Luận văn Thạc sĩ Quản lý xây dựng: Hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

LỜI CAM ĐOAN

Họ và tên học viên: Phan Thị Liễu Châu

Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng.

Đề tài nghiên cứu: Hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam

đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các thông tin, tài liệu trích dẫn trong

luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa

từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào trước đây.

Tác giả

Phan Thị Liễu Châu

i

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, Quý thầy cô trường Đại học Thủy Lợi đã tạo

điều kiện học tập thuận lợi cho tác giả học tập và nghiên cứu trong suốt 2 năm học tập tại

trường;

Tác giả cảm ơn chân thành đến PGS.TS Đồng Kim Hạnh và TS. Võ Công Hoang đã tận

tình quan tâm, giúp đỡ, hướng dẫn tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu tốt nghiệp chương

trình thạc sĩ tại trường;

Tác giả cảm ơn đến Bố Mẹ luôn quan tâm động viên trong suốt quá trình học tập và

nghiên cứu;

Xin gửi lời cảm ơn đến Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 cùng toàn thể các

anh chị tại Ban đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập và thực hiện đề tài.

Do thời gian thực tập và kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những sai sót, kính

mong sự góp ý của quý thầy cô, đồng nghiệp, bạn bè để luận văn được hoàn thiện;

Xin kính chúc quý thầy cô, quý anh chị nhiều sức khỏe, thành công trong cuộc sống.

TP.Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 3 năm 2019.

Học viên thực hiện

Phan Thị Liễu Châu

ii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... ii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................................ vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................................... vii

PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1

2. Mục đích của đề tài ................................................................................................... 2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 2

4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 2

5. Ý nghĩa lý thuyết, ý nghĩa thực tế ................................................................................... 2

6. Các kết quả đạt được ....................................................................................................... 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................................... 4

1.1 Sự cần thiết của giai đoạn công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

trong xây dựng ..................................................................................................................... 4

1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam ...................... 5

1.3 Phương pháp xác định giá đất ..................................................................................... 14

1.4 Tái định cư ................................................................................................................... 16

iii

1.5 Vai trò của quản lý chi phí trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............ 18

1.6 Các vấn đề thường xảy ra trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............. 19

1.7 Tổng quan những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ............................... 20

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN THỰC HIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI

THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ ...................................................................... 25

2.1 Các văn bản pháp quy về quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........... 25

2.1.1 Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành quy định về quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................ 25

2.1.2. Các văn bản thuộc lĩnh vực quản lý chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ở

TPHCM: .................................................................................................................................. 26

2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................... 26

2.2.1 Xét theo phạm vi và mức độ ảnh hưởng ......................................................................... 26

2.2.2. Xét theo các giai đoạn quản lý dự án ............................................................................ 28

2.3 Cách xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................. 30

2.4. Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng ............................................................. 36

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI

THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ ............................................................................. 44

3.1 Tổ chức quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở quận 4, Tp.Hồ Chí Minh44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội tại Quận 4: .................................................... 44

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ....................................................................... 47

3.1.3 Giới thiệu chung về Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4. ....................... 48

3.1.4 Giới thiệu một số Dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư do Ban Bồi thường giải phóng

mặt bằng quận 4 thực hiện: ............................................................................................... 52

iv

3.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án ở quận

4, Tp. Hồ Chí Minh ........................................................................................................... 57

3.2.1 Quy trình tổ chức quản lý chi phí Dự án: ................................................................ 57

3.2.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4.

58

3.2.3Những hạn chế và nguyên nhân ................................................................................ 59

3.3 Đề xuất một số giải pháp giúp tăng cường công tác quản lý chi phí của Ban Bồi thường,

giải phóng mặt bằng Quận 4 tại Dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng Công

viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3). ..................................................................................... 67

3.3.1 Mục đích ................................................................................................................... 67

3.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tác định cư của Dự án xây dựng công viên Hồ

Khánh Hội (GĐ 3) ............................................................................................................. 68

3.3.3 Xác định vấn đề cần giải quyết: ................................................................................................. 69

3.3.4 Bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn cho các cán bộ QLDA ......................................................... 72

3.3.5Hoàn thiện công tác quản lý chi phí ............................................................................................ 73

3.3.6Giải pháp quản lý thời gian ......................................................................................................... 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 82

v

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Các căn nhà xuống cấp thuộc các dự án chỉnh trang đô thị tại quận 4, thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................................................. 6

Hình 1.2 Mặt bằng sau khi khi được giải phóng chuẩn bị thực hiện dự án ...................... 14

Hình 1.3 Khu tái định cư đã được bố trí cho người dân có nhu cầu ................................ 18

Hình 2.1 sơ đồ các vị trí quy hoạch ở Quận 4, Tp.HCM .................................................. 37

Hình 2.2 Giải phóng mặt bằng ở Quận 4 .......................................................................... 38

Hình 2.3 Đo đạc và kiểm đếm tài sản ................................................................................ 39

Hình 2.4 Lấy ý kiến người dân .......................................................................................... 40

Hình 2.5 Chi trả tiền bồi thường cho người dân ............................................................... 41

Hình 2.6 Cưỡng chế ........................................................................................................... 42

Hình 3.1 Bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2018, Quận 4 .............................................. 44

Hình 3.2 Quy hoạch của công viên Hồ Khánh Hội. .......................................................... 55

Hình 3.3 Giải quyết khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng ................................. 67

Hình 3.4 Lãnh đạo Quận 4 và các cán bộ của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận khảo sát tại Cồn viên Hồ Khánh Hội. ............................................................................... 71

Hình 3.5 Biểu đồ GANTT .................................................................................................. 76

vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 Quận 4 ................................................... 47

Bảng 3.2 Các dự án tiêu biểu tại Quận 4 ............................................................................. 52

Bảng 3.3 Dự toán mức chi phí bồi thường của dự án Công viên Hồ Khánh Hội (gđ3) ... 55

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt Diễn giải

TMĐT Tổng mức đầu tư

ĐTXD Đầu tư xây dựng

Ths Thạc sĩ

UBND Ủy ban nhân dân

MTTQVN Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

BTGPMB Bồi thường, giải phóng mặt bằng

NN & PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn

vii

viii

ix

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận 4,

Tp. Hồ Chí Minh là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách. Để làm giảm

những vấn đề nêu trên, Quận 4 đã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách

về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực

hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội của quận 4, TP. Hồ Chí Minh.

Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế xã hội của

quận 4, Tp. Hồ Chí Minh một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng, làm

thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn

cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất mà mất đi tư liệu sản xuất

chính, mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai. Theo thống kê của các cơ quan, phần lớn các

vụ khiếu kiện đông người trong năm qua là khiếu kiện về đất đai và bồi thường, giải

phóng mặt bằng, cụ thể là về chi phí đền bù chưa thỏa đáng và các chi phí phát sinh trong

việc tính toán của giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, các

chính sách này cũng vẫn còn có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi

thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới,

hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng.

Các dự án tại quận 4, Tp. Hồ Chí Minh hiện nay đều vướng phải rất nhiều khó khăn trong

giai đoạn đầu này, đòi hỏi cần nghiên cứu, tính toán về chi phí và định mức chi phí đền

bù thỏa đáng.

Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết nêu trên, đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý chi

phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận

4, Thành phố Hồ Chí Minh” được tác giả chọn để nghiên cứu.

1

2. Mục đích của đề tài

Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tính toán và quản lý chi phí giai đoạn chuẩn bị dự

án đối với các dự án do Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 4 thực hiện; áp dụng

cho dự án Công viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3), phường 3, quận 4, Tp.Hồ Chí Minh.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Công tác quản lý chi phí, tính toán chi phí bồi thường,

giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư của các dự án trên địa bàn quận 4, Tp. Hồ Chí

Minh.

Phạm vi nghiên cứu: Quản lý chi phí giải phóng mặt bằng đối với dự án Công viên Hồ

Khánh Hội (giai đoạn 3), phường 3, quận 4, Tp. Hồ Chí Minh.

4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Cách tiếp cận: Đánh giá thực trạng về công tác quản lý chi phí các dự án do Ban phụ

trách.

Tìm hiểu quá trình thực hiện tính toán và quản lý chi phí của giai đoạn chuẩn bị dự án đối

với các công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giải phóng

mặt bằng, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách, quản lý chi

phí mà UBND quận 4, Tp. Hồ Chí Minh đang áp dụng;

Đề xuất hướng hoàn thiện hệ thống chính sách, cách tính toán và quản lý chi phí trên cơ

sở phù hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành.

5. Ý nghĩa lý thuyết, ý nghĩa thực tế

5.1 Ý nghĩa khoa học củ a đề tà i

Hệ thống hóa và phân tích một số vấn đề lý luận có liên quan đến tính hiệu quả trong

công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi xây dựng các công trình hạ

tầng. Dựa trên các cơ sở lý luận khoa học đó luận văn đề ra các giải pháp để hoàn thiện

công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban bồi thường, giải phóng

mặt bằng quận 4, Tp. Hồ Chí Minh.

2

5.2 Ý nghĩa thực tiễn củ a đề tà i

Thông qua kết quả nghiên cứu, phân tích, đánh giá và các giải pháp đề xuất của đề tài

chỉ ra được những mặt đã làm được và những mặt còn tồn tại, hạn chế chưa làm được

cần được khắc phục trong công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Tp. Hồ Chí Minh.

6. Các kết quả đạt được

Tổng quan về công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban bồi

thường, giải phóng mặt bằng Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. Đánh giá những mặt tích cực và

những mặt còn tồn đọng khi thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đề xuất các giải pháp về nhân sự, thời gian thực hiện và đề xuất chính sách phù hợp để

đảm bảo tiến độ cho dự án xây dựng và cả an sinh xax hội cho người dân thuộc khu vực

bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án.

Xây dựng mô hình tổ chức quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khoa học và

hiệu quả tại Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. Tạo quy chế

quản lý, cơ chế giám sát và chế tài cụ thể giữa Nhà đầu tư và cơ quan Nhà nước trong

quản lý chi phí theo hướng minh bạch, thống nhất và chịu trách nhiệm.

3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI

THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Sự cần thiết của giai đoạn công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái 1.1 định cư trong xây dựng

Trong tiến trình đổi mới, phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam, nhu cầu về đầu tư và xây

dựng là rất lớn. Như vậy, đầu tư xây dựng là một trong những nhân tố quan trọng trong

quá trình phát triển xã hội. Với vị trí và tầm quan trọng của lĩnh vực đầu tư xây dựng đối

với nền kinh tế quốc dân thì vai trò quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này là hết sức to

lớn. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập thì vấn đề này càng mang tính cấp

bách và cần thiết hơn bao giờ hết. Hiện nay hàng năm Nhà nước bố trí nguồn vốn ngân

sách khá lớn dùng để chi trả cho đầu tư xây dựng, bên cạnh nguồn vốn ngân sách Nhà

nước còn có những nguồn vốn được huy động như vốn đầu tư nước ngoài (ODA), vốn

vay từ Ngân hàng Thế giới (WB) nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ và hiện đại tạo

nền móng cho phát triển kinh tế, đồng thời khuyến khích các tổ chức, các nhà đầu tư

tham gia vào thị trường Việt Nam.

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng thì thu hồi đất, bồi thường giải phóng

mặt bằng là một công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp

đến việc thu hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền với

đất. Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của

người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án thu hồi đất).

Ngoài ra một số yếu tố cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di dời của chủ sử

dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ khác. Vì đất đai, công trình

xây dựng là bất động sản nên nó có những thuộc tính, đặc trưng của bất động sản; vậy ta

cần đặt nó trong môi trường của bất động sản để thấy rõ các đặc trưng và xác định những

nhân tố ảnh hưởng đến giá của nó.

4

Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế để đưa ra những giải

pháp khắc phục và kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa

phương.

1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện

quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc

quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

định giá đất.

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài

chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế

thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không

do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,

cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy

định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

1.2.1 Các trường hợp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp như: Nhà nước sử dụng đất vào mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; tổ chức được

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốctừ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu

tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu

cầu sử dụng đất; sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao không đúng đối tượng hoặc không

đúng thẩm quyền; đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được chuyển quyền sử dụng

đất theo quy định của Luật Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn,

chiếm; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự

5

nguyện trả lại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

Hình 1.1 Các căn nhà xuống cấp thuộc các dự án chỉnh trang đô thịtại quận 4, thành phố

Hồ Chí Minh

Hoặc các trường hợp như đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn

mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 (mười

tám) tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng

liền; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử

dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn

tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà

không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho

phép.

Về việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng, Nhà nước có các quy định như: Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi

thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc

khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là

chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông

6

nghiệp, cơ quan nhànước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết lý do

thu hồi,thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng

mặt bằng, tái định cư. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải

phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được

công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định

thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.

Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu

nại.

Đối với việc Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước

thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp

đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư

lớn theo quy định của Chính phủ. Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều

39 của Luật Đất đai.

Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng

quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân mà không phải thực hiện

thủ tục thu hồi đất.

1.2.2 Bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định: Bồi

thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi; Bồi thường hoặc hỗ

trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi ;

Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác

cho người bị thu hồi ; Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng

việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được

bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, cụ thể:

người được sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm

7

đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất nông nghiệp; người được sử dụng

đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng

làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở). Việc

bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không

có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng nhà ở, hoặc bằng tiền cho phù hợp với

thực tế tại địa phương. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì

phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ

trợ để hoàn trả ngân sách. Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền

thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các

thửa đất khác của người có đất thu bị hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật

về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất

đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Trường hợp các khoản nghĩa vụ tài chính

về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường đất thì số tiền được trừ tối đa bằng

số tiền bồi thường đất.

Diện tích đất được bồi thường là diện tích đất được xác định trên thực địa thực tế đo đạc

diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất.

1.2.3 Tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà, công trình xây dựng đơn chiếc; nhà, công trình

xây dựng theo hệ thống trong một khuôn viên đất (gọi chung là nhà, công trình) và cây

trồng, vật nuôi trong mặt nước trên đất. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước

thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường.

1. Nhà, công trình xây dựng trên đất

a. Quy định về bồi thường

Nhà ở công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị

xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng

ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của

8

nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt

của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường theo mức:

Mức bồi thường = Giá trị còn lạixKhoản tiền hỗ trợ % giá trị còn lại.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệphần trăm chất

lượng còn lại của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương do Bộ Xây dựng

ban hành. Khoản tiền cộng thêm tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,

công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng phải bảo đảm mức bồi thường

tối đa không lớn hơn 100% giá trịxây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ

thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Việc phá, dỡ nhà, công trình xây dựng làm ảnh hưởng đến công trình khác mà những

công trình này không thể sử dụng được theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban đầu hoặc

phải phá dỡ thì được bồi thường.

Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử

dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình

xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì

được bồi thường phần giá trịcông trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần

còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

Riêng đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng

mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu

công trình không còn sử dụng nữa thì không được bồi thường. Đối với công trình kết cấu

hạ tầng mà không còn sử dụng được, hoặc thực tế không sử dụng, thì khi Nhà nước thu

hồi đất không được bồi thường.

Nhà, công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường, thì được

bồi thường; nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường,

nhưng tại thời điểm xây dựng mà chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có

9

thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi

phạm hành lang bảo vệ công trình thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường quy

định.

Nhà, công trình khác được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên đất không đủ

điều kiện được bồi thường theo quy định mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được công bố và cắm mốc thì không được bồi thường; trường hợp đặc

biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho từng trường hợp.

Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy

định tại Điều 8, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường, không

được hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu

chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ.

Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự

quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được

bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép,

nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh quy định.

Phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cải tạo, sửa chữa, nâng cấp được coi là hợp

pháp là các trường hợp được cơ quan ra quyết định phân nhà hoặc cơ quan quản lý nhà

đất thuộc sở hữu Nhà nước tại địa phương cho phép.

Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái

định cư, diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê

nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước

bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà

nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì

được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị

nhà đang thuê. Nếu có nhà tái định cư để bố trí nhưng người đang sử dụng nhà ởthuộc sở

hữu nhà nước không thuê thì không được hỗ trợ bằng tiền.

10

Bồi thường di chuyển mồ mả: mức tiền bồi thường được tính cho chiphí về đất đai, đào,

bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp.

Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu

trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường cho việc di chuyển do Thủ tướng

Chính phủ quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý và Chủ tịch Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý.

b. Giá bồi thường

Đơn giá bồi thường cho nhà, công trình xây dựng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê

duyệt trên cơ sở đề xuất của Sở Xây dựng, Sở Tài chính. Khi giá cả thị trường thay đổi từ

20% trở lên, hoặc do tác động của nhiều yếu tố(như: vật liệu, nhân công, …) làm cho

mức giá của các công trình xây dựng quy định không còn phù hợp thì các cơ quan chuyên

môn đề xuất với Sở Xâydựng và các ngành chức năng trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê

duyệt điều chỉnh.

Việc xây dựng đơn giá bồi thường cho nhà, công trình xây dựng được Sở Xây dựng, Sở

Tài chính tham khảo đơn giá xây dựng mới các yếu tố kết cấu xây dựng tại thời điểm và

quy chuẩn xây dựng dựng để xây dựng và đềxuất ban hành đơn giá.

Cây trồng, vật nuôi

Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch

gần đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong

3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu

hồi đất.

Mức bồi thường đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không

bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất. Giá trị

hiện có của vườn cây lâu năm là cây trồng đang ở chu kỳ đầu tư hoặc đang ở thời gian

xây dựng cơ bản, thì giá trị hiện có của vườn cây là toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu và chi

phí chăm sóc tính đến thời điểm thu hồi đất theo thời giá tại thị trường địa phương.

11

Phương pháp xác định giá bồi thường đối với cây trồng được căn cứvào quy định của

Chính phủ mà cơ quan tham mưu chính là Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Phát triển

nông thôn. Trên cơ sở đó các tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương xây dựng đơn giá bồi

thường cây trồng cho từng giai đoạn và có điều chỉnh kịp thời nếu có thay đổi về giá.

Việc xây dựng, giám sát và phương pháp áp dụng đơn giá bồi thường đối với cây trồng ở

các địa phương do Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì phối hợp với Sở Tài

chính xây dựng cho phù hợp với thời giá ởtừng địa phương trong từng thời kỳ và trình

Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định phê duyệt. Khi có sự thay đổi về năng suất, sản lượng

mà làm ảnh hưởng tới giá cây trồng thì có đề xuất để Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt

điều chỉnh cho phù hợp với thực tế địa phương.

Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi

thường.

Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi

thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì

được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra.

Việc xây dựng, giám sát và phương pháp áp dụng đơn giá bồi thường đối với vật nuôi ở

các địa phương do Sở Thủy sản hoặc cơ quan chức năng chủ trì phối hợp với Sở Tài

chính xây dựng cho phù hợp với thời giá ở từng địa phương trong từng thời kỳ và trình

Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định phê duyệt. Khi có sự thay đổi về giá vật nuôi thì có

đề xuất để Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt điều chỉnh cho phù hợp.

1.2.4 Các chính sách hỗ trợ

Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở tới nơi ở mới thì

được hỗ trợ chi phí di chuyển. Căn cứ vào phạm vi di chuyển và điều kiện cụ thể của mà

mỗi địa phương có mức hỗ trợ cho phù hợp với thực tế chi phí di chuyển. Tổ chức có đủ

điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi bịthu hồi mà phải di chuyển cơ sở

được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt.

Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố

trí vào khu tái định cư), được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗtrợ tiền thuê nhà ở.

12

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện

tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu

không phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh

tế xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ

là 12 tháng. Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01 tháng tương đương 30kg gạo tính

theo thời giá trung bình tại địa phương.

Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh

doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu

nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm trước đó được cơ quan thuế xác

nhận.

Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính được cơ quan thuế chấp

thuận; trường hợp chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế

được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết

quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuốimỗi năm đã gửi cơ quan thuế.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất

sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghềnghiệp cho người trong độ tuổi lao

động. Mức hỗ trợ và số lao động cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù

hợp với thực tế ở địa phương. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện

chủ yếu bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề.

13

Hình 1.2 Mặt bằng sau khi khi được giải phóng chuẩn bị thực hiện dự án

1.3 Phương pháp xác định giá đất

Theo quy định về phương pháp xác định giá các loại đất thì có hai phương pháp xác định

giá đất:

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến

hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị

trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại

đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng đểphân tích, so sánh với

loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế thị trường

trong điều kiện bình thường. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường được Nghị định giải thích rõ, đó là số tiền VNĐ tính

trên 1 đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang

tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không

bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển

nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.

14

Thu nhập thuần túy hàng năn thu được từ thửa đất

Giá đất ước tính = -----------------------------------------------------------------

Lãi suất tiết kiệm tiền gửi kì hạn 12 tháng

Công thức 1.1: xác định giá đất

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất,

khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuất phát từ những khác biệt

về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửađất, mức độ ô nhiễm môi trường, …

Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị

tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất) được xác định căn cứ

vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng

thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa

đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường, sau đó thực hiện việc điều

chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức

thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền

gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi

bằng đồng Việt Nam kỳ hạn một năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại quốc doanh

có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Mức bồi thường = Giá trị còn lại + Khoản tiền hỗ trợ % giá trị còn lại

Công thức 1.2: xác định mức bồi thường

15

Phương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu

nhập mang lại từ đất.

Thu nhập thuần túy bình quân của 1ha đất sản xuất nông nghiệp cây hàng năm ở xã Lộc

Thanh, thị xã Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng trong 3 năm vừa qua là 25.500.000 đồng/ha.

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại quốc doanh là

8,5%/năm.

Giá trị 1ha đất nêu trên là: 25.500.000 /8,5 x 100 = 300.000.000 đồng.

Sử dụng kết hợp hai phương pháp:

Nghị định cho phép: Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu thu thập, ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn

phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết

hợp cả hai phương pháp xác định giá đất nêu trên để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức

giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. Việc sử dụng kết hợp cả hai phương pháp

trong các trường hợp sau:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu

thập được không có tính hệ thống.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản

ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.

Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có

kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá và giới hạn cho phép vận dụng do Chính

phủ quy định.

1.4 Tái định cư

Khái niệm: tái định cư là việc bố trí đất ở, nhà ở mới cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi

đất phải di chuyển chỗ ở; tại một vị trí xác định.

Lập và thực hiện dự án tái định cư, căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa

phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt

16

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo

đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Việc lập dự án và

xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây

dựng.

Bố trí tái định cư, cơ quan (tổ chức) được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố

trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về

dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của

đơn vị, tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi và nơi tái định cư trong

thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí

tái định cư; nội dung thông báo gồm:

Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá

đất, giá nhà tái định cư;

Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư.

Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị

trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở

cũ, hộ gia đình chính sách.

Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo

luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư.

Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư:

Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất quy hoạch

xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.Khu tái định cư phải được sử dụng chung

cho nhiều dự án.

Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng

cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm đủ điều kiện cho người sửdụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở

cũ.

17

Diện tích giao đất ở mới tại nơi tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân không vượt quá

hạn mức giao đất ở mới do địa phương quy định.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết

định theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại

đất. Giá bán nhà tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở đơn giá

xây dựng và thực tế tại địa phương. Giá cho thuê nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết

định cho phù hợp với thực tế tại địa phương. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất, mua

nhà, thuê nhà tại nơi tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà, tiền thuê nhà

theo quy định của pháp luật và được trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu có chênh lệch thì

thực hiện thanh toán bằng tiền phần chênh lệch đó theo quy định.

Hình 1.3 Khu tái định cư đã được bố trí cho người dân có nhu cầu

1.5 Vai trò của quản lý chi phí trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng là công việc quan trọng nhất trong tiến trình chuẩn bị và

thực hiện đầu tư xây dựng. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng có liên quan mật thiết đến

quản lý chất lượng, tiến độ và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế - kỹ thuật, hiệu

quả đầu tư và phát triển bền vững đối với dự án đầu tư xây dựng. Trên cơ sở nguồn vốn

dự kiến, người quyết định đầu tư, Chủ đầu tư có trách nhiệm đưa ra những quyết định,

18

chỉ đạo các bên tham gia thực hiện từ Tư vấn, Nhà thầu, Nhà cung cấp... tổ chức phối kết

hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương liên quan hỗ trợ thực

hiện các nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng để đảm bảo hoàn thành dự án tốt nhất có thể.

Vì thế, công tác quản lý chi phí trong giai đoạn chuẩn bị dự án là đặc biệt quan trọng và

cần được tính toán kĩ lưỡng, cần bao quát được những phát sinh trong quá trình thực hiện

dự án.

Việc quản lý chi phí tốt trong giai đoạn chuẩn bị dự án sẽ là tiền đề để dự án được triển

khai thuận lợi, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.

1.6 Các vấn đề thường xảy ra trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong giai đoạn chuẩn bị dự án thì chi phí xây dựng công trình ở giai đoạn này được biểu

thị bằng tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản

lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư bao gồm nhiều loại chi

phí và các vấn đề phát sinh trong giai đoạn chuẩn bị dự án xuất phát từ các loại chi phí

này:

Chi phí xây dựng: tính toán trước chi phí vật liệu, chi phí nhân công. Đồng thời phải dự

toán được sự thay đổi của giá cả theo thị trường, tránh trường hợp đội vốn, thiếu hụt vốn

khi thực hiện dự án gây ảnh hưởng đến tiến độ.

Chi phí thiết bị: việc mua sắm các thiết bị thi công cần được tính toán kĩ, kèm theo đó là

dự đoán khấu hao thiết bị khi sửa chữa, bảo trì.

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: cần đo đạc, kiểm đếm đầy đủ, chính xác để có

mức phí bồi thường thỏa đáng cho cá nhân, tổ chức bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án

gây ra. Đây là vấn đề khó khăn nhất trong giai đoạn chuẩn bị dự án.

Chi phí quản lý dự án: tùy theo thời gian và số lượng nhân lực cần thiết để bố trí và

chuẩn bị nguồn nhân lực và tài lực hợp lý.

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: căn cứ vào quy mô dự án để chỉ định hoặc tiến hành đấu

thầuđể chọn nhà thầu tư vấn theo Luật Đấu thầu 2013.

19

Chi phí khác và chi phí dự phòng.

Mọi chi phí đều gây ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư, quyết định đến việc thực hiện dự

án, vì vậy trong công tác chuẩn bị dự án cần phải tính toán tất cả các chi phí cần thiết và

cả chi phí phát sinh. Việc thực hiện tốt công tác chuẩn bị dự án sẽ giúp tiến độ và chất

lượng công trình được đảm bảo.

1.7 Tổng quan những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

ThS. Lê Công Giang đã thực hiện đề tài luận văn vào năm 2012 với tên “Nghiên cứu đề

xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chi phí các dự án đầu tư xây dựng công

trình ngành NN & PTNT tại tỉnh Bắc Ninh”. Luận văn nghiên cứu đã tập trung nghiên

cứu về công tác quản lý chi phí các dự án đầu tư xây dựng công trình ngành NN & PTNT

tại tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn thực hiện đầu tư từ đó đề xuất các giải pháp nhằm

chống thất thoát lãng phí vốn đầu tư. Bối cảnh nghiên cứu của dự án được thực hiện trong

điều kiện các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng khi Nghị định 112/2009/NĐ-

CP.

ThS. Nguyễn Chí Thái đã thực hiện đề tài luận văn vào năm 2013 với tên “Nghiên cứu

giải pháp tăng cường công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình Thủy lợi sử

dụng vốn ngân sách Nhà nước tại Chi cục Thủy lợi Quảng Ninh”. Luận văn nghiên cứu

đã tập trung nghiên cứu về công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình Thủy

lợi sử dụng vốn ngân sách Nhà nước tại Chi cục Thủy lợi Quảng Ninh trong giai đoạn

triển khai thi công các công trình. Bối cảnh nghiên cứu của dự án được thực hiện trong

điều kiện các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng khi Nghị định 112/2009/NĐ-

CP.

ThS. Nguyễn Hoàng Thanh đã thực hiện đề tài luận văn vào năm 2014 với tên “Nghiên

cứu đề xuất một số giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ

tầng giao thông vận tải đường bộ ở Việt Nam”. Luận văn nghiên cứu đã tập trung nghiên

cứu về năng lực quản lý dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đường bộ

ở Việt Nam và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện một số vấn đề trong quản lý dự án

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đường bộ ở Việt Nam. Bối cảnh nghiên

20

cứu của dự án được thực hiện trong điều kiện các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây

dựng khi Nghị định 112/2009/NĐ-CP.

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Từ đặc điểm của sản xuất xây dựng là sản xuất cá biệt theo đơn đặt hàng nên việc mua

bán sản phẩm được xác định trước khi thi công. Mỗi dự án xây dựng công trình đều phải

xác định TMĐT, dự toán xây dựng công trình để làm căn cứ cho quá trình tổ chức thực

hiện hoạt động ĐTXD cũng như làm cơ sở để xây dựng giá gói thầu trong kế hoạch đấu

thầu, xác định hạn mức kế hoạch vốn đầu tư hàng năm, cấp phát vốn đầu tư để thanh toán

cho khối lượng thực hiện và quyết toán vốn đầu tư đã hoàn thành.

Đặc điểm này đòi hỏi các doanh nghiệp xây dựng khi tiến hành xây dựng công trình phải

lập tiến độ thi công hợp lý để tránh thời tiết xấu, tránh thời kỳ mưa lũ, bão lụt ..., giảm

thời gian tổn thất do thời tiết gây ra. Phải nghiên cứu các giải pháp để bảo đảm chế độ,

chính sách thích hợp đối với người lao động, chế độ tiền lương, tiền thưởng và các khoản

phụ cấp khác…,làm việc trong điều kiện độc hại ngoài trời,… Đồng thời phải tổ chức tốt

hệ thống kho bãi để bảo quản vật tư, tài sản; tránh hư hỏng, mất mát tài sản, vật tư, thiết

bị do thiên nhiên hoặc con người gây ra trong hoạt động đầu tư và xây dựng. Chất lượng

và chi phí xây dựng chịu ảnh hưởng trực tiếp của các điều kiện tự nhiên, khí hậu, do đó

để quản lý tốt chi phí đầu tư xây dựng công trình đòi hỏi trước khi khởi công phải làm tốt

công tác chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị xây dựng. Công trình xây dựng phức tạp, có thể bao

gồm nhiều hạng mục công trình, một hạng mục lại có thể bao gồm nhiều bộ phận kết cấu.

Từ đặc điểm này, yêu cầu vốn đầu tư lớn, do đó trong quản lý kinh tế, hoạt động đầu tư

và xây dựng đòi hỏi phải làm tốt công tác kế hoạch vốn đầu tư, lập định mức kinh tế kỹ

thuật và quản lý theo định mức, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.

Công tác tổ chức quá trình sản xuất xây dựng thường rất phức tạp

Quá trình thi công xây dựng thường có nhiều đơn vị thuộc các thành phần kinh tế tham

gia thực hiện phần công việc theo một trình tự nhất định về thời gian và không gian trên

mặt bằng thi công chật hẹp. Đặc điểm này đòi hỏi các doanh nghiệp xây dựng phải có

phối hợp cao trong sản xuất để bảo đảm tiến độ và chất lượng công trình. Do sự chi phối

21

của đặc điểm này nên không phải có giải pháp để tổ chức phối hợp giữa các đơn vị trong

quá trình thi công, mà còn phải nghiên cứu để có các biện pháp kiểm tra, giám sát tốt

hoạt động này của các đơn vị và sự phối hợp của các đơn vị nhằm bảo đảm chất lượng

công trình và giảm tối đa lãng phí, thất thoát trong thực hiện dự án.

Thực trạng công tác quản lý ĐTXD các dự án xây dựng công trình

Trong quá trình triển khai, Chính phủ và các địa phương đều gặp nhiều vấn đề khó khăn,

mà chủ yếu là những khúc mắc, khó khăn về cơ chế và chính sách, chẳng hạn như cách

tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tức nguồn cung của sản phẩm, hình thành

cơ chế ưu đãi, ưu tiên cho những đơn vị, cá nhân có quan tâm đầu tư xây dựng. Tuy

nhiên, quá trình triển khai còn nhiều bất cập, lúng túng từ nhiều phía.

22

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Công tác giải phóng mặt bằng để triển khai các công trình, dự án trên địa bàn Quận đã và

đang gặp không ít khó khăn dẫn đến chậm tiến độ nguyên nhân chủ yếu là do:

Thứ nhất, công tác phối hợp tuyên truyền giữa các cấp, các ngành để vận động nhân dân

chấp hành chủ trương thu hồi đất, hiểu rõ quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa

cụ thể và kịp thời.

Thứ hai, do nguồn kinh phí bồi thường cấp chưa kịp thời so với nhu cầu nên ảnh hưởng

đến tiến độ triển khai dự án. Chính sách, pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư thường xuyên thay đổi, gây tâm lý trông chờ, so bì trong nhân dân.

Thứ ba là chính sách cho phép địa phương được điều chỉnh giá đất bồi thường cho phù

hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng

chưa có hướng dẫn cụ thể và trên thực tế khó thực hiện.

Thứ tư, do nhiều dự án chưa có sẵn quỹ đất tái định cư, nên khi giải tỏa không chủ động

được việc bố trí tái định cư và nhu cầu đất ở, chuyển đổi nghề nghiệp. Chính sách hỗ trợ

ổn định đời sống, chuyển đổi nghề chủ yếu thực hiện việc chi trả bằng tiền, chưa có giải

pháp cụ thể để ổn định đời sống, chuyển đổi nghề, nhất là các hộ bị thu hồi hết đất nông

nghiệp, nên thường dẫn đến tình trạng người dân chưa đồng ý với mức giá bồi thường, hỗ

trợ và cho rằng giá bồi thường chưa đúng với giá thị trường, nên khiếu nại kéo dài, ảnh

hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, công tác quản lý đất đai, xây dựng tại cấp xã còn buông lỏng, chưa xử lý

kiên quyết, kịp thời, nghiêm minh, dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất, chuyển mục đích,

chuyển nhượng, xây dựng trái phép nên khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi

thường, dẫn đến việc không chấp hành bàn giao mặt bằng.

