Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu chính của luận văn là đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN TRỌNG BAN ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ) CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ Hà Nội, 2019
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Học viên Nguyễn Trọng Ban
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dậy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới cô giáo – PGS.TS.Hồ Thị Lam Trà là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh huyện Thạch Thất, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất, Uỷ ban nhân dân các xã và cán bộ địa chính các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành khóa học. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài luận văn không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để đề tài luận văn của tôi được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn ! Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Học viên Nguyễn Trọng Ban
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................ 5 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ..................................................... 5 1.1.1. Quyền sở hữu........................................................................................ 5 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................... 7 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai.......................................................................... 9 1.2. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ......... 13 1.2.1. Thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 13 1.2.2. Thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................................... 19 Chƣơng 2 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 38 2.1. Địa điểm nghiên cứu.......................................................................... 38 2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................... 38 2.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 38 2.4. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 38 2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất........................ 38 2.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất...... 38 2.4.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thạch Thất ................................................................................................. 38 2.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thạch Thất ............................................................................................ 39
iv 2.4.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất........................................................ 39 2.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 39 2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp................................... 39 2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................... 39 2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ............................................ 39 2.5.4. Phương pháp phân tích và so sánh..................................................... 40 Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 41 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất ....................... 41 3.1.1 Điều kiện tự nhiên................................................................................ 41 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 45 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thạch Thất ......................... 51 3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai................................................ 51 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................ 58 3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý và sử dụng đất .......................... 62 3.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất .................................................................................. 64 3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất .......................................................................................... 64 3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................... 68 3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ................. 72 3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................. 76 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ................................................................................................... 79 3.4.1. Về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất..... 79 3.4.2. Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ................................................................................................. 81
v 3.3.3. Về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất... 82 3.4.4. Về các loại phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ................................................................................................. 84 3.4.5. Về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất..... 84 3.4.6. Mức độ hài lòng khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ...... 86 3.5. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ......................................................................................... 87 3.5.1. Những điểm tích cực........................................................................... 87 3.5.2. Những mặt tồn tại ............................................................................... 88 3.5.3. Nguyên nhân của tồn tại ..................................................................... 88 3.6. Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất .................................................................................. 89 3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................... 89 3.6.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất. 90 3.6.3. Giải pháp tăng cường công tác lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận. .................................................................. 91 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 95
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Cụm từ đƣợc viết tắt CNTT Công nghệ thông tin CN-TTCN Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GPMB Giải phóng mặt bằng GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân KHKT Khoa học kỹ thuật KT Kinh tế NTM Nông thôn mới QSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐĐ Quyền sử dụng đất đai TDTT Thể dục thể thao TM- DV Thương mại- Dịch vụ TN&MT Tài nguyên và Môi trường TƯ Trung ương UBND Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của người dân khi thực hiện quyền của người SDĐ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch Thất ………………………………………………………………………….40 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2018 …………....58 Bảng 3.2: Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018 ………………………………………………………………………....64 Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất…………………………………………………...…. 65 Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất ………………………………………69 Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất ……………………………………...73 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất …………….76 Bảng 3.7. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ……………………………………..79 Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thời gian thực hiện quyền của người sử dụng đất ………………………………………………..82 Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất ………………………………...83 Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các loại phí, lệ phí khi thực hiện quyền của người sử dụng đất …………………………………84 Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ………………………………....85 Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về mức độ hài lòng khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ……………………………………..86
viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018 ……………………………….…..66 Hình 3.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 – 2018 …………………………………………………71 Hình 3.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 – 2018 ………………………………………….75 Hình 3.4: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018 …………………………………………..78
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu. Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi,
2 chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 1993) đến 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) và 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vất chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận còn phức tạp, khiến người dân khôngthực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện,... còn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình,... mà nguyên nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường. Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn; mặt khác tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Huyện Thạch Thất nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, là vùng bán sơn địa với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên đã và đang có nhiều thuận lợi
3 phát triển kinh tế - xã hội. Huyện có mạng lưới giao thông đường bộ thuận lợi. Hiện nay, trên địa bàn huyện Thạch Thất đã và đang hình thành một số khu đô thị, khu nhà ở cao cấp như: Khu công nghệ cao Hòa Lạc, khu đô thị sinh thái Xanh Villas... Có quốc lộ 21, một phần quốc lộ 32 và đại lộ Thăng Long đi qua.. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện. Nhu cầu về đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện Thạch Thất vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. 3. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018. - Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất cụ thể là: + Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất;
4 + Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất; + Tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất; 4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4.1. Những đóng góp mới Đánh giá được các tồn tại, hạn chế việc thực thi một số quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi các quyền của người sử dụng đất theo đúng pháp luật. Đánh giá được quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, các nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất, đồng thời xác định được những vấn đề tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, đề xuất được các giải pháp khắc phục những mặt hạn chế, tồn tại và nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền này trong thời gian tới. 4.2. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nông thôn Việt Nam. 4.3. Ý nghĩa thực tiễn Đưa ra được các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cải cách thủ tục hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất.
5 Chƣơng 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…). Điều 158 Bộ Luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho
6 tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).[6] - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. [6] - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. [6] Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định
7 đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan. 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) [16] quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).[17] Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
8 nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.[6]
9 Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.[6] Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.[6] 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người người sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “QSDĐ" và “người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị
10 vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”. QSDĐ: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất’ chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.[10] Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.[10] Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
11 ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 gồm: - Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại. - Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai