intTypePromotion=3

Nghiên cứu hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Chia sẻ: Thi Thi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:6

0
22
lượt xem
7
download

Nghiên cứu hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định các bất cập trong các phương pháp định giá bất động sản đang được sử dụng tại Công ty Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. Kết quả phân tích chỉ các bất cập chủ yếu là (1) các nguồn thông tin sử dụng cho việc định giá khó được kiểm chứng, do đó giá trị thẩm định bất động sản thường mang tinh chủ quan phụ thuộc vào năng lực của các thẩm định viên; (2) Cơ sở dữ liệu phục vụ định giá chưa được xây dựng đủ, các dữ liệu thường được giả định nên giá trị của bất động sản được thẩm định thường dễ bị thay đổi khi một trong các biến số tham gia vào quá trình định giá thay đổi; (3) khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản chưa hoàn thiện gây khó khăn cho Công ty trong quá trình thực hiện các phương pháp định giá.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Nghiên cứu hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản<br /> <br /> Số 1/2015<br /> <br /> KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU ÑAØO TAÏO SAU ÑAÏI HOÏC<br /> <br /> NGHIÊN CỨU HOÀN THIỆN CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN<br /> TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM<br /> THE COMPLETION OF VALUATION METHODS OF REAL ESTATE IN VIET NAM<br /> VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY<br /> Võ Thị Xuân Thắm1, Phan Thị Dung2<br /> Ngày nhận bài: 06/10/2014; Ngày phản biện thông qua: 14/10/2014; Ngày duyệt đăng: 10/2/2015<br /> <br /> TÓM TẮT<br /> Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định các bất cập trong các phương pháp định giá bất động sản đang được<br /> sử dụng tại Công ty Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. Kết quả phân tích chỉ các bất cập chủ yếu là (1) các nguồn<br /> thông tin sử dụng cho việc định giá khó được kiểm chứng, do đó giá trị thẩm định bất động sản thường mang tinh chủ quan<br /> phụ thuộc vào năng lực của các thẩm định viên; (2) Cơ sở dữ liệu phục vụ định giá chưa được xây dựng đủ, các dữ liệu<br /> thường được giả định nên giá trị của bất động sản được thẩm định thường dễ bị thay đổi khi một trong các biến số tham<br /> gia vào quá trình định giá thay đổi; (3) khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản chưa hoàn thiện gây khó<br /> khăn cho Công ty trong quá trình thực hiện các phương pháp định giá. Xuất phát từ những tồn tại này, nghiên cứu đề xuất<br /> giải pháp giúp hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản bao gồm (i) cần phải thống nhất các văn bản pháp lý<br /> được sử dụng trong công tác định giá tại Công ty; (ii) xây dựng cơ sở dữ liệu và hoàn thiện công tác thu thập và phân tích<br /> thông tin để xác định giá trị bất động sản sao cho gần với giá thị trường nhất; (iii) nâng cao trình độ chuyên môn cho các<br /> chuyên viên định giá.<br /> Từ khóa: Phương pháp thẩm định giá, bất động sản<br /> <br /> ABSTRACT<br /> This study focuses to identify inadequacies in the valuation methods of the real estate that use in Viet Nam<br /> valuations and financial consultancy joint stock company. The results show that there are three major inadequacies: (1) the<br /> informations for the valuation are difficult to verify, so the appraised values are often subjective anh depending on the<br /> the capacity of the appraisal staff; (2) The database of the valuation has not been fully built, it is usually assumed, so the<br /> value of real estate appraisal is prone to change when one of the variables in the process the valuation changing; (3) the<br /> legal framework for the appraisal of real estate prices has not perfected it difficult for companies to apply the valuation<br /> methods. There are three main solutions that the study proposed, (i) it is necessary to agree on the legal documents for the<br /> evalution at the company; (ii) the company should estabish the database and complete the data collection and the analysis,<br /> they enable company to determine the value of real estate to reach the market value; (iii) it is necessary to improve the staff<br /> appraiser qualifications.<br /> Keywords: Valuation methods, real estate<br /> I. ĐẶT VẤN ĐỀ<br /> Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động<br /> và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến<br /> giá cả trên thị trường có nhiều biến động. Việc định<br /> giá chính xác cho các sản phẩm là rất khó khăn,<br /> nhất là đối với các sản phẩm có mà giá cả phụ<br /> thuộc vào nhiều yếu tố bên ngoài như bất động sản.<br /> <br /> 1<br /> 2<br /> <br /> Do đó, việc phát triển hoạt động định giá đối với thị<br /> trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu. Hoạt<br /> động định giá bất động sản có vai trò quan trọng<br /> trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường,<br /> là cơ sở để các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng ra<br /> quyết định, và là yếu tố quan trọng để các cơ quan<br /> quản lý tham vấn khi thiết kế các chính sách quản lý<br /> <br /> Võ Thị Xuân Thắm: Cao học Quản trị kinh doanh 2010 - Trường Đại học Nha Trang<br /> TS. Phan Thị Dung: Khoa Kế toán tài chính - Trường Đại học Nha Trang<br /> <br /> 166 • TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG<br /> <br /> Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản<br /> vĩ mô đối với thị trường bất động sản. Bên cạnh đó,<br /> việc sử dụng các phương pháp định giá chính xác<br /> sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các<br /> tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến<br /> việc thẩm định giá tài sản. Ở Việt Nam thẩm định<br /> giá còn khá sơ khai, các phương pháp và kết quả<br /> định giá vẫn có sự khác biệt giữa những tổ chức<br /> thẩm định khác nhau, gây khó khăn cho các đối<br /> tượng sử dụng kết quả thẩm định. Công ty Định giá<br /> và Dịch vụ tài chính Việt Nam được chuyển đổi từ<br /> Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính, với 15 năm<br /> kinh nghiệm hoạt động, là đơn vị thẩm định giá bất<br /> động sản đầu tiên ở Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động<br /> của công ty cũng đang gặp phải nhiều bất cập trong<br /> việc vận dụng xác phương pháp định giá. Nghiên<br /> cứu này tập trung phân tích các phương pháp định<br /> giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài<br /> chính Việt Nam từ đó đưa ra các gợi ý chính sách<br /> nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá này.<br /> II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP<br /> NGHIÊN CỨU<br /> Bất động sản là các tài sản không di dời được,<br /> bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn<br /> liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với<br /> nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác<br /> gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật<br /> qui định [7]. Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt,<br /> ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường,<br /> nó còn có những đặc điểm riêng biệt sau: (1) Tính<br /> cố định về vị trí, luôn gắn liền với đất đai, không có<br /> khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm<br /> về số lượng và diện tích; (2) Tính bền vững, được<br /> thể hiện ở đất đai là tài nguyên khó bị hủy hoại, các<br /> công trình kiến trúc sau khi xây dựng có thể tồn tại<br /> lâu dài; (3) Tính khác biệt, không có hai bất động<br /> sản hoàn toàn giống nhau, mỗi bất động sản gắn<br /> với một vị trí nhất định; (4) Tính khan hiếm, chủ yếu<br /> là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn; (5) Có<br /> giá trị lớn, thể hiện ở giá trị của đất đai và chi phí xây<br /> dựng các công trình trên đất; và (6) Tính ảnh hưởng<br /> lẫn nhau, các bất động sản thường có tác động qua<br /> lại và ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế xã hội.<br /> Bất động sản được phân loại theo (1) Đặc tính<br /> vật chất, bất động sản được chia thành (i) đất đai,<br /> (ii) công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với<br /> công trình kiến trúc, và (iii) các tài sản khác gắn liền<br /> với đất đai; (2) Mục đích sử dụng kết hợp với đặc<br /> tính vật chất, bất động sản được chia thành (i) đất<br /> đai với 3 nhóm gồm nông nghiệp, phi nông nghiệp,<br /> va chưa sử dụng, (ii) công trình kiến trúc, được chia<br /> thành 5 loại gồm: nhà ở dùng để cho thuê hoặc để<br /> <br /> Số 1/2015<br /> bán, công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, công<br /> trình kiến trúc có tính chất thương mại, và công trình<br /> kiến trúc khác [7].<br /> 1. Thẩm định giá bất động sản<br /> Thẩm định giá là việc tổ chức có chức năng<br /> thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các<br /> loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù<br /> hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm<br /> nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu<br /> chuẩn thẩm định giá [6]. Các cơ sở khoa học cho<br /> thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị<br /> phi thị trường. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm<br /> định giá tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản là<br /> mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường<br /> vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người<br /> mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn<br /> sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan<br /> và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.<br /> Trong trường hợp giá thị trường không thể xác định<br /> được, thì giá phi thị trường là cơ sở để định giá.<br /> Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước<br /> tính được xác định theo những căn cứ khác với giá<br /> trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi<br /> theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường<br /> [1], [2], [3].<br /> Hoạt động thẩm định giá phải tuân theo 5<br /> nguyên tắc cơ bản sau: (1) Nguyên tắc sử dụng tốt<br /> nhất và hiệu quả nhất, tức là giá trị của bất động sản<br /> được xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt<br /> nhất và hiệu quả nhất; (2) Nguyên tắc thay thế, giá<br /> trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một<br /> tài sản tương đương; (3) Nguyên tắc dự kiến các<br /> khoản lợi ích tương lai, giá trị của một tài sản được<br /> quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản<br /> mang lại cho nhà đầu tư; (4) Nguyên tắc đóng góp,<br /> giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành<br /> tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của<br /> nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên<br /> hay giảm đi là bao nhiêu; và (5) Nguyên tắc cung<br /> cầu, giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị<br /> tài sản [4].<br /> 2. Các phương pháp định giá bất động sản<br /> Có nhiều phương pháp khác nhau để định<br /> giá bất động sản, trong nghiên cứu này, tác giả đề<br /> cập đến 3 phương pháp định giá mà công ty đang<br /> sử dụng.<br /> Phương pháp so sánh trực tiếp<br /> Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên<br /> nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người<br /> mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó<br /> nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản<br /> <br /> TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG • 167<br /> <br /> Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản<br /> tương tự để thay thế. Giá trị tài sản mục tiêu cần<br /> định giá coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá<br /> trị của những tài sản tương đương có thể so sánh<br /> được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này<br /> đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về giá trị<br /> của các bất động sản tương đương có thể so sánh<br /> được trên thị trường. Thực tế không có 2 bất động<br /> sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau<br /> về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Vì<br /> vậy, để tiến hành so sánh, phải thu thập các giao<br /> dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản<br /> giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục<br /> tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích<br /> các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần<br /> thiết để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động<br /> sản mục tiêu. Mặc dù vậy, đây là phương pháp đơn<br /> giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất<br /> trong thực tế, và được áp dụng khi thị trường có<br /> thông tin đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể<br /> kiểm tra được, điển hình là các bất động sản đồng<br /> nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được<br /> xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các<br /> mảnh đất trống [5], [8].<br /> Phương pháp chi phí<br /> Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu<br /> dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo<br /> phương pháp này, giá trị của bất động sản mục tiêu<br /> tương đương với chi phí làm ra một bất động sản<br /> như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy,<br /> nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không<br /> bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi<br /> phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương<br /> tự. Phương pháp này được sử dụng khi không có<br /> các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.<br /> Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi<br /> thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích<br /> tương lai [5], [8].<br /> Phương pháp thặng dư<br /> Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt<br /> của phương pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp<br /> giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của<br /> bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện<br /> hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản<br /> tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Theo đó, giá trị của<br /> bất động sản mục tiêu cần và có thể được xác định<br /> bằng cách trừ lùi, nó là số còn lại sau khi đã xác định<br /> được giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho<br /> dự án đầu tư vào bất động sản. Phương pháp này<br /> <br /> 168 • TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG<br /> <br /> Số 1/2015<br /> được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng<br /> phát triển, thích hợp để đưa ra mức giá khi thực<br /> hiện đấu thầu [5], [8].<br /> 2. Phương pháp nghiên cứu<br /> Nghiên cứu này sử dụng các phương pháp<br /> nghiên cứu định tính dựa trên các phân tích tổng<br /> hợp, đánh giá thông tin dựa trên dữ liệu thống kê thu<br /> thập được từ Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính<br /> Việt Nam, và xác định hạn chế còn tồn tại trong công<br /> tác định giá bất động sản từ đó đề xuất những giải<br /> pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại.<br /> 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu<br /> Đối tượng nghiên cứu là các phương pháp định<br /> giá bất động sản. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào<br /> các phương pháp định giá bất động sản. Trong đó,<br /> tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định<br /> giá bất động sản, thực trạng phương pháp định giá<br /> tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam.<br /> III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN<br /> 1. Khái quát về Công ty Định giá và Dịch vụ Tài<br /> chính Việt Nam<br /> Được thành lập theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP<br /> về Thẩm định giá và văn bản chỉ đạo của Thủ<br /> tướng Chính phủ, tháng 12/2007 về việc chuyển đổi<br /> Trung tâm Thẩm định giá thành Công ty Cổ phần<br /> Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam, tên viết tắt<br /> là VVFC.<br /> Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> đang hoạt động với 2 dịch vụ chủ yếu: (1) Dịch vụ<br /> kinh doanh, gồm (i) thẩm định giá (định giá) các tài<br /> sản, hàng hoá, động sản, bất động sản và dự án đầu<br /> tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước,<br /> (ii) đánh giá uy tín doanh nghiệp, (iii) định giá giá<br /> trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh<br /> doanh, (iv) xác định giá trị doanh nghiệp, (v) bán đấu<br /> giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng,<br /> (vi) kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động<br /> sản, doanh nghiệp), và (vii) tổ chức điều tra (trừ lĩnh<br /> vực Nhà nước cấm điều tra), nghiên cứu ứng dụng,<br /> hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, định<br /> giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật;<br /> (2) Dịch vụ tư vấn, gồm (i) Xây dựng phương án xác<br /> định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá, (ii) tư<br /> vấn đầu tư, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp,<br /> (ii) tư vấn đấu giá tài sản, và (ii) tư vấn marketing.<br /> Trong đó định giá tài sản là công tác trọng tâm, chủ<br /> yếu của VVFC.<br /> <br /> Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản<br /> <br /> Số 1/2015<br /> <br /> Hình 1. Trị giá tài sản thẩm định<br /> Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> <br /> 2. Công tác định giá tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> Qui trình định giá<br /> Quy trình định giá bất động sản được Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam thực hiện theo 7<br /> bước như sơ đồ sau:<br /> <br /> Hình 2. Quy trình thẩm định giá bất động sản<br /> Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> <br /> Phương pháp định giá sử dụng tại Công ty Định<br /> giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> Trong quá trình định giá, tùy thuộc vào loại bất<br /> động sản định giá, tùy thuộc vào mục đích định giá<br /> và yêu cầu định giá mà các phương pháp định giá<br /> được công ty áp dụng là khác nhau. Tuy nhiên, các<br /> phương pháp được áp dụng chủ yếu là 3 phương<br /> pháp: (1) phương pháp so sánh, (2) phương pháp<br /> thặng dư, và (3) phương pháp chi phí.<br /> <br /> Phương pháp so sánh trực tiếp<br /> Phương pháp so sánh trực tiếp được Công ty<br /> Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam sử dụng<br /> khá nhiều trong hoạt động định giá bất động sản<br /> bởi tính đơn giản của phương pháp và khả năng<br /> thuyết phục được khách hàng cao bởi các thông<br /> tin để định giá thường mang tính thị trường. Quy<br /> trình vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp tại<br /> công ty như sau.<br /> <br /> Hình 3. Quy trình vận dụng định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp<br /> Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> <br /> Khi sử dụng phương pháp này cần thực hiện<br /> các bước chủ yếu sau: Khảo sát thực tế Bất động<br /> sản mục tiêu; tìm kiếm thông tin về các bất động sản<br /> chứng cứ (hỏi trực tiếp, tra cứu qua internet, báo chí,<br /> thông qua các sàn giao dịch bất động sản); khảo sát<br /> <br /> thực tế các bất động sản chứng cứ mà có đặc điểm<br /> tương tự bất động sản mục tiêu; khi xác định được<br /> các bất động sản so sánh thì tiến hành điều chỉnh<br /> bất động sản theo các tiêu chuẩn: vị trí, đặc điểm.<br /> Ngoài ra có thể dựa vào hệ số tính mặt đường,<br /> <br /> TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG • 169<br /> <br /> Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản<br /> <br /> Số 1/2015<br /> <br /> độ rộng, loại bất động sản trên cơ sở khung giá và tỷ lệ tính của Ủy Ban Nhân dân các tỉnh ban hành; đưa ra<br /> mức giá ước tính về bất động sản sau khi đã điều chỉnh.<br /> Phương pháp thặng dư<br /> Phương pháp này thường được Công ty tiến hành định giá đối với những bất động sản có tiềm năng phát<br /> triển như đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công<br /> trình mới trên đất. Quy trình định giá bằng phương pháp thặng dư như sau.<br /> <br /> Hình 4. Quy trình vận dụng định giá bằng phương pháp thặng dư<br /> Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> <br /> Khi sử dụng phương pháp cần tiến hành các<br /> bước chủ yếu sau: (1) Xác định mục tiêu kinh<br /> doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất<br /> dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về<br /> điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho<br /> dự án; (2) Ước tính tổng doanh thu phát triển của<br /> dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời<br /> điểm cần thẩm định giá. (3) Ước tính chi phí đầu tư<br /> để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi<br /> chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định<br /> giá. (4) Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết<br /> quả tính toán của tổng doanh thu phát triển dự án<br /> trừ (-) tổng chi phí đầu tư của dự án.<br /> <br /> Phương pháp chi phí<br /> Phương pháp này được công ty sử dụng để<br /> định giá các bất động sản ít khi xảy ra giao dịch<br /> mua bán trên thị trường hoặc khó dự đoán được<br /> các khoản thu nhập của các bất động sản này. Khi<br /> sử dụng phương pháp chi phí, công ty thường<br /> sử dụng kết hợp với các phương pháp khác như<br /> phương pháp so sánh trực tiếp. Theo đó giá trị bất<br /> động sản là tổng của giá trị quyền sử dụng đất (sử<br /> dụng phương pháp so sánh) với giá trị còn lại của<br /> công trình xây dựng trên đất (phương pháp chi<br /> phí). Quy trình định giá dựa vào phương chi phí<br /> như sau.<br /> <br /> Hình 5. Quy trình định giá bằng phương pháp chi phí<br /> Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam<br /> <br /> Khi sử dụng phương pháp này công ty thường<br /> tiến hành các bước chủ yếu sau: (1) Kiểm tra, khảo<br /> sát các thông tin về thực trạng bất động sản, thực<br /> trạng của các công trình xây dựng trên đất; (2) Từ<br /> đó tiến hành ước tính tỷ lệ chất lượng còn lại của<br /> các công trình chính và công trình xây dựng phụ trợ;<br /> (3) Ước lượng chi phí xây dựng mới đối với những<br /> công trình này; (4) Từ đó xác định được giá trị còn<br /> lại của các công trình này bằng cách lấy đơn giá xây<br /> dựng mới nhân (x) diện tích xây dựng nhân (x) tỷ lệ<br /> chất lượng còn lại.<br /> 3. Những bất cập tồn tại trong các phương pháp<br /> định giá đang áp dụng tại Công ty<br /> Đối với việc định giá bằng phương pháp so sánh<br /> cho thấy khó kiểm chứng được những thông tin đã<br /> thu thập từ thị trường bất động sản và sự khan hiếm<br /> thông tin về bất động sản. Mức giá cuối cùng mang<br /> nặng tính chủ quan của người định giá vì phụ thuộc<br /> <br /> 170 • TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG<br /> <br /> vào kinh nghiệm và sự am hiểu thị trường của các<br /> thẩm định viên. Nói cách khác, năng lực của các<br /> thẩm định viên có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất<br /> động sản được thẩm định.<br /> Đối với phương pháp thặng dư, đây phương<br /> pháp cho kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi<br /> sự thay đổi của các tham số tính toán. Có nghĩa<br /> là giá trị của bất động sản được thẩm định sẽ bị<br /> thay đổi khi một trong các biến số tham gia vào quá<br /> trình định giá thay đổi. Bởi vậy, trong quá trình vận<br /> dụng phương pháp này công ty đã gặp một số khó<br /> khăn nhất định như việc dự báo các khoản thu nhập<br /> trong tương lai còn nhiều khó khăn, căn cứ chưa rõ<br /> ràng. Nguyên nhân là do các dữ liệu đầu vào được<br /> giả định nên các dữ liệu này có thể thay đổi nhanh<br /> chóng theo thời gian và sự biến động của thị trường<br /> nên kết quả định giá có sự sai lệch nhất định. Hơn<br /> nữa việc xác định tỷ suất chiết khấu đòi hỏi phải có<br /> <br />

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản