M C L CỤ Ụ
DANH M C CH VI T T TỤ Ữ Ế Ắ
DANH M C BI U B NGỤ Ể Ả
LÍ DO CH N Đ TÀIỌ Ề
CH NG 1ƯƠ
C S LÍ LU NƠ Ở Ậ
I. B T ĐNG S N VÀ TH TR NG B T ĐNG S NẤ Ộ Ả Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
PH N M ĐUẦ Ở Ầ
1. B t đng s nấ ộ ả
I.1. khái ni m b t đng s n......ệ ấ ộ ả
I.2. Phân lo i b t đng s n....ạ ấ ộ ả
2. Th tr ng b t đng s n......ị ườ ấ ộ ả
2.1. Khái ni m th tr ng b t đng s n....ệ ị ườ ấ ộ ả
2.2. Đc đi m th tr ng b t đông s n........ặ ể ị ườ ấ ả
2.3. Vai trò c a th tr ng b t đng s n.....ủ ị ườ ấ ộ ả
3. Tín d ng và chính sách tín d ngụ ụ
3.1. Khái ni m tín d ngệ ụ
3.2. Phân lo i tín d ngạ ụ
II. CHÍNH SÁCH TÍN D NG C A CÁC NGÂN HÀNG TH NG M IỤ Ủ ƯƠ Ạ
1. Đnh nghĩa..... ị
2. M c đích chính sách tín d ng c a các ngân hàng th ng m i.....ụ ụ ủ ươ ạ
III. CHÍNH SÁCH TÍN D NG ĐI V I CHO VAY B T ĐNG S NỤ Ố Ớ Ấ Ộ Ả
1. Cho vay b t đng s n....ấ ộ ả
1.1. Khái ni m cho vay b t đng s n....ệ ấ ộ ả
1.2. Đc đi m cho vay b t đng s n....ặ ể ấ ộ ả
1.3. Phân lo i cho vay b t đng s n....ạ ấ ộ ả
1.4. Vai trò cho vay b t đng s n....ấ ộ ả
1.4.1. Vai trò c a cho vay b t đng s n đi v i ngân hàng th ng m i....ủ ấ ộ ả ố ớ ươ ạ
1.4.2. Vai trò c a tín d ng b t đng s n đi v i doanh nghi p đi vay....ủ ụ ấ ộ ả ố ớ ệ
1.4.3. Vai trò c a tín d ng b t đng s n đi v i th tr ng b t đng s n nói riêngủ ụ ấ ộ ả ố ớ ị ườ ấ ộ ả
và n n kinh t nói chung.....ề ế
2. Chính sách tín d ng đi v i cho vay b t đng s n c a các ngân hàng th ng ụ ố ớ ấ ộ ả ủ ươ
m i.....ạ
2.1. Các y u t c b n....ế ố ơ ả
2.1.1. Đi t ng cho vay b t đng s n...ố ượ ấ ộ ả
2.1.2. Ngyên t c cho vay b t đng s n.....ắ ấ ộ ả
2.1.3. Đi u ki n cho vay....ề ệ
2.1.4. Ph ng th c cho vay...ươ ứ
2.2. Lãi su t và ph ng pháp tính lãi su t đi v i cho vay b t đng s n....ấ ươ ấ ố ớ ấ ộ ả
2.2.1. Lãi su t cho vay...ấ
2.2.2. Ph ng pháp xác đnh lãi su t cho vay ....ươ ị ấ
2.3. H n M c cho vay đi v i cho vay b t đng s nạ ứ ố ớ ấ ộ ả
2.3.1. Căn c xác đnh m c cho vayứ ị ứ
2.3.2. Gi i h n t ng d n cho vay đi v i m t khách hàngớ ạ ổ ư ợ ố ớ ộ
IV. CÁC NHÂN T NH H NG ĐN TÍNH HI U L C C A CHÍNH Ố Ả ƯỞ Ế Ệ Ự Ủ
SÁCH TÍN D NG ĐI V I CHO VAY B T ĐNG S NỤ Ố Ớ Ấ Ộ Ả
1. Các nhân t khách quanố
1.1. Môi tr ng kinh t vĩ môườ ế
1.2. S ki n b t kh khángự ệ ấ ả
2. Các nhân t khách quanố
CH NG 2ƯƠ
TH C TR NG TÍN D NG CHO DOANH NGHI P B T ĐNG S N VI T NAM Ự Ạ Ụ Ệ Ấ Ộ Ả Ở Ệ
HI N NAYỆ
I. CÁC S N PH M TÍN D NG ĐI V I KINH DOANH B T ĐNG S N Ả Ẩ Ụ Ố Ớ Ấ Ộ Ả
CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I VI T NAM HI N NAYỞ ƯƠ Ạ Ở Ệ Ệ
II. CHÍNH SÁCH TÍN D NG ĐI V I CHO VAY B T ĐNG S N Ụ Ố Ớ Ấ Ộ Ả Ở
VI T NAM HI N NAYỆ Ệ
1. Hành lang pháp lý xây d ng chính sách tín d ng đi v i cho vay BĐS c a các ự ụ ố ớ ủ
NHTM Vi t Nam hi n nayở ệ ệ
2. Chính sách tín d ng đi v i cho vay kinh doanh BĐS các NHTM Vi t Nam ụ ố ớ ở ệ
hi n nayệ
2.1. Các y u t c b nế ố ơ ả
2.2. lãi su t cho vay b t đng s n các ngân hàng th ng m i Vi t Namấ ấ ộ ả ở ươ ạ ệ
2.3. H n m c cho vay b t đng s n các ngân hàng th ng m i Vi t Namạ ứ ấ ộ ả ở ươ ạ ệ
2.4. Tài s n đm b oả ả ả
2.5. Th i h n cho vayờ ạ
3. Th c tr ng tín d ng b t đng s n các ngân hàng th ng m i Vi t nam hi n ự ạ ụ ấ ộ ả ở ươ ạ ệ ệ
nay
3.1. D n cho vay b t đng s n các ngân hàng th ng m i Vi t Nam ư ợ ấ ộ ả ở ươ ạ ệ
3.2. Tình hình n x u tín d ng BĐSợ ấ ụ các ngân hàng th ng m i Vi t Namở ươ ạ ệ
3.3. T tr ng d n b t đng s n các ngân hàng th ng m i Vi t Namỷ ọ ư ợ ấ ộ ả ở ươ ạ ệ
3.4. Ch t l ng tín d ng b t đng s nấ ượ ụ ấ ộ ả các ngân hàng th ng m i Vi t Namở ươ ạ ệ
III. ĐÁNH GIÁ NH NG THU N L I, KHÓ KHĂN C A HO T ĐNG TÍN Ữ Ậ Ợ Ủ Ạ Ộ
D NG B T ĐNG S N CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I VI T Ụ Ấ Ộ Ả Ở ƯƠ Ạ Ệ
NAM
1. K t qu đt đcế ả ạ ượ
2. Khó khăn b t c pấ ặ
2.1. Đi v i khách hàngố ớ
2.2. Đi v i ngân hàngố ớ
2.2.1. V c ch chính sáchề ơ ế
2.2.2. V quy trình t ch c th c hi nề ổ ứ ự ệ
CH NG 3ƯƠ
M T S GI I PHÁP NH M GIÚP CÁC DOANH NGHI P B T ĐNG S N TI P Ộ Ố Ả Ằ Ệ Ấ Ộ Ả Ế
C N TÍN D NGẬ Ụ
I. XU H NG PHÁT TRI N HO T ĐNG CHO VAY B T ĐNG S N ƯỚ Ể Ạ Ộ Ấ Ộ Ả
TRONG TH I GIAN T IỜ Ớ
1. C s cho s gia tăng ho t đng tín d ng b t đng s n trong th i gian t iơ ở ự ạ ộ ụ ấ ộ ả ờ ớ
2. Xu h ng phát tri n ho t đng cho vay b t đng s n trong th i gian t iướ ể ạ ộ ấ ộ ả ờ ớ
II. GI I PHÁP GIÚP CÁC DOANH NGHI P B T ĐNG S N TI P C N Ả Ệ Ấ Ộ Ả Ế Ậ
TÍN D NGỤ
1. V n đ b o đm ti n vayấ ề ả ả ề
2. V n đ th t c hành chínhấ ề ủ ụ
3. V n đ lãi su tấ ề ấ
K T LU N.........Ế Ậ
DANH M C TÀI LI U THAM KH O...........Ụ Ệ Ả
DANH M C T VI T T TỤ Ừ Ế Ắ
NHNN : Ngân hàng Nhà n cướ
NHTM: Ngân hàng th ng m iươ ạ
BĐS: B t đng s nấ ộ ả
DN: Doanh nghi pệ
HĐQT: H i đng qu n trộ ồ ả ị
VLXD: V t li u xây d ngậ ệ ự
CNH- HĐH: Công nghi p hóa, hi n đi hóaệ ệ ạ
DANH M C BI U B NGỤ Ể Ả
LÍ DO CH N Đ TÀIỌ Ề
Trong c ch th tr ng và chính sách m c a thì ngân hàng là c u n i r t quan tr ng, ơ ế ị ườ ở ử ầ ố ấ ọ
đáng tin c y và c n thi t cho quá trình ho t đng cũng nh giao d ch c a các doanh ậ ầ ế ạ ộ ư ị ủ
nghi p trong và ngoài n c, là trung tâm thu hút v n nhàn r i trong xã h i đ phân ệ ướ ố ỗ ộ ể
ph i ngu n v n này cho nh ng đi t ng có nhu c u s d ng v n đ s n xu t và phátố ồ ố ữ ố ượ ầ ử ụ ố ể ả ấ
tri n, góp ph n thúc đy tăng tr ng n n kinh t .ể ầ ẩ ưở ề ế
Sau h n 20 năm đi m i đt n c, h th ng Ngân hàng th ng m i Vi t Nam đã cóơ ổ ớ ấ ướ ệ ố ươ ạ ở ệ
nh ng b c phát tri n v t b t, l n m nh k c v s l ng và ch t l ng. Ngân ữ ướ ể ượ ậ ớ ạ ể ả ề ố ượ ấ ượ
hàng có nh ng đóng góp l n cho công cu c công nghi p hóa hi n đi hóa n n kinh t ữ ớ ộ ệ ệ ạ ề ế
nói chung và quá trình đi m i, phát tri n các thành ph n kinh t , các doanh nghi p nóiổ ớ ể ầ ế ệ
riêng. Ngành Ngân hàng th c s là ngành tiên phong trong quá trình đi m i c c u ự ự ổ ớ ơ ấ
kinh t . Đ th c hi n đc m c tiêu đó, tín d ng ngân hàng là m t y u t r t quan ế ể ự ệ ượ ụ ụ ộ ế ố ấ
tr ng, tác đng tr c ti p và quy t đnh đn s thành công c a quá trình s n xu t, ọ ộ ự ế ế ị ế ự ủ ả ấ
nh m t ng b c c i thi n đi s ng xã h i, góp ph n thúc đy n n kinh t phát tri n ằ ừ ướ ả ệ ờ ố ộ ầ ẩ ề ế ể
theo h ng CNH- HĐHướ
Các Ngân hàng th ng m i không ng ng đy m nh ho t đng tín d ng cho nhi u đi ươ ạ ừ ẩ ạ ạ ộ ụ ề ố
t ng khách hàng khác nhau. Trong đó có các doanh nghi p b t đng s n, đi t ng ượ ệ ấ ộ ả ố ượ
có nhi u ti m năng nh ng ch a th c s đc khai thác.ề ề ư ư ự ự ượ
B t đng s n là ngành có vai trò quan tr ng c a m i qu c gia. Các ho t đng liên quanấ ộ ả ọ ủ ọ ố ạ ộ
đn BĐS th ng có nh h ng m nh m đn các ho t đng kinh t xã h i. Do đó, ế ườ ả ưở ạ ẽ ế ạ ộ ế ộ
vi c đu t vào BĐS đòi h i các doanh nghi p BĐS ph i có l ng v n d i dào lâu dàiệ ầ ư ỏ ệ ả ượ ố ồ
và th ng có s tham gia c a các Ngân hàng và các đnh ch tài chính. Trên th c t , thườ ự ủ ị ế ự ế ị
tr ng BĐS không th phát tri n b n v ng và m nh m khi không có th tr ng v n ườ ể ể ề ữ ạ ẽ ị ườ ố
lành m nh và n đnh đi kèm. Nhi u cu c kh ng ho ng tài chính trên th gi i di n ra ạ ổ ị ề ộ ủ ả ế ớ ễ
đ đã d n đn cu c kh ng ho ng th tr ng BĐS. Và ng c l i, m t khi BĐS s t ề ẫ ế ộ ủ ả ở ị ườ ượ ạ ộ ụ
gi m giá tr m t cách nhanh chóng s d n đn vi c phát sinh các kho ng n x u và t ả ị ộ ẽ ẫ ế ệ ả ợ ấ ừ
đó kéo theo các t ch c tài chính vào vòng xoáy kh ng ho ng.ổ ứ ủ ả
Bên c nh đó, trong quá trình h i nh p kinh t qu c t hi n nay, nhu c u v n đ xây ạ ộ ậ ế ố ế ệ ầ ố ể
d ng và phát tri n kinh t Vi t Nam nói chung và ĐBSCL nói riêng tr thành nhu ự ể ế ở ệ ở
c u b c thi t, đc bi t là ngành kinh doanh BĐS, m t ngành c n l ng v n kh ng l ầ ứ ế ặ ệ ộ ầ ượ ố ổ ồ
đáp ng nh ng nhu c u v BĐS có xu h ng ngày càng tăng lên c v s l ng và ứ ữ ầ ề ướ ả ề ố ượ
ch t l ng. Do đó, song song v i vi c kêu g i, thu hút v n đu t vào th tr ng BĐS ấ ượ ớ ệ ọ ố ầ ư ị ườ
thì s h tr t ngu n v n tín d ng t các ngân hàng th ng m i s góp ph n tích c cự ỗ ợ ừ ồ ố ụ ừ ươ ạ ẽ ầ ự
đn ho t đng c a th tr ng BĐS nói riêng và n n kinh t Vi t Nam nói chung.ế ạ ộ ủ ị ườ ề ế ệ
Xu t phát t th c ti n đó, cùng v i s phát tri n c a th tr ng BĐS, ho t đng tín ấ ừ ự ễ ớ ự ể ủ ị ườ ạ ộ
d ng cho doanh nghi p BĐS s là m t kênh l i nhu n r t l n cho các ngân hàng. Xongụ ệ ẽ ộ ợ ậ ấ ớ
Vi t Nam đây th c s v n còn là kênh tín d ng m i và non tr .ở ệ ự ự ẫ ụ ớ ẻ
Th c ti n tình hình ho t đng tín d ng cho doanh nghi p BĐS các ngân hàng th ngự ễ ạ ộ ụ ệ ở ươ
m i Vi t Nam hi n nay ra sao và làm th nào đ nâng cao hi u qu c a kênh tín d ng ạ ệ ệ ế ể ệ ả ủ ụ
này tr thành v n đ c p thi t. Đây cũng là lí do tôi ch n đ tài “ Th c tr ng vàở ấ ề ấ ế ọ ề ự ạ gi i ả
pháp ti p c n tín d ng cho doanh nghi p BĐS Vi t Nam ”ế ậ ụ ệ ệ
4. M C TIÊU NGHIÊN C UỤ Ứ
1. M c tiêu chungụ
M c tiêu c a đ tài “ Th c tr ng và gi i pháp ti p c n tín d ng cho doanh nghi p ụ ủ ề ự ạ ả ế ậ ụ ệ
BĐS Vi t Nam” nh m phân tích và đánh giá tình hình tín d ng cho doanh nghi p ở ệ ằ ụ ệ
BĐS và t đó đ ra nh ng gi i pháp giúp ngân hàng th ng m i ti p c n kênh tín ừ ề ữ ả ươ ạ ế ậ
d ng này.ụ
2. M c tiêu c thụ ụ ể
(1) Phân tích ho t đng tín d ng đi v i doanh nghi p BĐSạ ộ ụ ố ớ ệ
(2) Đánh giá khái quát tình hình tín d ng chô doanh nghi p BĐS các ngân hàng ụ ệ ở
th ng m i Vi t Nam t 2012- 2014ươ ạ ở ệ ừ
(3) Đ ra nh ng gi i pháp nh m giúp cho doanh nghi p BĐS ề ữ ả ằ ệ ở Vi t Namệ ti p c n ế ậ
ngu n v n tín d ng t các ngân hàng th ng m i.ồ ố ụ ừ ươ ạ
5. PH NG PHÁP NGƯƠ HIÊN C UỨ
Trên c s v n d ng lý thuy t vào th c ti n, t duy logic, đ tài đáp ng ph ng ơ ở ậ ụ ế ự ể ư ề ứ ươ
pháp đnh l ng, đnh l ng, đnh tính, phân tích, so sánh, khái quát và t ng h p đị ượ ị ượ ị ổ ợ ể
nghiêng c u.ứ
6. PH M VI NGHIÊN C UẠ Ứ
- Th i gian: Đ tài nghiên c u trong 2012- 2014ờ ề ứ
- Không gian: Vi t Namệ
N I DUNG CHÍNHỘ
Ch ng 1ươ
C S LÍ LU NƠ Ở Ậ
I. BĐS và Th tr ng BĐSị ườ
1. B t đng s nấ ộ ả
1.1. Khái ni m BĐSệ
Theo quy đnh t i Đi u 181 c a B Lu t Dân s n c C ng hòa xã h i ch nghĩa ị ạ ề ủ ộ ậ ự ướ ộ ộ ủ
Vi t Nam năm 2005, BĐS là tài s n không di d i đc bao g m: đt đai; nhà , ệ ả ờ ượ ồ ấ ở
công trình xây d ng g n li n v i đt đai, k c các tài s n g n li n v i nhà , ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ắ ề ớ ở
công trình xây d ng đó; các tài s n g n li n v i đt đai; các tài s n khác do pháp ự ả ắ ề ớ ấ ả
lu t qui đnh.ậ ị
1.2. Phân lo i BĐSạ
Theo đi u 174 B Lu t Dân s n c C ng hòa xã h i ch nghĩa Vi t Nam năm ề ộ ậ ự ướ ộ ộ ủ ệ
2005, BĐS g m 4 lo i nh sau:ồ ạ ư
-Đt đai.ấ
- Nhà và các công trình g n li n v i đt đai.ở ắ ề ớ ấ
- Tài s n khác g n li n v i đt đai.ả ắ ề ớ ấ
- Tài s n g n li n v i nhà và công trình xây d ng g n li n v i đt đai.ả ắ ề ớ ở ự ắ ề ớ ấ
Trong các lo i BĐS trên, ba lo i đu là các BĐS do b n ch t( không th di d i ạ ạ ầ ả ấ ể ờ
đc, không t di d i đc). Lo i BĐS cu i cùng là tai s n g n li n v i đt đai, làượ ự ờ ượ ạ ố ả ắ ề ớ ấ
nh ng v t có th di d i đc , tuy nhiên v m t pháp lý v n đc coi là BĐSữ ậ ể ờ ượ ề ặ ẫ ượ
2. Th tr ng BĐSị ườ
2.1. Khái ni m th tr ng BĐSệ ị ườ
Hi n có r t nhi u quan đi m khác nhau v th tr ng BĐS, d a trên c s nghiên ệ ấ ề ể ề ị ườ ự ơ ở
c u lý lu n, các nhà nghiêng c u đã đa ra các khái ni m sau v th tr ng b t ứ ậ ứ ư ệ ề ị ườ ấ
đng s nộ ả
Khái ni m 1: Th tr ng BĐS là n i hình thành các quy t đnh v vi c ai ti p c n ệ ị ườ ơ ế ị ề ệ ế ậ
đc BĐS và BĐS đó đc s d ng nh th nào và vì m c đích gì.ượ ượ ử ụ ư ế ụ
Khái ni m 2: Th tr ng BĐS là đu m i th c hi n và chuy n d ch giá tr c a hàngệ ị ườ ầ ố ự ệ ể ị ị ủ
hóa BĐS.
Khái ni m 3: Th tr ng BĐS là “n i” di n ra các ho t đng mua bán, chuy n ệ ị ườ ơ ễ ạ ộ ể
nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh môi gi i, t v n…gi aượ ế ấ ị ụ ư ớ ư ấ ữ
các ch th trên th tr ng mà đó vai trò qu n lí nhà n c đi v i th tr ng ủ ể ị ườ ở ả ướ ố ớ ị ườ
BĐS có tác đng quy t đnh đn s thúc đy phát tri n hay kìm hãm ho t đng ộ ế ị ế ự ẩ ể ạ ộ
kinh doanh đi v i th tr ng BĐS.ố ớ ị ườ
2.2. Đc đi m c a th tr ng BĐSặ ể ủ ị ườ
Th nh t, th tr ng BĐS mang tính khu v c m t cách sâu s cứ ấ ị ườ ự ộ ắ
Th hai, Th tr ng BĐS ch u s chi ph i m nh m c a pháp lu t, và chính sách ứ ị ườ ị ự ố ạ ẽ ủ ậ
qu n lý c a nhà n c.ả ủ ướ
Th ba, th tr ng BĐS liên quan m t thi t v i th tr ng v n, và nhi u th tr ngứ ị ườ ậ ế ớ ị ườ ố ề ị ườ
khác trong n n kinh t .ề ế
Th t , Gi ng nh các lo i th tr ng khác, s phát tri n c a thi tr ng BĐS cũngứ ư ố ư ạ ị ườ ự ể ủ ườ
có tính chu k .ỳ
Th năm, xét t ng quát, th tr ng BĐS hình thành và phát tri n qua 03 c p đ: t pứ ổ ị ườ ể ấ ộ ậ
trung hóa, ti n t hóa, và tài chính hóa.ề ệ
2.3. Vai trò c a th tr ng BĐSủ ị ườ
- Th tr ng BĐS góp ph n kích thích s n xu t phát tri nị ườ ầ ả ấ ể
Th tr ng BĐS là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t th ị ườ ộ ữ ị ườ ọ ủ ề ế ị
tr ng vì liên quan tr c ti p đn m t l ng tài s n c c l n c v quy mô, tính ườ ự ế ế ộ ượ ả ự ớ ả ề
ch t cũng nh giá tr trong n n kinh t qu c dân.ấ ư ị ề ế ố
T tr ng BĐS trong t ng s c a c i v t ch t c a xã h i các n c có khác nhau ỷ ọ ổ ố ủ ả ậ ấ ủ ộ ở ướ
nh ng th ng chi m trên d i 40% l ng c a c i v t ch t c a m i n c. Các ư ườ ế ướ ượ ủ ả ậ ấ ủ ỗ ướ
h t đng liên quan đn BĐS chi m t i 30% t ng ho t đng c a n n kinh t .ọ ộ ế ế ớ ổ ạ ộ ủ ề ế