Sử dụng công cụ giá đất và định giá đất trong quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam

Chia sẻ: Huyết Thiên Thần | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:22

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Để làm rõ những vấn đề về giá đất và định giá đất ở nước ta hiện nay, bài viết sẽ trình bày 4 vấn đề chủ yếu sau: bản chất của giá đất do Nhà nước quy định; khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta; thực trạng triển khai giá đất, định giá đất từ 1//7/2014 đến nay; tác động của giá đất và định giá đất đến quản lý nhà nước về đất đai. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Sử dụng công cụ giá đất và định giá đất trong quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam

SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ KINH TẾ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM Bùi Ngọc Tuân Nguyên CVCC, Bộ Tài nguyên và Môi trường I - THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC VÀ TÁC ĐỘNG CỦA CHÚNG ĐẾN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Đất đai là một loại vật chất đặc biệt, xét về mặt tự nhiên và trong mối quan hệ với đời sống, lịch sử, văn hóa, chính trị, xã hội của con người thì đất đai là một loại tài nguyên vô giá không gì có thể thay thế được. Do đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu giá đất và định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề cũng như phạm vi, đối tượng nghiên cứu. Những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Để làm rõ những vấn đề về giá đất và định giá đất ở nước ta hiện nay, nội dung mục này sẽ trình bày 4 vấn đề chủ yếu sau: - Bản chất của giá đất do Nhà nước quy định; - Khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta; - Thực trạng triển khai giá đất, định giá đất từ 1//7/2014 đến nay; - Tác động của giá đất và định giá đất đến quản lý nhà nước về đất đai. 1. Bản chất của giá đất do Nhà nước quy định Đất đai là một loại tài sản - “hàng hoá” đặc biệt khác với các loại tài sản - “hàng hoá” thông thường khác, sự khác nhau có tính bản chất được thể hiện ở chỗ: - Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của đất. Về tổng quan và lâu dài, giá đất thường bị cán cân quan hệ cung - cầu tác động với xu thế “cung” có hạn nhưng “cầu” luôn luôn tăng do sức ép của sự gia tăng dân số, do bị chi phối bởi các mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. - Trong mối quan hệ pháp luật nói chung và quan hệ pháp luật đất đai nói riêng, giá đất vừa giữ vai trò “cầu nối” giữa các yếu tố cấu thành của mối quan hệ, vừa thể hiện bản chất kinh tế của mối quan hệ; chứa đựng những yếu tố xã hội, yếu tố pháp lý, đặc biệt là trong lĩnh vực tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái. Tất cả những đặc điểm của đất đai nêu trên đều có quan hệ đến “tính bản chất” của giá đất nói chung và tất nhiên giá đất mà Nhà nước quy định hiện nay cũng không thể 79
không chứa đựng những yếu tố đó, có điều là tuỳ thuộc vào hoàn cảnh - môi trường xã hội - nhận thức của người quản lý xã hội đương thời mà chính sách về giá đất có những đặc trưng tại thời kỳ đó. Giá đất hiện nay mà Nhà nước quy định chủ yếu là nhằm: - Điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua cơ chế, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Nhà nước giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. - Giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư thông qua cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 2. Khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta Tại Việt Nam, “giá đất” luôn là vấn đề nhạy cảm và được cả xã hội quan tâm. Cơ chế xây dựng, thực hiện giá đất và định giá đất đang từng bước được thể chế hóa bởi Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 . Cụ thể: 2.1. Về giá đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” (khoản 19 Điều 3) và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời gian sử dụng đất xác định” (khoản 20 Điều 3). Theo thẩm quyền ban hành và phạm vi áp dụng thì giá đất được biểu hiện dưới 3 trạng thái sau: Thứ nhất, giá đất trong khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Giá đất trong khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Thứ hai, giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Giá đất trong bảng giá đất chủ yếu được sử dụng làm căn cứ để tính tiền thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Thứ ba, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như đã được quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai. Một trong các căn cứ để Nhà nước xây dựng, điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể là giá đất phổ biến trên thị trường 2.2. Về các nguyên tắc định giá đất Các nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 của Luật đất đai, bao gồm: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; 80
phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2.3. Về các phương pháp định giá đất Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp định giá đất, công thức tính toán, điều kiện áp dụng và trình tự, thủ tục thực biện đối với từng phương pháp định giá đất. Các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 2.4. Về xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể 2.4.1. Về xây dựng và điều chỉnh khung giá đất: Khung giá đất được xây dựng theo mức giá tối thiểu và tối đa đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp theo 7 vùng kinh tế và 6 loại đô thị. Trong đó, khung giá đất nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi); khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được quy định theo vùng kinh tế và loại đô thị. Đối với đất sử dụng có thời hạn thì giá đất trong khung giá đất được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm. Viêc điều chỉnh khung giá đất được thực hiện khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với mức giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên. 2.4.2. Về xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất: Bảng giá đất theo quy định gồm 11 bảng ứng với 11 loại đất, giá mỗi loại đất được quy định trong một bảng giá. Về nguyên tắc, giá loại đất nào trong bảng giá đất thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất. Đối với đất sử dụng có thời hạn thì giá đất trong bảng giá đất được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm. Đối với một số loại đất tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì mức giá đất có thể cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Đất nông nghiệp trong khu dân cư thuộc địa giới hành chính phường, mức giá đất có thể cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Để đảm bảo mức giá các loại đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các địa phương không có sự chênh lệch lớn, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định một số tiêu chí làm cơ sở để xác định khu vực đất giáp ranh. Trong đó, đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì quy định mức giá như nhau; mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhưng mức chênh lệch tối đa không quá 30%. Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện khi khung giá đất điều chỉnh mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với mức giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên 81
so với mức giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự hoặc khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với mức giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên (khoản 1 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Ngoài các nội dung chủ yếu nêu trên, khung pháp luật đất đai hiện hành còn quy định hành lang pháp lý về hoạt động tư vấn xác định giá đất. 2.4.3. Về định giá đất cụ thể Theo quy định, việc xác định giá đất cụ thể phải căn cứ kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; đồng thời phải tuân thủ các nguyên tắc và phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Nội dung, trình tự, thủ tục xây dựng giá đất và hồ sơ phương án giá đất được quy định chi tiết tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014. 3. Thực trạng triển khai giá đất, định giá đất từ 1//7/2014 đến nay 3.1. Về xây dựng và ban hành khung giá đất Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất. Theo đó, khung giá đất Chính phủ quy định gồm 11 loại đất (Phụ lục 1A đến phụ lục 11A). Sau gần 5 năm thực hiện, đến nay khung giá đất vẫn chưa có sự điều chỉnh so với khi ban hành. 3.2. Về xây dựng và ban hành bảng giá đất Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành bao gồm 11 bảng giá ứng với 11 loại đất chủ yếu. Ngày 01/01/2015, toàn bộ 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc TW đã ban hành và công bố công khai bảng giá đất kỳ đầu. (Phụ lục 1B đến phụ lục 11B) 3.3. Về định giá đất cụ thể Sau 5 năm triển khai thực hiện, việc định giá đất cụ thể được thực hiện trong các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Riêng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì việc xác định giá đất để bồi thường cho người có đất bị thu hồi trên thực tế vẫn chủ yếu dựa vào bảng giá đất để tính tiền bồi thường. 4. Tác động của giá đất và định giá đất đến quản lý nhà nước về đất đai: 4.1. Khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất 4.1.1. Mặt tích cực: Tuy chưa toàn diện và còn nhiều hạn chế nhưng khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta bước đầu đã có những tác động tích cực trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Có thể khái quát qua một số mặt chủ yếu sau: 82
Thứ nhất, đây là lần đầu tiên pháp luật về đất đai ở nước ta quy định các nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và bắt buộc các cuộc định giá đất trên phạm vi cả nước thống nhất thực hiện. Thứ hai, giá đất có thể biểu hiện ở các trạng thái khác nhau để phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước, nhưng chúng có những điểm chung đó là đều được xây dựng, điều chỉnh theo các nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá thống nhất trên phạm vi cả nước. Trong đó, giá đất trong khung giá là giá đất định hướng (i) phục vụ các chính sách vĩ mô của Nhà nước TW (ii) là căn cứ để các địa phương xây dựng, ban hành bảng giá đất áp dụng tại địa phương mình; giá đất trong bảng giá đất chủ yếu là để làm căn cứ tính các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến các quá trình sử dụng đất; giá đất cụ thể chủ yếu là để (i) điều chỉnh các mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (ii) điều chỉnh mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước - người sử dụng đất - nhà đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án, công trình trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Sự phân biệt các trạng thái biểu hiện của giá đất không chỉ là cần thiết trong quản lý nhà nước về đất đai mà còn là cơ sở để xây dựng chế độ định giá đất. Thứ ba, lần đầu tiên khung pháp luật quy định giá đất có sự phân biệt về phạm vi áp dụng giá đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó, giá đất trong bảng giá đất chủ yếu là để sử dụng mục đích thu thuế, phí và lệ phí của Nhà nước; giá đất cụ thể chủ yếu là để xử lý mối quan hệ về tài chính giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển muc đích sử dụng đất và thu hồi đất. Thứ tư, tuy còn hạn chế trong phương pháp tính toán nhưng đây là lần đầu tiên khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất đã có sự phân biệt giữa đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài với đất sử dụng có thời hạn (70 năm). Trong đó, việc xác định giá đất là để áp dụng trong trường hợp đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, còn việc xác định đơn giá thuê đất là để áp dụng trong các trường hợp đất sử dụng có thời hạn. 4.1.2. Những hạn chế, bất cập Sau 5 năm triển khai thực hiện, khung pháp luật quy định giá đất và định giá đất đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập. Có thể khái quát những hạn chế, bất cập qua 4 vấn đề chủ yếu sau: Thứ nhất, về các nguyên tắc và phương pháp định giá đất: đây là các chế định rất quan trọng liên quan trực tiếp đến chất lượng các quá trình định giá đất, không phân biệt giá đất đó là để Nhà nước sử dụng trong quản lý nhà nước hay giá đất tư vấn phục vụ người dân, doanh nghiệp trước khi họ thực hiện các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, các nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật đất đai còn thiếu những nguyên tắc cơ bản định hướng các quá trình định giá đất trong khi đó lại có một số nội dung chồng lấn sang nội dung của phương pháp định giá đất. 83
Việc bổ sung “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” vào các phương pháp định giá đất mà pháp luật đất đai trước 01/7/2014 đã quy định đã làm chậm quá trình nước ta hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất; làm phức tạp hóa chế độ định giá đất, đưa một phần đáng kể các hoạt động định giá đất trở lại những năm đầu thập niên 1990 của Thế Kỷ trước, khi cả nước thực hiện việc định giá đất theo Luật đất đai 1993. Tác động tiêu cực rõ nhất là trong định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đây là một trong các nguyên nhân chủ yếu làm dấy lên khiếu nại về giá đất bồi thường tại nhiều dự án, công trình có thu hồi đất trong thời gian 5 năm qua. Thứ hai, nội dung chế độ định giá đất chưa nhất quán với mục tiêu của Nhà nước khi sử dụng giá đất như là công cụ để điều chỉnh các mối quan hệ về kinh tế giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; giữa người sử dụng nhiều đất (một loại hoặc nhiều loại đất) với người thiếu đất sử dụng hoặc không có đất sử dụng; để điều hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước - người sử dụng đất - nhà đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án, công trình. Trong đó, giá đất trong bảng giá đất là công cụ chính được sử dụng để điều chỉnh hoặc điều hòa các mối quan hệ nêu trên (là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; là một trong 2 chỉ số để xác định giá đất cụ thể - khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Nhưng xét về bản chất thì bảng giá đất do cấp tỉnh quy định cũng là một hệ thống “khung giá đất”, nó chỉ khác ở chỗ “khung giá đất” do tỉnh quy định có biên độ giữa mức giá đất tối đa và mức giá đất tối thiểu “hẹp hơn” so với biên độ của loại đất cùng loại trong khung giá đất Chính phủ quy định và luôn luôn nằm trong biên độ của khung giá đất Chính phủ quy định, kể cả khi giá đất thị trường có biến động lớn về mức giá nhưng khung giá đất Chính phủ quy định chưa kịp được điều chỉnh. Sự lệ thuộc mang tính hệ thống nêu trên đã hạn chế rất lớn đến “tính thị trường” của giá đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể và đó cũng là một trong các nguyên nhân chủ yếu làm cho giá đất Nhà nước quy định đã chậm phản ánh giá đất thị trường nay lại càng chậm hơn. Chức năng điều chỉnh bằng công cụ giá đất vì thế bị hạn chế. Thứ ba, theo khung pháp luật hiện hành thì cơ quan quyết định giá đất cụ thể và cơ quan áp dụng giá đất cụ thể (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) là UBND cấp tỉnh; cơ quan xác định giá đất cụ thể và cơ quan thẩm định, quyết định giá đất cụ thể về thực chất cũng là UBND cấp tỉnh. Những quy định nêu trên không chỉ làm triệt tiêu dần mặt khách quan, tính thị trường của giá đất Nhà nước quy định mà còn tạo ra sự trùng chéo, thiếu minh bạch trong xây dựng, thẩm định và sử dụng giá đất với tư cách là công cụ điều chỉnh các mối quan hệ kinh tế của Nhà nước. Thứ tư, thị trường bất động sản ở nước ta đang trong quá trình phát triển, các sản phẩm và dịch vụ cung ra thị trường ngày càng phong phú, đa dạng, đan xen hỗn hợp với chất lượng sản phẩm, dịch vụ ngày một cao. Tuy nhiên, khung pháp luật về đất đai chỉ quy định và áp dụng cơ chế “giá đất” để tính thu tiền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê (trừ trường hợp dự án đầu tư hạ 84
tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng); việc áp dụng cơ chế “đơn giá thuê đất” chỉ thực hiện đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê và các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh khác. Cơ chế áp dụng “giá đất” và “đơn giá thuê đất” trong thị trường sơ cấp nêu trên, chưa thật sự phù hợp với sự đa dạng, đan xen hỗn hợp của thị trường bất động sản hiện nay, thậm chí còn tạo khe hở để bị lợi dụng trục lợi, lừa gạt, vừa làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, vừa gây thiệt hại đối với người dân và nhà đầu tư khác. Mặt khác, việc quy định mục đích sử dụng đất chính là mục đích sử dụng của loại đất theo hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá đất trong trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng đất chính (khoản 3 Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) chủ yếu để tạo điều kiện cho người quản lý nhưng lại không tạo điều kiện cho người sử dụng đất ít nhất xét về góc độ công bằng về mặt lợi ích. Thứ năm, các phương pháp định giá đất được quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP là các phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường và được áp dụng trong nền kinh tế thị trường, trong đó đối tượng giao dịch trên thị trường là quyền sở hữu đất đai (không phải quyền sử dụng đất). Do vậy, khi vận dụng trong điều kiện cụ thể ở nước ta không thể không tránh khỏi những bất cập, hạn chế: - Quyền sở hữu đất đai là vĩnh viễn, còn quyền sử dụng đất (trừ đất ở và đất có đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa) về cơ bản là có thời hạn. Vì vậy, khác với giá đất trong mua bán quyền sở hữu đất đai, giá quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp (giao đất thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn trước 01/7/2014, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) là giá mua quyền sử dụng đất có thời hạn. Cho đến nay trên thế giới chưa có công thức định giá cho mô hình mua bán này mà chỉ có thể “vận dụng” công thức định giá đất trong thị trường đất đai để thực hiện việc định giá quyền sử dụng đất trong thị trường quyền sử dụng đất. - Cơ chế tài chính về đất đai nói chung và cơ chế giá đất và định giá đất nói riêng được quy định trong khung pháp luật về đất đai hiện hành đang dần bộc lộ một số hạn chế trong bối cảnh thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay đang vận động theo đà phát triển nhanh, năng động và đa dạng. Biểu hiện rõ nhất là cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường không được cập nhật thường xuyên, quy trình định giá đất áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất còn rất khái quát, chưa đáp ứng yêu cầu định giá đất đối với từng loại thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường bất động sản nhà ở đất ở. 4.2. Về thực hiện khung pháp luật quy định giá đất và định giá đất 4.2.1. Mặt tích cực Thứ nhất, chỉ sau một thời gian ngắn (từ 01/7/2014 đến 01/01/2015) Chính phủ, UBND cấp tỉnh đã điều tra, xây dựng và ban hành mới khung giá đất, bảng giá đất theo đúng quy định của pháp luật. Sự ban hành kịp thời khung giá đất, bảng giá đất và việc xác định giá đất cụ thể phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường so với trước 85
01/01/2015 đã thúc đẩy việc thực hiện cơ chế tài chính đất đai trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Thứ hai, việc điều chỉnh kỳ ban hành bảng giá đất từ hàng năm lên 5 năm đã giúp cho công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn, tình trạng người dân chờ giá đất năm sau cao hơn năm trước để hưởng mức giá bồi thường cao hơn mà cố ý kéo dài thời gian thu hồi đất đã giảm hơn trước. Thứ ba, việc quy định giá đất khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong xây dựng bảng giá đất (Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) đã giúp cho việc xác định giá đất bồi thường tại khu vực giáp ranh đối với các dự án, công trình theo tuyến phải qua nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khắc phục được tình trạng chênh lệch cao về mức giá đất giữa các địa phương giáp ranh. Do đó, việc người dân so bì mức giá đất bồi thường tại các khu vực giáp ranh vì thế cũng giảm. 4.2.2. Mặt hạn chế Thứ nhất, các thông tin về giá đất đầu vào làm cơ sở để xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể trên thực tế không phải là các thông tin thực từ các giao dịch đã thực hiện thành công trên thị trường mà đó là các thông tin do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất “kê khai” trong hợp đồng giao dịch với nhiều lý do, trong đó lý do chủ yếu nhằm mục đích để giảm các mức “thuế, phí và lệ phí” phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Một điều rất trớ trêu là ai cũng biết giá đất “kê khai” nói trên là không đúng nhưng lại được chính phòng công chứng hoặc UBND cấp xã và cơ quan thuế xác nhận và thừa nhận bằng các thủ tục pháp lý theo quy định (có dấu và chữ ký của người có trách nhiệm hoặc người có thẩm quyền). Trong khi đó, những thông tin về giá đất thực của các giao dịch thực nhưng vì không được các cơ quan có trách nhiệm hoặc cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng nhận và xác nhận thì đều bị coi là thông tin không hợp pháp hoặc được gắn một cái tên mang tính nghiệp vụ: “giá đất phi thị trường”. Hệ quả là, giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xây dựng, điều chỉnh không phải là giá đất thực, giá đất thị trường (!). Thứ hai, theo nguyên tắc phân công, phân cấp trong quản lý nhà nước nói chung và trong quản lý nhà nước về đất đai nói riêng thì “một việc chỉ giao cho một cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện” và “cơ quan tổ chức thực hiện và cơ quan kiểm tra cơ quan tổ chức thực hiện phải là hai cơ quan khác nhau”. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai công tác định giá đất, việc phân công, phân cấp giữa cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan tài chính có lúc và tại nhiều nơi lại thiếu nhất quán, thậm chí có việc, sự phân công, phân cấp trở nên phức tạp và khó hiểu, như trong việc xác định giá đất cụ thể là một ví dụ điển hình: Bằng việc chia nhỏ phạm vi áp dụng giá đất cụ thể và thông qua việc áp dụng các phương pháp định giá đất, hoạt động định giá đất cụ thể bị chia nhỏ thành nhiều phân khúc, vai trò chủ trì, phối hợp giữa hai cơ quan tài nguyên môi trường và tài chính đối với nhiều phân khúc bị hoán đổi vị trí cho nhau mà lý do của sự hoán đổi đó là điểm giới hạn về giá trị của thửa đất, khu đất thực hiện dự án như quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (đã được bổ sung, sửa đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị 86
định số 135/2016/NĐ-CP và khoản 5 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP). Hệ quả là, trong nhiều trường hợp cơ quan không quản lý cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ việc định giá đất cụ thể là cơ quan chủ trì, còn cơ quan quản lý cơ sở dự liệu phục vụ việc định giá đất lại là cơ quan phối hợp. Thứ ba, việc cập nhật giá đất thị trường vào hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất từ địa phương đến trung ương chưa có một cơ quan chuyên trách nào của Nhà nước được giao trách nhiệm thực hiện, do đó cơ sở dữ liệu về giá đất trên thị trường được thiết lập khi xây dựng khung giá đất, bảng giá đất không được bổ sung, hiệu chỉnh. Giá đất tại một số địa phương mặc dù đã có sự biến động lớn, tăng vượt quá 20% giá tối đa, nhưng để điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất thì cơ quan có trách nhiệm xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất lại thiếu căn cứ thực tiễn để thực hiện. II - GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG VÀ KHẢ NĂNG ÁP DỤNG VÀO QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM Để làm rõ những vấn đề về giá đất và định giá đất trong nền kinh tế thị trường, nội dung mục này sẽ trình bày 3 vấn đề chủ yếu sau: Giá đất và định giá đất trong nền kinh tế thị trường; các nguyên tắc và phương pháp định giá đất trong nền kinh tế thị trường; các hình thức Nhà nước định giá đất. 1. Giá đất và định giá đất trong nền kinh tế thị trường 1.1. Giá đất trong nền kinh tế thị trường Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đối với đất đai. Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh. 1.1.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nền kinh tế thị trường: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nền kinh tế thị trường (sau đây gọi tắt là giá đất thị trường) được chia theo 3 nhóm sau: Nhóm thứ nhất, gồm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý gắn với thửa đất ; Nhóm thứ hai, gồm các yếu tố liên quan đến thị trường như cung, cầu về đất trên thị trường, và tác động của quan hệ cung - cầu đất đai trên thị trường; Nhóm thứ ba, gồm các yếu tố liên quan đến chính sách, pháp luật của Nhà nước. 1.2. Định giá đất trong nền kinh tế thị trường: Khái niệm được giới học giả, các nhà kinh tế, các nhà định giá trên thế giới thường dùng khi bàn về định giá bất động sản: Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.(19) 19 GS. Lim Lan Yuan- Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore 87
1.2.1. Nội dung định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường a) Quy định chế độ định giá: Tại hầu hết nước trên thế gới, việc định giá bất động sản được pháp luật quy định thành một hệ thống đồng bộ, thống nhất và được gọi là chế độ định giá bất động sản. Chế độ định giá bất động sản thường đề cập 4 nội dung chủ yếu sau: - Quy định các loại bất động sản thuộc đối tượng định giá, phạm vi cần định giá và hình thức định giá; - Quy định thời điểm định giá, ngày định giá, hồ sơ định giá bất động sản đối với hình thức định giá hàng loạt; - Quy định các nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản; - Quy định trình tự, thủ tục định giá bất động sản: gồm các công đoạn, công việc phải tiến hành cho mỗi cuộc định giá mà bất cứ định giá viên nào cũng đều phải thực hiện trước khi có kết quả định giá (chứng thư định giá). 2. Nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường 2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể khái quát qua 4 điểm chính sau: - Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. - Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản đó phải hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. - Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của các thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. - Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất. 2.1.2. Nguyên tắc cung - cầu - Các yếu tố xác định cầu bất động sản trên thị trường, gồm: Giá cả của bất động sản, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt hàng có liên quan, những dự kiến của khách hàng và sở thích, ưu tiên của người tiêu dùng - Các yếu tố xác định cung bất động sản trên thị trường, gồm: Qui hoạch sử dụng đất của Nhà nước; sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường; khả năng vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, quản lý; khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất. 88
2.1.3. Nguyên tắc cân đối: Trong định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc cân đối mang ý nghĩa kép: Khi áp dụng định giá đối với một bất động sản riêng biệt, nguyên tắc cân đối cho rằng, giá trị tối đa đối với một bất động sản riêng biệt đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đó đạt tới trạng thái cân đối. Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực có nhiều bất động sản, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng, giá tối đa của các bất động sản chủ thể trong một vùng hoặc trong một khu vực có thể đạt được, khi việc sử dụng quĩ đất trong vùng hoặc khu vực đó vào các mục đích đạt tới mức hợp lý nhất. 2.1.4. Nguyên tắc phù hợp: Nội dung của nguyên tắc phù hợp chỉ ra rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Sẽ là không đúng nếu định giá một tài sản dựa trên cơ sở của một giá trị sử dụng này đối với đất đai và giá trị sử dụng khác đối với những tài sản khác gắn liền với đất. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích sử dụng các công trình gắn liền đất với mục đích sử dụng đất, trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với mục đích sử dụng tiềm năng. 2.1.5. Nguyên tắc cạnh tranh: Nội dung của nguyên tắc cạnh tranh cho rằng khi số lượng một loại bất động sản cụ thể nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thì cạnh tranh xuất hiện. Cạnh tranh sẽ làm giảm hoặc tăng giá mặt hàng cùng loại. Ngày nay, tính chất và qui mô cạnh tranh diễn ra ngày càng sâu sắc, trên nhiều phương diện: Cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu; giữa cung và cầu; cạnh tranh nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước. Vì vậy, trong định giá bất động sản, nguyên tắc cạnh tranh luôn được vận dụng trong mọi lúc, mọi nơi và đối với tất cả các loại bất động sản. Nếu xa rời nguyên tắc này, các kết quả định giá sẽ không phản ánh đầy đủ bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản và do đó tính thị trường của giá đất định giá sẽ thiếu tính khách quan và không thuyết phục. 2.1.6. Nguyên tắc tăng hoặc giảm phần sinh lợi: Nội dung của nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một yếu tố (X) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định; sau giới hạn đó, sự gia tăng liên tục của yếu tố (X) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai. 2.1.7. Nguyên tắc tăng hoặc giảm giá trị bất động sản do tác động bởi các bất động sản khác: Nguyên tắc tăng hoặc giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác có ý nghĩa kép: - Nội dung của nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có chiều hướng cao hơn giá trị thực của chính nó nhờ sự hội nhập với những bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng có giá trị thực cao hơn nhiều lần giá trị thực của bất động sản chủ thể. 89
- Nội dung của nguyên tắc giảm cho rằng, giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có chiều hướng thấp hơn giá trị thực của chính nó do sự hội nhập với những bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng có giá trị thực thấp hơn nhiều lần giá trị thực của bất động sản chủ thể. 2.1.8. Nguyên tắc thay thế: Nội dung của nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng, trên thị trường bất động sản tại một khu vực xác định, nếu có sự xuất hiện cùng lúc nhiều bất động sản có cùng kiểu loại, tương tự về vị trí thì giá thị trường của một bất động sản trong số đó sẽ bị chi phối bởi giá thị trường của các bất động sản khác có cùng kiểu loại, tương tự về vị trí trong khu vực đó với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. 2.2. Các phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường Trong nền kinh tế thị trường, việc định giá bất động sản được thực hiện bởi các phương pháp định giá chủ yếu, gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp được áp dụng phổ biến để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù (sân bay, bến cảng, chùa, nhà thờ,…). Mặt khác, trong hoạt động định giá, không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại, không phải một loại bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời. Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Trong mục này sẽ tập trung giới thiệu các phương pháp định giá chủ yếu đang được sử dụng phổ biến trên thế giới trong hoạt động định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng. 2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp Nội dung, công thức tính giá đất, đối tượng, phạm vi áp dụng và điều kiện áp dụng phương pháp và những hạn chế của phương pháp về cơ bản đã được quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. 2.2.2. Phương pháp chi phí Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các tài sản gắn liền với đất đã được khấu hao. Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các tài sản được đầu tư, tôn tạo do tác động của tự nhiên hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường trong vùng làm cho giá trị tài sản bị giảm giá. Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp 90
so sánh trực tiếp để định giá đất, thửa đất được coi là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó, để đơn giản trong trình bầy, sau đây chúng ta chỉ đề cập đến loại công trình kiến trúc). Việc định giá sẽ trở nên đơn giản hơn bởi vì trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng. Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình gắn liền với đất (nhà ở), không phải công trình nào cũng mới xây dựng và đưa vào sử dụng, mà phần lớn chúng đã cũ. Vì vậy, người ta phải tìm những công trình xây mới, vừa đưa vào sử dụng, có các đặc điểm tương tự như công trình chủ thể để thay thế công trình chủ thể. Chi phí để xây mới tài sản thay thế được gọi là chi phí thay thế. Việc xác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản hơn bằng cách, căn cứ chi phí xây mới tài sản (công trình) so sánh và thời gian tài sản (công trình) chủ thể đã từng tồn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân). Giá trị tài sản (công trình) chủ thể là hiệu của chi phí thay thế với giá trị khấu hao; giá trị của bất động sản (đất và công trình) chính là tổng giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao. Phương pháp chi phí dựa theo “Nguyên tắc thay thế”: Không có bất động sản chủ thể nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất động sản tương tự (bất động sản so sánh) có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua bán được ngay mà không cần phải chờ đợi. Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới, thì chi phí để tạo ra nó sẽ gần giống như giá thành xây dựng mới (vì có thể phải trừ một khoản tiền cho việc sử dụng vốn trong thời gian cần thiết xây dựng công trình). Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao, trong trường hợp đó, bất động sản cũ cần được xem nó không phải là một sự thay thế hoàn hảo cho bất động sản mới. Từ những vấn đề nêu trên, người ta đưa ra công thức để tính giá thành bất động sản như sau: b) Công thức tính giá thành bất động sản: - Công thức tính giá thành đơn giản: Gbđs = Gđ + Pctr (1) - Công thức tính giá thành phức tạp: Áp dụng để định giá bất động sản có tài sản gắn liền có thể thay thế được: P1 = P - Gkh (2) Gđ = Gbđs - P1 - Áp dụng để định giá bất động sản có tài sản gắn liền phải tái tạo: P’1 = P’ - G (kh) GĐ = GBĐS’ - P’1 (3) 91
Trong đó: Gbđs là giá trị bất động sản; Gđ là giá trị đất; Pctr là tổng chi phí xây dựng công trình; P là chi phí thay thế; P’ là chi phí tái tạo; P1 là chi phí thay thế đã khấu hao; P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao; G (kh) là giá trị khấu hao công trình; Gbđs là giá thị trường của bất động sản (1) hoặc bất động sản được thay thế (2); Gbđs’là giá thị trường của bất động sản được tái tạo (3). c) Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp : - Đối tượng áp dụng phương pháp chi phí: được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, chùa, thánh thất vv... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình do phải dỡ bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước trưng dụng đất hoặc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích công cộng khác. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để xác định giá trị bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các phương pháp định giá khác. - Phạm vi áp dụng phương pháp chi phí: chỉ áp dụng trong các trường hợp xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo. - Yêu cầu khi áp dụng phương pháp chi phí: Để đảm bảo việc tính toán chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hoặc tái tạo ra công trình thay thế hoặc công tình tái tạo phải được tính đủ, tính đúng. d) Những hạn chế của phương pháp : Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp giá thành. Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chi phí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp. Ngoài ra, để xác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất đòi hỏi người định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản. 2.2.3. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại. a) Công thức tính giá bất động sản Để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá bất động sản đó là phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp. - Phương pháp vốn hoá sinh lợi: Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết khấu (def) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh như sau: 92
K1 K2 K3 Kn K0     ....  (4) 1  r (1  r ) 2 (1  r ) 3 (1  r ) n Từ công thức (4) người ta đưa ra công thức tính giá trị hiện tại của những lợi nhuận ròng thu được tại năm (n) của tương lai: 1 K 0  Kn (5) 1  r  n Trong đó: K0 là giá trị hiện tại; Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm hoặc giai đoạn thứ (n); (r) là lãi suất bình quân năm; (n) là số năm hoặc số các giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập. Trong công thức (5): hệ số 1/(1+ r)ⁿ gọi là hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại. Để áp dụng công thức (5), cần có một ước tính thu nhập cho từng năm hoặc từng giai đoạn. Đáp lại, điều này đòi hỏi phải ước tính cung và cầu đối với bất động sản trong từng năm hoặc từng giai đoạn tương ứng và thu nhập của giai đoạn cuối cùng được tính gộp với giá bán bất động sản. Giá bán bất động sản có thể hoặc là nhiều hơn hoặc ít hơn giá trị hiện tại. Trường hợp dự tính bất động sản sẽ được lưu giữ trong toàn bộ tuổi đời kinh kế còn lại của nó (bất động sản mới đưa vào hoạt động) thì giá trị còn lại của bất động sản sẽ cao hơn giá trị hiện tại; trường hợp tuổi đời kinh tế bất động sản đã hết, thì giá trị còn lại của bất động sản có thể là giá trị âm nếu như dự kiến cần có chi phí cho việc phải rỡ bỏ các công trình gắn liền với đất. - Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp vốn hoá sinh lợi. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau: 1  r n Kn  K 0 (6) Trong đó: K0 là vốn đầu tư ban đầu; Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; (r) là lãi suất bình quân năm; (n) là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh. Công thức (6) sử dụng dữ liệu thu nhập năm đầu tiên (giá trị hiện tại) dưới hình thức là lợi tức ngân hàng (trường hợp vốn được gửi vào ngân hàng) hoặc dưới hình thức thu nhập ròng (trường hợp vốn được sử dụng vào kinh doanh bất động sản). Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai, người ta phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng hoặc tỷ lệ lãi suất (r) rút ra từ hoạt động kinh doanh những bất động sản tương tự. Điểm lưu ý là lãi suất được sử dụng để dự kiến tổng giá trị lợi nhuận ròng trong từng năm, từng giai đoạn trong tương lai được tính theo tỷ lệ lãi kép. Trong công thức (6) hệ số (1+r)ⁿ là hệ số lãi kép tính đến năm thứ (n). 93
Khi áp dụng phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản, người ta ước tính một tỉ lệ vốn hoá thông qua việc thu thập thông tin từ thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư đang thu được từ những đầu tư có rủi ro tương tự. c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp: - Đối tượng áp dụng: Phương pháp thu nhập là phương pháp thích hợp nhất cho các loại bất động sản được mua bán thường xuyên trên thị trường hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận (thu nhập). Phương pháp này rất khó áp dụng cho những bất động sản công nghiệp có qui mô lớn ít khi rao bán hoặc cho thuê. - Phạm vi áp dụng:Phương pháp thu nhập được áp dụng chủ yếu đối với các bất động sản thương mại, dịch vụ, công nghiệp quy mô nhỏ, nông nghiệp, nhà ở đất ở là hàng hoá hoặc những bất động sản có khả năng sẽ cho thu nhập như đất trống. Phương pháp thu nhập không sử dụng để xác định giá những bất động sản không cho thu nhập. d) Những hạn chế của phương pháp: Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của bất động sản. Đây là một công việc rất khó khăn. Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những bất động sản cá biệt. 3. Các hình thức Nhà nước định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường 3.1. Định giá hàng loạt Định giá hàng loạt là mô hình định giá hệ thống nhiều bất động sản của một hoặc một số hoặc toàn bộ các loại bất động sản có trong một vùng, một địa phương hoặc trên phạm vi cả nước tại một thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hoá và bằng việc kiểm tra thống kê nhằm phục vụ việc thu thuế, phí và lệ phí và các mục đích khác của Nhà nước đối với bất động sản nói chung và đối với đất đai nói riêng. - Kết quả định giá hàng loạt sau một số năm nhất định thường được định giá lại. Khoảng thời gian giữa 2 lần định giá gọi là kỳ định giá. Thông thường kỳ định giá hàng loạt là do pháp luật của mỗi nước quy định dựa trên chế độ thu thuế của Nhà nước. Kỳ định giá có thể là 01 năm (Úc, Singapore), 03 năm (Nhật Bản) hoặc 06 năm (Thụy Điển). 3.2. Các thành tố của hệ thống định giá hàng loạt Một hệ thống định giá hàng loạt bằng máy tính hay thủ công đều có 4 tiểu hệ thống: Hệ thống quản lý dữ liệu, hệ thống phân tích giá bán, hệ thống định giá, hệ thống quản trị. 3.3. Chức năng của định giá hàng loạt Hệ thống định giá hàng loạt có 3 chức năng chính: Định giá lại (hay định giá để điều chỉnh), duy trì dữ liệu và cập nhật giá trị. 94
a) Định giá lại: gồm các hoạt động theo thứ tự cần thực hiện sau: Phân tích việc thực hiện, quyết định định giá lại, phân tích các nguồn lực, lập kế hoạch và tổ chức thực hiện. b) Duy trì dữ liệu: Duy trì dữ liệu là quá trình thu thập và đánh giá các công trình xây dựng mới và những thay đổi của bất động sản ban đầu. Chương trình duy trì dữ liệu hiệu quả có hai thành tố: thứ nhất gồm giấy phép xây dựng và sơ đồ chia thửa hoặc gộp thửa đất. thứ hai là kiểm tra định kỳ tất cả bất động sản có trong khu vực định giá. c) Cập nhật giá trị định giá: là việc làm mà hàng năm trong khoảng thời gian giữa 2 kỳ định giá, các giá trị định giá bất động sản trong cơ sở dữ liệu của định giá hàng loạt cần được điều chỉnh cho phù hợp với giá thị trường thông qua quy trình định giá lại. 3.4. Vùng giá trị trong định giá hàng loạt Trong định giá hàng loạt, người ta phân chia khu vực định giá thành các vùng giá trị để tiến hành các hoạt động chuyên môn nhằm tìm kiếm, thiết lập một mức giá đất tiệm cận với giá đất thị trường, làm cơ sở xây dựng giá đất cho các thửa đất còn lại trong vùng. Mức giá đất này thường là mức giá trung bình và người ta gọi đó là giá chuẩn của vùng giá trị. Đường ranh vùng giá trị được xác lập theo các tiêu chuẩn của định giá, nó có thể trùng hoặc không trùng với đường ranh giới hành chính. 3.5. Nguyên tắc định giá hàng loạt: Định giá hàng loạt được thực hiện theo các nguyên tắc sau: a) Các quyết định trong quá trình phân tích, đánh giá đều phải dựa trên cơ sở dữ liệu giá thị trường. b) Dữ liệu thị trường bất động sản (gồm dữ liệu đầu vào và đầu ra) phải phản ánh được trạng thái cung, cầu về bất động sản trên diện rộng. c) Dữ liệu về bất động sản đã chuyển nhượng trên thị trường phải được phân bố đều, đủ lớn và phải bảo đảm rằng đó không phải là giá phi thị trường. 3.6. Yêu cầu trong định giá hàng loạt Do kết quả định giá hàng loạt phải thoả mãn mọi đối tượng nộp thuế về sự công bằng của kết quả định giá và thoả mãn các cơ quan thuế về sự hợp pháp của kết quả định giá, cho nên trong định giá hàng loạt đòi hỏi phải có kỹ năng cả về định giá hàng loạt và định giá cá biệt: Kỹ năng định giá hàng loạt nhằm tạo ra giá trị ban đầu để tái định giá cho các kỳ định giá sau; kỹ năng định giá cá biệt là để bảo vệ giá trị của định giá hàng loạt và để định giá những bất động sản với mục đích đặc biệt mà không thể sử dụng kỹ thuật định giá hàng loạt để định giá. 3.2. Định giá cá biệt Định giá cá biệt là hình thức định giá phát sinh thường xuyên theo yêu cầu của thị trường, của người sở hữu bất động sản và trong nhiều trường hợp, định giá cá biệt còn phát sinh theo yêu cầu của Nhà nước. Dưới góc độ chuyên môn: Định giá cá biệt là sự 95
ước tính giá đối với một bất động sản cụ thể, tại một vị trí, thời điểm xác định với các quyền, nghĩa vụ nhất định gắn với bất động sản đó, nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể đã được xác định trước. Do định giá cá biệt tập trung vào một bất động sản nhất định và tại một thời điểm cụ thể nên độ chính xác và tin cậy của kết quả định giá là yêu cầu số một của mọi cuộc định giá cá biệt. 3.2.2. Nguyên tắc, phương pháp định giá cá biệt Định giá cá biệt luôn tuân thủ các nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường như đã nêu ở điểm 2 Mục này. 3.2.3. Mối quan hệ giữa định giá hàng loạt với định giá cá biệt Trong nền kinh tế thị trường, định giá cá biệt có mối quan hệ nhân quả với định giá hàng loạt. Kết quả định giá hàng loạt là tiền đề để thực hiện định giá cá biệt và kết quả định giá cá biệt là nguồn dữ liệu làm căn cứ để thực hiện định giá hàng loạt, điều chỉnh giá hàng loạt. Để xây dựng, điều chỉnh kết quả định giá hàng loạt, cần phải căn cứ vào hai nguồn dữ liệu chủ yếu: giá bất động sản từ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bất động sản của một loại hoặc toàn bộ các loại bất động sản có trong vùng định giá trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá bất động sản được định giá lại giữa 2 kỳ định giá trong các trường hợp giá bất động sản trong vùng định giá chênh lệch với giá bất động sản trên thị trường tới mức phải định giá lại theo quy định. Mặt khác các kết quả đã được điều tra, khảo sát trong quá trình xây dựng, điều chỉnh định giá hàng loạt giữa 2 kỳ định giá là căn cứ và là nguồn định giá cá biệt đối với từng bất động sản. Vì vậy, giữa định giá hàng loạt và định giá cá biệt có mối quan hệ hữu cơ, là nhân quả của nhau, thiếu một trong hai hoạt động định giá sẽ làm giảm chất lượng, tăng chi phí cho các cuộc định giá. 3.2.4. Kết quả định giá hàng loạt và kết quả định giá cá biệt hợp thành mặt bằng giá khép kín vừa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về bất động sản vừa đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch Kết quả định giá bất động sản hàng loạt sẽ làm cơ cở cho việc thu thuế và các khoản thu tài chính khác của Nhà nước đảm bảo thu đúng, thu đủ. Giá bất động sản trong định giá hàng loạt phù hợp với thị trường sẽ tạo điều kiện và còn là bảo đảm thực hiện bình đẳng trước pháp luật về quyền và nghĩa vụ tài chính giữa người sở hữu bất động sản với Nhà nước và ngược lại. Giá bất động sản cá biệt một mặt giúp cho việc thu ngân sách nhà nước không bị thất thu, tạo nguồn để đầu tư xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng; nhưng mặt khác - mặt chủ yếu - giá bất động sản cá biệt giúp thỏa nhu cầu của thị trường bất động sản, đặc biệt trong thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. 4. Đánh giá về tính thích nghi trong điều kiện cụ thể của Việt Nam Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là người thực hiện chức năng quản lý nhà 96
nước về đất đai; các quan hệ kinh tế đất đai diễn ra trong thị trường quyền sử dụng đất liên quan tới giá đất được biểu hiện chủ yếu thông qua giá quyền sử dụng đất, việc triển khai, áp dụng các nguyên tắc, phương pháp, hình thức định giá bất động sản và cơ chế áp dụng giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường về cơ bản có thể áp dụng được trong thị trường quyền sử dụng đất như ở nước ta nếu đảm bảo một số điều kiện chủ yếu sau: - Thông tin đầu vào các cuộc định giá đất dù là hình thức định giá hàng loạt hay định giá cá biệt, đều phải là các thông tin thị trường (đã loại trừ các yếu tố phi thị trường) và là kết quả của các giao dịch hợp pháp. Giao dịch hợp pháp được nói đến ở đây không phải là hình thức hay cách thức giao dịch mà được hiểu đó là các giao dịch mà chủ thể và khách thể tham gia giao dịch đều phải là hợp pháp. - Cơ quan định giá đất chỉ tuân thủ pháp luật và các tiêu chuẩn chuyên môn trong định giá mà không bị chi phối bởi bất cứ ý đồ nào trái với các quy định của pháp luật và chuẩn mực chuyên môn đó. Ngoài hệ thống cơ quan định giá đất của Nhà nước, cần xã hội hóa hoạt động định giá đất, đồng thời xây dựng bộ chế tài đủ để răn đe các hành vi trục lợi phát sinh trong hoạt động định giá đất. - Mục đích định giá đất phải rõ ràng và nhất quán, các điều kiện để thực hiện phương pháp định giá đất cũng như cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất cần đảm bảo ở mức tối thiểu. III - GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Từ những những mặt tích cực và hạn chế rút ra sau 5 năm thực hiện khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất trên phạm vi cả nước, có thể khái quát một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện giá đất và định giá đất theo cơ chế thị trường sau đây: 1. Quan điểm chung Việc hoàn thiện giá đất và định giá đất theo cơ chế thị trường phải trên cơ sở xây dựng, phát triển chế độ định giá đất và áp dụng giá đât phù hợp với thị trường quyền sử dụng đất; khắc phục những điểm tối trong thực hiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, góp phần thúc đẩy nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển lành mạnh; thúc đẩy quá trình hội nhập trong lĩnh vực định giá đất nói riêng, định giá bất động sản nói chung ở nước ta theo xu hướng chung các nước trong khu vực và trên thế giới. 2. Những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện giá đất và định giá đất theo cơ chế thị trường ở nước ta 2.1. Về khung pháp luật quy định giá đất và định giá đất: 2.1.1. Thực hiện rà soát nội dung các nguyên tắc định giá đất hiện hành để loại bỏ những nội dung không thuộc nguyên tắc định giá, đồng thời bổ sung những nguyên tắc cơ bản có vai trò định hướng các quá trình định giá đất như đã giới thiệu trong Mục 2 của báo cáo này. 97
2.1.2. Cần loại bỏ “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” trong khung pháp luật hiện hành, đồng thời bổ sung, hoàn chỉnh 4 phương pháp định giá đất còn lại theo các chuẩn mực định giá thị trường mà không bị chi phối bởi các quy định đơn thuần mang tính hành chính làm tổn hại tới tính khách quan của kết quả định giá. 2.1.3. Nên gộp khung giá đất và bảng giá đất trong một hệ thống giá đất thống nhất phản ánh đầy đủ giá của toàn bộ các thửa đất hiện hữu trên thực địa và trong hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm phục vụ mục đích thu thuế, phí và lệ phí của Nhà nước. Việc xây dựng hệ thống giá đất nêu trên được thực hiện thông qua cơ chế định giá đất hàng loạt với kỳ định giá là 3 hoặc 5 năm; mỗi năm định giá toàn bộ các thửa đất của 1 hoặc 2 loại đất nhất định, tùy theo năng lực, yêu cầu của Nhà nước trong từng giai đoạn. Bãi bỏ các quy định về khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; xây dựng các vùng giá trị đất phủ kín các khu vực, các địa phương trong cả nước. Từng bước xây dựng và phát triển hệ thống định giá hàng loạt với sự trợ giúp của máy tính gồm: Hệ thống quản lý dữ liệu, hệ thống phân tích giá bán, hệ thống định giá và hệ thống quản trị. Bổ sung, hoàn thiện cơ chế định giá đất cụ thể cùng các tiêu chuẩn định giá đất theo cơ chế thị trường; hoàn thiện quy trình định giá đất áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; sửa đổi, bổ sung phạm vi áp dụng giá đất cụ thể trong cơ chế tài chính đất đai trên cơ sở nhất quán với mục đích định giá nhằm sử dụng hiệu quả chức năng điều chỉnh các quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thông qua công cụ giá đất. 2.1.4. Xây dựng hệ thống cơ quan định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Từng bước kiện toàn và nâng cao năng lực cơ quan định giá đất độc lập theo hướng tự chủ về mặt tài chính. 2.1.5. Làm rõ cơ chế thực hiện “giá đất” khi Nhà nước “giao đất có thu tiền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư sử dụng hỗn hợp, đan xen các mục đích thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê gắn với thời hạn sử dụng đất đối với từng mục đích sử dụng trong sử dụng hỗn hợp và đối với thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư; xây dựng nhà ở “để bán kết hợp với cho thuê” gắn với thời hạn sử dụng đất đối với từng lựa chọn và với thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời quy định nguyên tắc phân chia trách nhiệm thực hiện “giá tiền sử dụng đất” trong các trường hợp nêu trên và các trường hợp tương tự khác trong đó bao gồm cả trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng mà không xác được ranh giới sử dụng của từng mục đích. 2.1.6. Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất cho các mục đích sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất để áp dụng tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, đất 98