Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:94

Thêm vào BST

Báo xấu

17
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là phân tích, đánh giá đúng thực trạng từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được cám ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Khánh Ngân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Trần Thanh Đức, Phó Trưởng Phòng Đào tạo đại học – Trường Đại học Nông Lâm Huế đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài Nguyên và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND huyện Quảng Trạch, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quảng Trạch, Chi cục Thống kê huyện Quảng Trạch, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Trạch cùng các cán bộ công chức, bà con nhân dân trong các xã đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Huế, ngày .... tháng .... năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Khánh Ngân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1 2. Mục đích của đề tài ......................................................................................................1 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................1 4. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu....................................................................................2 CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................3 1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu ........................................................................3 1.1.1. Khái niệm về đất đai và quyền sử dụng đất...........................................................3 1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và đăng ký biến động quyền sử dụng đất .............5 1.1.3. Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai .......6 1.1.4. Hồ sơ địa chính ......................................................................................................7 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ..............................................................8 1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 ....................................................................................................8 1.2.2. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 ....................................................................................................9 1.2.3. Nội dung đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 ......9 1.2.4. Khái quát tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ...............................................................................................................................11 1.3. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................................................18 CHƯƠNG 2.MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........20 2.1. Mục tiêu cụ thể. ......................................................................................................20 2.2. Nội dung nghiên cứu và kết quả đạt được ..............................................................20 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................20 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ..............................................................................20 2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu ........................................21 CHƯƠNG 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................22 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình ....22 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................22 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................26 3.1.3. Những ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác đăng ký biến động sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình .................................31 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Quảng Trạch ....................32 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Quảng Trạch ................................32 3.2.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Trạch ..............36 3.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch giai đoạn 2004-2014 ................................................................................41 3.3.1. Các văn bản quy định và quy trình thực hiện công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Quảng Trạch ..................................................41 3.3.2. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2014 ......................................................................................................................60 3.3.3. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân và cán bộ chuyên môn về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch ..................66 3.3.4. Đánh giá chung tình hình thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch giai đoạn 2004-2014 .....................................................................70 3.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên đại bàn nghiên cứu. ..................................................................72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................75 KẾT LUẬN ...................................................................................................................75 KIẾN NGHỊ ...................................................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 78 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường BPTNHSTKQ Bộ phận tiếp nhận hồ sơ trả kết quả GCN Giấy chứng nhận PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Quảng Trạch giai đoạn 2008-2014 ............................28 Bảng 3.2. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 .......................................................................................................................................29 Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Quảng Trạch năm 2013 ......................36 Bảng 3.4. Biến động đất đai của huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 .................38 Bảng 3.5. Biến động từng loại đất của huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 .......39 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất huyện Quảng Trạch giai đoạn 2004-2005 ......................................................................................................61 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất huyện Quảng Trạch giai đoạn 2006-2009 ......................................................................................................63 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2014 ......................................................................................................63 Bảng 3.9. Ý kiến của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính ...................66 Bảng 3.10. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất .................................................................................................69 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Trạch ........................................................22 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai huyện Quảng Trạch năm 2013..................................37 Hình 3.3. Biến động đất đai huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 ........................38 Hình 3.4. Biến động đất nông nghiệp huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 .........40 Hình 3.5. Biến động đất phi nông nghiệp huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013...41 Hình 3.6. Quy trình thực hiện một số thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2005 .............................................................................................................44 Hình 3.7. Quy trình thực hiện một số thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất giai đoạn 2006-2009 .............................................................................................................49 Hình 3.8. Quy trình thực hiện một số thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ......................................................................................................53 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nước ta đang phát triển trong xu thế hội nhập khu vực và quốc tế, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Điều đó đã làm nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao và có những biến động rõ nét. Vì vậy việc quản lý đất đai sao cho hiệu quả là một vấn đề cần được quan tâm. Trong đó, cần chú ý tới đăng ký biến động sử dụng đất nói riêng và đăng ký đất đai nói chung. Đó là những nội dung hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Mặt khác đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, các hoạt động giao dịch về đất đai là các quyền và lợi ích, trong đó bao gồm các quyền của người sử dụng được quy định tại Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Do đó làm tốt công tác đăng ký biến động sử dụng đất sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, đồng thời xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giúp cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Quảng Trạch là huyện đồng bằng, ven biển có diện tích tự nhiên là 45.070,22 ha với những điều kiện thuận lợi như có vị trí nằm trung tâm trên trục đường giao lưu của quốc lộ 12A với quốc lộ 1A và khu công nghiệp cảng biển Hòn La…nguồn tài nguyên và nguồn nhân lực khá phong phú đã thúc đẩy kinh tế, xã hội của huyện ngày càng phát triển. Bên cạnh những kết quả đạt được thì cũng chính sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế, xã hội đã tạo ra nhiều sức ép lên quỹ đất. Do đó vấn đề đặt ra là các nhà quản lý cần nắm rõ hiện trạng, tình hình biến động đất đai cùng với nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng để đưa ra những định hướng, chính sách, quản lý sử dụng đất đai hợp lý nhất. Tuy nhiên, đến nay vấn đề đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Những thông tin về biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện chưa được quan tâm chú trọng, công tác đăng ký biến động chưa thực hiện đầy đủ và ít được cập nhật thường xuyên. Nhận thức được sự cần thiết của vấn đề này và trong thực tiễn của địa phương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình”. 2. Mục đích của đề tài Phân tích, đánh giá đúng thực trạng từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn *.Ý nghĩa khoa học Kết quả của đề tài sẽ góp phần làm rõ và bổ sung những quy định của pháp luật PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai. *. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài sẽ giúp cho các nhà quản lý thấy rõ được thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu. 4. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu *. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian: tại địa bàn huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình. - Phạm vi về thời gian: + Tiến hành thu thập số liệu về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất từ năm 2004 đến năm 2014. + Thời gian thực hiện nghiên cứu đề tài từ tháng 3/2014 đến tháng 5/2015. *. Đối tượng nghiên cứu Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất vườn, ao liền kề. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm về đất đai và quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Trong lời tựa của Luật Đất đai năm 1993 đã ghi rõ: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng, các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[30]. Theo V.V Đôcutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.R Villiam (1863 - 1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng[1]. Theo C.Mác, đất là tài sản mãi mãi với loài người, điều kiện để tồn tại, để sản xuất không thể thiếu được, nên đất và loài người có quan hệ chặt chẽ, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp, không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào diễn ra và tất nhiên cũng không có sự tồn tại của xã hội loài người [14]. Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trong cùng của vỏ Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hóa ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ. Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ lô đất thì đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất. Và theo quan điểm kinh tế học Đất đai được định nghĩa: đất là tư liệu sản xuất chủ yếu: là đối tượng lao động, đồng thời là sản phẩm lao động. Khái niệm về đất đai bao hàm nội dung mặt bằng lãnh thổ sử dụng cho toàn bộ nền kinh tế quốc dân [21]. Qua một số quan điểm trên, ta có thể thấy đất đai có vai trò rất quan trọng đối với loài người. Đất đai vừa là nơi để con người sinh sống, cư trú vừa là tư liệu sản xuất mà con người không thể thiếu được để phát triển kinh tế, xã hội. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 1.1.1.2. Quyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng [23], [9]. Và tại điều 4, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật [29]. Như vậy“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [23]. Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [2]. Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền chung được quy định tại điều 166, Luật Đất đai 2013 đó là: quyền chiếm hữu ( được thể hiện PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 qua việc được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; quyền sử dụng (thể hiện ở quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng [29]. Và tại điều 167, Luật đất đai 2013 đã quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật [29]. 1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và đăng ký biến động quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất [33]. Đó việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao để quản lý [29]. Đó là nội dung quan trọng có quan hệ mật thiết với các nội dung khác trong quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất. Nhà nước dựa vào những thông tin này sẽ quản lý được tình hình sử dụng đất và những biến động đất. Như vậy đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và hợp lý nhất. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Trong đó đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện đối với các trường hợp thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang được sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký [29]. Đăng ký lần đầu về quyền sử dụng đất được thành lập mục mới trong hồ sơ địa chính đối với thửa đất đang tồn tại được Nhà nước công nhận tính pháp lý hoặc tạo thành thửa đất mới theo quyết định của Nhà nước, theo nhu cầu của người sử dụng đất và được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [40]. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ [29]. 1.1.2.2. Khái niệm về đăng ký biến động quyền sử dụng đất Đăng ký biến động quyền sử dụng đất là một nội dung của đăng ký đất đai. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là thực hiện thủ tục để ghi nhận sự PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể đăng ký biến động về quyền sử dụng đất được thực hiện đối với các thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất như khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chuyển mục địch sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất…[29]. Sau khi đăng ký thì những nội dung biến động về quyền sử dụng đất sẽ được cập nhật trong hồ sơ địa chính và điều chỉnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [40]. Như vậy, đăng ký biến động quyền sử dụng đất phải dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký lần đầu. Nó được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất của người sử dụng. Và ta có thể hiều rằng đăng ký biến động quyền sử dụng đất là xác nhận sự thay đổi nội dung của những thửa đất đã được đăng ký và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 1.1.3. Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai Đăng ký biến động quyền sử dụng đất đóng vai trò rất lớn trong việc cập nhật thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất, giúp cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn thể hiện đúng với hiện trạng sử dụng đất và giúp cho các nhà quản lý nắm được tình hình, xu hướng biến động đất đai. Đồng thời, công tác đăng ký biến động sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật chỉnh lý thường xuyên thì việc thành lập bản đồ hiện trạng sẽ trở nên thuận lợi, dễ dàng với độ chính xác cao. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu thế biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách phù hợp với điều kiện thực tế. Từ đó trợ giúp rất lớn cho công tác quy hoạch sử dụng đất. Như ta đã biết, quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất các cấp. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay vẫn đang tồn tại. Một trong những nguyên nhân của thực trạng này là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho những nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết về thông tin, vị trí của từng thửa đất. Vì vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất đóng vai trò hết sức quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì đăng ký biến động quyền sử dụng đất cũng là một trong những công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất không chỉ phục vụ cho công tác quản lý đất đai mà nó còn trợ giúp trong việc quản lý và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Hiện nay, trên thị trường vẫn tồn tại một số bất động sản là nhà và đất trên thực tế đang nằm trong khu vực bị giải tỏa, khu vực quy hoạch hoặc bất động sản là đất nhưng để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng phải đóng 100% tiền sử dụng đất…Tuy nhiên những thông tin này bị một số đối tượng xấu che đậy và vẫn đưa các bất động sản này vào giao dịch trên thị trường bình thường, điều đó đã gây ra nhiều thiệt hại. Vì vậy để hướng tới minh bạch hóa thị trường bất động sản cần phải có hệ thống hồ sơ địa chính được cập nhật các thông tin biến động về quyền sử dụng đầy đủ để cơ quan quản lý đất đai cung cấp thông tin cho người sử dụng đất về tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính… của bất động sản trên thị trường, giúp cho người sử dụng, các nhà đầu tư có các quyết định đầu tư đúng đắn. 1.1.4. Hồ sơ địa chính Điều 3, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính: Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính gồm có dạng giấy và dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau. Hồ sơ địa chính bao gồm: - Đối với trường hợp địa phương đã xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trữ trong cơ sở dữ liệu đất đai với 3 loại tài liệu: tài liệu đo đạc điều tra địa chính (bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai), sổ địa chính và bản lưu giấy chứng nhận. - Đối với trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm: tài liệu điều tra đo đạc địa chính (bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai), bản lưu giấy chứng nhận được lập dưới dạng giấy và dưới dạng số, sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số; sổ theo dõi biến động đất đai được lập dưới dạng số. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu 1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 - Luật Đất đai năm 2003, ngày 26/11/2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án; - Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch đảm bảo. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch đảm bảo. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 16/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm 2010 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP- BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; - Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; - Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT, ngày 24/4/2013 quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. 1.2.2. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Nghị định 43/2014/CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể một số sửa đổi, bổ sung về Đăng ký đất đai; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 15/9/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 15/9/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2.3. Nội dung đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 1.2.3.1. Thay đổi về chủ sử dụng đất Đó là các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 được phép đổi tên; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng chung, quyền tài sản chung của vợ và chồng. Thực hiện chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điển đổi thửa”. 1.2.3.2. Người sử dụng đất sử dụng các quyền Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thực hiện xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 1.2.3.3. Thay đổi mục đích sử dụng Người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đó là: chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở sang các mục đích sử dụng khác của hộ gia đình, cá nhân. 1.2.3.4. Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, thông tin thửa đất - Giảm diện tích sử dụng đất do sạt lở tự nhiện. - Tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất. - Giảm diện tích do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất. - Thay đổi thông tin về thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính. - Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất. - Thay đổi thông tin về người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ có thay đổi. 1.2.3.5. Các trường hợp biến động khác - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. - Từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật pháp hiện hành. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được ban hành. 1.2.4. Khái quát tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam 1.2.4.1. Khái quát tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên thế giới - Ở Thụy Điển: Bất động sản là đất đai, bao gồm cả tài sản gắn liền trên đất (như nhà, công trình…) được xác định theo chiều ngang hoặc cả chiều ngang và chiều thẳng đứng do cán bộ có thẩm quyền tiến hành theo đúng thủ tục nhất định. Việc tự ý phân lô đất đai là không hợp pháp và vô hiệu. Mỗi đơn vị tài sản đều phải được đăng ký tạo thành một đơn vị đăng ký trong khu vực đăng ký xác định. Mỗi huyện là một khu vực đăng ký với tên gọi theo tên của huyện. Những đơn vị tài sản trong cùng một huyện được phân chia thành từng khu hoặc từng dãy, bao gồm một hoặc nhiều đơn vị, với số ký hiệu theo quy định. Các đơn vị tài sản trong mỗi khu cũng được đánh số thứ tự. Tất cả sự thay đổi, hình thành của một đơn vị bất động sản sẽ được đăng ký, ghi nhận và đánh số. Thủ tục được tiến hành không chỉ là các quyết định hành chính mà bao gồm tất cả các hoạt động cần thiết mang tính kỹ thuật, pháp lý và kinh tế. Quy định pháp luật điều chỉnh thủ tục này được thể hiện chủ yếu trong Bộ luật Đất đai, Luật hình thành bất động sản, Luật hình thành tài sản chung, Luật đăng ký bất động sản, Luật đăng ký sở hữu và một số văn bản hướng dẫn thi hành. Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm hai nhóm hoạt động đó là địa chính và đăng ký quyền. Trong đó hoạt động địa chính được thông qua các hoạt động như: chia nhỏ đất đai, hợp thửa, tách thửa, xác định ranh giới bất động sản, di chuyển hoặc tháo dỡ công trình/tài sản gắn liền trên đất, sự thiết lập những tiện ích chung (như lối đi, nhà để xe...), thủ tục xác lập quyền đi qua bất động sản liền kề. Còn đăng ký quyền được thông qua các hoạt động như: đăng ký quyền sở hữu (đối với bất động sản có thông qua hoạt động mua bán), đăng ký thế chấp, đăng ký cho thuê, đăng ký quyền thuê mặt bằng, đăng ký quyền sử dụng của người sử dụng, đăng ký những hạn chế đối với bất động sản, đăng ký bất động sản găn liền với đất [28]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 - Ở nước Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Hệ thống này có Văn phòng đăng ký chính tại Luân Đôn và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực, phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Wales. Hệ thống này hoạt động thống nhất dựa trên cơ sở hệ thống máy tính có kết nối mạng nội bộ. Cơ sở của việc đăng ký bất động sản được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2009. Hệ thống đăng ký đất đai của Anh có những đặc điểm nổi bật sau: Đất đai được tư nhân hóa toàn bộ và người ta áp dụng hình thức sổ đăng ký đất đai để ghi lại những biến đổi về quyền cở hữu tư nhân đối với đất đai. Sổ này gồm phần văn bản pháp lý xác lập quyền sở hữu về đất đai và kèm theo bản vẽ trích lục từ những bản đồ địa hình tỉ lệ lớn hơn. Thửa đất được hiểu như một đối tượng địa lý nằm trong những ranh giới tự nhiên cố định như đường sá, sông ngòi, hàng rào cây xanh… Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ nước Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đất đai. Đối tượng đăng ký được quy định rõ tại Luật đăng ký đất đai là lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính [22]. - Ở Úc: Hệ thống đăng ký đất đai ở Úc bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và dần chuyển sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1957 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là hệ thống Torren. Ngoài ra, Robert Richard Torrens đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và NewZealand và các nước khác trên thế giới như: Ai Len, Anh. Ban đầu, Giấy chứng nhận được cấp thành hai bản, một bản giữ tại Văn phòng đăng ký và một bản giao cho chủ sở hữu. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và Bất động sản Úc là: Giấy chứng nhận dược bảo đảm bởi Nhà nước. Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi. Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu của công chúng. Sơ đồ trích lục thửa đất có thể kiểm tra dễ dàng. Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng. Hệ thống được xây dựng trên cơ sở công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật và tra cứu thông tin, đáp ứng yêu cầu và sử dụng [22]. - Ở Thái Lan: Hiện nay, tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13 nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể: Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng. Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng quyền sử dụng đất (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất. Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng. Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm. Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm. Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4. Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma