intTypePromotion=1

Pháp luật kinh doanh bất động sản

Chia sẻ: Cao Viết Dũng | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:47

1
493
lượt xem
151
download

Pháp luật kinh doanh bất động sản

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu "Pháp luật kinh doanh bất động sản" sẽ giới thiệu đến với các bạn các nội dung chính như sau: văn bản pháp luật, luật kinh doanh BĐS, nội dung luật kinh doanh BĐS. Cùng tham khảo để biết nội dung chi tiết.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Pháp luật kinh doanh bất động sản

  1. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN A. Văn bản pháp luật: Luật Kinh Doanh Bất động sản ngày 29/6/2006, hiệu lực ngày 01/01/2007; - NĐ 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật KDBĐS - ngày 15/10/2007; có hiệu lực từ 9/11/2007. Luât Nhà ở ngày 29/11/2005. ̣ - Luât sƣa đôi bô sung môt sô điêu cua Luât Nha ơ , luât đât đai sô 34 /2009 ngày ̣̉ ̉ ̉ ̣́ ̀ ̉ ̣ ̀̉ ̣́ ́ - 18/6/2009. Nghị định 71/2010 ngày 23/6/2010 hƣơng dân thi hanh Luât Nha ơ . ́ ̃ ̀ ̣ ̀̉ - Luât đât đai ̣́ - Luât xây dƣng 2003 ̣ ̣ - Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngay 12/2/2009 vê quan ly hoat đông đâu tƣ va ̀ ̀ ̉́ ̣̣ ̀ ̀ - xây dƣng. ̣ Luât đâu tƣ ̣̀ - Luât dân sƣ ̣ ̣ - B. LUÂT KINH DOANH BÂT ĐÔNG SAN : ̣ ́ ̣ ̉ I. CÁC ĐỊNH NGHĨA : 1. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. 2. Sư khac biêt giưa hoat đông kinh doanh bât đông san va kinh doanh dị ch vu bât ̣ ́ ̣ ̃ ̣ ̣ ́ ̣ ̉ ̀ ̣́ đông san ̣ ̉  Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.  Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trƣờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 1
  2. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com Kinh doanh bất động sản – Kinh doanh trực tiếp . Liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản – Kinh doanh gián tiếp 3. Các định nghĩa khác: (Điều 4 Luật KDBĐS)  Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.  Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản  Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhƣợng bất động sản công khai để chọn ngƣời mua, nhận chuyển nhƣợng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.  Mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhƣợng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.  Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.  Định giá bất động sản là hoạt động tƣ vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.  Chứng thƣ định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu của khách hàng.  Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản. 2
  3. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com  Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.  Hiệp hội bất động sản (Điều 15) Hiệp hội bất động sản đƣợc thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản lành mạnh. II. NÔI DUNG PHAP LUÂT VÊ KINH DOANH BÂT ĐÔNG SAN: ̣ ́ ̣ ̀ ́ ̣ ̉ 1. Các loại BĐS có thể đƣa vào kinh doanh (Điều 6 Luật KDBĐS), Điều 2 NĐ 153/2007/NĐ-CP - Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đƣợc đƣa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng ( nhà ở, văn phòng, khách sạn…) ; công trình công nghiệp ( nhà máy, xƣởng sản xuất..) ; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật … phục vụ cho kinh doanh. - Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai ; - Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật (sẽ do Chính phủ quy định), nhƣ vƣờn cây lâu năm; rừng cây; các lọai BĐS phục vụ cho vui chơi, giải trí (sân tenis, hồ bơi,…). * Điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 7 Luật KDBĐS) - Đối với nhà, công trình xây dựng + Thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh; + Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lƣợng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lƣợng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; + Không có tranh chấp về quyền sở hữu; 3
  4. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com + Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; + Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đƣa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã đƣợc phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. - Đối với QSDĐ (Đất đai) Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh; + Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Không có tranh chấp; + Trong thời hạn sử dụng đất; + Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; + Trƣờng hợp chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tƣơng ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã đƣợc phê duyệt. * Các loại BĐS không đƣợc phép kinh doanh (Điều 2 NĐ 153/2007/NĐ-CP): nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nƣớc; công trình bí mật nhà nƣớc; công trình an ninh, quốc phòng; công trình đƣợc công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh 4
  5. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com thuộc sở hữu nhà nƣớc và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. 2. Chủ thể kinh doanh BĐS 2.1 Về loại chủ thể Theo Luật kinh doanh BĐS chủ thể kinh doanh BĐS (Điều 9, 10) bao gồm: - Tổ chức, cá nhân trong nƣớc; - Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt nam định cƣ ở nƣớc ngoài. Các chủ thể KDBĐS phải tổ chức dƣới hình thức sau (Điều 8 Luật KDBĐS): - Trƣờng hợp kinh doanh hàng hóa BĐS: + Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; + Có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật (Theo Điều 3 NĐ 153/2007/NĐ-CP, vốn pháp định đƣợc quy định là 6 tỷ đồng VN) . - Trƣờng hợp kinh doanh dịch vụ BĐS: + Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; + Phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật. Riêng trƣờng hợp môi giới BĐS, cá nhân có thể hành nghề độc lập (không thành lập doanh nghiệp), nhƣng phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 8 Luật KDBĐS) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. 2.2 Về phạm vi kinh doanh a) Tổ chức, cá nhân trong nƣớc (Điều 9) * Kinh doanh hàng hóa BĐS (khoản 1 Điều 9) - Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 5
  6. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; - Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; - Nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, đầu tƣ công trình hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê; thuê QSDĐ đã có hạ tầng để cho thuê lại. * Kinh doanh dịch vụ BĐS (khoản 2 Điều 9) - Dịch vụ môi giới BĐS; - Dịch vụ định giá BĐS; - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS; - Dịch vụ tƣ vấn BĐS; - Dịch vụ đấu giá BĐS; - Dịch vụ quảng cáo BĐS; - Dịch vụ quản lý BĐS; b) Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt nam định cƣ ở nƣớc ngoài (Điều 10) * Kinh doanh hàng hóa BĐS (khoản 1 Điều 10) - Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; * Kinh doanh dịch vụ BĐS (khoản 2 Điều 10) : Trƣờng hợp này giống nhƣ tổ chức, cá nhân trong nƣớc. Toå chöùc, caù nhaân trong nöôùc Toå chöùc, caù nhaân nöôùc ngoaøi, ngöôøi Vieät nam ñònh cö ôû nöôùc ngoaøi *Kinh doanh haøng hoùa BÑS *Kinh doanh haøng hoùa BÑS - Ñaàu tö taïo laäp nhaø, coâng trình xaây - Ñaàu tö taïo laäp nhaø, coâng trình xaây döïng ñeå baùn, cho thueâ, cho thueâ mua; döïng ñeå baùn, cho thueâ, cho thueâ mua; - Mua nhaø, coâng trình xaây döïng ñeå - Khoâng ñöôïc. baùn, cho thueâ, cho thueâ mua; - Khoâng ñöôïc. 6
  7. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Thueâ nhaø, coâng trình xaây döïng ñeå cho thueâ laïi; - Ñaàu tö caûi taïo ñaát vaø ñaàu tö caùc - Ñaàu tö caûi taïo ñaát vaø ñaàu tö caùc coâng trình haï taàng treân ñaát thueâ ñeå cho coâng trình haï taàng treân ñaát thueâ ñeå cho thueâ ñaát ñaõ coù haï taàng. thueâ ñaát ñaõ coù haï taàng; - Khoâng ñöôïc. - Nhaän chuyeån nhöôïng QSDÑ, ñaàu tö coâng trình haï taàng ñeå chuyeån nhöôïng, cho thueâ; thueâ QSDÑ ñaõ coù haï taàng ñeå cho thueâ laïi. *Kinh doanh dòch vuï BÑS (khoaûn 2 *Kinh doanh dòch BÑS (khoaûn 2 Ñieàu Ñieàu 9) 9) - Dòch vuï moâi giôùi BÑS; - Dòch vuï moâi giôùi BÑS; - Dòch vuï ñònh giaù BÑS; - Dòch vuï ñònh giaù BÑS; - Dòch vuï saøn giao dòch BÑS; - Dòch vuï saøn giao dòch BÑS; - Dòch vuï tö vaán BÑS; - Dòch vuï tö vaán BÑS; - Dòch vuï ñaáu giaù BÑS; - Dòch vuï ñaáu giaù BÑS; - Dòch vuï quaûng caùo BÑS; - Dòch vuï quaûng caùo BÑS; - Dòch vuï quaûn lyù BÑS; - Dòch vuï quaûn lyù BÑS; 3. Các hoạt động kinh doanh BĐS cụ thể: 3.1 Kinh doanh nha, công trì nh xây dưng ̀ ̣ a) Đầu tư tạo lập nhà , công trì nh xây dưng đê kinh doanh (Điều 18 – Điều 21 Luật ̣ ̉ KDBĐS) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đƣợc đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây: - Đầu tƣ xây dựng mới nhà, công trình xây dựng; 7
  8. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Đầu tƣ cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn. - Đầu tƣ theo dự án phát triển nhà ở nhƣ Dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Lƣu ý các vấn đề sau: * Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 5 NĐ 153/2007/NĐ-CP) Chủ đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tƣ thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây: - Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án đã đƣợc phê duyệt; - Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã đƣợc phê duyệt. Tổng mức đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tƣơng ứng. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tƣ là vốn thực có của chủ đầu tƣ tính đến năm trƣớc liền kề với năm chủ đầu tƣ thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nh à ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đƣợc thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tƣ và phải đƣợc kiểm toán độc lập xác nhận. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có t hẩm quyền. Chủ đầu tƣ có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tƣ, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tƣ của từng dự án. 8
  9. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com * Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 6 NĐ 153/2007/NĐ-CP) - Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhƣợng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tƣ cũ sang chủ đầu tƣ mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép. - Trong trƣờng hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tƣ lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhƣợng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tƣ khác. - Cơ quan cho phép đầu tƣ là cơ quan cho phép chuyển nhƣợng dự án. Việc xem xét, cho phép chuyển nhƣợng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan khác. - Điều kiện, thủ tục chuyển nhƣợng toàn bộ dự án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 Nghị định này. - Chủ đầu tƣ cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan khác. - Chủ đầu tƣ mới có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ và đƣợc hƣởng mọi quyền, lợi ích của chủ đầu tƣ dự án theo quy định tại Điều 19, Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định trong văn bản cho phép đầu tƣ của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhƣợng dự án do hai bên ký kết. * Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 7 NĐ 153/2007/NĐ-CP) Dự án đƣợc chuyển nhƣợng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây: 9
  10. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Dự án không thuộc đối tƣợng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định này; - Dự án đã đƣợc phê duyệt theo quy định của pháp luật; - Chủ đầu tƣ đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Phải hoàn thành công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã đƣợc phê duyệt; - Chủ đầu tƣ mới phải đáp ứng các điều kiện sau đây: + Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 Nghị định này; + Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tƣ dự án theo quy định tại Điều 5 Nghị định này; + Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đƣợc phê duyệt. * Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 8 NĐ 153/2007/NĐ-CP) - Đối với dự án do Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tƣ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết. Đối với dự án do Thủ tƣớng Chính phủ cho phép đầu tƣ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết định. - Chủ đầu tƣ gửi hồ sơ xin chuyển nhƣợng toàn bộ dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án. Hồ sơ xin chuyển nhƣợng toàn bộ dự án bao gồm: + Đơn xin chuyển nhƣợng toàn bộ dự án phải nêu rõ lý do chuyển nhƣợng; tình hình thực hiện đầu tƣ dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhƣợng; đề xuất chủ đầu tƣ mới; phƣơng án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan; 10
  11. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com + Văn bản cho phép đầu tƣ của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; + Hồ sơ dự án đã đƣợc phê duyệt theo quy định của pháp luật; + Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyển sử dụng đất; + Cam kết của chủ đầu tƣ mới. - Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tƣ về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhƣợng toàn bộ dự án. * Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 9 NĐ 153/2007/NĐ-CP) - Hơp đồng chuyển nhƣợng toàn bộ dự án do hai bên thỏa thuận, trong đó phải xác định rõ chủ đầu tƣ mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tƣ cũ với khách hàng, các bên liên quan và các nghĩa vụ khác theo nội dung dự án đã đƣợc phê duyệt. - Hợp đồng chuyển nhƣợng toàn bộ dự án phải đƣợc chủ đầu tƣ cũ thông báo đến khách hàng, các bên liên quan để thực hiện và các cơ quan liên quan để theo dõi, quản lý. * Xử lý đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10 NĐ 153/2007/NĐ-CP) - Cơ quan cho phép đầu tƣ quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ dự án để giao cho chủ đầu tƣ khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trƣờng hợp sau đây: + Chủ đầu tƣ vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tƣ xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; 11
  12. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com + Chủ đầu tƣ không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ đƣợc duyệt. - Chủ đầu tƣ có dự án bị thu hồi quy định tại khoản 1 Điều này không đƣợc giao làm chủ đầu tƣ các dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm, kể từ ngày dự án bị thu hồi. - Cơ quan quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ có trách nhiệm: + Yêu cầu chủ đầu tƣ cũ giải quyết những tồn tại của dự án đảm bảo quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của khách hàng và các bên liên quan; + Thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tƣ mới để tiếp tục thực hiện dự án. b) Mua ban nha, công trì nh xây dưng (Điều 22 – Điều 27 Luật KDBĐS) ́ ̀ ̣ * Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 22 Luật KDBĐ S) - Nhà, công trình xây dựng đƣợc mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc đƣợc hình thành trong tƣơng lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã đƣợc phê duyệt. - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau: + Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất; + Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Trƣờng hợp bán căn hộ chung cƣ hoặc một phần nhà chung cƣ thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung. 12
  13. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com + Bán nhà, công trình xây d ựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng. + Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trƣờng hợp bán nhà, công trình xây dựng đƣợc hình thành trong tƣơng lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng. * Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước (Điều 4 NĐ 153/2007/NĐ -CP) Chủ đầu tƣ dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng đƣợc thỏa thuận tr ong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây: - Việc ứng tiền trƣớc phải đƣợc thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ đƣợc huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trƣớc tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở; - Chủ đầu tƣ phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trƣớc của khách hàng để đầu tƣ tạo lập bất động sản; - Khách hàng ứng tiền trƣớc đƣợc hƣởng giá mua, giá chuyển nhƣợng bất đ ộng sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác; - Trƣờng hợp chủ đầu tƣ giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trƣớc tính theo lãi suất vay ngân hàng thƣơng mại tại thời điểm giao bất động sản tƣơng ứng với thời gian chậm tiến độ; 13
  14. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com Trƣờng hợp chủ đầu tƣ giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lƣợng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tƣ phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tƣ có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của chủ đầu tƣ gây ra, nếu chủ đầu tƣ không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phƣơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tƣ phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trƣớc và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trƣớc theo lãi suất vay ngân hàng thƣơng mại; - Trƣờng hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trƣớc trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tƣ theo hợp đồng và phải trả cho phủ đầu tƣ một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thƣơng mại tại thời điểm trả tiền tƣơng ứng với thời gian chậm trả. Chủ đầu tƣ có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tƣ có quyền đơn phƣơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra; - Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thƣơng mại quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này phải đƣợc thỏa thuận trong hợp đồng. c) Cho thuê nha, công trì nh xây dưng (Điều 28 – Điều 32 Luật KDBĐS) ̀ ̣ * Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng (Điều 28 Luật KDBĐ S) - Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lƣợng, an toàn, vệ sinh môi trƣờng và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng đƣợc vận hành, sử dụng bình thƣờng theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. - Việc cho thuê nhà, công trình xây dựng phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. d) Thuê mua nha, công trì nh xây dưng (Điều 33 – Điều 37) ̀ ̣ * Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng 14
  15. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com 1. Nhà, công trình xây dựng đƣợc thuê mua phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. 2. Nhà, công trình xây dựng đƣợc thuê mua phải bảo đảm chất lƣợng, an toàn, vệ sinh môi trƣờng và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng đƣợc vận hành, sử dụng bình thƣờng theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. 3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. 4. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 5. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng. 6. Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể th ỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua trƣớc khi hết hạn thuê mua. 3.2 Kinh doanh QSDĐ (Điều 38 – Điều 44 Luật KDBĐS); gồm Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê * Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đƣợc đầu tƣ tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê bằng các hình thức sau đây: a) Đầu tƣ cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê đất đã có hạ tầng; b) Đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhƣợng để chuyển nhƣợng, cho thuê đất có hạ tầng; c) Đầu tƣ hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. Việc đầu tƣ tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan. Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất: * Quyền sử dụng đất chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, cho thuê khi đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật KDBĐS. 15
  16. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com Việc chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện bằng các hình thức sau đây: a) Thỏa thuận giữa các bên; b) Đấu giá quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 3.3 Kinh doanh dịch vụ BĐS a) Môi giới BĐS (Điều 44 – Điều 50 Luật KDBĐS) * Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản (Điều 44 Luật KDBĐ S) - Tổ chức , cá nhân có đủ điều kiện vê chƣng chỉ hanh nghê , mô hì nh hoat đông ( ̀ ́ ̀ ̀ ̣̣ qui đị nh tai khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật KDBĐS) đƣợc kinh doanh dịch vụ ̣ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và đƣợc hƣởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. - Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đƣợc đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. * Nội dung môi giới bất động sản (Điều 45 Luật KDBĐS ) - Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. - Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản. * Thù lao môi giới bất động sản (Điều 46 Luật KDBĐS) - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và ngƣời thứ ba. 16
  17. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch đƣợc môi giới. * Hoa hồng môi giới bất động sản (Điều 47 Luật KDBĐS) - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên đƣợc môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản. - Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của ngƣời đƣợc môi giới đƣa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. * Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản (Điều 48 Luật K DBĐS) - Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này. - Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản. - Hƣởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng. - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhƣng phải chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng về kết quả môi giới. - Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản. 17
  18. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản. - Các quyền khác theo quy định của pháp luật. * Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản (Điều 49 Luật K DBĐS) - Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký. - Cung cấp thông tin về bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. - Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản. - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. - Bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. * Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 14 NĐ 153/2007/NĐ- CP) - Cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: + Không phải là cán bộ, công chức nhà nƣớc; + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; + Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới bất động sản; 18
  19. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com + Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản th eo quy định tại khoản 2 Điều này. - Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, bao gồm: + Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi cƣ trú của ngƣời xin cấp chứng chỉ; + 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ; + Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của ngƣời xin cấp chứng chỉ; + Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới bất động sản. b) Định giá BĐS (Điều 51 – Điều 55 Luật KDBĐS) * Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (Điều 51 Luật KDBĐS) - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản ). Có mô hình hoạt động phù hợp , có từ 02 ngƣơi co chƣng chỉ ̀́ ́ đị nh gia BĐS ́ - Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trƣờng tại thời điểm định giá. - Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. * Chứng thư định giá bất động sản (Điều 52 Luật KDBĐS) - Chứng thƣ định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây: + Bất động sản đƣợc định giá; + Vị trí, quy mô của bất động sản; + Tính chất và thực trạng của bất động sản; + Tình trạng pháp lý của bất động sản; + Các hạn chế của bất động sản; 19
  20. Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com + Phƣơng pháp định giá bất động sản; + Thời điểm định giá bất động sản; + Giá của bất động sản; + Các nội dung khác. - Chứng thƣ định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. - Chứng thƣ định giá bất động sản đƣợc lập thành ba bản, có giá trị pháp lý n hƣ nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lƣu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản. * Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ định giá bất động sản (Điều 15 NĐ 153/2007/NĐ - CP) - Cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sa u đây: + Không phải là cán bộ, công chức nhà nƣớc; + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; + Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về định giá bất động sản; + Có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học; + Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này. - Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản, bao gồm: + Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cƣ trú của ngƣời xin cấp chứng chỉ; + 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ; 20
ADSENSE
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2