Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:109

Thêm vào BST

Báo xấu

2
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá được thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án từ đó chỉ ra được những hạn chế, nguyên nhân tồn tại; đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRẦN VĂN THỌ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1.TS. LÝ NAM HẢI 2. TS. HÀ NGỌC ANH THỪA THIÊN HUẾ, năm 2024
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Lý Nam Hải và TS. Hà Ngọc Anh. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được trích dẫn rõ ràng tên tác giả, tên công trình, thời gian, địa điểm công bố. Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình. Huế, tháng 6 năm 2024 Tác giả Luận văn Trần Văn Thọ
LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Lý Nam Hải và TS. Hà Ngọc Anh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn. Với những tài liệu, sự hướng dẫn tận tình và những lời động viên của Thầy đã giúp tôi vượt qua nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi cũng xin cảm ơn Quý Thầy, Cô giảng dạy chương trình cao học “Luật Kinh tế” của Trường Đại học Luật, Đại học Huế đã truyền dạy những kiến thức quý báu làm nền tảng cho tôi thực hiện nghiên cứu. Xin cảm ơn Ban Lãnh đạo, các đồng nghiệp công tác tại Cơ quan đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình tham gia khóa học và thực hiện luận văn. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè, những người đã động viên, hỗ trợ tôi rất nhiều để tôi có thể vượt qua khó khăn và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn. Học viên Trần Văn Thọ
MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục các bảng MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài .................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ........................................................................ 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu luận văn................................................ 5 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn ................................................ 5 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu luận văn ............................ 6 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn ................................... 7 7. Kết cấu của luận văn .................................................................................. 7 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN ............................................................................................ 8 1.1. Khái quát chung về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ... 8 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại .................. 8 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ... 17 1.2. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ......................................................................... 23 1.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ............................................................................... 23 1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án .................................................................................................. 24
1.2.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ............................................................................... 31 1.2.4. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ............................................................................... 32 1.3. Các yếu tố tác động đến việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ........................ 33 1.3.1. Sự hoàn thiện của các quy định pháp luật ........................................... 33 1.3.2. Năng lực giải quyết của Toà án .......................................................... 34 1.3.3. Ý thức pháp luật của các chủ thể ........................................................ 35 Kết luận Chương 1 ....................................................................................... 37 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI VIỆT NAM .................... 38 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ................................................... 38 2.1.1. Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .......................................................... 38 2.1.2. Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ................................................ 46 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .................................... 57 2.2.1. Tình hình áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam.......................................... 57 2.2.2. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ......................... 61 Kết luận Chương 2 ....................................................................................... 80
CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI VIỆT NAM ......................................................................... 81 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ................................................................................... 81 3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam.......................................... 81 3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .................. 83 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .................................... 84 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .. 90 Kết luận Chương 3 ....................................................................................... 94 KẾT LUẬN ................................................................................................. 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 98
NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BLDS Bộ luật dân sự BLTTDS Bộ luật tố tụng dân sự NOTM Nhà ở thương mại BĐS Bất động sản HĐXX Hội đồng xét xử TAND Tòa án nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Số vụ, việc dân sự , kinh doanh, thương mại, lao động thụ lý trong giai đoạn từ năm 2018 đến tháng 3/2024............................................................................... 60
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Trong bối cảnh dân số Việt Nam ngày càng tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện nhu cầu được sở hữu về nhà ở đối với người dân là một nhu cầu chính đáng và là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ quốc gia nào. Nhà nước ta đã quan tâm xây dựng hành lang pháp lý tạo điều kiện cho người dân Việt Nam có thể mua nhà ở thông qua các quy định như: mở rộng các loại hình giao dịch mua bán nhà ở; khuyến khích các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng NOTM để bán cho công dân Việt Nam; xây dựng mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở; quy định hạn mức giao đất ở; ưu đãi về tài chính cho đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội... Hiện nay, căn cứ vào mục đích hướng đến của chủ thể khi xây dựng, tạo lập nhà ở thì nhà ở được chia thành nhiều loại khác nhau bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội. Với tính chất thị trường và tự do giao dịch (về chủ thể, về giá cả, số lượng…) nhà ở thương mại là đối tượng phổ biến nhất cũng như phức tạp nhất trong các giao dịch liên quan đến nhà ở. Nội dung điều chỉnh về các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại đã được quy định khá chi tiết trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, với tính chất là một tài sản được tự do giao dịch theo cơ chế thị trường nên trên thực tế các tranh chấp phát sinh liên quan đến đối tượng nhà ở thương mại diễn ra rất phức tạp liên quan đến các giao dịch như mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thương mại hiện có và cả đối tượng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Trong đó, những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại diễn ra ngày càng phổ biến với nhiều nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu hiểu biết của các bên trong xác lập hợp đồng khi chưa đủ điều kiện có hiệu lực; nhiều quy định pháp luật còn bất cập, thiếu thống nhất; và thiếu các quy định pháp lý điều chỉnh liên quan đến các loại nhà ở mới phát sinh như officetel (căn hộ - văn phòng); condotel (căn hộ - khách sạn); shophouse (nhà ở - cửa hàng); hometel (nhà ở - khách sạn)... 1
Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại các bên thường lựa chọn con đường Toà án để giải quyết bởi sự tin tưởng và đảm bảo thi hành bởi cơ quan nhà nước đối với các phán quyết. Nhưng thời gian qua, thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp loại hợp đồng này tại Toà án thì đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc nhất định liên quan đến việc xác định thẩm quyền của Toà án; xác định tư cách đương sự trong tranh chấp; trình tự, thủ tục giải quyết; vấn đề thời hiệu và thi hành án dân sự chậm trễ hay tính chất phức tạp của các tranh chấp cũng gây ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng xét xử tại Toà án và ảnh hưởng đến quyền lợi các bên đương sự. Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đối tượng nhà ở thương mại tại Toà án có ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn hiện nay. Đây là cơ sở để tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp chương trình thạc sĩ Luật Kinh tế của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm hiểu khi nghiên cứu luận văn, hiện nay vấn đề giải quyết tranh chấp đối với bất động sản nói chung và NOTM nói riêng bằng con đường Toà án đã có một số công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau liên quan về lĩnh vực này; - Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng bài báo khoa học: + Luật sư Vũ Văn Đoàn, Thực tiễn áp dụng pháp luật về tranh chấp “bán đất không bán nhà” qua một số vụ án, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (số 479), tháng 4/2023. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận, đưa ra các kiến nghị liên quan đến các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở không đảm bảo điều kiện về hình thức. + Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, số 12/2012. Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước đã chú trọng xây dựng hệ thống các văn bản quy phạm pháp 2
luật về lĩnh vực này, ví dụ như: Pháp lệnh về nhà ở. Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản... và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra khuôn mẫu và cơ sở pháp lí cho các chủ thể kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. + Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu”, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu. + Tác giả Vũ Thị Nga (năm 2020) với bài viết “Một số vấn đề về giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, số 19, tháng 8 năm 2020. Nghiên cứu giúp nhận diện các tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư, đưa ra các nguyên tắc cơ bản và phân tích các biện pháp giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư như: thương lượng, hoà giải, trọng tài và toà án. + Tác giả Đoàn Thị Ngọc Hải (năm 2019) với bài viết “Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo tố tụng dân sự ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử. Nghiên cứu đi sâu phân tích về quy trình (trình tự, thủ tục) cũng như thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nước ta theo thủ tục tố tụng dân sự theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014. - Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ: + Tác giả Phạm Văn Sơn (năm 2023) với đề tài “Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế” luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý của chế định hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. 3
+ Tác giả Điêu Quỳnh Anh (năm 2020) có đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hà Nội. Nội dung luận văn đã có những tiếp cận cơ bản về: pháp luật về các hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp bất động sản tại thành phố Hà Nội để chỉ ra những hạn chế, tồn tại về pháp lý và thực tế giải quyết loại tranh chấp này, từ đó đưa ra được những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vấn đề nghiên cứu. + Tác giả Đỗ Thị Yến (năm 2022) với đề tài “Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hồ Chí Minh. Nghiên cứu tập trung phân tích các quy định của pháp luật và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, từ đó tác giả kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật, tạo khung pháp lý vững chắc để các tổ chức tín dụng có thể tự tin nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm này. + Tác giả Phạm Thành Nam (năm 2018) với đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư tại Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư trên cơ sở những vướng mắc, khoá khăn thực tiễn. + Luận án Tiến sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật VIệt Nam” của tác giá Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017. Luận án là công trình nghiên cứu toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó tác giả có những phân tích, dánh giá nguyên nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế tồn tại pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam. 4
Qua tìm hiểu của tác giá thì hiện nay chưa có công trình nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ liên quan đến đề tài như trên. Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu vừa nêu trên rất đa dạng và tiếp cận nhiều góc độ về lý thuyết lẫn thực tiễn về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng có đối tượng nhà ở thương mại tại Việt Nam. Đây là cơ sở cho sự kế thừa về lý luận cũng như nguồn tài liệu tham khảo cho việc phát triển luận văn. Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng không có một công trình nào nghiên cứu trực tiếp và đầy đủ về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án tại Việt Nam. Vì vậy, luận văn vẫn đảm bảo tính mới và không trùng lắp với các công trình trước đó. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu luận văn 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau: Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án Thứ hai, phân tích các quy định pháp lý và đánh giá được thực trạng pháp luật hiện hành điều chỉnh về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án Thứ ba, đánh giá được thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án từ đó chỉ ra được những hạn chế, nguyên nhân tồn tại. Thứ tư, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn 4.1. Đối tượng nghiên cứu 5
Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án. .Thứ hai, nghiên cứu pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án thông qua: Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật trong nước liên quan. Thứ ba, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật của Toà án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thông qua các số liệu, báo cáo và các trường hợp điển hình thông qua các bản án xét xử tại Toà. 4.2. Phạm vi nghiên cứu luận văn - Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng thủ tục tố tụng dân sự tại Toà án trong giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm. - Phạm vi không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu tại Việt Nam - Phạm vi về thời gian: Các số liệu, các vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý 2/2024. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu luận văn 5.1 Phương pháp luận Để giải quyết được vấn đề đặt ra thì luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; đường lối, chủ trương phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong xây dựng các chính sách, pháp luật liên quan. 5.2 Phương pháp nghiên cứu Bên cạnh phương pháp luận, tác giả cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh các quy phạm pháp luật, khảo cứu trong thực tiễn thực hiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. - Phương pháp phân tích: Phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. 6
- Phương pháp tổng hợp: Vận dụng để tổng hợp những số liệu, kết quả phân tích từ đó để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Ngoài ra, các phương pháp nghiên cứu như phương pháp so sánh, thống kê … cũng được tác giả sử dụng nhằm phù hợp với từng nội dung nghiên cứu của đề tài. 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn 6.1. Ý nghĩa khoa học của luận văn Kết quả nghiên cứu của luận văn có những đóng góp về khoa học như sau: + Đóng góp các cơ sở khoa học về lý luận và pháp lí đối về giải quyết tranh chấp bằng con đường Toà án đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại + Cung cấp một cách tiếp cận mới về hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Toà án đối với các tranh chấp liên quan đến nhà ở. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn Kết quả nghiên cứu của luận văn cũng là một nguồn tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, sinh viên, học viên làm tài liệu phục vụ giảng dạy. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, danh mục các từ viết tắt và danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn có kết cấu thành ba chương như sau: Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam 7
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN 1.1. Khái quát chung về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại Nhà ở là một loại hình bất động sản rất quan trọng, nó gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, do đó để hiểu bản chất của nhà ở nói chung và NOTM nói riêng, trước tiên tác giả sẽ làm rõ khái niệm BĐS. Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở nước ta, BLDS 1995 có giải thích “BĐS là các tài sản không di dời được” và cũng liệt kê những tài sản nào được xem là BĐS, cụ thể bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, đến BLDS 2005, khái niệm về BĐS đã không còn nữa, thay vào đó, luật chỉ liệt kê các loại tài sản nào được xem là BĐS và BLDS 2015 cũng quy định theo hướng giữ nguyên quy định tại Điều 174 BLDS 2005, theo đó “BĐS bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo 16 quy định của pháp luật”. Như vậy, một tài sản được coi là BĐS, thông thường phải hội tụ bốn điều kiện sau: trước tiên, nó phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người; thứ hai là phải được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; thứ ba, có thể đo lường bằng giá trị nhất định và cuối cùng là không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài. Và xét trên những điều kiện trên, nhà ở là một trong những BĐS điển hình có vai trò đặt biệt quan trọng trong đời sống xã hội, nên được pháp luật quy định chặt chẽ về hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Điều 22 Hiến pháp 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2018), cũng có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có 8
quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân1 . Hiện nay, ở Việt Nam nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao theo nhịp độ dân số, sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốc tế. Hoạt động tạo lập nhà ở của cá nhân, tổ chức ngày càng sôi động, đa dạng hơn thông qua nhiều phương thức. Trong đó có hình thức mua bán NOTM đang ngày càng trở nên phổ biến khi mà nhu cầu nhà ngày càng tăng và quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Tại Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở có quy định về khái niệm của nhà ở thương mại là: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Như vậy, NOTM do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển, không giống với các loại nhà ở khác, NOTM được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển NOTM nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân. NOTM có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây: Một là, NOTM được hình thành nhà chủ yếu do chủ đầu tư kinh doanh NOTM (chủ thể kinh doanh NOTM là người có giấy phép kinh doanh NOTM) bỏ vốn đầu tư thông qua hình thức xây dựng hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân. Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư sẽ được quyền tham gia đầu tư phát triển NOTM. Khi tham gia đầu tư phát triển NOTM, các tổ chức và cá nhân trên phải tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS, NOTM. Hai là, kinh doanh NOTM là nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh NOTM. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu dự án NOTM không sử dụng vào mục đích để ở mà bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê 1 Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2018. 9
mua lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận. Trong khái niệm NOTM do Luật Nhà ở 2014 quy định, chúng ta đã thấy được mục đích của việc đầu tư kinh doanh NOTM: “để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Ba là, các giao dịch về mua, bán, cho thuê,…NOTM được thực hiện theo cơ chế thị trường. Người mua, thuê, thuê mua NOTM dường như không được hưởng bất kỳ sự ưu đãi, miễn giảm nào về giá cả khi tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua NOTM (trừ mua bán nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp)… Bốn là, đối tượng mua, thuê, thuê mua NOTM là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ năng lực tài chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu NOTM cũng như điều kiện về giá cả do cơ chế thị trường xác định… 1.1.1.2. Phân loại nhà ở thương mại Với mục đích thực hiện dự án trên cùng với nhu cầu sử dụng đa dạng của xã hội nên nhà ở thương mại thường tồn tại dưới các hình thức sau: nhà chung cư, nhà riêng lẻ hay một loại hình nhà ở kết hợp. - Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. 2 - Nhà riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.3 - Nhà ở thương mại kết hợp là công trình được xây dựng với nhiều mục đích khác nhau. “Kết hợp” ở đây có nghĩa là không phải chỉ riêng, chỉ duy nhất một mục đích sử dụng, mà có thể xây dựng phức hợp nhiều mục đích khác như: nhà cao tầng, văn phòng kết hợp kinh doanh dịch vụ, văn phòng có nhân viên lưu trú hoặc sử dụng 2 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 3 Khoản 2, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 10
cho các loại hình kinh doanh khác như: trung tâm mua sắm, rạp chiếu phim, quán ăn nhanh…Ta có thể hình dung nhiều toà nhà như: Toà nhà Vincom Huế,…Tuỳ từng hình thức sử dụng mà nhà đầu tư phải có những thiết kế, xây dựng phù hợp được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thực hiện theo pháp luật về xây dựng và các văn bản khác có liên quan. 1.1.1.3. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Như đã trình bày ở trên, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, nhà ở thương mại được coi như là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản có thể đem ra giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật. Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trước… Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 430) “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với tư cách là một loại giao dịch về mua bán tài sản thì phải phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự tự do ý chí, sự ưng thuận, là kết quả của sự thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Theo quy định của Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản…”. Điều 123 của Luật Nhà ở về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại quy định rõ “việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng…”. Các quy định này được tiếp tục kế thừa tại Điều 163, Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023. Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở năm 2023, Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005, Bộ 11
luật Dân sự 2015 có thể khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sau: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở thương mại hoặc một phần nhà ở thương mại và quyền sở hữu nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại đó cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại do bên bán chuyển giao. Để có thể phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác, việc nghiên cứu làm rõ bản chất và đặc điểm của loại hợp đồng này là rất cần thiết nhằm bổ sung thêm lý luận về hợp đồng. 1.1.1.4. Bản chất hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng mua bán nhà ở, mà nhà ở là một loại tài sản nên về bản chất, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là một loại hợp đồng mua bán tài sản. Thêm vào đó, trong các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, việc chuyển giao tài sản và xác lập quyền sở hữu tài sản thường không tiến hành tại cùng một thời điểm. Nhà ở thương mại được chuyển giao từ bên bán sang bên mua tại thời điểm hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện bàn giao nhà theo quy định của pháp luật nhưng việc xác lập và chuyển giao quyền sở hữu được xác định từ khi người mua nhà được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên hợp đồng mua bán nhà ở thương mại còn mang bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Từ góc độ xem nhà ở thương mại là một loại tài sản thuộc bất động sản nên tài sản này có thể được giao dịch mua bán không chỉ với mục đích mua nhà để ở mà có thể với mục đích kinh doanh sinh lời. Do vậy, khi có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại xảy ra thì cần xác định đây là tranh chấp hợp đồng dân sự hay tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại. Việc xác định đúng quan hệ tranh chấp sẽ 12