BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
TRẦN VÕ LÊ THANH
ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC
ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG
THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
TRẦN VÕ LÊ THANH
ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC
ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ
PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 8310105
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018
LỜI CAM ĐOAN
Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của
các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” là
kết quả quá trình nghiên cứu của học viên.
Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và chưa
công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào.
Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên.
TP.HCM, ngày tháng năm 2018
Người cam đoan
Trần Võ Lê Thanh
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ..........................................1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ ..........................................................................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát.............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ......................................................................................2
1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................................................2
1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................................................................2
1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU....................................................3
1.7. CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU ..................................................................................3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................4
2.1. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN ................................................4
2.1.1. Khái niệm bất động sản ....................................................................................4
2.1.2. Các thuộc tính của bất động sản ......................................................................4
2.1.3. Đặc điểm của bất động sản...............................................................................5
2.1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản .................................................6
a. Nhóm các yếu tố thông thường...........................................................................6
b. Nhóm các yếu tố khu vực....................................................................................6
c. Nhóm các yếu tố cá biệt.......................................................................................7
2.2. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY ....................................................9
2.2.1. Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu .....................9
2.2.2. Phẩm chất của một khu đất theo phong thủy .............................................. 10
2.2.3. Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản
..................................................................................................................................... 11
a. Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đặc biệt) ..................... 11
b. Về ảnh hưởng của đường lộ (nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào) .................. 11
c. Quang cảnh phía trước nhà............................................................................... 12
2.3. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MÔ HÌNH HEDONIC13
2.3.1. Giới thiệu chung ............................................................................................. 13
2.3.2. Ứng dụng của mô hình Hedonic ................................................................... 14
2.4. LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN ................... 15
2.4.1. Các nghiên cứu trên thế giới ......................................................................... 15
2.4.2. Các nghiên cứu tại Việt Nam ........................................................................ 16
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 19
3.1. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................................. 19
3.1.1. Mô hình đề xuất .............................................................................................. 19
3.1.2. Nhận dạng biến ............................................................................................... 19
3.1.3. Mô tả và định dạng biến ................................................................................ 21
a. Biến phụ thuộc ................................................................................................... 21
b. Biến độc lập ....................................................................................................... 21
b1. Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG)............................... 21
b2. Biến 2: Diện tích lô đất (DIENTICH) ...................................................... 22
b3. Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) .............................................. 22
b4. Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) ...................... 23
b5. Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA)............................................ 23
b6. Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) ............. 23
b7. Biến 7: Hình dáng lô đất (HINHDANG) ................................................. 23
b8. Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) ....................................... 24
b9. Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT).................................. 24
3.1.4. Mô hình hồi quy nghiên cứu ......................................................................... 24
3.2. CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU ................................................................. 26
3.3. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU.................................................................................... 26
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................. 29
4.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ ................................................................ 29
4.1.1. Biến phụ phuộc – đơn giá.............................................................................. 29
4.1.2. Các biến độc lập trong mô hình .................................................................... 31
a. Bảng thống kê mô tả dữ liệu ........................................................................ 31
