Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam

Chia sẻ: Lee Tinh | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:32

0
260
lượt xem
70
download

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên do ngành thẩm định giá vẫn còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin chính xác để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vì sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam, phương pháp thu nhập lại ít được sử dụng hơn so với phương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Việc...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam

  1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Mục lục Trang A. Lời mở đầu 2 B. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 3 1. Một số thuật ngữ và khái niệm 3 2. Các phương pháp chủ yếu trong cách tiếp cận thu nhập 4 3. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá 8 C. Áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá TS 13 1. Thẩm định giá máy móc thiết bị 13 2. Thẩm định giá bất động sản 17 3. Thẩm định giá tài sản vô hình 19 D. Thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại VN 27 E. Liên hệ thực tế 29 F. Giải pháp 29 Tài liệu tham khảo 31 A. LỜI MỞ ĐẦU Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong h ệ thống các phương pháp thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên do ngành th ẩm đ ịnh giá vẫn còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin 1
  2. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam chính xác để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vì sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên th ế giới nhưng ở Việt Nam, phương pháp thu nhập lại ít được sử dụng h ơn so với ph ương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Việc nghiên cứu một cách có h ệ th ống về phương pháp thu nhập sẽ giúp nhóm có cái nhìn toàn diện h ơn, t ừ đó tìm ra giải pháp để ứng dụng phương pháp này một cách có hiệu quả, m ở ra hướng đi mới trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Hệ thống các phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng. Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang những đặc trưng riêng, yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ một phương pháp mà phải kết hợp nhiều phương pháp để có được kết quả chính xác nhất. Nghiên cứu phương pháp thu nhập, đặc biệt khi đó là ph ương pháp ít được áp dụng tại Việt Nam, sẽ giúp nhóm có được ki ến th ức t ổng h ợp và sâu hơn về chuyên ngành, tạo điều kiện để hoàn thành tốt công việc của một thẩm định viên trong tương lai. Nhóm chọn đề tài nghiên cứu, với mục tiêu: tìm hiểu v ề c ơ s ở lý luận của phương pháp thu nhập và đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại Việt Nam. Nhóm tập trung tìm hiểu những vấn đề sau: • Phương pháp thu nhập là gì? Tại sao ph ương pháp này l ại ít đ ược áp dụng tại Việt Nam? Hạn chế của phương pháp và các giải pháp hoàn thiện? • Đối tượng cần nghiên cứu • Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 2
  3. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam • Phương pháp thu nhập được áp dụng như thế nào trong thẩm định giá tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình. B. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1. Một số khái niệm và thuật ngữ Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuy ển đ ổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị th ị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà th ẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, t ỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực. 3
  4. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu(NPV=0). Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó. Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nh ận được vào cu ối kỳ đ ầu t ư. Giá tr ị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích h ợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại th ời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá. 2. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập 2.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp a. Nội dung Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích h ợp hay nhân với hệ số thu nhập. b. Công thức I V= R V = I × GI hoặc Trong đó : Giá trị tài sản V 4
