THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ<br />
NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT<br />
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ<br />
<br />
1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi<br />
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài<br />
quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật<br />
này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất<br />
đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang<br />
giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn<br />
nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá<br />
hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt<br />
thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá<br />
trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu<br />
quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu<br />
nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất<br />
trở nên rất đáng kể.<br />
Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm<br />
1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng<br />
nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị<br />
đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về<br />
kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS<br />
Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá<br />
đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng<br />
hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát<br />
được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS.<br />
Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản<br />
lý thị trường BĐS.<br />
335<br />
<br />
Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm<br />
1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm<br />
1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực<br />
hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công<br />
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung<br />
ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị<br />
trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị<br />
trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực<br />
hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm<br />
1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998),<br />
cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất<br />
của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật<br />
Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà<br />
ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh<br />
BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả<br />
vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn<br />
khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường.<br />
Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở<br />
các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn:<br />
1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị<br />
lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm<br />
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét<br />
vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5<br />
tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng<br />
giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển<br />
đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính<br />
chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên<br />
nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp,<br />
nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên<br />
nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về<br />
văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào<br />
đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp<br />
336<br />
<br />
tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu<br />
vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm<br />
cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này<br />
đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay.<br />
Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh,<br />
hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng<br />
băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái<br />
“vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần<br />
“sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý<br />
3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý<br />
IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ<br />
kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn<br />
chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị<br />
trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường<br />
chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do.<br />
Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một<br />
phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS.<br />
Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm<br />
phát lại được áp dụng và thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn. Tình<br />
trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ<br />
tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà<br />
ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều<br />
nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn<br />
từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo. Nghịch<br />
lý cơ bản đã xẩy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu<br />
lớn nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau. Đây cũng là hệ<br />
quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao<br />
nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn<br />
mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đây cũng là một<br />
trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự trả giá<br />
tất yếu của phát triển nóng trong thị trường BĐS.<br />
<br />
337<br />
<br />
Từ thực tế của Việt Nam và kinh nghiệm của nhiều nước có nền<br />
kinh tế chuyển đổi, có thể đưa ra một số đặc điểm của thị trường BĐS<br />
của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi như sau:<br />
• Đổi mới tư duy về quản lý kinh tế luôn chậm hơn so với yêu<br />
cầu của cơ chế kinh tế thị trường, từ đó cho thấy hệ thống quản<br />
lý thiếu tính chuyên nghiệp và thường sử dụng cơ chế bao cấp<br />
để giải quyết các vấn đề trợ giúp của Nhà nước.<br />
• Việc tiếp nhận cơ chế thị trường đối với các nguồn lực như<br />
đất đai và tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, vốn tài chính<br />
thường khó khăn, rất chậm và vẫn mang một tỷ lệ bao cấp rất<br />
cao; từ đó dẫn đến tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường gắn<br />
với các cơ hội tham nhũng.<br />
• Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế luôn gắn với quá trình tăng<br />
giá đất từ “0” tới giá thị trường; đây là quá trình luôn gắn khả<br />
năng tạo siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất, tích trữ tiền vào đất<br />
và đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tất yếu dẫn tới tình trạng giá<br />
đất “sốt rất cao”, người có thu nhập thấp khó có nhà ở, và cũng<br />
tất yếu dẫn tới tình trạng thị trường BĐS “đóng băng” và xuống<br />
giá mạnh.<br />
2. Tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường BĐS<br />
Như phần trên về một số quy luật của thị trường BĐS tại các nước<br />
có nền kinh tế chuyển đổi, có thể thấy quy luật giá trị trong kinh tế thị<br />
trường đã đưa giá BĐS từ rất thấp (không có giá đất) lên giá khá cao với<br />
giá đất phù hợp thị trường và còn cao hơn thị trường. Sở dĩ có việc cao<br />
hơn thị trường vì các lý do chủ yếu bao gồm:<br />
• Do giá có xu hướng tăng với tốc độ cao làm cho mọi người có<br />
cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất nên<br />
đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao<br />
cho thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh có sức nóng cao thì luôn<br />
xuất hiện tham nhũng trong quản lý và đầu cơ hàng hóa BĐS. Ở<br />
nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư<br />
của cả nước tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết các doanh<br />
338<br />
<br />
nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu<br />
tư trong thị trường BĐS và coi đó là hoạt động chủ yếu về kinh<br />
doanh. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra ngữ cảnh “cầu<br />
ảo” (cầu kinh doanh mua đi - bán lại chứ không phải cầu cho<br />
người có nhu cầu sử dụng thật) và cung chạy theo đáp ứng cho<br />
“cầu ảo” này. Hoàn cảnh này tất dẫn tới tình trạng “bong bóng”<br />
trong BĐS (giá trị thị trường cao hơn giá trị tạo lập) và ế thừa<br />
BĐS trong tương lai. Nhiều người biết như vậy nhưng lợi nhuận<br />
thực tế rất lớn đã làm cho người ta không thể dừng lại. “Bong<br />
bóng” BĐS là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng<br />
lạm phát năm 2008 và lạm phát trở lại năm 2011.<br />
• Nền kinh tế chuyển đổi luôn gặp một khó khăn rất lớn trong<br />
quản lý do phải chuyển các tư duy quản lý trong nền kinh tế<br />
bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Quan niệm về vai trò<br />
quản lý của Nhà nước có thay đổi: từ người điều khiển trực<br />
tiếp hệ thống sản xuất - kinh doanh sang người tạo “sân chơi”<br />
cho sản xuất - kinh doanh; từ người xếp đặt mọi việc trong<br />
các hoạt động xã hội sang người cung cấp các dịch vụ hành<br />
chính. Việc quản lý thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng<br />
thiếu tính chuyên nghiệp. Hệ thống pháp luật có nhiều khoảng<br />
trống, khoảng chồng chéo và khoảng xung đột; hệ thống quy<br />
hoạch thường mang tính hình thức, thiếu khả thi, không phản<br />
ảnh được ý nguyện của mọi người, chưa hướng được tới một<br />
quy hoạch cho phát triển bền vững; hệ thống tài chính dễ bị<br />
chi phối, thiếu chủ động, nhất là không điều chỉnh thuần thục<br />
“van” của kênh liên hệ vốn giữa thị trường tài chính và thị<br />
trường BĐS, chi phí huy động vốn cho phát triển thị trường<br />
BĐS luôn ở mức khá cao; hệ thống hành chính phức tạp, chứa<br />
đựng tính quan liêu và nhũng nhiễu khá cao, độ minh bạch và<br />
công khai rất yếu.<br />
• Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng thiếu<br />
tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thiếu đầy đủ, thiếu<br />
339<br />
<br />