Báo cáo: Ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng tới tiến độ giải ngân vốn FDI vào thành phố Hà Nội

1

Mục lục

1.1.

1.3.

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................... 3 LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 4 CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ FDI VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG . 8 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ..................................... 8 1.1.1. Khái niệm............................................................................................. 8 1.1.2. Đặc điểm ............................................................................................ 10 Vai trò của FDI ................................................................................. 10 1.1.3. 1.2. Một số vấn đề về giải ngân vốn FDI ..................................................... 11 1.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của giải ngân vốn FDI ................................... 11 1.2.2. Tiến trình giải ngân vốn FDI ............................................................ 13 1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tiến trình giải ngân ........................................ 16 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giải ngân FDI .......................................... 17 Tổng quan về giải phóng mặt bằng ...................................................... 20 1.3.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng ........................................................ 20 1.3.2. Tầm quan trọng của giải phóng mặt bằng tới giải ngân vốn FDI .... 20 1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng ............. 22

CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG GIẢI NGÂN FDI VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................ 26

Thực trạng giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở thành phố

2.1. Hà Nội 26 Tổng quan về môi trường thu hút đầu tư nước ngoài tại Hà Nội ..... 26 2.1.1. Tiến trình giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Hà Nội ....... 28 2.1.2. 2.1.3. Thực trạng giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Hà Nội ..... 29 2.1.4. Đánh giá tình hình giải ngân vốn FDI trên địa bàn thành phố Hà Nội ……………………………………………………………………...37 Thực trạng giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội ....................... 40 2.2.

2.2.1. Điều kiện địa lý, đặc điểm tự nhiên và định hướng phát triển của thành phố Hà Nội ............................................................................................. 40 2.2.2. Quy định của Nhà nước và thành phố Hà nội về giải phóng mặt bằng ……………………………………………………………………...42

2.2.3. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng ở Hà Nội trong thời gian qua ……………………………………………………………………...47

Phân tích ảnh hưởng của giải phóng mặt bằng tới giải ngân FDI ở

2.3. dự án cụ thể ......................................................................................................... 51

2

CHƯƠNG III - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH VIỆC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THÚC ĐẨY VIỆC GIẢI NGÂN VỐN FDI ................................... 54 3.1. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở một số địa phương ................... 54 3.1.1. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng từ Đà Nẵng ................................ 54 3.1.2. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ……………………………………………………………………...58 3.1.3. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ...... 62 3.2. Một số nhóm giải pháp về chính sách và quy hoạch ........................... 64 3.2.1. Hoàn thiện chính sách giải phóng mặt bằng trong các dự án FDI .. 64 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện biện pháp tổ chức thực thi .............................. 67 3.2.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch ........................................................... 68 3.2.4. Hoàn thiện công tác quản lý về quyền sử dụng đất .......................... 70 3.2.5. Nhóm các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển, ổn định thị trường bất động sản.......................................................................................... 72 3.3. Một số kiến nghị của nhóm nghiên cứu ............................................... 74 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 77

3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Giải thích Từ viết tắt

FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài

TNC Công ty xuyên quốc gia

GPMB Giải phóng mặt bằng

TDC Tái định cư

UBND Ủy ban nhân dân

GDP Tổng sản phẩm quốc nội

CN Công nghiệp

XD Xây dựng

KCX Khu chế xuất

KCN Khu công nghiệp

TC-NH Tài chính ngân hàng

GTVT Giao thông vận tải

WTO Tổ chức thương mại quốc tế

4

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với quá trình mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đang trở thành

một điểm đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trên toàn thế giới. Lượng vốn FDI vào

nước ta ngày càng tăng cả về lượng và chất.

Hà Nội với vị trí là thủ đô, là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế của miền

Bắc cũng như cả nước. Với sự ổn định chính trị, môi trường đầu tư ngày càng được

cải thiện, Hà Nội đang thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhiều năm qua, Hà Nội luôn là một trong những địa phương hấp dẫn đầu tư nước

ngoài hàng đầu Việt Nam.

Ngày 29/5/2008, Quốc Hội Việt Nam khóa XII thông qua quyết định mở rộng

địa giới hành chính thành phố Hà Nội bằng việc hợp nhất thành phố Hà Nội với tỉnh

Hà tây cũ, huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc và 4 xã thuộc huyện Lương Sơn tỉnh Hòa

Bình. Việc mở rộng địa giới hành chính này tạo điều kiện cho Hà Nội có nhiều điều

kiện tự nhiên, nguồn lực dồi dào hơn cho phát triển kinh tế. Theo định hướng của

Chính phủ, Hà Nội sẽ không chỉ là một thành phố lớn về diện tích mà quan trọng hơn

là trở thành một thủ đô văn minh, hiện đại ngang hàng với các thành phố lớn trong

khu vực và trên thế giới. Vì vậy việc đầu tư và quy hoạch là một trong những nhiệm

vụ cốt lõi, mang ý nghĩa hết sức to lớn cho việc định hình thủ đô trong tương lai.

Xuất phát từ đặc điểm trên, Hà Nội phải huy động nguồn lực tổng hợp nguồn

lực cho việc cải tạo và xây dựng trong giai đoạn tới. Trong những nguồn lực đó,

nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một trong những nguồn lực vô cùng

quan trọng. Tuy nhiên thực trạng giải ngân vốn FDI đang tồn tại nhiều bất cập. Trong

số đó việc chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng là một trong những điểm nóng

nhất. Chậm trễ giải phóng mặt bằng dẫn tới sự chậm trễ trong giải ngân gây lãng phí

nguồn lực và nhiều thiệt hại cho cả nhà đầu tư và địa phương nhận đầu tư. Do đó

thành phố Hà Nội cần có những giải pháp để giải quyết triệt để những bất cập còn tồn

tại trong công tác giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tốc độ giải ngân từ đó thu được

hiệu quả lớn hơn từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Xuất phát từ những yêu cầu trên,

5

việc nghiên cứu thực trạng ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng tới giải ngân vốn

FDI đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những điểm yếu trong khâu

giải phóng mặt bằng là vô cùng cấp thiết. Vì vậy nhóm nghiên cứu lựa chọn đề tài

“Ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng tới tiến độ giải ngân vốn FDI vào thành

phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu khoa học của mình.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Đã có nhiều đề tài nghiên cứu về nghiên cứu về vốn FDI tại thành phố Hà Nội

như:

Nguyễn Thanh Tịnh (2003), Đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Hà Nội, thực

trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ kinh tế Học viện Chính trị Quốc gia

Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội (2004), Nghiên cứu giải pháp chủ yếu nhằm

tháo gỡ khó khăn, bế tắc trong việc huy động vốn và thúc đẩy vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài tại Hà Nội, giai đoạn 2004-2010, Đề tài nghiên cứu khoa học công nghệ

Khuất Thị Diệu Hằng (2010), Đẩy mạnh hoạt động thu hút và sử dụng vốn

đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ

Đại học Ngoại Thương

Tuy nhiên những đề tài này chỉ quan tâm tới việc nghiên cứu thực trạng thu

hút và sử dụng vốn mà chưa đề cập tới những bất cập trong việc giải ngân vốn mà

đặc biệt là trong khâu giải phóng mặt bằng. Bởi vậy cần có một đề tài nghiên cứu,

phân tích ảnh hưởng và tìm ra giải pháp để cải thiện tình trạng này.

3. Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là sự ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng

tới việc giải ngân vốn FDI trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Những mục tiêu chính của việc nghiên cứu bao gồm: trên cơ sở những lý luận

về ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng tới việc giải ngân vốn FDI đề tài sẽ phân

tích thực trạng về giải phóng mặt bằng tại các dự án FDI của thành phố, chỉ ra những

thiệt hại của việc chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng gây ra, tìm ra những thành

tựu và và bất được cũng như những nguyên nhân gây ra những bất cập đó. Từ đó,

6

nhóm nghiên cứu sẽ đề xuất phương hướng và những giải pháp khắc phục những

điểm còn hạn chế nhẳm đẩy mạnh việc giải ngân vốn FDI trong thời gian tới.

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên

cứu sau:

Phương pháp sử dụng bảng hỏi và phỏng vấn trực tiếp thu thập những thông tin

từ chủ quan tới khách quan, từ cái chung tới cái riêng của vấn đề thông qua cái nhìn

của các doanh nghiệp, công ty.

Phân tích số liệu, tổng hợp thông tin để phân tích ảnh hưởng trong quá trình giải

phóng mặt bằng tới quá trình giải ngân vốn dự án đầu tư từ những địa bàn rộng tới

những dự án điển hình cụ thể.

Phương pháp biện chứng: nghiên cứu mối qua hệ nhân quả giữa các yếu tố kinh

tế, văn hóa, xã hội tác động tới quá trình giải phóng mặt bằng cũng như ảnh hưởng

của giải phóng mặt bằng tới tốc độ giải ngân vốn.

Suy luận logic khắc phục những điểm còn chưa hiệu quả của công tác quản lý

từ đó kiến nghị những giải pháp.

5. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên tình hình giải ngân vốn FDI trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm

1989 - 2012, tình hình giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội từ 2000 tới tháng

6/2011. Trong đó trọng tâm của việc nghiên cứu là nghiên cứu sự ảnh hưởng của giải

phóng mặt bằng tới tiến độ giải ngân vốn FDI.

Ngoài ra, đề tài còn nghiên cứu việc giải phóng mặt bằng đối với dự án đầu tư

nước ngoài của một số địa phương khác để so sánh và rút ra kinh nghiệm cho thành

phố Hà Nội.

6. Kết quả nghiên cứu dự kiến

Đề tài dự kiến phân tích được cơ sở lý luận sự tác động của giải phóng mặt

bằng tới giải ngân vốn FDI. Đề tài sẽ tổng hợp ý kiến, quan điểm của các chủ đầu tư

về sự ảnh hưởng của những bất cập trong khâu giải phóng mặt bằng và đánh giá

những thiệt hại mà những bất cập đó gây ra. Nhóm nghiên cứu tìm ra những nguyên

7

nhân của tình trạng này từ đó đề xuất hướng giải quyết và một số giải pháp cụ thể để

khắc phục những bất cập còn tồn tại trong khâu giải phóng mặt bằng đẩy nhanh việc

giải ngân và sử dụng vốn FDI.

7. Kết cấu của đề tài

Chương 1: Hệ thống hóa những vấn đề về FDI, ảnh hưởng của giải phóng

mặt bằng tới giải ngân vốn FDI và kinh nghiệm của một số địa phương trong việc

giải phóng mặt bằng

Chương 2: Thực trạng giải ngân vốn FDI của thành phố Hà Nội và phân tích

sự ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng tới việc giải ngân

Chương 3: Một số giải pháp đẩy mạnh việc giải phóng mặt bằng thúc đẩy

việc giải ngân vốn FDI

8

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ FDI VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1. Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

1.1.1. Khái niệm

Đối với một quốc gia, để tăng cường và phát triển kinh tế thì cần phải đầu tư.

Hoạt động đầu tư là quá trình huy động vốn và sử dụng vốn cho hoạt động sản xuất,

kinh doanh nhằm tạo ra các sản phẩm hay dịch vụ đáp ứng cho nhu cầu tiêu dùng

của cá nhân và xã hội (PGS.TS Nguyễn Ngọc Mai, 1999, Giáo trình Kinh tế Đầu tư,

NXB Giáo dục, tr.101). Như vậy, mục tiêu của đầu tư là nhằm thu được hiệu quả

trong tương lai, tức là mang lại kết quả làm tăng giá trị sản lượng hàng hóa, dịch vụ,

làm tăng thu nhập quốc dân.

Đối với một doanh nghiệp, hoạt động đầu tư là công việc khởi đầu quan trọng

nhất và cũng khó khăn nhất của quá trình sản xuất, kinh doanh. Còn đối với một nền

kinh tế nói chung, hoạt động đầu tư là nhân tố cơ bản duy trì và phát triển cơ sở vật

chất kỹ thuật của nền kinh tế, tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, giải quyết vấn đề

nhu cầu về việc làm của nền kinh tế trong thời kỳ tiếp theo.

Trong một nền kinh tế đóng cửa, nguồn vốn đầu tư phát triển kinh tế chỉ dựa

vào huy động vốn trong nước. Nguồn này bao gồm tích lũy từ ngân sách Nhà Nước,

vốn đầu tư của các doanh nghiệp, vốn tích lũy tiết kiệm trong nhân dân là chủ yếu.

Trong nền kinh tế mở, nguồn vốn đầu tư phát triển ngoài nguồn vốn trong nước còn

có phần quan trọng của vốn đầu tư nước ngoài.

Theo Quỹ tiền tệ Thế giới IMF, đầu tư trực tiếp nước ngoài – FDI là một hoạt

động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh

nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu

tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự của doanh nghiệp. Trong

đó, ”lợi ích lâu dài” có nghĩa là các mục tiêu lợi ích dài hạn của các nhà đầu tư khi

tiến hành đầu tư trực tiếp nước ngoài; và ”quyền quản lý thực sự của doanh nghiệp

nghiệp” chính là quyền ”kiểm soát doanh nghiệp”. Quyền kiểm soát doanh nghiệp là

quyền tham gia vào các quyết định quan trọng ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển

của doanh nghiệp như thông qua các chiến lược hoạt động của công ty, quyết định

phần góp vốn giữa các bên v.v. Trong khái niệm trên, mục tiêu lợi ích dài hạn đòi hỏi

9

nhà đầu tư trực tiếp phải có một quan hệ lâu dài với doanh nghiệp nhận đầu tư trực

tiếp, đồng thời có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối với việc quản lý doanh nghiệp

này.

Bên cạnh khái niệm của IMF, Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế OECD cũng

đưa ra khái niệm của riêng mình về FDI. Theo đó, ”Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu

tư được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh

nghiệp, đặc biệt là những khoản đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc

quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách: thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp

hoặc một chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư, mua toàn lại toàn bộ

doanh nghiệp đã có, tham gia vào một doanh nghiệp mới, cấp tín dụng dài hạn hoặc

giữ quyền kiểm soát đối với doanh nghiệp”. Về cơ bản khái niệm này cũng giống

khái niệm của IMF về FDI, đó là cũng ”thiết lập các mối quan hệ lâu dài”, và ”tạo

ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp”. Tuy nhiên khái niệm này chỉ ra cụ thể

hơn các cách thức để nhà đầu tư tạo ảnh hưởng đối với hoạt động quản lý doanh

nghiệp.

Còn theo Luật đầu tư 2005 của Việt Nam, có các khái niệm ”đầu tư”, ”đầu tư

trực tiếp”, ”đầu tư nước ngoài”, ”đầu tư ra nước ngoài” nhưng không có khái niệm

”đầu tư trực tiếp nước ngoài”. Tuy nhiên có thể tổng hợp các khái niệm trên lại và

hiểu FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia

quản lý hoạt động dầu tư ở Việt nam, hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và

tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của Luật này và các

quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tổng quan lại có thể nói, FDI là một hình thức đầu tư đòi hỏi một mối quan tâm

lâu dài và phản ảnh lợi ích dài hạn, quyền kiểm soát của một chủ thể cư trú ở một nền

kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặc doanh nghiệp mẹ) trong một

doanh nghiệp (được gọi là doanh nghiệp FDI hay doanh nghiệp chi nhánh hay chi

nhánh nước ngoài) cư trú ở một nền kinh tế khác nền kinh tế nói trên. FDI chỉ ra rằng

chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối với việc quản lý doanh nghiệp

cư trú ở một nền kinh tế khác. Tiếng nói hiệu quả trong quản lý phải đi kèm với một

mức sở hữu cổ phần nhất định thì mới được coi là FDI.

10

1.1.2. Đặc điểm

Hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài có những đặc điểm khác biệt cơ bản đối

với các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác, đó là:

FDI không chỉ là đem lại nguồn vốn về tài chính mà có thể là nguồn vốn về vật

chất như các thiết bị kĩ thuật, máy móc, hoặc nguồn vốn về công nghệ như các bí

quyết công nghệ phục vụ sản xuất kinh doanh, năng lực quản lý điều hành, năng lực

marketing… Quyền quản lý các nguồn vốn trên phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn của chủ

đầu tư trong vốn pháp định của dự án.

Trong FDI tồn tại hiện tượng đa cực và đa biến, nghĩa là việc góp vốn gồm

nhiều bên tham gia với tỷ lệ góp vốn khác nhau và dưới nhiều hình thức doanh

nghiệp của cả tư nhân và nhà nước. Bên cạnh đó, có cả hiện tượng hai chiều trong

FDI, đó là một nước vừa nhận đầu tư vừa thực hiện đầu tư ra nước ngoài nhằm tận

dụng lợi thế so sánh giữa các nước. So sánh với ODA, nước đầu tư thường là các

quốc gia phát triển, muốn bành trướng và thế hiện sức mạnh kinh tế, còn nước nhận

đầu tư thường là các nước đang phát triển, cần hỗ trợ về vốn; không có trường hợp

các nước đang phát triển đi trao tặng ODA cho các nước phát triển khác.

Việc tiếp nhận vốn FDI không gây nên tình trạng nợ nần cho nước chủ nhà mà

trái lại nước chủ nhà lại có điều kiện để phát triển tiềm năng trong nước, nhưng với

điều kiện nước chủ nhà phải có năng lực quản lý cũng như học hỏi được thành tựu

khoa học, công nghệ đi kèm với FDI

Chủ thể của FDI chủ yếu là các công ty xuyên quốc gia (TNCs), nhưng những

hoạt động trong khuôn khổ dự án FDI như bắt đầu, triển khai, kết thúc dự án của các

công ty này phải tuân theo sự điều chỉnh của một bộ luật tương ứng của nước này,

đối với Việt Nam đó là Luật đầu tư 2005.

1.1.3. Vai trò của FDI

FDI có vai trò quan trọng đối với cả nước chủ đầu tư và nước tiếp nhận đầu tư.

Đối với nước tiếp nhận đầu tư

FDI là nguồn vốn bổ sung quan trọng phục vụ cho chiến lược thúc đẩy tăng

trưởng kinh tế, đặc biệt là với các nước đang phát triển. Các nước đang phát triển vốn

là những nước còn nghèo, tích luỹ nội bộ thấp, nên để có tăng trưởng kinh tế cao thì

11

các nước này không chỉ dựa vào tích luỹ trong nước mà phải dựa vào nguồn vốn tích

luỹ từ bên ngoài.

FDI có ưu điểm hơn các hình thức huy động vốn nước ngoài khác, phù hợp với

các nước đang phát triển. Các doanh nghiệp nước ngoài sẽ xây dựng các dây chuyền

sản xuất tại nước sở tại dưới nhiều hình thức khác nhau. Điều này sẽ cho phép các

nước đang phát triển tiếp cận công nghệ tiên tiến, kỹ năng quản lý hiện đại. Tuy nhiên,

việc có tiếp cận được các công nghệ hiện đại hay chỉ là các công nghệ thải loại của

các nước phát triển lại tuỳ thuộc vào nước tiếp nhận đầu tư trong việc chủ động hoàn

thiện môi trường đầu tư hay không.

FDI giúp giải quyết tốt vấn đề việc làm và thu nhập của dân cư. Vai trò này của

FDI không chỉ đối với các nước đang phát triển mà cả với các nước phát triển, đặc

biệt là khi nền kinh tế bước vào giai đoạn khủng hoảng theo chu kỳ.

FDI có tác động làm năng động hoá nền kinh tế, tạo sức sống mới cho các doanh

nghiệp thông qua trao đổi công nghệ. Với các nước đang phát triển thì FDI giúp thúc

đẩy chuyển dịch cơ cấu sản xuất, phá vỡ cơ cấu sản xuất khép kín theo kiểu tự cấp tự

túc.

FDI cho phép các nước đang phát triển học hỏi kinh nghiệm, kỹ năng quản lý

dây chuyền sản xuất hiện đại, nâng cao trình độ chuyên môn cũng như ý thức lao

động công nghiệp của đội ngũ công nhân trong nước.

Đối với nước chủ đầu tư

FDI giúp các doanh nghiệp khắc phục xu hướng tỷ suất lợi nhuận bình quân

giảm dần, tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh, đồng thời kéo dài chu kỳ sống của sản

phẩm khi ở thị trường trong nước đã chuyển sang giai đoạn suy thoái, giúp nhà đầu

tư tăng doanh số sản xuất ở nước ngoài trên cơ sở khai thác lợi thế so sánh. Bên cạnh

đó FDI cũng phá vỡ hàng rào thuế quan ở các nước có xu hướng bảo hộ, và giúp các

nước đầu tư bành trướng sức mạnh về kinh tế và chính trị.

1.2. Một số vấn đề về giải ngân vốn FDI

1.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của giải ngân vốn FDI

Giải ngân là thuật ngữ xuất hiện trong nhiều lĩnh vực từ xây dựng cơ bản, tài

chính ngân hàng, đầu tư quốc tế v.v. Ở mỗi ngành, quy trình cũng như đặc điểm của

12

hoạt động giải ngân có thể mang ít nhiều tính chất riêng nhưng về mặt bản chất, giải

ngân có mối quan hệ trực tiếp, mật thiết đến nguồn vốn và nó phản ánh mặt tài chính

của hoạt động kinh tế. Giải ngân được dịch thuật từ “disbursement” có nghĩa là sự

chi tiêu, trong tiếng việt ngân mang ý nghĩa là tiền, giải có nghĩa là trải ra, giải

phóng, sử dụng nguồn tiền đó. Mở rộng hơn vào thực tế, giải ngân phải được hiểu

là hoạt động đưa vốn, bao gồm cả tiền mặt và các loại máy móc thiết bị…, vào hoạt

động, lưu thông, là việc chi tiền cho kinh doanh, xây dựng và thực hiện dự án.

Đứng từ quan điểm nước nhận đầu tư, giải ngân vốn FDI là việc sử dụng quỹ

vốn của dự án để đưa vào lưu thông, thực hiện dự án. Quỹ vốn này bao gồm cả vốn

đến từ nhà đầu tư nuớc ngoài và vốn góp đến từ trong nước.

Đứng trên quan điểm nhà đầu tư nuớc ngoài, nhà đầu tư quan tâm đến giản

ngân với ý nghĩa là việc đưa vốn đầu tư nhận từ nhà đầu tư nước ngoài vào tiến hành

các hoạt động đầu tư, thực hiện các dự án đầu tư. Vốn FDI giải ngân là số vốn đã

được nhà đầu tư nước ngoài chuyển cho các doanh nghiệp FDI thông qua tài khoản

đặc biệt/tạm ứng của dự án hoặc chuyển trực tiếp cho nhà thầu theo thông báo rót

vốn của nhà đầu tư.

Như vậy, giải ngân là công tác trọng yếu trong quá trình thực hiện dự án và

hơn thế nữa, đây là công tác được thực hiện xuyên suốt. Khi quyết định đầu tư ra

nước ngoài, nhà đầu tư sẽ phải cam kết với bên nhận đầu tư một số vốn đủ lớn. Tuy

nhiên khi tiến hành dự án, nguyên tắc thận trọng khi bước ra môi trường quốc tế

buộc nhà đầu tư, để giảm rủi ro cũng như đảm bảo việc thực hiện được khả thi và

mang lại kết quả tốt nhất, thường không chuyển một lần toàn bộ số vốn đầu tư cho

doanh nghiệp tiếp nhận ngay từ đầu mà đòi hỏi bên nước nhận đầu tư có một kế

hoạch chi tiết, cụ thể và hợp lý cho việc triển khai dự án, trong đó vạch rõ từng bước

thực hiện, nội dung thực hiện, thời gian ước tính cùng với kế hoạch sử dụng vốn. Và

việc giải ngân sẽ được tiến hành dần dần qua từng giai đoạn của dự án, nghĩa là vốn

đi từ nhà đầu tư nước ngoài sang các doanh nghiệp FDI sẽ được chia ra và chuyển

lần lượt sau từng giai đoạn, giai đoạn này thực hiện xong nhà thầu mới nhận được

lượng tiền ước tính đủ cho việc thực hiện giai đoạn kế tiếp. Hình thức giải ngân

nhiều lần theo toàn bộ tiến trình thực hiện dự án được áp dụng phổ biến cho các dự

13

án FDI với quy mô vốn lớn, thời gian thực hiện kéo dài, gắn với các công trình xây

dựng. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc giải thích tại sao công tác giải ngân

lại khi đi vào thực tế lại gặp phải nhiều điểm tắc nghẽn và có thể bị chậm tiến độ.

Nói tóm lại, giải ngân là quá trình từng bước đưa vốn vào trong sản xuất lưu thông,

phục vụ tiến hành và hoàn thành dự án. Công tác giải ngân và việc triển khai dự án

đầu là 2 quá trình có mối quan hệ song song tương hỗ, giải ngân có vai trò quan

trọng cho đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ.

Giải ngân nằm trên con đường chuyển từ số vốn đăng ký thành vốn thực hiện,

hiện thực hóa những con số đầu tư trên giấy tờ mà nhà đầu tư nước ngoài cam kết

cấp cho nước nhận đầu tư thành tiền mặt phục vụ trực tiếp cho quá trình thực hiện

dự án. Có một ưu điểm của con số FDI giải ngân theo quan điểm nhà đầu tư so với

việc đơn thuần tính số vốn thực hiện và vốn đăng ký của một dự án. Về vốn đăng

ký, đó là tổng vốn FDI được ghi nhận trên giấy phép đầu tư, bao gồm cả vốn tự có

và vốn vay ngân hàng. Vốn tự có gồm vốn nước ngoài thu được từ hoạt động nhận

đầu tư và vốn góp của đối tác liên doanh trong nước. Vốn vay ngân hàng cũng gồm

vay ngân hàng nước ngoài và vay ngân hàng trong nước. Về số vốn thực hiện, con

số này cũng bao gồm cả việc sử dụng vốn nước ngoài và vốn trong nước. Như vậy

yếu tố trong nước của cả 2 con số này đều chưa được tách biệt ra, do đó chưa phản

ánh được chính xác mức độ hấp dẫn đầu tư nước ngoài cũng như năng lực hấp thụ

đầu tư của môi trường trong nước. Đây chính là lúc mà con số FDI giải ngân thể

hiện tầm quan trọng của nó bằng việc chỉ tính đến số vốn từ chủ đầu tư nước ngoài

giao cho nước tiếp nhận, không bao gồm số vốn của đối tác trong nước hay ngân

hàng trong nước. Đây mới là dòng vốn thực sự đầu tư từ nước ngoài vào và được

thể hiện trên cán cân thanh toán quốc tế.

1.2.2. Tiến trình giải ngân vốn FDI

Tiến trình giải ngân là quá trình tiến hành giải ngân được tính từ khi

nhà đầu tư chuyển vốn (được xác định bằng chứng từ chuyển vốn) cho đến khi bên

tiếp nhận đưa vào sử dụng, thực hiện các chương trình, dự án. Tiến trình giải ngân

được xem là kết thúc khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng phục vụ mục đích

phát triển kinh tế, thu lợi nhuận của các nhà đầu tư.

14

Đối với từng dự án đầu tư, chủ đầu tư sẽ dựa vào bản kế hoạch thực hiện dự

án, kế hoạch sử dụng vốn tương ứng và nhiều khi là quy định của nước nhận đầu tư

mà ra quyết định giải ngân. Lượng vốn, cách thức, thời gian giữa mỗi lần chuyển

giao cũng như toàn bộ quá trình phụ thuộc vào bản thân kế hoạch đặt ra và tính chất

của từng dự án riêng biệt, do vậy là khác nhau qua mỗi dự án. Song, có thể khái quát

quy trình giải ngân vốn FDI trải qua các bước như sau:

Thứ nhất: Mở tài khoản tại ngân hàng phục vụ để tiến hành rút vốn và thực

hiện các nghiệp vụ thanh toán.

Thứ hai: tiếp cận nguồn vốn FDI. Đây là giai đoạn đầu tiên trong toàn bộ

quá trình giải ngân vốn FDI. Giai đoạn này được kéo dài từ khi bên chủ đầu tư cam

kết sẽ góp vốn đầu tư cho bên tiếp nhận đến khi nguồn vốn này đến được nước tiếp

nhận. Trong nhiều trường hợp thời gian chuyển tiền có thể thực hiện một lần, với

các dự án quy mô nhỏ, thực hiện đơn giản, tuy nhiên thông thường thời gian chuyển

tiền khá dài và được thực hiện theo từng giai đoạn theo một thời gian biểu nhất định.

Thứ ba: lập kế hoạch tài chính dự án, tức là kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu

tư và dự toán ngân sách cần thiết cho các giai đoạn. Vốn đưa vào kế hoạch phải được

phân bổ theo nội dung công việc và phụ hợp với tiến độ cũng như khả năng thực tế

triển khai của dự án, lập kế hoạch vốn phải đầy đủ, căn cứ vào nhu cầu sát thực của

dự án trong năm tới.

Thứ tư: Kiểm soát chi cho dự án đầu tư. Việc kiểm soát chi cho các dự án đầu

tư nhằm đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn được tiến hành hợp lý, tiết chế, hợp với

kế hoạch đặt ra và mang lại hiệu quả tốt nhất.

Thứ năm: Lập hồ sơ và tiến hành rút vốn. Đây là bước cần thực hiện để nhà

đầu tư được thông báo và tiến hành chuyển tiền cho bên nhận đầu tư.

Thứ sáu: Giai đoạn báo cáo, quyết toán, kiểm tra, kiểm toán việc rút vốn và

sử dụng vốn

Thứ bảy: Nghiệm thu, bàn giao sử dụng sản phẩm. Cũng như các dự án đầu

tư khác, sau khi sản phẩm của dự án FDI được bàn giao và đi vào sử dụng, quá trình

giải ngân dự án được xem là kết thúc.

15

Trong quá trình giải ngân thực hiện dự án, các bước của quy trình này có thể

được tiến hành nhiều lần, lặp đi lặp lại theo một chu trình nhất định.

Đặc biệt, đối với hình thức giải ngân nhiều lần, toàn bộ tiến trình này phải

tuân theo một nguyên tắc đó là sự gắn liền giữa việc giải ngân với cả quá trình thực

hiện, bao gồm nhiều giai đoạn, của dự án; giải ngân để cung cấp nguồn vốn cho giải

quyết các thủ tục, cung cấp tiền cho mua sắm cần thiết, xây dựng… và hoàn thành

lần lượt từng giai đoạn. Do vậy, việc giải ngân sẽ theo sát tiến trình thực hiện của

một dự án đầu tư như sau:

- Thực hiện các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất đối với các dự án đầu tư có

sử dụng đất, trong nhiều trường hợp nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài lựa chọn

hình thức đầu tư vào các khu công nghiệp hoặc khu chế xuất, nơi cơ sở hạ

tầng sẵn có hoặc lựa chọn đầu tư bằng cách mua lại hoặc sáp nhập vào các cơ

sở kinh doanh tại nước tiếp nhận thì các thủ tục cho bước này có thể được

giản lược hoặc loại bỏ.

- Xin giấy phép xây dựng (trừ các dự án đã được cơ quan nhà nước thẩm định

thiết kế cơ sở và phê duyệt dự án đầu tư) và giấy phép khai thác tài nguyên

(nếu có)

- Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định cư và

phục hồi (nếu có), chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Đây là bước quan trọng nhưng

thường gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện. Việc thực hiện tốt khâu

giải phóng mặt bằng sẽ tạo được sự thông thoáng cho việc tiến hành giải ngân

đúng tiến độ.

- Mua sắm hàng hoá và xây lắp các hạng mục thuộc dự án. Việc lựa chọn nhà

thầu để thực hiện các nội dung thuộc quá trình thực hiện dự án phải được thực

hiện theo quy định trong quyết định đầu tư và Quy chế Đấu thầu hiện hành

(sắp tới là Luật Đấu thầu và Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thực hiện

Luật Đấu thầu)

- Ký kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng mua sắm hàng hoá, xây lắp của các

gói thầu thuộc dự án đầu tư

16

- Quản lý kỹ thuật, chất lượng hàng hoá và chất lượng xây dựng công trình theo

đúng tiến độ trong hợp đồng đã ký kết

- Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thực hiện bảo

hành sản phẩm.

1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tiến trình giải ngân

a) Các tiêu chí định lượng

Khối lượng vốn đã giải ngân: cho biết giá trị tuyệt đối lượng vốn đã giải ngân

trong kì, được dùng để so sánh với lượng vốn đã giải ngân được trong kì trước để cho

thấy sự biến động của lượng vốn đã giải ngân từ đó so sánh mức độ hiệu quả của tiến

trình giải ngân trong từng thời kì.

Tỷ trọng vốn thực tế đã giải ngân: được đánh giá bằng tỷ số giữa khối lượng

vốn đã giải ngân được trong kì so với kế hoạch đặt ra, thể hiện giá trị tương đối giữa

giải ngân trong kì và kế hoạch. Tiêu chí này đánh giá được xem tiến trình giải ngân

trong kì có đúng với kế hoạch đặt ra hay không.

Tỷ số này có giá trị <1: tiến trình giải ngân đang bị chậm so với kế hoạch

Tỷ số này có giá trị =1: dự án đang tiến hành giải ngân theo đúng tiến độ

Tỷ số này có giá trị >1: dự án đang vượt tiến độ về giải ngân, giải ngân hiệu quả

Tỷ lệ giải ngân: Tỷ lệ giải ngân được tính bằng tổng số vốn đã thực hiện trong

một kỳ nhất định so với tổng số vốn cam kết trong thời gian nhất định. Tiêu chí này

cụ thể hóa hiệu quả giải ngân của tiêu chí tỷ trọng vốn đã thực hiện.

Lũy kế vốn giải ngân/ tổng khối lượng vốn cần giải ngân: cho biết tiến độ

giải ngân của dự án so với thời gian dự kiến, mức độ tương đối trong việc hoàn thành

giải ngân dự án.

b) Các tiêu chí định tính

Khả năng hấp thụ vốn FDI của nền kinh tế: Khả năng hấp thụ vốn FDI của

nền kinh tế tại nước nhận đầu tư có sự biến đổi theo chu kì vào thời gian. Điều này bị

chi phối bởi tính chu kì của nên kinh tế, kết cấu hạ tầng, nguồn nhân lực, hệ thống

luật pháp chính sách và hệ thống thủ tục đầu tư.

17

Thủ tục giải ngân: Thủ tục giải ngân được đánh giá qua mức độ đáp ứng nhu

cầu của nhà đầu tư, thời gian tiến hành thủ tục, mức độ phức tạp của quá trình làm

thủ tục đầu tư. Tùy vào mỗi dự án mà các nhà đầu tư quy định thời gian làm thủ tục

giải ngân cho các dự án của mình. Bên cạnh đó, phía nước nhận đầu tư cũng quy định

thời gian tối đa xử lý hồ sơ cho các cơ quan chức năng. Từ đó ta có thể rút ra được

thời gian trung bình tiến hành xử lý thủ tục hồ sơ, đánh giá được mức độ phức tạp

trong quá trình làm các thủ tục đầu tiên để giải ngân vốn FDI. Thủ tục đầu tư đơn

giản, nhanh gọn, minh bạch, hiệu quả luôn là mục tiêu hướng tới của các nước tiếp

nhận đầu tư.

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giải ngân FDI

Các yếu tố ảnh hưởng tới dự án FDI được phân ra theo nguồn gốc tác động

của chúng tới dự án. Đó là: (i) các yếu tố thuộc chủ đầu tư, (ii) các yếu tố thuộc nước

nhận đầu tư và (iii) các yếu tố thuộc môi trường quốc tế.

a) Các yếu tố liên quan tới chủ đầu tư nước ngoài

Bên cạnh các yếu tố khách quan về môi trường đầu tư, các yếu tố chủ quan tới

từ nhà đầu tư đó là : Chiến lược kinh doanh, tình hình tài chính và năng lực quản lí

dự án của nhà đầu tư.

Thay đổi chiến lược kinh doanh :

Cùng với sự biến động của nền kinh tế quốc gia, nền kinh tế thế giới, sự thay

đổi chính sách của chính phủ ở cả nước nhận đầu tư và nước chủ đầu tư, chiến lược

kinh doanh của nhà đầu tư cũng thay đổi để đem lại lợi ích chung lớn nhất cho nhà

đầu tư trên tất cả các thị trường. Nếu những nhân tố tác động là thuận lợi ví dụ như

các chính sách khuyến khích đầu tư, kinh tế tăng trưởng, chiến lược của công ty có

thể thay đổi tập trung mạnh vào một thị trường hoặc một lĩnh vực nào đó khiến cho

việc giải ngân trở nên nhanh hơn, nhiều hơn. Nếu gặp phải những chính sách bất lợi

hoặc gặp môi trường đầu tư khác thuận lợi hơn, nhà đầu tư có thể thu nhỏ quy mô

vốn, chậm giải ngân vốn hay chuyển hướng kinh doanh sang thị trường khác.

Tình hình tài chính của nhà đầu tư:

18

Tình hình tài chính của nhà đầu tưtác động lớn tới giải ngân các dự án FDI.

Có rất nhiều dự án FDI đã được cấp phép nhưng lại không thể thực hiện hoặc bị kéo

dài thời gian thực hiện do nhà đầu tư không đủ năng lực về tài chính, quy mô vốn để

thực hiện đúng thời hạn. hiện tượng này thường xảy ra khi thị trường đầu tư tăng

trưởng mạnh dẫn tới đăng kí đầu tư ồ ạt để đặt chỗ ( hiện tượng tăng trưởng nóng của

đầu tư FDI Việt Nam 2008). Tình hình tài chính của nhà đầu tư cũng có thể chi phối

tới chính sách và chiến lược của nhà đầu tư trong một thời gian nhất định khiến cho

tiến độ giải ngân thay đổi theo.

Năng lực quản lí dự án của nhà đầu tư :

Sau khi nhận được giấy phép đầu tư, chủ đầu tư có nghĩa vụ triển khai đúng

tiến độ và mục tiêu cam kết trong giấy phép đầu tư. Tuy nhiên, dự án có được triển

khai và đi vào hoạt động theo đúng tiến độ hay không lại phụ thuộc vào năn lực quản

lí của nhà đầu tư. Có những dự án FDi sau khi được cấp phép thì rất lâu sau mới đi

vào hoạt động hay những dự án đang triển khai dở dang thì ngưng hoạt động do một

số khâu trong quá trình quản lí bị ách tắc. Do đó, quản trị dự án FDI là một trong

những vấn đề quan trọng đối với chủ đầu tư để đảm bảo tiến độ giải ngân.

b) Các yếu tố thuộc về môi trường đầu tư của nước chủ nhà

Việc thực hiện giải ngân vốn FDI chịu sự chi phối và tác động trực tiếp của

môi trường nước nhận đầu tư. Tác động tới việc thực hiện giải ngân FDI ở môi trường

đầu tư bao gồm nhiều nhân tố cấu thành: chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội, yếu tố

luật pháp – chính sách và yếu tố bao quát là năng lực hấp thụ vốn FDI của nước nhận

đầu tư.

Yếu tố chính trị:

Yếu tố ổn định chính trị là yếu tố tiên quyết đảm bảo sự cam kết của nước

nhận đầu tư đối với chủ đầu tư về quyền sở hữu, tài sản, chính sách ưu đãi khuyến

khích, tính an toàn của dự án FDI trong quá trình thực hiện. Các nhà đầu tư nước

ngoài có xu hướng lựa chọn các quốc gia có tính ổn định chính trị cao để có thể đảm

bảo môi trường đầu tư an toàn, thuận lợi cho việc phát triển của nhà đầu tư.

Yếu tố kinh tế:

19

Trình độ phát triển kinh tế phản ánh khả năng điều hành hệ thống kinh tế vĩ

mô của một quốc gia, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng cung cấp các dịch vụ cho

các dự án đầu tư. Những yếu tố trên bị ảnh hưởng bởi các vấn đề liên quan tới chính

sách, trình độ quản lý và ảnh hưởng tới chất lượng cũng như tiến độ thực hiện vốn

FDI. Ngoài ra, các yếu tố này còn tác động tới cung cầu thị trường, ảnh hưởng tới

việc triển khai kinh doanh của các nhà đầu tư.

Yếu tố văn hóa- xã hội:

Các yếu tố về văn hóa xã hội như ngôn ngữ, tôn giáo, phong tục tập quán, giáo

dục cũng ảnh hưởng tới giải ngân vốn FDI. Ví dụ: bất đồng về ngôn ngữ sẽ làm phát

sinh thêm chi phí, dễ gây ra những sai sót hiểu lầm trong quá trình làm việc với cơ

quan nhà nước, những khó khăn trong hoạt động giải phóng mặt bằng để triển khai

dự án, khó khăn trong việc tìm kiếm người lao động. Những tôn giáo hay phong tục

tập quán khác biệt cũng gây trở ngại cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.

Yếu tố chính sách, luật pháp liên quan tới đầu tư nước ngoài:

Các yếu tố về chính sách luật pháp liên quan tới đầu tư nước ngoài có ảnh

hưởng trực tiếp tới giải ngân vốn FDI. Trong tiến trình giải ngân FDI, có rất nhiều

giai đoạn cần tới sự can thiệp của cơ quan nhà nước ở nước nhận đầu tư. Vì thế, một

hệ thống chính sách luật pháp đầy đủ, đồng bộ, hiệu quả không mâu thuẫn, không

chồng chéo, thống nhất từ trung ương tới địa phương là rất cần thiết để tiến hành giải

ngân có hiệu quả các dự án FDI.

Những chính sách tác động trực tiếp như chính sách về đất đai, giải phóng mặt

bằng, về lao động, chuyển giao công nghệ, xuất nhập khẩu; những chính sách tác

động gián tiếp như chính sách tiền tệ chính sách kinh tế đối ngoại. Những quy định

luật pháp đôi khi trên thực tế lại rườm rà, tốn thời gian và gây khó khăn cho nhà đầu

tư trong việc thực hiện dự án.

Việc giải quyết vấn đề mặt bằng cho chủ đầu tư trong chính sách của nhà nước

cũng là một mối quan tâm lớn, đặc biệt với các dự án sản xuất cần nhiều mặt bằng

hay các dự án về dịch vụ như khách sạn, du lịch, vui chơi giải trí,... Việc chậm trễ

trong giải phóng mặt bằng sẽ cản trở tiến độ thực hiện các dự án nói chung. Giải

phóng mặt bằng chậm không chỉ làm ảnh hưởng tiến độ giải ngân, chất lượng công

20

trình, mà còn ảnh hưởng tới hiệu quả kinh tế của dự án. Càng kéo dài thời gian thi

công trong điều kiện giá cả không ổn định sẽ làm đội giá công trình, ảnh hưởng đến

kế hoạch giải ngân vốn.

Tóm lại, tất cả những yếu tố trên từ phía nước nhận đầu tư tạo nên năng lực

hấp thụ vốn FDI của nước nhận đầu tư. Một nước có năng lực hấp thụ tốt sẽ thu hút

và giải ngân hiệu quả nguồn vốn FDI. Ngược lại, một nước có năng lực hấp thu vốn

kém sẽ gây nhiều vướng mắc, khó khăn cho chủ đầu tư trong việc giải ngân các dự

án FDI.

1.3. Tổng quan về giải phóng mặt bằng 1.3.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng

Khái niệm

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời

nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất

nhất định đã được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình

mới.

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi thành lập hội đồng giải phóng

mặt bằng tới khi giải phóng xong và giao đất cho chủ đầu tư. Đây là một quá trình

gồm nhiều công đoạn đa dạng và phức tạp liên quan trực tiếp đến các bên tham gia

và mang tính xã hội cao.

Trong điều kiện nước ta hiện nay, giải phóng mặt bằng là một trong những công

đoạn quan trọng phải làm trong quá trình công nghiệp hóa. Sự phát triển kinh tế kéo

theo nhu cầu ngày càng cao về mặt bằng để xây dựng các khu công nghiệp, khu chế

xuất và các công trình khác.

Giải phóng mặt bằng là một trong những khâu quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp

tới tiến độ thực hiện dự án. Việc giải phóng mặt bằng không chỉ trực tiếp ảnh hưởng

tới lợi ích của nhà đầu tư mà còn tác động mạnh mẽ tới cuộc sống của người bị thu

hồi đất.

1.3.2. Tầm quan trọng của giải phóng mặt bằng tới giải ngân vốn FDI

Quỹ đất để xây dựng là có hạn nhưng nhu cầu về đầu tư, xây dựng dự án không

ngừng tăng lên. Thêm nữa, nhiều chủ đầu tư muốn sử dụng đất ở những vị trí thuận

21

lợi trong trung tâm hoặc gần trung tâm thành phố. Chúng ta không thể đủ diện tích

đất trống để phục vụ các dự án. Do đó, giải phóng mặt bằng là nhu cầu tất yếu đối

với các dự án đầu tư nói chung và đầu tư trực tiếp nước ngoài nói riêng. Đó là một

trong những công đoạn đầu tiên và vô cùng quan trọng của bất kì dự án nào. Thậm

chí công tác giải phóng mặt bằng cần phải đi trước một bước so với các công đoạn

khác trong quá trình đầu tư dự án. Không giải phóng hay chậm giải phóng mặt bằng

đồng nghĩa với việc dự án sẽ bị trì trệ thậm chí không thể thực hiện được.

Giải phóng mặt bằng tác động tới các dự án FDI trên hai phương diện chính:

Giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tới tiến độ giải ngân của dự án

Sau khi xin giấy phép xây dựng dự án, chủ đầu tư sẽ tiến hành đền bù giải

phóng mặt bằng, xây dự phương án di dân, tái định cư (nếu có) để chuẩn bị mặt bằng

xây dựng. Nếu doanh nghiệp đầu tư trong khu công nghiệp thì công tác này khá đơn

giản vì đất trong khu công nghiệp đã được các cơ quan chức năng quy hoạch trước.

Nhà đầu tư có thể nhanh chóng nhận được đất “sạch” và nhanh chóng thực hiện việc

xây dựng nhà xưởng hay các công trình cần thiết cho dự án. Từ đó doanh nghiệp sẽ

nhanh chóng hoàn thành dự án, đưa dự án vào hoạt động. Giải phóng mặt bằng nhanh

sẽ tạo rất nhiều điều kiện thuận lợi cho việc đẩy nhanh tiến độ giải ngân của doanh

nghiệp.

Song các dự án đầu tư ở khu dân cư lại gây cho các nhà đầu tư nhiều khó khăn

hơn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng. Chỉ một hộ dân không chịu di dời

để giải phóng mặt bằng có thể ảnh hưởng tới cả dự án. Sự chậm trễ trong việc giải

phóng mặt bằng sẽ kéo theo sự chậm trễ của các công tác xây dựng và hoàn thành

các gói thầu còn lại. Nếu chủ đầu tư không thể đề bù và di dời dân cư thì dự án thậm

chí không thể thực hiện được. Ngoài ra, trên thực tế, có nhiều dự án do không kịp

thời giải phóng mặt bằng, tiến độ giải ngân quá chậm đã bị nhà nước thu hồi không

cho tiếp tục đầu tư. Tóm lại, việc giải phóng mặt bằng là một yếu tố tiên quyết, ảnh

hưởng trực tiếp đến việc dự án có thể giải ngân hay không và giải ngân nhanh hay

chậm.

Giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tới tính kinh tế của dự án

22

Giải phóng mặt bằng ảnh hướng gián tiếp tới việc nắm bắt cơ hội thị trường

của chủ đầu tư. Trước khi đầu tư, các doanh nghiệp chắc chắn cần tiến hành nghiên

cứu thị trường trên nước nhận đầu tư hay rộng hơn là trên toàn cầu và xác định được

cơ hội kinh doanh cho mình. Nếu việc nhận được mặt bằng và giải ngân vốn thuận

lợi, doanh nghiệp sẽ tận dụng tốt cơ hội kinh doanh và thu được nhiều lợi nhuận. Trái

lại, sự trì trệ trong việc nhận được đất để đầu tư sẽ kéo theo sự chậm trễ trong việc

thực hiện cả dự án dẫn tới việc doanh nghiệp sẽ là người đi sau, lỡ mất cơ hội thị

trường, giảm năng lực cạnh tranh. Thậm chí, nếu dự án quá chậm, sản phẩm của

doanh nghiệp thậm chí khó có thể tiêu thụ và doanh nghiệp có thể bị phá sản.

Giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tới chi phí thực hiện của dự án. Chi phí đền

bù, chi phí thuê đất được tính vào chi phí trực tiếp của dự án. Việc giải phóng mặt

bằng cần một lượng vốn tương đối lớn, đòi hỏi doanh nghiệp phải có tiềm lực tài

chính mạnh để đủ đáp ứng. Ở Việt Nam, doanh nghiệp, tổ chức trong nước có thể

dùng quyền sử dụng đất như một hình thức góp vốn kinh doanh. Ngoài ra, tốc độ giải

phóng mặt bằng một phần ảnh hưởng tới chi phí lãi vay để thực hiện dự án của doanh

nghiệp. Việc giải phóng càng mất nhiều thời gian thì chi phí lãi vay sẽ càng lớn. Giải

phóng mặt bằng tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho dự án, góp phần tăng tốc độ quay vòng

vốn và tận dụng tối đa nguồn lực đất đai. Ngược lại, chậm giải phóng sẽ làm tăng chi

phí và gây nhiều thiệt hại khác cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, xét về nước chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng là một trong những yếu

tố quan trọng tạo môi trường đầu tư thuận lợi để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu

tư nước ngoài. Giải phóng nhanh với một chi phí hợp lý, chính sách thông thoáng sẽ

giúp chủ đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư và nhanh chóng thực hiện các dự án.

1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng khá phức tạp và khó thực hiện do bị ảnh hưởng

và chi phối bởi nhiều yếu tố:

Chính sách giá đất

Giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thành công hay thất

bại của công tác giải phóng mặt bằng.Tuy nhiên sự thay đổi của chính sách đất đai

của nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng theo từng thời kỳ và sự bất cập trong quy

23

định khung giá đất, bồi thường khung giá đất khiến việc áp dụng mức đền bù gặp

nhiều khó khăn, ảnh hưởng lợi ích của người được đền bù và chủ đầu tư. Điều này có

thể dẫn tới tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không giao đất cho chủ đầu tư

khi có quyết định thu hồi đất, làm mất trật tự an ninh và cản trở tiến trình giải phóng

mặt bằng .Ngoài ra, sự chậm trễ tiến trình giải phóng mặt bằng gây ra thiệt hại không

nhỏ cho chủ đầu tư, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Trong

khi đó những dự án sử dụng phương án đền bù thỏa đáng, sát với giá thị trường thường

nhận được sự chấp nhận và ủng hộ của các hộ gia đình và công tác thực hiện đền bù

được thực thi nhanh chóng, dễ dàng. Vì vậy công tác xác định giá đất phù hợp là điều

kiện tiên quyết để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong giải phóng mặt bằng

Chính sách hỗ trợ ổn định và tái định cư

Tái định cư là việc di dời một nhóm, một bộ phận hay một cộng đồng dân cư xác

định từ nơi này sang nơi ở khác. Chỉ một sự thay đổi về chỗ ở của cộng đồng dân cư

được di dời cũng có thể dẫn đến thay đổi ở các thành phần khác trong hệ thống như:

kinh tế, giáo dục và đào tạo, điều kiện nhà ở và các điều kiện sinh hoạt khác, việc tiếp

cận y tế và các dịch vụ xã hội, các quan hệ xã hội,… Tâm lý người dân luôn muốn

gắn bó với nơi ở cũ của mình.Vấn đề này trở nên nhạy cảm và phức tạp hơn khi Nhà

nước thu hồi đất để phục vụ mục đích xây dựng các khu công nghiệp, khu dịch vụ,

mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Quy luật giá trị bắt đầu tác động vào

tư tưởng của người có đất bị thu hồi rồi hình thành nên sự so sánh về thiệt thòi của

mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi

cao hơn nhiều. Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ

trợ, tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư để giải phóng mặt bằng.

Công tác dân vận và công tác tư tưởng

Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng không tránh khỏi phải thu hồi đất của

cộng đồng dân cư đang sinh sống và tiến hành thay đổi nơi ở của cộng đồng dân cư

này, ảnh hưởng tới cuộc sống và sự phát triển của cộng đồng dân cư này. Chính sách

giá đất không sát với giá thị trường, mức đền bù thấp và giải phóng mặt bang còn

24

nhiều bất cập. Trong thực tế, không phải cứ đền bù thấp hay không đúng là xảy ra

khiếu kiện, cưỡng chế trong giải phóng mặt bằng mà vẫn có trường hợp giá cả đền

bù rất cao song khiếu kiện vẫn xảy ra và ngược lại. Có những nơi, giá cả đền bù không

cao lắm song do làm tốt công tác tuyên truyền nên hiệu quả mang lại rất cao. Làm

sao để người dân hiểu được dự án có lợi ích trực tiếp tới chính người dân bị ảnh

hưởng, tới cộng đồng dân cư và xã hội là vấn đề cấp thiết, tầm quan trọng của công

tác tuyên truyền, dân vận và tư tưởng.

Công tác thiết kế tổ chức thi công

Chất lượng và hiệu quả của công tác chuẩn bị và thi công giải phóng mặt bằng

bị chi phối đáng kể bởi giải pháp công nghệ và tổ chức thi công đã lựa chọn. Công

tác thiết kế tổ chức thi công từ tổng thể đến chi tiết – làm cơ sở cho quản lý và chỉ

đạo thi công công trình có ý nghĩa kinh tế - kỹ thuật đặc biệt quan trọng. Thiết kế tổ

chức thi công giải phóng mặt bằng để quản lý hoạt động thi công một cách khoa học.

Thông qua thiết kế tổ chức thi công, một loạt các vấn đề về công nghệ và tổ chức, và

quản lý sẽ được thể hiện phù hợp với đặc điểm đất đai và điều kiện thi công cụ thể.

Được tiến hành trên cơ sở gắn liền với tính chất, quy mô và đặc điểm cụ thể của

nguồn đất giải phóng mặt bằng, điều kiện về địa lý, yêu cầu về thời gian thi công, khả

năng huy động nhân lực, trình độ trang bị cơ giới thi công, điều kiện cơ sở hạ tầng

phục vụ thi công…

Quy mô của dự án và lượng vốn dành cho dự án

Giải phóng mặt bằng vốn là công tác tạo mặt bằng xây dựng cho các dự án.

Quy mô của dự án lớn hay nhỏ quyết định trực tiếp đến phạm vi của khu vực giải

phóng mặt bằng. Lượng vốn dự kiến cho giải phóng mặt bằng là một yếu tố quyết

định đến tiến độ thực hiện của dự án. Một dự án đầu tư xây dựng thường được diễn

ra trong một khoảng thời gian dài và phạm vi rộng lớn. Dự kiến ban đầu về lượng

vốn cho giải phóng mặt bằng là rất quan trọng do trong thời gian dài thực hiện dự án

ấy, có rất nhiều sự thay đổi về giá đất, giá bất động sản… nên nếu không dự kiến một

lượng vốn hợp lý thì rất có thể sẽ bị vướng mắc trong quá trình thực hiện do lượng

25

vốn ban đầu không đủ để chi trả cho công tác giải phóng mặt bằng. Để có thể đưa ra

một lượng vốn dự kiến phù hợp đòi hỏi các nhà quản lý phải có một tầm nhìn xa, bao

quát và định hướng được sự thay đổi về giá đất trên thị trường bất động sản.

Sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hành vi mua bán bất động sản cũng

như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Do vậy đất đai cũng như các loại hàng hóa

khác chịu sự chi phối của quy luật kinh tế cụ thể như: quy luật cạnh tranh, quy luật

cung cầu và quy luật giá trị. Nhân tố cung cầu là nhân tố ảnh hưởng rất mạnh đến giá

cả đất, khiến giá đất trên thị trường bất động sản biến đổi và vì thế cũng ảnh hưởng

tới giá cả đền bù. Sự biến động của thị trường bất động sản là nguyên nhân dẫn tới sự

chênh lệch gay gắt giữa giá đất niêm yết hàng năm quy định giá đất đền bù và giá đất

mua bán trên thị trường, hệ quả là công tác đền bù gặp nhiều bất cập do ảnh hưởng

của tính khung pháp lý trên thị trường bất động sản chưa rõ ràng. Thi trường bất động

sản Việt Nam còn nhiều tồn tại trong các quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng

tại các khu đô thị được quy hoạch để xây dựng nhà ở; thủ tục cấp phép đầu tư và quy

hoạch chung còn nhiều bất cập.

26

CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG GIẢI NGÂN FDI VÀ GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Thực trạng giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở thành phố Hà

Nội

2.1.1. Tổng quan về môi trường thu hút đầu tư nước ngoài tại Hà Nội

Lợi thế

Về vị trí địa lý: Hà Nội nằm trong tam giác phát triển Hà Nội- Hải Phòng – Quảng

Ninh với những thuẩn lợi về phát triển kinh tế và giao thông. Hà Nội có diện tích

đồng bằng chiếm tới ¾ và vị trí địa lý thuận lợi khai thác nguồn tài nguyên quý giá

để xây dựng và giảm thiểu chi phí cho dự án đầu tư lớn cần cơ sở hạ tầng phát triển

Về tình hình chính trị: Hà Nội là trung tâm chính trị, đầu não của cả nước định

hướng phát triển theo chế độ Xã Hội Chủ Nghỉa bền vững và lâu dài. Với vị thế của

tầm quan trọng về chính trị, xã hội, Hà Nội được tạo điều kiện thuận lợi để phát triển

môi trường thu hút vốn đầu tư nước ngoài.Theo đánh giá của các TNCs Hà Nội xây

dựng được sự ổn định về chính trị, an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội trước các

thế lực đe dọa phá hoại, khủng bố nhà nước xã hội chủ nghĩa.Không có xung đột tôn

giáo và xung đột chính trị. Đó là môi trường lý tưởng và an toàn cho các nhà đầu tư

nước ngoài tìm kiếm cơ hội phát triển ở Hà Nội

Về kinh tế xã hội: Hà Nội là trung tâm trung tâm chính trị, văn hóa, khoa học

kỹ thuật, trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Thị trường tài chính sôi động với nhiều

kênh và ngành thu hút nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Thành phố có tốc

độ tăng trưởng GPD cao hơn so với tốc độ tăng trưởng trung bình của cả nước. Các

chỉ tiêu kinh tế ổn định và tăng trưởng khá trong những năm qua đã tạo nên một nền

kinh tế năng động, tạo sức mua hàng hóa lớn thúc đẩy hoạt động sản xuất và đầu tư

của các dự án đầu tư nước ngoài. Truyền thống 1000 năm văn hóa lâu đời, có nhiều

di tích lịch sử là những điểm mạnh phát triển các dự án kinh doanh dịch vụ,du lịch.

Ngoài ra, Hà Nội tập trung nhiều ngành công nghệ mũi nhọn của đất nước (công nghệ

thông tin, công nghệ tin học, công nghệ phần mềm…) tạo ra sức mạnh “chất xám ”;

27

tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp nhận chuyển giao dây chuyền sản xuất, tiếp

nhận vốn và công nghệ, sang chế, khoa học của dự án đầu tư nước ngoài

Về cơ sở hạ tầng, Hà Nội là một thành phố có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn

thiện.Hệ thống mạng lưới giao thông được nâng cấp và tu sửa liên tục. Lợi thế về

cung cấp các dịch vụ kỹ thuật phụ trợ cho sản xuất kinh doanh như: dịch vụ điện,

nước, điện thoại, dịch vụ vận chuyển, giao nhận… các loại hình dịch vụ này đang

được thành phố đầu tư cải tạo nhằm xây dựng hệ thống cung cấp dịch vụ kỹ thuật

ngày càng thuận tiện và hiện đại. Thành phố được sự ưu đãi rất lớn của Chính phủ

nhằm nâng cấp chất lượng cơ sở hạ tầng phục vụ xây dựng công trình và chuyển giao

công nghệ trong các dự án đầu tư nước ngoài

Những hạn chế Về vị trí địa lý: Hà Nội nằm sâu trong nội địa. Các doanh nghiệp ở Hà Nội

phải chịu chi phí vận chuyển đến cảng Hải Phòng khi xuất khẩu hàng hóa, làm giảm

lợi thế cạnh tranh các mặt hàng giá rẻ ở thị trường nước ngoai. Thực tế là các dự án

đầu tư nước ngoài thường lựa chọn các tỉnh giáp Hà Nội mà không đầu tư vào trung

tâm nhằm tiết kiệm chi phí lưu chuyển hàng hóa

Về trình độ phát triển của nền kinh tế: Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng

kinh tế 2008-2009 đã dẫn đến rất nhiều hệ lụy bất ổn cho kinh tế vĩ mô của thành phố

Hà Nội và sự rút vốn của nhiều nhà đầu tư nước ngoài trước sự bất ổn và mất tính

thanh khoản của thị trường bất động sản thị trường chứng khoán. Chính sách tiền tệ

thắt chặt để kiềm chế lạm phát tăng cao. Suy thoái kinh tế kéo dài làm giảm sức

mua,tiêu dùng của người dân và hoạt động xuất khẩu của các doanh nghiệp Hà Nội

vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có lí do để

thận trọng trước tình hình kinh tế bất ổn của thành phố Hà Nội hiện nay

Về đội ngũ lao động: sau khi mở rộng địa giới hành chính, với hơn 6 triệu

dân, lao động của Hà Nội tuy dồi dào song Thành phố vẫn thiếu lao động có trình độ

chuyên môn cao, tỷ lệ lao động qua đào tạo năm 2012 mới đạt 42,1%, trong đó lao

động qua đào tạo nghề đạt 33,5%. Chất lượng lao động có trình độ chuyên môn kỹ

thuật phân bố không đều, tập trung ở vùng đô thị, các quận nội thành. Cơ cấu và chất

28

lượng nguồn lao động chưa dịch chuyển theo yêu cầu cơ cấu ngành kinh tế. Hơn nữa,

chi phí lao động của Hà Nội cao hơn so với các vùng khác.

Về cơ sở hạ tầng: Hệ thống đường xá vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu hệ thống

đường vành đai. Đường xá hẹp gây nhiều phiền hà: thường xuyên tắc đường, các

phương tiện giao thông cỡ lớn ít được tham gia giao thông trong nội thành, vì vậy

gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Mạng lưới cấp điện,nước vệ sinh môi

trường…chưa đáp ứng yêu cầu sản xuất cũng như sinh hoạt của nhân dân.

Về chính sách – pháp luật: Hệ thống luật còn nhiều mâu thuẫn và chưa phù hợp

với các cam kết quốc tế đã tham gia.

2.1.2. Tiến trình giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Hà Nội

Chủ đầu tư muốn thực hiện dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thành phố

Hà Nội phải đảm bảo sử dụng công nghệ cao, tiến bộ ; có khả năng chuyển giao công

nghệ, đảm bảo tính bền vững, không gây thiệt hại nghiêm trọng tới môi trường,và

gây lãng phí tài nguyên, năng lượng quốc gia

1. Chủ đầu tư (hoặc đại diện được ủy quyền) có văn bản đề nghị ủy ban nhân

dân thành phố cấp giấy phép đầu tư vào Hà Nội đồng gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư

Hà Nội.

Thủ tục cần có:

- Tờ trình đề nghị đầu tư.

- Báo cáo tóm tắt nội dung đầu tư.

- Các văn bản chứng minh tư cách pháp nhân và năng lực tài chính.

2. Uỷ ban nhân dân Thành phố giao Sở Kế hoạch và Đầu tư xem xét quy

hoạch phát triển sản xuất và thẩm tra năng lực tài chính của nhà đầu tư (trong thời

gian 5 – 6 ngày làm việc) để đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ

trương đầu tư hoặc từ chối đối với dự án.

3. Sau khi được Uỷ ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nhà đầu tư cùng các Sở chuyên ngành liên quan tiến hành khảo sát, chọn địa điểm

thực hiện dự án đầu tư trình Uỷ ban nhân dân thành phố Quyết định địa điểm đầu

tư trong thời gian 5 ngày làm việc.

29

4. Sau khi có Quyết định của Uỷ ban nhân dân thành phố về địa điểm đầu tư,

nhà đầu tư tiến hành lập Quy hoạch xây dựng chi tiết để Sở quản lý xây dựng chuyên

ngành thẩm định trình Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt trong thời gian 5 ngày

làm việc. Đồng thời nhà đầu tư triển khai xây dựng dự án khả thi.

5. Trên cơ sở Quy hoạch chi tiết đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt.

Nhà đầu tư có báo cáo dự án khả thi; báo cáo đánh giá tác động môi trường; báo cáo

khả năng tài chính; tiến độ thực hiện dự án (được cấp có thẩm quyền phê duyệt), có

Tờ trình gửi Uỷ ban nhân dân thành phố, Sở Kế hoạch và Đầu tư. Sở Kế hoạch và

Đầu tư tham mưu trình Uỷ ban nhân dân thành phố chấp thuận dự án đầu tư trong

thời gian 3 – 4 ngày làm việc (Các dự án nhóm A phải báo cáo trình Chính Phủ).

6. Sau khi Uỷ ban nhân dân thành phố có quyết định chấp thuận dự án đầu

tư, Uỷ ban nhân dân quận, huyện thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt

bằng và lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

7. Sở Tài chính thẩm định phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình

Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt trong thời gian 5- 10 ngày làm việc kể từ có

quyết định chấp thuận dự án đầu tư của Ủy ban thành phố

8. Uỷ ban nhân dân quận, huyện tổ chức thực hiện xong bồi thường giải

phóng mặt bằng trong thời gian không quá 6 tháng.

9. Sau khi hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài

nguyên & Môi trường tiến hành lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, đóng mốc chỉ giới

và ký hợp đồng cho thuê đất, bàn giao địa điểm cho nhà đầu tư trong thời gian không

quá 5 ngày làm việc.

2.1.3. Thực trạng giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Hà Nội

a) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và thực trạng thực hiện vốn FDI giai

đoạn 1989-2012

Quá trình thu hút và giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Hà nội từ

1989 đến nay có thể chia làm các giai đoạn rõ rệt.

30

Bảng 2.1: Tỷ trọng vốn thực hiện/vốn đăng ký của các dự án FDI

Năm Vốn đăng ký Vốn thực hiện Vốn thực hiện/vốn

(Triệu USD) (Triệu USD) đăng ký(%)

1989 48 0 0

1990 295 12 4,07

1991 126 28 26

1992 301 55 18,27

1993 857 109 12,72

1994 989 386 39,03

1995 1058 519 49,05

1996 2641 605 22,91

1997 913 712 77,98

1998 673 525 78,01

1999 345 182 52,75

2000 100 80 80

2001 200 85 42,5

2002 362 175 48,34

2003 162 72 44,44

2004 293 270 92,15

2005 1.585 350 22,08

2006 1.120 350 31,25

2007 2.353,8 400 17

2008 5000 600 12

2009 521,7 650 124,5

2010 854,5 550 64,3

2011 1.909 652 34,15

2012 1.111 750 67,5

Nguồn : Tổng hợp từ các báo cáo của bộ Kế hoạch và đầu tư

31

Giai đoạn 1: từ năm 1989-1992: Trong 770 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài đăng ký tại Hà Nội, tổng vốn đầu tư thực hiện đạt 95 triệu USD đạt chiếm

12,3% tổng vốn đầu tư đăng ký trong giai đoạn này

Giai đoạn 2: từ 1993-1996. Giai đoạn này được đánh dấu bằng tốc độ và quy

mô vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng vọt. Vốn đăng ký đạt kỷ lục vào năm 1996

với tổng vốn đầu tư đăng ký là 2.641 triệu USD và gấp 2,5 lần năm 1995. Ba yếu tố

chính giải thích cho sự bùng nổ của đầu tư trực tiếp nước ngoài trong giai đoạn này

là: Hoa Kỳ dỡ bỏ lệnh cấm vận kinh tế đối với Việt Nam vào cuối năm 1994, sự kiện

Việt Nam trở thành thành viên của ASEAN vào tháng 7/1995 và việc sửa đổi, bổ sung

Luật Đầu tư nước ngoài của Việt Nam vào năm 1996.Tổng vốn đầu tư thực hiện tăng

nhanh và đều đặn, tương tự như vốn đầu tư đăng ký; năm 1995, vốn đầu tư thực hiện

đạt gần 50% so vốn đầu tư đăng ký mới 1995.Đó là nỗ lực đẩy nhanh thực hiện các

dự án đầu tư nước ngoài để thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa và chuyển dịch cơ

cấu kinh tế của thành phố Hà Nội

Giai đoạn 3: từ năm 1997-2004. Đây là thời kỳ khủng khoảng và sau khủng

khoảng tài chính châu Á khiến số vốn Đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Hà

Nội giảm mạnh với tốc độ giảm trung bình lên đến 62% trong những năm 1997-2000

và dao động quanh điểm đáy 100-300 triệu USD vốn đăng ký từ năm 2001-2004. Sự

suy giảm của vốn đăng ký không chỉ do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính khu

vực, mà một phần còn do chính sách đầu tư trực tiếp nước ngoài không đủ sức hấp

dẫn các nhà đầu tư nước ngoài trong bối cảnh suy giảm chung của khu vực. Số vốn

thực hiện đạt giai đoạn này đạt đỉnh cao vào năm 1997 với mức 712 triệu USD, sau

đó giảm đột ngột khi khủng khoảng tài chính khu vực xảy ra và có tăng nhẹ vào cuối

giai đoạn. Sự kiện Việt Nam ký kết Hiệp định thương mại Việt Nam – Hoa Kỳ vào

cuối năm 2001 có tác động lớn đến sự tăng trưởng của cả vốn đăng ký và thực hiện

vào cuối giai đoạn này.

Giai đoạn 4: bắt đầu từ năm 2005 đến 2009.Đây là giai đoạn diễn biến khá

phức tạp của nền kinh tế thế giới. Giai đoạn này bắt đầu bằng có nhiều thay đổi thuận

32

lợi cùng môi trường đầu tư trong nước tiếp tục được cải thiện sau khi ban hành Luật

Đầu tư và Luật Doanh nghiệp chung cho lĩnh vực đầu tư nước ngoài.Hà Nội là điển

hình thành phố đối mới cơ chế giúp thủ tục đầu tư đã trở nên thông thoáng hơn. Năm

2005, cùng với Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương, Hà Nội là một trong thành

phố dẫn đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài với hơn 1 tỷ USD đăng ký cho

152 dự án mới .Năm 2008 đạt tổng số vốn đăng ký là hơn5 tỷ USD; tăng 49% so với

năm 2007.Tuy nhiên, Ngược lại với sự hiệu quả của quá trình thu hút vốn đầu tư, quá

trình thực hiện vốn đầu tư lại gặp nhiều khó khăn.Giai đoạn 2005-2006, số vốn thực

hiện không suy chuyển nhiều.Từ năm 2006 tới năm 2007, số vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài được thực hiện chỉ tăng 50 triệu USD so với 1tỷ 223,8 triệu USD tăng

lên của vốn đầu tư nước ngoài thu hút được.Tỷ lệ vốn thực hiện trên vốn đăng ký

giảm còn 12% năm 2008.

Giai đoạn từ năm 2009 tới 2012, do chịu tác động của cuộc khủng hoảng kinh

tế thế giới; cùng sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô mà số vốn đầu tư đăng ký thêm giảm

đáng kể. Hà Nội chỉ cấp thêm 521,7 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm

2009, bằng 10,43% so với 2008,và số vốn đầu tư thu hút được biến động mạnh các

năm tiếp theo.Hà Nội duy trì tốc độ thực hiện vốn đầu tư nước ngoài ổn định mức

550 tới 650 triệu USD. Năm 2012; Hà Nội chủ trương quản lý dự án FDI theo hướng

nâng cao chất lượng, hiệu quả và tập trung vào thúc đẩy giải ngân vốn FDI đã đăng

ký. Năm 2012, tỷ lệ lượng vốn thực hiện đạt 67,5% vốn đăng ký .

b) Thực trạng giải ngân vốn FDI theo ngành

Bảng 2.2 : Vốn giải ngân FDI theo ngành (tính tới ngày 22/9/2007 – chỉ tính

các dự án còn hiệu lực)

Chuyên ngành Vốn cam kết Vốn điều lệ Vốn giải ngân

1

CN và Xây dựng CN dầu khí CN nhẹ CN nặng 44,784,367,541 2,146,011,815 12,151,951,867 22,595,924,916 19,111,177,100 1,789,011,815 5,526,964,816 8,664,260,599 21,250,062,971 5,828,865,303 3,665,337,494 7,331,881,749 Số dự án 5348 36 2289 2307

33

CN T.phẩm 3,455,986,533 1,533,323,940 2,203,981,216 295

Xây dựng 4,434,492,410 1,597,615,930 2,219,997,209 421

2

Nông - lâm nghiệp Nông lâm nghiệp Thủy sản 4,246,675,825 3,875,557,666 371,118,159 1,979,672,763 1,804,338,882 175,333,881 2,081,771,352 1,913,735,851 168,035,501 903 778 125

Dịch Vụ Dịch vụ 1807 896 23,827,975,362 2,114,197,936 10,429,567,303 916,675,100 7,628,592,930 444,916,320

GTVT- BĐ 4,274,047,923 2,743,987,098 737,698,632 203

KS - DL 5,544,752,832 2,313,006,024 2,509,336,180 213

3 TC - NH 840,150,000 777,395,000 762,870,077 64

VH,YT,GD 1,192,733,662 532,797,694 403,261,809 264

8 XD khu đô thị mới 3,227,764,672 894,920,500 282,984,598

XD Văn phòng, căn hộ 134 5,483,303,791 1,822,841,290 1,907,957,984

XD KCN - KCX 25 1,151,024,546 427,944,597 579,567,330

8058 72,859,018,728 31,520,417,166 30,960,427,253

Tổng số

Nguồn : Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Từ những năm đầu mở cửa tiếp nhận vốn đầu tư nước ngoài, tại Việt Nam,

ngành công nghiệp xây dựng luôn là ngành dẫn đầu về thu hút và giải ngân vốn FDI.

Trên cả ba khía cạnh là số lượng dự án FDI, vốn cam kết và cả vốn giải ngân trong

ngành, số liệu thống kê (tính đến năm 2007) đều cho thấy công nghiệp xây dựng đã

vượt lên hẳn so với 2 ngành còn lại là dịch vụ và nông nghiệp. Đạt được số vốn FDI

cam kết cao nhất trong 3 khu vực, công nghiệp xây dựng (vốn cam kết xấp xỉ 45 tỷ

VND, 2007) cũng theo đó là ngành có con số FDI giải ngân cao hơn hẳn, vào khoảng

21,25 tỷ đồng, gấp 10 lần ngành nông nghiệp và 3 lần dịch vụ. Trong đó, công nghiệp

nặng chiếm 34,5% vốn giải ngân ngành công nghiệp, tiếp theo đó là công nghiệp dầu

khí với 27,4%. Vị trí dẫn đầu đó của ngành công nghiệp trong thu hút và sử dụng

vốn FDI có thể được lý giải bởi tính chất thâm dụng vốn của ngành cộng thêm với

lịch sử ưu tiên phát triển công nghiệp thể hiện rõ trong các chính sách kinh tế ngay

từ những năm đầu đổi mới tại Việt Nam. Trong khi đó ngành nông nghiệp chỉ thu

hút được một số vốn FDI nhỏ tương đối so với 2 khu vực còn lại và không thể hiện

nhiều chuyển biến rõ rệt trong những năm qua.

34

Tuy nhiên, nếu chỉ xét đến những năm gần đây, đặc biệt là sau dấu mốc Việt

Nam gia nhập WTO năm 2007 và hội nhập sâu rộng hơn vào kinh tế quốc tế, có thể

thấy một sự thay đổi quan trọng trong tỷ trọng vốn đăng ký và vốn giải ngân FDI

theo ngành. Theo đó, dịch vụ trở thành khu vực dẫn đầu trong thu hút và giải ngân

vốn FDI (chiếm trên 50% vốn giải ngân), tiếp đó đến công nghiệp xây dựng và cuối

cùng là nông lâm ngư nghiệp. Sự thay đổi này phù hợp với xu hướng phát triển của

kinh tế thế giới và là tất yếu đối với một thành phố trung tâm, đông dân và có trình

độ lao động cao tương đối như Hà Nội.

Bảng 2.3: Vốn đầu tư và tỷ trọng vốn đầu tư vào 1 số ngành dịch vụ của Hà

Nội từ năm 1989 – 2/2002

Tổng vốn Vốn thực Tỷ trọng vốn Tỷ trọng vốn

Ngành đầu tư hiện đầu tư thực hiện

(triệu USD) (triệu USD) (%) (%)

Khách sạn và 042.3 976.99 38.98 56.75 du lịch

GTVT – BĐ 1224.10 492.3 45.78 28.59

Văn hóa, y 192.51 48.48 7.20 2.82 tế, giáo dục

Tài chính 214.75 203.89 8..03 11.84 ngân hàng

Tổng 2673.66 1721.66 100 100

Nguồn : bộ Kế hoạch và Đầu tư

Cơ cấu FDI trong các ngành dịch vụ trên địa bàn Hà Nội từ 1989 –T2-2002

35

TỶ TRỌNG VỐN ĐẦU TƯ

8,03

7,2

38,98

45,78

KS & DL

GTVT - BĐ

VH - YT - GD

TC - NH

TỶ TRỌNG VỐN THỰC HIỆN

11,84

2,82

28,59

56,75

KS & DL

GTVT - BĐ

VH - YT - GD

TC - NH

Nghiên cứu sâu hơn vào khu vực giàu tiềm năng này, ta có thể thấy các ngành

khách sạn du lịch là ngành chủ lực trong thu hút vốn FDI và thực hiện giải ngân hiệu

quả nhất, chiếm tới trên 50% vốn giải ngân. Trong khi đó, các dịch vụ chất lượng cao

như tài chính ngân hàng, văn hóa, y tế, giáo dục chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ (Tài chính

ngân hàng 11%, văn hóa – y tế - giáo dục 3%) trong nguồn vốn thực hiện. Điều này

cho thấy tình hình giải ngân vốn FDI vào các ngành dịch vụ chất lượng cao còn rất

nhiều hạn chế và đòi hỏi Hà Nội phải sớm có các biện pháp cải thiện công tác giải

ngân ở các lĩnh vực này. Để đồng thời theo đuổi mục tiêu xây dựng thủ đô văn minh,

36

phát triển giàu mạnh thì việc sử dụng tốt nguồn vốn FDI trong các lĩnh vực dịch vụ

chất lượng cao như tài chính ngân hang, văn hóa, giáo dục là rất quan trọng bởi hoạt

động ở các ngành này tác động trực tiếp đến phát triển con người, mà con người là

yếu tố then chốt để đạt được các mục tiêu kinh tế chính trị vĩ mô.

c) Thực trạng giải ngân vốn FDI theo hình thức đầu tư

Bảng 2.4 : Vốn giải ngân FDI theo hình thức đầu tư trên địa bàn Hà Nội, tính

đến năm 2008

Số dự án Vốn cam kết Vốn giải ngân Hình thức đầu tư (USD) (USD) (USD )

DN 100% vốn 494 3.054.572.624 1.298.374.734 nước ngoài

DN liên doanh 258 5.683.045.414 1.685.835.116

Hợp đồng hợp tác 18 920.805.969 257.641.510 kinh doanh

Tổng cộng 770 9.658.424.007 3.241.851.360

Nguồn : Bộ kế hoạch và đầu tư

Tính đến năm 2008, đầu tư 100% vốn nuớc ngoài, liên doanh và hợp đồng hợp

tác kinh doanh là 3 hình thức đầu tư phổ biến và quan trọng của đầu tư trực tiếp nước

ngoài vào Hà Nội với tổng cộng 770 dự án, quy mô vốn trung bình 6.7 triệu USD/dự

án, công tác giải ngân đã hoàn thành 30%. Xét về số lượng dự án, các doanh nghiệp

100% vốn nước ngoài chiếm số lượng lớn nhất (494 dự án, chiếm 65% tổng số dự

án), tiếp đó là doanh nghiệp liên doanh (33,5% số dự án), còn lại là hợp đồng hợp tác

kinh doanh với tỷ trọng nhỏ hơn rất nhiều so với 2 hình thức còn lại. Nếu đem so sánh

quy mô, thì doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn cam kết nhỏ

hơn so với doanh nghiệp liên doanh, mặc dù số dự án gấp đôi doanh nghiệp liên doanh

nhưng vốn cam kết vào Hà Nội chỉ bằng một nửa. Tuy nhiên, khi xem xét đến tình

hình giải ngân vốn đầu tư thì dường như các doanh nghiệp hoàn toàn sử dụng vốn

nước ngoài lại triển khai hiệu quả hơn công tác giải ngân, tỷ lệ giải ngân thực hiện

được của loại hình doanh nghiệp này là 43%, trong khi doanh nghiệp liên doanh mới

hoàn thành giải ngân 30%.

37

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc đầu tư 100 % vốn mang lại cho họ sự

tự chủ, độc lập trong hoạt động xây dựng và phát triển doanh nghiệp, hiệu quả hơn

trong việc quảng bá thương hiệu và mở rộng thị trường, phát triển lâu dài nên nhiều

nhà đầu tư chọn phương án đầu tư này khi bước vào một thị trường trẻ và nhiều ưu

đãi như Việt Nam. Tuy nhiên dù là hình thức gì thì tỷ trọng vốn giải ngân còn chưa

cao và quy mô dự án nhỏ cho thấy hoạt động triển khai dự án ở Hà Nội vẫn còn những

vướng mắc, tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn dè dặt, ngại rủi ro.

Thành phố cần có những biện pháp và chính sách nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu

tư khi hoạt động và triển khai dễ dàng hơn công tác giải ngân.

2.1.4. Đánh giá tình hình giải ngân vốn FDI trên địa bàn thành phố Hà

Nội

a) Đánh giá qua tỷ lệ giải ngân.

Trước năm 2007, tỷ lệ giải ngân vốn FDI ở Hà Nội đạt khoảng 40-50% nhưng

trong năm 2007-2008, tỷ lệ giải ngân này đang giảm xuống một cách đáng kể mặc dù

vốn đăng ký đầu tư có tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu

tư), tổng vốn đầu tư FDI đăng ký trong năm 2007 đạt 20,3 tỷ USD, mức kỷ lục trong

20 năm qua (1998 - 2007) từ khi Việt Nam thực hiện mở cửa thu hút đầu tư trực tiếp

nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, trong số 20,3 tỷ USD này, mới chỉ khoảng 4,6 tỷ USD

(chiếm 30%) được đưa vào thực hiện. Nguyên nhân ở đây là sự tăng trưởng nóng về

đầu tư, các doanh nghiệp đăng kí đầu tư giữ chỗ cho các dự án của mình nhưng không

đủ hoặc chưa đủ khả năng tài chính để tiến hành thực hiện các dự án đó. Tỷ lệ giải

ngân FDI trên địa bà Hà nội có sự sụt giảm mạnh vào năm 2007, 2008 (chỉ còn 17%

năm 2007 và 12% năm 2008).

Từ sau khi Việt Nam gia nhập WTO, tỷ lệ giải ngân vốn của Việt Nam có

nhiều biến chuyển rõ rệt. Nguồn vốn FDI tập trung hơn vào các ngành công nghiệp

dịch vụ có yêu cầu trình độ kĩ thuật cao, trong đó dịch vụ có tỷ trọng lớn nhất. Điều

này chứng tỏ định hướng thu hút và khuyến khích đầu tư FDI của Hà Nội đã có những

bước tiến bộ trong việc phát triển cơ cấu ngành.

Sự phát triển trên về FDI là tất yếu đối với sự phát triển kinh tế của Hà Nội,

trung tâm chính trị kinh tế của cả nước. Việc đầu tư lớn vào khu vức công nghiệp sẽ

38

thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa- hiện đại hóa của Hà Nội. Tỷ trong ngành

dịch vụ lớn nhất cho thấy mục tiêu tương lai của Hà Nội là trở thành một trung tâm

thương mại dịch vụ lớn của cả nước, hỗ trợ và thúc đẩy các ngành công nghiệp công

nghệ cao phát triển, tạo sức hút cho các doanh nghiệp đầu tư FDI.

Giai đoạn 2010-2011, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn khiến cho tốc độ giải

ngân vốn FDI ở Hà Nội có phần chậm lại. Năm 2011, nền kinh tế Việt Nam có nhiều

biến động phức tạp, khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm dừng hoạt

động hoặc phá sản, vốn giải ngân yếu kém cũng do một phần một số nhà đầu tư đăng

ký giữ chỗ, năng lực tài chính còn hạn chế, quá trình triển khai dự án dài, nhà đầu tư

gặp khó khăn về huy động vốn.

Tới năm 2012, tình hình giải ngân FDI đã có sự gia tăng rõ rệt, xu hướng thu

hút và giải ngân FDI vào Hà Nội đang đi theo hướng tích cực:” Việc thu hút dự án

FDI sẽ không đặt nặng về lượng vốn đầu tư đăng ký mà tập trung vào thúc đẩy giải

ngân vốn FDI đã được cấp phép; khuyến khích phát triển theo quy hoạch, ưu tiên

thu hút các dự án công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường, sử dụng hiệu quả

các nguồn tài nguyên, tạo điều kiện tăng cường liên kết với các doanh nghiệp trong

nước.

Ngoài ra, thu hút vốn FDI sẽ tập trung vào lĩnh vực công nghiệp phụ trợ,

dịch vụ có lợi thế, có hàm lượng tri thức cao.” (Theo cổng thông tin điện tử chính

phủ, ngày 25/04/2012)

b) Đánh giá qua khả năng hấp thụ vốn của Hà Nội

Giải ngân tiếp tục là điểm đáng quan tâm nhất của hoạt động đầu tư vào Việt

Nam nói chung và vào Hà Nội nói riêng. Mặc dù là trung tâm chính trị kinh tế văn

hóa của cả nước, cơ sở hạ tầng phát triển so với mặt bằng chung nhưng so với sự phát

triển mạnh về khoa học công nghệ, sự gia tăng nhanh chóng của vốn đầu tư nước

ngoài thì những mối lo ngại về mặt bằng, cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật, thiếu hụt

năng lượng và trình độ nguồn nhân lực đang là những khó khăn trong việc giải ngân

39

nguồn vốn FDI vào Hà Nội. Lượng vốn đầu tư FDI đổ vào nhiều hơn hay việc các

công ty nước ngoài đăng kí gia tăng vốn chứng tỏ năng lực thu hút vốn FDI của Hà

Nội, tuy nhiên tỷ lệ giải ngân chậm cũng cho thấy hạn chế về khả năng hấp thụ vốn

của nền kinh tế.

Việc FDI tăng đột biến do sự tăng trưởng nóng của nền kinh tế (vốn đăng kí

năm 2007, 2008 tăng đột biến đều gấp 2 lần năm trước) , đã làm cho tốc độ giải ngân

chậm lại (tốc độ giải ngân giảm từ 31,25% năm 2006 xuống còn 17% năm 2007 và

12% năm 2008) ( theo báo cáo tổng kết 20 năm đầu tư nước ngoài tại Hà Nội) do nền

kinh tế không đủ khả năng hấp thụ cũng như năng lực các nhà đầu tư không đủ để

triển khai nhanh các dự án.

Để chuẩn bị các căn cứ pháp lý cũng như môi trường đầu tư, tăng cường thu

hút các nguồn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài, năm 2012, Hà Nội tập trung

công tác lập, phê duyệt một số đồ án quy hoạch như quy hoạch phát triển đến năm

2020, tầm nhìn 2030 đối với các lĩnh vực thương mại, công nghiệp, nông nghiệp, y

tế và giáo dục và đào tạo trên địa bàn thành phố. (Theo thời báo kinh tế Việt Nam

ngày 28/04/2012)

Thực tế tình hình giải ngân FDI trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian

qua đã chứng minh việc thu hút vốn FDI nhiều hay ít không mang tính quyết định đối

với sự phát triển đầu tư của Hà Nội mà quan trọng là khả năng nội tại của địa phương

để có thể hấp thụ và khuyến khích tiến hành giải ngân tới đâu mới là yếu tố quan

trọng. Việc tập trung đi vào cải thiện các yếu tố thực của kinh tế xã hội sẽ làm cho

FDI đi vào thực chất hơn.

c) Đánh giá về thủ tục giải ngân FDI

Mặc dù quá trình giải ngân của các dự án FDI đã được quy định rõ ràng từ khi

bắt đầu làm thủ tục kinh doanh, cấp phép, tiền hành giải phóng mặt bằng, chuẩn bị

cơ sở vật chất trong các văn bản của thành phố nhưng trên thực tế, việc giải ngân vốn

FDI phải trải qua nhiều công đoạn, không tập trung vào một mối, liên quan tới nhiều

tổ chức nhà nước. Ngoài ra, việc bố trí quy hoạch của các cơ quan nhà nước cho các

dự án đầu tư cũng đang gặp rất nhiều khó khăn. Những khu công nghiệp được xây

40

dựng đang thừa mặt bằng kêu gọi đầu tư trong khi đó ở khu vực nội thành, nhiều dự

án lớn đang gặp bế tắc trong quá trình giải phóng mặt bằng. Do xu thế phân cấp mạnh

mẽ từ trung ương tới địa phương trong khi năng lực chưa phù hợp và tinh thần trách

nhiệm chưa cao, hàng loạt các dự án được cấp phép tràn lan mà không xem xét tới

khả năng thực hiện cũng như các giai đoạn quy hoạch sau này. Hiện nay, công tác

quản lý các dự án FDI của Hà Nội đang được định hướng dần đi vào chất lượng,

khuyến khích và ưu tiên các dự án cần thiết như trường hoạc, bệnh viện. Định hướng

trong thời gian tới của thành phố Hà Nội sẽ phát triển “Đề án nâng cao hiệu quả nguồn

vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2011-2015” trong

đó sẽ tính đến việc phân công, ủy quyền cho Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư xem

xét, ký cấp mới/điều chỉnh/thu hồi đối với các doanh nghiệp, dự án có vốn đầu tư

nước ngoài thuộc diện đăng ký đầu tư nhằm đơn giản và rút ngắn thời gian giải quyết

thủ tục hành chính.

2.2. Thực trạng giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội

2.2.1. Điều kiện địa lý, đặc điểm tự nhiên và định hướng phát triển của

thành phố Hà Nội

Về điều kiện địa lý, Hà Nội nằm ở trung tâm châu thổ sông Hồng, có diện tích

tự nhiên 920,97 km2, kéo dài theo chiều Bắc - Nam 53 km và thay đổi theo chiều

Đông Tây từ gần 10km (phía Bắc huyện Sóc Sơn) đến trên 30km (từ xã Tây Tựu, Từ

Liêm đến xã Lệ Chi, Gia Lâm). Vị trí địa lý tiếp giáp với 5 tỉnh: Thái Nguyên ở phía

Bắc; Bắc Ninh, Hưng Yên ở phía Đông; Vĩnh Phúc ở phía Tây; và Hà Tây ở phía

Nam (nay đã được sát nhập vào Hà Nội).

Về đặc điểm tự nhiên, Hà Nội có hai đặc điểm nổi bật liên quan, tác động trực

tiếp đến việc quy hoạch, xây dựng các dự án; đó là địa hình và tài nguyên đất.

Xét về đặc điểm địa hình, nhìn chung, địa hình Hà Nội khá đa dạng với núi thấp,

đồi và đồng bằng. Trong đó phần lớn diện tích của Thành phố là vùng đồng bằng,

thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng dòng chảy của sông Hồng. Điều

này cũng ảnh hưởng nhiều đến quy hoạch xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của

41

Thành phố. Khu vực nội Thành và phụ cận là vùng trũng thấp trên nền đất yếu, mực

nước sông Hồng về mùa lũ cao hơn mặt bằng Thành phố trung bình 4 - 5m. Hà Nội

có nhiều hồ, đầm thuận lợi cho phát triển Thủy sản và du lịch, nhưng do thấp trũng

nên khó khăn trong việc tiêu thoát nước nhanh, gây úng ngập cục bộ thường xuyên

vào mùa mưa. Vùng đồi núi thấp và trung bình ở phía Bắc Hà Nội thuận lợi cho xây

dựng, phát triển công nghiệp, lâm nghiệp và tổ chức nhiều loại hình du lịch.

Xét về tài nguyên đất, Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 ha trong đó

diện tích đất nông nghiệp chiếm 47,4%, diện tích đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất ở

chiếm 19,26%. Xuất phát từ yêu cầu sử dụng đất của Thủ đô Hà Nội, có 2 nhóm đất

có ý nghĩa lớn nhất đối với phát triển kinh tế - xã hội, đó là đất nông lâm nghiệp và

đất xây dựng. Phần lớn diện tích đất đai ở Nội thành Hà Nội được đánh giá là không

thuận lợi cho xây dựng do có hiện tượng tích nước ngầm, nước mặt, sụt lún, nứt đất,

sạt lở, trôi trượt dọc sông, cấu tạo nền đất yếu.

Định hướng phát triển của Thủ đô tầm nhìn đến 2030 là quy hoạch và mở rộng

thành phố ra các địa phương lân cận để hình thành một chuỗi đô thị gồm đô thị trung

tâm làm hạt nhân kết nối với 5 đô thị vệ tinh. Cụ thể:

Đô thị hạt nhân là trung tâm chính trị, văn hóa, lịch sử, dịch vụ, y tế, đào tạo

chất lượng cao của cả nước, khu vực và Thành phố Hà Nội, có dân số khoảng 4-4,5

triệu người, được mở rộng từ đô thị lõi lịch sử về phía Tây đến tuyến đường Vành đai

IV, về phía Bắc sông Hồng – Khu vực Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm theo định hướng

của Quy hoạch 1998. Trong đó: Thành phố lõi lịch sử được kiểm soát bảo tồn nghiêm

ngặt các di sản di sản văn hóa Thăng Long cổ và lối sống truyền thống của người Hà

Nội, dân số tối đa là 0,8 triệu người, khống chế kiểm soát mật độ và tầng cao xây

dựng. Xây dựng Chuỗi đô thị nằm dọc đường vành đai IV Đan Phượng – Hoài Đức

– Hà Đông – Thường Tín nơi đây sẽ xây dựng các công trình có mật độ cao, ưu tiên

về cảnh quan cây xanh mặt nước. Chuỗi đô thị này sẽ ôm lấy đô thị lõi lịch sử, có

vùng đệm ngăn cách bởi hành lang xanh dọc sông Nhuệ và tiếp nhận nhiều đồ án từ

trên 750 dự án đang rà soát, cập nhật.

Khu vực Gia Lâm, Long Biên phát triển dịch vụ chất lượng cao như thương mại,

tài chính, ngân hàng, thị trường chứng khoán, đào tạo nghề, y tế chuyên sâu…và hỗ

42

trợ các ngành công nghiệp dọc QL5. Đông Anh phát triển thương mại giao dịch quốc

tế, công nghiệp kỹ thuật cao, du lịch sinh thái, trường quay gắn với bảo tồn di tích Cổ

Loa và đầm Vân Trì, TT thể thao thành phố Hà Nội (ASIAD). Mê Linh khu là khu

đô thị dịch vụ và công nghiệp sạch, đa ngành, kỹ thuật cao kết nối với sân bay Nội

Bài, phát triển trung tâm triển lãm EXPOR, hội chợ hoa kết hợp trung tâm khoa học

công nghệ chuyên ngành hoa và cây.

Hình thành 5 đô thị vệ tinh là Hòa Lạc, Sơn tây, Xuân Mai, Phú Xuyên – Phú

Minh và Sóc Sơn có dân số từ xấp xỉ từ 21 vạn đến 75 vạn người/1 đô thị. Mỗi đô thị

vệ tinh sẽ có một hoặc nhiều nhân tố chính để tạo công ăn việc làm và có chức năng

đặc thù riêng để hỗ trợ, chia sẻ với đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo chất lượng cao,

công nghiệp, dịch vụ… Trong đó Hòa Lạc là đô thị khoa học, nơi tập trung trí tuệ và

công nghệ tiên tiến nhất của Việt Nam, là trung tâm đào tạo nguồn nhân lực chất

lượng cao của cả nước và vùng. Sơn Tây là hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế – xã

hội cửa ngõ Tây Bắc thủ đô Hà Nội, là đô thị văn hóa lịch sử du lịch sinh thái, phát

triển tiểu thủ công nghiệp, nông nghiệp sinh thái. Xuân Mai là đô thị đại học và dịch

vụ cửa ngõ phía Tây Nam Hà Nội. Phú Xuyên – Phú Minh là đô thị vệ tinh phía Nam

của Thủ đô, phát triển công nghiệp, kho tàng, các dịch vụ trung chuyển, đầu mối phân

phối, tiếp vận hàng hóa và Logistics phân phối nông sản vùng. Sóc Sơn là đô thị cửa

ngõ phía Bắc Hà Nội, là đô thị công nghiệp, dịch vụ cảng hàng không Nội Bài gắn

với bảo tồn khu vực núi Sóc.

2.2.2. Quy định của Nhà nước và thành phố Hà nội về giải phóng mặt bằng

a) Cơ sở pháp lý

Về phía Nhà nước, Luật đất đai năm 2003 và các Nghị định (NĐ) hướng dẫn thi

hành luật đất đai là cơ sở pháp lý cho công tác giải phóng mặt bằng. Trong đó, cụ thể

có các Nghị định liên quan đến vấn đề bồi thường trong công tác GPMB; đó là Nghị

định 197/NĐ-CP ngày 3-12-2004 về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp giá

đất và khung giá đất, và Nghị Định 69/2009/NĐ-CP bổ sung quy hoạch sử dụng đất,

giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

43

Để tránh trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo ý chí chủ quan, Luật đất đai

2003 quy định rõ về trình tự thủ tục và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền trong việc thu hồi đất tại điều 39, 40; đồng thời điều 42 Luật đất đai quy định

cụ thể việc bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi.

Về phía thành phố Hà Nội, căn cứ vào các văn bản của Nhà nước nói trên, ngày

29/9/2009 Ủy ban nhân dân thành phố ra quyết định Quyết định số 108/2009/QĐ-

UBND về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn

ngày 07/01/2013 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm

theo Quyết định số 108/2009. Đây là những cơ sở pháp lý giúp giải quyết các vấn

đề liên quan đến công tác GPMB trên địa bàn thành phố.

thành phố Hà Nội, kèm theo đó mới đây nhất là Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND

b) Quy định về Trình tự, thủ tục GPMB của thành phố Hà Nội

Căn cứ vào NĐ 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, thành phố đã ban hành

quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005; nội dung của quyết định quy định về

trình tựthủ tục GPMB :

44

Trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng cho các dự án

trên địa bàn thành phố Hà Nội

Lập hồ sơ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Khi nhận được quyết định về thu hồi đất, cho thuê đất hoặc quyết định giao

nhiệm vụ chuẩn bị mặt bằng để xây dựng công trình từ cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị tổ chức thực hiện công tác bồi

45

thường, hỗ trợ tái định cư đến UBND quận, huyện nơi có đất bị thu hồi; đồng thời

báo cáo thường trực Ban chỉ đạo GPMB thành phố để tổng hợp theo dõi.

Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong thời hạn không quá 5 ngày sau khi nhận hồ sơ của chủ đầu tư, UBND

quận, huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho

dự án, đồng thời giao nhiệm vụ cho các cơ quan, đơn vị có liên quan.

Trong thời hạn không quá 10 ngày sau khi thành lập Hội đồng bồi thường hỗ

trợ và tái định cư có trách nhiệm trình chủ tịch UBND quận, huyện phê chuẩn kế

hoạch GPMB cho đơn vị được giao đất, trong đó bao gồm cả nội dung về áp dụng

chính sách giá đất tính bồi thường thiệt hại, giá bồi thường, hỗ trợ về tài sản, cây cối,

hoa màu… theo quy định.

Trong thời gian không quá 3 ngày sau khi nhận hồ sơ, Chủ tịch UBND quận,

huyện có trách nhiệm phê duyệt kế hoạch GPMB … đồng thời báo cáo UBND thành

phố và thường trực ban chỉ đạo GPMB thành phố để tổng hợp, chỉ đạo.

Các cơ sở pháp lí để thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các

chính sách áp dụng được niêm yết công khai trong suốt thời gian thực hiện tại nơi

làm việc của hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trụ sở UBND phường, xã, thị

trấn nơi thu hồi đất. Trong thời gian niêm yết, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và UBND phường, xã, thị trấn phân công cán bộ thu thập ý kiến đóng góp, phản

ánh của tổ chức, cá nhân.

Điều tra xác lập số liệu về đất đai, tài sản để làm cơ sở lập phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư.

Căn cứ kế hoạch GPMB được UBND quận, huyện phê duyệt chậm nhất sau 3

ngày, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chủ đầu tư phối hợp với UBND

phường, xã, thị trấn tổ chức họp với các cá nhân, tổ chức sử dụng nằm trong phạm vi

dự án để phổ biến các văn bản chính sách liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và hướng dẫn kê khai.

Trong thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận được tơ khai, các tổ chức,

hộ gia đình bị thu hồi đất phải kê khai và nộp các tờ khai cho Hội đồng bồi thường,

46

hỗ trợ, tái định cư quận, huyện, điều tra xác nhận hồ sơ làm căn cứ bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư.

Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Căn cứ kế hoạch thực hiện, các biên bản điều tra, kê khai và xác nhận hồ sơ Hội

đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư soạn thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư.

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư công khai dự thảo phương án bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở UBND phường, xã, thị trấn; đồng thời gửi tới

người sử dụng nhà, đất bị thu hồi để kiểm tra, góp ý kiến trong thời hạn 3 ngày.

Sau khi thực hiện công khai phương án tại trụ sở UBND phường, xã, thị trấn

và đến từng chủ sử dụng đất, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận, huyện

hoàn thiện các phương án chi tiết và tổ chức thẩm định.

Sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, UBND quận,

huyện chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chủ đầu tư tổ chức công khai

phương án, tiến độ thực hiện.

Tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được phê duyệt

Trong thời gian không quá 3 ngày sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư được phê duyệt, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức được giao đất

có trách nhiệm thông báo công khai tại trụ sở UBND phường, xã, thị trấn trên hệ

thống truyền thông về phương án cho các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất và thời gian

nhận tiền, giao nhà, đất, tái định cư.

Tổ chức được giao đất phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và

UBND phường, xã, thị trấn tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho

từng đối tượng.

Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và nhận nhà tái định cư, người sử dụng đất

có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định.

UBND phường, xã, thị trấn nơi tái định cư và các cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền có trách nhiệm giải quyết các thủ tục hành chính theo quy định để các đối

tượng tái định cư ổn định cuộc sống, sinh hoạt.

Bàn giao đất cho chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao đất

47

Sau khi hoàn thành công tác GPMB, chậm nhất thời hạn 3 ngày Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư tổ chức thực hiện bàn giao trên cho chủ đầu tư.

Trình tự và thủ tục kể trên còn một số vấn đề bất cập cần nói đến. Đó là các thủ

tục còn rườm rà, cần chờ phê duyệt tại nhiều bước làm kéo dài thời gian thực hiện

GPMB gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án của nhà đầu tư. Cụ thể là từ khi lập hồ sơ

đến khi được bàn giao đất nhà đầu tư phải chờ đến hơn một tháng, chưa kể đến các

vấn đề phát sinh liên quan đến giấy tờ pháp lý và thủ tục. Tuy nhiên, cũng phải nói

trình tự trên đã cơ bản kết nối được các bên liên quan đến việc giai quyết GPMB như

chính quyền địa phương, nhà đầu tư và người dân. Các bước được thực hiện công

khai, minh bạch và có sự tham khảo ý kiến các tổ chức, cá nhân liên quan tạo điều

kiện thuận lợi cho quá trình triển khai dự án sau này của nhà đầu tư.

2.2.3. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng ở Hà Nội trong thời gian qua

Vấn đề thu hồi đất, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư

là công việc vô cùng khó khăn và phức tạp trong cả nước. Tại Hà Nội, công tác này

còn gặp nhiều khó khăn thêm nhiều lần. Hà Nội có tốc độ phát triển kinh tế xã hội

nhanh, ngày càng nhiều các dự án đầu tư lớn, yêu cầu GPMB, di dời dân cư cần phải

được quan tâm giải quyết một cách triệt để. Trong những năm qua việc giải phóng

mặt bằng đã có những chuyển biến tích cực song vẫn còn đó những mặt hạn chế nhất

định.

Bảng 2.5: Tình hình thực hiện tình hình giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư tại

Hà Nội 2000-2011

Năm Số dự án Diện tích đất (ha) Số hộ nhận tiền Số hộ

được

tái định bồi thường Tổng số hộ Tổng số dự án Số dự án bàn giao cư

Tổng tiền bồi thường (tỷ đồng)

2000 139 64 Tổng diện tích đất thu hồi 854 Tổng diện tích đất đã giao mặt bằng 349 11450 438 921

2001 351 159 1475 733 22662 768 1602

2002 417 194 2863 1003 27767 931 969

48

2003 429 214 2656 1415 30037 1736 1873

2004 417 161 2814 875 20889 1551 1212

2005 374 184 2340 927 28718 2770 2275

2006 337 148 1524 392 12202 1927 1833

2007 356 128 994 394 11384 1792 1013

2008 1005 282 13526 1538 49602 2917 2039

2009 1170 428 13484 1987 39671 5912 2014

2010 1159 462 11603 2111 44415 13125 2996

131 T6/2011 1000 10381 943 19587 8316 650

Tổng 7154 2555 64514 12667 318384 42183 20064

nguồn tự tổng hợp từ số liệu của Sở kế hoạch đầu tư Hà Nội

Xét về mặt số lượng và tổng diện tích các dự án

Số lượng các dự án cần GPMB và diện tích đất thu hồi theo kế hoạch của Hà

Nội trong giai đoạn 2000-2010 có xu hướng tăng. Năm 2000, theo kế hoạch chỉ có

139 dự án với 854 ha đất cần thu hồi. Tới giai đoạn 2008-2010 số dự án đã tăng tới

hơn 1000 dự án (tăng 5 lần so với 2000), diện tích đất thu hồi trên 11000 ha (tăng 11

lần so với năm 2000). Ta có thể thấy năm 2008 có bước tăng nhảy vọt so với năm

2007 đó là do năm 2008 tỉnh Hà Tây cũ sáp nhập vào thành phố Hà Nội và trong giai

đoạn này các dự án bất động sản và giao thông bùng nổ mạnh mẽ. Từ năm 2011 tới

nay, số dự án và diện tích đất cần giải phóng theo kế hoạch có xu hướng giảm xuống.

Nguyên nhân được cho là do sự suy thoái kinh tế, thị trường bất động sản lao dốc và

sự giảm sút lượng các dự án đầu tư của các nhà đầu tư trong nước cũng như nước

ngoài. Một nguyên nhân khác là thành phố thay đổi chiến lược phát triển theo chiều

rộng thành phát triển theo chiều sâu.

Xét về tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng:

Quy mô giải phóng mặt bằng ở Hà Nội ngày càng lớn thể hiện trên tất cả các

phương diện về số dự án, diện tích đất bàn giao, số tiền đền bù, số hộ dân được tái

định cư. Từ năm 2000 đến tháng 6/2011 có tổng số hơn 2500 dự án được bàn giao

đất, tổng diện tích đất bàn giao đạt 12667 ha, thành phố đã chi trả hơn 42000 tỉ đồng

cho gần 320000 hộ gia đình, bố trí tái định cư cho 20000 hộ. Trong giai đoạn 2008-

49

2010 quy mô giải phóng mặt bằng tăng mạnh mẽ do sự mở rộng thành phố và Hà Nội

đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng, thúc đẩy hoàn thành các dự án hoàn thành

đại lễ 1000 năm Thăng Long-Hà Nội. Một số dự án lớn đơn cử như: Đại lộ Thăng

Long, Cầu Vĩnh Tuy, đường vành đai 3, …Trong 6 tháng đầu năm 2011, Hà Nội đã

hoàn thành GPMB cho 943 dự án với tổng số tiền đền bù, hỗ trợ 8316 tỉ đồng. Từ

năm 2011 tới nay quy mô và số lượng các dự án cần GPBM có xu hướng giảm xuống

do suy thoái kinh tế và nhiều vướng mắc trong công tác đền bù.

Mục đích của việc thu hồi đất thực hiện bồi thường GPMB tại Hà Nội chủ yếu

phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Theo số liệu thông kế của

sở kế hoạch đầu tư Hà Nội trong năm 2006, có tới 38,7% dự án thu hồi đất phục vụ

phát triển hạ tầng giao thông và 16,1% số dự án phục vụ mục đích kinh doanh.

Xét về mặt số lượng, trong những năm qua, quy mô GPMB của Hà Nội phát

triển theo chiều hướng tích cực, các chỉ số đều có xu hướng tăng. Việc GPMB đã

bước đầu giải quyết được nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án. Tuy nhiên, khi

xem xét về chất lượng việc giải phóng mặt bằng ta thấy vẫn còn rất nhiều điểm bất

cập.

Xét về tỉ lệ dự án được giải phóng mặt bằng

Tỷ lệ dự án được bàn giao mặt bằng trên tổng số dự án theo kế hoạch còn rất

thấp chưa vượt qua ngưỡng 50%. Đặc biệt sau khi mở rộng thành phố, tỉ lệ các dự án

không được giải phóng còn tăng cao trên 60%. Tính trung bình trong giai đoạn từ

2000-T6/2011 chỉ có 2555/7154 dự án được bàn giao mặt bằng (chiếm 35,71 %), còn

lại 4599 dự án phải chuyển sang giai đoạn sau. Nguyên nhân là do mức giá đất đền

bù thấp, có những dự án thấp hơn nhiều lần so với mức giá thị trường, vì vậy người

dân không chịu di chuyển. Mặt khác, trình tự giải ngân vốn phức tạp, mất nhiều thời

gian dẫn đến việc chậm trễ trong thanh toán. Một nguyên nhân khác là việc giá đất

đền bù thường xuyên thay đổi theo chiều hướng tăng, người dân găm đất chờ sang

năm sau để được hưởng mức đền bù cao hơn. Trong khi ngân sách đền bù không đổi

do đó nhiều dự án không thể GPMB được. Chúng ta có thể nhận ra rõ hơn tỉ lệ số dự

án được giải phóng qua từng năm qua biểu đồ:

50

100%

,

,

80%

,

,

,

,

,

,

,

,

,

5 0 1 2 %

5 0 8 0 %

5 3 4 8 %

5 3 9 6 %

5 4 7 0 %

5 6 0 8 %

6 0 1 4 %

6 1 3 9 %

6 3 4 2 %

6 4 0 4 %

60%

7 1 9 4 %

40%

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

20%

4 9 8 8 %

4 9 2 0 %

4 6 5 2 %

4 6 0 4 %

4 5 3 0 %

4 3 9 2 %

3 9 8 6 %

3 8 6 1 %

3 6 5 8 %

3 5 9 6 %

2 8 0 6 %

0%

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Tỉ lệ dự án chưa bàn giao

Tỉ lệ dự án bàn giao

Tỉ lệ dự án được bàn giao mặt bằng

Tỉ lệ dự án được bàn giao mặt bằng thực tế giai đoạn 2000-2010

Xét về tỉ lệ diện tích đất bàn giao trên tổng diện tích đất thu hồi

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Năm 2001

Tỉ lệ 49,7% 35,0% 53,3% 31,1% 39,6% 25,7% 39,6% 11,4% 14,7% 18,2%

Xử lí số liệu từ bảng

Tỉ lệ đất bàn giao thực tế so với đất thu hồi có dấu hiệu giảm, đặc biệt trong

những năm gần đây đều đạt dưới 20%. Điều này chứng tỏ việc GPMB còn gặp rất

nhiều khó khăn cũng như tồn tại nhiều điểm bất cập.

Xét về số tiền chi trả thực tế đúng hạn trên số tiền dự toán

Hàng năm nhu cầu về vốn để đền bù, hỗ trợ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức

bị thu hồi đất trung bình khoảng 5000 tỷ đồng. Từ năm 2001 đến năm 2009 Hà Nội

dự kiến dùng 45459 tỷ đồng chi trả cho các cán bộ dự án, trong đó thành phố và các

chủ đầu tư mới thực hiện được 19448 tỷ đồng đạt 42,8% kế hoạch. Đây là một con

số khá thấp. Nguyên nhân của tình trạng này là do các nguyên nhân chủ yếu sau:

Ở một số dự án chủ đầu tư không chủ động nguồn vốn để GPMB dẫn tới khi

có phê duyệt của các cơ quan chức năng thì việc GPMB vẫn không thực hiện được

do thiếu nguồn lực tài chính.

Ở trường hợp khác, sau khi tất cả mọi thủ tục đã được hoàn thành, các hộ đã

đồng ý nhận tiền và di dời nhưng do hết năm tài chính nguồn vốn phải chuyển sang

năm sau và phải làm thủ tục để tiếp tục ghi vốn cho dự án.

51

Xét về mặt bố trí tái định cư sau di dời

Số hộ yêu cầu tái Số hộ được bố trí Tỉ lệ hộ được bố Năm

định cư tái định cư trí tái định cư

1602 3717 43,1% 2001

969 2186 44,3% 2002

1873 4224 44,3% 2003

1212 2925 41,4% 2004

2275 5649 40,3% 2005

1833 7191 25,5% 2006

1013 2006 50,5% 2007

2039 4679 43,6% 2008

2014 4139 48,7% 2009

Tỉ lệ bố trí tái định cư trong cả đạt thấp (42,7%) do những nguyên nhân sau:

- Nhu cầu bố trí tái định cư cho các hộ dân phải di dời rất lớn nhưng tiến độ giải

ngân cho GPMB chậm dẫn đến việc người dân chậm trễ di chuyển đến các

khu tái định cư.

- Tiến độ xây dựng các toàn nhà tái định cư quá chậm so với kế hoạch nên xảy

ra tình trạng thiếu nhà cho hộ phải di dời

- Chất lượng nhà tái định cư kém, cơ sở hạ tầng và liên kết với các công trình

tiện ích khác kém.

2.3. Phân tích ảnh hưởng của giải phóng mặt bằng tới giải ngân FDI ở dự

án cụ thể Tác động của giải phóng mặt bằng tới dự án khu đô thị Gamuda

Tập đoàn Gamuda Berhad được thành lập vào ngày 6 tháng 10 năm 1976 tại

Malaysia. Gamuda là công ty khá nổi tiếng trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng và phát

triển bất động sản theo hình thức chìa khóa trao tay (turnkey) và Xây dựng - Điều

hành - Chuyển giao (Build - Operate - Transfer). Các dự án phát triển và đầu tư của

tập đoàn có mặt khắp Đông Nam Á, Viễn Đông, Đông Dương, Nam Á và Trung

Đông.

52

Tháng 12/2007, Công ty Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda

Berhad (Malaysia) đã chính thức được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển

khai dự án Công viên Yên Sở - một trong hai dự án được doanh nghiệp này thực hiện

theo phương thức “đổi đất lấy hạ tầng”, nhằm phục vụ cho việc triển khai xây dựng

khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên. Với quy mô rộng trên 500 ha và

được phát triển theo mô hình “thành phố thu nhỏ”, Gamuda City được xây dựng với

mục tiêu sẽ trở thành khu đô thị tầm cỡ thế giới đầu tiên tại Hà Nội, với 2 khu dân

cư, khu công viên vui chơi, giải trí và một trung tâm thương mại cao cấp. Dự án có

tổng vốn đầu tư đăng kí lên tới 3 tỷ đô la Mỹ và dự kiến hoàn thành toàn vào năm

2019.

Cho tới thời điểm hiện tại Gamuda đã rót hơn 300 triệu Đô la Mỹ hoàn thành 2

công trình là nhà máy xử lí nước Yên Sở và công viên Yên sở. Tuy nhiên dự án

Gamuda City thì hầu như chưa được tiến hành. Ngày 21/12/2011, UBND TP Hà Nội

đã có quyết định giao 81 ha đất nằm trên địa bàn phường Yên Sở và Trần Phú, quận

Hoàng Mai cho công ty Gamuda Land Việt Nam xây dựng khu dân cư Trong số 82ha

đất này có 22,5ha đất dự án sẽ dành để xây dựng nhà liền kề, biệt thự, chung cư. Tuy

nhiên, sau hơn 1 năm được giao đất, khu đô thị này vẫn trong tình trạng chỉ là một

khu đất trống. Trong đó, một phần lớn diện tích vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng,

còn một phần dự án đang được chủ đầu tư san lấp. Theo ông Phạm Sơn Hà-phó trưởng

ban giải phóng mặt bằng quận Hoàng Mai, chủ đầu tư mới giải phóng mặt bằng xong

71% tổng diện tích. Số diện tích còn lại phần lớn là đất nông nghiệp vẫn chưa thỏa

thuận được với người dân. Rất nhiều hộ dân không chấp nhận mức giá đền bù quá

thấp mà chủ đầu tư đưa ra. Trong khi chủ đầu tư cho biết mức giá đó đã được UBND

quận Hoàng Mai phê duyệt. Đơn cử gia đình bác Vũ Đình Kim - người dân đang sinh

sống trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng của Công Viên Yên Sở, chỉ được đền bù

hơn 413 triệu đồng cho 50m2 nhà. Nhà nước cho bốc thăm căn hộ tái định cư ở Pháp

Vân với giá 9,5 triệu đồng/m2. Để có được căn hộ này, vợ chồng bác phải bỏ thêm

hơn 300 triệu đồng nữa. Anh LQB, nhân viên của Gamuda cho biết, anh chỉ được đền

bù 400 triệu đồng cho 160m2 bị thu hồi cho dự án. Như vậy giá đền bù cho mỗi mét

53

vuông đất chỉ hơn 3 triệu đồng. Trong khi doanh nghiệp đã bắt đầu bán dự án ra bên

ngoài với giá từ 2600-3200 đô la Mỹ/m2. Người dân đang vô cùng bức xúc với chính

sách đền bù GPMB của doanh nghiệp cũng như UBND quận Hoàng Mai.

Hiện tại, dự án đang gần như nằm bất động không hề có hoạt động xây dựng

nào. Tỉ lệ giải ngân mới chỉ đạt chưa tới 1% so với vốn đăng kí. Những vướng mắc

trong khâu GPMB đã khiến dự án bị đình trệ nghiêm trọng gây lãng phí lớn và nhiều

hậu quả cho cả chủ đầu tư và quận Hoàng Mai. Gamuda là một siêu dự án với tầm

nhìn xa, thời gian xây dựng dài tới 7 năm, vốn đầu tư lớn nhưng chủ đầu tư đã không

thực hiện tốt khâu đầu tiên là việc di dời dân để lấy mặt bằng. Sự chậm trễ này khiến

doanh nghiệp bị mất niềm tin ở các chủ đầu tư. Bằng chứng là nhiều nhà đầu tư đã từ

bỏ ý định đầu tư vào dự án, rất nhiều nhà đầu tư đã thoái vốn khỏi dự án hoặc bán cắt

lỗ những hạng mục đã mua với giá rẻ. Khách hàng mua nhà để ở trong dự án cũng

khó có thể kiên nhẫn chờ đợi dự án này. Trong tình trạng thị trường bất động sản trầm

lắng, vốn đầu tư thiếu, siêu dự án này có lẽ sẽ không hẹn ngày hoàn thành. Gamuda

đang gặp bế tắc trong việc triển khai dự án và rất có thể sẽ bị thành phố Hà Nội thu

hồi trong thời gian tới.

54

CHƯƠNG III - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH VIỆC GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG THÚC ĐẨY VIỆC GIẢI NGÂN VỐN FDI

3.1. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở một số địa phương Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam lâu nay vẫn được nhận định là

một nền kinh tế trẻ giàu tiềm năng, hứa hẹn mang lại nhiều lợi nhuận cho nước nhận

đầu tư khi quyết định thâm nhập. Và thực tế là kể từ sau năm cải cách 1986, mở cửa

nền kinh tế tiếp nhận đầu tư nước ngoài, Việt Nam luôn thu hút được một lượng lớn

vốn FDI, đồng thời đây cũng là nguồn vốn giữ vai trò quan trọng trong phát triển kinh

tế nước nhà. Với nguồn đầu tư đó, việc thực hiện các công đoạn nhằm triển khai hiệu

quả các dự án FDI có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Ở dưới dây là 3 tỉnh thành phố

được chọn lựa nghiên cứu trong phần rút ra kinh nghiệm giải phóng mặt bằng từ các

địa phương cho Hà Nội, đó là các thành phố: Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và

Vĩnh Phúc. Cả 3 thành phố này đều có dân số đông, điều kiện địa lý đồng bằng thuận

lợi cho xây dựng kinh tế, kinh tế địa phương tương đối phát triển xét trên phạm vi cả

nước … Đó là những sự tương đồng lớn so với điều kiện của Hà Nội, do đó là cơ sở

để Hà Nội quyết định vận dụng những kinh nghiệm từ các địa phương này vào công

tác GPMB của thành phố. Hơn nữa, đây là 3 thành phố trong những năm đầu thế kỉ

XXI đã vượt lên và đạt những thành tựu to lớn trong công tác GPMB. Với những

cách làm và chủ trương của riêng mình, Đà Nẵng, TP.HCM và Vĩnh Phúc để lại nhiều

bài học kinh nghiệm quý giá và có giá trị tham khảo cao đối với Hà Nội trong công

tác GPMB.

3.1.1. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng từ Đà Nẵng

Ngày 30/12/2003, UBND TP Đà Nẵng tổ chức lễ công bố quyết định số

145/2003/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ công nhận Đà Nẵng là đô thị loại 1. Sau

khi trở thành đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương, thành phố Đà Nẵng đã đạt được

nhiều thay đổi và phát triển không ngừng cả về kinh tế, xã hội, là một trong 4 thành

phố có được diện mạo đô thị hiện đại, quy củ nhất cả nước. Một trong những nhân tố

hàng đầu đóng góp vào sự phát triển đó là việc làm tốt công tác đền bù, giải phóng

55

mặt bằng. Đà Nẵng là điểm sáng trên cả nước trong việc thực hiện giải phóng mặt

bằng đúng tiến độ, nhanh gọn và hợp lòng dân.

Tính đến 2012, Đà Nẵng đã phê duyệt đến gần 70.000 hồ sơ giải tỏa, tổng trị

giá đền bù lên đến hơn 3.700 tỷ đồng. Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở Đà

Nẵng hiện có 17 đơn vị với chức năng kiểm định, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

(GPMB), bố trí tái định cư (TĐC). Kết quả GPMB trong 3 năm (2010-2012), trên

toàn địa bàn thành phố đã thực hiện giải tỏa được khoảng 200 dự án. Về tranh chấp,

giải quyết khiếu nại, thành phố đã hoàn thành nghiên cứu tình hình thực tế và ban

hành 145 quyết định giải quyết khiếu nại, trong nó chú trọng được đến những vấn đề

nổi cộm của GPMB đó là giải tỏa đền bù. Kể từ năm 2003, Đà Năng chỉ có 19 trường

hợp khiếu kiện kéo dài và đều đã được Thanh tra Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ

xem xét và chỉ đạo giải quyết. Về bố trí TĐC, thành phố đã cơ bản bố trí TĐC cho

90 ngàn hộ dân di dời giải tỏa về nơi ở mới, ổn định cuộc sống…

Là một trong những địa phương đi đầu trong công tác GPMB, Đà Nẵng đã để

lại những bài học kinh nghiệm quý giá:

a) Về tổ chức thực hiện:Phân cấp quản lý công tác GPMB sát sao theo

quy mô dự án đầu tư, đảm bảo sự tham gia quản lý của Chính quyền

địa phương trong toàn bộ quá trình GPMB.

Đà Nẵng đặt công tác giải phóng mặt bằng trong sự quản lý đầu cấp của thành

phố, chính quyền địa phương phải tham gia trực tiếp từ lúc bắt đầu cho kết thúc dự

án, đồng thời phát huy các nguồn lực hỗ trợ từ nhân dân. Phải đạt được sự phối hợp

chặt chẽ của hệ thống chính trị toàn thành phố trong GPMB. Chủ trương của Đà Nẵng

là chính quyền thành phố phải quản lý sát sao qua từng giai đoạn của giải phóng mặt

bằng nhằm tạo được sự thống nhất và đảm bảo việc thực hiện chính xác các nghị

quyết, chính sách liên quan. Sự tham gia của các cấp chính quyền thể hiện ở Hội đồng

giải phóng mặt bằng được lập đặc biệt cho từng dự án. Đối với các dự án lớn liên

quan đến nhiều quận huyện thì Hội đồng này sẽ do một phó chủ tịch UBND TP làm

Chủ tịch hội đồng, các chủ tịch quận, huyện làm phó. Với các dự án vừa và nhỏ liên

quan đến nhiều quận huyện thì việc xác định chủ tịch Hội đồng được thực hiện qua

56

xem xét ranh giới dự án: ranh giới dự án nằm trong địa phương nào thì địa phương

đó làm chủ tịch hội đồng. Nếu dự án nằm gọn trong địa bàn một quận huyện thì vì trí

này do chủ tịch quận huyện đó đảm nhiệm, các chủ tịch xã, phường liên quan làm

thành viên. Sự phân cấp quản lý đối với công tác GPMB được quy định cụ thể, rõ

ràng và có hệ thống, đảm bảo sự quan tâm thường xuyên và trách nhiệm của ban lãnh

đạo thành phố trong việc thực hiện công tác. Sự đồng nhất trong thực hiện đúng các

chính sách liên quan đạt được do việc quản lý tập trung này sẽ tạo nên sự đồng thuận

trong người dân do thực hiện được nguyên tắc công bằng, khách quan, tránh việc nảy

sinh so bì và khiếu kiện do cách làm khác nhau giữa các nhà đầu tư. Quy trình GPMB

được thực hiện nghiêm ngặt qua 6 bước: thu hồi đất, kiểm điểm xác định số lượng,

chất lượng, tài sản, cây cối hoa màu bị thiệt hại; thu thập hồ sơ giấy tờ liên quan đến

đất đai, tài sản bị giải tỏa để xét và phê duyệt tính pháp lý về nhà đất, tính toán thẩm

đinh, phê duyệt giá trị đện bù, chi trả tiền đền bù; nhận mặt bằng và bàn giao cho đơn

vị thi công. Việc thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố được thực hiện năng

động và linh hoạt.

b) Khai thác sức mạnh từ nhân dân. Nguyên tắc thực hiện: công khai,

dân chủ, minh bạch

Xây dựng sự đồng thuận từ nhân dân, phối hợp sức mạnh của nhân dân và

chính quyền. Đặt nguyên tắc thực hiện là công khai, dân chủ, minh bạch và lấy lợi

ích của nhân dân làm ưu tiên hàng đầu, thực hiện tốt công tác dân vận khéo, tuyên

truyền sâu rộng và thay đổi nhận thức của người dân. Trong công tác GPMB tại Đà

Nẵng ngoài các chính sách chung do nhà nước ban hành, thành phố còn chú trọng

vận dụng sao cho phù hợp nhất với tình hình thực tế tại địa phương, với tập quán sinh

sống và quan điểm của dân từng vùng để đáp ứng dược những nhu cầu sát sao của

họ.

Để đạt được tính công khai, công bằng, thành phố chỉ thị Ban lãnh đạo và mỗi

cán bộ thực hiện công tác GPMB phải thực hiện đúng và thống nhất các quy định của

trung ương và thành phố, hoàn thành chính xác công tác đo lường, kiểm định. Đặc

biệt trong công đoạn giải tỏa đền bù, phải kiểm định chính xác, đầy đủ, công khai, cụ

57

thể về pháp lý, áp dụng thống nhất chuẩn đền bù đất, tài sản cho từng hộ dân, dảm

bảo các hộ dân có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời gian sử dụng đất, cùng vị trí

đất phải được hưởng giá đền bù như nhau; đối với các hộ dân trong cùng một địa bàn

phải thực hiện cùng một quyết sách hỗ trợ, bố trí TĐC như nhau. Sự công khai trong

công tác GPMB được đảm bảo bằng việc đại đa số các hộ gia đình được tham gia vào

việc đo đạc, kiểm đếm đất, tài sản và định giá đền bù khi bị di dời, giải tỏa.

Người dân sẽ chỉ đồng thuận, chấp hành các yêu cầu về di dời, giải tỏa của

thành phố nếu lợi ích của họ được quan tâm thỏa mãn, nguyện vọng được lắng nghe

và tư tưởng được khai thông. Do đó, công tác dân vận thực hiện khéo léo nằm truyền

đạt đến nhân dân về tầm quan trọng của việc thực hiện đúng tiến độ các dự án và xây

dựng lòng tin của họ vào các cam kết của nhà đầu tư về lợi ích dân nhận được là công

tác được thành phố rất coi trọng. Đà Nẵng cũng quan tâm đặc biệt đến đời sống tinh

thần và tâm linh của nhân dân tại nơi tái định cư mới bằng việc bố trí đất xây dựng

các thiết chế văn hóa thể thao, cơ sở thờ tự của tôn giáo nhà thờ họ, đình chùa, đặc

biệt ở những địa phương mà đời sống và thói quen suy nghĩ của người dân ảnh hưởng

sâu sắc bởi các vấn đề tâm linh, tôn giáo, tâm lý. Cuối cùng, tất cả các ý kiến của

người dân thành phố Đà Nẵng đều được tiếp nhận trực tiếp thông qua các buổi đối

thoai, vận động tại địa phương. Đồng thời, lãnh đạo thành phố còn thường xuyên tổ

chức họp dân, lắng nghe nguyện vọng của người dân trong quá trình triển khai dự án

và kịp thời giải quyết các vướng mắc trong thực thi GPMB, giải quyết các trường hợp

khiếu kiện tập thể, tránh gây thiệt thòi cho dân.

Có thể nêu vắn tắt những công tác then chốt Đà Nẵng đã thực hiện trong công

tác giải phóng mặt bằng trong thời gian qua như sau

- Thành phố không đền bù cho các loại đất không chứng minh được nguồn gốc sử

dụng đất mà không có tranh chấp được sử dụng trước 15/10/1993. Đà Nẵng quy định

đất đó là đất toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý

- Hoàn thiện những quy định và điều kiện rõ ràng trong việc tính giá đất đền bù và

TĐC. Chủ trương xây dựng khu TĐC với điều kiện tốt hơn hoặc bằng so với điều

kiện trước đó của người dân.

58

- Làm tốt công tác quản lý Nhà nước với đất đai để thuận lợi hơn trong công tác điều

tra xác nhận nguồn gốc đất để làm cơ sở lập phương án bồi thường.

Làm tốt công tác giải phóng mặt bằng, tỉnh Đà Nẵng có thể tự tạo cho mình

một lợi thế cạnh tranh trong phát triển đô thị mới và thay đổi diện mạo thành phố theo

hướng hiện đại hơn trong thời gian ngắn hơn, bằng những cách hiệu quả hơn.

3.1.2. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

Minh

Là trung tâm kinh tế của cả nước, thành phố Hồ Chí Minh hằng năm tiếp nhận

một lượng lớn các dự án đầu tư từ nước ngoài đổ vào. Được coi như khâu quan trọng

cần thực hiện trong việc phát triển kinh tế và cải thiện đô thị, công tác GPMB trong

các dự án đầu tư do đó luôn được thành phố Hồ Chí Minh quan tâm, thực hiện tối đa

các biện pháp hỗ trợ dự án trong việc GPMB, ở tất cả các khâu giải tỏa, di dời, đền

bù, tổ chức tái định cư… Đây là thành phố đạt được những thành tựu nổi bật trong

công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án đầu tư nước ngoài nhằm

khai thác tối đa lợi ích nhận được từ chủ đầu tư. Bài học kinh nghiệm đằng sau những

thành công của thành phố Hồ Chí Minh là việc đảm bảo thực hiện tốt riêng lẻ và kết

hợp các công tác sau:

Trước hết, thành phố đảm bảo việc thực hiện giải phóng mặt bằng phải được

làm theo quan điểm chỉ đạo của Thành ủy Thành phố, theo đó, chính sách đền bù phải

đảm bảo tái tạo được nơi ở mới, cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cho những

người có nhà cửa và đang sinh sống ổn định. Chính sách phải đảm bảo hài hòa được

lới ích của cả ba bên liên quan là người dân có đất bị thu hồi, nhà đầu tư và Nhà nước.

Trong đó phần lợi ích của người dân phải được đặc biệt quan tâm và tạo điều kiện,ban

lãnh đạo địa phương phải là người giám sát, quản lý sát sao quá trình Giải phóng mặt

bằng thực hiện tại các dự án đầu tư để đảm bảo việc chấp hành công khai, minh bạch

các chính sách của thành phố, tạo nên sự công bằng cho mọi người dân.

a) Kinh nghiệm thực hiện chính sách giá đất

Cụ thể, khi đi vào thực tế GPMB, thành phố đặc biệt chú trọng đến chính sách

giá đất, và đây cũng là chính sách có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của mỗi bên có

59

liên quan. Vì thế, thành phố đã chủ trương hoàn thành chi tiết các quy định có liên

quan đến việc áp dụng giá đất đền bù để nâng cao tính thống nhất, công bằng trong

thực thi đền bù, hỗ trợ. Thành phố áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành theo quyết

định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 nhân với hệ số k. Bảng giá đất cũng được

xây dựng sát tương đối với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện

bình thường áp dụng đối với mục đích bồi thường. Thành phố linh hoạt tính hỗ trợ

thêm ngoài giá đất đã ban hành hàng năm nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho

người sử dụng đất bị thu hồi, đây thực chất là một cách xác định lại giá đất tính bồi

thường theo hướng có lợi cho người sử dụng đất bị thu hồi. Quan tâm tối đa đến lợi

ích của người được đền bù, thành phố còn căn cứ vào tình hình thực tế áp dụng bồi

thường đất nông nghiệp theo vị trí, theo đó, quyết định mức hỗ trợ thêm không quá

50% đơn giá bồi thường đất nông nghiệp với những mảnh đất mặt đường hoặc có vị

trí thuận lợi hơn. Đặc biệt việc áp dụng giá đất sẽ được thực hiện linh hoạt trong các

dự án đầu tư. Thêm vào đó, ngoài phương thức bồi thường bằng tiền, để đảm bảo

quyền lợi cho những hộ gia đình có đất nông nghiệp bụ thu hồi trong các dự án kinh

doanh nhà ở, thành phố còn áp dụng phương thức bồi thường bằng giao lại nền đất ở

đã có hạ tầng kỹ thuật, tức là người bị thu hồi đât nông nghiệp được hoán đổi lại đất

ở đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tỷ lệ 8-

10% đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và từ 10-15% đối với đất nông

nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi tùy theo địa bàn. Cách làm này phần nào đơn

giản hóa được khâu xây dựng nhà ở mới trong tổ chức tái định cư. Như vậy, có một

điểm đáng chú ý và tương đối đặc biệt trong công tác GPMB ở TP.HCM có thể nhận

thấy đó là sự vận dụng linh hoạt sáng tạo các chính sách và quy định nhà nước, theo

đó kết hợp việc hoàn thiện chính sách nhằm tạo khung pháp lý và định hướng rõ ràng

hơn cho doanh nghiệp thực hiện việc GPMB, đồng thời linh hoạt áp dụng những cách

làm ngoài luật để mang đến lợi ích tối đa cho người dân sinh sống tại khu vực giải

phóng mặt bằng, làm tăng phúc lợi và phản ánh đúng tình hình thực tế. Tư tưởng

hướng tới dân cũng sẽ tạo được tâm lý tin tưởng và sự hợp tác trong nhân dân, góp

phần làm công tác GPMB được đẩy nhanh tiến độ.

b) Kinh nghiệm thực hiện chính sách TĐC

60

Việc thực hiện tốt chính sách tái định cư là mấu chốt trong việc hoàn thành tốt

công tác GPMB tại Tp.HCM. Trong tổ chức TĐC, TP thực hiện nguyên tắc giúp

người dân có cuộc sống mới tốt hơn cũ, tạo điều kiện xây dựng nơi ở mới khang trang

hơn trước, người dân phát triển được đời sống kinh tế ổn định và thuận lợi hơn nhờ

tác động tốt của các dự án đầu tư mang lại. Thành phố đảm bảo quỹ nhà ở TĐC cho

bằng cách chủ động tạo quỹ nhà đất TĐC đồng thời phát triển quỹ nhà thương mại

phục vụ GPMB để người sử dụng đất có thể lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và

khả năng của mình. Để tạo lập được quỹ nhà đất tối đa phục vụ GPMB các thành

phần kinh tế, nguồn đầu tư xây dựng khu TĐC được đối xử bình đẳng và cùng nằm

dưới sự giám sát quản lý trực tiếp của lãnh đạo địa phương. Thành phố thực hiện đấu

giá quyền sử dụng đất nhằm gây quỹ tiếp tục phục vụ công tác bồi thường, quy hoạch

các địa điểm khác. Đồng thời, nhằm tạo thuận lợi tối đa cho người dân, các hình thức

tái định cư được cho phép áp dụng một các đa dạng như: nhận tiền tự túc lo nơi ở

mới, hỗ trợ dân mua nhà với giá vốn, mua trả góp hoặc thuê nhà, đổi nền nhà v.v…

để phù hợp với điều kiện của mỗi đối tượng và bám sát nhất nhu cầu của họ.

Đối với đối tượng đất bồi thường là đất nông nghiệp, thành phố linh hoạt

chuyển đổi việc tuân thủ quy định giá đất nông nghiệp để tính bồi thường xác định

trên cơ sở giá đất theo khả năng sinh lợi của việc sử dụng theo mục đích sản xuất

nông nghiệp sang xác định theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và khả

năng sinh lợi để cân đối.

c) Kinh nghiệm trong chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm

cho người bị thu hồi đất

Trong chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho người bị thu hồi

đất là lao động sản xuất nông nghiệp, thành phố ra quyết định số 197/2004/NĐ-CP

áp dụng cho các trường hợp lao động nông nghiệp phải chuyển dổi nghề do bị thu hồi

đất, đảm bảo hỗ trợ phí đào tạo lại lao động và quyền ưu tiên tuyển dụng cho họ.

Trước hết là vì lợi ích lâu dài của người dân, đồng thời cũng là hành động hỗ trợ

GPMB cho các dự án, thành phố cho xây dựng các trng tâm dạy nghề và cấp kinh phí

61

hoạt động cho các trung tâm hỗ trợ việc làm, trung tâm đào tạo giáo dục thường

xuyên.

d) Kinh nghiệm về tổ chức thực hiện GPMB

Thành phố chú trọng kết hợp tốt 3 biện pháp vận động quần chúng – biện pháp

kinh tế - biện pháp hành chính (cưỡng chế) trong đó lấy công tác tư tưởng làm trung

tâm nhằm thay đổi nhận thức của người dân, không những tạo ra sự đồng thuận của

mỗi hộ gia đình mà còn khơi gợi sự chủ động trong chấp hành của họ, từ đó mang

đến thuận lợi tối đa cho công tác di dời, tái định cư. Để thực hiện công tác tư tưởng

tốt, thành phố đã đào tạo được đội ngũ cán bộ có uy tín, nắm vững chủ trương chính

sách của nhà nước, có kinh nghiệm trong công tác dân vận và tuyên truyền, tạo nên

tổ vận động làm việc hiệu quả. Công tác tư tưởng phải được tiến hành thường xuyên,

chủ động đến với người dân, phối hợp với ban quản lý dự án truyền đạt đúng mục

tiêu của dự án và tạo dựng lòng tin ở người sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện

công tác, cần tiếp thu thường xuyên nguyện vọng của người dân và phản ánh hợp lý

vào các chính sách được áp dụng sau này. Các lớp tập huấn, hướng dẫn thực hiện các

văn bản pháp lý được tổ chức thường xuyên nhằm xây dựng đội ngũ cán bộ giỏi

nghiệp vụ. Trong công tác tổ chức, thành phố tiến hành phân cấp mạnh, toàn diện để

ban chỉ đạo thành phố có thể tham gia trực tiếp vào công tác GPMB, đảm bảo các

quy định, nghị quyết của thành phố được áp dụng đúng, tiếp thu nguyện vọng của

dân mình và giải quyết ngay lập tức các tranh chấp có thể phát sinh. Việc phân cấp

cũng giúp rút ngắn thời gian thực heienj GPMB do giảm việc giải quyết hồ sơ sự vụ

của các cơ quan cấp thành phố. Hỗ trợ cho công tác tư tưởng là các biện pháp kinh tế

và hành chính, Tp.HCM đã ban hành Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND về thủ tục

kiểm kê bắt buộc hiện trạng khuôn viên nhà đất và tài sản gắn liền trên đất để phục

vụ công tác GPMB, hỗ trợ việc thực hiện thu hồi.

Như vậy, có thể thấy sự quan tâm sát sao và những thành công của TP.HCM

là bài học kinh nghiệm khả thi cho Hà Nội tham khảo và vận dụng. Có thể tóm tắt

những quan điểm chính trong đó như:

62

Xây dựng bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng trên thị trường khi áp dụng

cho bồi thường để tránh tác động lớn trong quá trình GPMB, mang lại lợi ích xứng

đáng cho người bị thu hồi đất và góp phần tạo sự hợp tác cùng tâm lý tốt cho người

dân.

Vận dụng đúng, hợp lý các quy định, chính sách ban hành của Nhà nước nhưng

cũng cần sự sáng tạo sao cho phù hợp với tình hình thực tế và đảm bảo được tính

công bằng cho các bên liên quan. Trong công tác GPMB cần tránh sự cứng nhắc và

máy móc trong thực hiện các thủ tục hành chính nhằm hạn chế tính nhiêu kê, phức

tạp gây kéo dài thời gian. Thành phố khuyến khích cách làm mới, ví dụ như áp dụng

phương thức bồi thường bằng giao lại nền đất ở đã có hà tậng kỹ thuật trong các dự

án đầu tư xây dựng nhà ở.

Đa dạng các loại nhà TĐC để tăng sự lựa chọn và phù hợp hơn với người sử

dụng đất. Đồng thời áp dụng linh hoạt nhiều hình thức TĐC như nhận tiền để tự lo

nơi ở mới, mua nhà với giá vốn, mua trả góp… Chủ động xây dựng quỹ TĐC ổn định.

Vận dụng kết hợp các biện pháp tư tưởng – kinh tế - hành chính, lấy công tác

tư tưởng làm mũi nhọn nhưng phải biết kết hợp đúng lúc các biện pháp cưỡng chế.

Tiến hành kiểm kê bắt buộc để thực hiện GPMB để tiến độ GPMB được nhanh hơn

trong trường hợp có hộ không hợp tác.

3.1.3. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Vĩnh Phúc là một tỉnh tiếp giáp với Hà Nội về phía Tây và nằm trong quy

hoạch mở rộng thành phố Hà Nội. Đây là một trong 10 địa phương dẫn đầu cả nước

và hiện là địa phương dẫn đầu miền Bắc trong việc thu hút các dự án đầu tư trực

tiếp nước ngoài FDI. Có được điều nay là nhờ tiềm lực tự nhiên sẵn có ở Vĩnh Phúc

kèm theo sự linh hoạt của chính quyền địa phương trong việc tạo môi trường đầu tư

thông thoáng, hỗ trợ triển khai dự án cho các nhà đầu tư, trong đó có việc triển khai

các chính sách để đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng. Những kinh nghiệm mà

Vĩnh Phúc có được nằm ở chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân

hợp lý kèm theo việc thực hiện chính sách nhất quán và có sự đồng thuận cao từ các

cấp chính quyền cũng như người dân địa phương.

a) Về chính sách

63

Bên cạnh các quy định hiện hành của nhà nước, tỉnh Vĩnh Phúc còn xem xét

hỗ trợ thêm về giá bồi thường, về TĐC theo từng dự án, khu vực nhằm giải quyết

thỏa đáng về lợi ích cho người bị thu hồi đất để người dân yên tâm, tin tưởng, chấp

hành tốt các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước tiến hành thu hồi

đất. Cụ thể đó là ở chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm dưới

hình thức giao đất dịch vụ đối với các hộ bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp. Đối

với những hộ này, ngoài được bồi thường theo giá đất nông nghiệp hiện hành, các

hộ còn được hỗ trợ bằng giao đất dịch vụ hoặc bằng tiền

Trong chính sách cũng quy định rõ việc giao nhận đất dịch vụ hoặc tiền theo

các trường hợp cụ thể. Theo đó, trường hợp HGĐ nhận hỗ trợ bằng giao đất dịch

vụ, thì nộp tiền theo giá bồi thường đất nông nghiệp. Diện tích tối thiểu 1 lô là

50m2, chiều rộng mặt đường tối thiểu 5m. Các hộ được tự xen ghép để đủ 1 lô đất.

Nếu một hộ được 80% diện thích ô đất dịch vụ và có nhu cầu giao đủ 1 ô thì trả tiền

chênh lệch theo giá đất ở. Trường hợp hộ gia đình nhận hỗ trợ bằng tiền thì tiền hỗ

trợ tính theo giá đất ở liền kề tại khu vực thu hồi đất nhân với diện tích được giao

đất dịch vụ. Hình thức giao đất dịch vụ ở VP được người dân đồng thuận cao do đó

tiến độ GPMB nhanh.

b) Về quá trình tổ chức thực hiện

Chính quyền địa phương luôn quan tâm chỉ đạo sát sao, cùng sự phối hợp chặt

chẽ của các cấp chính quyền và sự tham gia tích cực của các đoàn thể đã đạt được

sự ủng hộ cao từ phía nhà đầu tư và nhân dân. Ủy ban Nhân dân tỉnh xác định được

GPMB là một trong những yếu tố quyết định đối với môi trường thu hút đầu tư vì

vậy đã tập trung tuyên truyền, vận động, kiên trì tuyết phục đối với người dân, giúp

các dự án nhận được sự đồng thuận cao trong việc thu hồi đất. Bên cạnh đó, tỉnh

cũng tích cực đôn đốc nhà đầu tư triển khai dự án sau khi thu hồi để tránh gây bức

xúc trong dân.

Quan trọng hơn cả, vấn đề về chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm cho lao

động nông thôn, đặc biệt là đối tượng lao động nông nghiệp bị thu hồi đất được

quan tâm hơn cả. Khi tuyển dụng dự án, ban quan lý và nhà thầu yêu cầu doanh

64

nghiệp cam kết tuyển dụng lao động địa phương, cam kết tuyển dụng ngay từ khi

doanh nghiệp chưa hoạt động đề đào tạo lao động đồng thời tạo sự đồng thuận cao.

Những ví dụ điển hình như công ty TNHH Song Việt đưa trên 50 lao động mới

tuyển dụng đi học nghề, Công ty xây dựng Hạ tầng Nam Đức đào tạo tiếng Nhật

miễn phí cho 120 lao động chuẩn bị cho Công ty Marumitsu tuyển dụng v.v. Các

khu TĐC được xây dựng phải đảm bảo điều kiện sống, sinh hoạt cho người dân mới

được đưa vào sử dụng cũng như việc giao đất dịch vụ được thực hiện đúng trình tự,

quy trình và đảm bảo tính công bằng.

Từ những kinh nghiệm trên, có thể thấy Hà Nội có thể học hỏi cũng như áp

dụng mô hình đất dịch vụ như của Vĩnh Phúc. Hiện nay phần lớn đất dự án của Hà

Nội được thu hồi từ đất nông nghiệp, vì vậy mô hình trên có thể giúp người dân

chuyển đổi cuộc sống tốt hơn và gắn liền với dự án. Vấn đề việc làm cho lao động

nông thôn cũng cần được quan tâm. Và quan trọng hơn cả là việc triển khai, quản lý

dự án cần được hợp lý, minh bạch, có sự gắn kết với người dân để tạo được niềm

tin, sự ủng hộ và hợp tác từ phía họ.

3.2. Một số nhóm giải pháp về chính sách và quy hoạch

3.2.1. Hoàn thiện chính sách giải phóng mặt bằng trong các dự án FDI

a) Đối với người sử dụng đất ban đầu.

Chính sách giá đất:

Thành phố đã và đang tiếp tục mở rộng phạm vi và diện tích ra bên ngoài nên

ngày càng cần phải có những chính sách cũng như công cụ xác định giá đất một cách

hợp lý. Thị trường bất động sản luôn có những biến đổi bất thường vì vậy thành phố

Hà Nội nên áp dụng những chính sách định giá cho từng khu vực riêng biệt, cụ thể

và giá ở đây phải tương đương với giá chuyển nhượng để tránh tình trạng bất đồng ý

kiến dẫn tới khiếu nại tố cáo ảnh hưởng tới công tác GPMB. Ngoài ra, nhóm nghiên

cứu đề xuất chính sách linh hoạt đối với công tác đền bù, chủ động hỗ trợ giá đất sao

cho sát nhất đối với giá chuyển nhượng để có thể tránh các tranh chấp trong quá trình

đền bù thiệt hại sau này.

65

Đối với đất đai bị thu hồi nên phân chia rõ ràng thành các loại đất với các chính sách

giá khác nhau:

Đất nông nghiệp: Hiện tại các vùng đất nông nghiệp đang được phân ra trực

thuộc nhiều cấp quản lý khác nhau (có những vùng đất trực thuộc quản lý cấp xã, có

những vùng trực thuộc quản lý cấp phường) do đó phương pháp tính giá đất nông

nghiệp cũng khác nhau. Vì vậy cần thống nhất lại cơ quan quản lí đất nông nghiệp

(phân cấp, cơ quan rõ ràng) để đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất, tránh

trường hợp cùng một thời điểm, cùng một dự án nhưng lô đất thuộc địa giới hành

chính cấp xã lại thấp hơn cấp huyện. Đất nông nghiệp đã và đang được định giá dựa

theo khả năng sinh lời của đất theo mục đích sử dụng, như vậy giá đất nông nghiệp

sẽ rất thấp. Vì thế, thành phố nên cân đối giữa giá trị chuyển nhượng thực tế và giá

trị sử dụng của đất để có thể đưa ra mức giá đền bù hợp lí nhất.

Đối với đất phi nông nghiệp: nên phần chia cụ thể và rõ ràng ra thành các loại

đất dựa theo tính hợp pháp sử dụng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đất có chứng nhận quyền sử dụng đất: việc tính toán lại giá đất phải dựa trên

giá đất thực tế để có thể đảm bảo sự hài lòng giữa các bên trong quá trình giải

phóng mặt bằng.

- Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để cấp

chứng nhận quyền sử dụng đất: xác định giá đất như đất có chứng nhận quyền

sử dụng đất nhưng trừ đi chi phí thực hiện nghĩa vụ với nhà nước về đất đai

(tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ

phí địa chính)

- Đất không đủ điều kiện để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất: đây là loại đất

lấn chiếm hoặc sai mục đích sử dụng. Khi tiến hành giải phóng mặt bằng sẽ

không bối thường, tuy nhiên để hỗ trợ cuộc sống ổn định cho người dân, thành

phố cần hỗ trợ một phần giá đất và ưu tiên đối với mua các căn hộ trung cư (

kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh bồi thường 30% giá đất, ưu tiên mua

căn hộ trung cư với giá không kinh doanh)

66

Chính sách tái định cư và ổn định cuộc sống của các hộ dân có đất bị thu

hồi

Đối với đất thu hồi là nhà ở của người dân, thành phố cần có những chính sách

phù hợp đối với không chỉ việc đền bù mà còn quy hoạch và tái định cư cho người

dân có đất bị thu hồi. Việc thực hiện bố trí tái định cư phải đảm bảo thuận lợi nhất

cho việc ổn định cuộc sống người dân và phải tùy từng đối tượng chịu tác động và

ảnh hưởng khác nhau mà có những phương hướng đền bù khác nhau.

Đối tượng được bố trí tái định cư không chỉ là những hộ gia đình không có

chỗ ở sau khi đất bị thu hồi mà còn có thể là diện tích đất không đủ đáp ứng việc xây

dựng. Khu tái định cư phải đảm bảo đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật đảm bảo ổn định

nhanh nhất cuộc sống cho người dân, không bị xáo trộn trong công việc.

Hỗ trợ ổn định việc làm và sản xuất đối với đất nông nghiệp

Đồng thời với việc thu hồi đất nông nghiệp, việc làm cũng như nguồn thu

chính của nhiều hộ dân đã bị lấy đi và đa số trong đó các hộ gia đình không thể ngay

lập tức tìm ra công việc khác để kiếm thu nhập thay thế đã bị mất đi. Tình trạng này

dễ dẫn tới trường hợp thất nghiệp cho các hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi

và họ sẽ sử dụng số tiền bồi thường để chi tiêu hàng ngày. Vì thế thành phố cần có

quỹ hỗ trợ thất nghiệp đối với các hộ dân này, đồng thời kết hợp với nhà đầu tư hỗ

trợ chi phí đào tạo nghề cho người lao động hoặc trợ giúp người lao động tìm kiếm

việc làm.

b) Đối với nhà đầu tư

Để đẩy nhanh tiến độ GPMB từ đó có thể đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn

FDI, chính quyền địa phương không chỉ cải thiện chính sách giải phóng mặt bằng đối

với người sử dụng đất mà còn có những chính sách về mặt bằng đối với nhà đầu tư

FDI.

Hỗ trợ thuê mặt bằng: Đối với những dự án đầu tư FDI cần mặt bằng ngày

lập tức mà chưa thể giải phóng mặt bằng kịp, thành phố Hà Nội có thể đề xuất chính

sách hỗ trợ giá thuê mặt bằng tạm thời cho doanh nghiệp. Chính sách này vừa có thể

tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong công tác quản lý đẩy nhanh tiến độ

67

giải ngân, từ đó có thể tăng cường thu hút vốn FDI vào thành phố và gia tăng tỷ lệ

giải ngân trong thời gian tới.

Thành lập quỹ hỗ trợ giải phóng mặt bằng: Trong nhiều trường hợp vốn giải

ngân của một số doanh nghiệp bơm vào không đủ nhiều trong một thời gian ngắn để

có thể đền bù hết giá trị mặt bằng, từ đó gây ra sự chậm trễ trong quá trình giải ngân

vốn FDI cũng như quá trình cung ứng vốn từ công ty mẹ ở nước ngoài. Vì vậy, nhóm

nghiên cứu đề xuất UBND thành phố Hà Nội thành lập quỹ cho vay doanh nghiệp

trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng với lãi suất được hỗ trợ một phần. Điều

này có thể tạo thêm cho doanh nghiệp động lực để tiếp tục tiến độ giải ngân vốn, gia

tăng thu hút FDI vào địa phương, thúc đẩy các dự án tiềm năng. Cơ quan chuyên

trách có thể đảm bảo an toàn cho quỹ bằng cách hỗ trợ cho các doanh nghiệp có đủ

những điều kiện nhất định, ví dụ như các doanh nghiệp đã có uy tín trong đầu tư FDI

vào thành phố muốn mở rộng phạm vi hoạt động, số tiền cho vay không vượt quá

30% - 40% tổng chi phí giải phóng mặt bằng và cam kết hoàn trả cả gốc và lãi sau

khi hoàn thành giải phóng mặt bằng một thời gian nhất định.

3.2.2. Giải pháp hoàn thiện biện pháp tổ chức thực thi

a) Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền, nâng cao nhận thức của

người dân.

Để tăng cường công tác tư tưởng, thông tin tuyên truyền, trước hết cần phải

quy định rõ ràng các chính sách về GPMB, thực hiện công khai mình bạch, đảm bảo

hài hòa lợi ích của nhà nước với lợi ích của người dân, hướng tới mục tiêu ổn định

chính trị xã hội, thu hút đầu tư phát triển thành phố Hà Nội. Tiếp đó là vận động và

nâng cao nhận thức của các cán bộ đảng viên ở các cơ quan các cấp các ngành, tạo

tiền đề phổ biến rỗng rãi cơ chế giải phóng mặt bằng tới người dân. Tuy nhiên, mức

độ nhân thức của người dân còn nhiều khác biệt nên cần phải đẩy mạnh tuyên truyền,

giáo dục, vận động, thuyết phục trong quá trình GPMB, tác động tới ý thức tự giác

của người dân.

Ngoài ra trong công tác tổ chức vận động tuyên truyền, các chương trình kế

hoạch, nội dung cụ thể rõ ràng, thống nhất về mặt tư tưởng, các phương thức tuyên

68

truyền đơn giản, dễ tiếp nhận. Tuy nhiên, các hình thức trong công tác vận đông tuyên

truyền phải luôn đổi mới, không đi theo lối mòn và nâng cao tính thuyết phục trong

cộng đồng.

b) Vận dụng linh hoạt các nguồn luật để đảm bảo tiến độ giải ngân FDI và

GPMB

Trong quá trình chờ việc sửa đổi Luật Đất Đai 2003, một số chính sách của

nhà nước hiện tại đang không phù hợp và gây khó khăn, vướng mắc trong công tác

bồi thường, tổ chức tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. UBND thành phố có thể

linh hoạt áp dụng những quy định của nhà nước kết hợp với tình hình thực tế của

thành phố Hà Nội trong tiến trình giải phóng mặt bằng, đảm bảo công bằng cho người

sử dụng đất tránh các trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp gây ảnh hưởng tới tiến

trình GPMB cũng như tiến độ giải ngân FDI nói chung.

c) Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra

Một trong những nguyên nhân khiến cho tốc độ giải ngân FDI chậm cũng như

GPMB chậm đó là do trong quá trình thực hiện, các quá trình này không di đúng theo

các bước đã đề ra của chính quyền thành phố. Việc tăng cường công tác thanh tra

kiểm tra đối với các dự án sẽ sớm phát hiện và ngăn chặn các tiêu cực nảy sinh trong

quá trình thực hiện, giải quyết kịp thời những khó khăn vướng mắc trong từng dự án.

Qua việc thanh tra kiểm tra, UBND thành phố cũng có thể kịp thời phát hiện những

chính sách chưa phù hợp với tình hình thực tế để nhanh chóng điều chỉnh, đảm bảo

quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp.

3.2.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch

Tiếp tục triển khai nhanh các quy hoạch chi tiết trên địa bàn 14 quận, huyện,

thực hiện quy hoạch đi trước 1 bước, đặc biệt là quy hoạch các khu đất xây dựng nhà

ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng và các tuyến đường đồng bộ với tuyến phố

Rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới chưa triển khai

xây dựng, sớm lên các phương án đền bù thu hồi đất để tiến hành triển khai dự án,

khuyến khích từng quận, huyện trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được UBND thành

69

phố phê duyệt, chủ động xây dựng quỹ đất để phục vụ xây dựng khu tái định cư phục

vụ di dân, giải phóng mặt bằng của các dự án trên địa bàn thành phố, nhất là các

huyện ngoại thành

a) Đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư bằng nhiều hình

thức:

Thành phố cần quan tâm chỉ đạo mạnh mẽ hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất

tái định cư dưới nhiều hình thức:

- Do các Ban quản lý dự án các Bộ, Ngành, Trung ương, Ban quản lý dự án cấp

thành phố, Ban quản lý dự án các quận, huyện đầu tư xây dựng khu tái định

cư bằng nguồn vốn ngân sách

- Do các chủ đầu tư thực hiện dự án phải xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư

phực vụ dự án bằng nguồn vốn tự có

- Do các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước của ngân sách theo

phương thức thành phố ký hợp đồng đặt mua nhà

- Do các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước của ngân sách theo

phương thức thành phố ký hợp đồng đặt mua nhà

Trong quá trình phát triển các khu đô thị mới nhất thiết phải dành những tỷ lệ

diện tích nhất định về nhà cho các đối tượng tái định cư trong diện di dời do giải

phóng mặt bằng của thành phố. Các chủ dự án cần nghiêm chỉnh thực hiện quy định

dành tối thiểu 20% quỹ đất, 30% quỹ sàn nhà để xây dựng nhà ở phục vụ di dân giải

phóng mặt bằng, nhà ở cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập

thấp.Trong thời gian chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất, phải triển khai

ngay thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, trình lên UBND thành

phố phê duyệt. Chủ đầu tư được UBND thành phố giao thực hiện xây dựng quỹ nhà

tái định cư phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ

Thành phố cần tổ chức rà soát lại các dự án xây dựng nhỏ lẻ, thu hồi các khu

đất trống bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, đặc biệt là thu hồi các dự án đã giao đất

nhưng chưa triển khai theo đúng tiến độ quy định để tập trung giao cho chủ đầu tư

thích hợp thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.Sau khi thực hiện xong sẽ tiếp tục giao

70

cho các chủ đầu tư đã được giới thiệu địa điểm, đã thực hiện một bước chuẩn bị đầu

tư hoặc giới thiệu chủ đầu tư mới có năng lực triển khai xây dựng công trình theo

đúng quy hoạch

b) Đa dạng loại nhà tái định cư

Chất lượng căn hộ, quy mô cơ cấu là những mối quan tâm hàng đầu của người

dân khi phải di chuyển đến nơi ở mới. Diện tích các căn hộ cũng phải đảm bảo những

điều kiện sống phù hợp theo chiều chướng tốt hơn nơi cũ để thực sự hấp dẫn người

dân, làm cho họ cảm thấy được bù đắp xứng đáng so với thiệt thòi khi đi khỏi nơi ở

cũ. Người bị thu hồi đất sẽ có nhu cầu về một căn hộ tái định cư với quy mô, cơ cấu,

chất lượng cao hơn nhưng phải phù hợp với hoàn cảnh của hộ gia đình.Cần phải đa

dạng cơ cấu căn hộ tái định cư (Biệt thự liền kề, chung cư thường, cao cấp,…) để

người dân lựa chọn theo khả năng tài chính của họ. Giá bán nhà tái định cư sát theo

giá thị trường. Với một gia đình có thu nhập thấp, khi bố trí vào một căn hộ với giá

thành vượt quá khả năng chi trả hiện tại của họ, mặc dù được trả góp lâu dài cũng sẽ

ảnh hưởng tới khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Phương án tối ưu là có thể cho

họ lựa chọn căn hộ chất lượng thấp hơn và các hộ gia đình có mức sống cao hơn sẽ

không phải lo lắng khi được bố trí căn hộ với chất lượng thấp hơn mong muốn

c) Giải pháp về tài chính

Tập trung chủ động các nguồn vốn đầu tư để xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái

định cư, gồm: vốn của các chủ đầu tư, vốn ngân sách, vốn huy động của các doanh

nghiệp, tiền bán nhà theo Nghị định số 61/CP, tiền thuê nhà, tiền sử dụng đất từ nguồn

tiền giao đất tái định cư nộp về quỹ phát triển nhà ở, kể cả tiền đấu giá quyền sử dụng

đất để đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư của thành phố

Sở Tài chính Vật giá và Sở Kế hoạch đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ nguồn

vốn ngân sách, đề xuất phương án huy động nguồn vốn phục vụ công tác chuẩn bị

đầu tư và giải phóng mặt bằng để chuẩn bị xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định

cư, đồng thời theo dõi, quyết toán tài chính đối với các chủ đầu tư sau khi bố trí xong

quỹ nhà đất tái định cư của các dự án

3.2.4. Hoàn thiện công tác quản lý về quyền sử dụng đất

71

a) Chủ động công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ giải

phóng mặt bằng

Thành phố tập trung chỉ đạo rà soát, đẩy nhanh tiến độ công tác lập quy hoạch

chi tiết các dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư nhưng vẫn chưa tiến hành dự

án hoặc chậm tiến độ dự án.Cần hoàn thiện hành lang pháp lý, quy định về tỷ lệ mức

vốn tối thiểu, tỷ lệ vốn chủ sở hữu đủ lớn để đảm bảo an toàn về tài chính khi chủ đầu

tư không đủ khả năng thực hiện dự án ( Khủng khoảng kinh tế, không đủ vốn đầu tư,

không thuê được đất…)

Trên cơ sở quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà nội đến năm 2030 và tầm

nhìn đến năm 2050, thành phố chi đạo các Sở, Ngành có liên quan triển khai lập, phê

duyệt các quy hoạch phân khu, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch chi tiết để phục

vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. Đặc biệt cơ quan sở hữu quyền sử dụng đất

trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giao cho các trung tâm phát triển đất thực hiện

giải phóng mặt bằng,tạo quỹ đất sạch để đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất

để nhà đầu tư vào triển khai được ngay dự án.

Đẩy mạnh rà soát các dự án sai quy hoạch, ảnh hưởng tới mĩ quan đô thị cũng

như tác động nặng nề tới môi trường xung quanh và gây lãng phí tiền của nhà nước

để sớm ban hành các quy định xử lý trách nhiệm phát sinh thêm

b) Tăng cường công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương

Triển khai đưa công nghệ thông tin trong công tác quản lý hồ sơ đất đai của

chính quyền địa phương để tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý của thành

phố về đất đai, đặc biệt ở cấp cơ sở như xây dựng phần mềm quản lý hồ sơ địa chính,

đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác quản lý, cũng như

phục vụ cho công tác xác nhận nguồn gốc đất khi bị thu hồi,giải phóng mặt bằng được

nhanh chóng và chính xác, đồng thời giảm bớt sức ép từ khối lượng công việc lên bộ

máy quản lý.Nếu chỉ sử dụng công nghệ quản lý lạc hậu, khó có thể đáp ứng yêu của

của công tác quản lý về đất đai trong nền kinh tế hội nhập

Chấn chỉnh và thực hiện thường xuyên công tác tổng hợp biến động đất đai

đối với từng loại đất theo diện tích, đồng thời hoàn chỉnh công tác chỉnh lý bản đồ

72

địa chính và lập báo cáo biến động đất đai, làm cơ sở để các cơ quan chức năng có

thẩm quyển chỉ đạo lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, phù hợp với quy hoạch. Kế

hoạch sử dụng đất được phê duyệt hoặc điều chỉnh cho phù hợp với thực tế nhằm

khắc phục tình trạng quản lý về đất đai lỏng lẻo, công tác kê khai đăng ký gặp nhiều

khó khăn, thống kê biến động, bản đồ đo đạc có độ chính xác thấp…

Đẩy mạng cải cách các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho cả công

dân và cơ quan quản lý khi giải quyết các thủ tục hành chính, pháp lý trong quan hệ

sử dụng đất lâu dài

3.2.5. Nhóm các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển, ổn định thị

trường bất động sản

a) Triển khai thành lập các tổ chức chuyên nghiệp về định giá và thẩm

định giá đất độc lập

Để đảm bảo tính khách quan, công bằng khi bồi thường, đền bù và hỗ trợ về

đất đối với người bị thu hồi đất, thành phố cần phải có những đơn vị chuyên nghiệp

định giá và thẩm định giá đất độc lập có thể là các doanh nghiệp hoặc là các đơn vị

sự nghiệp công của thành phố. Việc định giá đất phải mang yêu tố độc lập, khách

quan và bám sát giá đất trên thị trường. Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của

người có đất bị thu hồi, đẩy nhanh tiến độ đền bù, bồi thường và thời gian triển khai

dự án của nhà đầu tư

Trên cơ sở phát triển mô hình định giá và thẩm định giá đất độc lập phục vụ

công tác giải phóng mặt bằng, thành phố phải ban hành các văn bản quy phạm pháp

luật về quy trình, quy định cụ thể về định giá, cơ chế phán quyết của tổ chức trọng tài

kinh tế đối với tranh chấp giá đất khi người sử dụng đất bị thu hồi không đồng ý với

giá đất đã được cơ quan nhà nước quyết định trên cơ sở kết quả định giá và thẩm định

giá đất của tổ chức định giá, thẩm định giá chuyên nghiệp

b) Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà đất phục vụ cho công tác

định giá và thẩm định giá nhà đất

Đẩy mạng dịch vụ cung cấp các thông tin, dữ liệu về nhà đất nhằm phục vụ

cho việc định giá nhà đất trong giải phóng mặt bằng và giao dịch bất động sản, đặc

73

biệt thông tin về tình trạng bất động sản và giá cả bất động sản trên thị trường để

thành phố tham khảo phục vụ cho công tác định giá bồi thường về đất sát với giá

chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. Đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ

cung cấp các thông tin, dữ liệu về nhà đất nhằm phục vụ cho việc định giá nhà đất

trong giải phóng mặt bằng và giao dịch bất động sản

c) Chống đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi

Một giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ bất động sản là cần phải điều chỉnh

tăng thuế nhà đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản và hạn chế

đầu cơ.Cụ thể, có thể đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp sử dụng nhiều nhà

ở, đất ở hoặc có sở hữu nhà ở với quy mô lớn. Đồng thời quy định sử dụng một tỉ lệ

nhất định thuế sử dụng đất (khoảng 50%) nhằm hỗ trợ những người bị thu hồi đất

nông nghiệp trong một thời gian nhất định (từ 10 - 15 năm) để họ có điều kiện

chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang lâm vào tình trạng cụt vốn

và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản các ngân hàng, uy hiếp an toàn của hệ

thống các ngân hàng thương mại.Để giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

trong nước tồn tại và vượt qua khủng khoảng thì biện pháp là định hướng tái cơ cấu

lại doanh nghiệp, chủ động phân bố lại nguồn nhân lực và cắt giảm chi phí. Quan

trọng hơn vẫn là các doanh nghiệp phải có những biện pháp thích hợp để giải quyết

vấn đề khơi thông nguồn vốn, giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí trả lãi vay cao như

hạ giá thành sản phẩm, kêu gọi giúp đỡ hợp tác đầu tư…để tháo gỡ khó khăn trước

mắt

Công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch nhà đất trên các phương tiện

truyền thông để mọi người dân có thể biết được giá đất trên thị trường, tránh được

luồng thông tin giá đất ảo, tạo tác động tâm lý an toàn không nhỏ khi nhà thành phố

thu hồi đất để giải phóng mặt bằng. Đồng thời cần ban hành cơ chế, chính sách phù

hợp để các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phát triển mạnh thị trường nhà đất

phụ vụ đa dạng các loại nhà ở phục vụ nhu cầu người bị thu hồi đất thay vì mua nhà

ở tái định cư của thành phố.

74

3.3. Một số kiến nghị của nhóm nghiên cứu Đối với các bộ ngành

Ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn nữa để UBND thành phố Hà Nội cũng

như UBND các quận huyện dễ dàng thực hiện các điều Luật, Nghị định về bồi thường

hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Đối với ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội

Thành phố Hà Nội nên xem xét tăng giá đất đền bù cho người dân sao cho sát với giá

thị trường. Giá đất cần ổn định để tránh tình trạng găm giữ đất chờ giá lên. Ngoài ra

thành phố cũng cần áp dụng chính sách giá đất linh hoạt cho các loại đất với mục đích

sử dụng khác nhau. Chỉ khi người dân cảm thấy thỏa đáng với giá đất đền bù thì họ

mới tự nguyện di dời.

Thực hiện công khai các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của thành phố để các

cấp các ngành cũng như người dân được biết và có định hướng sử dụng đất của mình.

Thực hiện nghiêm túc công tác định giá đất theo Nghị định 123/ND-CP

Kịp thời xử lý dứt điểm các khiêu kiện liên quan đến giải phóng mặt bằng, bố trí tái

định cư, đồng thời đẩy mạnh công tác kiểm tra để kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử

lý nghiêm các sai phạm, có biện pháp mạnh đối với các trường hợp cố tình không

chấp hành việc thu hồi đất, GPMB

Tăng cường giám sát công tác thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB và bố trí tái

định cư của các quận, huyện.

Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục chính sách đất đai tới các cơ quan và người

dân để dân thực sự hiểu quyền lợi và trách nhiệm của mình

Đối với ủy ban nhân dân các quận huyện

Rút ngắn thời gian thẩm định các dự án cần có bồi thường, hỗ trợ GPMB, đẩy nhanh

tiến độ đền bù, hỗ trợ cho người dân.

Nghiên cứu, đề xuất với ủy ban nhân dân thành phố đề nghị được thay đổi phương án

đền bù, hỗ trợ GPMB với các trường hợp đặc biệt để đảm bảo quyền lợi cho người

dân.

Nghiêm túc thực hiện theo chỉ đạo của các bộ ngành, ủy ban nhân dân thành phố

nhưng cũng cần áp dụng linh hoạt cho điều iện riêng của địa phương.

75

Lập các quỹ hỗ trợ GPMB cho các doanh nghiệp đầu tư, tiến hành cho vay ưu đãi

một phần chi phí giải phóng mặt bằng để chủ đầu tư nhanh chóng đề bù cho người

dân.

Đối với các chủ dự án đầu tư

Lên kế hoạch đề bù và chuẩn bị đủ tiềm lực tài chính để nhanh chóng bồi thường, hỗ

trợ GPMB cho các cơ quan tổ chức, hộ gia đình.

76

KẾT LUẬN Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước có đóng góp vô cùng quan

trọng cho sự phát triển kinh tế của khu vực phía Bắc cũng như cả nước. Sau khi mở

rộng năm 2008, Chính phủ định hướng biến Hà Nội thành một thủ đô hiện đại, phát

triển ngang hàng với các thành phố khác trong khu vực.

Các dự án đầu tư nước ngoài vào thành phố có xu hướng tăng cả về số lượng

và lượng vốn đăng kí. Đây là nguồn động lực lớn cả về vốn lẫn công nghệ giúp thực

hiện mục tiêu xây dựng thủ đô văn minh hiện đại với trình độ phát triển kinh tế cao.

Tuy nhiên nguồn vốn này đang chưa được sử dụng thực sự hiệu quả do tồn tại quá

nhiều vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng dẫn đến việc rất nhiều dự án bị

chậm tiến độ giải ngân, thậm chí không thể giải ngân được. Thực tế trong nhiều năm

qua thành phố cũng đã liên tục có những điều chỉnh, đẩy mạnh công tác giải phóng

mặt bằng song hiệu quả mang lại chưa được như mong đợi. Nguyên nhân sâu xa của

tình trạng này là do chính sách giá đất chưa thực sự hợp lý, chưa đảm bảo được quyền

lợi chính đáng của người dân cũng như việc bố trí tái định cư còn nhiều yếu kém. Bên

cạnh đó, một nguyên nhân khác cần được nhắc tới đó là sự quy hoạch không rõ ràng

và sự thiếu công khai, minh bạch trong việc thanh toán bồi thường, hỗ trợ GPMB.

Tình trạng này dẫn đến việc các chủ đầu tư chậm trễ trong việc thuê đất kéo theo

chậm trễ trong việc xây dựng cơ bản, đưa máy móc vào sản xuất và gián tiếp gây ra

nhất nhiều tác động tiêu cực đến doanh nghiệp. GPMB thực sự là một vấn đề “ám

ảnh” nhiều chủ đầu tư nước ngoài. Nếu tình trạng này không được giải quyết triệt để,

các nhà đầu tư nước ngoài sẽ không còn mặn mà trong việc đầu tư vào thành phố.

Bằng chứng là vốn đầu tư đăng kí cũng như vốn thực hiện đang có dấu hiện chững

lại trong thời gian gần đây.

Hà Nội cần có những giải pháp mạnh và đồng bộ để giải quyết triệt để những

mặt tồn tại trong công tác đền bù, hỗ trợ GPMB. Tuy nhiên, bên cạnh việc thu hồi đất

phục vụ phát triển kinh tế, thành phố cũng cần đảm bảo lợi ích của người dân, có

nhiều chính sách hỗ trợ cho những hộ bị mất đất.

77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu

- Giáo trình Đầu tư quốc tế, Đại học Ngoại Thương, 2010

- Giáo trình Đầu tư nước ngoài, NXB Giáo Dục, 2000

- TS. Nguyễn Trọng Xuân, luận văn “Đầu tư trực tiếp nước ngoài với công

nghiệp hóa, hiện đại hóa Việt Nam”, 2012

- ThS. Khuất Thị Diệu Hằng, luận văn thạc sĩ “Đẩy mạnh hoạt động thu hút và

sử dụng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên địa bàn thành phố Hà Nội”,

2010

- TS. Trần Đông Dực, luận văn tiến sĩ “Đánh giá và giải pháp cải thiện tình hình

giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội”, 2012

- “Hoàn thiện chính sách giá đất trong bồi thường GPMB qua nghiên cứu một

số dự án trên địa bàn Hà Nội”

Website:

- http://vneconomy.vn/

- Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn/portal/page/portal/bkhdt

- Diễn đàn đầu tư http://diendandautu.vn/

- “Hà Nội đẩy mạnh giải ngân vốn FDI”:

http://thanglong.chinhphu.vn/Home/Ha-Noi-day-manh-giai-ngan-von-

FDI/20124/6052.vgp

- “Thu hút FDI ở Hà Nội: Đăng ký mới - thấp, giải ngân – cao”:

http://htpc.gov.vn/xuatkhau/trong-nuoc_30/thu-hut-fdi-o-ha-noi-dang-ky-

moi-thap-giai-ngan-cao_1527.htm