Một nguyên nhân không kém phần quan trọng nữa đó là một số chủ đầu tư do không đủ

năng lực thực hiện dự án, cố tình trì hoãn kéo dài. Có trường hợp chỉ còn vài hộ chưa đền

23

bù giải tỏa được nhưng chủ đầu tư không tích cực phối hợp với cơ quan chức năng để

giải quyết, lấy cớ đó để không triển khai dự án. Hồ sơ kỹ thuật quản lý đất đai thiếu cập

nhật biến động kịp thời nên việc quy chủ, xác nhận nguồn gốc đất đai chậm và thiếu

chính xác, dẫn đến công tác thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường một số dự án

còn chậm so với quy định. Các cấp thẩm quyền còn thiếu kiên quyết trong việc xử lý một

số trường hợp cố tình dây dưa, chây ỳ không bàn giao mặt bằng.

24

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN THỰC HIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

2.1 Các văn bản pháp quy về quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.1 Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành quy định về quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình

Nhà nước đã ban hành Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định và các Văn bản liên quan

để hướng dẫn quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình đó là:

Luật xây dựng số: 50/2014/QH13 ngày 1 tháng 7 năm 2014 của Quốc hội nước cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Luật đấu thầu số: 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội nước cộng

hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 16/6/2014 của Chính phủ về Quyđịnh chi tiết thi

hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu.

Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung

một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình;

Nghị định 15/2013/NĐ – CP ngày 06/02/2013 về Quản lý chất lượng công trình xây

dựng;

Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng về quy định chi tiết một

số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình;

Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập

và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

25

Thông tư số 13/2013/TT-BXD ngày 15/8/2013 của Bộ Xây dựng về việc quy định thẩm

tra, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng công trình;

Thông tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn chế

độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng về việc quy định chi tiết

một số nội dung về quản lý chất lượng CT xây dựng;

Thông tư 19/2011/TT-BTC ngày 14 tháng 02 năm 2011 của Bộ tài chính quy định về

quyết toán dự án hoàn thành thuộc vốn nhà nước;

Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức

chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

Một số văn bản khác có liên quan.

2.1.2. Các văn bản thuộc lĩnh vực quản lý chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ở TPHCM:

Luật Đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2013;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật Đất đai;

Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm 2018 về việc ban hành quy

định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh;

Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 về việc ban hành biểu giá

chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.2.1 Xét theo phạm vi và mức độ ảnh hưởng

2.2.1.1 Các nhân tố chủ quan

a. Nhân tố con người

26

Ở bất kỳ hình thái kinh tế xã hội nào, con người vẫn là trung tâm của mọi sự phát triển,

nhất là thời đại ngày nay, việc chăm lo đầy đủ cho con người là đảm bảo chắc chắn cho

sự phồn vinh và thịnh vượng. Công nghiệp hóa hiện đại hóa và cách mạng con người là

hai mặt của quá trình thống nhất. Đầu tư xây dựng là một lĩnh vực có vị trí quan trọng

trong việc tạo đà phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Công nghiệp hóa hiện đại

hóa, theo chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước. Thực hiện tốt quá trình đầu tư

xây dựng sẽ đem lại hiệu quả cao nhất.

Con người là nhân tố tác động trực tiếp đến công tác đầu tư xây dựng, các dự án đầu tư

rất phức tạp và đa dạng, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều lĩnh vực; vì vậy cán

bộ, công nhân tham gia trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cần phải có khả năng về chuyên

môn, có đạo đức để đáp ứng yêu cầu về năng lực trình độ, thích ứng với cơ chế thị trường

là điều kiện thuận lợi phát huy hiệu quả sử dụng vốn đầu tư và ngược lại.

Quản lý chi phí ĐTXD công trình là vấn đề rất khó khăn trong công tác quản lý, nhân tố

con người là nhân tố hàng đầu quyết định đến công tác quản lý chi phí ĐTXD công trình

thông qua hoạt động kiểm soát các khoản chi phí của dự án từ giai đoạn quyết sách đầu tư

cho tới giai đoạn kết thúc xây dựng, đưa công trình vào khai thác sử dụng.

b. Nhân tố khoa học công nghệ

Trong thời kỳ khoa học công nghệ phát triển như vũ bão hiện nay, việc áp dụng khoa học

công nghệ vào trong xây dựng công trình là một trong những giải pháp quan trọng nhằm

đảm bảo chất lượng, tiến độ công trình, làm giảm chi phí, nhân lực lao động trong thi

công. Giúp con người sử dụng máy móc thiết bị vật liệu mới một cách nhẹ nhàng và

chính xác cao, giảm được thời gian, nhân lực, chi phí.

Khoa học công nghệ đã nghiên cứu sử dụng vật liệu mới, đưa máy móc thi công hiện đại

giúp giảm chi phí giá thành nhân công, máy móc nhằm đẩy nhanh tiến độ thi xây dựng

công trình.

c. Nhân tố thị trường

27

Sự biến động về giá cả, tiền lương, vật tư vật liệu thiết bị làm cho chi phí ĐTXD công

trình tăng lên so với chi phí tính toán ban đầu của dự án gây ảnh hưởng đến TMĐT xây

dựng công trình.

2.2.1.2. Các nhân tố khách quan

a. Nhân tố pháp lý, chính sách

Các quy định, pháp lệnh, các luật và nghị định quy định về công tác quản lý chi phí xây

dựng còn chưa thống nhất giữa các văn bản luật và nghị định. Các văn bản quy định giữa

trung ương và địa phương còn chưa thông nhất, các quy định giữa các ngành cũng xảy ra

sự trồng chéo dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng các quy định vào trong công tác quản

lý. Chính vì vậy việc áp dụng các văn bản luật và nghị định vào công tác quản lý chi phí

xây dựng còn gặp nhiều bất cập gây khó khăn trong việc áp dụng, và việc quản lý chi phí

dẫn đến ảnh hưởng không nhỏ trong việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

Những chính sách của nhà nước như tiền lương, bảo hiểm, thuế, nguồn vốn đầu tư, ... áp

dụng cho lĩnh vực xây dựng cũng làm ảnh hưởng đến công tác quản lý chi phí xây dựng

công trình.

b. Nhân tố đặc điểm và điều kiện thi công công trình

Biến đổi khí hậu toàn cầu đã dẫn đến hàng loạt những hệ lụy như lũ lụt, hạn hán, động

đất, núi lửa phun trào nhiều hơn so với những thập niên trước. Các công trình thủy lợi

thường có khối lượng lớn, thời gian thi công dài lại thường làm trên lòng các Sông, Suối

nên khi gặp các trận lũ bất thường việc tổn thất là không thể tránh khỏi và chi phí để khắc

phục nó là rất lớn.

2.2.2. Xét theo các giai đoạn quản lý dự án

2.2.2.1. Trong giai đoạn chuẩn bị dự án

Tổng mức đầu tư xây dựng là khoản chi phí mà khách hàng có thể chi trả theo dự định,

tính toán ban đầu. Nhưng trong quá trình thực hiện dự án do biến động của giá cả thị

trường dẫn đến chi phí nhân công ngày một cao hơn, Chi phí mua, thuê nguyên vật liệu

thiết bị máy móc biến động trong quá trình thực hiện dự án,... Ngoài ra còn có những tác

28

động rủi ro như tác động của yếu tố môi trường, yếu tố con người và những thiên tai bất

thường dẫn đến tổng mức đầu tư cũng thay đổi. Do vậy trong quá trình thực hiện dự án

nhiều dự án phải thực hiện công tác điều chỉnh tổng mức đầu tư.

2.2.2.2 Trong giai đoạn thực hiện dự án

Công tác lập dự toán công trình: Phải được tính đúng, tính đủ các khoản chi phí theo luật

định, được chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt dự toán hoặc thuê các tổ chức, cá nhân có

đủ năng lực, kinh nghiệm chuyên môn để thẩm tra dự toán thì kết quả thẩm tra như nội

dung thẩm định của chủ đầu tư.

Để đảm bảo cho công tác lập dự toán được tính đúng, tính đủ thì người lập dự toán, kiểm

tra dự toán, thẩm tra dự toán và phê duyệt dự toán phải áp dụng đúng định mức nhà nước,

phải căn cứ vào thực tế thị trường và nguồn vật liệu cung cấp của từng địa phương, vùng

miền. Phải biết vận dụng sáng tạo để áp dụng các nguồn vật liệu sẵn có, chi phí hợp lý

mà có hiệu quả, tránh áp dụng các định mức không phù hợp hoặc các nguồn vật liệu phải

tìm kiếm ở một điều kiện khó khăn trong khi vật liệu địa phương có thể áp dụng được.

Thời gian thực hiện dự án: Thời gian kéo dài không đúng quy trình làm tăng chi phí nhân

lực, vật lực phụ vụ dự án, đặc biệt các công trình thủy lợi thì quá trình thi công lại phụ

thuộc vào mùa vụ và quá trình tưới, tiêu canh tác của nhân dân, ngoài ra còn phụ thuộc

vào thời tiết mùa mưa, nắng và nguồn nước trong quá trình thi công. Nếu thời gian thi

công thích hợp sẽ làm tăng hiệu quả công việc và chất lượng sản phẩn, tiết kiệm được chi

phí nhân lực, vật lực.

Quá trình thi công thực hiện dự án phải được các cơ quan chức năng kiểm tra giám sát

thường xuyên, trong quá trình thi công nếu thấy có sự không hợp lý bất thường, không

thuận lợi trong quá trình khai thác sử dụng thì cần phải có điều chỉnh kịp thời, mặt khác

nhiều khi do nhà thầu thiết kế yếu nên không phản ánh hết được những điềm thuận lợi,

khó khăn trong quá trình khai thác sử dụng nên bản vẽ thiết kế khi thi công xong lại thấy

bất hợp lý cần điều chỉnh làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình và thời gian thi công

hoàn thành công trình.

29

2.2.2.3 Trong giai đoạn kết thúc xây dựng

Thanh toán, quyết toán đầu tư xây dựng công trình chậm hoặc bố trí nguồn vốn không

hợp lý cho từng giai đoạn thực hiện dự án dẫn đến thanh quyết toán vốn chậm làm ảnh

hưởng tới quá trình thi công và nguồn vốn cho thực hiện các công việc tiếp theo, điển

hình nhiều công trình do không bố trí được nguồn vốn cho công trình nên khi nhà thầu thi

công được một giai đoạn công việc nào đó lại phải dừng lại do năng lực yếu hoặc nhà

thầu không bố trí được nguồn vốn kịp thời dẫn đến công trình phải tạm dựng hoặc kéo

dài làmảnh hưởng tới các khoản chi phí tiếp theo thực hiện dự án.

Quá trình khai thác sử dụng nhận thấy dự án khi hoàn thành không đáp ứng được nhu cầu

mong mỏi của người sử dụng, trong quá trình sử dụng gặp nhiều khó khăn trong vận

hành, chi phí để duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tăng cao, không cập nhật với tính năng và

nhu cầu phát triển của thời đại. Như vậy hiệu quả sau quá trình khai thác sử dụng làm

không cao.

2.3 Cách xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1. Định mức chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là cơ sở để xác định chi phí bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư trong tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng công

trình. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong các chi phí cần thiết để chủ

đầu tư tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực

hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng (không

bao gồm chi phí để Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc quản lý dự

án đối với các dự án đầu tư xây dựng theo hình thức đối tác công tư - PPP) như quy định

tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định bao gồm tiền lương của cán bộ

thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tiền công trả cho người lao động

theo hợp đồng; các khoản phụ cấp lương; tiền thưởng; phúc lợi tập thể; các khoản đóng

góp (bảo hiểm xã hội; bảo hiểm y tế; bảo hiểm thất nghiệp; kinh phí công đoàn, trích nộp

khác theo quy định của pháp luật đối với cá nhân được hưởng lương từ dự án); ứng dụng

30

khoa học công nghệ, quản lý hệ thống thông tin công trình, đào tạo nâng cao năng lực cán

bộ quản lý dự án; thanh toán các dịch vụ công cộng; vật tư văn phòng phẩm; thông tin,

tuyên truyền, liên lạc; tổ chức hội nghị có liên quan đến dự án; công tác phí; thuê mướn;

sửa chữa, mua sắm tài sản phục vụ quản lý dự án; chi phí khác và chi phí dự phòng.

Trường hợp thuê tư vấn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí thuê tư vấn bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư xác định bằng dự toán trên cơ sở nội dung, khối lượng công việc

được thống nhất giữa chủ đầu tư với nhà thầu tư vấn quản lý dự án và các chế độ chính

sách có liên quan.

2. Định mức chi phí tư vấn sử dụng để xác định chi phí các công việc tư vấn trong tổng

mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng và là cơ sở để xác định giá gói thầu tư vấn phù

hợp với trình tự đầu tư xây dựng. Giá hợp đồng tư vấn xác định trên cơ sở kết quả lựa

chọn nhà thầu tư vấn phù hợp với quy định của pháp luật về đấu thầu.

Chi phí tư vấn xác định theo định mức chi phí tư vấn bao gồm các khoản chi phí: Chi phí

chi trả cho chuyên gia trực tiếp thực hiện công việc tư vấn; chi phí quản lý của tổ chức tư

vấn; chi phí khác (gồm cả chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp); thu nhập chịu

thuế tính trước nhưng chưa gồm thuế giá trị gia tăng. Trường hợp áp dụng mô hình thông

tin công trình (viết tắt là BIM) trong quá trình thực hiện công việc tư vấn thì bổ sung chi

phí này bằng dự toán.

Định mức chi phí tư vấn được xác định theo loại công trình; cấp công trình theo hướng

dẫn của Bộ Xây dựng về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong hoạt

động đầu tư xây dựng. Riêng chi phí tư vấn của công trình quốc phòng, an ninh xác định

theo định mức chi phí tư vấn của các loại công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ

thuật, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn tương ứng.

Trường hợp thuê cá nhân, tổ chức tư vấn thực hiện một số công việc tư vấn theo yêu cầu

của cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình kiểm tra công tác nghiệm thu công trình

xây dựng thì chi phí thuê cá nhân, tổ chức tư vấn xác định bằng dự toán phù hợp với nội

dung, phạm vi công việc tư vấn cần thực hiện.

31

Trường hợp cần phải thuê tư vấn nước ngoài thực hiện một số công việc tư vấn của các

dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách, các dự án đầu tư

xây dựng theo hình thức đối tác công tư (PPP) thì chi phí thuê tư vấn nước ngoài xác

định cụ thể như sau:

Trường hợp thuê tổ chức tư vấn trong nước phối hợp với chuyên gia tư vấn nước ngoài

để thực hiện công việc tư vấn thì chi phí thuê tư vấn xác định bằng dự toán chi phí. Trong

trường hợp này, chi phí thuê chuyên gia tư vấn nước ngoài cộng với chi phí thuê tư vấn

trong nước không vượt quá 2,0 lần mức chi phí tính theo định mức.

Trường hợp thuê tổ chức tư vấn trong nước và tổ chức tư vấn nước ngoài phối hợp thực

hiện công việc tư vấn thì chi phí thuê tư vấn xác định bằng dự toán chi phí. Trong trường

hợp này, chi phí thuê tổ chức tư vấn nước ngoài cộng với chi phí thuê tổ chức tư vấn

trong nước không vượt quá 2,5 lần mức chi phí tính theo định mức.

Trường hợp thuê tổ chức tư vấn nước ngoài thực hiện toàn bộ công việc tư vấn thì chi phí

thuê tổ chức tư vấn nước ngoài xác định bằng dự toán nhưng không vượt quá 3,0 lần mức

chi phí tính theo định mức. [Luật Xây dựng 2014]

3. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về đất, nhà, công

trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo

quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí

có liên quan khác.

Nội dung chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Chi tuyên truyền các chính sách, chế độ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất; tổ chức vận động các đối tượng liên quan thực hiện quyết định thu hồi

đất;

b) Chi kiểm kê, đánh giá đất đai, tài sản thực tế bị thiệt hại gồm: phát tờ khai, hướng dẫn

người bị thiệt hại kê khai; đo đạc xác định diện tích đất, kiểm kê số lượng và giá trị nhà,

32

công trình, cây trồng, vật nuôi và tài sản khác bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất của

từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; kiểm tra, đối chiếu giữa tờ khai với kết quả kiểm kê,

xác định mức độ thiệt hại với từng đối tượng bị thu hồi đất cụ thể; tính toán giá trị thiệt

hại về đất đai, nhà, công trình, cây trồng, vật nuôi và tài sản khác;

c) Chi cho công tác xác định giá đất bao gồm trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất,

xác định hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường (nếu có), thẩm định giá đất cụ thể; xác định

giá tài sản gắn liền với đất phục vụ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất;

d) Chi lập, phê duyệt, công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ khâu tính

toán các chỉ tiêu bồi thường đến khâu phê duyệt phương án bồi thường, thông báo công

khai phương án bồi thường;

đ) Chi thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

e) Chi phục vụ việc kiểm tra, hướng dẫn thực hiện chính sách bồi thường, giải quyết

những vướng mắc trong công tác bồi thường và tổ chức thực hiện chi trả bồi thường;

g) Chi thuê văn phòng, trang thiết bị làm việc của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và

cơ quan thẩm định (nếu có);

h) Chi in ấn, phô tô tài liệu, văn phòng phẩm và xăng xe;

i) Chi thuê nhân công thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có);

k) Các nội dung chi khác có liên quan trực tiếp đến việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư.

