGQSDĐ trong trường hợp này. Nên

khi định giá, các chủ thể vận dụng quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

thực hiện thủ tục như đối với các tài sản khác. Theo đó, định giá QSDĐ là sự

thoả thuận giữa tổ chức bán đấu giá với người có QSDĐ hoặc có quyền xử lý

QSDĐ quyết định. Trong trường hợp này, các chủ thể sử dụng hình thức thi

hành pháp luật và sử dụng pháp luật trong xác định giá khởi điểm.

Thứ hai, thực hiện pháp luật về ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ

Quy chế các tỉnh BTB đều quy định việc ký hợp đồng ĐGQSDĐ giữa

cơ quan được giao xử lý ĐGQSDĐ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là

thủ tục bắt buộc. Theo đó, cơ quan được UBND cấp tỉnh giao xử lý

ĐGQSDĐ được xác định là Trung tâm phát triển quỹ đất ký hợp đồng đấu giá

với các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Hình thức thực hiện pháp luật được

các chủ thể sử dụng trong việc ký kết hợp đồng chủ yếu là tuân thủ pháp luật

và thi hành pháp luật. Theo đó, các chủ thể thực hiện nghĩa vụ của mình trong

việc ký kết hợp đồng, đồng thời có quyền yêu cầu các chủ thể khác đưa ra

những điều khoản phù hợp quy định của pháp luật.

Thực hiện pháp luật về ký kết hợp đồng đấu giá, trong thời gian qua ở

các tỉnh BTB, Trung tâm phát triển quỹ đất chủ yếu ký hợp đồng ĐGQSDĐ

với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, rất ít trường hợp ký hợp đồng với

các doanh nghiệp bán đấu giá. Cụ thể như ở tỉnh Quảng Trị từ tháng 7/2010

đến 7/2013 số hợp ĐGQSDĐ ký kết với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

tỉnh là 20 trong khi đó số hợp đồng ký kết với các doanh nghiệp bán đấu giá tài

sản là 04 cuộc [100]. Việc Trung tâm phát triển quỹ đất lựa chọn Trung tâm

dịch vụ bán đấu giá tài sản để ký hợp đồng ĐGQSDĐ do nhiều nguyên nhân

vừa chủ quan, vừa khách quan. Trong đó, chủ yếu do tâm lý là ký hợp đồng

ĐGQSDĐ với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước bao giờ cũng có độ tin cậy cao

về đảm bảo an toàn pháp lý hơn ký hợp đồng với các doanh nghiệp đấu giá.

- Đối với các trường hợp QSDĐ đã cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia

đình, thì việc ký hợp đồng được thực hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể:

+ Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đưa QSDĐ đã giao cho mình

tham gia các giao dịch dân sự (như để thế chấp, bảo lãnh cho người khác vay

vốn…), khi có tranh chấp xảy ra, Toà án nhân dân giải quyết bằng bản án đã có

hiệu lực pháp luật và QSDĐ đó được cơ quan thi hành án dân sự đưa ra đấu giá

thì việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ được thực hiện giữa chấp hành viên có thẩm

quyền xử lý QSDĐ đó với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Thời gian qua

việc xử lý trong trường hợp này ở các tỉnh BTB rất ít xảy ra.

+ Trường hợp QSDĐ được hộ gia đình, cá nhân thế chấp, bảo lãnh, song

do không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã ký kết nên tổ chức tín dụng đưa quyền

sử dụng đất đó ra đấu giá. Trường hợp này việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ được

thực hiện giữa người có quyền xử lý tài sản đó là ngân hàng hoặc các tổ chức tín

dụng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.

+ Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê tổ chức bán đấu giá

chuyên nghiệp tổ chức ĐGQSDĐ đã giao cho mình thì hợp đồng đấu giá được ký

kết giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.

Kết quả THPL về ĐGQSDĐ thời gian qua ở các tỉnh BTB việc ký kết

hợp đồng ĐGQSDĐ với các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp chưa

nhiều, cụ thể từ tháng 7/2010 đến tháng 7/2013 ở tỉnh Nghệ An chỉ có 573 cuộc

[95], tỉnh Hà Tĩnh 167 cuộc [93], tỉnh Thừa Thiên Huế 244 cuộc [103]. Các

hợp đồng ký kết trên chủ yếu được thực hiện đối với trường hợp Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Nguyên nhân chủ yếu do

nhân dân ta chưa có thói quen thuê tổ chức đấu giá để tổ chức ĐGQSDĐ, khi

có nhu cầu chuyển QSDDĐ thì thường chọn hình thức thông báo trên các

chuyên mục rao bán tại các báo, website, các trang điện tử cá nhân; thông qua

môi giới giá cả trên cơ sở các bên thoả thuận, bàn bạc trực tiếp. Việc chuyển

nhượng được thông qua hợp đồng dân sự.

3.2.2. Thực hiện pháp luật về niêm yết, thông báo công khai đấu giá

quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP: Đối với bất động sản

thì tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tại nơi tổ chức đấu

giá, nơi có bất động sản đấu giá và UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất

động sản đấu giá chậm nhất là ba mươi ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.

Quá trình THPL về việc niêm yết QSDĐ đưa vào đấu giá tại các tỉnh BTB

chủ yếu là niêm yết tại hai nơi là nơi tổ chức đấu giá và nơi xã, phường, thị

trấn có thửa đất đấu giá còn việc niêm yết tại nơi có thửa đất đấu giá gặp rất

nhiều khó khăn không đưa lại hiệu quả. Do vậy, trong quá trình THPL đa số

các tỉnh BTB quy định việc niêm yết chỉ thực hiện hai nơi là tại nơi tổ chức

đấu giá và nơi xã, phường, thị trấn có thửa đất đấu giá.

Quá trình thực hiện việc niêm yết thửa đất có QSDĐ đưa vào đấu giá ở

các tỉnh BTB chủ yếu sử dụng hình thức thi hành pháp luật. Trên cơ sở quy

định của pháp luật, các doanh nghiệp bán đấu giá thực hiện các trình tự, thủ

tục với mục đích tạo điều kiện cho các chủ thể có nhu cầu xem xét thửa đất có

QSDĐ đưa ra đấu giá.

Trong quá trình THPL về tổ chức đấu giá có nhiều cuộc đấu giá không

thành bởi nhiều lý do khác nhau như không có người tham gia đấu giá, hoặc trả

giá thấp hơn giá khởi điểm…, trong trường hợp này, theo quy định có thể tổ

chức đấu giá lại. “Trong trường hợp tổ chức bán đấu giá lại thì trình tự, thủ tục

bán đấu giá lại được tiến hành như đối với việc bán đấu giá tài sản lần

đầu”[22]. Có nghĩa, khi đấu giá lại cũng cần phải thực hiện các công việc và

các bước như tổ chức đấu giá lần đầu, như phải niêm yết QSDĐ, phải đăng

báo, việc niêm yết cũng đảm bảo thời gian là 30 ngày. Qua THPL về

ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, quy định trên là chưa phù hợp. Ở đây, cần phải xem

xét hai trường hợp khác nhau: Thứ nhất, nếu đấu giá lại nhưng giá khởi điểm

không thay đổi, diện tích thửa đất không thay đổi, mọi thông tin về thửa đất

không thay đổi thì việc niêm yết 30 ngày là quá dài, ảnh hưởng đến quá trình tổ

chức đấu giá, trường hợp này nên rút ngắn thời gian niêm yết. Thứ hai, trường

hợp đấu giá lại nhưng các thông tin về thửa đất có sự thay đổi so với đấu giá

lần đầu như giá khởi điểm thay đổi do định giá lại thì cần tiến hành niêm yết,

thông báo công khai như lần đầu tiên. Do vậy, một số tỉnh đã vận dụng một

cách linh hoạt, như: Tỉnh Nghệ An quy định “Trước khi tiến hành đấu giá đất

30 ngày đối với lần đấu đầu tiên, tổ chức bán đấu giá phải thông báo công khai

việc tổ chức bán đấu giá ít nhất 2 lần liên tiếp trên Báo Nghệ An và Đài Phát

thanh và Truyền hình Nghệ An” “Trước khi tiến hành đấu giá 07 ngày đối với

các lần đấu giá tiếp theo (đối với các thửa đất đã đấu giá lần trước nhưng không

thành), tổ chức bán đấu giá phải tiếp tục thông báo việc tổ chức bán đấu giá ít

nhất 1 lần trên Báo Nghệ An, Đài Phát thanh và Truyền hình Nghệ An”[94],

tỉnh Thừa Thiên Huế quy định “Đối với quỹ đất bán đấu giá thông báo từ lần

thứ hai trở đi, nhưng không điều chỉnh về giá khởi điểm hoặc quy hoạch thì

thời gian thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng ít nhất là 10 ngày

trước ngày bán đấu giá. Nếu có thay đổi về giá khởi điểm hoặc quy hoạch thì

phải thông báo đủ 30 ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng như thông

báo lần thứ nhất” [104].

- Đối với việc THPL về thông báo công khai thữa đất đấu giá thì trong

Quy chế các tỉnh đều quy định cụ thể, thửa đất đưa vào đấu giá phải thông

báo trong 2 lần mỗi lần cách nhau 3 ngày trên báo của tỉnh và Đài phát thanh

truyền hình tỉnh. Quá trình THPL về thông báo công khai thời gian qua ở các

tỉnh BTB đều thực hiện nghiêm túc quy định của pháp luật. Với quy định số

lần và khoảng cách giữa các lần thông báo trên các phương tiện thông tin đại

chúng của Trung ương hoặc địa phương như thế là phù hợp, tạo điều kiện

thuận lợi để nhân dân nắm bắt thông tin và tham gia đấu giá.

3.2.3. Thực hiện pháp luật về đăng ký, thu phí và khoản tiền đặt

trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, Thực hiện pháp luật về đăng ký tham gia ĐGQSDĐ

Về đối tượng tham gia đấu giá, quá trình THPL về ĐGQSDĐ các tỉnh

BTB thực hiện nghiêm túc quy định của pháp luật, theo đó Quy chế các tỉnh

BTB đều quy định: Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy

định của Luật Đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc

làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối tượng không được tham gia đấu giá cũng được xác định là: Người không

có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân

sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi

của mình; người làm việc trong tổ chức bán đấu giá, nơi thực hiện việc

ĐGQSDĐ, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị, em ruột của người đó; người trực

tiếp giám định, định giá, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị, em ruột của người

đó; người có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án đấu giá; người ký

hợp đồng thuê tổ chức ĐGQSDĐ của nhà nước; người không được nhận

chuyển nhượng QSDĐ; người không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khi THPL về đăng ký tham gia đấu giá, các chủ thể tham gia đấu giá

chủ yếu thực hiện các hình thức thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật. Theo

đó, các cá nhân, tổ chức khi đăng ký tham gia đấu giá cần có đơn đề nghị được

tham giá đấu giá, điều kiện về vốn, kỹ thuật và khả năng về tài chính. Nhằm

hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá, các Quy chế đều quy định: mỗi hộ gia

đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị

tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một tổng công ty thì

chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; tổng công ty với công ty thành

viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn

trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Bên cạnh đó, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ thì tuỳ theo từng địa

phương để có sự vận dụng quy định thêm về điều kiện cho phù hợp như

“Những người có nhu cầu đăng ký tham gia đấu giá cùng một thửa đất thì

không được uỷ quyền cho nhau đăng ký tham gia đấu giá” [96]. Quy định trên

xuất phát từ thực tế đấu giá, khi thửa đất có 02 người tham gia đấu giá, người

thứ nhất uỷ quyền cho người thứ hai đăng ký tham gia đấu giá, xét về hình

thức trường hợp này chỉ có một người tham gia đấu giá, nhưng đây là việc

đấu giá của 02 người. Trong quá trình đấu giá chỉ có 01 người đại diện trả giá

nên sự cạnh tranh về giá không diễn ra và đây cũng có dấu hiệu của sự thông

đồng để dìm giá, làm thiệt hại đến lợi ích của nhà nước.

Đối với tỉnh Nghệ An, quá trình THPL về ĐGQSDĐ thì bên cạnh việc

ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì còn có thêm việc đấu giá hạn

chế QSDĐ ở vùng nông thôn. Đối tượng được tham gia đấu giá hạn chế QSDĐ

ở vùng nông thôn phải đáp ứng các điều kiện như: Hộ gia đình đang sinh sống

tại các xã thuộc khu vực nông thôn (không thuộc khu vực quy hoạch phát triển

đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt) có mức thu nhập

thấp, có khó khăn về đất ở; hộ gia đình chưa có đất ở, nhà ở hoặc có đất ở, nhà

ở nhưng diện tích đất ở thấp hơn hoặc bằng 50% hạn mức giao đất ở tại địa

phương. Trường hợp hộ gia đình có người là cán bộ, công chức, viên chức, có

người thuộc lực lượng vụ trang nhân dân (quân nhân chuyên nghiệp, công an

chuyên nghiệp) đang công tác trên địa bàn xã nơi có đất đấu giá hạn chế mà hộ

đó chưa có đất ở, nhà ở hoặc có đất ở, nhà ở nhưng diện tích đất ở thấp hơn

hoặc bằng 50% hạn mức giao đất ở tại địa phương [94]. Việc tổ chức thực hiện

các quy định pháp luật về ĐGQSDĐ nói trên đã giúp cho các cá nhân, hộ gia

đình khó khăn có đất để xây dựng nhà ở.

Thứ hai, THPL về thu phí và khoản tiền đặt trước tham gia ĐGQSDĐ Theo quy định của pháp luật, người tham gia ĐGQSDĐ phải nộp phí

và khoản tiền đặt trước. Trong quá trình THPL, hình thức mà người tham gia

ĐGQSDĐ thường sử dụng là thi hành pháp luật. Đối với người có thẩm

quyền thực hiện nhiệm vụ thu phí thì sử dụng hai hình thức là thi hành pháp

luật và sử dụng pháp luật.

- Về phí đấu giá, trên cơ sở quy định của pháp luật về các loại phí, các

trường hợp phải nộp phí và thẩm quyền ban hành các loại phí để HĐND các

tỉnh ban hành Nghị quyết quy định mức thu phí cho các trường hợp tham gia

ĐGQSDĐ. Mức phí do các tỉnh BTB ban hành đều nằm trong khung quy

định. Kết quả THPL về thu phí đấu giá ở các tỉnh BTB thời gian qua thực

hiện đúng quy định của pháp luật, cơ bản đã đáp ứng các khoản chi phí cho

cuộc đấu giá QSDĐ như chi cho công tác thuê tổ chức thẩm định giá, chi phí

việc lập hồ sơ đấu giá, niêm yết công khai, thông báo trên đài phát thanh

truyền hình, tổ chức phiên đấu giá... Kết quả từ tháng 7/2010 đến tháng

7/2013 số tiền phí thu được của tỉnh Thanh Hoá là 5.551.514.000 đồng, tỉnh

Nghệ An là 5.204.641.000 đồng, tỉnh Quảng Trị là 1.121.447.200 đồng. Kết

quả khảo sát 500 người ở các tỉnh BTB với câu hỏi “Theo ông/bà phí

ĐGQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành đã phù hợp chưa” thì có

56% (280 người) trả lời phù hợp, 19,6% (98 người) trả lời quá cao và 24,4%

(122 người) cho rằng quá thấp.

- Về tiền đặt trước, Trên cơ sở quy định của pháp luật và căn cứ vào

điều kiện của từng địa phương để trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ các tỉnh

BTB quy định khoản tiền đặt trước cho phù hợp. Có 3 tỉnh quy định khoản

tiền đặt trước tối thiểu 1% và tối đa không quá 15% như (Thanh Hoá, Hà

Tĩnh, Nghệ An) có 02 tỉnh (Quảng Trị và Thừa Thiên Huế) quy định khoản

tiền đặt trước tối thiểu 10% và tối đa 15%. Riêng tỉnh Quảng Bình quy định

khoản tiền đặt trước là 15% giá khởi điểm của thửa đất đưa ra đấu giá [96].

Quá trình THPL về nộp tiền đặt trước, các cá nhân, tổ chức nghiêm túc thực

hiện, số tiền được nộp cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Tuy nhiên,

việc thu tiền đặt trước gặp một số khó khăn nhất định, do không đủ điều kiện

về cơ sở vật chất và con người, nên các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

thường ký hợp đồng với các ngân hàng thực hiện việc thu tiền đặt trước.

Trong quá trình THPL đối với việc xử lý đối với khoản tiền đặt trước khi

người tham gia đấu giá vi phạm trong quá trình ĐGQSDĐ thì các địa phương

thực hiện khác nhau. Có 03 tỉnh là Quảng Bình, Thanh Hoá, Quảng Trị thì

khoản tiền đặt trước phải nộp vào ngân sách nhà nước, 02 tỉnh là Nghệ An và

Hà Tĩnh thì khoản tiền đặt trước thuộc về tổ chức bán đấu giá tài sản, riêng

Thừa Thiên Huế lại chia ra hai trường hợp là nếu cuộc đấu giá thành thì khoản

tiền đặt trước thuộc về tổ chức đấu giá tài sản và nếu cuộc đấu giá không thành

thì khoản tiền đặt trước thuộc về cơ quan được giao xử lý việc ĐGQSDĐ. Kết

quả điều tra 500 người ở các tỉnh BTB với câu hỏi “Theo ông/bà nếu người

tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá, khoản tiền đặt trước nên thuộc về

cơ quan nào” thì có 53,4% (267 người) trả lời thuộc về tổ chức bán đấu giá

chuyên nghiệp; có 33,8% (169 người) trả lời thuộc về chủ thể có QSDĐ đưa ra

đấu giá và 12,8% (64 người) trả lời nộp vào ngân sách nhà nước.

3.2.4. Thực hiện pháp luật về hình thức và trình tự cuộc đấu giá

quyền sử dụng đất

Thứ nhất, thực hiện pháp luật về hình thức đấu giá

Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ, tuỳ theo điều kiện từng địa phương

để xác định hình thức đấu giá trong Quy chế cho phù hợp. Trong 6 tỉnh BTB

thì có 5 tỉnh là Thanh Hoá, Nghệ An, Hà tỉnh, Quảng Bình, Quảng Trị xác định

việc ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất sử dụng hình

thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói hoặc bỏ phiếu kín, tuỳ theo từng trường hợp

để xác định trong phương án đấu giá. Đối với tỉnh Thừa Thiên Huế, xác định là

áp dụng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục [104].

Quá trình THPL về ĐGQSDĐ của các tỉnh BTB cho thấy, tuỳ theo điều

kiện cụ thể về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, về trình độ dân trí của từng

địa phương, tuỳ theo số người tham gia đấu giá và những điều kiện khác để

quyết định hình thức phù hợp. Nếu ĐGQSDĐ ở khu vực thành thị, với số

lượng người tham gia trong mỗi cuộc đấu giá ít thì áp dụng hình thức đấu giá

bằng bỏ phiếu kín là phù hợp và hiệu quả. Nếu ĐGQSDĐ ở vùng nông thôn

hoặc những cuộc đấu giá có số lượng người tham gia đấu giá đông thì áp

dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hiệu quả hơn.

Với hai hình thức đấu giá trên, mỗi hình thức có những ưu điểm và nhược điểm nhất định như đấu giá trực tiếp bằng lời nói với ưu điểm là tiến hành nhanh, đơn giản, đảm bảo tính công khai tốt, dù trong điều kiện ít đấu giá viên, cơ sở vật chất chưa đảm bảo vẫn tổ chức được cuộc đấu giá. Song hình thức này có nhược điểm là những người tham gia dễ có điều kiện để thông đồng, dìm giá, thông qua cử chỉ hành động, ánh mắt để doạ dẫm, điều

khiển những người tham giá đấu giá khác. Đối với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín thì ưu điểm là đảm bảo bí mật trong quá trình ra giá, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá, tạo điều kiện để những người tham giá đấu giá trả giá. Tuy nhiên, có nhiều khó khăn như việc ghi phiếu thường có sai sót, bên cạnh đó để tổ chức đấu giá bằng cách ghi phiếu cần phải chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất như bàn, bút để viết (thông thường ở nông thôn đi đấu giá có rất ít người mang theo bút viết), hơn nữa, nếu số người tham gia đấu giá đông, trong khi số đấu giá viên rất ít nên sẽ ảnh hưởng đến thời gian đấu giá. Kết quả điều tra 500 người các tỉnh BTB, với câu hỏi “Theo ông/bà tổ chức ĐGQSDĐ nên theo hình thức nào sau đây” có 21,4% (107 người) trả lời nên chọn hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói, 42,4% (212 người) chọn hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín và 36,2% (181 người) trả lời tuỳ theo điều kiện để chọn hình thức đấu giá phù hợp. Điều đó cho thấy, quá trình ĐGQSDĐ không nên quy định cụ thể một hình thức đấu giá nào mà tuỳ theo từng điều kiện để quyết định hình thức phù hợp.

Thứ hai, thực hiện pháp luật về trình tự tiến hành cuộc ĐGQSDĐ Trên cơ sở quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Thông tư số 23/2010/TT-BTP, các tỉnh BTB cụ thể hoá trong Quy chế về trình tự tiến hành cuộc đấu giá. Căn cứ vào quy định này, quá trình THPL về ĐGQSDĐ gồm: mở đầu cuộc đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc ĐGQSDĐ; công bố danh sách những người đăng ký tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá; giới thiệu từng thửa đất đưa ra đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho những người tham giá đấu giá. Đấu giá viên nhắc lại giá đã trả 3 lần nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố kết quả đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố người trúng ĐGQSDĐ thì được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua QSDĐ đấu giá.

Quá trình điều hành cuộc đấu giá, đấu giá viên thường áp dụng hình thức

thi hành pháp luật và tuân thủ pháp luật. Bên cạnh đó cũng có những trường

hợp người tham gia vi phạm quy chế đấu giá, đấu giá viên phải sử dụng hình

thức áp dụng pháp luật để giải quyết. Đối với người tham gia đấu giá sử dụng

hình thức tuân thủ pháp luật và thi hành pháp luật.

Trong trường hợp THPL về đấu giá bằng bỏ phiếu, thì mỗi người tham

gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả vào phiếu của

mình và bỏ phiếu vào hòm phiếu. Sau khi thu hết các phiếu đã phát, đấu giá

viên chỉ công bố mức trả giá cao nhất của vòng bỏ phiếu mà không công bố

tên của người đã trả giá cao nhất, tiếp tục phát phiếu cho những người tham

gia đấu giá để bắt đầu trả giá cho vòng tiếp theo. Quá trình đấu giá nếu có từ

hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức cho đấu giá

tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn được người mua được

QSDĐ. Nếu không có người trả giá cao hơn đấu giá viên tổ chức bốc thăm để

chọn ra được người mua được quyền sử dụng đất.

Diễn biến của cuộc ĐGQSDĐ được ghi vào biên bản đấu giá, có chữ

ký của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, người ghi biên bản, một người

tham gia đấu giá và người tham dự cuộc bán đấu giá.

Đối với bước giá, để tạo điều kiện chủ động cho đấu giá viên điều hành

cuộc đấu giá, các Quy chế đều quy định trong quá trình đấu giá, đấu giá viên

có thể điều chỉnh bước giá cho phù hợp.

Về số vòng bỏ phiếu trong trường hợp đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu,

đa số các tỉnh không hạn chế số vòng bỏ phiếu, xác định khi nào có người trả

giá cao nhất thì dừng cuộc đấu giá. Riêng Quy chế tỉnh Quảng Bình quy định

“Đối với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp thì số vòng bỏ phiếu,

cách thức tiến hành bỏ phiếu phải được tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc đấu

giá viên thoả thuận với người có tài sản bán đấu giá, nhưng tối đa không quá

5 vòng bỏ phiếu”[96]. Như vậy, đã có sự giới hạn trong quá trình tổ chức đấu

giá, việc giới hạn này chưa thực sự khoa học, quá trình đấu giá có nhiều tình

huống không thể giải quyết được. Nếu số người tham gia đấu giá đông, đã

qua 5 vòng trả giá nhưng vẫn còn nhiều người tham gia trả giá, trường hợp

này thì có tiếp tục đấu giá không? Nếu tiếp tục đấu giá thì vi phạm quy chế,

nếu không đấu giá thì cuộc đấu giá không thành. Do vậy, để phù hợp trong

100

quá trình tổ chức đấu giá, không nên khống chế số vòng đấu giá mà nên quy

định khi nào chọn được người trả giá cao nhất thì dừng cuộc đấu giá.

3.2.5. Thực hiện pháp luật về phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử

dụng đất

Quá trình THPL về ĐGQSDĐ trong trường hợp để Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì phê duyệt kết quả ĐGQSDĐ là

một thủ tục hành chính quan trọng đặc biệt, vì sau khi được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt thì quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá

QSDĐ mới được thừa nhận. Hình thức THPL được các chủ thể sử dụng chủ

yếu trong phê duyệt kết quả trúng đấu giá là thi hành pháp luật. Căn cứ vào

kết quả đấu giá và quy định của pháp luật, các cơ quan, tổ chức có thẩm

quyền như Trung tâm Phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở

Tài chính trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá.

Về thẩm quyền phê duyệt kết quả ĐGQSDĐ giữa các tỉnh BTB cũng

có quy định không thống nhất với nhau, như các tỉnh Hà Tĩnh, Quảng Bình,

Quảng Trị thì đây là thẩm quyền của UBND tỉnh. Các tỉnh còn lại quy định

thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh.

Việc phê duyệt kết quả ĐGQSDĐ thực chất là một thủ tục hành chính

của chủ thể có thẩm quyền, là sự can thiệp của cơ quan nhà nước vào quá trình

THPL về ĐGQSDĐ. Theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính, thủ tục này

phải được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện tránh gây phiên hà cho những

người tham gia đấu giá. Do vậy, quy định thẩm quyền của Chủ tịch UBND là

phù hợp. Nếu quy định là thẩm quyền của UBND thì khi phê duyệt kết quả cần

phải có ý kiến thống nhất các thành viên trong UBND, như vậy sẽ mất nhiều

thời gian không cần thiết. Hơn nữa, đây là quá trình điều hành các vụ việc hành

chính cụ thể, do vậy giao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND là phù hợp.

Sau khi đấu giá thành, tổ chức đấu giá chuyên nghiệp chuyển hồ sơ đấu

giá cho cơ quan được UBND cấp có thẩm quyền giao xử lý việc ĐGQSDĐ để

hoàn thiện thủ tục. Cơ quan có thẩm quyền được giao xử lý việc đấu giá có

thể là Trung tâm phát triển quỹ đất ở cấp tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất ở

cấp huyện (như các tỉnh: Thanh Hoá, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị), hoặc

101

Sở Tài nguyên và Môi trường (tỉnh Nghệ An) có trách nhiệm trình UBND cùng

cấp phê duyệt kết quả đấu giá. Tuy nhiên một số tỉnh còn quy định thêm, trước

khi trình cho UBND phê duyệt kết quả đấu giá thì hồ sơ được gửi đến cơ quan

tài chính cùng cấp thẩm định như (tỉnh Thanh Hoá, Quảng Bình, Quảng Trị).

Quy định này còn mang “dấu ấn” của việc thực hiện ĐGQSDĐ theo cơ chế cũ

trước khi chưa có Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đó là các cuộc ĐGQSDĐ đều

giao cho cơ quan tài chính tham mưu thành lập Hội đồng ĐGQSDĐ. Sau khi

đấu giá, với vị trí là cơ quan “gác cổng” cho UBND về tài chính, giá cả, do vậy

phải có sự thẩm định kết quả đấu giá của Sở Tài chính, đây là cơ sở quan trọng

để UBND cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Tuy nhiên, hiện nay các tổ

chức đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá cần đảm bảo nguyên tắc công

khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các

bên tham gia quan hệ đấu giá. Bất cứ bên nào không tuân thủ các nguyên tắc

này, làm sai lệch kết quả đấu giá, làm phương hại đến quyền, lợi ích hợp pháp

của Nhà nước, của các bên thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết

định huỷ kết quả đấu giá. Người có hành vi vi phạm, tuỳ tính chất, mức độ có

thể bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Bên

cạnh đó quá trình điều hành đấu giá, các tổ chức đấu giá căn cứ vào quy định

của phương án đấu giá mà cấp có thẩm quyền đã phê duyệt (trong đó đã có sự

tham gia của Sở Tài chính) để tiến hành tổ chức đấu giá. Do vậy, việc quy định

hồ sơ phải trình cho cơ quan tài chính thẩm định trước khi trình UBND cấp có

thẩm quyền phê duyệt là không cần thiết, tăng thêm thủ tục hành chính. Bởi vì,

sau khi tổ chức đấu giá thành, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chuyển hồ sơ

cho cơ quan được giao xử lý việc ĐGQSDĐ để xem xét trước khi trình UBND

cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc xem xét này đã bao hàm cả việc thẩm định

kết quả đấu giá. Do vậy, việc chuyển cho cơ quan tài chính thẩm định là việc

làm không cần thiết, không phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành chính

trong giai đoạn hiện nay.

Về thời gian giải quyết hồ sơ là trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá, tổ chức bán đấu giá chuyển hồ sơ phiên đấu giá cho cơ quan được giao xử lý việc ĐGQSDĐ và trong thời gian 5 ngày làm

102

việc kể từ ngày nhận được hồ sơ cơ quan được giao xử lý việc ĐGQSDĐ phải chuyển giao cho UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả.

Quá trình THPL về phê duyệt kết quả đấu giá, thời gian qua các cuộc đấu giá thành do các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tiến hành đều được Chỉ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt. Số lượng hợp đồng ĐGQSDĐ được phê duyệt (từ 7/2010 đến 7/2013) là: Tỉnh Thừa Thiên Huế là 244 cuộc, tỉnh Hà Tĩnh là 161 cuộc, tỉnh Nghệ An là 427 cuộc.

3.2.6. Xử lý các vi phạm trong quá trình thực hiện pháp luật về đấu

giá quyền sử dụng đất

Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, vi phạm được phát hiện trong các cuộc đấu giá thường là các hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không nghiêm túc các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá của các chủ thể như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật và của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trong quá trình áp dụng pháp luật.

Đối với các tổ chức bán đấu giá trong quá trình áp dụng pháp luật thường có các hành vi vi phạm trong việc ghi biên bản thể hiện trình tự của cuộc đấu giá, “ghi chưa đầy đủ, chi tiết diễn biến của một phiên đấu giá (chỉ ghi kết quả cuối cùng), đặc biệt là điểm danh người tham gia đấu giá, bước gia, diễn biến việc trả giá của những người tham gia trả giá”[77] vi phạm trong niêm yết, công khai thông tin về thửa đất đưa ra đấu giá, có hành vi tiết lộ thông tin người tham gia đấu giá. Đối với những cá nhân, tổ chức, hộ gia đình quá trình tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật ĐGQSDĐ thường có những hành vi vi phạm trong việc không thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện các hoạt động mà pháp luật ngăn cấm, biểu hiện qua các hành vi các hành vi “thông đồng” “dìm giá”, “làm giá”. Các hành vi này hiện đang diễn ra khá phổ biến ở các địa phương, thể hiện cụ thể qua kết quả điều tra 500 người các tỉnh BTB, với câu hỏi “Ở địa phương ông/bà việc THPL về đấu giá quyền sử dụng đất có hiện tượng “cò đất” tham gia không” thì có 73% (365 người) trả lời có, 18,8% (94 người) trả lời không có và 8,2% (41 người) trả lời không biết.

Việc xử lý vi phạm trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ do các vi

phạm trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ thường vi phạm nhỏ, do lỗi vô ý,

103

hậu quả xảy ra nhỏ nên các cơ quan QLNN chỉ nhắc nhỡ, rút kinh nghiệm

trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Bên cạnh đó, cũng có những vụ việc vi

phạm mà cơ quan có thẩm quyền đã phải sử dụng hình thức áp dụng pháp luật

ra quyết định huỷ bỏ, hoặc không công nhận kết quả trúng ĐGQSDĐ dẫn đến

những thiệt hại không nhỏ cho Nhà nước, cho người có QSDĐ và những tổ

chức, cá nhân tham gia đấu giá. Khá điển hình là vụ dàn xếp đấu giá có tổ

chức trong đợt đấu giá 15 lô đất tại xã Hương Vinh, thị xã Hương Trà, tỉnh

Thừa Thiên Huế (ngày 17/5/2013); cuộc đấu giá 19 lô đất tại xã Quảng Châu,

huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá (ngày 25/8/2013); cuộc đấu giá trong 2

ngày 25/11/2010 và 26/11/2010 tại hai thôn Trung Thôn và Thượng Thôn xã

Quảng Trung, huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình. Những vụ việc trên đã

gây thiệt hại lớn về kinh tế cho Nhà nước, tiền không được thu vào cho ngân

sách Nhà nước mà chảy vào túi tư nhân. Điều quan trọng hơn là đã làm giảm

sút lòng tin của nhân dân đối với chính quyền, đối với tính ưu việt của hình

thức ĐGQSDĐ.

Qua quá trình THPL về ĐGQSDĐ thời gian qua ở các tỉnh BTB cho

thấy những vụ việc vi phạm có dấu hiệu của tội phạm nhưng việc xử lý hình

sự đối với các đối tượng vi phạm là hết sức khó khăn do pháp luật hình sự

nước ta chưa có quy đinh rõ về các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực

này. Sau khi xảy ra các hành vi vi phạm nêu trên, một số vụ cơ quan điều tra

đã vào cuộc và đã làm rõ được hành vi vi phạm của đối tượng vi phạm nhưng

hình thức xử lý cơ bản cũng chỉ dừng lại mức độ đề nghị các cơ quan có thẩm

quyền hũy bỏ kết quả đấu giá và tịch thu khoản tiền đặt trước của các đối

tượng vi phạm nộp vào ngân sách địa phương. Do vậy, trên thực tế hiện nay

các hành vi vi phạm trong THPL về ĐGQSDĐ vẫn xảy ra có chiều hướng

ngày một gia tăng về cả tính chất và mức độ.

3.2.7. Nguyên nhân của những kết quả đạt được về thực hiện pháp

luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

3.2.7.1. Nguyên nhân khách quan

- Với vai trò và tầm quan trọng của việc THPL về ĐGQSDĐ đối với sự

phát triển kinh tế - xã hội, thời gian qua Đảng và Nhà nước đã có sự quan tâm

104

chỉ đạo thực hiện. Đảng đã có những chủ trương đường lối, chính sách nhằm

khai thác nguồn lực đặc biệt, quan trọng – đất đai, thể hiện trong văn kiện của

Đảng. Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khoá IX

khẳng định “Quyền sử dụng đất đã bước đầu trở thành một nguồn vốn để Nhà

nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh…”[36, tr.58]. Đây là

yếu tố khách quan, quan trọng để Nhà nước cụ thể hoá bằng các văn bản

QPPL, là cơ sở để ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB được thực hiện.

- Hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật về ĐGQSDĐ nói riêng đã đạt

được những tiến bộ nhất định, bước đầu đã tạo ra một khung pháp lý quan trọng

cho việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Khung pháp lý này bắt đầu phát

triển mạnh từ sau khi Nhà nước ta thừa nhận đất đai có giá, QSDĐ là một loại tài

sản đặc biệt được đưa ra trao đổi trên thị trường. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng

để các cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong

ĐGQSDĐ, góp phần nâng cao chất lượng công tác THPL về ĐGQSDĐ.

- Tình hình kinh tế, xã hội nước ta nói chung và ở các tỉnh BTB nói

riêng, trong những năm gần đây đã có bước phát triển mạnh, đời sống nhân

dân tiếp tục được cải thiện, các nhu cầu thiết yếu của nhân dân về ăn, ở, đi lại,

học tập, chăm lo sức khoẻ, sinh hoạt, giải trí được đáp ứng tốt hơn, ý thức

chấp hành pháp luật của nhân dân ngày một nâng lên. Nhu cầu trao đổi, mua

bán cũng ngày càng phát triển, các hình thức mua bán đặc biệt qua đấu thầu,

đấu giá cũng phát triển. Trong điều kiện chung như vậy, việc THPL về đấu

giá nói chung, ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB nói riêng cũng được các chủ thể

quan tâm thực hiện.

- Trong giai đoạn hiện nay, nước ta hội nhập ngày càng sâu vào nền

kinh tế thế giới, các hình thức mua bán, trao đổi hàng hoá, các hình thức đấu

giá mới cũng được các nhà quản lý nghiên cứu, vận dụng phù hợp với điều

kiện của nước ta, góp phần nâng cao hiệu quả công tác ĐGQSDĐ, phần nào

hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá trong ĐGQSDĐ.

3.2.7.2 Nguyên nhân chủ quan

Việc thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ trong thời gian qua thu được

những kết quả trên là xuất phát từ nguyên nhân chủ quan sau:

105

- Uỷ ban nhân dân các tỉnh BTB đã có sự quan tâm, chỉ đạo chặt chẽ trong

quá trình THPL về ĐGQSDĐ, từ việc ban hành các quy chế ĐGQSDĐ, thành lập,

củng cố các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đến việc chỉ đạo các cơ quan

chuyên môn như Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường và tăng

cường sự hướng dẫn, kiểm tra, giám sát chặt chẽ quá trình THPL về ĐGQSDĐ.

- Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (Trung tâm dịch vụ bán đấu

giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá) được tạo điều kiện thuận lợi trong

việc thành lập và đi vào hoạt động. UBND các tỉnh BTB đã xây dựng Đề án

phát triển và tăng cường năng lực đội ngũ đấu giá viên giai đoạn 2013 – 2015,

định hướng đến năm 2020, đây là cơ sở pháp lý quan trọng để củng cố, phát

triển về số lượng và chất lượng của đội ngũ đấu giá viên.

- Công tác đào tạo, bồi dưỡng và cập nhật kiến thức cho đội ngũ đấu giá

viên được các tỉnh BTB chú trọng. Do vậy, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của

đội ngũ đấu giá viên ngày càng được nâng cao. Thông qua việc tổ chức, điều

hành các cuộc đấu giá, những kinh nghiệm trong quá trình tổ chức điều hành

được phổ biến, nhân rộng trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Từ đó,

đã góp phần quan trọng nâng cao chất lượng, hiệu quả trong quá trình THPL về

ĐGQSDĐ, đưa công tác này ngày càng đi vào nề nếp, ổn định.

- Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quá trình THPL về

ĐGQSDĐ cũng được chính quyền các cấp ở các tỉnh BTB quan tâm chú trọng.

UBND tỉnh đã chỉ đạo Sở Tư pháp tổ chức việc kiểm tra, thanh tra tổ chức và

hoạt động của các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Qua đó để phát hiện những

sai sót trong quá trình ĐGQSDĐ để kịp thời chấn chỉnh, khắc phục đồng thời

đề nghị cơ quan có thẩm quyền phát hiện những trường hợp lợi dụng

ĐGQSDĐ để thông đồng, dìm giá trục lợi. Mặt khác, qua công tác thanh tra,

kiểm tra nhằm phát hiện những cách làm hay, sáng tạo để nhân rộng trong thực

tiễn. Đây là một trong những giải pháp góp phần hạn chế những khiếm khuyết

trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

106

3.3. NHỮNG HẠN CHẾ TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ VÀ NGUYÊN NHÂN

3.3.1. Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền

sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ thời gian qua

Bên cạnh những kết quả đạt được như đã trình bày ở phần trên, THPL

về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB cũng còn một số hạn chế đó là:

Thứ nhất, về việc THPL trong định giá đất thời gian qua ở các tỉnh Bắc Trung Bộ tuy đã có nhiều cố gắng, song vẫn chưa phù hợp với thị trường, giá đưa ra có khi lại quá cao, có khi lại quá thấp. Quá trình định giá vẫn còn bị tác động, không muốn nói là “lệ thuộc” vào ý chí chủ quan của cơ quan hành chính nhà nước nên phần nào ảnh hưởng đến việc tham gia đấu giá của cá nhân, tổ chức có nhu cầu.

Việc định giá ở các tỉnh BTB chủ yếu là giao cho Hội đồng định giá cấp tỉnh thực hiện, để đưa ra mức giá khởi điểm thường dựa vào ý chí chủ quan của các thành viên hội đồng mà chưa có sự điều tra, xem xét một cách đầy đủ, toàn diện, khoa học, do vậy giá đưa ra chưa sát với giá thị trường, như năm 2012, 2013 thì giá khởi điểm đưa ra quá cao, ngược lại những năm 2010, 2011 giá đưa ra thấp hơn giá thị trường nhiều lần, do đó đã ảnh hưởng rất lớn đến việc THPL về ĐGQSDĐ.

Thứ hai, việc THPL về thông báo, niêm yết QSDĐ đưa ra đấu giá còn gặp khó khăn. Theo quy định của pháp luật phải niêm yết tại ba địa điểm là tại nơi tổ chức đấu giá, nơi trụ sở UBND xã, phường, thị trấn và nơi có thửa đất. Qua thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ tại các tỉnh BTB thì việc niêm yết tại nơi có thửa đất đấu giá gặp khó khăn cả về hình thức, cách thức niêm yết, đặc biệt là những khu đất xa dân cư, khu đất mới tạo ra mặt bằng…Do vậy, đa số các tỉnh BTB đều quy định việc niêm yết chỉ thực hiện hai nơi là nơi tổ chức đấu giá và nơi xã, phương, thị trấn có thửa đất đấu giá.

Thứ ba, trường hợp rút lại giá đã trả, tại Điều 38 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định việc bán đấu giá trong trường hợp người trả giá cao nhất rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản. Theo đó, người rút lại giá đã trả bị mất khoản tiền đặt trước, phiên đấu giá tiếp tục từ giá của người trả giá liền kề trước đó,

107

trường hợp không có người trả giá tiếp thì cuộc đấu giá không thành. Với quy định này sẽ dẫn đến trường hợp, khi người thứ nhất rút lại giá đã trả và người thứ hai tuy đã trả giá cao hơn giá khởi điểm từ vòng đấu trước nhưng không trả giá tiếp, trường hợp này cũng sẽ bị coi là cuộc đấu giá không thành. Như vậy sẽ có trường hợp xảy ra là đã có người trả giá cao hơn giá khởi điểm nhưng cuộc đấu giá vẫn không thành.

Thứ tư, so với yêu cầu THPL về ĐGQSDĐ thì số lượng doanh nghiệp đấu giá chuyên nghiệp được thành lập ở các tỉnh BTB chưa nhiều 27 doanh nghiệp, (trong đó Thanh hoá 7, Nghệ An 4, Hà Tĩnh 3, Quảng Trị 5, Thừa Thiên Huế 8). Nhiều doanh nghiệp đấu giá mới thành lập nên năng lực và kinh nghiệm của các đấu giá viên còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu trong từng cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phân bố không đều giữa các địa phương, giữa các khu vực, tập trung chủ yếu ở trung tâm của các tỉnh nơi có điều kiện kinh tế, chính trị, văn hoá phát triển. Với địa hình các tỉnh BTB rất phức tạp, đi lại khó khăn nhất là các huyện miền núi nên khi tổ chức đấu giá tại những nơi vùng núi, vùng sâu, vùng xa các tổ chức đấu giá sẽ gặp rất nhiều khó khăn từ việc chi phí, đi lại, tốn nhiều thời gian cho đến thực hiện các thủ tục để tiến hành đấu giá.

Với nguyên tắc trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ là tất cả các cuộc đấu giá đều có đấu giá viên điều hành, song hiện tại số đấu giá viên ở các tỉnh BTB đang còn ít, khó có thể đảm nhiệm được nhiệm vụ. Chỉ tính riêng ĐGQSDĐ thì cũng không đảm bảo được yêu cầu, cụ thể ở tỉnh Quảng Bình chỉ có 03 đấu giá viên phải điều hành tất cả các cuộc ĐGQSDĐ của 8 huyện, thị xã, thành phố, 159 xã phường, thị trấn hoặc tỉnh Quảng Trị chỉ có 9 đấu giá viên nhưng có tổng số 10 huyện, thành phố, thị xã, giả sử tất cả xã, phường, thị trấn trong các huyện, thị xã, thành phố cùng một lúc tổ chức ĐGQSDĐ thì với số lượng đấu giá viên đó không thể đáp ứng được yêu cầu về ĐGQSDĐ, chưa nói đến việc đấu giá các loại tài sản khác như tài sản xử lý vi phạm hành chính, tài sản nhà nước…

Thứ năm, về trình độ chuyên môn, “phần lớn đấu giá viên chưa qua đào tạo nghề, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu công việc”[13], đội ngũ đấu giá viên các tỉnh BTB cũng trong tình trạng đó, nhiều

108

đấu giá viên được miễn đào tạo nghề đấu giá, ít được bồi dưỡng kỹ năng nghiệp vụ, nên mặc dù là những người có kinh nghiệm trong công tác song vẫn còn gặp lúng túng trong quá trình THPL, nhất là khi điều hành ĐGQSDĐ. Đây là bài toán nan giải, khó khăn cho sự phát triển đội ngũ đấu giá viên các tỉnh BTB trong thời gian tới.

Thứ sáu, đội ngũ cán bộ làm công tác QLNN về bán đấu giá tài sản trong Sở Tư pháp các tỉnh BTB còn hạn chế về số lượng, mỗi tỉnh chỉ bố trí 01 người. Với số lượng hạn chế, song nhiệm vụ thì ngày càng tăng nên thời gian dành cho công tác kiểm tra việc tuân thủ, chấp hành pháp luật trong ĐGQSDĐ còn ít. Vì vậy, mặc dù hiện tại quá trình THPL về ĐGQSDĐ vẫn còn những hạn chế như tình trạng cò mồi, thông đồng, dìm giá, song sự vào cuộc của các cơ quan QLNN chưa quyết liệt nên việc phát hiện vụ việc vi phạm pháp luật trong ĐGQSDĐ còn hạn chế. Bên cạnh đó, tình trạng nể nang, né tránh, đùn đẩy trách nhiệm vẫn còn. Đa số vụ việc được phát hiện và đưa ra xử lý là qua sự phát hiện của nhân dân, của các cơ quan tố tụng, còn qua kiểm tra, thanh tra chủ yếu là “xử lý nội bộ”, do vậy phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả công tác THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

Cơ quan QLNN có thẩm quyền chưa có cơ chế giám sát việc THPL của đấu giá viên, chế độ kiểm tra chưa thường xuyên, sâu sát; thiếu thông tin về hoạt động thường xuyên của đấu giá viên nên không nắm được tình hình hoạt động, đặc biệt là các đấu giá viên làm việc trong các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Từ việc quản lý đội ngũ đấu giá viên chưa chặt chẽ nên có nhiều trường hợp mặc dù đấu giá viên vi phạm các quy định phải bị thu hồi chứng chỉ hành nghề đấu giá như: Không làm việc thường xuyên tại các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp; không hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản; không điều hành đấu giá trong vòng một năm nhưng vẫn không phát hiện để đề nghị Bộ Tư pháp xử lý theo quy định của pháp luật.

Thứ bảy, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Do vậy, để các doanh nghiệp THPL về ĐGQSDĐ nghiêm minh có hiệu quả thì cần có sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan. Song hiện nay sự phối hợp giữa các cơ quan nhà

109

nước còn lõng lẽo, thiếu chặt chẽ. Bên cạnh đó, quy định điều kiện để thành lập doanh nghiệp bán đấu giá quá dễ dàng, thông thoáng, do vậy việc thành lập doanh nghiệp một cách tràn lan, khó khăn trong quá trình quản lý của các cơ quan nhà nước.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới, để quản lý có hiệu quả các tổ chức nghề nghiệp thì cần thực hiện tốt việc kết hợp giữa QLNN và quản lý theo chế độ tự quản của tổ chức nghề nghiệp. Đối với nước ta hiện nay do Hiệp hội đấu giá chưa được thành lập (Hiệp hội đấu giá là tổ chức tự quản của đấu giá viên nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của đấu giá viên, giám sát việc tuân theo pháp luật, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ đấu giá viên), nên thiếu cơ chế tự quản của các tổ chức xã hội – nghề nghiệp trong hoạt động nghề nghiệp của đội ngũ đấu giá viên nên phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

Thứ tám, công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB mặc dù đã được chính quyền các cấp quan tâm, chỉ đạo song vẫn chưa thường xuyên, chất lượng chưa cao, số báo cáo viên, tuyên truyền viên pháp luật am hiểu về lĩnh vực ĐGQSDĐ còn ít, trong quá trình tuyên truyền thường dàn trải, ít đi vào chiều sâu nên hiệu quả đưa lại chưa cao.

Một số tổ chức, cá nhân ở các tỉnh BTB nhận thức chưa đầy đủ về vị trí, vai trò của việc THPL về ĐGQSDĐ nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức đấu giá và đấu giá viên hoạt động. Mặc dù đã có Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định là việc ĐGQSDĐ phải giao cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp điều hành, song một số địa phương vẫn cố tình tìm ra lý do để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho Sở Tài chính và các huyện thành lập hội đồng ĐGQSDĐ (như cơ chế cũ).

Thứ chín, việc xử lý đối với hành vi vi phạm trong ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB còn những khó khăn, bất cập. Chủ thể có thẩm quyền xử lý, vi phạm trong lĩnh vực tư pháp chỉ có thanh tra Sở Tư pháp, song hiện nay số lượng cán bộ thanh tra các Sở Tư pháp còn mỏng (Thanh Hoá 03 người, Nghệ An 04 người, Hà Tĩnh 02 người, Quảng Bình 02 người, Quảng Trị 01 người và Thừa Thiên Huế 3 người). Bên cạnh đó, để phát hiện hành vi vi phạm trong lĩnh vực ĐGQSDĐ cũng gặp không ít khó khăn, cần có chứng cứ cụ thể, rõ ràng. Song sự vi phạm trong ĐGQSDĐ ngày càng tinh vi, nếu không có kỹ năng, nghiệp

110

vụ thì rất khó để phát hiện, có những cuộc ĐGQSDĐ trước khi tổ chức đấu giá đã có sự dàn xếp, thông đồng của những người tham giá đấu giá khi vào đấu giá chỉ là hình thức, chỉ là “màn diễn” để che mắt các cơ quan chức năng. Do vậy, để phát hiện vi phạm này nếu không có sự vào cuộc của các cơ quan, ban, ngành, đặc biệt là cơ quan công an thì sẽ rất khó khăn. Tuy nhiên, thời gian qua việc phối hợp giữa các cơ quan chưa thật chặt chẽ, chưa tạo được một cơ chế hữu hiệu trong sự phối hợp giữa các cơ quan nên dù dư luận về việc thông đồng, dìm giá nhiều nhưng việc phát hiện các vụ vi phạm vẫn còn khiêm tốn.

3.3.2. Nguyên nhân hạn chế 3.3.2.1. Nguyên nhân khách quan Những hạn chế của việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB nêu trên

xuất phát từ nguyên nhân khách quan sau:

Thứ nhất, hệ thống văn bản QPPL làm cơ sở pháp lý cho THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta hiện nay còn một số hạn chế, bất cập. Một số QPPL trong các văn bản ban hành còn chồng chéo, sự thiếu thống nhất, đồng bộ và nhất quán, thậm chí mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Thông tư số 23/2010/TT-BTP do các văn bản QPPL này được các cơ quan có thẩm quyền khác nhau ban hành (từ Quốc Hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đến các Bộ) và ban hành tại nhiều thời điểm khác nhau đã gây không ít khó khăn khi THPL về ĐGQSDĐ. Một số quy định của pháp luật còn chung chung, chưa cụ thể dẫn đến khó khăn trong việc THPL về ĐGQSDĐ; một số quy định không phù hợp thực tiễn, mâu thuẫn chồng chéo như quy định không cấm thành viên của Hội đồng định giá đồng thời là thành viên của Hội đồng bán đấu giá hoặc một người có thể vừa là luật sư vừa là đấu giá viên và đồng thời làm giám đốc doanh nghiệp bán đấu giá; việc ĐGQSDĐ khi có một người tham gia đấu giá.

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được coi là văn bản pháp luật “khung” về bán đấu giá tài sản nói chung, về ĐGQSDĐ nói riêng. Tuy nhiên, văn bản này cũng chỉ điều chỉnh về những vấn đề có tính nguyên tắc cơ bản, trình tự thủ tục chung về bán đấu giá tài sản mà chưa quy định cụ thể về ĐGQSDĐ. Bên cạnh đó, hiện nay tất cả các văn bản QPPL chủ yếu tập trung

111

hướng dẫn trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mà chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục của việc ĐGQSDĐ khi đã giao cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào đấu giá. Do vậy, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Thể chế pháp lý chưa tạo nên chính sách thống nhất, đồng bộ để phát triển đội ngũ đấu giá viên chuyên nghiệp. Các quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đã thể hiện một bước chuyên nghiệp hoá đội ngũ đấu giá viên nhưng hiệu lực còn thấp chỉ ở tầm Nghị định, trong khi các quy định khác liên quan đều được điều chỉnh bởi các văn bản Luật, Pháp lệnh. Về chủ trương xã hội hoá về đấu giá tài sản nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng là một chủ trương đúng đắn, phù hợp với sự phát triển trong giai đoạn hiện nay. Tuy vậy, chính quyền các cấp chưa cụ thể hoá một cách đầy đủ về điều kiện đảm bảo thực hiện (như hỗ trợ cơ sở vật chất, bồi dưỡng kỹ năng, kiến thức pháp lý để đảm bảo cho đấu giá viên hành nghề trong thực tế…); thiếu văn bản có hiệu lực pháp lý cao ở tầm Luật để điều chỉnh thống nhất hoạt động ĐGQSDĐ. Vì vậy, hiện tại chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ để phát triển đội ngũ đấu giá viên theo yêu cầu của xã hội. Đây là nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian qua.

Chưa thống nhất trong việc quy định thẩm quyền của cơ quan cho phép thành lập và quản lý các doanh nghiệp đấu giá, như việc cấp giấy phép đăng ký hoạt động kinh doanh cho các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thuộc thẩm quyền của Sở Kế hoạch và Đầu tư theo quy định của pháp luật doanh nghiệp. Đối với QLNN trong lĩnh vực đấu giá là nhiệm vụ của Sở Tư pháp theo quy định của pháp luật về đấu giá. Song hiện nay sự phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư ở các tỉnh BTB chưa chặt chẽ, thiếu chiều sâu. Một trong những nguyên nhân đó là do chưa quy định cụ thể về cơ chế phối hợp giữa hai cơ quan này. Do vậy, chưa giải quyết kịp thời những vấn đề phát sinh trong quá trình đăng ký và hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Thứ hai, sự lãnh đạo của cấp uỷ Đảng và sự quản lý điều hành của

UBND các tỉnh BTB về ĐGQSDĐ còn nhiều hạn chế.

Mặc dù quá trình THPL về ĐGQSDĐ có vai trò quan trọng trong quá

trình phát triển kinh tế - xã hội các tỉnh BTB, song các cấp uỷ chưa có sự quan

112

tâm đúng mức đối với công tác này. Hiện tại Tỉnh uỷ các tỉnh BTB chưa ban

hành Nghị quyết chuyên đề về ĐGQSDĐ, làm cơ sở để chính quyền cụ thể hoá

trong việc quản lý điều hành. Bên cạnh đó, sự quản lý của UBND các tỉnh BTB

đối với ĐGQSDĐ vẫn còn hạn chế. Mặc dù đã có sự quan tâm đối với việc xây

dựng cơ sở vật chất, trụ sở làm việc các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá, song so

với yêu cầu của giải đoạn hiện nay thì vẫn chưa đáp ứng. UBND các tỉnh BTB

chưa có sự chỉ đạo quyết liệt việc xã hội hoá công tác đấu giá trên địa bàn, do

vậy, đến nay chưa có tỉnh nào xây dựng được đề án về lộ trình chuyển đổi

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản sang mô hình doanh nghiệp. Bên cạnh

đó, có nơi chính quyền còn can thiệp sâu vào hoạt động bán đấu giá của các

doanh nghiệp như chỉ đạo về ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

cho thuê đất chỉ giao cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản của tỉnh chứ

không giao cho các doanh nghiệp nên đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa các tổ chức

đấu giá chuyên nghiệp trong ĐGQSDĐ.

Thứ ba, nhận thức pháp luật về ĐGQSDĐ của người dân còn hạn chế.

Nhân dân là chủ thể có vị trí và vai trò quan trọng trong việc THPL về

ĐGQSDĐ. Nhân dân vừa là chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ, vừa là chủ

thể có quyền giám sát các hoạt động về ĐGQSDĐ. Tuy nhiên, thời gian qua,

vai trò này chưa được phát huy một cách có hiệu quả. Một trong những nguyên

nhân quan trọng là trình độ nhận thức pháp luật của người dân về ĐGQSDĐ

còn hạn chế, cụ thể: Với vị trí là chủ thể có quyền giám sát đối với tất cả hoạt

động của các cơ quan nhà nước, các tổ chức nói chung, trong đó có ĐGQSDĐ,

song thời gian qua việc giám sát của người dân đối với việc ĐGQSDĐ còn hạn

chế, nhiều người chưa nhận thức đầy đủ quyền hạn của mình. Có ít trường hợp

vi phạm pháp luật trong THPL về ĐGQSDĐ được nhân dân phát hiện, trong

khi đó việc thông đồng, dìm giá, “quân xanh, quân đỏ” thường xảy ra trong quá

trình THPL về ĐGQSDĐ. Với vị trí là người tham gia quan hệ đấu giá thì

nhiều người lợi dụng những kẻ hở của pháp luật để làm lợi cho cá nhân, thiệt

hại đến lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể khác.

Thứ tư, cơ sở vật chất, trang thiết bị phương tiện phục vụ cho việc THPL

về ĐGQSDĐ còn hạn chế.

113

Trong thời gian qua, mặc dù các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đặc biệt là các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản đã có sự quan tâm đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho công tác ĐGQSDĐ, song so với yêu cầu hiện nay thì một số doanh nghiệp bán đấu giá “cơ sở vật chất còn thiếu thốn chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển dịch vụ theo hướng chuyên nghiệp hoá, đôi khi chưa đáp ứng được nhu cầu bán đấu giá tài sản của địa phương” [15]. Do vậy, một số công việc cần có công cụ hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc THPL về ĐGQSDĐ, nhưng các doanh nghiệp bán đấu giá chưa đáp ứng, như trong việc niêm yết thữa đất đưa vào đấu giá, đa số doanh nghiệp chưa có máy ảnh để chụp hoặc camera quay phim để lưu lại hình ảnh niêm yết nơi có thửa đất đấu giá trong hồ sơ đấu giá; hoặc nhiều doanh nghiệp chưa có hội trường để tổ chức đấu giá hoặc phương tiện phục vụ cho đấu giá những vùng sâu, vùng xa, vùng đi lại khó khăn.

Những nguyên nhân này góp phần dẫn đến những hạn chế của quá trình

THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian qua.

3.3.2.2. Nguyên nhân chủ quan Bên cạnh những nguyên nhân khách quan trên, những hạn chế của việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB còn xuất phát từ nguyên nhân chủ quan sau: Thứ nhất, trình độ và năng lực của một số đấu giá viên còn hạn chế, nguyên nhân này là do trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực (1/7/2010) các đấu giá viên được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá không phải qua đào tạo nghề đấu giá, và có một số đấu giá viên ở các tỉnh BTB được cấp chứng chỉ trong thời gian này. Do không qua đào tạo nghề đấu giá nên không được trang bị kiến thức pháp luật về đấu giá cũng như kỹ năng, nghiệp vụ điều hành ĐGQSDĐ. Quá trình THPL về ĐGQSDĐ chủ yếu dựa trên vốn kiến thức và kinh nghiệm của bản thân nên trong quá trình điều hành ĐGQSDĐ còn nhiều sai sót, kém linh hoạt. Bên cạnh đó, do làm việc trong các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề nên chưa thực sự chú tâm đến công việc ĐGQSDĐ xem đây chỉ là công việc phụ chưa phải là một nghề chính. Một số đấu giá viên quá coi trọng lợi ích vật chất, chưa thực sự coi trọng đạo đức nghề nghiệp đấu giá, chưa có bản lĩnh nghề nghiệp vững vàng nên còn tình trạng vi phạm pháp luật trong quá trình đấu giá.

114

Thứ hai, việc chấp hành pháp luật trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ của một số tổ chức đấu giá chuyên nghiệp chưa nghiêm túc, còn vi phạm trong quá trình tổ chức điều hành đấu giá. Một số tổ chức đấu giá còn thiếu kinh nghiệm THPL về ĐGQSDĐ. Bên cạnh đó, việc bố trí, sử dụng đấu giá viên điều hành các cuộc ĐGQSDĐ chưa thật hợp lý nên chưa phát huy được vai trò của đấu giá viên trong hoạt động nghề nghiệp và chưa đáp ứng được yêu cầu của ĐGQSDĐ trong giai đoạn hiện nay.

Thứ ba, năng lực tổ chức THPL về ĐGQSDĐ của các cơ quan nhà nước trong quá trình ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB vẫn còn hạn chế. Cán bộ được phân công trực tiếp tổ chức THPL về ĐGQSDĐ lại kiêm nhiệm nhiều công việc khác, mỗi tỉnh chỉ có một cán bộ. Bên cạnh đó, đội ngũ này chưa thường xuyên được bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng tổ chức đấu giá nên không tránh khỏi những hạn chế, bất cập so với yêu cầu của việc THPL về ĐGQSDĐ giai đoạn hiện nay của các tỉnh BTB.

Thứ tư, sự thiếu chủ động, buông lỏng quản lý của Sở Tư pháp các tỉnh cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến thực hiện pháp luật trong ĐGQSDĐ kém hiệu quả.

Hiện tại, cơ quan chuyên môn giúp cho UBND cấp tỉnh QLNN về lĩnh vực ĐGQSDĐ là Sở Tư pháp được giao thêm nhiều nhiệm vụ mới như theo dõi tình hình thi hành pháp luật, QLNN về xử lý vi phạm hành chính, QLNN về trách nhiệm bồi thường nhà nước, có những nhiệm vụ tuy không mới nhưng tăng về quy mô như phổ biến giáo dục pháp luật, hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp song biên chế không được tăng tương ứng dẫn đến tình trạng ít người nhiều việc. Do vậy, trong công tác tham mưu cho chính quyền quản lý nhà nước trên lĩnh vực tư pháp trong đó có ĐGQSDĐ có phần hạn chế.

Thứ năm, công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB chưa được thực hiện thường xuyên, vẫn còn biểu hiện của tình trạng nể nang, né tránh và thiếu kiên quyết. Các cơ quan tư pháp có tổ chức thanh tra song đội ngũ thanh tra viên đang còn ít, việc xử lý vi phạm trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ có lúc, có nơi chưa triệt để, còn biểu hiện nương nhẹ. Có kiểm tra, thanh tra nhưng khi phát hiện sai phạm của tổ chức bán đấu giá thì chỉ dừng lại việc nhắc nhở, rút kinh nghiệm nội bộ.

115

Tóm lại, các nguyên nhân khách quan, chủ quan nêu trên được thể hiện trên các nội dung đã trực tiếp hoặc gián tiếp dẫn tới những hạn chế của thực trạng. Việc làm rõ nguyên nhân này rất quan trọng, vì đây là cơ sở để tìm ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao chất lượng công tác THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian tới.

Kết luận chương 3 Bắc Trung Bộ gồm 6 tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế, là khu vực được xem là “đòn gánh” gánh hai đầu đất nước. Đây là khu vực có nhiều khó khăn do điều kiện tự nhiên, khí hậu khắc nghiệt. Bù lại những khó khăn trên, con người ở đây vốn giàu lòng yêu nước, một lòng tin tưởng vào Đảng, đi theo Đảng, chịu thương chịu khó, thời gian qua dưới sự lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng, sự quản lý của chính quyền đã gặt hái được những kết quả trên các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh - quốc phòng, đời sống của nhân dân ngày một được cải thiện.

Trong THPL về ĐGQSDĐ cũng được cấp uỷ Đảng và chính quyền quan tâm nên thời gian có bước phát triển cả về chiều rộng lẫn bề sâu, góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhân dân tham gia ngày càng mạnh mẽ vào thị trường QSDĐ, điều quan trọng là qua ĐGQSDĐ đã góp phần quan trọng vào tăng nguồn thu ngân sách của các tỉnh BTB.

Bên cạnh đó, việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB vẫn còn những hạn chế, nhất định như: Một số văn bản QPPL về ĐGQSDĐ còn mâu thuẫn, thiếu đồng bộ; ý thức chấp hành pháp luật về ĐGQSDĐ chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển xã hội. Năng lực, trình độ, kỹ năng của đội ngũ đấu giá viên chưa đáp ứng được yêu cầu công tác đấu giá; tổ chức đấu giá chuyên nghiệp còn nhiều hạn chế cả về nhân lực và cơ sở vật chất. Công tác phổ biến giáo dục pháp luật chưa được quan tâm đúng mức nên ý thức chấp hành pháp luật về ĐGQSDĐ một bộ phận cán bộ và nhân dân chưa được nâng cao; biện pháp xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về ĐGQSDĐ chưa thật nghiêm minh, còn có hiện tượng nể nang, né tránh. Từ những hạn chế và nguyên nhân tồn tại trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB nêu trên là cơ sở thực tiễn quan trọng để xác định phương hướng, quan điểm và các giải pháp đảm bảo THPL trong ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian tới.

116

Chương 4

QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

4.1. CÁC QUAN ĐIỂM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

4.1.1. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc

Trung Bộ phải quán triệt đường lối, chủ trương của Đảng và các nghị quyết

của các tỉnh đảng bộ ở Bắc Trung Bộ về đấu giá quyền sử dụng đất

Nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống và

xã hội, kể từ khi ra đời cho đến nay, Đảng ta luôn quan tâm đến vấn đề đất

đai. Tuỳ từng giai đoạn lịch sử để có những chủ trương, đường lối phù hợp

nhằm quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.

Trong giai đoạn hiện nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương, đường lối

về những vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng, khai thác đất đai, làm cơ sở để

các cơ quan nhà nước cụ thể hoá bằng việc ban hành các văn bản QPPL và tổ

chức THPL trong ĐGQSDĐ. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để cấp uỷ Đảng các

tỉnh, thành phố có sự chỉ đạo cụ thể, sát đúng với điều kiện địa phương mình.

Hiến pháp năm 2013 đã quy định “Đảng Cộng sản Việt Nam…, là lực

lượng lãnh đạo Nhà nước và xã hội” [74. tr.9], sự lãnh đạo của Đảng đối với

Nhà nước và xã hội bằng việc ban hành ra các chủ trương, đường lối, các cơ

quan nhà nước, các tổ chức cần phải cụ thể hoá chủ trương đường lối đó. Vì

vậy, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung, ở các tỉnh BTB

nói riêng cần quán triệt các quan điểm, đường lối của Đảng về vấn đề đất đai,

về thị trường QSDĐ, về ĐGQSDĐ được ghi nhận trong các văn kiện của

Đảng, các nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương.

Đại hội Đảng toàn quốc lần thức VI đã đề ra đường lối đổi mới cho đất

nước ta, chính thức thừa nhận nền kinh tế hàng hoá, tạo điều kiện để phát

triển các nguồn lực của đất nước. Trên cơ sở đường lối đổi mới đó, Đại hội

Đảng toàn quốc lần thứ IX đã xác định: Hình thành và phát triển thị trường

bất động sản trong đó có thị trường QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển

117

QSDĐ; tạo cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần

kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh…

Sửa đổi các quy định về việc chuyển QSDĐ và sở hữu nhà ở, thúc đẩy quá

trình bán nhà ở của Nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh

doanh bất động sản; từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người

Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Việc xác định

đất đai là nguồn lực, nguồn vốn to lớn trong sự phát triển kinh tế xã hội đã thể

hiện sự đổi mới tư duy kinh tế của Đảng ta, tạo cơ sở cho việc chính thức đưa

đất đai vào quan hệ thị trường. Do vậy, cần phải “…Đổi mới chính sách, pháp

luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản

(trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự

tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò

chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền

với đất…” [36, tr.62].

Tiếp tục đường lối đổi mới, Đại hội Đảng toàn quốc lần thức X chỉ rõ

“Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động

sản gắn liền với đất: Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một

cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị

trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực,

có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.” [37, tr.81].

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI tiếp tục nhấn mạnh: Phát triển lành

mạnh thị trường bất động sản, bổ sung hoàn chỉnh luật pháp, chính sách về

đất đai, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển hoá đất đai thành nguồn lực quan

trọng và có hiệu quả cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng

khoá XI đã chỉ ra cụ thể phương thức nhằm chuyển hoá đất đai thành nguồn

lực phục vụ cho sự phát triển đất nước là “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử

dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” [40, tr.86]

Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, bên cạnh việc

quán triệt và thực hiện nghiêm túc quan điểm, đường lối của Đảng thì cần

118

phải thực hiện tốt các Nghị quyết của Đảng bộ địa phương. Vì Nghị quyết

Đảng bộ địa phương là sự cụ thể hoá đường lối, chủ trương của Đảng ta vào

điều kiện cụ thể phù hợp với đặc điểm, điều kiện kinh tế, văn hoá của từng địa

phương, là cơ sở để chính quyền địa phương cụ thể hoá bằng việc ban hành

các văn bản quản lý điều hành trên các lĩnh vực trong đó có ĐGQSDĐ.

Trong điều kiện hiện nay, chúng ta đang xây dựng một nhà nước pháp

quyền XHCN dưới sự lãnh đạo của Đảng, thì pháp luật về ĐGQSDĐ trước

hết là sự thể chế hoá đường lối, chính sách của Đảng trong lĩnh vực đất đai.

Các quy định pháp luật đất đai cũng như quá trình THPL về ĐGQSDĐ nhất

thiết phải phù hợp với đường lối chính sách của Đảng về đất đai. Hay nói

cách khác, THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB phải quán triệt các quan điểm

chủ trương, đường lối của Đảng nói chung và các Nghị quyết của các tỉnh

Đảng bộ ở BTB nói riêng về đất đai và ĐGQSDĐ.

4.1.2. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh

Bắc Trung Bộ phải dựa trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà

nước thống nhất quản lý

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý là một

quan điểm quan trọng và đúng đắn của Đảng ta về vấn đề đất đai. Quan điểm

này vừa dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và trên cơ sở thực

tiễn cách mạng Việt Nam trong 85 năm qua.

Về cơ sở lý luận, Mác và Ăngghen đã nhiều lần khẳng định đất đai phải

thuộc sở hữu toàn dân trong các tác phẩm của mình. Trong lời tựa cuốn

“Chiến tranh nhân dân Đức”, Ăngghen đã phân tích và cho rằng đất đai phải

thuộc sở hữu của toàn thể nhân dân. Ông nhấn mạnh “Vì lợi ích của toàn xã

hội cần phải biến quyền sở hữu ruộng đất thành sở hữu chung của nhân

dân”[61, tr.181]. Kế thừa và phát triển quan điểm trên, Lê nin luôn cho rằng

đất đai là cơ sở vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, sau

Cách mạng tháng Mười Nga thành công, Lênin đã ban hành sắc lệnh về ruộng

đất nhằm xoá bỏ chế độ tư hữu ruộng đất ở Nga, thu hồi ruộng đất của giai

cấp tư sản và phong kiến để chia cho nông dân, Sắc lệnh của Lênin khẳng

định “Vĩnh viễn xoá bỏ tư hữu ruộng đất, từ nay ruộng đất không thể đem bán

119

đi, mua về, cho thuê mướn, cầm cố hay nhượng lại bằng bất cứ một cách nào

khác; tất cả ruộng đất của Nhà nước, ruộng đất của thái ấp, của hoàng gia, của

giáo hội, ruộng đất tô nhượng… đều trở thành tài sản của toàn dân và giao

cho tất cả những người cày cấy ruộng đất sử dụng” [56, tr.27]

Hiện nay toàn bộ đất đai trên lãnh thổ nước ta cũng như các tỉnh Bắc

Trung Bộ là kết quả của quá trình chế ngự thiên nhiên, chống giặc ngoại xâm

của dân tộc ta qua mấy nghìn năm dựng nước và giữ nước. Trải qua nhiều thế

hệ, nhân dân ta đã đổ biết bao nhiêu sức lực và xương máu để giữ gìn từng tấc

đất của Tổ quốc. Do vậy, đất đai ở nước ta không thể là của riêng một cá

nhân, tổ chức nào mà đó là tài sản của toàn thể nhân dân trong đó Nhà nước là

người đại diện cho nhân dân quản lý toàn bộ đất đai.

Từ những cơ sở trên, từ khi ra đời cho đến nay, Đảng ta luôn quan tâm

đến vấn đề đất đai, quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân luôn khẳng định

trong các văn kiện quan trọng của Đảng và được Nhà nước cụ thể hoá trong

Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai năm 1993,

Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013.

Có thể thấy, Nhà nước được nhân dân uỷ quyền và đã thay mặt nhân

dân đứng ra làm chủ sở hữu đại diện đối với toàn bộ đất đai, có quyền quản

lý, phân bổ đất đai và xác lập địa vị pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ

đất đai. Trong các quan hệ đất đai được xác lập luôn hiện diện sự có mặt của

Nhà nước nhằm quản lý, kiểm soát và chi phối việc sử dụng đất của các chủ

thể với mục đích là bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử

dụng đất, tạo điều kiện để các chủ thể khai thác các giá trị và khả năng sinh

lợi của đất. Tuy nhiên, cần phải tách bạch giữa các quyền của Nhà nước với

tư cách là chủ sở hữu với các quyền của người sử dụng đất. Theo đó, phạm vi,

ranh giới của Nhà nước trong việc can thiệp và điều chỉnh các quan hệ

ĐGQSDĐ phải được xác định ở mức độ hợp lý vừa đảm bảo được vai trò của

Nhà nước nhưng vẫn đảm bảo quyền chủ động của chủ thể tham gia

ĐGQSDĐ. Như vậy, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam hiện

nay cần quán triệt nghiêm túc quan điểm xuyên suốt là đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

120

Ở các tỉnh BTB hiện nay, trong THPL về ĐGQSDĐ cần đặc biệt quán

triệt nghiêm túc và tuyệt đối quan điểm chỉ đạo này. Theo đó, THPL về

ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB phải đảm bảo sự định hướng và quản lý của Nhà

nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Sự điều chỉnh của pháp luật về

ĐGQSDĐ phải được thiết kế sao cho các hoạt động ĐGQSDĐ được xác lập,

thực hiện trên cơ sở có sự quản lý, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền với tư cách là cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền chủ sở

hữu đại diện thể hiện qua các hoạt động định giá, phê duyệt kết quả đấu giá,

quy định trình tự thủ tục đấu giá. Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước trong

trường hợp này với ý nghĩa là định hướng, tạo điều kiện, hỗ trợ và thúc đẩy

việc thực hiện ĐGQSDĐ được thực hiện nghiêm túc, thuận lợi chứ không làm

mất đi tính chủ động của các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ.

Có thể nói, quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng ta là một

quan điểm quan trọng, phù hợp với đặc điểm điều kiện của nước ta, nên trong

quá trình quản lý, sử dụng đất, quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

cần nghiêm túc thực hiện nguyên tắc này. Hay nói cách khác đây là “kim chỉ

nam” cho việc THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung và ở các tỉnh BTB

nói riêng. Bởi quan điểm này vừa bảo vệ được đất đai là một tài sản quý giá

của quốc gia, vừa bảo vệ được các quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

4.1.3. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc

Trung Bộ phải quán triệt quan điểm bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp

Hiện nay, nước ta cơ bản vẫn là một nước nông nghiệp, do vậy nông

nghiệp vẫn chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế của nước ta. Từ một

nước với một nền kinh tế nông nghiệp tập trung mang nặng tính bao cấp

chuyển sang kinh tế thị trường định hướng XHCN, nước ta đang đối mặt với

hàng loạt các vấn đề về kinh tế, xã hội cũng như môi trường. Để đạt được mục

tiêu phát triển bền vững, trong giai đoạn hiện nay trên cả nước nói chung và ở

các tỉnh BTB nói riêng cần phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp,

đồng thời nâng cao thu nhập cho người dân, bảo vệ môi trường và hệ sinh thái.

Thời gian qua, trên cả nước cũng như các tỉnh BTB để phục vụ phát triển

kinh tế - xã hội, bên cạnh việc huy động các nguồn lực khác thì việc sử dụng

121

đất trong đó có đất nông nghiệp để xây dựng các cơ sở hạ tầng là việc làm cần

thiết. Do vậy, đất nông nghiệp phải thu hồi, giảm bớt để đầu tư phục vụ các dự

án phát triển kinh tế - xã hội. Điều này đã làm cho diện tích canh tác của đất

nông nghiệp ngày càng bị giảm bớt, thu hẹp, ảnh hưởng đến an ninh lương thực

quốc gia, đến đại bộ phận dân số sinh sống bằng nghề nông nghiệp hiện nay.

Nhất là, trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước thời gian qua ở

các tỉnh BTB người bị thu hồi đất vẫn chưa được đảm bảo về việc làm và thu

nhập, ảnh hưởng đến đời sống. Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật đất đai

về việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vẫn

chưa đảm bảo lợi ích và chưa tương xứng với công sức của người dân trong

việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. Trên thực tế, tại nhiều địa phương ở các

tỉnh BTB việc thu hồi đất sản xuất nông nghiệp đã làm một bộ phận nhân dân

rơi vào nghèo đói, đời sống không đảm bảo và đây cũng là nguyên nhân chính

làm phát sinh các tệ nạn xã hội. Do đó, việc THPL về ĐGQSDĐ nông nghiệp ở

các tỉnh BTB vào phục vụ quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

cũng cần có sự xem xét, tính toán, cân nhắc và có kế hoạch cụ thể nhằm quản

lý nghiêm ngặt việc sử dụng đất nông nghiệp.

Thời gian qua, ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB đã thể hiện được vai trò nhất

định đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đây là hoạt

động tạo ra nguồn thu ngân sách đáng kể cho các địa phương, là cơ sở để đầu

tư xây dựng các công trình phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội, nâng

cao đời sống dân sinh. Tuy nhiên, việc đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ

môi trường sinh thái và đảm bảo cho sự phát triển bền vững có vị trí vô cùng

quan trọng. Có thể nói, đây là vấn đề sống còn, yếu tố cốt lõi trong sự phát

triển kinh tế - xã hội của một đất nước hiện đại. Do vậy việc THPL về

ĐGQSDĐ nông nghiệp phải tính toán cân nhắc kỹ lưỡng, đây là một yêu cầu

có tính nguyên tắc đối với các tỉnh BTB. Trên cơ sở đó, việc đấu giá để

chuyển đổi đất nông nghiệp vào mục đích khác, đưa đất nông nghiệp vào

tham gia quan hệ đấu giá cần có kế hoạch chi tiết, cụ thể và có sự cho phép

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, sau khi chuyển đổi, số người

dân không có đất nông nghiệp để sản xuất sẽ gặp khó khăn trong việc ổn định

122

cuộc sống. Nếu không được cân nhắc, tính toán kỹ thì sẽ dẫn đến nhiều hệ

quả tất yếu như nạn thất nghiệp, môi trường bị ô nhiễm, huỷ hoại, an ninh

lương thực quốc gia bị ảnh hưởng, tệ nạn xã hội phát triển. Do vậy, THPL về

ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB cần phải quán triệt quan điểm bảo vệ nghiêm ngặt

đất nông nghiệp.

4.1.4. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh

Bắc Trung Bộ phải đảm bảo thuận lợi, bình đẳng, chính xác và đúng

pháp luật

Trong bối cảnh đất nước ta đang hội nhập ngày càng sâu vào nền kinh

tế thế giới, với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì một

trong những yêu cầu đặt ra là cần phải minh bạch, rõ ràng, cụ thể và chính xác

trong tất cả các quan hệ. Trước bối cảnh đó, việc THPL về ĐGQSDĐ ở nước

ta nói chung, các tỉnh BTB nói riêng cần quán triệt nghiêm túc quan điểm là

phải đảm bảo thuận lợi, bình đẳng, chính xác và đúng pháp luật.

Một trong những yêu cầu quan trọng đặt ra trong THPL về ĐGQSDĐ

là cần phải làm sao để thu hút được nhiều người có nhu cầu sử dụng đất tham

gia ĐGQSDĐ. Vì khi có nhiều người tham gia ĐGQSDĐ thì mức độ cạnh

tranh về giá sẽ quyết liệt hơn, kết quả là QSDĐ đưa ra đấu giá sẽ đưa lại kết

quả cao nhất. Muốn vậy, cần phải tạo điều kiện thuận lợi tối đa kể cả về điều

kiện, trình tự thủ tục cho người tham gia đấu giá. Theo đó, các cơ quan nhà

nước cần xem xét để loại bỏ những quy định về trình tự, thủ tục, giấy tờ và

điều kiện không cần thiết trong thu phí, lệ phí, hồ sơ tham gia đấu giá, nhận

lại tiền đặt trước khi hoàn thành việc ĐGQSDĐ, cũng như trong phê duyệt kết

quả đấu giá. Bên cạnh đó, tạo điều kiện thuận tiện còn được thể hiện là các

thông tin liên quan đến thửa đất có QSDĐ đưa ra đấu giá, các điều kiện, trình

tự, thủ tục đấu giá cần được thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin

đại chúng để nhân dân biết.

Đối với chủ thể tham gia đấu giá, thì dù là người nước ngoài hay trong

nước khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất

đai và pháp luật về đấu giá thì đều có quyền và nghĩa vụ như nhau trong quá

trình tham gia ĐGQSDĐ. Cụ thể là không được đặt ra các điều kiện để hạn

123

chế việc thực hiện quyền của thể này nhưng lại tạo điều kiện thuận lợi cho

chủ thể khác.

Đối với các chủ thể có quyền điều hành cuộc ĐGQSDĐ, đó là các

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và các doanh nghiệp bán đấu giá, sự

bình đẳng được thể hiện trong việc tạo điều kiện để các chủ thể này điều hành

đấu giá, có các quyền và nghĩa vụ như nhau, được ưu tiên về các điều kiện về

vốn, thuế… như nhau, tránh tình trạng có sự phân biệt giữa các tổ chức bán

đấu giá chuyên nghiệp, khi có đủ điều kiện “xây dựng đề án lộ trình chuyển

đổi trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản sang mô hình doanh nghiệp đối với

tỉnh, thành phố có từ 2 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản trở lên”[22].

Cùng với việc đảm bảo thuận lợi, bình đẳng thì trong quá trình THPL

về ĐGQSDĐ cần đảm bảo tính chính xác và đúng pháp luật. Pháp luật là

khuôn mẫu, là những quy tắc xử sự bắt buộc chung đối với mọi chủ thể, trong

quá trình tham gia các quan hệ các chủ thể cần phải thực hiện nghiêm túc.

Đặc biệt, hiện nay chúng ta đang xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN, ở

đó Nhà nước xây dựng, ban hành pháp luật, các cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà

nước các chủ thể khác có nghĩa vụ phải chấp hành nghiêm túc quy định của

pháp luật, lấy pháp luật làm chuẩn mục để thực hiện các hành vi của mình,

các hành vi vi phạm pháp luật đều bị xử lý như nhau.

Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, trước tiên phải chấp hành

nghiêm túc các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự đặc biệt là

pháp luật về bán đấu giá tài sản mà cụ thể là Nghị định 17/2010/NĐ-CP, Quyết

định 216/2005/QĐ-TTg. Bên cạnh đó, các địa phương ban hành các văn bản

hướng dẫn cụ thể để áp dụng phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội từng địa

phương mình như Quy chế đấu giá QSDĐ và các văn bản QPPL khác.

Các Quy chế và các văn bản QPPL các tỉnh ở BTB ban hành cần phải đảm bảo đúng quy định của các văn bản QPPL ở Trung ương, không được đặt ra các quy định vượt quá sự cho phép của pháp luật, hay nói cách khác là “vượt rào” hoặc hạn chế quyền của các chủ thể so với quy định của pháp luật. Ví dụ, theo quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP, thửa đất có QSDĐ đưa ra đấu giá cần phải được niêm yết thời gian là 30 ngày, nhưng nếu có địa

124

phương nào quy định rút ngắn hơn thời gian trên là vi phạm pháp luật, vi phạm về quyền của công dân. Vì, mục đích của việc thông báo, niêm yết công khai là tạo điều kiện cho nhân dân biết để tham gia đấu giá. Song do rút ngắn thời gian nên cơ hội để nắm bắt thông tin về ĐGQSDĐ sẽ ít hơn, do vậy quyền được tham gia ĐGQSDĐ bị hạn chế.

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ đúng pháp luật còn được thể hiện ở việc không được tự đặt ra các trình tự, thủ tục, các khoản phí không phù hợp với quy định của pháp luật. Ví dụ như tại Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính quy định việc các doanh nghiệp có quyền thu phí tính trên giá trị tài sản bán được của một cuộc bán đấu giá. Song một số địa phương đã hạn chế quyền này các doanh nghiệp bằng việc quy định không được thu phí tính trên giá trị tài sản bán được của một cuộc bán đấu giá. Như vậy quy định này không đúng quy định của pháp luật, đã hạn chế quyền của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trong quá trình đấu giá.

Như vậy, trong giai đoạn hiện nay để đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ có hiệu quả, một trong những quan điểm cơ bản quan trọng là phải đảm bảo thuận lợi, bình đẳng, chính xác và đúng pháp luật.

4.1.5. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh

Bắc Trung Bộ phải đảm bảo tính công khai, minh bạch

Công khai, minh bạch là một quan điểm rất quan trọng trong THPL về ĐGQSDĐ. Bởi vì, QSDĐ là một loại tài sản có giá trị lớn, thông qua đấu giá có khả năng đưa lại nguồn thu rất lớn cho chủ thể có QSDĐ. Nếu quá trình THPL về ĐGQSDĐ không đảm bảo tính công khai, minh bạch thì mục đích của chủ thể có QSDĐ đặt ra trong ĐGQSDĐ sẽ không đạt được, QSDĐ sẽ không được bán đúng với giá trị của nó, người có nhu cầu không có điều kiện để tham gia đấu giá. Ngược lại, những người “cò mồi” có cơ hội để thực hiện hành vi thông đồng, dìm giá. Bên cạnh đó, sẽ rất khó khăn, không muốn nói là không thực hiện được việc giám sát của nhân dân và xã hội đối với quá trình THPL về ĐGQSDĐ.

Tính công khai, minh bạch được thể hiện là tất cả mọi thông tin liên quan đến cuộc ĐGQSDĐ như thửa đất, cách thức, thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá đều phải được thông báo công khai trước và trong phiên đấu giá.

125

Đối với thửa đất có QSDĐ đấu giá, cần phải được niêm yết, thông báo

công khai trước khi tổ chức đấu giá. Tổ chức bán đấu giá có trách nhiệm

thông báo về địa điểm, diện tích, hiện trạng của thửa đất có QSDĐ đấu giá.

Những người tham gia đấu giá đều được tạo điều kiện thuận lợi để xem xét

thửa đất có QSDĐ đấu giá trước khi tổ chức đấu giá.

Đối với cách thức, thời gian, địa điểm tổ chức phiên đấu giá được

thông báo công khai. Cũng như trình tự, thủ tục phải được thực hiện có sự

chứng kiến và giám sát của tất cả mọi người tham gia đấu giá, cần thiết có thể

mời thêm các cơ quan QLNN. Mọi diễn biến của cuộc đấu giá, người trúng

đấu giá, người điều hành đấu giá đều được công khai để tất cả mọi người biết.

Đây là một quan điểm quan trọng đòi hỏi trong THPL về ĐGQSDĐ

phải nghiêm túc thực hiện. Thực tế thời gian qua, nhiều cuộc ĐGQSDĐ do

nhiều lý do khác nhau như vì thửa đất hợp hướng, hợp phong thuỷ, vị trí

thuận tiện cho buôn bán, người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao gấp

nhiều lần so với giá khởi điểm. Do vậy, cách tốt nhất để nhiều người tham gia

và đảm bảo sự giám sát của nhân dân đối với THPL về ĐGQSDĐ là cần phải

công khai, minh bạch, cụ thể, rõ ràng từ quy trình, cách thức thủ tục đến giá

cả của việc ĐGQSDĐ.

4.1.6. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh

Bắc Trung Bộ phải gắn với việc mở rộng hợp tác quốc tế

Trước sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường, việc mở cửa

hội nhập với các quốc gia khác trên thế giới là điều tất yếu và ngày càng được

đẩy mạnh. Nhận thức được tầm quan trọng đó, thời gian qua, đặc biệt từ khi

đổi mới đến nay Đảng ta đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo về vấn đề hội

nhập quốc tế. Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 của Bộ Chính trị về

chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm

2010, định hướng đến năm 2020 đã nêu: Phát huy cao độ nội lực, tích cực,

chủ động hội nhập quốc tế, thực hiện đầy đủ các cam kết quốc tế trên cơ sở

giữ vững độc lập, chủ quyền, an ninh quốc gia và định hướng XHCN. Xuất

phát từ thực tiễn Việt Nam, đồng thời tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc

tế về xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật; kết hợp hài hoà bản sắc văn hoá,

126

truyền thống tốt đẹp của dân tộc và tính hiện đại của pháp luật. Và một trong

những quan điểm của Nghị quyết số 49-NQ/TW về chiến lược cải cách tư

pháp đến năm 2020 là cải cách tư pháp phải kế thừa truyền thống pháp lý dân

tộc, những thành tựu đạt được của nền tư pháp xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm của nước ngoài phù hợp với hoàn

cảnh nước ta và yêu cầu chủ động hội nhập quốc tế; đáp ứng được xu thế phát

triển của xã hội tương lai.

Từ quan điểm chỉ đạo trên, thời gian qua nước ta đã tích cực chủ động

hội nhập quốc tế, đã ký kết nhiều điều ước quốc tế song phương và đa phương

trong lĩnh vực thương mại. Những sự kiện quan trọng đánh dấu những bước

phát triển trong việc hội nhập quốc tế là Việt Nam gia nhập ASEAN, ký hiệp

định thương mại Việt – Mỹ và chính thức tham gia vào tổ chức thương mại thế

giới (WTO). Những sự kiện đó đã chứng minh rõ nét xu thế và quyết tâm cao

của Việt Nam muốn gia nhập sâu vào kinh tế khu vực và trên toàn thế giới.

Trong quá trình hội nhập, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung

nhiều chính sách kinh tế - xã hội và từng bước đổi mới, hoàn thiện các văn bản

QPPL như Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Thương mại, Luật Đất

đai, Luật Dân sự… tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho các cá nhân, tổ

chức quốc tế, các nhà đầu tư vào quan hệ “làm ăn” với nước ta. Trong đó,

THPL về ĐGQSDĐ đã được chú trọng đổi mới, tạo điều kiện thuận lợi cho

một số tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

tham gia ĐGQSDĐ. Việc THPL về ĐGQSDĐ với mục đích khuyến khích,

thúc đẩy các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vốn để xây dựng kết cấu hạ

tầng, đầu tư sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, trong quá trình THPL về

ĐGQSDĐ vẫn còn những hạn chế, bất cập như chưa có hướng dẫn cụ thể về

điều kiện, tiêu chí cũng như trình tự, thủ tục trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ

khi có cá nhân, tổ chức người nước ngoài tham gia đấu giá. Vì vậy, để THPL

về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, các tỉnh BTB nói riêng phù hợp với quá

trình hội nhập quốc tế trước hết cần nghiên cứu tiếp thu những quy định hợp lý

từ việc bán đấu giá tài sản các nước. Trên cơ sở đó, ban hành, sửa đổi các quy

định pháp luật về ĐGQSDĐ; cải cách thủ tục hành chính, các thủ tục, điều kiện

127

cũng như trình tự thủ tục THPL về ĐGQSDĐ để đảm bảo công khai, minh

bạch cụ thể, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia ĐGQSDĐ;

huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực và sự tham gia của người dân

vào tiến trình phát triển đất nước, trong đó có quán triệt quan điểm hội nhập

kinh tế quốc tế để đảm bảo và tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa trong quá trình

ĐGQSDĐ của cá nhân, tổ chức, các chủ đầu tư nước ngoài, đảm bảo lợi ích

của người trúng ĐGQSDĐ và lợi ích của Nhà nước Việt Nam, góp phần quan

trọng vào sự hội nhập của nước ta và các nước trên thế giới.

4.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

4.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

của Trung ương và của các tỉnh Bắc Trung Bộ

Đây là giải pháp đóng vai trò quan trọng trong việc THPL về ĐGQSDĐ

nói chung và ở các tỉnh BTB nói riêng. Vì, nếu pháp luật về ĐGQSDĐ không

được hoàn thiện các quy định về điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục không

đầy đủ thì sẽ khó khăn cho các chủ thể trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ trên

thực tế. Điều này dẫn đến sự tuỳ tiện trong quá trình THPL, từ đó làm thiệt hại

đến lợi ích của Nhà nước và các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ. Để thực

hiện tốt giải pháp này, cần tiến hành đồng bộ theo các phương diện sau đây:

Thứ nhất, thực hiện tốt việc rà soát và hệ thống hoá các văn bản

QPPL về ĐGQSDĐ của Trung ương

Để việc THPL về ĐGQSDĐ có hiệu quả cao thì điều kiện tiên quyết,

quan trọng là phải dựa trên một hệ thống pháp luật có chất lượng cao, những

khiếm khuyết hạn chế bất cập của pháp luật bị loại bỏ. Do vậy, việc rà soát,

hệ thống hoá, tập hợp hoá văn bản pháp luật đóng vai trò quan trọng. Có thể

coi đây là bước đầu tiên trong quá trình xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp

luật nói chung, pháp luật về ĐGQSDĐ nói riêng.

Điều này càng dễ nhận thấy khi pháp luật về ĐGQSDĐ là một lĩnh vực còn rất mới mẽ, ít được chú ý xây dựng để có tính hệ thống, các quy định còn nằm tản mạn ở nhiều văn bản QPPL khác nhau, còn mâu thuẫn, chồng chéo, tính thống nhất và tính khả thi chưa cao. Có thể thấy, những hạn chế của lĩnh

128

vực pháp luật này là không tránh khỏi bởi các văn bản QPPL quy định về ĐGQSDĐ được nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành từ Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính đến chính quyền cấp tỉnh v.v. với nhận thức khác nhau. Ngoài ra, lĩnh vực pháp luật này còn bao gồm nhiều loại văn bản QPPL được ban hành với nhiều mốc thời gian khác nhau, chủ yếu là văn bản dưới luật và kỹ thuật lập pháp của nhiều văn bản còn hạn chế. Đây là lý do khách quan dẫn tới đòi hỏi tất yếu của việc rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá các văn bản pháp luật trên.

Hoạt động này bao gồm nhiều nội dung như kiểm tra, đánh giá, tập hợp hoá, hệ thống hoá các quy định của pháp luật thành những nhóm văn bản để phân loại, đánh giá như pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể THPL về ĐGQSDĐ, pháp luật về tài sản của Nhà nước, pháp luật về trình tự, thủ tục tiến hành đấu giá, pháp luật về cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn của các cá nhân, tổ chức tham gia ĐGQSDĐ…Trong quá trình này, kịp thời phát hiện những văn bản pháp luật nào không cần thiết, không còn hiệu lực hoặc mâu thuẫn, chồng chéo, trùng lặp cần sửa đổi, bổ sung. Một trong những nội dung quan trọng sau khi Hiến pháp 2013 ra đời là cần phải xem xét đánh giá lại toàn bộ hệ thống pháp luật trong đó có pháp luật về ĐGQSDĐ có đảm bảo các yêu cầu như tính đồng bộ, tính thống nhất và tính khả thi. Trên cơ sở đó kiến nghị, sửa đổi, bổ sung ban hành văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan tới ĐGQSDĐ. Trong thời gian tới, hoạt động này cần tập trung vào việc triển khai ban hành các văn bản QPPL theo kế hoạch xây dựng hệ thống pháp luật nói chung, chương trình xây dựng văn bản QPPL mà Chính phủ đã ban hành theo các năm, trong đó chú trọng việc xây dựng Luật Đấu giá nhằm thống nhất các văn bản quy định về đấu giá nằm rải rác trong các văn bản QPPL như hiện nay. Điều quan trọng hơn là nội dung Luật Đấu giá phải tạo được cơ sở pháp lý hữu hiệu cho THPL về ĐGQSDĐ. Vì vậy, cần xem xét, ưu tiên các nội dung có liên quan như quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ, về trình tự thủ tục, định giá, và cách thức tổ chức tham gia ĐGQSDĐ.

Hoạt động này cần được tiến hành thường xuyên, liên tục với chương

trình kế hoạch cụ thể. Chủ thể thực hiện bao gồm nhiều loại cơ quan, tổ chức,

129

cá nhân khác nhau nhưng trực tiếp là các cơ quan có nhiệm vụ quản lý đối với

hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá, về ĐGQSDĐ như Bộ Tư pháp,

Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính. Kết quả

việc rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá là loại bỏ những bất cập, hạn chế, những

quy định không phù hợp về ĐGQSDĐ cũng như ban hành bổ sung những văn

bản mới đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ. Hoạt động này góp phần xây dựng nên

một hệ thống pháp luật về ĐGQSDĐ bảo đảm chất lượng và tính toàn diện. Đó

là việc thể chế hoá một cách đầy đủ, nhất quán đường lối của Đảng về

ĐGQSDĐ. Bên cạnh đó, cần xác định rõ địa vị pháp lý đối với các chủ thể

tham gia ĐGQSDĐ, ghi nhận đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể,

xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát hữu hiệu bảo đảm cho pháp luật ĐGQSDĐ

được thực hiện nghiêm chỉnh. Đây cũng là cơ sở để hoạch định một chiến lược

xây dựng pháp luật về ĐGQSDĐ có tính tổng thể, toàn diện.

Như vậy, rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá các văn bản QPPL trong

lĩnh vực ĐGQSDĐ là công việc đầu tiên, có vai trò quan trọng đối với việc

xây dựng và hoàn thiện pháp luật, để làm cơ sở cho việc THPL về ĐGQSDĐ

ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung các văn bản QPPL về ĐGQSDĐ do các cơ

quan nhà nước ở Trung ương ban hành nhằm tạo cơ sở pháp lý cho THPL

về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

- Hiện nay, trong các văn bản QPPL về ĐGQSDĐ một số thuật ngữ

thường dùng như “thửa đất”; “lô đất”; “ô đất”; “khu đất đấu giá”; “cuộc bán

đấu giá”; “phiên bán đấu giá” chưa được giải thích thống nhất nên việc THPL

còn gặp một số khó khăn. Do vậy, thời gian tới các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cần xém xét, giải thích và hướng dẫn thống nhất, trong đó cần nêu lên

thuật ngữ nào là đồng nghĩa, thuật ngữ nào có thể thay thế cho thuật ngữ nào.

- Theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP “Người có

tài sản có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, hình thức bán

đấu giá quy định tại Nghị định này để bán đấu giá tài sản”[22], tuy nhiên đến

nay vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn về các tiêu chí, điều kiện cụ thể để

các chủ thể có QSDĐ có cơ sở để lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

130

thực hiện việc đấu giá đối với QSDĐ. Do vậy, các chủ thể gặp nhiều khó

khăn trong việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ĐGQSDĐ, dẫn đến tình trạng

không minh bạch trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá. Qua thực tiễn THPL về

ĐGQSDĐ, việc đánh giá để lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chủ

yếu là dựa vào tiêu chí là mức chi phí đăng ký tham gia thấp nhất. Điều này

dẫn đến việc cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức bán đấu giá, dẫn

đến khả năng không đảm bảo chất lượng công việc triển khai thực hiện đấu

giá. Do vậy, trong thời gian tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xây

dựng tiêu chí để lựa chọn tổ chức đấu giá chuyên nghiệp trong các văn bản

QPPL. Trong đó cần đề cao về số hợp đồng ĐGQSDĐ đã ký kết và thực hiện,

giá trị hợp đồng đã thực hiện trong thời gian qua là tiêu chí hàng đầu, quan

trọng nhất. Bởi lẽ, điều đó đã phản ánh phần lớn về kinh nghiệm và năng lực

của tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trong lĩnh vực ĐGQSDĐ.

- Hiện tại đang có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Nghị định số

17/2010/NĐ-CP và Thông tư số 23/2010/TT-BTP về hợp đồng mua bán tài sản.

Theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP: Hợp đồng

mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu

giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán

đấu giá. Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán

đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá. Với quy định trên cho

thấy, sau khi tổ chức bán đấu giá, nếu giữa tổ chức bán đấu giá và người

mua được tài sản bán đấu giá không ký hợp đồng mua bán tài sản thì việc

mua bán tài sản (trong đó có QSDĐ) chưa được xác nhận, lúc này quyền và

nghĩa vụ của các bên trong quan hệ ĐGQSDĐ không phát sinh. Tuy nhiên,

tại Điều 16 Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định: Khi thực hiện

ĐGQSDĐ, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp không ký hợp đồng mua bán

tài sản bán đấu giá mà chuyển toàn bộ hồ sơ phiên đấu giá trong thời hạn

chậm nhất là ba ngày làm việc kèm theo danh sách người mua được tài sản

bán đấu giá cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan được UBND cấp có

thẩm quyền giao xử lý việc ĐGQSDĐ để hoàn thiện các thủ tục theo quy

định của pháp luật về đất đai.

131

Việc quy định giữa hai văn bản trên có sự mâu thuẫn dẫn đến trong quá

trình THPL của các tổ chức bán đấu giá gặp khó khăn, do vậy cần quy định

thống nhất việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ trong tất cả các trường hợp, tạo

điều kiện thuận lợi trong thực hiện pháp luật trên thực tế.

- Về trường hợp quy định một người tham gia đấu giá, có sự mâu thuẫn

giữa Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số

52/2009/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật

Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước (viết tắt là Nghị định số 52/2010/NĐ-CP)

Theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì: việc bán đấu giá khi

chỉ có một người tham gia đấu giá sẽ không áp dụng trong trường hợp bán

ĐGQSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất. Có nghĩa là phải có ít nhất hai người tham gia mới tổ chức ĐGQSDĐ.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 52/2009/NĐ-CP thì các

trường hợp bán đấu giá chỉ định, trong đó có “trường hợp đã hết thời hạn đăng

ký tham gia đấu giá tài sản mà chỉ có một tổ chức hoặc cá nhân đăng ký mua

tài sản nhà nước và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm”[19] mà theo Điều 1 của

Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì tài sản nhà nước tại cơ quan nhà

nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội nghề nghiệp bao gồm trụ sở

làm việc và các tài sản khác gắn liên với đất; QSDĐ đối với đất dùng để xây

dựng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức, đơn vị.

Như vậy, theo Nghị định số 52/2009/NĐ-CP thì việc ĐGQSDĐ cũng có thể

được thực hiện khi chỉ có một người tham gia đấu giá. Điều này mâu thuẫn với

quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.

Thêm vào đó, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Trường hợp

đất đưa ra ĐGQSDĐ theo quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có người

tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc

đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao

đất, cho thuê đất mà không phải ĐGQSDĐ.

Như vậy, các văn bản trên không thống nhất trong các quy định liên

quan đến ĐGQSDĐ đối với trường hợp khi chỉ có một người tham gia đấu

132

giá. Điều này đã gây không ít khó khăn trong việc THPL về ĐGQSDĐ ở các

địa phương. Do vậy thời gian tới cần có quy định thống nhất đối với trường

hợp một người tham gia đấu giá.

- Đối với việc thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp

đặc biệt, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định “Hội đồng bán đấu giá trong

trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là

QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ

chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá”[22], tại Thông tư

số 48/2012/TT-BTC đã hướng dẫn về tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, song tài

sản QSDĐ phức tạp thì chưa có hướng dẫn cụ thể. Do vậy, Bộ Tư pháp, Bộ

Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn, trong đó cần đưa ra những tiêu

chí cụ thể làm căn cứ để xác định thửa đất đưa vào đấu giá là phức tạp, làm cơ

sở cho các địa phương tổ chức ĐGQSDĐ.

- Đối với việc thành lập, quản lý các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản

trong quá trình hoạt động cũng chưa có quy định cụ thể nên cơ quan nhà nước

có thẩm quyền như Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư gặp không ít khó

khăn trong thực hiện chức năng QLNN đối với các doanh nghiệp trong quá

trình kinh doanh. Theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì

“Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập, hoạt động theo quy định

của pháp luật về doanh nghiệp và quy định tại Nghị định này”. Như vậy, để đi

vào hoạt động, doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh tại Sở Kế hoạch và

Đầu tư, quá trình hoạt động bán đấu giá tài sản thực hiện các trình tự, thủ tục

theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, “Định kỳ 06 tháng và hàng

năm, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản,

Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản thực

hiện việc báo cáo về tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản cho Sở Tư pháp

nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản”[12]. Tuy nhiên, hiện nay giữa

Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư chưa có sự phối hợp chặt chẽ trong

việc quản lý đối với các doanh nghiệp bán đấu giá, mặc dù tại Điều 19 Thông

tư số 23/2010/TT-BTP đã quy định: Sở Tư pháp có trách nhiệm phối hợp với

Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát, theo dõi và cập nhật thông tin liên quan đến

133

các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản tại địa phương; chủ trì phối hợp với Sở

Kế hoạch và Đầu tư, các sở, ngành có liên quan thực hiện chế độ kiểm tra về

tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản theo định kỳ, kiểm tra đột xuất trong

trường hợp cần thiết hoặc theo yêu cầu của Bộ Tư pháp, UBND tỉnh, thành

phố thuộc Trung ương nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản. Song để

có sự phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư là rất khó khăn vì

nội dung, cách thức phối hợp như thế nào thì pháp luật chưa quy định cụ thể.

Do vậy, để có cơ sở cho Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện tốt

chức năng QLNN đối với các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, thời gian tới

cần quy định cụ thể các vấn đề như nội dung, cách thức phối hợp, trách nhiệm

các bên trong quy chế phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư.

- Đối với vấn đề niêm yết, thông báo ĐGQSDĐ, theo quy định việc

niêm yết đối với bất động sản phải niêm yết tại ba nơi là tại nơi tổ chức đấu

giá, nơi có bất động sản đấu giá và UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất

động sản đấu giá. Thực tế trong thời gian qua, việc niêm yết tại nơi có bất

động sản gặp rất nhiều khó khăn về cách thức niêm yết, về chi phí cho việc

niêm yết tốn kém nhưng không đưa lại hiệu quả trong việc THPL về

ĐGQSDĐ. Do vậy thời gian tới để việc niêm yết bất động sản đấu giá được

thuận tiện và hiệu quả thì cần sửa đổi quy định này theo hướng: đối với bất

động sản, tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá bất động sản

tại nơi tổ chức đấu giá, nơi có bất động sản đấu giá hoặc tại UBND xã,

phường, thị trấn nơi có bất động sản.

Bên cạnh đó, giữa Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Luật Thi hành án

dân sự năm 2008 quy định về thời gian niêm yết không thống nhất. Tại Điều 28

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu

giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá chậm nhất là ba mươi ngày trước

ngày mở cuộc bán đấu giá. Trong khi đó tại Điều 101 Luật Thi hành án dân sự

năm 2008 quy định “Việc bán đấu giá đối với động sản phải được thực hiện

trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày kể từ ngày ký hợp

đồng”[72]. Như vậy, có sự không thống nhất giữa hai văn bản trên nên quá

trình ĐGQSDĐ trong thi hành án gặp nhiều khó khăn. Thời gian tới cần quy

134

định thống nhất dù QSDĐ trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,

thuê đất thông qua đấu giá hay ĐGQSDĐ trong thi hành án đều có thời gian

niêm yết như nhau.

- Việc bàn giao QSDĐ cho người trúng đấu giá trong trường hợp

QSDĐ đưa ra đấu giá để thi hành án gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân do bất

cập của pháp luật trong thi hành án liên quan đến QSDĐ trong bản án của Toà

án. Theo quy định, sau khi bản án có hiệu lực thi hành, cơ quan thi hành án ký

hợp đồng ĐGQSDĐ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tổ chức

ĐGQSDĐ thi hành án. Quá trình tổ chức đấu giá diễn ra đúng trình tự, thủ

tục, người tham gia đấu giá chấp hành nghiêm túc các quy định của pháp luật

và đã có người trúng ĐGQSDĐ. Tuy nhiên, sau khi tổ chức đấu giá thành,

Viện Kiểm sát nhân dân hoặc Toà án nhân dân có quyết định kháng nghị bản

án đã có hiệu lực. Trường hợp này cơ quan thi hành án không tổ chức cưỡng

chế để giao QSDĐ cho người trúng đấu giá. Như vậy, người trúng đấu giá

QSDĐ không được nhận QSDĐ và việc kháng nghị của Toà án và Viện kiểm

sát đã ảnh hưởng đến quyền của người trúng đấu giá. Do vậy, trong thời gian

tới các cơ quan chức năng đặc biệt là Bộ Tư pháp phối hợp với Cơ quan Công

an, Toà án, Viện Kiểm sát nghiên cứu hoàn thiện quy định của pháp luật

nhằm tạo cơ sở pháp lý đầy đủ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính

đáng cho người tham gia đấu giá.

- Đối với việc tổ chức đấu giá lại, hiện tại pháp luật quy định một cách

chung chung, không cụ thể gây khó khăn cho việc tổ chức đấu giá. Theo quy

định tại Điều 49 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP “Trong trường hợp tổ chức bán

đấu giá lại thì trình tự, thủ tục bán đấu giá lại được tiến hành như đối với việc

bán đấu giá tài sản lần đầu”. Quy định này gây không ít khó khăn trong việc

thông báo, niêm yết QSDĐ đấu giá, về trình tự hoàn trả QSDĐ để giảm giá và

mức giảm giá bao nhiêu % giá khởi điểm cho mỗi lần giảm giá. Do vậy, trong

việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ cần quy định cụ thể đối với

thời gian niêm yết, công khai đối với QSDĐ đấu giá lại, mức giảm giá so với

giá khởi điểm làm cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền giảm giá, tránh sự tuỳ

tiện trong quá trình tham mưu của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

135

- Về tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, theo quy định của Nghị định

số 17/2010/NĐ-CP bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh

nghiệp bán đấu giá tài sản. Việc thành lập, cơ cấu, tổ chức hoạt động, cơ chế

quản lý của 02 loại hình này khác nhau, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành

lập, là đơn vị sự nghiệp thuộc cơ quan hành chính nhà nước, có cơ cấu tổ

chức, hoạt động, quản lý theo cơ chế của đơn vị sự nghiệp. Trong khi đó doanh

nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập hoạt động theo quy định của pháp

luật về doanh nghiệp. Thực hiện chủ trương xã hội hoá công tác bán đấu giá tài

sản, Điều 53 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: Sở Tư pháp có trách

nhiệm “Xây dựng đề án về lộ trình chuyển đổi Trung tâm dịch vụ bán đấu giá

tài sản sang mô hình doanh nghiệp đối với tỉnh, thành phố có từ 02 doanh

nghiệp bán đấu giá trở lên, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố phê duyệt; tổ

chức thực hiện đề án sau khi được phê duyệt”[22]. Tuy nhiên, cách thức

chuyển đổi như thế nào chưa có hướng dẫn cụ thể nên mặc dù hiện nay có

nhiều tỉnh có 02 doanh nghiệp bán đấu giá trên địa bàn nhưng vẫn lúng túng

trong việc chuyển đổi. Bên cạnh đó, pháp luật chỉ yêu cầu chứ chưa đưa ra quy

định bắt buộc phải chuyển đổi, do vậy các tỉnh không “mặn mà” với việc

chuyển đổi Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản sang doanh nghiệp bán đấu

giá tài sản. Do vậy để thực hiện tốt việc xã hội hoá công tác đấu giá, chuyển

đổi Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản sang doanh nghiệp bán đấu giá cần

có hướng dẫn cụ thể về cách thức, trình tự, thủ tục chuyển đổi, đồng thời đây là

quy tắc bắt buộc đối với quá trình xã hội hoá công tác đấu giá trong giai đoạn

hiện nay, tạo điều kiện thuận lợi và làm cơ sở để các tỉnh thực hiện.

- Về hình thức đấu giá, theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì tổ chức bán đấu giá tài sản có thể lựa chọn một trong hai hình thức để tiến hành cuộc ĐGQSDĐ là đấu giá trực tiếp bằng lời nói hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu kín. Ngoài ra có thể chọn các hình thức đấu giá khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản thoả thuận. Tuy nhiên, pháp luật mới quy định cụ thể về trình tự, thủ tục tiến hành đấu giá bằng bỏ phiếu kín và đấu giá bằng lời nói. Theo đó, để đấu giá khách hàng phải đến tận nơi để

136

xem xét, mua, nộp hồ sơ và trực tiếp tham gia đấu giá. Tuy nhiên, việc thực hiện hai hình thức đấu giá này vẫn còn bộc lộ những khiếm khuyết như chưa tiết kiệm về thời gian và công sức của khách hàng, đồng thời dễ dàng có điều kiện để các đối tượng “cò đấu giá” gặp nhau thông đồng, dàn xếp với nhau.

Hiện nay với sự phát triển khá cao của tiến bộ khoa học, công nghệ, việc áp dụng các tiến bộ này vào các lĩnh vực của cuộc sống trong đó có ĐGQSDĐ là rất cần thiết. Do vậy, trong thời gian tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục các hình thức đấu giá như đấu giá qua mạng Internet, qua điện thoại, qua bưu điện tạo điều kiện thuận lợi để nhân dân tham gia ĐGQSDĐ thuận tiện, hiệu quả.

- Về các trường hợp tổ chức đấu giá không thành cũng chưa được hướng dẫn cụ thể nên trong quá trình thực hiện các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp gặp một số lúng túng.

Theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, cuộc bán đấu giá coi như không thành trong các trường hợp sau: Tại cuộc bán đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá trả giá cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm (khoản 1 Điều 34); tại cuộc đấu giá, người trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản thì cuộc bán đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người trả giá liền kề trước đó. Trong trường hợp không có người trả giá tiếp thì cuộc bán đấu giá coi như không thành (khoản 1 Điều 38); tại cuộc bán đấu giá tài sản, sau khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua. Trong trường hợp giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối mua thì cuộc bán đấu giá coi như không thành (Khoản 1 Điều 39); trong trường hợp người trả giá liền kề không đồng ý mua thì cuộc bán đấu giá coi như không thành (Khoản 2 Điều 39). Như vậy các trường hợp đấu giá không thành nêu trên đều được xác định kể từ khi có đấu giá viên điều hành cuộc ĐGQSDĐ, bởi ở giai đoạn này các công việc như định giá, thông báo, mua hồ sơ, nộp tiền đặt trước đã hoàn thành.

137

Hậu quả của việc đấu giá không thành là phải tổ chức đấu giá lại như

đấu giá lần đầu. Trong thực tế các cuộc ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB có nhiều

trường hợp xảy ra như khi thông báo ĐGQSDĐ nhưng không có người đăng

ký tham gia thì xử lý thế nào? Trường hợp này có được xem là tổ chức đấu

giá không thành không? Nếu xác định đây là cuộc đấu giá không thành thì cần

phải tổ chức đấu giá lại, theo đó, phải thực hiện các trình tự, thủ tục như đấu

giá lần đầu là phải tổ chức định giá lại, song các công việc này là không cần

thiết. Do vậy, hướng hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ cần phải sửa đổi, bổ

sung quy định cụ thể những trường hợp được xác định là đấu giá không thành,

tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện ĐGQSDĐ.

Thứ ba, tiếp tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các văn bản QPPL về

ĐGQSDĐ do chính quyền các tỉnh BTB ban hành

Trên cơ sở các văn bản QPPL của Trung ương, các tỉnh BTB cần quan

tâm hơn việc ban hành các văn bản quy định về đấu giá tài sản nói chung,

ĐGQSDĐ nói riêng. Cụ thể là:

- Thực hiện tốt việc rà soát, tập hợp các văn bản do chính quyền địa

phương ban hành, trong đó cần chú trọng các văn bản của UBND các tỉnh đã ban

hành hướng dẫn, đôn đốc nhắc nhỡ việc thực hiện các văn bản của Trung ương.

Ngày 10/4/2014, Bộ Tư pháp có Công văn số 1018/BTP-KTrVB về

việc gửi văn bản QPPL quy định bán đấu giá tài sản; ĐGQSDĐ do địa

phương ban hành phục vụ cho công tác kiểm tra của Bộ Tư pháp. Các tỉnh đã

tiến hành rà soát các văn bản QPPL do HĐND và UBND địa phương ban

hành còn hiệu lực gửi Bộ Tư pháp (xem thêm phụ lục 3). Tuy nhiên, việc rà

soát vẫn còn hình thức, chủ yếu thống kê bao nhiêu văn bản đã ban hành, còn

nội dung văn bản mâu thuẫn, chồng chéo hoặc chưa phù hợp với Nghị định số

17/2010/NĐ-CP, Thông tư số 23/2010/TT-BTP và các văn bản QPPL khác thì

không được xem xét. Do vậy, thời gian tới việc thống kê các văn bản QPPL

do địa phương ban hành cần đánh giá cụ thể về những ưu, nhược điểm, những

nội dung nào còn phù hợp, không phù hợp, những nội dung nào cần sửa đổi,

bổ sung, bãi bỏ. Bên cạnh đó, ngoài việc rà soát văn bản QPPL, cần rà soát

138

thêm những văn bản hướng dẫn như chỉ thị, quyết định, công văn hướng dẫn.

Trên cơ sở đó, để xây dựng được hệ thống các văn bản hướng dẫn cụ thể các

quy định về ĐGQSDĐ thống nhất, phù hợp với điều kiện, đặc điểm của từng

địa phương, làm cơ sở cho THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

- Việc ban han hành các văn bản QPPL về ĐGQSDĐ của chính quyền

địa phương ở các tỉnh BTB cần chú ý tới tính cấp thiết và tính khả thi của văn

bản. Tăng cường năng lực xây dựng và ban hành văn bản trong lĩnh vực

ĐGQSDĐ. Tuy nhiên, không đồng nghĩa với việc Trung ương ban hành văn

bản gì thì địa phương cũng có văn bản cụ thể hoá hướng dẫn. Điều quan trọng

là cần xem xét, nghiên cứu những vấn đề mà văn bản Trung ương yêu cầu

phải hướng dẫn hoặc văn bản Trung ương chưa quy định hoặc quy định chung

chung từ đó để quy định cho phù hợp. Như trong việc đấu giá lại đối với

ĐGQSDĐ không thành cần hướng dẫn về thời gian thông báo, niêm yết ngắn

hơn so với thông báo, niêm yết lần đầu hoặc quy định mức tiền đặt trước cụ

thể cho phù hợp với từng địa phương.

Đối với những nội dung cụ thể trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ mà

Nhà nước chưa có văn bản quy định hoặc quy định một cách chung chung, việc

xây dựng văn bản QPPL các tỉnh BTB cần phải hết sức thận trọng, tránh tình

trạng mâu thuẫn với văn bản QPPL của Trung ương. Trên cơ sở đó, thời gian

tới các tỉnh BTB cần chú ý sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành những văn bản sau:

+ Các tỉnh BTB cần ban hành văn bản quy định các tiêu chí lựa chọn tổ

chức bán đấu giá được tham gia ĐGQSDĐ trong trường hợp cấp đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá nhằm khuyến khích, thu

hút các doanh nghiệp đấu giá có uy tín trên toàn quốc tham gia ĐGQSDĐ.

+ Cần sửa đổi, bổ sung quy chế ĐGQSDĐ của các tỉnh ở BTB, trong

đó cần chú ý những nội dung mà Luật Đất đai năm 2013 đã quy định như việc

ĐGQSDĐ khi chỉ có một người tham gia đấu giá; không đấu giá đối với

những trường hợp nào, đồng thời cần sửa đổi, bổ sung những nội dung chưa

phù hợp của các Quy chế đã ban hành trước đây.

+ Đối với QSDĐ đã cấp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; QSDĐ

xử lý trong thi hành án; trong thế chấp từ các tổ chức tín dụng đưa vào tham

139

gia quan hệ đấu giá với tư cách là một loại tài sản, hiện tại các tỉnh chưa quy

định cụ thể đối với loại tài sản này. Do vậy, thời gian tới cần ban hành văn

bản QPPL về bán đấu giá tài sản, trong đó dành riêng một chương để quy

định cụ thể về ĐGQSDĐ, khắc phục được tình trạng lúng túng trong quá trình

đấu giá của các tỉnh trong thời gian qua.

4.2.2. Nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm

chất của đội ngũ đấu giá viên

Để THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB đạt hiệu quả thì một trong những

điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được đội ngũ đấu giá viên giỏi về trình độ

chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, trình độ tin học, ngoại

ngữ để đáp ứng yêu cầu về phát triển nghề đấu giá và dịch vụ đấu giá tài sản nói

chung, QSDĐ nói riêng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần quan

trọng trong việc tạo sự ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của các tỉnh BTB.

Để nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của

đội ngũ đấu giá viên, các cấp chính quyền cần nắm vững và bám sát Đề án phát

triển và tăng cường năng lực đội ngũ đấu giá viên giai đoạn 2013 – 2015, định

hướng đến năm 2020 được ban hành kèm theo Quyết định số 1076/QĐ-BTP

ngày 15/5/2013 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp để xây dựng đề án của địa phương

mình cho phù hợp, trong đó cần triển khai một số công việc sau đây:

- Tiến hành thống kê, rà soát, đánh giá lại đội ngũ đấu giá viên hiện có

ở các tỉnh BTB nhằm xác định chính xác số lượng, chất lượng của đội ngũ

đấu giá viên hiện có, trên cơ sở đó xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng

cũng như có chính sách sử dụng hợp lý.

Chúng ta thấy rằng xã hội không ngừng thay đổi và phát triển, các mối

quan hệ xã hội ngày càng đa dạng, phức tạp thì các văn bản QPPL ngày càng

được ban hành nhiều hơn. Do vậy, việc cập nhật kiến thức pháp luật mới và

nâng cao kỹ năng hành nghề đấu giá cho đội ngũ đấu giá viên là một yêu cầu

tất yếu. Tuy nhiên, vấn đề này trong thời gian qua chưa được các cấp chính

quyền quan tâm, đặc biệt là các cơ quan trong hệ thống tư pháp, do đó, đã góp

phần tạo nên thực trạng đội ngũ đấu giá viên ở nước ta nói chung, các tỉnh

140

BTB nói riêng “phần lớn chưa được đào tạo nghề đấu giá và chưa có nhận

thức đầy đủ về trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp khi thực hiện công việc bán

đấu giá”[13]. Thông qua việc thống kê, rà soát để có cơ sở tổ chức các lớp tập

huấn kiến thức pháp lý, đạo đức nghề nghiệp và kỹ năng cần thiết trong hoạt

động ĐGQSDĐ cho các đấu giá viên đặc biệt đối với những đấu giá viên

chưa qua lớp đào tạo nghề đấu giá. Đây được xem là vấn đề quan trọng, thiết

yếu trong việc nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên trong thời gian tới.

- Cần có chính sách phù hợp thu hút người có năng lực, trình độ tham

gia hoạt động bán đấu giá tại địa phương. Đảm bảo “Đối với địa phương hiện

có số lượng dưới 03 đấu giá viên thì phấn đấu mỗi năm phát triển thêm từ 01

đến 02 đấu giá viên” [13].

Hiện tại, số đấu giá viên các tỉnh BTB đang còn khiêm tốn (68 người)

so với số đấu giá viên ở các tỉnh lớn như “thành phố Hà Nội 131 đấu giá viên;

thành phố Hồ Chí Minh có 106 đấu giá viên” [15]. Bên cạnh đó trình độ năng

lực đấu giá viên cũng có phần còn hạn chế, do vậy cần có chính sách hợp lý

như tạo điều kiện để những cán bộ có trình độ về pháp luật được đào tạo thêm

về nghiệp vụ đấu giá; khuyến khích những đấu giá viên có kinh nghiệm ở các

thành phố về đấu giá ở các vùng nông thôn, vùng núi bằng những chính sách

cụ thể về chế độ thu nộp về phí, lệ phí, thuế; quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm

trích lại cho các tổ chức đấu giá; không có sự phân biệt giữa đấu giá viên làm

việc trong các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và các doanh nghiệp bán đấu

giá, tạo điều kiện thuận lợi để các đấu giá viên bình đẳng trước pháp luật

trong tham gia quan hệ ĐGQSDĐ.

Đối với các đấu giá viên làm việc trong các Trung tâm Dịch vụ bán

đấu giá tài sản, bên cạnh những quy định chung thì cần có những quy định

phù hợp, vì họ là những viên chức nhà nước làm việc trong các đơn vị sự

nghiệp của nhà nước. Do vậy, cần tăng cường biện pháp giáo dục về tinh thần

trách nhiệm, ý thức tận tâm, tận tuỵ với công việc trong quá trình thực hiện

pháp luật về ĐGQSDĐ. Thực hiện tốt quy định về đạo đức công vụ do Bộ

trưởng Bộ Tư pháp quy định tại Quyết định số 468/QĐ-BTP ngày 26/2/2009

141

ban hành quy tắc ứng xử của cán bộ, công chức, viên chức Bộ Tư pháp. Bên

cạnh đó, chính quyền địa phương cần xây dựng tiêu chí cụ thể về tôn vinh

nghề nghiệp, danh dự của đấu giá viên. Ban hành và thực hiện nghiêm quy

chế quản lý viên chức, gắn với thực hiện Quy chế dân chủ trong cơ quan nhà

nước, nâng cao ý thức trách nhiệm, ý thức tổ chức kỹ luật; đẩy mạnh cuộc đấu

tranh chống tham nhũng trong các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, nhất

là việc lợi dụng các cuộc ĐGQSDĐ để trục lợi.

- Hàng năm, cần tiến hành thanh tra, kiểm tra về tổ chức và hoạt động

của các tổ chức bán đấu giá, kiểm tra việc hành nghề kỹ năng nghiệp vụ của

đội ngũ đấu giá viên. Qua công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện

những tồn tại, thiếu sót, vi phạm pháp luật trong THPL về ĐGQSDĐ và tuỳ

theo mức độ để có hình thức xử lý phù hợp, đồng thời cũng để phát hiện

những đấu giá viên có trách nhiệm, nhiệt tình nhằm khuyến khích, tuyên

dương, khen thưởng nhân rộng điển hình.

4.2.3. Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất, không

giao quyền định đoạt cho các chủ thể. Do đó, trong các quan hệ liên quan đến

đất đai luôn có sự hiện diện của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu.

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức đặc biệt so với các hình thức

đấu giá tài sản, vì tài sản đưa ra đấu giá là thuộc sở hữu nhà nước. Để THPL về

ĐGQSDĐ đưa lại hiệu quả cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà

nước có thẩm quyền như Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch đầu tư, Sở Tài chính, Sở

Tài nguyên và Môi trường, cơ quan Công an và các cơ quan, ban, ngành khác.

Điều này được thể hiện bằng quy chế phối hợp giữa các ngành trong đó cần

nêu lên nội dung, cách thức phối hợp và trách nhiệm chủ trì của các ngành. Từ

đó có sự phối hợp nhịp nhàng giữa các ngành tạo nên sự thống nhất và khắc

phục được những tồn tại trong thời gian qua như tình trạng không quản lý được

các doanh nghiệp đấu giá, các chi nhánh cũng như văn phòng đại diện các

142

doanh nghiệp bán đấu giá hoặc việc định giá QSDĐ quá cao hoặc quá thấp so

với thị trường, tình trạng thông đồng dìm giá trong quá trình đấu giá…Sự phối

hợp giữa các ngành được thể hiện cụ thể như:

Giữa Sở Tư pháp với Sở Kế hoạch và Đầu tư các tỉnh BTB cần ban hành

quy chế phối hợp nhằm để quản lý tốt hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu

giá. Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành

lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và quy định của

pháp luật về bán đấu giá tài sản. Quá trình thành lập phải tuân theo các quy

định của pháp luật về doanh nghiệp như điều kiện về chủ thể, vốn và các điều

kiện khác. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực

hiện chế độ báo cáo về tổ chức và hoạt động bán đấu giá tài sản cho Sở tư pháp

nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản. Sở Tư pháp có thẩm quyền kiểm

tra, thanh tra về tố chức, hoạt động bán đấu giá tài sản cũng như tập huấn,

hướng dẫn nghiệp vụ trong quá trình hoạt động của các tổ chức bán đấu giá. Do

vậy, để quản lý việc thành lập và hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá

cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư. Trong

quy chế phối hợp cần quy định rõ trách nhiệm của cơ quan chủ trì và cơ quan

phối hợp trong từng công việc. Cụ thể như trong đăng ký thành lập doanh

nghiệp cho phép các chi nhánh hoặc văn phòng đại diện hoạt động, Sở Kế

hoạch Đầu tư là cơ quan chủ trì và thông báo cho Sở Tư pháp là cơ quan phối

hợp biết để theo dõi các doanh nghiệp thành lập ở địa phương kinh doanh trong

lĩnh vực đấu giá. Trong quá trình kiểm tra, thanh tra, Sở Tư pháp chủ trì lên

chương trình, kế hoạch mời Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng tham gia việc thanh

tra, kiểm tra đối với quá trình hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá. Bên

cạnh đó, cần thường xuyên tổ chức các cuộc họp giữa Sở Tư pháp và Sở Kế

hoạch và Đầu tư để thông tin cho nhau về tình hình đăng ký thành lập và hoạt

động của các doanh nghiệp. Thông qua quá trình phối kết hợp giữa hai Sở để

nắm chắc quá trình thành lập và hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá và

số đấu giá viên hoạt động. Trên cơ sở đó để khen thưởng những tổ chức đấu

giá, đấu giá viên thực hiện tốt nhiệm vụ cũng như đề xuất với Bộ Tư pháp thu

143

hồi chứng chỉ hành nghề đối với những đấu giá viên không đủ các điều kiện

theo quy định hoặc quá trình hoạt động vi phạm pháp luật.

Đối với mối quan hệ giữa Sở Tư pháp và Sở Tài chính, theo quy định,

Sở Tư pháp là cơ quan được giao nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra, hướng dẫn

chuyên môn nghiệp vụ đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Trong khi

đó, Sở Tài chính là cơ quan chủ trì trong việc định giá QSDĐ đưa ra đấu giá

cũng như thẩm định kết quả đấu giá trước khi UBND tỉnh phê duyệt kết quả

ĐGQSDĐ trong trường hợp ĐGQSDĐ để giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử

dụng sử dụng đất. Để đưa ra giá cả phù hợp, phương án đấu giá có tính khả

thi, đảm bảo tốt cho việc THPL về ĐGQSDĐ thì cần có sự phối hợp chặt chẽ

giữa Sở Tài chính và Sở Tư pháp. Các cuộc họp do Sở Tài chính chủ trì cần

có sự tham gia của Sở Tư pháp, từ thực tiễn chỉ đạo quá trình tổ chức THPL

về ĐGQSDĐ, Sở Tư pháp sẽ có ý kiến quan trọng góp phần đưa ra mức giá

khởi điểm sát với giá thị trường.

Ngoài ra, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB cần có sự

phối hợp nhịp nhàng giữa Sở Tư pháp và ngành Công an trong việc thanh tra,

kiểm tra, giám sát các cuộc ĐGQSDĐ, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá,

cò mồi trong ĐGQSDĐ. Trong sự phối hợp, cần nêu lên những công việc cụ

thể mà Sở Tư pháp thực hiện và công việc cơ quan Công an thực hiện. Định kỳ

hàng tháng hai cơ quan cần giao ban để phản ánh những công việc đã phối hợp

thực hiện trong thời gian qua. Đặc biệt, Sở Tư pháp cung cấp cho Công an

những trường hợp cá biệt, những dấu hiệu của sự thông đồng, dàn xếp trong

quá trình đấu giá, từ đó cơ quan Công an có phương án giải quyết phù hợp.

Mối quan hệ giữa Sở tư pháp với Sở Tài nguyên và Môi trường: Với

nhiệm vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường mà trực tiếp là Trung tâm phát

triển quỹ đất có trách nhiệm tạo quỹ đất sạch để đưa vào đấu giá cũng như sau

khi UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá thì tiến hành các thủ tục tiếp theo

nhằm cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ thể trúng đấu giá hoặc có trách

nhiệm chỉnh sửa, đo đạc những thửa đất có sai lệch trong quá trình đưa vào

đấu giá. Thực tế trong thời gian qua, có những thửa đất thu hồi để đưa ra đấu

144

giá là thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, khi quyết định thu hồi

cũng như khi tiến hành lập phương án đấu giá, cơ quan chức năng đã căn cứ

vào các thông số ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ mà không đo vẽ lại thửa

đất. Việc đo vẽ lại chỉ được thực hiện sau khi giao đất cho người trúng đấu

giá và thường phát sinh sai lệch so với giấy chứng nhận QSDĐ. Giải quyết

phát sinh này cần phải điều chỉnh lại giấy chứng nhận QSDĐ, điều chỉnh

quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Do vậy, để tránh những vấn đề

phức tạp có thể phát sinh trong quá trình đấu giá thì cần có sự phối hợp chặt

chẽ giữa Sở Tư pháp với Sở Tài nguyên và Môi trường. Đó là phối kết hợp

trong việc đo vẽ lại những thửa đất đưa vào đấu giá trong giai đoạn phê duyệt

phương án đấu giá, nếu có sai lệch thì cần chỉnh sửa lại phương án đấu giá để

khi đưa ra đấu giá phải đảm bảo là “đất sạch”. Bên cạnh đó, trong tất cả các

cuộc ĐGQSDĐ cần phải có đại diện của Sở Tài nguyên và Môi trường tham

gia để giám sát và hỗ trợ các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp kịp thời tháo

gỡ những vấn đề phát sinh trong quá trình tổ chức đấu giá.

Như vậy, một trong những giải pháp quan trọng nhằm THPL về

ĐGQSDĐ có hiệu quả cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền như Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài

nguyên và Môi trường, cơ quan Công an và các cơ quan, ban, ngành khác. Việc

phối hợp này cần được quy định cụ thể trong quy chế phối hợp, trong đó cần quy

định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn các cơ quan, trách nhiệm cơ quan chủ trì, cơ

quan phối hợp. Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể về chế độ khen thưởng đối với

những cơ quan có sự phối hợp tốt và đề nghị UBND tỉnh chi một khoản tiền thu

được từ ĐGQSDĐ nhằm khuyến khích các cơ quan trong quá trình phối hợp.

4.2.4. Đơn giản hoá thủ tục về đấu giá nhằm tạo điều kiện thuận lợi

cho các chủ thể trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là một quy trình phức tạp, với nhiều

trình tự, thủ tục. Mỗi công đoạn lại có nhiều thủ tục khác nhau như: Thủ tục

xác định giá khởi điểm QSDĐ; thủ tục hợp đồng ĐGQSDĐ; thủ tục niêm yết,

thông báo công khai QSDĐ đưa vào đấu giá…. Hiện nay, các thủ tục này

145

thường bị kéo dài, hoặc qua nhiều cơ quan gây khó khăn cho tổ chức THPL

về ĐGQSDĐ, hạn chế hiệu quả của ĐGQSDĐ ở các địa phương.

Việc đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn thời gian các thủ tục trong quá trình

ĐGQSDĐ là một yêu cầu khách quan cùng với tiến trình cải cách thủ tục

hành chính đã được Thủ tướng Chính phủ xác định trong Quyết định số

896/QĐ-TTg ngày 08/6/2013 phê duyệt đề án tổng thể đơn giản hoá thủ tục

hành chính, giấy tờ công dân và các cơ sở dữ liệu liên quan đến quản lý dân

cư giai đoạn 2013-2020 nhằm tạo điều kiện cho việc tiếp cận, tham gia đấu

giá quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân được thuận lợi, tăng tính hấp

dẫn và hiệu quả của ĐGQSDĐ. Theo đó, về thủ tục xác định giá khởi điểm

đối với trường hợp ĐGQSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc thuê đất, theo quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC thẩm quyền

xác định giá khởi điểm là “Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành có liên

quan xác định giá khởi điểm trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định”[7].

Với quy định trên, quá trình thực hiện đã gây ra những khó khăn nhất định

cho những huyện xa trung tâm tỉnh lỵ, phải qua nhiều thủ tục không cần thiết

như: Sau khi UBND cấp huyện xác định số quỹ đất đưa ra đấu giá, gửi hồ sơ

đề nghị Sở Tài chính thành lập Hội đồng để xác định giá khởi điểm và trình

Chủ tịch UBND tỉnh quyết định. Việc làm này vừa mất thời gian, vừa qua

nhiều thủ tục. Do vậy, theo ý kiến nhiều chuyên gia cũng như qua thực tiễn

ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB việc xác định giá khởi điểm, UBND cấp tỉnh nên

uỷ quyền cho UBND cấp huyện. Như vậy vừa rút ngắn thời gian và rút ngắn

được thủ tục tạo điệu kiện thuận lợi trong việc định giá.

Đối với thủ tục về thông báo, niêm yết công khai QSDĐ đưa vào đấu

giá. Theo quy định đối với QSDĐ đưa vào đấu giá lần đầu thời gian niêm yết

là 30 ngày và “Trong trường hợp tổ chức bán đấu giá lại thì trình tự, thủ tục

bán đấu giá được tiến hành như đối với việc bán đấu giá lần đầu”[22]. Thực

tiễn quá trình ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB cho thấy, quy định về thời gian như

trên là quá dài, ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác ĐGQSDĐ. Theo ý kiến

của nhân dân cần rút ngắn thời gian niêm yết xuống còn 15 ngày là vừa đủ để

146

các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện các thủ tục và vừa đủ để khách

hàng tìm hiểu về thửa đất đấu giá. Việc rút ngắn thời gian vừa tạo điều kiện

cho nhân dân tham gia đấu giá, vừa không mất đi tính kịp thời, tính thời sự

của thửa đất đưa ra đấu giá.

Thủ tục phê duyệt kết quả ĐGQSDĐ trong trường hợp cấp đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, là một thủ tục cần thiết. Theo quy định, sau

khi đấu giá thành tổ chức ĐGQSDĐ chuyển giao hồ sơ đấu giá cho cơ quan

được UBND cấp có thẩm quyền giao xử lý việc ĐGQSDĐ để hoàn thiện thủ

tục. Sau khi hoàn thiện các thủ tục thì chuyển cho cơ quan tài chính thẩm định

trước khi trình UBND cùng cấp. Văn phòng UBND soát xét lại lần cuối kết quả

đã đấu giá trước khi Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt. Như vậy, việc quy

định về thủ tục phê duyệt kết quả đấu giá là vô cùng phức tạp, quá nhiều thủ

tục, mất nhiều thời gian. Theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính hiện nay

cần giảm bớt một số thủ tục không cần thiết như thủ tục chuyển giao cho cơ

quan tài chính thẩm định kết quả đấu giá. Bởi vì, sau khi tổ chức đấu giá thành,

tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chuyển hồ sơ cho cơ quan được giao xử lý

việc ĐGQSDĐ để xem xét trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền phê

duyệt. Việc xem xét này đã bao hàm cả việc thẩm định kết quả đấu giá. Bên

cạnh đó, Văn phòng UBND là cơ quan tham mưu trực tiếp cho Chủ tịch UBND

xem xét lại hồ sơ lần cuối trước khi trình cho Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt

và đây cũng như một lần thẩm định kết quả đấu giá. Do vậy, việc chuyển cho

cơ quan tài chính thẩm định là việc làm không cần thiết, không phù hợp với

tinh thần cải cách thủ tục hành chính trong giai đoạn hiện nay.

4.2.5. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết và xử lý

nghiêm minh đối với những hành vi vi phạm trong thực hiện pháp luật về

đấu giá quyền sử dụng đất

Để đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB đạt hiệu quả thì một

giải pháp không thể thiếu được đó là tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra

và xử lý nghiêm minh đối với những hành vi vi phạm trong quá trình THPL

về ĐGQSDĐ; thực hiện tốt công tác sơ kết, tổng kết từ đó để đánh giá thực

147

tiễn công tác ĐGQSDĐ, có cơ sở để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm

quyền sửa đổi, bổ sung những văn bản pháp luật không phù hợp. Trong đó tập

trung vào một số nội dung sau:

- Tích cực mở rộng các hình thức thanh tra như thanh tra định kỳ, thanh

tra đột xuất, thanh tra chuyên đề, thanh tra vụ việc, tổ chức các đợt thanh tra

chuyên ngành… Qua công tác thanh tra để kịp thời phát hiện và xử lý những

hành vi vi phạm pháp luật trong ĐGQSDĐ.

- Các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ rất

tinh vi, phức tạp, do vậy cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa thanh tra Sở Tư

pháp và các cơ quan hữu quan như Thanh tra tỉnh, cơ quan Công an, Sở Tài

nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và các huyện, thành phố. Trong quá trình

thanh tra cần phải nâng cao hiệu lực, hiệu quả thanh tra, đảm bảo kết quả

thanh tra phản ánh trung thực, tránh hiện tượng bao che, né tránh, đồng thời

xử lý nghiêm minh kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình

THPL về ĐGQSDĐ của các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp và những người

tham gia đấu giá. Nếu có những hành vi vi phạm pháp luật trong ĐGQSDĐ

đủ cấu thành tội phạm thì nhanh chóng chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để

truy cứu trách nhiệm hình sự.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra quá trình tổ chức THPL về

ĐGQSDĐ nhằm ngăn chặn kịp thời các hành vi liên kết với nhau giữa đấu giá

viên, cán bộ trong tổ chức bán đấu giá với người tham gia đấu giá để thông

đồng, làm giá. Cần kiểm tra chặt chẽ việc quản lý danh sách những người

tham gia đấu giá để phát hiện những dấu hiệu vi phạm thông đồng móc nối

với nhau. Việc quản lý giữ bí mật danh sách những người tham gia đấu giá là

vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, vì nếu không nắm được những người đăng

ký tham gia đấu giá thì việc liên hệ, thông đồng, móc nối với nhau khó có thể

xảy ra. Do vậy, đối với các tổ chức đấu giá, trong quá trình phân công công

việc, tiếp nhận hồ sơ cần quy định rõ từng phần hành công việc từ mua hồ sơ,

nộp hồ sơ đến nộp tiền đặt trước để từ đó xác định trách nhiệm của từng cán

bộ khi để xảy ra các sai phạm.

148

- Hiện nay đội ngũ cán bộ thanh tra của Sở Tư pháp các tỉnh Bắc Trung

Bộ còn mỏng (Thanh Hoá 03 người, Nghệ An 04 người, Hà Tỉnh 02 người,

Quảng Bình 2 người Quảng Trị 1 người và Thừa Thiên Huế 3 người), trong

khi đó khối lượng công việc chuyên môn được giao nhiều. Do vậy thời gian

đầu tư cho công tác thanh tra đối với hoạt động ĐGQSDĐ đang còn ít, có sở

từ năm 2010 đến 2014 vẫn chưa tổ chức được cuộc thanh tra về ĐGQSDĐ

nào. Trên cơ sở đó, thời gian tới cần quan tâm, bổ sung biên chế cho thanh tra

Sở Tư pháp. Mặt khác, cần nâng cao chất lượng cán bộ thanh tra, chú trọng

bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về ĐGQSDĐ, nghiệp vụ thanh tra; nâng cao

phẩm chất đạo đức, năng lực, trình độ cho đội ngũ cán bộ thanh tra tư pháp

trong hoạt động nghiệp vụ; kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm

pháp luật trong quá trình ĐGQSDĐ.

- Các tỉnh cần thường xuyên tiến hành sơ kết, tổng kết quá trình

ĐGQSDĐ. Hiện tại pháp luật về ĐGQSDĐ chưa hoàn thiện, có nhiều vấn đề

phát sinh trong quá trình đấu giá chưa được pháp luật điều chỉnh cũng như

việc quy định của các văn bản còn chồng chéo, mâu thuẫn, thông qua công tác

sơ kết, tổng kết để các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phản ánh, kiến

nghị. Đây là cơ sở quan trọng để các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tư

pháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường… xem xét, đề

nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc sửa đổi, bổ sung

những văn bản không phù hợp, từ đó tạo cơ sở pháp lý cho việc THPL về

ĐGQSDĐ. Đồng thời, qua sơ kết, tổng kết để khuyến khích, động viên khen

thưởng, nhân rộng điển hình những cá nhân, tổ chức có thành tích, có cách

làm hay trong quá trình thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ.

- Để công tác thanh tra, kiểm tra đem lại hiệu quả, bên cạnh việc vào

cuộc của các cơ quan chức năng, cần tăng cường phát huy vai trò của Mặt trận

Tổ quốc Việt Nam và các đoàn thể nhân dân. Đây là cơ sở vững chắc trong

việc cung cấp thông tin cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện những

hành vi thông đồng, dìm giá. Đồng thời, đây cũng là lực lượng đông đảo để

làm tốt công tác hoà giải ở cơ sở.

149

- Cùng với hoạt động kiểm tra, thanh tra, giám sát, sơ kết, tổng kết nêu trên, cần tăng cường công tác xử lý vi phạm trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Bảo đảm mọi hành vi vi phạm đều bị xử lý bất kể người vi phạm là công dân hay cán bộ, viên chức làm việc trong các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc cán bộ, đấu giá viên làm việc trong các doanh nghiệp bán đấu giá. Tuỳ thuộc vào tính chất, mức độ của hành vi vi phạm, người vi phạm có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Đối với cán bộ, viên chức làm trong các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản còn chịu trách nhiệm về xử lý kỷ luật đối với cán bộ viên chức nhà nước.

Thực hiện hoạt động trên đòi hỏi phải tiến hành đồng bộ các giải pháp khác nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ được thực hiện nghiêm túc trong thực tế như quan tâm xây dựng cơ sở vật chất, con người cho các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động, tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho đội ngũ đấu giá viên, đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra v.v. Bên cạnh đó, cần chú ý tạo ra cơ chế phát hiện vi phạm pháp luật trong ĐGQSDĐ ngay từ chính trong các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp như đặt hòm thư góp ý, xây dựng Quy chế dân chủ trong các doanh nghiệp… Ngoài ra, cần có cơ chế khen thưởng kịp thời, thích đáng với người có thành tích trong việc phát hiện và tố giác các hành vi vi phạm pháp luật của những người điều hành hoặc tham gia ĐGQSDĐ.

Kiên quyết chống mọi biểu hiện bao che, nể nang, nương nhẹ việc xử lý vi phạm pháp luật trong ĐGQSDĐ. Để làm được điều đó cần có sự chỉ đạo kiên quyết, đúng đắn, sự ủng hộ của các cấp lãnh đạo Đảng, chính quyền ở địa phương và nhân dân. Cần loại trừ và xử lý nghiêm những biểu hiện can thiệp, cản trở quá trình thực THPL về ĐGQSDĐ của chính quyền các cấp trong xử lý vi phạm trong ĐGQSDĐ.

Đối với những hành vi vi phạm làm thiệt hại nghiêm trọng, có hệ thống, gây thiệt hại lớn cho Nhà nước và nhân dân thì cần áp dụng cả những biện pháp chế tài nghiêm khắc như xử lý hình sự, không chỉ dừng lại ở xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính. Có như vậy mới đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật, phát huy tác dụng phòng ngừa vi phạm pháp luật trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

150

4.2.6. Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng và sự quản lý

của Nhà nước ở các tỉnh Bắc Trung Bộ đối với thực hiện pháp luật về

đấu giá quyền sử dụng đất

Đảng lãnh đạo Nhà nước và xã hội là một nguyên tắc Hiến định. Vì

vậy, tăng cường sự lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng đối với việc THPL về

ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là một trong những giải pháp quan trọng, đặc biệt

nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói

chung, ở các tỉnh BTB nói riêng. Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp uỷ

Đảng được thể hiện ở các nội dung sau:

- Các cấp uỷ Đảng ở các tỉnh BTB cần nhận thức đúng đắn và đầy đủ

các quan điểm chỉ đạo về ĐGQSDĐ để có những giải pháp cụ thể đối với

THPL về ĐGQSDĐ. Đặt hoạt động ĐGQSDĐ đúng vị trí, vai trò của nó, là

nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, từ đó để có

những chủ trương, chính sách đúng đắn, đồng bộ tạo điều kiện để ĐGQSDĐ

phát triển đúng hướng.

- Trong quá trình lãnh đạo, chỉ đạo phát triển kinh tế - xã hội bằng việc

đề ra các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội và các chính sách

về đấu giá tài sản ở địa phương, các cấp uỷ Đảng phải xem xét đến tính phù

hợp với pháp luật về ĐGQSDĐ. Đồng thời thường xuyên theo dõi đôn đốc,

kiểm tra sát sao việc thực hiện các chính sách pháp luật về ĐGQSDĐ, kịp

thời cụ thể hoá bằng việc ban hành các văn bản chỉ đạo việc THPL về

ĐGQSDĐ. Từ đó có sự chỉ đạo và xử lý những vấn đề phát sinh trong thực

tiễn THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

- Thường xuyên sơ kết các nghị quyết của Đảng và các văn bản QPPL

của Nhà nước như Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Quyết định 216/2010/QĐ-

TTg, Thông tư số 23/2010/TT-BTP và các văn bản khác của cấp uỷ Đảng, của

chính quyền địa phương để kịp thời phát hiện những sơ hở, thiếu sót, từ đó có

sự chỉ đạo đảm bảo tính thống nhất trong THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta.

- Tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với THPL về ĐGQSDĐ.

Trước hết, cần rà soát các quy định nằm rải rác trong các văn bản QPPL khác

nhau về ĐGQSDĐ, từ đó để kiến nghị Quốc hội ban hành Luật về đấu giá.

151

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để các địa phương ban hành văn bản hướng

dẫn cụ thể như quy chế ĐGQSDĐ, các quyết định, chỉ thị, công văn hướng

dẫn đôn đốc nhắc nhỡ phù hợp đặc điểm, điều kiện từng địa phương.

Tăng cường năng lực các phòng tham mưu cho cơ quan QLNN về

ĐGQSDĐ; bố trí biên chế chuyên trách QLNN về ĐGQSDĐ, lựa chọn những

cán bộ có đầy đủ phẩm chất, năng lực, có trình độ phù hợp trong QLNN về

ĐGQSDĐ.

Một trong những nội dung cần quan tâm trong công tác QLNN đối với

THPL về ĐGQSDĐ là thống nhất về thẩm quyền cho phép đăng ký kinh doanh

và quản lý trong quá trình hoạt động của các doanh nghiệp đấu giá, chuyển về

một đầu mối, nhằm tạo điều kiện thuận tiện trong quá trình theo dõi, quản lý

đối với hoạt động của các doanh nghiệp đấu giá. Theo đó, nên chuyển nhiệm

vụ đăng ký hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản từ Sở Kế hoạch

và Đầu tư sang cho Sở Tư pháp để thống nhất Sở Tư pháp vừa là cơ quan cho

phép đăng ký hoạt động đồng thời là cơ quan hướng dẫn nghiệp vụ thanh tra,

kiểm tra trong quá trình hoạt động các doanh nghiệp tổ chức đấu giá.

Hoàn thiện quy định về tổ chức và hoạt động của Hiệp hội đấu giá, tạo

điều kiện để thành lập Hiệp hội đấu giá, nhằm mục đích thực hiện việc quản

lý đối với các tổ chức bán đấu giá.

- Chính quyền các cấp cần cụ thể hoá các chủ trương, nghị quyết của

Đảng thành các văn bản quản lý, điều hành như chỉ thị, quy chế ĐGQSDĐ…

làm cơ sở cho việc THPL về ĐGQSDĐ.

Chỉ đạo xử lý kiên quyết, dứt điểm các hành vi vi phạm pháp luật trong

quá trình THPL về ĐGQSDĐ, đặc biệt là những vi phạm của những cán bộ,

viên chức làm việc trong các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. Qua đó

tác động một cách tích cực đến việc hình thành ý thức và tự giác của cán bộ

và nhân dân trong THPL về ĐGQSDĐ.

- Một nội dung cũng rất quan trọng trong việc tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với THPL về ĐGQSDĐ là hoàn thiện cơ chế tổ chức kiểm tra, thanh tra đối với công tác ĐGQSDĐ theo tinh thần là đề cao tính sáng tạo của các cấp, các ngành phù hợp với tình hình điều kiện, đặc điểm và yêu cầu

152

của từng ngành, từng địa phương; khắc phục tình trạng rập khuôn máy móc là lấy mô hình của địa phương này để yêu cầu các địa phương khác thực hiện. Tổ chức THPL về ĐGQSDĐ theo hướng xã hội hoá thể hiện trong Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Quyết định số 216/2010/QĐ-TTg và các văn bản QPPL liên quan là việc ĐGQSDĐ thông qua các doanh nghiệp và thực hiện tốt chuyển đổi từ Trung tâm dịch vụ bán đấu giá sang doanh nghiệp bán đấu giá.

4.2.7. Tăng cường công tác tuyên truyền và phổ biến giáo dục pháp

luật về đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân

Công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật có vị trí vô cùng quan trọng trong việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả THPL trên các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung, trong THPL về ĐGQSDĐ nói riêng. Thực tế trong những năm qua, những bất cập hạn chế, những vụ vi phạm trong THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta cũng như ở các tỉnh BTB có một phần nguyên nhân là do chưa thực hiện tốt công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật. Để khắc phục những hạn chế, bất cập này trong thời gian tới một mặt Nhà nước cần phải nổ lực xây dựng và hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ, mặt khác phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về ĐGQSDĐ để các tổ chức, cá nhân nhất là các chủ thể có nhu cầu ĐGQSDĐ hiểu rõ những quy định của pháp luật về nội dung, hình thức, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ của mình để nghiêm túc thực hiện. Do vậy, trong thời gian tới trong công tác phổ biến giáo dục pháp luật, ở các tỉnh BTB cần chú ý thực hiện đồng bộ các nội dung sau:

- Căn cứ vào từng loại đối tượng (như người tham gia đấu giá, người điều hành đấu giá, người có QSDĐ đưa ra đấu giá), điều kiện, hoàn cảnh (đấu giá ở nông thôn hay đấu giá ở khu vực đô thị) để có những biện pháp, nội dung, hình thức tuyên truyền phổ biến pháp luật về ĐGQSDĐ phù hợp.

- Kết hợp đồng bộ giữa tuyên truyền, phổ biến pháp luật về ĐGQSDĐ với tuyên truyền, phổ biến về pháp luật nói chung, đặc biệt chú trọng những lĩnh vực pháp luật có liên quan như: Pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai, pháp luật về hành chính, pháp luật về thương mại, pháp luật về quản lý tài sản nhà nước… - Cần quan tâm, chú trọng đến việc nâng cao trình độ văn hoá pháp lý

cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức trong bộ máy nhà nước, bởi vì họ là

153

những người được trực tiếp hay gián tiếp tham gia QLNN đối với các lĩnh vực

và có liên quan đến việc ĐGQSDĐ. Do vậy, ở mức độ khác nhau đều có liên

quan đến lợi ích, quyền và nghĩa vụ của công dân, tác động trực tiếp đến ý thức

pháp luật của công dân, đến trật tự pháp luật.

- Công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật về ĐGQSDĐ cần

được tiến hành thường xuyên, liên tục với hình thức phong phú, đa dạng khác

nhau như tuyên truyền miệng, tuyên truyền qua hệ thống loa truyền thanh,

qua các cuộc thi tìm hiểu về ĐGQSDĐ, sinh hoạt câu lạc bộ, tủ sách pháp

luật, mạng Internet. Đặc biệt cần có sự vào cuộc của các tổ chức trong hệ

thống chính trị như Đoàn thanh niên, Hội Liên hiệp phụ nữ, Hội Nông dân,

Hội Cựu chiến binh và các tổ chức xã hội nghề nghiệp như Đoàn Luật sư, Hội

Luật gia, Trung tâm tư vấn pháp luật … để những quy định của pháp luật về

ĐGQSDĐ đến được với nhân dân. Khi người dân đã hiều biết về các quy định

của pháp luật về ĐGQSDĐ cũng như các quyền và nghĩa vụ của mình trong

quá trình tham gia ĐGQSDĐ, thì sẽ tuân thủ nghiêm túc các quy định của

pháp luật trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ.

- Nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng pháp luật về ĐGQSDĐ cho

cán bộ, học viên các Trường Chính trị tỉnh, các Trung tâm bồi dưỡng Chính

trị cấp huyện. Do đặc thù các học viên đến học tập ở đây đều là đội ngũ cán

bộ Đảng, chính quyền, đoàn thể ở các cơ sở, nên việc nâng cao chất lượng

giảng dạy kiến thức thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở các Trường Chính trị

tỉnh, trung tâm Bồi dưỡng Chính trị cấp huyện là một kênh quan trọng để

nâng cao nhận thức, ý thức pháp luật cho cán bộ, đảng viên các tỉnh BTB.

Có thể nói rằng, làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp

luật về ĐGQSDĐ sẽ góp phần cung cấp kiến thức, nâng cao nhận thức của

các cơ quan, tổ chức có chức năng THPL về ĐGQSDĐ; của các tầng lớp nhân

dân về ĐGQSDĐ. Trên cơ sở đó việc THPL về ĐGQSDĐ đưa lại hiệu quả

cao hơn. Cán bộ, viên chức, đấu giá viên THPL trong việc tổ chức, điều hành

đấu giá được chính xác, hiệu quả và người tham gia đấu giá sẽ chấp hành

nghiêm túc các quy định về ĐGQSDĐ, hạn chế được tình trạng vi phạm pháp

luật trọng ĐGQSDĐ .

154

Kết luận chương 4

Từ các kết quả nghiên cứu tại chương 4, tác giả rút ra kết luận như sau:

Bảo đảm THPL về ĐGQSDĐ là một yêu cầu tất yếu khách quan. Để

thực hiện tốt yêu cầu này cần quán triệt các quan điểm, những tư tưởng chỉ

đạo trong quá trình ĐGQSDĐ. Đây là tư tưởng xuyên suốt, định hướng cho

việc ban hành các chính sách, các văn bản QPPL của Nhà nước, là cơ sở quan

trọng trong THPL về ĐGQSDĐ.

Quán triệt các quan điểm trên, bảo đảm THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh

BTB cần được tiến hành với nhiều giải pháp đồng bộ như hoàn thiện quy định

pháp luật về ĐGQSDĐ của Trung ương và các tỉnh BTB, nâng cao trình độ,

năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của đội ngũ đấu giá viên, xây

dựng mối quan hệ chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn giản

hoá thủ tục về ĐGQSDĐ, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, sơ kết, tổng

kết và xử lý nghiêm minh đối với những hành vi vi phạm pháp luật về

ĐGQSDĐ, tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và sự quản lý của Nhà nước và

tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về ĐGQSDĐ cho

nhân dân. Các giải pháp trên có mối liên hệ mật thiết với nhau, tạo thành một thể

thống nhất, trong đó việc xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật về ĐGQSDĐ

của Trung ương và các tỉnh BTB có ý nghĩa tạo tiền đề cho THPL về ĐGQSDĐ,

các giải pháp khác góp phần THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB có hiệu quả.

Để THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB có hiệu quả đòi hỏi các giải

pháp nên trên cần được tiến hành một cách đồng bộ với quyết tâm cao của

toàn xã hội. Trong đó vai trò thực hiện chủ yếu là các đấu giá viên, các tổ

chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ

quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ. Các quan điểm và giải pháp nêu trên có mối

quan hệ chặt chẽ, biện chứng lẫn nhau. Các quan điểm chỉ phát huy hiệu quả

trên thực tế khi giải pháp được thực hiện nghiêm túc và ngược lại các giải

pháp chỉ đạt kết quả cao khi được chỉ đạo bởi các quan điểm đúng đắn nhằm

THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB có hiệu lực, hiệu quả.

155

KẾT LUẬN

Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những thành công lớn và sự

sáng tạo của các nhà lập pháp Việt Nam, được thể chế hoá từ chủ trương đổi

mới toàn diện chính sách về đất đai của Đảng ta và từ nhu cầu của thực tế

cuộc sống. Hình thức này được Nhà nước ta chính thức thừa nhận trong Luật

Đất đai năm 2003. Tuy xuất hiện chưa lâu nhưng nó đã đóng góp quan trọng

trong việc tạo lập sự ổn định, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê

đất; làm cơ sở để Nhà nước và xã hội xác định được giá trị xác thực của đất;

giúp cho Nhà nước huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn để

đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời đây cũng là kênh

huy động vốn hữu hiệu đối với người có QSDĐ, là cách thức để Nhà nước

khơi dậy khả năng đang tiềm ẩn của đất đai.

Nghiên cứu đề tài THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Việt Nam hiện

nay, luận án đã trình bày một số vấn đề lý luận như khái niệm, hình thức

THPL về ĐGQSDĐ, nêu lên được vai trò THPL về ĐGQSDĐ đối với sự phát

triển kinh tế - xã hội, đối với việc phát triển thị trường bất động sản. Trên cơ

sở đó, luận án cũng phân tích những đặc điểm và các hình thức THPL về

ĐGQSDĐ. Đồng thời xác định những chủ thể, nội dung THPL về ĐGQSDĐ,

các điều kiện nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ như đảm bảo về pháp luật,

về con người cũng như về cơ sở vật chất, tài chính. Bên cạnh đó luận án cũng

đã nêu lên việc THPL về đấu giá đất đai, tài sản của một số nước trên thế giới,

những bài học, kinh nghiệm có thể vận dụng vào THPL về ĐGQSDĐ ở nước

ta trong giai đoạn hiện nay.

Luận án đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong

những năm vừa qua nêu lên những kết quả đạt được trong việc xác định giá

khởi điểm, điều hành đấu giá, trong phê duyệt kết quả đấu giá, trong việc phối

kết hợp của các cơ quan hữu quan. Tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức

156

tham gia ĐGQSDĐ. Bên cạnh đó luận án cũng nêu lên những tồn tại, khó

khăn vướng mắc trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ như vướng mắc về quy

định của pháp luật, về cơ chế chính sách, về điều kiện cơ sở vật chất, cũng

như việc vi phạm pháp luật trong ĐGQSDĐ. Luận án đã đi sâu phân tích

nguyên nhân đạt được và nguyên nhân của sự yếu kém của quá trình THPL về

ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian qua. Đây là cơ sở quan trọng để đề

xuất các giải pháp ở Chương 4.

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án đã phân tích làm rõ việc đảm

bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là một yếu cầu khách quan. Đồng

thời, luận án đã nêu lên các quan điểm mang tính nguyên tắc, là cơ sở và là

nền tảng cho việc xây dựng các giải pháp THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc

Trung Bộ trong thời gian tới. Trên cơ sở nhận thức sâu sắc vị trí, vai trò công

tác ĐGQSDĐ đối với phát triển kinh tế xã hội các tỉnh BTB, tác giả đã đề

xuất một hệ thống giải pháp bảo đảm THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.

Như giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về ĐGQSDĐ, tăng cường công

tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về ĐGQSDĐ cho nhân dân,

nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của đội ngũ

đấu giá viên, xây dựng mối quan hệ chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền, đơn giản hoá thủ tục về ĐGQSDĐ, tăng cường công tác thanh

tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết và xử lý nghiêm minh đối với những hành vi vi

phạm pháp luật về ĐGQSDĐ, tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và sự quản lý

của Nhà nước. Các giải pháp nêu lên có mối quan hệ thống nhất với nhau, để

thực hiện có hiệu quả việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB cần phải thực

hiện đồng bộ tất cả các giải pháp trên, từ đó tạo điều kiện để các chủ thể tham

gia ĐGQSDĐ, tạo ra nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, là nguồn lực nhằm

phát triển kinh tế - xã hội các tỉnh Bắc Trung Bộ trong thời gian tới.

157

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ

LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1. Trần Tiến Hải (2011), “Một số bất cập của pháp luật về bán đấu giá tài

sản”, Tạp chí Giáo dục lý luận, số (10), tr.8,25,26.

2. Trần Tiến Hải (2013), “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền

sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 12(261), tr.35-40.

3. Trần Tiến Hải (2014), “Một số vấn đề cần trao đổi về chủ thể đấu giá

quyền sử dụng đất”, Tạp chí Sinh hoạt lý luận, số 6(127), tr.39-42.

4. Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi phạm pháp luật trong

đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 1(274),

tr.47-51.

158

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Thế Anh (2006), “Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá tài sản”, Tạp chí

Dân chủ và pháp luật, số (10), tr.26-27.

2. Lê Hoàng Anh (2009), Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà

nước về đất đai ở Hưng Yên, Luận văn thạc sĩ, Học viện Chính trị

quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

3. Phạm Văn Bằng (2012), “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ

chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề tháng 7.

4. Bộ Tài chính (1995), Thông tư Hướng dẫn thực hiện Nghị định 89/CP

ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí

địa chính, số 02/TC-TCT.

5. Bộ Tài chính (2004), Thông tư Hướng dẫn việc quản lý và xử lý tang vật,

phương tiện tịch thu sung quỹ Nhà nước do vi phạm hành chính, số

72/2004/TT-BTC.

6. Bộ Tài chính (2005), Thông tư Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và

chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá, số 34/2005/TT-BTC.

7. Bộ Tài chính (2012), Thông tư Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và

chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, số 48/2012/TT-BTC.

8. Bộ Tư pháp - Vụ Bổ trợ tư pháp (2006), Bán đấu giá tài sản (Tài liệu tập

huấn nghiệp vụ), Nxb Tư pháp, Hà Nội.

9. Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp, 2006.

10. Bộ Tư pháp - Vụ Bổ trợ tư pháp (2006), Bán đấu giá tài sản (Tài liệu tập

huấn nghiệp vụ), Nxb Tư pháp, Hà Nội.

11. Bộ Tư pháp (2009), Ban hành Quy tắc ứng xử của cán bộ, công chức, viên

chức Bộ Tư pháp (Ban hành kèm theo Quyết định số 468 /QĐ-BTP

ngày 26 tháng 2 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp).

12. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính

phủ về bán đấu giá tài sản, số 23/2010/TT-BTP.

159

13. Bộ Tư pháp (2013), Đề án phát triển tăng cường năng lực đội ngũ đấu giá

viên giai đoạn 2013 – 2015, định hướng đến năm 2020 (Ban hành kèm

theo Quyết định số 1076/QĐ-BTP ngày 10 tháng 5 năm 2013 của Bộ

trưởng Bộ Tư pháp).

14. Bộ Tư pháp (2013), Tài liệu hội thảo hoàn thiện pháp luật về đấu giá

quyền sử dụng đất, Thành phố Hồ Chí Minh.

15. Bộ Tư pháp (2014), Tài liệu hội nghị trực tuyến sơ kết 4 năm thi hành

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán

đấu giá tài sản.

16. Chính phủ (1996), Nghị định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài

sản, số 86/NĐ-CP.

17. Chính phủ (2005), Nghị định về bán đấu giá tài sản, số 05/2005/NĐ-CP.

18. Chính phủ (2008), Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của

Pháp lệnh Xử lý vi phạm hành chính năm 2002, và Pháp lệnh sửa đổi,

bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm

2008, số 128/2008/NĐ-CP.

19. Chính phủ (2009), Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số

điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước, số 52/2009/NĐ-CP.

20. Chính phủ (2009), Nghị định Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong

lĩnh vực tư pháp, số 60/2009/NĐ-CP.

21. Chính phủ (2009), Nghị định Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,

giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, số 69/2009/NĐ-CP.

22. Chính phủ (2010), Nghị định về bán đấu giá tài sản, số 17/2010/NĐ-CP.

23. Chính phủ (2014), Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của

Luật Đất đai, số 43/2014/NĐ-CP.

24. Chính phủ (2013), Nghị định Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong

lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi

hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã, số 110/2013/NĐ-CP.

25. Phạm Văn Chung (2006), “Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác

bán đấu giá tài sản”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (10), tr.15 và 19.

160

26. Nguyễn Vĩnh Diện (2006), “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị

quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

27. Nguyễn Vĩnh Diện (2007), “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá

quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và

pháp luật, số 6 (183), tr.35-37.

28. David W.Pearce, Từ điển Kinh tế học hiện đại, NXB Chính trị Quốc gia

Hà Nội, 1999.

29. Đảng bộ tỉnh Hà Tĩnh (2010), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh lần

thứ XVII, Hà Tĩnh.

30. Đảng bộ tỉnh Nghệ An (2010), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh

lần thứ XVII, Nghệ An.

31. Đảng bộ tỉnh Quảng Bình (2010), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh

lần thứ XV, Quảng Bình.

32. Đảng bộ tỉnh Quảng Trị (2010), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh

lần thứ XV, Quảng Trị.

33. Đảng bộ tỉnh Thanh Hoá (2010), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh

lần thứ XVII, Thanh Hoá.

34. Đảng bộ tỉnh Thừa Thiên Huế (2010), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ

tỉnh lần thứ XIV, Huế.

35. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

36. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban

Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

37. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

38. Đảng Cộng sản Việt Nam (2007), Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban

Chấp hành Trung ương Đảng khóa X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

39. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

161

40. Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 41. Dân Đức (2006), “Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản”, Tạp chí Dân chủ và

pháp luật, số (10), tr.28-32.

42. Minh Đức (2007), “Những vướng mắc trong việc áp dụng hình thức đấu

giá bằng bỏ phiếu”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (11), tr.31-32.

43. Nguyễn Duy Đức (2009), “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp – xã Tiền Phong – huyện Mê Linh – tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh – phành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp, Hà Nội. 44. Fred.Burke (2012), “Luật đấu giá – Trên phương diện quốc tế và Việt Nam”, Hội thảo khoa học quy định pháp luật nhà nước trong pháp luật về bán đấu giá tài sản tại một số nước, Bộ Tư pháp, Vĩnh Phúc.

45. Trần Tiến Hải (2013), “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá

quyền sử dụng đất ”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (12).

46. Lê Thu Hằng (2007), “Khi khách hàng thông đồng dìm giá trong bán đấu

giá tài sản”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (11).

47. Nguyễn Minh Hiển (2009), Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hà Tĩnh, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

48. Bùi Thị Thanh Hiếu (2007), “Tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên khó bán theo thủ tục bán đấu giá”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (11), tr.30. 49. Trần Quang Huy (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và pháp luật, Hà Nội. 50. Trần Quang Huy (2011), “Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở

Cộng hoà Liên bang Đức”, Tạp chí Luật học – đặc san (9), tr.104-111.

51. Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh - Khoa Nhà nước và Pháp luật (2004), Tài liệu học tập và nghiên cứu môn học lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Tập 1, Nxb Lý luận chính trị, Hà Nội.

52. Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh – Viện Nhà nước và Pháp luật

(2004), Tài liệu học tập và nghiên cứu môn học lý luận chung về nhà

nước và pháp luật, Tập 2, Nxb Lý luận chính trị, Hà Nội.

162

53. Học viện Tư pháp (2012), Tập bài giảng nghề đấu giá, Hà Nội.

54. Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Đại

Từ điển Bách khoa Việt Nam, Nxb Trung tâm Biên soạn Từ điển Bách

khoa Việt Nam, 1995.

55. Lê Thanh Khuyến (2001), “Bàn về cơ sở lý luận và khoa học trong việc tổ

chức và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Địa

Chính, số (12), tr.10.

56. V.I. Lênin (1976), Toàn tập, tập 35, Nxb Matxcơva.

57. Nguyễn Tuyết Liên (2008), Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản ở

Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị -

Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

58. Đặng Thị Bích Liễu (2010), “Vấn đề “người có tài sản bán đấu giá” và

“người bán đấu giá tài sản” trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng

đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số (2), tr.57-62.

59. Đặng Thị Bích Liễu (2010), “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu giá

quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ

về đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (4).

60. Đặng Thị Bích Liễu (2012), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt

Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội.

61. C.Mác, Ph.Ăngghen, Toàn tập, tập 25, phần II.

62. C.Mác - Ph.Ăngghen (1982), Tuyển tập, Tập 3, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr.624.

63. Nguyễn Thị Mai (2009), “Những bất cập trong hoạt động bán đấu giá tài

sản”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (11), tr.29-32.

64. Nguyễn Văn Mạnh (Chủ biên), (2006), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

về thực hiện pháp luật, Nxb Chính trị - Hành chính, Hà Nội.

65. Nguyễn Thị Nga (2004), “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng

đất”, Đặc san về Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí Luật học số 5.

66. Nguyễn Văn Phương (2008), “Những bất cập trong các quy định về bán

đấu giá tài sản”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số (4), tr.28-32.

67. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

163

68. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

69. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân

sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

70. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Thương

mại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

71. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Luật Quản lý,

sử dụng tài sản nhà nước, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

72. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Luật Thi

hành án dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

73. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

74. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

75. Nguyễn Cảnh Quý (2010), Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai

ở Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội.

76. Nguyễn Cảnh Quý (2012), Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội.

77. Sở Tư pháp Quảng Bình (2013), Kết luận kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật tại Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình năm 2012.

78. Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý

thuyết đến thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

79. Lưu Quốc Thái (2003), “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo

thực hiện nghĩa vụ”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4.

80. Lê Đình Thắng (2008), “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản ở Việt Nam ”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 5. 81. Lê Văn Thành (2012), Áp dụng pháp luật trong quản lý nhà nước về đất

đai của Uỷ ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, Luận

án tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

164

82. Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định về việc ban hành quy chế đấu

giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất, số 216/2005/QĐ-TTg.

83. Võ Đình Toàn (2011) chủ nhiệm, Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài

sản nhằm thúc đẩy kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đề

tài khoa học cấp Bộ, Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp.

84. Trường Đại học Luật Hà Nội (2002), Giáo trình Lý luận Nhà nước và

pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.

85. Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam,

Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.

86. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Lý luận về Nhà nước và

pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.

87. Trường Đại học Quốc gia Hà Nội (2007), Giáo trình lý luận chung về Nhà

nước và pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội.

88. Tổng cục Thống kê (2014) Niên giám thống kê năm 2013, Nxb Thống kê,

Hà Nội.

89. Nguyễn Xuân Trọng (2001), Bàn về vấn đề kê biên, bán đấu giá quyền sử

dụng đất để thi hành bản án dân sự, Tạp chí Địa chính, số (9), tr.29.

90. Nguyễn Văn Uý (2003), Pháp luật về bán đấu giá tài sản tại Việt Nam,

Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

91. Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh (2011), Quyết định số 3750/QĐ-UBND, ngày

28/11/2011 về việc thành lập Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh.

92. Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh (2012), Quyết định số 40/2012/QĐ-UBND

Ban hành một số quy định chung về Quy chế đấu giá quyền sử dụng

đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn

tỉnh Hà Tĩnh.

93. Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh (2013), Báo cáo Sơ kết 3 năm thi hành Nghị

định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

94. Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An (2011), Quyết định số 37/2011/QĐ-UBND

Ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

165

95. Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An (2013), Báo cáo Sơ kết 3 năm thi hành Nghị

định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản trên địa bàn

tỉnh Nghệ An.

96. Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2011), Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND

Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử

dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.

97. Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2013), Báo cáo Sơ kết 3 năm thi hành Nghị

định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

98. Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2013), Quyết định về việc điều chỉnh giá

khởi điểm quyền sử dụng đất các lô đất ở tại Thành phố Đồng Hới, tỉnh

Quảng Bình để tổ chức đấu giá..

99. Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Trị (2012), Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND

về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.

100. Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Trị (2013), Báo cáo Sơ kết 3 năm thi hành

Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

101. Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá (2012), Quyết định số 359/2012/QĐ-

UBND Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.

102. Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá (2013), Báo cáo Sơ kết 3 năm thi hành

Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

103. Uỷ ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2013), Báo cáo Sơ kết 3 năm thi

hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

104. Uỷ ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2013), Quyết định số 53/2013/QĐ-

UBND về việc ban hành Quy chế đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để

giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địa bàn

tỉnh Thừa Thiên Huế.

105. Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư

pháp, Hà Nội.

166

106. Nguyễn Xuân Viễn (2007), “Cần quy định rõ về trường hợp bán đấu

giá không thành”, số 3 (180), tr.53.

107. Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Các quy định pháp luật nước

ngoài về bán đấu giá tài sản, (tài liệu tham khảo nội bộ).

108. Nguyễn Như Ý (chủ biên), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hoá Thông

tin, 1999.

TIẾNG NƯỚC NGOÀI

109. Australian Capital Teritory (2005): Real Estate institute of the ACT,

2005, Code of conduct for members

110. Christoppher J. Mayer (1993), “Assessing the Performance of Real

Estate Auctions”, Federal Resesve Bank of Boston, tại trang

https://www.bostonfed.org/economic/wp/wp1993/wp93_1.pdf , [truy cập

ngày 05/5/2015]

111. Jieming Zhu (2004), From land use right to land development right:

Instituational change in China's urban development, Urban Studies, Vol.

41, No.7.

112. Peter Ho (2001), “Who owns China's lan? Property rights and Delibeate

Institutional Ambiguity”, The China Quarterly (166)

113. J.G. Riddall MA (TCD) (1993), Introduction to land law,

Butterworths, London, Dublin and Edinburgh.

114. Xiaoyang Zhang “Real Estate Investment In China – Legal Review And

Analysis Of Foreign Investors’ Participation” tại trang

http://www.austlii.edu.au/au/journals/MurUEJL/1999/15.html [truy cập

ngày 10/4/2015]

167

PHỤ LỤC Phụ lục 1

SỐ TỔ CHỨC BÁN ĐẤU GIÁ CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

(tính đến tháng 12/2014)

TT Tỉnh

Tổng số tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Tổ chức sự nghiệp có chức năng bán đấu giá

1 Thanh Hoá Chi nhánh của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản 1 1 7 9

2 Nghệ An 1 4 1 6

3 Hà Tĩnh 1 1 2

4 Quảng

1 1 Bình

5 Quảng Trị 1 2 3

6 Thừa Thiên

1 15 16 Huế

6 29 1 1 Cộng 37

Nguồn: [93, 95, 97, 100, 102, 103].

168

Phụ lục 2

DANH SÁCH ĐẤU GIÁ VIÊN CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

Nơi làm việc

Tỉnh

Khác

TTDVĐG DNĐG

Chưa làm

Tiến sĩ

Cử nhân luật

Tổng số đấu giá viên

Trình độ chuyên môn Cử nhân Kinh tế

Cử nhân Tài chính

Thanh

(tính đến tháng 12/2014)

Hoá

0 3 17 14 6

2 Nghệ An

7 4 4 12 3

3 Hà Tĩnh Quảng

5 3 6 2

Bình

Quảng

3 1 2

Trị

4 5 4 5

Thừa Thiên Huế

5 8 1 4 6 1 1

68 Cộng

24 37 7 41 24 1 1 1

Nguồn: [93, 95, 97, 100, 102, 103].

169

Phụ lục 3

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN VÀ UỶ BAN NHÂN

DÂN CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ BAN HÀNH

(Từ ngày 31/8/2005 đến ngày 31/12/2014)

TT Tên văn bản Ghi chú

Tên loại, số, ký hiệu văn bản (2) Ngày, tháng, năm ban hành (3) (1) (4) (5)

1/ TỈNH THANH HOÁ

1. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh 1. Nghị quyết số 97/2008/NQ- HĐND

19/7/2008 Về việc bổ sung, điều chỉnh và ban hành mới một số loại phí, lệ phí thuộc thẩm quyền ban hành của Hội đồng nhân dân tỉnh 12/12/2013 Về việc sửa đổi, bổ sung phí đấu giá tài sản trong hoạt động đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá 2. Nghị quyết số 63/2013/NQ- HĐND

2. Văn bản của Uỷ ban nhân dân tỉnh 1. Quyết định số 2530/2008/QĐ- UBND

18/8/2008 Về việc bổ sung, điều chỉnh và ban hành mới một số loại phí, lệ phí thuộc thẩm quyền ban hành của Hội đồng nhân dân

2. Quyết định số 359/2012/QĐ- UBND

3. Quyết định số 4514/2013/QĐ- UBND 03/02/2012 Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá 18/12/2013 Về việc sửa đổi, bổ sung phí đấu giá trong hoạt động đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá

170

2/ TỈNH NGHỆ AN

1. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh

1. Nghị quyết số 48/2012/NQ- HĐND 13/7/2012 Quy định mức thu, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá trên địa bàn tỉnh Nghệ An

2. Văn bản của Uỷ ban nhân dân tỉnh

1. Quyết định số 67/2012/QĐ- UBND 11/9/2012 Về việc ban hành quy định đối tượng, mức thu, chế độ quản lý phí đấu giá và phí tham gia đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

28/6/2013 Về việc ban hành quy trình, thời gian xác định giá khởi điểm đấu giá trên địa bàn tỉnh Nghệ An

sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

17/10/2014 Ban hành Quy chế bán đấu giá tài

2. Quyết định số 33/2013/QĐ- UBND 3. Quyết định số 74/2014/QĐ- UBND

3/ TỈNH HÀ TĨNH

1. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh

1. Nghị quyết số 37/2012/NQ- HĐND

19/7/2012 Về việc quy định bổ sung, điều chỉnh giá dịch vụ khám, chữa bệnh trong các cơ sở khám bệnh, chữa bệnh của Nhà nước và một số loại phí áp dụng trên địa bàn tỉnh

2. Văn bản của Uỷ ban nhân dân tỉnh

1. Quyết định số 40/2012/QĐ- UBND

02/8/2012 Về việc ban hành một số quy định chung về Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

2. Quyết định số 29/2013/QĐ- UBND

30/7/2013 Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quyết định số 40/2012/QĐ- UBND ngày 02/8/2012 về việc ban hành một số quy định chung về Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

171

4/ TỈNH QUẢNG BÌNH

1. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh

1. Nghị quyết số 43/2012/NQ- HĐND 12/7/2012 Về việc điều chỉnh, bãi bỏ một số loại phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

2. Văn bản của Uỷ ban nhân dân tỉnh

1. Quyết định số 29/2011/QĐ- UBND

2. Quyết định số 09/2012/QĐ- UBND

20/12/2011 Ban hành Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 04/6/2012 Về việc sửa đổi, bổ sung Điều 9 Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình được ban hành kèm theo Quyết định số 27/2011/QĐ- UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Quảng Bình

Quyết định số 21/2012/QĐ- UBND

09/8/2012 Về việc điều chỉnh, bãi bỏ một số loại phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

Chỉ thị số 08/2012/CT- UBND

16/5/2012 Về việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

5/ TỈNH QUẢNG TRỊ

1. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh

1. Nghị quyết số 03/2014/NQ- HĐND 25/4/2014 Về quy định mức thu phí đấu giá tài sản và phí tham gia đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Trị

18/4/2013

1. Quyết định số 03/QĐ-UBND

Về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị

2. Văn bản của Uỷ ban nhân dân tỉnh

23/5/2013

2. Quyết định số 879/QĐ- UBND

3. Quyết định số

19/5/2014

22/2014/QĐ- UBND

Về việc quy định mức khoán chi phí để tổ chức bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính trên địa bàn tỉnh Quảng Trị Về việc quy định mức thu, quản lý và sử dụng phí đấu giá tài sản và phí tham gia đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Trị

172

6/TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

1. Nghị quyết số

11/7/2012

10/2012/NQ- HĐND

Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

1. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh

1. Quyết định số

27/8/2012

24/2012/QĐ- UBND

Về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

3. Quyết định số

53/2013/QĐ- UBND

19/12/2013 Về việc ban hành Quy chế đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

Nguồn: [93, 95, 97, 100, 102, 103].

2. Văn bản của Uỷ ban nhân dân tỉnh

173

Phụ lục 4

Phiếu số :01- CBTCBĐG

PHIẾU KHẢO SÁT Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất (Dành cho cán bộ làm việc trong các tổ chức Bán đấu giá chuyên nghiệp các tỉnh Bắc Trung Bộ)

Để có cơ sở đánh giá thực trạng tình hình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó để có những kiến nghị, đề xuất cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các biện pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, đề nghị Ông/Bà cho biết ý kiến của mình vào phiếu khảo sát này. Nếu đồng ý thì đánh dấu (X) vào ô trống tương ứng. Nếu có ý kiến khác thì ghi vào hàng có dấu (…)

(Tất cả những thông tin do ông/bà cung cấp chỉ nhằm phục vụ hoạt

động nghiên cứu khoa học, không sử dụng vào mục đích nào khác)

Câu 1. Theo ông/bà việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất

để đưa ra đấu giá nên giao cho cơ quan nào?

a) Giao cho UBND cấp tỉnh b) Thuê cho tổ chức định giá độc lập c) Giao cho UBND cấp huyện Cơ quan khác:………………………………………………… ………. ………………………………………………………………………… Câu 2. Ông/bà có nhận xét gì về giá khởi điểm quyền sử dụng đất

đưa ra đấu giá ở địa phương mình ? a) Phù hợp với giá thị trường b) Quá cao so với giá thị trường c) Quá thấp so với giá thị trường Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 3. Theo ông/bà Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản nên

trực thuộc cơ quan nào?

a) Trực thuộc UBND tỉnh b)Trực thuộc Sở Tư pháp c)Trực thuộc Sở Tài chính Ý kiến khác:………………………………………………… ………… …………………………………………………………………………

174

Câu 4. Ở địaphương ông/bà việc đấu giá quyền sử dụng đất có hiện

tượng “cò đất” tham gia không?

a)Có b)Không c) Không biết Ý kiến khác…………………………………………………………… …………………………………………………………………………

Câu 5. Ông/Bà có nhận xét gì về mức phạt tiền đối với các hành vi

vi phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay?

a)Phù hợp b)Quá cao c) Quá thấp Ý kiến khác....................................................................................... .......................................................................................................

Câu 6. Theo ông/bà việc thông báo về đấu giá quyền sử dụng đất

nên thông báo trên các phương tiện thông tin nào?

a)Trên Đài truyền hình địa phương b)Trên Đài truyền hình Trung ương c) Trên báo địa phương d) Cả ba loại trên Ý kiến khác........................................................................................ ............................................................................................................... Câu 7. Theo ông/bà thời gian thông báo việc đấu giá quyền sử dụng

đất trên các phương tiện thông tin đại chúng bao nhiêu lần là phù hợp?

a)2 lần b)3 lần c)Nhiều hơn 3 lần Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 8. Theo ông/bà việc niêm yết quyền sử dụng đất chậm nhất là

30 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá đã phù hợp hay chưa?

a)Đã phù hợp b)Quá dài, nên rút ngắn thời gian hơn c)Quá ngắn, nên kéo dài ngày hơn Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 9. Theo ông/bà nên niêm yết thửa đất bán đấu giá những nơi

nào sau đây?

a)Tại nơi tổ chức đấu giá b)Tại UBND cấp xã nơi có thửa đất đấu giá

175

c)Tại nơi có thửa đất đấu giá d)Tại nhà văn hoá của thôn, xóm, tiểu khu.. có thửa đất đấu giá Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 10. Theo ông/bà có nên niêm yết tại vị trí thửa đất đấu giá không? a)Có b)Không Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 11. Theo ông/bà phí đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật hiện hành đã phù hợp chưa?

a) Phù hợp b) Quá cao d) Quá thấp Ý kiến khác ( nên quy định bao nhiêu %)……………………….. ………………………………………………………………………… Câu 12. Theo ông/ bà khoản tiền đặt trước theo quy định hiện nay

là từ 1% đến 15 % giá khởi điểm của lô đất đấu giá đã phù hợp chưa?

a)Phù hợp b)Quá cao c) Quá thấp Ý kiến khác........................................................................................... ...................................................................................................................

Câu 13. Theo ông/bà nếu người tham gia đấu giá vi phạm quy chế

đấu giá, khoản tiền đặt trước nên thuộc về cơ quan nào? a)Thuộc về tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp b)Thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá c)Nộp vào ngân sách nhà nước Ý kiến khác............................................................................................ .................................................................................................................

Câu 14. Theo ông/bà khi chỉ có một người tham gia đấu giá quyền

sử dụng đất thì có tổ chức đấu giá không?

a)Có b)Không Ý kiến khác............................................................................................ .................................................................................................................

Câu 15. Theo ông/bà tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nên theo

hình thức nào sau đây?

a)Đấu giá trực tiếp bằng lời nói

176

b)Đấu giá bằng cách bỏ phiếu kín b)Cả hai hình thức trên Ý kiến khác............................................................................................ .................................................................................................................

Câu 16. Theo ông/bà cơ quan nhà nước cần làm gì để hạn chế tình

trạng “cò đất” trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.

a)Xử phạt thật nặng đối với người vi phạm b)Nâng khoản tiền đặt trước thật cao b)Cả hai phương án trên Ý kiến khác............................................................................................

.................................................................................................................

Câu 17. Ở địa phương ông/bà có thường xuyên kiểm tra tỉnh trạng

tổ chức và hoạt động của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp không?

a)Có – (Chuyển qua trả lời tiếp câu 18) b)Không c)Không biết Ý kiến khác............................................................................................

Câu 18. Kiểm tra các tổ chức bán đấu giá bao nhiêu lần một năm là

phù hợp?

a)1 lần b)2 lần b)3 lần b)Hơn 3 lần Ý kiến khác............................................................................................

.................................................................................................................

Câu 19. Các hành vi mà tổ chức bán đấu giá thường mắc phải

trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

a) Không thông báo trên các phương tiện thông tin b)Không niêm yết thửa đất đấu giá c)Không có đấu giá viên điều hành đấu giá d)Thu tiền đặt trước nhiều hơn quy định c)Tự đặt ra các quy định trái quy định của pháp luật Các lỗi khác............................................................................................

Câu 20. Theo ông/bà, quy định pháp luật hiện nay về thời gian đào

tạo nghề đấu giá là 3 tháng đã phù hợp chưa ?

a)Phù hợp b)Quá ngắn b)Quá dài

177

Đề nghị nên đào tạo thời gian bao nhiêu là phù hợp............................ .................................................................................................................

Câu 21. Theo ông/bà có nên quy định thời gian tập sự đối với

những người sau khi đã đào tạo nghề đấu giá không?

a)Cần có thời gian tập sự b)Không cần thời gian tập sự Nếu quy định thời gian tập sự thì bao nhiêu tháng là phù hợp .............

.................................................................................................................

Câu 22. Theo ông/bà hiện nay cơ sở vật chất của Trung tâm Dịch

vụ bán đấu giá địa phương đã đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chưa?

a)Đã đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ b)Chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ ...............................................................................................................

.................................................................................................................

Câu 23. Theo ông/bà mục đích của những người tham gia đấu giá

quyền sử dụng đất là để làm gì?

a) Để làm nhà ở b)Để phục vụ cho sản xuất kinh doanh c)Để kinh doanh thu lợi nhuận d)Để dành cho con cái đ) Là một hình thức để cất, giữ tài sản Các lỗi khác............................................................................................

.................................................................................................................

Câu 24. Theo ông/bà cần có giải pháp gì để nâng cao chất lượng

hoạt động của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá địa phương?

Câu 25. Theo ông/bà cần có giải pháp gì để nâng cao hiệu quả hoạt

động đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương

178

Phiếu số :02- NTGĐG

PHIẾU KHẢO SÁT Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất (Dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ)

(Tất cả những thông tin do ông/bà cung cấp chỉ nhằm phục vụ hoạt

động nghiên cứu khoa học, không sử dụng vào mục đích nào khác)

Câu 1. Theo ông/bà, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở địa

phương mình do cơ quan, tổ chức nào thực hiện?

d) Trung tâm dịch vụ bán đấu giá e) Doanh nghiệp bán đấu giá f) Hội đồng bán đấu giá cấp tỉnh g) Sở Tài chính h) Hội đồng bán đấu giá cấp huyện Ý kiến khác:………………………………………………… ……… …………………………………………………………………………

Câu 2. Ông/bà có nhận xét gì về chất lượng thực hiện nhiệm vụ đấu

giá quyền sử dụng đất của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản?

a) Tốt b) Bình thường b) Chưa tốt Ý kiến khác:………………………………………………… …… …………………………………………………………………………

Câu 3. Ông/bà có nhận xét gì về chất lượng thực hiện nhiệm vụ đấu

giá quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản?

a) Tốt b) Bình thường b) Chưa tốt Ý kiến khác:………………………………………………… ……… …………………………………………………………………………

179

Câu 4. Ông/bà có nhận xét gì về năng lực, trình độ chuyên môn của

đấu giá viên điều hành phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương?

a) Tốt b)Bình thường b)Kém Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 5. Ông/bà có nhận xét gì về giá khởi điểm quyền sử dụng đất

đưa ra đấu giá ở địa phương mình ? i) Phù hợp với giá thị trường j) Quá cao so với giá thị trường k) Quá thấp so với giá thị trường Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 6. Việc đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương ông/bà có “cò

đất” tham gia không?

a)Có b)Không

c) Không biết

Ý kiến khác…………………………………………………………

…………………………………………………………………………

Câu 7. Ông/Bà có biết về mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay không? a)Biết (Nếu trả lời biết thì chuyển tiếp câu 8) b)Không biết c) Không quan tâm Ý kiến khác........................................................................... .......................................................................................................

Câu 8. Ông/Bà có nhận xét gì về mức phạt tiền đối với hành vi vi

phạm pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay?

a)Phù hợp b)Quá cao c) Quá thấp Ý kiến khác........................................................................... .......................................................................................................

Câu 9. Theo ông /bà việc thông báo về đấu giá quyền sử dụng đất

nên thông báo trên các phương tiện nào?

a)Trên Đài truyền hình tỉnh

180

b)Trên Đài truyền hình Trung ương c) Trên báo địa phương d) Cả ba loại trên Ý kiến khác........................................................................................ ............................................................................................................... Câu 10. Theo ông/bà, thời gian thông báo trên các phương tiện

thông tin đại chúng bao nhiêu lần là phù hợp?

a)2 lần b)3 lần c)Nhiều hơn 3 lần Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 11. Theo ông/bà, với quy định việc niêm yết quyền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá đã phù hợp hay chưa?

a)Đã phù hợp b)Quá dài ngày, nên rút ngắn thời gian hơn c)Quá ngắn ngày, nên kéo dài ngày hơn Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 12. Theo ông/bà, việc niêm yết thửa đất bán đấu giá nên niêm

yết tại những nơi nào sau đây? a)Tại nơi tổ chức đấu giá b)Tại UBND cấp xã nơi có thửa đất đấu giá c)Tại nơi có thửa đất đấu giá d)Tại nhà văn hoá của thôn, xóm, tiểu khu.. có thửa đất đấu giá Ý kiến khác:………………………………………………… .............. ………………………………………………………………………… Câu 13. Theo ông/bà, phí đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật hiện hành đã phù hợp chưa?

a) Phù hợp b) Quá cao e) Quá thấp Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 14. Theo ông/bà, khoản tiền đặt trước theo quy định hiện nay

là từ 1% đến 15 % giá khởi điểm của lô đất đấu giá đã phù hợp chưa?

a)Phù hợp b)Quá cao c) Quá thấp Ý kiến khác...........................................................................................

181

Câu 15. Theo ông/bà, nếu người tham gia đấu giá vi phạm quy chế

đấu giá, khoản tiền đặt trước nên thuộc về cơ quan nào? a)Thuộc về tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp b)Thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá Ý kiến khác............................................................................................ .................................................................................................................

Câu 16. Theo ông/bà, khi chỉ có một người tham gia đấu giá quyền

sử dụng đất thì có tổ chức đấu giá không?

Câu 17. Theo ông/bà, việc đấu giá quyền sử dụng đất nên theo hình

thức nào sau đây?

a)Đấu giá trực tiếp bằng lời nói b)Đấu giá bằng cách bỏ phiếu kín b)Cả hai hình thức trên Ý kiến khác............................................................................................ .................................................................................................................

Câu 18. Theo ông/bà, cơ quan nhà nước cần làm gì để hạn chế tình

trạng “cò đất” trong các cuộc đấu giá.

.................................................................................................................

Câu 19. Các lỗi mà tổ chức bán đấu giá thường mắc phải trong quá

trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

a) Không thông báo trên các phương tiện thông tin b)Không niêm yết thữa đất đấu giá c)Không có đấu giá viên điều hành đấu giá d)Thu tiền đặt trước nhiều hơn quy định c)Tự đặt ra các quy định trái quy định của pháp luật Các lỗi khác............................................................................................

.................................................................................................................

Câu 20. Theo ông/bà mục đích của những người tham gia đấu giá

quyền sử dụng đất là để làm gì?

a) Để làm nhà ở

182

b)Để phục vụ cho sản xuất kinh doanh c)Kinh doanh để thu lợi nhuận d)Để dành cho con cái đ)Là một hình thức để cất, giữ tài sản Mục đích khác.............................................................................. .................................................................................................................

Câu 21. Theo ông/bà cần có giải pháp gì để nâng cao hiệu quả hoạt

động đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương

........................................................................................................... ............................................................................................................................. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Xin ông/ bà cho biết một số thông tin về bản thân -Tuổi

- Nghề nghiệp

Xin chân thành cám ơn sự hợp tác của ông/bà!

Nguồn: Khảo sát của tác giả luận án

183

Phiếu số :03- CB,CC,VC TP

PHIẾU KHẢO SÁT Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất (Dành cho cán bộ, công chức, viên chức làm việc ở cơ quan Tư pháp các tỉnh Bắc Trung Bộ)

(Tất cả những thông tin do ông/bà cung cấp chỉ nhằm phục vụ hoạt

động nghiên cứu khoa học, không sử dụng vào mục đích nào khác)

Câu 1. Theo ông/bà, việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất

để đưa ra đấu giá nên giao cho cơ quan nào?

f) Giao cho UBND cấp tỉnh g) Thuê cho tổ chức định giá độc lập h) Giao cho UBND cấp huyện Cơ quan khác:………………………………………………… ………. ………………………………………………………………………… Câu 2. Ông/bà có nhận xét gì về giá khởi điểm quyền sử dụng đất

đưa ra đấu giá ở địa phương mình ? l) Phù hợp với giá thị trường m) Quá cao so với giá thị trường n) Quá thấp so với giá thị trường Ý kiến khác:………………………………………………… …… ………………………………………………………………………… Câu 3. Theo ông/bà, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản nên

trực thuộc cơ quan nào?

a) Trực thuộc UBND tỉnh b)Trực thuộc Sở Tư pháp c)Trực thuộc Sở Tài chính Ý kiến khác:………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………… Câu 4. Việc đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương ông/bà có “cò

đất” tham gia không? a)Có

184

b)Không có

c) Không quan tâm Ý kiến khác:………………………………………………… …… …………………………………………………………………………

Câu 5. Theo ông/bà, thời gian niêm yết đối với quyền sử dụng đất

đưa ra đấu giá là 30 ngày có phù hợp không?

a) Là phù hợp b) Thời gian quá dài c) Thời gian quá ngắn Ý kiến khác............................................................................................ ………………………………………………………………………… Câu 6. Theo ông/bà, nên niêm yết thửa đất đưa ra đấu giá tại

những nơi nào sau đây?

a)Tại nơi tổ chức đấu giá b)Tại UBND cấp xã nơi có thửa đất đấu giá c)Tại nơi có thửa đất đấu giá d)Tại nhà văn hoá của thôn, xóm, tiểu khu.. có thửa đất đấu giá Ý kiến khác:………………………………………………… …………

Câu 7. Ông/Bà có nhận xét gì về mức phạt đối với các hành vi vi

phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay?

Câu 8. Theo ông/bà, việc thông báo về đấu giá quyền sử dụng đất

nên thông báo trên các phương tiện nào?

a)Trên Đài truyền hình tỉnh b)Trên Đài truyền hình Trung ương c) Trên báo địa phương d) Cả ba loại trên Ý kiến khác........................................................................................ ............................................................................................................... Câu 9. Theo ông/bà, thời gian thông báo trên các phương tiện

thông tin đại chúng bao nhiêu lần là phù hợp?

a)2 lần b)3 lần c)Nhiều hơn 3 lần Ý kiến khác:………………………………………………… ………

185

Câu 10. Theo ông/bà, phí đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật hiện hành đã phù hợp chưa?

a) Phù hợp b) Quá cao i) Quá thấp Ý kiến khác:………………………………………………… ………… ………………………………………………………………………… Câu 11. Theo ông/ bà khoản tiền đặt trước theo quy định hiện nay là từ

1% đến 15 % giá khởi điểm của thữa đất đưa ra đấu giá đã phù hợp chưa?

a)Phù hợp b)Quá cao c) Quá thấp Ý kiến khác ........................................................................................... ...................................................................................................................

Câu 12. Theo ông/bà nếu người tham gia đấu giá vi phạm quy chế

Câu 13. Theo ông/bà, khi chỉ có một người tham gia đấu giá quyền

sử dụng đất thì có tổ chức đấu giá không?

Câu 14. Theo ông/bà, việc đấu giá quyền sử dụng đất nên theo hình

thức nào sau đây?

a)Đấu giá trực tiếp bằng lời nói b)Đấu giá bằng cách bỏ phiếu kín c)Cả hai cách trên Ý kiến khác............................................................................................ .................................................................................................................

Câu 15. Theo ông/bà, cơ quan nhà nước cần làm gì để hạn chế tình

trạng “cò đất” trong các cuộc đấu giá.

a)Xử phạt thật nặng đối với người vi phạm b)Nâng khoản tiền đặt trước thật cao c) Cả hai phương án trên

186

Ý kiến khác............................................................................................ ..........................................................................................................................

Câu 16. Theo ông/bà, sau khi đấu giá thành, để gửi cho UBND phê duyệt kết quả đấu giá thì có cần gửi cơ quan Tài chính thẩm định kết quả đấu giá không ?

a) Cần phải gửi Sở Tài chính thẩm định b)Không cần gửi Sở Tài chính thẩm định Ý kiến khác ....................................................................................... .................................................................................................................

Câu 17. Các lỗi mà tổ chức bán đấu giá thường mắc phải trong quá

trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

a) Không thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng b)Không niêm yết thữa đất đấu giá c)Không có đấu giá viên điều hành đấu giá d)Thu tiền đặt trước vượt quá quy định c)Tự đặt ra các quy định trái quy định của pháp luật Các lỗi khác............................................................................................

.................................................................................................................

Câu 18. Theo ông/bà, mục đích của những người tham gia đấu giá

quyền sử dụng đất là để làm gì?

a) Để làm nhà ở b)Để phục vụ cho sản xuất c)Để kinh doanh thu lại lợi nhuận d)Để dành cho con cái đ) Là một hình thức để cất, giữ tài sản Các mục đích khác.................................................................................

.................................................................................................................

Câu 19. Theo ông/bà, quy định pháp luật hiện nay về thời gian đào

tạo nghề đấu giá là 3 tháng đã phù hợp chưa ?

a)Phù hợp b)Quá ngắn b)Quá dài Đề nghị nên đào tạo thời gian bao nhiêu là phù hợp............................ .................................................................................................................

Câu 20. Theo ông/bà, có nên quy định thời gian tập sự đối với

những người sau khi đã đào tạo nghề đấu giá ?

a)Cần có thời gian tập sự

187

b)Không cần thời gian tập sự Nếu quy định thời gian tập sự thì bao nhiêu tháng là phù hợp

.................................................................................................................

Câu 21. Theo ông/bà, hiện nay cơ sở vật chất của Trung tâm Dịch

vụ bán đấu giá địa phương đã đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chưa?

a)Đã đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ b)Chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ Ý kiến khác...........................................................................................

.................................................................................................................

Câu 22. Theo ông/bà, cần có giải pháp gì để nâng cao hiệu quả hoạt

động đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương

Xin ông/ bà cho biết một số thông tin về bản thân -Tuổi - Nghề nghiệp -Cơ quan công tác -Thời gian công tác

Xin chân thành cám ơn sự hợp tác của ông/bà!

Nguồn: Khảo sát của tác giả luận án

Phụ lục 5

PHÂN BỔ PHIẾU KHẢO SÁT VÀ KẾT QUẢ

Phụ lục 5.1

1 8 8

PHÂN BỔ PHIẾU KHẢO SÁT

Tổng số Nghệ An Hà Tĩnh Quảng Trị ghi chú Quảng Bình Thừa Thiên Huế Thanh Hoá

Mẫu số 1 15 10 10 5 5 5 50

Mẫu số 2 45 40 40 30 30 40 225

Mẫu số 3 45 40 40 30 30 40 225

Cộng 500 105 90 90 65 65 85

Nguồn: Khảo sát của tác giả luận án

Phụ lục 5.2

TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT

Phiếu số 1

Phiếu số 2

Phiếu số 3

Nội dung câu hỏi

TT

14 22 14

86 108

1 Theo ông/bà việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất để đưa ra đấu giá nên giao cho cơ quan nào?

23 21

91 100

1 8 9

2 Ông/bà có nhận xét gì về giá khởi điểm quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá ở địa phương mình?

62 136

Ông/bà có nhận xét gì về chất lượng thực hiện nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản? 4 Theo ông/bà Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá

24 19

53 147

tài sản nên trực thuộc cơ quan nào?

47 142

5 Ông/bà có nhận xét gì về chất lượng thực hiện nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản?

148 52

180

6 Ở địa phương ông/bà việc đấu giá quyền sử dụng đất có hiện tượng “cò đất” tham gia không?

a b c d đ d đ a b c d đ a b c

7 Ông/bà có nhận xét gì về năng lực, trình độ

83 117

chuyên môn của đấu giá viên điều hành phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương?

92 109

8 Ông/Bà có biết về mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay không?

9 Ông/Bà có nhận xét gì về mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay?

1 9 0

10 Theo ông/bà việc thông báo về đấu giá quyền sử dụng đất nên thông báo trên các phương tiện thông tin nào?

28 14

24 101 100

11 Theo ông/bà thời gian thông báo việc đấu giá quyền sử dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng bao nhiêu lần là phù hợp?

32 17

161 49

127

12 Theo ông/bà việc niêm yết quyền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá đã phù hợp hay chưa?

13 Theo ông/bà nên niêm yết thửa đất bán đấu

33 34

39 114

142 120

giá những nơi nào sau đây?

16 71

14 Theo ông/bà, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương mình do cơ quan, tổ chức nào thực hiện

15 33

15 Theo ông/bà có nên niêm yết tại vị trí thửa

đất đấu giá không?

138 54

121

16 Theo ông/bà, phí đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành đã phù hợp chưa?

131 49

127

17 Theo ông/ bà khoản tiền đặt trước theo quy định hiện nay là từ 1% đến 15 % giá khởi điểm của lô đất đấu giá đã phù hợp chưa?

104 99

137

18 Theo ông/bà nếu người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá, khoản tiền đặt trước nên thuộc về cơ quan nào?

1 9 1

25 19

62 152

77 134

Theo ông/bà khi chỉ có một người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thì có tổ chức đấu giá không?

20 Theo ông/bà tổ chức đấu giá quyền sử dụng

24 17

44 113

đất nên theo hình thức nào sau đây?

17 13 20

26 113

130

21 Theo ông/bà, cơ quan nhà nước cần làm gì để hạn chế tình trạng “cò đất” trong các cuộc đấu giá.

57 116

22 Theo ông/bà, sau khi đấu giá thành, để gửi cho UBND phê duyệt kết quả đấu giá thì có cần gửi cơ quan Tài chính thẩm định kết quả đấu giá không ?

21 17 12

23 Ở địa phương ông/bà có thường xuyên kiểm tra tỉnh trạng tổ chức và hoạt động của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp không?

24 Kiểm tra các tổ chức bán đấu giá bao nhiêu

lần một năm là phù hợp?

11 15 10

25 Các lỗi mà tổ chức bán đấu giá thường mắc phải trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

25 16

101

26 Theo ông/bà, quy định pháp luật hiện nay về thời gian đào tạo nghề đấu giá là 3 tháng đã phù hợp chưa ?

1 9 2

27 Theo ông/bà mục đích của những người tham

14 11 10

25 44

20 32

gia đấu giá quyền sử dụng đất là để làm gì?

180

28 Theo ông/bà, có nên quy định thời gian tập sự đối với những người sau khi đã đào tạo nghề đấu giá?

20 26

104 116

29 Theo ông/bà, hiện nay cơ sở vật chất của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá địa phương đã đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chưa?

Nguồn: Khảo sát của tác giả luận án

Luận án Tiến sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay

Chủ đề:

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT

ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT

ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN CẢNH QUÝ

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

KẾT LUẬN DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC

1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA NƯỚC NGOÀI

1.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN

CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC

NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

2.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, HÌNH THỨC, VAI TRÒ THỰC HIỆN

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.3. THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG BÁN ĐẤU GIÁ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ NHỮNG KINH NGHIỆM CÓ THỂ VẬN DỤNG VÀO ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, VĂN HOÁ, XÃ HỘI VÀ CÁC

CHỦ THỂ CÓ THẨM QUYỀN TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ VÀ NGUYÊN NHÂN

4.1. CÁC QUAN ĐIỂM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

4.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

SỐ TỔ CHỨC BÁN ĐẤU GIÁ CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

DANH SÁCH ĐẤU GIÁ VIÊN CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

68

Cộng

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN VÀ UỶ BAN NHÂN

DÂN CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ BAN HÀNH

2/ TỈNH NGHỆ AN

4/ TỈNH QUẢNG BÌNH

5/ TỈNH QUẢNG TRỊ

6/TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

PHIẾU KHẢO SÁT Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất (Dành cho cán bộ làm việc trong các tổ chức Bán đấu giá chuyên nghiệp các tỉnh Bắc Trung Bộ)

PHIẾU KHẢO SÁT Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất (Dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ)

PHIẾU KHẢO SÁT Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất (Dành cho cán bộ, công chức, viên chức làm việc ở cơ quan Tư pháp các tỉnh Bắc Trung Bộ)

Phiếu số 1

Phiếu số 2

Phiếu số 3

Nội dung câu hỏi

TT

Tài liệu liên quan

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Hỗ trợ

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi