Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

---------------------------

LÊ MINH TUYÊN

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC

CHUNG CƯ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

Mã số ngành: 60580208

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

---------------------------

LÊ MINH TUYÊN

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC

CHUNG CƯ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

Mã số ngành: 60580208

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ

Chí Minh ngày 03 tháng 5 năm 2017.

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

TT Họ và tên Chức danh Hội đồng

1 PGS.TS. Phạm Hồng Luân Chủ tịch

2 TS. Trần Quang Phú Phản biện 1

3 TS. Nguyễn Quốc Định Phản biện 2

4 TS. Đinh Công Tịnh Ủy viên

5 TS. Nguyễn Việt Tuấn Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được

sửa chữa (nếu có).

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

Phạm Hồng Luân

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ----------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ----------------

TP. HCM, ngày … tháng… năm 2017

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: LÊ MINH TUYÊN Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 28/07/1978 Nơi sinh: TPHCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật XDCT Dân Dụng & Công Nghiệp MSHV: 1541870024

I. Tên đề tài:

“Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

II. Nhiệm vụ và nội dung:

- Nghiên cứu tổng quan về những nhân tố gây chậm trễ Chương trình bồi

thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên

địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

- Phân tích các nhân tố chính gây chậm trễ tiến độ bồi thường, giải phóng mặt

bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng.

- Đề xuất các phương pháp giảm ảnh hưởng những nhân tố chậm trễ.

- Kết luận và kiến nghị áp dụng kết quả để đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải

phóng mặt bằng, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng.

III. Ngày giao nhiệm vụ: 26/9/2016

IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26/3/2017

V. Cán bộ hướng dẫn: PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công việc do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn

của Thầy PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Các kết quả trong luận văn là đúng sự thật và chưa được công bố ở các nghiên

cứu khác.

Tôi xin chịu trách nhiệm về công việc thực hiện của mình.

Tp. HCM, ngày 26 tháng 3 năm 2017

LÊ MINH TUYÊN

LỜI CẢM ƠN

Xin cám ơn Thầy PGS. TS LƯƠNG ĐỨC LONG đã hướng dẫn tôi thực hiện

đề tài mà tôi mong muốn sẽ áp dụng thực tiễn trong công việc, Thầy là người đã tận

tụy giúp tôi hệ thống hóa lại kiến thức về quản lý, định lượng phân tích và hiểu biết

thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên cứu luận văn này.

Để hoàn thành đề cương luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ của tập thể và các cá nhân. Tôi xin tỏ lòng

biết ơn đến tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.

Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô thuộc Viện đào tạo Sau đại học,

Khoa Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều

kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học và nghiên cứu khoa học tại đây.

Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành trong thời gian quy định với sự nỗ lực tối đa

của bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót. Kính mong Quý Thầy

Cô chỉ dẫn thêm để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình hơn.

Xin trân trọng cảm ơn.

Tp. HCM, ngày 26 tháng 3 năm 2017

LÊ MINH TUYÊN

iii

TÓM TẮT

Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các

chung cư cũ bị hư hỏng nặng đã được thành phố Hồ Chí Minh triển khai thực hiện

liên tục từ năm 1999 đến nay. Tuy nhiên, quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều bất

cập, khó khăn, vướng mắc, dẫn đến kết quả thực hiện qua các giai đoạn đều không

đạt được các chỉ tiêu đã đề ra.

Đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải

phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa

bàn thành phố Hồ Chí Minh” có trọng tâm là nghiên cứu các nhân tố gây ra chậm

trễ tiến độ thực hiện.

Nghiên cứu đã nhận dạng được 34 nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện

Chương trình. Qua thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát và ứng dụng phương pháp

phân tích nhân tố chính (PCA) với phép xoay Varimax, tác giả đã xác định được 21

nhân tố chính và chia thành 05 nhóm có tổng phương sai giải thích là 63,63%.

Cuối cùng tác giả thực hiện phân tích khái quát ý nghĩa sự ảnh hưởng của các

nhóm nhân tố đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới

thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh quá trình thực hiện chương

trình này.

ABSTRACT

The compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged

apartments has been implemented since 1999 by the Ho Chi Minh city coucil.

However, many difficulites were found during the implementation. It leads to the

bad results of three stages.

The main focus of the thesis “Analyze the factors affect the compensation and

clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh

city” is to find main factors which have led to the delay of the implementation.

The study identified 34 factors that affect the compensation and clearance

program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh city.

According to the collection, analysis of survey data and application of principal

component analysis (PCA) with Varimax rotation, the author has defined 21 factors

and devided into 5 groups with total 63.63 percent of the variance is explained.

Finally, the author analyzed the generalized meaning of some factors affecting

the compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged

apartments in Ho Chi Minh city. Based on that, the solutions and proposals are

recommended to accelerate the implementation of this program.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

TÓM TẮT ................................................................................................................. iii

ABSTRACT .............................................................................................................. iv

MỤC LỤC ................................................................................................................... v

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT .................................................................................. ix

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU .............................................................................. x

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH - BIỂU ĐỒ ............................................................ xi

CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1

1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................... 1

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU................................................................................. 2

1.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................ 3

1.3.1 Xây dựng mô hình khảo sát .......................................................................... 3

1.3.2 Thu thập thông tin khảo sát ........................................................................... 3

1.3.3 Xây dựng bảng câu hỏi ................................................................................. 3

1.3.4 Thu thập số liệu cho bảng câu hỏi .................................................................. 4

1.3.5 Phân tích và xử lý số liệu ............................................................................... 4

1.3.6 Kết luận .......................................................................................................... 4

1.4. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 4

1.5. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng ................................................. 5

1.6. Đóng góp của đề tài .............................................................................................. 6

1.6.1 Về mặt học thuật ............................................................................................ 6

1.6.2 Về mặt thực tiễn ............................................................................................. 6

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ CHƯƠNG TRÌNH ................................................ 7

2.1. LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............. 7

2.1.1. Thời kỳ trước năm 1954 ................................................................................ 7

2.1.2 Thời kỳ từ năm 1954 đến 1975 ...................................................................... 8

2.1.3 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay ........................................................................ 9

2.2 THỰC TRẠNG CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................................ 11

2.2.1 Sự phân bố chung cư cũ trên địa bàn ........................................................... 11

2.2.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng ........................................................................ 13

2.3 CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY

DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................................ 17

2.3.1 Cơ sở pháp lý và quá trình hình thành chương trình .................................... 17

2.3.2 Tổ chức quản lý thực hiện chương trình ...................................................... 18

2.3.3 Kết quả thực hiện của chương trình ............................................................. 19

2.4 MỘT SỐ DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN CỦA THÀNH PHỐ ........................... 20

2.4.1 Dự án Cô Giang, quận 1 ............................................................................... 20

2.4.2 Dự án chung cư số 727 đường Trần Hưng Đạo, quận 5 .............................. 21

2.4.3 Dự án Lô IV-VI Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh. ................................. 22

2.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ........................................................... 22

2.5.1 Trước năm 2015 ........................................................................................... 22

2.5.2 Sau năm 2015 ............................................................................................... 25

2.6 KINH NGHIỆM TỪ CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ........................................ 29

2.6.1 Kinh nghiệm của Nhật Bản .......................................................................... 29

2.6.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc ......................................................................... 30

2.7 TỔNG QUAN CÁC ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ................................ 33

2.7.1 Tình hình nghiên cứu trong nước về chậm tiến độ ...................................... 33

2.7.2 Tình hình nghiên cứu nước ngoài về chậm trễ tiến độ ................................ 35

2.7.3 Tình hình nghiên cứu về chậm trễ tiến độ thực hiện các chung cư hư

hỏng ................................................................................................................... 36

CHƯƠNG III: ........................................................................................................... 39

QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................... 39

3.1. Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi .............................................................. 40

3.2. Quy trình thiết kế bảng câu hỏi .................................................................... 41

3.3. Nội dung bảng câu hỏi ................................................................................... 42

3.3.1 Thang đo ....................................................................................................... 43

vii

3.3.2 Thành phần bảng câu hỏi và mã hóa dữ liệu bảng câu hỏi .......................... 43

3.3.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ................................................................... 47

3.3.4 Xây dựng bảng câu hỏi ................................................................................ 55

3.4 Thu thập dữ liệu ............................................................................................... 56

3.4.1 Xác định kích thước mẫu ............................................................................. 56

3.4.2 Lựa chọn kỹ thuật lấy mẫu ........................................................................... 57

3.4.3 Cách thức thu thập dữ liệu .......................................................................... 59

3.5 Các phương pháp và công cụ nghiên cứu ..................................................... 59

3.5.1 Đánh giá thang đo ........................................................................................ 59

3.5.2 Phân tích nhân tố chính ............................................................................ 60

3.5.2.1 Giới thiệu ............................................................................................... 60

3.5.2.2 Phân tích nhân tố được sử dụng trong các trường hợp sau ................... 61

3.5.2.3 Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi phân tích nhân tố chính ..... 62

3.5.2.4 Phân tích ma trận tương quan ............................................................... 62

3.5.2.5 Mô hình nhân tố .................................................................................... 63

3.5.2.6 Cách rút trích nhân tố ............................................................................ 63

3.5.2.7 Xoay các nhân tố ................................................................................... 64

3.5.2.8 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút được trích ........................... 64

3.5.2.9 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings .................................. 65

3.5.2.10 Trọng số nhân tố.................................................................................. 65

Kết luận Chương III ........................................................................................... 67

CHƯƠNG IV: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU .................................................. 68

4.1. Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ Chương trình ......................... 69

4.1.1 Khảo sát thử nghiệm ................................................................................ 69

4.1.2 Thu thập, phân tích qua cuộc khảo sát chính thức ................................... 71

4.1.2.1 Chọn lọc dữ liệu ................................................................................ 71

4.1.2.2 Đặc điểm người trả lời ...................................................................... 72

4.1.2.3 Thống kê mô tả các biến định lượng ..................................................... 77

Các biến định lượng còn lại sẽ được mô tả tại Phụ lục 5 (24 biến) .................. 87

4.1.2.4Kiểm định thang đo ................................................................................ 87

4.1.3 Trị trung bình và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng ...................................... 90

viii

4.2. Phân tích thành phần chính ............................................................................ 94

4.2.1 Quá trình thực hiện phân tích nhân tố chính ............................................ 94

4.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay nhân tố ............................................. 97

4.2.3 Kết quả đặt tên nhân tố .......................................................................... 103

4.3. Các nhận xét về kết quả phân tích nhân tố ................................................... 104

4.3.1. Năng lực của nhà đầu tư và công tác quản lý nhà nước ........................ 105

4.3.2. Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng đồng dân cư .................... 106

4.3.3. Công tác Quy hoạch – kiến trúc ................................................................ 106

4.3.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời ............................... 107

4.3.5. Thông tin của chung cư cũ ................................................................... 107

Kết Luận Chương iv ................................................................................................ 109

CHƯƠNG V: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP & KẾT LUẬN ................................. 110

5.1. Các giải pháp .................................................................................................... 110

5.1.1 Giải pháp 1: Kiểm soát quá trình lựa chọn nhà đầu tư và xử phạt khi vi

phạm; tăng cường hiệu quả thực hiện Chương trình của các cơ quan nhà nước 110

5.1.2. Giải pháp 2: Thực hiện nghiêm túc công tác điều tra xã hội học và tham

vấn cộng đồng cho người dân bị ảnh hưởng ....................................................... 111

5.1.3. Giải pháp 3: Áp dụng xuyên suốt và thống nhất việc phân nhóm chung cư

lợi thế và không lợi thế vào gói đầu tư ................................................................ 112

5.1.4. Giải pháp 4: Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời ............. 113

5.1.5. Giải pháp 5: Thông tin của chung cư cũ .................................................. 114

5.2. Kết luận ........................................................................................................ 114

5.3. Đề nghị cho các nghiên cứu sâu hơn................................................................ 116

TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 117

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT

Chương trình : Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới

thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

UBND : Ủy ban nhân dân

BCH : Bảng câu hỏi

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm giá trị mean khả năng ảnh hưởng .............. 69

Bảng 4.2: Kết quả khảo sát thử nghiệm của hệ số Cronbach’s Anpha ..................... 71

Bảng 4.3: Bảng tổng hợp người trả lời theo độ tuổi ................................................. 72

Bảng 4.4: Bảng tổng hợp người trả lời theo trình độ học vấn, chuyên môn ............. 73

Bảng 4.5: Bảng tổng hợp người trả lời theo vai trò .................................................. 74

Bảng 4.6: Bảng tổng hợp người trả lời theo thời gian tham gia vai trò .................... 75

Bảng 4.7: Bảng tổng hợp người trả lời theo vị trí ..................................................... 76

Bảng 4.8: Thống kê tần suất các biến định lượng (10 biến đầu tiên) ....................... 77

Bảng 4.9: Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha ........................................................... 88

Bảng 4.10: Bảng tính hệ số tương quan biến tổng ................................................... 88

Bảng 4.11: Kết quả khảo sát chính thức giá trị mean khả năng ............................... 90

Bảng 4.12: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 1 ............................................. 95

Bảng 4.13: Kết quả kiểm tra giá trị Communalities ................................................ 95

Bảng 4.14: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 1 ........................................................ 97

Bảng 4.15: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 2 ........................................................ 99

Bảng 4.16: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 2 ........................................... 100

Bảng 4.17: Phương sai tích lũy ............................................................................... 101

Bảng 4.18: Kết quả đặt tên 5 nhân tố chính ............................................................ 103

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH - BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Số lượng chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên từng quận theo

thứ tự giảm dần ......................................................................................................... 12

Biểu đồ 2.2: So sánh số lượng chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng quận theo thứ

tự giảm dần ................................................................................................................ 12

Biểu đồ 2.3: Diện tích sàn chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng quận theo thứ tự

giảm dần .................................................................................................................... 13

Hình 2.1 – 2.2 Chung cư Đỗ Văn Sửu, Quận 5 ........................................................ 15

Hình 2.3 – 2.4 Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 5 ............................................ 15

Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi ........................................................... 40

Hình 3.3: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi ................................................................. 41

Hình 4.1: Lược đồ tóm tắt Chương IV ...................................................................... 68

Hình 4.2: Phân loại người trả lời theo độ tuổi .......................................................... 73

Hình 4.4: Phân loại người trả lời theo vai trò ........................................................... 75

Hình 4.5: Phân loại người trả lời theo thời gian tham gia vai trò ............................. 76

Hình 4.6: Phân loại người trả lời theo vị trí .............................................................. 77

Hình 4.7: Biểu đồ Scree Plot ................................................................................... 102

CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU

1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn

hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế, là

đầu tàu, động lực, có sức thu hút và lan tỏa lớn của Vùng kinh tế trọng điểm phía

Nam, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước, với dân số hiện nay khoảng 13 triệu

người. Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của thành phố luôn đạt ở mức cao.

Sự phát triển về kinh tế - xã hội, thu nhập bình quân đầu người ngày được cải thiện

cùng với sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân,

đồng thời tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội do đầu

tư xây dựng chưa theo kịp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Tồn tại trong điều kiện cơ sở hạ tầng hiện nay của thành phố Hồ Chí Minh là

các công trình khu chung cư cũ, khu nhà tập thể, cư xá … được xây dựng từ trước

năm 1975, trong đó có các chung cư đã bị hư hỏng nặng, xuống cấp nhưng vẫn phải

gánh chịu áp lực về số lượng các hộ dân đang cư ngụ với mật độ cao, tình trạng cơi

nới, thay đổi công năng sử dụng làm giảm khả năng chịu lực của vật liệu, kết cấu

chung của công trình, ảnh hưởng đến an toàn tính mạng, tài sản và môi trường sống

của các hộ dân đang cư ngụ (vào năm 2000, lan can của chung cư 289 Trần Hưng

Đạo đổ sập xuống làm 1 người chết và 1 người bị thương), đó là thách thức không

nhỏ cho thành phố Hồ Chí Minh.

Trước thực trạng trên, với mục tiêu chỉnh trang đô thị, nâng cấp hệ thống hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn,

góp phần cải thiện, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, từ năm 1999, Thành phố

đã có chủ trương triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư

cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố nhằm đảm bảo tính mạng và tài sản

của người dân (Chỉ thị số 03/1999/CT-UB-QLĐT ngày 09 tháng 7 năm 1999 của

Ủy ban nhân dân thành phố về giải quyết chung cư - nhà tập thể hư hỏng nặng trên

địa bàn thành phố [2]).

Gần đây nhất, Nghị quyết Đại hội Đại biểu Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh

lần thứ X, nhiệm kỳ 2015 – 2020 cũng xác định nội dung “xây dựng mới các chung

cư xuống cấp gắn với chỉnh trang đô thị” là một trong 7 chương trình đột phá về

chỉnh trang và phát triển đô thị, cần triển khai thực hiện ngay.

Thực tế, việc cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trong

thời gian qua trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã bộc lộ nhiều bất cập, khó

khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, dẫn đến kết quả thực hiện không đảm

bảo theo yêu cầu thực tế của xã hội; điển hình có một số chung cư hư hỏng nặng

nguy hiểm, đã có quyết định tháo dỡ khẩn cấp hơn 5 năm, thậm chí gần 10 năm,

nhưng đến nay vẫn chưa di dời hết để tháo dỡ như chung cư Cô Giang, quận 1 (còn

228/884 hộ), chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5 (còn 10/530 hộ)...;

Do đó, việc phân tích, đánh giá toàn diện về Chương trình bồi thường, giải

phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa

bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ là cần thiết, từ đó xác định các nguyên

nhân làm chậm tiến độ thực hiện và đề ra các giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh

tiến độ thực hiện Chương trình, nhằm đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản cho

cư dân, đồng thời góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị của thành phố.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Bằng cách nghiên cứu xác định các nguyên nhân chính (có xếp hạng từ cao

đến thấp) làm cản trở, chậm trễ tiến độ để đề xuất giải pháp phù hợp nhằm đẩy

nhanh tiến độ thực hiện Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng

mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh,

phân tích cụ thể như sau:

- Khảo sát, đánh giá thực trạng Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh qua các thời kỳ.

- Phân tích, xác định các nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện

Chương trình. Xem xét các yếu tố này dưới các góc nhìn khác nhau của các bên liên

quan như: Cơ quan quản lý nhà nước (các Sở - ngành, quận – huyện); chuyên gia

xây dựng chính sách; người dân chịu ảnh hưởng trực tiếp và các nhà đầu tư.

- Đề xuất phương án khắc phục vấn đề chậm trễ tiến độ trong Chương trình bồi

thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng

nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ.

1.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Với mục tiêu của đề tài và qua nghiên cứu tài liệu về các dự án chậm tiến độ,

tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu sau:

1.3.1 Xây dựng mô hình khảo sát

- Xác định thực trạng tình hình chậm tiến độ của Chương trình bồi thường, giải

phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa

bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ.

- Xác định các nhân tố gây chậm trễ tiến độ thực hiện Chương trình.

1.3.2 Thu thập thông tin khảo sát

Tìm hiểu, thu thập các thông tin có sẵn qua báo cáo của các cơ quan quản lý

nhà nước; các bài tham luận của những chuyên gia trong lĩnh vực chỉnh trang đô

thị; ý kiến của các nhà đầu tư đã và đang tham gia thực hiện đầu tư xây dựng mới

thay thế chung cư cũ; ý kiến của các hộ dân trực tiếp bị ảnh hưởng qua đăng tải của

các báo chí trong nước để xác định sơ bộ các nhân tố ảnh hưởng, làm cơ sở triển

khai nghiên cứu khảo sát.

1.3.3 Xây dựng bảng câu hỏi

Được thực hiện qua hai bước

Bước 1: Khảo sát thử nghiệm bằng cách gửi lấy ý kiến các chuyên gia có kinh

nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng các chung cư cũ.

Bước 2: Kiểm tra bảng câu hỏi, xây dựng bảng câu hỏi chính thức.

1.3.4 Thu thập số liệu cho bảng câu hỏi

Thu thập dữ liệu về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố gây chậm trễ tiến độ

Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung

cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

1.3.5 Phân tích và xử lý số liệu

Các dữ liệu thu thập được xử lý và phân tích để xếp hạng và định ra các nhân

tố ảnh hưởng từ cao đến thấp đối với việc chậm tiến độ Chương trình.

1.3.6 Kết luận

Phân tích và đánh giá kết quả khảo sát, xác định các nhân tố chủ yếu gây chậm

tiến độ Chương trình. Từ đó, người nghiên cứu đề xuất các biện pháp đẩy nhanh

tiến độ thực hiện.

1.4. Phạm vi nghiên cứu

Do thời gian nghiên cứu và khả năng thu thập số liệu có hạn, đồng thời cũng

để tập trung vào vấn đề nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu như sau:

- Không gian: các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 đã bị hư hỏng

nặng, có nguy cơ sụp đổ cao cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp để đảm bảo

an toàn cho người sử dụng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (tập trung

tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh).

- Thời gian : từ khi Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây

dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng bắt đầu thực hiện năm

1999 đến nay.

- Đối tượng khảo sát :

• Người dân trực tiếp bị ảnh hưởng;

• Các chuyên gia xây dựng chính sách;

• Các Sở - ngành, quận - huyện;

• Các nhà đầu tư thực hiện xây dựng mới thay thế các chung cư cũ.

Các chung cư cũ bị hư hỏng nặng có tỷ lệ sử dụng còn lại dưới 50% (khảo sát

thực địa và xác định giá trị còn lại của công trình theo công thức được vận dụng

theo Thông tư liên bộ số 13/LB-TT ngày 18 tháng 8 năm 1994 của liên Bộ Xây

dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ) hoặc được kiểm định đánh giá công trình

xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể cấp C, D (theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN

9381:2012 do Bộ Xây dựng biên soạn năm 2012) hoặc chung cư được kiểm định

chất lượng thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm (theo quy định tại Nghị định số

101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng

lại nhà chung cư).

Lĩnh vực nghiên cứu là cơ chế triển khai thực hiện Chương trình của Nhà

nước; các chính sách khuyến khích xã hội hóa đầu tư xây dựng mới chung cư hư

hỏng nặng và công tác xây dựng chính sách bồi thường, thuyết phục người dân di

dời, bàn giao mặt bằng.

Thời điểm thu thập dữ liệu dự kiến là 8 tuần, bắt đầu từ ngày 15/12/2016 đến

ngày 27/2/2017 (đã trừ thời gian nghỉ tết). Nghiên cứu được thực hiện trong thời

gian từ tháng 10/2016 đến tháng 3/2017. Với dữ liệu thu thập là ý kiến đánh giá về

các nhân tố ảnh hưởng của các nhân viên công tác trong các Sở ngành, quận huyện

trực tiếp tham gia làm Chương trình, các chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực chỉnh

trang đô thị, các nhà đầu tư đang thực hiện cải tạo xây dựng mới chung cư hư hỏng

nặng và các hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp phải thực hiện di dời.

1.5. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng

- Điều tra, khảo sát, thu thập số liệu về các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên

từng địa bàn quận, thu thập số liệu về kết quả thực hiện chương trình xây dựng lại

thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn Thành phố qua các thời kỳ.

- Điền giả (quan sát – chụp hình), ghi nhận hiện trạng thực tế của các chung cư

cũ bị hư hỏng nặng.

- Nghiên cứu các tài liệu và khảo sát điều tra thực tế để xác định các vấn đề

ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để

xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh.

- Xây dựng bảng câu hỏi thông qua các nghiên cứu trước đây và ý kiến của các

chuyên gia để khảo sát đại trà các đối tượng liên quan trực tiếp đến tiến độ thực

hiện chương trình cải tạo, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng.

- Sử dụng phần mềm SPSS để phân tích những dữ liệu thu thập được từ kết

quả khảo sát bằng bảng câu hỏi, tiến hành kiểm tra thang đo và độ tin cậy của biến

quan sát được đánh giá bằng hệ số Cronbach’s Alpha. Phân tích để xếp hạng và

phân nhóm tìm nhân tố chính. Từ đó, đưa ra kết luận và kiến nghị để đẩy nhanh tiến

độ thực Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế

các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố.

1.6. Đóng góp của đề tài

1.6.1 Về mặt học thuật

Đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán để xác định, phân loại, đánh

giá, xếp hạng qua đó phân tích các nhân tố chính ảnh hưởng đến tiến độ thực

Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung

cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố.

1.6.2 Về mặt thực tiễn

Nghiên cứu này có thể giúp các hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp hiểu rõ hơn về

chương trình, giúp các nhà đầu tư nghiên cứu phương án kinh doanh hiệu quả và

giúp các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia làm chính sách xây dựng các

giải pháp phù hợp, thúc đẩy tiến độ thực hiện chương trình, đảm bảo an toàn tính

mạng và tài sản cho người dân

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ CHƯƠNG TRÌNH

2.1. LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Lịch sử hình thành và phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh đã được trên 300

năm, nếu lấy mốc năm Mậu Dần 1698, chúa Nguyễn cử Thống suất Nguyễn Hữu

Cảnh vào Nam kinh lược, lập xứ Sài Gòn làm huyện Tân Bình, dựng dinh Phiên

Trấn. Vào 1790, thành Gia Định được xây dựng, do quan Pháp Lebrun “ra họa đồ”

và được mệnh danh là “kiến trúc sư” quy hoạch đầu tiên của Sài Gòn (Địa chí văn

hóa Thành phố Hồ Chí Minh trang 185). Từ đó đô thị Sài Gòn có những nét mới,

đường sá, chợ phố ngang dọc, mặt tiền đường phố lan tới bờ Bến Nghé, mặt hậu là

nơi buôn bán khá sầm uất, nhà cửa lan tới cầu Kiệu, cầu Bông. Phía Nam, phố xá

lan tới đường Thiên Lý đi Cao Miên, khá xa về phía Tây là phố thị Chợ Lớn.

Quá trình xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh có thể chia thành 3 thời

kỳ:

2.1.1. Thời kỳ trước năm 1954

Thực dân Pháp đã tiến hành ở Việt Nam hai công cuộc khai thác thuộc địa, lần

thứ nhất từ 1885 đến 1920 và lần thứ hai từ 1920 đến 1945. Họ coi đây là “thời kỳ

mở mang kinh tế thuộc địa” và Đông Dương được xem là thuộc địa quan trọng nhất

và giàu có nhất trong các thuộc địa của Pháp. Tại Sài Gòn, nhiều công trình hành

chính, cầu cảng, đường sá, chợ búa, nhà ở được thực dân Pháp xây dựng. Quá trình

đô thị hóa diễn ra rất nhanh, Sài Gòn – Chợ Lớn năm 1943 có khoảng 498.000

người thì sau 10 năm dân số đã là 1.614.200 người. Cùng với nhịp độ tăng trưởng

dân số đô thị, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhà ở chủ yếu được xây dựng bám

theo các kênh rạch quanh khu vực hành chính, theo trục đường, xung quanh chợ búa

và các trung tâm thương mại.

Thể loại nhà phố có bề ngang hẹp, rộng khoảng 4m, bề dài (chiều sâu) rất lớn,

khoảng 20m đến 30m. Loại nhà này tận dụng mặt phố làm nơi buôn bán giao dịch,

không gian bên trong bố trí nơi ở, sản xuất cũng như kho tàng. Hiện nay, loại nhà

mặt phố này còn khá nhiều ở trung tâm thành phố và khu Chợ Lớn như khu phố

giữa các đường Nguyễn Huệ, Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng; Các khu phố

xung quanh chợ Bến Thành, chợ Tân Định; Các dãy phố trên đường Triệu quang

Phục, Hải Thượng Lãn Ông…

Cũng trong thời kỳ này, loại nhà chung cư cũng đã xuất hiện, nhưng được xây

dựng rất ít. Nhà chung cư là nơi ở của các gia đình quan lại, viên chức làm việc

trong bộ máy chính quyền đương thời. Kiến trúc dạng đơn nguyên, thấp tầng, có

vườn cây bao bọc xung quanh. Hiện nay, loại chung cư này chủ yếu tập trung ở

Quận 1 và Quận 3 trên đường Phùng Khắc Khoan và Bà Huyện Thanh Quan.

Ngoài thể loại nhà phố, trong giai đoạn này còn có nhà biệt thự được xây dựng

tại các khu sang trọng, chủ yếu phục vụ cho các quan chức thực dân, các thương gia

giàu có. Nhà được xây dựng biệt lập, có vườn cây, đầy đủ tiện nghi, được thiết kế

theo kiểu Tây nhưng được sửa đổi cho phù hợp với khí hậu Việt Nam. Loại nhà này

còn rất nhiều ở Quận 3, Quận 1, trên các con đường Pasteur, Võ Văn Tần, Trần

Quốc Thảo, Trương Định…

2.1.2 Thời kỳ từ năm 1954 đến 1975

Đặc điểm của giai đoạn này là các đô thị ở miền Nam nói chung và Sài Gòn

nói riêng trở thành nơi trú ẩn cho hàng triệu người chạy trốn hoặc phục vụ cho hoạt

động của chiến tranh, tạo ra xu hướng “đô thị hóa cưỡng bức” làm tăng dân số giả

tạo (tăng dân số cơ học) ở các đô thị miền Nam, dân số Sài Gòn gia tăng nhanh

chóng và đạt 4.000.000 người vào năm 1975. Cùng với sự gia tăng dân số đô thị là

sự gia tăng đáng kể số lượng nhà ở.

Trong thời kỳ này, để đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở của người

dân, hàng loạt khu chung cư được xây dựng như khu chung cư Thanh Đa, khu

chung cư đường Bà Hạt – Sư Vạn Hạnh…Ngoài ra, nhiều cụm chung cư được xây

dựng nhanh bằng cấu kiện khung thép tiền chế kết hợp với vật liệu bê tông nhằm

giải quyết hậu quả các trận cháy nhà lớn thời kỳ đó, người dân không có chỗ ở như

khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, khu chung cư Nguyễn Kim, khu chung cư Lý Thường Kiệt, khu chung cư Ngô Gia Tự…Mỗi căn hộ có diện tích từ 38m2 đến

65m2, 01 đến 02 phòng ngủ, có nhà vệ sinh, bếp riêng cho mỗi hộ. Phần lớn, chung

cư có 5 tầng gồm những dạng như đơn nguyên, hành lang bên, hành lang giữa.

Lần đầu tiên ở miền Nam, mô hình tiểu khu nhà ở đã được áp dụng cho việc

xây dựng nhà ở, điển hình là tiểu khu nhà ở Thanh Đa, với quan điểm mới về cách

sống, các quy định chặt chẽ về chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật của các công trình phục vụ

công cộng, công trình văn hóa giáo dục, công trình thương mại dịch vụ và các công

trình thể dục thể thao, nhằm tạo ra một môi trường sống tốt nhất cho người dân

sống trong tiểu khu.

Ngoài ra, nhà ở chung cư còn được xây dựng thành từng cụm trong các ô phố

nội thành với mục đích duy nhất là giải quyết chỗ ở, không có dịch vụ công cộng

cũng như diện tích cây xanh.

2.1.3 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay

2.1.3.1 Giai đoạn từ 1975 đến 1985

Cơ chế quản lý phát triển nhà ở và tình trạng trì trệ chung của nền kinh tế bao

cấp đã làm cho vấn đề nhà ở đô thị gặp những khó khăn lớn. Trong giai đoạn này,

khối lượng nhà ở do khu vực doanh nghiệp nhà nước xây dựng chiếm 61,8% tổng

số căn và 64,4% tổng diện tích sàn nhà ở, trong khi khu vực tư nhân chỉ xây dựng

được 38,2% tổng số căn và 35,6% tổng diện tích sàn nhà ở. Những khó khăn về

mức sống của người dân và cơ sở pháp lý của chế độ sở hữu nhà đất không rõ ràng

đã không tạo được động lực mạnh mẽ trong thị trường nhà ở khu vực tư nhân.

Quỹ nhà do lịch sử để lại chưa được sử dụng một cách hợp lí. Việc phân bố

quỹ nhà do Nhà nước quản lý một thời đã được chia cắt theo “ngành tiếp quản”.

Công năng nhiều ngôi nhà bị thay đổi khá tùy tiện. Tình trạng sử dụng lãng phí và

thiếu tu bổ nhà ở khá phổ biến. Điều này, dẫn đến nhiều nhà ở xuống cấp nghiêm

trọng, đặc biệt là nhà chung cư.

Nhà chung cư được xây dựng rất ít, chủ yếu trong khu vực quân đội để phục

vụ cho quân nhân, chiến sĩ hoặc trong các khu vực doanh nghiệp quốc doanh để làm

nhà ở tập thể cho cán bộ công nhân viên như chung cư ngành đường sắt ở Quận 3,

chung cư cho cán bộ ngành bưu điện ở Quận 10…

2.1.3.2 Giai đoạn từ 1985 đến nay

Khi chế độ bao cấp mất dần, thực hiện chủ trương đổi mới của Đảng, Nhà

nước đã ban hành một số chính sách động lực nhằm nâng cao quỹ nhà ở. Đến năm

1990, các yếu tố của thị trường bất động sản bắt đầu vận hành, nhiều thành phần

kinh tế tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở.

Trong khu vực Nhà nước, nhiều dự án quy hoạch khu dân cư qui mô khá lớn

đã được triển khai khắp các quận, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh như khu dân

cư Bầu Cát, Xóm Cải, Đinh Bộ Lĩnh, khu nhà ở Phú Lâm, khu nhà ở đường Hồ Văn

Huê, khu nhà ở Tân Quy Đông...

Ngoài các khu có quy hoạch, tình trạng nhà phố xây dựng tự phát, dọc theo các

đường giao thông, đường quốc lộ, trong các con hẻm nhỏ, với mật độ xây dựng khá

cao từ 80%-90% là khá phổ biến và là bài toán nan giải của các nhà qui hoạch, kiến

trúc và quản lý đô thị.

Loại hình nhà biệt thự chủ yếu được xây dựng xa trung tâm thành phố, ở

những vùng có cảnh quan đẹp như dọc sông Sài Gòn, các khu vui chơi giải trí…

Hình thức kiến trúc phong phú đa dạng, tiện nghi sinh hoạt cao cấp, diện tích lô đất từ 300m2 đến 600m2, được xây dựng tập trung thành từng cụm như An Phú, An

Khánh, Thảo Điền, Phú Lâm, Tân Quy Đông…

Giai đoạn năm 1986 đến năm 2000, các khu chung cư bắt đầu được nhà nước

tập trung xây dựng chủ yếu từ các chương trình tái định cư cho các hộ dân sống ven

và trên kênh rạch Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Tuy nhiên, loại hình chung cư lúc bấy giờ

không được người dân ưa chuộng, chủ yếu là thấp tầng (từ 3 – 5 tầng) và phục vụ

cho các đối tượng thu nhập thấp. Điển hình cho các chung cư thời kỳ này là chung

cư Miếu Nổi ở Quận Bình Thạnh, chung cư Trần Quốc Thảo ở Quận 3,… Phần lớn

các chung cư được thiết kế dạng đơn nguyên, một trệt và bốn lầu, và một ít số đơn

nguyên từ 10 tầng trở lên. Các căn hộ thường có từ 1 đến 2 phòng ngủ, do đó rất bất

lợi đối với các gia đình đông con hay gia đình 3 thế hệ trở lên. Đặc biệt, trong giai

đoạn này cũng xuất hiện một số ít loại nhà ở chung cư cao cấp (10-12 tầng) chỉ

dành cho người nước ngoài thuê ở đường Nguyễn Bỉnh khiêm, Nguyễn Du, Nguyễn

Đình Chiểu, Lý Tự Trọng, Lê Thánh Tôn…

Từ năm 2000 trở lại đây, khi mà quỹ đất trong nội thành đã bắt đầu hạn hẹp,

loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 09 tầng trở lên) mới được xây dựng phổ biến để

kinh doanh, việc xây dựng chung cư tái định cư cũng bắt đầu nghĩ đến xây dựng cao

tầng hơn. Điển hình cho các chung cư trong thời kỳ này là các chung cư trong khu

đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7; An Phú – An Khánh, quận 2; Nam Sài Gòn quận

7, Bình Chánh. Ngày nay, nhà chung cư đang lấy được vai trò của mình và ngày

càng có sự đóng góp to lớn cho chính sách nhà ở của thành phố và bộ mặt đô thị.

2.2 THỰC TRẠNG CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.2.1 Sự phân bố chung cư cũ trên địa bàn

Theo thống kê của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh vào thời điểm

tháng 03/2016, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.249 chung cư, trong đó có

khoảng 485 chung cư (560 lô) được xây dựng trước năm 1975 chưa được tháo dỡ với quy mô 50.460 căn hộ, khoảng 3,4 triệu m2 sàn xây dựng, tập trung chủ yếu ở

các quận nội thành (Phụ lục 1). Đa phần các chung cư và nhà tập thể này đã hư

hỏng và xuống cấp, thậm chí một số chung cư có nguy cơ sụp đỗ cao.

Theo khảo sát sơ bộ của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh tại thời điểm

năm 2006, có 152 lô chung cư hư hỏng, xuống cấp với quy mô 15.111 hộ, khoảng 900.219 m2 sàn xây dựng, trong đó có 67 lô chung cư hư hỏng nặng cần tháo dỡ và xây dựng mới với quy mô 7.896 căn hộ, khoảng 432.962 m2 sàn xây dựng.

250

200

203

150

100

(Nguồn : Báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)

BIỂU ĐỒ 2.1: SỐ LƯỢNG CHUNG CƯ CŨ XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM

QUẬN PHÚ NHUẬN

QUẬN TÂN BÌNH

QUẬN 10 QUẬN 1 QUẬN 5 QUẬN 3 QUẬN 11 QUẬN 4 QUẬN 6 QUẬN BÌNH THẠNH

(Nguồn : Báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)

BIỂU ĐỒ 2.2: SO SÁNH SỐ LƯỢNG CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG

TRÊN TỪNG QUẬN THEO THỨ TỰ GIẢM DẦN

1975 TRÊN TỪNG QUẬN THEO THỨ TỰ GIẢM DẦN

300000.0

250000.0

245268.0

200000.0

150000.0

100000.0

74913.0

50000.0

54843.0

19434.0 13983.0 10006.0 5089.0 4000.0 3200.0 2223.0

QUẬN 3 QUẬN

QUẬN 10

QUẬN 1 QUẬN 5 QUẬN BÌNH THẠNH

QUẬN 4 QUẬN 6 QUẬN PHÚ NHUẬN

QUẬN TÂN BÌNH

(Nguồn : Báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)

BIỂU ĐỒ 2.3: DIỆN TÍCH SÀN CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG

TRÊN TỪNG QUẬN THEO THỨ TỰ GIẢM DẦN

2.2.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng

- Số lượng chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 chưa được tháo dỡ trên địa

bàn Thành phố là rất lớn (485/1.249 chung cư chiếm tỷ lệ 38,8% so với số lượng

chung cư hiện có).

- Vị trí các chung cư cũ bị hư hỏng nặng đều nằm trong khu vực nội thành,

xen cài trong các khu dân cư hiện hữu, nằm ở những vị trí “đắc địa” của Thành phố

(theo Biểu đồ 2 và Biểu đồ 3, các chung cư cũ bị hư hỏng nặng được xây dựng tập

trung nhiều ở quận 1, quận 3, quận 5, quận 10, quận 11 là những quận thuộc trung

tâm nội thành của thành phố). Quy mô các chung cư khác nhau, đa số chung cư có

từ 2 - 4 tầng. Nhiều trường hợp công trình có mục đích sử dụng ban đầu không phải

làm chung cư mà làm trụ sở, khách sạn hoặc nhà riêng lẻ nhiều tầng.

- Pháp lý về sở hữu căn hộ phức tạp, trãi qua nhiều thời kỳ (sở hữu nhà nước,

sở hữu tư nhân, cho thuê, trả góp trước và sau 1975, mua bán sang nhượng trái

phép…).

- Tình trạng công trình qua khảo sát thực tế:

+ Người dân cơi nới, lấn chiếm các lối đi, hành lang, ban công và đầu hồi để

buôn bán, tăng diện tích sử dụng, tạo cảnh quan “nhếch nhác”, gây mất trật tự và

mỹ quan đô thị (Hình 2.1 – 2.2).

+ Hệ thống cấp điện quá tải, người dân phải sống trong cảm giác sợ hãi, lo

lắng về những hiểm họa chập điện, cháy nổ có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

+ Hệ thống cấp nước hư hỏng không kịp sửa chữa, người dân tự tiện dùng máy

bơm, bồn trữ nước và đường ống riêng dẫn đến từng nhà tạo nên một khung cảnh

hỗn độn.

+ Người dân không ý thức, vứt rách bừa bãi, gây tắt nghẹt hệ thống thoát

nước, dẫn đến thấm dột, đọng nước, gây ô nhiễm môi trường (Hình 2.3 – 2.4).

+ Hệ thống thông tin liên lạc (điện thoại, internet, truyền hình cáp…) được kéo

đến từng hộ dân một cách tự phát, kết hợp với đường điện tạo nên hệ thống “mạng

nhện” lớn trong chung cư.

+ Các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy không được đảm bảo, lối vào chật

hẹp và bị lấn chiếm làm chỗ để xe, các phương tiện chữa cháy khó tiếp cận, không

đảm bảo yêu cầu thoát người khi xảy ra sự cố, thiếu các thiết bị chữa cháy và ngăn

cháy tạm thời.

+ Kết cấu một số tòa nhà không còn an toàn cho người sử dụng, gây nguy

hiểm nghiêm trọng đến tính mạng và tài sản của người dân (Hình 2.5 – 2.6).

Hình 2.1 – 2.2 Chung cư Đỗ Văn Sửu, Quận 5 (Kết cấu công trình không còn đảm bảo khả năng chịu lực, tình trạng buôn bán bừa bãi, lấn chiếm lối thoát hiểm, ảnh hưởng đến công tác phòng cháy chữa cháy) Hình 2.3 – 2.4 Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 5 (Chung cư hư hỏng nặng về kết cấu, mất cảnh quan đô thị)

Hình 2.5 – 2.6 Chung cư lô IV – VI Thanh Đa, Quận Bình Thạnh (Hiện trạng nghiêng lún, xuống cấp trầm trọng)

- Về công tác quản lý, vận hành công trình, trên 95% chung cư không có quy

trình bảo trì; không có ban quản trị. Việc quản lý chủ yếu do tổ dân phố, UBND

phường hoặc các hộ dân tự thỏa thuận thực hiện. Các chi phí quản lý (dọn vệ sinh

khu vực công cộng, sửa chữa phần chung…) người dân tự bàn bạc, thống nhất và

thuê tổ chức, cá nhân để thực hiện; các hư hỏng nhỏ tại từng căn hộ thì chủ hộ tự

sửa chữa

- Đặc điểm người dân đang sống trong chung cư cũ :

+ Những người có điều kiện kinh tế đều đã rời khỏi các khu chung cư cũ vì

điều kiện sống ở đó quá kém.

+ Số người mua, thuê mua lại nhà chung cư cũ tuyệt đại đa số là người có

thu nhập trung bình thấp, thu nhập thấp vì họ không có tiền để mua những căn hộ

chung cư mới.

+ Những người đang ở các chung cư cũ này đang có mối quan hệ ràng buộc

với xã hội (gần bạn bè, con cái họ hàng) với hạ tầng xã hội (trường học, chợ, bệnh

viện, cơ sở kinh doanh, nơi làm việc), mọi sự di chuyển đến nơi ở mới đều khó khăn

và không thuận tiện.

+ Đa số người sống ở đó sống theo tư duy bao cấp (từ lúc ở thuê đến khi

được mua nhà giá rẻ theo Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ), thường

có tư tưởng công thần, ỷ lại vào nhà nước.

+ Phần lớn các chung cư cũ chưa thành lập Ban quản trị nên người dân sống

trong chung cư cũ phải tự quản.

- Nguyện vọng của đa số người dân sống trong chung cư cũ [1]:

+ Được ở căn hộ mới an toàn và tiện nghi hơn (không ai muốn ở nhà xuống

cấp, thiếu tiện nghi, chật hẹp…).

+ Được tái định cư tại địa điểm cũ.

+ Được tạm cư xung quanh khu vực đang ở khi phải phá dỡ, di chuyển…

+ Được ở căn hộ diện tích như cũ, lớn hơn càng tốt (riêng các hộ tầng 1 do

có điều kiện lấn chiếm đất chung do lịch sử quản lý yếu kém để lại, thường yêu sách

đòi diện tích lớn hơn).

+ Được ở căn hộ mới nhưng không phải đóng góp gì kể cả phải được hỗ trợ

khi tạm cư chờ phá dỡ xây dựng mới.

2.3 CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.3.1 Cơ sở pháp lý và quá trình hình thành chương trình

Trong giai đoạn 1975 - 1998, với chính sách chung của cả nước, nhiệm vụ chủ

yếu là quản lý, khai thác và phân phối quỹ nhà hiện có, nguồn vốn chủ yếu được

cân đối từ ngân sách để cải tạo, sửa chữa các khu nhà chung cư, khu nhà ở tập thể

phục vụ cho cán bộ, viên chức; chưa xây dựng nhiều công trình mới thay thế các

chung cư cũ. Từ thực tế trên, chính quyền thành phố đã có Chỉ thị số 03/1999/CT-

UB-QLĐT ngày 09 tháng 7 năm 1999 về giải quyết chung cư - nhà tập thể hư hỏng

nặng trên địa bàn thành phố [2]. Bước đầu đã cải tạo, sửa chữa một số chung cư cũ

ở quận 3, 10, 11, tuy nhiên kết quả không nhiều.

Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, chính quyền

thành phố đã tiến hành khảo sát, đánh giá sơ bộ, đã xác định được 178 lô chung cư

xuống cấp, trong đó có 67 lô hư hỏng nặng. Sau đó đã có Quyết định số

114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 ban hành kế hoạch triển khai

chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở giai đoạn 2006 - 2010 [3],

trong đó xác định cụ thể về chỉ tiêu thực hiện thay thế chung cư cũ đã hết thời gian

sử dụng, đang hư hỏng nặng.

Riêng đối với yêu cầu cấp bách của việc cải tạo, xây dựng mới thay thế 67 lô

chung cư hư hỏng nặng, chính quyền thành phố đã có Quyết định số 5327/QĐ-

UBND ngày 10 tháng 12 năm 2008 xây dựng Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các

chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố từ nay đến năm 2010 [4],

theo đó sẽ thực hiện di dời, tháo dỡ, xây dựng lại thay thế 22 lô chung cư trước năm

2010, còn 45 lô sẽ thực hiện sau năm 2010.

Đến năm 2010, chính quyền thành phố tiếp tục có Báo cáo số 123/BC-UBND

ngày 04 tháng 10 năm 2010 về kết quả thực hiện và đề xuất phương hướng nhiệm

vụ giai đoạn 2011 - 2015 [5], định hướng đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030,

trong đó có đề ra mục tiêu và kế hoạch cụ thể việc thực hiện chương trình chung cư

hư hỏng.

Gần đây nhất, chính quyền thành phố đã có Quyết định số 5928/QĐ-UBND

ngày 11 tháng 11 năm 2016 về Kế hoạch triển khai thực hiện Chương trình chỉnh

trang và phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020, trong đó đặt mục tiêu đến năm

2020 sẽ xây dựng mới thay thế được 50% các chung cư cũ cấp D trên địa bàn.

2.3.2 Tổ chức quản lý thực hiện chương trình

Để quản lý thực hiện chương trình, chính quyền thành phố đã thành lập Ban

chỉ đạo chương trình chung cư hư hỏng, trong đó Thường trực Ban chỉ đạo là Sở

Xây dựng, thành viên là đại diện các Sở, ngành có liên quan gồm Sở Quy hoạch –

Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư... và

UBND các quận có chung cư cũ.

Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối tiếp nhận, đề xuất hướng giải quyết các nội

dung, các vấn đề liên quan đến việc thực hiện cải tạo, xây dựng mới các chung cư

cũ hư hỏng, xuống cấp cho UBND thành phố quyết định. Với tính chất phức tạp của

công việc khi thực hiện chương trình, hay phát sinh mâu thuẫn giữa quyền lợi của

người dân và nhà đầu tư dẫn đến nhiều khiếu nại, tố cáo, nhưng quận huyện không

có thẩm quyền giải quyết mà đều phải thông qua Sở Xây dựng tham mưu cho

UBND thành phố, do đó đã không phát huy được tính chủ động, sáng tạo của

UBND quận huyện trong việc thực hiện chương trình.

2.3.3 Kết quả thực hiện của chương trình

2.3.3.1 Giai đoạn trước 2006

Trước năm 2006, thành phố đã tháo dỡ 10 chung cư (14 lô) cũ với quy mô

57.177 m2, chưa xây dựng được chung cư mới để thay thế chung cư cũ bị tháo dỡ.

2.3.3.2 Giai đoạn 2006-2010

- Mục tiêu

Thay thế chung cư đã hết thời gian sử dụng, đang hư hỏng nặng 300.000 m2

sàn (theo Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 của UBND TP); Phấn đấu xây dựng mới 417.963 m2 sàn (theo Quyết định số 5327/QĐ-

UBND ngày 10 tháng 12 năm 2008 của UBND TP).

- Kết quả

+ Đã tháo dỡ 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô 95.362 m2 /300.000 m2 sàn,

đạt tỷ lệ 31,79%.

+ Xây dựng mới được 273.924/417.963m2 sàn, đạt tỷ lệ 65,54%, trong đó xây dựng mới tại chỗ để thay thế chung cư đã được tháo dỡ 160.307 m2 sàn, xây dựng mới ở nơi khác để bố trí tái định cư 113.617 m2 sàn.

2.3.3.3 Giai đoạn 2011-2015

- Mục tiêu

Tháo dỡ 25 chung cư (72 lô) cũ xuống cấp, bị hư hỏng nặng với tổng diện tích

là 350.000m2; Xây dựng mới 445.000 m2 sàn chung cư cũ (theo Báo cáo 123/BC-

UBND ngày 04 tháng 10 năm 2010 của UBND thành phố).

- Kết quả

+ Đã tháo dỡ 11 chung cư (16 lô) với quy mô 109.592 m2/350.000 m2 sàn, đạt

tỷ lệ 31,31%.

+ Xây dựng mới được 208.284 m2/445.000 m2 đạt tỷ lệ 46,81%, trong đó xây dựng mới tại chỗ để thay thế chung cư đã được tháo dỡ 119.733 m2 sàn, xây dựng mới ở nơi khác để bố trí tái định cư 88.551 m2 sàn.

* Nhận xét: Kết quả thực hiện qua các giai đoạn đều không đạt được so với

mục tiêu kế hoạch đề ra, cụ thể giai đoạn 2006-2010 chỉ đạt 31,79% so với kế

hoạch, giai đoạn 2011-2015 chỉ đạt 31,31% so với kế hoạch.

2.4 MỘT SỐ DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN CỦA THÀNH PHỐ

2.4.1 Dự án Cô Giang, quận 1

Chung cư Cô Giang, quận 1 có 4 lô (A,B,C,D) được xây dựng từ trước năm

1975. Theo kết quả kiểm định có hiện trạng xuống cấp nặng, các hư hỏng tồn tại

trong công trình có tính nguy hiểm thường trực đồng thời có tính phát triển theo

thời gian. Tỷ lệ chất lượng còn lại của phần kết cấu chính công trình của lô A là

51,66%; lô B là 52,73%; lô C là 41,08% và lô D là 43,96%.

Năm 2007, UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH

Thủ đô Đất Việt và Vina Capital Group liên doanh làm chủ đầu tư dự án xây dựng

chung cư Cô Giang, quận 1.

Phương án bồi thường áp dụng để thực hiện việc di dời, tháo dỡ xây dựng lại

chung cư Cô Giang, quận 1 có 03 hình thức cho người dân lựa chọn: (1) Thanh toán

bằng tiền; (2) Bằng nhà ở trong dự án; (3) Bằng nhà ở ngoài phạm vi dự án. Mặc dù

có chủ trương thực hiện từ năm 2007, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng (di dời được 656/884, tỷ lệ 74,21%), cụ thể các nguyên

nhân:

- Người dân không đồng thuận về giá bồi thường, giá bán căn hộ dẫn đến kéo

dài thời gian, thậm chí không thực hiện được. có trường hợp đòi hỏi giá đền bù 80- 100 triệu đồng/m2, trong khi giá đền bù theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được duyệt là 38 triệu đồng/m2 đối với căn hộ tầng trệt, 25 triệu đồng/m2

đối với căn hộ lầu.

- Chung cư Cô Giang gồm 04 lô A, B, C, D, 750 căn hộ, trong đó có 208 căn hộ có diện tích 36m2, 271 căn hộ có diện tích 24m2, 271 căn hộ có diện tích 12m2. Quá trình triển khai công tác bồi thường, các hộ đang sử dụng căn hộ diện tích 12m2 thì được Nhà nước hỗ trợ thêm khoản tiền chênh lệch (18m2) cho bằng diện tích 30m2, dẫn đến các hộ sử dụng căn hộ diện tích 24m2, 36m2 không được nhận hỗ trợ khoản tiền chênh lệch 18m2 khiếu nại so bì, kéo dài công tác bồi thường.

- Thành phố có chủ trương sử dụng 200 căn hộ tại chung cư Vĩnh Lộc B,

huyện Bình Chánh để bố trí tạm cư di dời khẩn cấp các hộ dân, tuy nhiên người dân

không đồng tình vì vị trí tạm cư xa nơi ở cũ, không có hộ nào nhận nhà tạm cư tại

chung cư Vĩnh Lộc B. Thành phố phải sử dụng 40 căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại

các quận trung tâm (quận 1, quận 4, quận Bình Thạnh) để bố trí tạm cư di dời khẩn

cấp cho các hộ dân.

Như vậy, nguyên nhân kéo dài thời gian thực hiện dự án là do chủ đầu tư và

một số hộ dân đã không thỏa thuận được mức giá bồi thường; Quỹ nhà bố trí tạm cư

cho người dân không phù hợp (quá xa so với vị trí chung cư cũ) nên người dân

không đồng ý.

2.4.2 Dự án chung cư số 727 đường Trần Hưng Đạo, quận 5

Chung cư số 727 Trần Hưng Đạo, phường 1, quận 5 được xây dựng từ trước

năm 1975 với quy mô 530 căn hộ, chung cư đã được kiểm định chất lượng công trình

đã bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ rất cao.

UBND thành phố đã chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Dịch vụ

Công ích quận 5 làm chủ đầu tư để di dời, tháo dỡ và xây dựng mới lại chung cư từ

năm 2007. Tuy nhiên đến nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn chưa

hoàn tất (di dời 520/530 hộ dân đạt tỷ lệ 98,11%).

Nguyên nhân 10 hộ dân còn lại không chấp thuận phương án bồi thường của

chủ đầu tư là do các các hộ dân này có pháp lý sở hữu không rõ ràng (bố trí sai công

năng, sai thẩm quyền nên không đủ điều kiện được mua nhà sở hữu nhà nước theo

Nghị định 61/CP), do đó chủ đầu tư áp dụng đơn giá bồi thường quá thấp không đủ

để người dân mua lại nhà khác để ổn định cuộc sống nên người dân không đồng

tình, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

2.4.3 Dự án Lô IV-VI Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh.

Chung cư lô IV, lô VI Thanh Đa, quận Bình Thạnh gồm 284 căn hộ với 299

hộ dân (Lô IV: 152 hộ, 08 hộ sở hữu tư nhân, 144 hộ sở hữu Nhà nước; Lô VI: 147

hộ, 08 hộ sở hữu tư nhân, 139 hộ sở hữu Nhà nước). Theo kết quả kiểm định vào

năm 2004, công trình chung cư lô IV và VI cư xá Thanh Đa có chất lượng kém,

xuống cấp nhiều và đang ở trong trạng thái nguy hiểm.

Do chưa chọn được nhà đầu tư, UBND thành phố đã giao cho UBND quận

Bình Thạnh làm chủ đầu tư dự án, thực hiện bồi thường, di dời khẩn cấp, bố trí tái

định cư, tạm cư các hộ dân từ năm 2012, tuy nhiên do không có sẵn quỹ nhà tạm cư,

tái định cư gần vị trí chung cư cũ nên đến năm 2014 vẫn không di dời được hộ dân

nào. Sau khi UBND thành phố chấp thuận sử dụng quỹ nhà tại chung cư 1.050 căn

hộ tái định cư, phường 12, quận Bình Thạnh để thực hiện bố trí tạm cư, tái định cư

thì UBND quận Bình Thạnh mới di dời được toàn bộ hộ dân.

Qua đó ta thấy, việc có sẵn quỹ nhà tạm cư, tái định cư phù hợp (gần vị trí

chung cư cũ) sẽ quyết định đến sự thành công trong công tác di dời người dân ra

khỏi chung cư cũ hư hỏng nặng, xuống cấp cần tháo dỡ.

2.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN

2.5.1 Trước năm 2015

Khuôn khổ pháp luật cho cải tạo nhà chung cư cũ bắt đầu hình thành từ khi

có Luật Nhà ở năm 2005 [10], các quy định liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng

lại nhà chung cư cũ cụ thể như sau:

- Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ: (1) Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có

nguy cơ sụp đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng

công trình xây dựng; (2) Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết

định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (3) Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng;

(4) Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Việc phá dỡ nhà ở đối với các trường hợp phải phá dỡ thuộc trách nhiệm

của chủ sở hữu, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý sử dụng, nếu không

tự nguyện thực hiện thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cưỡng chế.

- Thẩm quyền quyết định cưỡng chế là UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp

huyện.

- Việc phá dỡ nhà chung cư cũ theo nhu cầu của nhiều chủ sở hữu (không

thuộc diện phải phá dỡ) thì phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý.

- Việc phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích

chính đáng của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Năm 2007, Chính phủ đã có Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP [11] về việc cải

tạo, xây dựng lại các khu chung cư bị hư hỏng, xuống cấp với mục tiêu đến năm

2015 cơ bản hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ hư hỏng, hết

niên hạn sử dụng ở các đô thị trên cả nước. Nghị quyết này đã đề cập tới một số nội

dung cơ bản sau:

- Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thực hiện theo nguyên tắc xã hội

hóa, khai thác hiệu quả của dự án đề cân đối tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà phục

vụ tái định cư, hạn chế đầu tư từ ngân sách, bảo đảm lợi ích hài hòa của người sở

hữu nhà và nhà đầu tư, chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng môi

trường sống.

- UBND cấp tỉnh chỉ đạo xây dựng lộ trình, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại

chung cư cũ trên địa bàn, ưu tiên triển khai trước đối với các chung cư hư hỏng

nặng, môi trường sống không đảm bảo.

- Triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo dự án tổng thể, có phương

án quy hoạch – kiến trúc hợp lý, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội, tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ, chú trọng khai thác tầng

hầm phục vụ công cộng.

- Đối với chung cư hư hỏng nặng, lún nứt nguy hiểm, chính quyền địa

phương cần có phương án di dời khẩn cấp để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại.

Trường hợp không huy động được các thành phần kinh tế tham gia thì phải triển

khai đầu tư bằng ngân sách nhà nước.

- UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng tổ chức khảo sát, đánh giá và

công bố công khai danh mục các khu chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để lựa

chọn nhà đầu tư. Nếu có từ 02 nhà đầu tư đăng ký thì tổ chức đấu thầu, ưu tiên chọn

nhà đầu tư có kinh nghiệm, có năng lực tài chính, có phương án bố trí tạm cư, tái

định cư hợp lý; rà soát, thay thế các chủ đầu tư đã giao dự án nhưng chậm triển

khai; tổ chức lập, điều chỉnh, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết các khu vực

có chung cư cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Trong quá trình triển khai phải tổ chức lấy ý

kiến và công bố công khai theo quy định. Được phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy

hoạch (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao công trình) để

bảo đảm khả năng cân đối tài chính, hiệu quả kinh tế phù hợp với điều kiện cụ thể

của địa phương và của từng dự án.

- Ưu tiên dành diện tích phục vụ công cộng; đa dạng hóa diện tích căn hộ để

đáp ứng nhu cầu của từng loại đối tượng có nhu cầu; diện tích căn hộ bố trí tái định cư tối thiểu không thấp hơn 30m2 sàn; diện tích căn hộ kinh doanh không thấp hơn 45m2 sàn.

- Chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần diện tích đất trong phạm vi dự

án; để phục vụ nhu cầu kinh doanh nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án được

miễn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án.

- Chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh xem xét cho vay không vượt quá 70% giá

trị xây lắp và thiết bị; hỗ trợ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết

yếu trong và ngoài phạm vi dự án; được áp dụng cơ chế ưu đãi về thuế thu nhập

doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.

- Chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư

theo nguyên tắc thanh toán bằng tiền hoặc bằng nhà ở tại nơi cũ sau khi xây dựng

hoặc tại địa điểm khác; trường hợp chủ sở hữu căn hộ cũ không có nhu cầu tái định

cư thì có thể bán căn hộ đó cho chủ đầu tư theo giá thỏa thuận trước khi phá dỡ.

- Trường hợp xây dựng lấn chiếm, cơi nới chỉ được mua căn hộ kinh doanh

trong dự án và được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giá trị xây mới.

- Chủ đầu tư được phép hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù thêm tiền để đẩy

nhanh tiến độ dự án; trường hợp đang ở tầng thấp chuyển lên tầng cao thì được hỗ

trợ thêm diện tích hoặc bù bằng tiền tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án;

trường hợp chủ sở hữu căn hộ tầng 1 phải chuyển lên tầng cao thì được ưu tiên thuê

diện tích kinh doanh trong phạm vi dự án (nếu có).

- Cho phép chủ đầu tư dự án được quyết định chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu

xây dựng hoặc thiết kế, thi công nếu có đủ năng lực đối với các công trình trong

phạm vi dự án được đầu tư bằng nguồn vốn của chủ đầu tư (trường hợp sử dụng

nguồn vốn ngân sách thì phải đấu thầu).

Chủ trương triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ của Chính

phủ khi bàn hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP là “nhằm tạo ra các khu nhà ở mới

có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và năng cao điều kiện sống của nhân dân,

cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại” với yêu cầu:

- Phải thực hiện đồng bộ việc cải tạo, xây dựng lại theo dự án tổng thể, tránh

tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ;

- Đối với nhà nguy hiểm, cần có kế hoạch di dời khẩn cấp để xây dựng lại,

nếu cần có thể dùng tiền ngân sách;

- Phấn đấu đến 2015 hoàn thành.

2.5.2 Sau năm 2015

Sau khi Luật Nhà ở năm 2015 [12] ra đời, Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 [13] về cải tạo, xây dựng lại nhà

chung cư. Nghị định quy định các nội dung chính như sau:

a) Nguyên tắc thực hiện

- Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo

dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư

độc lập).

- Mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai

một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.

b) Hình thức thực hiện

- Chính quyền địa phương có trách nhiệm tổ chức điều tra, khảo sát và kiểm

định chất lượng nhà chung cư trên địa bàn; Xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo,

xây dựng lại nhà chung cư.

- Các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây

dựng lại (nhà chung cư được kiểm định có kết luận hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư

hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng) lựa chọn

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện

việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó.

- Nhà nước thực hiện đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với các

trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại mà quá thời hạn các chủ

sở hữu nhà chung cư không chọn được doanh nghiệp kinh doanh doanh bất động

sản để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại (đối với chung cư được kiểm định là hư hỏng

nặng, thời hạn là tối đa 12 tháng kể từ ngày UBND cấp tỉnh công bố kế hoạch cải

tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đối với chung cư được kiểm định là nguy hiểm, thời

hạn là tối đa 03 tháng kể từ ngày UBND cấp tỉnh tổ chức di dời khẩn cấp để tháo

dỡ).

- Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại

nhà chung cư bằng nguồn vốn: ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu,

vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng

đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây

dựng - chuyển giao (BT).

Trình tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo Nghị định

101/2015/NĐ-CP được cụ thể như sau:

c) Cơ chế, chính sách về đất đai

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây

dựng lại nhà chung cư được hưởng các cơ chế, chính sách sau đây:

- Được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện

tích đất trong khuôn viên dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy

định của pháp luật về đất đai.

- Được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án

để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch

và quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng

đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án.

d) Cơ chế chính sách về huy động vốn

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo,

xây lại nhà chung cư được huy động các nguồn vốn: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu

tư; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh,

liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua,

tiền thuê nhà ở hình thành trong tương lai đối với phần diện tích nhà ở còn lại (sau

khi bố trí tái định cư) và diện tích công trình kinh doanh trong phạm vi dự án; Vốn

vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; Vốn vay từ

Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương để triển khai thực hiện dự

án.

- Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp

thêm tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính

đang hoạt động tại Việt Nam; vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác

của địa phương để thanh toán khoản tiền chênh lệch phải nộp.

- Chủ đầu tư dự án được phép kinh doanh đối với các diện tích nhà ở còn lại

(sau khi thực hiện bố trí tái định cư) và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi

dự án.

e) Các cơ chế, chính sách ưu đãi khác

- Chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao

công trình.

- Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng

như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá

thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực

theo quy định của pháp luật.

- Được chỉ định thầu đối với các gói thầu cần triển khai ngay theo quy định

của pháp luật về đấu thầu.

- Trường hợp chủ sở hữu được bồi thường nhà ở mới thì không phải nộp lệ

phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.

- Trường hợp chủ sử dụng nhà chung cư đang thuê căn hộ chung cư thuộc sở

hữu nhà nước (chưa được chuyển đổi thành sở hữu riêng) mà chung cư đó thuộc

diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thì thực hiện theo cơ chế, chính sách như

+ Được tiếp tục bố trí cho thuê căn hộ chung cư mới (sau khi cải tạo, xây

dựng lại) có diện tích tương đương tại địa điểm nhà chung cư bị phá dỡ;

+ Được xem xét, giải quyết mua căn hộ mới theo quy định của pháp luật về

quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Được xem xét, giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi

địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở (nếu có nhu cầu).

+ Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được UBND cấp tỉnh

quyết định làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư này thì

doanh nghiệp đó được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án.

2.6 KINH NGHIỆM TỪ CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Chung cư nhiều tầng và cao tầng đã trở thành loại nhà phổ biến tại nhiều nước

từ sau chiến tranh thế giới thứ 2 và nhiều tòa nhà đã phải tái thiết, trước hết là để

khắc phục hậu quả động đất hoặc xây lại theo tiêu chuẩn kháng chấn mới, tiếp đó là

để nâng cao chất lượng sống của người ở và đáp ứng nhu cầu tái phát triển đô thị,

và cuối cùng là khi công trình lão hóa về mặt vật lý và về chức năng (chưa nói tới

vấn đề nâng cấp và hiện đại hóa các tòa nhà hiện có mà không phá dỡ). Chính sách

mỗi nước đối với tái thiết chung cư cũ đều có những nét đặc thù.

2.6.1 Kinh nghiệm của Nhật Bản

Nhật Bản bắt đầu xây dựng chung cư gần trung tâm Tokyo từ những năm

1950, đến cuối năm 2013 cả nước đã có khoảng 6 triệu căn hộ chung cư với khoảng

14,5 triệu người ở (100% tổng dân số), và hàng năm thị trường cung ứng thêm

100.000 căn hộ mới.

Nhật Bản có nhiều kinh nghiệm tái thiết chung cư cũ, không chỉ để khắc phục

hậu quả động đất hoặc để xây dựng lại theo tiêu chuẩn kháng chấn mới năm 1981,

mà còn để phù hợp với mức sống được nâng cao (từ 1970 trở về trước, 30% căn hộ

có diện tích dưới 50m2, chỉ 6% chung cư 4-5 tầng có thang máy). “Pháp lệnh về

Quyền sở hữu đơn vị căn hộ” (trong chung cư) ban hành năm 1962, sửa đổi năm

2002, quy định chủ trương tái thiết một chung cư riêng lẻ phải được sự đồng ý của

tối thiểu là 4/5 số chủ căn hộ trong chung cư (trước đó là phải 100%) và của ít nhất

3/4 số chủ căn hộ trong tất cả các chung cư khác trên cùng khu đất, còn chủ trương

tái thiết tất cả các chung cư trên một khu đất phải được sự đồng ý của ít nhất 4/5 tất

cả số chủ căn hộ trên khu đất đó và 2/3 số chủ căn hộ trong từng chung cư.

Đến năm 2002, “Pháp lệnh tạo điều kiện tái thiết chung cư” quy định các thủ

tục tái thiết chung cư sau khi đã quyết định chủ trương, từ khâu Bộ Đất đai, Hạ

tầng, Giao thông và Du lịch phê duyệt chủ trương và quy hoạch cho đến khâu tái

định cư vào chung cư mới. Gần đây, khu Shinonome Canal Court gần trung tâm

Tokyo được chọn làm dự án thí điểm cho phương thức tái thiết các khu chung cư cũ

của Nhật Bản.

Nhật Bản đánh giá các nhân tố thành công và thất bại của dự án tái thiết như

trong sau

Nhân tố thành công Nhân tố thất bại

Vị trí không thuận lợi Vị trí thuận lợi

Nới lỏng hạn chế mật độ và Hạn chế mật độ và chiều cao xây dựng chiều cao xây dựng

Vị trí Được chủ tài sản liền kề hợp tác Công trình bị giảm hiệu quả do bối cảnh xây dựng khu vực hoặc chuyển nhượng tài sản

Tổ chức tái thiết có thể được quyền thuê đất Không có khả năng tạo đủ diện tích sàn để dự án kiếm được lợi nhuận

Gặp rắc rối với các cá nhân chống lại tái thiết Cả những người không có đủ chi phí cho tái thiết cũng có chỗ ở (đặc biệt người cao tuổi)

Cộng đồng năng động (tự quản, Hợp tác với cộng đồng chung cư có lãnh đạo)

Vốn ban đầu đi vay Vấn đề chi phí cao

Được trợ cấp chi phí xây dựng

Được sự ủng hộ của các bên hợp Kinh phí/cách tiếp cận tác với dự án

Tư vấn được chỉ định

Để giúp đỡ người già khi tái thiết chung cư (40% chủ căn hộ chung cư xây

trước 1970 là người từ 60 tuổi trở lên), Nhật Bản áp dụng một công cụ tài chính mới

mẻ của Hoa Kỳ là “ thế chấp nghịch đảo ”, một khoản vay có điều kiện nhất định

nhưng không phải trả nợ trong suốt thời hạn vay.

2.6.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Sự tăng trưởng nhanh chóng của thành phố Seoul (Hàn Quốc) bắt đầu vào

những năm 1960 với sự ra đời của một loạt các kế hoạch phát triển kinh tế quốc gia.

Trong vòng 10 năm dân số thành phố tăng gấp đôi từ 2.445.000 người vào năm

1960 đến 5.525.000 vào năm 1970.

Do thành phố phát triển nhanh chóng, có rất nhiều nhà ở tạm bợ còn tồn tại ở

trung tâm của các khu vực đô thị hóa cần phải giải quyết. Seoul đã gặp rất nhiều vấn

đề trong việc xóa bỏ các khu vực xuống cấp này của đô thị. Nhiều phương án tái

thiết đã được đề xuất, tuy nhiên, chúng đều không đưa đến các thành công như

mong đợi. Việc chính quyền đô thị thiếu các nguồn lực hỗ trợ là nguyên nhân chính

dẫn đến sự thất bại của các phương án này. Sau vài lần thay đổi chính sách, vào

năm 1983, thành phố phát minh ra một số cơ chế đặc biệt để tái thiết các khu dân

cư, gọi là tái thiết dựa trên hợp tác.

Nội dung của mô hình hợp tác ở Seoul bao gồm các nội dung: chính quyền

thành phố Seoul thực hiện những cuộc khảo sát thực địa để làm rõ các khu vực tái

thiêt, để đảm bảo các vấn đề liên quan đến sự phát triển đô thị, chất lượng sống của

người dân cũng như cảnh quan đô thị. Để thực hiện mô hình hợp tác này trong các

dự án tái thiết, các chủ sở hữu các tài sản trong khu dân cư được chính quyền thành

phố chỉ định phải tái phát triển tập hợp lại và thành lập nên một Hiệp hội các chủ sở

hữu một cách dân chủ.

Hiệp hội các chủ sở hữu này sẽ là đơn vị đứng ra thực hiện dự án tái thiết khu

dân cư chứ không phải là cơ quan quản lý đô thị. Hiệp hội các chủ sở hữu sau đó sẽ

chọn một doanh nghiệp xây dựng là đối tác để thực hiện dự án tái thiết khu dân cư.

Công ty xây dựng này chịu trách nhiệm chính về việc thu xếp vốn cho dự án, có

trách nhiệm lập ra dự án tái thiết, trong đó làm rõ cả kích thước của các đơn vị nhà

ở mới cũng như chi phí cần nộp thêm của mỗi chủ sở hữu bất động sản, và bảo vệ

dự án trước đại diện của Chính quyền thành phố. Nếu dự án được chấp thuận, Chính

quyền thành phố sẽ cấp phép để dự án thực hiện. Đến thời điểm này, các chủ sở hữu

bất động sản trong khu dân cư có thể có hai lựa chọn: xin được phân phối nhà ở

trong dự án hoặc rời khỏi dự án, chuyển ra khỏi khu vực tái thiết và nhận tiền đền

bù. Các chủ sở hữu bất động sản phải quyết định việc này trong vòng 60 ngày sau

khi dự án được chấp thuận. Công ty xây dựng đối tác phải sắp xếp các khoản vay để

những người lựa chọn xin phân phối nhà trong dự án có kinh phí chuyển đến chỗ ở

tạm thời. Hoạt động tái phát triển được bắt đầu khi tất cả dân cư chuyển ra khỏi dự

án theo cả 2 lựa chọn nêu trên. Như thế, trong các dự án tái thiết theo cơ chế hợp tác

này, người dân, là các chủ sở hữu các bất động sản trong khu vực, sẽ cung cấp đất

và Công ty xây dựng đối tác về mặt lý thuyết sẽ chịu trách nhiệm về các chi phí

thực hiện dự án tái phát triển này.

Do chính quyền thành phố không cung cấp bất kỳ một khoản hỗ trợ xã hội

nào, người dân cũng không phải đóng góp bất kỳ khoản nào vào dự án ngoài phần

đất thuộc sở hữu của họ và phần chi phí bổ sung (nộp khi dự án hoàn thành) do giá

đơn vị nhà ở họ nhận được cao hơn phần đóng góp của họ, nên gánh nặng về vốn sẽ

chuyển về Công ty xây dựng đối tác. Vì thế, chính quyền phải mở ra các cơ chế sau

để thu hút các công ty xây dựng và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho họ:

- Cho phép bán các đơn vị nhà ở trong dự án trước khi xây dựng.

- Cho phép một mật độ phát triển tối đa cho mỗi dự án tái thiết phù hợp để

đảm bảo lợi nhuận cho các bên tham gia vào dự án.

Các cơ chế này cho phép Công ty Xây dựng đối tác thu hút được vốn trước

cho dự án thông qua việc bán các đơn vị nhà ở họ có thể phát triển thêm trong dự

án, ngoài số lượng đơn vị nhà ở họ phải xây dựng dành cho các chủ sở hữu lựa chọn

được phân phối nhà cũng như số lượng đơn vị nhà ở tương ứng với phần đền bù cho

những chủ sở hữu lựa chọn rời khỏi dự án. Đây là yếu tố chính đảm bảo tính khả thi

của dự án.

Mô hình này đã thành công rực rỡ ở Seoul, với số lượng dự án thực hiện theo

mô hình này tăng từ 8 dự án vào năm 1984 lên đến 24 dự án vào năm 1986. Giai

đoạn từ 1993 - 1996, có trung bình 15 dự án tái phát triển theo mô hình hợp tác này

cũng chiếm tỷ trọng lớn trong các dự án tái phát triển, với 155/228 dự án (chiếm

khoảng 68%). Sau đó, hầu hết các dự án tái phát triển khu dân cư được cấp phép từ

năm 1984 đã được chấp thuận phương thức thực hiện theo mô hình hợp tác này.

Qua sự thành công của mô hình hợp tác ở Seoul, chúng ta có thể rút ra được

những bài học kinh nghiệm để áp dụng vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư

cũ bị hư hỏng nặng tại thành phố Hồ Chí Minh như sau:

- Chính quyền thành phố chỉ định các khu vực tái thiết, tạo ra áp lực về mặt

chấp pháp đối với các cư dân thuộc khu vực này, làm dễ dàng hơn cho việc giải

phóng mặt bằng phục vụ cho tái thiết.

- Các Ban quản trị chung cư được thành lập một cách dân chủ, có cơ chế hoạt

động rõ ràng, đại diện cho dân cư tại chung cư, đóng vai trò lớn cho sự thành công

của việc vận động các chủ sở hữu thực hiện theo các yêu cầu của dự án và xử lý các

vấn đề nảy sinh.

- Cơ chế hợp tác giữa Ban quản trị chung cư và doanh nghiệp xây dựng đối

tác, cũng như xử lý các mối quan hệ giữa các bên hữu quan chính trong dự án để

đảm bảo dung hòa lợi ích giữa các bên trong dự án.

- Ưu đãi và hỗ trợ từ chính quyền cho các dự án tái thiết như cho phép bán bất

động sản là các đơn vị nhà ở trước khi xây dựng cũng như cho phép tăng mật độ

xây dựng của các dự án tái thiết lên cao hơn so với bình thường.

- Cơ chế ra quyết định của các chủ sở hữu bất động sản trong khu vực cần tái

thiết.

* Nhận xét: Tuy chính sách tái thiết chung cư cũ của các nước có khác nhau

nhưng có điểm chung là khi tái thiết thì phải có sự đồng thuận tham gia của chủ sở

hữu nhà chung cư, cho phép tăng diện tích sàn (tăng mật độ xây dựng, hệ số sử

dụng đất, tầng cao) để có đủ diện tích bán ngoài diện tích tái định cư thì dự án mới

có khả thi; Chính quyền đô thị đều có trợ cấp ít nhiều cho dự án tái thiết chung cư

cũ thông qua nhiều hình thức. Tóm lại, kinh nghiệm quốc tế rất đa dạng, vì vậy

muốn tham khảo vận dụng kinh nghiệm nào đó của một nước thì cần phải xét bối

cảnh cụ thể của nước này để phân tích và đối chiếu với điều kiện của nước ta trong

giai đoạn hiện nay.

2.7 TỔNG QUAN CÁC ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN

2.7.1 Tình hình nghiên cứu trong nước về chậm tiến độ

- Nghiên cứu của Nguyễn Duy Long, Stephen Ogunlana, Trường Quang, Ka

Chi Lam (2004) [19] về các vấn đề thường gặp trong các dự án ở Việt Nam đã đưa

ra 5 vấn đề vướng mắc được xác định là rất thường gặp liên quan đến các nội dung:

Tranh chấp giữa các bên tham gia; Vượt chi phí; Xảy ra tai nạn lao động; Chất

lượng kém; Dự án trì hoãn. Trong đó Dự án trì hoãn được xác nhận là thường xuất

hiện nhất, thể hiện qua bảng sau:

Xếp hạng Vấn đề Trung bình Độ lệch chuẩn

1 Dự án bị trì hoãn 3.73 1.11

2 Vượt chi phí 2.98 1.17

3 Tai nạn lao đông 2.46 1.36

4 Chất lượng kém 2.34 1.17

5 Tranh chấp 2.21 1.17

Nguồn: Nguyễn Duy Long và các đồng sự (2004).

- Nghiên cứu của Võ Toàn Thắng [20] đã xác định được 33 nhân tố ảnh

hưởng đến việc chậm trễ tiến độ dự án, được chia thành 5 nhóm nguyên nhân: sự

quản lý điều hành, sự phối hợp giữa các bên tham gia; bảng tiến độ thực hiện;

nguồn tài nguyên; thay đổi tiến độ và quy mô của công trình; những yếu tố bất

thường tại công trường. Tuy nhiên, hạn chế của nghiên cứu là khảo sát bằng bảng

câu hỏi với mức thang đo không hợp lý, 4 mức độ, và kết quả phân tích dữ liệu chỉ

với những thống kê mô tả thông thường.

- Nghiên cứu của Nguyễn Thanh Bình [21], 38 nhân tố ảnh hưởng đến việc

chậm trễ tiến độ dự án được xác định trong các nhóm nguyên nhân: tài nguyên; thay

đổi khối lượng, quy mô công trình, sai lệch so với thiết kế; sự quản lý, điều hành,

phối hợp giữa các bên tham gia; những bất thường tại công trường; bảng tiến độ

thực hiện. Nghiên cứu này cũng vấp phải những hạn chế giống như nghiên cứu của

Võ Toàn Thắng, đó là việc sử dụng mức thang đo không hợp lý và kết quả phân tích

số liệu còn sơ sài.

- Nghiên cứu của Nguyễn Văn Tuấn [22] đã xác định và xếp hạng 21 nguyên

nhân gây ra chậm trễ tiến độ của dự án xây dựng dựa vào phương pháp chuyên gia.

Sau đó nghiên cứu khảo sát 18 mối quan hệ nguyên nhân – kết quả từ 16 nhân tố rủi

ro chính, từ đó xây dựng được 1 mô hình BBNs nhằm xác định xác suất xảy ra

chậm trễ tiến độ của dự án xây dựng dựa trên lý thuyết xác suất có điều kiện Bayes.

Dù vậy, nghiên cứu này cũng chưa khảo sát đầy đủ các nguyên nhân gây chậm trễ

tiến độ dự án.

- Theo nghiên cứu của Nguyễn Anh Tuấn [23], các nhân tố gây chậm trễ tiến

độ và vượt chi phí ở các dự án xây dựng trong giai đoạn thi công, và nghiên cứu đã

chỉ ra hầu hết các nhân tố gây biến động về vượt tiến độ và chậm chi phí đều nằm ở

con người và công tác quản lý. Từ những nhân tố này, nghiên cứu xây dựng mô

hình ANN để đánh giá biến động chi phí và thời gian của dự án. Tuy nhiên nghiên

cứu đưa ra những nhân tố vượt chi phí và trễ tiến độ khá sơ sài, với số lượng mẫu

khảo sát ít, không đại diện cho quần thể. Đồng thời, với việc sử dụng thang đo chỉ

với 3 mức cũng gây khó khăn cho người tham gia trả lời.

2.7.2 Tình hình nghiên cứu nước ngoài về chậm trễ tiến độ

Từ đầu thập niên 20 trở lại đây, trên thế giới có rất nhiều nghiên cứu xác

định những nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ, sự chậm trễ thời gian xây dựng.

Theo Raymond N. Nkado (1995) [24], các nhân tố ảnh hưởng đến thời gian

xây dựng được liệt kê nằm trong 6 mục: liên quan đến chủ đầu tư; liên quan đến

đơn vị tư vấn và thiết kế; liên quan đến hợp đồng; liên quan đến dự án; liên quan

quản lý công trường và liên quan những nhân tố ảnh hưởng bên ngoài (thời tiết, các

quy định về an toàn…). Nghiên cứu thu thập dữ liệu bằng bảng câu hỏi với đối

tượng khảo sát là những nhà thầu chính nằm trong tập đoàn những nhà thầu quốc

gia. Kết quả nghiên cứu rút ra 10 nhân tố quan trọng nhất bao gồm: quy định trình

tự hoàn thành của chủ đầu tư; kế hoạch của nhà thầu về công việc xây dựng; hình

thức xây dựng; ưu tiên của chủ đầu tư và thiết kế về thời gian xây dựng; sự phức tạp

của dự án; địa điểm dự án; xây dựng thiết kế; sự sẵn có của nhóm quản lý xây dựng

và sự đầy đủ, kịp thời của thông tin dự án.

Theo nghiên cứu của Sunil M. Dissanayaka & Mohan M. Kumaraswamy

(1999) [25], những nhân tố tác động đến thời gian thực hiện và chi phí trong những

dự án xây dựng ở Hồng Kông nằm trong nhóm các nhân tố: hệ thống mang đến kết

quả; các đặc điểm của dự án; hiệu quả của đội nhóm; đặc điểm của khách hàng và

bên đại diện cho khách hàng; đặc điểm của nhà thầu. Nghiên cứu sử dụng hồi quy

tuyến tính bội (MLR) và mạng trí tuệ nhân tạo (ANN) để phát triển mô hình dự báo

thời gian và chi phí bằng việc sử dụng những nhân tố ảnh hưởng chính đến hiệu quả

của 02 nội dung này. Nghiên cứu so sánh cho kết quả mô hình ANN dự báo tốt hơn

so với MLR.

Nghiên cứu của M. E. Abd El-Razek (2006) [26] khảo sát 32 nguyên nhân

gây chậm trễ trong dự án xây dựng tại Ai Cập từ nhà thầu, tư vấn và chủ đầu tư. Kết

quả cho thấy những nhân tố quan trọng nhất gồm có: tài chính của nhà thầu trong

suốt quá trình xây dựng; việc chậm trễ chi trả cho nhà thầu của chủ đầu tư; những

thay đổi thiết kế do chủ đầu tư hoặc quản lý trong quá trình xây dựng; vấn đề chi trả

1 phần trong quá trình xây dựng; sự không hữu dụng của quản lý xây dựng/hợp

đồng chuyên nghiệp. Phân tích kết quả nghiên cứu, tác giả đề nghị để giảm sự chậm

trễ 1 cách đáng kể đòi hỏi phải nỗ lực dựa trên làm việc đội nhóm.

2.7.3 Tình hình nghiên cứu về chậm trễ tiến độ thực hiện các chung cư hư hỏng

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về việc chậm trễ tiến độ, tuy nhiên nhưng

nghiên cứu liên quan đến việc chậm tiến độ của Chương trình bồi thường, giải

phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa

bàn thành phố Hồ Chí Minh còn rất hạn chế. Cụ thể:

- Luận văn: Nghiên cứu cải tạo và xây dựng lại các chung cư hư hỏng nặng

trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - tác giả Phạm Đăng Hồ - 2008[7]. Tác giả đã

nghiên cứu, đánh giá thực trạng của chung cư cũ về hiện trạng và các cơ chế chính

sách tại thời điểm trước năm 2008 để đề xuất các giải pháp thực hiện cho chương

trình như giải pháp về quy hoạch, về kiến trúc, về tài chính, về bồi thường và về đấu

thầu chọn chủ đầu tư. Do tác giả không nghiên cứu sâu nguyên nhân làm chậm tiến

độ, nên các giải pháp của luận văn này chỉ mang tính chất chung. Ngoài ra, cơ chế

chính sách hiện nay đã có nhiều thay đổi, nên các giải pháp do tác giả đề xuất trong

luận văn đã có phần lạc hậu.

- Luận văn: Nghiên cứu chính sách và giải pháp cải tạo các chung cư hư hỏng

nặng của quận 10 – Theo hướng xã hội hóa – tác giả Trà Đức An – 2008 [8]. Tác

giả đã nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn

quận 10 và đề xuất các giải pháp, mô hình cụ thể để thực hiện việc cải tạo, xây dựng

lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng theo hướng xã hội hóa. Các giải pháp của tác

giả được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về việc

cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư bị hư hỏng, xuống cấp. Tuy nhiên trong thực

tế, Nghị quyết này đã bộc lộ nhiều bất cập, vướng mắc dẫn đến tiến độ thực hiện

việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên cả nước nói chung và trên địa bàn

thành phố nói riêng đều chậm. Vì vậy các giải pháp, mô hình do tác giả đề xuất

không còn phù hợp, cần có những giải pháp mới phù hợp để đẩy nhanh tiến độ thực

hiện.

Vấn đề cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên hai thành phố lớn của Việt

Nam là thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang rất được quan tâm từ các nhà quản

lý, các nhà khoa học, và được phản ánh nhiều trên các phương tiện thông tin đại

chúng, bởi thực tế việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã có chủ chương thực

hiện từ năm 1999, tuy nhiên đến nay tiến độ rất chậm, có thể xem “dậm chân tại

chỗ”. Năm 2014, Viện nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị - Tổng hội xây dựng

Việt Nam đã tổ chức hội thảo quốc tế “Tái thiết khu chung cư cũ thành không gian

đô thị sống tốt” [9] với sự tham gia viết bài tham luận của các chuyên gia quản lý,

các nhà khoa học trong và ngoài nước. Hội thảo đã cung cấp các kiến thức, thông

tin bổ ích về thực trạng các chung cư cũ ở thành phố Hồ Chí Minh, các kinh nghiệm

tái thiết đô thị của các nước trên thế giới (Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ…)

và đề ra các giải pháp, tuy nhiên các giải pháp này chỉ mang tính định hướng. Để có

những giải pháp cụ thể, thiết thực nhằm đẩy nhanh tiến của chương trình, cần có sự

nghiên cứu sâu và toàn diện, đút kết những kinh nghiệm các nước đã thực hiện

thành công và bài học thực tế từ các dự án đã làm trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Minh.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Tình trạng nhiều chung cư được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn thành

phố Hồ Chí Minh hiện nay đã xuống cấp nặng nề với mật độ cư trú cao, không

những gây mất mỹ quan đô thị, gây áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật, môi trường mà

còn đe dọa tới sự an toàn của rất nhiều người dân đang sinh sống. Để khắc phục tình

trạng này, Chính phủ sớm đã có Nghị quyết riêng, Chính quyền thành phố Hồ Chí

Minh cũng đã đề ra các chủ trương, giải pháp để cải tạo, xây dựng lại các chung cư

cũ hư hỏng nặng. Tuy nhiên, với đặc thù nằm trong khu vực nội thành, xen cài trong

khu dân cư, mật độ cư trú cao lại là khu vực hạn chế phát triển về dân số nhằm

tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, do đó khi thực hiện đã

gặp nhiều khó khăn trong việc kêu gọi đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, tạm

cư tái định cư cho người dân, dẫn đến tiến độ thực hiện chậm. Hiện nay chưa có

nghiên cứu nào đề xuất ra được các giải pháp mới, cụ thể để khắc phục, giải quyết

các nguyên nhân trên nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện Chương trình.

CHƯƠNG III:

QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nội dung Chương 3 sẽ trình bày về quy trình nghiên cứu, quy trình thiết kế

bảng câu hỏi, nội dung bảng câu hỏi, thu thập dữ liệu, các phương pháp và công cụ

nghiên cứu. Tóm tắt nội dung Chương 3 được trình bày ở Hình 3.1.

Quy trình nghiên cứu

Quy trình thiết kế bảng câu hỏi

Nội dung bảng câu hỏi

Đánh giá thang đo

Thu thập dữ liệu

: 3 G N Ơ Ư H C

C N P P À V H N Ì R T Y U Q

Kiểm định khác biệt trung bình tổng thể

Lý thuyết về phương pháp PCA

Các phương pháp và công cụ nghiên cứu

Kết luận chương

Hình 3.1: Lược đồ tóm tắt Chương III

3.1. Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi

Khi thực hiện một nghiên cứu phải lập một quy trình gồm các bước thực hiện

cụ thể và các bước này được thiết lập theo từng giai đoạn của cuộc nghiên cứu với

các mục tiêu tương ứng. Quy trình nghiên cứu được trình bày ở Hình 3.2.

Xác định vấn đề nghiên cứu

Tìm hiểu, thu thập, phân loại các nhân tố có sẵn của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia nhà đầu tư, hộ dân

Xác định sơ bộ các nhân tố ảnh đến tiến độ chương trình hư hỏng nặng

Không

Nhóm chuyên gia thứ 1:

đạt

Thiết kế sơ bộ bảng câu hỏi (BCH)

(gồm 5 chuyên gia)

Nhóm chuyên gia thứ 2:

Khảo sát thử nghiệm (Pilot Test)

(gồm 15 chuyên gia)

Đạt

Hoàn chỉnh bảng câu hỏi chính thức

Khảo sát chính thức

Phân tích nhân tố chính (PCA)

Đề xuất một số biện pháp

Kết luận và kiến nghị

Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi

Hướng nghiên cứu đã xác định

Tham khảo các nhân tố có sẵn qua báo cáo của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia nhà đầu tư, hộ dân

3.2. Quy trình thiết kế bảng câu hỏi

Thiết lập thành phần và nội dung bảng câu hỏi

Không

Thảo luận, bổ sung

Khảo sát nhóm chuyên gia thứ 1

Thống nhất quan điểm

Có

Các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện chương trình xây dựng chung cư mới

Xây dựng BCH thử nghiệm

Khảo sát thử nghiệm

Không đạt

Khảo sát nhóm chuyên gia thứ 2

Điều chỉnh

BCH đạt yêu cầu

Đạt

Bảng câu hỏi chính thức

Hình 3.3: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi

3.3. Nội dung bảng câu hỏi

Việc thu thập dữ liệu của nghiên cứu được thực hiện thông qua việc sử dụng

bảng câu hỏi khảo sát. Thuận lợi của việc thu thập dữ liệu bằng bảng câu hỏi khảo

sát là có được thông tin từ một số lượng lớn người tham gia, thực hiện dễ dàng cho

mọi đối tượng, giúp làm rõ vấn đề nhanh chóng, và có thể thu thập dữ liệu cần thiết

từ nhiều cơ quan hay đơn vị khác nhau trong thời gian ngắn.

Bảng câu hỏi khảo sát là một trong những công cụ hiệu quả dùng để thu thập

thông tin phản hồi từ các bên tham gia trong dự án. Tuy nhiên, kết quả của nghiên

cứu lại phụ thuộc rất nhiều vào dữ liệu và thông tin thu được thông qua việc sử

dụng bảng câu hỏi. Vì vậy, việc thiết kế bảng câu hỏi và phương pháp tiếp cận các

đối tượng tham gia khảo sát là những vấn đề được quan tâm nhiều trong nghiên cứu

nhằm đảm bảo được tính khách quan, độ tin cậy và sự chính xác của dữ liệu thu

được.

Người nghiên cứu không nên áp đặt bất kỳ một ý kiến nào của riêng mình cho

người khác trả lời, mà phải được thiết kế sao cho những người trả lời có quan tâm

đến và sẵn sang chia sẻ thông tin, kết quả nghiên cứu với họ để khuyến khích họ trả

lời một cách tân tình và đầy đủ hơn.

Bảng câu hỏi đòi hỏi sự chính xác, rõ ràng, tránh tình trạng một câu được hiểu

theo nhiều nghĩa khác nhau đối với người trả lời để khỏi gây ra kết quả bị lệch lạc,

bóp méo. Trong bảng câu hỏi mọi thứ phải được cấu trúc, người nghiên cứu ấn định

trong số những câu trả lời là gì, người trả lời chỉ việc đánh dấu chỉ định trong số

những câu trả lời soạn sẵn có câu nào giống với ý kiến của họ nhất. Vì vậy, người

nghiên cứu không thể thiết kế nên một bảng câu hỏi tốt nếu không biết trước người

trả lời suy nghĩ như thế nào. Vì vậy, giai đoạn thí điểm ban đầu (hoặc là những

nghiên cứu trước đó) rất quan trọng, nếu không những hỏi đặt ra sẽ không phù hợp

và những câu trả lời có thể sẽ không ăn nhập gì với suy nghĩ của người trả lời.

Ngoài ra, khi thiết kế bảng câu hỏi cần phải lưu ý những vấn đề sau:

- Cách tổ chức bảng câu hỏi: cách tổ chức có ảnh hưởng rất mạnh đến tỉ lệ trả

lời và tác động rất nhiều đến chất lượng thu thập thông tin (sự chính xác của các câu

trả lời).

- Cách sử dụng từ trong câu hỏi, cách đặt câu hỏi cũng có tác động rất mạnh

đến chất lượng thông tin.

- Thang đo lường dùng trong câu hỏi, điều này ấn định dạng thông tin mà ta

thu thập.

Cụ thể nội dung bảng câu hỏi như sau:

3.3.1 Thang đo

Trong nghiên cứu tác giả sử dụng thang đo Likert 5 mức độ được xem xét để

thu thập dữ liệu và ưu điểm của thang đo này chính là sự đơn giản và dễ trả lời.

Người trả lời được hỏi về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố liên quan đến Chương

trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng

nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong bảng câu hỏi.

Các mức độ ảnh hưởng được quy ước theo mức độ tăng dần như sau:

(1): Hoàn toàn không ảnh hưởng.

(2): Không ảnh hưởng.

(3): Ảnh hưởng.

(4): Có ảnh hưởng.

(5): Hoàn toàn ảnh hưởng.

3.3.2 Thành phần bảng câu hỏi và mã hóa dữ liệu bảng câu hỏi

Bảng câu hỏi được thiết kế để người được lấy ý kiến đánh giá mức độ ảnh

hưởng của các nhân tố liên quan đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt

bằng, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Minh; bao gồm 34 nhân tố ảnh hưởng tiến độ và được chia thành 2 nhóm để người

được hỏi dễ hình dung và để thuận tiện trong quá trình nhập dữ liệu, phân tích dữ

liệu. Cụ thể:

- Nhóm 1 về các nhân tố liên quan đến di dời hộ dân: đề cập đến các nhân tố

ảnh hưởng trực tiếp đến chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Nhóm 2 về các nhân tố liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư: đây là các nhân tố

gián tiếp, tuy nhiên cũng rất quan trọng vì nếu không chọn được nhà đầu tư thì cũng

sẽ không thực hiện được công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Việc mã hóa 34 nhân tố trên được trình bày ở Bảng 3.1.

Bảng 3.1: Mã hóa 34 nhân tố

STT MÃ HÓA

CÁC YẾU TỐ

THAM KHẢO(*)

Nhóm nhân tố liên quan đến công tác di dời hộ dân

Đơn giá bồi thường, hỗ trợ

BTDD1

(*)(**)

BTDD2

Đơn giá tạm cư bằng tiền

(*)(**)

BTDD3

Chính sách bồi thường, hỗ trợ

(*)(**)

BTDD4

(*)(**)

Pháp lý căn hộ thu hồi (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân; các chung cư có nhiều căn hộ thuộc sở hữu tư nhân sẽ thực hiện di dời thuận lợi hơn)

BTDD5

(*)(**)

Hình thức tái định cư đa dạng (nhận tiền tự lo nơi ở mới, tái định cư tại chổ, tái định cư vị trí khác)

BTDD6

(*)(**)

Diện tích căn hộ bị giải tỏa (các chung cư có nhiều căn hộ diện tích dưới 30m2 sẽ khó kêu gọi đầu tư hơn)

BTDD7

(*)(**)

Diện tích căn hộ tái định cư (diện tích căn hộ càng lớn càng khó bố trí tái định cư)

BTDD8

(*)(**)

Có sẵn quỹ nhà phục vụ tạm cư, tái định cư

BTDD9

Có việc làm tại nơi ở mới

(*)(**)

BTDD10

(*)(**)

Công tác điều tra xã hội học trước khi xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

BTDD11

(*)(**)

Công tác lấy ý kiến các chủ sở hữu về đơn giá và chính sách bồi thường dự kiến

BTDD12

(*)(**)

Công tác tham vấn, tuyên truyền, vận động về chính sách di dời cho các chủ sở

STT MÃ HÓA

CÁC YẾU TỐ

THAM KHẢO(*)

hữu căn hộ chung cư

BTDD13

(*)(**)

Tình trạng so bì, yêu sách về giá và chính sách bồi thường của các chủ sỡ hữu

BTDD14

(*)(**)

Tình trạng vòi vĩnh, nhũng nhiễu của cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường

BTDD15

(*)(**)

Thực hiện cưỡng chế di dời các chủ sỡ hữu không chấp hành để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản

BTDD16

(*)(**)

Thiết lập kênh liên lạc thường xuyên với báo chí để cung cấp thông tin chính thống về cơ chế, chính sách di dời các chủ sở hữu trong chung cư hư hỏng (nhằm tránh tình trạng phản ánh một chiều, gây dư luận xã hội không tốt)

Nhóm nhân tố liên quan đến công tác lựa chọn nhà đầu tư

CNDT17

(*)(**)

Vị trí chung cư thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư

CNDT17

(*)(**)

Chung cư tiếp giáp hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội

(*)(**)

CNDT17 Diện tích khu đất của chung cư cũ cần xây dựng mới (khu đất có diện tích càng lớn càng thuận tiện khi xin chỉ tiêu quy hoạch kiến khúc)

(*)(**)

CNDT17 Hình dạng khu đất của chung cư cũ cần xây dựng mới (bề rộng mặt tiền tiếp giáp đường càng lớn, hình thù vuông vức càng thuận tiện khi cấp chỉ tiêu quy hoạch kiến khúc)

(*)(**)

CNDT17

Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số (càng cao càng có lợi khi đầu tư)

(*)(**)

CNDT17 Việc kết hợp các chung cư có lợi thế và không lợi thế vào chung 1 gói đầu tư

STT MÃ HÓA

CÁC YẾU TỐ

THAM KHẢO(*)

(nhằm tránh trường hợp các nhà đầu tư chỉ tập trung thực hiện các chung cư có vị trí và chỉ tiêu quy hoạch tốt, các chung cư còn lại không có nhà đầu tư thực hiện)

(*)(**)

CNDT17 Việc mở rộng biên, kết hợp chỉnh trang đô thị (nhằm có được quỹ đất rộng sẽ được cấp chỉ tiêu quy hoạch cao hơn, đồng thời kết hợp chỉnh trang cả khu vực đô thị lớn)

CNDT17

(*)(**)

Tính chủ động của địa phương (Ủy ban nhân dân quận) trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ

(*)(**)

CNDT17 Việc công khai các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc…

CNDT17

(*)(**)

Tính chính xác của các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc… do cơ quan nhà nước cung cấp

CNDT17 Kinh nghiệm của nhà đầu tư (đã từng

(*)(**)

thực hiện ít nhất 01 dự án chung cư cũ)

CNDT17 Năng lực tài chính của nhà đầu tư

(*)(**)

CNDT17 Nhà đầu tư có phương án kinh doanh phù hợp, hài hòa lợi ích với người dân và nhà nước

CNDT17

Sự quyết tâm của nhà đầu tư

(*)(**)

CNDT17 Hình thức lựa chọn nhà đầu tư (chỉ định,

(*)(**)

đầu thầu)

CNDT17

(*)(**)

Phân công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cải tạo, xây

STT MÃ HÓA

CÁC YẾU TỐ

THAM KHẢO(*)

dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho Ủy ban nhân dân cấp quận

CNDT17

Chính quyền có hỗ trợ tích cực cho nhà đầu tư thực hiện các thủ tục, pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án

(*)(**)

CNDT17 Xử lý chế tài nghiêm túc các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam kết, kéo dài thời gian thực hiện dự án

Ghi chú: (*): Các tác giả trong mục THAM KHẢO được thu thập qua báo cáo của các cơ quan quản lý nhà nước, các bài tham luận của những chuyên gia, ý kiến của các nhà đầu tư, ý kiến của các hộ dân trực tiếp bị ảnh hưởng qua đăng tải của các báo chí trong nước. (**): Nhân tố được bổ sung thêm từ các chuyên gia thứ 1.

3.3.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng

Phần 1: Các nhóm yếu tố

3.3.3.1) Đơn giá bồi thường, hỗ trợ (tương ứng biến mã hóa BTDD1)

Trường hợp đơn giá bồi thường, hỗ trợ được xác định sát với giá thực tế trên

thị trường của khu vực bị giải tỏa hoặc khu vực lân cận sẽ giúp người dân tự tạo lập

nơi ở mới theo nhu cầu tại vị trí mới, hoặc mua lại căn hộ tái định cư tại chỗ sau khi

chung cư mới xây dựng xong, tạo sự đồng thuận cao trong việc di dời.

3.3.3.2) Đơn giá tạm cư (tương ứng biến mã hóa BTDD2)

Đối với các hộ dân có nhu cầu được tái định cư tại chổ sau khi xây dựng mới

chung cư được sẽ được bố trí tạm cư bằng 02 hình thức: nhận tạm cư bằng căn hộ,

nhận tiền tự lo nơi tạm cư. Đơn giá tạm cư này được cơ quan nhà nước ban hành

theo chu kỳ khoảng 3 năm 1 lần, do vậy thường không theo kịp giá thuê nhà trong

thực tế.

3.3.3.3) Chính sách bồi thường, hỗ trợ (tương ứng biến mã hóa BTDD3)

Các dự án có chính sách bồi thường, hỗ trợ phù hợp sẽ góp phần đẩy nhanh

tiến độ di dời các hộ dân ra khỏi chung cư cũ bị hư hỏng nặng. Thông thường các

dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách sẽ được chủ đầu tư xây dựng chính sách bồi

thường, hỗ trợ thuận lợi hơn các dự án sử dụng vốn ngân sách.

3.3.3.4) Pháp lý căn hộ thu hồi (tương ứng biến mã hóa BTDD4)

Hiện nay có tình trạng nhà đầu tư e dè khi thực hiện đầu tư các chung cư cũ có

số căn hộ pháp lý thuộc sở hữu nhà nước nhiều. Do các trường hợp này theo quy

định chỉ được bồi thường, hỗ trợ bằng 60% giá trị bồi thường, hỗ trợ căn hộ có pháp

lý tư nhân (40% còn lại nộp cho nhà nước). Trường hợp muốn tạo sự đồng thuận di

dời của người dân, chủ đầu tư phải hỗ trợ thêm dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao.

3.3.3.5) Hình thức tái định cư đa dạng (tương ứng biến mã hóa BTDD5)

Trong các chuyên gia xây dựng chính sách hiện nay có 02 quan điểm khác

nhau: một là chỉ áp dụng hình thức tái định cư duy nhất là tái định cư tại chổ, người

dân sẽ tạm cư chờ xây dựng chung cư mới và sẽ được bố trí lại theo đúng diện tích

sử dụng tại chung cư cũ; hai là áp dụng nhiều hình thức tái định cư để người dân tự

lựa chọn (tái định cư tại chổ, tái định cư vị trí khác, nhận tiền tự lo nơi tạm cư…) .

3.3.3.6) Diện tích căn hộ bị giải tỏa (tương ứng biến mã hóa BTDD6)

Theo quy định pháp luật hiện hành, đối với các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2, khi bị giải tỏa sẽ được bố trí căn hộ diện tích 30m2 mà không phải trả thêm

tiền. Đối với các hộ dân tái định cư bằng hình thức nhận tiền cũng sẽ được hỗ trợ 01 khoảng tiền bằng với giá trị của 01 căn hộ diện tích 30m2. Như vậy các chung cư có số căn hộ diện tích dưới 30m2 nhiều sẽ khó kêu gọi đầu tư hơn do chi phí đầu tư sẽ

tăng cao.

3.3.3.7) Diện tích căn hộ tái định cư (tương ứng biến mã hóa BTDD7)

Do căn cứ theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn về mật độ dân số và chỉ tiêu quy

hoạch – kiến trúc, các chung cư xây dựng mới thường có tỷ lệ căn hộ có diện tích

nhỏ ít, căn hộ diện tích lớn nhiều. Trong khi giá trị bồi thường, hỗ trợ của các căn

hộ chung cư cũ thường thấp, không đủ để mua lại căn hộ mới có diện tích lớn.

3.3.3.8) Có sẵn quỹ nhà phục vụ tạm cư, tái định cư (tương ứng biến mã hóa

BTDD8)

Theo thống kê, có khoảng 70% hộ dân khi bị giải tỏa sẽ chọn hình thức nhận

tiền tự lo nơi ở mới. Đối với 30% hộ dân còn lại phải chuẩn bị sẵn quỹ nhà để bố trí

tạm cư, tái định cư. Việc chủ động tạo quỹ nhà tạm cư, tái định cư cũng có ý nghĩa

lớn tiến độ di dời các hộ dân.

3.3.3.9) Có việc làm tại nơi ở mới (tương ứng biến mã hóa BTDD9)

Đối với các hộ dân chọn tái định cư tại vị trí khác sẽ bị ảnh hưởng trong việc

tìm kiếm thu nhập để chi tiêu. Do vậy, trường hợp chủ đầu tư tạo được việc làm tại

nơi ở mới sẽ rất thuận lợi trong việc vận động hộ dân bàn giao mặt bằng.

3.3.3.10) Công tác điều tra xã hội học trước khi xây dựng chính sách bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư (tương ứng biến mã hóa BTDD10)

Theo quy định của Luật Đất đai, trước khi thực hiện thu hồi đất phải tiến hành

điều tra xã hội học để xác định số hộ dân, số nhâu khẩu, nhu cầu tái định cư, việc

làm… Tuy nhiên, công tác này hiện nay được thực hiện chưa đầy đủ, chỉ mang tính

chất đối phó. Do đó chưa xây dựng được chính sách bồi thường, hỗ trợ phù hợp để

tạo đồng thuận của người dân trong việc di dời.

3.3.3.11) Công tác lấy ý kiến các chủ sở hữu về đơn giá và chính sách bồi thường

dự kiến (tương ứng biến mã hóa BTDD11)

Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu về đơn giá và chính sách bồi thường dự kiến là

cần thiết để ghi nhận, sửa đổi, bổ sung ý kiến của người dân vào phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư. Khi ban hành phương án chính thức, việc áp dụng thực

hiện sẽ khả thi hơn rất nhiều.

3.3.3.12) Công tác tham vấn, tuyên truyền, vận động về chính sách di dời cho các

chủ sở hữu căn hộ chung cư (tương ứng biến mã hóa BTDD12)

Công tác tham vấn, tuyên truyền, vận động về chính sách di dời cũng là một

nhân tố tác động đến Chương trình thực hiện bồi thường. Nếu thực hiện tốt nội

dung này, đặc biệt là công tác tham vấn, sẽ giúp người dân hiểu rõ hơn về dự án,

góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi mặt bằng mà không cần áp dụng các biện pháp

hỗ trợ thêm nào khác, hạn chế đến mức thấp nhất việc thực hiện cưỡng chế hộ dân.

3.3.3.13) Tình trạng so bì, yêu sách về giá và chính sách bồi thường của các chủ sỡ

hữu (tương ứng biến mã hóa BTDD13)

Đa số các dự án có bồi thường, giải phóng mặt bằng đều gặp phải tình trạng hộ

dân này so bì về giá, chính sách với hộ dân kia. Đồng thời gây áp lực ngược lại với

nhà đầu tư và chính quyền để tăng mức bồi thường, gây chậm trễ tiến độ giải phóng

mặt bằng của dự án.

3.3.3.14) Tình trạng vòi vĩnh, nhũng nhiễu của cán bộ trực tiếp làm công tác bồi

thường (tương ứng biến mã hóa BTDD14)

Tình trạng này trong thực tế có xảy ra với mức độ thấp, phần nào gây mất lòng

tin của người dân, ảnh hưởng đến việc thu hồi mặt bằng.

3.3.3.15) Thực hiện cưỡng chế di dời các chủ sỡ hữu không chấp hành để đảm bảo

an toàn tính mạng và tài sản (tương ứng biến mã hóa BTDD15)

Đây là biện pháp cuối cùng của các cơ quan hành chính nhà nước nhằm đảm

bảo an toàn tuyệt đối về tính mạng và tài sản cho người dân, đồng thời để đảm bảo

chương trình xây dựng mới chung cư cũ được thực hiện theo đúng kế hoạch đã đề

ra.

3.3.3.16) Thiết lập kênh liên lạc thường xuyên với báo chí để cung cấp thông tin

chính thống về cơ chế, chính sách di dời các chủ sở hữu trong chung cư hư hỏng

(tương ứng biến mã hóa BTDD16)

Thời gian qua thực tế đã xảy ra tình trạng các cơ quan thông tấn báo chí vì

nhiều lý do như không tiếp cận được các cơ quan chức năng, không tìm hiểu kỹ về

chính sách bồi thường theo quy định pháp luật, đưa tinh giật gân để câu khách…

nên đã có những thông tin 1 chiều, tạo nên dư luận xã hội không tốt, làm ảnh hưởng

lớn đến việc thực hiện di dời các hộ dân.

3.3.3.17) Vị trí chung cư thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư (tương ứng biến mã

hóa CNDT17)

Đối với các chung cư có vị trí tại trung tâm thành phố như quận 1, quận 3,

quận 5, quận Phú Nhuận rất dễ kêu gọi các nhà đầu tư thực hiện bồi thường, giải

phóng mặt bằng và xây dựng mới chung cư.

3.3.3.18) Chung cư tiếp giáp hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội (tương ứng biến mã

hóa CNDT18)

Tương tự như trên, các chung cư tiếp giáp hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội

sẽ dễ kêu gọi các nhà đầu tư thực hiện hơn.

3.3.3.19) Diện tích khu đất của chung cư cũ cần xây dựng mới (tương ứng biến mã

hóa CNDT19)

Các nhà đầu tư thường lựa chọn chung cư cũ có diện tích đất lớn để thuận tiện

khi xin chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, sẽ có lợi nhuận cao hơn.

3.3.3.20) Hình dạng khu đất của chung cư cũ cần xây dựng mới (tương ứng biến mã

hóa CNDT20)

Đối với chung cư có bề rộng mặt tiền tiếp giáp đường càng lớn, hình thù

vuông vức càng thuận tiện khi cấp chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, dễ kêu gọi đầu tư

(thành phố hiện có chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5 đã xuống cấp rất nặng nề,

đã di dời xong hộ dân nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư do có bề rộng mặt tiền nhỏ,

khả năng sinh lợi không cao).

3.3.3.21) Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số (tương ứng biến mã hóa CNDT21)

Đây là nhân tố quan trọng hàng đầu của các nhà đầu tư khi tham gia thực hiện

bất kỳ dự án nhà ở, ảnh hưởng quyết định đến sự thành công của dự án. Chỉ tiêu

quy hoạch – kiến trúc – dân số càng cao càng có lợi khi đầu tư.

3.3.3.22) Việc kết hợp các chung cư có lợi thế và không lợi thế vào chung 1 gói

đầu tư (tương ứng biến mã hóa CNDT22)

Nhân tố này thể hiện sự định hướng của các cơ quan nhà nước khi thực hiện

chương trình nhằm tránh trường hợp các nhà đầu tư chỉ tập trung thực hiện các

chung cư có vị trí và chỉ tiêu quy hoạch tốt, các chung cư còn lại không có nhà đầu

tư thực hiện.

3.3.3.23) Việc mở rộng biên, kết hợp chỉnh trang đô thị (tương ứng biến mã hóa

CNDT23)

Tương tự như nhân tố trên, nhưng nhân tố này có được sự đồng thuận cao hơn

của các nhà đầu tư do khi có được quỹ đất rộng sẽ được cấp chỉ tiêu quy hoạch cao

hơn. Về phía chính quyền cũng sẽ thuận lợi hơn khi không cần phải lập thêm dự án

khác để chỉnh trang đô thị.

3.3.3.24) Tính chủ động của địa phương trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch xây

dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ (tương ứng biến mã hóa CNDT24)

Như đã nêu ở trên, chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số là nhân tố quan

trọng hàng đầu của các nhà đầu tư khi tham gia thực hiện dự án nhà ở. Tuy nhiên do

có liên quan đến nhiều lĩnh vực thuộc các Sở - ngành khác nhau, nên ít có địa

phương nào chủ động thực hiện việc xác định các chỉ tiêu này (dù đã có hướng dẫn

của các Sở chuyên môn), mà thường sẽ có văn bản xin ý kiến qua lại, làm kéo dài

thời gian thực hiện dự án.

3.3.3.25) Việc công khai các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy

hoạch – kiến trúc – dân số (tương ứng biến mã hóa CNDT25)

Nhân tố này liên quan đến việc triển khai chương trình. Nếu việc công khai

các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc… được

thực hiện tốt sẽ kêu gọi và lựa chọn được các nhà đầu tư mạnh, có năng lực, tránh

tình trạng xin, cho dự án sẽ ảnh hưởng đến chất lượng thực hiện.

3.3.3.26) Tính chính xác của các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy

hoạch – kiến trúc… do cơ quan nhà nước cung cấp (tương ứng biến mã hóa

CNDT26)

Các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc… do

cơ quan nhà nước cung cấp càng chính xác sẽ càng giúp cho nhà đầu tư tính toán

nhanh, hiệu quả đối với phương án kinh doanh của mình.

3.3.3.27) Kinh nghiệm của nhà đầu tư (tương ứng biến mã hóa CNDT27)

Nhà đầu tư cần phải có kinh nghiệm thực hiện ít nhất 01 dự án tương tự để làm

cơ sở cho cơ quan nhà nước lựa chọn giao thực hiện tiếp dự án xây dựng mới chung

cư cũ.

3.3.3.28) Năng lực tài chính của nhà đầu tư (tương ứng biến mã hóa CNDT28)

Trước khi công nhận là chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư cần phải chứng minh vốn

chủ sở hữu của mình không được thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án, đồng

thời phải đề xuất được phương án huy động vốn phù hợp để đảm bảo dự án không

bị chậm trễ do thiếu vốn.

3.3.3.29) Nhà đầu tư có phương án kinh doanh phù hợp, hài hòa lợi ích với người

dân và nhà nước (tương ứng biến mã hóa CNDT29)

Các cơ quan quản lý nhà nước sẽ ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư có phương án

kinh doanh phù hợp, hài hòa lợi ích với người dân và nhà nước; hạn chế chọn các

nhà đầu tư chỉ tập trung tối đa lợi thuận cho mình mà không quan tâm đến lợi ích

chung của người dân và xã hội.

3.3.3.30) Sự quyết tâm của nhà đầu tư (tương ứng biến mã hóa CNDT30)

Việc thực hiện di dời các hộ dân ra khỏi chung cư hư hỏng nặng để xây dựng

chung cư mới luôn là công việc khó khăn nhất, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện nhiều

nhất. Do đó, nếu không có sự quyết tâm, nhà đầu tư sẽ không vượt qua được các

khó khăn trong công tác di dời, làm ảnh hưởng đến tiến độ chung của chương trình

khi phải chọn lựa lạ nhà đầu tư mới. Ví dụ điển hình đã xảy ra tại chung cư số 192

đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3 và chung cư số 289 đường Trần Hưng Đạo,

quận 1.

3.3.3.31) Hình thức lựa chọn nhà đầu tư (tương ứng biến mã hóa CNDT31)

Theo quy định hiện hành, thành phố phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu

tư với một loạt các quy định, thời gian kéo dài. Do đó trường hợp áp dụng được

hình thức chỉ định nhà đầu tư sẽ góp phần rút ngắn được đáng kể thời gian thực hiện

cho các dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình.

3.3.3.32) Phân công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc

cải tạo, xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho Ủy ban nhân dân cấp

quận (tương ứng biến mã hóa CNDT32)

Tại các Luật và Nghị định liên quan đều quy định thẩm quyền thực hiện các

nội dung về cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ thuộc các Sở, ngành chức

năng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều này là không khả thi đối với thành phố Hồ

Chí Minh do có số lượng chung cư hư hỏng quá lớn (khoảng 500 chung cư). Vì vậy

việc phân công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cải tạo,

xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho Ủy ban nhân dân cấp quận có

ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm tải cho các Sở - ngành, Ủy ban nhân dân thành

phố và tạo tính chủ động cho địa phương thực hiện, đẩy nhanh tiến độ thực hiện

Chương trình.

3.3.3.33) Chính quyền có hỗ trợ tích cực cho nhà đầu tư thực hiện các thủ tục, pháp

lý liên quan đến việc triển khai dự án (tương ứng biến mã hóa CNDT33)

Các thủ tục liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư mới thay thế

chung cư cũ rất phức tạp và mất nhiều thời gian, từ công tác kiểm định chung cư,

ban hành kế hoạch cải tạo hoặc xây dựng mới, định giá bồi thường… Do đó, rất cần

thiết phải có sự hỗ trợ của chính quyền để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các thủ tục

này.

3.3.3.34) Xử lý chế tài nghiêm túc các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam

kết, kéo dài thời gian thực hiện dự án (tương ứng biến mã hóa CNDT34)

Thời gian qua đã xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự

án nhưng không triển khai, để kéo dài gây bức xúc cho người dân và xã hội. Cần

phải có biện pháp thu hồi lại dự án, hoặc có xử lý chế tài nghiêm túc để chấn chỉnh

các nhà đầu tư, tránh làm ảnh hưởng đến tiến độ chung của chương trình.

Phần 2: Thông tin chung

Phần thông tin chung được chia làm 5 mục hỏi để khảo sát được mức độ tin

cậy của thông tin nhận được, bao gồm:

3.3.3.35) Tuổi của người khảo sát

Được phân thành 4 mức độ như sau: dưới 22 tuổi, từ 22 đến 32 tuổi, từ 33 đến

42 tuổi, trên 42 tuổi.

3.3.3.36) Trình độ học vấn của người khảo sát

Được phân thành 4 nhóm: Trung cấp, cao đẳng, đại học, trên đại học.

3.3.3.37) Vai trò của người được khảo sát

Để nhận được thông tin nhiều chiều về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố,

người nghiên cứu gửi bảng hỏi cho 04 nhóm người có liên quan trực tiếp đến việc

triển khai thực hiện chương trình, gồm: hộ dân, chuyên gia xây dựng chính sách,

các Sở - ngành - Ủy ban nhân dân quận và các nhà đầu tư.

3.3.3.38) Thời gian thực hiện vai trò nêu trên

Thông tin này sẽ giúp đánh giá chiều sâu kinh nghiệm của người trả lời bảng

hỏi, gồm 4 mức độ như sau: dưới 5 năm, từ 5 đến 10 năm, từ 11 đến 15 năm, từ 15

năm trở lên.

3.3.3.39) Vị trí của người trả lời trong gia đình/đơn vị

Thông tin này sẽ giúp đánh giá được giá trị của người trả lời (cấp lãnh đạo và

chủ hộ có giá trị câu trả lời cao hơn), gồm: chuyên viên, cấp trưởng – phó phòng trở

lên, thành viên trong gia đình, chủ hộ.

3.3.4 Xây dựng bảng câu hỏi

Bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ được gởi đến một nhóm chuyên gia thứ 1 (Phụ lục

2). Nhóm chuyên gia này sẽ kiểm tra xem bảng câu hỏi về nội dung có phù hợp, có

rõ ràng, dễ trả lời hay không, và bổ sung thêm hoặc bỏ bớt một số nhân tố trước khi

xây dựng bảng câu hỏi khảo sát thử nghiệm.

Quá trình thực hiện khảo sát thử nghiệm được tiến hành bởi nhóm chuyên gia

thứ 2 (Phụ lục 3). Nhóm này bao gồm 15 chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm

trong lĩnh vực cải tạo, xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ. Từng công

tác tại các đơn vị: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Viện

Nghiên cứu Phát triển thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Cổ phần Đức Khải. Trong

đó, 10 người có trình độ đại học, 5 người có trình độ thạc sĩ. Thông tin cụ thể của

nhóm chuyên gia thứ 2 được thể hiện trong Phụ lục 3.

Bảng câu hỏi thử nghiệm (Phụ lục 4) được gửi đến các chuyên gia này bằng

cách: gửi trực tiếp và gửi qua email sau đó chọn thời gian phù hợp gọi điện thoại

trực tiếp, tùy thuộc vào điều kiện của từng người. Cụ thể, họ được hướng dẫn thực

hiện 2 nhiệm vụ như sau:

- Trả lời đầy đủ bảng câu hỏi được gửi.

- Nhận xét, đánh giá, bổ sung bảng câu hỏi về các khía cạnh như cấu trúc, ngôn

từ sử dụng, mức độ dễ hiểu, rõ ràng,...

Thời gian dành cho các chuyên gia khoảng 2 tuần. Sau đó, các bảng câu hỏi

được thu thập trở lại và ghi nhận góp ý đánh giá nhận xét của từng người. Quá trình

khảo sát thử nghiệm, các chuyên gia đều thống nhất nội dung của bảng câu hỏi thử

nghiệm là phù hợp với nghiên cứu và tình hình thực tiễn. Do đó, bảng câu hỏi thử

nghiệm được sử dụng làm bảng câu hỏi chính thức để sẵn sàng cho công tác khảo

sát đại trà.

3.4 Thu thập dữ liệu

3.4.1 Xác định kích thước mẫu

Theo R. Fellows & A. Liu (2008) [14] trên lý thuyết, có thể tính toán số lượng

mẫu cần thiết dựa vào công thức toán học sau:

Trong đó: s là độ lệch chuẩn của mẫu; z là giá trị đại diện cho độ tin cậy yêu

cầu, với độ tin cậy 95% hay 99% thì giá trị tương ứng của z là 1.96 hay 2.58; (µ- x)

là một nửa bề rộng của độ tin cậy yêu cầu.

Trong điều kiện nghiên cứu của Luận văn này thì không thể xác định được giá

trị của độ lệch chuẩn s khi mà chưa tiến hành thu thập dữ liệu. Một phương pháp

khác thường được dùng để xác định kích thước mẫu là sử dụng thông tin từ các

nghiên cứu trước đây hoặc dùng kinh nghiệm để phỏng đoán:

- Theo Bollen (1989) [15] thì tỷ lệ số mẫu tối thiểu cho một tham số cần ước

lượng là 5 mẫu (tỷ lệ 5:1).

- Theo H. Trọng và C.N.M. Ngọc (2008) [16], số lượng mẫu sơ bộ có thể được

tính toán bằng từ 4-5 lần số lượng biến được sử dụng trong các phân tích của

nghiên cứu, đặc biệt là phân tích nhân tố.

- Theo R. Fellows & A. Liu (2008) [14] thì số lượng phản hồi tối thiểu cho

nghiên cứu áp dụng phân tích nhân tố là 100 bảng câu hỏi.

Với tính chất và mục tiêu nghiên cứu đã nêu trên, Luận văn đề xuất số mẫu

bằng 5 lần số lượng nhân tố, tức là cần khoảng 170 (34 x 5 = 170) bảng câu hỏi hợp

lệ. Tuy nhiên, nhằm phòng ngừa trường hợp số mẫu nhận được không đạt yêu cầu,

tác giả đã gửi đi 250 mẫu để lấy ý kiến của các đối tượng có liên quan. Sau đó sẽ

sàn lọc những bảng câu hỏi đạt yêu cầu để đưa vào nhập số liệu.

3.4.2 Lựa chọn kỹ thuật lấy mẫu

Có 2 kỹ thuật lấy mẫu đó là kỹ thuật lấy mẫu xác suất và kỹ thuật lấy mẫu phi

xác suất.

a) Kỹ thuật lấy mẫu xác suất, có các phương pháp sau:

- Lấy mẫu ngẫu nhiên đơn giản: Là phương pháp chọn mẫu trong đó mỗi đơn

vị của tổng thể được chọn với sự ngẫu nhiên như nhau.

- Lấy mẫu hệ thống: Là phương pháp chỉ cần chọn ra một con số ngẫu nhiên là

có thể xác định được tất cả các đơn vị mẫu cần lấy ra từ danh sách chọn mẫu.

- Lấy mẫu cả khối/cụm và lấy mẫu nhiều giai đoạn: Với phương pháp lấy mẫu

này, đầu tiên tổng thể được chia thành nhiều khối, mỗi khối được coi là một tổng

thể con, lấy mẫu ngẫu nhiên m khối, sau đó khảo sát hết các đối tượng trong m

mẫu được lấy ra. Trong thực tế, sau khi lựa chọn được m mẫu thì trong mỗi khối

chọn ra chỉ khảo sát một đơn vị trong khối này mà thôi. Lúc này, mỗi khối sẽ là

đơn vị mẫu bậc một.

- Lấy mẫu phân tầng: Sử dụng phương pháp lấy mẫu phân tầng khi các đơn vị

khác nhau nhiều về tính chất liên quan đến vấn đề nghiên cứu và khảo sát.

Phương pháp này, tổng thể nghiên cứu được chia thành các tầng lớp, mục tiêu là

để các giá trị của các đối tượng tổng thể ta quan tâm thuộc cùng một tầng càng ít

khác nhau càng tốt. Sau đó các đơn vị mẫu được chọn từ các tầng này theo các

phương pháp lấy mẫu xác suất thông thường như lấy mẫu ngẫu nhiên đơn giản

hay lấy mẫu hệ thống.

b) Kỹ thuật lấy mẫu phi xác suất, có các phương pháp sau:

- Lấy mẫu thuận tiện: Phương pháp này được sử dụng trong nghiên cứu khám

phá. Mẫu thuận tiện còn được dùng trong trường hợp muốn có được một ước

lượng sơ bộ về kết quả mà người nghiên cứu quan tâm mà không muốn mất

nhiều thời gian, chi phí. Lấy mẫu bằng cách đến những nơi mà có nhiều khả

năng gặp được đối tượng cần thiết để khai thác thông tin nếu cảm thấy tiện lợi.

- Lấy mẫu định mức: Phương pháp lấy mẫu định mức tương tự như lấy mẫu

xác suất phân tầng ở chỗ đầu tiên người nghiên cứu phải phân chia tổng thể

nghiên cứu thành các tầng. Điểm khác biệt cơ bản là trong từng tổng thể con

những người phỏng vấn được chọn mẫu tại hiện trường theo cách thuận tiện hay

phán đoán, trong khi trong mỗi tầng của chọn mẫu phân tầng thì các đơn vị mẫu

được chọn ra theo kiểu xác suất.

- Lấy mẫu phán đoán: Trong phương pháp lấy mẫu phán đoán thì người

nghiên cứu chính là người quyết định sự thích hợp của các đối tượng để mời họ

tham gia vào mẫu khảo sát. Tính đại diện của mẫu khảo sát sẽ phụ thuộc nhiều

vào vào kiến thức, kinh nghiệm người nghiên cứu và người thu thập dữ liệu.

Từ các phương pháp lấy mẫu nêu trên và đặc điểm của tổng thể và cân nhắc

những điều kiện giới hạn về tài chính và thời gian thực hiện nên tác giả lựa chọn

phương pháp lấy mẫu thuận tiện.

3.4.3 Cách thức thu thập dữ liệu

Căn cứ vào mục tiêu nghiên cứu, đối tượng cần hướng đến để thu thập dữ liệu

trong luận văn này là những người làm việc trong lĩnh vực di dời, giải phóng mặt

bằng để cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng, gồm:

- Các hộ dân tại chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh), chung cư Phạm Thế

Hiển (quận 8), các chung cư trên địa bàn quận 1;

- Các chuyên gia xây dựng chính sách công tác tại Bộ Xây dựng, Viện Nghiên

cứu Phát triển thành phố Hồ Chí Minh;

- Cán bộ, công chức công tác tại Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Ban Bồi thường

giải phóng mặt bằng các quận 1 – 4 – 5 – 6 – 8 – 10 – 11 – Bình Thạnh – Thủ Đức;

- Các nhân viên công tác tại các công ty bất động sản như Công ty Cổ phần

Đất Việt (đang thực hiện dự án chung cư Cô Giang, quận 1), Công ty Cổ phần Đức

Khải (đang thực hiện dự án chung cư số 350 đường Hoàng Văn Thụ, quận Tân

Bình), Công ty Địa ốc Sài Gòn (đang thực hiện dự án chung cư lô chữ Thanh Đa,

quận Bình Thạnh), Công ty Novaland (đang thực hiện dự án chung cư Nguyễn

Thiện Thuật, quận 3)…

Người khảo sát được hỏi về mức độ đồng ý của họ đối với từng yếu tố trong

bảng câu hỏi theo thang đo Likert 5 mức độ từ 1 đến 5.

Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng hai phương pháp để thu thập thông tin:

- Phương pháp 1: Gửi trực tiếp đến đối tượng.

- Phương pháp 2: Gửi đích danh đến cho từng người qua email cá nhân để tiết

kiệm thời gian, các vấn đề chưa rõ sẽ được phản hồi lại qua số điện thoại của

người nghiên cứu được ghi cụ thể trên phiếu hỏi; việc nhận lại bằng 02 hình

thức: qua email hoặc nhận trực tiếp.

3.5 Các phương pháp và công cụ nghiên cứu

3.5.1 Đánh giá thang đo

Một thang đo được coi là có giá trị khi nó đo lường đúng cái cần đo, có nghĩa

là phương pháp đo lường không có những sai lệch mang tính hệ thống. Do đó cần

phải kiểm tra độ tin cậy trước khi sử dụng.

Các tiêu chí để đánh giá độ tin cậy của thang đo:

- Hệ số Cronbach’s Anpha.

- Hệ số tương quan biế n-tổng.

- Hệ số Cronbach’s Anpha khi biế n bị loại bỏ.

Trong luận văn tác giả sử dụng quy trình nghiên cứu bằng bảng câu hỏi, vì vậy

độ tin cậy của thông tin thu thập từ bảng câu hỏi quyết định sự chính xác của Luận

văn này.

Theo H. Trọng và C.N.M. Ngọc (2008) [16], hệ số α của Cronbach là một

phép kiểm định thống kê về mức độ chặt chẽ mà các mục hỏi trong thang đo tương

quan với nhau. Một trong những phương pháp kiểm tra tính đơn khía cạnh của

thang đo được gọi là kiểm định độ tin cậy chia đôi.

−

N ( ρ

ρ N

Công thức tính hệ số α của Cronbach như sau:

)1

Trong đó: ρ : hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi

N : số mục hỏi, yếu tố trong nghiên cứu

Theo qui ước thì một tập hợp các mục hỏi dùng để đo lường được đánh giá tốt

phải có hệ số α lớn hơn hoặc bằng 0.6 nhưng tốt nhất là lớn hơn 0.7.

3.5.2 Phân tích nhân tố chính

3.5.2.1 Giới thiệu

Phân tích nhân tố chính (PCA) là một kỹ thuật rất phổ biến được dùng trong

việc rút gọn dữ liệu (các biến đầu vào). Nghĩa là, thay vì sử dụng tất cả các biến,

chúng ta chỉ sử dụng một số biến mới mà vẫn giữ được hầu hết thông tin của dữ liệu

ban đầu. Số lượng các nhân tố nhỏ hơn hoặc bằng số biến ban đầu và giữa chúng

không có tương quan với nhau.

Theo Sharma (1995), mục tiêu của phương pháp PCA chính là tìm ra một hệ

trục trực giao mới trong đó: Tọa độ của các biến ứng với các trục khác nhau sẽ cho

ta các biến mới. Các trục mới hay các biến mới này được gọi là các nhân tố chính

và giá trị của các biến mới được gọi là các điểm số nhân tố chính.

- Mỗi biến mới tạo thành sẽ kết hợp tuyến tính với các biến ban đầu.

- Biến mới đầu tiên chiếm phương sai lớn nhất của dữ liệu.

- Biến mới thứ hai chiếm phương sai lớn nhất của phần dữ liệu mà chưa bị

chiếm bởi biến mới đầu tiên.

- Biến mới thứ ba chiếm phương sai lớn nhất của phần dữ liệu mà chưa bị

chiếm bởi hai biến mới đầu tiên.

Tổng quát: biến mới thứ p chiếm phương sai của phần dữ liệu mà chưa bị

chiếm bởi (p-1) biến mới đầu tiên.

Các biến mới tạo thành sẽ độc lập với nhau. Khi các biến mới tạo thành chiếm

một lượng đủ lớn phương sai của dữ liệu thì chúng ta có thể sử dụng các biến mới

này để thay thế cho các biến cũ và tiến hành quá trình phân tích như thông thường.

Vì vậy, PCA là phương pháp rất thường được sử dụng trong trường hợp dữ liệu đầu

vào quá lớn, cần được rút gọn mà vẫn giữ được một lượng thông tin đủ lớn để cho

việc nghiên cứu, phân tích dữ liệu được dễ dàng hơn.

3.5.2.2 Phân tích nhân tố được sử dụng trong các trường hợp sau

Nhận diện các khía cạnh hay nhân tố giải thích được các liên hệ tương quan

trong một tập hợp các biến.

Nhận diện một tập hợp biến mới tương đối ít không có tương quan với nhau

thay thế tập hợp biến gốc có tương quan với nhau để thực hiện một phân tích đa

biến tiếp theo.

Để nhận ra một tập hợp gồm một số ít các biến nổi trội từ một tập hợp nhiều

biến để sử dụng trong các phân tích đa biến kế tiếp.

3.5.2.3 Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi phân tích nhân tố chính

- Kaiser-Mayer-Olkin (KMO): là chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp của phân

tích nhân tố, giá trị KMO nên cao hơn 0.5 là phù hợp cho phân tích nhân tố.

- Bartlett’s test of sphericity: đại lượng Bartlett là một đại lượng thống kê dùng

để xem xét giả thuyết các biến không có tương quan trong tổng thể hay ma trận

tương quan tổng thể là một ma trận đồng nhất mỗi biến tương quan hoàn toàn

với chính nó (r=1) nhưng không tương quan với biến khác (r=0). Điều kiện cần

để phân tích nhân tố là các biến phải tương quan với nhau.

- Communality: là lượng biến thiên của biến được giải thích chung với các biến

khác được xem xét trong phân tích. Đây cũng là phần biến thiên được giải thích

bởi các nhân tố chung. Communality của các biến nên lớn hơn hoặc bằng 0.5.

Phân tích nhân tố sử dụng mối tương quan giữa các biến đo lường Xi. Vì vậy,

trước khi quyết định sử dụng phân tích nhân tố cần phải xem xét mối quan hệ giữa

các biến này. Nếu các hệ số tương quan nhỏ (< 0.3) sử dụng phân tích nhân tố là

không phù hợp.

3.5.2.4 Phân tích ma trận tương quan

Một trong những bước quan trọng đầu tiên của phân tích nhân tố là tính toán

và phân tích ma trận tương quan. Có hai loại ma trận tương quan như sau:

Ma trận tương quan giữa các biến dùng cho phân tích nhân tố kiểu R. Đây là

kiểu phân tích nhân tố thông dụng nhất. Trong luận văn này cũng dùng phân tích

nhân tố kiểu R. Phân tích nhân tố kiểu R là loại phân tích mà mục đích là rút gọn số

biến từ nhiều biến thành một số ít biến đại diện nào đó.

Ma trận tương quan giữa các mẫu dùng cho phân tích nhân tố kiểu Q. Phân

tích nhân tố kiểu Q là loại phân tích mà mục đích là rút gọn số mẫu tìm và các mẫu

có cùng tính chất gom lại thành một nhóm mẫu được thể hiện bằng mẫu đại diện.

Phân tích nhân tố kiểu Q không được áp dụng rộng rãi do những khó khăn khi tin

học hóa phương pháp này.

3.5.2.5 Mô hình nhân tố

Có rất nhiều mô hình nhân tố, nhưng hai mô hình nhân tố thông dụng nhất là

phân tích nhân tố thông thường và phân tích nhân tố thành phần. Để hiểu sự khác

nhau giữa hai phương pháp này cần xem xét đến bản chất của phương sai. Toàn bộ

phương sai bao gồm ba phần là phương sai chung, phương sai riêng và phương sai

do sai lầm. Phương sai chung là phương sai mà tất cả các biến đều có. Phương sai

riêng là phương sai chỉ gắn liền với một biến nào đó. Phương sai do sai lầm là

phương sai xảy ra do các điểm không phù hợp trong việc thu thập dữ liệu, lập thang

đo, lấy mẫu. Phân tích nhân tố thành phần quan tâm đến toàn bộ phương sai trong

khi phân tích nhân tố thông thường chỉ quan tâm đến phương sai chung.

Lựa chọn phương pháp nào để áp dụng do hai yếu tố là mục đích của nhà phân

tích và mức độ hiểu biết của nhà phân tích đối với phương sai của các biến. Khi

mục đích của nhà nghiên cứu là tóm tắt các biến thành một nhóm ít nhất các nhân tố

phục vụ cho mục đích dự đoán và nhà nghiên cứu biết trước rằng phương sai riêng

và phương sai do sai lầm chiếm một phần không đáng kể trong tổng phương sai thì

có thể áp dụng phân tích nhân tố thành phần. Ngược lại, khi mục đích của nhà

nghiên cứu không biết rõ phương sai riêng và phương sai do sai lầm chiếm tỷ trọng

bao nhiêu trong tổng phương sai, do đó nhà nghiên cứu muốn loại bỏ hai loại

phương sai này thì có thể áp dụng phân tích nhân tố thông thường.

3.5.2.6 Cách rút trích nhân tố

Ngoài việc lựa chọn mô hình phân tích nhân tố, nhà nghiên cứu còn phải chọn

lựa cách rút trích nhân tố giữa rút trích nhân tố trực giao và rút trích xiên góc. Theo

cách rút trích nhân tố trực giao thì các nhân tố được rút trích sao cho cách nhân tố

này là độc lập với các nhân tố khác, tương quan giữa các nhân tố trong trường hợp

này là 0. Rút trích nhân tố trực giao được sử dụng trong trường hợp mục đích của

phân tích nhân tố là giảm số lượng biến quan sát xuống thành một nhóm nhân tố

không tương quan với nhau nhằm phục vụ cho phân tích hồi qui hay các kỹ thuật

phân tích khác. Rút trích nhân tố xiên góc thì phức tạp hơn trực giao rất nhiều. Theo

cách này các nhân tố được rút trích vẫn tương quan với nhau. Rút trích nhân tố xiên

góc được sử dụng trong trường hợp mục đích của phân tích nhân tố có quan tâm đến

ý nghĩa của các nhân tố được rút trích.

3.5.2.7 Xoay các nhân tố

Một phần quan trọng trong bản kết quả phân tích nhân tố là ma trận nhân tố

(Component Matrix). Ma trận nhân tố chứa các hệ số biểu diễn các biến chuẩn hóa

bằng các nhân tố (mỗi biến là một đa thức của các nhân tố). Những hệ số này

(factor loading) biểu diễn tương quan giữa các nhân tố và các biến. Hệ số này lớn

cho biết nhân tố và biến có liên hệ chặt chẽ với nhau. Các hệ số này được dùng để

giải thích các nhân tố. Mặc dù ma trận nhân tố ban đầu hay ma trận nhân tố không

xoay cho thấy được mối quan hệ giữa các nhân tố và từng biến một, nhưng nó ít khi

tạo ra những nhân tố có thể giải thích được một cách dễ dàng bởi vì các nhân tố có

tương quan với nhiều biến. Vì thế xoay nhân tố được thực hiện nhằm mục đích để

ma trận nhân tố sẽ trở nên đơn giản hơn và dễ giải thích hơn. Có nhiều phương pháp

xoay nhân tố:

- Orthogonal rotation: xoay các nhân tố trong đó vẫn giữ nguyên góc ban đầu

giữa các nhân tố.

- Varimax procedure: xoay nguyên góc các nhân tố để tối thiểu hóa số lượng

biến có hệ số lớn tại cùng một nhân tố, vì vậy sẽ tăng cường khả năng giải thích

các nhân tố.

- Quartimax: xoay nguyên góc các nhân tố để tối thiểu hóa số nhân tố có hệ số

lớn tại cùng một biến, vì vậy sẽ tăng cường khả năng giải thích các biến.

- Equamax: xoay các nhân tố để đơn giản hóa việc giải thích cả biến lẫn nhân

tố.

- Oblique (direct oblimin): xoay các nhân tố mà không giữ nguyên góc ban đầu

giữa các nhân tố (tức là có tương quan giữa các nhân tố với nhau).

3.5.2.8 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút được trích

Một số tiêu chí được đưa ra để đánh giá số lượng nhân tố được rút trích trong

một phân tích như sau:

- Eigenvalue: đây là một tiêu chí đơn giản và phổ biến nhất để đánh giá số

lượng nhân tố được rút trích. Trong phân tích nhân tố thành phần chỉ những

nhân tố có eigenvalue lớn hơn 1 mới được xem là có ý nghĩa. Những nhân tố có

eigenvalue nhỏ hơn 1 được xem là không có ý nghĩa và không đáng quan tâm.

- Tiêu chí mô hình nghiên cứu: Tiêu chí này rất đơn giản, tuy nhiên rất hợp lý

trong một số tình huống nhất định. Khi tiến hành nghiên cứu, căn cứ vào mô

hình nghiên cứu, nhà nghiên cứu đã biết trước là có bao nhiêu nhân tố cần rút

trích. Nhà nghiên cứu sẽ điều chỉnh mô hình phân tích nhân tố và thực hiện phân

tích nhân tố đến khi số lượng nhân tố được rút trích đúng như mong muốn.

3.5.2.9 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings

Các hệ số tương quan giữa các biến và các nhân tố rút trích (sau đây gọi tắt là

factor loadings).

Các factor loadings lớn hơn +0.3 được xem như là có ý nghĩa, lớn hơn +0.4 là

rất quan trọng và lớn hơn +0.5 là rất có ý nghĩa. Giá trị tuyệt đối của factor loadings

càng lớn thì ý nghĩa của factor loadings trong giải thích ma trận nhân tố càng cao.

Đánh giá mức ý nghĩa của factor loadings như sau:

- Cỡ mẫu càng lớn thì giá trị được xem là có ý nghĩa của factor loadings càng

nhỏ.

- Số lượng biến càng lớn thì giá trị được xem là có ý nghĩa của factor loadings

càng nhỏ.

- Số lượng nhân tố càng lớn thì giá trị được xem là có ý nghĩa của factor

loadings càng lớn.

3.5.2.10 Trọng số nhân tố

Trọng số nhân tố của biến Xi trên nhân tố mà nó là một biến đo lường sau khi

quay phải cao và các trọng số trên các nhân tố khác nó không đo lường phải thấp.

Đạt được điều này thang đo đạt giá trị hội tụ.

- Một là, trọng số nhân tố biến Xi (nhân tố A, tác động vào Xi) độ phải cao ở

mức mà phần chung phải lớn hơn hoặc bằng phần riêng và sai số. Hay nói cách

khác, trên 50% (>0.5) phương sai của Xi được giải thích bới nhân tố A. Trong

trường hợp λ i < 0.5 chúng ta có thể xoá biến Xi vì nó thực sự không đo lường

khái niệm chúng ta cần đo lường.

- Hai là, chênh lệch trọng số λ iA - λiB < 0.3 là giá trị thường được các nhà

nghiên cứu chấp nhận. Nếu hai trọng số này tương đương nhau thì biến Xi này

vừa đo lường A và cũng vừa đo lường B. Vì vậy chúng ta cần loại bỏ biến này.

Tuy nhiên, chúng ta cần xem xét giá trị nội dung của nó trước khi ta quyết định

loại bỏ hay không loại bỏ một biến đo lường.

Công cụ phân tích được sử dụng trong Luận văn này gồm các phần mềm SPSS

Staticstics 21, M.S. Excel 2007. Phần mềm SPSS Staticstics 21 được dùng để

tổng hợp số liệu bảng câu hỏi, kiểm tra hệ số tương quan Cronbach anpha, phân tích

nhân tố chính.

Kết luận Chương III

Nội dung Chương III đã trình bày đầy đủ các cơ sở lý thuyết về phương pháp

áp dụng trong Luận văn, đặc biệt là phương pháp phân tích nhân tố chính (PCA).

Tiếp theo, ở Chương IV sẽ là câu trả lời cho câu hỏi ở chương mở đầu, ở

chương này tác giả sẽ trình bày chi tiết quá trình kiểm định, phân tích và xếp hạng

các yếu tố. Sau đó áp dụng phương pháp phân tích nhân tố chính để tìm ra những

nhân tố chính đại diện cho các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình

bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng

nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

CHƯƠNG IV: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU

Từ các cơ sở lý thuyết, dữ liệu được trình bày ở Chương III sẽ được tổng hợp,

chọn lọc và phân tích nhằm đánh giá, xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ

của Chương trình. Các yếu tố có điểm số cao nhất sẽ được xác định thông qua các

bước phân tích và kiểm nghiệm dữ liệu và sử phương pháp phân tích nhân tố chính

Khảo sát thử nghiệm

Khảo sát chính thức

Phân tích, kiểm nghiệm dữ liệu

Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn TPHCM

Quá trình thực hiện

để tìm ra các nhân tố chính hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình.

:

Phân tích nhân tố chính PCA

V I G N Ơ Ư H C

Thảo luận kết quả và đề xuất các kiến nghị

U Ệ I L Ố S Ý L Ử X À V P Ậ H T U H T

Kết luận chương

Hình 4.1: Lược đồ tóm tắt Chương IV

4.1. Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ Chương trình

4.1.1 Khảo sát thử nghiệm

Bảng câu hỏi được thiết kế với 34 các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình

bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng

trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã được xác định ở trên và tiến hành gửi BCH

bằng cách gửi trực tiếp và gửi qua email nhóm danh sách chuyên gia thứ 2 (Phụ lục

3) có kinh nghiệm trong lĩnh lực xây dựng đang công tác ở các đơn vị : Bộ Xây

dựng, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố

Hồ Chí Minh, Công ty Cổ phần Đức Khải.

Đây là giai đoạn rất cần thiết và rất quan trọng, nhằm kiểm tra sơ lược lại nội

dung bảng câu hỏi và bảo đảm các mục hỏi không bị trùng lấp, gây khó hiểu cho

người trả lời.

Tác giả đã thu thập được 15 bảng câu hỏi thử nghiệm từ nhóm chuyên gia thứ

2. Dữ liệu thu thập được từ khảo sát thử nghiệm được xử lý phân tích thống kê bằng

phần mềm SPSS Statictics 21 với kết quả được trình bày ở Bảng 4.1.

Bảng 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm giá trị mean khả năng ảnh hưởng

Descriptive Statistics

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

4,40

,737

4,27

,458

4,13

,640

4,13

,834

4,13

,743

4,07

,704

4,07

,704

4,00

,655

Vi tri chung cu thuan loi, thu hut dau tu Chinh sach boi thuong, ho tro Chi tieu quy hoach - kien truc - dan so Chinh quyen ho tro nha dau tu Nang luc tai chinh cua nha dau tu Chung cu tieo giap ha tang ky thuat - xa hoi Don gia boi thuong, ho tro Có san quy nha phuc vu tam cu, tai dinh cu

Descriptive Statistics

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

3,93

,594

3,93

,704

3,93

,704

3,87

,834

3,87

,743

3,80

,561

3,80

,862

3,80

,676

3,80

,775

3,73

,799

3,73

,799

3,73

,884

3,73

,799

3,73

,799

3,67

,816

3,67

,724

3,60

,828

3,60

,910

3,60

,986

3,60

,632

3,53

,834

Phan cap, uy quyen cho cap Quan thuc hien Dien tich khu dat chung cu cu can xay moi Che tai cac nha dau tu khong lam dung cam ket Dia phuong chu dong lap, dieu chinh QHXD Co viec lam tai noi o moi Kinh nghiem cua nha dau tu Cong khai cac thong tin ve chung cu cu Su quyet tam cua nha dau tu Mo rong bien, ket hop chinh trang do thi Tinh chinh xac cua thong tin do NN cung cap NDT co phuong an kinh doanh phu hop Ket hop chung cu co loi the va khong loi the Cong tac tham van, tuyen truyen, van dong Phap ly can ho thu hoi Dien tich can ho tai dinh cu Lay y kien ve don gia va chinh sach boi thuong Hinh thuc lua chon nha dau tu Hinh dang khu dat can xay moi Tinh trang voi vinh, nhung nhieu cua CBCC Viec so bi, yeu sach ve gia va chinh sach boi thuong Don gia tam cu bang tien

Descriptive Statistics

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

3,53

,743

3,47

,915

3,47

,915

3,47

1,060

3,20

,561

Cong tac dieu tra xa hoi hoc Cuong che cac ho khong chap hanh Hinh thuc tai dinh cu Dien tich can ho bi giai toa Cung cap thong tin chinh thong cho bao chi

Bảng 4.2: Kết quả khảo sát thử nghiệm của hệ số Cronbach’s Anpha

Case Processing Summary

Cases

Valid Excludeda Total 15 0 15 % 100,0 ,0 100,0

Reliability Statistics

N of Items

Cronbach's Alpha

,849 34

Kết quả phân tích các yếu tố trong khảo sát thử nghiệm đều có giá trị mean lớn

hơn 2.5 và hệ số Cronbach’s Anpha là 0.849 cho thấy kết quả này hoàn toàn đáng

tin cậy.

Vì các nhân tố trên đều có mức độ ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường,

giải phóng mặt bằng, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn

TPHCM nên cả 34 nhân tố trên đều được đưa vào khảo sát chính thức.

4.1.2 Thu thập, phân tích qua cuộc khảo sát chính thức 4.1.2.1 Chọn lọc dữ liệu

Với kết quả từ khảo sát thử nghiệm, hoàn chỉnh BCH chính thức với 34 nhân

tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng thay thế

các chung cư hư hỏng nặng để tiến hành khảo sát chính thức.

Số lượng BCH gửi đi và nhận về như sau:

- Phương pháp gửi trực tiếp đến người trả lời: Số lượng BCH gửi đi là 70 bảng,

nhận về 70 BCH, trong đó có 67 BCH hợp lệ.

- Phương pháp gửi BCH qua địa chỉ email thông qua Internet: Số lượng BCH

gửi đi là 180 bảng, nhận về 155 BCH, trong đó có 133 BCH hợp lệ.

- Kết quả thu thập được 200 BCH hợp lệ, số lượng này đủ thỏa mãn số lượng

BCH sơ bộ yêu cầu (5 x 34=170 bảng). Đây chính là các BCH dùng để phân

tích số liệu ở các bước tiếp theo. Các số liệu được mã hóa và đưa vào phần mềm

SPSS Statistics 21 để phân tích và xử lý.

- Độ tuổi:

4.1.2.2 Đặc điểm người trả lời

Bảng 4.3: Bảng tổng hợp người trả lời theo độ tuổi

Tuoi tac

Frequency

Percent

Valid Percent

Cumulative Percent

1,0

Duoi 22

Valid

22,0 76,5 100,0

42 109 47 200

21,0 54,5 23,5 100,0

Tu 22 - 32 Tu 33 - 42 Tren 42 Total

Hình 4.2: Phân loại người trả lời theo độ tuổi

Trong 200 mẫu đạt yêu cầu, độ tuổi của người được hỏi như sau: Dưới 22 tuổi

có 02 mẫu, chiếm 1%; từ 22 đến 32 tuổi có 42 mẫu, chiếm 21%; từ 33 đến 42 tuổi

có 109 mẫu, chiếm 54,5% và trên 42 tuổi có 47 mẫu, chiếm 23,5%. Như vậy, độ

tuổi từ 33 trở lên chiếm tỷ lệ khá cao với 78% số người được hỏi. Độ tuổi này đã có

nhận thức tốt về vấn đề, do đó kết quả khảo sát có thể chấp nhận được.

- Trình độ học vấn:

Bảng 4.4: Bảng tổng hợp người trả lời theo trình độ học vấn, chuyên môn

Trinh do hoc van, chuyen mon Percent

Frequency

Valid Percent Cumulative Percent

Valid

7,5 17,0 87,5 100,0

Trung cap Cao dang Dai hoc Tren dai hoc Total

15 19 141 25 200

7,5 9,5 70,5 12,5 100,0

Hình 4.3: Phân lo4ại người trả lời theo trình độ học vấn, chuyên môn

Trong 200 mẫu đạt yêu cầu, trình độ học vấn, chuyên môn của các đối tượng

khảo sát phân bố như sau: Trung cấp có 15 mẫu, chiếm 7.5%; cao đẳng có 19 mẫu,

chiếm 9,53%; đại học có 141 mẫu, chiếm 70.5 %; trên đại học có 25 mẫu, chiếm

12,5%. Nhìn chung, trình độ học vấn, chuyên môn của các đối tượng khảo sát khá

cao với 83% có học vấn từ đại học trở lên, nên chất lượng của khảo sát có thể chấp

nhận được.

- Vai trò trong chương trình xây dựng mới chung cư cũ

Bảng 4.5: Bảng tổng hợp người trả lời theo vai trò

Vai tro trong chuong trinh cai tao, xay dung chung cu

Frequency

Percent

Valid Percent

Cumulative Percent

26,0

8,5

34,5

Valid

48,5

83,0

100,0

Ho dan Chuyen gia xay dung co che, chinh sach Cac So, nganh - quan, huyen Nha dau tu Total

34 200

17,0 100,0

Hình 4.4: Phân loại người trả lời theo vai trò

Trong 200 mẫu đạt yêu cầu, vai trò trong chương trình xây dựng mới chung cư

cũ của các đối tượng khảo sát như sau: hộ dân có 52 mẫu, chiếm 26%; chuyên gia

xây dựng cơ chế, chính sách có 17 mẫu, chiếm 8.5%; các Sở - ngành, quận – huyện

có 97 mẫu, chiếm 48,5%; nhà đầu tư có 34 mẫu, chiếm 17%. Số lượng mẫu của 04

nhóm đối tượng có liên quan đến chương trình xây dựng mới chung cư cũ nhìn

chung tương đối đồng đều nhau, sẽ thể hiện ý kiến về các nhân tố ảnh hưởng đến

chương trình ở các góc độ khác nhau. Do đó kết quả của nghiên cứu sẽ được thể

hiện một cách tổng thể hơn.

- Thời gian tham gia vai trò

Bảng 4.6: Bảng tổng hợp người trả lời theo thời gian tham gia vai trò

Thoi gian tham gia vai tro neu tren

Frequency Percent Valid Percent Cumulative

Percent

Valid

42,0 65,5 82,0 100,0

Duoi 5 nam Tu 5 - 10 nam Tu 11 - 15 nam Tren 15 nam Total 84 47 33 36 200 42,0 23,5 16,5 18,0 100,0 42,0 23,5 16,5 18,0 100,0

Hình 4.5: Phân loại người trả lời theo thời gian tham gia vai trò Trong 200 mẫu đạt yêu cầu, thời gian tham gia vai trò của người được khảo sát

như sau: dưới 5 năm có 84 mẫu, chiếm 42%; từ 5 đến 10 năm có 47 mẫu, chiếm

23.5%; từ 11 đến 15 năm có 33 mẫu, chiếm 16,5%; trên 15 năm có 36 mẫu, chiếm

18%. Nhìn chung thời gian tham gia vai trò của người được khảo sát có 52% mẫu từ

5 năm trở lên. Do đó chất lượng của nghiên cứu là chấp nhận được.

- Vị trí của người trả lời

Bảng 4.7: Bảng tổng hợp người trả lời theo vị trí

Vi tri trong gia dinh/don vi

Frequency Percent Valid Percent Cumulative

Percent

8,5 17,5 56,0 17 35 112 8,5 26,0 82,0 8,5 17,5 56,0 Valid

18,0 36 100,0 18,0

Chu ho Thanh vien trong ho Chuyen vien Cap truong, pho phong tro len Total 200 100,0 100,0

Hình 4.6: Phân loại người trả lời theo vị trí Trong 200 mẫu đạt yêu cầu, vị trí của người được khảo sát như sau: chủ hộ có

17 mẫu, chiếm 8,5%; thành viên trong hộ có 35 mẫu, chiếm 17,5%; chuyên viên có

112 mẫu, chiếm 56%; cấp trưởng, phó phòng trở lên có 36 mẫu, chiếm 18%. Nhìn

chung vị trí của các đối tượng khảo sát tương đối đồng đều. Do đó chất lượng bảng

câu hỏi khảo sát là chấp nhận được.

4.1.2.3 Thống kê mô tả các biến định lượng

Các biến định lượng sẽ được thống kê mô tả cụ thể như sau:

Bảng 4.8: Thống kê tần suất các biến định lượng (10 biến đầu tiên)

Don gia boi thuong, ho tro Frequency Percent Valid Percent Cumulative

Percent

Rat it anh huong

2,0

It anh huong

8,0

10,0

8,0

Anh huong

40,5

50,5

40,5

Valid

Anh huong dang ke

32,0

82,5

32,0

17,5

100,0

17,5

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Don gia tam cu bang tien

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,5

It anh huong

9,0

10,5

Anh huong

25,0

35,5

Valid

Anh huong dang ke

46,0

81,5

18,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Chinh sach boi thuong, ho tro

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong It anh huong

1 12

,5 6,0

,5 6,5

Anh huong

36,5

43,0

Valid

Anh huong dang ke

35,5

78,5

21,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Phap ly can ho thu hoi

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

It anh huong

6,0

Anh huong

28,0

34,0

Anh huong dang ke

40,5

74,5

Valid

25,0

99,5

Hoan toan anh huong

100,0

Total

200

100,0

,5 100,0

Hinh thuc tai dinh cu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,0

It anh huong

3,5

4,5

Anh huong

33,5

38,0

Valid

Anh huong dang ke

35,5

73,5

26,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Dien tich can ho bi giai toa

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

3,0

It anh huong

7,0

10,0

Anh huong

33,5

43,5

Valid

Anh huong dang ke

39,0

82,5

17,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Dien tich can ho tai dinh cu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong It anh huong

8 27

4,0 13,5

4,0 17,5

Anh huong

32,5

50,0

Valid

Anh huong dang ke

37,0

87,0

13,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Có san quy nha phuc vu tam cu, tai dinh cu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

2,5

It anh huong

6,5

9,0

Anh huong

29,0

38,0

Valid

Anh huong dang ke

42,0

80,0

20,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Co viec lam tai noi o moi

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

4,5

It anh huong

8,0

12,5

Anh huong

32,0

44,5

Valid

Anh huong dang ke

37,5

82,0

18,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Cong tac dieu tra xa hoi hoc

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong It anh huong

7 21

3,5 10,5

3,5 14,0

Anh huong

41,5

55,5

Valid

Anh huong dang ke

32,5

88,0

12,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Các biến định lượng còn lại sẽ được mô tả tại Phụ lục 5 (24 biến)

4.1.2.4Kiểm định thang đo

Quá trình xây dựng và phân tích bắt đầu bằng việc kiểm tra hệ số Cronbach’s

Anpha. Như đã trình bày ở trong chương trước, hệ số Cronbach’s Anpha dùng để

kiểm tra xem độ phù hợp của thang đo đã dùng trong bảng câu hỏi. Phần mềm SPSS Staticstics 21 được sử dụng để thực hiện công việc này bởi chức năng

Reliability Analysis.

Kết quả tính toán được hệ số Cronbach’s Anpha cho tổng thể thang đo mức độ

ảnh hưởng là 0.881 và các kết quả tính toán được trình bày cụ thể ở các Bảng 4.9,

Bảng 4.10. Kết quả này thỏa mãn yêu cầu về độ tin cậy của thang đo theo yêu cầu

của Nunnally & Burnstein (1994).

Bảng 4.9: Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha

Reliability Statistics

N of Items

Cronbach's Alpha

,893 34

Hệ số Cronbach’s Alpha cho thang đo mức độ ảnh hưởng là 0.893. Như vậy,

độ tin cậy thang đo mức độ ảnh hưởng cũng đạt để có thể tiến hành các phân tích

thống kê tiếp theo.

Item-Total Statistics

Bảng 4.10: Bảng tính hệ số tương quan biến tổng

Biến quan sát

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Corrected Item-Total Correlation

Cronbach's Alpha if Item Deleted

123.86

199.247

.457

.890

123.69

198.545

.517

.889

123.58

199.431

.474

.890

123.70

197.958

.504

.889

123.84

201.036

.352

.892

124.02

201.899

.350

.892

123.74

198.706

.446

.890

123.71

197.763

.524

.889

123.29

199.292

.475

.890

123.68

204.440

.308

.892

Don gia boi thuong, ho tro Chinh sach boi thuong, ho tro Hinh thuc tai dinh cu Có san quy nha phuc vu tam cu, tai dinh cu Co viec lam tai noi o moi Cong tac dieu tra xa hoi hoc Lay y kien ve don gia va chinh sach boi thuong Cong tac tham van, tuyen truyen, van dong Viec so bi, yeu sach ve gia va chinh sach boi thuong Vi tri chung cu thuan loi, thu hut dau tu

Item-Total Statistics

Biến quan sát

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Corrected Item-Total Correlation

Cronbach's Alpha if Item Deleted

123.50

200.824

.503

.889

123.63

196.938

.564

.888

123.58

195.963

.562

.888

123.84

196.825

.609

.887

123.70

199.546

.543

.889

123.81

202.885

.338

.892

123.79

199.835

.466

.890

123.66

198.385

.553

.888

123.25

198.884

.459

.890

123.54

198.129

.544

.888

123.40

201.689

.445

.890

123.75

200.548

.410

.891

123.56

194.719

.622

.887

123.48

197.748

.549

.888

123.55

197.857

.563

.888

123.70

206.442

.187

.895

123.55

205.093

.253

.893

123.80

204.814

.239

.894

Chung cu tieo giap ha tang ky thuat - xa hoi Dien tich khu dat chung cu cu can xay moi Chi tieu quy hoach - kien truc - dan so Ket hop chung cu co loi the va khong loi the Mo rong bien, ket hop chinh trang do thi Cong khai cac thong tin ve chung cu cu Tinh chinh xac cua thong tin do NN cung cap Kinh nghiem cua nha dau tu Nang luc tai chinh cua nha dau tu NDT co phuong an kinh doanh phu hop Su quyet tam cua nha dau tu Hinh thuc lua chon nha dau tu Phan cap, uy quyen cho cap Quan thuc hien Chinh quyen ho tro nha dau tu Che tai cac nha dau tu khong lam dung cam ket Don gia tam cu bang tien Phap ly can ho thu hoi Dien tich can ho bi giai toa

Item-Total Statistics

Biến quan sát

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Corrected Item-Total Correlation

Cronbach's Alpha if Item Deleted

123.99

202.508

.304

.893

124.21

201.848

.276

.894

123.82

207.321

.141

.896

124.09

201.439

.375

.891

122.97

205.889

.259

.893

123.16

205.864

.258

.893

Dien tich can ho tai dinh cu Tinh trang voi vinh, nhung nhieu cua CBCC Cuong che cac ho khong chap hanh Cung cap thong tin chinh thong cho bao chi Hinh dang khu dat chung cu cu can xay dung moi Dia phuong chu dong lap, dieu chinh QHXD

4.1.3 Trị trung bình và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng

Quá trình xử lý số liệu đã cho kết quả giá trị trung bình và xếp hạng các nhân

tố ảnh hưởng từ cao đến thấp như sau

Bảng 4.11: Kết quả khảo sát chính thức giá trị mean khả năng ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình

Descriptive Statistics

N Minimum Maximum Mean

Hạng

Std. Deviation

200

4,44

,774

200

4,25

,781

200

4,16

,962

200

4,12

,905

200

4,01

,786

Hinh dang khu dat chung cu cu can xay dung moi Dia phuong chu dong lap, dieu chinh QHXD Nang luc tai chinh cua nha dau tu Vi tri chung cu thuan loi, thu hut dau tu Su quyet tam cua nha dau tu

Descriptive Statistics

N Minimum Maximum Mean

Hạng

Std. Deviation

200

3,93

,888

200

3,91

,761

200

3,86

,872

200

3,86

,863

Chinh quyen ho tro nha dau tu Chung cu tieo giap ha tang ky thuat - xa hoi NDT co phuong an kinh doanh phu hop Che tai cac nha dau tu khong lam dung cam ket

Phap ly can ho thu hoi

200

3,86

,880

200

3,84

,957

Phan cap, uy quyen cho cap Quan thuc hien

Hinh thuc tai dinh cu

200

3,83

,897

200

3,83

,974

200

3,78

,914

200

3,74

,845

200

3,73

,813

200

3,71

,888

Chi tieu quy hoach - kien truc - dan so Chinh sach boi thuong, ho tro Kinh nghiem cua nha dau tu Viec so bi, yeu sach ve gia va chinh sach boi thuong Dien tich khu dat chung cu cu can xay moi

Don gia tam cu bang tien

200

3,71

,922

200

3,71

,945

200

3,70

,788

199

3,70

,926

200

3,67

,998

200

3,66

,933

200

3,62

,883

Có san quy nha phuc vu tam cu, tai dinh cu Mo rong bien, ket hop chinh trang do thi Cong tac tham van, tuyen truyen, van dong Lay y kien ve don gia va chinh sach boi thuong Hinh thuc lua chon nha dau tu Tinh chinh xac cua thong tin do NN cung cap

Descriptive Statistics

N Minimum Maximum Mean

Hạng

Std. Deviation

200

3,61

,955

200

3,60

,892

200

3,58

,979

Dien tich can ho bi giai toa Cong khai cac thong tin ve chung cu cu Cuong che cac ho khong chap hanh

Co viec lam tai noi o moi

200

3,57

1,020

200

3,56

,860

Ket hop chung cu co loi the va khong loi the

Don gia boi thuong, ho tro

200

3,55

,939

200

3,42

1,009

200

3,39

,950

200

3,32

,934

200

3,20

1,155

Dien tich can ho tai dinh cu Cong tac dieu tra xa hoi hoc Cung cap thong tin chinh thong cho bao chi Tinh trang voi vinh, nhung nhieu cua CBCC

Kết quả khảo sát tại Bảng 4.11 đã xác định được 5 nhân tố có ảnh hưởng

đáng kể đến Chương trình thực hiện di dời, giải phóng mặt bằng, xây dựng mới

chung cư hư hỏng nặng và được xếp hạng như sau:

- Nhân tố hạng 1: Hình dạng khu đất của chung cư cũ cần xây dựng mới

Kết quả khảo sát cho thấy mức độ đánh giá rất cao của các nhóm đối tượng

được khảo sát đối với nhân tố này. Như đã trình bày ở trên, đối với các khu đất có

bề rộng mặt tiền tiếp giáp đường càng lớn, hình thù vuông vức thì chỉ tiêu quy

hoạch kiến trúc càng cao, dễ kêu gọi đầu tư do mức độ sinh lời cao. Thực tế, thành

phố Hồ Chí Minh có chung cư số 727 đường Trần Hưng Đạo, quận 5 đã xuống cấp

rất nặng nề, đã di dời gần xong các hộ dân nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư do có bề

rộng mặt tiền nhỏ, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp, khả năng sinh lợi không cao.

Đối với các chung cư thuộc diện này, chính quyền phải lồng ghép chung vào gói

đầu tư cùng các chung cư có khả năng sinh lợi cao khác để kêu gọi đầu tư, tránh

trường hợp các nhà đầu tư chỉ tập trung thực hiện các chung cư có vị trí và chỉ tiêu

quy hoạch tốt, các chung cư còn lại không có nhà đầu tư thực hiện, ảnh hưởng đến

tiến độ chung của Chương trình.

- Nhân tố hạng 2: Địa phương chủ động trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch

xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ

Nhân tố quan trọng thứ 2 này cũng liên quan đến việc xác định chỉ tiêu quy

hoạch kiến trúc. Điều này thể hiện chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc là nội dung quan

trọng hàng đầu của các nhà đầu tư khi tham gia thực hiện xây dựng mới các chung

cư hư hỏng nặng. Thời gian qua, việc xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho các

chung cư cũ bị hư hỏng thường kéo dài rất lâu. Theo quy định, nội dung này thuộc

thẩm quyền của UBND cấp quận. Tuy nhiên do có liên quan đến nhiều lĩnh vực

thuộc các Sở - ngành khác nhau, nên chưa có địa phương nào chủ động thực hiện

việc xác định các chỉ tiêu này (dù đã có hướng dẫn của các Sở chuyên môn), mà

thường sẽ có văn bản xin ý kiến qua lại, làm kéo dài thời gian thực hiện dự án.

- Nhân tố hạng 3: Năng lực tài chính của nhà đầu tư

Kết quả khảo sát cho thấy mức độ quan trọng về năng lực tài chính của nhà

đầu tư sẽ quyết định lớn đến tiến độ thực hiện các dự án xây dựng mới chung cư cũ

bị hư hỏng. Điều này cũng phù hợp với tình hình thực tế thời gian qua khi có khá

nhiều dự án bất động sản nói chung, và dự án cải tạo chung cư cũ nói riêng bị chậm

tiến độ do năng lực tài chính của nhà đầu tư không đảm bảo, làm kéo dài thời gian

thực hiện dự án (Cụ thể tại chung cư Vĩnh Hội lô A, B, C, phường 6, quận 4 của do

Công ty TNHH Aseana – BDC làm chủ đầu tư), hoặc phải thay đổi chủ đầu tư dự

án giữa chừng, gây phát sinh khiếu nại khiếu kiện của người dân do chính sách bồi

thường qua từng thời kỳ có sửa đổi theo hướng thuận lợi hơn (Cụ thể tại chung cư

số 289 đường Trần Hưng Đạo, quận 5 phải thay đổi chủ đầu tư từ Công ty Cổ phần

xây dựng số 5 sang Công ty Cổ phần Đức Khải).

- Nhân tố hạng 4: Vị trí chung cư thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư

Đối với các chung cư cũ có vị trí tại trung tâm thành phố như quận 1 và quận

3, chính quyền thành phố thậm chí không cần kêu gọi đầu tư thì các nhà đầu tư cũng

đã liên tục đăng ký thực hiện xây dựng mới thay thế chung cư cũ. Kết quả khảo sát

này cho thấy nếu chính quyền thành phố Hồ Chí Minh không xây dựng cơ chế,

chính sách phù hợp để lồng ghép, kết hợp giữa các chung cư cũ có lợi thế và không

lợi thế về vị trí vào chung gói đầu tư sẽ dẫn đến tình trạng chỉ thực hiện đạt chỉ tiêu

xây dựng mới thay thế chung cư cũ tại các quận trung tâm. Như vậy, toàn Chương

trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị

hư hỏng của thành phố sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.

- Nhân tố hạng 5: Sự quyết tâm của nhà đầu tư

Nhân tố này thoạt tiên có vẻ như là một biến định tính và ít có sự ảnh hưởng

đến Chương trình. Tuy nhiên kết quả khảo sát đã cho thấy ý nghĩa quan trọng đứng

thứ 5 của nó. Nguyên nhân có thể giải thích là do công tác di dời các hộ dân ra khỏi

chung cư hư hỏng nặng để xây dựng chung cư mới luôn là công việc khó khăn nhất

trong các nội dung công việc thực hiện dự án; khó khăn nhất trong lĩnh vực bồi

thường, giải phóng mặt bằng của các loại dự án; phát sinh khiếu nại, khiếu kiện

nhiều nhất. Do đó, nếu không có sự quyết tâm, nhà đầu tư sẽ không vượt qua được

các khó khăn này, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và tiến độ thực hiện chung

của chương trình khi phải chọn lựa lại nhà đầu tư mới. Ví dụ điển hình đã xảy ra tại

chung cư số 192 đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3 và chung cư số 289 đường

Trần Hưng Đạo, quận 1.

Từ kết quả Bảng 4.11, phần lớn các yếu tố khảo sát có giá trị mean đều lớn

hơn 2.5 nên ta tiến hành các bước phân tích tiếp theo.

4.2. Phân tích thành phần chính

4.2.1 Quá trình thực hiện phân tích nhân tố chính

Quá trình thực hiện phân tích nhân tố chính (PCA) được bắt đầu bằng việc

thực hiện qua các kiểm định khác nhau như sau:

- Kiểm định KMO (Keiser-Meyer-Olkin) về sự đầy đủ của mẫu và kiểm định

Bartlett về sự hiện hữu tương quan giữa các yếu tố được thực hiện.

- Theo Kaiser (1974) đề nghị KMO ≥ 0.90: rất tốt; KMO ≥ 0.8: tốt; KMO ≥

0.7: được; KMO ≥ 0.6 tạm được; KMO ≥ 0.5: xấu và KMO ≤ 0.5: không thể

chấp nhận được.

- Ngoài ra cần phải kiểm tra giá trị sai số chung (Communalities) của tất cả các

yếu tố phải lớn hơn hoặc bằng 0.5.

Sau đó, quá trình thực hiện được tiếp tục bằng việc xem xét kết quả phân tích,

nếu các kiểm định trên được thỏa mãn mà yếu tố nào có giá trị sai số chung hoặc

giá trị Factor Loading nhỏ hơn 0.5 thì sẽ bị loại bỏ và lặp lại quá trình trên cho đến

khi tìm ra kết quả cuối cùng. Quá trình phân tích này được thể hiện qua các bảng

như sau:

Bảng 4.12: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 1

KMO and Bartlett's Test

.850 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.

Approx. Chi-Square

Bartlett's Test of Sphericity

df Sig. 2288.33 0 300 .000

Bảng 4.13: Kết quả kiểm tra giá trị Communalities

Communalities

Initial Extraction

Don gia boi thuong, ho tro Don gia tam cu bang tien Chinh sach boi thuong, ho tro Phap ly can ho thu hoi Hinh thuc tai dinh cu Dien tich can ho bi giai toa Dien tich can ho tai dinh cu 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 ,688 ,463 ,722 ,567 ,628 ,648 ,661

Communalities

Initial Extraction

1,000 ,626

1,000 1,000 ,651 ,577

1,000 ,528

1,000 ,594

1,000 ,720

1,000 ,536

1,000 ,659

1,000 ,529

1,000 ,544

1,000 ,467

1,000 ,660

1,000 ,565

1,000 ,711

1,000 ,625

1,000 ,728

1,000 ,654

1,000 ,730

1,000 ,670

Có san quy nha phuc vu tam cu, tai dinh cu Co viec lam tai noi o moi Cong tac dieu tra xa hoi hoc Lay y kien ve don gia va chinh sach boi thuong Cong tac tham van, tuyen truyen, van dong Viec so bi, yeu sach ve gia va chinh sach boi thuong Tinh trang voi vinh, nhung nhieu cua CBCC Cuong che cac ho khong chap hanh Cung cap thong tin chinh thong cho bao chi Vi tri chung cu thuan loi, thu hut dau tu Chung cu tieo giap ha tang ky thuat - xa hoi Dien tich khu dat chung cu cu can xay moi Hinh dang khu dat chung cu cu can xay dung moi Chi tieu quy hoach - kien truc - dan so Ket hop chung cu co loi the va khong loi the Mo rong bien, ket hop chinh trang do thi Dia phuong chu dong lap, dieu chinh QHXD Cong khai cac thong tin ve chung cu cu Tinh chinh xac cua thong tin do NN cung cap Kinh nghiem cua nha dau tu Nang luc tai chinh cua nha dau tu 1,000 1,000 ,613 ,744

Communalities

Initial Extraction

1,000 ,623

1,000 1,000 ,608 ,613

1,000 ,688

1,000 ,616

1,000 ,660 NDT co phuong an kinh doanh phu hop Su quyet tam cua nha dau tu Hinh thuc lua chon nha dau tu Phan cap, uy quyen cho cap Quan thuc hien Chinh quyen ho tro nha dau tu Che tai cac nha dau tu khong lam dung cam ket

Từ kết quả Bảng 4.12 cho thấy hệ số KMO = 0.850 > 0,7 và kiểm định

Bartlett: độ tương quan giữa các biến quan sát bằng không trong tổng thể, với (Sig =

0.000 ≤ 0.05) nên chứng tỏ dữ liệu nghiên cứu phù hợp cho phân tích nhân tố.

4.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay nhân tố

Kết quả cuối cùng của quá trình phân tích nhân tố chính đã tìm ra được 5

nhóm nhân tố chính và được hoàn tất với việc đặt tên cho các nhóm nhân tố. Việc

đặt tên các nhóm nhân tố này được căn cứ vào đặc điểm chung của các yếu tố con ở

bên trong nó. Các kết quả của việc phân tích nhân tố khi xoay nhân tố được trình

bày cụ thể ở các bảng như sau:

Bảng 4.14: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 1

Rotated Component Matrixa

Component 3

.831

.724

.707

.701

.682

Nang luc tai chinh cua nha dau tu Phan cap, uy quyen cho cap Quan thuc hien NDT co phuong an kinh doanh phu hop Su quyet tam cua nha dau tu Che tai cac nha dau tu khong lam dung cam ket

Rotated Component Matrixa

Component 3

.671

.629

.736 .703

.668

.654

.732

.679

.518

.513

.775

.703

.571

.866

.768

Chinh quyen ho tro nha dau tu Hinh thuc lua chon nha dau tu Kinh nghiem cua nha dau tu Có san quy nha phuc vu tam cu, tai dinh cu Hinh thuc tai dinh cu Cong tac dieu tra xa hoi hoc Co viec lam tai noi o moi Lay y kien ve don gia va chinh sach boi thuong Cong tac tham van, tuyen truyen, van dong Chi tieu quy hoach - kien truc - dan so Mo rong bien, ket hop chinh trang do thi Ket hop chung cu co loi the va khong loi the Vi tri chung cu thuan loi, thu hut dau tu Dien tich khu dat chung cu cu can xay moi Chinh sach boi thuong, ho tro Viec so bi, yeu sach ve gia va chinh sach boi thuong Don gia boi thuong, ho tro Chung cu tieo giap ha tang ky thuat - xa hoi Cong khai cac thong tin ve chung cu cu Tinh chinh xac cua thong tin do NN cung cap

Từ kết quả Bảng 4.14 cho thấy, giá trị Factor loading của 4 nhân tố: “Có sẵn

quỹ nhà phục vụ tạm cư, tái định cư”, “Hình thức tái định cư”, “Diện tích khu đất

chung cư cần xây dựng mới” và “Chung cư tiếp giáp hạ tầng kỹ thuận – xã hội” đều

nhỏ hơn 0.5. Do đó loại bỏ 4 biến này và tiến hành phân tích nhân tố lại sau khi bỏ.

Kết quả xoay nhân tố lần 2 như sau:

Bảng 4.15: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 2

Rotated Component Matrixa

Component 3

,839

,728

,718

,717

,684

,677

,676

,639

,739

,704

,676

,655

,715

,694

,553

Nang luc tai chinh cua nha dau tu Phan cap, uy quyen cho cap Quan thuc hien Su quyet tam cua nha dau tu NDT co phuong an kinh doanh phu hop Che tai cac nha dau tu khong lam dung cam ket Hinh thuc lua chon nha dau tu Chinh quyen ho tro nha dau tu Kinh nghiem cua nha dau tu Cong tac dieu tra xa hoi hoc Co viec lam tai noi o moi Cong tac tham van, tuyen truyen, van dong Lay y kien ve don gia va chinh sach boi thuong Chi tieu quy hoach - kien truc - dan so Mo rong bien, ket hop chinh trang do thi Ket hop chung cu co loi the va khong loi the

100

Rotated Component Matrixa

Component 3

,506

,764

,695

,599

,844

,811

Vi tri chung cu thuan loi, thu hut dau tu Chinh sach boi thuong, ho tro Viec so bi, yeu sach ve gia va chinh sach boi thuong Don gia boi thuong, ho tro Cong khai cac thong tin ve chung cu cu Tinh chinh xac cua thong tin do NN cung cap

Bảng 4.16: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 2

KMO and Bartlett's Test

,837 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.

Approx. Chi-Square

Bartlett's Test of Sphericity

df Sig. 1888,52 3 210 ,000

Kết quả từ Bảng 4.16 cho thấy, hệ số KMO = 0,837 và kiểm định Bartlett: độ

tương quan giữa các biến quan sát bằng không trong tổng thể.

101

Bảng 4.17: Phương sai tích lũy

Total Variance Explained

Initial Eigenvalues

Compone nt

Extraction Sums of Squared Loadings

Rotation Sums of Squared Loadings

Total

% of Variance

Cumulative %

% of Variance

Cumulative %

% of Variance

Cumulative %

6,666

31,742

31,742 6,666

31,742

31,742 4,802

22,867

2,706

12,887

44,629 2,706

12,887

44,629 2,486

11,840

34,707

1,552

7,392

52,022 1,552

52,022 2,105

10,026

44,733

7,392

1,308

6,230

58,252 1,308

58,252 2,036

9,697

54,429

6,230

1,130

5,379

9,202

63,631

5,379

63,631 1,130

63,631 1,932

67,894

4,263

,895

4,092

,859

71,986

3,759

,789

75,745

3,118

,655

78,863

2,721

,572

81,584

2,507

,526

84,091

2,341

,492

86,432

2,217

,465

88,649

2,044

,429

90,692

1,929

,405

92,621

1,740

,365

94,361

1,324

,278

95,685

1,226

,257

96,911

1,136

,239

98,047

1,065

,224

99,112

,186

,888

100,000

Nhìn các kết quả trên, ta nhận thấy rằng sau khi phân tích thì các nhân tố gộp

cho ta thành 5 nhóm với tổng phương sai trích Rotation Sums of Squared Loadings

(Cumultaive %) = 63,631 > 50%.

102

Điều này chứng tỏ 63,631 % biến thiên của dữ liệu được giải thích bởi 5 nhóm

nhân tố mới.

Hình 4.7: Biểu đồ Scree Plot

Từ kết quả Bảng 4.17, sử dụng tiêu chuẩn trị riêng lớn hơn 1 với 27 biến ban

đầu qua 2 lần xoay nhân tố đã rút gọn còn lại 5 nhóm nhân tố chính.

Từ kết quả Hình 4.7, Biểu đồ Scree plot cũng cho thấy 5 nhân tố đầu tiên lớn

hơn 1, từ nhân tố thứ 6 trở đi nhỏ hơn 1 và giảm dần. Theo Hair & Ctg (1998),

Gerbing và Anderson (1998), yêu cầu rằng phương sai phải đạt từ 50% trở lên. Ta

thấy 5 nhân tố chính này giải thích được 63,63% độ biến động của số liệu.

103

4.2.3 Kết quả đặt tên nhân tố

Bảng 4.18: Kết quả đặt tên 5 nhân tố chính

Nhân tố ảnh hưởng Factor Loading Eingen -value % phương sai tích lũy

6,666 22,867 Nhân tố 1 – Năng lực của nhà đầu tư và công tác quản lý nhà nước

Năng lực tài chính của nhà đầu tư ,839

,728

Phân công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho Ủy ban nhân dân cấp quận

Sự quyết tâm của nhà đầu tư ,718

Nhà đầu tư có phương án kinh doanh phù hợp ,717

,684 Chế tài nghiêm túc các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam kết, kéo dài thời gian thực hiện dự án

Hình thức lựa chọn nhà đầu tư ,677

,676 Chính quyền có hỗ trợ tích cực cho nhà đầu tư thực hiện các thủ tục, pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án

Kinh nghiệm của nhà đầu tư ,639

2,706 34,707 Nhân tố 2 – Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng đồng dân cư

,739 Công tác điều tra xã hội học trước khi xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Có việc làm tại nơi ở mới ,704

,676

Công tác tham vấn, tuyên truyền, vận động về chính sách di dời cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư

,655 Lấy ý kiến các chủ sở hữu về đơn giá và chính sách bồi thường dự kiến

104

Nhân tố ảnh hưởng Factor Loading Eingen -value % phương sai tích lũy

Nhân tố 3 – Công tác Quy hoạch, kiến trúc 1,552 44,733

Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số ,715

Việc mở rộng biên, kết hợp chỉnh trang đô thị ,694

,553 Việc kết hợp các chung cư có lợi thế và không lợi thế vào 1 gói đầu tư

Vị trí chung cư thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư ,506

1,308 54,429 Nhân tố 4 – Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời

Chính sách bồi thường, hỗ trợ ,764

,695 Việc so bì, yêu sách về giá và chính sách bồi thường của các chủ sỡ hữu

Đơn giá bồi thường, hỗ trợ ,599

Nhân tố 5 – Thông tin của chung cư cũ 1,130 63,631

,844 Việc công khai các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc…

,811 Tính chính xác của các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc… do cơ quan nhà nước cung cấp

63,631 Phần trăm phương sai tích lũy (%)

4.3. Các nhận xét về kết quả phân tích nhân tố

Kết quả nghiên cứu đã xác định 05 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến việc chậm trễ

tiến độ trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới

thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh xếp

theo mức độ ảnh hưởng từ mạnh đến yếu là:

105

4.3.1. Năng lực của nhà đầu tư và công tác quản lý nhà nước

Nhóm nhân tố "Năng lực của nhà đầu tư và công tác quản lý nhà nước" ảnh

hưởng lớn nhất đến việc chậm trễ tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây

dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Minh trong mô hình nghiên cứu khi giải thích được 22,86% độ biến động của số

liệu. Nhóm này bao gồm 08 nhân tố, có thể tách thành 02 nhóm nhỏ như sau:

a) Năng lực của nhà đầu tư

Gồm 04 biến "Năng lực tài chính của nhà đầu tư", "Kinh nghiệm của nhà đầu

tư", "Nhà đầu tư có phương án kinh doanh phù hợp" và "Sự quyết tâm của nhà đầu

tư". Với kết quả nghiên cứu này đã cho thấy tầm quan trọng của việc khi lựa chọn

nhà đầu tư phải đảm bảo có đầy đủ các năng lực về tài chính, kinh nghiệm, sự quyết

tâm thực hiện.

Thực tế thời gian qua thành phố Hố Chí Minh đã có ít nhất 03 dự án bị kéo dài

do nhà đầu tư ban đầu không đủ năng lực thực hiện (chung cư số 192 đường Nam

Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3; chung cư số 289 đường Trần Hưng Đạo, quận 1; chung cư

lô 4 – lô 6 cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh), phải mất thêm thời gian để lựa chọn

nhà đầu tư mới. Ngoài ra, do chính sách bồi thường có thay đổi (các chính sách ra

đời sau sẽ thuận lợi hơn cho người dân) đã gây phát sinh khiếu nại, khiếu kiện đông

người, kéo dài của người dân, đến nay vẫn chưa giải quyết xong.

b) Công tác quản lý nhà nước

Gồm 04 biến “Phân công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan

đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho Ủy ban nhân

dân cấp quận”, “Hình thức lựa chọn nhà đầu tư”, “Chính quyền có hỗ trợ tích cực

cho nhà đầu tư thực hiện các thủ tục, pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án” và

“Chế tài nghiêm túc các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam kết, kéo dài thời

gian thực hiện dự án”.

Đây là các nội dung liên quan đến công tác tổ chức quản lý thực hiện chương

trình. Đối với thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị đặc biệt với hơn 13 triệu dân, số

106

lượng chung cư cũ hơn 500 lô. Do vậy, nếu không có cơ chế riêng để thực hiện thì

tiến độ chắc chắc sẽ rất chậm chạm, điều này đã từng xảy ra trong 03 giai đoạn triển

khai thực hiện trước đây của thành phố (Chương I của luận văn đã có nêu).

Nghiên cứu này được thực hiện trong giai đoạn chính quyền thành phố Hồ Chí

Minh đang quyết tâm triển khai Chương trình với mục tiêu đến năm 2020 sẽ xây

dựng mới thay thế được 50% các chung cư hư hỏng trên địa bàn. Do đó, các đề xuất

đột phá của thành phố về công tác triển khai thực hiện cũng được tác giả luận văn

đưa vào bảng hỏi để lấy ý kiến (Phân công, phân cấp, ủy quyền và Hình thức lựa

chọn nhà đầu tư); kết quả phân tích đã cho thấy các biến này nằm trong nhân tố tác

động lớn nhất đến tiến độ thực hiện chương trình.

4.3.2. Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng đồng dân cư

Kết quả phân tích cho thấy nhân tố quan trọng thứ hai ảnh hưởng đến tiến độ

thực hiện Chương trình liên quan đến các bước chuẩn bị trước khi thực hiện di dời

hộ dân như “Điều tra xã hội học trước khi xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư”, “Lấy ý kiến các chủ sở hữu về đơn giá và chính sách bồi thường dự

kiến”, “Việc làm tại nơi ở mới” và “Công tác tham vấn, tuyên truyền, vận động về

chính sách di dời cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư”.

Kết quả này thể hiện tầm quan trọng đối với việc lấy ý kiến của người dân, làm

cơ sở để xây dựng phương án di dời phù hợp. Đây là hạn chế lớn trong quá trình

triển khai thực hiện ở các giai đoạn trước khi không thực hiện điều tra xã hội học để

tìm hiểu các nhu cầu về nhà ở, sinh hoạt, học tập, làm việc của các hộ dân bị di dời.

Công tác tham vấn cho các hộ dân để hiểu rõ về chính sách di dời, chủ động thực

hiện di dời cũng không được thực hiện; chỉ đến khi nhận thấy chung cư đã ở mức

độ có thể sụp đổ cao mới tổ chức vận động, tuyên truyền hộ dân di dời, thậm chí

phải áp dụng đến hình thức cưỡng chế mới di dời được các hộ dân.

4.3.3. Công tác Quy hoạch – kiến trúc

Nhân tố này gồm 04 biến: “Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số”; “Việc mở

rộng biên, kết hợp chỉnh trang đô thị”; “Việc kết hợp các chung cư có lợi thế và

107

không lợi thế vào 1 gói đầu tư” và “Vị trí chung cư thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu

tư”.

Nội dung này liên quan đến vấn đề kỹ thuật về các chỉ tiêu quy hoạch – kiến

trúc – dân số mà khi triển khai thực hiện, các nhà đầu tư cần phải tính toán thận

trọng để có được phương án kinh doanh tốt nhất.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước cũng sẽ có tính toán phân bổ các chỉ tiêu

quy hoạch – kiến trúc – dân số cho từng chung cư, từng khu vực và từng gói đầu tư

sao cho hợp lý, thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện mà vẫn đảm bảo các

chỉ tiêu không được vượt quá tiêu chuẩn cho phép (nếu quá cao sẽ dẫn đến quá tải

hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội chung của thành phố).

4.3.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời

Tiếp theo nhân tố “Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng đồng dân cư”,

kết quả nghiên cứu tiếp tục chỉ ra mức độ quan trọng của bước tiến hành di dời, đó

là Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời, bao gồm 03 biến có liên quan

mật thiết với nhau gồm: “Chính sách bồi thường, hỗ trợ”, “Đơn giá bồi thường, hỗ

trợ” và “Việc so bì, yêu sách về giá và chính sách bồi thường của các chủ sỡ hữu”.

Sau công tác điều tra xã hội học và lấy ý kiến của người dân; nhà đầu tư và các

cơ quan nhà nước phải chỉnh sửa, bổ sung, điều chỉnh Phương án bồi thường, hỗ trợ

cho phù hợp nhằm hạn chế thấp nhất tình trạng so bì, yêu sách về giá và chính sách

bồi thường của các chủ sỡ hữu khi thực hiện di dời.

Một khi có phương án bồi thường phù hợp và công tác tham vấn, tuyên truyền

được thực hiện tốt sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao nhà của người dân. Khi đó về phía

chính quyền sẽ giảm bớt áp lực về nguy cơ sụp đổ chung cư, gây dư luận xã hội

không tốt; về phía nhà đầu tư sẽ có kết quả kinh doanh thuận lợi hơn khi giảm được

lãi vay ngân hàng và nguồn vốn đầu tư được xoay vòng nhanh hơn.

4.3.5. Thông tin của chung cư cũ

Nhân tố cuối cùng ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện chương trình dù chỉ bao

gồm 02 biến “Việc công khai các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy

108

hoạch – kiến trúc…” và “Tính chính xác của các thông tin về số lượng, pháp lý căn

hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc… do cơ quan nhà nước cung cấp”. Tuy nhiên, 02

biến này giữ vai trò rất quan trọng, là “đầu bài” của cơ quan nhà nước để công bố

rộng rãi, mời gọi các nhà đầu tư tham gia. Đối với các nhà đầu tư cũng sẽ tính toán

được tổng mức đầu tư, hiệu quả đầu tư để tham gia thực hiện dự án. Ngoài ra, các

thông tin này cũng rất quan trọng trong việc xây dựng kế hoạch triển khai dự án,

chủ động chuẩn bị quỹ nhà tạm cư, tái định cư…, đảm bảo dự án thực hiện đúng

tiến độ.

109

Kết Luận Chương iv

Qua quá trình thu thập và xử lý số liệu đã xác định được 5 nhóm nhân tố chính

giải thích được 63,63% độ biến động của số liệu.

Các nhóm nhân tố này mặc dù đã được xếp hạng từ cao đến thấp và được đặt

tên nhóm riêng biệt. Tuy nhiên, những nhóm nhân tố chính này cùng với các biến

của nó đều có quan hệ rất mật thiết với nhau, hỗ trợ chặt chẽ và bổ sung cho nhau

trong suốt quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới

thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Nội dung này cũng sẽ được thể hiện một phần qua phần trình bày tại Chương

V của luận văn về đề xuất các giải pháp và kết luận.

110

CHƯƠNG V: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP & KẾT LUẬN

Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy

nhanh tiến độ Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay

thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể

như sau:

5.1. Các giải pháp

5.1.1 Giải pháp 1: Kiểm soát quá trình lựa chọn nhà đầu tư và xử phạt khi vi phạm; tăng cường hiệu quả thực hiện Chương trình của các cơ quan nhà nước

Hiện nay pháp luật về đầu tư và nhà ở đã có những quy định cụ thể về lựa

chọn nhà đầu tư. Vấn đề còn lại là công tác tổ chức thực hiện của các cơ quan quản

lý nhà nước sao cho có hiệu quả để thực hiện đúng theo các quy định này. Tác giả

đề xuất các giải pháp sau:

- Tăng cường kiểm tra, rà soát kỹ hồ sơ về năng lực tài chính, kinh nghiệm

do các nhà đầu tư cung cấp. Tránh tình trạng thông đồng, quen biết, cả nể trong việc

rà soát sẽ ảnh hưởng đến chất lượng lựa chọn nhà đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến

tiến độ thực hiện Chương trình.

- Có biện pháp phối hợp với các ngân hàng để kiểm tra, xác thực rõ về nguồn

lực tài chính của nhà đầu tư.

- Xây dựng hệ thống dữ liệu về thông tin của tất cả các nhà đầu tư và công

khai trên cổng thông tin điện tử của các cơ quan nhà nước có liên quan như UBND

thành phố, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân các quận.

- Giao 1 đơn vị chuyên trách (có thể là Sở Xây dựng) thực hiện rà soát, cập

nhật, tiếp nhận các thông tin từ người dân, báo chí và các nguồn khác về các doanh

nghiệp này; sàng lọc ra các doanh nghiệp thực sự có uy tín, tiềm lực thực hiện

chương trình; công khai trên trang web chính thức của các cơ quan hành chính để

các thành phần trong xã hội cùng biết, theo dõi, kiểm tra. Kiên quyết từ chối các

doanh nghiệp đã có tiền lệ để xảy ra tình trạng chậm trễ nhiều công trình, hoặc có

bê bối về tài chính, gian lận đầu tư.

111

- Yêu cầu các doanh nghiệp tham gia phải đóng một khoảng tiền bảo lãnh

bằng 50% tổng dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân.

Khoảng tiền này sẽ được trả dần cho nhà đầu tư theo tiến độ bồi thường, giải phóng

mặt bằng của dự án.

- Xây dựng cơ chế xử phạt các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam kết

bằng hình thức thu hồi ngay dự án; nộp phạt cho thành phố 10% khoảng tiền bảo

lãnh đã đóng và không được tham gia bất kỳ dự án đầu tư nào trên địa bàn thành

phố Hồ Chí Minh trong thời hạn 01 năm.

Đối với việc phân công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan

đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho UBND cấp

quận; UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 1017/QĐ-UBND

ngày 11 tháng 3 năm 2017 [18] ủy quyền, phân công cho UBND quận thực hiện các

thủ tục này.

Về hình thức lựa chọn nhà đầu tư, Thủ tướng Chính phủ đã có Công văn số

8963/VPCP-V.III ngày 20 tháng 10 năm 2016 chấp thuận cho Chủ tịch UBND

thành phố Hồ Chí Minh được chỉ định nhà đầu tư đối với các chung cư cũ thuộc

diện hư hỏng, nguy hiểm để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân.

Ngoài ra, nhằm hỗ trợ cho các nhà đầu tư thực hiện các thủ tục liên quan, cần

thành lập một Tổ Công tác liên ngành với thành phần gồm lãnh đạo các Sở chuyên

ngành như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường,

Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giao thông vận tải, Cảnh sát Phòng cháy

chưa cháy... Tổ Công tác này sẽ do 1 Sở làm đóng vai trò là cơ quan thường trực

(đề xuất Sở Xây dựng), tổ chức họp định kỳ hằng tuần để kịp thời hướng dẫn, hỗ trợ

Ủy ban nhân dân các quận và các nhà đầu tư giải quyết các vướng mắc phát sinh.

5.1.2. Giải pháp 2: Thực hiện nghiêm túc công tác điều tra xã hội học và tham vấn cộng đồng cho người dân bị ảnh hưởng

Rút kinh nghiệm từ các giai đoạn trước, để đảm bảo phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi ban hành có sự đồng thuận cao của các hộ dân chịu ảnh

hưởng, tác giải đề xuất các giải pháp sau:

112

- Yêu cầu các cơ quan, đơn vị liên quan phải thực hiện nghiêm túc việc điều

tra xã hội học trước khi thực hiện di dời các hộ dân theo đúng quy định của Luật đất

đai; đồng thời bổ sung kết quả điều tra xã hội học vào phương án bồi thường, di dời

các hộ dân. Công tác điều tra xã hội học ngoài việc giúp nắm bắt được nhu cầu,

nguyện vọng của người dân, mà qua đó sẽ thống kê được chính xác số lượng căn

hộ, pháp lý căn hộ, diện tích sử dụng hợp pháp – không hợp pháp...

- Xây dựng và ban hành danh mục các cơ quan, đơn vị đủ điều kiện thực hiện

điều tra xã hội học. Các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước chỉ được thuê

những cơ quan, đơn vị trong danh mục này để tiến hành điều tra xã hội học một

cách chuyên nghiệp, bài bản, cho kết quả trung thực, khách quan nhất.

- Ban hành quy định các dự án phải thực hiện công tác tham vấn cộng đồng

dân cư về chính sách di dời. Giao đơn vị có chuyên môn (có thể là Sở Lao động –

Thương binh và Xã hội) chịu trách nhiệm chính trong hướng dẫn, phối hợp với nhà

đầu tư và UBND các quận thực hiện công tác tham vấn cộng đồng.

5.1.3. Giải pháp 3: Áp dụng xuyên suốt và thống nhất việc phân nhóm chung cư lợi thế và không lợi thế vào gói đầu tư

Việc thực hiện từng dự án đơn lẻ lúc nào cũng sẽ thuận lợi hơn làm chung một

nhóm dự án. Do đó, nhiều nhà đầu tư vẫn thích làm riêng từng dự án hơn. Việc này

chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư chỉ tập trung thực hiện các chung cư

có vị trí và chỉ tiêu quy hoạch tốt, các chung cư còn lại không có nhà đầu tư thực

hiện; dẫn đến không hoàn thành toàn bộ chương trình.

Vì vậy, tác giả đề xuất phải kiên trì và áp dụng xuyên suốt việc phân nhóm

chung cư lợi thế và không lợi thế vào gói đầu tư, trường hợp nhà đầu tư nào có

nguyện vọng sẽ cho phép mở rộng biên giải tỏa để kết hợp chỉnh trang đô thị. Các

giải pháp như sau:

- Giao đơn vị chuyên ngành (Sở Quy hoạch – Kiến trúc) hướng dẫn cụ thể và

ban hành văn bản quy phạm pháp luật về việc áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch – kiến

trúc – dân số cho từng chung cư, từng khu vực trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

113

- Yêu cầu UBND các quận phải chủ động phân nhóm các chung cư thành các

gói riêng biệt để mời gọi các nhà đầu tư tham gia thực hiện.

- Giám sát chặt chẽ việc triển khai thực hiện các chung cư trong gói đầu tư của

doanh nghiệp; tránh trình trạng chỉ tập trung làm các chung cư có lợi thế trước, các

chung cư không lợi thế sẽ làm sau, hoặc từ chối làm sau khi đã bán xong các sản

phẩm của chung cư có lợi thế.

5.1.4. Giải pháp 4: Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời

Tiếp nối các giải pháp 2 như đã nêu ở trên, căn cứ kết quả điều tra xã hội học

và góp ý của các hộ dân chịu ảnh hưởng trực tiếp của dự án, tác giả đề xuất như sau:

- Bổ sung các nội dung chưa quy định vào Phương án bồi thường, hỗ trợ di dời

để khả thi khi thực hiện. Xây dựng Phương án bồi thường, hỗ trợ di dời gồm 02

phần riêng biệt: các khoảng bồi thường, hỗ trợ theo đúng các quy định pháp luật

hiện hành; các khoảng bồi thường, hỗ trợ, khen thưởng thêm của nhà đầu tư. Việc

này nhằm giúp các hộ gia đình nhận biết được thiện chí của nhà đầu tư.

- Xây dựng Phương án bồi thường, hỗ trợ di dời chặt chẽ và đầy đủ về pháp lý

đất, pháp lý quy hoạch, pháp lý đầu tư xây dựng cơ bản, pháp lý bồi thường giải

phóng mặt bằng. Tuân thủ đúng các trình tự thủ tục, thời gian niêm yết theo quy

định. Việc thực hiện tốt các nội dung này nhằm tránh tình trạng các đối tượng

không chịu ảnh hưởng trực tiếp của dự án lợi dụng sơ hở về pháp lý của Phương án

bồi thường, hỗ trợ để lôi kéo, giật dây người dân khiếu nại, khiếu kiện, ảnh hưởng

đến tiến độ thực hiện Chương trình.

- Thống kê, tách nhóm và phân tích các ý kiến còn khác nhau của người dân so

với dự thảo phương án bồi thường và giá bồi thường dự kiến. Đối với các ý kiến

phù hợp cần chỉnh sửa, bổ sung vào phương án. Đối với các ý kiến chưa phù hợp,

phải xây dựng kế hoạch tham vấn để gặp gỡ, giải thích cho các hộ dân hiểu, hạn chế

đến mức thấp nhất việc so bì, khiếu nại, khiếu kiện của hộ dân.

114

5.1.5. Giải pháp 5: Thông tin của chung cư cũ

Thông tin của chung cư cũ giống như là “đầu bài” của chính quyền đưa ra để

cho các nhà đầu tư “giải toán”. Việc công khai các thông tin về số lượng, pháp lý

căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc… một cách minh bạch, rõ ràng, đầy đủ và

chính xác sẽ giúp xây dựng được lòng tin của các nhà đầu tư, và giúp lựa chọn được

các nhà đầu tư mạnh, có đủ năng lực thực hiện. Tác giả đề xuất một số giải pháp

cho nhóm này như sau:

- Giao Ủy ban nhân dân các quận – huyện chủ động thực hiện điều tra xã hội

học của tất cả các chung cư cũ trên địa bàn thành phố (không cần chờ đến bước lựa

chọn xong nhà đầu tư mới thực hiện) để nắm bắt tất cả các thông tin liên quan đến

chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp. Kiểm tra, rà soát và chịu trách nhiệm về tính

chính xác của các thông tin này (các quận – huyện sẽ ràng buộc trách nhiệm lại với

đơn vị thực hiện điều tra xã hội học).

- Căn cứ theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Ủy ban nhân dân các

quận – huyện sẽ xác định các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số phù hợp cho

từng chung cư, từng gói đầu tư và từng khu vực chỉnh trang đô thị. Các chỉ tiêu này

có thể đều chỉnh gia giảm phù hợp để đạt được mục đích là kêu gọi được các nhà

đầu tư tham gia thực hiện.

- Kết quả điều tra xã hội học và các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số của

từng chung cư, từng gói đầu tư và từng khu vực chỉnh trang đô thị sẽ được công

khai trên trang web điện tử của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban

nhân dân các quận – huyện và các Sở chuyên ngành có liên quan.

- Giao Tổ Công tác liên ngành (đã đề xuất ở phần trên) tổng hợp, theo dõi tình

hình tham gia đầu tư của các doanh nghiệp để có các biện pháp phù hợp nhằm đảm

bảo cho tất cả các chung cư cũ của thành phố đều có nhà đầu tư tham gia thực hiện.

5.2. Kết luận

Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các

chung cư cũ bị hư hỏng nặng đã được thành phố Hồ Chí Minh triển khai thực hiện

115

liên tục từ năm 1999 đến nay. Tuy nhiên, quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều bất

cập, khó khăn, vướng mắc, dẫn đến kết quả thực hiện qua các giai đoạn đều không

đạt được các chỉ tiêu đã đề ra, ảnh hưởng đến an toàn tính mạng và tài sản của

người dân đang sống trong chung cư.

Với mong muốn tìm ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện, tác giả đã

thực hiện khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình với 34 biến định lượng

và 4 biến định tính.

Sau khi xử lý mô tả và kiểm định thống kê (Cronbatch's Alpha, tương quan

hạng Spearman...) cho thấy các dữ liệu có độ tin cậy, phân tích thành phần chính

được sử dụng để tìm các yếu tố gây ảnh hưởng. Sử dụng kỹ thuật này, 5 nhân tố gây

tác động mạnh đến nội dung nghiên cứu được trích xuất, gồm:

a) Nhân tố 1: Liên quan đến Năng lực của nhà đầu tư và công tác quản lý nhà

nước: "Năng lực tài chính của nhà đầu tư", "Kinh nghiệm của nhà đầu tư", "Nhà

đầu tư có phương án kinh doanh phù hợp", "Sự quyết tâm của nhà đầu tư", Phân

công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cải tạo, xây dựng

lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho Ủy ban nhân dân cấp quận”, “Hình thức

lựa chọn nhà đầu tư”, “Chính quyền có hỗ trợ tích cực cho nhà đầu tư thực hiện các

thủ tục, pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án” và “Chế tài nghiêm túc các nhà

đầu tư không thực hiện đúng các cam kết, kéo dài thời gian thực hiện dự án” .

b) Nhân tố 2: Liên quan đến Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng đồng

dân cư: “Điều tra xã hội học trước khi xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư”, “Lấy ý kiến các chủ sở hữu về đơn giá và chính sách bồi thường dự kiến”,

“Việc làm tại nơi ở mới” và “Công tác tham vấn, tuyên truyền, vận động về chính

sách di dời cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư”.

c) Nhân tố 3: Liên quan đến Công tác Quy hoạch – kiến trúc: “Chỉ tiêu quy hoạch

– kiến trúc – dân số”; “Việc mở rộng biên, kết hợp chỉnh trang đô thị”; “Việc kết

hợp các chung cư có lợi thế và không lợi thế vào 1 gói đầu tư” và “Vị trí chung cư

thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư”.

116

d) Nhân tố 4: Liên quan đến Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời:

Chính sách bồi thường, hỗ trợ”, “Đơn giá bồi thường, hỗ trợ” và “Việc so bì, yêu

sách về giá và chính sách bồi thường của các chủ sỡ hữu”.

đ) Nhân tố 5: Liên quan đến Thông tin của chung cư cũ: “Việc công khai các

thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc…” và “Tính

chính xác của các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến

trúc… do cơ quan nhà nước cung cấp”.

Năm nhân tố này giải thích được khoảng 63,63% cho tổng thể về ảnh hưởng

của các nhân tố chậm tiến độ. Điều này đồng nghĩa với việc " Năng lực của nhà đầu

tư và công tác quản lý nhà nước ", " Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng

đồng dân cư ", " Công tác Quy hoạch – kiến trúc ", " Phương án bồi thường, hỗ trợ

khi thực hiện di dời " và " Thông tin của chung cư cũ " được chuẩn bị càng tốt thì

biến chậm tiến độ thực hiện Chương trình càng giảm, thời gian thực hiện Chương

trình sát với yêu cầu đặt ra.

5.3. Đề nghị cho các nghiên cứu sâu hơn

Các phân tích trên đã đưa ra các nguyên nhân chính, cũng như các nhân tố

chính dẫn đế sự thay đổi thiết kế trong giai đoạn thi công xây dựng công trình.

Nhiều nỗ lực đã được làm trong thời gian cho phép, tuy nhiên vẫn không thể thực

hiện hết tất cả các khía cạnh của vấn đề. Các đề nghị cho những nghiên cứu sau là:

- Lập mô hình mô phỏng quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

cho các dự án cụ thể về xây dựng mới thay thế chung cư hư hỏng

nặng dựa vào 1 phần các nhân tố đã tìm ra của nghiên cứu này.

- Nghiên cứu các giải pháp toàn diện với sự góp ý của các Sở - ban –

ngành ở các cấp rộng hơn và cao hơn.

117

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1]. Trần Ngọc Hùng (2014), Cải tạo tái thiết chung cư cũ cần cơ chế, chính sách,

pháp luật phù hợp, Hội thảo quốc tế tái thiết khu chung cư cũ thành không gian đô

thị sống tốt, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội.

[2]. UBND TP. Hồ Chí Minh (1999), Chỉ thị số 03/1999/CT-UB-QLĐT ngày 09

tháng 7 năm 1999 về giải quyết chung cư - nhà tập thể hư hỏng nặng trên địa bàn

thành phố.

[3]. UBND TP. Hồ Chí Minh (2006), Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND ngày 21

tháng 7 năm 2006 về ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực

hiện chương trình nhà ở giai đoạn 2006-2010.

[4]. UBND TP. Hồ Chí Minh (2008), Quyết định số 5327/QĐ-UBND ngày 10

tháng 12 năm 2008 về “Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng,

xuống cấp trên địa bàn thành phố từ nay đến năm 2010”.

[5]. UBND TP. Hồ Chí Minh (2010), Báo cáo 123/BC-UBND ngày 04 tháng 10

năm 2010 về kết quả thực hiện và đề xuất phương hướng nhiệm vụ giai đoạn 2011-

2015, định hướng đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

[6]. UBND TP. Hồ Chí Minh (2016), Quyết định số 5928/QĐ-UBND ngày 11

tháng 11 năm 2016 về Kế hoạch triển khai thực hiện Chương trình chỉnh trang và

phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020.

[7]. Phạm Đăng Hồ (2008), Nghiên cứu cải tạo và xây dựng lại các chung cư hư

hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ quản lý đô thị và

công trình.

[8]. Trà Đức An (2008), Nghiên cứu chính sách và giải pháp cải tạo các chung cư

hư hỏng nặng của quận 10 – Theo hướng xã hội hóa, Luận văn thạc sĩ quản lý đô

thị và công trình.

[9]. Tổng hội Xây dựng Việt Nam (2014), Hội thảo quốc tế tái thiết khu chung cư

cũ thành không gian đô thị sống tốt, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội.

118

[10]. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở số 56/2005/QH11.

[11]. Chính phủ (2007), Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 về một số giải

pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

[12]. Quốc hội (2015), Luật Nhà ở số 56/2015/QH11.

[13]. Chính phủ (2015), Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo,

xây dựng lại nhà chung cư.

[14]. R. Fellows & A. Liu. Research Methods for Construction, 3rd ed. Oxford:

John Wiley and Sons Ltd, 2008.

[15]. Bollen. Structure Equations with Latent Variables. A Wiley-Interscience

Publication , New York, 1989.

[16]. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với

SPSS. Tp. HCM: Nhà xuất bản Hồng Đức, Đại học Kinh tế Tp. HCM, Tập 1 và 2.

[17]. Nguyễn Đình Thọ. Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh -

Thiết kế và thực hiện. Tp. HCM: Nhà xuất bản Lao Động – Xã Hội, 2011, pp.402-

403.

[18]. UBND TP. Hồ Chí Minh (2017), Quyết định số 5928/QĐ-UBND ngày 11

tháng 11 năm 2016 về Kế hoạch triển khai thực hiện Chương trình chỉnh trang và

phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020.

[19]. Nguyễn Duy Long, Stephen Ogunlana, Trường Quang, Ka Chi Lam (2004) về

các vấn đề thường gặp trong các dự án ở Việt Nam.

[20]. Võ Toàn Thắng, 2003, “Nghiên cứu các nguyên nhân làm chậm trễ tiến độ

các dự án xây dựng và đề xuất mô hình thực hiện tiến độ hợp lý”, Luận văn thạc sĩ,

Đại học Bách Khoa Tp.HCM.

[21]. Nguyễn Thanh Bình, 2004, “Ảnh hưởng của tài nguyên đến việc chậm tiến độ

các dự án xây dựng ở Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách Khoa Tp.HCM.

[22]. Nguyễn Văn Tuấn, 2006, “Nghiên cứu định lượng rủi ro tiến độ xây dựng

bằng mô hình BBNs”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách Khoa Tp.HCM

119

[23]. Nguyễn Anh Tuấn, 2007, “Đánh giá biến động chi phí và thời gian của dự án

xây dựng với công cụ Neuron Network (ANN)”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách

Khoa Tp.HCM.

[24]. Raymond N. Nkado, 2003, “Construction Time- Influencing Factors: The

Constructor’s Perspective”, Construction Management and Economics, Vol.13,

No.1, pp.81- 89.

[25]. Sunil M. Dissanayaka & Mohan M. Kumaraswamy, 1999, “Evaluation of

Factors Affecting Time and Cost Performance in Hong Kong Building Projects ”,

Engineering, Construction and Architectural Management, Vol.6, No.3, pp.287–

298.

[26].M.E. Abd El-Razek; H. A. Bassioni; and A. M. Mobarak, 2008, “Cause of

Delay in Building Construction Projects in Egypt”, Journal of Construction

Engineering and Management, Vol.134, No.11, pp.831-841.

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH CÁC CHUNG CƯ XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM 1975 CHƯA DI DỜI, THÁO DỠ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Quy mô trước khi cải tạo

Stt cụm

Tên cụm chung cư

Stt lô

Tên lô chung cư, địa chỉ

Năm xây dựng

Tần g cao

Đơn vị quản lý/ Chủ đầu tư (Số lô)

Tổn g số căn hộ

Diện tích đất (m2)

Nhà thuộc SHN N (căn)

Diện tích sàn xây dựng (m2)

Hiện trạng chất lượng/ Cấp độ nguy hiểm của công trình 11

10

2

3

4

5

6

7

8

9

12 TỔNG CỘNG

560 1 (485 )

97 QUẬN 1

C/cư Cô Giang

3631 3631 3631 3631

7075 7075 7075 7075

5 5 5 5

168 192 192 198

1933

trước 1975

336

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich quận 1

141

C/cư 284 Cô Bắc C/cư 147 Đề Thám C/cư 207-209 Trần Hưng Đạo

1 Lô A, P. Cô Giang. 2 Lô B, P. Cô Giang. 3 Lô C, P. Cô Giang. 1 Lô D, P. Cô Giang. C/cư 284 Cô Bắc P. Cô Giang. C/cư 147 Đề Thám, P. Cô Giang. C/cư 207-209 Trần Hưng Đạo, P. Cô Giang.

853

106

482

113

208

C/cư 247-249 Trần Hưng Đạo C/cư 73/8 Hồ Hảo Hớn C/cư 301bis Trần Hưng Đạo C/cư 331 Trần Hưng Đạo P. Cô Giang. C/cư 17 Nguyễn Thái Học C/cư 374 Nguyễn Công Trứ

trước 1975

C/cư 119 Trần Hưng Đạo

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich quận 1

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich

C/cư 153-155 Lê Thị Hồng Gấm C/cư 1 Nguyễn Trung Trực C/cư 22 Nguyễn Trãi

C/cư 247-249 Trần Hưng Đạo, P. Cô Giang. C/cư 73/8 Hồ Hảo Hớn, P. Cô Giang. C/cư 301bis Trần Hưng Đạo, P. Cô Giang. C/cư 331 Trần Hưng Đạo P. Cô Giang. C/cư 17 Nguyễn Thái Học, P. Cầu Ông Lãnh C/cư 374 Nguyễn Công Trứ, P. Cầu Ông Lãnh C/cư 119 Trần Hưng Đạo, P. Cầu Ông Lãnh C/cư 153-155 Lê Thị Hồng Gấm P. Cầu Ông Lãnh C/cư 1 Nguyễn Trung Trực, P. Bến Thành C/cư 22 Nguyễn Trãi, P. Bến Thành

quận 1

C/cư 120 Nguyễn Trãi C/cư 60-68 Nguyễn Trãi C/cư 145 Nguyễn Trãi

C/cư 4 Lê Thị Riêng

C/cư 37-39 Lưu Văn Lang

C/cư 240-242 Lý Tự Trọng

C/cư 88 Lê Lợi C/cư 108-110 Lê Lợi C/cư 136 Lê Thánh Tôn

C/cư 170 Lý Tự Trọng

C/cư 68 Huỳnh Thúc Kháng

C/cư 120 Nguyễn Trãi, P. Bến Thành C/cư 60-68 Nguyễn Trãi, P. Bến Thành C/cư 145 Nguyễn Trãi, P. Bến Thành C/cư 4 Lê Thị Riêng, P. Bến Thành C/cư 37-39 Lưu Văn Lang, P. Bến Thành C/cư 240-242 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành C/cư 88 Lê Lợi, P. Bến Thành C/cư 108-110 Lê Lợi, P. Bến Thành C/cư 136 Lê Thánh Tôn, P. Bến Thành C/cư 170 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành C/cư 68 Huỳnh Thúc Kháng, P. Bến Thành

C/cư 12-14 Nguyễn Thị Nghĩa C/cư 69 Nguyễn Thị Minh Khai

C/cư 42 Nguyễn Huệ

Xí nghiệp Bason

C/cư 77 Nguyễn Huệ

C/cư 90-98 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé

C/cư 181 Đồng Khởi

trước 1975

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich quận 1

C/cư 22 Lý Tự Trọng C/cư 23 Lý Tự Trọng C/cư 89-91 Nguyễn Du C/cư 95 Pasteur C/cư 158 Pasteur

C/cư 12-14 Nguyễn Thị Nghĩa, P. Bến Thành C/cư 69 Nguyễn Thị Minh Khai, P. Bến Thành C/cư 42 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé C/cư 77 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé C/cư 90-98 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé C/cư 181 Đồng Khởi, P. Bến Nghé C/cư 22 Lý Tự Trọng, P. Bến Nghé C/cư 23 Lý Tự Trọng, P. Bến Nghé C/cư 89-91 Nguyễn Du, P. Bến Nghé C/cư 95 Pasteur, P. Bến Nghé C/cư 158 Pasteur, P. Bến Nghé

C/cư 63 Đông Du C/cư 5 Nguyễn Siêu C/cư 151 Đồng Khởi C/cư 42 Lý Tự Trọng C/cư 39 Hài Bà Trưng C/cư 36-38 Lê Lợi C/cư 130 Pastuer C/cư 42 Tôn Thất Thiệp

C/cư 97-99 Tôn Thất Đạm

C/cư 107 Tôn Thất Đạm

C/cư 127E Tôn Thất Đạm

C/cư 90 Tôn Thất Đạm C/cư 70-72 Hàm Nghi

C/cư 63 Đông Du, P. Bến Nghé C/cư 5 Nguyễn Siêu, P. Bến Nghé C/cư 151 Đồng Khởi, P. Bến Nghé C/cư 42 Lý Tự Trọng, P. Bến Nghé C/cư 39 Hài Bà Trưng, P. Bến Nghé C/cư 36-38 Lê Lợi, P. Bến Nghé C/cư 130 Pasteur, P. Bến Nghé C/cư 42 Tôn Thất Thiệp, P. Bến Nghé C/cư 97-99 Tôn Thất Đạm, P. Bến Nghé C/cư 107 Tôn Thất Đạm, P. Bến Nghé C/cư 127E Tôn Thất Đạm, P. Bến Nghé C/cư 90 Tôn Thất Đạm, P. Bến Nghé C/cư 70-72 Hàm Nghi, P. Bến Nghé

C/cư 40E Ngô Đức Kế C/cư 176-178 Trần Hưng Đạo

C/cư 166 Trần Hưng Đạo

C/cư 361 Nguyễn Trãi

trước 1975

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich quận 1

C/cư 353 Nguyễn Trãi

C/cư 269F Nguyễn Trãi

C/cư 9 Cao Bá Nhạ C/cư 7 Cao Bá Nhạ

C/cư 214/19 Nguyễn Văn Nguyễn

trước 1975

C/cư 63-65-67 Đỗ Quang Đẫu

C/cư 40E Ngô Đức Kế, P. Bến Nghé C/cư 176-178 Trần Hưng Đạo, P. Nguyễn Cư Trinh C/cư 166 Trần Hưng Đạo, P. Nguyễn Cư Trinh C/cư 361 Nguyễn Trãi, P. Nguyễn Cư Trinh C/cư 353 Nguyễn Trãi, P. Nguyễn Cư Trinh C/cư 269F Nguyễn Trãi, P. Nguyễn Cư Trinh C/cư 9 Cao Bá Nhạ, P. Nguyễn Cư Trinh C/cư 7 Cao Bá Nhạ, P. Nguyễn Cư Trinh C/cư 214/19 Nguyễn Văn Nguyễn, P. Tân Định C/cư 63-65-67 Đỗ Quang Đẫu, P. Phạm Ngũ Lão

Công ty TNHH MTV

C/cư 15 Nam Quốc Cang

Dịch vụ công ich quận 1

C/cư 12 Trần Hưng Đạo

C/cư 134 Trần Hưng Đạo

C/cư 144ter Trần Hưng Đạo

C/cư 62 Trần Hưng Đạo

C/cư 41 Bùi Viện C/cư 56 Nguyễn Cư Trinh

C/cư 155-157 Bùi Viện

C/cư 25 Nguyễn Thái Bình

trước 1975

C/cư 15 Nam Quốc Cang, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 12 Trần Hưng Đạo, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 134 Trần Hưng Đạo, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 144ter Trần Hưng Đạo, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 62 Trần Hưng Đạo, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 41 Bùi Viện, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 56 Nguyễn Cư Trinh, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 155-157 Bùi Viện, P. Phạm Ngũ Lão C/cư 25 Nguyễn Thái Bình, P. Nguyễn Thái Bình

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich

77 C/cư 164

72 C/cư 164 Nguyễn

quận 1

Nguyễn Thái Bình

C/cư 235 Nguyễn Công Trứ

C/cư 284 Nguyễn Công Trứ

C/cư 59 Lê Thị Hồng Gấm

C/cư 14 Tôn Thất Đạm

C/cư 45-53 Trần Hưng Đạo

C/cư 47-57 Nguyễn Thái Bình

C/cư 214-234 Nguyễn Công Trứ

Thái Bình, P. Nguyễn Thái Bình C/cư 235 Nguyễn Công Trứ, P. Nguyễn Thái Bình C/cư 284 Nguyễn Công Trứ, P. Nguyễn Thái Bình C/cư 59 Lê Thị Hồng Gấm, P. Nguyễn Thái Bình C/cư 14 Tôn Thất Đạm,P. Nguyễn Thái Bình C/cư 45-53 Trần Hưng Đạo,P. Nguyễn Thái Bình C/cư 47-57 Nguyễn Thái Bình, P. Nguyễn Thái Bình C/cư 214-234 Nguyễn Công Trứ,P. Nguyễn Thái

Bình

C/cư 281 Nguyễn Công Trứ

C/cư 12-68 Ký Con

C/cư 245-257 Nguyễn Công Trứ

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich quận 1

trước 1975

C/cư 281 Nguyễn Công Trứ, P. Nguyễn Thái Bình C/cư 12-68 Ký Con,P. Nguyễn Thái Bình C/cư 245-257 Nguyễn Công Trứ, P. Nguyễn Thái Bình C/cư 111 Đinh Tiên Hoàng, P. Đa Kao C/cư 120 Đinh Tiên Hoàng, P. Đa Kao C/cư 5B Nguyễn Đình Chiểu, P. Đa Kao C/cư 88B Điện Biên Phủ, P. Đa Kao C/cư 128 Hai Bà Trưng, P. Đa Kao

C/cư 12 Nguyễn Huy Tự, P. Đa Kao

C/cư 111 Đinh Tiên Hoàng C/cư 120 Đinh Tiên Hoàng C/cư 5B Nguyễn Đình Chiểu C/cư 88B Điện Biên Phủ C/cư 128 Hai Bà Trưng C/cư 12 Nguyễn Huy Tự C/cư 72C Đinh Tiên

C/cư 72C Đinh Tiên Hoàng, P. Đa Kao

UBND P. Đa Kao UBND P. Đa

Kao

100

C/cư 12C Nguyễn Thị Minh Khai, P. Đa Kao C/cư 65-81 Nguyễn Văn Giai, P. Đa Kao

UBND P. Đa Kao

250

101

Khu Dạ Lữ Viện, phường Cầu Kho

102

Khu 28B Mã lộ, PhườngTân Định

Hoàng C/cư 12C Nguyễn Thị Minh Khai C/cư 65-81 Nguyễn Văn Giai Khu Dạ Lữ Viện, phường Cầu Kho Khu 28B Mã lộ, PhườngTân Định

103

380

trước 1975

Khu nhà ở Khu phố 4,5,6 PhườngTân Định

Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ich quận 1

104

595

952

C/cư 1-31 Calmette, phường Nguyễn Thái Bình

105

270

648

C/cư 1-31 Calmette, phường Nguyễn Thái Bình C/cư 40-46 Calmette, phường

C/cư 40-46 Calmette, phường Nguyễn Thái Bình

Nguyễn Thái Bình

QUẬN 3

45

4 4

Xuống cấp 1969-1970 Xuống cấp 1969-1970

Lô C

Xuống cấp 1969-1970

Lô D

Xuống cấp 1969-1970

Lô E

Xuống cấp 1969-1970

Lô F1

Xuống cấp 1969-1970

106

C/cư Nguyễn Thiện Thuật

Lô F2

Xuống cấp 1969-1970

Lô G

Xuống cấp 1969-1970

Lô H

Xuống cấp 1969-1970

Lô J

Xuống cấp 1969-1970

Lô K

Xuống cấp 1969-1970

107

C/cư 73 Cao Thắng

Xuống cấp

1953

108

98 Lô A 99 Lô B 10 0 10 1 10 2 10 3 10 4 10 5 10 6 10 7 10 8 10 9 11 0

C/cư 73 Cao Thắng C/cư 473-475 Điện Biên Phủ

C/cư 473-475 Điện Biên Phủ

Trước 1975

1975-1976

109

11 1

C/cư 239 Cách Mạng Tháng 8

110

Trước 1975

11 2

C/cư 450 Nguyễn Thị Minh Khai

111

112

11 3 11 4

C/cư 59 Phạm Ngọc Thạch C/cư 67 Phạm Ngọc Thạch

Trước 1975 Trước 1975

113

Trước 1975

11 5

C/cư 60-62 Cách Mạng Tháng Tám

114

11 6

C/cư 23 Lê Quý Đôn

Trước 1975

115

11 7

C/cư 99 Nguyễn Đình Chiểu

Trước 1975

116

Trước 1975

117

118

294,0

2.182,0

1968

11 8 11 9 12 0

C/cư 42 Trần Cao Vân C/cư 86 Trương Quyền C/cư 72 Trương Quyền

119

12 1

C/cư 2 Nguyễn Gia Thiều

Trước 1975

C/cư 239 Cách Mạng Tháng 8 C/cư 450 Nguyễn Thị Minh Khai C/cư 59 Phạm Ngọc Thạch C/cư 67 Phạm Ngọc Thạch C/cư 60-62 Cách Mạng Tháng Tám C/cư 23 Lê Quý Đôn C/cư 99 Nguyễn Đình Chiểu C/cư 42 Trần Cao Vân C/cư 86 Trương Quyền C/cư 72 Trương Quyền C/cư 2 Nguyễn Gia Thiều

120 C/cư 242

12 C/cư 242 Pasteur

121

122

2 12 3 12 4

C/cư 57 Pham Ngọc Thạch C/cư 32 Trần Cao Vân

1975 Trước 1975 Trước 1975

123

Trước 1975

12 5

C/cư 218 Nguyễn Đình Chiểu

124

125

126

127

12 6 12 7 12 8 12 9

C/cư 67 Võ Văn Tần C/cư 230 Điện Biên Phủ C/cư 134A Lý Chính Thắng C/cư 30 Ngô Thời Nhiệm

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

128

Trước 1975

13 0

C/cư 139KA Lý Chính Thắng

129

Trước 1975

13 1

C/cư 139KB Lý Chính Thắng

130

131

132

Pasteur C/cư 57 Pham Ngọc Thạch C/cư 32 Trần Cao Vân C/cư 218 Nguyễn Đình Chiểu C/cư 67 Võ Văn Tần C/cư 230 Điện Biên Phủ C/cư 134A Lý Chính Thắng C/cư 30 Ngô Thời Nhiệm C/cư 139KA Lý Chính Thắng C/cư 139KB Lý Chính Thắng C/cư 116 Trần Quốc Thảo C/cư 175 Võ Thị Sáu C/cư 380 Nam Kỳ Khởi

13 2 13 3 13 4

C/cư 116 Trần Quốc Thảo C/cư 175 Võ Thị Sáu C/cư 380 Nam Kỳ Khởi Nghĩa

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

Nghĩa

133

Trước 1975

13 5

C/cư 72/8 Trần Quốc Toản

134

Trước 1975

13 6

C/cư 984-86 Nguyễn Thông

135

13 7

C/cư 14/2A Kỳ Đồng

Trước 1975

136

Trước 1975

13 8

C/cư 177-179-181 Trần Quốc Thảo

137

C/cư 284 Lê Văn Sỹ

Trước 1975

138

1968

139

1969

13 9 14 0 14 1

C/cư 284/9A Lê Văn Sỹ C/cư 302/5 Lê Văn Sỹ

437

140

Trước 1975

26.251, 0

14 2

Cư xá đường sắt Lý Thái Tổ, phường 1

C/cư 72/8 Trần Quốc Toản C/cư 984-86 Nguyễn Thông C/cư 14/2A Kỳ Đồng C/cư 177-179- 181 Trần Quốc Thảo C/cư 284 Lê Văn Sỹ C/cư 284/9A Lê Văn Sỹ C/cư 302/5 Lê Văn Sỹ Chung cư đường sắt Lý Thái Tổ, phường 1

36 QUẬN 4

0 1872

C/cư Trúc Giang

141

106

C/cư Trúc Giang

14 3

Hư hỏng, xuống cấp

UBND Phường 13

Từ năm 1950 đến năm 1960

142

14 4

C/cư 6Bis Nguyễn Tất Thành

Cư xá Cảng

143 Cư xá Cảng

14 5

144

160

C/cư Tôn Thất Thuyết

14 6

C/cư Tôn Thất Thuyết

145

Lô Y C/cư Hoàng Diệu

14 7

Lô Y C/cư Hoàng Diệu

Cư xá Ngân hàng

146

Cư xá Ngân hàng

14 8

UBND Phường 12 UBND Phường 1 UBND Phường 4 UBND Phường 6 UBND Phường 12

147

UBND Phường 5

Cư xá Vĩnh Hội

Hư hỏng, xuống cấp

Lô A Cư xá Vĩnh Hội Lô B Cư xá Vĩnh Hội Lô C Cư xá Vĩnh Hội Lô D Cư xá Vĩnh Hội Lô E Cư xá Vĩnh Hội Lô F Cư xá Vĩnh Hội

14 9 15 0 15 1 15 2 15 3 15 4 15 Lô G Cư xá Vĩnh

UBND

Từ năm

Phường 6

1950 đến năm 1960

Từ năm 1950 đến năm 1960

UBND Phường 8

5 Hội 15 6 15 7 15 8 15 9 16 0 16 1 16 2 16 3 16 4 16 5 16 6 16 7 16 8

Lô I Cư xá Vĩnh Hội Lô J Cư xá Vĩnh Hội Lô K Cư xá Vĩnh Hội Lô L Cư xá Vĩnh Hội Lô M Cư xá Vĩnh Hội Lô N Cư xá Vĩnh Hội Lô P Cư xá Vĩnh Hội Lô Q Cư xá Vĩnh Hội Lô T Cư xá Vĩnh Hội Lô S Cư xá Vĩnh Hội Lô R Cư xá Vĩnh Hội Lô U Cư xá Vĩnh Hội Lô V Cư xá Vĩnh Hội

16 9

Lô O Cư xá Vĩnh Hội

112

Lô A C/cư Vĩnh Hội

17 0

UBND Phường 9 UBND Phường 6

148 C/cư Vĩnh Hội

Lô B C/cư Vĩnh Hội UBND Phường 6

Lô C C/cư Vĩnh Hội

17 1 17 2

149

17 3

Nhà tập thể 114 Hoàng Diệu

UBND Phường 12

150

17 4

Nhà tập thể 116 Hoàng Diệu

151

17 5

Nhà tập thể 276 Nguyễn Tất Thành

UBND Phường 13

152

17 6

Nhà tập thể 298 Nguyễn Tất Thành

Nhà tập thể 114 Hoàng Diệu Nhà tập thể 116 Hoàng Diệu Nhà tập thể 276 Nguyễn Tất Thành Nhà tập thể 298 Nguyễn Tất Thành

153

UBND Phường 18

C/cư 448 Nguyễn Tất Thành

17 7 17 8

Lô A C/cư 448 Nguyễn Tất Thành Lô B C/cư 448 Nguyễn Tất Thành

QUẬN 5

203

530

154

2.837,0

Trước 1975

C/cư 727 Trần Hưng Đạo

17 9

26.500, 0

C/cư 727 Trần Hưng Đạo, phường 1.

Cty TNHH MTV DVCI Q5

155

18 0

Chung cư 15-33 Trần Hòa

798,0

399,0

156

18 1

3.729,0

1.506,3

Chung cư 206/1- 218F/19 Trần Hưng Đạo

157

2.145,0

1.236,9

18 2

Chung cư 206/2- 206/34 Trần Hưng Đạo

158

18 3

1.817,0

908,5

Chung cư 3/1-3/13 và 23/1-23/17 Phù Đổng Thiên Vương

159

18 4

Chung cư 194 Đỗ Ngọc Thạch

2.601,0

799,0

160

18 5

Chung cư 401-427 Hồng Bàng

161

Chung cư 15- 33 Trần Hòa Chung cư 206/1- 218F/19 Trần Hưng Đạo Chung cư 206/2-206/34 Trần Hưng Đạo Chung cư 3/1- 3/13 và 23/1- 23/17 Phù Đổng Thiên Vương Chung cư 194 Đỗ Ngọc Thạch Chung cư 401-427 Hồng Bàng Chung cư 520 Trần Hưng

18 6

Chung cư 520 Trần Hưng Đạo

1.072,0

222,0

Đạo

162

18 7

Chung cư 234 Hồng Bàng

163

1.971,0

587,0

18 8

Chung cư 183 Phạm Hữu Chí

164

271

18 9

C/cư Chợ Quán , P1

Trước 1975

165

Trước 1975

19 0

C/cư 410-414 Trần Hưng Đạo, P2

UBND P2

166

UBND P2

Trước 1975

167

Tự quản

1968

168

19 1 19 2 19 3

C/cư 251-257 Nguyễn Biểu, P2 C/cư 297 An Dương Vương, P3 C/cư 402/7 An Dương Vương , P4

Trước 1975

169

Trước 1976

19 4

C/cư 322/13-15 An Dương Vương, P4

Tự quản

170

C/cư 4 Trần Phú, P4

171

172

Chung cư 234 Hồng Bàng Chung cư 183 Phạm Hữu Chí C/cư Chợ Quán C/cư 410-414 Trần Hưng Đạo C/cư 251-257 Nguyễn Biểu C/cư 297 An Dương Vương C/cư 402/7 An Dương Vương C/cư 322/13- 15 An Dương Vương C/cư 4 Trần Phú C/cư 258 Lê Hồng Phong C/cư 82/8- 11 An Bình

C/cư 258 Lê Hồng Phong, P4 C/cư 82/8- 11 An Bình , P5

Tự quản

173 C/cư 94/2-

19 5 19 6 19 7 19 C/cư 94/2- 94/16

Trước 1977 Trước 1978 Trước 1975 Trước

8 An Bình , P5

1975

140

174

Trước 1975

19 9

C/cư 122 An Bình - 1149 Trần Hưng Đạo, P5

175

176

20 0 20 1

C/cư 16 - 26 Bạch Vân , P5 C/cư 43 - 49 Bạch Vân , P5

Trước 1975 Trước 1975

177

Trước 1975

20 2

C/cư 66/2 - 66/12 Bạch Vân, P5

178

179

180

181

182

183

184

94/16 An Bình C/cư 122 An Bình - 1149 Trần Hưng Đạo C/cư 16 - 26 Bạch Vân C/cư 43 - 49 Bạch Vân C/cư 66/2 - 66/12 Bạch Vân C/cư 63 - 71 Bạch Vân C/cư 33 Chiêu Anh Các C/cư 01 Đào Tấn C/cư 214 - 238 Hàm Tử C/cư 286 Hàm Tử C/cư 66/22 Nghĩa Thục C/cư 103 Nghĩa Thục

C/cư 63 - 71 Bạch 20 Vân, P5 3 C/cư 33 Chiêu Anh 20 Các , P5 4 C/cư 01 Đào Tấn , 20 P5 5 C/cư 214 - 238 Hàm 20 Tử, P5 6 C/cư 286 Hàm Tử, 20 P5 7 C/cư 66/22 Nghĩa 20 Thục, P5 8 C/cư 103 Nghĩa 20 9 Thục, P5 21 C/cư 1009 Trần

185 C/cư 1009

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước

0 Hưng Đạo, P5

1975

186

Trước 1975

21 1

C/cư 1147 Trần Hưng Đạo, P5

187

21 2

C/cư 92 Trần Tuấn Khải, P5

Trước 1975

188

Trước 1975

21 3

C/cư 94-98 Trần Tuấn Khải , P5

189

1970-1975

190

1973-1974

191

1955

21 4 21 5 21 6

C/cư 43 An Bình, P6 C/cư 948 Võ Văn Kiệt, P6 C/cư 80 Ng. Thời Trung, P6

Tự quản

192

Trước 1975

21 7

C/cư 25-43 Nguyễn Tri Phương, P6

193

1969-1970

21 8

C/cư 566-574 Hàm Tử (1090-1096 VVK), P6

194

195

Tự quản

Trần Hưng Đạo C/cư 1147 Trần Hưng Đạo C/cư 92 Trần Tuấn Khải C/cư 94-98 Trần Tuấn Khải C/cư 43 An Bình C/cư 948 Võ Văn Kiệt C/cư 80 Ng. Thời Trung C/cư 25-43 Nguyễn Tri Phương C/cư 566-574 Hàm Tử (1090-1096 VVK) C/cư 554-558 Hàm Tử C/cư 97 Trần Hưng Đạo

21 9 22 0

C/cư 554-558 Hàm Tử, P6 C/cư 97 Trần Hưng Đạo, P6

Trước 1975 Trước 1975

196

300

1968

22 1

C/cư 107B Trần Hưng Đạo (Viễn Đông), P6

197

198

22 2 22 3

C/cư 24 Ngô Quyền, P6 C/cư 26 Ngô Quyền, P6

Trước 1975 Trước 1975

199

1962

22 4

C/cư 32 Ngô Quyền (Hạnh Phúc), P6

1970

200

22 5

C/cư 758 - 762A Trần Hưng Đạo, P7

201

1970

22 6

Ban Quản trị

C/cư 770A/1 - 770A/3 Trần Hưng Đạo , P7

1970

202

22 7

C/cư 764 - 776 Trần Hưng Đạo, P7

203

1970

22 8

C/cư 828 Trần Hưng Đạo, P7

Tổ dân phí

1958

204

22 9

C/cư 900 - 930 Trần Hưng Đạo, P7

Ban Quản trị

1970

205

23 0

C/cư 946 - 956 Trần HưngĐạo, P7

C/cư 107B Trần Hưng Đạo (Viễn Đông) C/cư 24 Ngô Quyền C/cư 26 Ngô Quyền C/cư 32 Ngô Quyền (Hạnh Phúc) C/cư 758 - 762A Trần Hưng Đạo C/cư 770A/1 - 770A/3 Trần Hưng Đạo C/cư 764 - 776 Trần Hưng Đạo C/cư 828 Trần Hưng Đạo C/cư 900 - 930 Trần Hưng Đạo C/cư 946 - 956 Trần HưngĐạo

1962

206

23 1

C/cư 958 - 970 Trần Hưng Đạo, P7

1970

207

23 2

C/cư 36A Trần Hưng Đạo, P7

1970

208

23 3

C/cư 36/1 - 36/15 Trần Hưng Đạo, P7

1970

209

23 4

C/cư 36/2 - 36/14 Trần Hưng Đạo, P7

1955

210

23 5

C/cư 38 - 54 Trần Hưng Đạo, P7

1958

211

23 6

C/cư 56 - 72 Trần Hưng Đạo, P7

212

1973

213

1962

23 7 23 8

C/cư Hào Huê 380 Trần Phú, P7 C/cư Hào Huê 362 Trần Phú, P7

1960

214

23 9

C/cư Hào Huê 346- 382 Trần Phú, P7

215

1972

C/cư 415 Trần Phú, P7

C/cư 958 - 970 Trần Hưng Đạo C/cư 36A Trần Hưng Đạo C/cư 36/1 - 36/15 Trần Hưng Đạo C/cư 36/2 - 36/14 Trần Hưng Đạo C/cư 38 - 54 Trần Hưng Đạo C/cư 56 - 72 Trần Hưng Đạo C/cư Hào Huê 380 Trần Phú C/cư Hào Huê 362 Trần Phú C/cư Hào Huê 346-382 Trần Phú C/cư 415 Trần Phú 216 C/cư 447 -

24 0 24 C/cư 447 - 449 Trần

1973

217

1970

218

1950

219

1950

1 Phú, P7 24 2 24 3 24 4

C/cư 22 Trần Xuân Hòa, P7 C/cư 56 - 62 Ngô Quyền, P7 C/cư 585B Nguyễn Trãi, P7

1970

220

24 5

C/cư 129-143 Bùi Hữu Nghĩa, P7

1970

221

24 6

C/cư 137/1-137/6 Bùi Hữu Nghĩa, P7

222

1960

24 7

C/cư 69-71 An Dương Vương

223

1970

24 8

C/cư 34-34 D Nguyễn Duy Dương, P8

224

1963

24 9

C/cư 15-21 Nguyễn Duy Dương, P8

225

1970

25 0

C/cư 1-11 Nguyễn Duy Dương, P8

449 Trần Phú C/cư 22 Trần Xuân Hòa C/cư 56 - 62 Ngô Quyền C/cư 585B Nguyễn Trãi C/cư 129-143 Bùi Hữu Nghĩa C/cư 137/1- 137/6 Bùi Hữu Nghĩa C/cư 69-71 An Dương Vương C/cư 34-34 D Nguyễn Duy Dương C/cư 15-21 Nguyễn Duy Dương C/cư 1-11 Nguyễn Duy Dương

226

1974

C/cư 391 Trần Phú

25 1

C/cư 391 Trần Phú, P8

Ban điều hành TDP 25 Ban điều hành TDP 20 Ban điều hành TDP 22 Ban điều hành TDP 21 Ban điều hành TDP 13

227

1970

C/cư 296-296 C Trần Phú

25 2

C/cư 296-296 C Trần Phú, P8

228

1970

C/cư 274-276 Trần Phú

25 3

C/cư 274-276 Trần Phú, P8

229

1960

25 4

C/cư 191-205 Bùi Hữu Nghĩa, P8

230

1963

25 5

C/cư 154-174 Bùi Hữu Nghĩa, P8

C/cư 191-205 Bùi Hữu Nghĩa C/cư 154-174 Bùi Hữu Nghĩa

231

1960

C/cư 520-546 Nguyễn Trãi

25 6

C/cư 520-546 Nguyễn Trãi, P8

232

1960

C/cư 336-342 Nguyễn Trãi

25 7

C/cư 336-342 Nguyễn Trãi, P8

Ban điều hành TDP 15 Ban điều hành TDP 17 Ban điều hành TDP 11 Ban điều hành TDP 6 Ban điều hành TDP 26 Ban điều hành TDP 05

233

Trước 1975

25 8

234

25 9

C/cư 68 Hùng Vương (25 Sư Vạn Hạnh), P9 C/cư 70 Hùng Vương, P9

Trước 1975

Quận 5

235

Trước 1975

26 0

C/cư Hùng Vương- (từ 68-70-92- 94)C/cư 72-82 Hùng Vương, P9

C/cư 68 Hùng Vương (25 Sư Vạn Hạnh) C/cư 70 Hùng Vương C/cư Hùng Vương- (từ 68-70-92- 94)C/cư 72-82 Hùng Vương

236

1972/1975

237

26 1 26 2

C/cư 92 Hùng Vương, P9 C/cư 94 Hùng Vương, P9

Trước 1975

238

Trước 1975

26 3

C/cư 100 (mặt tiền) Hùng Vương, P9

239

Trước 1975

26 4

C/cư 100 (bên trong) Hùng Vương, P9

240

Trước 1975

26 5

C/cư 136 Nguyễn Tri Phương, P9

241

Trước 1975

26 6

C/cư 138 Nguyễn Tri Phương, P9

242

Trước 1975

26 7

C/cư 197 Nguyễn Tri Phương, P9

243

Trước 1975

26 8

C/cư 35/1 Nguyễn Chí Thanh, P9

244

Trước 1975

26 9

C/cư 43-45 Nguyễn Chí Thanh, P9

245

27 0

C/cư 116 Nguyễn Duy Dương, P9

Trước 1975

C/cư 92 Hùng Vương C/cư 94 Hùng Vương C/cư 100 (mặt tiền) Hùng Vương C/cư 100 (bên trong) Hùng Vương C/cư 136 Nguyễn Tri Phương C/cư 138 Nguyễn Tri Phương C/cư 197 Nguyễn Tri Phương C/cư 35/1 Nguyễn Chí Thanh C/cư 43-45 Nguyễn Chí Thanh C/cư 116 Nguyễn Duy Dương

246

Trước 1975

27 1

C/cư 90 Nguyễn Duy Dương, P9

247

Trước 1975

C/cư 64 Nguyễn Duy Dương, P9

27 2

248

249

250

251

252

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

253

1970-1973

Tự quản

254

C/cư 48 An Dương Vương, P9 C/cư 128 An Dương Vương, P9 C/cư 14-20 Phan Phú Tiên, P10 C/cư 22-28 Phan Phú Tiên, P10 C/cư 19-33 Xóm Chỉ, P10 C/cư 25 Phạm Đôn, P10 C/cư 2 Trần Điện, P10

27 3 27 4 27 5 27 6 27 7 27 8 27 9

Trước 1975

255

Trước 1975

C/cư 62 Lương Nhữ Học, P10

28 0

256

1954

C/cư 90 Nguyễn Duy Dương C/cư 64 Nguyễn Duy Dương C/cư 48 An Dương Vương C/cư 128 An Dương Vương C/cư 14-20 Phan Phú Tiên C/cư 22-28 Phan Phú Tiên C/cư 19-33 Xóm Chỉ C/cư 25 Phạm Đôn C/cư 2 Trần Điện C/cư 62 Lương Nhữ Học C/cư 14H/14A Đỗ Văn Sửu

C/cư 14H/14A Đỗ Văn Sửu, P10

28 1

257

1972-1974

28 2

C/cư 255 Trần Hưng Đạo

C/cư 255 Trần Hưng Đạo, P10

Cty QLPTN Q5

258

28 3

C/cư 44 Lương Nhữ Học, P10

Trước 1975

259

1967-1968

Tự quản

260

1972

28 4 28 5

261

Trước 1975

28 6

262

28 7

Trước 1975

263

Trước 1975

28 8

C/cư 38 An Điềm, P10 C/cư 31 Phan Huy Chú, P10 C/cư 34 Hải Thượng Lãn Ông, P10 C/cư 47-79 Ngô Quyền, P11 C/cư Á Châu 218F/15 đến 218F/29 THĐạo, P11

264

Trước 1975

28 9

C/cư Thúy Hoa 220/6 đến 220/18 THĐạo, P11

UBND P11

265

29 0

C/cư 254 Trần Hưng Đạo, P11

Trước 1975

266

Trước 1975

29 1

C/cư 208 Lương Nhữ Học, P11

267

C/cư 44 Lương Nhữ Học C/cư 38 An Điềm C/cư 31 Phan Huy Chú C/cư 34 Hải Thượng Lãn Ông C/cư 47-79 Ngô Quyền C/cư Á Châu 218F/15 đến 218F/29 THĐạo C/cư Thúy Hoa 220/6 đến 220/18 THĐạo C/cư 254 Trần Hưng Đạo C/cư 208 Lương Nhữ Học C/cư 177 Lương Nhữ

29 2

C/cư 177 Lương Nhữ Học, P11

Trước 1975

Học

268

269

270

271

29 3 29 4 29 5 29 6

C/cư 14 Lão Tử, P11 C/cư 13 đến 37 Lão Tử, P11 C/cư 7 đến 7B Lão Tử, P11 C/cư 21/1 đến 21/9 Lão Tử, P11

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

272

Trước 1975

29 7

C/cư 187 Lương Nhữ Học, P11

273

Trước 1975

29 8

C/cư 267 đến 305 Hồng Bàng, P11

274

29 9

C/cư 333 Hồng Bàng, P11

Trước 1975

275

Trước 1975

30 0

C/cư 261 đến 263 Hồng Bàng, P11

276

30 1

C/cư 261 hẻm Hồng Bàng, P11

Trước 1975

277

Trước 1975

30 2

C/cư 225 đến 241 Hồng Bàng, P11

278

C/cư 14 Lão Tử C/cư 13 đến 37 Lão Tử C/cư 7 đến 7B Lão Tử C/cư 21/1 đến 21/9 Lão Tử C/cư 187 Lương Nhữ Học C/cư 267 đến 305 Hồng Bàng C/cư 333 Hồng Bàng C/cư 261 đến 263 Hồng Bàng C/cư 261 hẻm Hồng Bàng C/cư 225 đến 241 Hồng Bàng C/cư 728 Nguyễn Trãi

30 3

C/cư 728 Nguyễn Trãi, P11

Trước 1975

279

30 4

Trước 1975

280

Trước 1975

30 5

281

282

30 6 30 7

Trước 1975 Trước 1975

283

Trước 1975

30 8

284

285

286

30 9 31 0 31 1

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

287

Trước 1975

31 2

288

Trước 1975

31 3

289

31 4

Trước 1975

C/cư 681 Nguyễn Trãi C/cư 639A đến 639D Nguyễn Trãi C/cư 2 đến 2C Phú Định C/cư 15 đến 21 Nguyễn Án C/cư 28 đến 34 Phù Đổng Thiên Vương C/cư 80 đến 92 Ký Hòa C/cư 440 Trần Hưng Đạo C/cư 671 Nguyễn Trãi C/cư 663 đến 671 Nguyễn Trãi (mặt tiền) C/cư 136 đến 144 Lương Nhữ Học C/cư 762/1 đến 762/4 Nguyễn Trãi

C/cư 681 Nguyễn Trãi, P11 C/cư 639A đến 639D Nguyễn Trãi, P11 C/cư 2 đến 2C Phú Định, P11 C/cư 15 đến 21 Nguyễn Án, P11 C/cư 28 đến 34 Phù Đổng Thiên Vương, P11 C/cư 80 đến 92 Ký Hòa, P11 C/cư 440 Trần Hưng Đạo, P11 C/cư 671 Nguyễn Trãi, P11 C/cư 663 đến 671 Nguyễn Trãi (mặt tiền), P11 C/cư 136 đến 144 Lương Nhữ Học, P11 C/cư 762/1 đến 762/4 Nguyễn Trãi, P11

290 C/cư 135

31 C/cư 135 Lương

5 Nhữ Học, P11

1975

291

Trước 1975

31 6

C/cư 118 Triệu Quang Phục, P11

292

Trước 1975

31 7

C/cư 146 – 148 Hồng Bàng, P12

293

Lương Nhữ Học C/cư 118 Triệu Quang Phục C/cư 146 – 148 Hồng Bàng C/cư 41 Tân Thành

31 8

C/cư 41 Tân Thành, P12

Trước 1975

294

C/cư 23 Tân Hưng

31 9

C/cư 23 Tân Hưng, P12

Trước 1975

Công ty QL&PT N Q5 Tổ dân phố Công ty QL&PT N Q5

295

Trước 1975

32 0

Tổ dân phố

C/cư 253 – 255 Lương Như Học, P12

1945

296

32 1

C/cư 77/1-77/7 Nguyễn Thi, P13

297

1950

298

1957

Tổ dân phố

299

1950

300

1960

C/cư 253 – 255 Lương Như Học C/cư 77/1- 77/7 Nguyễn Thi C/cư 8 Phạm Bân C/cư 24 Phạm Bân C/cư 27 Vạn Tượng C/cư 26-31 Vạn Tượng

C/cư 8 Phạm Bân, 32 P13 2 C/cư 24 Phạm Bân, 32 P13 3 C/cư 27 Vạn 32 Tượng, P13 4 C/cư 26-31 Vạn 32 5 Tượng, P13 32 C/cư 93 Trần Văn

301 C/cư 93 Trần

1960

302

1945

303

1950

304

1968

305

1956

6 Kiểu, P13 32 7 32 8 32 9 33 0

306

1945

33 1

307

1945

33 2

C/cư 153 Trần Văn Kiểu, P13 C/cư 50 Gò Công, P13 C/cư 113 Gò Công, P13 C/cư 147 Gò Công, P13 C/cư 11 Hải Thượng Lãn Ông, P13 C/cư 189 Hải Thượng Lãn Ông, P13

1960

308

33 3

C/cư 132-146 Ngô Nhân Tịnh, P13

1965/1966

309

33 4

C/cư 815B Nguyễn Trãi, P14

310

trước 1975

33 5

C/cư 798 - 798D, 800 - 800/4 Nguyễn Trãi, P14

Quận 5

311

trước 1975

33 6

C/cư 908 - 986 Nguyễn Trãi, P14

Văn Kiểu C/cư 153 Trần Văn Kiểu C/cư 50 Gò Công C/cư 113 Gò Công C/cư 147 Gò Công C/cư 11 Hải Thượng Lãn Ông C/cư 189 Hải Thượng Lãn Ông C/cư 132-146 Ngô Nhân Tịnh C/cư 815B Nguyễn Trãi C/cư 798 - 798D, 800 - 800/4 Nguyễn Trãi C/cư 908 - 986 Nguyễn Trãi

312 C/cư Hẻm 806 33 C/cư Hẻm 806

1958/1960

7 Nguyễn Trãi, P14

1958/1960

313

33 8

C/cư 806 - 822 Nguyễn Trãi, P14

314

1968/1971

33 9

C/cư 815 - 815A Nguyễn Trãi, P14

315

trước 1975

34 0

C/cư 826 - 842, 171 - 177, 842/2,3,4 Nguyễn Trãi, P14

316

trước 1975

34 1

C/cư 999 - 1005 Nguyễn Trãi, P14

317

1965/1968

34 2

318

1968/1971

319

320

321

trước 1975 trước 1975 trước 1975

322

1958/1960

C/cư 854 trước + sau Nguyễn Trãi, P14 C/cư 813 Nguyễn Trãi, P14 C/cư 1075 Nguyễn Trãi, P14 C/cư 1029 Nguyễn Trãi, P14 C/cư 52 Lão Tử, P14 C/cư 39 - 49 Lão Tử, P14

Nguyễn Trãi C/cư 806 - 822 Nguyễn Trãi C/cư 815 - 815A Nguyễn Trãi C/cư 826 - 842, 171 - 177, 842/2,3,4 Nguyễn Trãi C/cư 999 - 1005 Nguyễn Trãi C/cư 854 trước + sau Nguyễn Trãi C/cư 813 Nguyễn Trãi C/cư 1075 Nguyễn Trãi C/cư 1029 Nguyễn Trãi C/cư 52 Lão Tử C/cư 39 - 49 Lão Tử 323 C/cư 37 Lảo

34 3 34 4 34 5 34 6 34 7 34 C/cư 37 Lảo Tử,

8 P14

1975

324

trước 1975

34 9

C/cư 29 Lão Tử - 123 Châu Văn Liêm, P14

325

trước 1975

35 0

C/cư 1 - 1A Trần Chánh Chiếu, 1 - 5 Phú Hữu, 65 Trang Tử, P14

326

1969/1972

327

328

35 1 35 2 35 3

C/cư 13 - 25 Tống Duy Tân, P14 C/cư 6AB Tống Duy Tân, P14 C/cư 189 Phùng Hưng, P14

trước 1975 trước 1975

1958/1960

329

35 4

C/cư 202 - 214C Phùng Hưng, P14

330

1968/1971

35 5

331

1969/1970

35 6

332

35 7

trước 1975

333

Tử C/cư 29 Lão Tử - 123 Châu Văn Liêm C/cư 1 - 1A Trần Chánh Chiếu, 1 - 5 Phú Hữu, 65 Trang Tử C/cư 13 - 25 Tống Duy Tân C/cư 6AB Tống Duy Tân C/cư 189 Phùng Hưng C/cư 202 - 214C Phùng Hưng C/cư 38 Học Lạc C/cư 268 Hải Thượng Lãn Ông C/cư 202 Hải Thượng Lãn Ông C/cư 520ABC Trần Hưng

35 8

C/cư 38 Học Lạc, P14 C/cư 268 Hải Thượng Lãn Ông, P14 C/cư 202 Hải Thượng Lãn Ông, P14 C/cư 520ABC Trần Hưng Đạo, P14

trước 1975

Đạo

334

trước 1975

35 9

C/cư 594 - 618 Trần Hưng Đạo, P14

335

336

trước 1975 trước 1975

337

1968/1971

338

trước 1975

339

1940/1942

340

36 0 36 1 36 2 36 3 36 4 36 5

C/cư 600 Trần Hưng Đạo, P14 C/cư 559 Trần Hưng Đạo, P14 C/cư 24 Trang Tử, P14 C/cư 96 - 100 Trang Tử, P14 C/cư 101 - 105 Trang Tử, P14 C/cư 84 Trang Tử, P14

trước 1975

341

trước 1975

36 6

C/cư 98 - 120 Đỗ Ngọc Thạnh, P14

342

36 7

C/cư 53 Đỗ Ngọc Thạnh, P14

trước 1975

1968/1971

343

36 8

C/cư 10 - 12 Đỗ Ngọc Thạnh, 497 Trần Hưng Đạo, P14

C/cư 594 - 618 Trần Hưng Đạo C/cư 600 Trần Hưng Đạo C/cư 559 Trần Hưng Đạo C/cư 24 Trang Tử C/cư 96 - 100 Trang Tử C/cư 101 - 105 Trang Tử C/cư 84 Trang Tử C/cư 98 - 120 Đỗ Ngọc Thạnh C/cư 53 Đỗ Ngọc Thạnh C/cư 10 - 12 Đỗ Ngọc Thạnh, 497 Trần Hưng Đạo

344 C/cư 77A - 79 36 C/cư 77A - 79 Đỗ

1975

9 Ngọc Thạnh, 429 - 441A Hồng Bàng, P14

345

trước 1975

37 0

C/cư 56 - 76 Đỗ Ngọc Thạnh, P14

1925/1927

346

37 1

C/cư 401 - 407 Hồng Bàng, P14

347

trước 1975

37 2

C/cư 511 - 517 Hồng Bàng, P14

348

trước 1975

37 3

C/cư 14 - 16 Nguyễn Thị Nhỏ, P14

349

37 4

C/cư 127 Dương Tử Giang, P15

trước 1975

350

351

Ban quản trị chung cư

352

353

Đỗ Ngọc Thạnh, 429 - 441A Hồng Bàng C/cư 56 - 76 Đỗ Ngọc Thạnh C/cư 401 - 407 Hồng Bàng C/cư 511 - 517 Hồng Bàng C/cư 14 - 16 Nguyễn Thị Nhỏ C/cư 127 Dương Tử Giang C/cư 46 Tạ Uyên C/cư Phạm Hữu Chí C/cư 292 Hồng Bàng C/cư 111 Hà Tôn Quyền

C/cư 46 Tạ Uyên, P15 C/cư Phạm Hữu Chí, P15 C/cư 292 Hồng Bàng, P15 C/cư 111 Hà Tôn Quyền, P15

354 C/cư 138 Tân

37 5 37 6 37 7 37 8 37 C/cư 138 Tân

trước 1975 trước 1975 trước 1975 trước 1975 trước

9 Thành, P15

1975

355

trước 1975

38 0

C/cư 319 Nguyễn Chí Thanh, P15

356

38 1

C/cư 393 Nguyễn Chí Thanh, P15

trước 1975

Thành C/cư 319 Nguyễn Chí Thanh C/cư 393 Nguyễn Chí Thanh

QUẬN 6

34

357

38 2

C/cư 43 Bình Tây, P1

Trước 1975

Đã xuống cấp

358

Trước 1975

Đã xuống cấp

38 3

C/cư 88-98 Mai Xuân Thưởng , P1

359

38 4

C/cư 149 Cao Văn Lầu, P1

Trước 1975

Đã xuống cấp

UBND P1 (Khu phố tự quản)

360

Đã xuống cấp

Trước 1975

38 5

C/cư 26-30 Phạm Văn Chí (123 - 123A - 123B - 123C Bình Tây, P1

361

Đã xuống cấp

Trước 1975

38 6

C/cư 97-105 Ngô Nhân Tịnh + C/cư 107/4-107/16, P2

Khu phố tự quản

362

C/cư 43 Bình Tây C/cư 88-98 Mai Xuân Thưởng C/cư 149 Cao Văn Lầu C/cư 26-30 Phạm Văn Chí (123 - 123A - 123B - 123C Bình Tây C/cư 97-105 Ngô Nhân Tịnh + C/cư 107/4-107/16 C/cư 190 Mai Xuân Thưởng

C/cư 190 Mai Xuân 38 7 Thưởng, P2 38 C/cư 32 - 34 Tháp

363 C/cư 32 - 34

4 - 5

Đã xuống cấp Đã xuống

Trước 1975 Trước

364

365

366

8 Mười, P2 38 9 39 0 39 1

C/cư 126 Tháp Mười, P2 C/cư 162 Tháp Mười, P2 C/cư 7 - 11 Tháp Mười, P2

cấp Đã xuống cấp Đã xuống cấp Đã xuống cấp

1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

367

Đã xuống cấp

Trước 1975

39 2

C/cư 144/1 - 144/5 Chu Văn An, P2

368

39 3

C/cư 96 Phạm Đình Hổ, P2

Đã xuống cấp

Trước 1975

369

Đã xuống cấp

Trước 1975

39 4

C/cư 132 - 134 Chu Văn An, P2

370

2 - 3

39 5

C/cư 52 Lê Quang Sung, P2

Đã xuống cấp

Trước 1975

371

39 6

Đã xuống cấp

Trước 1975

C/cư 97 - 105 + 107/4 - 107/16 Ngô Nhân Tịnh , P2

372

Đã xuống cấp

Trước 1975

39 7

C/cư 23 - 43 Phạm Phú Thứ, P3

373

Đã xuống cấp

Trước 1975

39 8

C/cư 4-30 Phạm Phú Thứ, P3

UBND P3 (Khu phố tự quản)

Tháp Mười C/cư 126 Tháp Mười C/cư 162 Tháp Mười C/cư 7 - 11 Tháp Mười C/cư 144/1 - 144/5 Chu Văn An C/cư 96 Phạm Đình Hổ C/cư 132 - 134 Chu Văn An C/cư 52 Lê Quang Sung C/cư 97 - 105 + 107/4 - 107/16 Ngô Nhân Tịnh C/cư 23 - 43 Phạm Phú Thứ C/cư 4-30 Phạm Phú Thứ 374 C/cư 77-95

39 C/cư 77-95 Phạm

Đã xuống

9 Phú Thứ, P3

cấp

1975

375

40 0

Đã xuống cấp

Trước 1975

376

Đã xuống cấp

Trước 1975

40 1

C/cư 489-509 Gia Phú , P3 C/cư 127/2 - 127/32 Mai Xuân Thưởng, P4

UBND P4 (Khu phố tự quản)

377

Đã xuống cấp

Trước 1975

40 2

C/cư 182 Phạm Phú Thứ, P4

378

379

40 3 40 4

Đã xuống cấp Đã xuống cấp

Trước 1975 Trước 1975

UBND P5 (Khu phố tự quản)

380

Đã xuống cấp

Trước 1975

40 5

C/cư 297 Hậu Giang, P5 C/cư 277 Hậu Giang, P5 C/cư 189 - 195A Mai Xuân Thưởng, P5

381

Đã xuống cấp

Trước 1975

40 6

C/cư 196 - 218 Minh Phụng, P6

382

40 7

C/cư 235 Mai Xuân Thưởng, P6

Đã xuống cấp

Trước 1975

UBND P6 (Khu phố tự quản)

383

Đã xuống cấp

Trước 1975

40 8

C/cư 149 - 151 - 153 Phạm Đình Hổ, P6

384

Phạm Phú Thứ C/cư 489-509 Gia Phú C/cư 127/2 - 127/32 Mai Xuân Thưởng C/cư 182 Phạm Phú Thứ C/cư 297 Hậu Giang C/cư 277 Hậu Giang C/cư 189 - 195A Mai Xuân Thưởng C/cư 196 - 218 Minh Phụng C/cư 235 Mai Xuân Thưởng C/cư 149 - 151 - 153 Phạm Đình Hổ C/cư 73/18G/17

40 9

C/cư 73/18G/17 Hồng Bàng , P6

Đã xuống cấp

Trước 1975

385

41 0

C/cư 83-89 Minh Phụng, P9

Đã xuống cấp

Trước 1975

Năm 1965

386

Đã xuống cấp

41 1

C/cư 212 - 129 Minh Phụng, P9

Khu phố tự quản

387

Đã xuống cấp

Trước 1974

41 2

388

Năm 1965

41 3

Đã xuống cấp

C/cư 97/4 - 97/18 Nguyễn Đình Chi, P9 C/cư 328 - 338 Nguyễn Đình Chi, P9

389

41 4

Chung cư 73/18 G Hồng Bàng

716,2

Hồng Bàng C/cư 83-89 Minh Phụng C/cư 212 - 129 Minh Phụng C/cư 97/4 - 97/18 Nguyễn Đình Chi C/cư 328 - 338 Nguyễn Đình Chi Chung cư 73/18 G Hồng Bàng

390

Đã xuống cấp

Trước 1975

41 5

C/cư 119B Tân Hòa Đông, P14

C/cư 119B Tân Hòa Đông

UBND P14 (Khu phố tự quản)

QUẬN 7

C/cư Tân Quy

1974

391 C/cư Tân Quy

41 6

Đã xuống cấp

1 UBND P.Tân Quy quản lý và thành lập Ban

Quản trị chung cư

QUẬN 10

25

4

152

41 7

Đã xuống cấp

Trước 1975

3.570,0

14.280, 0

128

Đã xuống cấp

Trước 1975

41 8

5.773,0

1.443,2

128

41 9

5.773,0

1.443,2

Đã xuống cấp

Trước 1975

112

Đã xuống cấp

Trước 1975

42 0

5.120,0

392

112

Đã xuống cấp

Trước 1975

42 1

5.120,0

Cụm Chung cư Ngô Gia Tự

160

Đã xuống cấp

Trước 1975

42 2

7.286,0

160

Đã xuống cấp

Trước 1975

42 3

7.286,0

1.821,6

112

Đã xuống cấp

Trước 1975

5.134,0

1.283,5

42 4

Lô F- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 3. Lô H- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô I- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô K- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô L- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô M- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô N- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô O- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 42 Lô P- Chung cư

Đã xuống

746,3 2.985,0

cấp

1975

Đã xuống cấp

Trước 1975

42 6

2.985,0

746,3

Đã xuống cấp

Trước 1975

42 7

2.985,0

746,3

160

Đã xuống cấp

Trước 1975

42 8

7.286,0

1.821,6

160

7.286,0

1.821,6

42 9

Đã xuống cấp

Trước 1975

128

Đã xuống cấp

Trước 1975

43 0

5.773,0

1.443,2

128

Đã xuống cấp

Trước 1975

43 1

5.773,0

1.443,2

160

Đã xuống cấp

Trước 1975

43 2

7.286,0

1.821,6

160

Đã xuống cấp

Trước 1975

43 3

7.286,0

1.821,6

192

393

5 Ngô Gia Tự, phường 2 Lô Q- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô R- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô T- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô S- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô U- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô V- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô X- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô Y- Chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 Lô A- Chung cư Ấn Quang, phường 9

43 4

10.116,

2.529,1

Đã xuống cấp

Trước 1975

Cụm Chung cư Ấn Quang

192

Đã xuống cấp

Trước 1975

43 5

Lô B- Chung cư Ấn Quang, phường 9

2.529,1

10.116, 0

192

Đã xuống cấp

Trước 1975

2.529,1

43 6

Lô C- Chung cư Ấn Quang, phường 9

10.116, 0

192

Đã xuống cấp

Trước 1975

43 7

Lô D- Chung cư Ấn Quang, phường 9

2.529,1

1.040,5

43 8 43 9

524,5

10.116, 0 4.162,0 2.098,0

Đã xuống cấp Đã xuống cấp

Trước 1975 Trước 1975

229

Đã xuống cấp

Trước 1975

44 0

3.213,0

19.278, 0

394

Cư xá Lý Thường Kiệt

117

Đã xuống cấp

Trước 1975

44 1

9.324,0

1.554,0

Lô E- Chung cư Ấn Quang, phường 9 Lô F- Chung cư Ấn Quang, phường 9 Khu A - Cư xá Lý Thường Kiệt, phường 7 Khu B - Cư xá Lý Thường Kiệt, phường 7

QUẬN 11

30

395

Khoảng 65%

Trước 1975

44 2

Cư xá Nhà Đèn 8, đường 277 Minh Phụng P2

396

Cư xá Nhà Đèn 8, đường 277 Minh Phụng P2 Nhà tập thể 18 Tân Khai P4

44 3

Nhà tập thể 18 Tân Khai P4

Hư hỏng

Trước 1975

Tốt

397

Trước 1975

44 4

Nhà tập thể 131 Hà Tôn Quyền P4

398

Hư hỏng

Trước 1975

44 5

399

Hư hỏng

Trước 1975

44 6

Nhà tập thể 652 Nguyễn Chí Thanh P4 Nhà tập thể 910L Nguyễn Chí Thanh P4

400

Hư hỏng

Trước 1975

44 7

Nhà tập thể 205-207 Dương Tử Giang P4

401

Hư hỏng

Trước 1975

44 8

Nhà tập thể 121 Trần Quý P4

402

44 9

Trước 1975

Nhà tập thể 856 Nguyễn Chí Thanh P4

Tốt

403

Hư hỏng

Trước 1975

45 0

Nhà tập thể 874 Phó Cơ Điều P4

404

Hư hỏng

Trước 1975

45 1

Nhà tập thể 80 Phó Cơ Điều P4

405

Hư hỏng

Trước 1975

45 2

Nhà tập thể 82 Phó Cơ Điều P4

Nhà tập thể 131 Hà Tôn Quyền P4 Nhà tập thể 652 Nguyễn Chí Thanh P4 Nhà tập thể 910L Nguyễn Chí Thanh P4 Nhà tập thể 205-207 Dương Tử Giang P4 Nhà tập thể 121 Trần Quý P4 Nhà tập thể 856 Nguyễn Chí Thanh P4 Nhà tập thể 874 Phó Cơ Điều P4 Nhà tập thể 80 Phó Cơ Điều P4 Nhà tập thể 82 Phó Cơ Điều P4

406

Hư hỏng

Trước 1975

45 3

C/cư 75-81 Phó Cơ Điều P4

407

C/cư 69 Trần Quý

Hư hỏng

408

Tốt

409

45 4 45 5 45 6

C/cư 106-122 Tân Khai C/cư 198 Tân Khai P4

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

Hư hỏng

410

45 7

Nhà tập thể 245 Âu Cơ P5

Trước 1975

C/cư 75-81 Phó Cơ Điều P4 C/cư 69 Trần Quý C/cư 106-122 Tân Khai C/cư 198 Tân Khai P4 Nhà tập thể245 Âu Cơ P5

4.432,0

1971

45 8

Lý Thường Kiệt (Lô B) Vĩnh Viễn P7

411

5.760,0

128

1971

C/cư Lý Thường Kiệt

Lý Thường Kiệt (Lô D) Vĩnh Viễn P7

45 9

2.906,0

1971

46 0

Lý Thường Kiệt (Lô J) Góc Lý Nam Đế - Vĩnh Viễn P7

412

C/cư Liêu Thị Hương

46 1

C/cư Liêu Thị Hương

Trước 1975

Khoảng 35% Xuống cấp nghiêm trọng Xuống cấp nghiêm trọng Xuống cấp nghiêm trọng Kết cấu xuống cấp, thấm nước, mái dột, tường nứt mục

413 C/cư Thiên

46 C/cư Thiên Phú

Cầu thang

1968

Phú

46 3

136/8 Lê Thị Bạch Cát

1968

414 C/cư Kim Hoa

1968

46 4

136/40 Lê Thị Bạch Cát

415 C/cư Tạ Vinh

C/cư Tạ Vinh

và ban công có vết nứt, bong tróc, lồi sắt thép. Chất lượng chung cư còn sử dụng. Chất lượng chung cư còn tốt Cầu thang, vách tường, cột bê tông có vết nứt. Hiện trạng chất lượng chung cư xuống cấp Xuống cấp, mái dột

46 5

Trước 1975

Xuống cấp

416

Trước 1975

46 6

Nhà tập thể426 Hồng Bàng P16

Xuống cấp

417

Trước 1975

46 7

Nhà tập thể394 Hồng Bàng P16

Nhà tập thể426 Hồng Bàng P16 Nhà tập thể394 Hồng Bàng P16

418 Nhà tập

46 Nhà tập thể396

Xuống cấp

8 Hồng Bàng P16

1975

Xuống cấp

419

Trước 1975

46 9

Nhà tập thể1287/27 Đường 3 Tháng 2 P16

Xuống cấp

420

Trước 1975

47 0

Nhà tập thể70 Phan Xích Long P16

421

Xuống cấp

thể396 Hồng Bàng P16 Nhà tập thể1287/27 Đường 3 Tháng 2 P16 Nhà tập thể70 Phan Xích Long P16 Nhà tập thể2/2 Lò Siêu P16

47 1

Nhà tập thể2/2 Lò Siêu P16

Trước 1975

QUẬN PHÚ NHUẬN

21

422

1963

47 2

CX Ngân hàng3, Thích Quảng Đức P3

1963-1965

423

47 3

CX Phú Nhuận776, Nguyễn Kiệm P4

424

Trước 1975

47 4

425

C/cư 93 CX Nguyễn Đình Chiểu, P4 C/cư 59 Phan Đăng Lưu, P7

Cư xá Nhiêu Tứ, P7

426

CX Ngân hàng3, Thích Quảng Đức P3 CX Phú Nhuận776, Nguyễn Kiệm P4 C/cư 93 CX Nguyễn Đình Chiểu C/cư 59 Phan Đăng Lưu Cư xá Nhiêu Tứ

47 5 47 6 47 C/cư Thành Đạt, P7

427 C/cư Thành

Trước 1975 Trước 1975 Trước

1975

428

Trước 1975

47 8

C/cư 109 Hoàng Văn Thụ, P9

429

47 9

C/cư 227 Hoàng Văn Thụ, P9

Trước 1975

430

431

432

433

434

435

436

437

438

48 0 48 1 48 2 48 3 48 4 48 5 48 6 48 7 48 8

C/cư 182/28/5 Lê Văn Sỹ, P10 C/cư 14 Hồ Biểu Chánh, P11 C/cư 8 Hồ Biểu Chánh, P11 C/cư 66 Hồ Biểu Chánh, P11 C/cư 49/1 Hồ Biểu Chánh, P12 C/cư 231/5A Lê Văn Sỹ, P14 C/cư 231/5B-C Lê Văn Sỹ, P14 C/cư 231/9 Lê Văn Sỹ, P14 C/cư 191 Lê Văn Sỹ, P14

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

439

Trước 1975

48 9

C/cư 38/9 Nguyễn Văn Trỗi, P15

Đạt C/cư 109 Hoàng Văn Thụ C/cư 227 Hoàng Văn Thụ C/cư 182/28/5 Lê Văn Sỹ C/cư 14 Hồ Biểu Chánh C/cư 8 Hồ Biểu Chánh C/cư 66 Hồ Biểu Chánh C/cư 49/1 Hồ Biểu Chánh C/cư 231/5A Lê Văn Sỹ C/cư 231/5B- C Lê Văn Sỹ C/cư 231/9 Lê Văn Sỹ C/cư 191 Lê Văn Sỹ C/cư 38/9 Nguyễn Văn Trỗi

440

Trước 1975

49 0

C/cư 168-192 Trần Huy Liệu, P15

441

Trước 1975

49 1

C/cư 72/4 Huỳnh Văn Bánh, P15

442

1972

C/cư 168-192 Trần Huy Liệu C/cư 72/4 Huỳnh Văn Bánh Cư xá Nguyễn Văn Trỗi

49 2

Cư xá Nguyễn Văn Trỗi, P17

QUẬN TÂN PHÚ

4

65%

Trước 1975

49 3

443 C/cư Tân Phú

65%

Trước 1975

49 4

Đội Quản lý Nhà Q.Tân Phú

65%

Trước 1975

49 5

1974

444 C/cư Nakyco

49 6

C/cư Tân Phú - Lô A Hoàng Ngọc Phách, P.Phú Thọ Hòa C/cư Tân Phú - Lô B Đinh Liệt, P.Phú Thọ Hòa C/cư Tân Phú - Lô C Phạm Vấn, P.Phú Thọ Hòa C/cư Nakyco 19/9 Tân Kỳ Tân Quý, P.Tân Sơn Nhì

30 QUẬN TÂN BÌNH

445

C/cư 261-279 Lê Văn Sỹ

Trước 1975 Trước

446 C/cư 240 Lê

49 C/cư 261-279 Lê Văn Sỹ, P1 7 49 C/cư 240 Lê Văn

447

448

449

450

8 Sỹ, P1 49 9 50 0 50 1 50 2

C/cư 26 Bùi Thị Xuân, P2 C/cư 32 Bùi Thị Xuân, P2 C/cư 18 Phạm Văn Hai, P2 C/cư 481 Lê Văn Sỹ, P2

1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

146

451

Trước 1975

50 3

C/cư 350 Hoàng Văn Thụ, P4

452

123

50 4

C/cư 1 Nghĩa Phát, P6

Trước 1975

453

Trước 1975

50 5

C/cư 1/19/5 Lý Thường Kiệt, P6

454

455

50 6 50 7

C/cư 10/20/5 Đất Thánh, P6 C/cư 48C Nghĩa Phát, P6

Trước 1975 Trước 1975

456

Trước 1975

50 8

C/cư 113/6 Bành Văn Trân, P7

457

458

Văn Sỹ C/cư 26 Bùi Thị Xuân C/cư 32 Bùi Thị Xuân C/cư 18 Phạm Văn Hai C/cư 481 Lê Văn Sỹ C/cư 350 Hoàng Văn Thụ C/cư 1 Nghĩa Phát C/cư 1/19/5 Lý Thường Kiệt C/cư 10/20/5 Đất Thánh C/cư 48C Nghĩa Phát C/cư 113/6 Bành Văn Trân C/cư 47 Long Hưng C/cư 35 Trần Triệu Luật

50 9 51 0

C/cư 47 Long Hưng, P7 C/cư 35 Trần Triệu Luật, P7

Trước 1975 Trước 1975

459

460

51 1 51 2

C/cư 5 Lý Thường Kiệt, P7 C/cư 137 Lý Thường Kiệt, P7

Trước 1975 Trước 1975

461

Trước 1975

51 3

C/cư 149-151 Lý Thường Kiệt, P7

462

463

464

465

466

467

468

469

470

51 4 51 5 51 6 51 7 51 8 51 9 52 0 52 1 52 2

C/cư 133/1 Phú Hòa, P8 C/cư 133/7 Phú Hòa, P8 C/cư 40/1 Tân Phước, P8 C/cư 170-171 Tân Châu, P8 C/cư 316 Phú Hòa, P8 C/cư 56/7 Thủ Khoa Huân, P8 C/cư 70 Lý Thường Kiệt, P8 C/cư 110 Duy Tân, P8 C/cư 178 Lý Thường Kiệt, P8

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

471

Trước 1975

52 3

C/cư 208-210 Lý Thường Kiệt, P8

C/cư 5 Lý Thường Kiệt C/cư 137 Lý Thường Kiệt C/cư 149-151 Lý Thường Kiệt C/cư 133/1 Phú Hòa C/cư 133/7 Phú Hòa C/cư 40/1 Tân Phước C/cư 170-171 Tân Châu C/cư 316 Phú Hòa C/cư 56/7 Thủ Khoa Huân C/cư 70 Lý Thường Kiệt C/cư 110 Duy Tân C/cư 178 Lý Thường Kiệt C/cư 208-210 Lý Thường Kiệt

472

473

474

C/cư 153/45- 46 Tân Thọ C/cư 40-42 Duy Tân C/cư 59-60 Tân Xuân

52 4 52 5 52 6

C/cư 153/45-46 Tân Thọ, P8 C/cư 40-42 Duy Tân, P8 C/cư 59-60 Tân Xuân, P8

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

QUẬN THỦ ĐỨC

2

475 C/cư Điện lực

52 7

Trước 1975

C/cư Điện lựcKhu Cư xá Điện lực. P.Trường Thọ

476

52 8

Trước 1975

C/cư trường Cao đẳng Kỹ thuật công nghệ Thủ Đức

C/cư trường Cao đẳng Kỹ thuật công nghệ Thủ ĐứcĐ.Chương Dương, P.Linh Chiểu

Công ty DVCI Q.Thủ Đức Trường CĐ Kỹ thuật công nghệ Thủ Đức

QUẬN GÒ VẤP

1

477

C/cư Bệnh viện 175

52 9

Bệnh viện 175

Xuống cấp toàn bộ

Trước 1975

QUẬN 8

9

176

478

C/cư Phạm Thế Hiển

Cty TNHH MTV DVCI

53 0 53 1

C/cư Phạm Thế Hiển (lô A) C/cư Phạm Thế Hiển (lô B)

144

Trước 1975 Trước 1975

C/cư Phạm Thế Hiển (lô C)

128

479

C/cư Đinh Hòa ,P11

480

481

53 2 53 3 53 4 53 5

C/cư Bình Đông ,P13 C/cư Bến Cần Giuộc ,P11

Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975 Trước 1975

482

Trước 1975

53 6

Nhà tập thể đường Phong Phú ,P12

483

Trước 1975

53 7

Nhà tập thể số 21- 23 Nguyễn Văn Của ,P13

484

Trước 1975

53 8

Nhà trập thể số 120- 122 Tuy Lý Vương ,P13

C/cư Đinh Hòa C/cư Bình Đông C/cư Bến Cần Giuộc Nhà tập thể đường Phong Phú Nhà tập thể số 21-23 Nguyễn Văn Của Nhà trập thể số 120-122 Tuy Lý Vương

13 QUẬN BÌNH THẠNH

22

2.819 14.095

5 140

3.219 16.095

5 120

485

Cụm lô số cư xá Thanh Đa

3.236 16.180

5 250

53 9 54 0 54 1 54 2

Lô I cư xá Thanh Đa Lô II cư xá Thanh Đa Lô VIII cư xá Thanh Đa Lô X cư xá Thanh Đa

3.771 18.855

5 190

2.427 12.135

5 190

785 3.604

1.038 4.526

5 100

1.705 7.593

5 170

1.553 6.928

5 154

1.741 7.669

5 170

1.734 7.658

5 170

Cụm lô số cư xá Thanh Đa

1.539 6.785

5 154

1.935 8.554

5 190

1.985 9.925

5 120

3.508 17.540

5 244

1.059 5.295

1.945 9.725

5 120

54 3 54 4 54 5 54 6 54 7 54 8 54 9 55 0 55 1 55 2 55 3 55 4 55 5 55 6

Lô IX cư xá Thanh Đa Lô XI cư xá Thanh Đa Lô N cư xá Thanh Đa Lô H cư xá Thanh Đa Lô P cư xá Thanh Đa Lô J cư xá Thanh Đa Lô L cư xá Thanh Đa Lô K cư xá Thanh Đa Lô D cư xá Thanh Đa Lô X cư xá Thanh Đa Lô A cư xá Thanh Đa Lô B cư xá Thanh Đa Lô C cư xá Thanh Đa Lô E cư xá Thanh Đa

695 3.473

5 122

2.424 12.120

5 172

2.079 10.395

5 120

2.949 14.745

5 131

55 7 55 8 55 9 56 0

Lô F cư xá Thanh Đa Lô G cư xá Thanh Đa Lô S cư xá Thanh Đa Lô U cư xá Thanh Đa

Phụ lục 2: Thông tin nhóm chuyên gia thứ nhất

STT KINH NGHIỆM

CHỨC VỤ

HỌC VẤN

VAI TRÒ

Hiệu trưởng

Tiến sĩ

Trưởng phòng

Thạc sỹ

Chuyên gia xây dựng chính sách Chuyên gia xây dựng chính sách

Trưởng phòng

Thạc sỹ

Nhà đầu tư

Phó phòng

Đại học

Sở - ngành

Trưởng phòng

Đại học

Quận – huyện

Phụ lục 2: Thông tin nhóm chuyên gia thứ hai

STT KINH NGHIỆM

CHỨC VỤ

HỌC VẤN

VAI TRÒ

Trưởng phòng

Đại học

Sở - ngành

Trưởng phòng

Đại học

Sở - ngành

Trưởng phòng

Thạc sỹ

Sở - ngành

Trưởng phòng

Tiến sĩ

Chuyên gia xây dựng chính sách

Giám đốc

Đại học

Nhà đầu tư

Phó phòng

Thạc sỹ

Sở - ngành

Hiệu trưởng

Tiến sĩ

Trưởng phòng

Thạc sỹ

Chuyên gia xây dựng chính sách Chuyên gia xây dựng chính sách

Trưởng phòng

Thạc sỹ

Nhà đầu tư

Phó phòng

Đại học

Sở - ngành

Trưởng phòng

Đại học

Quận – huyện

Trưởng phòng

Thạc sỹ

Chuyên gia xây dựng chính sách

Phó phòng

Đại học

Quận – huyện

Phó phòng

Đại học

Sở - ngành

STT KINH NGHIỆM

CHỨC VỤ

HỌC VẤN

VAI TRÒ

Phó phòng

Thạc sỹ

Quận – huyện

Phụ lục 4. Nội dung bảng câu hỏi

BẢNG CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG

Xin chào Anh/Chị,

Tôi tên Lê Minh Tuyên, là học viên chuyên ngành Kỹ thuật xây dựng công trình

dân dụng và công nghiệp Trường Đại học Công nghệ thành phố Hồ Chí Minh. Tôi

đang thực hiện đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện di dời

hộ dân và lựa chọn nhà đầu tư trong chương trình xây dựng thay thế các chung cư

hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”.

Xin các Anh/Chị vui lòng dành một ít thời gian để trả lời những câu hỏi dưới đây

bằng cách đánh dấu vào ô thích hợp. Ý kiến của Anh/Chị sẽ giúp ích rất nhiều cho sự

thành công của đề tài nghiên cứu. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu có thể giúp các hộ dân

bị ảnh hưởng trực tiếp hiểu rõ hơn về chương trình, giúp các nhà đầu tư nghiên cứu

phương án kinh doanh hiệu quả và giúp các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng các

giải pháp phù hợp, thúc đẩy tiến độ thực hiện chương trình, đảm bảo an toàn tính mạng

và tài sản cho người dân.

Trong cuộc khảo sát này không có quan điểm đúng hay sai mà chỉ có câu trả lời

phù hợp nhất với bản thân các Anh/Chị. Mỗi phát biểu chỉ có duy nhất một câu trả lời.

Người thực hiện xin cam kết đảm bảo tính riêng tư của Anh/Chị khi tham gia vào

nghiên cứu này.

Xin chân thành cảm ơn.

I. Xin cho biết đánh giá của Anh/Chị đối với các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện di dời hộ dân và lựa chọn nhà đầu tư trong chương trình xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trả lời bằng cách đánh dấu vào ô

Ít ảnh hưởng Ảnh hưởng Rất ít ảnh hưởng ngay trước con số tương ứng với lựa chọn của Anh/Chị Ảnh hưởng đáng kể Hoàn toàn ảnh hưởng

A. Các nhân tố liên quan đến di dời hộ dân

1 Đơn giá bồi thường, hỗ trợ 1 2 3 4 5

2 Đơn giá tạm cư bằng tiền 1 2 3 4 5

3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ 1 2 3 4 5

4 1 2 3 4 5

Pháp lý căn hộ thu hồi (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân; các chung cư có nhiều căn hộ thuộc sở hữu tư nhân sẽ thực hiện di dời thuận lợi hơn)

5 1 2 3 4 5

Hình thức tái định cư đa dạng (nhận tiền tự lo nơi ở mới, tái định cư tại chổ, tái định cư vị trí khác)

6 1 2 3 4 5

Diện tích căn hộ bị giải tỏa (các chung cư có nhiều căn hộ diện tích dưới 30m2 sẽ khó kêu gọi đầu tư hơn)

7 1 2 3 4 5

Diện tích căn hộ tái định cư (diện tích căn hộ càng lớn càng khó bố trí tái định cư)

8 Có sẵn quỹ nhà phục vụ tạm cư, tái 1 2 3 4 5

đị h ư 9 Có việc làm tại nơi ở mới 1 2 3 4 5

10 1 2 3 4 5

Công tác điều tra xã hội học trước khi xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

11 1 2 3 4 5

Công tác lấy ý kiến các chủ sở hữu về đơn giá và chính sách bồi thường dự kiế

Trả lời bằng cách đánh dấu vào ô

Ít ảnh hưởng Ảnh hưởng Rất ít ảnh hưởng ngay trước con số tương ứng với lựa chọn của Anh/Chị Ảnh hưởng đáng kể Hoàn toàn ảnh hưởng

1 2 3 4 5 12

Công tác tham vấn, tuyên truyền, vận động về chính sách di dời cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư

1 2 3 4 5 13 Tình trạng so bì, yêu sách về giá và chính sách bồi thường của các chủ sỡ

1 2 3 4 5 14

1 2 3 4 5 15

Tình trạng vòi vĩnh, nhũng nhiễu của cán bộ trực tiếp làm công tác bồi h ờ Thực hiện cưỡng chế di dời các chủ sỡ hữu không chấp hành để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản

1 2 3 4 5 16

B. Các nhân tố liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư

17 1 2 3 4 5 Vị trí chung cư thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư

18 1 2 3 4 5 Chung cư tiếp giáp hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội

1 2 3 4 5 19

Diện tích khu đất của chung cư cũ cần xây dựng mới (khu đất có diện tích càng lớn càng thuận tiện khi xin chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc)

1 2 3 4 5 20

Hình dạng khu đất của chung cư cũ cần xây dựng mới (bề rộng mặt tiền tiếp giáp đường càng lớn, hình thù vuông vức càng thuận tiện khi cấp chỉ tiêu quy

ế

Trả lời bằng cách đánh dấu vào ô

Ít ảnh hưởng Ảnh hưởng Rất ít ảnh hưởng ngay trước con số tương ứng với lựa chọn của Anh/Chị Ảnh hưởng đáng kể Hoàn toàn ảnh hưởng

21 1 2 3 4 5 Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc – dân số (càng cao càng có lợi khi đầu tư)

1 2 3 4 5 22

)

1 2 3 4 5 23

Việc kết hợp các chung cư có lợi thế và không lợi thế vào chung 1 gói đầu tư (nhằm tránh trường hợp các nhà đầu tư chỉ tập trung thực hiện các chung cư có vị trí và chỉ tiêu quy hoạch tốt, các chung cư còn lại không có nhà đầu tư h h Việc mở rộng biên, kết hợp chỉnh trang đô thị (nhằm có được quỹ đất rộng sẽ được cấp chỉ tiêu quy hoạch cao hơn, đồng thời kết hợp chỉnh trang cả khu vực đô thị lớn)

1 2 3 4 5 24

Tính chủ động của địa phương (Ủy ban nhân dân quận) trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ

1 2 3 4 5 25

Việc công khai các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc…

1 2 3 4 5 26

Tính chính xác của các thông tin về số lượng, pháp lý căn hộ; chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc… do cơ quan nhà nước cung cấp

1 2 3 4 5 27 Kinh nghiệm của nhà đầu tư (đã từng thực hiện ít nhất 01 dự án chung cư cũ)

28 Năng lực tài chính của nhà đầu tư 1 2 3 4 5

29 1 2 3 4 5

Nhà đầu tư có phương án kinh doanh phù hợp, hài hòa lợi ích với người dân và nhà nước

Trả lời bằng cách đánh dấu vào ô

Ít ảnh hưởng Ảnh hưởng Rất ít ảnh hưởng ngay trước con số tương ứng với lựa chọn của Anh/Chị Ảnh hưởng đáng kể Hoàn toàn ảnh hưởng

30 Sự quyết tâm của nhà đầu tư 1 2 3 4 5

31 1 2 3 4 5 Hình thức lựa chọn nhà đầu tư (chỉ định, đầu thầu)

32 1 2 3 4 5

Phân công, phân cấp, ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ cho Ủy ban nhân dân cấp

ậ

33 1 2 3 4 5

Chính quyền có hỗ trợ tích cực cho nhà đầu tư thực hiện các thủ tục, pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án

34 1 2 3 4 5

Xử lý chế tài nghiêm túc các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam kết, kéo dài thời gian thực hiện dự án

C. Các nhân tố khác

1 2 3 4 5

II. Xin vui lòng cho biết đôi nét về bản thân. Tôi xin cam kết giữ bí mật thông tin cá nhân của Anh/Chị

35. Tuổi hiện nay của Anh/Chị:

1. Dưới 22 2. Từ 22 đến 32

3. Từ 32 đến 42 4. Từ 42 trở lên

36. Trình độ học vấn, chuyên môn:

1. Trung cấp 2. Cao đẳng

3. Đại học 4. Trên đại học

37. Vai trò của Anh/Chị trong chương trình cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ:

1. Hộ dân 2. Chuyên gia xây dựng cơ chế, chính sách

3. Các Sở - ngành, quận – huyện 4. Nhà đầu tư

38. Thời gian tham gia vai trò nêu trên của Anh/Chị:

1. Dưới 5 năm 2. Từ 5 – 10 năm

3. Từ 10 – 15 năm 4. Trên 15 năm

39. Vị trí của Anh/Chị trong gia đình/đơn vị:

1. Chủ hộ 2. Thành viên trong hộ

3. Chuyên viên 4. Cấp trưởng, phó phòng trở lên

Trường hợp Anh/Chị có quan tâm trao đổi thêm các nội dung liên quan, vui

lòng liên hệ với người thực hiện đề tài qua điện thoại số 0918.330995; hoặc email:

minhtuyenle@rocketmail.com. Rất mong nhận được góp ý phản hồi của các Anh/Chị

để kết quả nghiên cứu được sát thực tiễn, mang tính ứng dụng cao, góp phẩn xây dựng

thành phố ngày càng giàu đẹp, văn minh.

Nếu Anh/Chị muốn nhận được kết quả nghiên cứu, xin vui lòng điền địa chỉ

email …………………………………………………………………………………

Xin trân trọng cảm ơn sự cộng tác của Anh/Chị rất nhiều.

Chúc Anh/Chị luôn thành công trong cuộc sống!

Phụ lục 5. Thống kê mô tả các biến định lượng (24 biến)

Lay y kien ve don gia va chinh sach boi thuong

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,5

It anh huong

7,5

9,0

Anh huong

40,0

49,0

Valid

Anh huong dang ke

24,5

73,5

26,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Cong tac tham van, tuyen truyen, van dong

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Valid Rat it anh huong

1,0

It anh huong

6,5

7,5

Anh huong

37,0

44,5

Anh huong dang ke

33,0

77,5

22,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Viec so bi, yeu sach ve gia va chinh sach boi thuong

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

It anh huong

4,5

Anh huong

22,0

26,5

Anh huong dang ke

30,5

57,0

Valid

43,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Tinh trang voi vinh, nhung nhieu cua CBCC

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

12,5

It anh huong

10,0

22,5

Anh huong

34,0

56,5

Valid

Anh huong dang ke

32,5

89,0

11,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Cuong che cac ho khong chap hanh

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

4,5

It anh huong

4,0

8,5

Anh huong

38,0

46,5

Valid

Anh huong dang ke

35,5

82,0

18,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Cung cap thong tin chinh thong cho bao chi

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

4,0

It anh huong

8,5

12,5

Anh huong

102

51,0

63,5

Valid

Anh huong dang ke

24,5

88,0

12,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Percent

Vi tri chung cu thuan loi, thu hut dau tu Valid Percent

Frequenc y

Cumulative Percent

It anh huong

5,5

Anh huong

33,5

39,0

Anh huong dang ke

43,5

82,5

Valid

17,5

100,0

Hoan toan anh huong Total

200

100,0

Chung cu tieo giap ha tang ky thuat - xa hoi

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

It anh huong

2,0

Anh huong Anh huong dang ke

56 95

28,0 47,5

30,0 77,5

Valid

22,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Dien tich khu dat chung cu cu can xay moi

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

It anh huong

5,0

5,5

Anh huong

37,0

42,5

Valid

Anh huong dang ke

31,0

73,5

26,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Hinh dang khu dat chung cu cu can xay dung moi

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

It anh huong

1,5

Anh huong Anh huong dang ke

26 51

13,0 25,5

14,5 40,0

Valid

120

60,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Percent

Chi tieu quy hoach - kien truc - dan so Valid Percent

Frequenc y

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,5

It anh huong

6,0

7,5

Anh huong

30,5

38,0

Valid

Anh huong dang ke

32,5

70,5

29,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Ket hop chung cu co loi the va khong loi the

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,0

It anh huong

6,5

7,5

Anh huong

42,5

50,0

Valid

35,0

85,0

15,0

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Percent

Mo rong bien, ket hop chinh trang do thi Valid Percent

Frequenc y

Cumulative Percent

Rat it anh huong

It anh huong

5,0

5,5

Valid

Anh huong Anh huong dang ke

64 97

32,0 48,5

37,5 86,0

14,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Dia phuong chu dong lap, dieu chinh QHXD

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

It anh huong

1,0

Anh huong

18,0

19,0

36,0

55,0

Valid

45,0

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Percent

Cong khai cac thong tin ve chung cu cu Valid Percent

Frequenc y

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,0

It anh huong

9,0

10,0

Anh huong

35,0

45,0

Valid

Anh huong dang ke

39,5

84,5

15,5

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Tinh chinh xac cua thong tin do NN cung cap

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

It anh huong Anh huong

19 67

9,5 33,5

10,0 43,5

Valid

Anh huong dang ke

40,5

84,0

16,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Kinh nghiem cua nha dau tu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

It anh huong

7,5

8,0

Anh huong

26,0

34,0

Valid

Anh huong dang ke

49,0

83,0

17,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Nang luc tai chinh cua nha dau tu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

2,5

It anh huong

1,5

4,0

Anh huong

20,0

24,0

Valid

30,0

54,0

46,0

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Percent

NDT co phuong an kinh doanh phu hop Valid Percent

Frequenc y

Cumulative Percent

It anh huong

5,5

Anh huong

29,0

34,5

39,0

73,5

Valid

26,5

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Su quyet tam cua nha dau tu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

It anh huong

2,0

Anh huong

24,5

26,5

Anh huong dang ke

44,5

71,0

Valid

29,0

100,0

Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Hinh thuc lua chon nha dau tu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

3,0

It anh huong

4,5

7,5

Anh huong

35,0

42,5

Valid

39,0

81,5

18,5

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Phan cap, uy quyen cho cap Quan thuc hien

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

3,5

It anh huong

2,0

5,5

Anh huong

27,5

33,0

Valid

40,5

73,5

26,5

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Chinh quyen ho tro nha dau tu

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,0

It anh huong

3,0

4,0

Anh huong

28,0

32,0

Valid

38,0

70,0

30,0

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0

Che tai cac nha dau tu khong lam dung cam ket

Percent

Frequenc y

Valid Percent

Cumulative Percent

Rat it anh huong

1,5

It anh huong

1,0

2,5

Anh huong

33,0

35,5

Valid

39,0

74,5

25,5

100,0

Anh huong dang ke Hoan toan anh huong

Total

200

100,0