intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE

Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

Chia sẻ: K Loi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:28

69
lượt xem
9
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung bài viết "Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết" trình bày về thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi, tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường bất động sản, tác động của luật pháp, quy hoạch và Nhà nước tới thị trường bất động sản, nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết của thị trường bất động sản Việt Nam.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ<br /> NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT<br /> GS. TSKH. Đặng Hùng Võ<br /> <br /> 1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi<br /> Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài<br /> quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật<br /> này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất<br /> đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang<br /> giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn<br /> nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá<br /> hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt<br /> thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá<br /> trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu<br /> quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu<br /> nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất<br /> trở nên rất đáng kể.<br /> Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm<br /> 1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng<br /> nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị<br /> đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về<br /> kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS<br /> Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá<br /> đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng<br /> hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát<br /> được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS.<br /> Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản<br /> lý thị trường BĐS.<br /> 335<br /> <br /> Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm<br /> 1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm<br /> 1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực<br /> hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công<br /> nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung<br /> ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị<br /> trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị<br /> trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực<br /> hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm<br /> 1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998),<br /> cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất<br /> của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật<br /> Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà<br /> ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh<br /> BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả<br /> vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn<br /> khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường.<br /> Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở<br /> các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn:<br /> 1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị<br /> lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm<br /> Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét<br /> vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5<br /> tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng<br /> giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển<br /> đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính<br /> chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên<br /> nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp,<br /> nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên<br /> nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về<br /> văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào<br /> đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp<br /> 336<br /> <br /> tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu<br /> vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm<br /> cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này<br /> đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay.<br /> Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh,<br /> hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng<br /> băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái<br /> “vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần<br /> “sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý<br /> 3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý<br /> IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ<br /> kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn<br /> chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị<br /> trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường<br /> chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do.<br /> Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một<br /> phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS.<br /> Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm<br /> phát lại được áp dụng và thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn. Tình<br /> trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ<br /> tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà<br /> ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều<br /> nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn<br /> từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo. Nghịch<br /> lý cơ bản đã xẩy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu<br /> lớn nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau. Đây cũng là hệ<br /> quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao<br /> nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn<br /> mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đây cũng là một<br /> trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự trả giá<br /> tất yếu của phát triển nóng trong thị trường BĐS.<br /> <br /> 337<br /> <br /> Từ thực tế của Việt Nam và kinh nghiệm của nhiều nước có nền<br /> kinh tế chuyển đổi, có thể đưa ra một số đặc điểm của thị trường BĐS<br /> của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi như sau:<br /> • Đổi mới tư duy về quản lý kinh tế luôn chậm hơn so với yêu<br /> cầu của cơ chế kinh tế thị trường, từ đó cho thấy hệ thống quản<br /> lý thiếu tính chuyên nghiệp và thường sử dụng cơ chế bao cấp<br /> để giải quyết các vấn đề trợ giúp của Nhà nước.<br /> • Việc tiếp nhận cơ chế thị trường đối với các nguồn lực như<br /> đất đai và tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, vốn tài chính<br /> thường khó khăn, rất chậm và vẫn mang một tỷ lệ bao cấp rất<br /> cao; từ đó dẫn đến tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường gắn<br /> với các cơ hội tham nhũng.<br /> • Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế luôn gắn với quá trình tăng<br /> giá đất từ “0” tới giá thị trường; đây là quá trình luôn gắn khả<br /> năng tạo siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất, tích trữ tiền vào đất<br /> và đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tất yếu dẫn tới tình trạng giá<br /> đất “sốt rất cao”, người có thu nhập thấp khó có nhà ở, và cũng<br /> tất yếu dẫn tới tình trạng thị trường BĐS “đóng băng” và xuống<br /> giá mạnh.<br /> 2. Tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường BĐS<br /> Như phần trên về một số quy luật của thị trường BĐS tại các nước<br /> có nền kinh tế chuyển đổi, có thể thấy quy luật giá trị trong kinh tế thị<br /> trường đã đưa giá BĐS từ rất thấp (không có giá đất) lên giá khá cao với<br /> giá đất phù hợp thị trường và còn cao hơn thị trường. Sở dĩ có việc cao<br /> hơn thị trường vì các lý do chủ yếu bao gồm:<br /> • Do giá có xu hướng tăng với tốc độ cao làm cho mọi người có<br /> cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất nên<br /> đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao<br /> cho thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh có sức nóng cao thì luôn<br /> xuất hiện tham nhũng trong quản lý và đầu cơ hàng hóa BĐS. Ở<br /> nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư<br /> của cả nước tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết các doanh<br /> 338<br /> <br /> nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu<br /> tư trong thị trường BĐS và coi đó là hoạt động chủ yếu về kinh<br /> doanh. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra ngữ cảnh “cầu<br /> ảo” (cầu kinh doanh mua đi - bán lại chứ không phải cầu cho<br /> người có nhu cầu sử dụng thật) và cung chạy theo đáp ứng cho<br /> “cầu ảo” này. Hoàn cảnh này tất dẫn tới tình trạng “bong bóng”<br /> trong BĐS (giá trị thị trường cao hơn giá trị tạo lập) và ế thừa<br /> BĐS trong tương lai. Nhiều người biết như vậy nhưng lợi nhuận<br /> thực tế rất lớn đã làm cho người ta không thể dừng lại. “Bong<br /> bóng” BĐS là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng<br /> lạm phát năm 2008 và lạm phát trở lại năm 2011.<br /> • Nền kinh tế chuyển đổi luôn gặp một khó khăn rất lớn trong<br /> quản lý do phải chuyển các tư duy quản lý trong nền kinh tế<br /> bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Quan niệm về vai trò<br /> quản lý của Nhà nước có thay đổi: từ người điều khiển trực<br /> tiếp hệ thống sản xuất - kinh doanh sang người tạo “sân chơi”<br /> cho sản xuất - kinh doanh; từ người xếp đặt mọi việc trong<br /> các hoạt động xã hội sang người cung cấp các dịch vụ hành<br /> chính. Việc quản lý thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng<br /> thiếu tính chuyên nghiệp. Hệ thống pháp luật có nhiều khoảng<br /> trống, khoảng chồng chéo và khoảng xung đột; hệ thống quy<br /> hoạch thường mang tính hình thức, thiếu khả thi, không phản<br /> ảnh được ý nguyện của mọi người, chưa hướng được tới một<br /> quy hoạch cho phát triển bền vững; hệ thống tài chính dễ bị<br /> chi phối, thiếu chủ động, nhất là không điều chỉnh thuần thục<br /> “van” của kênh liên hệ vốn giữa thị trường tài chính và thị<br /> trường BĐS, chi phí huy động vốn cho phát triển thị trường<br /> BĐS luôn ở mức khá cao; hệ thống hành chính phức tạp, chứa<br /> đựng tính quan liêu và nhũng nhiễu khá cao, độ minh bạch và<br /> công khai rất yếu.<br /> • Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng thiếu<br /> tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thiếu đầy đủ, thiếu<br /> 339<br /> <br />
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2