intTypePromotion=1
ADSENSE

Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

13
lượt xem
0
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân tại sao pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai trò của mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả cuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

  1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Vũ Thùy Liên Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà nội - 2008
  2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Vũ Thùy Liên Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Mã Số: 60 38 50 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hữu Ngh Hà nội - 2008
  3. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT MỤC LỤC MỤC LỤC ..............................................................................................................................3 Danh mục viết tắt ...................................................................................................................5 LỜI NÓI ĐẦU .......................................................................................................................6 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu ...........................................................................8 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................8 4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................9 CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam.................................................................................................11 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.......11 1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản ..........................................................11 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam .....14 1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam ..........................25 1.2.1. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lực lượng trong xã hội .............................................................................................25 1.2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước ........34 1.2.3. Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian .......37 1.2.4. Thị trường BĐS hiện nay là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo ............38 1.3. Quan niệm về hợp đồng mua bán nhà ở ................................................................40 1.4. Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở - các tiêu chí đánh giá ............47 1.4.1. Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở .......................................47 1.4.2. Các tiêu chí đánh giá ....................................................................................50 CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ...............................................................................................................54 2.1. Hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............................................................54 2.1.1. Về chủ thể giao kết hợp đồng ......................................................................54 2.1.2. Về đối tượng của hợp đồng ..........................................................................54 2.1.3. Về hình thức của hợp đồng ..........................................................................56 2.1.4. Về nội dung chủ yếu của hợp đồng .............................................................56 2.1.5. Về hiệu lực của hợp đồng ............................................................................58 10/2009 3
  4. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT 2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản và những vấn đề đặt ra...........................................................61 CHƯƠNG 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay .......................................................................................................74 3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam ...............................................................................................................................74 3.2. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam .........75 3.3. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ........................................................................................................77 3.3.1. Nhóm giải pháp tổng thể ..............................................................................77 3.3.2. Nhóm giải pháp chi tiết ................................................................................78 3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong thực tiễn.............................................................................................................80 KẾT LUẬN ..........................................................................................................................87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................88 10/2009 4
  5. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Danh mục viết tắt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân sự DN Doanh nghiệp HĐ Hợp đồng LĐĐ Luật Đất đai LKD BĐS Luật Kinh doanh bất động sản LTM Luật Thương mại NN Nhà nước PL Pháp luật QD Quyết định QH Quốc hội TP Thành phố TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân UBTV Uỷ ban thường vụ VN Việt Nam 10/2009 5
  6. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong giai đoạn gần đây hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tại Việt Nam rất phát triển và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam là một nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại, tuy nhiên có một thực tế là; hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy có nhiều, nhưng lại chưa toàn diện và thiếu đồng bộ. Trong khi cơ cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát. Cung cầu trên thị trường luôn ở trong tình trạng mất cân đối quá lớn cả về chủng loại và số lượng. Cộng thêm tình trạng đầu cơ khá phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá bất động sản ở nhiều khu vực cao hơn thực tế, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, các giao dịch "ngầm" luôn chiếm đa số khiến thông tin trên thị trường bất động sản trở nên tù mù. Ðiều này không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn góp phần hạn chế số lượng giao dịch lành mạnh thành công. Ðể có thể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất là hệ thống cơ chế, chính sách phải được hoàn thiện theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường. Ðồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh. Ngoài ra, phải tăng cường được thông tin giúp thị trường ngày càng minh bạch và tạo sân chơi bình đẳng, thu hút được mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản. Một thực tế là, thị trường bất động sản hiện đang tồn tại nhiều vấn đề, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm tránh thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Để lách thuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không được các bên 10/2009 6
  7. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT tham gia làm thành hợp đồng và đem đi công chứng (mặc dù đây là một điều kiện bắt buộc của luật pháp quy định về các giao dịch mua bán, chuyền nhượng trên thị trường BĐS). Hoặc nếu có làm hợp đồng và đem công chứng hợp đồng thì cũng chính vì lý do lách thuế này nên việc khai thấp giá mua bán BĐS khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS của người dân hiện nay rất phổ biến. Hiện nay, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó có 4 văn bản pháp luật chủ yếu sau đây: Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006. Nếu như BLDS 2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thị trường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, thì Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005 và Luật kinh doanh BĐS 2006 là hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiết các vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt được giao dịch trong thị trường BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, quy định về hoạt động của thị trường BĐS như một thị trường kinh doanh hàng hoá đặc biệt có điều kiện. Vì những lý do như đã nêu, có thể thấy vai trò của hợp đồng trong các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay chưa được coi trọng, mặc dù đây là một chế định đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết và quản lý hoạt động của thị trường BĐS, một phần do ý thức của các bên tham gia giao dịch, và một phần cũng không kém phần quyết định đó là việc hệ thống pháp luật hiện hành của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Chính vì vậy tôi mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học của mình. 10/2009 7
  8. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân tại sao pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai trò của mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả cuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng trong kinh doanh BĐS cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt động của thị trường BĐS, tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà và các công trình xây dựng trên thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua. Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh của thị trường BĐS, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nói riêng và hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ đi sâu nghiên cứu đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chuyển nhượng đối với hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, tìm hiểu các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS, thực trạng và giải 10/2009 8
  9. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT pháp đối với hệ thống pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS tại Việt Nam như hiện nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thông qua những chủ trương, chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữ liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiện hành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật về hợp đồng để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thực trạng cũng như đưa ra dự kiến về hướng đi của pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay. 5. Tình hình nghiên cứu về vấn đề này ở Việt Nam và ý nghĩa lý luận của đề tài Hiện nay, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế đất nước là không thể phủ nhận, chính vì vậy có không ít các công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúng truyền thống như báo viết, báo nói, báo hình hay trên mạng Internet có đề cập và nghiên cứu về thị trường BĐS cũng như các hoạt động cuả thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; có thể nói, trong phạm vi đề tài nghiên cứu mà tác giả lựa chọn, sẽ có nhiều điểm mới mà ở các công trình nghiên cứu khoa học hay các bài báo trước đây có liên quan đến đề tài chưa được đề cập một cách đầy đủ và trọn vẹn. Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ hứa hẹn là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý luận nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật. 10/2009 9
  10. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Ý nghĩa lý luận của đề tài nằm ở chỗ, đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam trong xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa ra, sẽ góp phần đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung. Tác giả cũng rất hy vọng rằng, cùng với những nhận xét góp ý của quý thày cô, các bạn đồng nghiệp cũng như những ý kiến đóng góp từ phía độc giả, kết quả của việc nghiên cứu sẽ không chỉ nằm trên mặt giấy mà còn có điều kiện áp dụng vào thực tế như là một tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học. Qua đây, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hữu Nghị, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung và những thày cô đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài này, xin gửi lời biết ơn chân thành đến gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tôi có thể hoàn thành công trình nghiên cứu khoa học của mình. 10/2009 10
  11. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản . Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. 10/2009 11
  12. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Bộ luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, 10/2009 12
  13. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này . Khái niệm về thị trường bất động sản Hiện nay có rất nhiều ý kiến khác nhau về khái niệm thị trường bất động sản (BĐS), các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS, theo đó thì, thị trường BĐS được hiểu là: - Là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.. Tổng hợp các ý kiến trên, ta có thể đi đến định nghĩa về thị trường BĐS một cách khái quát như sau: “Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị 10/2009 13
  14. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT trường BĐS. Tại thị trường BĐS, hàng hoá được giao dịch là loại hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh riêng của hệ thống pháp luật về BĐS như Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS.” 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Sự hình thành, phát triển và tồn tại của thị trường bất động sản Việt Nam bị phủ nhận trong nhiều thập niên và chỉ được công nhận cho đến khi Việt Nam tiến hành đổi mới (cải cách kinh tế) vào năm 1986. Nhưng trước tiên hãy nhìn lại lịch sử phát triển gần đây của nền kinh tế Việt Nam và ảnh hưởng của nó lên việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS (cả chính thức và phi chính thức). Ngay sau khi tuyên bố độc lập và khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh phát động phong trào “Toàn dân tăng gia sản xuất nông nghiệp” (ngày 03/9/1945), tiếp ngay sau đó là các sắc lệnh về giảm tô, tịch thu ruộng đất của địa chủ phong kiến để chia cấp ruộng đất cho nông dân, theo tôn chỉ “Người cày có ruộng”…. Cuộc cải cách ruộng đất đầu những năm 50 của thế kỷ trước đã làm thay đổi căn bản bộ mặt nông thôn và nền nông nghiệp nước ta, làm nền tảng góp phần kết thúc thắng lợi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và bắt đầu sự nghiệp khôi phục kinh tế sau chiến tranh. Phong trào hợp tác hoá cùng với tập thể hoá đất đai ở những năm 60 đã phát huy tác dụng của lực lượng sản xuất mới nhằm mục đích thực hiện thắng lợi cùng lúc hai nhiệm vụ chiến lược thời bấy giờ là vừa xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc vừa chiến tranh vệ quốc ở miền Nam. Đến tháng 4 năm 1975, đất nước ta hoàn toàn độc lập, non sông thu về một mối, cuộc khánh chiến trường kỳ chống đế quốc Mỹ kết thúc với kết quả đất nước Việt Nam thống nhất, chúng ta bước sang một thời kỳ mới trong cuốn lịch sử vẻ vang của dân tộc, đó là thời kỳ xây dựng đất nước trong hoà bình, 10/2009 14
  15. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT tiến tới xây dựng xã hội chủ nghĩa. Đến những năm đầu của thập kỷ 80 thế kỷ trước, nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ hậu quả của hai cuộc chiến tranh tàn khốc, cùng với những nhược điểm của cơ cấu và cơ chế kinh tế khiến cho nền kinh tế ngày càng bộc lộ rõ sự sa sút nghiêm trọng, chính vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ 6 đã đưa ra quyết định phải đổi mới, bắt đầu bằng việc đổi mới tư duy kinh tế. Luật Đất đai năm 1987 là một trong hai sắc luật được ra đời trong bối cảnh đó. Liên tục trong các thời kỳ Đại hội tiếp theo, đường lối đổi mới được duy trì và phát triển, sau Đại hội lần thứ VII (1991), Hiến pháp 1980 được thay bằng Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1987 được sửa đổi và bổ sung, thay thế bằng Luật Đất đai 1993. Chưa dừng lại ở đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, các quy phạm pháp luật điều chỉnh đã không còn phù hợp nữa, chính vì vậy Luật Đất đai 1993 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001, các điều luật được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với nền kinh tế đang trên đà phát triển nhanh chóng. Đến cuối năm 2001, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX đã quyết định thông qua chủ trương “bố trí lại dân cư, lao động và đất đai theo quy hoạch đi đôi với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác có hiệu quả các nguồn tài nguyên”1, đồng thời để tạo lập đồng bộ các yêu tố thị trường, đổi mới và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước, Đại hội đã chủ trương “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”. Chính từ những yêu cầu khách quan đó, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triển mới về chính sách đất đai của Việt Nam. 1 Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ IX 10/2009 15
  16. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Có thể nói rằng, cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường BĐS hình thành và phát triển chính là Luật Đất Đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở năm 1991. Theo tinh thần của Hiến pháp Việt Nam năm 1980, trong Điều 5 của Luật Đất đai năm 1987 có quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức….” nhưng tại Điều 3 có quy định mở ra rằng: “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển quyền, nhượng, bán lại thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định….” Do hạn chế mang tính lịch sử (thời điểm đó nền lập pháp của chúng ta còn non yếu, các quy định pháp luật nói chung và quy định của pháp luật về đất đai nói riêng còn chưa chặt chẽ, mang nặng tính chủ quan duy ý chí), chúng ta chưa có văn bản nào hướng dẫn thi hành, giải thích cho rõ “kết quả lao động”, “kết quả đầu tư” gồm những cái gì cụ thể? “Trình tự thủ tục” như thế nào cũng chưa được làm sáng tỏ, chính vì vậy những quy định này vẫn chưa đủ điều kiện để trở thành hiện thực một cách phổ cập, nhất là khi việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ được thực hiện trong một số trường hợp rất hạn chế như sau: - Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. - Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất. - Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn sử dụng đất đó… 10/2009 16
  17. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Đến Pháp lệnh nhà ở năm 1991, chúng ta đã chấp nhận có sở hữu tư nhân về nhà ở, nhưng “đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán về nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”2. Tuy còn nhiều mặt hạn chế và phải thận trọng nhưng hai văn bản pháp quy này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo điều kiện để tạo dựng thị trường BĐS sau này, mà thành tựu lớn nhất và quan trọng nhất là việc xác lập quyền sở hữu tư nhân về nhà ở và xác lập quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu như Luật Đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở 1991 là cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường BĐS hình thành và phát triển thì đến Luật Đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới. Chính quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Hiến pháp 1992 (Điều 18) đã tạo tiền đề pháp lý xây dựng Luật Đất đai năm 1993 và tạo điều kiện cho các lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai vào các năm 1998, 2001 xử lý sát với nhu cầu phát triển của thực tiễn. Hiến pháp 1992 có quy định rằng: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật…” 3, điều này đã tạo nên hành lang pháp lý để thị trường BĐS hình thành được thuận lợi hơn. Đến Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/07/2004) đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình thành thị trường BĐS và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục: “Tài chính về đất đai và giá đất”4; “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS”5… Đây sẽ trở thành cơ sở 2 Đ iề u 31, Pháp lệ nh nhà ở 1991 3 Đ iề u 62 – Hiế n pháp 1992 4 Mụ c 6, từ Đ iề u 56-Đ iề u 63 – Luậ t Đ ấ t đ ai 2003 10/2009 17
  18. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT quan trọng để thể chế hoá các hoạt động liên quan đến quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS trong tương lai. Từ những phân tích trên đây, có thể tạm chia lịch sử hình thành và phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam thành 5 giai đoạn cụ thể như sau: . Giai đoạn 1: Giai đoạn trước năm 1993. Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định, chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp. Sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980, đất đai BĐS tồn tại nhiều hình thức sở hữu: sở hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu của nhà nước. Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai …trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thoả thuận gía cả và thực hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương. Trong giai đoạn này mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch BĐS nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuê mướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất. Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS chưa có khung pháp lý cho hoạt động cho hoạt động của thị trường. Cho đến năm 1980 hoạt động giao dịch BĐS ở một giai đoạn hoàn toàn mới. Hiến pháp 1980 quy định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký 5 Mục 7, từ Điều 61 – Điều 63 – Luật Đất đai 2003 10/2009 18
  19. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý. Không có bất cứ một văn bản pháp luật nào về các giao dịch BĐS, trên thực tế không có bất cứ một quan hệ chuyển dịch, mua bán, cầm cố đất nào được thừa nhận . Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường, do yêu cầu sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ, hiện tượng mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ở các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất. Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong Luật Đất đai 1987 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó”. Các bên giao dịch mua bán chủ yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp được xác nhận của UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến, không tuân thủ quy định của nhà nước về đất đai. Chính sự quản lý lỏng lẻo của Nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã diễn ra nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều khiếu kiện đất đai trong giai đoạn này. . Giai đoạn 2: Giai đoạn 1993-2001. Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trong đó đã có sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao cấp. 10/2009 19
  20. Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống. Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm. . Giai đoạn 3: Giai đoạn 2001-2003. 10/2009 20
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2