Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Di cư và chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

*************************

LÂM MỸ TIÊN

DI CƢ VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH HỖ TRỢ PHÁT

TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Mã số : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh, 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

*************************

LÂM MỸ TIÊN

DI CƢ VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH HỖ TRỢ PHÁT

TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Mã số : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. BÙI THỊ MAI HOÀI

TP. Hồ Chí Minh, 2012

MỤC LỤC

Lời cam đoan ............................................................................................................. i

Lời cảm ơn ............................................................................................................... ii

Danh mục từ viết tắt ................................................................................................ iii

Danh mục bảng, biểu, hình vẽ ................................................................................. iv

Tóm lược đề tài .........................................................................................................v

Phần mở đầu ............................................................................................................ vi

Chƣơng 1: Lý thuyết về di cƣ và chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho

ngƣời có TNT ............................................................................................................ 1

1.1 Tổng quan về di cƣ và nhà ở cho ngƣời di cƣ .................................................. 1

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và nguyên nhân di cư .............................................. 1

1.1.2 Nhà ở và tầm quan trọng của việc cung cấp nhà ở cho người di cư ......... 6

1.2 Chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho ngƣời có TNT trong mối quan

hệ với vấn đề di cƣ .................................................................................................... 8

1.2.1 Thu nhập thấp ........................................................................................... 8

1.2.2 Chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có TNT nói chung ........... 11

1.2.3 Chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người di cư có TNT ................... 15

1.3 Tham khảo kinh nghiệm từ một số quốc gia về chính sách tài chính hỗ

trợ nhà ở cho ngƣời có TNT trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ ..................... 18

1.3.1 Singapore – Nhà ở xã hội thành công nhờ sự ủng hộ và trợ giúp về

tài chính từ chính phủ ...................................................................................... 18

1.3.2 Trung Quốc – Nhà ở tự nỗ lực cho người di cư ..................................... 20

1.3.3 Hàn Quốc – Phát triển nhà thuê cho người có TNT ............................... 21

1.3.4 Mỹ - Bảo lãnh tín dụng hỗ trợ mua nhà TNT ......................................... 23

1.3.5 Bài học kinh nghiệm rút ra .................................................................... 23

Chƣơng 2: Thực trạng vấn đề nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại

TP.HCM trong mối quan hệ với tình hình di cƣ và nhu cầu lao động ............. 26

2.1 Tổng quan về nhà ở TNT tại TP.HCM .......................................................... 26

2.1.1 Người có TNT không có khả năng tiếp cận thị trường nhà ở ................. 28

2.1.2 Thị trường nhà ở TNT mất cân đối cung cầu ......................................... 29

2.2 Sức ép về nhà ở TNT đối với TP.HCM từ hiện tƣợng nhập cƣ quá mức

của ngƣời dân các tỉnh ........................................................................................... 32

2.2.1 Áp lực từ tình hình nhập cư thời gian qua .............................................. 32

2.2.2 Gánh nặng tăng lên do nhu cầu lao động tăng trong thời gian tới .......... 35

2.2.3 Mức độ hấp dẫn của TP.HCM đối với người dân nhâp cư ..................... 38

2.3 Thực trạng chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở cho ngƣời có TNT tại

TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ ..................................................... 40

2.3.1 Các chính sách tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở cho người di cư có

TNT đang được áp dụng .................................................................................. 40

2.3.2 Các chính sách hỗ trợ khác ..................................................................... 41

2.3.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở TNT tại

TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di cư ................................................. 42

Chƣơng 3: Một số gợi ý về chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở cho ngƣời có

thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ ...... 50

3.1 Nguyên tắc xây dựng khung chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời

TNT trên địa bàn TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ ...................... 50

3.2 Lựa chọn đối tƣợng hỗ trợ nhà ở TNT trong mối quan hệ với vấn đề di

cƣ .............................................................................................................................. 53

3.3 Các giải pháp tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở TNT trong mối quan hệ

với vấn đề di cƣ ....................................................................................................... 54

3.3.1 Nâng cao năng lực tài chính của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM ........... 55

3.3.2 Điều tiết ngân sách từ Trung ương ......................................................... 55

3.3.3 Huy động vốn từ các DN hoạt động trên địa bàn ................................... 57

3.3.4 Hỗ trợ các nhà đầu tư tham gia các dự án nhà ở TNT ............................ 58

3.3.5 Huy động các nguồn vốn khác ................................................................ 59

3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác ............................................................................... 61

3.4.1 Giải pháp hỗ trợ phía cung ..................................................................... 61

3.4.2 Giải pháp hỗ trợ phía cầu ........................................................................ 65

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này là công trình nghiên cứu độc lập, tác giả xin cam đoan

rằng những nhận định và luận cứ khoa học đưa ra trong báo cáo này hoàn toàn

không sao chép từ các công trình khác. Các số liệu, báo cáo và thông tin trong

đề tài là trung thực và được tổng hợp từ những nguồn thông tin có thực và mức

độ tin cậy cao. Tất cả các nội dung chi tiết của bài luận văn này được trình bày

theo kết cấu và dàn ý của tác giả sau khi nghiên cứu, thu thập và phân tích các

tài liệu có liên quan và được sự góp ý từ TS.Bùi Thị Mai Hoài để hoàn tất luận

văn.

Tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với cam kết trên.

Tác giả

Lâm Mỹ Tiên

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sự cảm kích sâu sắc đến

quý Thầy Cô của Trường Đại học kinh tế TP.Hồ Chí Minh những người đã

tham gia giảng dạy, hỗ trợ, hướng dẫn và khích lệ tác giả trong quá trình học

tập, nghiên cứu. Đặc biệt xin cảm ơn TS. Bùi Thị Mai Hoài, người hướng dẫn

khoa học cho tác giả trong quá trình nghiên cứu.

Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã hỗ trợ và động

viên trong quá trình tác giả thực hiện đề tài này.

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Các chữ viết tắt Tiếng Anh

GDP Gross Domestic Product Tổng thu nhập quốc nội

HT Harris – Todaro Mô hình di cư của Harris và Todaro

HEPZA Ban quản lý Khu chế xuất và công nghiệp

WB Word Bank Ngân hàng thế giới

ODA Hỗ trợ phát triển chính thức

Các chữ viết tắt Tiếng Việt

Bất động sản BĐS

Doanh nghiệp DN

Đại học ĐH

Đồng bằng sông Cửu Long ĐBSCL

Giá trị gia tăng GTGT

Kinh doanh KD

KCN – KCX Khu công nghiệp – Khu chế xuất

Khoa học công nghệ KHCN

Khoa học kỹ thuật KHKT

Tổ chức tín dụng TCTD

Thương mại cổ phần TMCP

Thu nhập doanh nghiệp TNDN

Thu nhập thấp TNT

Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM

Trung ương TW

Ủy ban nhân dân UBND

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH VẼ

Bảng 2.1: Dân số và biến động dân số TP.HCM ............................................................. 27

Bảng 2.2: Tổng quan hai dự án phát triển đô thị lớn nhất TP.HCM ................................ 29

Bảng 2.3: Kết quả xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các KCN – KCX ................ 30

Bảng 2.4: Cung nhà lưu trú cho công nhân trên địa bàn TP.HCM 1991 – 2009 ............. 31

Bảng 2.5: Nơi xuất cư của những người nhập cư đến TP.HCM qua các thời kỳ ............ 35

Bảng 2.6: Số lượng DN và lao động trong các DN của TP.HCM ................................... 36

Hình 1.1: Xác định thu nhập thấp theo phương pháp LICO .............................................. 9

Hình 2.1: Dân số trung bình TP.HCM chia theo quận huyện .......................................... 27

Hình 2.2: Tăng dân số cơ học của TP.HCM giai đoạn 2005 – 2009 ............................... 34

Hình 3.1: Hỗ trợ từ chính phủ làm tăng ngoại tác tích cực .............................................. 52

Hình 3.2: Bảng đồ quy hoạch khu đô thị vệ tinh của TP.HCM ....................................... 62

TÓM LƢỢC ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Đề tài này nghiên cứu chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có thu

nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) trong mối quan hệ

với vấn đề di cư. Cho đến lúc này các đề tài nghiên cứu trước hoặc xung quanh

vấn đề di cư như nguyên nhân, đặc điểm, hệ quả…hoặc chỉ xoáy vào chính

sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chưa có đề tài nào xem xét cả hai vấn

đề trong mối tương quan với nhau.

Phân tích vấn đề “Di cư và chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người

có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM” được thực hiện trên cơ sở vận dụng

các mô hình lý thuyết về di dân và các mô hình lý thuyết kinh tế học phúc lợi.

Bên cạnh đó, một số kết quả từ nghiên cứu “Chính sách tài chính phát triển thị

trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM” (Bùi Thị Mai

Hoài, 2010) được sử dụng làm cơ sở cho gợi ý chính sách của đề tài này.

Sau phần cơ sở lý thuyết, thực trạng áp lực về nhà ở thu nhập thấp được

trình bày thông qua đánh giá sức hấp dẫn của TP.HCM đối với những người di

cư và phân tích sức ép từ hiện tượng di cư này lên vấn đề nhà ở của địa

phương. Trong đó, nhu cầu lao động - đặc biệt là lực lượng công nhân tại các

KCN của địa phương này giai đoạn 2011 – 2015 càng cho thấy vấn đề nhà ở

cho người có thu nhập thấp là vô cùng cấp bách và cần thiết phải có giải pháp

để giải quyết nhằm ngăn chặn những hệ quả xấu không mong muốn.

Điểm mới của đề tài này là đưa ra giải pháp tài chính cho vấn đề nhà ở

thu nhập thấp trên cơ sở sự nỗ lực của chính bản thân người di cư, sự điều tiết

ngân sách từ trung ương (TW) và trách nhiệm của người sử dụng lao động để

giải quyết thực trạng.

PHẦN MỞ ĐẦU

I. CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI

Sự di cư từ các vùng quê nghèo hoặc các tỉnh thành vào các trung tâm

công nghiệp hoặc các thành phố lớn là một xu hướng khá phổ biến ở các quốc

gia có nền kinh tế đang hoặc kém phát triển. Đã có những nghiên cứu chứng

minh rằng “hiện tượng này có thể góp phần phát triển kinh tế và làm giảm

nghèo cho các quốc gia Đông Nam Á” (Priya Deshingkar, 2006). Tuy nhiên,

qua quan sát thực tế cho thấy thực trạng này cũng đưa đến không ít khó khăn

và thách thức cho các cấp chính quyền trên nhiều khía cạnh nếu như vấn đề

chỗ ở cho đối tượng này không được giải quyết thỏa đáng.

Là một trong hai thành phố lớn nhất Việt Nam, với đặc điểm năng động

và phát triển trên nhiều mặt như kinh tế, văn hóa, xã hội, TP.HCM đã trở thành

điểm đến lập nghiệp lý tưởng của người dân ở hầu hết các tỉnh thành trên cả

nước. Sức hấp dẫn của TP.HCM đã khiến cho dòng người di cư đến đây ngày

càng đông và đã tạo ra một lực lượng lao động dồi dào cho nơi này. Tuy nhiên,

phần lớn lực lượng này là lao động phổ thông với trình độ chuyên môn thấp đã

đưa đến những hạn chế nhất định cho nguồn nhân lực của địa phương. Bên

cạnh đó, cùng với những hộ nghèo bản địa, những người di cư với trình độ

thấp đồng nghĩa là thu nhập không cao đã góp phần làm gia tăng rủi ro về

nhiều mặt của đời sống xã hội ở địa phương. Một trong những rủi ro đó là vấn

đề nhà ở không được đảm bảo, các khu nhà ổ chuột hình thành là nơi hoành

hành của thất nghiệp và các tệ nạn xã hội, đã làm mờ đi vẻ đẹp của một đô thị

văn minh.

Để giải quyết vấn đề này chắc chắn cần phải có sự hỗ trợ từ các cấp

chính quyền, trong đó quan trọng nhất là hỗ trợ tài chính để giúp cho những

người có thu nhập thấp trên địa bàn “an cư” để họ “lạc nghiệp”. Nhưng với

nguồn lực tài chính có hạn, TP.HCM không thể hỗ trợ nhà ở cho tất cả những

người có thu nhập thấp đang sinh sống tại TP.HCM, càng không thể hỗ trợ cho

tất cả những người nhập cư có thu nhập thấp đang định cư trên địa bàn. Cho

nên, bài toán đặt ra là chính sách tài chính phải như thế nào (lấy vốn ở đâu, hỗ

trợ dưới hình thức gì, đối tượng nào nên được hỗ trợ…) để đảm bảo lợi ích –

chi phí tối ưu và phù hợp với mục tiêu phát triển của địa phương.

Với lý do đó, nghiên cứu “Vấn đề di cư và chính sách tài chính hỗ trợ

nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM” là cần thiết hướng

đến gợi ý một chính sách tài chính thiết thực và có gạn lọc đối tượng nhằm hỗ

trợ nhà ở cho những người có thu nhập thấp thực sự xứng đáng nhận được hỗ

trợ và giúp họ trở thành lực lượng lao động cần thiết cho mục tiêu phát triển

của TP.HCM.

II. MỤC TIÊU VÀ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

Mục tiêu của đề tài là: Tìm hiểu và phân tích thực trạng nhà ở cho

người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di

cư của người dân từ các tỉnh khác đến nơi đây thông qua trả lời hai câu hỏi sau:

Sức ép từ hiện tượng di cư của người dân các tỉnh đối với TP.HCM

có lớn hay không? (đặc biệt là áp lực về nhà ở mà chính quyền TP.HCM phải

đương đầu)

Bài toán chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có TNT trong

mối quan hệ với vấn đề di cư nên được TP.HCM giải quyết như thế nào khi áp

lực ngày càng lớn mà khả năng và nguồn lực có hạn?

Để đạt được mục tiêu trên, đề tài được thực hiện theo quy trình sau:

Trình bày các khung lý thuyết về di cư, nhà ở cho người di cư và

chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp trong mối quan hệ

với vấn đề di cư.

Phân tích thực trạng chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp và

nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM trong mối

tương quan với vấn đề di cư và nhu cầu lao động (thông qua đánh giá các

chính sách tài chính nhằm phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, việc

thực thi các chính sách và kết quả đã đạt được. Bên cạnh đó, đánh giá nhu cầu

lao động của TP.HCM, đặc biệt là lao động tại các KCN – KCX để thấy rằng

giải pháp hỗ trợ nhà ở TNT là cấp bách và cần thiết).

Đánh giá sức hấp dẫn của TP.HCM đối với những người di cư để thấy

được sức ép từ dòng di cư này lên chính sách nhà ở thu nhập thấp.

Gợi ý một số giải pháp đối với chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho

người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di

cư.

III. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài này nghiên cứu chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có thu

nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh và việc phân tích, đánh giá, gợi ý chính

sách của nghiên cứu này được đặt trong mối quan hệ với vấn đề di cư để giải

quyết.

IV. CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP THỰC HIỆN ĐỀ TÀI

Nghiên cứu này sử dụng các lý thuyết về di cư như mô hình Harris –

Todaro (1970), mô hình Tiebout (1956); các mô hình lý thuyết kinh tế học

phúc lợi làm nền tảng để phân tích thực trạng và nhu cầu nhà ở cho người thu

nhập thấp trên địa bàn TP.HCM. Qua đó đưa ra những gợi ý đối với chính sách

tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM trong

mối quan hệ với vấn đề di cư.

Các kỹ thuật phân tích, tổng hợp, so sánh và thống kê mô tả được sử

dụng để hỗ trợ cho quá trình thực hiện đề tài này. Các thông tin từ các nghiên

cứu trước về đề tài này trên các sách, báo, tạp chí, giáo trình, luận án, đề tài

nghiên cứu các cấp, các tài liệu niên giám thống kê và những dữ liệu tìm thấy

trên internet được thu thập và phân tích xử lý trong mối quan hệ hài hòa giữa

lý thuyết và thực tiễn. Bên cạnh đó, kinh nghiệm về chính sách tài chính hỗ trợ

nhà ở cho người có TNT từ một số quốc gia trên thế giới được sử dụng để so

sánh với vấn đề nhà ở TNT tại TP.HCM. Ngoài ra, kỹ thuật thống kê mô tả

cũng được sử dụng để đánh giá các yếu tố hấp dẫn người dân các tỉnh di cư

đến TP.HCM thông qua bảng câu hỏi khảo sát để thấy được sức ép mà

TP.HCM phải đối mặt.

V. PHẠM VI THU THẬP DỮ LIỆU

Việc thu thập dữ liệu được tiến hành thông qua khảo sát trên địa bàn

TP.HCM với đối tượng khảo sát là những người di cư tự do từ các tỉnh khác

đến địa phương này.

VI. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Đối với bản thân: qua việc thực hiện đề tài này, tác giả có cơ hội tổng

hợp các kiến thức đã học vào giải quyết một vấn đề thực tế. Qua đó, góp phần

nâng cao trình độ nhận thức, phân tích và đánh giá.

Đối với chính quyền địa phương: kết quả nghiên cứu sẽ giúp chính

quyền địa phương nhận diện rõ hơn về nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp

trong mối quan hệ với vấn đề di cư. Thấy rõ và hiểu rõ áp lực của vấn đề nhà ở

và những khoảng trống của chính sách hỗ trợ hiện tại sẽ giúp chính quyền địa

phương có được những bước đi thích hợp trong hoạch định và thực hiện chính

sách, đặc biệt là chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp trên

địa bàn.

VII. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, đề tài được kết cấu gồm 03 chương:

Chương 1: Lý thuyết về di cư và chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho

người có thu nhập thấp (TNT).

Chương 2: Thực trạng vấn đề nhà ở cho người có TNT tại TP.HCM

trong mối quan hệ với tình hình di cư và nhu cầu lao động.

Chương 3: Một số gợi ý chính sách tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở cho

người có TNT trên địa bàn TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di cư.

Trang 1

CHƢƠNG 1

LÝ THUYẾT VỀ DI CƢ VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH

HỖ TRỢ NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP

1.1 Tổng quan về di cƣ và nhà ở cho ngƣời di cƣ

Có thể nói vấn đề di cư từ lâu đã trở nên quen thuộc, nó như một tập quán

hay một quy luật của xã hội loài người. Đặc biệt tại các quốc gia đang trong quá

trình đô thị hóa, hiện tượng này càng diễn ra mạnh mẽ và thu hút sự quan tâm

của nhiều tầng lớp trong xã hội, nhất là các cấp chính quyền ở nơi đến bởi các

dòng di cư sẽ tạo nên nhu cầu nhà ở mà nếu các cấp chính quyền không giải

quyết ổn thỏa sẽ tạo ra nhiều hệ lụy trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội

của địa phương đó. Ở phần này, tác giả đi vào trình bày các khái niệm, mô hình

lý thuyết liên quan đến di cư, vấn đề nhà ở cho người di cư và chính sách tài

chính hỗ trợ nhà ở cho người có TNT nói chung và hỗ trợ nhà ở cho người nhập

cư có TNT nói riêng. Những lý thuyết này sẽ làm nền tảng cho phân tích nhu

cầu và gợi ý chính sách ở các chương tiếp theo.

1.1.1 Khái niệm và nguyên nhân di cƣ

1.1.1.1 Khái niệm di cƣ

Có rất nhiều khái niệm về di cư, có thể điểm qua một số khái niệm dưới

đây:

 Di dân là sự di chuyển của con người từ một địa phương này đến

một địa phương khác, có thể là quận – huyện, tỉnh thành hay quốc gia trong

khoảng thời gian một năm hoặc dài hơn. Trong đó, những người trong quân đội,

di chuyển theo yêu cầu của quân đội sẽ không được xem là những người di cư

(Haughton, 1999).

 Di cư là sự thay đổi chỗ ở của dân cư từ một đơn vị lãnh thổ đến

một đơn vị lãnh thổ khác để thiết lập nơi cư trú mới trong một khoảng thời gian

nhất định (United Nations). Khái niệm này nhấn mạnh mối quan hệ giữa sự di

chuyển của người dân với việc thiết lập nơi cư trú mới.

Trang 2

 Di dân là sự chuyển dịch bất kỳ của con người trong một không

gian và thời gian nhất định kèm theo sự thay đổi nơi cư trú tạm thời hay vĩnh

viễn (Giáo trình Di dân và Đô thị hóa, 2006, Trường ĐH Y Tế Cộng Đồng).

Như vậy, nhìn chung các khái niệm về di cư được trình bày dưới những

câu từ khác nhau, nhưng tất cả đều phản ánh một nội dung gần như giống nhau

đó là: di cư là sự di chuyển của người dân từ nơi họ đã sống trước đó đến một

địa phương khác nhằm thực hiện mục đích nào đó, sự di chuyển này có thể có

giới hạn hoặc vô hạn về thời gian và có quan hệ mật thiết với chỗ ở. Bởi vì việc

di cư gắn liền với chỗ ở, với các vùng lãnh thổ và những đơn vị hành chính

khác nhau, cho nên sự di cư bên cạnh việc tác động đến người di cư nó cũng tạo

ra những thách thức và những mối quan tâm lớn cho các cấp chính quyền (bao

gồm chính quyền nơi họ ra đi và các cấp chính quyền tại địa phương họ đến).

1.1.1.2 Nguyên nhân di cƣ

Các nghiên cứu về di cư đã được bắt đầu từ thế kỷ XIX và phát triển cho

đến hiện nay. Nhìn chung, các lý do đưa đến quyết định di cư đều xoay quanh

vấn đề kinh tế, trong đó mô hình Harris – Todaro (1970) được xem là điển hình

và đóng góp lớn nhất trong lĩnh vực nghiên cứu di dân từ nông thôn ra thành thị

gắn liền với yếu tố này. Song bên cạnh đó, khi nghiên cứu trên giác độ phúc lợi

xã hội, Tiebout (1956) đã phát hiện một nguyên nhân khác khiến người dân “bỏ

phiếu bằng chân” khi chất lượng hàng hóa, dịch vụ công ở các địa phương là

khác nhau. Những nghiên cứu này là nền tảng lý luận vững chắc, có ý nghĩa

quan trọng cho các nghiên cứu trong giai đoạn hiện nay.

(a) Cơ hội việc làm và thu nhập - Mô hình HT

Mô hình Harris – Todaro (HT) là dòng lý thuyết chính thống và được sử

dụng rộng rãi trong các nghiên cứu về di cư ngày nay. Lý thuyết này cho rằng

quyết định di cư là dựa trên sự khác biệt về thu nhập kỳ vọng giữa nông thôn và

thành thị hơn là chỉ dựa trên sự khác biệt về lương thực tế. Bởi vì dựa vào kỳ

vọng nên sự di cư này có thể gây ra tình trạng thất nghiệp ở đô thị khi mà kỳ

vọng thu nhập ở thành thị cao hơn nhiều so với thu nhập kỳ vọng ở nông thôn.

Trang 3

Với:

Wr là lương (hay năng suất biên của lao động) trong khu vực nông thôn.

Wu là lương ở khu vực thành thị (có thể dựa vào lương tối thiểu theo quy

định của chính phủ).

Le là tổng số lượng công việc có sẵn ở khu vực thành thị, nó chính bằng

số lượng công nhân có việc làm ở khu vực thành thị.

Lus là tổng số lực lượng lao động ở đô thị, bao gồm người đang có việc

làm và người thất nghiệp đang tìm việc.

Le Le

Wu Wu

Wr < Wr <

Lus Lus

Sự di cƣ từ nông thôn ra thành thị sẽ diễn ra nếu

HT cho rằng quyết định di chuyển cùng với kỳ vọng về khả năng thu

nhập cao và cuộc sống khá hơn đã giải thích tại sao đa số người dân di cư từ

nông thôn ra thành thị ngay cả khi phải đối diện với tình trạng thất nghiệp hoặc

thiếu việc làm. Để giải thích vấn đề này HT quan tâm đến sự khác biệt trong giá

trị hiện tại của thu nhập kỳ vọng ở nông thôn và thành thị hơn là lương hiện

n

hành, thể hiện qua phương trình:

t=0 0

V(0) = [ P(t)Yu(t) – Yr(t) ]e-rtdt – C(0)

Trong đó:

V(0) là giá trị hiện tại của thu nhập ròng khi di chuyển từ nông thôn ra

thành thị

Trang 4

P(t) là khả năng đảm bảo công việc ở khu vực thành thị trong khoảng thời

gian t

Yu và Yr là thu nhập thực trung bình lần lượt ở khu vực thành thị và khu

vực nông thôn

C là chi phí của sự di chuyển

r là tỷ lệ chiết khấu

n là thời gian di cư dự định (the planning horizon)

Theo phương trình trên có thể thấy rõ rằng quyết định di cư của cá nhân

phụ thuộc vào 2 nhân tố chính là sự khác biệt trong thu nhập thành thị - nông

thôn và khả năng tìm kiếm việc làm. Tất nhiên cũng phải tính đến chi phí di

chuyển. Khi V(0) > 0 thì những người di cư tiềm năng sẽ quyết định di chuyển.

Tóm lại: mô hình HT nghiên cứu vấn đề di cư dựa trên phân tích lợi ích –

chi phí đưa đến quyết định di cư. Trong đó, chênh lệch tiền lương thực tế giữa

thành thị và nông thôn cùng với khả năng tìm kiếm công việc là những động cơ

thúc đẩy người dân di cư. Bên cạnh đó, HT cũng cho rằng di cư vẫn có thể xảy

ra ngay cả khi thất nghiệp và thiếu việc làm ở đô thị, vì người di cư kỳ vọng vào

thu nhập tương lai nên sẽ chấp nhận thất nghiệp tạm thời. Mặc dù mô hình HT

vẫn còn những giới hạn nhất định, nhưng nó vẫn có giá trị lớn trong việc lý giải

vấn đề di cư. Lý thuyết này đã được một số nhà nghiên cứu đánh giá cao. (Lai

Yew Hah và Tan Siew, 1985) nhận xét mô hình HT đã chỉ ra được quy mô,

mức độ của dòng di cư phụ thuộc vào những mong đợi về lợi ích cá nhân được

đo bằng sự khác nhau trong thu nhập giữa thành thị và nông thôn.

(b) Cạnh tranh địa phƣơng - Mô hình Tiebout

Bối cảnh phát triển của thế giới đã tạo ra những thay đổi trong các nguyên

nhân dẫn đến sự di cư của người dân, yếu tố kinh tế không còn là nguyên nhân

duy nhất cho tất cả những người di cư. Tiebout (1956) cho rằng phúc lợi xã hội

cũng là một nguyên nhân khiến người dân “bỏ phiếu bằng chân” khi chất lượng

hàng hóa, dịch vụ công là khác nhau giữa các địa phương. Các địa phương

Trang 5

không cung cấp tốt hàng hóa công thì người dân sẽ bỏ đi và di chuyển đến địa

phương khác có chất lượng dịch vụ tốt hơn để sinh sống và làm việc. Hay nói

cách khác những địa phương nào có chất lượng dịch vụ về hàng hóa công tốt

hơn sẽ trở nên hấp dẫn hơn và người dân sẽ di cư đến đó nhiều hơn.

Trên thực tế các thành phố tài trợ cho hàng hóa công thông qua đánh thuế.

Nhưng với nhiều cá nhân, quyết định sống ở đâu chỉ đơn thuần dựa vào mức độ

cung cấp hàng hóa công của địa phương thậm chí không hiểu gì về chi tiêu và

thuế địa phương. Mô hình Tiebout nhận định rằng bất kỳ sự khác biệt nào trong

sự hấp dẫn tài khóa của thành phố đều sẽ chuyển vào giá nhà ở. Những thành

phố có mức cung cấp hàng hóa công tương đối cao thì giá nhà ở sẽ đắt. Như

vậy, hàng hóa công của một địa phương có hấp dẫn người dân khiến họ di

chuyển đến đó sinh sống thì sự di chuyển này không chỉ đơn thuần là bỏ phiếu

bằng chân mà còn bằng ví tiền của họ bởi vì nó đã được vốn hóa vào giá nhà ở.

Điều này có thể suy ra rằng, bất kỳ sự di chuyển nào của người dân chỉ mang ý

nghĩa bỏ phiếu bằng chân mà không quan tâm đến ví tiền thì sẽ gặp khó khăn

trong vấn đề nhà ở. Và tất nhiên, nếu ý nghĩ này tồn tại ở một số lượng đông

những người di cư thì vấn đề nhà ở cho họ trở thành áp lực đối với nơi họ đến.

1.1.2 Nhà ở và tầm quan trọng của việc cung cấp nhà ở cho ngƣời di cƣ

Nhà ở là một vật thể được kiến trúc và xây dựng tại một địa điểm cụ thể

nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu trú ngụ và sinh hoạt hàng ngày của con

người. Quá trình đầu tư xây dựng nhà ở là quá trình sử dụng các nguồn lực gồm

đất đai, nguyên vật liệu, sức lao động, vốn để kiến tạo nhà và các cơ sở hạ tầng

cần thiết (Turner and Ficher, 1972).

Nhà ở là nhu cầu rất quan trọng trong đời sống con người. Nó không chỉ

là mái ấm mà còn là nơi tạo ra chất lượng cuộc sống và biểu hiện khả năng tài

chính của người sở hữu. Vì vậy, nghiên cứu vấn đề nhà ở không chỉ quan tâm

đến ngôi nhà mà còn quan tâm đến cuộc sống của người nghèo đô thị (Perlman,

1987). Sự phát triển kinh tế luôn đi liền với sự phân hóa giàu nghèo, thực tế này

được biểu hiện bởi sự chênh lệch về thu nhập ngày càng gia tăng trên phạm vi

toàn thế giới. Những người có thu nhập cao thì không khó để sở hữu một hay

Trang 6

thậm chí nhiều ngôi nhà đẹp, trong khi đó một bộ phận lớn những người có thu

nhập thấp lại rất khó khăn để tạo lập nhà ở.

Riêng đối với những người di cư, quá trình phát triển kinh tế, quá trình đô

thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã khuyến khích họ di chuyển từ các khu vực nông

thôn. Những người này di cư ra thành thị với hy vọng tìm kiếm những công việc

tốt hơn và cải thiện tiêu chuẩn cuộc sống. Khi số lượng những người di cư gia

tăng vượt quá sự phát triển của cơ sở hạ tầng, cùng với các hộ nghèo bản địa họ

sẽ tạo ra các khu nhà ổ chuột ở đô thị. Bên cạnh đó còn kéo theo thất nghiệp và

những tình trạng tội tệ khác của xã hội. Vì vậy, Todaro (1976) cho rằng phải đặc

biệt quan tâm đến vấn đề này. Đây là yếu tố quan trọng để cải thiện bộ mặt đô

thị của một địa phương và khẳng định trình độ quản lý xã hội của một nhà nước

hay chính quyền ở một địa phương nào đó.

Các nhà làm chính sách thừa nhận rằng “nhà ở giữ một vai trò quan

trọng, ảnh hưởng đến hiệu quả (outcomes) kinh tế - xã hội của những người

nhập cư. Bản thân những người này xác định tìm kiếm một nơi ở phù hợp là một

thách thức lớn đối với họ” (Derwing and Krahn, 2006). Trong khi đó, nếu cung

cấp nhà ở cho người di cư mà thiếu thì có thể sẽ có những hệ quả không tốt về

mặt kinh tế cả trong ngắn hạn và dài hạn xảy đến cho chính những người nhập

cư và cho xã hội. Trong ngắn hạn, những người nhập cư này bắt buộc phải giảm

chi tiêu cho những nhu cầu cần thiết như thực phẩm và quần áo. Trong dài hạn,

những nỗ lực hay khả năng của họ phục vụ cho sự phát triển kinh tế sẽ bị trở

ngại (Wachsmuth, 2008). Điều đó có nghĩa là, tình trạng tồi tệ về nhà ở của

những người nhập cư sẽ tác động đến sự phát triển kinh tế, xã hội nơi họ sinh

sống vì họ không có đủ điều kiện thuận lợi để làm việc hết khả năng, cho nên

hiệu quả kinh tế - xã hội nơi đó sẽ không thể đạt được như mong muốn. Do vậy,

thông thường nhà ở được xem là yếu tố đầu tiên để người nhập cư có thể yên

tâm phát triển công việc lâu dài (Danso and Grant, 2001).

Ngoài yếu tố công việc, vấn đề thiếu thốn nhà ở của người nhập cư còn

ảnh hưởng đến thế hệ tương lai. Tác động sức khỏe từ những ngôi nhà ở nghèo

nàn là sự xuất hiện của các loại bệnh dịch, sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của

thế hệ tiếp theo (Krieger and Higgins, 2002).

Trang 7

Nhìn chung, nhà ở trong mối quan hệ với vấn đề di cư đã đang và sẽ đưa

đến nhiều tác động không tích cực. Để ngăn chặn vấn đề này cần phải xây dựng

một chính sách nhà ở thông minh, hướng đến những người nhập cư nhằm nâng

cao hiệu quả kinh tế - xã hội của họ cũng chính là góp phần vào sự thịnh vượng

của xã hội nói chung (Wachsmuth, 2008). Tất nhiên, một chính sách thông minh

không bao giờ hướng đến tất cả những người nhập cư mà phải có sự lựa chọn

đối tượng phù hợp. Đối tượng nào nên được hỗ trợ và hỗ trợ như thế nào là hiệu

quả, đó là những câu hỏi lớn mà các cấp chính quyền phải trả lời bằng chính

sách, phải vạch rõ hướng đi làm sao để đảm bảo công bằng xã hội và phát triển

kinh tế bền vững.

1.2 Chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho ngƣời có TNT trong mối quan

hệ với vấn đề di cƣ

Chính vấn đề kỳ vọng của người di cư, họ di chuyển cả khi xảy ra tình

trạng thất nghiệp ở nơi đến và chỉ bỏ phiếu bằng chân mà không xem xét đến ví

tiền đã đưa đến hiện tượng vấn đề nhà ở không được đảm bảo khi di chuyển đến

nơi mới. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người di cư

mà còn ảnh hưởng đến địa phương họ di cư đến. Do đó, nhà nước và chính

quyền các cấp bắt buộc phải hỗ trợ để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu

nhập thấp nhằm đảm bảo phát triển kinh tế bền vững cho địa phương. Việc hỗ

trợ phải được xác lập trên cơ sở xác định thu nhập thấp và chính sách hỗ trợ như

thế nào cho phù hợp.

1.2.1 Thu nhập thấp

Theo Philip Giles (2004), có ba phương pháp xác định thu nhập thấp đó

là: phương pháp LICO, phương pháp LIM và phương pháp MBM.

Cả ba phương pháp này đều sử dụng “gia đình kinh tế” (economic family) 1 làm đơn vị đo lường và sử dụng thu nhập làm cơ sở để xác định dân cư có thu

1 Gia đình kinh tế được định nghĩa là một nhóm người sống chung trong một gia đình. Nhóm người này có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hay quan hệ về mặt luật pháp ví dụ như con nuôi.

nhập thấp. Số liệu về thu nhập được sử dụng chủ yếu là từ dữ liệu điều tra,

Trang 8

ngoài ra cũng có những cách khác để khai thác thu nhập như dựa vào chi tiêu,

tài sản, từng giai đoạn của cuộc sống như: giai đoạn sinh viên, giai đoạn có con

nhỏ hay giai đoạn về hưu. Qua đó, sẽ xác định được thu nhập của một gia đình

có thuộc mức thu nhập thấp hay không. Thu nhập của một gia đình là thấp khi

thu nhập đó thấp hơn mức trung bình của xã hội.

Phƣơng pháp giới hạn thu nhập thấp – LICO (The Low – income

cutoffs)

Theo phương pháp này, thu nhập thấp được xác định là mức thu nhập mà

tại đó tỷ lệ chi tiêu cho các mặt hàng thiết yếu gồm thực phẩm, chỗ ở và quần

áo của một gia đình so với thu nhập mà gia đình đó kiếm được cao hơn mức

% thu nhập chi tiêu cho thực phẩm, nhà ở và quần áo

60% %

Chi tiêu trung bình

40% % 20% %

0

Thu nhập sau thuế

$20,000

$40,000

$60,000

trung bình của xã hội về tỷ lệ này.

Hình 1.1: Xác định thu nhập thấp theo phương pháp LICO

Theo Giles, từ dữ liệu sử dụng cho thấy những gia đình có thu nhập cao

chi tiêu một tỷ lệ nhỏ hơn trong thu nhập cho nhu cầu thiết yếu. Mặc dù số tiền

họ phải chi nhiều hơn các gia đình có thu nhập thấp, nhưng tính tỷ lệ phần trăm

thì thấp hơn và họ chi nhiều cho hàng hóa thứ yếu. Vì thế, mối quan hệ giữa chi

Trang 9

tiêu và thu nhập nói trên chỉ là cơ sở để xác định giới hạn chứ không quyết định

trạng thái thu nhập thấp. Trạng thái thu nhập thấp của một gia đình hoàn toàn

phụ thuộc vào thu nhập chứ không phụ thuộc chi tiêu. Một gia đình chi tiêu

90% của thu nhập $60,000 cho thực phẩm, nhà ở và quần áo không được xem là

gia đình có thu nhập thấp. Ngược lại, một gia đình chỉ chi tiêu 50% của thu

nhập $20,000 sẽ được xem xét là gia đình có thu nhập thấp.

Phƣơng pháp đo lƣờng thu nhập thấp – LIM (The Low income

measures). Theo LIM, cơ sở đo lường thu nhập thấp là một tỷ lệ phần trăm nhất

định trên thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong xã hội.

Mức thu nhập tính toán của từng hộ gia đình sẽ được điều chỉnh theo số

lượng thành viên và tuổi tác các thành viên trong gia đình. Việc điều chỉnh thu

nhập dựa trên cơ sở chi tiêu, nhu cầu của một gia đình sẽ tăng khi số lượng

thành viên tăng. Hầu hết mọi người đồng ý rằng, nhu cầu của một gia đình năm

thành viên phải nhiều hơn gia đình có hai thành viên. Tương tự, chi phí cho một

gia đình có năm người lớn phải cao hơn chi phí cho gia đình có hai người lớn

và ba trẻ nhỏ.

Ví dụ tại Canada các yếu tố được điều chỉnh theo các hệ số sau:

- Người lớn tuổi nhất trong gia đình là 1.0

- Người lớn tuổi nhì trong gia đình là 0.4

- Các thành viên khác trong gia đình tuổi từ 16 trở lên là 0.4

- Các thành viên dưới 16 tuổi là 0.3

Sau khi điều chỉnh, gia đình nào có tỷ lệ thu nhập so với thu nhập trung

bình của các hộ gia đình trong xã hội thấp hơn tỷ lệ quy định được gọi là gia

đình có thu nhập thấp. Tỷ lệ này được quy định khác nhau ở các quốc gia khác

nhau.

Phƣơng pháp dựa vào rổ hàng hóa thị trƣờng – MBM (The Market

Basket Measure)

Trang 10

Phương pháp này tính toán chi phí cho một rổ hàng hóa, dịch vụ thiết yếu

trong một năm. Nếu gia đình nào có mức thu nhập thấp hơn chi phí của rổ hàng

hóa này (có nghĩa là không đạt được mức đảm bảo tối thiểu cho chất lượng

cuộc sống) thì được xem là có thu nhập thấp.

Một lưu ý quan trọng là phương pháp này sử dụng dữ liệu từ giá cả của một rổ hàng hóa chứ không dựa vào mức chi tiêu2. Hai khái niệm này khác

nhau.

Các hàng hóa và dịch vụ được lựa chọn vào rổ hàng hóa để tính toán chi

phí phải thỏa:

- Đảm bảo bữa ăn dinh dưỡng.

- Đảm bảo mua sắm quần áo cho công việc và các hoạt động giao thiệp

xã hội.

- Đảm bảo nhà ở cho người dân.

- Đảm bảo nhu cầu phương tiện vận chuyển đến nơi làm việc, trường

học, mua sắm và các hoạt động cộng đồng.

- Đảm bảo chi trả cho các nhu cầu thiết yếu khác.

Rổ hàng hóa này sẽ được điều chỉnh theo từng giai đoạn, từng khu vực và

từng quốc gia với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội không giống nhau.

Tóm lại: Trong ba phương pháp trên thì phương pháp đo lường thu nhập

thấp – LIM được xem là đơn giản hơn cả, vì thế nó được sử dụng phổ biến ở

các quốc gia trên thế giới.

1.2.2 Chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho ngƣời có TNT nói chung

Có nhiều công cụ chính sách cả trực tiếp lẫn gián tiếp mà chính phủ có

thể sử dụng để tác động đến thị trường nhà ở cho người có TNT theo hướng tích

2 Giá cả rổ hàng hóa thể hiện chi phí của một lựa chọn nhất định về hàng hóa, dịch vụ (hay nói cách khác nó phản ánh chi phí sinh hoạt của các hộ gia đình. Còn chi tiêu lại phản ánh hành vi và lựa chọn của người dân.

cực. Ví dụ, khi một chính sách tác động làm tăng cung nhà ở trên thị trường,

Trang 11

theo quy luật cung cầu có thể làm cho giá cả thị trường nhà ở giảm xuống. Khi

đó, cơ hội mua hay thuê được nhà của người có TNT sẽ tăng lên. Tuy nhiên,

chính sách được xem là phổ biến và có tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở

cho người có TNT là chính sách tài chính. Phần này sẽ trình bày hai hướng hỗ

trợ, hỗ trợ phía cung và hỗ trợ phía cầu.

1.2.2.1 Các công cụ tài chính hỗ trợ phía cung

Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể gia tăng nhờ vào một số công cụ

làm tăng cung nhà ở dưới đây.

Trợ cấp và miễn thuế

Trợ cấp từ chính phủ hoặc từ miễn giảm thuế có thể khuyến khích các nhà

đầu tư phát triển thị trường nhà ở. Những chính sách này đòi hỏi quản lý vi mô

phải chặt chẽ, ví dụ đối tượng thuê là ai? Vị trí nhà đặt ở đâu?.. Các chỉ tiêu này

phải được xem xét và đánh giá kỹ lưỡng để đảm bảo đủ điều kiện nhận hỗ trợ.

Quản lý và cung cấp công

Thay vì trợ cấp cho các chủ đầu tư, chính phủ có thể trực tiếp khuyến

khích phát triển nhà ở thông qua ký kết hợp đồng với các dự án nhà ở công

cộng, trực tiếp quản lý và phát triển chúng. Chính sách này đánh mạnh vào nhà

ở công cộng và là một phương thức trực tiếp để chính phủ quản lý cho thuê đối

với người thu nhập thấp. Tuy nhiên, chính sách này có thể làm gia tăng chi phí

quản lý tiềm năng và các chi phí khác liên quan.

Giảm chi phí xây dựng

Những quy định và các chính sách thuế của chính phủ có thể tạo ra các

3 Có hai phương thức để làm gia tăng khối lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp trên phương diện cung đó là (1) phục hồi và nâng cấp: trợ cấp để các hộ gia đình có sở hữu nhà khắc phục tình trạng tồi tàng của căn nhà đang trú ngụ. (2) xây dựng mới làm tăng cung nhà ở, nhưng phương thức này khó để đạt được mục tiêu vì người thu nhập thấp có thể mua và bán lại cho đối tượng không thuộc diện thu nhập thấp. Khi đó, lợi ích của chính sách khó đạt được.

giới hạn cho cấu trúc của những ngôi nhà mới. Một số giới hạn này liên quan đến chi phí cho xây dựng nhà mới và phục hồi những ngôi nhà cũ3. Nới lỏng

Trang 12

hoặc gỡ bỏ những giới hạn này có thể góp phần phát triển nhà ở cho người có

thu nhập thấp.

Ngoài ra, giảm phí và lệ phí cũng sẽ hỗ trợ cho tăng cung nhà ở. Giảm

hoặc loại bỏ các loại thuế đánh vào các giao dịch nhà ở cũng góp phần làm tăng

cơ hội tiếp cận nhà ở của những hộ gia đình có thu nhập thấp.

Quy định phân vùng và gia tăng quỹ đất

Một sự thay đổi trong quy định phân vùng sẽ khuyến khích mật độ cao

hơn dẫn đến gia tăng xây dựng nhà ở, điều này sẽ góp phần làm giảm giá nhà ở

cho người thu nhập thấp. Tương tự, phát triển cơ sở hạ tầng của chính phủ có

thể giúp cho sự phát triển của khu vực ngoại thành, qua đó giúp nâng cao các

dịch vụ cho người có thu nhập thấp sống ở khu vực này.

Những quy định phân vùng và quy hoạch giữ vai trò quan trọng trong

việc phát triển đô thị. Tuy nhiên, những quy định này cũng có chi phí nhất định.

Những chi phí này phát sinh chủ yếu là từ các hộ gia đình có thu nhập thấp. Do

đó, các cấp chính quyền cần xem xét và đánh giá kỹ lưỡng, phải cân nhắc việc

đánh đổi giữa chi phí và lợi ích xã hội.

1.2.2.2 Các công cụ tài chính hỗ trợ phía cầu

Không giống như chính sách tác động đến cung, chính sách tác động đến

cầu thường xem xét sở thích nhà ở của các hộ gia đình và cho phép họ lựa chọn

nhà ở phù hợp với sở thích. Sau đây là một số công cụ tác động đến cầu nhà ở.

Trợ cấp tiền thuê

Đây là loại hình trợ cấp được sử dụng phổ biến nhằm hỗ trợ cho người có

TNT thuê nhà ở. Nó bao gồm nhiều hình thức như trợ cấp trực tiếp cho người

có TNT thuê nhà và thanh toán trực tiếp cho người sở hữu nhà có nhà cho người

TNT thuê. Việc tính toán trợ cấp như thế nào, tiêu chí ra sao…là khác nhau

giữa các quốc gia.

Ở Mỹ, chương trình trợ cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ trợ cấp

cho các hộ gia đình có thu nhập thấp lựa chọn sống trong một căn hộ với tiêu

Trang 13

chuẩn tối thiểu. Tiền trợ cấp bằng tiền thuê nhà trừ 30% thu nhập của hộ gia

đình (nghĩa là các hộ gia đình thu nhập thấp phải dành 30% thu nhập cho chi

tiêu nhà ở, phần còn lại nếu thiếu chính phủ sẽ hỗ trợ). Chương trình sẽ được

quản lý thông qua chính quyền địa phương. Chính quyền địa phương sẽ thanh

toán trực tiếp cho người sở hữu nhà.

Ở Úc cũng có chính sách hỗ trợ tương tự. Trong đó, những cá nhân nhận

lương hưu của chính phủ hoặc các hộ gia đình có con phụ thuộc là các đối

tượng đủ điều kiện nhận trợ cấp. Tiền trợ cấp chính phủ sẽ trả trực tiếp cho

người đi thuê nhà với mức hỗ trợ tối đa là 3/4 tiền thuê nhà. Tuy nhiên, chính

sách cũng quy định giá tối thiểu và tối đa mà mỗi gia đình lựa chọn thuê (với số

lượng người trong một hộ, tuổi tác các thành viên để xác định giới hạn). Nếu

nằm ngoài giới hạn này thì không được hỗ trợ.

Nhìn chung, các chương trình hỗ trợ thuê nhà cần phải được thiết kế cẩn

thận. Bởi vì chúng dựa trên thu nhập hiện tại hơn là thu nhập suốt đời cho nên

dễ đưa đến các bẫy đói nghèo cho các hộ gia đình thu nhập thấp. Kinh nghiệm

của Mỹ cho thấy việc phụ thuộc vào hình thức chi trả và tiêu chí nhà ở có thể

bóp méo việc lựa chọn nhà ở. Còn ở Úc do giới hạn mức tối đa và tối thiểu nên

người ta có xu hướng đẩy nhu cầu thuê nhà lên ngưỡng tối đa. Điều này có thể

làm cho chi tiêu nhà ở quá cao so với hàng hóa khác như thực phẩm, quần áo,

giáo dục, y tế…

Trợ cấp sở hữu nhà

Chính phủ có thể hỗ trợ các hộ gia đình có TNT mua nhà thay vì thuê nhà

ở. Với chính sách này cũng có nhiều hình thức thực hiện như thanh toán một lần

hay thanh toán nhiều lần; thanh toán một số tiền nhất định hàng kỳ hay thanh

toán dựa trên lãi suất; thanh toán trực tiếp đến các hộ gia đình hay thanh toán

cho người bán và các tiêu chí lựa chọn là khác nhau. Ví dụ ở Úc có Chương

trình trợ cấp sở hữu nhà ở, ở Mỹ có Chương trình hỗ trợ tín dụng đến những

người sở hữu căn nhà đầu tiên.

Trang 14

Khấu trừ thuế

Chính phủ có thể sử dụng hệ thống thuế để thực hiện chính sách tác động

đến cầu nhà ở. Ở Mỹ, lãi vay (từ tiền vay mua nhà) được khấu trừ thuế đã

khuyến khích các hộ gia đình mua nhà. Ở Úc, tài sản thuê cũng được khấu trừ

thuế. Tuy nhiên, kết quả của hai chính sách này đã bóp méo thị trường nhà ở vì

chính sách của Mỹ thu hút người dân mua nhà do chi phí tài chính thấp hơn

các loại hàng hóa khác như xe hay giáo dục. Còn chính sách của Úc khiến

người dân thích thuê nhà hơn là mua nhà vì chi phí tài chính cho thuê thấp hơn

chi phí tài chính cho sở hữu.

Bảo lãnh nợ vay

Chính phủ sử dụng chính sách này nhằm chia sẻ rủi ro từ việc cung cấp

nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bởi vì một vấn đề cần được quan tâm là rủi

ro thanh toán tiền vay của các hộ gia đình có thu nhập thấp khiến cho các nhà

đầu tư dè dặt. Vì thế, thông qua chính sách này chính phủ có thể đảm bảo để

các nhà đầu tư tiếp tục cung cấp nhà ở và giúp các hộ gia đình dễ tiếp cận với

thị trường thuê hoặc mua nhà ở.

Tóm lại, cả hai chính sách tác động đến cung và tác động đến cầu với

mục tiêu hỗ trợ cá nhân hay các gia đình có TNT an cư, mỗi chính sách đều có

ưu và nhược điểm, đều có chi phí và hiệu quả nhất định. Do đó, tùy thuộc vào

mục tiêu và nguồn lực mà chính phủ sẽ lựa chọn công cụ hỗ trợ cho phù hợp.

1.2.3 Chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho ngƣời di cƣ có TNT

Quá trình đô thị hóa, sự di cư và việc định cư của con người là ba yếu tố

có mối quan hệ mật thiết với nhau. Sự kết hợp giữa chúng là không thể tránh

khỏi trong quá trình phát triển kinh tế ở bất kỳ quốc gia nào (Lewis, 1955;

Chenery and Syrquin, 1975). Bởi vì sự di cư diễn ra chủ yếu là vì yếu tố kinh tế,

nên chắc chắn sẽ có một tỷ lệ nhất định những người di cư có TNT. Và vì họ là

một phần của những người có TNT tại các đô thị nên chính sách tài chính

hướng đến hỗ trợ nhà ở cho người có TNT cần thiết phải quan tâm đến những

người có TNT là người di cư.

Trang 15

Khi phân tích ở cấp độ địa phương, có rất nhiều nghiên cứu hướng đến

“nhà ở tự nỗ lực” (self – help housing) như một cách để giải quyết vấn đề nhà ở

cho những người di cư có TNT ở các đô thị của các quốc gia đang phát triển

(Turner, 1976; Turner, 1982; Tait, 1997). Chính sách nhà ở tự nỗ lực hướng đến

cố gắng giải quyết vấn đề nhà ở cho những người di cư có TNT và người có

TNT tại các đô thị lớn thông qua sự kết hợp giữa các chương trình nhà ở TNT

của chính phủ và sự tự nỗ lực của người cư trú. Theo đó, các công cụ tài chính

hỗ trợ phát triển nhà ở TNT nói chung được sử dụng trong các chương trình nhà

ở TNT, tùy vào đặc điểm của từng địa phương trong từng giai đoạn khác nhau

để lựa chọn công cụ phù hợp. Bên cạnh đó, tiêu chí tự nỗ lực bao gồm sự tự tài

trợ một phần về tài chính của chính những người nhập cư để mua nhà. Cơ chế

này hoạt động như một “máy lọc” hướng đến gạn lọc những đối tượng phù hợp

với mục tiêu lựa chọn của địa phương. Cách thức này đã thu hút được sự quan

tâm của nhiều quốc gia vì nó là cách giải quyết thiết thực vấn đề nhà ở cho cả

hai đối tượng những người nghèo đô thị và những người di cư từ nông thôn ra

thành thị (Tait,1997).

Mô hình được đề nghị cho khung lý thuyết của chương trình nhà ở tự nỗ

lực đó là “hợp pháp hóa và nâng cao chất lượng ở các vùng phụ cận”. Để thực

hiện mô hình này, phải xây dựng lại (bổ sung, xây dựng mới hoặc sửa đổi) các

quy định pháp luật liên quan đến nhà ở, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao

điều kiện xã hội để hợp pháp hóa những khu vực sinh sống không hợp pháp.

Trong mô hình này vai trò của chính phủ là rất cần thiết vừa là người cộng tác

vừa là người trợ cấp cho chương trình. Nguồn tài chính chủ yếu cho phát triển

nhà ở tự nỗ lực là từ các địa phương và chính quyền địa phương. Ngoài ra, có

thể thu hút thêm các nguồn bên ngoài khác như các tổ chức quốc tế…Ngoài

chuyện tự tài trợ của chính những người nhập cư, việc hợp pháp hóa các khu

vực chưa hợp pháp đồng thời cho phép người có TNT tự xây dựng nhà thông

qua tự thiết kế, tự quản lý có thể tiết kiệm được 50% chi phí cho ngôi nhà

(Turner, 1968). Đương nhiên mọi sự tự quản lý, tự thiết kế, tự xây dựng phải

theo những quy định chung.

Trang 16

Song song với nỗ lực của các cấp chính quyền để phát triển những vùng

đất chưa hợp pháp thành hợp pháp tạo không gian để xây dựng nơi cư trú mới

cho dân cư, thì ở một số quốc gia họ có chương trình giáo dục cho những người

di cư về giới hạn tuổi, thời gian sinh sống tại các đô thị, số tiền tiết kiệm và hiệu

quả lao động như thế nào thì được các thành phố này thu hút ở lại. Bởi vì, chỉ

có những người có năng suất lao động cao, có thể kiếm được thu nhập để có

được số tiền tiết kiệm cao mới giúp họ có đủ khả năng để mua nhà ở, mặc dù

nhà đó đã có hỗ trợ (Chan, 2004).

Hiệu quả của chương trình nhà ở tự nỗ lực đã được chứng minh đó là (i)

rút ngắn thời gian cho những người di cư di chuyển để định cư ở nơi họ sẽ sinh

sống lâu dài (ii) gia tăng số lượng những người di cư bị buộc phải quay về nơi ở

trước đây, hoặc đến địa phương khác thông qua việc phải mua nhà. Có hai loại

nhà tự nỗ lực, nhà ở tự nỗ lực cá nhân (do tư nhân xây dựng) và nhà ở tự nỗ lực

tổ chức (do các tổ chức xây dựng có thể là các tổ chức trong nước, nước ngoài,

các công ty nhà ở xã hội…). Mức độ thu nhập quyết định chủ yếu đến hình thức

định cư nên thường loại hình nhà ở tự nỗ lực tổ chức là lựa chọn tốt hơn cho

những người di cư.

Tóm lại, chính sách tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở cho người di cư có

TNT tại các đô thị lớn vừa sử dụng các công cụ tài chính hỗ trợ nhà ở cho người

có TNT nói chung, vừa yêu cầu sự nỗ lực về tài chính của chính bản thân những

người nhập cư. Bởi vì dù là nhà ở cho người có TNT nói chung hay cho người

di cư có TNT đều khó có thể đạt được theo nguyên tắc thị trường, nhà nước

phải phát triển quỹ đất xã hội để xây dựng nhà, phải phát triển cơ sở hạ tầng

thích hợp và bản thân những người TNT tại một thời điểm nhất định nào đó,

nguồn lực tài chính của họ cũng không đủ tài trợ hoàn toàn cho nhà ở của họ

nên để đảm bảo cho sự phát triển kinh tế - xã hội thì cần sự hỗ trợ về tài chính

từ các cấp chính quyền thông qua các chính sách. Nhưng mọi sự tài trợ của bất

kỳ địa phương nào cho dân cư đều trên cơ sở phù hợp với mục tiêu phát triển

của địa phương đó thông qua phân tích lợi ích – chi phí và giới hạn nguồn lực.

Vì những lý do trên, “nhà ở tự nỗ lực” là một chính sách tối ưu cho sự kết hợp

Trang 17

giữa vấn đề nhà ở và người di cư có TNT. Thông qua chính sách này, người di

cư có thể nhận được sự hỗ trợ tài chính từ chính phủ thông qua các công cụ tài

chính hỗ trợ nhà ở cho người có TNT nói chung. Nhưng đồng thời họ cũng phải

tự nỗ lực để có được nguồn tài chính nhất định đáp ứng nhu cầu mua nhà. Tài

chính tự nỗ lực cũng là một cách để gạn lọc đối tượng di cư mà các đô thị muốn

thu hút.

1.3 Tham khảo kinh nghiệm từ một số quốc gia về chính sách tài chính

hỗ trợ nhà ở cho ngƣời có TNT trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ

1.3.1 Singapore – Nhà ở xã hội thành công nhờ sự ủng hộ và trợ giúp về tài

chính từ chính phủ

Trước khi trở thành một đất nước hiện đại như ngày nay, Singapore đã

từng trải qua tình trạng đa số dân cư phải sống trong các khu ổ chuột, khu định

cư lụp xụp, nhếch nhác. Singapore là một trong những nước có mật độ dân số đông nhất thế giới với 4 800 người/km2, trong nội thành lên đến 8 800 người/km2. Đầu năm 1960, điều kiện kinh tế - xã hội của Singapore cũng gần

giống với TP.HCM hiện nay, ¼ dân số sống tạm bợ trong những khu nhà ở cũ,

thiếu thốn hệ thống vệ sinh tối thiểu. Đó là kết quả của quá trình di dân tự do từ

các khu vực nông thôn và các thành phố nhỏ ở các quốc gia lân cận như Malay

trong một thời gian dài.

Để quản lý và giải quyết tốt vấn đề nhà ở, năm 1960 Singapore đã thành

lập Cơ quan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, xây dựng

và trợ cấp cho vay đối với người mua nhà giá thấp. Bên cạnh đó, họ cũng thành

lập Quỹ tiết kiệm Trung ương chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng

13% và người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng vào quỹ như một

khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà (Sim Loo Lee,

2009). Nhà nước phát triển nhà ở xã hội theo khuynh hướng không kinh doanh.

Chương trình nhà ở xã hội được nhà nước tài trợ 100% vốn đầu tư và nhà nước

là chủ đầu tư. Mỗi người dân chỉ được sở hữu một căn hộ từ quỹ nhà ở này do

nhà nước quản lý. Để hạn chế việc mua đi bán lại, Chính phủ quy định khi mua

nhà từ chương trình này phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm kể từ khi

Trang 18

bán căn thứ nhất mới được mua căn nhà thứ hai từ cơ quan này. Trường hợp đã

có nhà xã hội mà muốn mua nhà tư nhân thì phải bán căn nhà xã hội cho nhà

nước để giải quyết cho người khác. Loại hình nhà ở này chỉ hỗ trợ cho người có

quốc tịch Singapore. Để trở thành công dân Singapore và được hưởng những lợi

ích về nhà ở, những người nhập cư phải vượt qua những quy định nghiêm ngặt

của đất nước này. Có rất nhiều điều kiện phải thỏa mãn: người nhập cư phải

sống ở đây từ 2 đến 10 năm, phụ thuộc vào kỹ năng và trình độ chuyên môn để

quyết định họ có được trở thành người Singapore hay không. Năm 1965,

Singapore đã có những quy định hạn chế, chỉ đồng ý cho định cư tạm thời đối

với lực lượng lao động có kỹ năng, cần thiết cho nền kinh tế, trong khi hầu hết

những người công nhân được mong đợi sẽ quay về quê của họ sau khi hết hợp

đồng.

Để giải tỏa cùng một lúc nhiều khu nhà ổ chuột – nơi cư trú của những

người nhập và người nghèo bản địa, và để xây dựng một lúc hàng trăm ngàn

căn hộ tái định cư, chính phủ Singapore đã “lấy lợi nhuận để tái đầu tư” bằng

cách khi xây dựng khu công nghiệp hay khu thương mại, chủ đầu tư phải dành

một khoản tiền hay một phần lợi nhuận để xây nhà cho dân. Đa số nhà được xây

dựng để bán cho dân (không vì mục tiêu lợi nhuận) chủ yếu lấy từ khoản thu

các công trình xây dựng trên vùng đất bị giải tỏa. Khi xây dựng khu dân cư

mới, vấn đề cơ sở hạ tầng luôn luôn được đảm bảo làm cho người dân yên tâm

sinh sống. Thành lập năm 1960 đến 1988 Cơ quan Phát triển nhà ở của

Singapore đã xây dựng được 455 000 chung cư đáp ứng nhu cầu của 88% dân

số và chiếm 74% lượng nhà được xây dựng. Và hiện nay, ở quốc gia này, 85%

số lượng nhà ở cho dân được xây dựng từ ngân sách nhà nước và 15% còn lại là

do doanh nghiệp tư nhân xây dựng (Sim Loo Lee, 2009).

Bên cạnh đó, để đảm bảo vấn đề nhà ở cho người dân trong quá trình đô

thị hóa, Singapore đã phát triển các đô thị vệ tinh với quy mô từ 200 đến 300

ngàn dân mỗi đô thị nhằm tránh hiện tượng tập trung quá đông ở một khu vực

dân cư.

Trang 19

Singapore đã thu được nhiều thành tựu trong việc phát triển nhà ở cho

dân, trong đó giữ vai trò quyết định là sự ủng hộ và trợ giúp về tài chính từ

chính phủ. Chính phủ tài trợ dưới hai hình thức (1) tài trợ các hoạt động xây cất

của Cơ quan phát triển nhà (2) tài trợ cho các hộ gia đình mua nhà bằng cách

cho vay, người mua nhà thanh toán thông qua sử dụng Quỹ dự phòng trung

ương, chính phủ cho các hộ mua nhà vay với lãi suất cao hơn 0,1% lãi suất tiền

gửi tiết kiệm của họ để mua nhà, người mua có thể trả dần tối đa 25 năm.

Tóm lại, với việc xác định triển khai chương trình nhà ở cho người có thu

nhập thấp (phần lớn là những người di cư, kể cả di cư nội địa và di cư từ nước

ngoài sau thời gian thử thách trở thành công dân Singapore) là quan trọng,

chính phủ Singapore đã làm giảm vấn đề khủng hoảng nhà ở đô thị. Qua đó, tạo

điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế, làm tăng thu nhập cho dân cư, tạo cho họ

có khả năng tiếp tục nâng cấp nhà ở của mình.

1.3.2 Trung Quốc – Nhà ở tự nỗ lực cho ngƣời di cƣ

Là một trong những quốc gia đang phát triển, hầu hết dân cư của Trung

Quốc sống ở các khu vực nông thôn. Tuy nhiên, quá trình tiến đến một xã hội

hiện đại đã khuyến khích lực lượng lao động thặng dư ở nông thôn di chuyển

đến các thành phố trong cả nước (Cai, 1990; Huang, 1998). Tỷ lệ dân số nhập

cư tăng lên nhanh chóng, từ tỷ lệ 17:100 năm 1979 lên 45:100 năm 1999 tại

Thành phố Guangzhou; từ 50:100 năm 1990 lên 99:100 năm 1996 tại Thành

phố Dongguan… Việc định cư không có kế hoạch của những người này đã trở

thành vấn đề nghiêm trọng cho nhiều thành phố của Trung Quốc. Để giải quyết

vấn đề nhà ở cho nhóm di cư có TNT, “nhà ở tự nỗ lực” được lựa chọn bởi

nhiều quốc gia trên thế giới (Pugh, 1997). Ở Trung Quốc, các dự án tự nỗ lực đã

được đề nghị từ những năm 1990 hướng đến giải quyết vấn đề nhà ở cho những

người di cư có TNT (Tait, 1997).

Để tài trợ cho các dự án này, chính sách của Trung Quốc thu hút nguồn

tài trợ cả bên trong lẫn bên ngoài. Nguồn tài chính bên trong huy động từ các tổ

chức chính thức và phi chính thức như Housing Banks, các ngân hàng này sẽ

phục vụ nhu cầu thay đổi, mua, bán, thuê nhà của cộng đồng và chủ yếu hướng

Trang 20

đến khu vực dân cư có TNT. Bên cạnh đó, tất cả những người lao động (chủ

yếu là khu vực nhà nước) được yêu cầu trích một tỷ lệ phần trăm của lương gửi

vào Central Housing Funds, khi đáp ứng những điều kiện nhất định nào đó,

người lao động sẽ được vay từ các quỹ này để chi trả cho việc mua nhà. Ngoài

ra, nguồn tài chính cho phát triển nhà ở tự nỗ lực còn được lấy từ tiền tiết kiệm

của chính những người nhập cư. Nguồn bên ngoài được thu hút từ các tổ chức

phi chính phủ (NGOs) và các tổ chức quốc tế khác như WB.

Theo cơ chế hoạt động của chương trình này, một số thành phố của Trung

Quốc họ khuyến cáo và giáo dục đến những người nhập cư là từ 19 tuổi trở lên,

đã sinh sống tại thành phố của họ hơn 1 năm, có số tiền tiết kiệm từ 10 000

Yuan trở lên và có năng suất làm việc hiệu quả thì được thành phố thu hút ở lại.

Qua thời gian, người ta thấy rằng, những người di cư được tiếp cận với nhà ở tự

nỗ lực có chất lượng cuộc sống và thu nhập tốt hơn, dễ thích nghi với cuộc sống

thành thị hơn. Ngoài ra, nhà ở tự nỗ lực còn có tác dụng buộc những người di

cư còn lại phải trở về quê cũ hoặc đến một địa phương khác vì họ không được

thu hút ở lại do không có nhà.

Tóm lại, mặc dù Trung Quốc không chỉ thực hiện một chính sách là “nhà

ở tự nỗ lực” hướng đến những người nhập cư để giải quyết vấn đế nhà ở, mà họ

còn có sự điều tiết vĩ mô từ trên xuống để đảm bảo các dòng di chuyển là phù

hợp, bên cạnh đó cũng có những thành phố trục xuất người di cư như Beijing.

Nhưng nhìn chung mà nói, chính sách nhà ở tự nỗ lực đã đạt được những thành

công nhất định và được đánh giá là sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai (Chan,

2004).

1.3.3 Hàn Quốc – Phát triển nhà thuê cho ngƣời có TNT

Do ảnh hưởng từ quá trình nhập cư và đô thị hóa từ sau thế chiến thứ II,

vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là một thách thức lớn đối với Hàn

Quốc, tình trạng giá nhà cao và không ổn định kéo dài cho đến thập niên 1990.

Lúc này, chính quyền nhận thấy rằng nếu không giải quyết đúng đắn vấn đề nhà

ở không những cản trở phát triển kinh tế mà còn xáo trộn chính trị xã hội. Cho

nên, đầu những năm 1990 Chính phủ Hàn Quốc đã thành lập Tổng Công ty xây

Trang 21

dựng nhà ở xã hội chủ trương xây dựng các căn hộ không được bán mà chỉ dành

để cho thuê. Có 6 chương trình cho thuê nhà được phát triển bởi nhà nước bao

gồm: (1) Nhà cho thuê lâu dài (Permanent Rental Housing) dành cho những

người có thu nhập thấp nhất tại các đô thị và các gia đình mà người kiếm tiền

chính quá trẻ hoặc quá già; (2) Nhà cho thuê 50 năm (Fifty-year Rental

Housing) dành cho người nghèo đô thị bị di dời chỗ ở từ các dự án tái phát triển

đô thị; (3) Nhà cho thuê 5 năm (Five year Rental Housing) dành cho các hộ gia

đình có TNT mà chưa có nhà sở hữu, đồng thời đang có một khoản tiết kiệm tại

Cơ quan tiết kiệm mua nhà (Housing Subscription Savings), loại hình này được

xây dựng bởi các công ty tư nhân với nguồn tài chính vay từ Quỹ nhà ở quốc

gia (National Housing Fund) với lãi suất ưu đãi; (4) Nhà cho thuê Kukmin

(Kukmin Rental Housing) gồm các dự án nhà cho thuê 30 năm và 10 năm với

nguồn tài chính chủ yếu cho xây dựng cũng từ Quỹ nhà ở quốc gia; (5) Nhà cho

thuê Maeip (Meaip Rental Housing) là nhà tư nhân được chính phủ mua lại và

chuyển giao cho khu vực công để cho thuê; (6) Nhà cho công nhân thuê

(Workers Rental Housing) là một loại hình nổi bật liên quan đến những người

di cư đến các đô thị tìm việc làm. Theo đó, loại nhà này được xây dựng và cho

thuê đối với những người chưa có nhà và đang làm việc cho các công ty có từ 5

lao động trở lên. Những công ty sẽ được mua nhà với giá trợ cấp, sau đó cho

công nhân của họ thuê lại (Seong, 2007).

Hàn Quốc đã thực hiện một loạt các chính sách nhằm ổn định thị trường

nhà ở và chăm lo nhà ở cho người dân. Trong đó, tiêu biểu là chính sách trợ giá

nhà ở cho người có TNT nói chung và người di cư có TNT nói riêng ở các đô

thị lớn trong cả nước. Nguồn vốn tài trợ cho xây dựng nhà TNT phần lớn do

nhà nước tài trợ 60% (20% từ ngân sách, 40% từ quỹ nhà ở xã hội), 30% từ

người thuê và 10% từ Tổng Công ty nhà ở xã hội. Đối tượng được thuê được

quy định rõ ràng, cơ chế kiểm soát chặt chẽ nên sẽ không có cơ hội cho người

có thu nhập cao hay những người muốn thu lợi từ việc thuê loại hình nhà ở này.

Ngoài Tổng Công ty xây dựng nhà ở xã hội, các doanh nghiệp xây dựng

nhà ở cho người có thu nhập thấp khác cũng được trợ giá, được ưu đãi vay vốn.

Trang 22

Chính phủ Hàn Quốc đánh giá cao chính sách nhà ở này và khẳng định đó là

mắc xích quan trọng để phát triển kinh tế. Việc quan tâm đến chỗ ở cho người

lao động đã góp phần ổn định xã hội, tạo đà cho kinh tế phát triển.

1.3.4 Mỹ - Bão lãnh tín dụng hỗ trợ mua nhà TNT

Mặc dù là quốc gia phát triển nhất thế giới, xong vấn đề nhà ở cho người

TNT cũng là một vấn đề đầy thách thức mà quốc gia này phải đương đầu, cho

đến nay vẫn chưa giải quyết triệt để. Ở Mỹ đa số người dân hướng đến thuê nhà

hơn là sở hữu bởi vì chi phí nhà ở quá đắt, gây khó khăn cho những người có

thu nhập trung bình và thấp trong xã hội. Theo thống kê 1999 nước Mỹ có 1/7

dân số gặp khó khăn về nhà ở (Bùi, 2010).

Chính phủ Mỹ đã thực hiện nhiều chính sách nhằm giải quyết vấn đề nhà

ở cho người thu nhập thấp như chính sách hỗ trợ thuê nhà với số tiền hỗ trợ

bằng chêch lệch tiền thuê và 30% thu nhập của các hộ gia đình (Joshua Gans

and Stephen King, 2003). Cơ quan phát triển nhà và đô thị - HUD được thành

lập với nhiệm vụ khuyến khích phát triển, tăng số lượng nhà ở được cung cấp.

Có nhiều chương trình được thiết kế để hỗ trợ cho những người di cư mua nhà,

ví dụ chương trình FHA – Federal Housing Administration hỗ trợ tài chính cho

những người di cư có thu nhập thấp mua nhà thông qua vay mượn tư nhân

nhưng được đảm bảo bởi chính quyền liên bang (Edwin S. Rubenstein, 2007).

Chính sách hỗ trợ mua nhà được triển khai trên cơ sở xem xét các tiêu chí về

thu nhập và tiêu chí lao động của người dân. Ngoài ra, quan trọng nhất phải kể

đến hình thức bão lãnh tín dụng cho mua nhà, xây nhà và cải tạo nhà ở. Với sự

đảm bảo tín dụng này, lãi suất sẽ được giảm ở mức phù hợp với khả năng của

người vay.

1.3.5 Bài học kinh nghiệm rút ra từ thành công của các nƣớc về việc hỗ trợ

phát triển nhà ở thu nhập thấp trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ

Thông qua sự thành công của một số quốc gia trên thế giới, có thể rút ra

những bài học hữu ích cho Việt Nam để phát triển thị trường nhà ở TNT như

sau:

Trang 23

Thứ nhất, nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc hỗ trợ phát triển nhà ở

cho người có TNT nói chung và người di cư có TNT nói riêng. Các chương

trình hỗ trợ nhà ở TNT ở hầu hết các quốc gia đều cần sự hỗ trợ từ nhà nước.

Có thể thấy cơ chế hỗ trợ dưới 3 hình thức sau. Một là, nhà trước trực tiếp đầu

tư xây dựng và quản lý nhà ở thu nhập thấp với nguồn vốn đầu tư từ ngân sách,

từ vay ngân hàng và huy động từ người mua nhà. Hai là, nhà nước hỗ trợ tài

chính trực tiếp thông qua cho vay hoặc bão lãnh vay nợ cho người thu nhập

thấp có nhu cầu mua hoặc thuê nhà. Ba là, nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua

ưu đãi các doanh nghiệp đầu tư…Mỗi hình thức nêu trên đều có những ưu

nhược điểm nhất định, không thể đề xuất một hình thức nhất định cho bất kỳ địa

phương nào mà tùy vào mỗi giai đoạn, đặc điểm khác nhau ở từng địa phương,

từng quốc gia mà có sự lựa chọn cho phù hợp. Bên cạnh hỗ trợ tài chính, vai trò

của nhà nước còn không thể thiếu trong việc điều hòa lợi ích của nhà đầu tư và

người lao động, tạo môi trường pháp lý để hỗ trợ phát triển nhà ở thu nhập thấp,

làm sao giảm thiểu tối đa tình trạng “cung làm ngơ cầu” vì mức sinh lợi thấp từ

thị trường này.

Thứ hai, có thể phát triển nhiều loại hình nhà ở TNT. Để người dân có

thể an cư lạc nghiệp thì có thể phát triển nhà ở thu nhập thấp dưới nhiều hình

thức như hỗ trợ sở hữu nhà, hỗ trợ thuê hay thuê mua. Ngay cả ở các quốc gia

phát triển như Mỹ thì hình thức nhà thuê cho người có TNT vẫn chiếm một tỷ

trọng khá lớn. Vì vậy, không nên chỉ hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp

dưới một hình thức là sở hữu mà nên đa dạng hóa các hình thức nhà ở TNT để

mở rộng khả năng tiếp cận cho nhiều người với khả năng tài chính khác nhau.

Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư là cần thiết. Ngân sách nhà nước

không có khả năng gánh vác mọi chi phí tài chính cho phát triển nhà ở TNT.

Cần có sự chung tay góp sức của nhiều chủ thể khác nhau như doanh nghiệp,

ngân hàng, bản thân những người có nhu cầu mua nhà…

Thứ tƣ, phân vùng kinh tế hay phát triển các đô thị vệ tinh như Singapore

cũng là góp phần giảm áp lực về cầu nhà ở thu nhập thấp tại các đô thị trung

tâm.

Trang 24

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Hiện tượng di cư của người dân từ địa phương này đến địa phương khác

là một quy luật trong quá trình phát triển kinh tế xã hội ở tất cả các quốc gia

trên thế giới. Nó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cả kinh tế lẫn phi kinh tế,

trong đó yếu tố kinh tế gần như hiện diện ở tất cả các thời kỳ. Sự di cư quá mức

của dòng người từ nông thôn lên thành thị đã tạo ra sức ép cho vấn đề an sinh

xã hội, nhất là vấn đề giải quyết nhà ở tại các đô thị lớn.

Để đảm bảo tăng trưởng kinh tế và an ninh trật tự xã hội tại các đô thị này

thì cần thiết phải xây dựng chính sách, quan trọng nhất là chính sách tài chính

để hỗ trợ nhà ở cho những người có thu nhập thấp trong giới hạn khả năng và

nguồn lực để giúp họ an cư lạc nghiệp và cũng là phát triển nguồn nhân lực cho

địa phương.

Để tạo nền tảng cho quá trình phân tích và đề xuất giải pháp, chương này

trình bày cơ sở lý luận về di cư, nhà ở và vấn đề nhà ở cho người có TNT, các

chính sách tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở TNT nói chung và nhà ở TNT cho

người di cư nói riệng. Sau đó là kinh nghiệm thành công trong chính sách tài

chính hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp ở một số quốc gia có thể tham

khảo.

Trang 25

CHƢƠNG 2

THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU

NHẬP THẤP TẠI TP.HCM TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI

TÌNH HÌNH DI CƢ VÀ NHU CẦU LAO ĐỘNG

2.1 Tổng quan về nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM

TP.HCM nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng

bằng sông Cửu Long, thuộc vùng trọng điểm kinh tế phía Nam với tổng diện tích 2095,01 Km2 và 7,1 triệu dân (tính đến 2009). TP.HCM chiếm 0,6% diện

tích và khoảng 8% dân số so với cả nước, là trung tâm kinh tế của cả nước với

tốc độ tăng trưởng kinh tế cao đã tạo ra mức đóng góp GDP lớn cho Việt Nam –

khoảng 1/3 GDP cả nước. Là đô thị lớn nhất của Việt Nam, TP.HCM luôn

khẳng định vai trò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại và dịch vụ

của cả nước trong quá trình phát triển và hội nhập. Với vị trí: phía Bắc giáp tỉnh

Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng

Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long

An và Tiền Giang. Đây là những vùng cung cấp nguồn nguyên liệu sản xuất và

nguồn nhân lực dồi dào cho TP.HCM. Với vị trí giao thông thuận lợi, đây là

đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngỏ quốc tế. Với tiềm

năng như thế, TP.HCM đã thu hút một lượng lớn dòng vốn đầu tư trong nước

và nước ngoài, số lượng KCN – KCX, số lượng doanh nghiệp – cơ sở sản

xuất… không ngừng gia tăng.

Tuy nhiên, vấn đề là tăng trưởng kinh tế tương tác với nhà ở theo chiều

hướng không tốt do đặc điểm dân số của nơi này đã tạo ra không ít thách thức

cho TP.HCM trong việc giải quyết nhà ở đặc biệt là nhà ở cho người có thu

nhập thấp, gây khó khăn cho mục tiêu trở thành “thành phố sống tốt – đô thị

văn minh – hiện đại…”

Trang 26

Hình 2.1: Dân số trung bình TP.HCM chia theo quận huyện

(Nguồn: Niên giám thống kê, 2009)

Theo kết quả từ cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở do UBND TP.HCM

công bố ngày 23 tháng 10 năm 2009 thì tỷ lệ tăng dân số của TP.HCM trong

giai đoạn 1999 – 2009 là rất cao (hơn 3,5%). Tốc độ gia tăng này chủ yếu là do

tăng cơ học với tỷ lệ trên dưới 0,2% cao hơn con số 0,15% tỷ lệ tăng tự nhiên.

Năm

2005

2006

2007

2008

2009

Bảng 2.1 Dân số và biến động dân số của TP.HCM

Dân số trungbình

6.230.926

6.483.033

6.725.864

6.945.854

7.165398

Các quận

5.232,947

5.436.405

5.627.664

5.778.354

5.884.241

Các huyện

997.979

1.046.628

1.098.200

1.167.500

1.281.157

11,51

10,66

10,84

10,38

10,37

Tỷ lệ tăng tự nhiên(‰)

19,97

19,92

21,46

21,71

21,76

Tỷ lệ tăng cơ học(‰)

(Nguồn: Niên giám thống kê, 2009)

Mặc dù dân cư của thành phố ngày càng đông, nhưng sự phân bố không

đồng đều, tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành và vùng ven đô, trong khi diện

Trang 27

tích của khu vực này nhỏ hơn rất nhiều so với khu vực ngoại thành (Chi tiết

phân bố dân cư của TP.HCM xem phụ lục 01). Chính điều này là một trong các

nguyên nhân đưa đến những thách thức trong quản lý hành chính của nhà nước.

Những ưu điểm từ tình hình kinh tế - xã hội của TP.HCM đã thu hút đông

đảo dân cư đến đây sinh sống và làm việc. Họ vừa đóng vai trò tạo ra của cải xã

hội, vừa là đối tượng thụ hưởng của cải vật chất và dịch vụ xã hội. Quy mô dân

số, cơ cấu dân số là những chi tiêu cơ bản làm nền tảng cho tính toán, xây dựng

các phương án quy hoạch và kế hoạch kinh tế xã hội trung và dài hạn. Vì vậy,

chính quyền TP.HCM nên có chính sách hợp lý để giải quyết vấn đề dân số, qua

đó cũng là giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân, đặc biệt là chỗ ở cho người

có TNT nói chung và chỗ ở cho người di cư có TNT nói riêng bởi vì tình hình

thực tế về nhà ở cho người có TNT trên địa bàn TP.HCM hiện vẫn đang là một

vấn đề nan giải.

2.1.1 Ngƣời có thu nhập thấp không có khả năng tiếp cận thị trƣờng nhà ở

Hơn 10 năm trở lại đây, thị trường nhà ở của TP.HCM rất phát triển cả về

số lượng và chất lượng, nhất là từ giai đoạn 1998 – 1999 đến 2007 tín dụng bất

động sản phát triển đã hỗ trợ đắc lực cho thị trường nhà ở. Nhu cầu bất động

sản mở rộng không chỉ cho tiêu dùng mà còn cho kinh doanh (đầu tư dài hạn

hoặc đầu cơ) đã góp phần sôi nổi hơn cho thị trường này. Mặc dù thị trường

phát triển, diện tích xây dựng không ngừng mở rộng nhưng thị trường chỉ tập

trung vào người có thu nhập cao để khai thác lợi nhuận, từ năm 1988 đến 2005

có hơn 121 dự án đầu tư của nước ngoài vào thị trường nhà ở cao cấp của

TP.HCM với 5,5 tỷ đô la (Bùi, 2010). Hai dự án phát triển đô thị lớn nhất của

TP.HCM hợp tác kinh doanh với nước ngoài là khu đô thị mới Nam Sài Gòn và

khu đô thị mới Thủ Thiêm, tất cả loại nhà được đầu tư 100% là dành cho người

thu nhập cao.

Trang 28

Bảng 2.2:Tổng quan hai dự án phát triển đô thị lớn nhất Thành phốHồ Chí Minh

Các chỉ tiêu Khu đô thị mới Nam Sài Gòn Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Tọa lạc HCM, Quận 7, Nhà Bè HCM, Quận 2

Tổng diện tích 409 ha 737 ha

Dân sô 500.000 - 1.000.000 dân 130.000 dân

Tổng đầu tư 240 triệu đô la 600 triệu đô la

Nhà đầu tư CT&D và IPC4 Hợp đồng hợp tác KD 100% vốn nước ngoài

Loại nhà Vila, căn hộ cao cấp Vila, căn hộ cao cấp

(Nguồn: Michael Waibel, 2007)

Với thực trạng thị trường đầu tư toàn căn hộ cao cấp, mức giá cao gấp

nhiều lần so với thị trường nhà ở trung bình, các nhà đầu tư đều hướng đến

người tiêu dùng giàu có. Một căn hộ chung cư với mức giá trung bình hiện nay

cũng khoảng từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng. Như vậy, với thực tế đó con đường nào

để người thu nhập thấp có thể tiếp cận thị trường nhà ở nếu hoàn toàn để cho

“bàn tay vô hình” của thị trường điều phối.

2.1.2 Thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp mất cân đối giữa cung và cầu

Với ưu thế về nhiều mặt đã khiến cho TP.HCM phải đối diện với áp lực

vô cùng lớn về nhà ở đặc biệt là nhà ở cho người TNT. Nhu cầu thì rất lớn trong

khi số lượng cung ứng rất hạn chế đã gây nên tình trạng mất cân đối nghiêm

trọng trên thị trường nhà ở cho người có TNT nói chung.

Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp đang ngày càng gia tăng với

nhiều đối tượng khác nhau từ người dân bản địa đến dân nhập cư; từ các hộ gia

đình trong diện quy hoạch, cán bộ công chức nhà nước cho đến những người di

dân tự do đủ mọi thành phần trong đó chủ yếu là lực lượng công nhân làm việc

4 CT&D là Tập đoàn Phát triển và Thương mại Trung ương Đài Loan – IPC là Công ty Xúc tiến Công nghiệp Tân Thuận (Việt Nam)

trong các KCN – KCX.

Trang 29

- Đối với các hộ gia đình trong diện quy hoạch, đa số họ là những người

có TNT nhưng cho đến nay chỉ mới giải quyết được 30% nhu cầu nhà ở (UBND

TP.HCM, 2009). Trong thời gian sắp tới sẽ có nhiều dự án nữa tiếp tục triển

khai thì nhu cầu này càng tăng lên gấp bội.

- Đối với cán bộ, công viên chức nhà nước, theo số liệu của Sở Xây

dựng TP.HCM, hiện cần một quỹ nhà ở khoảng 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu

cầu nhưng đến cuối năm 2010, chỉ mới có 112 căn nhà được xét duyệt tại quận

12, một con số quá nhỏ so với nhu cầu.

- Đặc biệt là nhu cầu của dân nhập cư từ mọi miền của đất nước đổ về

đây, trong đó phần lớn là công nhân, lực lượng lao động giữ vai trò quan trọng

trong các KCN – KCX. TP.HCM hiện có gần 2 triệu lao động đang làm việc

trong các DN trên địa bàn, trong đó 50% là công nhân, với 70% trong số này là

dân ngoại tỉnh. Tại các KCN – KCX mặc dù BQL KCX&CN TP.HCM

(HEPZA) đã chú trọng và thúc đẩy thực hiện chương trình xây dựng nhà lưu trú

cho công nhân nhưng kết quả cũng vô cùng khiêm tốn. Đến 07/2008 các DN tại

các KCN - KCX cung cấp được 7.238 chỗ ở cho người lao động, nhưng con số

này chỉ mới đáp ứng khoảng 5% nhu cầu.

Bảng 2.3 : Kết quả xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các KCN – KCX

KCN - KCX Hoàn thành Quy mô Số chỗ ở Giá thuê (ngđ/người/th)

Linh Trung 1 07/2008 Nhà 5 tầng 3.838 90

Tân Thuận 08/2007 Nhà 5 tầng 1.900 60 – 120

Vĩnh Lộc 12/2005 720 60 – 120

Tân Tạo 03/2005 Nhà cấp 4 400 60 – 120

Tân Bình 06/2004 Nhà 3 tầng 380 60 – 120

Tổng 21.714 m2 7.238

(Nguồn: HEPZA – tháng 07/2008)

Trang 30

Sắp tới sẽ có thêm 6 dự án nữa (triển khai 2009) sẽ đáp ứng 12.350 chỗ ở

cho công nhân tại các KCN (Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Lê Minh Xuân, Tân Thuận,

Linh Trung 2). Những con số này so với nhu cầu thực tế vẫn còn quá ít.

Nhu cầu nhiều nhưng số lượng cung ứng lại rất giới hạn, sự ra đời của

luật nhà ở đã tạo điều kiện pháp lý cho khu vực tư nhân tham gia vào thị trường

này, nhưng có thể khẳng định các nhà đầu tư không mặn mà gì với thị trường

nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bằng chứng là với hơn 100 dự án nhà ở xã

hội, nhà giá thấp được đăng ký, đến nay (2011) TP.HCM mới có 2 dự án đang

xây dựng và 4 dự án mới xong phần thủ tục. Có rất nhiều nguyên nhân xoay

quanh vấn đề này, ngoài lý do lợi nhuận vì thị trường nhà ở cho các đối tượng

khác trên địa bàn vẫn đang rất tiềm năng thì còn nhiều vấn đề khác như chính

sách, ưu đãi…chưa thỏa đáng, chưa thu hút được các nhà đầu tư. Có thể thấy

một lượng khiêm tốn cung nhà lưu trú cho công nhân trên địa bàn trong giai

đoạn 1991 – 2009 ở bảng dưới đây.

Bảng 2.4 Cung nhà lưu trú cho công nhân trên địa bàn TP.HCM 1991 - 2009

Chỉ tiêu Diện tích đất Số lƣợng chỗ ở

DN đầu tư 73,000 m2 16,000

Cá nhân, hộ gia đình 1,222,000 m2 415,000

Tổng cộng 1,295,000 m2 431,000

(Nguồn: Bùi, 2010)

Số lượng nhà lưu trú này được xây dựng từ bản thân những DN thuê

mướn lao động và từ các cá nhân hộ gia đình với nhiều hình thức khác nhau, tất

cả đều sử dụng để cho thuê.

Tóm lại, cung cầu trên thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp đang

mất cân đối nghiêm trọng mà nguyên nhân trực tiếp xuất phát từ cả hai phía.

Những người tiêu dùng tuy có nhu cầu rất lớn nhưng không có đủ khả năng để

tiếp cận thị trường nhà ở. Điều này thể hiện qua chỉ số đánh giá khả năng tiêu

Trang 31

thụ nhà ở5 của TP.HCM là 15,6 – 16,6 quá cao so với các khu vực khác trên thế

giới như Châu Âu chỉ có 6,59; Châu Phi là 2,21; Nam Á là 6,25; Đông Á là

4,15 và Mỹ La Tinh là 2,38 (Bùi, 2010). Thực tế này đã tạo cho người có thu

nhập thấp trên địa bàn TP.HCM khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở. Về phía

cung, nhà nước và chính quyền đã nỗ lực khuyến khích thông qua những chính

sách như ưu đãi đầu tư…nhưng còn nhiều vấn đề chưa được khai thông làm cho

nhà đầu tư còn hời hợt trong quyết định tham gia thị trường này. Có thể thấy

được cung cầu trên thị trường này khó có thể cân bằng trong ngắn hay trung

hạn. Vì vậy, chính quyền TP.HCM cũng như các cấp chính quyền có liên quan

cần nỗ lực hơn nữa để có những chiến lược, những chính sách thiết thực hơn

nhằm rút ngắn khoảng cách cung cầu, giúp cho người dân an cư lạc nghiệp, qua

đó cải thiện bộ mặt đô thị, ổn định an ninh xã hội và đảm bảo cho mục tiêu phát

triển bền vững.

2.2 Sức ép về nhà ở TNT đối với TP.HCM từ hiện tƣợng nhập cƣ quá mức

của ngƣời dân các tỉnh

Hiện tượng di cư quá mức của người dân các tỉnh đã tạo ra sức ép rất lớn

cho vấn đề nhà ở TNT của TP.HCM. Sức ép này đến từ ba khía cạnh: (i) số

lượng nhập cư trong thời gian qua rất đông, khiến cho vấn đề nhà ở TNT giải

quyết không kịp; (ii) nhu cầu lao động của TP.HCM trong thời gian tới đòi hỏi

phải thu hút thêm lao động từ các tỉnh khác, trong khi vấn đề nhà ở hiện tại vẫn

chưa đáp ứng nên càng tạo thêm áp lực; (iii) mức độ hấp dẫn của TP.HCM đối

với người nhập cư quá lớn nên mặc cho tình hình nhà ở tội tệ, họ vẫn tiếp tục di

cư nên càng làm cho vấn đề nhà ở TNT đã nghiêm trọng càng nghiêm trọng

thêm.

2.2.1 Áp lực từ tình hình nhập cƣ thời gian qua

Cùng với quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ

ở Việt Nam, khu vực thành thị có vẻ đang được mở rộng và khu vực nông thôn

5 Chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở là tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong một năm

đang dần thu hẹp lại. Do áp lực việc làm ngày càng gia tăng khiến cho dòng lao

Trang 32

động rời nông thôn di chuyển đến các thành phố ngày càng đông. Với sức hấp

dẫn nhiều mặt như kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế… TP.HCM đã tạo ra sức hút

rất lớn đối với dân cư từ các tỉnh khác, đặc biệt là lực lượng lao động đến đây

để tìm kiếm công việc và cải thiện cuộc sống. Theo Quỹ Dân số Liên Hiệp

Quốc (UNFPA) các yếu tố kinh tế, học tập và gia đình là những lý do chính

khiến người dân ở các vùng nông thôn di chuyển đến các đô thị lớn của Việt

Nam trong những năm qua, trong đó lý do kinh tế chiếm 79,7%, lý do gia đình

chiếm 10% và lý do học tập là 5,1% (Theo số liệu điều tra dân số và nhà ở năm

2009).

Khi tiếp cận trên giác độ chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng việc tăng

dân số cơ học đột biến trong thời gian qua là do Nhà nước mở rộng chính sách

về cư trú và đất đai khiến cho người dân dễ dàng mua nhà đất và đăng ký hộ

khẩu thường trú tại TP.HCM, nên càng ngày càng có nhiều người di chuyển từ

các tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc (Nguyễn Văn Quang, Viện Nghiên

cứu phát triển Thành Phố HCM). Nhưng thực tế, số người di cư đến TP.HCM

mua được nhà ở ít hơn rất nhiều so với số lượng người nhập cư đang sống bấp

bênh trong những ngôi nhà tự xây bất hợp pháp hay những công nhân từ các

tỉnh phải sống tạm bợ trong những khu nhà trọ thiếu hẳn cơ sở vật chất và

những tiện nghi tối thiểu. Nguyên nhân là vì dân nhập cư vào TP.HCM đủ mọi

thành phần, mọi trình độ và làm đủ mọi ngành nghề từ kỹ sư, bác sĩ đến tiểu

thương, xe ôm, công nhân, giúp việc nhà...không phải ai cũng tìm được một nơi

ở đàng hoàng dù chỉ là nhà thuê chứ chưa nói đến mua nhà. Dù cho chính sách

có mở rộng nhưng gia tăng nhà ở, đặc biệt là nhà ở TNT cho đối tượng nhập cư

không theo kịp tốc độ tăng dân số vì thu nhập của những người này không đủ

cho chi tiêu nhà ở do thực tế giá nhà tại TP.HCM.

Trang 33

Hình 2.2: Tăng cơ học của TP.HCM giai đoạn 2005 - 2009

ĐVT: Người

(Nguồn: Niên giám thống kê, 2009)

Trước thực trạng nhà ở như vậy nhưng chênh lệch chuyển đến và chuyển

đi của TP.HCM trong những năm qua không ngừng gia tăng, bình quân giai

đoạn 2005-2009 mỗi năm mức chênh lệch này là trên 130.000 người. Hiện

TP.HCM đang đứng đầu cả nước về số lượng dân nhập cư, ví dụ điển hình từ

07/2007 đến 06/2008 thành phố đã giải quyết đăng ký tạm trú cho 130.000 hộ, cả thường trú và tạm trú xấp xỉ 1 triệu nhân khẩu6. Số lượng người nhập cư

tăng đến mức báo động, đa số họ tập trung ở các quận nội thành mới và một số

quận ngoại thành. Đặc biệt có những phường dân nhập cư chiếm đến 70% dân

số của phường như Phường Tân Tạo A (Q.Bình Tân); Phường Linh Chiểu, Linh

Xuân (Q.Thủ Đức); Phường 12 (Q.Gò vấp). Trong đó, Phường Hiệp Thành

(Q.12), mỗi năm dân số của phường tăng thêm 10.000 người, trong đó hơn 60%

là dân nhập cư. Những người nhập cư của TP.HCM đến từ mọi miền của đất

nước, trong đó nhiều nhất là Đồng bằng sông Cửu Long, tiếp đến là Đông Nam

Bộ, Đồng bằng sông Hồng và Duyên hải miền trung, thấp nhất là khu vực

Trung du miền núi và Tây Nguyên.

Nguồn gốc của những người nhập cư vào TP.HCM qua các giai đoạn

6 Theo phát biểu của ông Nguyễn Văn Minh, Trưởng Ban Văn hóa - xã hội HĐND TP.HCM

không có sự thay đổi đáng kể nào về nơi xuất cư, chỉ có khác ở số lượng người

Trang 34

di cư đến đây ngày một đông hơn. Điều này tạo cho tác giả có một phán đoán

dường như người dân ở các vùng này có một sự nhận thức nhất định về mức độ

hấp dẫn của TP.HCM và những hạn chế ở địa phương họ khiến họ quyết định di

cư ngày càng đông làm cho tỷ lệ di cư vẫn duy trì ở vị trí như các giai đoạn

trước đây.

Bảng 2.5: Nơi xuất cư của những người nhập cư đến TP.HCM

Nơi xuất cƣ 1984-1989 1994-1999 1999-2004

Trung du miền núi 2,1 3,7 2,38

Đồng bằng sông Hồng 11,5 12,6 14,74

Bắc trung bộ 5,7 11,1 13,99

Duyên hải miền trung 11,3 13,9 13,28

Tây nguyên 3,6 1,6 2,14

Đông nam bộ 26,5 21,7 15,71

Đồng bằng sông Cửu Long 36,0 35,3 36,82

Nước ngoài, không xác định 3,3 0,1 0,94

(Nguồn: Lê Văn Thành, 2005 và Điều tra dân số 2004, Cục Thống kê TP.HCM)

Tóm lại, không thể phủ nhận dân nhập cư đã có những đóng góp nhất

định đối với sự phát triển của TP.HCM nhưng gia tăng dân số cơ học do di dân

quá mức như vậy đang gây không ít khó khăn cho công việc quản lý của các

cấp chính quyền nơi đây, nguy cơ làm xáo trộn các định hướng quy hoạch của

địa phương nếu không có biện pháp quản lý hữu hiệu vấn đề nhập cư và nhà ở

cho đối tượng này.

2.2.2 Gánh nặng tăng lên do nhu cầu lao động tăng trong thời gian tới

Với lợi thế trên nhiều mặt, TP.HCM đã thu hút nhiều dòng vốn đầu tư cả

trong nước lẫn nước ngoài, số lượng cơ sở sản xuất, doanh nghiệp, KCN – KCX

ngày càng gia tăng dẫn đến số lượng lao động và nhu cầu lao động ngày càng

nhiều, chủ yếu nguồn lao động này là thu hút từ các tỉnh khác.

Trang 35

Bảng 2.6: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong các doanh nghiệp của

2004

2005

2006

2007

2008

TP.HCM

Tổng số DN trên địa bàn

23.670

30.477

36.875

45.076

58.405

DN trong nước

22.700

29255

35.551

43.568

56.815

DN có vốn ĐT nước ngoài

970

1.222

1.324

1.508

1.590

Lao động trong các DN

1.345.343

1.499.641

1.547.353

1.695.681

1.772.917

DN trong nước

1.275.625

1.116.249

1.138.020

1.248.964

1.322.549

DN có vốn ĐT nước ngoài

342.718

383.392

409.333

446.717

450.368

(Nguồn: Niên giám thống kê, 2009)

Nhu cầu lao động ngày một tăng, nhưng xu hướng trình độ học vấn của

những người nhập cư đến TP.HCM giảm so với trước đây, có đến 56% lao

động nhập cư có trình độ trung học cơ sở (Lê, 2006). Điều này càng làm khó

khăn thêm cho giải quyết nhà ở vì trình độ ở mức đó, thu nhập không cao, việc

trang trải chi phí thuê những phòng trọ tạm bợ còn chật vật trước thực tế thị

trường nhà ở của TP.HCM quá “sôi động” như vậy thì khả năng để thuê hay

mua một nơi cư trú đàng hoàng là rất khó nếu chỉ dựa vào thị trường mà không

có can thiệp từ chính quyền.

Theo dự báo từ Trung tâm dự báo nhu cầu nhân lực và thông tin thị

trường lao động TP.HCM, nguồn lao động dự kiến TP.HCM cần cho giai đoạn

5 năm (2011 – 2015) sẽ từ khoảng 280.000 đến 300.000 chỗ làm/năm, tăng

khoảng 3 – 3,5% mỗi năm. Riêng các KCN - KCX, hiện tại TP.HCM có 3 KCX

và 10 KCN với 1.200 dự án đang hoạt động, thu hút khoảng 252.000 lao động

(tính đến 8-2010) nhưng các DN vẫn liên tục nằm trong tình trạng thiếu lao

động bởi vì ở các KCN – KCX đang dần chuyển dịch cơ cấu đầu tư, chú trọng

các ngành nghề có hàm lượng chất xám, kỹ thuật công nghệ cao, gia tăng các

ngành dịch vụ, hạn chế các ngành nghề thâm dụng lao động. Thế nhưng, hiện

Trang 36

nguồn cung lao động có trình độ vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu về chất lượng

của các nhà tuyển dụng nên đã gây ra tình trạng vừa thiếu vừa thừa lao động.

Điều này có nghĩa là số lượng lao động hiện tại vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu

hiện tại, thừa lao động không có tay nghề nên lương của đối tượng lao động này

không cao, thiếu lao động có trình độ nên mức lương trung bình cũng khó nâng

lên. Đồng lương khó cải thiện do yêu cầu công việc không được đáp ứng nhưng

số lượng người đến TP.HCM tìm việc liên tục tăng, điều đó làm cho vấn đề tìm

kiếm một nơi cư trú đàng hoàng càng trở nên nghiêm trọng. Trong khi đó,

TP.HCM đang tiếp tục triển khai xây dựng thêm 7 KCN mới và mở rộng các

KCN hiện hữu với diện tích đất công nghiệp hơn 3.000 héc ta nữa, cho nên nhu

cầu lao động sẽ càng căng thẳng và nhu cầu chỗ ở đặc biệt là chỗ ở cho người

lao động nhập cư càng căng thẳng hơn nếu thị trường nhà ở cho người thu nhập

thấp và nhà ở cho công nhân trong các KCN – KCX không được phát triển phù

hợp vì có đến 70% lao động nhập cư làm việc trong các khu công nghiệp (Lê,

2005).

Hiện nay, do TP.HCM vẫn là thành phố hạt nhân nên đa số dân các tỉnh

di cư đến đây và tạo áp lực cho thị trường nhà ở. Nhưng nếu nhìn xa hơn, chúng

ta có thể thấy các KCN – KCX chính là chất xúc tác gắn kết TP.HCM với các

tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng nai, Bà Rịa – Vũng Tàu tạo nên chùm đô

thị phát triển bậc nhất cả nước7. Cho nên, nếu tận dụng được lợi thế về không

gian và sự phát triển công nghiệp, dịch vụ của khu vực này thì vấn đề nhà ở cho

người di cư có TNT tại TP.HCM có khả năng được cải thiện. Bởi khi liên kết

vùng được hình thành, TP.HCM có thể mở rộng liên kết kinh tế - xã hội (có thể

di dời một số KCN, DN sang lãnh thổ vùng) và mở rộng không gian xây dựng

nhà ở TNT cho các đối tượng lao động gần với các nhà máy, xí nghiệp phục vụ

cho phát triển kinh tế vùng. TP.HCM nên xem xét đến lối ngõ này và nên xây

dựng các kế hoạch chiến lược để giải quyết vấn đề nhà ở TNT trong mối quan

7 TS. Bùi Thị Mai Hoài (2010), Chính sách tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, tr. 39

hệ vùng ngay từ bây giờ.

Trang 37

2.2.3 Mức độ hấp dẫn của TP.HCM đối với ngƣời dân nhập cƣ

Để hỗ trợ cho phân tích thực trạng nhà ở TNT trong mối tương quan với

vấn đề di cư và gợi ý chính sách, tác giả có tiến hành một khảo sát để đánh giá

các yếu tố của TP.HCM làm hấp dẫn người nhập cư. Vì những người này tham

gia một phần rất lớn gây nên áp lực nhà ở TNT và trật tự xã hội của TP.HCM.

Nên nếu biết yếu tố nào tác động mạnh đến dòng di cư thì có thể tác động biến

đổi (hoàn cảnh, đặc điểm, vị trí…của yếu tố đó) theo hướng tích cực để có thể

giảm áp lực dân số đông gây phức tạp cho vấn đề nhà ở mà vẫn đảm bảo phát

triển kinh tế - xã hội của địa phương. Chi tiết nghiên cứu thể hiện ở Phụ lục 02.

Dưới đây xin tóm tắt một số kết quả như sau:

Qua khảo sát cho thấy, 75% người dân các tỉnh phải thuê nhà trọ khi đến

TP.HCM sinh sống và làm việc, chỉ một phần rất nhỏ khoảng trên dưới 5% là

có nhà sở hữu, phần còn lại họ sống nhờ nhà họ hàng, người quen hoặc làm việc

tại các DN, cơ sở sản xuất có sẵn chỗ ở cho người làm. Gần 30% trong số họ

đánh giá tình trạng nơi ở hiện tại của mình về chất lượng là kém hơn nơi ở của

họ trước khi đến TP.HCM, một lượng tương đương như vậy thì cho là họ đang

có một nơi cư trú tốt, đa phần những người này là người sở hữu nhà riêng hoặc

ở nhờ nhà họ hàng, người quen. Trong khi đó, một tỷ lệ khá lớn trên dưới 40%

cho rằng điều kiện sống như vậy là bình thường hoặc có những người không có

ý kiến về chất lượng nơi ở hiện tại. Như vậy có nghĩa là khoảng 70% dân nhập

cư đang có nơi cư trú ở mức độ hài lòng từ trung bình trở xuống.

Mặc dù phải sống nhờ vào người thân quen hoặc sống tạm bợ trong

những khu nhà trọ lụp xụp, không đủ tiện nghi, nhưng chỉ khoảng 10% người

được hỏi trả lời là họ không thích, trong khi có đến 67% thì thích và rất thích

sống tại TP.HCM. Lý do khiến họ di chuyển đến đây là vì yếu tố kinh tế và chất

lượng y tế, giáo dục của nơi này. Hơn 60% những người này cho rằng họ tìm

kiếm việc làm dễ dàng tại TP.HCM với mức thu nhập cao hơn nơi họ sống

trước đó.

Hơn 90% người nhập cư đánh giá chi phí cho cuộc sống tại TP.HCM là

cao, thậm chí rất cao. Tuy nhiên, thực tế này dường như không tác động nhiều

Trang 38

đến quyết định di cư của người dân các tỉnh, bằng chứng là dòng di cư đổ về

nơi đây ngày càng nhiều. Điều đó có thể lý giải bởi ba khả năng (1) khi sống tại

TP.HCM thu nhập của họ đủ bù đắp chi tiêu, chi phí cao nhưng bù lại bởi thu

nhập cao và cơ hội việc làm nhiều nên không phải bôn ba tìm việc như ở nơi

khác; (2) dù chật vật về chỗ ở nhưng người nhập cư sẽ yên tâm hơn về tương lai

con cái vì chúng có được môi trường giáo dục và dịch vụ chăm sóc sức khỏe tốt

nhất nhì cả nước; (3) chỗ ở có khó khăn, chi tiêu có đắt đỏ nhưng nhìn chung

những khó khăn này vẫn còn ít hơn khó khăn mà họ đối mặt trước đây nên họ

chịu đựng để kỳ vọng tương lai sẽ tốt hơn.

Tóm lại, thực trạng dễ vỡ của một đô thị lớn không đủ mạnh để cưỡng lại

độ hấp dẫn của nó đối với dòng người nhập cư. Họ đã, đang và sẽ tiếp tục di cư

đến đây vì cơ hội việc làm, thu nhập nơi này vẫn đang rất tiềm năng. Bên cạnh

đó là lợi thế về dịch vụ công như giáo dục, y tế, giao thông…so với các địa

phương khác. Trong khi đó, vấn đề chỗ ở không ổn định của những người nhập

cư hiện hữu và nhu cầu chỗ ở cho những dòng di cư mới sẽ đẩy TP.HCM vào

tình trạng bất ổn về an ninh nếu chính quyền TP không kịp thời có những chính

sách hợp lý để giải quyết. Thiết nghĩ TP.HCM nên có chính sách lựa chọn đối

tượng TNT trong nhóm người nhập cư này để hỗ trợ nhà ở sao cho phù hợp với

xu hướng phát triển của địa phương. Điều này một phần để lôi kéo nguồn nhân

lực chất lượng, một phần để hạn chế hiện tượng nhập cư (vì nếu có TNT và

không đủ yêu cầu, điều kiện để được hỗ trợ nơi ở, không thể cạnh tranh nổi thì

buộc người di cư phải quay về nơi ở trước đó hoặc đến một nơi nào khác không

phải TP.HCM) và quan trọng hơn cả là đảm bảo phát triển bền vững và trở

thành đô thị văn minh.

2.3 Thực trạng chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở cho ngƣời di cƣ có TNT

tại TP.HCM

Với thực trạng tình hình nhập cư của TP.HCM trong thời gian qua, tác giả

nghĩ rằng, TP.HCM không chỉ xác định phát triển nhà ở cho người có TNT nói

chung là một trong những vấn đề cấp bách, mà còn phải có những chiến lược cụ

thể hướng đến hỗ trợ nhà ở cho những người nhập cư có TNT nói riêng, cần

Trang 39

phải xác định đây cũng là một vấn đề cấp bách của TP.HCM vì cả lý thuyết và

thực tế đều đã chứng minh được tầm quan trọng của việc giải quyết vấn đề này

đối với sự phát triển kinh tế - xã hội tại các đô thị lớn.

Hiện nay, định hướng chính sách tài chính của TP.HCM theo định hướng

chung về phát triển nhà ở TNT tại các đô thị đó là: thông qua các chính sách ưu

đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác để khuyến khích mọi thành

phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở để bán (trả một lần hoặc trả góp), cho

thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp theo phương thức xã hội hóa

nhằm đảm bảo cho đối tượng này an cư lạc nghiệp.

2.3.1 Các chính sách tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở cho ngƣời di cƣ có

TNT đang đƣợc áp dụng

Mặc dù chưa có quy định chính sách về nhà ở TNT nào đề cập cụ thể đến

cụm từ “người di cư” hay “người nhập cư” ở các đô thị lớn. Nhưng thông qua

các chính sách hỗ trợ nhà ở cho công nhân, chúng ta cũng thấy được rằng các

quy định chính sách một phần nào đó cũng đã và đang hướng đến những người

di cư vì có đến 70% số lượng công nhân tại TP.HCM là dân ngoại tỉnh. Cụ thể

các chính sách tài chính đang được áp dụng nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở cho

công nhân tại các KCN-KCX như sau:

Về phía cung

(1) Miễn giảm tiền thuê đất và thuế cho chủ đầu tư

- Các chủ đầu tư tham gia dự án nhà ở cho công nhân tại các KCN được

miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án.

- Áp dụng thuế suất ưu đãi thuế GTGT là 0%.

- Miễn thuế TNDN trong 4 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm

50% thuế TNDN trong 9 năm tiếp theo và áp dụng thuế suất 10% trong suốt

thời gian hoạt động.

- Các DN tự xây nhà ở cho công nhân (không thu tiền thuê hoặc có thu

tiền theo quy định giá cho thuê nhà ở xã hội) và các DN thuê nhà cho công nhân

thì được tính chi phí nhà ở vào chi phí giá thành sản xuất khi tính thuế TNDN.

Trang 40

(2) Hỗ trợ tín dụng

- Chủ đầu tư tham gia xây dựng các dự án nhà ở cho công nhân sẽ được

hỗ trợ tín dụng ưu đãi từ các nguồn như: Ngân hàng Phát triển nhà ở, Quỹ phát

triển nhà ở…hoặc được bù lãi suất theo quy định.

- Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay theo khả năng ngân

sách địa phương.

- Nhà nước sẽ cân đối vốn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho cả bên trong

khuôn viên dự án. Trường hợp các chủ đầu tư tạm ứng sẽ được khấu trừ vào

khoản phải nộp vào ngân sách theo quy định hoặc được hoàn trả từ nguồn ngân

sách.

- Ngoài ra, để tăng cung nhà ở cho công nhân, Liên đoàn Lao động thành

phố cũng được chỉ đạo hướng dẫn các Công đoàn khuyến khích công nhân góp

vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho chính mình.

Về phía cầu

Hình thức hỗ trợ chủ yếu là hỗ trợ về giá thuê nhà trọ, phòng trọ thông

qua quy định khống chế giá cho thuê đối với công nhân. Bên cạnh đó, các chính

sách của TP.HCM trong thời gian qua cũng hướng đến vận động các chủ nhà

trọ, các nhà trẻ không tăng giá nhằm giúp cho những người lao động (chủ yếu là

công nhân) giảm bớt gánh nặng vì tăng giá.

2.3.2 Các chính sách hỗ trợ khác

Ngoài được miễn giảm tiền thuê đất, tiền thuế, được hỗ trợ tín dụng, các

nhà đầu tư tham gia dự án còn được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết

kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học về thi công, xây lắp nhằm

giảm giá thành xây dựng công trình. Ngoài ra, Nhà nước sẽ hỗ trợ đầu tư hạ

tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp thoát nước ngoài hàng rào dự án.

Bên cạnh đó, để phát triển thị trường nhà ở cho công nhân, các quy định

về phát triển quỹ đất, về tiêu chuẩn thiết kế.. cũng được đưa ra hướng đến làm

sao để đủ đáp ứng nhu cầu. Các quy định bao gồm: (1) sử dụng quỹ đất 20%

dành cho xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị

Trang 41

mới để giao cho chủ đầu tư xây nhà ở cho công nhân KCN thuê, nếu quỹ đất đó

phù hợp với quy hoạch. (2) Diện tích nhà ở cho công nhân tối thiểu là 5m2/người. Ngoài ra, các dự án nhà ở cho công nhân được điều chỉnh tăng mật

độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 so với Quy chuẩn quy hoạch hiện

hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt.

2.3.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời có thu

nhập thấp tại TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ

Như đã đề cập ở các phần trên, do TP.HCM có ưu thế về nhiều mặt so với

các tỉnh thành khác trên cả nước nên địa phương này đã tạo ra lực hút mạnh mẽ

khiến người dân các tỉnh khác di cư đến đây sinh sống và làm việc. Tuy nhiên,

mọi vấn đề điều có hai mặt của nó, sự phát triển vượt bậc tạo ra thế mạnh cho

TP.HCM, nhưng không phải mọi thế mạnh đều đưa đến thuận lợi, không phải

mọi người dân di cư đến TP.HCM đều có lợi cho TP.HCM. Chúng ta không thể

phủ nhận chính những người di cư đã tạo cho TP.HCM có được một lực lượng

lao động dồi dào, nhưng cũng không thể không nhìn nhận rằng chính họ đã đem

đến không ít áp lực trên nhiều khía cạnh cho TP.HCM như cơ sở hạ tầng, giao

thông, an sinh xã hội…Trong đó, vấn đề nhà ở là một mối quan tâm lớn mà

chính quyền TP.HCM đang phải đối mặt.

Mối quan tâm này đã được thể hiện thông qua những hội thảo, những

chính sách đã ban hành trong thời gian qua. Thế nhưng, những chính sách ấy

vẫn còn đi theo những chiều hướng khác nhau, chưa tạo ra được sự đồng thuận,

nhất quán, chưa phù hợp với đặc điểm kinh tế - xã hội cũng như mục tiêu phát

triển của TP.HCM. Bởi vì, số lượng dân di cư từ các tỉnh đến TP.HCM là

không nhỏ, trong đó những người lao động có trình độ tay nghề thấp lại chiếm

một tỷ trọng khá cao, có đến 56% lao động nhập cư có trình độ trung học cơ sở

(Lê, 2006). Trong khi hiện nay, các DN trên địa bàn TP.HCM đang có xu

hướng chuyển dịch cơ cấu, tiến đến phát triển các ngành công nghệ cao, đòi hỏi

trình độ tay nghề và chất xám. Cho nên, nếu thực trạng số lượng người nhập cư

và trình độ của người nhập cư cũng như những chính sách hỗ trợ phát triển nhà

Trang 42

ở TNT vẫn tiếp tục như thời gian qua thì liệu TP.HCM có đạt được mục tiêu

như đã đề ra hay không?

Tác giả cho rằng, những chính sách về hỗ trợ nhà ở TNT trong thời gian

qua của TP.HCM chưa có những hướng đi phù hợp với đặc điểm và mục tiêu

phát triển của nơi này. Ngoài những chính sách chung từ TW thể hiện qua các

văn bản như Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 của

Thủ tướng Chính phủ về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao

động tại các KCN thuê thì sự ra đời của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM theo

Quyết định số 3823/QĐ-UB ngày 04 tháng 08 năm 2004 của UBND TP.HCM

được xem như một điểm nhấn có giá trị lớn trong việc giải quyết chỗ ở cho

những người công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các KCN – KCX và các DN trên

địa bàn. Mặc dù vậy, tác giả thấy rằng việc thực thi những chính sách này

nghiên về giải pháp tình thế nhiều hơn chứ chưa phải là chiến lược lâu dài. Vì

đặc điểm phát triển của TP.HCM không giống các tỉnh khác, nơi này quá phát

triển so với các tỉnh khác, dân nhập cư quá nhiều, tạo ra áp lực quá lớn, nếu giải

quyết không khéo những áp lực này có thể phát sinh lực cản, cản trở sự phát

triển của TP.HCM. Trong thời gian qua các chính sách cứ hướng đến xây nhà ở

cho người có TNT, trong đó có nhà lưu trú cho công nhân, nhưng thực tế lao

động thiếu nhà ở còn các khu nhà lưu trú thì mới hoạt động được 50% công suất

(BQL nhà ở công nhân KCX Tân Thuận). Không thể phủ nhận rằng những

chính sách chung từ Chính phủ và một số chính sách riêng của TP.HCM về hỗ

trợ, phát triển nhà ở TNT đã một phần nào đó hướng đến người di cư thông qua

việc đã giải quyết chỗ ở cho một số lượng tương đối lớn, khoảng trên 400 ngàn

chỗ ở cho những người công nhân ngoại tỉnh, tạo nền tảng để phát triển nhà ở

cho người di cư có TNT trong tương lai. Tuy nhiên, từ chính sách đến thực tế

vẫn còn một khoảng cách chưa thể lấp đầy, hiệu quả sử dụng các khu nhà lưu

trú cho công nhân, tỷ lệ nhà ở TNT đã xây dựng so với nhu cầu, tình trạng nhà

TNT chưa có căn cứ để lựa chọn đối tượng hỗ trợ...như đã trình bày ở trên là

những minh chứng cụ thể. Sự phát triển kinh tế gắn liền với nguồn nhân lực,

yếu tố con người là quan trọng và con người chỉ làm việc tốt khi họ được an cư.

Trang 43

Do đó, để đạt được mục tiêu phát triển như hoạch định và giải quyết tình trạng

quá tải về nhiều mặt như hiện nay, tác giả nghĩ rằng chính sách hỗ trợ phát triển

nhà ở cho người có TNT của TP.HCM phải đặt trong mối quan hệ với vấn đề di

cư một cách rõ ràng, cụ thể chứ không chỉ đơn thuần là nhà ở cho công nhân

như hiện tại vì thực tế đã chứng minh dân nhập cư là một đặc điểm quan trọng

của TP.HCM, họ đã góp phần tạo nên sự phát triển của nơi này. Việc hoạch

định chính sách phải quan tâm đến tất cả những người di cư, nhưng chính sách

hỗ trợ không phải cho tất cả mọi người nhập cư bởi chắc chắn sẽ có một số

lượng nhất định trong thành phần này là những người có năng lực, có thể đáp

ứng nhu cầu phát triển theo mục tiêu của TP.HCM nhưng chưa được xem xét

hỗ trợ, ngược lại cũng có một số lượng không nhỏ những người này là gánh

nặng và tạo áp lực về nhà ở TNT cho TP.HCM. Cho nên, chính sách nhà ở TNT

phải làm sao thu hút được những người lao động có năng lực, có trình độ tay

nghề phục vụ cho mục tiêu phát triển dài hạn, nhưng đồng thời cũng phải tạo ra

được “chướng ngại” khiến người dân các tỉnh khác (những người mà năng lực

không phù hợp với điều kiện và yêu cầu phát triển của TP.HCM) hiện đã di cư

đến TP.HCM hoặc chưa di cư sẽ phải trở về quê cũ hay đến một địa phương

khác hoặc phải dè dặt, cân nhắc khi quyết định di cư đến đây. Sau đây là một số

thành tựu và hạn chế của chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có TNT của

TP.HCM trong thời gian qua, có thể xem đây là nền tảng cho việc xây dựng

chính sách trong tương lai trên cơ sở phát huy những ưu điểm từ những chính

sách đã thực hiện và hạn chế, khắc phục những khuyết điểm của chúng.

2.3.2.1 Thành tựu

Mặc dù nói giữa chính sách và thực tế việc hỗ trợ phát triển nhà ở cho

người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM nói chung vẫn còn một khoảng

cách rất lớn, riêng đối với những người di cư từ các tỉnh khác đến dường như

chưa có những quy định cụ thể nào, ngoại trừ những quy định về chính sách hỗ

trợ nhà ở cho công nhân tại các KCN. Nhưng có thể nói, chính quyền TP.HCM

đã có được những nỗ lực bước đầu, đã tạo được tiền đề khá quan trọng trong

việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người TNT nói chung và người di cư có TNT

Trang 44

nói riêng. Thành tựu lớn nhất đó là thành lập và định hướng Quỹ phát triển nhà

ở thành phố với mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Có thể kể đến một số chương trình hỗ trợ từ Quỹ liên quan đến người nhập cư

sau đây.

(1) Chương trình cho vay đối với hộ gia đình, cá nhân xây dựng hoặc sữa

chữa nhà trọ cho công nhân thuê. Giai đoạn 2006 – 2010 TP.HCM đã xây dựng

được 1,36 triệu m2, đáp ứng 433.000 chỗ ở cho người dân. Trong đó, 90% được

xây dựng từ các cá nhân, hộ gia đình dưới hình thức các nhà trọ riêng lẻ với

nhiều nơi còn chưa đảm bảo chất lượng theo quy định cho nên chương trình này

nhằm mục tiêu hỗ trợ các hộ dân tự đầu tư, cải tạo, nâng cấp các nhà trọ. Mỗi

hộ gia đình, cá nhân xây dựng mới nhà trọ cho công nhân được hỗ trợ vay tối đa

70% giá trị hợp đồng nhưng không vượt quá 2,5 tỷ, thời hạn vay tối đa là 7

năm. Nếu sửa chữa nhà trọ thì được vay tối đa 1,5 tỷ và thời hạn là 5 năm. Với

lãi suất vay bằng lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng bình quân của 4 ngân

hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM cộng phí quản lý 2,4%/năm.

(2) Bên cạnh, Quỹ phát triển nhà ở Thành phố cũng đã đưa vào khai thác

khu nhà lưu trú cho công nhân ở Linh Trung, tạo chỗ ở cho hơn 2 200 công

nhân làm việc tại KCX Linh Trung và các KCN lân cận.

Nhìn chung, các chính sách tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở TNT cho

người dân nhập cư trên địa bàn TP.HCM cũng đã thu gặt được một số thành

tựu, ít nhất cũng đã giải quyết được nhà ở cho một số lượng nhất định công

nhân tại các KCN – KCX, nên ít nhiều cũng đã tạo được niềm tin trong dân

chúng về chính sách giải quyết vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở TNT mặc dù con

số đã hỗ trợ so với nhu cầu thực tế còn rất nhỏ.

2.3.2.2 Hạn chế

Vấn đề nhà ở cho người có TNT tại các khu vực đô thị nói chung đã được

đưa vào luật, Nhà nước và chính quyền cũng nỗ lực kêu gọi đầu tư với nhiều ưu

đãi, nhưng cho đến nay dường như các nhà đầu tư chỉ chạy theo các dự án xây

dựng nhà ở thương mại, chung cư, căn hộ cao cấp trong khi nhu cầu nhà ở cho

người có TNT đang ngày càng cấp bách nhưng lại chưa được quan tâm đúng

Trang 45

mức. Nhà ở TNT dành cho đối tượng là người nhập cư cũng là một phần trong

các dự án nhà ở TNT (cụ thể hiện tại là nhà ở cho công nhân) cũng chịu chung

số phận. Nguyên nhân của thực trạng này rất nhiều nhưng chung quy mà nói nó

nằm ở hai vấn đề là tổ chức thực hiện (thực thi chính sách) và giới hạn nguồn

lực.

Mặc dù chính sách đã ban hành, nhưng Chính quyền TP.HCM vẫn chưa

có những chương trình cụ thể, rõ ràng hướng đến hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp

cho những người di cư xứng đáng được nhận hỗ trợ. Số lượng dân nhập cư

đông là đặc điểm riêng của địa phương, nhưng quy định chính sách lại không

bám sát đặc điểm ấy. Ngoài Chỉ thị 07/2003/CT – UB về nhà ở cho đối tượng

có TNT, hầu hết đều áp dụng những chính sách chung của cả nước và dường

như không có một quy định riêng lẻ nào cho đối tượng là dân nhập cư, trong khi

đặc điểm kinh tế - xã hội của TP.HCM khác xa các khu vực khác trong cả nước.

Ngay cả vấn đề lựa chọn đối tượng có TNT nói chung để hỗ trợ (người có thu

nhập thấp là người có thu nhập dưới mức trung bình do từng địa phương quy

định theo điều kiện mỗi nơi) dù đã được phân cấp nhưng đến nay TP.HCM vẫn

chưa công bố công khai tiêu chuẩn nào, mức thu nhập bao nhiêu thì được nhận

hỗ trợ.

Dù chính sách thu hút đầu tư được khuyến khích bằng các hình thức ưu

đãi trên nhiều khía cạnh, các doanh nghiệp đầu tư vẫn không thấy hấp dẫn, vì

gặp nhiều vướng mắc như thiếu đất, thiếu vốn, thủ tục phức tạp,...khiến họ chùn

bước. Chưa kể có những quy định đưa ra mà khả năng thực hiện được là rất

thấp. Ví dụ: tại khoản 2, điều 3, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg quy định sử dụng

quỹ đất 20% dành xây dựng nhà xã hội trong các dự án nhà ở thương mại để

đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê nếu phù hợp với quy hoạch. Quy

định như vậy, nhưng liệu có được bao nhiêu phần trăm trong 20% quỹ đất này

là phù hợp để xây nhà lưu trú cho công nhân. Đó là chưa kể đến góc độ thương

mại, việc xây nhà ở thu nhập thấp nói chung và nhà ở cho công nhân nói riêng

đặt ngay bên cạnh những căn hộ cao cấp, tâm lý người tiêu dùng giàu có sẽ

lưỡng lự khi quyết định mua, điều đó có khả năng làm giảm giá thành căn hộ và

Trang 46

ảnh hưởng đến lợi nhuận nhà đầu tư. Chính vì thế, các nhà đầu tư sẽ né tránh và

chọn những dự án quy mô nhỏ hơn, khi đó giá thành sẽ tăng do chi phí tăng. Thị

trường BĐS tăng giá vô hình chung càng tạo ra khó khăn cho thị trường nhà ở

TNT.

Bên cạnh đó, chính sách khai thác các nguồn tài chính còn chưa hiệu quả.

Dù chính sách khuyến khích ghi rõ: DN được ưu tiên vay vốn, hỗ trợ lãi suất,

huy động thêm vốn từ công nhân...nhưng thực tế việc bố trí nguồn vốn hỗ trợ và

ngân hàng cho vay ưu đãi còn rất hạn chế, lương công nhân thì quá thấp, liệu

trích được bao nhiêu phần trăm để góp vốn. Nguyên nhân của vấn đề tài chính

này là do: “(i) thiếu chính sách tài chính – tín dụng vĩ mô về phát triển thị

trường nhà ở cho người thu nhập thấp; (ii) chưa tạo được sự đồng thuận của

thị trường và xã hội về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp; quan điểm

truyền thống cho rằng nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhiệm vụ của nhà

nước, chính quyền địa phương” (Bùi, 2010, tr. 64).

Dân nhập cư chiếm một lượng lớn nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập

thấp trên địa bàn TP.HCM, tất nhiên TP.HCM không thể hỗ trợ cho tất cả

những đối tượng này vì những lý do đã nêu ở những phần trên. Nhưng nếu có

những quy định rõ ràng về lựa chọn đối tượng di cư để hỗ trợ thì TP.HCM một

mặt có thể giảm được áp lực nhà ở TNT từ những người nhập cư, một mặt có

thể thu hút những lao động chất lượng phục vụ cho mục tiêu phát triển của địa

phương.

Tóm lại, có thể thấy rằng thị trường nhà ở cho người có TNT trên địa bàn

TP.HCM nói chung và nhà ở TNT cho người di cư nói riêng chưa sẵn sàng để

vận hành bởi vì các yếu tố cấu thành nên thị trường còn rất rời rạc. Một là,

chính sách từ Nhà nước và chính quyền TP.HCM chưa có những chương trình

hành động phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Đặc điểm nổi bậc của

TP.HCM là dân nhập cư chiếm một số lượng lớn, nhưng chương trình phát triển

nhà ở cho người có TNT lại chưa có những quy định rõ ràng cho đối tượng này,

trong khi TP.HCM cũng cần phải thu hút những lao động chất lượng từ những

người nhập cư và càng không muốn những người di cư với trình độ và năng lực

Trang 47

lao động không đạt yêu cầu trở thành gánh nặng cho việc giải quyết nhà ở TNT

tại TP.HCM. Hai là, quỹ đất dành cho xây dựng nhà theo chính sách nhà ở thu

nhập thấp thì thiếu thốn thay vì nhà nước nên giao đất cho DN đầu tư thì DN

phải tự bươn chải khiến họ không mặn mà làm cho đất đã thiếu càng thiếu. Ba

là, nhà đầu tư hời hợt vì bên cạnh lợi nhuận không hấp dẫn còn vướng nhiều thủ

tục, quy trình phiền phức mà thị trường nhà ở thương mại lại đang tiềm năng;

Ngân hàng dè dặt cho vay vì rủi ro mà nhà nước chưa có chính sách đảm bảo rõ

ràng. Bốn là, bản thân người dân thì không đủ nguồn lực, nếu không có những

quy định thu hút những đối tượng có tiềm năng và loại những đối tượng có

nguy cơ tạo gánh nặng cho nhà ở TNT thì căn nhà mơ ước cho tất cả những

người có TNT nói chung vẫn nằm ngoài tầm tay. Trước thực tế chính sách hỗ

trợ như vậy, các bộ phận tham gia thị trường chưa sẵn sàng như vậy thì thị

trường vận hành yếu kém là đương nhiên.

Trang 48

KẾT LUẬN CHƢƠNG II

Là một trong hai đô thị đông dân nhất Việt Nam, TP.HCM đang đứng

trước áp lực nặng nề về giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Trong đó, những người nhập cư góp một phần không nhỏ tạo ra áp lực này bởi

vì phần lớn trong số họ có TNT, đặc biệt là công nhân – lực lượng lao động

quan trọng tại các KCN. Đây là kết quả của quá trình đô thị hóa. Trong khi đó,

giữa chính sách và việc thực thi những chính sách hiện hành về hỗ trợ nhà ở

TNT nói chung tại TP.HCM còn một khoảng cách khá lớn; hỗ trợ nhà ở TNT

cho đối tượng di cư chưa có quy định rõ ràng. Nguyên nhân một phần vì nguồn

lực có hạn và một phần vì chính sách được xây dựng còn từ chủ quan của

những người làm chính sách, chưa quan tâm đến những đặc điểm riêng của từng

địa phương để có những chương trình hành động cho phù hợp.

Tóm lại, dân số tăng nhanh, chiến lược phát triển đô thị không đi đôi với

việc làm và các dịch vụ kèm theo, khiến TP.HCM trở nên chật chội, bức bối.

Đó là bức tranh của TP.HCM trong 10 năm gần đây. Vấn đề di dân quá mức từ

các tỉnh đến nơi này đã, đang và sẽ tiếp tục là mối quan tâm lớn của các cấp

chính quyền nếu như không có những giải pháp đột phá vì nó tạo ra thách thức

trong quản lý công. Đặc biệt, hiện tượng này làm cho chính sách hỗ trợ nhà ở

cho người có TNT đã khó khăn nay còn khó khăn hơn vì nhu cầu hiện tại chưa

được giải quyết mà dòng di cư thì luôn tiếp diễn. Vì vậy, nếu không muốn chạy

theo giải quyết hậu quả thì ngay từ bây giờ chính sách hỗ trợ nhà ở cho những

người có TNT tại TP.HCM phải đặt trong mối quan hệ với vấn đề di cư để xem

xét.

Trang 49

CHƢƠNG 3

MỘT SỐ GỢI Ý VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH HỖ TRỢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI VẤN ĐỀ DI CƢ

3.1 Nguyên tắc xây dựng khung chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời có

thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ

Có thể nói nhà ở cho người có TNT nói chung và nhà ở TNT cho những

người di cư nói riêng tại TP.HCM hiện nay đang là vấn đề khó giải quyết: (i)

giữa chính sách và thực tế còn một khoảng cách khá xa nên nhu cầu hiện tại

chưa được giải quyết thì nhu cầu mới liên tục phát sinh khiến áp lực nhà ở thu

nhập thấp càng ngày càng nặng; (ii) sự phát triển kinh tế của địa phương đã thúc

đẩy dòng di cư từ nông thôn để đáp ứng nhu cầu lao động của TP.HCM tạo thêm

gánh nặng nhà ở, đòi hỏi chính quyền phải giải quyết trong tương lai. Dưới áp

lực như vậy, một mình TP.HCM không thể nào giải quyết triệt để vấn đề mà cần

phải có sự hợp tác giữa trung ương và địa phương, thậm chí là phải phối kết hợp

trong một chiến lược vùng và liên kết với các địa phương có liên quan.

Về chính sách, mặc dù dân nhập cư là một đặc điểm quan trọng của

TP.HCM nhưng hiện tại chưa có những quy định cụ thể nào cho việc mua nhà,

thuê nhà của người nhập cư có TNT, ngoại trừ quy định về nhà ở cho công nhân

nói chung, trong đó có cả công nhân ngoại tỉnh là những người di cư. Vì vậy,

cần có những quy định đồng bộ ngay từ đầu, tránh trường hợp phân biệt đối xử

tạo ra khoảng cách xã hội, bên cạnh đó là không tạo động lực để thu hút lao động

nhập cư chất lượng phục vụ cho mục tiêu phát triển của TP.HCM và làm tăng áp

lực cho nhà ở TNT do quá trình di cư. Vì lý do trên, nhà ở cho người có thu nhập

thấp không nên chỉ đáp ứng nhu cầu của dân bản địa mà phải mở rộng cho tầng

lớp di dân. Để có chính sách hiệu quả cho phát triển nhà ở thu nhập thấp tại

TP.HCM, thì những nguyên tắc sau đây là cần thiết.

Trang 50

Phát triển nhà ở cho người có TNT trong mối quan hệ với vấn đề di cư

phải hướng đến mục tiêu dài hạn

Chiến lược phát triển nhà ở của TP.HCM gắn với quá trình chỉnh trang và

phát triển đô thị. Đặc biệt phát triển thị trường nhà ở cho người có TNT nói

chung và người di cư có TNT nói riêng đang gặp nhiều thách thức. Sự xáo trộn

trong quy hoạch có thể xảy ra do tốc độ phát triển kinh tế của địa phương cùng

với những ưu việt về chất lượng dịch vụ, thuận tiện về giao thông…đã tạo ra một

lực hút mạnh mẽ các dòng di cư từ các tỉnh thành khác trong cả nước. Do đó, để

phát triển nhà ở TNT cho đối tượng di cư cần phải có những bước đi thích hợp,

tránh sử dụng những giải pháp nhất thời quá mức đưa đến những hệ lụy không

mong muốn ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị và chính địa phương là người phải đối

mặt và giải quyết những hậu quả do mình gây ra vì chính sách không hợp lý.

Với những lý do nêu trên thì “phòng bệnh” vẫn tốt hơn là “chữa bệnh”,

một chiến lược dài hạn mặc dù có thể khó khăn hơn, phải tốn nhiều thời gian để

có kết quả, nhưng nó sẽ có tác động tích cực lâu dài, nên rất xứng đáng để làm.

Chiến lược phát triển nhà ở thu nhập thấp phải hướng đến mục tiêu dài hạn sao

cho phù hợp với khả năng, nguồn lực và hòa hợp được với các chính sách có liên

quan.

Phát triển nhà ở cho người có TNT trong mối quan hệ với vấn đề di cư

phải kết hợp hài hòa giữa lợi ích xã hội và lợi ích thị trường

Nhà ở là hàng hóa do thị trường cung cấp. Phát triển thị trường nhà ở cho

người có TNT sẽ góp phần gia tăng lợi ích xã hội. Tuy nhiên, trạng thái cân bằng

trên thị trường này không đạt được do nhiều nguyên nhân. Cầu nhà ở của đối

tượng TNT quá nhiều trong khi cung thì quá ít. Do đó, chính quyền phải can

thiệp để nâng cao phúc lợi xã hội.

Nhà ở cho người có thu nhập thấp tạo ra ngoại tác tích cực, vì khi người

dân an cư lạc nghiệp thì các tệ nạn xã hội và mất trật tự an ninh sẽ giảm (Bùi,

2010). Vì vậy, để đảm bảo phúc lợi xã hội, chính phủ phải hỗ trợ cả cung lẫn

cầu, nhưng quan trọng nhất là tăng cung (đây là giải pháp hiệu quả vì số lượng

Trang 51

hiện tại không đủ đáp ứng, giá nhà của thị trường lại rất cao, nguồn lực tài chính

không thể đáp ứng đủ trên giác độ hỗ trợ tài chính trực tiếp để người TNT mua

nhà theo giá thương mại. Chưa kể giải pháp này sẽ tác động bất lợi trong dài hạn

vì giá nhà tiếp tục tăng). Sau khi hỗ trợ thị trường sẽ dịch chuyển qua điểm cân

bằng mới, phúc lợi được đảm bảo mà lợi ích của các nhà đầu tư cũng không bị

thiệt hại.

S = PMC1

Giá cả

SMC = PMC2 =

PMC = hỗ trợ

PMC1 - MD

P1

P2

D = PMB = SMB

Số lượng

0

Q1

Q2

Có thể minh họa tác động này bằng đồ thị dưới đây (Sử, 2009):

Hình 3.1: Hỗ trợ từ chính quyền làm tăng ngoại tác tích cực

Trong thị trường nhà ở, điểm cân bằng ban đầu là giao của số lượng Q1 và

mức giá P1. Xét ngoại tác tích cực với lợi ích biên là MB thì sản xuất tối ưu của

xã hội ở điểm giao của P2 và Q2. Giả sử mức hỗ trợ quy ra mỗi đơn vị nhà là S =

MB. Mức hỗ trợ này làm giảm chi phí biên sản xuất, theo đó làm dịch chuyển

đường chi phí biên tư nhân xuống một đoạn bằng MB cho mỗi đơn vị nhà. Kết

quả PMC2 = SMC (chi phí biên tư nhân bằng chi phí biên xã hội). Như vậy nhờ

hỗ trợ từ chính quyền, thị trường đã di chuyển từ tình trạng sản xuất dưới mức

tiềm năng đến mức sản xuất tối ưu. Điều đó có nghĩa là sự can thiệp của chính

quyền đã góp phần hài hòa lợi ích xã hội và lợi ích thị trường bởi vì cung nhà

Trang 52

tăng lên đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, giá thành hạ nhưng nhà đầu

tư không bị thiệt hại vì được bù đắp bằng hỗ trợ của chính phủ.

Chính sách phát triển nhà ở TNT trong mối quan hệ với vấn đề di cƣ

phải hƣớng đến phát triển đồng bộ các yếu tố cấu thành thị trƣờng nhà ở

TNT

Để phát triển thị trường nhà ở cho người có TNT đòi hỏi phải có đất, có

vốn, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư như thủ tục, chính sách hỗ trợ, lựa

chọn đối tượng thụ hưởng, đảm bảo khả năng mua nhà của người có thu nhập

thấp… Tất cả phải sẵn sàng thì mới vận hành được thị trường này. Muốn vậy,

các chính sách để phát triển từng bộ phận phải được thực thi đồng thời, tránh

trường hợp gỡ nút thắt này lại đến nút thắt khác. Điều này sẽ làm gia tăng chi phí

cho những nhà đầu tư tiếp tục theo đuổi dự án hoặc làm cho họ từ bỏ hay treo dự

án như thực trạng vừa qua của TP.HCM.

3.2 Lựa chọn đối tƣợng hỗ trợ nhà ở TNT trong mối quan hệ với vấn đề di

cƣ

Để xây dựng chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có TNT trong

mối quan hệ với vấn đề di cư thì quy định lựa chọn đối tượng để hỗ trợ là một

vấn đề cực kỳ quan trọng vì những lý do sau đây: (i) Những người di cư đến

TP.HCM sinh sống và làm việc rất nhiều, trong đó thành phần có TNT cũng

không nhỏ, TP.HCM không thể hỗ trợ cho tất cả những người dân nhập cư có

thu nhập thấp; (ii) Mỗi địa phương đều có nguồn lực giới hạn. Cho nên, khi

quyết định hỗ trợ cho bất kỳ vấn đề gì đều phải cân nhắc trên cơ sở phân tích lợi

ích – chi phí, không thể có một sự hỗ trợ nào đó mà không mang đến lợi ích gì

cho địa phương; (iii) Nếu vì TP.HCM có nhiều ưu điểm về mặt kinh tế - xã hội

so với các địa phương khác mà làm cho dân các tỉnh đều dồn về đây thì những

tỉnh khác lấy nguồn nhân lực đâu để phát triển. Vì vậy, giải pháp tối ưu là chính

sách hỗ trợ nhà ở TNT của TP.HCM phải làm sao để chỉ thu hút nguồn nhân lực

nào phù hợp với mục tiêu phát triển lâu dài của địa phương.

Trang 53

Đầu tiên nhất, nên xây dựng các tiêu chí rõ ràng để xác định thu nhập bao

nhiêu thì được xét là TNT? Tác giả cho rằng nên xây dựng tiêu chí TNT theo

phương pháp LIM trình bày ở chương 1 vì nó vừa đơn giản, dễ hiểu và phổ biến

trên thế giới.

Bước thứ hai là lựa chọn trong số những người có TNT đã xác định, ai

nên được hỗ trợ? Theo kết quả từ nghiên cứu “Khám phá sở thích của người có

thu nhập thấp tại Việt Nam đối với chính sách công về nhà ở; các yếu tố ảnh

hưởng đến sự vươn lên của người thu nhập thấp”(Bùi, 2010, tr. 81-83) đa số

những người được phỏng vấn trong nghiên cứu này là người từ các tỉnh khác đến

TP.HCM. Theo nghiên cứu này có 2 nhóm đối tượng TNT đó là nhóm chủ động

và nhóm thụ động vươn lên trong cuộc sống. Có thể căn cứ vào đặc điểm này

cho bước gạn lọc thứ hai.

Bước ba, xem xét tiếp trong nhóm vừa được gạn lọc ở trên, khả năng thu

nhập của từng người, tác phong công việc, ý chí làm việc như thế nào? Chuyên

môn của họ có phù hợp với các ngành nghề theo định hướng phát triển của

TP.HCM hay không?

Bên cạnh đó, đối với những người thuê nhà, phải xem xét đến thời gian

sinh sống và làm việc tại TP.HCM để góp phần hạn chế hiện tượng nhập cư quá

mức. Đối với nhà sở hữu, nhất thiết phải quan tâm đến tiêu chí hộ khẩu để giới

hạn bớt lượng dân nhập cư. Đồng thời cũng nên xem xét đến ý thức giữ gìn tài

sản thuê của người đang thuê có nhu cầu mua nhà khi đã tích lũy được một

khoản tiền nhất định và cần hỗ trợ thêm mới mua được nhà.

3.3 Các giải pháp tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở cho ngƣời TNT trong

mối quan hệ với vấn đề di cƣ

Mặc dù cơ chế chính sách về nhà ở TNT nói chung đã thiết lập nhiều

năm, nhưng có thể nói thị trường này mới ở giai đoạn manh nha, và nhà ở cho

người di cư có TNT dường như vẫn chưa lộ rõ, trong khi nhu cầu nhà ở TNT nói

chung và nhà ở TNT cho người di cư nói riêng càng ngày càng nhiều. Một trong

Trang 54

những lý do quan trọng là thiếu vốn, do đó đa dạng các nguồn vốn huy động từ

mọi thành phần trong xã hội là rất cần thiết để giải quyết vấn đề này.

3.3.1 Nâng cao năng lực tài chính của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM

Trong thời gian qua Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM đã giữ một vai trò

quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người có TNT nói chung và nhà ở

cho công nhân – một trong những thành phần di cư nói riêng thông qua việc mua

lại, vận hành và quản lý khu nhà lưu trú cho công nhân ở Linh Trung; cho vay

ưu đãi đối với các hộ gia đình và cá nhân xây hoặc sửa chữa nhà trọ cho công

nhân thuê. Tuy nhiên, do nguồn lực hạn chế nên chỉ mới giải quyết được một

lượng rất nhỏ nhu cầu, bên cạnh cũng xuất phát từ nguyên nhân tài chính hạn

hẹp nhưng chính quyền lại muốn giải quyết nhiều nhu cầu, cuối cùng đưa đến

những quy định bất cập.

Hiện Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM có vốn điều lệ là 1.000 tỷ, nhưng

ngân sách chỉ mới cấp 460 tỷ, trong đó tiền mặt chỉ có 300 tỷ, một con số quá

nhỏ để giải quyết nhu cầu quá lớn. Vì vậy, cần phải đa dạng hóa kênh huy động

cho Quỹ thông qua:

- Phân bổ vốn ngân sách hàng năm với một tỷ lệ nhất định cho chương

trình phát triển nhà ở cho đối tượng di cư;

- Phát hành trái phiếu đô thị xây dựng nhà ở;

- Khai thác nguồn vốn ODA;

- Kêu gọi đầu tư từ các tổ chức phi chính phủ.

Ngoài ra, để có thể gia tăng nhanh số lượng nhà ở cung ứng cho người có

TNT nói chung và người di cư có TNT nói riêng, Quỹ cũng nên mở rộng đầu tư,

trực tiếp xây nhà để bán hoặc cho thuê đối với người có TNT.

3.3.2 Điều tiết ngân sách từ Trung ƣơng

Có thể khẳng định, vấn đề di cư của người dân từ các tỉnh đến TP.HCM

sinh sống và làm việc không chỉ tác động trực tiếp đến TP.HCM mà còn ảnh

hưởng đến các địa phương xuất cư. Ví dụ ở các tỉnh của ĐBSCL nơi có tỷ lệ

Trang 55

xuất cư cao nhất trong các vùng với 50,7% (Điều tra dân số 1999, 2009), họ

thiếu lao động nông thôn cho phát triển và hiện đại hóa nông nghiệp vì đa số

thanh thiếu niên sau khi tốt nghiệp phổ thông nếu không tiếp tục học thì di

chuyển đến các thành phố lớn như TP.HCM để làm việc. Hiện tượng này đã ảnh

hưởng đến mục tiêu phát triển của vùng (Báo Hậu Giang, 2008). Rõ ràng có sự

liên quan giữa các địa phương đối với hiện tượng di cư của người dân. Lực hút

và lực đẩy của các địa phương đã tạo ra không ít thuận lợi, nhưng đồng thời

cũng mang đến không ít khó khăn cho cả hai phía. Vì vậy, cần phải xác định

trách nhiệm chung, trong trường hợp này Chính phủ nên can thiệp để giải quyết

vấn đề nhằm đảm bảo phát triển đồng đều giữa các vùng kinh tế. Vì nếu

TP.HCM phát triển vượt trội so với các địa phương khác mà dân cư đổ dồn hết

về đây, các địa phương còn lại lấy gì để phát triển?

Chính quyền TW nên xem xét điều tiết ngân sách cho TP.HCM như một

trường hợp đặc biệt để đầu tư xây dựng nhà ở TNT bởi TP.HCM đóng góp đến

30% thu nhập ngân sách của Chính phủ nên xứng đáng được xem xét phân bổ

ngân sách để giải quyết khó khăn. Tức nhiên, vấn đề nguồn để điều tiết là việc

của chính quyền TW. Việc lấy nguồn từ đâu để điều tiết, chính quyền TW có thể

xem xét đến một số cách thức sau đây: (1) Có thể quy định một tỷ lệ nhất định

đối với tỷ suất di cư thuần của các tỉnh, nếu tỉnh nào có tỷ lệ này vượt giới hạn

quy định sẽ bị cắt giảm số lượng ngân sách phân bổ hàng năm. Việc làm này có

2 tác dụng, ngoài giảm gánh nặng tài chính cho giải quyết vấn đề nhà ở TNT của

TP.HCM thì còn tạo động lực để các địa phương khác nâng cao hiệu quả hoạt

động công như thu hút đầu tư tạo công ăn việc làm, phát triển cơ sở hạ tầng..

nhằm giữ chân dân cư nếu không muốn mất lợi ích vì bị cắt giảm ngân sách

phân bổ. Để có thể sử dụng phương thức này đòi hỏi phải tính toán được tổng

phúc lợi xã hội sau khi cắt giảm ngân sách ở một tỉnh và chuyển cho địa phương

khác so với trước đây, nếu tổng phúc lợi xã hội lớn hơn thì chính phủ nên thực

hiện. (2) Ngược lại có thể chọn cách thứ hai là vay nợ để chi cho đầu tư, đương

nhiên khi đó nợ quốc gia sẽ tăng và gia tăng gánh nặng cho thế hệ tương lai.

Nhưng nếu sử dụng nợ hiệu quả, đầu tư để giải quyết nhà ở TNT có thể giúp

Trang 56

người dân tăng thu nhập vì chỗ ở ổn định sẽ góp phần nâng cao hiệu quả làm

việc. Khi thu nhập gia tăng họ sẵn sàng chịu một mức thuế cao hơn để đóng góp

vào ngân sách chính phủ. Thụy Điển là minh chứng tốt nhất cho trường hợp này,

với hoạt động hiệu quả của thể chế (institution) trong vòng 30 năm nợ quốc gia

giảm từ 60% GDP xuống còn 35% GDP (Swedish National Debt Office, 2011).

Và hiện nay người dân Thụy Điển không hề phàn nàn với mức thuế TNCN lên

đến 50% thu nhập vì họ hài lòng với phúc lợi xã hội mà họ nhận được.

3.3.3 Huy động vốn từ các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn

Hiện nay, vì mục tiêu lợi nhuận, đa số các DN thuê mướn nhân công là

lao động thời vụ để tận dụng giá rẻ. Trong khi đó, không cần quan tâm đến an

sinh xã hội của họ, điều này vô tình đã đưa đến nhiều vấn nạn cho TP.HCM, nhà

ở là một trong số đó. Nhìn từ góc độ xã hội mà nói thì các DN này phải có trách

nhiệm chung tay góp sức để giải quyết vấn đề nhà ở TNT nhất là nhà ở TNT cho

chính công nhân của họ. Nếu các DN đã chạy theo lợi nhuận mà lờ đi vấn đề xã

hội thì chính quyền nên giải quyết vấn đề xã hội thông qua tác động vào lợi

nhuận của các DN. Sau đây là một gợi ý cho giải pháp này:

Thành lập một tổ chức phi lợi nhuận dưới hình thức liên doanh của các

DN, tổ chức này sẽ huy động vốn từ các DN để đầu tư xây dựng nhà ở cho người

có thu nhập thấp. Để khuyến khích dòng vốn này, chính phủ nên có quy chế đặc

biệt về thuế cho các DN tham gia. Ví dụ, trên mỗi 1 đồng lỗ được chia lại từ kết

quả hoạt động của tổ chức này, các DN hùn vốn sẽ được trừ trực tiếp vào 1 đồng

tiền thuế lợi tức từ các hoạt động kinh doanh khác của DN. Giả sử, Công ty A là

thành viên của tổ chức này, trong năm việc kinh doanh của tổ chức này bị lỗ (do

kinh doanh nhà thu nhập thấp vì mục đích xã hội) và căn cứ theo tỷ lệ chia lãi/lỗ

được thỏa thuận trước thì Công ty A này được chia khoản lỗ là 1 tỷ đồng, cùng

năm tài chính, các hoạt động khác của công ty có lãi là 10 tỷ và phải chịu mức

thuế TNDN là 25%. Theo quy chế vừa nêu trên thì Công ty A phải nộp khoản

thuế TNDN là 10.000.000.000 x 25% - 1.000.000.000 = 1.500.000.000 đồng.

Nếu không có quy chế đặc biệt này thì Công ty A phải nộp số tiền thuế là

(10.000.000.000 – 1.000.000.000) x 25% = 2.250.000.000 đồng. Như vậy, công

Trang 57

ty A đã tiết kiệm được 750 triệu đồng thuế. Tất nhiên, sẽ có nhiều tính toán và

nhiều câu hỏi xung quanh vấn đề này, chẳng hạn nếu so sánh con số 1 tỷ và 750

triệu thì nếu nhìn trực quan DN có thể sẽ thích con số lỗ 750 triệu hơn là 1 tỷ.

Nhưng đằng sau khoảng cách 250 triệu còn rất nhiều lợi ích mà DN phải xem

xét: khi lao động có chỗ ở tử tế, họ sẽ yên tâm làm việc, từ đó năng suất có thể

gia tăng và tức nhiên lợi nhuận cũng sẽ tăng theo, ngoài ra chỗ ở ổn định có thể

góp phần cho lao động làm việc lâu dài, bên cạnh chất lượng sản phẩm tăng do

tay nghề của người làm việc được nâng cao thì DN còn đỡ mất một khoản chi

phí cho đào tạo lao động mới…Nếu tính toán tất cả lợi ích của DN vừa nêu so

với 250 triệu thì hẳn sẽ có nhiều DN từ bỏ con số 250 để theo đuổi cách thức mà

nhiều bên cùng có lợi: DN có lợi vì tiết kiệm được chi phí, điều này đồng nghĩa

là lợi nhuận tăng; Người lao động có lợi vì có nơi an cư; Chính quyền có lợi vì

không phải vất vả giải quyết vấn đề nhà ở cho dân, qua đó kéo theo các vấn đề

khác như an ninh, trật tự giao thông …cũng được đảm bảo.

3.3.4 Hỗ trợ các nhà đầu tƣ tham gia các dự án nhà ở TNT

Hỗ trợ lãi suất

Để giải quyết tình hình trước mắt, Nhà nước có thể hỗ trợ vay với lãi suất

thấp cho các nhà đầu tư dự án nhà ở TNT thông qua các ngân hàng được chỉ

định. Nhưng trong dài hạn nếu tiếp tục sẽ gây nên tình trạng bất bình đẳng. Do

đó, về lâu dài vấn đề này liên quan đến chính sách tiền tệ quốc gia, Ngân hàng

Nhà nước phải có giải pháp để ổn định mặt bằng lãi suất tạo điều kiện cho tất cả

các DN thuộc mọi lĩnh vực có thể tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý.

Qua đó, gián tiếp tác động tích cực đến thị trường nhà ở cho người có TNT nói

chung và nhà ở cho người di cư có TNT nói riêng.

Bảo lãnh nợ vay

Hiện nay, khi xét cấp tín dụng cho vay dự án, các TCTD rất quan tâm đến

khả năng thanh toán, thời gian thu hồi vốn của dự án để đánh giá khả năng trả

nợ. Trong khi, với các dự án nhà ở thu nhập thấp thời gian vay phải rất dài, khả

năng thanh khoản kém, rủi ro cao nên đồng nghĩa lãi suất vay sẽ cao. Do đó, khi

Trang 58

chưa có một cơ sở pháp lý vững chắc để hai bên đối tác ngân hàng và chủ đầu tư

có thể yên tâm làm việc trực tiếp với nhau thì Nhà nước giữ một vai trò quan

trọng để DN xây dựng nhà thu nhập thấp có thể vay được vốn thông qua việc

Nhà nước bảo lãnh các khoản nợ vay cho đầu tư nhà ở TNT.

Miễn giảm thuế

Tác giả cho rằng nên tiếp tục phát huy những quy định về miễn giảm thuế

ở Khoản 2, Điều 5, Quyết định số 67/2009/QĐ – TTg của Thủ tướng Chính phủ

về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở có TNT tại khu vực đô thị là hợp lý. Ngoài

ra, nên miễn hẳn thuế sử dụng đất; miễn và giảm thuế thu nhập theo lộ trình cho

các cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà cho người lao động thuê

để khuyến khích những cá nhân này phát triển nhà ở phục vụ đối tượng thu nhập

thấp. Bên cạnh đó, ở các KCN có nhà ở cho công nhân nên được phép hạch toán

chi phí này để tính thu nhập chịu thuế cho các DN.

3.3.5 Huy động các nguồn vốn khác

Nhà ở thu nhập thấp là một vấn đề lớn của xã hội, do đó đa dạng huy

động từ nhiều nguồn vốn nhỏ là cần thiết, không nên chỉ dựa vào những nguồn

vốn lớn vì chúng chưa đủ đáp ứng nhu cầu. Điều này cũng phù hợp với tinh thần

của các nghị định từ chính phủ và các chỉ thị từ chính quyền TP.HCM là xã hội

hóa thị trường nhà ở TNT.

Huy động vốn từ chính những ngƣời di cƣ có nhu cầu nhà ở thu nhập thấp

Giải pháp này chỉ nên thực hiện khi nào thu nhập của người lao động

được nâng lên đáng kể so với hiện nay nhưng thu nhập đó vẫn được xem là TNT

so với mức trung bình của xã hội. Như đã đề cập ở phần nguyên tắc, các giải

pháp chính sách phải được thực hiện đồng bộ thì mới mong nhận được hiệu quả.

Vì vậy, vận động nguồn vốn góp từ chính những người có nhu cầu là khả thi khi

thu nhập của họ cao hơn hiện nay. Theo cách thức này, phải có sự liên kết với

các TCTD như ngân hàng hoạt động dưới các chương trình như tín dụng tiết

kiệm mua nhà. Mỗi tháng người lao động sẽ trích lập một phần lương tùy ý theo

giới hạn tối thiểu, gửi vào các ngân hàng có chương trình và được tính lãi. Khi

Trang 59

số tiền tiết kiệm lên đến một giới hạn quy định thì được ưu tiên xem xét vay mua

nhà.

Ngoài ra, chính phủ nên xem xét trường hợp trích một tỷ lệ nhất định từ

lương của người lao động ví dụ 5% hay 10% (cách này cũng chỉ nên bắt đầu khi

thu nhập của người lao động tăng lên đáng kể so với hiện nay), hình thức giống

như trích bảo hiểm xã hội, trích bắt buộc nhưng xem đó như một khoản tiết kiệm

hay một hình thức mua bảo hiểm mà không có rủi ro xảy ra, sau một giới hạn

thời gian nhất định mà người lao động vẫn chưa đủ điều kiện để mua nhà họ

được lựa chọn hoặc tiếp tục cộng dồn hoặc rút những khoản mà họ đã đóng

trước đó cho mục đích khác. Mặc dù lương của đối tượng thu nhập thấp sau khi

có gia tăng cũng chỉ khoảng chỉ từ 2 đến 3 triệu/tháng (theo tác giả dự đoán khả

năng lương của lao động có thể tăng, ít nhất là 5 năm tới), nếu trích 5% cũng chỉ

100 ngàn đến 150 ngàn mỗi tháng. Như vậy, một năm số tiền đóng góp của một

người là từ 1,2 triệu đến 1,8 triệu. Có vẻ con số này quá nhỏ, nhưng nếu tính trên

1 triệu lao động của TP.HCM thì mỗi năm cũng huy động được tối thiểu là 1.200

tỷ đồng. Nếu cộng với các nguồn vốn huy động từ các kênh khác cũng giải quyết

được một lượng khá lớn nhu cầu.

Khai thác nguồn vốn nƣớc ngoài

Thông qua khai thác nguồn vốn từ các định chế tài chính quốc tế trong

các chương trình hợp tác phát triển để phát triển nhà ở cho người có TNT. Thu

hút các quỹ đầu tư bất động sản của nước ngoài vào các dự án nhà ở TNT bằng

cơ chế, chính sách thông thoáng và hướng dẫn rõ ràng. Khi vận dụng kỹ thuật,

công nghệ cao trên thế giới để xây dựng nhà TNT sẽ tiết kiệm được chi phí nên

chắc chắn sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và thực hiện nếu Việt

Nam có những quy định hướng dẫn rõ ràng cho hình thức đầu tư này. Ngoài ra,

còn có thể tranh thủ nguồn cung cấp tín dụng từ các TCTD ở các quốc gia cho

phát triển xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam, việc ký

kết Biên bản Ghi nhớ hợp tác về nhà ở dành cho người thu nhập thấp giữa Bộ

Xây dựng Việt Nam và Ngân hàng Phát triển Trung Quốc tháng 04 năm 2011

vừa qua là một khởi đầu tốt đẹp cho hình thức huy động vốn này.

Trang 60

3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác

3.4.1 Giải pháp hỗ trợ phía cung

Mở rộng quỹ đất cho phát triển nhà ở TNT

Để mở rộng cửa cho thị trường nhà ở TNT phát triển thì nhà nước cần

thiết phải tạo lập quỹ đất, quỹ đất phải có sẵn và giao cho nhà đầu để xây dựng

nhà giá thấp, chứ không nên như hiện nay tự thân nhà đầu tư phải tìm đất cho

những dự án nhà TNT trong khi thị trường nhà ở thu nhập cao vẫn sôi động thì

khó để thực hiện mục tiêu nhà ở TNT cho dù nhà nước có nhiều ưu đãi.

Quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp không nên khai thác ở trung

tâm vì (i) vấn đề ùn tắc giao thông tại trung tâm vẫn chưa được giải quyết, nếu

hình thành khu dân cư ngay trung tâm sẽ làm trầm trọng thêm vấn nạn giao

thông; (ii) tổng lợi ích xã hội sẽ lớn hơn nếu dành khu vực trung tâm cho phát

triển thương mại. Bên cạnh đó, càng không nên xây dựng nhà ở thu nhập thấp

ngay trong dự án nhà ở thương mại vì nó sẽ tạo ra ngoại tác tiêu cực làm giảm

giá những căn hộ cao cấp và nhà đầu tư sẽ tìm mọi cách để né tránh quy định

này, khi đó chi phí xây dựng sẽ tăng, điều này đưa đến giá cả trên thị trường nhà

ở sẽ tăng, và sẽ càng bất lợi cho khả năng tiếp cận thị trường nhà ở của người thu

nhập thấp. Với những lý do đó, tận dụng khu vực xa trung tâm để xây nhà ở thu

nhập thấp nhưng vẫn đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân thông qua phát

triển giao thông, các phương tiên vận chuyển công cộng, hạ tầng xã hội…là giải

pháp tối ưu cho TP.HCM.

Phát triển các khu đô thị vệ tinh phải gắn liền với phát triển nhà ở TNT

Như đã phân tích ở Chương II, hiện nay đất chưa xây dựng, chưa có khu

dân cư của TP.HCM còn rất nhiều, đa số tập trung ở các quận, huyện ngoại

thành. Nơi đây chiếm đến 93,2% diện tích đất, nhưng chưa đến 50% dân cư sinh

sống. Do đó, khu vực này rất tiềm năng cho mục tiêu giãn mật độ dân số ở trung

tâm và quan trọng hơn nữa là xây dựng các dự án nhà ở cho người TNT, nhà ở

cho công nhân các KCN. Hiện nay, đã có bản đồ quy hoạch các đô thị vệ tinh

của TP.HCM trên nhiều phương tiện thông tin, các dự án quy hoạch với quy mô

Trang 61

lớn và rất hiện đại vươn đến tầm khu vực. Đây là một bước tiến lớn, tạo cơ hội

nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Vì vậy, ngay từ đầu phải thiết lập

quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu vực các đô thị mới này

để cải thiện bộ mặt đô thị, phải đáp ứng tối đa có thể số lượng nhu cầu ước tính

thông qua điều tra, thống kê của TP.HCM. Những quy định phải đồng bộ ngay

từ đầu để tránh sự lúng túng của cơ chế thị trường như hiện nay, phải tránh hiện

tượng chạy theo lợi nhuận: đất có, nhà nhiều nhưng người TNT không tiếp cận

nổi do giá cao.

Các khu đô thị vệ tinh đóng vai trò quan trọng trong vấn đề giải quyết nhà

ở cho người TNT, đặc biệt là các đối tượng nhập cư. Vì vậy, phát triển các khu

đô thị vệ tinh phải hướng đến đảm bảo chỗ ở cho những người dân chưa được an

cư. Điều này, TP.HCM có thể học tập kinh nghiệm từ Singapore, một quốc gia

nhỏ bé về diện tích nhưng họ đã rất thành công trong việc phát triển các đô thị vệ

tinh bằng việc thực hiện quy hoạch rất nghiêm ngặt.

Hình 3.2: Bản đồ quy hoạch khu đô thị vệ tinh của TP.HCM

Xin hãy lưu ý đến lời phát biểu sau đây cho việc phát triển các dự án nhà

ở TNT trong các khu đô thị vệ tinh của TP.HCM “Qua thực tế, chúng tôi nhận

thấy, TP.HCM đã và đang có rất nhiều khu đô thị mới, khu nhà ở mới mọc lên

Trang 62

nhưng chưa hề có nhà dành cho người thu nhập thấp. Với một thành phố hiện

đại, văn minh, sống tốt, việc quan tâm đến vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

là việc làm quan trọng để hướng đến các tiêu chí khác” (Jim Spencer, 2009).

Chính quyền TP.HCM nghĩ gì khi các dự án nhà ở đang triển khai trong các khu

vực quy hoạch này ví dụ Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, Khu đô thị mới Thủ

Thiêm, tất cả đều là căn hộ cao cấp?

Xây dựng chiến lƣợc vùng

Hiện nay, sự phát triển kinh tế ở các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương,

Vũng Tàu đã góp một phần nhỏ làm giảm áp lực vấn đề nhà ở cho người TNT

thấp tại TP.HCM vì đã thu hút một lượng khá lớn lao động từ những người di

cư, do ở những nơi này cơ hội làm việc cũng nhiều và chi phí cho cuộc sống rẻ

hơn so với TP.HCM.

Các khu công nghiệp của TP.HCM phần lớn nằm ở vùng ven đô, gần ranh

giới các tỉnh. Vì thế, cần xây dựng chiến lược vùng dựa trên sự hỗ trợ từ TW để

TP.HCM có thể liên kết với các địa phương lân cận giải quyết vấn đề nhà ở, đặc

biệt là nhà ở cho công nhân, nhất là công nhân ngoại tỉnh tại các KCN – KCX

thông qua các dự án nhà ở TNT mang tính chất vùng. Khi chiến lược vùng về

nhà ở được thiết lập sẽ phát huy được vai trò, vị thế và tiềm năng của vùng.

Chiến lược này sẽ mang đến lợi ích đa phương do: Lao động địa phương có việc

làm ổn định. TP.HCM giảm được gánh nặng nhà ở TNT mà vẫn đảm bảo kinh tế

phát triển. DN (cả DN của TP.HCM và DN của các tỉnh khác trong vùng) cũng

giảm được chi phí khi nhu cầu lao động có thể được đáp ứng tại chỗ, không phải

lo đến vấn đề chỗ ở cho công nhân là những người địa phương hoặc nếu thu hút

nguồn lao động từ di dân thì cũng giải quyết nơi ở dễ dàng nhờ các dự án nhà ở

TNT được xây dựng ngay tại những địa phương này theo chiến lược nhà ở của

vùng.

Trong Đồ án quy hoạch vùng được trình bày tại TP.HCM năm 2009,

phạm vi quy hoạch gồm TP.HCM và 7 tỉnh lân cận: Bình Dương, Bình Phước,

Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang với diện tích 30.404km2. Một quỹ đất dồi dào, một tiềm năng lớn không những cho phát triển

Trang 63

kinh tế mà còn có thể kết hợp các dự án nhà TNT, nhà ở cho công nhân nếu

chính sách vùng có những bước đi thích hợp. Chẳng hạn, chiến lược vùng về nhà

ở thu nhập thấp phải được thực hiện song song với chiến lược phát triển kinh tế

vùng để tránh lặp lại áp lực nhà ở đô thị như TP.HCM hiện nay8.

Tóm lại, chiến lược này có thể giảm áp lực nhà ở thu nhập thấp tại

TP.HCM trên hai khía cạnh. Một mặt có thể giảm đáng kể số lượng người nhập

cư vào TP.HCM có nguồn gốc từ các tỉnh này khi kinh tế vùng phát triển, hiện

số lượng này chiếm gần 23% dân nhập cư của TP.HCM 9. Theo mô hình HT khi

mức lương ở hai nơi bằng nhau hoặc chênh lệch thu nhập hai nơi có tính đến chi

phí bằng nhau thì việc họ đi hay ở không còn quan trọng nữa, như vậy khi lương

không còn là yếu tố thu hút di chuyển, cơ hội việc làm gần như nhau mà ở tại địa

phương nhu cầu ăn ở tốt hơn thì chắc chắn rất ít người chọn đến TP.HCM làm

việc. Mặt khác có thể giải quyết chỗ ở cho công nhân các khu công nghiệp là

những người di cư từ các tỉnh khác trong cả nước nhờ vào quỹ đất dồi dào và lợi

ích từ chi phí sinh hoạt rẻ hơn so với TP.HCM.

Đầu tƣ phát triển công nghệ

Vấn đề giá rẻ luôn luôn được quan tâm trong các chương trình nhà ở cho

người có thu nhập thấp. Làm sao để giá có thể rẻ hơn sau khi tận dụng hết mọi

sự hỗ trợ có thể từ chính sách nhưng vẫn chưa có mức giá hợp lý? Làm sao để

đảm bảo diện tích không quá nhỏ, đảm bảo chất lượng và độ an toàn, và phải có

được những tiện nghi tối thiểu? Chỉ có thể đầu tư để phát triển khoa học công

nghệ thì mới giải quyết được những câu hỏi này.

Theo nhận xét của nhiều người trong lĩnh vực xây dựng, giá nhà thu nhập

thấp của Việt Nam đắt hơn nhiều so với khu vực. Chính sách về phát triển nhà ở

cho người có thu nhập thấp của Việt Nam khá nhiều điều khoản, nhưng chưa

8 Thực trạng của TP.HCM hiện nay là kết quả của quá trình phát triển không đồng bộ, không đúng hướng: các khu dân cư hình thành trước, sau đó hình thành các dự án kinh tế chèn vào, rồi lại giải tỏa để xây dựng dự án mới. 9 Theo số liệu từ Điều tra dân số TP.HCM năm 2004 do Cục thống kê TP.HCM thực hiện

thấy đề cập đến vai trò của khoa học kỹ thuật và công nghệ trong khi yếu tố này

Trang 64

đóng vai trò rất quan trọng để giảm giá thành và thực tế chúng ta chưa có bước

tiến nào đáng kể trong áp dụng khoa học kỹ thuật để giảm giá nhà.

Chất lượng và giá thành của nhà ở phụ thuộc rất lớn vào tư vấn thiết kế,

giám sát và công nghệ. Vì thế để có nhà giá thấp thật sự cho người có TNT thì

phải tích cực đầu tư cho phát triển khoa học công nghệ trong lĩnh vực xây dựng

nhà. Song song bên cạnh đó là phải nâng cao năng lực, chuyên môn của đội ngũ

chuyên trách. Nếu vấn đề này không được quan tâm thì hiệu quả thực thi chính

sách và hậu quả của nhà ở TNT sẽ vẫn là vấn đề phức tạp trong tương lai.

Tinh giảm thủ tục

Không riêng gì ở lĩnh vực xây dựng, mà tất cả các lĩnh vực khác người

thực hiện “rất sợ” khi phải đụng đến thủ tục hành chính vì thời gian hoàn tất quá

lâu khiến cho các giai đoạn khác bị ngưng trệ, chưa kể các quy định hướng dẫn

không rõ ràng làm cho người dân lúng túng không biết nên giải quyết ở đâu, cơ

quan nào phụ trách…Riêng lĩnh vực xây dựng hiện nay “ để thực hiện một dự án

phải trải qua 33 loại thủ tục khác nhau và thời gian chuẩn bị kéo dài đến 3 năm.

Thời gian xây dựng trên giấy gấp 3 lần thời gian xây dựng thực tế” (Bùi, 2010).

Với thực tế như vậy, để tham gia một dự án thương mại với lợi nhuận cao, nhiều

nhà đầu tư còn ngán ngẫm chứ nói chi đến dự án nhà ở TNT. Vì vậy, khai thông

chính sách và tinh giảm thủ tục là rất quan trọng đòi hỏi các cơ quan nhà nước

phải tiến hành thực hiện ngay. Có như thế mới tạo điều kiện cho các dự án nhà

TNT gia tăng số lượng.

3.4.2 Các giải pháp hỗ trợ phía cầu

Nâng cao khả năng tiếp cận thị trƣờng nhà ở TNT thông qua tăng

thu nhập

Thu nhập là yếu tố trực tiếp tác động đến khả năng tiếp cận thị trường nhà

ở của người có TNT. Mặc dù thị trường lao động của Việt Nam nói chung và của

TP.HCM nói riêng hoạt động theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán nhưng khách

quan mà nói thị trường này hoạt động không chuyên nghiệp, còn quá manh mún,

dẫn đến mức lương của lao động Việt Nam được đánh giá là thấp so với nhiều

Trang 65

nước trong khu vực. Nhu cầu lao động thì nhiều, các DN thiếu lao động, cần lao

động nhưng người lao động phải tìm đến DN và được trả một mức lương theo

“tùy ý DN” (tức nhiên là đều đảm bảo tuân thủ mức lương cơ bản của nhà nước).

Các DN kể cả trong nước và nước ngoài đã lợi dụng vấn đề này để tận khai

nguồn nhân lực giá rẻ. Mặc dù trước giờ mình vẫn xem đây là lợi thế cạnh tranh

của Việt Nam nhưng về lâu dài nhìn nhận như vậy sẽ không tạo ra sự phát triển.

Chất lượng cuộc sống sẽ cải thiện thế nào khi mà mức lương không đủ trang trải

cho nhu cầu thiết yếu là nhà ở?

Tổ chức một thị trường lao động chuyên nghiệp để qua đó tăng thu nhập

cho người lao động là việc làm cần thiết để giải quyết vấn đề nhà ở TNT. Cần

phải có một tổ chức đứng ra chịu trách nhiệm và quản lý người lao động trên

toàn thành phố, đưa họ vào một hệ thống chung. Các DN tại TP.HCM khi cần

lao động sẽ ký kết hợp đồng với tổ chức này. Tổ chức này phải có đủ chỗ ăn ở

cho người lao động, thậm chí là có phương tiện đưa đón phục vụ nhu cầu lao

động, các DN không phải lo bất cứ vấn đề gì về quản lý nhân lực.

Khi đó, Nhà Nước phải có chính sách để bảo vệ người lao động và đảm

bảo nguồn lao động cho các DN theo hai hướng. Hoặc là DN tự thuê lao động,

nhưng phải đảm bảo chỗ ở cho người lao động. Hoặc DN thuê lao động thông

qua tổ chức nói trên. Dù là cách nào thì chỗ ở cho người lao động phải được đảm

bảo, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt. Chỗ ở được hiểu là nơi ở tạm thời cho người lao

động có nơi để nghỉ ngơi, phục hồi sức lao động khi chưa có chỗ ổn định, về lâu

dài họ vẫn có nhu cầu nhà ở cho riêng họ và gia đình họ.

Tóm lại, để tăng khả năng tiếp cận thị trường nhà ở thì thu nhập của

người lao động phải tăng, nhưng đây là vấn đề khó khăn. Nếu tăng lương thì sẽ

kéo theo tăng giá là nguyên nhân của lạm phát. Với cách xử lý như trên sẽ không

có tác động trực tiếp đến nền kinh tế vĩ mô. Cần phải có sự chuẩn bị cho việc

xây dựng lại kết cấu lao động phù hợp với xu hướng hiện đại hóa, cần sự quan

tâm và phối hợp chặt chẽ của mọi thành phần trong xã hội, trong đó Nhà Nước

giữ vai trò quan trọng để hướng đến sự phát triển phồn thịnh trong tương lai.

Trang 66

Phát triển các loại nhà ở phù hợp sở thích ngƣời có thu nhập thấp

Để giải quyết nhu cầu nhà ở thì một vấn đề quan trọng để người có thu

nhập thấp tiếp cận được thị trường nhà ở đó là nguồn tài chính. Không giống

như hỗ trợ cung, chính sách này hỗ trợ, đồng thời tạo điều kiện cho các cá nhân,

hộ gia đình tự lựa chọn các loại nhà ở (thuê hay mua) phù hợp với sở thích.

Không phải ai cũng đủ khả năng để mua nhà, sở thích của họ sẽ khác nhau theo

từng giai đoạn căn cứ vào khả năng tài chính.

Như đã trình bày ở trên, chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở của Việt

Nam nói chung và TP.HCM nói riêng ở mức 15 – 16. Trong khi nhiều quốc gia

khác là dưới 10. Điều đó nói lên rằng, người dân của chúng ta khó khăn trong

việc mua nhà ở, vì giá trị nhà lớn hơn nhiều lần so với thu nhập. Mà theo văn

hóa phương đông, hầu như ai cũng muốn có một ngôi nhà do mình sở hữu chứ

không muốn làm khách trọ trong ngôi nhà của mình, người ta sẽ có cảm giác an

toàn và bền vững khi sống trong ngôi nhà do mình làm chủ. Tuy nhiên, vấn đề

tài chính là một trở ngại lớn, không phải ai cũng có đủ tiền để mua nhà ngay từ

đầu. Vì vậy, chính quyền TP.HCM nên đa dạng hóa các loại hình nhà ở để hỗ trợ

cho người có TNT nói chung và nhà ở TNT cho người di cư nói riêng. Những

người nào chưa có khả năng mua thì có thể thuê, đồng thời xem việc tuân thủ

những điều khoản thuê như là tiêu chí để xét hỗ trợ mua nhà sau này. Mặc dù đa

dạng hóa các loại hình nhà ở để hỗ trợ là cần thiết nhưng về lâu dài chính sách

nên hướng đến hỗ trợ sở hữu nhà cho người có TNT nhiều hơn là hỗ trợ thuê.

Trang 67

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của TP.HCM cần phải có những

bước đi thích hợp phù hợp với nguồn lực ở từng giai đoạn khác nhau. Để thị

trường nhà ở cho người có TNT nói chung và người di cư có TNT nói riêng vận

hành tốt thì đòi hỏi các bộ phận cấu thành nên thị trường như quỹ đất, nguồn

vốn, thủ tục thông thoáng, khả năng tiếp cận của của người mua…phải được

phát triển đồng thời. Muốn vậy, chính sách tài chính và các chính sách hỗ trợ

khác phải đồng bộ ngay từ đầu. Vấn đề vốn nên được ưu tiên xem xét, tiếp đến

là giải quyết vấn đề quỹ đất. Song song bên cạnh đó cũng phải quan tâm đến các

loại hình nhà ở, thuê và thuê mua hay sở hữu nên phát triển theo tỷ lệ nào, đồng

thời thiết lập các tiêu chí để lựa chọn đối tượng hỗ trợ cho phù hợp với mục tiêu

phát triển dài hạn của địa phương.

Trang 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bùi Thị Mai Hoài (2010), “Chính sách tài chính phát triển thị trường nhà ở cho

người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Đề tài

nghiên cứu cấp bộ.

Chan C K Roger (2004), “Housing for the Urban Migrants in Guangzhou, China”, The University of Hong Kong, pp. 2 – 19.

Cục thống kê TP.HCM (2009), “Niên giám thống kê”, Nhà xuất bản thống kê, tr. 23, 91

Harris, J. R. and M. P. Todaro (1970), “Migration, Unemployment and Development: A Two – Sector Analysis”, American Economic Review 60, http://www.jstor.org/stable/1807860.

Haughton Dominique, Haughton Jonathan, Bales Sarah, Truong Thi Kim Chuyen, Nguyen Nguyet Nga (1999), “Health and Wealth in Vietnam: An Analysis of Household Living Standard”, Institute of Southeast Asian Studies, Singapore, pp. 183-187.

http://www.dubaonhanluchcmc.gov.vn/Dao-Tao---Viec-Lam “TP.HCM nhu cầu tuyển dụng lao động đang tăng nhanh”

http://www.phutho-izs.gov.vn/default.aspx?tabid=392&ItemID=1501 “Có nhà lưu trú, công nhân không ở”

http://www.sggp.org.vn/quyhoach/2010/1/216205/ “Tăng dân số cơ học tại TPHCM. Bài 1: Bùng nổ từ nội thành ra ngoại thành”

http://www.ticico.vn/vi/news/1A34/1A16/ “Một số giải pháp phát triển nguồn nhân lực cho KCN – KCX Thành phố Hồ Chí Minh”

Joshua Gans and Stephen King (2003), “Policy Options for Housing for Low Income Households”, Melbourne Business School, Volume 2, pp. 33 – 50.

Lâm Văn Bé (2010), “Những biến động dân số Việt Nam”, tr.8-9.

Lê Xuân Bá (2006), “Các yếu tố tác động đến quá trình chuyển dịch cơ cấu lao

động nông thôn Việt Nam”, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung

Ương Hà Nội.

Lê Văn Thành (2005). “Tình hình và đặc điểm dân nhập cư ở thành phố hồ chí

minh qua một số công trình nghiên cứu gần đây”, http://vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=3062&cap= 4&id=3066

Trang 69

Michael Waibel, Ronald Eckert, Michael Bose, Volker Martin (2007), “Housing for Low-income Groups Ho Chi Minh City between Re- Intergration and Fragmentation”, Approaches to Adequate Urban Typologies and Spatial Strategies, pp.66.

Nguyễn Đình Thọ - Nguyễn Thị Mai Trang (2008), “Nghiên cứu khoa học Maketing”, NXB. Đại học Quốc Gia TP.HCM.

Philip Giles (2004), “Low Income Measurement in Canada”, Income research paper series, Statistics Canada.

Phí Thị Thu Hương (2008), “Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Một thị trường

cần thiết và đầy tiềm năng”, Tạp chí kinh tế và dự báo.

Quỹ Dân số Liên Hiệp Quốc (2005), “Điều tra di cư năm 2004 – Các kết quả chủ yếu”, NXB Thống Kê.

Riadh, B. J. (1998), “Rural – Urban Migration: On The Harris – Todaro Model”, Centre univesitaire de Vannes, pp. 3-4.

Seong Kyu Ha (2007), “Social housing estates and sustainable Community development in South Korea”, Habitat Internatioal, pp. 349 – 363.

Sử Đình Thành – chủ biên (2009), “Tài Chính Công và Phân Tích Chính Sách Thuế”, NXB Lao động xã hội TP.HCM, tr. 184-191.

Tait, J. (1997), “From Self-help Housing to Sustainable Shelter: Capitalist Development and Urban Planning in Lusaka, Zambia”, Brookfield USA.

Turner, J.F.C. (1982), “Issues in Self-help and Self-managed Housing in Ward”, Mansell Publishing Ltd., Alexandrine Press, Oxford.

Turner, J.F.C. and Ficher, R. (1972), “Freedom to build: Dweller Control of Housing Process”, New York: Macmillan.

Wachsmuth David (2008), “Housing for Immigrants in Ontario’s Medium – sized Cities”, CPRN Research Report, pp. 4 – 12.

Trang 70

Phụ lục 01:

Phân bố dân cƣ của TP.HCM năm 2009

So Sánh với toàn thành

Diện tích (km2) Dân số (ngƣời) Mật độ dân số (ngƣời/km2) dân số diện tích

44.03 1,672,834 39,253 Khu vực nội thành

Quận 1 186,483 24,125 7.73

Quận 3 190,177 38,654 4.92

Quận 4 194,545 46,542 4.18

Quận 5 193,260 45,260 23.35% 2.10% 4.27

Quận 6 263,802 36,690 7.19

Quận 10 230,386 40,277 5.72

Quận 11 230,946 44,931 5.14

Quận Phú Nhuận 4.88 183,235 37,548

98.12 2,216,293 22,764 Khu vực nội thành mới

Quận 8 19.18 406,176 21,177

Q. Bình Thạnh 20.76 463,516 22,327 30.93% 4.68%

Q.Tân Phú 16.06 395,188 24,607

Q.Tân Bình 22.38 416,225 18,598

Q.Gò Vấp 19.74 535,188 27,112

1952.86 3,276,311 4,141 Khu vực ngoại thành

Quận 2 49.74 144,966 2,914 45.72% 93.21%

Quận 7 35.69 261,802 7,335

Phụ lục 02:

Đánh giá các yếu tố của TP.HCM làm hấp dẫn người dân nhập cư

(1) Phương pháp

Căn cứ vào các mô hình lý thuyết về di cư ở Chương I, kết hợp sử dụng thang đo

Likert 5 bậc, tác giả xây dựng một bảng câu hỏi (chi tiết trang đính kèm phụ lục 02) với cỡ

mẫu là 207 theo phương pháp thuận tiện để khám phá yếu tố nào tác động lớn đến quyết

định di cư để người dân các tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc bất chấp những trở lực

về nhà ở. Bảng câu hỏi được gửi đến những người nhập cư thông qua gửi trực tiếp hoặc gửi

email.

Bảng câu hỏi gồm 3 phần: phần sàng sọc để lựa chọn đối tượng là người nhập cư,

phần chính là những câu hỏi để khám phá mức độ hấp dẫn và các yếu tố hấp dẫn người nhập

cư, cuối cùng là những thông tin cá nhân của người được khảo sát.

Vì chỉ với mục đích thống kê mô tả để hỗ trợ cho phân tích thực trạng nhà ở thu nhập

thấp trong mối quan hệ với vấn đề di dân nên việc thành lập bảng câu hỏi không qua các giai

đoạn như một nghiên cứu định lượng hoàn toàn gồm: hình thành bảng câu hỏi sơ bộ từ một

thang đo nhất định, nghiên cứu định tính để gia giảm yếu tố cho phù hợp với thực tế...

(2) Mô tả mẫu

Sau khi bảng câu hỏi gửi đi, kết quả thu về là 251 trong đó số lượng phù hợp với mục

tiêu sàng lọc là 207. Trong 207 đối tượng này có 116 là nữ (chiếm 56%) và 91 là nam

(chiếm 44%) với trình độ học vấn cấp 3 trở xuống 44,4%, trên cấp 3 là 56,6%. Trong đó, lao

động phổ thông chiếm 46,4% và lao động phải qua đào tạo là 54,6%.

Độ tuổi những đối tượng này như sau

Tuoi

Cumulative

Frequency

Percent

Valid Percent

Percent

Valid

<18

1

.5

.5

.5

18 - 30

160

77.3

77.3

77.8

>30

45

21.7

21.7

99.5

72

1

.5

100.0

Total

207

100.0

.5 100.0

(a) Mức độ hấp dẫn của TP.HCM đối với những người nhập cư thông qua mức độ thích sống tại

TP.HCM của họ

(3) Đánh giá mức độ hấp dẫn của TP.HCM đối với người nhập cư

muc do thich song o TP.HCM

Frequency

Percent

Valid Percent

Cumulative Percent

1

.5

.5

Valid

Rat khong thich

.5

11

5.3

5.3

Khong thich

5.8

56

27.1

27.1

Binh thuong

32.9

110

53.1

53.1

Thich

86.0

29

14.0

Rat thich

100.0

207

100.0

14.0 100.0

Total

(b) Nguyên nhân tác động chính đến quyết định di cư của người dân các tỉnh

nhan to quan trong nhat thu hut nguoi nhap cu

Frequency

Percent

Valid Percent

Cumulative Percent

49

23.7

23.7

Valid Hang hoa cong

23.7

102

49.3

49.3

Viec lam

72.9

38

18.4

18.4

Thu nhap

91.3

18

8.7

Khac

100.0

207

100.0

8.7 100.0

Total

(c) Loại nhà những người nhập cư đang ở

loai nha nguoi nhap cu dang o

Frequency

Percent

Valid Percent

Cumulative Percent

13

6.3

6.3

Valid

nha so huu

6.3

155

74.9

74.9

nha thue

81.2

nha ho hàng, nguoi

29

14.0

14.0

95.2

quen

10

4.8

Khac

100.0

207

100.0

4.8 100.0

Total

(d) Đánh giá về tình trạng nhà đang ở tại TP.HCM so với nhà ở tại địa phương khác trước đây

nha cua

Cumulative

Frequency

Percent

Valid Percent

Percent

Valid

Rat khong tot

3

1.4

1.4

1.4

Khong tot

58

28.0

28.0

29.5

Binh thuong

84

40.6

40.6

70.0

Tot

55

26.6

26.6

96.6

Rat tot

7

3.4

100.0

Total

207

100.0

3.4 100.0

(e) Tự đánh giá khả năng tìm kiếm việc làm và thu nhập của những người nhập cư tại TP.HCM so

với địa phương họ sống trước đây

danh gia thu nhap tai TP.HCM

Frequency

Percent

Valid Percent Cumulative Percent

Valid

Thap

1

.5

.5

.5

Binh thuong

59

28.5

28.6

29.1

Cao

138

66.7

67.0

96.1

Rat cao

8

3.9

100.0

Total

206

3.9 100.0

Missing

System

1

207

99.5 .5 100.0

Total

kha nang tim kiem viec lam

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid

7

3.4

3.4

Kho

3.4

Binh

70

33.8

33.8

37.2

thuong

De

112

54.1

54.1

91.3

Rat de

18

8.7

100.0

Total

207

100.0

8.7 100.0

(f) Người nhập cư đánh giá về chi phí cho cuộc sống tại TP.HCM

danh gia muc chi tieu tai TP.HCM

Cumulative

Frequency

Percent

Valid Percent

Percent

Valid

Thap

1

.5

.5

.5

Binh thuong

17

8.2

8.2

8.7

Cao

139

67.1

67.1

75.8

Rat cao

50

24.2

100.0

Total

207

100.0

24.2 100.0

BẢNG CÂU HỎI

Bảng câu hỏi số:……Phỏng vấn viên:………………............

Phỏng vấn lúc:……giờ, ngày……….tháng……….năm 2011

Xin chào các anh/chị, tôi là học viên của Trường ĐH Kinh Tế TP.HCM. Hiện tôi đang tiến hành

một nghiên cứu về di cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại TP.HCM. Tìm hiểu các yếu tố nào làm

hấp dẫn người dân các tỉnh khác khiến họ quyết định di cư đến TP.HCM sinh sống và làm việc là một

phần trong nghiên cứu của tôi. Bảng câu hỏi này là để phục vụ mục đích đó. Kính mong các anh/chị vui

lòng dành chút thời gian trả lời một số câu hỏi sau. Xin các anh/chị lưu ý rằng tất cả những ý kiến của

các anh/chị đều hữu ích và có giá trị cho nghiên cứu của tôi. Rất mong được sự cộng tác chân tình của

quý anh/chị.

GIỚI THIỆU

Xin vui lòng đánh dấu (X) vào ô bạn chọn.

CÂU HỎI SÀNG LỌC

1. Xin các anh/chị vui lòng cho biết hiện các anh/chị đã có hộ khẩu thường trú tại TP.HCM hay

chưa?

□ Chưa □ Có (Ngưng phỏng vấn)

CÂU HỎI CHÍNH

2. Các anh/chị cho biết mức độ thích sống và làm việc tại TP.HCM của các anh/chị?

□ Rất không thích □ Không thích

□ Bình Thường □ Thích □ Rất Thích

3. Nguyên nhân chính khiến các anh/chị đến TP.HCM vì anh/chị cho rằng các hàng hóa dịch

vụ công (như y tế và/hoặc giáo dục và/hoặc điện, nước …) ở địa phương các anh/chị sống

trước đây không tốt bằng TP.HCM ?

□ Phải (không trả lời câu 6) □ Không phải

4. Nếu hàng hóa công (như y tế, giáo dục, cơ sở hạ tầng…) không phải là nguyên nhân chính

khiến các anh/chị quyết định đến TP.HCM sinh sống và làm việc. Vậy nguyên nhân chính là

gì ?

□ Việc làm □ Thu nhập cao □ Khác:……………….

5. Nếu cho tổng tỷ lệ 100%, thì mỗi yếu tố sau đây của TP.HCM đóng góp bao nhiêu % vào

quyết định đến TP.HCM sinh sống và làm việc của các anh/chị?

Dễ tìm việc làm…….% Thu nhập cao…………%

Chất lượng (y tế, giáo dục, cung cấp điện, nước…)………..% Khác…………..%

6. Các anh/chị có dễ dàng tìm kiếm việc làm tại TP.HCM hay không?

□ Rất khó □ Khó □ Bình thường □ Dễ □Rất dễ

7. Các anh.chị đánh giá thế nào về thu nhập anh/chị kiếm được tại TP.HCM so với nơi anh/chị

sống và làm việc trước đây?

□ Rất thấp □ Thấp □ Bình thường □ Cao □Rất cao

8. Theo các anh/chị mức chi tiêu hay chi phí cho cuộc sống tại TP.HCM như thế nào?

□ Rất thấp □ Thấp □ Trung hòa □ Cao □Rất cao

9. Xin anh/chị vui lòng cho biết mức độ đánh giá của các anh/chị đối với các yếu tố sau của

TP.HCM so với nơi anh/chị sống trước đây?

Xin đánh dấu vào số thích hợp với qui ước sau:

Rất tốt hơn 5

Rất kém hơn 1

Kém hơn 2

Bình thường 3

Tốt hơn 4

Nhà cửa (nơi anh/chị đang sống) Đường phố và giao thông Cung cấp nước Cung cấp điện Chất lượng môi trường An ninh xã hội Giáo dục Y tế 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 1

10. Xin anh/chị vui lòng cho biết loại nhà các anh/chị đang sống hiện nay?

□ Nhà thuộc sở hữu của anh/chị □ Nhà thuê □ Nhà họ hàng, người quen □Khác

Cuối cùng, xin các anh/chị cho biết một số thông tin cá nhân sau:

11. Xin vui lòng cho biết anh/chị bao nhiêu tuổi?..............................tuổi

12. Xin vui lòng cho biết nghề nghiệp của các anh/chị ?.............................................

13. Vui lòng cho biết thu nhập hàng tháng của anh/chị?...........................triệu đồng/tháng

14. Các anh/chị vui lòng cho biết chi tiêu hàng tháng của anh/chị?..................triệu đồng/tháng

15. Các anh/chị vui lòng cho biết tên Tỉnh nơi các anh/chị đã sống và làm việc trước khi đến

TP.HCM? ....... …………………

Cấp 2

Cấp 3 Trung cấp

Cấp 1 Cao đẳng, Đại học

Trên đại học

16. Các anh chị vui lòng cho biết trình độ học vấn?

17. Anh/chị vui lòng cho biết giới tính ? □ Nam □ Nữ

Xin chân thành cảm ơn sự cộng tác nhiệt tình của các anh/chị.

Trang 71

Quận 9 114 247,612 2,172

Quận 12 52.78 373,499 7,077

Q. Thủ Đức 47.76 411,945 8,625

Q.Bình Tân 51.89 555,290 10,701

H. Củ Chi 434.5 340,112 783

H. Hóc Môn 109.18 344,054 3,151

H.Bình Chánh 252.69 421,529 1,668

H. Nhà Bè 100.41 102,488 1,021

H. Cần Giờ 704.22 73,014 104

(Nguồn: Niên giám thống kê 2009 )

Ghi chú:

Phân chia khu vực dân cư dựa theo tài liệu “Lâm Văn Bé (2010), Những biến động dân số Việt Nam”