Nội dung chi phí tổ chức thực hiện cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất:

a) Chi phí thông báo, tuyên truyền vận động các đối tượng thực hiện quyết định cưỡng

chế kiểm đếm, quyết định cưỡng chế thu hồi đất;

33

b) Chi phí mua nguyên liệu, nhiên liệu, thuê phương tiện, thiết bị bảo vệ, y tế, phòng

chống cháy nổ, các thiết bị, phương tiện cần thiết khác phục vụ cho việc thực hiện cưỡng

chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất;

c) Chi phục vụ công tác tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu

hồi đất;

d) Chi phí niêm phong, phá, tháo dỡ, vận chuyển tài sản; di chuyển người bị cưỡng chế

và người có liên quan ra khỏi khu đất cưỡng chế, chi thuê địa điểm, nhân công, phương

tiện bảo quản tài sản và các khoản chi phí thực tế hợp pháp khác phục vụ trực tiếp cho

việc thực hiện bảo quản tài sản khi thực hiện cưỡng chế thu hồi đất trong trường hợp chủ

sở hữu tài sản không thanh toán;

đ) Chi cho công tác quay phim, chụp ảnh phục vụ cho việc thực hiện cưỡng chế kiểm

đếm, cưỡng chế thu hồi đất;

e) Chi phí bảo vệ, chống tái chiếm đất sau khi tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất

của thửa đất cưỡng chế thu hồi đến thời điểm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng;

g) Các nội dung chi khác có liên quan trực tiếp đến việc tổ chức thực hiện cưỡng chế

kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất.

Mức chi tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng

chế thu hồi đất

a) Đối với các nội dung chi đã có định mức, tiêu chuẩn, đơn giá do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền quy định thì thực hiện theo quy định hiện hành.

b) Đối với các nội dung chi chưa có tiêu chuẩn, định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa

phương quy định cho phù hợp.

c) Đối với văn phòng, trang thiết bị làm việc của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và cơ

quan thẩm định thì các đơn vị này có trách nhiệm bố trí, sắp xếp trong quỹ nhà làm việc,

trang thiết bị làm việc hiện có của mình để phục vụ công tác.

34

Trường hợp không bố trí được trong quỹ nhà và trang thiết bị làm việc hiện có thì được

thuê văn phòng và trang thiết bị làm việc. Việc thuê văn phòng và trang thiết bị làm việc

thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và pháp luật

về đấu thầu.

d) Chi in ấn, phô tô tài liệu, văn phòng phẩm, xăng xe, hậu cần phục vụ và các khoản

phục vụ cho bộ máy quản lý được tính theo nhu cầu thực tế của từng dự án, tiểu dự án.

e) Chi phí trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện

thông qua Hợp đồng được ký giữa Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và đơn vị cung cấp

dịch vụ. Đơn vị cung cấp dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đã ký và pháp

luật có liên quan. Việc lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ thực hiện theo quy định của

pháp luật về đấu thầu.

Đối với trường hợp Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường được giao thực hiện đồng thời

Nhiều dự án, tiểu dự án mà các chi phí chung không tách bạch theo dõi riêng cho từng dự

án, tiểu dự án thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường tập hợp toàn bộ chi phí chung trong

năm tài chính để phân bổ cho từng dự án, tiểu dự án theo công thức sau:

Tổng chi phí chung phát sinh trong năm của tất cả các dự án, tiểu dự án

=

x Tổng chi phí trực tiếp đã thực hiện trong năm của tất cả các dự án, tiểu dự án Chi phí chung phát sinh trong năm phân bổ cho từng dự án, tiểu dự án

Chi phí trực tiếp đã thực hiện trong năm của từng dự án, tiểu dự án

Công thức 2.1: Chi phí phát sinh hằng năm

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập bảng phân bổ chi phí chung trong năm cho từng dự

án, tiểu dự án (kèm toàn bộ chứng từ chi phí chung phát sinh trong năm) và chứng từ chi

35

phí trực tiếp của từng dự án, tiểu dự án; lập báo cáo quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gửi cơ quan tài chính theo quy định để phê duyệt quyết

toán theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Cơ quan tài chính theo quy định phê duyệt quyết toán và có văn bản thông báo số quyết

toán được duyệt cho chủ đầu tư hoặc Quỹ phát triển đất; văn bản thông báo này là chứng

từ để thực hiện quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của

từng dự án, tiểu dự án.

Đối với khoản chi phí chung phân bổ cho từng dự án, tiểu dự án đã được quyết toán trong

năm nhưng việc bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án, tiểu dự án chưa hoàn thành

thì ghi nhận để phục vụ cho việc quyết toán toàn bộ kinh phí tổ chức thực hiện bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án khi hoàn thành công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng.

[Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND của UBND Tp. Hồ Chí Minh]

2.4. Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Thông báo thu hồi đất



Thu hồi đất



Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất



Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư



Niêm yết công khai lấy ý kiến của dân

 Hoàn chỉnh phương án 

Phê duyệt phương án chi tiết và kiểm tra thực hiện



36

Tổ chức chi trả bồi thường



Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

BƯỚC 1: Thông báo thu hồi đất

Trước khi có quyết định thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có thông

báo thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi

nông nghiệp.

Hình 2.1 sơ đồ các vị trí quy hoạch ở Quận 4, Tp.HCM

Thông báo sẽ được gửi đến tất cả người dân có đất thu hồi. Phương tiện thông tin bao

gồm tất các các thiết bị thông tin đại chúng như phát thanh, truyền hình trong khu vực và

niêm yết tại Trụ sở Ủy ban nhân dân xã.

Nội dung thông báo sẽ là kế hoạch thu hồi đất, điều tra khảo sát tình hình, đo đạc và kiểm

đếm đất.

Sau khi thực hiện đúng thủ tục trên, nếu người dân có đất thu hồi chấp nhận thu hồi đất

thì UBND có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất và thực hiện kế hoạch bồi

37

thường trình bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định. Sau đó, hỗ trợ tái định cư

cho người dân mà không cần phải chờ đến hết thời hạn ngày thông báo.

BƯỚC 2: Thu hồi đất

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,

phường, thị trấn, đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. .

[Luật đất đai 2013]

Đối với các hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, đất của người Việt đang định cư tại

nước ngoài thì UBND cấp huyện sẽ có quyết định thu hồi đất.

Hình 2.2 Giải phóng mặt bằng ở Quận 4

Trong trường hợp khu đất cần thu hồi có cả tổ chức lẫn hộ gia đình cá nhân thì quyết định

thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được cấp bởi UBND cấp tỉnh hoặc ủy

quyền cho UBND cấp huyện.

BƯỚC 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

38

Bước kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất được thực hiện bởi UBND cấp xã phối hợp với

bộ phận thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm phối hợp để các cơ quan chức

năng hoàn thành công việc hiệu quả và chính xác nhất.

Nếu cá nhân, tổ chức có đất thu hồi không hợp tác thực hiện nhiệm vụ kiểm để đất đai,

tài sản có trên đất thì bộ phận liên quan cần có nghĩa vụ thuyết phục người dân để thực

hiện nhiệm vụ.

Hình 2.3 Đo đạc và kiểm đếm tài sản

Sau 10 ngày vận động thuyết phục sự hợp tác, nếu bên sử dụng đất vẫn không chịu phối

hợp thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế

thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế. [Luật đất đai

2013]

BƯỚC 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư

Bước này được thực hiện bởi tổ chức chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái

định cư cho dân trong kế hoạch giải phóng mặt bằng theo đúng số liệu đo đạc kiểm kê ở

bước 3 trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng.

BƯỚC 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của dân

39

Đây là bước khó khăn nhất trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc tổ chức

lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện

Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Hình 2.44 Lấy ý kiến người dân

Thông qua đó, tổng hợp tất cả ý kiến từ người dân để thực hiện đối thoại trực tiếp, thỏa

thuận để người dân toàn ý chấp nhận phương án bồi thường, hoàn tất việc hồ sơ bồi

thường giải phóng mặt bằng.

BƯỚC 6: Hoàn chỉnh phương án

Các cơ quan chức năng có thẩm quyền hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường giải phóng mặt bằng

trên cơ sở các ý kiến đóng góp từ người dân để lên kế hoạch thực hiện phương án.

BƯỚC 7: Phê duyệt phương án chi tiết và và tổ chức kiểm tra thực hiện

40

Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định

cư trong 1 ngày. [Luật Đất đai 2013]

BƯỚC 8: Tổ chức chi trả bồi thường

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, các cơ quan chức năng phải

có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư có người dân có đất thu

hồi. [Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND của UBND Tp. Hồ Chí Minh]

Hình 2.5 Chi trả tiền bồi thường cho người dân

Lưu ý: Nếu diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì tiền bồi

thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc

Nhà nước. Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có

quyền sử dụng đất.

BƯỚC 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Các cá nhân, tổ chức có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu

tư sau khi nhận tiền bồi thường theo đúng thời gian quy định. Nếu người có đất thu hồi

không thực hiện nghĩa vụ giao đất thi sẽ bị cưỡng chế. [Luật đất đai năm 2013].

41

Tuy diện tích quận 4 không lớn nhưng có mật độ dân số cao, diện tích bình quân mỗi căn

nhà nhỏ, lại có nhiều trường hợp nhà lấn kênh rạch nên công tác đo đạc, kiểm đếm, xác

minh có thể kéo dài. Một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho rằng mức bồi thường,

hỗ trợ chưa hợp lý nên không đồng ý với phương án bồi thường đã được phê duyệt.

Những vấn đề này làm kéo dài thời gian thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt

bằng, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và khó khăn trong quản lý chi phí.

Hình 2.6 Cưỡng chế

42

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư là công việc khó khăn,

phức tạp, nhưng đã được các cấp, ngành, Hội bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái định cư

của địa phương thực hiện một cách cẩn thận, tỷ mỷ, phù hợp với các quy định hiện hành;

tuy vậy vẫn còn một số điểm chưa thể hiện hết được tính hợp lý để áp dụng trong công

tác bồi thường cho phù hợp do: công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch địa phương

còn yếu kém; hồ sơ địa chính không đầy đủ, không quản lý biến động thường xuyên theo

quy định; việc cấp mới và cấp đổi GCN quyền sử dụng đất chưa kịp thời; công tác thanh

tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo của nhân dân còn hạn chế, ... những bất cập vẫn

chưa được giải quyết triệt để; tỷ lệ hộ nghèo hậu giải phóng mặt bằng ở một số địa

phương có xu hướng tăng lên, việc người dân chưa được bồi thường thoả đáng vẫn đang

khiếu kiện kéo dài làm họ mất tập trung ổn định cuộc sống, gây mất ổn định chính trị, xã

hội và dẫn đến tệ nạn tại các khu vực giải toả có xu hướng tăng theo.

Trước hết phải khẳng định sẽ không thể chấm dứt hoàn toàn việc tranh chấp đất đai,

khiếu nại tố cáo có liên quan đến đất đai cũng như bồi thường, giải phóng mặt bằng vì

các quan hệ xã hội thường xuyên thay đổi, phát sinh theo từng giai đoạn lịch sử. Tuy vậy,

để giảm thiểu hay giải quyết các tranh chấp đất đai đang có một cách dứt điểm rất cần sự

chung tay của các cấp chính quyền từ địa phương đến Trung ương, sự phối hợp đồng bộ

trong rất nhiều các khâu, các hạng mục trực tiếp từ các tồn tại trên cần đúc rút ra một số

kinh nghiệm cũng như các giải pháp tận gốc mới giải quyết ổn thỏa và giảm được tranh

chấp, khiếu nại, tố cáo. Công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái định cư trong thời gian

tới phải triển khai thuận lợi, kịp thời, đúng chính sách, pháp luật, đảm bảo hài hòa các lợi

ích của người bị thu hồi đất, Nhà nước và chủ đầu tư.

43

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ

BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ

3.1 Tổ chức quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở quận 4, Tp.Hồ Chí Minh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội tại Quận 4:

Hình 3.1 Bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2018, Quận 4

* Vị trí địa lý

Quận 4 là một trong những quận trung tâm của Thành phố, có hình dạng như một cù lao

tam giác, với tổng diện tích 417,08 ha, xung quanh Quận 4 đều là sông và kênh rạch.

Ranh giới hành chính của Quận 4 được giới hạn bởi:

Phía Tây Bắc là rạch Bến Nghé, giáp với Quận 1 và Quận 5 dài hơn 2km (nối liền với

Quận 4 qua các cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Ông Lãnh, cầu Calmette, cầu Khánh Hội);

44

Phía đông bắc là sông Sài Gòn giáp với khu đô thị mới Thủ Thiêm – Quận 2 dài hơn

2km;

Phía nam là Kênh Tẻ, giáp với khu đô thị Phú Mỹ Hưng – Quận 7 và Quận 8 dài hơn

4km (nối liền với Quận 4 qua các cầu Kênh Tẻ, cầu Tân Thuận 1 và 2).

* Những thuận lợi và khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường:

Trên cơ sở kết quả đánh giá điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên và thực trạng môi

trường, Quận 4 có những thuận lợi sau:

Quận 4 là quận nội thành, có vị trí cận trung tâm, rất thuận lợi khi thành phố Hồ Chí

Minh đang đầu tư mở rộng về phía đông bắc là khu đô thị mới ThủThiêm; phía nam là

khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Nằm ở khu vực trung tâm của một đô thị có tốc độ phát

triển kinh tế xã hội nhanh nhất trong cả nước, Quận 4 có vị trí hết sức thuận lợi để đẩy

mạnh phát triển kinh tế, là cầu nối cho phát triển đồng bộ giữa khu vực trung tâm vối các

vùng lân cận là các ngành kinh tếtrong lĩnh vực thương mại dịch vụ;

Do Quận 4 được bao bọc bởi sông, kênh, rạch và xung quanh được xây dựng bằng những

đường kè kiên cố, thuận lợi cho việc phát triển giao thông thủy, bộ nối với các quận nội

thành của thành phố và các tỉnh miền Tây Nam Bộđây là một thế mạnh cho phát triển

giao thông, du lịch sông nước;

Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu ảnh hưởng của bão, gió.

Về kinh tế xã hội, Quận 4 có những thuận lợi như sau:

Kinh tế tiếp tục tăng trưởng khá và phát triển đúng định hướng theo cơ cấu dịch vụ,

thương mại – công nghiệp; Các loại hình dịch vụ đã hình thành và phát triển như: dịch vụ

cảng, hàng hải, vận chuyển, giao nhận ngoại thương là mũi nhọn của quận có tốc độ tăng

trưởng khá cao, các dịch vụ thương mại, tài chánh, ngân hàng, công nghệ thông tin, giáo

dục, y tế xã hội... đang xuất hiện mới và có chiều hướng phát triển;

45

Cơ sở hạ tầng đang được đầu tư, cơ cấu kinh tế, lao động có sự chuyển dịch tích cực, phát

huy thế mạnh, tiềm lực của địa phương, chất lượng tăng trưởng kinh tế được cải thiện là

những điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tếxã hội cho những năm tiếp theo;

Hệ thống giao thông đường thủy, đường bộ đều thuận tiện cho việc mởcửa, giao lưu, phát

triển kinh tế văn hóa xã hội với các khu vực xung quanh;

Nguồn lao động khá dồi dào, đặc biệt là lao động có trình độ cao;

An ninh trật tự trên địa bàn ổn định, hệ thống luật pháp của nhà nước hoàn chỉnh và đồng

bộ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn đầu tư phát triển.

Về điều kiện tự nhiên, tài nguyên, môi trường Quận 4 đối mặt với một sốkhó khăn như

sau:

Do toàn bộ địa hình khu vực Quận 4 thấp cho nên chịu ảnh hưởng của triều cường và

mưa lớn gây ngập, úng trên diện rộng khi chiều cường cao và mưa lớn. Nền đất yếu, sức

chịu tải của nền đất nhỏ nên chi phí đầu tư xây dựng công trình cao.

Tình trạng ô nhiễm môi trường mặc dù đã được cải thiện nhiều nhưng tại một số khu vực

vẫn còn ô nhiễm nhất là khu vực rạch Cầu Dừa, kênh Tẻ...

Về kinh tế xã hội, Quận 4 phải đối mặt với những khó khăn như Quận 4 có diện tích đất

nhỏ, mật độ dân số cao. Việc tạo quỹ đất để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng gặp

nhiều khó khăn do vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định

cư, an sinh xã hội.Giá trị đất Quận 4 cao nên khó khăn trong việc thu hút đầu tư, bồi

thườnggiải tỏa để thực hiện các dự án, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các công trình

công cộng để phát triển kinh tế xã hội.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã và đang được cải tạo và phát triển, tuy nhiên vẫn chưa đáp

ứng được theo xu hướng phát triển của một quận ở vị trí trung tâm thành phố.

46

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 Quận 4

STT Đơn vị hành chính phường Diện tích (ha) Dân số (người)

1 Phường 1 10,142 38,3

2 Phường 2 11,641 19,3

3 Phường 3 12,066 30,6

4 Phường 4 17,230 28,9

5 Phường 5 6,032 16,1

6 Phường 6 10,426 20,5

7 Phường 8 15,900 15,9

8 Phường 9 11,004 11,7

9 Phường 10 11,144 10,9

10 Phường 12 7,420 42,1

11 Phường 13 12,198 41,6

12 Phường 14 17,099 16,9

13 Phường 15 13,317 21,6

14 Phường 16 20,624 32,6

15 Phường 18 10,753 70,1

Quận 4 417,1 186,996

Đánh giá chung Quận 4 có diện tích nhỏ thứ hai trong các quận, huyện trên cả nước (sau

huyện đảo Cồn Cỏ, Quảng Trị) nhưng lại có mật độ dân số cao hàng đầu nênthiếu hụt rất

lớn quỹ đất đối với nhu cầu của quận về tất cả các loại đất như giao thông, y tế, đất giáo

dục đào tạo, đất thể dục thể thao và đất ở.

47

Tình hình sử dụng đất trên địa bàn Quận trong thời gian qua có những thay đổi, do nhu

cầu phát triển của xã hội, diện tích đất sản xuất kinh doanh giảm mạnh do di dời các cơ

sở ô nhiễm đi nơi khác và do mở rộng đường… đất phát triển hạ tâng tăng do mở rộng

đường, hẻm, mở rộng dự án văn hóa, mởrộng trường học…

Với xu hướng tập trung cho việc chỉnh trang đô thị nên nhiều đường, hẻm được thực hiện

mở rộng, nhiều chung cư cao tầng được xây dựng, việc quản lý của Nhà nước cũng được

cải thiện, tạo cầu nối tốt hơn giữa chính quyền và người dân.

Trong các năm qua, xu thế chuyển dịch các loại đất của Quận theo hướng tích cực, phù

hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của quận, đáp ứng nhu cầu đô thị hóa toàn thành

phố.

3.1.3 Giới thiệu chung về Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4.

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 là đơn vị sự nghiệp công lập; được giao

quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài

chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày

25/4/2006 của Chính phủ.

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 do Ủy ban nhân dân Quận 4 thành lập và

chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp của Ủy ban nhân dân Quận 4, đồng thời chịu sự hướng

dẫn nghiệp vụ của các sở ngànhđối với các hoạt động liên quan.

Địa chỉ trụ sở: Số 18 Đoàn Như Hài, Phường 12, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

Điện thoại: 02838268873.

Quá trình thành lập Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 được thành lập theo Quyết định số 60/QĐ-

UB-NC ngày 12/3/2003 của Ủy ban nhân dân Quận 4.

Chức năng và nhiệm vụ của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4:

Lập Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư báo cáo thẩm định và trình duyệt theo

quy định;

48

Hướng dẫn, giải đáp thắc mắc của người sử dụng đất về những vấn đề liên quan đến việc

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; kiểm kê thực tế so sánh với tờ khai có sự tham gia của

người được bồi thường và chủ sử dụng đất. Xác định tổng mức phải bồi thường cho toàn

bộ diện tích đất thu hồi, toàn bộ tài sản hiện có trên đất và các khoản bồi thường, hỗ trợ

khác. Xác định mức bồi thường, hỗ trợ cho từng đối tượng, lưu trữ hồ sơ bồi thường, hỗ

trợ của Dự án theo quy định;

Tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, báo cáo đề xuất Hội đồng

bồi thường của Dự án hoặc Ủy ban nhân dân Quận xem xét giải quyết;

Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và phối hợp với các đơn vị có liên quan để bố trí tái

định cư cho người bị thu hồi đất chính xác, đúng đối tượng;

Phối hợp các ban, ngành, Ủy ban nhân dân Phường và các đơn vị có liên quan trên địa

bàn quận để nghiên cứu, đề xuất giải quyết các trường hợp xin cứu xét hoặc khiếu nại về

bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đồng thời chịu trách nhiệm báo cáo, giải trình theo chỉ

đạo của Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận đối với các dự án trên địa bàn quận do Ban Bồi

thường, giải phóng mặt bằng quận thực hiện;

Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật, do Ủy ban nhân dân Quận chỉ

đạo.

Tổ chức bộ máy: Gồm Trưởng Ban, Phó Ban và các tổ chức năng: Tổ văn phòng

Hành chính và công tác Tái định cư, Tổ Kế toán tài vụ, Tổ Nghiệp vụ, Tổ Tiếp dân, tuyên

truyền, vận động và giải quyết khiếu nại tố cáo, Tổ kiểm tra hồ sơ bồi thường.

49

Đặc điểm của tổ chức bộ máy quản lý:

1. Trưởng ban:

Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận về toàn bộ hoạt động của Ban

Bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời chịu sự hướng dẫn của các sở ngành đối với

các hoạt động liên quan;

Điều hành hoạt động của Ban; chỉ đạo cán bộ, viên chức, nhân viên của Ban lập, trình

duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và tổ chức thực hiện phương án bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trên địa bàn quận;

2. Các Phó Trưởng ban:

Phó Trưởng ban là người giúp việc cho Trưởng ban, thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo

lĩnh vực công tác do Trưởng ban phân công và chịu trách nhiệm trước Trưởng ban, liên

đới chịu trách nhiệm trước Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận về việc thực hiện nhiệm vụ,

quyền hạn đã được giao. Phó Trưởng ban được Trưởng ban ủy quyền thực hiện một số

công việc cụ thể theo quy định.

3. Các Tổ chuyên môn, nghiệp vụ:

50

a) Tổ Văn phòng – Hành chính quản trị và công tác Tái định cư:

Tham mưu, giúp việc cho Trưởng ban hoặc Phó Trưởng ban về các lĩnh vực được phân

công.

Thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của đơn vị.

Tham mưu cho lãnh đạo cơ quan các thủ tục pháp lý khi xây dựng phương án bồi thường

của các dự án.

Tổng hợp nhu cầu tái định cư của các dự án công ích trên địa bàn quận cho từng giai

đoạn và kế hoạch giải quyết tái định cư cho các dự án.

Thực hiện các công tác khác theo sự chỉ đạo của Trưởng ban.

b) Tổ Kế toán tài vụ:

Tham mưu, giúp việc cho Trưởng ban hoặc Phó Trưởng ban về các lĩnh vực được phân

công.

Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho dân bị giải tỏa; cân đối nguồn kinh phí bồi thường giải

tỏa ở các dự án.

Quản lý tài chính, tài sản của cơ quan; lập dự toán, quyết toán cho từng dự án.

Thực hiện các công tác khác theo sự chỉ đạo của Trưởng ban.

c) Tổ nghiệp vụ:

Tham mưu, giúp việc cho Trưởng ban hoặc Phó Trưởng ban về các lĩnh vực được phân

công.

Tiến hành đo, vẽ hiện trạng nhà – đất; kiểm đếm tài sản gắn liền với đất ở từng hộ dân;

tiếp nhận hồ sơ nhà đất và các giấy tờ pháp lý liên quan của dân nộp, kiểm tra xác định

nội dung kê khai của người bị thu hồi đất.

Xác định tổng mức phải bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân di chuyển (lập bảng chiết

tính), chuyển kiểm toán hồ sơ, nhận bàn giao mặt bằng.

51

Thực hiện các công tác khác theo sự chỉ đạo của Trưởng ban.

d) Tổ Tiếp dân, tuyên truyền, vận động và giải quyết khiếu nại tố cáo:

Tham mưu, giúp việc cho Trưởng ban hoặc Phó Trưởng ban về các lĩnh vực được phân

công.

Tổ chức hiệp thương với người dân bị thu hồi đất phải di chuyển.

Tiếp nhận đơn dân nguyện, khiếu nại, tố cáo; tham mưu lãnh đạo giải quyết khiếu nại và

tiếp dân, soạn thảo văn bản trả lời cho các hộ khiếu nại.

Phối hợp với Ủy ban nhân dân Phường, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể và các tổ

chức xã hội nơi có dự án thực hiện niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư; tiếp xúc tuyên truyền, vận động người dân chấp hành chủ trương, chính sách

của Nhà nước và hướng dẫn, giải thích những nội dung đề đạt, thắc mắc của người dân về

những vấn đề liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Thực hiện các công tác khác theo sự chỉ đạo của Trưởng ban.

đ) Tổ kiểm tra hồ sơ bồi thường:

Tham mưu, giúp việc cho Trưởng ban hoặc Phó Trưởng ban về các lĩnh vực được phân

công.

Kiểm tra hồ sơ pháp lý, tính chính xác của bản vẽ kỹ thuật, bảng chiết tính áp giá bồi

thường của các hộ dân và tổ chức; đảm bảo cho các hồ sơ không bị sai sót.

Thực hiện các công tác khác theo sự chỉ đạo của Trưởng ban.

3.1.4 Giới thiệu một số Dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư do Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận 4 thực hiện:

Bảng 3.2 Các dự án tiêu biểu tại Quận 4

S Vốn dùng cho Năm Nguồn T Tên Dự án bồi thường, hỗ thực Tổng dự toán vốn T trợ, tái định cư hiện Dự

52

án (Tỷ đồng)

Dự án đầu tư, di Ngân dời, tháo dỡ và thu sách Ngân sách Thành 1 2006 403.761.882.500 hồi đất để xây dựng Thành phố Công viên Cù Lao phố Nguyễn Kiệu

Ngân Dự án đầu tư nâng cấp Ngân sách Thành sách 2007 57.236.693.300 2 mở rộng đường Bến Thành phố Vân Đồn phố

Ngân

Dự án xây dựng Trung Ngân sách Thành sách 3 2009 108.715.607.832 tâm hành chính Quận 4 Thành phố

phố

Bồi thường giải phóng Ngân

Ngân sách Thành mặt bằng để xây dựng sách 4 2010 202.013.284.000 công viên Hồ Khánh Thành phố

Hội (GD1) phố

Bồi thường giải phóng Ngân

mặt bằng để xây dựng sách Ngân sách Thành 5 2012 224.252.682.000 công viên Hồ Khánh Thành phố

Hội (GD2) phố

Bồi thường giải phóng Ngân

mặt bằng để xây dựng sách Ngân sách Thành 6 2014 506.961.446.347 công viên Hồ Khánh Thành phố

Hội (GD3) phố

53

Ngân

Dự án Khu phức hợp sách Ngân sách Thành 7 2018 312.006.725.967 Nhà Rồng - Khánh Hội Thành phố

phố

Trong luận văn này tác giả tập trung giới thiệu về Dự án Bồi thường, giải phóng mặt bằng để

xây dựng công viên Hồ Khánh Hội (Giai đoạn 3).

Tóm tắt dự án:

Tên dự án: Dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng công viên Hồ Khánh Hội

(giai đoạn 3).

Cơ quan chủ đầu tư: Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình Quận 4.

Nguồn vốn đầu tư: từ nguồn vốn ngân sách Thành phố.

Địa điểm thực hiện dự án: thuộc Phường 3, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

Phía Bắc giáp: Phường 5, Quận 4.

Phía Đông giáp: hẻm 209 Tôn Thất Thuyết, Quận 4

Phía Nam giáp: đường Vĩnh Hội (nối dài), Quận 4.

Phía Tây giáp: rạch Cầu Dừa.

Phạm vi chiến đất của Dự án: 21.483 m2.

Diện tích đất thu hồi: 18.823,9 m2.

Tổng số nhà ở, công trình phải di dời là: 316 trường hợp.

Cụ thể:

Nhà dân: di chuyển toàn bộ 313 trường hợp (trong đó có 51 trường hợp nằm trong đường Vĩnh

Hội nối dài và 32 trường hợp có một phần nằm trong đường Vĩnh Hội nối dài với diện tích đất

thu hồi là 2.241,9 m2 và 22,5m2sàn trên rạch).

54

Cơ quan, tổ chức (03 trường hợp): Chùa Phổ Hiền, Trường mầm Non 3, Đài Liệt Sỹ.

Mục tiêu, nhiệm vụ đầu tư: Cải tạo, giải quyết tình trạng ô nhiễm sinh thái, môi trường

nhằm tạo điều kiện về môi trường sống thuận lợi cho nhân dân trong quận. Từng bước

phát triển, mạng lưới giao thông, cây xanh trên địa bàn Thành phố và Quận, đồng thời

xây dựng thêm các công trình phúc lợi công cộng.

Hình 3.2Quy hoạch của công viên Hồ Khánh Hội.

Tổng dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ:

Bảng 2.3 Dự toán mức chi phí bồi thường của dự án Công viên Hồ Khánh Hội (gđ3)

Khoản mục chi phí Thành tiền STT

Chi phí bồi thường, hỗ trợ: 452.606.708.250 A

Chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất: 378.697.875.150 1

55

Chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất ở 373.839.952.200

Chi phí hỗ trợ về sàn nhà trên rạch 4.857.922.950

2 Chi phí bồi thường, hỗ trợ tài sản, vật kiến trúc: 52.531.123.100

Chi phí bồi thường, hỗ trợ về nhà, vật kiến trúc 45.436.423.100

Chi phí bồi thường tài sản khác 7.094.700.000

3 Chi phí hỗ trợ tái định cư 21.377.710.000

B Chi phí phục vụ công tác bồi thường: 9.052.134.165

C Chi phí lập dự án: 5.000.000

D Chi phí thẩm định dự án bồi thường: 36.933.107

Đ Dự phòng phí: 45.260.670.825

Tổng dự toán 506.961.446.347

(Bằng chữ: Năm trăm lẻ sáu tỷ, chín trăm sáu mươi mốt triệu, bốn trăm bốn mươi sáu

nghìn, ba trăm bốn mươi bảy đồng).

Bảng dự toán này tạm tính theo đơn giá nhà, đất hợp pháp, hợp lệ và các số liệu kiểm kê,

điều tra hiện trạng ban đầu về tài sản. Do đó, giá trị bồi thường, hỗ trợ sẽ thay đổi tùy

theo tình trạng pháp lý nhà, đất đang sử dụng, mức thiệt hại thực tế về tài sản của từng hộ

và đơn giá theo phương án bồi thường được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản kinh phí phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện theo quy

định hiện hành.

Khoản kinh phí lập dự án bồi thường theo chi phí thực tế và sẽ được thanh quyết toán

theo quy định.

56

Việc giải ngân cấp phát kinh phí, tổ chức chi trả và thanh quyết toán kinh phí bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư của dự án thực hiện đúng theo quy định hiện hành.

3.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án ở quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

3.2.1 Quy trình tổ chức quản lý chi phí Dự án:

Chủ đầu tư ký hợp đồng với Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 để thực hiện

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 sau khi ký hợp đồng với chủ đầu tư, có

trách nhiệm:

Kiểm tra công tác khảo sát, điều tra đo vẽ hiện trạng lập hồ sơ bồi thường giải tỏa, giao

đúng ranh giải tỏa được duyệt và theo thời gian quy định của hợp đồng, đồng thời có

trách nhiệm bảo vệ, quản lý mặt bằng đã được giải tỏa, không để người dân lấn chiếm lại

cho đến khi giao mặt bằng cho Chủ đầu tư;

Lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường và dự toán chi phí bồi

thường;

Hiệp thương và trực tiếp chi trả bồi thường cho các tổ chức, cá nhân có nhà và đất bị giải

tỏa trong phạm vi dự án;

Phối hợp với Chủ đầu tư thực hiện tổ chức tái định cư đối với những trường hợp nhà dân

bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư;

Giải quyết khiếu nại, tranh chấp xảy ra trong và sau quá trình di dời (nếu có) trong phạm

vi thẩm quyền của mình và báo cáo xin ý kiếm chỉ đạo giải quyết của Ủy ban nhân dân

Quận 4 đối với những trường hợp đã nhận tiền bồi thường nhưng không chấp hành việc

giao đất để bàn giao cho Chủ đầu tư xây dựng công trình;

Kiểm tra, ký xác nhận các biên bản giao nhận tiền bồi thường, lập văn bản kết thúc toàn

bộ công trình giải tỏa theo đúng qui định nhà nước;

57

Lập hồ sơ quyết toán chi phí bồi thường giải tỏa để Chủ đầu tư trình cấp có thẩm quyền

phê duyệt quyết toán;

Chịu trách nhiệm toàn bộ về số liệu điều tra, đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng giải tỏa và giá

trị bồi thường đã chi trả cho dân.

3.2.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4.

Cơ chế chính sách đền bù GPMB còn không ít những vấn đề bất cập, thiếu đồng bộ, thậm

chí còn có mâu thuẫn, bất hợp lý trong chính sách giá bồi thường đối với các đối tượng

trong cùng một dự án có đất liện kề nhau, làm phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài,

khiến công tác đền bù, GPMB gặp nhiều cản trở.- Trong triển khai thực hiện các dự án cụ

thể, công tác tham mưu, đề xuất cơ chế, chính sách của quận, huyện và ngành chức năng

với UBND thành phố thiếu kịp thời, linh hoạt đã ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả và

tiến độ công việc.

Trong một số dự án, công tác phối, kết hợp giữa thành phố các quận, huyện; giữa các cơ

quan trong hệ thống chính trị ở một số quận, huyện còn thiếu chặt chẽ và đồng bộ, nên

việc huy động sức mạnh tổng hợp trong thực hiện công tác GPMB còn hạn chế.

Vẫn còn tồn tại tình trạng ngại va chạm, sợ trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh trong đội ngũ

cán bộ thực thi công vụ. Có nơi, bộ máy chuyên trách chưa đầy đủ năng lực, thực hiện

chưa nghiêm túc, đầy đủ yêu cầu về quy trình GPMB, nhất là nguyên tắc công khai, dân

chủ; giải quyết chưa kịp thời thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân.

Việc thiếu tự giác, thiếu hiểu biết, thậm trí cố ý làm sai của một số bộ phận cán bộ và

nhân dân là trở ngại không nhỏ cho công tác GPMB; là nguyên nhân chủ yếu gây nên

tình trạng chậm trễn trong thu hồi đất và tình trạng khiếu kiện phức tạp, kéo dài.

Do nhiều yếu tố: Đất đai hiếm, giá đất thị trường cao, yêu cầu đối với công tác bảo đảm

việc làm, đời sống cho người dân sau thu hồi đất khó khăn, nên so với các địa phường

khác công tác GPMB ở quận 4 khó khăn và phức tạp hơn nhiều.

58

Công tác quản lý chi phí bồi thường hỗ trợ, giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình

có vai trò quan trọng đối với hiệu quả quản lý chi phí đầu tư và tác động trực tiếp đến

chất lượng công trình. Trong những năm qua, chủ đầu tư các dự án đã tổ chức triển khai

và thực hiện tương đối tốt công tác này qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý chi

phí nguồn vốn đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước và hiệu quả sử dụng công trình

sau đầu tư. Các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và Dự án bồi thường,

giải phóng mặt bằng để xây dựng công viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3) nói riêng, mục

đích xây dựng để góp phần nâng cao đời sống người dân, thúc đẩy phát triển kinh tế xã

hội tại Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh. Mặc dù vẫn gặp những khó khăn như:

Quỹ nhà tái định cư trên địa bàn quận 4 quá ít, việc xây dựng các khu tái định cư còn

chậm so với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận.

Các văn bản pháp luật ban hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay

đổi ảnh hưởng đến việc thực hiện các phương án bồi thường, người dân so sánh giữa các

dự án đang thưc hiện dẫn đến tâm lý chờ tăng giá bồi thường.

3.2.3Những hạn chế và nguyên nhân

1. Về cơ sở vậtchất

Việc áp dụng khoa học công nghệ trong công tác quản lý dự án chưa được quan tâm đúng

mức, hầu hết các chủ đầu tư; ban quản lý dự án chưa trang bị các phần mềm như: về công

tác quản lý, tính toán dự toán, tính toán kết cấu để có điều kiện kiểm tra kế quả của tư

vấn,...

Các trang thiết bị để phục vụ công tác chuyên môn chưa có cụ thể: Chưa có phòng thí

nghiệm để kiểm tra chất lượng vật liệu trước khi đưa vào sử dụng và kiểm tra chất lượng

bê tông, chất lượng đất đắp, ... chưa có máy kiểm tra chất lượng bê tông tại hiện trường,

chưa có máy đo vẽ địa hình và kiểm tra cao độ, tọa độ công trình, ... nên mọi hoạt động

kiểm tra chất lượng đều phụ thuộc vào các đơn vị tư vấn và đơn vị kiểm định chấtlượng.

2. Về quản lý TMĐT xâydựng

Các cán bộ quản lý trực tiếp không kiểm soát tốt chi phí dẫn đến phải điều chỉnh thiết kế,

59

tính thiếu khối lượng, tính sai các chi phí của dự án, khớp nối giữa thiết kế mới và các

công trình cũ vẫn chưa được quan tâm sát sao, giải pháp công trình chưa phù hợp với

thực tế và yếu tố khách quan do nguồn vốn đầu tư hạn hẹp, cơ chế chính sách liên tục

thay đổi dẫn đến việc phải thay đổi tổng mức đầu tư nhiều lần là điều khó tránh khỏi. Bên

cạnh đó do nóng vội mong muốn sớm triển khai dự án mà hầu hết các công việc ở bước

chuẩn bị đầu tư được chuẩn bị sơ sài, chưa đánh giá và xem xét thấu đáo nên đã gây ảnh

hưởng rất lớn tới quá trình thi công saunày.

3. Về quản lý tổng dự toán xây dựng côngtrình

Trên thực tế công tác kiểm soát, kiểm tra hồ sơ thiết kế dự toán của Ban QLDA còn nhiều

hạn chế, vẫn còn để xẩy ra những thiếu sót về kỹ thuật và khối lượng dẫn đến khi triển

khai lập kế hoạch đấu thầu và tổ chức đấu thầu không phù hợp với thực tế thi công, phải

điều chỉnh Tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực

hiện dựán.

4. Về quản lý chi phí công tác tư vấn thiếtkế

Công tác lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế vẫn gặp nhiều hạn chế. Việc theo dõi kiểm tra

công tác khảo sát, thiết kế của các đơn vị tư vấn thiết kế còn nhiều thiếu sót dẫn đến ảnh

hưởng đến chất lượng của hồ sơ thiết kế.

5. Về quản lý chi phí công tác tư vấn đền bùGPMB

Công tác GPMB còn chậm do vướng mắc về hồ sơ đo vẽ thống kế diện tích, do mức đền

bù không thỏa đáng nên dẫn đến công tác GPMB kéodài.

6. Về quản lý chi phí công tác giám sát thi công công trình xâydựng

Năng lực các đơn vị TVGS còn nhiều yếu kém, cán bộ giám sát còn chưa thực hiện đúng

quyền hạn và nhiệm vụ của mình dẫn đến chất lượng công trình kém, tiến độ kéodài.

7. Về quản lý chi phí thanh quyết toán côngtrình

Công tác thanh quyết toán và ứng vốn công trình của đơn vị nhà thầu còn yếu kém và

thiếu chuyên nghiệp, dẫn đến công trình đã thi công xong nhưng việc giải quyết thủ tục

60

thanh quyết toán vẫn chưa hoàn thiện xong dẫn đến làm ảnh hưởng đến chi phí quản lý và

thời gian của dự án. Công tác quyết toán hoàn thành dự án còn chậm dẫn đến bố trí được

nguồn vốn để thanh toán nợ đọng xây dựng cơ bản chậm gây nợ đọng kéo dài, ảnh hưởng

trực tiếp tới hiệu quả của vốn đầu tư xây dựng công trình và tình hình tài chính của các

nhà thầu thicông.

8. Về Con người

Mặc dù có cơ cấu tổ chức gọn nhẹ, có sự phân công công việc rõ ràng, kênh quản lý được

thực hiện theo đường thẳng xuyên suốt từ Trưởng Ban, Phó ban, các cán bộ nhân viên của

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế cụ thể

như sau:

Phân công công việc cho các cán bộ phòng kỹ thuật mặc dù rất rõ ràng nhưng khối lượng

công việc của từng cán bộ kỹ thuật tương đối nặng, mộtcán bộ phải theo dõi dự án từ giai

đoạn chuẩn bị đầu tư đến nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng, đây là một quá trình dài

và có rất nhiều phát sinh về hồ sơ, khối lượng trong quá trình triển khai dự án. Mặc dù sự

phân công công việc như vậy có thể giúp cán bộ theo dõi tực tiếp dự án nắm rõ về dự án

được giao quản lý tuy nhiên có thể dẫn đến sự quá tải trong công việc vì cán bộ kỹ thuật

phải tham gia vào tất cả các khâu của dự án nhất là khi một cán bộ kỹ thuật có thể được

giao phụ trách nhiều dự án, gây ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ và hiệu quả

của công việc vì dự án của ai thì chỉ có người đó giải quyết được. Chính vì vậy cần phải

có giải pháp để khắc phục tình

trạngnàytránhhiệntượngchồngchéo,quátảitrongcôngviệcsẽảnhhưởng trực tiếp đến hiệu

quả thực hiện của dự án đầu tư.

Tổ kiểm tra hồ sơ chỉ có 01 cán bộ nhưng khối lượng công việc tương đối nhiều, mặc dù

có sự kết hợp thực hiện với các cán bộ phòng kỹ thuật nhưng vẫn không thể đáp ứng được

yêu cầu công việc khi khối lượng công việc lớn.

Bố trí nhân sự cho các bộ phận chưa hợp lý dẫn đến sự phân công công việc chồng chéo

của các cán bộ kỹ thuật dẫn đến hiệu quả làm việc thấp.

61

Mặc dù trong những năm qua Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4 đã được chú

trọng nâng cao trình độ nguồn nhân lực, tuy nhiên việc đó vẫn chưa thường xuyên, chưa

đưa vào chương trình cụ thể. Muốn quản lý tốt phải có những nhà quản lý tốt, tức là

những con người với điều kiện cần là có đủ năng lực. Việc phát triển nguồn nhân lực và

tăng cường cơ sở vật chất như là một trong những chiến lược hàng đầu trong công tác

quản lý chi phí các dự án của Ban.

Ngoài các kỹ năng về chuyên môn thì hầu hết các cán bộ của Ban Bồi thường, giải phóng

mặt bằng quận 4vẫn còn yếu kém về các kỹ năng mềm như: ngoại ngữ, tin học, cập nhật

liên tục những tiến bộ khoa học công nghệ tiên tiến, hiện đại để thuận tiện trong quá trình

quản lý các dự án áp dụng những tiến bộ khoa học kỹ thuật mới, …

Cùng với đó, là những vướng mắc về chính phía người dân bị thu hồi đất khi được bồi

thường thiệt hại. Nhiều trường hợp do bức xúc, người dân thường có những hành vi cản

trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất;

thậm chí cản trở tiến độ thi công công trình, không nhận tiền bồi thường, không chịu di

dời đến nơi ở mới. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để

mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Nguồn kinh phí bồi thường cấp chưa kịp thời so với

nhu cầu nên ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Chính sách, pháp luật đất đai về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi, gây tâm lý trông chờ, so bì trong

nhân dân.

Ngoài ra, liên quan trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vẫn còn tình trạng

thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ nào đó là sự tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có

thẩm quyền thu hồi, bồi thường thiệt hại. Bên cạnh đó, công tác quản lý đất đai, xây dựng

tại cấp xã/ phường còn buông lỏng, chưa xử lý kiên quyết, kịp thời, nghiêm minh, dẫn

đến tình trạng lấn chiếm đất, chuyển mục đích, chuyển nhượng, xây dựng trái phép nên

khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường, dẫn đến việc không chấp hành bàn giao

mặt bằng. Hồ sơ kỹ thuật quản lý đất đai thiếu cập nhật biến động kịp thời nên việc quy

chủ, xác nhận nguồn gốc đất đai chậm và thiếu chính xác, dẫn đến công tác thẩm định và

phê duyệt phương án bồi thường một số dự án còn chậm so với quy định. Các cấp thẩm

62

quyền còn thiếu kiên quyết trong việc xử lý một số trường hợp cố tình dây dưa, chây ỳ

không bàn giao mặt bằng. Một số trường hợp phải nhờ đến Tòa án nhân dân giải quyết.

* Ví dụ 01 trường hợp cụ thể như sau: hộ ông Lê Văn Thái cư ngụ tại căn nhà số

209/149/85 Tôn Thất Thuyết, Phường 3, Quận 4 (số cũ 186/49/3 đường Tôn Thất Thuyết,

Phường 3, Quận 4) nằm trong Dự án di dời tháo dỡ và thu hồi đất để xây dựng hồ Khánh

Hội do Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình Quận 4 làm chủ đầu tư.

Ngày 17/9/2009, Ủy ban nhân dân Quận 4 ban hành Quyết định số 1175/QĐ-UBND-TH

về việc thu hồi phần đất 89,75 m2, thuộc thửa 35 tờ bản đồ số 8 (theo bản đồ hiện trạng vị

trí do Công ty TNHH Hưng Thịnh lập ngày 04/8/2009).

Về pháp lý nhà, đất: Nhà, đất tại số 209/149/85 Tôn Thất Thuyết, Phường 3, Quận 4 (số

cũ 186/49/3 đường Tôn Thất Thuyết, Phường 3, Quận 4) do ông Lê Văn Thái đang sử

dụng có nguồn gốc là ao cá do Phường đội quản lý.

Năm 1987, ông Lê Văn Thái làm đơn xin đất cất 01 căn nhà để ở và được Ủy ban nhân

dân Quận 4 có văn bản số 102/UBQ4 ngày 16/4/1987, với nội dung chấp thuận cho ông

Lê Văn Thái được xây dựng trên khuôn viên đất 6m x 4m = 24 m2.

Đến năm 1995, Ủy ban nhân dân Quận 4 thành lập Đoàn Thanh tra về việc kiểm tra toàn

bộ việc thu chi, việc sử dụng nhà ở, đất ở và việc sử dụng đất đai trên địa bàn Phường 3,

Quận 4. Qua thanh tra, kiểm tra, Đoàn Thanh tra Quận 4 có Báo cáo kết luận số 22/BC-

TT ngày 26/5/1995, với nội dung kết luận như sau:

“Vào thời điểm từ năm 1976 – 1980, khu vực nhà ông Lê Văn Thái là ao do Phường đội

quản lý để nuôi cá, vì nước đọng nên nuôi cá không hiệu quả, Phường đội bỏ ao trống

trong thời gian dài, nhân dân trong khu vực đổ rác nên ao đã cạn dần… Năm 1987, ông

Thái làm đơn xin cấp đất và được Ủy ban nhân dân Quận 4 chấp thuận cho phép cất 01

căn nhà với diện tích 24 m2. Trong quá trình sử dụng, ông Thái đã xây dựng thêm 02 căn

nhà (tổng cộng 03 căn) và đã tự bố trí cho em vợ là Lê Văn Thư (nhân viên Phường 3,

Quận 4) sử dụng 01 căn nhà…

63

Ông Lê Văn Thái (Chủ tịch Ủy ban nhân dân Phường 3, Quận 4) đã lợi dụng quyền hạn

của mình, ngang nhiên xây dựng trái phép 90,19 m2 và hiện đang chiếm dụng của Nhà

nước 188,98 m2.

Ngoài ra, ông Thái còn có ý đồ chiếm luôn phần đất phía sau diện tích 133,03 m2, việc

làm của ông Thái hết sức tùy tiện, xem thường pháp luật, gây ảnh hưởng không tốt cho

địa phương…

Kiến nghị: Ủy ban nhân dân Quận 4 ra Quyết định quản lý và thu hồi toàn bộ diện tích,

cho phép ông Thái được sử dụng đúng diện tích được cấp là 24 m2… Đồng thời kiến nghị

Ủy ban nhân dân Quận 4 xem xét hình thức kỷ luật ông Lê Văn Thư thích đáng…”

Trên cơ sở Báo cáo kết luận của Đoàn Thanh tra Quận 4, Ủy ban nhân dân Quận 4 đã ban

hành Quyết định số 60/QĐ.UB ngày 17/10/1995 về việc quản lý phần đất thuộc mặt bằng

số 186/49/3 đường Tôn Thất Thuyết, Phường 3, Quận 4 với nội dung:

“Quản lý phần đất có diện tích 70,15 m2. Với kiến trúc xây dựng trên đất, tạm thời duy trì

sử dụng; Khi có yêu cầu giải tỏa của cơ quan có thẩm quyền, ông Thái phải tháo dỡ vô

điều kiện.

Quản lý phần đất có diện tích 53,96 m2. Với kiến trúc xây dựng trên đất, tạm thời duy trì

sử dụng; Khi có yêu cầu giải tỏa của cơ quan có thẩm quyền, ông Lê Văn Thư phải tháo

dỡ vô điều kiện.

Thuận bố trí cho ông Lê Văn Thư được sử dụng 43,13 m2 đất dùng để ở (trong đó có 24

m2 đã có Giấy phép của Quận 4). Ông Thư phải liên hệ các cơ quan chức năng để xin

công nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định”

Theo Giấy xác nhận số 16/XN-UB ngày 01/4/2010 của Ủy ban nhân dân Phường 3, Quận

4 về việc xác nhận nguồn gốc nhà, đất của ông Lê Văn Thái như sau:

Phần đất 89,75 m2 có nguồn gốc là ao cá do Phường đội quản lý, được san lấp, lấn chiếm

sử dụng trước ngày 15/10/1993. Phần đất này đã được quản lý theo Quyết định số

60/QĐ-UB ngày 17/10/1995 của Ủy ban nhân dân quận 4.

64

Căn cứ Phương án số 90/PA-UBND ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Hội đồng bồi

thường, giải phóng mặt bằng của Dự án, được Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận 4 phê

duyệt tại Quyết định số 1770/QĐ-UBND-TH ngày 05 tháng 10 năm 2010 và Quyết định

số 3743/QĐ-UBND-TH ngày 27 tháng 7 năm 2011 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận

4 về việc duyệt bổ sung điều chỉnh khoản 1 và điểm b, khoản 2 điều 5 của Phương án số

90/PA-UBND nêu trên, quy định:

“Đối với những trường hợp nằm trong ranh thu hồi tại Quyết định số 60/QĐ-UB ngày

17/10/1995 của Ủy ban nhân dân Quận 4 về việc quản lý phần đất thuộc mặt bằng số

186/49/3 đường Tôn Thất Thuyết, Phường 3, Quận 4 thì không được bồi thường, hỗ trợ

về đất”.

Do đó, Ủy ban nhân dân quận 4 đã ban hành Quyết định số 3776/QĐ-UBND-MGP4

ngày 02/8/2011 về việc hỗ trợ thiệt hại cho hộ ông Lê Văn Thái với tổng số tiền là

6.170.000 đồng (kèm theo Bảng chiết tính ngày 27 tháng 6 năm 2011), cụ thể:

Đất ở diện tích 89,75 m2: không bồi thường, hỗ trơ.

Nhà cửa, vật kiến trúc: không bồi thường, hỗ trơ.

Các chính sách hỗ trợ khác: 6.170.000 đồng (ngoài ra, ông Thái sẽ được thưởng

5.000.000 đồng nếu chấp hành tốt việc di dời).

Qua nhiều lần hiệp thương vận động ông Lê Văn Thái ký biên bản nhận tiền hỗ trợ và

bàn giao mặt bằng trống cho nhà nước để thực hiện dự án, tuy nhiên ông Thái không

đồng ý ký biên bản nhận tiền.

Ngày 05/9/2011, ông Thái làm đơn khiếu nại Quyết định số 3776/QĐ-UBND-MGP4

ngày 02/8/2011 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận 4 về việc duyệt chi phí bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi toàn bộ diện tích đất và di chuyển căn nhà số 186/49/3

đường Tôn Thất Thuyết, Phường 3, Quận 4 (thuộc thửa số 35, tờ bản đồ số 8) của ông Lê

Văn Thái. Qua đó, ông Thái xin đề nghị được bồi thường, hỗ trợ khoảng 800 triệu đến

900 triệu đồng để gia đình ông tìm nơi ở mới, ổn định cuộc sống.

65

Ngày 30/12/2011, Ủy ban nhân dân Quận 4 ban hành Quyết định số 5618/QĐ-UBND-

TH về việc giải quyết khiếu nại của ông Lê Văn Thái, với nội dung:

“Giữ nguyên Quyết định số 3776/QĐ-UBND-MGP4 ngày 02/8/2011 của Ủy ban nhân

dân Quận 4; Không chấp nhận nguyện vọng của ông Lê Văn Thái xin Ủy ban nhân dân

Quận 4 bồi thường, hỗ trợ khoảng 800 triệu đến 900 triệu đồng để gia đình ông tìm nơi ở

mới, ổn định cuộc sống.”

Ông Lê Văn Thái không đồng ý với Quyết định giải quyết khiếu nại của Ủy ban nhân dân

Quận 4 và tiếp tục khiếu nại đến Ủy ban nhân dân Thành phố.

Sau đó, Ủy ban nhân dân thành phố có văn bản số 4969/UBND-PCNC ngày 29/9/2012

về giải quyết vụ việc khiếu nại của ông Lê Văn Thái, Quận 4, theo đó đồng ý đề xuất của

Thanh tra thành phố tại Báo cáo số 456/BC-TTTP-P4 ngày 25/7/2012, cụ thể: “Chấp

thuận xem xét hỗ trợ thêm 30% đất ở và 40% đơn giá vật kiến trúc đối với phần diện tích

53,96 m2/89,75 m2 cho ông Thái”.

Trên cơ sở đó, ngày 15/01/2013 Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 đã hoàn

thành việc tính toán hỗ trợ bổ sung và được Ủy ban nhân dân Quận 4 phê duyệt tại Quyết

định số 199/QĐ-UBND-MGP4 ngày 29/01/2013 về duyệt bổ sung chi phí hỗ trợ về đất

và kiến trúc cho ông Lê Văn Thái với tổng số tiền là 446.158.000 đồng.

Ngày 04/02/2013, Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 kết hợp với Ủy ban nhân

dân Phường 3 Quận 4 để trao Quyết định số 199/QĐ-UBND-MGP4 ngày 29/01/2013 về

duyệt bổ sung chi phí hỗ trợ về đất và kiến trúc cho ông Lê Văn Thái để biết và thực

hiện. Tuy nhiên, ông Lê Văn Thái vẫn không đồng ý với Quyết định số 199/QĐ-UBND-

MGP4 ngày 29/01/2013, ông Thái đề nghị bồi thường 100% đơn giá đất ở với diện tích

thực tế là 89,75 m2.

66

Hình 3.3 Giải quyết khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng

Do không đồng ý với Quyết định giải quyết khiếu nại, ông Lê Văn Thái gửi đơn khiếu

kiện đến Tòa án nhân dân quận 4 về việc “khiếu kiện quyết định hành chính về việc bồi

thường hỗ trợ tái định cư” tại số 186/49/3 đường Tôn Thất Thuyết, Phường 3, Quận 4,

yêu cầu hủy Quyết định số 3776/QĐ-UBND-MGP4 ngày 2/8/2011 và Quyết định số

199/QĐ-UBND-MGP4 ngày 29/01/2013 của Ủy ban nhân dân Quận 4, ông Thái đề nghị

bồi thường 100% đơn giá đất ở với diện tích thực tế là 89,75 m2. Sau nhiều lần đối thoại

tại Tòa án không thành, Ủy ban nhân dân Quận 4 nhận được Quyết định số 80/2013QĐ-

XX-ST ngày 08/4/2013 của Tòa án nhân dân quận 4 về việc đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

vụ án hành chính về việc “khiếu kiện quyết định hành chính về việc bồi thường hỗ trợ tái

định cư” của ông Lê Văn Thái, cư trú tại số 186/49/3 đường Tôn Thất Thuyết, Phường 3,

Quận 4.

3.3 Đề xuất một số giải pháp giúp tăng cường công tác quản lý chi phí của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 tại Dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng Công viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3).

3.3.1 Mục đích

Xác định quỹ đất là tài sản quốc gia, là tài sản quý hiếm và không thể để hoang hoá hay

khai thác một cách kém hiệu quả;

Thực hiện bồi thường phải đảm bảo: công bằng, công khai, thoả đáng;

67

Tiến tới bồi thường theo giá thị trường;

Cần thực hiện chính sách bồi thường nhất quán cho các đối tượng khác nhau; đặc biệt là

các đối tượng thuộc các khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện.

Tăng cường phân cấp cho địa phương trong việc thực hiện chính sách bồi thường; phát

huy vai trò, trách nhiệm của địa phương các cấp.

Có thể nói chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam hiện nay còn nhiều

những bất cập, nếu đứng ở góc độ quản lý Nhà nước, doanh nghiệp hay những người dân,

cấp thiết đặt ra cần phải có những giải pháp và hành động thiết thực để đảm bảo chính

sách đó đáp ứng được nguyện vọng không chỉ của người dân khi Nhà nước thu hồi đất

mà còn giúp các nhà quản lý hoạt động tốt. Từ những tồn tại, hạn chế trên, chúng tôi xin

đề xuất một số giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt

bằng tại Việt Nam.

3.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tác định cư của Dự án xây dựng công viên Hồ Khánh Hội (GĐ 3)

Dự án xây dựng công viên Hồ Khánh Hội (GĐ 3) có 316 trường hợp bị thu hồi đất toàn

bộ. Trong đó, có 313 hộ dân và 03 tổ chức.

Tính đến nay (tháng 8/2018) đã có 289/313 hộ dân ký biên bản bồi thường, đạt tỷ lệ

92,33% và 02/03 tổ chức bàn giao mặt bằng.

Hiện nay, dự án còn tồn đọng như sau:

24 hộ chưa đồng thuận ký biên bản bồi thường.

05 hộ đã nhận 100% tiền bồi thường, hỗ trợ nhưng chưa tháo dỡ, bàn giao mặt bằng.

01 hộ đã nhận 70% tiền bồi thường, hỗ trợ nhưng chưa tháo dỡ, bàn giao mặt bằng.

Chùa Phổ Hiền Thiền Viện: Yêu cầu tìm khu đất ở Quận 4 có diện tích tương tự và giá

bán bằng số tiền bồi thường, hỗ trợ để mua và xây dựng Chùa mới.

68

Xuất phát từ những nguyên nhân ở trên, tác giả đưa ra một số nhận xét về thực trạng công

tác quản lý chi phí của Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng như sau:

3.3.3 Xác định vấn đề cần giải quyết:

Củng cố hồ sơ pháp lý nhà đất nêu trên thật chặt chẽ, đồng thời nắm vững các quy định

của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Bố trí cán bộ dày dạn kinh nghiệm và am hiểu sâu rộng về mảng bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư để giải thích, thuyết phục hoặc ra tòa án khi đối thoại với dân.

Việc khiếu nại bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay chủ yếu là khiếu nại về giá đất,

tài sản trên đất. Vì vậy, khi xây dựng bảng giá đất hàng năm tỉnh cần chú trọng đến yếu

tố khả năng sinh lợi của từng khu vực, vị trí đất, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp để

xác định mức giá cho phù hợp với giá trị thực tế. Kịp thời điều chỉnh, bổ sung đơn giá vật

kiến trúc, cây trồng, vật nuôi cho phù hợp giá trị thực tế tại thời điểm bồi thường. Vận

dụng tối đa chế độ, chính sách trong bồi thường, giải phóng mặt bằng để đảm bảo quyền

lợi của người bị thu hồi đất là việc cần tính đến. Cùng với đó, tỉnh cần thành lập Ban chỉ

đạo công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp tỉnh để chỉ đạo quyết liệt và tháo gỡ

những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự

án, nhất là các dự án lớn, trọng điểm. Bên cạnh đó, các cấp chính quyền cùng với hệ

thống chính trị, các chủ dự án và tổ chức thực hiện nhiệm vụ phải có sự phối hợp đồng bộ

trong tuyên truyền, vận động và công khai minh bạch chủ trương, chính sách, chế độ bồi

thường cho người dân biết nhằm tạo sự đồng thuận, để ủng hộ dự án. Các cơ quan quản

lý đất đai các cấp từ cơ sở đến tỉnh cần cập nhật kịp thời các biến động về đất đai vào bản

đồ địa chính, sổ địa chính để phục vụ công tác quản lý đất đai nói chung và công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng như: xác nhận nguồn gốc đất đai, quy chủ, lập hồ sơ bồi

thường được thuận lợi hơn. Các đơn vị được giao đo đạc, quy chủ bước đầu làm cơ sở

cho việc thu hồi đất phải nêu cao tinh thần trách nhiệm, công khai, thực hiện đúng quy

trình thủ tục, kết quả đo đạc, quy chủ đảm bảo tính chính xác cao. Chính quyền các địa

phương cần nâng cao vai trò trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời,

kiên quyết đối với các trường hợp lấn chiếm đất, chuyển mục đích xây dựng công trình

trái phép trên đất nông nghiệp, nhất là đối với đất đã quy hoạch. Cùng với đó, tỉnh nên

69

quan tâm xây dựng thêm các khu tái định cư đồng bộ, bảo đảm đủ điều kiện cho người sử

dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Bố trí đủ, kịp thời kinh phí bồi thường, hỗ trợ để chi trả

cho người bị thu hồi đất và giải quyết đơn thư khiếu nại, kiến nghị của người dân về bồi

thường, giải phóng mặt bằng một cách kịp thời, nếu phát hiện các quy định chưa hợp lý

cần kịp thời kiến nghị cấp thẩm quyền xem xét, điều chỉnh cho phù hợp.

Tình trạng người dân sử dụng đất sai mục đích, xây dựng các công trình trái phép diễn ra

khá phổ biến, vì vậy khi xác định để áp giá đền bù theo quy định của Nhà nước gặp nhiều

trở ngại. Giá đất đền bù, hỗ trợ để xây dựng các dự án chưa sát với giá thị trường trong

điều kiện bình thường; đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường còn thấp, nhất

là đối với những hộ có đất nằm trên các trục đường giao thông. Chung quy là do giá đền

bù, hỗ trợ nên dẫn đến việc người dân khiếu kiện hoặc chậm bàn giao đất cho công trình.

Bên cạnh đó các quy định, chính sách của Nhà nước về đền bù, giải tỏa thường xuyên

thay đổi; việc xây dựng khu tái định cư thường chậm hơn so với tiến độ thu hồi đất, việc

làm cho người dân ở những nơi bị thu hồi đất chưa nhiều làm ảnh hưởng rất lớn đến công

tác giải phóng mặt bằng, giao đất xây dựng cho các công trình đầu tư phát triển của thành

phố.

70

Hình 3.4 Lãnh đạo Quận 4 và các cán bộ của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận khảo sát tại Cồn viên Hồ Khánh Hội.

Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 đã thống kê được số hộ chưa đồng thuậnvà

đã tính tiền chi trả bổ sung lãi suất chậm chi trả theo quy định của Ủy ban nhân dân

Thành phố.

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 được thông báo cho hộ dân biết số tiền tính

lãi suất chậm chi trả để hộ dân yên tâm đồng thuận và hạn chế khiếu nại và ban hành

Quyết duyệt chi phí số tiền chi trả bổ sung lãi suất chậm chi trả đối với 05 hộ chưa đồng

thuận để có cơ sở củng cố pháp lý và thực hiện nghĩa vụ đầy đủ cho hộ dân bị giải tỏa để

áp dụng biện pháp cưỡng chế thực hiện Quyết định thu hồi đất theo đúng quy định. (Đã

có Văn bản số 972/STC-BVG ngày 13/02/2017 của Sở Tài chính về việc xử lý lãi suất

71

phát sinh do mở sổ tiết kiệm đối với các trường hợp không đồng ý nhận tiền bồi thường,

hỗ trợ của hộ dân).

Nếu xét thấy chưa cần thiết tổ chức đối thoại 24 hộ chưa đồng thuận, Ban Bồi thường,

giải phóng mặt bằng Quận 4 sẽ đề nghị Ủy ban nhân dân Phường 3 và các đoàn thể

Phường 3 cử người cùng tham gia với viên chức của Ban Bồi thường, giải phóng mặt

bằng Quận 4 phụ trách hồ sơ. Mỗi cán bộ, công chức của Phường và đoàn thể Phường

gắn với từng viên chức của Ban đi theo xuyên suốt trong quá trình tiếp xúc, vận động cho

đến kết thúc việc tháo dỡ, bàn giao mặt bằng.

Về bổ sung quỹ nhà tái định cư tại Quận 4: Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4

báo cáo và đề xuất Ủy ban nhân dân Quận 4 kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phồ điều

chuyển các căn hộ tại định cư tại Quận 4 của các dự án ngoài Quận 4 để phục vụ cho dự

án này.

3.3.4 Bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn cho các cán bộ QLDA

Mục đích của giải pháp để nâng cao trình độ chuyên môn và các nghiệp vụ cho cán bộ

của Ban và để nâng cao chất lượng công việc và năng suất lao động của cán bộ tại Ban.

Nội dung, giải pháp thực hiện:

Trong điều kiện nền kinh tế nước ta hiện nay đang phát triển với tốc độ nhanh, hệ thống

luật pháp có nhiều biến động, nhiều lý thuyết kinh tế, kỹ thuật, quản lý mới được đưa vào

nước ta. Điều này đòi hỏi các cán bộ của Ban phải không ngừng học tập, trao dồi, nâng

cao kỹ năng, nghiệp vụ. Để thực hiện được giải pháp này, Ban cần tạo điều kiện cho các

cán bộ bằng cách:

Thông qua các đợt sinh hoạt, họp triển khai công việc định kỳ để nói chuyên, trao đổi

kinh nghiệm công tác giữa các nhân viên trong Ban.

Cử cán bộ đi học các khoá đào tạo chuyên sâu hoặc khuyến khích cán bộ tự nghiên cứu

tại nhà. Đưa ra chính sách, hỗ trợ đào tạo nâng cao trình độ cán bộ: Nhất là đào tạo trên

đại học với mục tiêu là tạo nguồn cán bộ có trình độ chuyên môn giỏi, có kiến thức quản

72

lý kinh tế vững vàng, có bản lĩnh chính trị và đạo đức lối sống tốt, kiến thức hiểu biết xã

hội rộng, hiểu biết pháp luật, có trình độ giao tiếp với đối tác.

Thực hiện được điều này góp phần giải quyết được các vấn đến tồn tại như chưa có cán

bộ có kỹ năng lập dự án, lập hồ sơ mời thầu, bổ sung cho cán bộ các kỹ năng, kỹ thuật

quản lý dự án. Bởi vì chúng ta không thể tuyển ngay một lúc tất cả người mới để thực

hiện các công việc trên, lý do sẽ làm tăng số lượng cán bộ của Ban như chi phí quản lý dự

án thì không thay đổi, phát sinh công việc nhàn rỗi. Việc đào tạo cán bộ như vậy sẽ giải

quyết các vấn đề trên với chi phí thấp, đem lại hiệu quả cao, không làm xáo trống công

việc của Ban. Kinh phí thực hiện lấy từ nguồn chi phí ban quản lý.

3.3.5Hoàn thiện công tác quản lý chi phí

Mục đích để chi phí cho dự án được thực hiện theo đúng kế hoạch. Dự án không bị vượt

chi phí. Nội dung giải pháp:

3.3.5.1 Nâng cao độ chính xác tổng mức đầu tư

Mục đích để giá trị tổng mức đầu tư đủ để thực hiện dự án. Khi thực hiện dự án không bị

chênh lệch chi phí.

Nội dung giải pháp:

Giám sát chặt chẽ chất lượng công tác khảo sát xây dựng công trình, quản lý đơn vị tư

vấn thực hiện khảo sát phù hợp với nhiệm vụ, phương án khảo sát được duyệt, đảm bảo

yêu cầu về khối lượng, chất lượng cũng là một giải pháp đem lại hiệu quả cho việc nâng

cao độ chính xác của tổng mức đầu tư.

Có nhiều phương pháp để xây dựng tổng mức đầu tư của dự án, tuy nhiên dự án đầu tư

xây dựng nào cũng phải lập thiết kế cơ sở, việc xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ

sở sẽ có độ chính xác cao hơn so với các phương pháp khác. Do vậy tác giả đề xuất chọn

phương pháp “Tính theo thiết kế cơ sở” khi xác định tổng mức đầu tư là phương pháp bắt

buộc, các phương pháp khác chỉ là để kiểm tra, so sánh.

Tính đúng, tính đủ các nội dung trong tổng mức đầu tư. Chú trọng tới việc tính đủ dự

phòng phí cho phần phát sinh khối lượng và trượt giá.

73

3.3.5.2 Nâng cao độ chính xác của Tổng dự toán, dự toán xây dựng công trình

Mục đích để dự toán đúng và đủ chi phí cho các công việc trong dự án.

Nội dung giải pháp:

Dự toán công trình, tổng dự toán dự án phải được lập, thẩm tra, thẩm định cụ thể và chi

tiết. Nội dung và danh mục chi phí tính toán đầy đủ theo quy định và phù hợp với yêu cầu

thực tế, giá trị tổng dự toán, dự toán trong hạn mức tổng mức đầu tư được duyệt.

Rút kinh nghiệm từ những sai sót của các dự án trước để học hỏi và điều chỉnh cho kịp

thời, điều chỉnh hoặc cắt giảm thiết kế các nội dung cần thiết cho phù hợp với thực tế để

mang lại sự hiệu quả tốt hơn. Các nội dung sai sót, tồn tại hoặc các bài học từ việc tổ

chức triển khai thực hiện từ các công trình trước đều phải được xem xét, rút kinh nghiệm

để khắc phục hiệu quả.

Phương pháp thực hiện:

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng thuê đơn vị tư vấn thiết kế lập dự toán, tư vấn thẩm

tra có đủ năng lực kinh nghiệm, được đăng tải trên trang web của Sở Xây dựng.

Rút kinh nghiệm từ những sai sót của các dự án trước, Phòng thẩm định của Ban rà soát

kiểm tra kỹ tiên lượng, đơn giá, định mức sử dụng để áp dụng dùng đơn giá, định mức

theo quy định trước khi trình phê duyệt.

3.3.5.3 Nâng cao chất lượng quản lý chi phí trong giai đoạn thực hiện dự án

Mục đích để chi phí cho giai đoạn thực hiện dự án theo đúng kế hoạch về giá trị và thời

gian thực hiện.

Nội dung giải pháp:

Lập kế hoạch chi phí và bảng theo dõi kiểm soát và quản lý chi phí của dự án, công trình,

gói thầu. Mọi đợt phát sinh phải được cập nhật vào bảng theo dõi chi phí, cân đối sử

dụng trong phần vốn còn lại của công trình từ chi phí dự phòng và phần tiết kiệm được từ

đấu thầu, tránh tình trạng vượt dự toán, tổng dự toán, tổng mức đầu tư.

74

Kế hoạch chi phí lập phù hợp với kế hoạch vốn được giao, tiến độ thi công của nhà thầu

và thời gian thi công để đảm bảo khi dự án thực hiện đến giai đoạn nào thì hồ sơ thanh

toán hoàn thiện và giải ngân được đến đó.

Quản lý chặt chẽ việc thực hiện hợp đồng. Theo quy định tại Luật Đấu thầu 2013 (điều

62), hợp đồng trọn gói là loại hợp đồng cơ bản. Khi quyết định áp dụng hợp đồng theo

đơn giá cố định hoặc hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh thay cho hợp đồng trọn gói,

người phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu phải đảm bảo loại hợp đồng này phù hợp

hơn so với hợp đồng trọn gói. Đối với gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ chiphí

tư vấn đơn giản; gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp có quy mô nhỏ phải áp

dụng hợp đồng trọn gói. Luật Đấu thầu 2013 quy định chi phí dự phòng cho các yếu tố

rủi ro (kể cả trượt giá, phát sinh khối lượng) đã bao gồm trong giá gói thầu để làm cơ sở

cho các nhà thầu đề xuất giá dự thầu, vậy không nên để các chi phí phát sinh chưa thể

ước lượng được trong khuôn khổ hợp đồng đã kí kết vượt xa tầm kiểm soát.

Kiểm tra, rà soát lại khối lượng công việc theo thiết kế được duyệt trước khi ký kế hợp

đồng để giảm thiểu những chi phí phát sinh với mức thấp nhất.

Quy định rõ trách nhiệm của các bên trong việc xử lý, đền bù đối với việc tính toán sai số

lượng, khối lượng công việc.

3.3.6Giải pháp quản lý thời gian

3.3.6.1 Hoàn thiện quản lý thời gian thông qua việc quản lý tốt thời gian thực hiện các công việc

Mục đích: Quản lý thực hiện các công việc theo đúng tiến độ cũng như đảm bảo chi phí

và chất lượng của các công việc

Nội dung giải pháp:

Hoàn thiện khâu lập kế hoạch và điều hành thời gian thực hiện các công việc.

Cán bộ của Ban thường xuyên kiểm tra đôn đốc việc thực hiện công việc của các đơn vị

tham gia vào quá trình thi công cũng như việc thực hiện công việc của bản thân các cán

bộ trong Ban. Làm điều này để tránh tình trạng, một số cán bộ của Ban đôi lúc còn cả nể,

75

chưa thật kiên quyết trong việc đốc thúc, chỉ đạo đơn vị thi công hoàn thành đúng tiến độ.

Cũng như để đảm bảo sự phối hợp giữa các bên trong quá trình thực hiện dự án.

Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng cần tiếp cận và sử dụng các công cụ quản lý dự án

có hiệu quả như sơ đồ Pert/CPM, biểu đường đường GANTT, tính toán thời gian dự trữ

toàn phần, thời gian dự trữ tự do.v.v. Những kỹ thuật này sẽ giúp cho Ban quản lý được

các công việc của dự án, có thể điều chỉnh tiến độ và chi phí của dự án theo yêu cầu trong

điều kiện vẫn đảm bảo được về mặt chất lượng.

Hình 3.5 Biểu đồ GANTT

Quản lý thực hiện các công việc ta cần quan tâm thực hiện các vấn đề sau:

Xem xét kỹ lưỡng và có kế hoạch thực hiện đảm bảo theo trình tự, đúng pháp luật những

nội dung ràng buộc của hợp đồng. Hạn chế chậm trễ trong việc nghiệm thu và chi trả cho

các công việc đã hoàn thành để thúc đẩy tiến độ của dự án. Kiểm soát và khắc phục

nhanh các sai sót và các công việc phát sinh trong quá trình triển khai dự án.

Có chế tài xử phạt nhà thầu nếu không đáp ứng được số lượng và chất lượng nhân công

theo yêu cầu tiến độ và công việc dự án…

76

3.3.6.2 Hoàn thiện công tác quản lý thời gian trong giai đoạn bồi thường, giải phóng mặt bằng

Mục đích của giải pháp là để công tác bồi thường được thực hiện theo đúng tiến độ. Nội

dung giải pháp:

Hoàn thiện công tác lập tiến độ bồi thường để xây dựng dự án.

Lập tiến độ xây dựng công trình cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.

Khi lập tiến độ phải khảo sát điều kiện tự nhiên thực tế của từng tháng, từng mùa và tính

toán trên điều kiện tự nhiên đó. Từ đó lập tiến độ trên nguồn lực thực tế hiện có.

Khi theo dõi tiến độ ta theo dõi cả quá trình thực hiện chứ không chỉ theo dõi để ý mỗi

đến kết quả. Theo dõi như vậy để ta kịp thời phát hiện ra những vấn đề dẫn đến chậm tiến

độ và có biện pháp kịp thời đối phó. Tránh tình trạng chỉ theo dõi và quan tâm đến kết

quả khi mà đến lúc báo cáo kết quả không đạt tiến độ thì đã muộn và không thể khắc

phục được nữa.

Khi điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án thì trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trình tự thực hiện các công việc phải thỏa mãn các yêu cầu sau: đảm bảo chất lượng

công việc; các hạng mục hoặc các bộ phận đã được phân công trước đó phải ổn định; xác

định nguồn lực con người, vốn đầu tư.

77

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Trong bối cảnh kinh tế không mấy khả quan, việc cắt giảm đầu tư công đang được

Đảng và Nhà nước thực hiện thì việc tăng cường công tác quản lý chi phí các dự án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư để xây dựng công trình nhằm quản lý có hiệu quả chi phí xây

dựng sử dụng nguồn ngân sách nhà nước một cách hiệu quả, tránh lãng phí thất thoát và

đảm bảo giá trị chất lượng xây dựng công trình về mặt giá trị tài chính kinh tế xã hội là

một điều phải thực hiện cấp bách.

Trên cơ sở kết hợp những nghiên cứu về lý luận và thực tiễn trong công tác quản lý chi

phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4,

Tp.HCM. Quá trình triển khai thực hiện các dự án trong giai đoạn đã qua, đã có nhiều hội

nghị tập huấn, tổng kết, rút kinh nghiệm toàn diện về công tác quản lý chi phí bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, khó tìm thấy một công trình nghiên cứu đầy đủ và trọn vẹn

nào về việc đúc rút, tổng hợp đánh giá về công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư, yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả và chất lượng chung của toàn dự án không

chỉ trong giai đoạn triển khai thực hiện, mà còn cả trong giai đoạn khai thác sử dụng, khi

đánhgiá hiệu quả đầu tư. Bởi vậy, đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư tại Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng, Quận 4, TP Hồ Chí Minh.”

không chỉ mang tính thời sự, thực tế, mà còn có tính cần thiết. Đề tài nghiên cứu đã giải

quyết được những vấn đề cơ bản sau đây:

Đã hệ thống hóa những cơ sở lý luận cơ bản về dự án và quản lý chi phí bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư;

Đề tài đã tìm hiểu, phân tích đánh giá thực trạng công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư thuộc Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 trong thời gian vừa

qua, đánh giá những kết quả đạt được cần phát huy, những vấn đề bất cập, tồn tại cần

khắc phục, hoàn thiện;

Đã nghiên cứu đề xuất một số giải pháp quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

thuộc Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 phù hợp với thực tiễn công tác quản

78

lý chi phí của Ban và tuân thủ theo những quy định của hệ thống văn bản luật định hiện

hành về quản công tác này.

Trong khuôn khổ và thời gian thực hiện của luận văn, với tư cách là một cán bộ Ban Bồi

thường, giải phóng mặt bằng Quận 4, nơi tác giả chọn là phạm vi nghiên cứu về mặt

không gian của đề tài, có điều kiện thuận lợi trong việc thu thập các tài liệu, số liệu và

tình hình thực tế của công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, để đối

chiếu các điều kiện cần và đủ với hiện trạng của công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước, phát hiện những khó khăn, tồn tại và

phân tích các nguyên nhân của chúng làm cơ sở cho việc tiếp tục nghiên cứu tìm kiếm

các nhóm giải pháp và các biện pháp cụ thể trong từng nhóm để tháo gỡ chúng.

Các nhóm giải pháp được xem như phần cứng không thay đổi, các biện pháp cụ thể

trong từng nhóm xem như phần mềm, có thể linh hoạt thay đổi để phù hợp với các quy

định hiện hành của nhà nước trong từng giai đoạn và nhu cầu thực tiễn của công tác quản

lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cưvới tính đa dạng và độ phức tạp ngày càng cao.

Là người lần đầu thực hiện nghiên cứu một đề tài dưới dạng Luận văn tốt nghiệp cao học,

lại trong điều kiện vừa học vừa làm, tác giả chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót

do nhận thức và trình độ còn hạn chế. Mặc dù vậy, với công trình nghiên cứutâm huyết

của mình đã hoàn thành, tác giả thấy phấn khởi, tự tin hơn khi thấy mình đã trưởng thành

thêm một bước về mặt lý luận. Cộng với những kinh nghiệm qua thực tế công tác một số

năm tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4, tác giả nhận thức được ý nghĩa

thực tiễn của luận văn để trước hết, đối với bản thân, cần tiếp tục suy nghĩ áp dụng vào

những công việc đang được phân công. Tiếp theo, tác giả hy vọng rằng, luận văn sẽ là

một tài liệu tham khảo tốt để nghiên cứu áp dụng trong những điều kiện tương đồng.

79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư là công việc khó

khăn, phức tạp, nhưng đã được các cấp, ngành, Hội bồi thường, hỗ trợ, GPMB và

tái định cư của địa phương thực hiện một cách cẩn thận, tỷ mỷ, phù hợp với các

quy định hiện hành; tuy vậy vẫn còn một số điểm chưa thể hiện hết được tính hợp

lý để áp dụng trong công tác bồi thường cho phù hợp do: công tác quản lý đất đai,

quản lý quy hoạch địa phương còn yếu kém; hồ sơ địa chính không đầy đủ, không

quản lý biến động thường xuyên theo quy định; việc cấp mới và cấp đổi GCN

quyền sử dụng đất chưa kịp thời; công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại

tố cáo của nhân dân còn hạn chế, ... những bất cập vẫn chưa được giải quyết triệt

để; tỷ lệ hộ nghèo hậu giải phóng mặt bằng ở một số địa phương có xu hướng tăng

lên, việc người dân chưa được bồi thường thoả đáng vẫn đang khiếu kiện kéo dài

làm họ mất tập trung ổn định cuộc sống, gây mất ổn định chính trị, xã hội và dẫn

đến tệ nạn tại các khu vực giải toả có xu hướng tăng theo.

Trước hết phải khẳng định sẽ không thể chấm dứt hoàn toàn việc tranh chấp đất

đai, khiếu nại tố cáo có liên quan đến đất đai cũng như bồi thường, giải phóng mặt

bằng vì các quan hệ xã hội thường xuyên thay đổi, phát sinh theo từng giai đoạn

lịch sử. Tuy vậy, để giảm thiểu hay giải quyết các tranh chấp đất đai đang có một

cách dứt điểm rất cần sự chung tay của các cấp chính quyền từ địa phương đến

Trung ương, sự phối hợp đồng bộ trong rất nhiều các khâu, các hạng mục trực tiếp

từ các tồn tại trên cần đúc rút ra một số kinh nghiệm cũng như các giải pháp tận

gốc mới giải quyết ổn thỏa và giảm được tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Công tác

80

bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái định cư trong thời gian tới phải triển khai thuận

lợi, kịp thời, đúng chính sách, pháp luật, đảm bảo hài hòa các lợi ích của người bị

thu hồi đất, Nhà nước và chủ đầu tư.

2. Kiến nghị

Xây dựng dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai; hoàn thiện công khai quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Xây dựng giá bồi thường sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Áp dụng nguyên tắc tự thỏa thuận giá bồi thường đối với các dự án thu hồi đất

Đẩy mạnh bố trí tái định cư, tăng cường các chính sách hỗ trợ đối với hộ gia đình

bị thu hồi giải tỏa.

Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư góp vốn bằng quyền

sử dụng đất vào các dự án đầu tư.

Đề xuất ban hành các quyết định cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC

khi Nhà nước thu hồi đất cho mỗi tỉnh. Sửa đổi một số điều của nghị định cho phù

hợp với thực tiễn của mỗi tỉnh, về các vấn đề thu tiền sử dụng đất, như là: Điều

kiện để được bồi thường về đất; bồi thường, hỗ trợ đối với đất ở; giao đất TĐC;

đơn giá đất giao đất TĐC và thu tiền sử dụng đất TĐC, giá trị hỗ trợ, thưởng... cho

phù hợp với mức trượt giá, như hỗ trợ di chuyển nhà ở, di chuyển tài sản và thuê

nhà ở; thưởng để đẩy nhanh tiến độ GPMB...

Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá của các Công ty, Trung tâm Thẩm định

giá.

81

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Quốc hội (2013); Luật xây dựng số 50/2014/QH13 có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm

2014 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

[2] Quốc hội (2013); Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của

Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

[3] Quốc hội (2013); Luật Đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày

01/07/2013;

[4] Chính phủ (2014); Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 16/6/2014 của Chính phủ về

Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu.

[5] Chính phủ (2009); Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về

việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của

Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

[6] Chính phủ (2014); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai;

[7] Chính phủ (2004); Nghị định 197/2004/NĐ-CPngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

[8] Bộ Xây dựng (2009); Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây

dựng về quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày

12/02/2009 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

82

[9] Bộ Xây dựng (2016); Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

[10] Bộ Xây dựng (2013); Thông tư số 13/2013/TT-BXD ngày 15/8/2013 của Bộ Xây

dựng về việc quy định thẩm tra, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng công trình;

[11] Bộ Tài chính (2000); Thông tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ tài

chính về việc hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

[12] Bộ Xây dựng (2013); Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây

dựng về việc quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng CT xây dựng;

[13] Bộ Tài chính (2011); Thông tư 19/2011/TT-BTC ngày 14 tháng 02 năm 2011 của

Bộ tài chính quy định về quyết toán dự án hoàn thành thuộc vốn nhà nước;

[14] UBND Tp.HCM (2018); Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm

2018 về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi

đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;

[15] UBND Tp.HCM (2012); Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm

2012 về việc ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên

địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

83