  5. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam : Thu nhập ròng trong một năm I : Tỷ suất vốn hóa R GI : Hệ số thu nhập (GI=1/R) c. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp. Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập ti ềm năng (PGI), t ổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nh ập t ừ v ốn ch ủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nh ập từ đất (LI) hay thu nh ập t ừ công trình (BI). Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp v ới loại thu nhập. Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh m ối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nh ập, chi phí, đ ặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá. Có 3 phương pháp chủ yếu:  Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công th ức sau: Tỷ suất vốn Tỷ suất lợi nhuận của Phụ phí rủi ro = + nhà đầu tư không rủi ro hóa Trong đó: 5
  6. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam - Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm. - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.  Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động t ừ các ngu ồn khác nhau đầu tư cho tài sản theo công thức: M × Rm + (1 − M ) × Re = Ro Trong đó: : Tỷ suất vốn hóa Ro : Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu M tư vào tài sản : Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số (1-M) vốn đầu tư vào tài sản : Tỷ suất thu hồi vốn Rm : Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư Re  Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra t ừ nh ững t ỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp 2.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF 6
  7. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam a. Nội dung Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi c ủa dòng ti ền d ự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đ ến y ếu t ố l ạm phát và không ổn định của thu nhập. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nh ập, các nghiên c ứu kh ả thi và các phân tích đầu tư. Các phân tích DCF là công cụ đặc bi ệt h ữu ích trong định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là n ơi giá tr ị hi ện t ại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quy ết định đ ầu tư, vì nó cho phép họ so sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác nhau. Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) b. Công thức  Trường hợp dòng tiền không đều n CFt Vn V =∑ + (1 + r ) (1 + r ) n t t =1  Trường hợp dòng tiền đều n Vn 1 V = CF ∑ + t =1 (1 + r ) (1 + r ) n t c. Các bước tiến hành 7
  8. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên 3. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá 3.1 Mục đích ứng dụng toán tài chính Toán tài chính được sử dụng nhiều trong thẩm định giá để tính giá trị hiện tại cho các khoản thu nhập tương lai trong các phương pháp th ẩm định giá như phương pháp thu nhập. 3.2 Thu nhập (Yield) Là khoản lợi tức phát sinh hàng năm cho chủ sở hữu bất động sản hoặc người sử dụng bất động sản (người thuê). Khi th ẩm định giá trị b ất động sản bằng phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập, thẩm định viên phải xác định được lợi tức hay thu nhập hàng năm, trên cơ sở đó dùng các phép tính trong toán tài chính để ước tính giá trị bất động sản. Giá trị hiện tại của bất động sản được tính dựa trên hai chỉ số chính: Tỷ suất hoàn vốn (R) và Tỷ suất sinh lợi (YP). • Phương pháp vốn hóa trực tiếp: được áp dụng cho những tài sản mang lại một khoản lợi nhuận đều đặn qua từng thời gian. • Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu: đối với những tài sản mang thu nhập không ổn định 8
  9. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam  Một số ứng dụng có thể nêu ra như sau: • Tính giá trị nhà trả góp - Tổng số tiền người mua phải trả - Giá trị hiện tại của nhà trả góp • Tính giá trị lợi tức của hợp đổng thuê mướn - Lợi tức của người cho thuê - Lợi tức của người thuê • Tính khoản phải trả trong hợp đồng thế chấp - Khoản phải trả hàng năm - Khoản phải trả hàng tháng • Tính giá trị hiện tại của dòng tiền đầu tư - Hiện giá thuần của dòng lợi tức - Tính tỷ số nội hoàn 3.3 Toán tài chính đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp a. Giá trị tương lai của $1 Công thức: FV = PV × (1 + i ) n Ví dụ: Ông A gửi vào ngân hàng $5000 trong 5 năm. Tính t ổng số tiền có được vào cuối thời kỳ với lãi suất 6% năm. FV = 5000 × 1,06 5 = $6691 b. Hiện giá của $1 9
  10. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Là giá trị hiện tại của $1 sẽ nhận được trong tương lai với một thời gian và một lãi suất nhất định. FV PV = (1 + i ) n Ví dụ : Ông S vừa mới có dự án tạo ra một khoản lợi nhuận lớn vào cuối năm thứ 5 là $3.000.000. Tuy nhiên ông ta được yêu cầu trả m ột kho ản tiền ngay từ bây giờ. Hãy khuyên ông ta làm nh ư th ế nào đ ể không v ượt quá mức bảo đảm và không ít hơn nếu ký thác cố định vào tài khoản. Gi ả s ử lãi suất ký thác là 6%. Giải: Nếu hiện giá thuần của $3.000.000 có được vào cuối năm thứ 5 so sánh khoản tiền ký thác vào ngân hàng để quyết định nên đầu tư vào dự án hay không? Nếu khoản tiền bỏ ra ngay bây giờ lớn hơn hiện giá thuần của việc ký thác thì không nên thực hiện dự án. 1 1 1 PV = = = = 0.7472 A (1 + i ) n 1.06 Khoản tiền ký thác vào ngân hàng bây giờ để có $3,000,000 vào cuối năm thứ 5 là: $3.000.000 × 0,7472 = $2.241.817 c. Khoản góp tích lũy hàng năm Là giá trị tương lai của $1 được góp đều hàng năm trong m ột khoảng thời gian với lãi suất nhất định (1 + i ) n − 1 r= i 10
  11. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Ví dụ: Một đồn điền mới trồng cây lấy gỗ sẽ đạt đến kỳ trưởng thành trong 80 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 20 triệu/ha, chi phí bảo dưỡng bình quân hàng năm là 2 triệu/ha. Tính tổng chi phí cho mỗi hectare cho đến khi thu hoạch với lãi suất yêu cầu là 5%  Chi phí vốn ban đầu cho mỗi ha 20 triệu =  Giá trị tương lai 991,2 triệu = 20x 1,0580 =  Chi phí hàng năm cho mỗi hectare 2 triệu =  Giá trị góp đều từng năm với lãi suất 5% trong 80 năm (1 + i ) 80 − 1 = 49.56 − 1 = 971,228 A= 0.05 0.05 971,228 × 2 = 1.942,45 triệu  Chi phí trong 80 năm là :  Tổng chi phí cho mỗi hectare vào cuối kỳ 2.933,65 triệu Ngoài ra còn một số phép toán khác như:  Quỹ tích lũy hàng năm  Hiện giá của một đồng vốn tích lũy nhiều năm  Thu nhập vĩnh viễn  Thu nhập vĩnh viễn sau một thời gian 3.4 Toán tài chính đối với phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF Ví dụ : Các dòng tiền thu nhập hàng năm như sau: Năm thứ 1 2 3 4 5 6 7 Thu nhập 1000 20000 3000 4000 50000 6000 70000 11
  12. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam 0 0 0 0 Giả sử tỷ lệ chiết khấu thích hợp là 10%, giả thiết rằng thu nhập là nhận được ở cuối mỗi năm, đơn vị là USD. Bảng tính giá trị hiện tại qua phương pháp dòng tiền chiết khấu: tiền Giá trị hiện tại của 1 Dòng Giá trị hiện tại (USD) Năm (USD) USD (1) (2) (3) (4) =(2) x (3) 1 10.000 0,91 9.100 2 20.000 0,83 16.600 3 30.000 0,75 22.500 4 40.000 0,68 27.200 5 50.000 0,62 31.000 6 60.000 0,56 33.600 7 70.000 0,51 35.700 Tổng giá trị hiện tại = 175.700 C. ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá máy móc thiết bị Thẩm định giá về máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá l ại giá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại m ột th ời đi ểm c ụ th ể cho một mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp. 1.1 Nguyên tắc áp dụng 12
  13. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam  Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.  Nguyên tắc sự đóng góp 1.2 Các bước tiếp cận • Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy móc thiết bị • Ước tính chi phí để đầu tư mới hoặc chi phí tạo nên thu nhập • Ước tính lãi suất vốn hóa • Dùng công thức chuyển hóa dòng tiền để ước tính giá trị th ị trường của máy móc thiết bị 1.3 Phương pháp dòng tiền chiết khấu 1.3.1 Phương pháp giá trị dòng hiện tại (NPV) a. Khái niệm Là phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong t ương lai trừ đi vốn dự kiến ban đầu hay là giá trị của l ưu l ượng ti ền t ệ d ự ki ến trong tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư. b. Công thức tính CFn CFt CF1 CF2 n = −I + ∑ NPV = − I + + + .... + (1 + k ) (1 + k ) 2 (1 + k ) n t =1 (1 + k ) t Trong đó: : Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiền I CFt : Ngân lưu dòng năm thứ nhất : Tuổi thọ kinh tế của dự án n : Tỷ lệ chiết khấu của dự án k 13
  14. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam c. Ưu nhược điểm của NPV  Ưu điểm  Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài s ản của cổ đông  Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu  NPV giả định rằng nhiều khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng với tỷ lê chi phí sử dụng ngân quỹ  Quyết định chấp nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông.  Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu  Nhược điểm  Không thể so sánh được các dự án nếu th ời gian của chúng không bằng nhau  NPV không được trình bày bằng tỷ lệ % nên không đánh giá đ ược tỷ lệ phần trăm sinh lời của dự án d. Ý nghĩa của phương án, lựa chọn phương án và đánh giá phương án • Ý nghĩa: Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù đắp đầu tư ban đầu theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đ ắp r ủi ro c ủa d ự án đầu tư. • Lựa chọn phương án: Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các ph ương án đầu t ư khác thì 14
  15. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam việc chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV ho ặc phương án đó. Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án nào có NPV>0 lớn nhất. • Đánh giá phương án đầu tư NPV > 0: phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả ch ấp nh ận phương án đầu tư NPV = 0: đầu tư máy mới hay không còn tùy theo quan đi ểm c ủa doanh nghiệp. NPV < 0: loại bỏ phương án đầu tư. 1.3.2 Phương pháp tính tỷ suất lợi tức nội tại (IRR) a. Khái niệm: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư. b. Công thức IRR của một phương án đầu tư là lãi suất chiết khấu mà t ại đó NPV của phương án đầu tư = 0. NPV1 (r2 − r1 ) IRR = r1 + ( NPV1 + NPV2 ) c. Ưu nhược điểm của IRR  Ưu điểm  Quyết định chập nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông. 15
  16. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam  Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn  Nhược điểm  Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của một dự án đối với lợi nhuận của cổ đông  Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án có thể được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng IRR  Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa thu nhập của cổ đông d. Lựa chọn phương án, đánh giá phương án Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các ph ương án đầu t ư khác thì việc chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào IRR của phương án đó. Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án nào có IRR > r lớn nhất. Từ đó ta có sự tương quan: r = IRR thì NPV = 0 r < IRR thì NPV > 0 r > IRR thì NPV < 0 (r là tỷ lệ chiết khấu) 1.4 Hạn chế và yêu cầu a. Hạn chế: 16
  17. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Đòi hỏi phải có sự am tường về nghề nghiệp chuyên môn và những hiểu biết sâu về đầu tư và quản trị dự án vì những rủi ro ti ềm ẩn c ủa d ự án trong tương lai cần được nghiên cứu và đánh giá nếu không có th ể s ẽ không thu hồi được vốn như dự định. b.Yêu cầu: Khi sử dụng phương pháp này phải có đủ trình độ và kh ả năng th ực hiện dự báo về thi trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, th ị trường s ản phẩm, biến động về giá cả… qua đó đưa ra đánh giá v ề hi ệu qu ả ho ạt đ ộng của dự án trong tương lai, đồng thời phải am hiểu về quản trị dự án. 2. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản 2.1 Trường hợp áp dụng Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dùng để đánh giá thị trường của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vục đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. Nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư là một nhà đầu tư muốn đầu t ư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó, dưới hình th ức một thu nhập thuần với suất lợi tức có thể chấp nhận được. Phương pháp này rất phù hợp với áp dụng những tài sản mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian. Nh ững BĐS phù h ợp với phương pháp gồm: • Căn hộ, nhà cửa • Trung tâm thương mại • Khu công nghiệp • Trung tâm mua bán 17
  18. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam • Khách sạn nhà trọ 2.2 Các bước tiến hành Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống: Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra tổng thu nhập (thuế b ảo hành, sửa chữa…) Bước 3: Tính thu nhập ròng Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa Bước 5: Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của BĐS a. Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho 1 tài s ản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập. Việc dự báo dòng tiền thu nhập dựa trên những cơ sở ban đầu là trạng thái của thị trường BĐS là 1 hàm số của cung và cầu về nhà cửa đ ể kinh doanh,nó phụ thuộc vào mức tăng trưởng của nền KT và việc làm. b. Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập h ằng năm như thuế TS, sửa chữa, bảo hành Những khoản chi cho 1 BĐS ở thành phố có th ể tính đ ến bao g ồm: những khoản thu của chính quyền địa phương: cấp nước, nước thải…; Các loại thuế đất; Sửa chữa bảo dưỡng; Ánh sáng, điện, nhiên liệu; Bảo dưỡng thang máy; Nhân viên bảo vệ và vận hành máy; An ninh; Ban quản lí… c. Phân tích doanh số của tài sản tương tự để tìm ra các tỷ lệ lãi thích hợp Khi xét 1 thương vụ có thể so sánh được, cần xem xét nh ững đi ểm sau: Vị trí; Diện tích khai thác kinh doanh; Cơ cấu cho thuê; Luồng thu nh ập 18
  19. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam hiện hành; Các khoản chi phí; Quảng cáo; Khả năng về thu nhập tương lai; Sự lỗi thời về chức năng; Vốn hóa quá mức… Tỷ lệ vốn hóa suy ra từ thương vụ xem như là lợi nhuận ban đầu, lợi nhuận có thể thu hồi vốn, lợi nhuận tương đương. d. Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá 3. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản vô hình 3.1 Phương pháp luận a. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận trong quá khứ Trong phương pháp này bước đầu tiên là đánh giá ph ần thu nh ập trong quá khứ mà tài sản vô hình đã tạo ra. Sau đó lợi tức sau thuế được vốn hóa bằng một tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ này phản ánh các yếu tố: tuổi thọ của tài sản trong tương lai, chất l ượng của thu nhập, có nghĩa là liệu những thu nhập này có ổn định, tăng lên hay giảm đi, chi phí về vốn hay triển vọng tương lai của ngành mà tài s ản được sử dụng. Phương pháp này có nhược điểm là thu nhập được sử dụng là thu nhập của kỳ trước, và số liệu đó chỉ có thể đưa ra một chỉ dẫn, nó có th ể không phản ánh được tương lai. Trong khi vẫn coi giá trị th ị trường c ủa m ột tài sản là giá trị hiện tại của những lợi ích kinh tế trong t ương lai c ủa tài s ản đó. Phương pháp này chỉ nên sử dụng khi mức thu nh ập mà tài s ản t ạo ra ngành kinh doanh đó tương đối ổn định. b. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận vượt trội (siêu lợi nhuận) 19
  20. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Phương pháp này giả định rằng có thể tách riêng tổng lợi nhuận vượt trội sau thuế mà doanh nghiệp đang quản lý và thu l ợi ích t ừ tài s ản đang xem xét, so với lợi nhuận của các chủ thể tương tự không quản lý tài sản này. Sau đó, tổng lợi nhuận tăng thêm đó sẽ được vốn hóa b ằng cách s ử dụng một tỷ lệ vốn hóa thích hợp để tìm ra giá trị c ủa tài s ản vô hình có th ể nhận dạng được. Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị của các nhãn hiệu thương mại nổi tiếng. Trong thực tế, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều khó khăn. Khó khăn lớn nhất là việc xác định lợi nhuận vượt trội, bởi vì rất khó trong việc có được các thông tin chính xác về tổng lợi nhuận từ nhãn hi ệu đem l ại, và cũng khó tìm thấy các doanh nghiệp bán sản phẩm t ương t ự mà không có nhãn hiệu. Thông thường việc tính toán phần lợi nhuận vượt trội và t ỷ l ệ v ốn hóa được sử dụng trong thẩm định giá là rất chủ quan và không đáng tin cậy. c. Phương pháp tiền bản quyền tác giả Khi áp dụng phương pháp này, cần phải lượng hóa dòng tiền hay thu nhập đã trừ thuế trong tương lai từ các tài sản vô hình bằng cách ước tính dòng tiền bản quyền tác giả có thể thu được, nếu gi ấy phép quy ền s ử d ụng tài sản vô hình đó được cấp cho một đối thủ cạnh tranh. Ho ặc vi ệc tính toán này có thể được tiến hành bằng cách ước tính tiền bản quyền tác giả mà chủ sở hữu tài sản cần phải trả để sử dụng tài sản đó nếu h ọ không quản lý tài sản này. Tức là dòng tiền đó được tách ra từ tiền trả bản quyền tác giả. 20

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

Đồng bộ tài khoản