Quản lý đất đai tại việt nam hiện nay nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của nguồn lực tự nhiên

Chia sẻ: Tt Cao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:76

Thêm vào BST

Báo xấu

265
lượt xem 73
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'quản lý đất đai tại việt nam hiện nay nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của nguồn lực tự nhiên', luận văn - báo cáo, nông - lâm - ngư phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Quản lý đất đai tại việt nam hiện nay nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của nguồn lực tự nhiên

LỜI MỞ ĐẦU 1 / Tính cấp thiết của đề tài Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho n ền kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao động, vốn, công nghệ th ì đất đai là lo ại tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên b an tặng cho loài người. Đất đai gắn liền với mọi hoạt động, đời sống kinh tế, văn hoá - xã hội của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nhu cầu bức thiết về an cư lập nghiệp, là thành ph ần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đ ịa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đ ai còn là cơ sở để phát triển hệ sinh thái môi trường, dung hoà sự sống của con n gười và sinh vật. Đất đai có vai trò hết sức quan trọng, là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Để khẳng định vai trò to lớn của đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tấc đ ất tấc vàng”, và Mác cũng khẳng định “Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”…Chính vì vậy, Fidecraxte Rô có nêu “Người ta có thể cho m áu của m ình chứ không bao giờ cho nhau đất”. Có th ể nói, đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả các nhà nước dù xây dựng Nhà nước theo hình thức nào đều coi trọng việc quản lý đất đai. Riêng ở nước ta, để có nguồn vốn đất đai như ngày nay cha ông ta ph ải đổ biết bao xương m áu qua hàng nghìn năm d ựng nước và giữ nước để giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc. Thấy đ ược tầm quan trọng của đất đai, n ên luôn đòi hỏi chúng ta phải có b iện pháp tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao
phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đo ạn hiện n ay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - h iện đại hoá đ ã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạnh mẽ và những phát sinh trong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia tăng d ẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong khi đó đất đai chỉ có giới hạn về số lượng cũng như chất lượng. Khi n ước ta b ước vào nền kinh tế thị trường, thì sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động b ình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội. Năm 1993 khi luật đất đai đã xác lập 5 quyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất thì hàng lo ạt vấn đề về giao dich quyền sử dụng đất diễn ra một cách phức tạp như: đ ầu cơ đ ất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép, giao d ịch đất không có các giấy tờ hợp lệ, giao dịch ngầm, trao tay…dẫn đ ến tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai. Trong khi quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém. Sự yếu kém này th ể hiện ở các điểm sau: - Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau m à còn cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đ ề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đ ất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn đ ược thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự
kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như đ ể kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa ph ương khác nhau không th ể thực hiện được. - Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đ ất) mới đ ược thực h iện giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm. Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.Thực tế cho thấy, việc ngư ời sử dụng đất “được” cơ quan thu ế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp giấy chứng nhận không phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục h ành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người dụng đất đã làm làm cho các giao d ịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nh à đ ất. Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nh à n ước. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của n gười chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đ ất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển như ợng quyền sử dụng đất để thực hiện các h ành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường
các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đ ất đai. Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Vì th ế, đất đai đ ược thống nhất quản lý từ trung ương đến đ ịa phương trên từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Để làm được điều đó, đòi hỏi Nhà nước ta đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến từng người dân, quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng đối tượng, ổn định và lâu dài, để n gười dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao năng suất lao động cho người dân và xã hội. Xuất phát từ thực trạng trên cùng với những kiến thức đã học, đ ược sự phân công của khoa Thương m ại – Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng và được sự đồng ý của phòng Tài nguyên môi trư ờng quận Thanh Khê tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại đ ịa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng”. 2 / Mục đích và yêu cầu * Mục đích - Thông qua nghiên cứu đề tài để đánh giá đúng thực trạng công tác cải cách thủ tục hành chính trong qu ản lý đất đai cũng như công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất của địa phương.
- Trên cơ sở đó tìm ra được những nguyên nhân tồn tại và đ ề xuất kiến nghị với cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền về các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất. * Yêu cầu - Nắm vữn g các nội dung quản lý Nh à nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. - Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực và khách quan. - Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế cuả đ ịa phương. 3/ Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp điều tra, phỏng vấn thăm dò, khảo sát thực tế - Phương pháp phân tích, tổng hợp trên cơ sở số liệu và tài liệu thu thập được. 4/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị giữa các hộ gia đình, cá nhân - Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị * Ph ạm vi nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đối với đất ở - Thời gian nghiên cứu từ ngày 01/01/2008 đến 04/05/2008
5/ K ết cấu của chuyên đề Chuyên đề gồm các chương:  Chương I: Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất  Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị và công tác quản lý trên địa bàn quận Thanh Khê  Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị trên đ ịa bàn quận Thanh Khê  Phần kết luận Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN Q UYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 .1. Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy đ ịnh của Bộ luật dân sự và pháp lu ật về đất đai. 1.1.2. Các hình thức chuy ển quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các b ên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai . * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. * Cho thuê quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho b ên thuê để sử dụng trong một th ời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thu ê. * Thế chấp quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở n hưng thực chất là th ế chấp cả về đất ở. * Thừa kế quyền sử dụng đất Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo d i chúc ho ặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuy ển quyền sử dụng đất * Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đ ất đai. + Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và ch ỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn đ ược chuyển quyền sử dụng còn lại. + Tuân th ủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử dụng đúng mục đích. * Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến h ành làm thủ tục tại UBND th ành phố thuộc tỉnh, th ị xã, quận huyện. Đối với chuyển nhượng phải làm th ủ tục tại UBND th ành phố trực thuộc trung ương. + Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên tho ả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập th ành văn bản có chứng thực của U ỷ b an nhân dân có th ẩm quyền (trừ văn b ản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo lu ật thừa kế). Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. + Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đ ịnh của pháp luật về đất đai. 1 .2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị 1.2.1 . Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn
Đất đô thị là đ ất thuộc các khu vực nội th ành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nh à ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an n inh, và các mục đích khác. Ngo ài ra, theo quy đ ịnh tại Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đ ất ngoại th ành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị th ì cũng đư ợc tính vào đ ất đô thị. Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô th ị th ấp trên th ế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của d ân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng th êm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới h ạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về đ ịa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thu ẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô th ị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn đư ợc cập nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý: * Xác định địa giới h ành chính Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính. Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới h ành chính các cấp trong phạm vi cả
nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới h ành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trư ờng quy đ ịnh về kỹ thuật và đ ịnh mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới h ành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới h ành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương. * Lập và qu ản lý hồ sơ địa giới hành chính Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm: - Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc th ành lập đơn vị h ành chính ho ặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có) - Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính. - Sơ đồ vị trí các mốc địa giới h ành chính - Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường đ ịa giới h ành chính - Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính - Biên b ản xác nhận mô tả đư ờng địa giới hành chính - Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính - Biên b ản bàn giao mốc địa giới hành chính - Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới Quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Hồ sơ đ ịa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường
Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nh ận, hồ sơ địa giới h ành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phư ờng, thị trấn quản lý mốc đ ịa giới h ành chính trên thực địa tại địa ph ương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân d ân cấp trên trực tiếp * Lập và qu ản lý bản đồ địa chính Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ đ ịa chính trong phạm vi cả nước Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo sát, đo đạc, lập và qu ản lý bản đồ địa chính địa phương Bản đồ địa chính đ ược quản lý, lưu trữ tại các cơ quan qu ản lý đất đai của tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trư ờng), huyện, quận (Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân d ân xã, phường, thị trấn. * Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và b ản đồ quy hoạch sử dụng đất. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Là một nội dung quan trọng của quản lý Nh à nước về đất đai. Trên cơ sở n ày, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo
đ ất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa phương. Việc khảo sát, đo đạc đ ất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến đ ịa ph ương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng nh ư của từng địa phương. Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng. Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đự ơc hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đ ích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Phân h ạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử dụng… Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban h ành dưới dạng quy trình, quy ph ạm làm cho h ệ thống yếu tố kỹ thuật giống nhau, quy trình, ch ỉ tiêu phân h ạng, định giá đất đư ợc thống nhất, và quy trình thực hiện cũng được thống nhất. Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất đ ai quy định tại điều 53 Luật đất đai
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ đ ịa chính gọi là b ản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa ph ương. * Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai. Đăng kí đất đai Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nh à nước về đất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan qu ản lý nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành ph ần kinh tế, các ngành kinh tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai. Đăng kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất đ ai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: + Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất + Khi chuyển mục đích sử dụng đất + Khi th ực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất. Lập và quản lý hồ sơ địa chính Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chính của địa phương m ình. Hồ sơ đ ịa chính bao gồm:
+ Bản đồ địa chính + Sổ địa chính + Sổ mục kê đất đai + Sổ theo dõi biến động đất đai Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy c hứng nhận pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đư ợc cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể m à giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một người hay nhiều người. Uỷ ban nhân dân tỉnh, th ành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngư ời Việt Nam định cư ở nước n goài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đ ình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngo ài mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Thống kê, kiểm kê đất đai Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai đ ược tiến hành 5 năm một lần.
Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đ ất đai của địa phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài n guyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ. * Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Đây là m ột khâu quan trọng m à Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi m à ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài th ị trường đất đ ai n ằm ngo ài tầm kiểm soát của Nh à nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội. * Công tác qu ản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại chương IV lu ật đất đai. Thông qua đó Nh à nước thực hiện quản lý, giám sát việc thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp. 1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị. Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và h ệ thống các văn b ản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật. Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: ngh ị định, nghị quyết, chỉ thị, thông tư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những m ặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc b an hành các văn b ản quy phạm pháp luật với những quy đ ịnh, quy chế là nh ằm
đ iều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực h iện đúng pháp luật. Nhà nước đã công nh ận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều n ày đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên m ảnh đất được giao. Kinh tế h àng hoá ngày càng phát triển theo xu h ướng phát triển của đất nước đòi hỏi h ành lang pháp lý ph ải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó . Vì thế công tác quản lý đư ợc thể hiện thông qua hệ thống các văn bản: - Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp đư ợc cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan qu ản lý đất đai, trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận. - Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở đư ợc xác lập trước ngày 01/07/1991 và ngh ị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia. - Ngh ị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi h ành lu ật đất đai 2003 Theo kho ản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ b an hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dư ới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,
n gày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau: Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy ho ạch phát triển thành th ị xã, thành phố không cho phép chuyển nh ượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dư ới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đ ất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó. Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đ ã nêu ở trên, trường h ợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư th ì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận đư ợc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đ ình, cá nhân. - Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất, n guyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy ch ứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đ ất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày 1 /1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế...) không được giao dịch, th ế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà). - Luật kinh doanh bất động sản - Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thu ế chuyển quyền sử dụng đ ất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất. - Qu yết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân th ành phố Đà Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng. Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ gia đ ình, cộng đồng dân cư (đất nh à th ờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức sử dụng đất. - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển như ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn b ằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt vi ph ạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên Môi trường về việc ban h ành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ất. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Thu ế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác. Chính sách tài chính về đất đai đư ợc coi là hoàn thiện, ngo ài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế đ ược đ ầu cơ đ ất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những n gười đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đ ình, cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó), khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đ ất: Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật; tổ chức, hộ gia đ ình, cá nhân trả lại đất cho Nh à nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đ ất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngo ại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nư ớc cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu ê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
thao; cơ sở từ thiện không nh ằm mục đích kinh doanh theo các dự án đ ã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật m à đời sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống th ì được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có th ể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. 1.2.3. Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị cho các đối tượng Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo các ho ạt động đư ợc thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính. Quy trình quản lý sẽ tập trung ở các khâu: * Xác nhận tình trạng pháp lý nh à đ ất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất. Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử