Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:34

Thêm vào BST

Báo xấu

2
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam" nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRẦN VĂN THỌ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN Ở VIỆT NAM TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã số: 8.38.01.07 THỪA THIÊN HUẾ, năm 2024
Công trình được hoàn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. Lý Nam Hải 2. TS. Hà Ngọc Anh Phản biện 1: TS. Đào Mộng Điệp Phản biện 2: TS .Trần Công Dũng Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào ngày...........tháng 9 năm 2024 Trường Đại học Luật, Đại học Huế
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ........................................................ 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................ 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu luận văn.................................................... 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn .................................................... 4 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu luận văn ................................ 5 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn ....................................... 6 7. Kết cấu của luận văn ...................................................................................... 6 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN ................................................................................................ 6 1.1. Khái quát chung về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.. 6 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ...................... 6 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.. 8 1.2. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án .................................................................................. 8 1.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ..................................................................................... 8 1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ........................................................................................................ 8 1.2.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ..................................................................................... 9 1.2.4. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ..................................................................................... 9 1.3 Các yếu tố tác động đến việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án ..................................... 10 1.3.1 Sự hoàn thiện của các quy định pháp luật ................................................ 10 1.3.2 Năng lực giải quyết của Toà án ............................................................... 10 Kết luận Chương 1 ........................................................................................... 11 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI VIỆT NAM ........................ 12 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ....................................................... 12 2.1.1. Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .............................................................. 12 2.1.2. Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .................................................... 13 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ........................................ 15 2.2.1. Tình hình áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam .............................................. 15
2.2.2. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ...................................... 16 Kết luận Chương 2 ........................................................................................... 18 CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI VIỆT NAM ............................................................................. 20 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ....................................................................................... 20 3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam.............................................. 20 3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ...................... 21 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ........................................ 21 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam ...... 22 Kết luận Chương 3 ........................................................................................... 23 KẾT LUẬN..................................................................................................... 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BLDS Bộ luật dân sự BLTTDS Bộ luật tố tụng dân sự NOTM Nhà ở thương mại BĐS Bất động sản HĐXX Hội đồng xét xử TAND Tòa án nhân dân
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Trong bối cảnh dân số Việt Nam ngày càng tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện nhu cầu được sở hữu về nhà ở đối với người dân là một nhu cầu chính đáng và là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ quốc gia nào. Nhà nước ta đã quan tâm xây dựng hành lang pháp lý tạo điều kiện cho người dân Việt Nam có thể mua nhà ở thông qua các quy định như: mở rộng các loại hình giao dịch mua bán nhà ở; khuyến khích các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng NOTM để bán cho công dân Việt Nam; xây dựng mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở; quy định hạn mức giao đất ở; ưu đãi về tài chính cho đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội... Hiện nay, căn cứ vào mục đích hướng đến của chủ thể khi xây dựng, tạo lập nhà ở thì nhà ở được chia thành nhiều loại khác nhau bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội. Với tính chất thị trường và tự do giao dịch (về chủ thể, về giá cả, số lượng…) nhà ở thương mại là đối tượng phổ biến nhất cũng như phức tạp nhất trong các giao dịch liên quan đến nhà ở. Nội dung điều chỉnh về các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại đã được quy định khá chi tiết trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, với tính chất là một tài sản được tự do giao dịch theo cơ chế thị trường nên trên thực tế các tranh chấp phát sinh liên quan đến đối tượng nhà ở thương mại diễn ra rất phức tạp liên quan đến các giao dịch như mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thương mại hiện có và cả đối tượng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Trong đó, những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại diễn ra ngày càng phổ biến với nhiều nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu hiểu biết của các bên trong xác lập hợp đồng khi chưa đủ điều kiện có hiệu lực; nhiều quy định pháp luật còn bất cập, thiếu thống nhất; và thiếu các quy định pháp lý điều chỉnh liên quan đến các loại nhà ở mới phát sinh như officetel (căn hộ - văn phòng); condotel (căn hộ - khách sạn); shophouse (nhà ở - cửa hàng); hometel (nhà ở - khách sạn)... Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại các bên thường lựa chọn con đường Toà án để giải quyết bởi sự tin tưởng và đảm bảo thi hành bởi cơ quan nhà nước đối với các phán quyết. Nhưng thời gian qua, thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp loại hợp đồng này tại Toà án thì đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc nhất định liên quan đến việc xác định thẩm quyền của Toà án; xác định tư cách đương sự trong tranh chấp; trình tự, thủ tục giải quyết; vấn đề thời hiệu và thi hành án dân sự chậm trễ hay tính chất phức tạp của các tranh chấp cũng gây ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng xét xử tại Toà án và ảnh hưởng đến quyền lợi các bên đương sự. 1
Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đối tượng nhà ở thương mại tại Toà án có ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn hiện nay. Đây là cơ sở để tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp chương trình thạc sĩ Luật Kinh tế của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm hiểu khi nghiên cứu luận văn, hiện nay vấn đề giải quyết tranh chấp đối với bất động sản nói chung và NOTM nói riêng bằng con đường Toà án đã có một số công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau liên quan về lĩnh vực này; - Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng bài báo khoa học: + Luật sư Vũ Văn Đoàn, Thực tiễn áp dụng pháp luật về tranh chấp “bán đất không bán nhà” qua một số vụ án, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (số 479), tháng 4/2023. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận, đưa ra các kiến nghị liên quan đến các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở không đảm bảo điều kiện về hình thức. + Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, số 12/2012. Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước đã chú trọng xây dựng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này, ví dụ như: Pháp lệnh về nhà ở. Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản... và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra khuôn mẫu và cơ sở pháp lí cho các chủ thể kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. + Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu”, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu. + Tác giả Vũ Thị Nga (năm 2020) với bài viết “Một số vấn đề về giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, số 19, tháng 8 năm 2020. Nghiên cứu giúp nhận diện các tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư, đưa ra các nguyên tắc cơ bản và phân tích các biện pháp giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư như: thương lượng, hoà giải, trọng tài và toà án. + Tác giả Đoàn Thị Ngọc Hải (năm 2019) với bài viết “Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo tố tụng dân sự ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử. Nghiên cứu đi sâu phân tích về quy 2
trình (trình tự, thủ tục) cũng như thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nước ta theo thủ tục tố tụng dân sự theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014. - Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ: + Tác giả Phạm Văn Sơn (năm 2023) với đề tài “Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế” luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý của chế định hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. + Tác giả Điêu Quỳnh Anh (năm 2020) có đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hà Nội. Nội dung luận văn đã có những tiếp cận cơ bản về: pháp luật về các hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp bất động sản tại thành phố Hà Nội để chỉ ra những hạn chế, tồn tại về pháp lý và thực tế giải quyết loại tranh chấp này, từ đó đưa ra được những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vấn đề nghiên cứu. + Tác giả Đỗ Thị Yến (năm 2022) với đề tài “Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hồ Chí Minh. Nghiên cứu tập trung phân tích các quy định của pháp luật và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, từ đó tác giả kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật, tạo khung pháp lý vững chắc để các tổ chức tín dụng có thể tự tin nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm này. + Tác giả Phạm Thành Nam (năm 2018) với đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư tại Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư trên cơ sở những vướng mắc, khoá khăn thực tiễn. + Luận án Tiến sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật VIệt Nam” của tác giá Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017. Luận án là công trình nghiên cứu toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó tác giả có những phân tích, dánh giá nguyên nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế tồn tại pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam. 3
Qua tìm hiểu của tác giá thì hiện nay chưa có công trình nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ liên quan đến đề tài như trên. Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu vừa nêu trên rất đa dạng và tiếp cận nhiều góc độ về lý thuyết lẫn thực tiễn về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng có đối tượng nhà ở thương mại tại Việt Nam. Đây là cơ sở cho sự kế thừa về lý luận cũng như nguồn tài liệu tham khảo cho việc phát triển luận văn. Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng không có một công trình nào nghiên cứu trực tiếp và đầy đủ về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án tại Việt Nam. Vì vậy, luận văn vẫn đảm bảo tính mới và không trùng lắp với các công trình trước đó. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu luận văn 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau: Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án Thứ hai, phân tích các quy định pháp lý và đánh giá được thực trạng pháp luật hiện hành điều chỉnh về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án Thứ ba, đánh giá được thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án từ đó chỉ ra được những hạn chế, nguyên nhân tồn tại. Thứ tư, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn 4.1. Đối tượng nghiên cứu Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án. Thứ hai, nghiên cứu pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án thông qua: Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật trong nước liên quan. 4
Thứ ba, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật của Toà án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thông qua các số liệu, báo cáo và các trường hợp điển hình thông qua các bản án xét xử tại Toà. 4.2. Phạm vi nghiên cứu luận văn - Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng thủ tục tố tụng dân sự tại Toà án trong giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm. - Phạm vi không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu tại Việt Nam - Phạm vi về thời gian: Các số liệu, các vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý 2/2024. Thứ hai, nghiên cứu pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án thông qua: Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật trong nước liên quan. Thứ ba, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật của Toà án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thông qua các số liệu, báo cáo và các trường hợp điển hình thông qua các bản án xét xử tại Toà. 4.2. Phạm vi nghiên cứu luận văn - Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng thủ tục tố tụng dân sự tại Toà án trong giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm. - Phạm vi không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu tại Việt Nam - Phạm vi về thời gian: Các số liệu, các vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý 2/2024. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu luận văn 5.1 Phương pháp luận Để giải quyết được vấn đề đặt ra thì luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; đường lối, chủ trương phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong xây dựng các chính sách, pháp luật liên quan. 5.2 Phương pháp nghiên cứu Bên cạnh phương pháp luận, tác giả cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh các quy phạm pháp luật, khảo cứu trong thực tiễn thực hiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. - Phương pháp phân tích: Phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. - Phương pháp tổng hợp: Vận dụng để tổng hợp những số liệu, kết quả phân tích từ đó để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. 5
Ngoài ra, các phương pháp nghiên cứu như phương pháp so sánh, thống kê … cũng được tác giả sử dụng nhằm phù hợp với từng nội dung nghiên cứu của đề tài. 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn 6.1. Ý nghĩa khoa học của luận văn Kết quả nghiên cứu của luận văn có những đóng góp về khoa học như sau: + Đóng góp các cơ sở khoa học về lý luận và pháp lí đối về giải quyết tranh chấp bằng con đường Toà án đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại + Cung cấp một cách tiếp cận mới về hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Toà án đối với các tranh chấp liên quan đến nhà ở. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn Kết quả nghiên cứu của luận văn cũng là một nguồn tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, sinh viên, học viên làm tài liệu phục vụ giảng dạy. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, danh mục các từ viết tắt và danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn có kết cấu thành ba chương như sau: Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN 1.1. Khái quát chung về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại Tại Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở có quy định về khái niệm của nhà ở thương mại là: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. 1.1.1.2. Phân loại nhà ở thương mại Với mục đích thực hiện dự án trên cùng với nhu cầu sử dụng đa dạng của xã hội nên nhà ở thương mại thường tồn tại dưới các hình thức sau: nhà chung cư, nhà riêng lẻ hay một loại hình nhà ở kết hợp. 1.1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 6
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở thương mại hoặc một phần nhà ở thương mại và quyền sở hữu nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại đó cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại do bên bán chuyển giao. 1.1.1.4 Bản chất hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng mua bán nhà ở, mà nhà ở là một loại tài sản nên về bản chất, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là một loại hợp đồng mua bán tài sản. 1.1.1.5 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại * Đặc điểm chung Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng này cũng mang đầy đủ các đặc điểm đối với một hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể như sau: Thứ nhất, đây là loại hợp đồng song vụ: Thứ hai, đây là loại hợp đồng mang tính chất của hợp đồng có đền bù: Thứ ba, đây là loại hợp đồng ưng thuận: Thứ tư, đây là loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua: * Đặc điểm đặc thù của hợp đồng mua bán NOTM Ngoài đặc điểm chung kể trên, hợp đồng mua bán NOTM còn mang những đặc điểm đặc thù sau đây: Thứ nhất, đây thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Hợp đồng NOTM được coi là một loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Thứ hai, đây là loại hợp đồng theo mẫu: Hợp đồng mà ở đó các điều khoản cơ bản được quy định sẵn, mỗi khi đàm phán các bên chỉ cần bổ sung chi tiết và các điều khoản thỏa thuận riêng được hiểu là loại hợp đồng theo mẫu. Thứ ba, đây là loại hợp đồng mà các thỏa thuận có thể thông qua bên trung gian giao dịch bất động sản: Giao dịch bất động sản thông qua Sàn giao dịch góp phần làm tăng tính minh bạch và thuận lợi cho các bên mua bán bất động sản. Đây là phương thức giao dịch chuyên nghiệp cho hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản. 7
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa bên bán và bên mua nhà ở thương mại với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. 1.1.2.2 Các loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Dựa vào đặc điểm tranh chấp, có thể chia tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thành các loại như sau: tranh chấp về hình thức hợp đồng; tranh chấp về nội dung hợp đồng; tranh chấp về cơ sở pháp lý để xác định về đối tượng của hợp đồng. 1.1.2.3 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM - Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải. - Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài. - Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án 1.2. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án 1.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh khi Tòa án việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nhằm mục đích bảo đảm việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được nhanh chóng, đúng đắn, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức và lợi ích của Nhà nước trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. 1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án - Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự - Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật - Nguyên tắc Tòa án không tiến hành điều tra mà chỉ xác minh thu thập chứng cứ: - Nguyên tắc hòa giải - Nguyên tắc giải quyết vụ án nhanh chóng, kịp thời - Nguyên tắc xét xử công khai 8
1.2.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án 1.2.3.1. Nhóm các quy phạm về chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án Các quy phạm về chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án được thể hiện qua các nhóm quy phạm được quy định trong Hiến pháp năm 2013, BLTTDS năm 2015, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 và trong các văn bản dưới luật: Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC,… 1.2.3.2. Nhóm các quy phạm về trình tự, thủ tục để Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Các giai đoạn Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được thể hiện qua các quy phạm được quy định trong BLTTDS năm 2015, Luật tổ chức TAND năm 2014, Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC, Thông tư liên tịch, hướng dẫn, công văn giải đáp của TANDTC… 1.2.3.3. Nhóm các quy phạm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án Được quy định trong BLTTDS năm 2015, Luật Tổ chức TAND năm 2014, Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC, Thông tư liên tịch, hướng dẫn, công văn giải đáp của TANDTC… 1.2.3.4. Nhóm các quy phạm pháp luật mà Tòa án dựa vào về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án Các quy phạm pháp luật nội dung để Tòa án dựa vào làm căn cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án được thể hiện qua các quy phạm tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật Thương mại, Luật các tổ chức tín dụng,….. 1.2.4. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án Thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa. Đảm bảo cho pháp luật được thực hiện nghiêm minh thống nhất. Vai trò của pháp luật trong việc xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện qua thực tiễn Tòa án giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sẽ có sự kiểm nghiệm các quy phạm pháp luật trong thực tiễn để phát hiện những hạn chế đó, góp phần vào việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam và nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. 9
Việc Tòa án khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM còn có vai trò răn đe những người có hành vi vi phạm pháp luật, bảo vệ, khôi phục các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà nước và công dân theo quy định của pháp luật, giữ vững ổn định xã hội giữ gìn kỷ cương phép nước trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội. Đồng thời, thông qua hoạt động giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM tại Tòa án còn có tác dụng phổ biến và tuyên truyền giáo dục pháp luật trong nhân dân, đặc biệt thông qua các bản án, công văn trả lời đơn cho đương sự, các chủ thể áp dụng pháp luật đã phân tích, giải thích pháp luật để nhân dân hiểu rõ những gì pháp luật cho phép làm và những gì pháp luật cấm để từ đó giữ gìn sự đoàn kết trong đời sống xã hội. 1.3 Các yếu tố tác động đến việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án 1.3.1 Sự hoàn thiện của các quy định pháp luật Trước hết, hoạt động áp dụng pháp luật có liên quan rất chặt chẽ với hoạt động xây dựng pháp luật. Để thực hiện và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án có hiệu quả trước hết phải có pháp luật tốt. Nói cụ thể hơn là phải có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, sát thực tế, phù hợp với các quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế-xã hội, phù hợp với những điều kiện kinh tế, chính trị,văn hóa xã hội, tâm lí, tổ chức …mà trong đó pháp luật sẽ tác động, đáp ứng những nhu cầu đòi hỏi của đất nước ở mỗi thời kì phát triển. Sự hoàn thiện về các quy định của pháp luật ở đây đòi hỏi phải hoàn thiện cả về pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng 1.3.2 Năng lực giải quyết của Toà án Trong tổ chức và hoạt động của Tòa án phải đảm bảo tính năng động, chủ động, sáng tạo, sự độc lập của Tòa án, đồng thời đảm bảo sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng giữa Tòa án và các cơ quan Nhà nước hoặc với các tổ chức xã hội. Đặc biệt, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án được thực hiện bởi các Thẩm phán, do đó cần các Thẩm phán có năng lực, tinh thân trách nhiệm cao, tránh hiện tượng quan liêu, cửa quyền, sách nhiễu, trì trệ, giấy tờ hình thức hoặc thờ ơ lãnh đạm đối với số phận, tính mạng con người, với tài sản của Nhà nước và của nhân dân. 1.3.3. Ý thức pháp luật của các chủ thể Ý thức pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động áp dụng pháp luật. Tất cả các chủ thể có thẩm quyền áp dụng pháp luật, chủ thể bị áp dụng pháp luật, người áp dụng pháp luật và người bị áp dụng pháp luật đều cần có ý thức pháp luật để điều chỉnh hành vi của mình và hành vi của các chủ thể khác phù hợp với mục đích, yêu cầu của pháp luật. Ý thức pháp luật của cán bộ Tòa án càng cao thì hoạt động áp dụng pháp luật của họ càng đúng đắn và hiệu quả. Chủ thể áp dụng pháp luật nhân danh 10
quyền lực nhà nước nên hoạt động áp dụng pháp luật có tính chất bắt buộc với chủ thể bị áp dụng vì thế hoạt động này không chỉ thể hiện ý thức của người trực tiếp áp dụng pháp luật mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành, thay đổi thái độ tình cảm pháp luật của người bị áp dụng. Nếu họ thực hiện những hành vi sai trái thì vô tình sẽ dẫn đến thái độ coi thường pháp luật của người dân và nguy hiểm hơn là có thể làm cho nhân dân không còn niềm tin vào pháp luật và chế độ nữa. Ngược lại nếu những người áp dụng pháp luật có ý thức pháp luật cao thì nhân dân sẽ có niềm tin vào pháp luật, thấy được giá trị của việc tôn trọng pháp luật và thực hiện chính xác, tuân theo pháp luật và vận động người khác làm theo pháp luật. Ý thức pháp luật và hành vi của cán bộ Tòa án có ảnh hưởng sâu rộng, trực tiếp đến nhiều cá nhân khác bởi một trong những thẩm quyền quan trọng của họ là có thể ban hành những bản án/ quyết định làm pháp sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một hay nhiều quyền hạn hay nhiệm vụ pháp lí, có thể đưa lại lợi ích hoặc thiệt hại cả về vật chất lẫn tinh thần cho các tổ chức, cá nhân khác. Do đó đối với cán bộ trong hoạt động Tòa án thì ý thức pháp luật càng cần được chú trọng. Hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp đòi hỏi các chủ thể có thẩm quyền áp dụng pháp luật cần phải hiểu nội dung của quy phạm, xác định rõ các đặc trưng pháp lí của sự vụ có liên quan để ban hành chính xác, hợp pháp. Vì vậy, chỉ có thể đem lại hiệu quả tốt nhất cho hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại khi ý thức của các cá nhân có thẩm quyền được bảo đảm. Nâng cao trình độ pháp luật, đặc biệt là các kiến thức, kỹ năng giải quyết tranh chấp kinh doanh thương mại, hình thành bản lĩnh nghề nghiệp vững vàng… là những đòi hỏi cần thiết trong thời điểm hiện nay. Đồng thời cần có những hoạt động kiểm tra, giám sát thật chặt chẽ của Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án cấp trên và các cơ quan khác theo quy định của pháp luật. Kết luận Chương 1 Cùng với sự gia tăng số lượng giao dịch mua bán NOTM, sự biến động về thị trường kinh doanh bất động sản đã làm bộc lộ những điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ trong các hợp đồng mua bán NOTM trong thời gian qua. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của hợp đồng mua bán NOTM thông thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, nên bản thân hợp đồng đã tồn tại nhiều yếu tố rủi ro, yếu tố chưa được xác định rõ tại thời điểm ký kết hợp đồng nên dễ xảy ra bất đồng, tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM xảy ra là điều khó tránh khỏi, do vậy việc giải quyết tranh chấp hợp đồng là một đòi hỏi mang tính tất yếu và cần thiết. Pháp luật quy định về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng để các bên lựa chọn như: Hòa giải thương lượng, Trọng tài, Tòa án. Việc lựa chọn giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng hình thức nào là tùy thuộc vào ý chí của các bên khi xác lập hợp đồng. Nếu xảy ra tranh chấp, các bên có thể lựa chọn 11
một hoặc một số phương thức giải quyết tranh chấp theo sự xác định của hợp đồng. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tiễn thực hiện hợp đồng mua bán NOTM có nhiều tranh chấp xảy ra nhưng việc sử dụng điều khoản của hợp đồng, áp dụng các quy định của pháp luật tại thời điểm đó cũng rất khó có thể giải quyết được tranh chấp một cách có hiệu quả. Nhiều tranh chấp về hợp đồng mua bán NOTM đã xảy ra, kéo dài hàng năm, nhiều năm mà vẫn chưa được giải quyết triệt để. Do vậy, việc nghiên cứu thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM có ý nghĩa quan trọng góp phần làm sáng tỏ vấn đề thực tế đã và đang diễn ra. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI VIỆT NAM 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam 2.1.1. Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam 2.1.1.1. Chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án - Chủ thể giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án là Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và Hội đồng xét xử trong trường hợp vụ án được đưa ra xét xử. Ngoài ra, còn có các chủ thể khác tham gia vào giải quyết tranh chấp giúp cho việc xét xử đạt được mục đích; họ có thể là Chánh án tòa án, Thư ký tòa án, Kiểm sát viên, người làm chứng, người giám định, người định giá tài sản … trong vụ án. - Chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án là các đương sự trong vụ án được Tòa án xác định có tên gọi theo thủ tục tố tụng như nguyên đơn (người khởi kiện), bị đơn (người bị kiện), người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, người làm chứng, người giám định, người phiên dịch, người đại diện hợp pháp của đương sự. Mỗi nhóm chủ thể có những nhiệm vụ và quyền hạn khác nhau trong quá trình giải quyết tranh chấp theo quy định cụ thể tại Chương 4 Bộ luật Tố tụng dân sự. 2.1.1.2. Thẩm quyền tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án 12
Thẩm quyền theo vụ việc: Những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án (khoản 3 Điều 26 hoặc khoản 1 Điều 30 BLTTDS 2015). - Thẩm quyền theo cấp xét xử Hệ thống TAND hiện nay được tổ chức thành bốn cấp, bao gồm: TAND tối cao, TAND cấp cao, TAND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, và TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và tương đương. Tổ chức của TAND cấp tỉnh và TAND cấp cao có các tòa chuyên trách (Tòa Kinh tế, Toà Hình sự và Tòa Dân sự …) được thành lập để giải quyết các vụ việc theo lĩnh vực được phân công. Trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM, tùy theo chức năng nhiệm vụ thì mỗi cấp Tòa được giao thẩm quyền tương ứng với các cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm. - Thẩm quyền theo lãnh thổ - Thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn 2.1.1.3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án - Khởi kiện và thụ lý vụ án: là giai đoạn đầu tiên của toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Theo Điều 191 BLTTDS 2015, người khởi kiện có thể gửi đơn khởi kiện và các chứng cứ bằng một trong ba phương thức: nộp trực tiếp tại Tòa án; gửi qua đường dịch vụ bưu chính; hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử. Để yêu cầu khởi kiện được thụ lý thì người khởi kiện phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của BLTTDS. - Xác định tư cách đương sự đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại - Thu thập chứng cứ trong các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại - Thủ tục xét xử sơ thẩm tranh chấp trong mua bán NOTM - Xét xử phúc thẩm tranh chấp trong mua bán NOTM 2.1.2. Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam 2.1.2.1. Về ưu điểm Về chủ thể: theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì chủ thể của hợp đồng dân sự rộng hơn, tạo điều kiện mua bán, sử dụng đối với các đối tượng khác nhau về vấn đề sở hữu nhà ở. Về quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên: Pháp luật nước ta đã đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tránh được những rủi ro xảy ra ngoài hợp đồng làm ảnh hưởng đến lợi ích của các bên. Hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng về mua bán NOTM nói riêng đang dần được hoàn thiện thông qua các văn bản pháp luật. 2.1.2.2. Về hạn chế 13
a. Những hạn chế trong quy định pháp luật dân sự Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng: Nếu như trước đây, chế định đặt cọc chỉ được quy định tại BLDS 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đề cập đến đặt cọc mua bán NOTM cũng như không đề cập về điều kiện của NOTM trong giai đoạn các bên xác lập giao dịch đặt cọc. Tuy nhiên đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung chế định đặt cọc tại khoản 4 Điều 17 và điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản. Những quy định trên tuy mới sơ lược, do đó trong thời gian tới cần các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn để có thể thực hiện trong thực tế. Thứ hai, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư dự án: Có thể nói, khi sử dụng hợp đồng mẫu để giao dịch, quá trình thoả thuận, đàm phán gần như không diễn ra, khách hàng chỉ còn lựa chọn chấp nhận hoặc không chấp nhận nội dung của hợp đồng theo mẫu, với nhiều nội dung bất lợi cho người mua. Qua rà soát một số hợp đồng mẫu, tác giả nhận thấy không ít hợp đồng vẫn có nội dung vi phạm quy định pháp luật. Thứ ba, nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư: Thực tiễn cho thấy không ít chủ đầu tư dự án đầu tư Kinh doanh bất động sản vi phạm nghĩa vụ bàn giao NOTM không đúng tiến độ, thời gian đã cam kết với khách hàng. Mặt khác, nhiều dự án, người mua nhà ở được nhận nhà ở đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó chủ yếu là diện tích căn hộ và các chi phí nâng giá thành sản phẩm lên cao. Thứ tư, việc huy động vốn của chủ đầu tư và sử dụng tiền ứng trước đã được pháp luật quy định nhưng trên thực tiễn thì một số chủ đầu tư tìm cách “lách” luật, tận dụng những kẽ hở của pháp luật để huy động được càng nhiều vốn càng tốt, bỏ qua quyền lợi của bên mua. Thứ năm, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOTM, cụ thể là nhà ở hình thành trong tương lai còn nhiều bất cấp. Thứ sáu, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng mua bán NOTM: Luật kinh doanh bất động sản quy định những nội dung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải có; trong đó nêu rõ hợp đồng phải có điều khoản về thỏa thuận phạt vi phạm mà không có điều khoản về vấn đề bồi thường thiệt hại. b. Những hạn chế trong quy định pháp luật về tố tụng dân sự Pháp luật hiện hành liên quan đến việc giải quyết tranh chấp tuy khá đầy đủ nhưng chưa đồng bộ, chưa hoàn thiện. Pháp luật của Việt Nam đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung để dần dần hoàn thiện. Vì thế, nhiều bộ luật, luật được ban hành mà chưa có văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết thi hành, nhiều quy định chồng chéo không thực hiện được trên thực tế hoặc được áp dụng không thống nhất trong hệ thống cơ quan tư pháp. Một số văn bản pháp luật đã có hiệu lực thi hành trong một thời gian khá dài nhưng nhiều quy định trong các văn bản đó chưa được Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao cùng các cơ quan hữu quan trong phạm vi 14