Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về đăng ký đất đai và hoạt động của VPĐKQSDĐ đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh trong những năm qua và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một luận văn nào. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn. Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, PGS. TS. Huỳnh Văn Chương, người hướng dẫn khoa học rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hình thành ý tưởng và hoàn thiện luận văn này. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo và cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh và phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Tĩnh các phòng ban của UBND thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu. Tôi cũng xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của tỉnh Hà Tĩnh, trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai được đặc biệt quan tâm chú trọng, tổ chức thực hiện theo đúng quy đinh của Luật đất đai hiện hành. Trong những năm qua hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh đã đạt được nhiều kết quả, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh còn gặp một số khó khăn, hạn chế. Việc đánh giá thực trạng và tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm khắc phục khó khăn, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Xuất phát từ những lý do trên, được sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS. Huỳnh Văn Chương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”. Bằng phương pháp thu thập số liệu, tài liệu, phân tích và xử lý số liệu về điều kiện tự nhiên , kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố,thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, ý kiến đánh giá của người dân về hiệu quả hoạt động của mô hình VPĐKQSDĐ Thành phố cho thấy: - Hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận, cụ thể: Công tác cấp giấy CNQSDĐ lần đầu trên địa bàn Thành phố được đẩy nhanh, tính đến năm 2016, công tác cấp giấy CNQSDĐ lần đầu trên địa bàn Thành phố được 4652 giấy, trong đó: đất ở đô thị: thực hiện cấp 2132 giấy với diện tích 803,83 ha (97,32% diện tích cần cấp); đất sản xuất nông nghiệp: thực hiện cấp 2520 giấy với diện tích 2051,2ha. (98,28% diện tích cần cấp). Công tác chỉnh lý biến động về đất đai được thực hiện thường xuyên, liên tục. - Thông qua việc lấy ý kiến đánh giá của người dân về mô hình hoạt động của VPĐKQSDĐ, cho ta thấy ý kiến của người dân khi đến giao dịch tại VPĐKQSDĐ đều có những nhận xét và đánh giá tích cực về mô hình này: Thủ tục hành chính được công khai, giả quyết minh bạch, khách quan, hồ sơ cơ bản giải quyết đúng thời hạn, thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ được người dân đánh giá cơ bản tận tình, chu đáo, chưa tận tình chu đáo 7,0%. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố đã tạo ra sự chuyển biến về cải cách hành chính đối với công tác đăng ký đất đai. Kết quả đăng ký góp phần đảm bảo tính minh bạch, an toàn cho các giao dịch bất động sản. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv Bên cạnh đó, hoạt động của VPĐKQSDĐ vẫn còn tồn tại một số hạn chế như cơ sở vật chất còn chưa đầy đủ, nguồn nhân lực còn thiếu, giải quyết hồ sơ một số trường hợp còn chậm, sai sót không đáng có, lúng túng trong quá trình tham mưu hướng giải quyết do chính sách pháp luật đất đai thay đổi thường xuyên, cơ sở vật chất, kỹ thuật còn thiếu, hạn chế về trình độ chuyên môn. Từ thực trạng những kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế hiệu quả hoạt động VPĐKQSDĐ thành phố Hà tĩnh để đưa ra các giải pháp về chính sách pháp luật, về tổ chức hoạt động, giải pháp kỹ thuật, giải pháp phát triển nguồn nhân lực cho phù hợp để nang cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố. Hiện nay mô hình hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố nói riêng và văn phòng đăng ký 2 cấp nói chung trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh hoạt động đạt được nhiều kết quả, thuận lợi về mặt hành chính do đặc thù về vị trí địa lý của từng huyện. Tuy nhiên, về mặt chuyên môn nghiệp vụ đôi khi còn chưa thống nhất, cùng một văn bản nhưng mỗi địa phương hiểu văn bản và thực hiện một cách khác nhau trong quá trình giải quyết hồ sơ, chưa thống nhất gây nên những tồn tại trên. Do đó việc thành lập văn phòng đăng ký một cấp theo quy định hiện nay là cần thiết đảm bảo thống nhất về chuyên môn nghiệp vụ và theo quy định của pháp luật hiện hành. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...............................................viii DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ x MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn ..................................................................... 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3 1.1.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai ....................................................... 3 1.1.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai ........................................... 4 1.1.3. Đối tượng đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....................... 5 1.1.4. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất........................................................ 5 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................... 7 1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ .......................................... 7 1.2.2. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận QSD đất ........................................ 11 1.2.3. Cơ sở pháp lý của việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo hai cấp ........ 13 1.2.4. Cơ sở pháp lý thành lập văn phòng đăng ký đất đai một cấp ............................ 19 1.2.5. Khái quát về hoạt động của VPĐKQSD đất ở Việt Nam .................................. 22 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............... 25 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 28 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 28 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 28 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 28 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 28 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................... 28 2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu ................................................ 29 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 30 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH........... 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 33 3.1.3. Đánh giá chung ................................................................................................ 37 3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH ................................................................. 38 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 38 3.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ............ 40 3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG VPĐKQSDĐ THÀNH PHỐ HÀ TĨNH ......................................................................................................................... 43 3.3.1. Căn cứ pháp lý, tổ chức bộ máy, điều kiện cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh .................................................................. 43 3.3.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ........................................................................................................................... 47 3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh ........................................................................................................................... 54 3.3.4. Đánh giá của người dân về mô hình hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh ........................................................................................................................... 64 3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hà tĩnh ......................................................................................... 68 3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐANG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ TĨNH................. 70 3.4.1. Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai ................................... 70 3.4.2. Giải pháp về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức hoạt động ...................................... 70 3.4.3. Giải pháp về kỹ thuật ....................................................................................... 71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.4.4. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực ............................................................ 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 73 1. Kết Luận ................................................................................................................ 73 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất CN-TTCN : Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai HSĐC : Hồ sơ địa chính UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Dân số và lao động thành phố Hà Tĩnh từ năm 2014 dến năm 2016 .......... 35 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Tĩnh tính đến ngày 01/01/2017 .. 38 Bảng 3.3: Danh mục thủ tục hành chính liên thông thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh .......................................................... 47 Bảng 3.4: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 .................................................................................................. 54 Bảng 3.5: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 .................................................................................... 57 Bảng 3.6: Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp và xóa thế chấp từ năm 2012 đến năm 2016 trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh ........................................................................ 59 Bảng 3.7: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh .............. 61 Bảng 3.8: Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý đất đai tại VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh..................................................................... 64 Bảng 3.9: Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ .......... 65 thành phố Hà Tĩnh ..................................................................................................... 65 Bảng 3.10: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ................................ 66 Bảng 3.11: Đánh giá của người dân về thái độ của cán bộ tiếp dân tại VPĐKQSDĐ Thành phố .................................................................................................................. 67 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh .................................... 31 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 thành phố Hà Tĩnh ...................................... 40 Hình 3.3: Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất thành phố Hà Tĩnh ............ 44 Hình 3.4: Quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu ......................................... 51 Hình 3.5: Quy trình đăng ký biến động đất đai........................................................... 53 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Con người sinh ra và lớn lên nhờ đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn của mỗi quốc gia. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định tại điều 64: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Sự hình thành của hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lược công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho người sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên hoạt động của VPĐKQSDĐ trong thời gian qua còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là các khu vực đô thị, khu vực đang phát triển có số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất ngày càng nhiều. Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh Hà Tĩnh. Trong những năm qua thành phố Hà Tĩnh đã đạt được nhiều thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, cải cách thủ tục hành chính được các cấp, các ngành quan tâm để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nhân dân, cơ quan, tổ chức. Sự ra đời của VPĐKQSDĐ là tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội chung trên địa bàn và đảm bảo quyền lợi của các tổ chức, cá nhân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận, các hoạt động về việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án đô thị, công tác giao dịch bảo đảm,...Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đã đạt được thì VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh còn gặp một số khó khăn, hạn chế, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu. Việc đánh giá thực trạng và tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm khắc phục khó PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 khăn, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Xuất phát từ những lý do trên, được sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS. Huỳnh Văn Chương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” 2. Mục tiêu nghiên cứu a. Mục tiêu chung Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về đăng ký đất đai và hoạt động của VPĐKQSDĐ đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh trong những năm qua và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới. b. Mục tiêu cụ thể - Phân tích được hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh. - Đánh giá được thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh trong những năm qua. - Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn a. Ý nghĩa khoa học Các kết quả khoa học thu được từ đề tài này sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ và hoàn thiện qui trình cấp giấy quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác. b. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban ngành liên quan của thành phố Hà Tĩnh nắm bắt thông tin liên quan đến thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh để thấy rõ được những kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế trong thời gian qua, từ đó đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tạo điều kiện giao dịch thuận lợi cho người sử dụng đất, thực hiện tốt công tác cải cách hành chính. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai a. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [17]. Việc đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính, đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội, nó có đặc điểm sau: - Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền tổ chức đăng ký đất đai. - Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký quyền sử dụng đất; b. Khái niệm giấy CNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [17]. c. Khái niệm về hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Ở nước ta, hồ sơ địa chính được lập ở tất cả các đơn vị hành chính, từ cấp tỉnh đến cấp xã, trải qua các thời kỳ lịch sử khác nhau. Hồ sơ địa chính được lập ra thông qua việc sử dụng nhiều phương tiện khoa học kỹ thuật khác nhau. Do đó, hồ sơ địa chính ở mỗi thời kỳ lại mang những đặc điểm riêng, đánh dấu sự phát triển trong khoa học kỹ thuật đo đạc bản đồ, Theo Điều 96 Luật đất đai năm 2013: “Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” [17]. 1.1.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng. Yếu tố hình học là thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định, có thể trong phạm vi địa phương và cũng có thể trên phạm vi toàn quốc thông qua các hoạt động địa chính như khảo sát, đo đạc, lập các loại bản đồ đất đai,... Do mang tính chất kỹ thuật chuyên ngành nên các hoạt động này phải được thực hiện bởi những người đã được đào tạo chuyên môn và có kinh nghiệm. Đồng thời do tính phức tạp, đòi hỏi sự chính xác khi xác định ranh giới đất đai, cần có sự hỗ trợ của các phương tiện, thiết bị kỹ thuật với chi phí cao và được tiến hành trên diện rộng nên hoạt động địa chính thường chủ yếu là do Nhà nước đảm trách. Các sổ địa chính (hay sổ đăng ký đất đai) hoặc các loại bản đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính sẽ chứa đựng thông tin về đặc điểm hình học, vật lý của các thửa đất (như hình thể, vị trí, kích thước, diện tích, tọa độ trên bản đồ…). Mỗi thửa đất được đánh dấu bởi những số hiệu, tọa độ thống nhất phục vụ cho việc tra cứu của người có nhu cầu [22]. Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận chủ quyền đối với một hoặc một số diện tích đất nhất định của cá nhân hoặc tổ chức nào đó. Để được sự thừa nhận và bảo vệ của pháp luật, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký đất đai nhằm xác lập và công bố quyền sử dụng, hưởng lợi của mình đối với những diện tích đất đai xác định [22]. Định giá đất đai (xác định giá trị quyền sử dụng đất) là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông tin đất đai được đăng ký với vai trò cũng không kém phần quan trọng. Việc định giá có thể được tiến hành riêng cho diện tích đất và cũng có thể cho cả bất động sản gắn liền trên đất. Xét trên phương diện quản lý, xác định và ghi nhận giá trị đất đai trong hệ thống đăng ký đất đai là một phần quan trọng của hoạt động địa chính và là trách nhiệm của cán bộ đảm nhận công tác này. Mục đích của nó là hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước. Thông qua hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc,… nắm bắt những đặc điểm của đất đai, Nhà nước có thể định ra và áp dụng các mức thu khác nhau tương ứng với giá trị sinh lợi của từng diện tích đất nhất định, là cơ sở tính toán bồi thường cho người có đất khi Nhà nước thu hồi đất. Nó là cơ sở để Nhà nước xây dựng phương án bồi thường và áp dụng mức giá bồi thường cụ thể phù hợp với giá trị của đất đai [22]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Một số yếu tố quan trọng khác có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất đai là mục đích sử dụng đất bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá thị trường của nó, đồng thời cũng làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất. Đây chính là trụ cột thông tin quan trọng thứ tư trong hệ thống đăng ký đất đai xét từ phương diện sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Như vậy, có thể thấy yếu tố hình học, pháp lý, giá trị và mục đích sử dụng của đất đai là bốn yếu tố thông tin quan trọng cần được đăng ký và thể hiện trong hệ thống đăng ký đất đai. Do mang bản chất khác nhau nên việc xác định bốn yếu tố này được tiến hành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau. Những đặc điểm hình học của đất đai được xác định thông qua các hoạt động địa chính do cơ quan quản lý đất đai thực hiện. Đăng ký và xác lập chủ quyền đất đai được người sử dụng đất tiến hành tại cơ quan tư pháp. Việc xác định giá đất thuộc trách nhiệm cơ quan chuyên môn về định giá đất, dịch vụ tư vấn giá đất theo quy định. Hoạt động lập quy hoạch sử dụng đất thuộc trách nhiệm của chính quyền trung ương lẫn chính quyền địa phương, mặc dù có sự khác nhau nhưng bốn yếu tố đều có mối liên hệ và sự tương tác lẫn nhau [22]. 1.1.3. Đối tượng đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” [17]. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng. Thông qua việc đăng ký đất đai để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. 1.1.4. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [17]. a.Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ [17]. b. Đăng ký biến động Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Khi đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp [17]. 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị và hiện nay là phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. 1.2.1.1. Giai đoạn trước khi có luật đất đai Dưới thời phong kiến, hoạt động đo đạc được tiến hành, lập thành tập bản đồ quốc gia - bản đồ Hồng Đức - để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490. Từ thế kỷ thứ XVI đến cuối thế kỷ thứ XVIII với sự biến động chính trị phức tạp, sự quan tâm dành cho vấn đề ruộng đất giảm xuống. Hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa trên nền tảng cũ của nhà Lê. Đến nửa đầu thế kỷ thứ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi. Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tiến hành một đợt đo đạc ruộng đất lớn và lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường tính theo mẫu. Sổ địa bạ được lập thành 3 bản: một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã. Hàng năm đều có chỉnh lý và 05 năm điều chỉnh một lần [21]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Dưới thời Pháp thuộc, hệ thống pháp luật đất đai của thời kỳ nàu Pháp đã thay thế luật Gia Long. Trước hết là sự thay đổi các cơ quan quản lý đất đai, do chính sách cai trị của thực dân Pháp nên trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau: Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ, chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ, chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ [21]. Sau năm 1954, Việt Nam bị chia cắt hai miền. Miền Nam Việt Nam đặt dưới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa do Mỹ ủng hộ. Ngày 05/10/1954, Nha Địa chính Việt Nam được thành lập, quản lý trực tiếp bởi đại biểu Chính phủ. Ở mỗi tỉnh có Ty Địa chính. Tại miền Trung, Nha Địa chính cũng được thành lập tại Huế và Đà Lạt. Chính quyền Việt Nam cộng hòa chủ yếu kế thừa các chế độ điền thổ của thực dân Pháp [21]. Phong trào cải cách ruộng đất được phát động năm 1953 và đặc biệt là Luật cải cách ruộng đất được ban hành đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyển sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Phục vụ cho công cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai cũng được điều chỉnh. Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính. Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp phụ trách đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất. Trước sự chồng chéo trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu thống nhất được đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất [21]. Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng bộ máy, từ những năm 1980 việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở lại. Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành: Quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Trên cơ sở các quy định của Chính Phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành nhiều quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước. Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ. Mỗi xã thành lập một Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận [21]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma