Luận văn: Dự án xây dựng công trình tổ hợp dịch vụ thương mại nhà ở cao tầng cho thuê

M C L C

Ụ

Ụ

CH

3 NG I: S C N THI T PH I Đ U T ...................................

ƯƠ

Ả Ầ Ư

Ự Ầ

Ế

Hà N i.......................................3 1. Tình hình phát tri n qu nhà cho thuê ể ỹ ở ộ

2. M c tiêu đ u t ......................................................................................... 4 ầ ư ụ

t ph i đ u t .............................................................................4 3. S c n thi ự ầ ế ả ầ ư

CH

II:

NGHIÊN

MÔI

TR

NGƯƠ

C UỨ

NGƯỜ

KINH T VĨ MÔ:..................................................................................

6

Ế

1. Môi tr ng kinh t vĩ mô:.........................................................................6 ườ ế

2. Môi tr ng pháp lý : ................................................................................. 7 ườ

3. Môi tr ng văn hóa xã h i : ườ ộ ......................................................................8

4. Môi tr ng t nhiên-tài nguyên thiên nhiên:............................................8 ườ ự

5. Nghiên c u các quy ho ch,các k ho ch phát tri n kinh t ứ ế ể ạ ạ ế xã h i,ngành ộ

vùng có liên quan đ n d án:...................................................................... 10 ế ự

6. T ng h p đánh giá:..................................................................................10 ổ ợ

CH

NG III: NGHIÊN C U KHÍA C NH TH TR

NG

ƯƠ

Ị ƯỜ

Ứ

Ạ

V S N PH M C A D ÁN............................................................

11

Ủ Ự

Ề Ả

Ẩ

1. Phân tích, đánh giá k t qu cung c u th tr ị ườ ế ả ầ ng t ng th v s n ph m c a ủ ể ề ả ẩ ổ

d án:...........................................................................................................11 ự

2. Phân đo n th tr ng m c tiêu................................15 ị ườ ạ ng, xác đ nh th tr ị ị ườ ụ

ng v s n ph m 3. Nghiên c u kh năng c nh tranh và chi m lĩnh th tr ạ ị ườ ứ ế ả ề ả ẩ

c a d án.....................................................................................................20 ủ ự

CH

NG IV. NGHIÊN C U KHÍA C NH K THU T

ƯƠ

Ứ

Ạ

Ậ

Ỹ

C A D ÁN.........................................................................................

23

Ủ Ự

1. Mô t s n ph m c a d án ......................................................................23 ả ả ủ ự ẩ

2. L a ch n hình th c đ u t ...................................................................... 23 ứ ầ ư ự ọ

3. Qui mô đ u t ..........................................................................................24 ầ ư

1

4. L a ch n lo i hình doanh nghi p và ph ng th c kinh doanh...............25 ự ệ ạ ọ ươ ứ

5. Xác đ nh công su t c a d án..................................................................27 ấ ủ ự ị

6. L a ch n công ngh k thu t cho d án................................................. 27 ệ ỹ ự ự ậ ọ

7. L a ch n c s h t ng ph c v cho vi c s n xu t ra s n ph m............30 ọ ơ ở ạ ầ ụ ụ ệ ả ự ấ ả ẩ

8. L a ch n đ a đi m d án.........................................................................32 ự ự ể ọ ị

9. Gi i pháp xây d ng công trình d án......................................................36 ả ự ự

10. Phân tích đánh giá tác đ ng môi tr ng ...............................................61 ộ ườ

11. L ch trình th c hi n d án.....................................................................62 ệ ự ự ị

CH

NG V: NGHIÊN C U KHÍA C NH T CH C

ƯƠ

Ổ

Ứ

Ứ

Ạ

QU N LÝ VÀ NHÂN S ...................................................................

63

Ự

Ả

1. T ch c qu n lý d án trong giai đo n đ u t :....................................... 63 ổ ứ ầ ư ự ả ạ

2. T ch c qu n lý d án trong quá trình v n hành khai thác.....................64 ổ ứ ự ả ậ

CH

ƯƠ

NG VI: NGU N V N, K HO CH S D NG V N, Ế

Ồ Ố

Ử Ụ

Ố

Ạ

PH

NG ÁN THU H I V N, HI U QU D ÁN.......................65

ƯƠ

Ồ Ố

Ả Ự

Ệ

1. Ngu n v n, k ho ch s d ng v n..........................................................65 ử ụ ế ạ ồ ố ố

2. Ph ng án thu h i v n, phân tích hi u qu d án đ u t .......................68 ươ ồ ố ả ự ầ ư ệ

tài chính d án :............................................70 3. Phân tích hi u qu kinh t ệ ả ế ự

CH

NG VII: KHÍA C NH KINH T XÃ H I D ÁN T H P

ƯƠ

Ộ Ự

Ổ Ợ

Ạ

Ế

D CHỊ

VỤ TH

NGƯƠ

M IẠ

-D CHỊ

VỤ NHÀ Ở

CAO T NG CHO THUÊ....................................................................

79

Ầ

CH

81

ƯƠ

NG VIII: K T LU N VÀ KI N NGH :............................... Ế

Ậ

Ế

Ị

8.1- K t lu n:...............................................................................................81 ế ậ

2

8.2- Ki n ngh :.............................................................................................81 ế ị

CH

NG I: S C N THI T PH I Đ U T

ƯƠ

Ả Ầ Ư

Ự Ầ

Ế

1. Tình hình phát tri n qu nhà cho thuê ể ỹ ở Hà N i ộ

cho ng Ở Hà N i, nhà ộ ở ườ i có thu nh p th p v n là gi c m xa v i! ẫ ậ ấ ấ ờ ơ

Th c t cao ự ế , có r t nhi u d án khu đô th m i m c lên, nhi u nhà chung t ị ớ ề ự ề ấ ọ ư

nhi u đô th l n nh ng đó là nhà cho ng i có thu nh p cao tang xu t hi n ấ ệ ở ị ớ ư ề ở ườ ậ

vì giá c a m i căn h th p nh t cũng g n b c t ộ ấ ạ ỷ ủ ấ ầ ỗ , chính vì v y mà nhi u đ i ố ề ậ

t ng hi n đang g p r t nhi u khó khăn v nhà ượ ặ ấ ệ ề ề . ở

c, kh năng chi Qua kh o sát cho th y: đ i v i cán b công ch c nhà n ố ớ ứ ả ấ ộ ướ ả

cho nhà t ng t i đa đ t trên 11%. T l này r t th p so v i ti n nhà l ở ừ ươ ố ỷ ệ ạ ớ ề ấ ấ ở

th c t i còn khó h n n a, h ự ế ệ hi n nay. Tình tr ng c a công nhân lao đ ng l ủ ạ ộ ạ ơ ữ ọ

ph i chi t 12 – 15% trong s thu nh p ít i hàng tháng đ chi tr ti n nhà thì ả ừ ậ ố ỏ ả ề ể

c h i đ mua nhà càng vô v ng h n. N u không có sách nhà ơ ộ ể ế ọ ơ ở phù h p c a ợ ủ

nhà n c, tình tr ng này không th đ c gi i quy t mà còn tr m tr ng h n. ướ ể ượ ạ ả ế ầ ọ ơ

Theo c c qu n lý nhà (b xây d ng), t ư ụ ả ộ ạ i khu v c đô th hi n nay v n còn ị ệ ự ẫ

hàng v n h gia đình thu c di n thu nh p th p đang ph i s ng trong đi u ki n ệ ậ ả ố ệ ề ạ ấ ộ ộ

ch ỗ ở không đ m b o tiêu chu n t ả ẩ ố ả i thi u. Trên 30% các h gia đình thu c ộ ể ộ

khu v c đô th có di n tích nhà i 36m2. Ch có 25% h gia đình có nhà ự ệ ị d ở ướ ộ ỉ

ở kiên c và 19% s ng trong nh ng căn h t m b . ợ ộ ạ ữ ố ố

M c dù đã d t đ c m t s k t qu nh t đ nh trong th c hi n chính sách ạ ượ ặ ộ ố ế ấ ị ự ệ ả

nhà . Tuy nhiên nhu c u nhà ở ầ t ở ạ i Hà N i, TP. H Chí Minh và các đ a ị ộ ồ

ph t là ngu n cung v nhà ươ ng khác v n đang là m t b c xúc hi n nay đ c bi ộ ứ ệ ẫ ặ ệ ề ồ

cho thuê. ở

Các s li u đi u tra đã cho th y v i m c thu nh p trung bình và kh năng ố ệ ứ ề ậ ả ấ ớ

tích lũy hi n nay, đ i b ph n nh ng ng i lao đ ng bao g m c đ i t ng ạ ộ ữ ệ ậ ườ ả ố ượ ộ ồ

h ng l ng t ngân sách và nh ng đ i t ưở ươ ừ ố ượ ữ ng làm vi c trong các thành ph n ầ ệ

3

kinh t khác r t khó có đi u ki n đ s h u v nhà ế ể ở ữ ề ề ệ ấ . ở

2. M c tiêu đ u t ầ ư ụ

Đ u t cao t ng cho thuê đ t o qu nhà cho thuê, đáp ầ ư xây d ng nhà ự ở ể ạ ầ ỹ ở

c a các đ i t ng đang làm vi c ng ứ ng nhu c u v nhà ầ ề ở ủ ố ươ ệ ở Hà N i, tăng c ộ ườ

qu nhà c a thành ph v i 165 căn h . ộ ố ớ ủ ỹ

Gi i quy t v n đ v ki n trúc và c nh quan đô th đ hòa nh p và hoàn ả ề ề ế ế ấ ị ể ả ậ

ch nh ki n trúc hai bên đ ng Láng H - Thanh Xuân theo quy hoach đã đ ế ỉ ườ ạ c ượ

phê duy t.ệ

Đ i v i các m c tiêu kinh doanh chung c căn h cho thuê là m t hình ố ớ ư ụ ộ ộ

th c là m i Vi t Nam ch a quen v i lo i hình thuê ớ ở ứ ệ t Nam. Hi n nay, Vi ệ ệ ư ạ ớ

nhà dài h n, tuy nhiên đây là m t hình th c văn minh và s r t ph bi n trong ổ ế ẽ ấ ứ ạ ộ

t ng lai. Do v y đây là m t trong nh ng d án đi đ u trong ho t đông kinh ươ ữ ự ậ ầ ạ ộ

doanh nhà cho thuê, d án này s thu hút đ ng khách hàng l n và ở ự ẽ c s l ượ ố ượ ớ

c hi u qu kinh t đ t đ ạ ượ ệ ả . ế

t ph i đ u t 3. S c n thi ự ầ ế ả ầ ư

Ngày 06/08/2002, UBND Thành ph Hà N i đã có quy t đ nh s ế ị ố ộ ố

112/2002/QĐ-UB v vi c phê duy t quy ho ch chi ti ề ệ ệ ạ ế t tuy n ph Láng H - ố ế ạ

Thanh Xuân , thu c ph ng Trung ộ ườ ng Nhân Chính, qu n Thanh Xuân và ph ậ ườ

Hòa, qu n C u Gi y. Tuy n ph Láng H - Thanh Xuân đ c nghiên c u trên ế ậ ầ ấ ạ ố ượ ứ

t ng di n tích h n 94ha v i quy mô d ki n kho ng 27.000 ng ổ ự ế ệ ả ơ ớ ườ i. Tuy n ế

đ ng này là đ ng khu v c v i m t c t ngang r ng t 40 – 53m, đã và đang ườ ườ ự ớ ặ ắ ộ ừ

t p trung xây d ng đ ng b g m đ ậ ộ ồ ự ồ ườ ng, h t ng k thu t và công trình ki n ế ậ ạ ầ ỹ

trúc 2 bên đ ườ ng t o thành tuy n ph văn minh và hi n đ i. ố ế ệ ạ ạ

ng s đ c xây d ng công trình nhà và công Theo quy ho ch 2 bên đ ạ ườ ẽ ượ ự ở

trình công c ng cao t ng, công trình h n h p…cao t ầ ộ ỗ ợ ừ 10 t ng tr lên. Các ở ầ

công trình trên đã đ c giao cho các t ng công ty đ l p d án đ u t ượ ể ậ ự . ầ ư ổ

Ngày 21/05/2006, UBTP Hà N i đã có văn b n s 3153/QĐ-UB v vi c ề ệ ả ố ộ

4

d án thí đi m xây d ng nhà cao t ng phê duy t k t qu l a ch n nhà đ u t ả ự ệ ế ầ ư ự ự ể ọ ở ầ

cho thuê tuy n đ ng Láng H - Thanh Xuân b ng ngu n v n t huy đ ng ế ườ ố ự ạ ằ ồ ộ

. c a các ch đ u t ủ ủ ầ ư

Vi c đ u t ng m i và Nhà ệ ầ ư xây d ng t ự ổ ợ h p d ch v th ị ụ ươ ạ ở cao t ng cho ầ

thuê t i lô đ t 4.5-N tuy n đ ạ Ơ ế ườ ấ ng Láng H - Thanh Xuân là m t vi c làm r t ấ ệ ạ ộ

đúng đ n và c p bách trong giai đo n hi n nay. D án s b sung vào qu nhà ẽ ổ ự ệ ắ ấ ạ ỹ

v i 165 căn h ( có di n tích kho ng t 60-100m2), đáp ng đ ở ớ ệ ả ộ ừ ứ ượ c nhu c u ầ

cho thuê c a thành ph ,góp ph n hoàn ch nh các dãy nhà cao t ng 2 v nhà ề ở ủ ầ ầ ố ỉ

5

bên tuy n ph theo quy ho ch. ế ạ ố

CH

NG II: NGHIÊN C U MÔI TR

NG

ƯƠ

Ứ

ƯỜ

KINH T VĨ MÔ: Ế

1. Môi tr ng kinh t vĩ mô: ườ ế

1.1 Tình hình phát tri n kinh t xã h i chung c a đ t n c: ể ế ủ ấ ướ ộ

Vi t Nam đang trên đà tăng tr ng và T năm 2000 đ n nay,nên kinh t ế ừ ế ệ ưở

phát tri n m nh m . ẽ ể ạ

C c u kinh t ng tích c c,đ c bi tr ng công t t ơ ấ ế chuy n d ch theo h ị ể ướ ự ặ ệ ỷ ọ

nghi p-xây d ng tăng m nh trong nh ng năm g n đây.Cùng v i quá trình ữ ự ệ ạ ầ ớ

t nâng cao c s v t ch t h t ng.Đó công nghi p hóa hi n đ i hóa,r t c n thi ệ ấ ầ ệ ạ ế ấ ạ ầ ơ ở ậ

là nh ng d u hi u tích c c t o môi tr ng thu n l ự ạ ữ ệ ấ ườ ậ ợ i cho vi c th c hi n d án. ự ệ ự ệ

V i t c đ tăng tr ng đ t 8%/năm,cao và khá n đ nh trong th i gian ớ ố ộ ưở ạ ờ ổ ị

dài t o ti n đ cho vi c th c hi n thu n l i,gi m r i ro cho nh ng d án ầ ợ ự ề ề ệ ệ ạ ữ ự ủ ả

,mang tính ch t dài h n. ấ ạ

Lãi su t là m t y u t nh h ng tr c ti p đ n chi phí s d ng v n và ộ ế ố ả ấ ưở ự ế ử ụ ế ố

.D án này ngu n v n huy đ ng d a ch y u vào sau đó là hi u qu đ u t ệ ả ầ ư ự ủ ế ự ố ồ ộ

v n vay.Nên y u t ố ế ố lãi su t có tác đ ng r t l n đ n chi phí và hi u qu c a d ế ả ủ ự ấ ớ ệ ấ ộ

án.Hi n nay lãi su t đang m c cao nh ng đó ch là giá tr trong ng n h n,lãi ệ ấ ở ứ ư ắ ạ ị ỉ

su t đang d n đi vào n đ nh.H a h n cho d án nhi u kh năng thành công. ứ ẹ ự ề ầ ấ ả ổ ị

L m phát đang là m i lo ng i c a các nhà đ u t .Khi t làm phát tăng ạ ủ ầ ư ạ ố l ỷ ệ

càng ngày càng nhanh và càng cao trong quá trình th c hi n d án thì s nh ệ ự ẽ ả ự

nh h và đ i chi phí c a d án ả ưở ng đ n vi c thu h i v n cho các ch đ u t ồ ố ủ ầ ư ế ệ ủ ự ộ

lên cao quá m c d ki n. ứ ự ế

1.2 Tình hình phát tri n kinh t xã h i c a thành ph Hà N i: ể ế ộ ủ ố ộ

Kinh tê xa hôi cua Ha Nôi tiêp tuc phat triên va tăng tr n g so cung ky ươ ̉ ́ ̃ ̣ ̉ ̀ ̣ ́ ̣ ́ ̉ ̀ ̀ ̀

năm tr c: Tông san phâm nôi đia (GDP) tăng 10,7%, gia tri san xuât công ướ ̣ ̣ ́ ̣ ̉ ̉ ̉ ̉ ́

6

nghiêp tăng 15,2%, vôn đâu t xa hôi tăng 15,2%, tôn g m c ban le hang hoa ̀ ư ̃ ứ ̣ ́ ̣ ̉ ́ ̉ ̀ ́

va doanh thu dich vu tiêu dung xa hôi tăng 27,5%, kim ngach xuât khâu tăng ̀ ̣ ̣ ̀ ̃ ̣ ̣ ́ ̉

24,9%… tinh hinh an ninh chinh tri va trât t an toan xa hôi đ ̣ ự ̣ ươ ̣ c ôn đin h, đ i ờ ̀ ̀ ́ ̣ ̀ ̀ ̃ ̉ ̣

sông cua nhân dân đ c đam bao. ươ ̉ ́ ̣ ̉ ̉

Tông san phâm nôi đia (GDP): Tông san phâm nôi đia (GDP) trên đia ̣ ̣ ̉ ̉ ̉ ̉ ̉ ̉ ̣ ̣ ̣

ban thanh phô Ha Nôi quy I năm 2008 tăng 10,7% so cung ky năm tr c (la ướ ̀ ̀ ́ ̀ ̣ ́ ̀ ̀ ̀

m c tăng kha nhât trong 5 năm gân đây). Ngan h công nghiêp - xây d n g vân ư ̣ ứ ́ ́ ̀ ̀ ̣ ̃

duy tri m c tăng kha v i gia tri tăng thêm tăng 11,9% (đon g gop 5,7% vao ̀ ứ ́ ớ ́ ̣ ́ ́ ̀

m c tăng chung), cac ngan h dich vu co gia tri tăng thêm tăng 9,9% (đon g gop ứ ́ ̀ ̣ ̣ ́ ́ ̣ ́ ́

5,0% vao m c tăng chung), ngan h nông-lâm-thuy san co gia tri tăng thêm ̀ ứ ̀ ̉ ̉ ́ ́ ̣

tăng 0,4% (đon g gop 0,01% vao m c tăng chung). ̀ ứ ́ ́

V lĩnh v c đ u t xây d ng c b n: Th c hi n v n đ u t ự ầ ư ề ơ ả ầ ư ự ự ệ ố xây d ng c ự ơ

c đ a ph ng: 3 tháng đ u năm đ t 1480,3 t b n ngân sách Nhà n ả ướ ị ươ ầ ạ ỷ ồ đ ng đ t ạ

22,8% k ho ch năm. ế ạ

Đâu t tr c tiêp n c ngoai: D kiên quy I năm 2008, Ha Nôi thu hut ̀ ư ự ́ ươ ́ ự ̀ ́ ́ ̀ ̣ ́

đ c 72 d an (ca câp m i va tăng vôn ) v i tôn g sô vôn đăng ky la 584,8 ươ ̣ ́ ơ ́ ự ớ ́ ̉ ̀ ́ ̉ ́ ́ ́ ̀

đăng ky 542 triêu triêu đô la My, trong đo câp m i la 67 d an v i vôn đâu t ́ ớ ́ ớ ự ̀ ư ̣ ̃ ́ ̀ ́ ́ ̣

c, sô d an thu hut băn g nhau, sô vôn đâu đô la My. So v i cun g ky năm tr ớ ướ ́ ự ̃ ̀ ̀ ́ ́ ̀ ́ ́ ̀

t tăng 162%. ư

Tôn g vôn đâu t xa hôi trên đ a ban Ha Nôi quy I năm 2008 d kiên đat ̀ ư ̃ ự ị ̉ ́ ̣ ̀ ̀ ̣ ́ ́ ̣

8.340 ty đôn g tăng 15,2% so cung ky năm tr c , trong đo vôn trong n c đat ươ ́ ươ ́ ̉ ̀ ̀ ̀ ́ ́ ̣

6.440 ty đôn g tăng 12,2%, chiêm 77,2% tôn g vôn đâu t ̀ ư . Trong t ng s v n ổ ố ố ̉ ̀ ́ ̉ ́

trong n c vôn đâu t cua Nha n c tăng 22,2%, doanh nghiêp Nha n c t ướ ̀ ư ̀ ươ ́ ̀ ươ ́ ự ́ ̉ ̣

đâu t tăng 5,6%, cac than h phân kinh tê ngoai Nha n c đâu t tăng 14%, ̀ ư ̀ ươ ́ ̀ ư ́ ̀ ̀ ́ ̀

vôn cua dân t đâu t tăng 7,9%. V n n c ngoai là 1.900 ty đôn g tăng ự ̀ ư ố ướ ́ ̉ ̀ ̉ ̀

26,7%, chiêm 22,8% t ng v n đ u t . ầ ư ổ ố ́

2. Môi tr ng pháp lý : ườ

S n đ nh v chính tr cũng nh đ m b o v m t pháp lý liên quan đ n ế ề ặ ư ả ự ổ ề ả ị ị

7

quy n s h u và tài s n có ý nghĩa quan tr ng nh h ng r t l n đ n ý đ nh ề ở ữ ả ả ọ ưở ấ ớ ế ị

. Hi n nay nhà n c ta đã c i cách , c i thi n h và hành vi c a nhà đ u t ủ ầ ư ệ ướ ệ ả ả ệ

th ng lu t pháp t o đi u ki n cho vi c th c hi n và hoàn thi n v m t pháp lý ề ằ ự ệ ệ ề ệ ệ ạ ậ ố

dài nên c a d án . Tuy nhiên do đây là 1 d án v n l n , có th i gian đ u t ủ ự ố ớ ầ ư ự ờ

các th t c pháp lý r m rà , ph c t p . Hi n nay v i chính sách ti n t ứ ạ ủ ụ th t ề ệ ắ ườ ệ ớ

ch t , gi m cung ti n , tăng lãi xu t gây ra 1 s khó khăn ban đ u cho d án . ự ề ả ặ ầ ấ ố

Tuy nhiên nhà n c có chính sách khuy n khích đ u t ướ ầ ư ố ớ đ i v i lĩnh v c ự ế

nhà cho thuê b i nhà i c a TPHN nói riêng và c ở ở đang là v n đ nan gi ấ ề ả ủ ả

n c nói chung . Đi u này t o đi u kho n u đãi thu n l i cho d án . ướ ả ư ậ ợ ề ề ạ ự

3. Môi tr ng văn hóa xã h i : ườ ộ

Vi t Nam là 1 qu c gia có tình hình chính tr n đ nh t o s an toàn v ệ ạ ự ị ổ ố ị ề

nhân l c và th c hi n d án . M t khác s n đ nh v chính tr cũng góp ph n ầ ệ ự ự ổ ự ự ề ặ ị ị

làm cho d án đ ự ượ c th c hi n và khai thác 1 cách li n m ch , không đ t ứ ự ệ ề ạ

quãng t o hi u qu cho d án . ự ệ ả ạ

Vi t Nam là qu c gia có dân s đông , tình hình đô th hóa khi n cho dân ệ ế ố ố ị

các đô th l n ngày càng nhi u , m t khác t p quán mu n có c t p trung ư ậ ở ị ớ ề ặ ậ ố

nhà c đ nh t o đi u ki n cho sinh s ng và làm vi c t t h n . ở ố ị ệ ố ơ ề ệ ạ ố

Nh ng hi n t đang th c s b c xúc và tình hình nhà ệ ạ ấ i v n đ nhà ề ư ở ự ự ứ n ở ổ

i co thu nh p th p đang th c s khó khăn. đ nh cho ng ị ườ ự ự ậ ấ

Khi th c hi n c c u h t ng cho d án,thông qua đ u th u công ty xây ự ệ ơ ấ ạ ầ ự ầ ấ

d ng thì v n đ nhân công đ ề ự ấ ượ ả c đ m b o v i trình đ lao đ ng và năng su t ấ ộ ả ớ ộ

lao đ ng cao(nhà đ u t có th xác đ nh đ c thông qua đ u th u). ầ ư ộ ể ị ượ ấ ầ

4. Môi tr ng t nhiên-tài nguyên thiên nhiên: ườ ự

Khí h u t i đ a đi m d ki n xây d ng thu c khí h u Hà N i nói riêng và ậ ạ ị ự ế ự ể ậ ộ ộ

Đ ng b ng B c B nói chung: ắ ằ ồ ộ

-Nhi t đ : ệ ộ

+ Nhi t đ trung bình năm: 23đ C – 25đ C ệ ộ ộ ộ

8

+ Nhi ệ ộ t đ trung bình tháng l nh nh t (tháng 1) 14đ C – 16đ C ấ ạ ộ ộ

+ Nhi ệ ộ t đ trung bình tháng nóng nh t (tháng 6,7) 29đ C -34đ C ấ ộ ộ

-M a: Mùa m a t tháng 4 đ n tháng 10,nhi u nh t t tháng 7 đ n tháng ư ừ ư ấ ừ ế ề ế

9,l ng m a trung bình hàng năm là 1.670mm ượ ư

-Gió :mùa hè gió Đông Nam là ch đ o,mùa đông gió Đông B c là ch ủ ạ ắ ủ

đ o.ạ

-Đ m:cao nh t tháng 1 v i ch s 98% ỉ ố ộ ẩ ấ ớ

-N ng: s gi n ng trung bình là 1640h/năm. ố ờ ắ ắ

-Bão: xu t hi n nhi u nh t vào tháng 7 và tháng 8,c p gió t ề ệ ấ ấ ấ ừ ấ c p 6 đ n ế

c p 8. ấ

-Đi u ki n đ a hình đ a ch t: ị ề ệ ấ ị

+ Đ a hình:đây là khu đ t c a m t trong nh ng d án n m hai bên ấ ủ ằ ở ự ữ ộ ị

đ ng Láng H -Thanh Xuân.Theo kh o sát hi n tr ng,khu đ t đ u t xây ườ ấ ầ ư ệ ạ ả ạ

i cho vi c thi công sau d ng có đ a hình t ự ị ươ ng đ i b ng ph ng,r t thu n l ẳ ố ằ ậ ợ ấ ệ

này.

+ Đ a ch t:căn c vào k t qu kh o sát đ a ch t do trung tâm nghiên c u ứ ứ ế ấ ả ả ấ ị ị

đ a kĩ thu t_tr ị ậ ườ ng đ i h c m đ a ch t l p t ỏ ị ấ ậ ạ ạ ọ i lô đ t 4.5 N ,đ a t ng khu đ t ấ Ơ ị ầ ấ

là bình th ng. ườ

-Đi u ki n th y văn: ủ ề ệ

i c hai lo i n i đ t. c d Khu v c kh o sát t n t ả ồ ạ ả ạ ướ ự c m t và n ặ ướ ướ ấ

+ N c m t:có trong h th ng rãnh thoát n ệ ố ướ ặ ướ c trong khu v c kh o ả ự

sát.Ngu n n c chính là n c m a và sinh ho t c a con ng i. ồ ướ ướ ạ ủ ư ườ

+ N c d i đ t: N n công trình có m t t ng n c d ướ ướ ấ ộ ầ ề ướ c ng m,n ầ i đ t ướ ướ ấ

tàng tr trong l p cát nh đ n trung l p 7 nh ng ch y u là cu i s i cát l p ớ ớ ộ ỏ ủ ế ỏ ế ư ữ ớ

9.Ngu n b c p là n c m a ng m th ng xu ng và có th liên quan đ n n ổ ấ ồ ướ c ế ướ ư ể ấ ẳ ố

t c n đ nh trong khu v c kh o sát kho ng 21m. ừ sông H ng.M c n ồ ự ướ ổ ự ả ả ị

c,n c ng m Qua thí nghi m các m u n ệ ẫ ướ ướ ầ ở đây không ăn mòm đ i v i ố ớ

9

bê tông.

5. Nghiên c u các quy ho ch,các k ho ch phát tri n kinh t xã h i,ngành ế ạ ứ ể ạ ế ộ

vùng có liên quan đ n d án: ế ự

M i liên h c a d án v i các d án liên quan: ệ ủ ự ự ố ớ

Khu đ t đ đ u t ng m i và nhà cao t ng ấ ể ầ ư xây d ng t ự ổ ợ h p d ch v th ị ụ ươ ạ ở ầ

cho thuê t i lô đât 4.5-N đ ng Láng H -Thanh Xuân là m t trong nh ng ạ Ơ ườ ữ ạ ộ

ng Láng H - Thanh Xuân nên vi c đ u n i h t ng kĩ d án n m hai bên đ ự ằ ườ ố ạ ầ ệ ấ ạ

thu t là thu n l t nên không nh ậ ợ ậ i.M t khác,d án n m trên lô đ t riêng bi ằ ự ặ ấ ệ ả

h ng t i ti n đ c a các d án khác.D án s đóng góp m t c m công trình ưở ớ ế ộ ụ ộ ủ ự ự ẽ

ki n trúc m i trên t i ven đ ế ớ ạ ườ ng Láng H Thanh Xuân ạ

6. T ng h p đánh giá: ợ ổ

v đ c đi m c th Qua phân tích tình hình hi n tr ng v i nh ng y u t ệ ế ố ề ặ ụ ể ữ ể ạ ớ

c a hi n tr ng cho phép th y đi u ki n th c hi n d án t ủ ệ ự ự ề ệ ệ ạ ấ ố t.Các đi u ki n v ề ệ ề

c,thoát n c,đ a ch t,thông tin,xã h i h t s c thu n l i cho c p đi n,c p n ấ ệ ấ ướ ướ ị ộ ế ứ ậ ợ ấ

vi c đ u t xây d ng d án t ệ ầ ư ự ự ổ ợ h p d ch vu th ị ươ ng ms và nhà ị ở cao t ng cho ầ

10

thuê t i lô đ t 4.5 N Láng H - Thanh Xuân. ạ Ơ ấ ạ

CH

NG III: NGHIÊN C U KHÍA C NH TH TR

NG

ƯƠ

Ị ƯỜ

Ứ

Ạ

V S N PH M C A D ÁN

Ề Ả

Ự

Ủ

Ẩ

ng t ng th v s n ph m 1. Phân tích, đánh giá k t qu cung c u th tr ế ị ườ ả ầ ể ề ả ổ ẩ

c a d án: ủ ự

1.1. Phân tích đánh giá cung c u:ầ

+ V ngu n cung : Hà N i nói riêng và c n c nói chung : chung c ồ ề ả ướ ộ ư

ng phát cho thuê r t ít, là 1 hình th c m i, tri n v ng, văn minh, là 1 xu h ớ ứ ể ấ ọ ướ

tri n hi n đ i và s còn phát tri n trong t ng lai. ẽ ể ệ ể ạ ươ

Hi n nay có ệ : ch có 1 s ít khu chung c cho thuê, h u h t là đi thuê ư ế ầ ố ỉ

nhà ng n h n, các nhà tr , .. M t s khu chung c xây lên cho thuê thì giá khá ộ ố ư ắ ạ ọ

c ngoài đ nh c dài h n trung h n thuê), cao ( ch y u là ng ủ ế i n ườ ướ ư ạ ạ ị

(cid:224) ngu n cung h n ch . ế ạ ồ

+ V c u i Hà n i còn r t cao, v i giá đ t hi n nay: ề ầ : nhu c u nhà ầ t ở ạ ệ ấ ấ ộ ớ

2 thì đ có th s h u đc 1 căn nhà có di n tích

trung bình 12 tri u đ ng / m ệ ồ ể ở ữ ể ệ

t ng đ i là khó đ i v i nh ng ng i thu nh p trung bình. ươ ố ớ ữ ố ườ ậ

c, kh năng chi * Kh o sát cho th y : đ i v i cán b công ch c nhà n ố ớ ứ ả ấ ộ ướ ả

cho nhà t ng t i đa đ t kho ng trên 11% . T l l ở ừ ươ ố ỷ ệ ạ ả này là r t th p so v i ớ ấ ấ

chi phí ti n nhà hi n nay. Tình tr ng c a công nhân lao đ ng còn khó khăn ề ở ệ ủ ạ ộ

h n ( chi m 12- 15%) . Nên c h i mua nhà v i đ i t ng này là ít. ớ ố ượ ơ ộ ế ơ

* Theo c c Qu n lý nhà , t ụ ả ạ i khu v c đô th hi n nay v n còn hàng v n ạ ị ệ ự ẫ

h gia đình thu c di n thu nh p trung bình đang ph i s ng trong đi u ki n ch ả ố ề ệ ệ ậ ộ ộ ỗ

ở không đ m b o tiêu chu n t ả ẩ ố ả ể : i thi u

Trên 30%các h gia đình có di n tích nhà < 36% ệ ộ ở

19% là s ng trong căn h t m b ộ ạ ố ợ

11

Ch có 25% h gia đình có nhà kiên c ộ ỉ ở ố

Đi u tra v nhà ề ề t ở ạ i Hà N i: Đ i v i cán b công nhân viên ch c: ộ ố ớ ứ ộ

kiên c - 25% h có nhà ộ ở ố

- 19% h s ng trong nhà t m ộ ố ạ

- 31% h ( h gia đình tr ) ch a có nhà ph i ư ẻ ộ ộ ở ả ở ghép h , nhà t m ho c ặ ạ ộ

nhở ờ

- 32% h có nhu c u c i thi n đi u ki n nhà ầ ả ệ ệ ề ộ . ở

Theo đi u tra c a T ng liên đoàn lao đ ng: nhu c u nhà ủ ề ầ ổ ộ ở ớ v i các đ i ố

t ng chính sách: trong năm 2010 : ượ

ng ố ượ

Ph Ghi chú Nhóm đ i t Cán b , công ch c ứ ng l ng h CNVC các thành ph n kinh t ộ ưở ươ ế ầ Đ aị nươ g

S T T

CNVC các KCN t pậ trung Di nệ S cănố S căn Di n ệ ố

Di n tích ệ

tích tích

Hà N i 43.250 1.946.250 66.900 3.010.5 53.750 CBCN ộ

00 VC:45

m2/căn

Nh n xét : Hà N i trong giai đo n 2006-1010 : c n thêm 110.000 căn ậ ở ạ ầ ộ

h cho các đ i t ng thu nh p th p và trung bình. Bên c nh đó các doanh ố ượ ộ ậ ấ ạ

nghi p e ng i trong vi c đ u t vào lĩnh v c này vì lãi su t th p và r i ro cao, ệ ầ ư ệ ạ ự ủ ấ ấ

th i gian hoàn v n khá dài . ờ ố

- Quy t đ nh đ u t vì đây là 1 kho ng tr ng l n trên th tr ng. ế ị ầ ư ị ườ ả ố ớ

Xác đ nh th ph n c a d án : s b sung vào qu nhà c a Thành ph v i ố ớ ầ ủ ự ẽ ổ ủ ỹ ị ị

165 căn h , t c đáp ng kho ng g n ộ ứ ầ 0,2 % nhu c u.ầ ứ ả

Do đ c đi m c a s n ph m là : căn h cho thuê: th i gian thu h i v n ồ ố ủ ả ể ặ ẩ ộ ờ

khá lâu ( theo d tính là 15 năm) nên quy mô đ u t là cung c p ầ ư ự ấ 0,2%.

12

1.2 M c tiêu th s n ph m c a d án : ủ ự ụ ả ứ ẩ

M c tiêu th s n ph m c a d án ph n ánh chính xác c u c a th tr ng. ủ ự ầ ủ ị ả ị ườ ứ ẩ ả

Nh đã phân tích trên , v i c u đang thi u h t tr m tr ng nh hi n nay thì ư ở ế ụ ầ ư ệ ớ ầ ọ

m c tiêu th s n ph m c a d án là r t l n. Có th đ t đ n 90%. ể ạ ế ủ ự ấ ớ ụ ả ứ ẩ

ng: 1.3 phân tích ngu n cung c p các s n ph m trên th tr ấ ị ườ ồ ẩ ả

Đây là s n ph m d ch v nhà cho thuê t ị ụ ẩ ả ạ i Hà N i nên đ i th ch y u là ố ủ ủ ế ộ

các công ty xây d ng nhà t i Hà N i. ự ạ ộ

Các d ch v cung c p c a d án: ch y u là căn h cho thuê ( di n tích: ấ ủ ự ủ ế ụ ệ ộ ị

12.639m2) , bên c nh đó có khu Văn Phòng và siêu th cho thuê. ạ ị

* V ngu n cung căn h cho thuê: ề ồ ộ

+ Hi n nay có r t ít các căn h cho thuê đang xây d ng t ự ệ ấ ộ ạ i Hà N i nên ộ

có th đ m b o quá trình huy đ ng v n ban đ u và sau khi d án hoàn thành ố ể ả ự ả ầ ộ

s h u nh không có đ i th c nh tranh cùng lo i. Tuy nhiên trong th i gian ẽ ầ ủ ạ ư ạ ố ờ

huy đ ng v n góp tr c s ph i có nh ng hình th c ti p th , u đãi, .. đ thu ố ộ ướ ẽ ứ ế ị ư ữ ể ả

hút nhà đ u t cũng nh khách hàng. ầ ư ư

+ Còn các d án xây chung c đ bán thì hi n nay r t nhi u, nh t là khi ư ể ự ề ệ ấ ấ

đ c m r ng v phía Hà Tây. Đ u tiên, các d án đó th ng là đc xây d ng ượ ở ộ ự ề ầ ườ ự

phía ngoài Hà N i, các ph n đ c m r ng: M Đình, Văn khuê, D ch ở ộ ở ầ ượ ở ộ ỹ ị

V ng, M Trì … Th hai n a : đây là các chung c đ bán, nên khách hàng ư ể ữ ứ ễ ọ

đ ng .D án t n d ng c n có 1 kho n ti n r t l n, có th lên đ n hàng t ầ ề ấ ớ ể ế ả ỷ ồ ậ ụ ự

nh ng đi m m nh c a mình: n m khá trung tâm thành ph : Đ ng Láng, ố ở ườ ữ ủ ể ạ ằ

và s ti n tr tr c cũng ít h n r t nhi u. ố ề ả ướ ơ ấ ề

٭ V ngu n cung Văn Phòng cho thuê và siêu th ề ồ ị: T i Hà N i hi n nay ộ ệ ạ

thì ngu n cung này khá nhi u, đã đáp ng đ c 1 l ứ ề ồ ượ ượ ng l n, nh ng cung v n ư ẫ ớ

ch a đ c u. Ch y u t p trung ư ủ ầ ủ ế ậ ở : M Đình, D ch V ng, Hà Đông, các ph ọ ỹ ị ố

nh Khu t Duy Ti n,Tr n Duy H ng, và các trung tâm Th ư ư ế ấ ầ ươ ng M i l n,… ạ ớ

2 ) và

D án ch cung c p 1 s l ng ít v khu Văn phòng ( di n tích : 4.415m ố ượ ự ấ ỉ ề ệ

13

v i l ớ ợ i th đ a đi m trung tâm thành ph , D án s có m c tiêu th cao nh t. ố ự ế ị ụ ứ ể ẽ ấ

ng v s n 1.4 Đánh giá khái quát m c đ th a mãn cung c u trên th tr ứ ộ ỏ ị ườ ầ ề ả

ph m c a d án ủ ự ẩ

Nh đã phân tích ng ư ở ph n cung c u, v i kho ng tr ng l n trên th tr ả ị ườ ầ ầ ớ ố ớ

nh v y thì kh năng thâm nh p th tr ng c a d án là r t l n, m c tiêu th ư ậ ị ườ ả ậ ủ ự ấ ớ ứ ụ

ng l n căn h , nh ng s n ph m cao. M c d u là d án đã cung c p 1 s l ả ặ ầ ố ượ ự ẩ ấ ư ớ ộ

cũng ch chi m 0,2% l ế ỉ ượ ng c u . ầ

i tiêu dùng : -Thông qua ph ng v n 1 s chuyên gia,ng ấ ỏ ố ườ

+ ý ki n c a Ông Richard Leed - Giám đ c chi nhánh Hà N i Công ty ế ủ ố ộ

các n c phát tri n, ng b t đ ng s n CBRE nh n xét, ấ ộ ả ậ ở ướ ể ườ i dân càng nhi u ề

ti n càng thích chung c cao t ng ,tri n v ng th tr ề ở ể ọ ị ườ ư ầ ng căn h cho thuê ộ

ng ng c ngoài làm vi c t i Vi c a Hà N i v n r t kh quan vì s l ủ ộ ẫ ấ ố ượ ả i n ườ ướ ệ ạ t ệ

Nam s ti p t c tăng trong giai đo n trung h n và dài h n. ẽ ế ụ ạ ạ ạ

+ Anh Mai Văn Vi t - H c Vi n Chính tr qu c gia cho bi t: chung c ế ệ ọ ố ị ế ư

cho thuê là 1 hình th c m i, đáp ng t ứ ứ ớ t đ ố ượ c nhu c u v nhà ầ ề ở ủ c a nhi u ề

ng i ch a có kh năng m a nhà. ườ ư ư ả

+ Ch Lê H i Minh - Công ty Đ i B c (Hà N i) nhìn nh n: Chung c ạ ắ ả ậ ộ ị ư

đ c xây d ng v trí đ p thu n ti n giao thông; có giá thuê nhà t 1,5 đ n 4 ượ ự ở ị ẹ ệ ậ ừ ế

tri u đ ng/tháng c a Hacinco là m c đ tôi có th l a ch n đ ứ ộ ọ ượ ể ự ủ ệ ồ c. Thu nh p ậ

m t công ty TNHH) m c khá, hàng tháng c a tôi và ch ng tôi (làm vi c ủ ệ ở ộ ồ ở ứ

còn ph i đóng thu thu nh p, song đ b ra m t kho n ti n l n h n t đ ng ề ớ ể ỏ ơ ỷ ồ ế ả ậ ả ộ

đ mua m t căn h chung c là đi u chúng tôi ph i suy tính. Hi n nay giá ể ư ề ệ ả ộ ộ

căn h chung c lo i khá, có di n tích đáp ng đ c sinh ho t, giá cũng khá ư ạ ứ ệ ộ ượ ạ

cao và ch t l ấ ượ ng nhà cũng làm đi u tôi ch a c m th y yên tâm. Chúng tôi ư ả ề ấ

t m, dành ti n v n cho vi c đ u t kinh doanh tính đ n chuy n đi thuê nhà ệ ế ở ạ ệ ầ ư ề ố

i c a hai v ch ng. M t năm ti n thuê nhà c 20 tri u đ ng, nh ng bù l ủ ợ ồ ữ ề ệ ộ ỡ ồ ạ

chúng tôi có v n đ kinh doanh sinh lãi. Nên tìm thuê nhà s là gi i pháp tình ẽ ể ố ả

14

th c a tôi… ế ủ

2. Phân đo n th tr ị ườ ạ ng, xác đ nh th tr ị ị ườ ng m c tiêu ụ

2.1 Phân lo i th tr ng ị ườ ạ

Phân tích ban đ uầ : nh ng d án chung c ch y u là xây đ bán, hình ư ủ ế ự ữ ể

th c xây cho thuê còn khá m i l , ít ch đ u t ớ ạ ứ ủ ầ ư ạ m nh d n b v n vì r i ro khá ỏ ố ủ ạ

cao. Cho nên tính c nh tranh c a d án là khá th p. ủ ự ạ ấ

Căn c vào s n ph m c a d án là căn h cho thuê, liên quan m t thi ủ ự ứ ả ẩ ậ ộ t ế

đ n t ng thu nh p c a gia đình nên d án phân lo i s n ph m theo thu nh p: ự ế ổ ậ ủ ạ ả ậ ẩ

+ h gia đình có thu nh p cao ( > 1000USD/ 1 tháng) ậ ộ

+ h gia đình có thu nh p trung bình (400USD – 1000USD) ậ ộ

+ h gđ có thu nh p th p ( < 400USD ) ậ ấ ộ

2.2 Xác đ nh th tr ị ị ườ ng m c tiêu: ụ

2 -> 120m2 cho nên

Các căn h cho thuê có Di n tích s dung t 60m ử ệ ộ ừ

ti n thuê nhà hàng tháng s t ẽ ừ ề 150 $- 300$ nên d án xác đ nh th tr ự ị ườ ị ng m c ụ

tiêu là “ h gia đình có thu nh p trung bình” ậ ộ

cao , tâm lý ng Nh ta nh n th y r ng nhu c u nhà ấ ằ ư ậ ầ ở ườ i dân: an c l c ư ạ

nghi p. V i nhi u đo n th tr ng thì d án ko th đáp ng h t t t c đo n th ị ườ ề ệ ạ ớ ế ấ ả ứ ự ể ạ ị

tr ng, c ng thêm đ c tính c a s n ph m nên d án ch n ra nhóm khách hàng ườ ủ ả ự ặ ẩ ộ ọ

khá d tính và đang có nhu c u cao nh t v nhà v i l ấ ề ễ ầ ở ớ ố ố i s ng văn minh, n ổ

đ nh lâu dài. Nhóm khách hàng này có ngu n thu nh p n đ nh, đ ng th i có ị ậ ổ ờ ồ ồ ị

th đáp ng đ ứ ể ượ ố ề c s ti n đ t c c ban đ u. ặ ọ ầ

ng m c tiêu d a trên các tiêu chu n 2.3 Xác đ nhh th tr ị ị ườ ự ụ ẩ

2.3.1 Quy mô và m c tăng tr ng c a đo n th tr ng: ứ ưở ị ườ ủ ạ

Dân s : Dân s trung bình Hà N i năm 2007: 3.289.300. ng ố ố ộ i ườ

T su t sinh năm 2007 tăng 0,8% so v i năm 2006. ỷ ấ ớ

GDP ở Hà N i trong nh ng năm g n đây đ t g n 10%, năm 2007 đ t ạ ạ ầ ữ ầ ộ

15

11,5 % :

Bên c nh đó, Hà N i đang m r ng v phía Tây Nam, các chính sách thu ở ộ ề ạ ộ

hút các các nhà đ u t trong và ngoài n c , các khu công nghi p nên dân s ầ ư ướ ệ ố

c a Hà n i s còn tăng. ộ ẽ ủ

2.3.2 M c đ h p d n v c c u th tr ng: ẫ ề ơ ấ ứ ộ ấ ị ườ

Đo n th tr ng, ị ườ ạ ng m c tiêu c a d án chi m khá l n trên t ng th tr ế ủ ự ị ườ ụ ớ ổ

bên c nh đó thì các đ i th c nh tranh cùng lo i s n ph m thì không nhi u. ạ ả ủ ạ ề ạ ẩ ố

Còn s n ph m đ ả ẩ ượ c đánh giá là “ r “ h n so v i căn h đc bán. ơ ẻ ớ ộ

2.3.3Căn c vào ngu n l c c a d án: ồ ự ủ ự ứ

+V ngu n nhân l c : d án t ự ự ề ồ ổ ứ ộ ch c b ph n nhân l c h t s c ch t ặ ự ế ứ ậ

ch ,các b ph n v i các nhi m v riêng bi t nh m đ m b o đúng ti n đ và ụ ệ ẽ ậ ộ ớ ệ ế ằ ả ả ộ

ch t l t k k thu t, thi công, mua ấ ượ ng d án.G m các b ph n: tài chính, thi ộ ự ậ ồ ế ế ỹ ậ

t b , đào t o. s m máy móc thi ắ ế ị ạ

+V công ngh : D án đ a vào ng d ng các công ngh tiên ti n trong ệ ự ư ứ ụ ề ệ ế

xây d ng (trong giai đo n thi công xây d ng công trình) và l p đ t các thi ự ự ạ ặ ắ t b ế ị

an toàn, hi n đ i cao nh h th ng thang máy, h th ng cung c p n c, h ư ệ ố ệ ố ấ ướ ệ ạ ệ

th ng phòng cháy ch a cháy,… ữ ố

+V tài chính: Tuy v i s v n đ u t ớ ố ố ầ ư ề ban đ u ch là 4% so v i t ng m c ứ ớ ổ ầ ỉ

, nh ng d án thu hút đ c khá nhi u khách hàng góp v n và s ng h đ u t ầ ư ư ự ượ ự ủ ề ố ộ

c cũng nh các t ch c tín d ng trong và ngoài n c. c a Nhà n ủ ướ ư ổ ứ ụ ướ

2.3 Xác đ nh s n ph m c a d án: ủ ự ẩ ả ị

-Tên s n ph m : T h p d ch v , th ả ẩ ổ ợ ị ụ ươ ng m i, nhà ạ ở cao t ng cho ầ

thuê.

S n ph m ch y u là căn h cho thuê, vì th s n ph m đc th hi n chính ể ệ ủ ế ế ả ẩ ả ẩ ộ

thông qua ph n ti p th và qu ng cáo v s n ph m.Nó ph i nói lên đc nh ng ề ả ữ ế ầ ẩ ả ả ị

đ c đi m chính c a s n ph m, làm n i b t nh ng u th s n ph m có đ ặ ữ ư ủ ả ổ ậ ế ả ể ẩ ẩ c, t ượ ừ

16

đó thu hút đc nhà đ u t cũng nh khách hàng ầ ư ư

, và v i đ c đi m là 1 s n ph m c a th tr ng Là 1 s n ph m khá m i l ẩ ớ ạ ả ớ ặ ị ườ ủ ể ả ẩ

b t đ ng s n nên c n đc chú tr ng ph n marketing, ti p th . ị ấ ộ ế ầ ả ầ ọ

Công trình là 3 tòa nhà cao t ng(k c t ng th ng), m i tòa nhà g m 15 ể ả ầ ầ ượ ỗ ồ

ng). tâng (k c t ng th ể ả ầ ượ

C c u m i tòa nhà g m: ơ ấ ỗ ồ

2 ) bao g m s nh và các

+ t ng 1, t ng 2 , t ng 3 ( t ng di n tích : 2.790 m ệ ầ ầ ầ ổ ả ồ

văn phòng ngăn chia linh ho t tùy theo nhu c u thuê c a t ng đ i t ng. ủ ừ ố ượ ạ ầ

+ t ng 4-14: b trí các căn h cho thuê đ c l p khép kín.Các căn h liên ộ ậ ầ ố ộ ộ

h v i nhau và v i thang giao thông b ng c m giao thông s nh,liên h v i các ằ ệ ớ ệ ớ ụ ả ớ

t ng b ng h th ng thang tr c đ ng( 2 thang máy+1 thang b +1 thang thoát ầ ụ ứ ệ ố ằ ộ

2 x 11 t ng = 4895

hi m). T ng di n tích sàn Xây D ng các t ng căn h 445 m ự ể ệ ầ ổ ộ ầ

m2. M i kh i có 5 lo i căn h v i c c u: ạ ộ ớ ơ ấ ỗ ố

2.

- Lo i căn h A1: g m 11 căn h có di n tích sàn 92 m ệ ạ ồ ộ ộ

2.

2

- Lo i căn h A2: g m 11 căn h có di n tích sàn 95m ệ ạ ồ ộ ộ

2

- Căn h lo i B g m 11 căn h có di n tích sàn 64m ộ ạ ệ ồ ộ

- Căn h lo i C ( C1,C2) : g m 22 căn h có di n tích sàn : 66m ộ ạ ệ ồ ộ

2.4 D báo cung c u v s n ph m c a d án ầ ề ả ủ ự ự ẩ

2.4.1 . D báo c u th tr ị ườ ự ầ ng v s n ph m c a d án ẩ ủ ự ề ả

ng pháp ngo i suy th ng kê: D án s d ng ph ử ụ ự ươ ạ ố

V i dãy s là c u v nhà trong nh ng năm g n đây: ề ầ ố ớ ở ữ ầ

Năm 2003 : 10.226

Năm 2004 : 17.134

Năm 2005 : 14.023

Năm 2006 : 15.560

Năm 2007 : 16.772

t = b0 + b1t

17

Qua dãy s th i gian thì ta có hàm xu th d ng : y ố ờ ế ạ

V i yt là c u v nhà ầ ề ớ ở ,t là th i gian. ờ

0+15*b1=73665

Ta có ph ng trình : 5*b ươ

Và : 15*b0 + 55*b1= 232413

=> bo = 11.307

=> b1 = 1141,8

V y ta có ph ng trình: yt =11.307 + 1141,8 *t ậ ươ

nh ng năm ti p theo: D đoán c u v nhà ầ ự ề ở ữ ế

Năm 2008 : 18.157,8

Năm 2009 : 19.299,6

Năm 2010 : 20.441,4

Năm 2011 : 21.583,2

2.4.2. D báo cung th tr ị ườ ự ng v s n ph m c a d án: ẩ ủ ự ề ả

V i đ c đi m s n ph m là căn h cho thuê nên sau khi xây xong, s ộ ớ ặ ể ả ẩ ố

l ng s n ph m có h n, vi c m r ng, phát tri n là h u nh không có , nên d ượ ở ộ ư ệ ể ả ẩ ạ ầ ự

án r t coi tr ng vi c tiêu th s n ph m m t cách nhanh chóng, t ụ ả ệ ấ ẩ ọ ộ ừ đó m i có ớ

th thu h i v n nhanh. Nên vi c d báo cũng s n ph m đ c d án nghiên ệ ự ồ ố ể ả ẩ ượ ự

ng. c u, phân tích m t cách k l ứ ỹ ưỡ ộ

Sau đây là bi u đ v ngu n cung d ki n c a căn h cho thuê t i Hà ự ế ủ ồ ề ể ộ ồ ạ

18

N i trong m t s năm g n đây: ộ ố ầ ộ

2.5 Nghiên c u l a ch n các ph n ánh, t ch c h th ng phân ph i s n ứ ự ọ ả ổ ứ ệ ố ố ả

ph mẩ

- D án là s n ph m v nhà cho thuê nên vi c gi ề ự ệ ả ẩ ớ i thi u, qu ng cáo, ti p ế ả ệ

th đ ng c và nh n bi ị ể ườ i tiêu dùng có nhu c u s nhanh chóng tìm đ ầ ẽ ượ ậ t v ế ề

d ch v . ụ ị

- D án l a ch n vi c gi i thi u v s n ph m ch y u thông qua trang ự ự ệ ọ ớ ủ ế ề ả ệ ẩ

web c a công ty. Đ ng th i có tr s chính đ ti n vi c phân ph i,giao d ch ể ệ ụ ở ủ ệ ồ ờ ố ị

v i khách hàng. ớ

2.5.1 L a ch n ph ng th c thanh toán: ự ọ ươ ứ

Nh m đ y m nh s c mua thì vi c linh ho t trong ph ng th c thanh toán ứ ệ ạ ẩ ằ ạ ươ ứ

t. là r t c n thi ấ ầ ế

khách hàng: + Huy đ ng v n t ộ ố ừ

Sau khi hoàn thành v m t d án đ u t xây d ng và quy t đ nh đ u t ề ặ ự ầ ư ế ị , ầ ư ự

ch đ u t ủ ầ ư ẽ s thông báo v vi c cho thuê căn h . Khách hàng đăng ký s n p ẽ ộ ề ệ ộ

5% giá thành căn h .ộ

Sau khi thi công xong ph n móng Ch đ u t ủ ầ ư ẽ ắ ầ s b t đ u ký h p đ ng v i ớ ầ ợ ồ

19

khách hàng và thu tr ướ c 30% giá thành căn h . ộ

Th i gian thuê nhà và ph ờ ươ ng th c thanh toán ti n thuê nhà s do ch ề ứ ẽ ủ

th a thu n v i khách hàng ( nh m linh ho t cho t ng đ i t ng: tr đ u t ầ ư ỏ ố ượ ừ ậ ạ ằ ớ ả

ti n 1 năm/1 l n ho c 5 năm/ 1 l n hau 10 năm / 1 l n. ề ặ ầ ầ ầ

+ Ph n văn phòng và siêu th s cho thuê ho c s d ng đ m b o thu h i ồ ặ ử ụ ị ẽ ầ ả ả

ng.Ch đ u t v n đ u t ố ầ ư và phù h p v i giá c th tr ớ ả ị ườ ợ ủ ầ ư ẽ s huy đ ng v n t ộ ố ừ

Khách hàng mu n đăng ký thuê văn phòng , siêu th . Ký h p đ ng 05 năm/ 1 ố ồ ợ ị

c 5 năm đ u tiên. l n và tr tr ầ ả ướ ầ

2.5.2 Bên c nh đó thì nh ng hình th c khuy n mãi v ph ề ươ ứ ữ ế ạ ng th c thanh ứ

toán và lo i căn h cho thuê s đ ẽ ượ ạ ộ c áp d ng v i nh ng khách hàng v i th i ờ ữ ụ ớ ớ

gian thuê lâu dài, hay nh ng khách hàng có góp v n đ u t ầ ư ữ ố ban đ u l n cho ầ ớ

d án.ự

Hi n nay m c dù là cung ch a đáp ng đ c u khá l n nh ng đ tăng ứ ủ ầ ư ư ể ệ ặ ớ

tính c nh tranh và kh năng chi m lĩnh th tr ả ị ườ ế ạ ng cao nh t, d án phân tích ự ấ

các chi n l c ti p th , marketing. ế ượ ế ị

D án s v n s d ng nh ng hình th c ti p th c truy n nh phát t ẽ ẫ ử ụ ứ ế ị ổ ữ ư ự ề r i ờ ơ

qu ng cáo,báo chí , phim qu ng cáo hay trên Internet,… b i nó v n mang l ả ẫ ả ở i ạ

nh ng hi u qu rõ r t, nh ng đ tăng thêm s có thêm nh ng đi m nh n : nh ư ữ ữ ể ẽ ể ệ ệ ấ ả ư

hình th c khá m i nh ng thu đc nhi u hi u qu mà g n đây 1 s d án đã ề ố ự ứ ư ệ ả ầ ớ

th c hi n đó là : in n nh ng n i dung chính, nêu n i b t nh ng u đi m c a ủ ữ ư ổ ậ ự ữ ể ệ ấ ộ

s n ph m trên b u thi p và g i đ n nh ng khách hàng ti m năng. Công vi c ệ ả ử ế ữ ư ề ế ẩ

này v a không t n kém v a đ a đ n t n tay v i nh ng đ i t ng là khách ừ ư ế ậ ố ượ ữ ừ ố ớ

hàng m c tiêu. ụ

3. Nghiên c u kh năng c nh tranh và chi m lĩnh th tr ng v s n ph m ị ườ ứ ế ả ạ ề ả ẩ

c a d án ủ ự

D án d đ nh b sung vào qu nhà Hà N i 165 căn h , đáp ng 0,2% ự ị ứ ự ổ ộ ộ ỹ

nhu c u.V i ti m l c tài chính, ho t đ ng thu hút v n đ u t ,các hình th c s ớ ề ạ ộ ầ ư ự ầ ố ứ ử

c kh năng chi m lĩnh th d ng đ qu ng cáo, … d án s ch ng t ụ ẽ ứ ự ể ả đ ỏ ượ ế ả ị

20

tr ng. ườ

3.1 Nghiên c u các nhà c nh tranh chính v i s n ph m c a d án ủ ự ớ ả ứ ạ ẩ

- Nh ph n phân tích v ngu n cung c a s n ph m thì chúng ta th y ấ ư ầ ủ ả ề ẩ ồ

đ c các d án v căn h nhà cho thuê trong thành ph hi n đang r t ít, kh ượ ố ệ ự ề ấ ộ ả

năng c nh tranh là không đáng k . M t khác, các hình th c s d ng nh thu ặ ứ ử ụ ư ể ạ

hút v n t khách hàng, xây d ng thì các d án đ u áp d ng nh nhau. ố ừ ự ự ụ ư ề

- Còn các d án xây d ng chung c thì khá nhi u, đ c bi t là các khu ự ư ự ề ặ ệ ở

m r ng c a Hà N i v phía Tây Nam và các d án phía Tây .Các d án này ộ ề ở ộ ự ự ủ

có đ c đi m chung là các căn h đ bán. Chính vì th mà có r t nhi u đi m ộ ể ể ế ề ể ặ ấ

khác so v i d án. ớ ự

- Các d án xây d ng chung c đ bán thì th i gian thu h i v n nhanh, ồ ố ư ể ự ự ờ

kh năng thu hút v n lúc đang thi công xây d ng công trình l n. Tuy nhiên ự ả ố ớ

đ i t ố ượ ng khách hàng c a các d án này h ủ ự ướ ng đ n là khách hàng có thu nh p ậ ế

cao:

Ngu n v n góp ban đ u c a khách hàng cũng r t l n. Khách hàng có th ầ ủ ấ ớ ồ ố ể

góp v n b t kỳ th i gian nào ( n u còn căn h ).Và giá c cũng khác trong ế ấ ả ố ờ ộ

t ng kho ng th i gian. Thông th ờ ừ ả ườ ng các khách hàng có nhu c u s góp v n ố ầ ẽ

ngay t ừ ban đ u, v i m t kho n ti n l n. ộ ề ớ ầ ả ớ

V i nh ng đ c đi m trên thì đi m m nh c a nh ng d án này là v ti m ạ ề ề ủ ữ ự ữ ể ể ặ ớ

khách hàng l n nên không ph i ch u lãi l c tài chính. Ngu n v n huy đ ng t ồ ự ố ộ ừ ả ớ ị

vay, kh năng vay ngân hàng l n ( do th i gian thu h i v n nhanh),t đó tăng ồ ố ả ớ ờ ừ

kh năng đáp ng đúng ti n đ v v n, ít gây phát sinh thêm chi phí,… ộ ề ố ứ ế ả

Tuy nhiên, đ i t ố ượ ng khách hàng c a d án là nh ng ng ủ ự ữ ườ i có thu nh p ậ

cao, khá khó tính, mà đo n khách hàng này trong xã h i là không nhi u,mà ề ạ ộ

các d án chung c xây bán là khá nhi u. ự ư ề

c c nh tranh: 3.2 Xác đ nh chi n l ị ế ượ ạ

*C nh tranh v giá: V i đo n khách hàng có thu nh p trung bình nên ề ạ ạ ậ ớ

l ng v n góp ban đ u là 30% giá thành c a căn h . Đây là 1 l ượ ủ ầ ố ộ ượ ng v n góp ố

21

ban đ u ít so v i nh ng d án khác. Đ ng th i, giá thuê căn h cũng khá r : ẻ ồ ữ ự ầ ớ ờ ộ

bình quân là 27.000 Đ ng/ 1m2 ( tùy vào s t ng mà h s nhân khác nhau) . ệ ố ố ầ ồ

t c là 1 căn h lo i A2 ( 95m2) là 2.565.000 Đ ng. Đây là giá quá r so v i ớ ứ ộ ạ ẻ ồ

giá th tr ng cho thuê hi n hay. V i giá này, nh ng ng ị ườ ữ ệ ớ ườ i thu nh p trung ậ

bình có th d dàng ch p nh n đ c. ể ễ ậ ượ ấ

*C nh tranh v s n ph m: D án cung c p căn h cho thuê v i đ y đ ớ ầ ủ ề ả ự ạ ẩ ấ ộ

các lo i phòng( A1,A2,B1,B2,C1,C2) khách hàng có th tùy theo nhu c u s ầ ử ể ạ

22

d ng đ l a ch n. ể ự ụ ọ

CH

NG IV. NGHIÊN C U KHÍA C NH K THU T

ƯƠ

Ứ

Ạ

Ậ

Ỹ

C A D ÁN

Ự

Ủ

1. Mô t s n ph m c a d án ả ả ủ ự ẩ

D án đ u t cao t ng cho thuê t i lô đ t 4.5-N đ ng ầ ư ự xây d ng Nhà ự ở ầ ạ Ơ ườ ấ

Láng H - Thanh Xuân, qu n Thanh Xuân, Hà N i sau khi xây d ng xong s ự ạ ậ ộ ẽ

cung c p 65 căn h g m 3 nhà cao 15 t ng (k c t ng th ể ả ầ ộ ồ ấ ầ ượ ng) Góp ph n t o ầ ạ

cho thuê thành ph , đáp ng nhu c u v nhà cho các CBCNV có qu nhà ỹ ở ứ ề ầ ố ở

thu nh p trung bình ho c các đ i t ng gia đình tr ch a có đ ti n đ mua và ố ượ ậ ặ ẻ ư ủ ề ể

xây nhà, có h kh u t i Hà N i. T đó th c hi n ch ng trình phát tri n nhà ẩ ạ ộ ừ ự ệ ộ ươ ể

ở ủ c a Thành Ph , là m t trong nh ng v n đ b c xúc hi n nay c a Thành ph ấ ề ứ ữ ủ ệ ố ộ ố

Hà N i. C th : ụ ể ộ

+Có khu siêu th và văn phòng cho thuê, phòng đa năng t i s nh t ng 1 ị ạ ả ầ

c b trí c a tòa nhà. Toàn b không gian văn phòng đ ủ ộ ượ ố ở toàn b t ng 2 và 3 ộ ầ

đ c ngăn chia linh ho t tùy theo nhu c u thuê nhà c a t ng đ i t ng. ượ ủ ừ ố ượ ạ ầ

cho thuê đ c l p khép kín. Các căn h + T ng 4-14: B trí các căn h ố ộ ở ầ ộ ậ ộ

liên h v i nhau và v i thang giao thông b ng c m giao thông s nh, liên h ệ ớ ụ ả ằ ớ ệ

v i các t ng b ng h th ng thang tr c đ ng ( 02 thang máy + 1 thang b + 1 ụ ứ ớ ệ ố ằ ầ ộ

thang thoát hi m). M i t ng c a kh i tháp có 5 lo i căn h : lo i A1: 33 phòng ỗ ầ ủ ể ạ ạ ộ ố

; l ai A2: 33 phòng; lo i B 33 phòng, lo i C1 và C2 66 phòng v i c c u khác ớ ơ ấ ạ ạ ọ

nhau, m i phòng đ u đ ề ượ ố c b trí ngăn phòng h p lí, khoa h c đ m b o thu n ậ ọ ả ả ỗ ợ

ti n sinh ho t đáp ng nhu c u đa d ng c a ng i thuê. ủ ứ ệ ạ ạ ầ ườ

2. L a ch n hình th c đ u t ứ ầ ư ự ọ

Đ u t ng m i và Nhà ầ ư xây d ng m i T h p d ch v th ớ ổ ợ ụ ươ ự ị ạ ở cao t ng cho ầ

thuê t i lô đ t 4.5-N đ ng Láng H - Thanh Xuân có t ng di n tích đ t xây ạ Ơ ườ ấ ệ ạ ấ ổ

23

d ng là 5.744m2. Bao g m ự ồ

* Xây d ng m i hoàn ch nh đ ng b m ng l ộ ạ ự ớ ồ ỉ ướ ỹ i k thu t h t ng ngoài ậ ạ ầ

nhà: đ ng – hè n i b , sân v n c nh quan, c p n c, thoát n c, c p đi n, ườ ộ ộ ườ ả ấ ướ ướ ệ ấ

thông tin, h th ng PCCC hi n đ i … và đ u n i v i h t ng k thu t khu ố ớ ạ ầ ệ ố ệ ạ ấ ậ ỹ

v c.ự

cho thuê k t h p không gian kinh * Xây d ng m i công trình Nhà ớ ự ở ế ợ

doanh th ươ ng m i và ph c v chung c v i t ng di n tích sàn XD kho ng ư ớ ổ ụ ụ ệ ạ ả

23.055m2.

3. Qui mô đ u tầ ư

D án đ u t cao t ng cho thuê t i lô đ t 4.5-N đ ng ầ ư ự xây m i Nhà ớ ở ầ ạ Ơ ườ ấ

Láng H - Thanh Xuân g m 3 kh i nhà cao 15 t ng v i 165 căn h , t ng di n ệ ộ ổ ạ ầ ồ ớ ố

tích sàn là 23.055 m2 . Trong đó bao g m t ồ ổ ợ h p kh i đ 3 t ng d ch v ph c ụ ụ ầ ố ế ị

ng m i, 11 t ng căn h cho thuê, v chung c k t h p d ch v kinh doanh th ụ ư ế ợ ụ ị ươ ầ ạ ộ

1 t ng k thu t trên mái. V i t ng m c v n đ u t d tính cho d án là ứ ố ớ ổ ầ ư ự ự ậ ầ ỹ

24

211.820 tri u đ ng. ệ ồ

ng th c kinh doanh ệ ạ ươ ứ

4. L a ch n lo i hình doanh nghi p và ph ự Các ch tiêu Lô 4.5-N Ơ ọ ỉ

T ng di n tích khu đ t xây d ng ự ệ ấ ổ

5.744 m2

T ng di n tích xây d ng ự ệ ổ

2.790 m2

T ng di n tích sàn xây d ng ự ệ ổ

23.055 m2

T ng s căn h ố ổ ộ

165 căn

M t đ xây d ng ậ ộ ự

48,5 căn

H s s d ng đ t ấ ệ ố ử ụ

4,01 l nầ

C p công trình ấ

C p 2ấ

B c ch u l a ị ử ậ

B c 1ậ

T ng cao trung bình ầ

8,2 t ngầ

: T ng công ty xây d ng Mi n Trung 4.1 - Ch qu n đ u t ủ ả ầ ư ổ ự ề

4.2 - Ch đ u t : Công ty c ph n phát tri n Đ u t ủ ầ ư ầ ư ể ầ ổ Hà N i theo gi y y ấ ủ ộ

quy n s 323 UQ/TCT – HĐQT ngày 03/8/2008 c a T ng Công ty Xây d ng ề ố ủ ự ổ

Mi n Trung. L a ch n hình th c công ty c ph n nh m l i d ng đ i th ứ ự ề ầ ằ ọ ổ ơ ụ c l ượ ợ ế

v huy đ ng ngu n v n, công ngh và qu n lí. ề ệ ả ộ ồ ố

4.3 – Ph ng th c kinh doanh ươ ứ

25

Tùy theo t ng h ng m c mà có hình th c kinh doanh phù h p. C th : ụ ể ứ ụ ừ ạ ợ

1/ Ph n căn h : ộ ầ

+ Theo quy t đ nh 173/2008/QĐ – UB ngày 16/8/2008, ph n căn h ch ế ị ộ ủ ầ

cho thuê v i giá cho thuê do ch đ u t t đ u t ầ ư ủ ầ ư ự ớ cân đ i đ đ m b o thu h i ồ ố ể ả ả

v n c a d án. Th i gian cho thuê trong 50 năm. Sau th i gian khai thác, ch ố ủ ự ờ ờ ủ

bàn giao công trình l đ u t ầ ư ạ i cho Thành ph Hà N i qu n lí. ố ả ộ

+ Sau khi hoàn thành d án đ u t xây d ng và quy t đ nh đ u t ( d ầ ư ự ầ ư ự ế ị ự

ki n quí III 2010) ch đ u t s thông báo r ng rãi vi c cho thuê căn h ủ ầ ư ẽ ệ ế ộ ộ

chung c cao t ng. Khách hang có th đăng kí thuê căn h . Đ ng th i khi ể ộ ồ ư ầ ờ

khách hang đ ng ý thuê căn h s phái n p 5% giá thành căn h . Giá thành ộ ẽ ồ ộ ộ

căn h khác nhau t ộ ươ ứ ng ng v i ch t l ớ ấ ượ ng và di n tích c a căn h cho thuê. ủ ệ ộ

+ Khi gia công xong ph n móng Ch đ u t ủ ầ ư ắ ầ b t đ u kí h p đ ng v i ớ ợ ầ ồ

khách hàng và thu tr c 30% giá thành căn h ướ ộ

+ Th i gian thuê nhà và ph ng th c thanh toán ti n thuê nhà do ch ờ ươ ứ ề ủ

tho thu n v i khách hàng. (Có th tr ti n 01 năm/l n ho c tr ti n 05 đ u t ầ ư ể ả ề ả ề ậ ả ầ ặ ớ

năm/l n, ho c 10 năm/l n). ặ ầ ầ

2/ Ph n văn phòng cho thuê và siêu th : ị ầ

+ Ph n di n tích kinh doanh khu siêu th ch đ u t s cho thuê ho c s ị ủ ầ ư ẽ ặ ử ệ ầ

. Giá c cho thuê phù h p v i giá th tr ng. d ng đ m b o thu h i v n đ u t ụ ồ ố ầ ư ả ả ị ườ ả ớ ợ

+ Ph n di n tích văn phòng ch đ u t s cho thuê theo giá th tr ng ủ ầ ư ẽ ị ườ ệ ầ

đ m b o thu h i v n d án và có lãi. ồ ố ự ả ả

+ Th i gian kh u hao c a khu kinh doanhh d ch v siêu th và văn phòng ủ ụ ấ ờ ị ị

là 50 năm.

+ Ch đ u t khách hàng mu n đăng ký thuê văn ủ ầ ư ẽ s huy đ ng v n t ộ ố ừ ố

c 05 năm đ u tiên. phòng và siêu th ký h p đ ng 5 năm/l n và n p ti n tr ồ ề ầ ợ ộ ị ướ ầ

3/ Ph n đ xe t ng h m: ể ầ ầ ầ

+ đ i v i khu v c đ xe ô tô và xe máy s do ban qu n lý chung c qu n ư ả ự ể ố ớ ẽ ả

26

lý và khai thác, ch mang tính ch t ph c v và bù đ p đ các chi phí . ắ ủ ụ ụ ấ ỉ

5. Xác đ nh công su t c a d án ấ ủ ự ị

và kinh Đây là công trình mà s n ph m là các căn h cho thuê đ ẩ ể ở ả ộ

doanh siêu th , văn phòng v i năng l c ph c v sau khi đ a vào ho t đ ng ự ụ ụ ạ ộ ư ớ ị

khai thác và s d ng là 165 phòng t t ng 4 đ n t ng 14, t ng 1-3 dùng đ ử ụ ừ ầ ế ầ ầ ể

cho thuê văn phòng và siêu th . Do v y công su t lý thuy t c a d án là ậ ế ủ ự ấ ị

100%. Tuy nhiên trên th c t ự ế công su t kh thi c a d án vào nh ng năm đ u ầ ủ ự ữ ấ ả

khi d án m i đi vào ho t đ ng do nh h ng c a các y u t ạ ộ ự ả ớ ưở ế ố ư nh : do m i ớ ủ

hòan thành nên s h đ n thuê ch a th đ t t i đa kh năng ph c v . C n sau ố ộ ế ể ạ ố ư ụ ụ ầ ả

m t th i gian đ m i ng i bi t đ n và liên h thuê cũng nh có s bi n đ ng ể ọ ộ ờ ườ ế ế ự ế ư ệ ộ

khi mà các h k t thúc h p đ ng và thay th b ng nh ng h m i. M t khác, ộ ớ ế ằ ộ ế ữ ặ ợ ồ

do s ch a n đ nh v hình th c qu n lí cũng nh v n hành khai thác trong ả ự ư ổ ư ậ ứ ề ị

nh ng năm đ u là không th tránh kh i mà công su t th c t ch đ t: ự ế ỉ ạ ữ ể ầ ấ ỏ

+ Kinh doanh văn phòng cho thuê T2+3: công su t th c t t 60- 95% ự ế ừ ấ

trong 13 năm đ u đi vào khai thác. Sau đó đi vào ho t đ ng n đ nh thì công ạ ộ ầ ổ ị

su t luôn đ t i đa đ n cu i đ i d án . ạ ở ứ m c hi u su t t ệ ấ ố ấ ố ờ ự ế

+ Kinh doanh siêu th t ng 1 năm đ u tiên hi u su t ị ầ ấ ướ ệ ầ c tính ch đ t ỉ ạ

60%. Nh ng ngay năm k ti p s đ t hi u su t t i đa. ế ế ẽ ạ ấ ố ư ệ

+ Kinh doanh trông xe trong nhà t ng h m: năm th 1 đ t 50%, năm th ứ ầ ầ ạ ứ

2 -3 kho ng 85-95%. Năm th 4 s đ t m c khai thác t i đa. ẽ ạ ứ ứ ả ố

+ Ph n căn h cho thuê: năm 1 đ t 60%, năm 2 đ t 90%, năm 3 tr đi đ t ạ ầ ạ ạ ộ ở

công su t 100%. ấ

6. L a ch n công ngh k thu t cho d án ệ ỹ ự ự ọ ậ

ng m i và Nhà cao t ng cho thuê t i lô Công trình T h p d ch v th ổ ợ ụ ươ ị ạ ở ầ ạ

t b k thu t trong và ngoài n c. Đ i v i nh ng đ t 4.5-N s d ng các thi Ơ ử ụ ấ ế ị ỹ ậ ướ ố ớ ữ

thi t b công ngh mà th tr ng trong n ế ị ị ườ ệ ướ c có th đáp ng yêu c u ch t ấ ứ ể ầ

l ng và s l ng cũng nh c nh tranh v giá c chúng ta s t n d ng nh m ượ ố ượ ẽ ậ ụ ư ạ ề ả ằ

27

ti i đa các chi phí. Tuy nhiên đ i v i v i nh ng trang thi ế t ki m t ệ ố ố ớ ớ ữ t b hi n ế ị ệ

c nh thang máy s ti n hành nh p t đ i mà trong n ạ ướ c ch a th s n xu t đ ể ả ấ ượ ư ẽ ế ậ ừ ư

n c ngoài. C th nh sau: ướ ụ ể ư

- H th ng thang máy bao g m: Thang máy b t i tr ng 1000kg(3 b ), ệ ố ộ ả ọ ộ ồ

i tr ng 1600kg, t c đ 90m/phút(3 b ): đây t c đ 90m/phút, thang máy b t ố ộ ộ ả ọ ố ộ ộ

là công trình đ ượ ử ụ c s d ng làm nhà chung c đòi h i thang máy s d ng ư ử ụ ỏ

trong tòa nhà ph i ti n l i và d s d ng, đ b n ph i cao vì trong tòa nhà thì ả ệ ợ ễ ử ụ ộ ề ả

t b đ t ti n nh t, nên đ b n, đ n đ nh thang máy là m t trong nh ng thi ộ ữ ế ị ắ ề ộ ề ộ ổ ấ ị

c a thang máy s góp ph n r t nhi u vào ch t l ủ ầ ấ ấ ượ ề ẽ ng c a tòa nhà. H n n a ơ ữ ủ

thang máy là thi t b vĩnh c u v i tòa nhà, ch t l ế ị ử ớ ấ ượ ng và tu i th c a nó g n ắ ọ ủ ổ

t b khác n u h ng hóc có th v i tu i th c a tòa nhà, khác v i nh ng thi ớ ọ ủ ữ ổ ớ ế ị ế ỏ ể

thay m i, nh ng v i thang máy thì không th x y ra đi u này. Do đó quy t ế ể ả ư ề ớ ớ

t b c n ph i nghiên c u và xem xét k l ng t đ u đ đ nh l a ch n thi ị ự ọ ế ị ầ ỹ ưỡ ứ ả ừ ầ ể

tránh tr ng h p kh u hao s d ng thang máy quá nhanh trong khi tu i th ườ ử ụ ấ ợ ổ ọ

c a tòa nhà còn r t dài ủ ấ

- B m Grundfos CR20 – 1; Q =24.2m3/h, H=104m, P=9,58KW (B m ơ ơ

n c SH), B m Grundfos CH4-30; Q = 5m3/h, H=17m, P=820W(b m tăng ướ ơ ơ

áp T13,14), B m Grundfos KP250A1; Q=3.03m3/h, H=6.65, P=480W, ơ

E=13,9%(B m n ơ ướ c th i SH), ả

B m Grundfos AP12.40.08.A3; Q=8m3/h, H=11.6m, P=1,2KW, ơ

E=13,9%(B m tiêu n c t ng h m). ơ ướ ầ ầ

B m d tr Diezen đ c u h a: RITZ 4505/8; Q=18m3/h, H=96,6. ể ứ ỏ ự ữ ơ

B m Grundfos CR15-9; Q=18m3/h; H=96,6m, P= 6,58KW, E = 72,1% ơ

(b m c u h a ch y đi n) ứ ỏ ệ ạ ơ

B m Grundfos CR3-21; Q=3,2m3/h; H=96,8,4m; p=1,48KW, E=58,1% ơ

(b m bù áp đ dùng c u h a) ể ứ ỏ ơ

- Thi t b h đ rác ế ị ố ổ

28

- Thi t b đi u hòa bán trung tâm ế ị ề

- Thi ế ị t b phòng cháy ch a cháy: h th ng ch a cháy l p đ t cho công ệ ố ữ ữ ắ ặ

trình ph i đ m b o đáp ng yêu c u, tiêu chu n c a Nhà n c đ i v i công ẩ ủ ả ả ứ ả ầ ướ ố ớ

tác PCCC…Các thi ế ị t b trong h th ng ph i có đ b n v ng cao, phù h p v i ớ ộ ề ữ ệ ố ả ợ

đi u ki n khí h u và môi tr ng Vi t Nam, M t khác c n b o đ m d dàng s ề ệ ậ ườ ệ ễ ặ ầ ả ả ử

d ng và b o qu n cũng nh s a ch a thay th khi c n thi ư ử ụ ữ ế ả ả ầ ế t. Bao g m: Thi ồ t ế

đ ng cho các khu v c nguy hi m k l p đ t h th ng báo cháy, ch a cháy t ế ắ ặ ệ ố ữ ự ộ ự ể

i không gian hành lang các t ng và không gian văn phòng t ng d cháy n t ễ ổ ạ ầ ầ

2,3, không gian kinh doanh, d ch v công c ng t ng 1và l p đ t các h ng ụ ầ ắ ặ ộ ọ ị

ch a cháy ngoài nhà, k t h p v i các bình ch a cháy xách tay cho toàn b ế ợ ữ ữ ớ ộ

công trình đ t t i các v trí các h ng c u h a t i các t ng. ặ ạ ứ ỏ ạ ọ ị ầ

- Thi t b h th ng đi n tho i, truy n hình: ế ị ệ ố ệ ề ạ

* H th ng đi n tho i: trong tòa nhà s l p đ t m t m ng đi n tho i n i ạ ộ ệ ố ẽ ắ ệ ệ ạ ặ ạ ộ

b v i h th ng m ng cáp n i b bao g m các cáp 15x2x0,4 đi trong ng ộ ớ ệ ố ộ ộ ạ ồ ố

nh a PVC h p cáp đ n các thuê bao: s d ng dây thuê ự ẫ ừ ộ ử ụ ế

bao 2x2x0,5 n i t c m(Socket). Toàn b c m socket đ u s

ø34, m ng cáp d n t ạ h p cáp đ n

ế ổ ắ ộ ổ ắ ề ử ố ừ ộ

d ng j c RJ45. ắ ụ

* H th ng truy n hình: V i qui mô l p đ t trong tòa nhà m t h th ng ộ ệ ố ệ ố ề ắ ặ ớ

truy n hình s d ng cáp đ ng tr c bao g m: h th ng anten thu tín hi u ệ ệ ố ử ụ ụ ề ồ ồ

truy n hình Vi t Nam và các ch ng trình trong khu v c, l p đ t h th ng ề ệ ươ ặ ệ ố ự ắ

khu ch đ i tín hi u cao t n và các thi ệ ế ạ ầ ế ị t b phân ph i tín hi u truy n hình c ng ệ ề ố ộ

trung tâm truy n hình cáp qua khu ch đ i và v i h th ng m ng cáp d n t ớ ệ ố ẫ ừ ạ ề ế ạ

i các c m ti vi trong các căn h và khu v c kinh doanh d ch các b chia t ộ ớ ổ ắ ự ộ ị

v .ụ

Ăng ten truy n hình VHF/UHF là v t li u không r , đ ậ ệ ỉ ượ ề c m đ ng đ ạ ồ ể

nâng cao đ tăng ích. Tòan b h th ng đ ộ ệ ố ộ ượ ắ c l p đ t trên mái bê tông c t ố ặ

thép, đ c bão c p 12 và có h th ng ượ c gia c ch c ch n đ m b o ch u đ ắ ố ắ ị ượ ả ả ệ ố ấ

29

ch ng sét n i v i h th ng ch ng sét toàn tòa nhà. ố ớ ệ ố ố ố

- Máy phát đi n d phòng ngoài ngu n đi n l ệ ự ệ ướ ồ i. máy có công su t ấ

c m khu siêu th , h th ng đèn 300KWA/ máy c p đi n cho h th ng đèn + ệ ệ ố ấ ổ ắ ị ệ ố

chi u sang chung, qu t thông gió, cho tram b m n ế ạ ơ ướ c và thang máy ho t ạ

i có s c thông qua b đ i ngu n ATS. đ ng đ phòng khi đi n l ộ ệ ướ ề ộ ổ ự ố ồ

- Máy bi n áp ki- t: 3 máy bi n áp kiot ho t đ ng đ c l p cho 2 tr m ạ ộ ộ ậ ế ế ạ ố

bi n áp No.1 và No.2 ế

- Ch ng th m công trình: s d ng công ngh : ệ ử ụ ấ ố

+ Radcon # 7 c a Australia, ng d ng cho sàn mái, ban công và khu v c ự ụ ứ ủ

WC (các h ng m c bê tong n i c a công trình) ổ ủ ụ ạ

+ Waterstop RX 101 c a USA ng d ng cho m ch d ng c u trúc bê ứ ụ ừ ủ ấ ạ

tông( ng xuyên sàn khu WC, ng thoát n ố ố ướ c m a..) ư

+ Penetron c a USA cho t ủ ườ ng - sàn t ng h m ầ ầ

7. L a ch n c s h t ng ph c v cho vi c s n xu t ra s n ph m. ọ ơ ở ạ ầ ụ ụ ệ ả ự ấ ẩ ả

7.1 L a ch n ngu n năng l ự ọ ồ ượ ng cho vi c th c hi n d án. ự ệ ự ệ

Ngu n năng l ng ch y u c a d án là đi n năng. ồ ượ ủ ế ủ ự ệ

Hi n t i c m dân c t i khu đ t đang s d ng ngu n đi n c a khu v c. ệ ạ ụ ư ạ ệ ủ ử ụ ự ấ ồ

i khu v c sân c a công trình. D ki n tr m bi n áp s b trí t ế ự ế ẽ ố ạ ạ ự ủ

Nhu c u đi n c a d án: ệ ủ ự ầ

Khu th ng m i d ch v : kho ng ươ ạ ị ụ ả

Khu căn h cho thuê ộ : ở

7.2 Ngu n n c ồ ướ

Ngu n n c s đáp ng nhu c u lúc thi công XD và quá trình v n hành ồ ướ ẽ ứ ậ ầ

công trình c a d án. ủ ự

Hi n t i khu đ t ch a có m ng c p n c c a Công ty KDNS Hà N i. D ệ ạ ấ ướ ủ ư ấ ạ ộ ự

ki n h ng c p n m ng c p n ế ướ ấ ướ c cho d án s đ ự c l y t ẽ ượ ấ ừ ạ ấ ướ c phân ph i m i ớ ố

30

d c theo đ ọ ườ ng Láng H - Thanh Xuân thu c d án Xây d ng h t ng tuy n ế ộ ự ạ ầ ự ạ

đ ng và hai bên đ ng Láng H - Thanh Xuân do T ng công ty Đ u t và ườ ườ ầ ủ ạ ổ

Phát tri n nhà Hà N i làm ch đ u t . ủ ầ ư ể ộ

Nhu c u cung c p n c là khá l n.Nhu c u c n đáp ng: ấ ướ ầ ầ ầ ứ ớ

- L ng n c dùng cho sinh ho t: ượ ướ ạ

+ Khu căn h cho thuê: tiêu chu n 165m3 /ng i/ngày ẩ ộ ườ

+ Khu văn phòng và d ch v : 45m3/ng i/ngày ụ ị ườ

- L ng n c dùng cho m c đích ch a cháy: 54m3. ượ ướ ữ ụ

7.3 H th ng giao thông ệ ố

ng giao thông t ng thông Có h th ng đ ệ ố ườ ừ ngoài xu ng t ng h m và đ ầ ầ ố ườ

nhau gi a 2 t ng h m. ữ ầ ầ

Có 3 l i vào s nh chung c t i 3 tr c giao thông đ ng c a kh i tháp ố ư ạ ả ủ ứ ụ ố

đ ng n i b và s nh vào khu d ch v công c ng ườ ộ ộ ụ ả ộ ị

7.4 H th ng phòng cháy ch a cháy ệ ố ữ

H th ng đ ệ ố ượ ố c b trí cho m i ho t đ ng c a dãy nhà. M i t ng c a dãy ủ ạ ộ ỗ ầ ủ ọ

nhà s có 1 h th ng phòng cháy ch a cháy riêng. Có kh i báo đ ng cho các ệ ố ữ ẽ ộ ố

khu v c nguy hi m, h th ng ch a chay t đ ng trong nhà. ệ ố ữ ự ể ự ộ

7.5 H th ng ch ng sét ệ ố ố

S d ng h th ng ch ng sét tia tiên đ o công ngh m i GUARDIAN ệ ớ ệ ố ử ụ ạ ố

CAT II-G.

7.6 H th ng thông tin liên l c ạ ệ ố

H th ng đi n tho i thì đ ệ ệ ố ạ ượ ắ c l p đăt m ng cáp d n t ạ ẫ ừ ộ h p k thu t c a ậ ủ ỹ

i các t ng t ầ ớ ổ ắ c m đi n tho i trong các căn h và khu v c kinh doanh d ch v . ụ ộ ự ệ ạ ị

H th ng truy n hình: ệ ố ề

+ L p đ t h th ng anten thu tín hi u truy n hình Vi t Nam và các ặ ệ ố ề ệ ắ ệ

31

ch ng trình trong khu v c. ươ ư

+ L p đ t h th ng khu ch đ i tín hi u cao t n và các thi ặ ệ ố ế ệ ắ ạ ầ ế ị t b phân ph i ố

tín hi u truy n hình. ề ệ

7.7 H th ng thang máy ệ ố

Đây là công trình đ c s d ng làm nhà chung c , đòi h i thang máy ượ ử ụ ở ư ỏ

s dugnj trong tòa nhà ph i r t ti n l ử ả ấ ệ ợ i và d s d ng, đ b n ph i cao, nh ng ộ ề ễ ử ụ ư ả

giá thành đ u t cho thang máy ph i h p lý. ầ ư ả ợ

Đây là m t trong các thi ộ ế ị ắ ề t b đ t ti n nh t, nên đ b n, đ n đ nh c a ủ ộ ề ộ ổ ấ ị

thang máy s góp ph n r t nhi u vào ch t l ầ ấ ấ ượ ề ẽ ng c a tòa nhà, nó s g n li n ề ẽ ắ ủ

t b thang máy nào thì v i tu i th c a tòa nhà. Vì v y quy t đ nh l a ch n thi ớ ọ ủ ế ị ự ậ ổ ọ ế ị

c n ph i nghiên c u và xem xét k đ không nh h ầ ỹ ể ứ ả ả ưở ng đ n hi u qu c a d ệ ả ủ ự ế

án.

8. L a ch n đ a đi m d án ọ ị ự ự ể

Tuy n ph Láng H - Thanh Xuân đ c nghiên c u trên t ng di n tích ế ạ ố ượ ứ ệ ổ

i. Phía Đông đ t h n 94 ha v i quy mô dân s d ki n kho ng 32.000 ng ấ ơ ố ự ế ả ớ ườ

Nam tuy n ph giáp khu v c dân c ph ng Nhân Chính và ph ng Thanh ư ườ ự ế ố ườ

Xuân B c, qu n Thanh Xuân, phía Tây Nam giáp đ ng Vành đai 3, phía Tây ắ ậ ườ

B c giáp khu dân c ph ư ườ ắ ng Trung Hòa và khu đ t ru ng, qu n C u Gi y, ấ ậ ấ ầ ộ

phía Đông B c giáp sông Tô L ch và đ ng Vành đai 2. ắ ị ườ

Tuy n đ ng này v i m t c t ngang r ng, đang đ c t p trung xây d ng ế ườ ặ ắ ớ ộ ượ ậ ự

ng, h t ng k thu t và công trình ki n trúc 2 bên đ đ ng b g m đ ồ ộ ồ ườ ạ ầ ế ậ ỹ ườ ng t o ạ

thành tuy n ph văn minh, hi n đ i. ệ ế ạ ố

ng s xây d ng công trình nhà và công Theo quy ho ch, hai bên đ ạ ườ ự ẽ ở

i k t h p d ch v th c ng cao t ng, công trình h n h p, t ng d ộ ầ ầ ợ ỗ ướ ế ợ ụ ươ ị ng m i còn ạ

l i các t ng trên b trí văn phòng ho c căn h cho thuê. Khu dân c xóm làng ạ ư ầ ặ ố ộ

2 bên tuy n đ ng phía ngoài s gi u t a m t b ngdi dân t i ch đ xây d ng ế ườ ẽ ả ỏ ặ ằ ạ ỗ ể ự

nhà cao t ng t o b m t ki n trúc hi n đ i, khu làng xóm phía trong s ch nh ộ ặ ẽ ỉ ệ ế ạ ầ ạ

32

trang theo quy ho ch, đ ng th i m r ng đ ở ộ ạ ồ ờ ườ ng làng, ngõ xóm v i m t c t ặ ắ ớ

ngang r ng 5,5cm đ đ m b o giao thông đô th . Các tuy n đ ể ả ế ườ ả ộ ị ng nhánh c a ủ

đ ng Láng H - Thanh Xuân s có m t c t ngang r ng 13.5 – 17.5m, các ườ ặ ắ ẽ ạ ộ

tuy n đ ng n i b , ngõ có m t c t ngang r ng 5,5 – 11,5m. ế ườ ộ ộ ặ ắ ộ

Đây là m t khu v c n m ự ằ ở ị v trí trung tâm c a thành ph Hà N i, r t ộ ấ ủ ộ ố

thu n cho ng i dân đi l m i ph i ng di n. Và chính tr đây cũng t ng ậ ườ ạ ở ọ ươ ệ ị ở ươ

t t. đ i n đ nh, an ninh tr t t ố ổ ậ ự ố ị

Vi c th c hi n d án này t i đây là hoàn toàn phù h p v i quy hoach và ệ ự ự ệ ạ ợ ớ

ch tr ng phát tri n nhà ủ ươ ể ở ủ c a Thành Ph . ố

8.1 Đi u ki n đ a hình đ a ch t ấ ệ ị ề ị

8.1.1 Đ a hình: ị

Đây là khu đ t c a m t trong nh ng d án n m hai bên đ ng Láng ấ ủ ằ ở ữ ự ộ ườ

H - Thanh Xuân. Theo kh o sát hi n tr ng, khu đ t đ u t ấ ầ ư ệ ả ạ ạ xây d ng có đ a ị ự

hình t i cho vi c thi công sau này. ươ ng đ i b ng ph ng, r t thu n l ẳ ố ằ ậ ợ ấ ệ

8.1.2 Đ a ch t: ị ấ

Đ a ch t c a khu v c này là r t n đ nh,r t ít khi x y ra đ ng đ t nên đ ị ấ ủ ấ ổ ự ấ ả ấ ộ ị ộ

an toàn c a dãy nhà là r t cao. Đó là đi u ki n r t t t cho thi công d án và ệ ấ ố ủ ề ấ ự

b o đ m tu i th c a d án. ả ọ ủ ự ả ổ

Căn c vào k t qu kh o sát đ a ch t thì đ a t ng khu đ t g m các l p ớ ấ ấ ồ ị ầ ứ ế ẩ ả ị

sau:

- L p 1: L p đ t l p có b dày thay đ i t 0,9 – 2,8m, hình thành do quá ấ ấ ổ ừ ề ớ ớ

trình san l p m t b ng, có thành ph n và tr ng thái không đ ng nh t. ặ ằ ấ ầ ạ ấ ồ

- L p 2: L p sét pha, xám nâu, d o c ng. Đ t có màu xám nâu, xám ẻ ứ ấ ớ ớ

vàng. Đ c tr ng c a l p là trong thành ph n còn có các k t vón ô xit, nh , d ủ ớ ỏ ễ ư ế ặ ầ

đ sâu kho ng t 2,5m – 4,1m; có b dày trung bình v . Đáy l p k t thúc ớ ỡ ế ở ộ ả ừ ề

2,2m.

- L p 3: L p sét pha d o m m, d o ch y xen k p cát pha. Đ t có màu ề ẻ ẹ ẻ ả ấ ớ ớ

33

xám nâu đ n xám ghi. Đ t có tr ng thái d o m m, d o ch y. Đ c tr ng c a ủ ư ẻ ề ẻ ế ấ ạ ả ặ

2,5m – 4,1m và k t thúc l p này là sét pha hay xen k p cát pha. Mái l p t ớ ớ ừ ẹ ế ở

7,8m – 17,5m; L p có b dày thay đ i t 5,3 – 14,2m. đ sâu t ộ ừ ổ ừ ề ớ

- L p 4: L p có màu xám nâu, xám ghi. Theo ch tiêu thành ph n h t, cát ạ ầ ớ ớ ỉ

thu c cát h t b i đ n h t nh , thành ph n ch n l c kém, hay l n h u c d ng ầ ẫ ữ ơ ạ ạ ụ ế ọ ọ ạ ộ ỏ

đã b phân h y g n h t, có v y mi ca và th nh tho ng k p v a m ng sét pha ủ ầ ẹ ế ả ả ỏ ị ỉ ỉ

ho c cát pha. B dày l p thay đ i t 1,1m – 3,8m. ổ ừ ề ặ ớ

- L p 5: l p sét pha n ng xám nâu,loang l đ m xám xanh, d o c ng. ặ ớ ớ ổ ố ẻ ứ

Đ t có màu xám nâu, xám h ng loang l ấ ồ ổ xám xanh. Theo ch tiêu đ s t, đ t ấ ộ ệ ỉ

có tr ng thái d o c ng. Di n phân b không đ ng đ u. Phía B c có n i dày ố ẻ ứ ệ ề ạ ắ ơ ồ

7,3m nh ng càng d ch chuy n v phía Nam b dày m t d n. ấ ầ ư ề ể ề ị

- L p 6: L p cát pha xen k p sét pha. V c b n t l p này tr đi, ch ề ơ ả ừ ố ẹ ớ ớ ở ỉ

i các h khoan sâu vì mái l p th đ sâu t 20, - 21m tr g p t ặ ạ ố ớ ườ ng xu t hi n ấ ệ ở ộ ừ ở

xu ng, Đ c tr ng c a l p là cát pha hay xen k p các v a m ng sét pha không ủ ớ ư ẹ ặ ố ỏ ỉ

có quy lu t chung, Đ t có màu xám nâu, xám vàng nh t. Theo ch tiêu đ d o ộ ẻ ậ ấ ạ ỉ

và đ s t, đ t thu c lo i cát pha d o. Mái l p xu t hi n t ộ ệ ệ ừ ộ đ sâu 19m đ n ế ẻ ạ ấ ấ ộ ớ

đ sâu 26,7m – 28m. B dày trung bình 7,0m. 21,3m và đ y l p k t thúc ấ ớ ế ở ộ ề

- L p 7: L p cát nh đ n cát trung l n s n, ch t v a đ n r t ch t. Di n ệ ặ ừ ế ấ ẫ ạ ỏ ế ặ ớ ớ

phân b r t ph bi n, cát có m u xám ghi, xám nâu. Theo ch tiêu thành ph n ầ ổ ế ố ấ ầ ỉ

h t, cát thu c lo i cát nh đ n cát trung, ngoài ra, trong thành ph n còn có ỏ ế ạ ạ ầ ộ

ch a m t hàm l ộ ứ ượ ng s n s i th ch anh đáng k màu xám tr ng, đáy l p k t ế ể ạ ỏ ạ ắ ợ

thúc đ sâu t 36,7m – 37,8m. B dày trung bình 9,5m. ở ộ ừ ề

- L p 8: L p sét pha xám nâu, d o c ng. N m k p gi a l p cát r t ch t ặ ẻ ứ ữ ớ ẹ ấ ằ ớ ớ

và cu i s i là l p sét pha năng màu xám nâu d o c ng, th nh tho ng k p các ẻ ứ ộ ỏ ẹ ả ớ ỉ ổ

cát, có khi v a cát pha. B dày l p 4,0m. Đáy l p kêt thúc đ sâu 40,9m – ề ớ ớ ỉ ở ộ

42,5m.

- L p 9: L p cu i s i lân cát, r t ch t. N m d ộ ỏ ấ ặ ằ ớ ớ ướ i cùng c a m t c t đ a ặ ắ ị ủ

ch t công trình. Đ n đ sâu 54m ch a k t thúc l p này. Mái l p là san s i l n ỏ ẫ ư ế ế ấ ộ ợ ớ

34

cu i cát kho ng 1,0m – 2,0m k t ể ừ ả ộ mái l p. Sau đó chuy n sang cu i s i l n ộ ỏ ẫ ể ớ

c và cát. Thành ph n ch y u là cu i s i l n ít s n cát. Đây là t ng ch a n ộ ỏ ẫ ủ ế ứ ướ ầ ầ ạ

c p n ấ ướ c ng m cho các gi ng khoan c a Hà N i, đ ng th i cũng là t ng ch u ị ủ ế ầ ầ ộ ồ ờ

Hà N i hi n nay. l c c a móng c c khoan nh i cho các nhà cao t ng ự ủ ầ ọ ồ ở ệ ộ

8.2 Đi u ki n th y văn ệ ủ ề

i c hai lo i n c d Khu v c kh o sát t n t ả ồ ạ ả ạ ướ ự c m t và n ặ i đ t ướ ướ ấ

- N c m t: có trong h th ng rãnh thoát n ệ ố ướ ặ ướ c trong khu v c kh o sát. ự ả

Ngu n n c chính là n c m a và sinh ho t c a con ng i. ồ ướ ướ ạ ủ ư ườ

- N c d i đ t: N n công trình có m t t ng n i đát ướ ướ ấ ộ ầ ề ướ c ng m, n ầ c d ướ ướ

tang tr trong l p cát nh đ n trung l p 7 nh ng ch yêu là cu i s i cát l p 9. ộ ỏ ỏ ế ư ủ ữ ớ ớ ớ

Ngu n b c p là n c m a ng m th ng xu ng và có th liên quan đ n n ổ ấ ồ ướ c ế ướ ư ể ẳ ấ ố

t sông H ng. M c n c n đ nh trong khu v c kh o sát kho ng 21m. ừ ự ướ ổ ự ả ả ồ ị

c, n c ng m Qua thí nghi m các m u n ệ ẫ ướ ướ ầ ở đây không ăn mòn đ i v i ố ớ

bê tông nên s b o đ m đ c m c an toàn c a tu i th c a d án. ẽ ả ả ượ ọ ủ ự ứ ủ ổ

8.3 Đi u ki n môi tr ng – Khí h u ệ ề ườ ậ

Khí h u t i đ a đi m d ki n xây d ng thu c khí h u Hà N i nói riêng và ậ ạ ị ự ế ự ể ậ ộ ộ

Đ ng B ng B c B nói chung,khí h u có 4 mùa rõ r t,nh ng nhi ư ệ ằ ắ ậ ồ ộ t đ gi a ệ ộ ữ

các mùa không chênh nhau nhi u, ít khi có s bi n đ ng v khí h u s thu n ậ ậ ẽ ự ế ề ề ộ

ti n cho vi c thi công. Thành Ph Hà N i là m t trong nh ng khu v c L ng ữ ự ệ ệ ố ộ ộ ượ

m a k l n nên s ít nh h ng đ n ti n đ thi công xây d ng công trình d ẽ ả ư ớ ưở ự ế ế ộ ự

án.

- Nhi t đ : ệ ộ

0 – 250

+ Nhi t đ trung bình năm: 23 ệ ộ

0 – 160C

+ Nhi ệ ộ t đ trung bình tháng l nh nh t (tháng 1) 14 ạ ấ

0 – 340

+ Nhi t đ trung bình tháng nóng nh t (tháng 6,7) 29 ệ ộ ấ

- M a: mùa m a t tháng 4 đ n tháng 10, nhi u nh t t ư ừ ư ấ ừ ế ề tháng 7 đ n ế

35

tháng 9, l ng m a trung bình hàng năm là 1670mm. ượ ư

- Gió: Mùa hè gió Đông Nam là ch đ o, mùa đông gió Đông B c là ch ủ ạ ắ ủ

đ o.ạ

- Đ m: Cao nh t tháng 1 v i ch s 98% ỉ ố ộ ẩ ấ ớ

- N ng: S gi n ng trung gian là 1640 h/năm ố ờ ắ ắ

- Bão: Xu t hi n nhi u nh t vào tháng 7 và tháng 8, c p gió t c p 6- 8. ệ ề ấ ấ ấ ừ ấ

8.4 Đi u ki n xã h i ộ ề ệ

Xung quanh khu đ t là khu v c dân c thu c ph ư ự ấ ộ ườ ng Nhân Chính, qu n ậ

Thanh Xuân, vì v y đi u ki n xã h i t ng đ i n đính. ộ ươ ệ ề ậ ố ổ

Khu đ t đ đ u t d án xây d ng T h p d ch v th ng m i và nhà ấ ể ầ ư ự ổ ợ ụ ươ ự ị ạ ở

cao t ng cho thuê t i lô đ t 4.5- N đ ầ ạ Ơ ườ ấ ng Láng H - Thanh Xuân là m t ộ ạ

trong nh ng d án n m hai bên đ ự ữ ằ ườ ng Láng H - Thanh Xuân nên vi c đ u ệ ấ ạ

n i h t ng k thu t là thu n l ỹ ố ạ ầ ậ ợ ậ i, M t khác, d án n m trên lô đ t riêng bi ằ ự ặ ấ t ệ

nên không nh h ng t i ti n đ c a các d án khác. D án s góp m t c m ả ưở ớ ế ộ ụ ộ ủ ự ự ẽ

công trình ki n trúc m i trên t i hai bên đ ng Láng H - Thanh Xuân. ế ớ ạ ườ ạ

8.5 Đánh giá

v đ c đi m c th Qua phân tích tình hình hi n tr ng v i nh ng y u t ệ ế ố ề ặ ụ ể ữ ể ạ ớ

c a hi n tr ng cho phép th y đi u ki n th c hi n d án t ủ ệ ự ự ề ệ ệ ạ ấ ố t. Các đi u ki n v ề ệ ề

c, thoát n c, đ a ch t, thông tin, xã h i h t s c thu n l i cho c p đi n, n ấ ệ ướ ướ ộ ế ứ ậ ợ ấ ị

vi c đ u t ng m i và nhà ệ ầ ư xây d ng d án xây d ng T h p d ch v th ự ổ ợ ụ ươ ự ự ị ạ ở

cao t ng cho thuê t i lô đ t 4.5-N đ ng Láng H - Thanh Xuân. ầ ạ Ơ ườ ấ ạ

9. Gi i pháp xây d ng công trình d án. ả ự ự

9.1 Gi ả i pháp quy ho ch công trình ạ

ng m i và nhà ấ ể ầ ư ươ ụ ạ

ị ng Láng H - Thanh Xuân có di n tích xây d ng t ổ ợ ự i lô đ t 4.5-N đ Ơ ườ h p d ch v và th ạ cao ở ệ ấ

36

Khu đ t đ đ u t t ng cho thuê t ạ ầ 5744m2.

B ng t ng h p các ch tiêu k thu t ậ ổ ợ ả ỹ ỉ

Các ch tiêu ỉ Lô 4.5-NƠ

ự

ự ự

ự

T ng di n tích khu v c xây d ng ệ ổ T ng di n tích xây d ng ệ ổ T ng di n tích sàn xây d ng ệ ổ T ng s căn h ộ ố ổ M t đ xây d ng ậ ộ ự H s s d ng đ t ệ ố ử ụ ấ C p công trình ấ B c ch u l a ậ ị ử T ng cao trung bình ầ 5744m2 2790m2 23055m2 165 căn hộ 48,5 % 4,01 l nầ C p 2ấ B c 1ậ 8,2 t ngầ

9.2 Gi i pháp ki n trúc công trình ả ế

9.2.1 Gi i pháp m t b ng: ả ặ ằ

Công trình t ng m i và nhà cao t ng cho thuê t i lô ổ ợ h p d ch v th ị ụ ươ ạ ở ầ ạ

ng) và đ đ t 4.5-N g m 3 nhà cao t ng 15 t ng (k c t ng th ấ ể ả ầ Ơ ồ ầ ầ ượ c n i v i ượ ố ớ

nhau b ng m t kh i đ 3 t ng, cùng 2 t ng h m thong nhau t o thành m t t ố ế ộ ổ ằ ầ ầ ầ ạ ộ

h p công trình l n v i m t kh i đ dài và 3 tháp cao bao g m các t ng ch c ứ ố ế ầ ớ ộ ợ ớ ồ

năng sau:

- T ng h m 2: (c t -6.600) có đ ng d c cho xe xu ng t ng h m t ầ ầ ố ườ ầ ầ ố ố i tr c ạ ụ

A-B. Di n tích sàn xây d ng t ng 2 kho ng 3200m2. Ch y u là n i đ ô-tô ơ ể ủ ế ự ệ ầ ả

k t h p đ xe máy. Ngoài ra, còn có các phòng k thu t chung và c m thang ế ợ ụ ể ậ ỹ

giao thong đ ng (2 thang máy) ứ

- T ng h m 1: (c t -3.300) có đ ng d c cho xe xu ng t ng h m t ầ ầ ố ườ ầ ầ ố ố i tr c ạ ụ

C-D. Di n tích sàn xây d ng t ng 1 kho ng 3200m2. Ch y u là n i đ xe ơ ể ủ ế ự ệ ả ầ

máy k t h p đ ô-tô t ế ợ ể ạ i m t s v trí. Ngoài ra, còn có các phòng k thu t ậ ộ ố ị ỹ

chung nh phòng máy phát đi n, phòng máy b m, b ph t, b n ể ướ ư ệ ể ơ ố c ng m SH ầ

+ PCCC và c m thang giao thong đ ng (2 thang máy + các thang b ) ộ ứ ụ

- T ng 1: Là liên k t c a 3 kh i tháp là m t t ng th v i kích th c t ng ế ủ ộ ổ ể ớ ầ ố ướ ổ

th là 13.94m x 20m. B trí 3 l i vào s nh chung c t i ba tr c giao thông ể ố ố ư ạ ả ụ

37

đ ng c a 3 kh i tháp phía đ ố ứ ủ ườ ng n i b và s nh kh i văn phòng cho thuê t ố ộ ộ ả i ạ

m t đ ng Láng H - Thanh Xuân. Không gian d ch v công c ng phía d ặ ườ ụ ạ ộ ị i ướ

các kh i tháp có di n tích 90m2, có di n tích 550m2 t i v trí các kh i n i. ệ ệ ố ạ ị ố ố

Không gian s nh chung c l n, có b trí phòng đa năng 41m2, phòng qu n lý ư ớ ả ả ố

chung c k t h p b o v 19m2 và khu WC. Di n tích sàn XD t ng 1:2,790m2 ư ế ợ ệ ệ ả ầ

- T ng 2,3: B trí toàn b không gian văn phòng ngăn chia linh ho t tùy ầ ạ ố ộ

theo nhu c u thuê c a t ng đ i t ủ ừ ố ượ ầ ng. T ng di n tích s d ng không gian văn ử ụ ệ ổ

phòng kho ng: m2: ngoài ra, có b trí 3 c m c u thang giao thông tr c đ ng ụ ứ ụ ả ầ ố

và h p k thu t đi n + n c. T ng di n tích sàn XD t ng 2, 3: 2790 x 2 = ệ ậ ộ ỹ ướ ệ ầ ổ

5.580m2

- T ng k thu t: B trí toàn b không gian đ t ch c các đ ể ổ ứ ầ ậ ố ộ ỹ ườ ng ng k ố ỹ

thu t các t ng trên t p h p vào hai h p k thu t t ng d n xu ng h th ng ậ ở ệ ố ậ ổ ầ ậ ẫ ố ộ ợ ỹ

thoát n c chung c a tòa nhà. T ng di n tích sàn XD t ng kyc thu t: 1.335 ướ ủ ệ ầ ậ ổ

m2.

cho thê đ c l p khép kín. Các căn h - T ng 4-14: B trí các căn h ố ộ ở ầ ộ ậ ộ

liên h v i nhau và v i thang giao thông b ng h th ng thang truc đ ng (2 ệ ố ệ ớ ứ ằ ớ

thang máy + 1 thang b + 1 thang thoát hi m). T ng di n tích sàn XD các ệ ể ộ ổ

t ng căn h : 445 m2 x 3 kh i x 11 t ng = 14.685 m2. M i t ng c a kh i tháp ầ ỗ ầ ủ ầ ộ ố ố

có 5 lo i căn h v c c u nh sau: ộ ố ơ ấ ư ạ

+ Lo i căn h A1 (11 căn h x 3 kh i = 33 căn) có di n tích sàn 92 m2. ố ệ ạ ộ ộ

Lo i căn h A1 bao g m các căn phòng nh 01 phòng khách không gian m : ở ư ạ ộ ồ

22,4 m2; 01 b p + ăn: 14,3 m2; 02 phòng ng : 11,4 m2; và 14,1 m2; 02 khu ủ ế

v c WC chung: 4m2 x 2; không gian logia đ ph i qu n áo: 4.9 m2. Các ự ể ầ ơ

phòng đ u có th m c a s tr c tiêp v i thiên nhiên. ể ở ử ổ ự ề ớ

+ Lo i căn h A2 (11 căn h x 3 kh i = 33 căn) có diên tích sàn 95 m2. ố ạ ộ ộ

Lo i căn h A2 bao g m các căn phòng nh 01 phòng khách không gian m : ở ư ạ ộ ồ

22,4 m2; 01 b p + ăn: 14,3 m2; 02 phòng ng : 11,4 m2; và 14,7 m2; 02 khu ủ ế

v c WC chung: 4m2 x 2; không gian logia đ ph i qu n áo: 4.9 m2. Các ự ể ầ ơ

38

phòng đ u có th m c a s tr c tiêp v i thiên nhiên. ể ở ử ổ ự ề ớ

+ Lo i căn h B (11 căn h x 3 kh i = 33 căn) có diên tích sàn 64 m2. ố ạ ộ ộ

Lo i căn h B bao g m các căn phòng nh 01 phòng khách không gian m : ở ư ạ ộ ồ

16.5 m2; 01 b p: 5.7 m2; 02 phòng ng : 10.8 m2; và 12.7 m2; 02 khu v c ự ủ ế

WC chung: 4m2 x 2; không gian logia đ ph i qu n áo: 4 m2. Các phòng đ u ề ể ầ ơ

có th m c a s tr c tiêp v i thiên nhiên. ể ở ử ổ ự ớ

+ Lo i căn h C1 và C2 (22 căn h x 3 kh i = 66 căn) có diên tích sàn 66 ạ ộ ộ ố

m2. Lo i căn h C1 và C2 bao g m các căn phòng nh 01 phòng SHC + 01 ư ạ ộ ồ

b p: 22,3 m2; 02 phòng ng : 12.2 m2; và 11.8 m2; 01 khu v c WC chung: ế ự ủ

4m2; không gian logia đ ph i qu n áo: 4 m2. Các phòng đ u có th m c a ể ở ử ề ể ầ ơ

s tr c tiêp v i thiên nhiên. ớ ổ ự

- T ng mái: Là không gian k thu t thang máy, b n c mái, các ng ể ướ ầ ậ ỹ ố

thông h i k thu t và có 02 thang b đ u có th lên mái đ thoát hi m. ơ ỹ ộ ề ể ể ể ậ

9.2.2- Gi i pháp m t đ ng ả ặ ứ

T ng chi u cao c a công trình là 57,6 m tính đ n đ nh mái; chi u cao ủ ể ể ề ổ ỉ

các t ng h m là 3,3 m ( n i trên m t đát là 0.9m); chi u cao t ng 1,2,3 là 4,5 ể ầ ầ ầ ặ ổ

m; chi u cao các căn h 3,3 m. M t đ ng công trình có ki n trúc hài hòa, hiên ặ ứ ế ề ộ

. S d ng v t li u hoàn thi n trong n c có đ i, đ c tr ng c a ki n trúc nhà ủ ạ ư ế ặ ở ử ụ ậ ệ ệ ướ

hi u qu trong ki n trúc. ệ ế ả

9.3- Gi i pháp k t c u công trình: ả ế ấ

9.3.1- Ph n n n m ng: ề ầ ố

9.3.1.1- Các tiêu chu n, quy ph m áp d ng: ẩ ụ ạ

-TCVN 2737 – 1995: Tiêu chu n thi t k - t i tr ng và tác đ ng. ẩ ế ế ả ọ ộ

- TCVN 5574 – 1991: Tiêu chu n thi t k - K t c u bê tong c t thép. ẩ ế ế ế ấ ố

- TCVN 557i5-1991: Tiêu chu n thi t k k t c u thép. ẩ ế ế ế ấ

- TCXD 45-78: Tiêu chu n thi t k nèn nhà và công trình. ẩ ế ế

- TCXD 198-1997: Nhà cao t ng – h t k k t c u bê tong ầ ướ ng d n thi ẫ ế ế ế ấ

39

c t thép toàn kh i. ố ố

- TCXD 205-1998: Móng c c – Tiêu chu n thi ẩ ọ t k . ế ế

- TCXD 206 – 1998: C c khoan nh i – Yêu c u v ch t l ng thi công. ề ấ ượ ầ ồ ọ

- TCXD 196 – 1997: Nhà cao t ng Công tác th tĩnh và ki m tra ch t ấ ử ể ầ

l ượ ng c c khoan nh i ồ ọ

Móng đ c thi t k theo tài li u đ a ch t do k t qu kh o sát đ a ch t do ượ ế ế ế ệ ấ ả ấ ả ị ị

Trung tâm nghiên c u đ a k thu t – Tr ng đ i h c m đ a ch t l p tháng ứ ị ậ ỹ ườ ạ ọ ấ ậ ỏ ị

9/2005 t ạ i lô đ t 4,5-N . Ơ ấ

9.3.1.2- Bi n pháp và x lý n n móng: ử ề ệ

Móng đ c thi công b ng ph ng pháp c c khoan nh i cho các v trí ượ ằ ươ ọ ồ ị

kh i cao t ng và c c ép tĩnh cho v trí kh i th p t ng. C c nh i đ c thi công ấ ầ ồ ượ ầ ố ọ ố ọ ị

khoan t o l trong đ t, gi thành h khoan b ng dung d ch BENTONIT. S ạ ỗ ấ ữ ằ ố ị ố

l ng lo i c c ch y u nh sau; ượ ạ ọ ủ ế ư

- C c đ ng kính D=800 v i chi u dài 45md, s l ng c c: 60 c c. ọ ườ ố ượ ề ớ ọ ọ

- C c đ ng kính D=1000 v i chi u dài 45md, s l ng c c:05 c c. ọ ườ ố ượ ề ớ ọ ọ

- C c đ ng kính D=1200 v i chi u dài 45md, s l ng c c :83 c c. ọ ườ ố ượ ề ớ ọ ọ

- C c ép tĩnh, ti t di n m i c c là 300x300, s l ọ ế ỗ ọ ố ượ ệ ng c c: 226 c c. Chi u ề ọ ọ

dài c c d ki n là 20,4 m g m 4 đo n, áp d ng cho kh i tháp t ng, ép âm ạ ọ ự ế ụ ầ ố ồ

6,1m;

- C c thép 1350 ch ng sàn, chi u dài 10m, s l ng c c 119 c c. ố ượ ề ố ọ ọ ọ

Vi c quy t đ nh chi u dài cũng nh s c ch u t i tính toán c a c c đ c ế ị ư ứ ị ả ệ ề ủ ọ ượ

xem xét sau khi có báo cáo k t qu nén th tĩnh c c t ng do thi ọ ạ ử ế ả i hi n tr ệ ườ t k ế ế

quy đ nh trên b n thi t k móng. ả ị ế ế

9.3.1.3- V t li u xây d ng: ậ ệ ự

- Bê tong c c M300 cho c c ép tĩnh 300x300 và M350 cho c c nh i, bê ọ ồ ọ ọ

tông đài, gi ng móng M300, t ng móng đ c xây b ng g ch đ c mác 75, bê ằ ườ ượ ằ ặ ạ

tông lót móng mác 100.

40

- Thép: Thép AI (d<10): Ra-2300 kg/cm2.

Thép AII (10<=d<18): Ra-2800kg/cm2.

Thép AIII (d>18): Ra=3600kg/cm2.

9.3.2. Ph ươ ng án k t c u thân: ế ấ

Căn c vào tính ch t s d ng, quy mô và t i tr ng công trình, ph ng án ấ ử ụ ứ ả ọ ươ

i v trí thang k t c u phân thân là k t c u khung g m c t và sàn…, lõi c ng t ế ấ ế ấ ứ ộ ồ ạ ị

máy và thang b .ộ

Trong h k t c u này, k t c u vách c ng và c t BTCT đóng vai trò cùng ệ ế ấ ế ấ ứ ộ

ch u t i tr ng đ ng. ị ả ọ i tr ng ngang, h c t ch y u ch u t ẹ ộ ủ ế ị ả ọ ứ

- Gi i pháp k t c u ch u l c chính công trình dung h k t c u BTCT toàn ả ệ ế ấ ế ấ ị ự

kh i.ố

- H k t c u c t, d m sàn k t h p lõi thang và vách c ng. Sàn t ng dày ệ ế ấ ộ ế ợ ứ ầ ầ

120cm. L ng thang máy dùng gi i pháp lõi BTCT d y 300cm. ồ ả ầ

- V t li u: h vách, lõi, c t, d m, sàn các t ng dùng bê tông mác 300, c t ố ậ ệ ệ ầ ầ ộ

thép dùng AI, AII, AIII.

K t c u t ng h m: ế ấ ầ ầ

- Bê tông nên t ng h m mác 300. ầ ầ

- Gi y cao su d y 5cm. ầ ấ

- 2 lóp s n ch ng th m ấ ố ơ

- L p v a lót b ng xi măng cát vàng mác 50 dày 30. ớ ữ ằ

- Bê tông đá mác 100 dày 100

- Cát tôn n n đ m ch t k=0,9 ầ ề ặ

T t c các kích th c c u kiên s đ c đi u ch nh l i hco h p lý và đ m ấ ả ướ ấ ẽ ượ ề ỉ ạ ả ợ

b o k thu t sau khi có tính toán c th khi l p H s thi ả ụ ể ồ ơ ậ ậ ỹ ế ế ả t k b n v thi công. ẽ

9.4 Gi i pháp h th ng c s h t ng ả ơ ở ạ ầ ệ ố

9.4.1 Gi ả i pháp v đi n năng ề ệ

41

9.4.1.1- Gi ả i pháp c p di n ngoài nhà: ệ ấ

Ngu n đi n c p cho công trình đ ệ ấ ồ c l y t ượ ầ ừ ạ tr m bi n áp c a khu v c ự ủ ế

theo đ ng c p ng m d n v tr m bi n áp c a d án đ t hai đàu h i công ườ ủ ự ề ạ ặ ở ế ẫ ấ ầ ồ

trình.

9.4.1.2- Gi ả i pháp c p đi n trong nhà: ệ ấ

a) C s thi ơ ở t k : ế ế

- TCVN 185: 1986- H th ng tài li u thi ẹ ố ệ ế ế t k . Kí hi u b ng hình v trên ằ ệ ẽ

s đ đi n, thi ơ ồ ệ ế ị ệ t b đi n và dây d n trên m t b ng. ẫ ặ ằ

- TCVN 5681: 1992- H th ng ti ệ ố ế ế t k xây d ng, chi u sang đi n công ế ự ệ

trình ph n ngoài nhà. H s b n v thi công. ồ ơ ả ẽ ầ

- Quy ph m trang b đi n 11 TCN 18 -21: 1984 do B Đi n l c ban hành ệ ự ị ệ ạ ộ

năm 1984.

- Tiêu chu n TCXD 16: 1986 Chi u sang nhân t o trong công trình dân ế ẩ ạ

d ng.ụ

- Tiêu chu n TCXD 29: 1991 Chi u sang t nhiên trong công trình dân ế ẩ ự

d ngụ

- Tiêu chu n TCXD 25: 1991 Đ t đ và công ặ ườ ẩ ng d n đi n trong nhà ệ ẫ ở

trình công c ng.ộ

- TCVN 4756: 1989 - Quy ph m n i đát và n i không thi t b đi n. ạ ố ố ế ị ệ

- Tiêu chu n TCXD 46: 1984 Ch ng sét cho các công trình xây d ng ố ự ẩ

dân d ng.ụ

b) Ngu n đi n: ồ ệ

- Công trình g m 3 đ n nguyên, m i đ n nguyên đ ỗ ơ ơ ồ ượ ấ c c p đi n b ng ệ ằ

m t ngu n đi n h th đ c l p t tr m bi n áp c a công trình đ n b ng l cáp: ạ ế ộ ậ ừ ạ ủ ệ ế ế ằ ồ ộ ộ

2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300+1x150], đi ng m trong đ t. ầ ấ

- Trong m i m t đ n nguyên ngoài ngu n đi n l i còn có them 1 máy ộ ơ ệ ướ ỗ ồ

phát đi n d phòng. Công su t 1 máy là 300KVA c p đi n cho h th ng đèn ệ ự ệ ố ệ ấ ấ

42

+ c m khu siêu th , h th ng đèn chi u sáng chung, qu t thông gió, cho tr m ổ ắ ị ệ ố ế ạ ạ

c và thang máy ho t đ ng khi đi n l b m n ơ ướ ạ ộ ệ ướ i có s c thông b chuy n đ i ổ ự ố ể ộ

ngu n t đ ng ATS. ồ ự ộ

+ Tr m bi n áp No.01: 2x630KVA-22/0,4KV, tr m có 2 bi n áp ki ế ế ạ ạ t v n ố ậ

hành đ c l p, c p đi n cho đ n nguyên A và B, b ng 02 l ơ ộ ậ ệ ấ ằ ộ cáp đ c l p, m t l ộ ậ ộ ộ

cáp 2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300] + 1xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x150])

đi trên thang cáp 400, đi trên tr n t ng h m 1, t ầ ầ Ư ầ ừ ạ tr m bi n áp No.01 đ n ế ế

cáp 2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300] + t T.01 ủ và m tộ lộ

1xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x150]) đi ng m đ t, t tr m bi n áp No.01 đ n t ấ ừ ạ ế ủ ế ầ

T.02.

+ Tr m bi n áp No.02: 1x630KVA-22/0,4KV, tr m có 1 máy bi n áp ế ế ạ ạ

ki t v n hành đ c l p, c p đi n cho đ n nguyên C, b ng 01 l cáp: ố ậ ộ ậ ệ ấ ằ ơ ộ

2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300] + 1xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x150]) đi

trên thang cáp W400, đi trên tr n t ng h m 1, t tr m bi n áp No.02 đ n t ầ ầ ầ ừ ạ ế ủ ế

T.03.

i tính toán c) Xác đ nh ph t ị ụ ả

tt=

T ng công su t tác d ng d ki n tiêu th c a m t đ n nguyên là: ∑P ự ế ộ ơ ụ ủ ụ ấ ổ

tt= 638.33

542,58 (KW). T ng công su t bi u ki n d ki n tiêu th : ∑S ế ự ế ụ ể ấ ổ

(KVA).

d) Ch n và ki m tra dây d n: ể ẫ ọ

Dây d n đ c ch n theo tiêu chu n: Uđm ≤ [U] ẫ ượ ẩ ọ

Ilv ≤ [I]

Trong đó: Uđm, Ilv là đi n áp đ nh m c, dòng đi n làm vi c lâu dài c a ủ ứ ệ ệ ệ ị

dây d n.ẫ

[U], [I] là đi n áp, dòng đi n cho phép c a dây d n. ệ ủ ệ ẫ

Dây d n đ ẫ ượ c ki m tra theo đi u ki n phát nóng và đi u ki n t n th t ấ ệ ổ ệ ề ể ề

đi n áp cho phép. ệ

43

e) L p đ t thi ắ ặ t b : ế ị

- Cáp đi n c p cho các t ng đ c đ t trong máng cáp đi trong l ệ ấ ầ ượ ặ ố ỹ k thu t ậ

đi nệ

- T t c dây đi n dùng trong công trình đ ấ ả ệ ượ c lu n trong ng nh a đ t ự ặ ố ồ

chìm t ườ ng ho c tr n. ặ ầ

- Dây d n c p đi n cho các bóng đèn, qu t là dây Cu/PVC/PVC ẫ ấ ệ ạ

[2x1,5mm2],dây d n c p đi n cho đi u hòa c c b , c m là dây ụ ộ ổ ắ ẫ ấ ệ ề

Cu/PVC/PVC[2x2,5mm2], dây d n cho các phân m ch khác đ c ghi trên s ẫ ạ ượ ơ

đ nguyên lý c p đi n và m t b ng c p đi n. ồ ặ ằ ệ ệ ấ ấ

- Các ổ ắ c m đ t cách m t sàn hoàn thi n 0,4m. Các công t c đ t cách ệ ắ ặ ặ ặ

m t sàn 1,4m. Các t đi n t ng, t ặ ủ ệ ầ ủ ệ ổ đi n t ng, đ t cách b m t sàn hoàn thi n ệ ề ặ ặ

1,5m.

- Các t đi n t ng, t ủ ệ ầ ủ ệ ổ đi n t ng, đ t cách b m t sàn hoàn thi n 1,5m. ề ặ ệ ặ

đi n kim lo i, c m đ u đ c n i đ t an toàn. Đi n tr - T t c các t ấ ả ủ ệ ạ ổ ắ ề ượ ố ấ ệ ở

c a h th ng n i đ t an toàn ph i đ m b o đi u ki n RTĐAT ≤ 4Ώ. ả ả ủ ệ ố ố ấ ệ ề ả

9.4.2 Ngu n n c ồ ướ

9.4.2.1- Gi i pháp c p n c ngoài nhà ả ấ ướ

N c c p cho công trình đ c l y t đ ướ ấ ượ ấ ừ ườ ng ng D150 đã có n m d c ọ ằ ố

đ ng nhánh ườ ở hai đ u h i công trình giáp lô đ t 4.1 và 4.6, theo ng D80 c p ấ ấ ầ ồ ố

vào các b n c ng m c a công trình đ i t ng h m 1 (c t -3.300) ể ướ ủ ầ c đ t t ượ ặ ạ ầ ầ ố

9.4.2.2- Gi i pháp c p n c trong nhà ả ấ ướ

a) C s thi ơ ỏ t k : ế ế

- Quy chu n xây d ng Vi t Nam, 1996. ự ẩ ệ

- Tuy n t p tiêu chu n xây d ng c a Vi ẩ ể ậ ự ủ ệ t Nam t p VI. ậ

- TCVN 3989: 1985 H th ng thi t k c p thoát n c. ệ ố ế ế ấ ướ

- TCXD 51: 1984 thoát n i bên ngoài và công trình. ướ c, m ng l ạ ướ

44

- Theo tiêu chu n TCVN 5945-1995 v thoát n c. ề ẩ ướ

- Tiêu chu n thi t k PCCC cho nhà và công trình 2622-1995. ẩ ế ế

- Căn c tiêu chu n TCVN 4449-87, 20 TCn 33-85. ứ ẩ

b) Nguyên t c chung thi ắ t k : ế ế

- Công trình đ m b o an toàn khi s d ng ử ụ ả ả

- Đáp ng yêu c u công ngh ứ ầ ệ

- D v n hành công trình ễ ậ

- Qu n lý và b o d ả ưỡ ả ng d dàng ễ

- Ph ng án kinh t ươ ế phù h p nh t ấ ợ

- B o đ m tính m quan và yêu c u b o v môi tr ệ ả ả ả ầ ỹ ườ ng c a khu v c ự ủ

- Thu n ti n cho vi c b trí các m ng h t ng k thu t giao thông, đi n, ệ ố ạ ầ ệ ệ ậ ậ ạ ỹ

c, thông tin liên l c. c p thoát n ấ ướ ạ

c) Gi i pháp thi t k h th ng c p n ả ế ế ệ ố c ấ ướ

c bên ngoài: * M ng l ạ i c p n ướ ấ ướ

C p n c cho công trình thi t k D75 c p n c vào b ch a n ấ ướ ế ế ấ ướ ể ứ ướ c ng m ầ

đ t ngoài nhà. ặ

* Tính toán dung tích b ch a n ể ứ ướ c sinh ho t và PCCC: ạ

+ L ng n c dung cho sinh ho t: ượ ướ ạ

c: q =200l/ng - Tiêu chu n dùng n ẩ ướ ườ i.ngày. T t c có 3 kh i nhà: m i ỗ ấ ả ố

kh i nhà có 11 t ng dùng đ (t ng t 4-14), m i t ng có 5 căn h . M i căn ể ở ầ ầ ố ừ ổ ầ ỗ ộ

h tính 5 ng i. L ng n ộ ườ ượ ướ c dùng cho m t ngày đêm là: ộ

Q1 = 11 t ng x 5 căn h /t ng x 5 ng i/căn h x 200ml/ng ộ ầ ầ ườ ộ ườ i x 3 kh i ố

nhà = 165m3/ngày đêm.

- T ng 1, 2, 3 là kh i văn phòng và d ch v . M i t ng dùng 15m3/ngày ỗ ầ ụ ầ ố ị

đêm; l ng n c dùng s là: ượ ướ ẽ

Q2 = 15m3 x3 = 45m3/ngày đêm.

45

ng n c dùng cho sinh ho t cho c 3 kh i nhà là: T ng l ổ ượ ướ ạ ả ố

Qsh = 165m3 + 45m3 = 210m3/ngày đêm

+ L ng n c dùng cho m c đích ch a cháy là: ượ ướ ữ ụ

Qcc = 54m3 (xem ph n tính toán ầ ở ph n ch a cháy) ữ ầ

c sinh ho t và ch a cháy là: Dung tích b ng m c p n ể ấ ướ ầ ữ ạ

W(B ng m) =210m3 +54m3 =264m3 ể ầ

Có 05 b c p n c sinh ho t và ch a cháy, 03 b dung tích W = 65m3, ể ấ ướ ữ ể ạ

01 b có dung tích W = 25m3, 01 b có dung tích W = 38m3. ể ể

V trí các ng hút c a máy b m sinh ho t và ch a cháy sao cho đ m b o ả ữ ủ ạ ả ố ơ ị

luôn luôn d tr đ m t l ng đúng 54m3 dành cho ch a cháy. ự ữ ủ ộ ượ ữ

* B n c trên mái: ể ướ

N c đ c b m lên b n c trên mái t ng 14 và b trên mái t ng ướ ượ ơ ể ướ ể ầ ầ

th ng, b n ượ ể ướ c làm b ng bê tông c t thép th tích kho n 50m3, trên b mái ể ể ằ ả ố

và d i b ng m, đ c đ t qu phao đi n đ b m sinh ho t b m n c theo ướ ể ầ ượ ặ ạ ơ ể ơ ệ ả ướ

ch đ t đ ng t c và c n n b ch a. ế ộ ự ộ ự ắ c t đi n khi b trên mái đ y n ể ầ ướ ệ c ạ ướ ở ể ứ

* H th ng c p n c phân ph i cho các khu v sinh ệ ố ấ ướ ệ ố

- Phân vùng h th ng c p n c thành các h th ng c p n ệ ố ấ ướ ệ ố ấ ướ c nh m cân ằ

c cho các khu wc b ng áp l c khi c p n ự ằ ấ ướ

- T ng 13, 14 c p 01 tr c đ ng ng c p n ụ ườ ấ ầ ấ ướ ố c (dùng b m tăng áp) ơ

- T ng 10, 11,12 c p 01 tr c đ ng ng c p n ụ ườ ầ ấ c ấ ướ ố

- T ng 7, 8, 9 c p 01 tr c đ ng ng c p n c ụ ườ ầ ấ ấ ướ ố

- T ng 4, 5, 6 c p 01 tr c đ ng ng c p n c ụ ườ ấ ầ ấ ướ ố

- Tâng 1, 2, 3 c p 01 tr c đ ng ng c p n ụ ườ ấ c ấ ướ ố

Van gi m áp đ t t ng 3, 6, 9, 10 dùng van gi m áp D40 và D50. ặ ở ầ ả ả

9.4.2.3- Gi i pháp thoát n c th i trong nhà: ả ướ ả

- L u l ng n c tính toán các đo n ng thoát n c trong nhà là: ư ượ ướ ạ ố ướ

46

Qth= 3,6l/s

- Ch n đ ọ ườ ng kính ng đ ng D = 125 v n t c trong ng đ ng v = 1,22 ậ ố ứ ứ ố ố

m/s < 4 m/s đ t yêu c u tính toán. ạ ầ

- Đ c chia làm 2 h th ng: ệ ố ượ

+ H th ng thoát phân, ti u đ ho i đ t ngoài nhà ệ ố ể ượ c th i xu ng b t ố ể ự ạ ặ ả

+ H th ng thoát n c r a, t m gi ệ ố ướ ử ắ t đ ặ ượ c thu vào ng đ ng D160 x vào ứ ả ố

ga c ng D300 ố

+ Trên ng đ ng t ố ứ ạ i các t ng đ u đ t ng ki m tra cách m t sàn 1,0 m và ể ặ ố ề ầ ặ

ho i có tâm mi ng tê cao h n m c n ho i 15cm đ đ t tê trong b t ặ ể ự ạ c b t ự ướ ể ự ạ ệ ơ ể

thoát khí

+ ng thông h i v n lên mái theo ng đ ng D=110mm ơ ươ Ố ứ ố

+ Do công trình cao t ng do đó toàn b ng đ ng thoát n ộ ố ứ ầ ướ c ph i dùng ả

ố ng thông h i ph , cách 2 t ng đ u 1 đi m thông h i. ầ ụ ể ấ ơ ơ

Dung tích b xí cho 1 đ n nguyên: ể ơ

W b = 60m3. Ch n b xí cho 1 kh i nhà là 65m3: ể ể ọ ố

Qth = 11m3.

9.4.2.4- Gi i pháp thoát n ả ướ c m a ư

L u l ng n c m a: Q = 30l/s. ư ượ ướ ư

Ch n đ ng kính ng đ ng theo b ng 9 TCVN 4474-1987, thì d ng ọ ườ ứ ả ố ươ

kính ng nh nh t là D=100 ch n 4 ng đ ng đ ng kính D125 mm thoát ứ ấ ố ỏ ố ọ ườ

n c m a cho công trình. ướ ư

Đ b o đ m m quan theo quan đi m c a ki n trúc t t c các đ ể ả ủ ể ế ả ỹ ấ ả ườ ng ng ố

i các h p k thu t, ng nhánh ph i đi ng m t ng, sàn. đ ng ph i đ t t ứ ả ặ ạ ậ ố ầ ả ộ ỹ ườ

Đ ng kính các qu c u thu n ng ả ầ ườ ướ c m a ph i có di n tích g p 2 l n đ ệ ầ ườ ư ả ấ

kính ng đ ng, t t c đ d c mái ph i d c vào c u thu n ứ ố ấ ả ộ ố ả ố ầ ướ c m a. ư

9.4.3- Các c s h t ng khác ơ ở ạ ầ

47

9.4.3.1- Phòng cháy ch a cháy ữ

Ph ng án thi t k h th ng PCCC cho công trình ph i đ m b a tính ươ ế ế ệ ố ả ả ỏ

khoa h c, k thu t , m thu t, phù h p v i các tiêu chu n, quy đ nh c a Nhà ợ ủ ậ ẩ ậ ọ ớ ỹ ỹ ị

n c trong lĩnh v c PCCC, đòng th i mang tính kh thi cao, phù h p v i d ướ ớ ự ự ả ợ ờ

án. Ph ng án thi t k h th ng báo cháy, ch a cháy t i ch ph i đáp ng các ươ ế ế ệ ố ữ ạ ứ ả ỗ

tiêu chu n sau: ẩ

a) Tiêu chu n thi ẩ t k : ế ế

- Tiêu chu n Vi t Nam TCVN 2622 – 1995 phòng cháy ch a cháy. ẩ ệ ữ

- Tiêu chu n Vi t Nam TCVN 6160 – 1996 phòng cháy ch a cháy nhà ẩ ệ ữ

cao t ng – Yêu c u thi ầ ầ t k . ế ế

- Tiêu chu n Bi ẩ ệ t Nam TCVN 5738 – 1993 h th ng báo cháy – Yêu c u ầ ệ ố

k thu t. ỹ ậ

- Tiêu chu n Vi t Nam TCVN 5760 – 1993 h th ng ch a cháy- Yêu ẩ ệ ệ ố ữ

c u chung v thi ầ ề t k . ế ế

b) H th ng báo cháy t đ ng: ệ ố ự ộ

- Phát hiên và thông báo k p th i s c x y ra theo ch c năng. ờ ự ố ẩ ứ ị

- Các tín hi u phát ra b ng đèn, còi, chuông ph i rõ rang đ m i ng ể ọ ệ ả ằ i ườ

xung quanh d nh n bi t đ có th th c hi n ngay các gi i pháp thích h p. ễ ậ ế ể ể ự ệ ả ợ

- Có kh năng ch ng nhi u t ễ ố ả ố t (không bào gi ) ả

- Không gây nh h ng và b nh h ng c a các thi t b khác trong công ả ưở ị ả ưở ủ ế ị

trình.

- Các thi t b đ c đ a vào ph ng án l p đ t là các lo i thi t b tiên ế ị ượ ư ươ ạ ắ ặ ế ị

ti n, phù h p v i đi u ki n khí h u Vi ề ệ ế ậ ớ ợ ệ t Nam và có tính kh thi cao, m t khác ả ặ

c đã ban đ m b o đ b n v ng cao, phù h p v i các tiêu chu n c a Nhà n ả ọ ề ữ ẩ ủ ả ớ ợ ướ

hành trong lĩnh v c PCCC, đ ng th i d dàng b o qu n, thay th , s a ch a ữ ờ ễ ế ử ự ả ả ồ

t. khi c n thi ầ ế

c) H th ng ch a cháy (H th ng ch a cháy vách t ệ ố ệ ố ữ ữ ườ ng) và bình ch a ữ

48

cháy:

- H th ng ch a cháy l p đ t cho công trình ph i phù h p v i yêu c u, ệ ố ữ ắ ặ ả ầ ợ ớ

c ban hành trong công tác PCCC… tiêu chu n c a Nhà n ẩ ủ ướ

ng h p. - Ho t đ ng có hi u qu trong m i tr ệ ạ ộ ọ ườ ả ợ

- Các trang thi ế ị t b trong h th ng ph i có đ b n v ng cao phù h p v i ớ ọ ề ữ ệ ố ả ợ

đi u ki n khí h u, môi tr ng Vi t Nam. ề ệ ậ ườ ệ

- D dàng b o qu n, thao tác, s d ng và s a ch a thay th khi c n thi t. ử ụ ử ữ ế ễ ả ả ầ ế

d) Ph ng án PCCC: ươ

* Tính ch t nguy hi m c a cháy: ủ ể ấ

Qua xem xét th c t h s thi t k và quy ho ch s d ng các phòng b ự ế ồ ơ ế ế ử ụ ạ ố

h p công trình, thì ta th y m c dù đây trí trên các t ng c a các tòa nhà c a t ủ ủ ổ ợ ầ ấ ặ

là tòa nhà đ c xây ki u khung ch u l c, soang do đ c đi m yêu c u s d ng ượ ầ ử ụ ị ự ể ể ặ

t, trong t ng tr đ c bi ặ ệ ừ ườ ng h p, t ng t ng có nhi u hcaats hcays nh xe c , ộ ề ừ ư ầ ợ

hang hóa, máy móc thi t b … và đ c bi ế ị ặ ệ t đây là khu chung c sinh s ng c a ủ ư ố

các căn h dân, vì v y trng quá trình s d ng n u không ch p hành tri ử ụ ế ậ ấ ộ t đ ệ ể

các n i quy an toàn PCCC ho c b t c n khi dùng l a tr n ho c do h th ng ặ ấ ẩ ệ ố ử ầ ặ ộ

i, trong tòa nhà s phát sinh ra nguonf nh t và gây cháy, khi đám đi n b quá t ị ệ ả ẽ ệ

cháy phát tri n nhanh (theo s tay công tác PCCC c a C c c nh sát PCCC ụ ả ủ ể ổ

c a B công an, v n t c cháy c a tòa nhà náy có th đ t 1-1,5 m/phút), đám ủ ậ ố ể ạ ủ ộ

cháy có th phát tri n ra khu v c xung quanh và lan truy n đ n các t ng li n ề ự ể ề ế ể ầ

k . Cho nên n u không phát hi n và có bi n pháp ch a cháy k p th i đ c bi ề ờ ặ ữ ế ệ ệ ị t ệ

đám cháy x y ra t ng cao thì vi c t ch c d p t ẩ ở ầ ệ ổ ứ ậ ắ ẽ ấ t s r t khó khăn, ph c t p ứ ạ

và h u qu do đám cháy gây ra s khó có th l ể ườ ẽ ả ậ ng h t, vì v y vi c thi ậ ế ệ t k ế ế

l p đ t h th ng PCCC cho công trình trên là h t s c c n thi ắ ế ứ ầ ặ ệ ố ế t và h p lý. ợ

* Ph ng án thi t k h th ng PCCC: ươ ế ế ệ ố

ng án thi t k h th ng PCCC cho các t ng trong công Xác đ nh ph ị ươ ế ế ệ ố ầ

trình căn c vào đ c đi m ki n trúc, tính chat nguy hi m cháy n c a c s và ổ ủ ơ ở ứ ế ể ể ặ

ng án d a trên các tiêu chu n c a Nhà n ự ẩ ủ ướ c trong lĩnh v c PCCC. Đ ph ự ể ươ

49

thi t k có tính kh thi cao, đ m b o đ ế ế ả ượ ả ả c yêu c u phát hiên và ch a cháy k p ị ữ ầ

th i không đ x y ra cháy l n, h n ch thi i m c th p nh t v ng i và ể ả ế ạ ờ ớ t h i t ệ ạ ớ ấ ề ườ ứ ấ

i ch c a t h p công trình công tài s n khi có cháy x y ra, h th ng PCCC t ẩ ệ ố ả ạ ỗ ủ ổ ợ

c thi t k các h th ng c th nh sau: c ng và nhà ộ đ ở ượ ế ế ụ ể ư ệ ố

- Thi t k , l p đ t h th ng báo cháy t đ ng cho các khu v c nguy hi m ế ế ắ ặ ệ ố ự ộ ự ể

cháy t i không gian hành lang các t ng và không gian văn phòng t ng 2,3; ạ ầ ầ

không gian kinh doanh, d ch v công c ng t ng 1. ị ụ ầ ộ

- Thi t k , l p đ t h th ng ch a cháy t đ ng trong nhà t i không gian ế ế ắ ặ ệ ố ữ ừ ộ ạ

văn phòng t ng 2,3; không gian kinh doanh, d ch v công c ng t ng 1 và l p ụ ầ ầ ắ ộ ị

đ t các h ng ch a cháy ngoài nhà. K t h p voái bình ch a cháy xách tay cho ế ợ ặ ữ ữ ọ

toàn b công trình đ i v trí các hòng c u h a t i các t ng. ộ c đ t t ượ ặ ạ ị ứ ỏ ạ ầ

9.4.3.2- Gi ả i pháp ch ng th m công trình: ấ ố

Bê tông t ạ i các khu sàn mái, sê nô, sàn khu v sinh là luôn ti p xúc v i ớ ệ ế

n c và lien t c ph i ch u đ ng, th i ti t (biên đ giao đ ng nhi ướ ị ự ờ ế ụ ả t kh c nghi ắ ệ ộ ộ t ệ

đ cao trong ngày, m a axit khu v c, nh h ư ộ ự ả ưở ng c a tia c c tím…), cùng v i ớ ủ ự

ng xuyên b r n n t c a b m t bê tông gây th m cho bê tông, b n ch t th ả ấ ườ ị ạ ứ ủ ề ặ ấ

công trình nhanh xu ng c p. Vì v y, n u s d ng nh ng v t li u d ng màng ế ử ụ ậ ệ ữ ấ ậ ạ ố

ph đ ch ng th m cho nh ng khu v c này hoàn toàn không phù h p. Ch vì ự ủ ể ố ữ ấ ợ ỉ

đ n gi n là m t màng ph (có th là g c bitum, hay nh ng d ng khác, nh ng ố ơ ư ủ ư ể ả ạ ộ

nói chung lf không cùng g c v i bê tông) nên sau m t th i gian ng n các l p ớ ố ớ ắ ộ ờ

này s b bong r p – lão hóa, gây th m l i cho công trình, gây ô nhi m môi ẽ ị ấ ộ ạ ễ

tr ng. Và đ c bi t khi công trình đã đi vào ho t đ ng kinh doanh ph i d ng ườ ặ ệ ả ừ ạ ộ

l i đ s a ch a … ạ ể ữ ữ

T ng t ươ ự ố ớ , đ i v i các h ng m c bê tông ng m – t ng h m, các v t li u ậ ệ ụ ạ ầ ầ ầ

ch ng th m truy n th ng th ng là nh ng lo i v t li u bao ph phía ngoài có ề ấ ố ố ườ ạ ậ ệ ữ ủ

i, công ngu n g c h u c , hay b lão hóa b i th i gian. Vì v y nguy c th m l ở ố ữ ơ ơ ấ ậ ồ ờ ị ạ

trình nhanh chóng xu ng c p s x y ra r t cao. ấ ẽ ấ ấ ố

a) Thi công ch ng th m sàn mái, sê nô, sàn v sinh ệ ấ ố

50

* Chu n b b m t: ị ề ặ ẩ

- Đ c g các h n g c t pha còn sót trên b m t bê tông. ụ ỡ ề ặ ỗ ố ầ

- Băm s ch h t các hóa ch t, s n, t p ch t… th m sâu hay bám dính trên ạ ấ ơ ế ạ ấ ấ

b m t bê tông. ề ặ

- Đánh x m toàn b b m t bê tông c n x lý ch ng th m b ng máy mài ộ ề ặ ầ ử ằ ấ ờ ố

có g n ch i s t đ làm bong tróc h t t p ch t, b i b n còn sót. ổ ắ ể ụ ẩ ế ạ ắ ấ

- D n v sinh s ch s toàn b b m t bê t ng c n x lý ch ng th m b ng ộ ề ặ ầ ử ệ ẽ ạ ằ ấ ọ ố ố

ch i quét, máy th i. ổ ổ

- Đ i v i các l ố ớ ỗ ỗ r ng, h c b ng… s dùng máy hút b i đ làm s ch b i ụ ố ọ ụ ể ẽ ạ

đ t.ấ

- Làm khô các khu v c còn m t trên b m t bê tông c n ch ng th m. ẩ ướ ự ề ặ ấ ầ ố

* X lý ch ng th m: ố ử ấ

T i các khu v c khuy t t t, đi m y u bê tông nh l r ng, h c b ng, ế ậ ự ạ ư ỗ ỗ ố ọ ể ế

đ ườ ng n t m ch ng ng đ bê tông. ừ ứ ạ ổ

- Phun ch t ch ng th m Radcon # 7 ấ ấ ố

- Phun nh n c b o d ng. ẹ ướ ả ưỡ

- Trám kín b ng v a không co ngót. ữ ằ

Phun ch t ch ng th m Radcon # 7 lên toàn b bè m t. T i các khu v c ự ấ ấ ạ ặ ố ộ

khuy t t t, đi m y u bê tông nh l r ng, h c b ng, đ ế ậ ư ỗ ỗ ố ọ ế ể ườ ng n t, m ch ng ng ạ ứ ừ

, đi m y u bê đ bê tông. C n x lý ch t ch ng th m (c các khu v c khuy t t ổ ầ ử ế ậ ự ấ ả ấ ố ế ể

tông đã đ (tùy theo ượ c ti n x lý ch t ch ng th m và trám kín). Sau 1-2 gi ấ ề ử ấ ố ở

t: nhi t đ , gió…) Radcon # 7 khô (s tay không dính), phun đi u ki n th i ti ệ ờ ế ề ệ ộ ờ

nh n c bão d ng đ giúp Radcon #7 ho t đ ng và th m sâu h n vào thân ẹ ướ ưỡ ạ ộ ể ấ ơ

bê tông. Vi c phun n ng toàn b di n tích đã phun ch t ch ng ệ c b o d ướ ả ưỡ ộ ệ ấ ố

th m Radcon # 7 đ c th c hi n liên t c trong hai ngày ti p theo v i đ nh kỳ ấ ượ ớ ị ụ ự ệ ế

2 l n trong 1 ngày. ầ

51

b) Thi công ch ng th m sàn t ng h m (penetron): ấ ầ ầ ố

Vi c thi công th m sàn t ng h m b ng s n ph m penetron h t s c d ế ứ ễ ệ ấ ả ầ ẩ ằ ầ

dàng và thu n ti n, đ c th c hi n theo các b c sau: ệ ậ ượ ự ệ ướ

- Sau khi đ bê tông sàn t ng h m kh ng 30 phút (bê tông đang còn m), ầ ẩ ẩ ổ ỏ

ti n hành rây ho c r c l p b t Pene tron lên b m t bê tông v i đ nh m c ứ ặ ắ ớ ề ặ ớ ị ế ộ

1,6kg/M2.

- Dùng bàn xoa thép, g hay bay thép oa lên mbeef m t bê tông đ giúp ể ặ ỗ

l p b t Penetron chím sâu vào m t bê tông. ớ ặ ộ

c) Thi công ch ng th m t ng t ng h m (penetron). ấ ố ườ ấ ầ

* Chu n b b m t. ị ề ặ ẩ

- Trên b m t bê tông chu n, đ c m r ng các đ ng n t r ng 1-2 cm ề ặ ở ộ ụ ẩ ườ ứ ộ

sâu 2 cm (n u có). ế

- Đ c, băm g các ph n g c t pha còn sót trên b m t bê tông. ề ặ ỗ ố ụ ầ ỡ

- Các khuy t t ong s đ c ế ậ ủ t c a bê tông nh b ng r ng, túi đá, l ư ọ ỗ r t ỗ ỗ ổ ẽ ượ

đ c r t b các ph n bám dính h . Đ c r ng và sâu cho đ n ph n be tông ch c ắ ụ ớ ỏ ờ ụ ộ ế ầ ầ

đ c.ặ

- Băm s ch l p d u bôi khuôn, t p ch t bám dính trên b m t be tông. ề ặ ầ ạ ấ ạ ớ

- Đánh x m toàn b b m t c n x lý ch ng th m b ng máy mài có g n ắ ộ ề ặ ầ ử ằ ấ ờ ố

ch i s t làm bong tróc h t các t p ch t còn sót trên b m t be tông. ề ặ ổ ắ ế ạ ấ

- V sinh s ch s b m t bê tông c n x lý ch ng th m b ng ch i quét ẽ ề ặ ầ ử ệ ạ ằ ấ ổ ố

máy th i. Đ i v i các l r ng … s dùng máy hút b i đ làm s ch b i đ t. ố ớ ổ ỗ ỗ ụ ể ụ ấ ẽ ạ

- T i đ m n c s ch lên b m t bê tông c n ch ng th m. Vi c t i t ướ ẫ ướ ạ ề ặ i ệ ớ ạ ầ ấ ố

n ướ ừ c v a có m c đích v sinh, đ ng th i giúp b m t c n x lý ch ng th m ờ ề ặ ầ ử ụ ề ấ ố ồ

đ c bão hòa, thu n l i cho s phát tri n tinh th ch ng th m c a Penetron ượ ậ ợ ể ố ủ ự ể ấ

h n.ơ

* X lý ch ng th m: (B m t bê tông tr ề ặ ử ấ ố ướ c khi ch ng h m luôn luôn ấ ố

52

ph i đ c m t) ả ượ ẩ ướ

- Đóng kín, đ y vào các đ ầ ườ ng n t đã đ ứ ượ ụ c đ c ra (n u có b ng h n h p ợ ế ằ ỗ

khô Penetron.

- B m t l p h n h p s t s n ph m penetron lên toàn b b m t bê tông ợ ệ ả ả ộ ớ ộ ề ặ ẩ ỗ

c n ch ng th m v i đ nh m c 1,3kg/M2. ớ ị ầ ứ ấ ố

- Sau khi l p bã khô, kphun nh n c b o d ng. ẹ ướ ả ưỡ ớ

- Quét ti p m t l p h n h p s t s n ph m Penetron đ c pha theo t 5 ợ ệ ả ộ ớ ế ẩ ỗ ượ l ỷ ệ

ph n n c s ch v i đ nh m c 0.3kg/M2. ầ ướ ạ ớ ị ứ

- Sau khi l p quét khô, phun n ng. Vi c b o d ng n ớ c b o d ướ ả ưỡ ệ ả ưỡ ướ c ph i ả

th c hi n đ 3 ngày. ệ ủ ự

d) Thi công x lý m ch d ng c u trúc bê tông: ừ ử ạ ấ

Tr ng, t i v trí ti p giáp gi a bê tông phân ướ c lúc ghép c t pha ph n t ố ầ ườ ạ ị ữ ế

cũ và ph n m i, c n đ ớ ầ ượ ắ c l p đ t s n ph m Waterstop RX 101. Công vi c l p ệ ắ ặ ả ầ ẩ

c ti n hành theo các b c sau: đ t s n ph m Waterstop RX đ ặ ả ẩ ượ ế ướ

- V sinh b m t b ng ch i c c ng hay máy th i. ề ặ ằ ỏ ọ ứ ệ ổ

- Quét l p keo dính WB (có th không c n s d ng l p keo WB mà ch ầ ử ụ ể ớ ớ ỉ

c n đ nh v s n ph m b ng đinh bê tông). ầ ị ả ẩ ằ ị

Đ t s n ph m Waterstop RX 101 vào v trí sát v i hàng thép c u ki n ệ ặ ả ẩ ấ ớ ị

bên ngoài. Đ i v i ng k thu t xuyên sàn ta l p đ t Waterstop RX 101 quang ố ớ ố ặ ậ ắ ỹ

mi ng ng k thu t xuyên sàn. ệ ậ ố ỹ

9.4.3.3- H th ng thang máy: ệ ố

Đây là công trình đ c s d ng làm nhà chung c , đòi h i thang máy ượ ử ụ ở ư ỏ

s dugnj trong tòa nhà ph i r t ti n l ử ả ấ ệ ợ i và d s d ng, đ b n ph i cao, nh ng ộ ề ễ ử ụ ư ả

giá thành đ u t cho thang máy ph i h p lý. ầ ư ả ợ

Đ i t ng s d ng thang máy là khách th p ph ng, có ng i đã t ng ố ượ ử ụ ậ ươ ườ ừ

s dugnj thang máy nh ng có nh ng ng i ch a t ng ti p xúc ti p xúc v i ớ ử ư ừ ữ ư ế ế ờ

53

thi t b này. Chính vì đi u ki n này đòi h i thang máy s d ng trong d án ế ị ử ụ ự ề ệ ỏ

ng m i và Nhà cao t ng cho thuê t i lô đ u t ầ ư xây d ng T h p d ch v th ổ ợ ụ ươ ự ị ạ ở ầ ạ

ng Láng H - Thanh Xuân: đ t 4.5- N đ ấ Ơ ườ ạ

i s d ng ch vi c th c hi n các + Ph i r t thu n ti n khi s d ng, ng ệ ả ấ ử ụ ậ ườ ử ụ ỉ ệ ự ệ

thao tác đ n gi n nh t khi v n hành thang. ấ ả ậ ơ

+ Ph i có tính n đ nh cao, g n nh không bao gi ư ả ầ ổ ị ờ ỏ h ng v t v i các thao ặ ớ

tác thông th i s d ng đ c bi ườ ng c a ng ủ ườ ử ụ ặ ệ t là h đi u khi n và h th ng ể ệ ố ệ ề

truy n đ ng c a c a thang máy ph i ho t đ ng r t đáng tin c y, ch c ch n, ử ủ ạ ộ ề ả ấ ậ ắ ắ ộ

không x y ra k t c a ho c lo n m ch v i h đi u khi n. ớ ệ ề ẹ ử ể ả ặ ạ ạ

Trong tòa nhà thi thang máy là m t trong các thi t b đ t ti n nh t, nên ộ ế ị ắ ề ấ

đ b n, h n n a đ n đ nh c a thang máy s góp ph n r t nhi u vào ch t ấ ộ ề ơ ữ ộ ổ ầ ấ ủ ẽ ề ị

l ượ ng c a tòa nhà. H n n a, thang máy là thi ơ ữ ủ ế ị t b vĩnh c u c a tòa nhà, ch t ấ ử ủ

l ượ ng và tu i th c a nó cũng g n li n v i tu i th c a tòa nhà. Không gi ng ớ ọ ủ ọ ủ ề ắ ổ ổ ố

nh các thi ư ế ị t b khác (nh bàn gh , qu t, n i th t…) sau th i gian s d ng ộ ử ụ ư ế ạ ấ ờ

m t vài năm, n u có s h h ng thì có th thay th b ng thi t b m i, nh ng ự ư ỏ ế ằ ể ế ộ ế ị ớ ư

v i thang máy thì đi u này không th x y ra. Do đó quy t đ nh l a ch n thi ể ẩ ớ ế ị ự ề ọ t ế

c nghiên c u và xem xét k t ng b thang máy c n ph i đ ị ả ượ ầ ỹ ừ ầ đ u đ tránh tr ể ứ ườ

h p kh u hao s d ng thang máy quá nhanh trong khi tu i th c a tòa nhà ử ụ ọ ủ ấ ợ ổ

còn r t dài. ấ

Ngoài các y u t ng thang, giá thành đ u t v ch t l ế ố ề ấ ượ ầ ư ban đ u h p lý ầ ợ

thì ng ườ ử ụ i s d ng cũng r t quan tâm đ n ch đ h u mãi sau khi th i h n b o ả ế ộ ậ ờ ạ ế ấ

hành k t thúc. Vì m t s hãng thang máy đ vào đ c công trình thì h giá ộ ố ế ể ượ ạ

bán đ u vào ho c kéo dài them m t chút th i gian b o hành mi n phí, sau khi ễ ầ ặ ả ộ ờ

h t th i h n b o hành l i tính phí b o trì r t cao. Ho c m t s hãng thang tuy ờ ạ ế ả ạ ộ ố ả ấ ặ

có giá đ u vào th p nh ng do ch t l ấ ấ ượ ư ầ ng đ b n không cao, nên sau khi h t ế ộ ề

th i h n b o hành thì vi c thay th v t t i x y ra liên t c, do đó giá thành l ế ậ ư ạ ẩ ờ ạ ụ ệ ả

i s d ng. Đi u này càng t ng đ i lên r t cao và gây nhi u nhi u cho ng ổ ề ễ ấ ộ ườ ử ụ ề

không th đ c đ i v i các công trình đ u t lâu dài. ể ượ ố ớ ầ ư

54

9.4.3.4- Gi i pháp thi t k h th ng đi n tho i: ả ế ế ệ ố ệ ạ

a) Ph m vi thi ạ t k : ế ế

V i quy mô l p đ t trong tòa nhà m t m ng đi n tho i n i b , toàn b ạ ộ ộ ệ ắ ặ ạ ớ ộ ộ

công vi c bao g m: ệ ồ

- Thi h p k thu t c a t ng t i các c m ế ế ắ t k l p đ t m ng cáp d n t ạ ẫ ừ ộ ậ ủ ầ ặ ỹ ớ ổ ắ

đi n tho i trong các căn h và khu v c kinh doanh d ch v . ụ ự ệ ạ ộ ị

b) Yêu c u k thuât ầ ỹ

Toàn b m ng cáp đ t s n cho đi n tho i n i b có tiêu chu n k thu t: ạ ộ ộ ộ ạ ặ ẵ ệ ậ ẩ ỹ

- Đi n dung m t cân b ng: ệ ấ ằ

+ Đôi – đôi: 2625pF/km

+ Đôi – đ t: 574 pF/km ấ

- Đi n tr dây d n: ở ệ ẫ

+ Trung bình: 88,7 Ω/km

+ Cá bi t c c đ i: 93,5 Ω/km ệ ự ạ

- Đi n tr m t cân b ng: ở ấ ệ ằ

+ Trung bình c c đ i: 1,5% ự ạ

+ Cá bi t c c đ i: 5% ệ ự ạ

- Đ ch u đi n áp cao: ộ ị ệ

+ Gi a 2 dây d n: 1,2KV/3s ữ ẫ

+ Gi a dây và v : 10KB/3s ữ ỏ

0C: ≥ 10.000 MΩ.km

20 - Đi n tr cách đi n ở ệ ở ệ

- Suy hao truy n d n: ề ẫ

+ t n s 1KHz: 1,4db/km Ở ầ ố

+ t n s 150 KHz: 8,9 db/km Ở ầ ố

+ t n s 772 KHz: 19,8 db/km Ở ầ ố

c) N i dung thi ộ t k : ế ế

55

H th ng m ng cáp n i b bao g m: ệ ố ộ ộ ạ ồ

* M ng cáp d n t h p k thu t đ n các h p cáp: ẫ ừ ộ ậ ế ạ ộ ỹ

H th ng cáp này bao g m các cáp 15x2x0,4 đi trong ng nh a PVC ệ ố ự ố ồ

Ø34 ng m t ng t h p k thu t t ng t i h p cáp chính. Cáp tr ầ ườ ừ ộ ậ ầ ỹ ớ ộ ướ c khi đ a ư

vào l p đ t ph i đo th , ki m tra ch t l ng. ấ ượ ử ể ả ắ ặ

Toàn b h th ng cáp trên đ c đ u n i t i các h p cáp thông qua các ộ ệ ố ượ ầ ố ạ ộ

phi m đ u dây (Phi n Krone), không đ u n i tr c ti p. ố ự ế ế ế ấ ấ

Cáp đi và đ n h p cáp đ ế ộ ượ ấ c đ u n i v i nhau thông qua dây nh y ả ố ớ

(jumper cable), nh v y s d dàng ki m tra, b o d ư ậ ẽ ễ ả ưỡ ể ng và chuy n đ i linh ể ổ

ho t các tính năng s d ng. Trong tr ử ụ ạ ườ ng h p ta thay đ i đ a ch c a m t đôi ổ ị ỉ ủ ợ ộ

dây nào đó (thay đ i tính năng ho t đ ng) ta ch vi c thay đ i v trí đ u c a ấ ủ ạ ộ ỉ ệ ổ ị ổ

dây nh y t i các phi n. ả ạ ế

* M ng cáp d n t h p cáp đ n các thuê bao: ẫ ừ ộ ế ạ

M ng cáp d n t t xem ẫ ừ ạ các h p cáp đ n các v trí máy đi n tho i (chi ti ị ế ệ ạ ộ ế

các b n v thi ẽ ả ế ế t k thi công kèm theo), khi thi công h th ng này có các bi n ệ ệ ố

pháp sau:

+ S d ng dây thuê báo 2x2x0,5 n i t cáp đ n c m (Socket) đ t trong ử ụ ố ừ ế ổ ắ ặ

các phòng sinh ho t chung, cáp đ c đi trong ng nh a PVC Ø34, Ø21, Ø15 ạ ượ ự ố

ng m trong t ng. ầ ườ

+ Toàn b các ộ ổ ắ c m (Socket) đ u s d ng j c RJ45, đ t cách sàn m t ộ ề ử ụ ắ ặ

kho ng đ ng nh t v i các c m đi n, c m tivi. ấ ớ ả ồ ổ ắ ệ ổ ắ

9.4.3.5- H th ng truy n hình: ệ ố ề

a) Ph m vi thi ạ t k : ế ế

V i quy mô l p đ t trong tòa nhà m t h th ng m ng truy n hình s ộ ệ ố ề ặ ắ ạ ớ ử

d ng dây cáp đ ng tr c, toàn b công vi c bao g m: ụ ụ ệ ồ ộ ồ

- Thi t k l p đ t h th ng anten thu tín hi u truy n hình Vi t Nam và ế ế ắ ặ ệ ố ề ệ ệ

56

các ch ng trình truy n hình trong khu v c. ươ ự ề

- Thi t k l p đ t h th ng khuêch đ i tín hi u cao t n và các thi ế ế ắ ặ ệ ố ệ ầ ạ t b ế ị

phân ph i tín hi u truy n hình. ệ ề ố

- Thi t k l p đ t h th ng m ng cáp d n t trung tâm truy n hình cáp ế ế ắ ặ ệ ố ẫ ừ ạ ề

qua khuêch đ i và các b chia t i các ạ ộ ớ ổ ắ c m ti vi trong các căn h và khu v c ự ộ

kinh doanh d ch v . ụ ị

b) Yêu c u k thu t: ầ ậ ỹ

Toàn b h th ng truy n hình cáp có tiêu chu n k thu t sau: ộ ệ ố ề ậ ẩ ỹ

- S ch ng trình truy n hình thu và truy n cùng m t lúc t t cae các ố ươ ề ề ộ i t ớ ấ

ti vi t i thi u là 10 ch ng trình, trong đó: ố ể ươ

- Ch ng trình truy n hình Vi ng trình c b n. ươ ề ệ t Nam g m 03 ch ồ ươ ơ ả

- Ch ng trình truy n hình Hà N i g m 01 ch ng trình c b n. ươ ộ ồ ề ươ ơ ả

- Ch ng trình truy n hình Hà Tây g m 01 ch ng trình c b n. ươ ề ồ ươ ơ ả

- Cùng các ch ng trình truy n hình mi n phí phát ph bi n. ươ ổ ế ề ễ

Các kênh truy n hình c a các t nh lân c n n u thu đ c thì s đ c b ủ ế ề ậ ỉ ượ ẽ ượ ổ

sung sau:

+ Thông s k thu t c b n: ậ ơ ả ố ỹ

- Đ ng kính ăng ten thu tín hi u v tinh (10 ft -3m) parapol t ệ ườ ệ ố i thi u là: ể

- Gi i t n làm vi c: T 950 đ n 2200 MHz ả ầ ệ ừ ế

v i băng t n C ớ ầ

≥ 65 db - M c tín hi u thu v : ề ứ ệ

Không r , đ - Ăng ten truy n hình VHF/UHF là v t li u ậ ệ ề ỉ ượ c m đ ng ạ ồ

đ nâng cao đ tăng ích ể ộ

- M c tín hi u AV ra sau đ u thu: 1V pp ứ ệ ầ

Đi u ch gi - B đi u ch MODULTOR: ế ộ ề ế ả ộ i r ng k t ế ề

h p v i b l c ớ ộ ọ ợ

57

đ n kênh. ơ

Đa kênh, suy gi m ≤5bd - B tr n: ộ ộ ả

- B khuêch đ i cao t n: Gi i r ng công su t 115w ạ ầ ộ ả ộ ấ

- 118db có chi ế t áp đi u ch nh ề ỉ

- Các b chia tín hi u cao t n trung gian: ệ ầ ộ Suy gi m ≤7bd ả

- Các b chia tín hi u cao trong t ng căn h Suy gi m ≤ 17bd ừ ệ ộ ộ ả

- Cáp tín hi u cao t n: ệ ầ Lo i đ ng tr c, tr kháng ụ ạ ồ ở

75Ω suy gi mả

≤17db/100m

c) N i dung thi ộ t k : ế ế

H th ng truy n hình cáp bao g m: ệ ố ề ồ

* H th ng ăng ten: ệ ố

H th ng ăng ten bao g m ăng ten thu tín hi u truy n hình UHF/VHF và ệ ố ề ệ ồ

ăng ten v thi t b trung tâm đ t t i phòng k thu t các cáp d n tín hi u t ẫ ệ ừ ề ế ị ặ ạ ậ ở ỹ

t ng áp mái. ầ

c l p đ t trên mái bê tông c t thép, đ c gia Toàn b h th ng trên đ ộ ệ ố ượ ắ ặ ố ượ

c ch c ch n đ m b o ch u đ ả ố ắ ị ượ ả ắ c bão c p 12 và có h th ng ch ng sét n i v i ố ớ ệ ố ấ ố

h th ng ch ng sét c a tòa nhà. ệ ố ủ ố

t b trung tâm: * H th ng thi ệ ố ế ị

H th ng này bao g m b chìa tín hi u siêu cao t n, b đi u ch tín hi u ệ ệ ệ ố ộ ề ế ầ ồ ộ

cao t n, b tr n U/V và khuyêch đ i trung tâm. Các th t b này đ c b trí ộ ộ ế ị ầ ạ ượ ố

trong m t t thi ộ ủ ế ị ằ t b b ng thép s n tĩnh đi n, có h th ng làm mát b ng qu t ạ ệ ố ệ ằ ơ

gió, m t tr c là MEKA trong có khóa. ặ ướ

* H th ng m ng truy n d n và phân ph i tín hi u: ệ ố ệ ề ạ ẫ ố

H th ng này bao g m các b khuêch đ i trung gian, các b chia, cáp tín ệ ố ạ ồ ộ ộ

58

hi u cao t n và c m ti vi (ti vi socket) ệ ầ ổ ắ

- Các b khuech đ i cao t n trung gian đ ạ ầ ộ ượ ặ c đ t trong h p thép s n tĩnh ộ ơ

đi n h p k thu t và ph i có ngu n c p đi n 220 VAC. Các h p thép này có ệ ở ộ ồ ấ ệ ậ ả ộ ỹ

c. c a khóa đ ử ượ

- Các b chia tín hi u cao t n đ t trong h p k thu t 20x20x4 mm ng m ệ ậ ầ ầ ặ ộ ộ ỹ

t ng ngoài hành lang và trong các phòng khách. ườ ở

- M ng cáp truy n d n tín hi u là cáp đ ng tr c 75Ω đ c đi trong ng ụ ệ ề ạ ẫ ồ ượ ố

nh a PVC Ø42, Ø21, Ø15 ng m trong t ng. ự ầ ườ

- Toàn b các ộ ổ ắ c m (socket) đ u s d ng j c kim, đ t cách sàn m t ộ ề ử ụ ặ ắ

kho ng đ ng nh t v i các c m đi n, ấ ớ ả ồ ổ ắ ệ ổ ắ c m đi n tho i. ệ ạ

9.4.3.6- Ch ng m i công trình ố ố

D a trên đ c tính sinh h c cũng nh cách th c xâm nh p c a m i đ n ố ế ư ậ ủ ứ ự ặ ọ

các công trình, chúng ta có th đ a ra ph ể ư ươ ng án phòng ng a hi u qu . B n ả ả ừ ệ

ng pháp này là x lý h th ng móng, m t n n và m t t ch t c a ph ấ ủ ươ ặ ề ệ ố ặ ườ ử ng c a ủ

công trình đ ngăn ng a m i xâm nh p vào công trình b ng b t kỳ hình th c ứ ậ ừ ể ằ ấ ố

nào.

a) X lý móng công trình: ử

Sau khi toàn b đã đ c đ nh hình, ti n hành l p hào ngăn m i bên ngoài ộ ượ ị ế ậ ố

và bên trong b ng cách đào hào bao quanh liên t c toàn b chân móng theo ụ ằ ộ

kích th c quy đ nh: (TCXD 204/BXD): ướ ị

- Hào ngoài có quy đ nh là: r ng x sâu = 0,5m x 0,8m ộ ị

- Hào trong có quy đ nh là: r ng x sâu = 0,3m x 0,4m ộ ị

X lý n n móng công trình đã đ c đào và đ nh hình, lót 1 l p nilon ử ề ượ ớ ị

xu ng long và thành hào, r i thu c ch ng m i PMS theo đ nh m c 12 kg/m3 ố ứ ả ố ố ố ị

xu ng long hào. Công vi c này ngăn ch n s xâm nh p c a m i t ngoài vào ậ ủ ặ ự ố ừ ệ ố

công trình.

59

b) X lý m t n n công trình: ặ ề ử

T o m t l p cách ly trên toàn b m t n n công trình b ng cách r i m t ộ ộ ặ ề ộ ớ ạ ả ằ

l p thu c ch ng m i PMS d ng b t trên toàn b m t n n t ng 1 trong công ớ ộ ặ ề ầ ạ ố ố ố ộ

trình, đ nh m c là 1kg/m2. ứ ị

Công vi c trên có tác d ng di t h t các t ụ ệ ệ ế ổ ố m i đang có trong l p đ t n n ấ ề ớ

công trình đ ng th i ngăn ch n s t n công c a m i t i n n công trình ặ ự ấ d ố ừ ướ ề ủ ờ ồ

lên.

c) X lý phòng m i m t t ng công trình ặ ườ ử ố

Dùng b m nén áp phun thu c chóng m i d ng dung d ch lentrek 40 ố ạ ơ ố ị

EC(1%) lên m t t ng bao quanh trong và ngoài, chi u cao 2m) ặ ườ ng (x lý t ử ườ ề

Đ nh m c dung d ch Lentrek 40 EC(1%) s d ng: 2 lít/m2 (TCXD ử ụ ứ ị ị

204/BXD/1998)

9.4.3.7- Gi i pháp ch ng sét ả ố

- Trong công trình đ ượ ử ụ c s d ng h th ng ch ng sét tia tiên đ o công ố ệ ố ạ

ngh m i GUARDIAN CAT II-G bán kính b o v R=128M. ệ ớ ệ ả

- H th ng ti p đ a dùng k t h p dây – c c ti p đ a.Dây ti p đ a đ ệ ố ế ợ c ị ượ ế ế ế ọ ị ị

chon ng p dây 0,8m l p b ng đ t m n đ m k . C c ti p đ a đóng ng p c c ậ ọ ị ỹ ọ ế ậ ấ ằ ấ ầ ị

0,8m b ng búa. Đi n tr ti p đ a đ m b o đi u ki n RTĐCS ≤ 10Ω. ị ả ở ế ệ ề ệ ằ ả

- T t c các liên k t trong h th ng ch ng sét ph i đ ệ ố ấ ả ả ượ ế ố c th c hi n b ng ệ ự ằ

hàn đi n.ệ

ngoài tr i đ c s n d n đi n 2 l p. Các b ph n ng m - Các b ph n l ộ ậ ộ ờ ượ ơ ệ ẫ ậ ầ ớ ộ

trong đ t tuy t đ i không đ c s n. ệ ố ấ ượ ơ

9.4.3.8- Gi ả i pháp v sân đ ề ườ ng n i b : ộ ộ

D án đ u t ng m i và nhà cao t ng ầ ư ự xây d ng T h p d ch v th ổ ợ ụ ươ ự ị ạ ở ầ

cho thuê t i lô đ t 4.5-N đ ạ Ơ ườ ấ ng Láng H - Thanh Xuân phía Tây B c m t ặ ạ ắ

đ ng Láng H - Thanh Xuân và xung quanh lô đ t ti p giáp v i đ ng giao ườ ấ ế ớ ườ ạ

thông n i b nên r t an toàn. ộ ộ ấ

60

- Sân đ ng trong công trình lát g ch Block, k t c u: ườ ế ấ ạ

+ 6 cm g ch Block ạ

+ 5 cm cát vàng t o ph ng ẳ ạ

+ N n cát san n n đ m ch t K= 0.95 ề ề ặ ầ

- Bó v a b n cây dùng viên bó Block. ỉ ồ

10. Phân tích đánh giá tác đ ng môi tr ng ộ ườ

10.1. M c đích đánh giá tác đ ng môi tr ng ụ ộ ườ

M c đích c a vi c đánh giá tác đ ng môi tr ng là d báo va đánh giá ụ ủ ệ ộ ườ ự

ng c a vi c th c hi n d án, qua đó đ xu t các nh ng tác đ ng đ n môi tr ộ ữ ế ườ ệ ự ự ủ ệ ể ấ

gi i tác đ ng tiêu c c. ả i pháp gi m thi u t ả ể ớ ự ộ

10.2. Các gi i pháp gi m thi u tác đ ng t i môi tr ng ả ộ ể ả ớ ườ

10.2.1 Giai đo n chu n b thi công ạ ẩ ị

Saukhi nh n bàn giao m t b ng đ chuaanr b thi công, các đ n v trúng ặ ằ ể ậ ơ ị ị

th u thi công xây l p ph i có các bieenj pháp thi công c th đ báo cáo tr ụ ể ể ả ắ ầ c ướ

ch đ u t ủ ầ ư và đ n v thi ơ ị ế ế t k nh m đ a ra các bi n pháp thi công hi u qu ệ ư ệ ằ ả

ng l n t i môi tr ng xã h i khu v c. tránh nh h ả ưở ớ ớ ườ ự ộ

Các bi n pháp chu n b thi công nh : rào ch n quanh khu đ t công trình ư ệ ẩ ấ ắ ị

l p d ng bi n hi u thong báo, xây d ng nhà t m. lán tr i ph c v thi công,… ắ ự ụ ụ ự ể ệ ạ ạ

10.2.2 Giai đo n thi công ạ

ng t i môi tr Các tác đ ng nh h ộ ả ưở ớ ườ ng trong quá trình thi công ch y u ủ ế

là b i, ch n đ ng, ti ng n. ộ ụ ế ấ ồ

Mu n gi m thi u các tác đ ng nói trên khi t ch c thi công xây d ng, ể ả ố ộ ổ ứ ự

các đ n v trúng th u thi công xây l p ph i có các bi n pháp thi công c th ụ ể ệ ầ ắ ả ơ ị

nh :ư

- Th c hi n các bi n pháp k thu t nh m gi m thi u ti ng n, ch n đ ng. ự ể ế ệ ệ ả ằ ậ ấ ồ ộ ỹ

61

- T ch c thi công thích h p, đ ng vào đ ổ ứ ợ ườ ườ ng ra n đ nh, an toàn. ị ổ

ư ậ

- Không xâm h i đ n các công trình lân c n, công trình dân sinh nh ng xá, h th ng h t ng k thu t xung quanh khu đ t xây d ng công trình. đ ạ ế ạ ầ ệ ố ự ậ ấ ỹ ườ

- Che ch n ch ng b i trong khi v n chuy n v t li u ra vào công trình. ậ ệ ụ ể ắ ậ ố

R a xe tr ử ướ c khi ra kh i công trình. ỏ

- Che ch n ch ng b i và v t li u có th r i xu ng t trên cao trong khu ậ ệ ể ơ ụ ắ ố ố ừ

v c thi công cũng nh các khu v c ti p giáp v i hang rào khu đ t thi công. ự ự ế ư ấ ớ

- Tuân th các quy đ nh c a Thành ph đ đ m b o an toàn trong su t ố ố ể ả ủ ủ ả ị

quá trình thi công

11. L ch trình th c hi n d án ệ ự ự ị

1. Giai đo n chu n b đ u t : quý I/2008 và quý III/2008 ẩ ị ầ ư ạ

Giai đo n này thì ch đ u t có trách nhi m th c hi n các th t c l p d ủ ầ ư ạ ủ ụ ậ ự ự ệ ệ

án đ u t xây d ng trình duy t các c quan có th m quy n theo quy đ nh và ầ ư ự ệ ề ẩ ơ ị

chu n b các th t c pháp lý. ủ ụ ẩ ị

2. Giai đo n th c hi n đ u t : t ệ ầ ư ừ ự ạ quý IV/2008 đ n quý IV/2010 ế

Ch đ u t ố ợ ế ớ

có trách nhi m ph i h p v i các c quan ch c năng ti n hành v n, làm các th t k công trình v i c quan t ủ ứ ư ấ

ế ế ẽ

ổ ự c ti p theo c a d án ẩ ứ ấ ủ ự ướ ệ ế ầ

ơ ủ ầ ư ệ giao nh n đ t, ký h p đ ng thi ớ ơ ồ ấ ậ t k b n v thi công và t ng d toán công trình, t t c th m đ nh h s thi ổ ế ế ả ị ụ ch c đ u th u xây l p công trình và th c hi n các b theo đúng trình t ự c a xây d ng c b n: ự ợ ồ ơ ắ ự ủ ơ ả

- Xây d ng c s h t ng: đ ng n i b , h th ng đi n, c p n c thoát ơ ở ạ ầ ự ườ ộ ộ ệ ố ấ ướ ệ

n ướ c, x lý ch t th i, … ấ ử ả

- Xây d ng công trình h t ng và thi công d án. ạ ầ ự ự

- Mua s m và l p đ t thi t b cho h th ng. ắ ắ ặ ế ị ệ ố

: quý I/2011 3. Giai đo n k t thúc đ u t ạ ế ầ ư

Hoàn thi n công trình và đ a d án đi vào ho t đ ng. ư ự ạ ộ ệ

Khi công trình đ ượ c hoàn thành thì th c hi n các cam k t v i thành ph , ố ế ớ

ự xây d ng khai thác s d ng công ử ụ ệ ự ự

62

th c hi n đúng các nguyên t c v đ u t ệ trình nhà cho thuê theo quy t. ắ ề ầ ư ế ở

CH

NG V: NGHIÊN C U KHÍA C NH T CH C

ƯƠ

Ổ

Ứ

Ứ

Ạ

QU N LÝ VÀ NHÂN S

Ả

Ự

1. T ch c qu n lý d án trong giai đo n đ u t ổ ứ : ầ ư ự ả ạ

ch c qu n lý căn c qu n lý căn c vào: D án l a ch n t ự ọ ổ ứ ứ ả ứ ự ả

+ Quy mô d án : l ng v n đ u t ự ượ ầ ư ố 211.820 tri u đ ng trên quy mô di n ệ ệ ồ

tích 5744m2.

+ Th i gian,ti n đ th c hi n d án: th i gian thi công 2 năm và đ i c a ờ ủ ệ ự ộ ự ế ờ ờ

d án là 50 năm. ự

+ Căn c vào ngu n l c c a ch đ u t : . ồ ự ủ ủ ầ ư ứ

D án đ ch c qu n lý theo mô hình : ch đ u t tr c ti p qu n lý c t ự ượ ổ ứ ủ ầ ư ự ế ả ả

t ki m chi phí và mang l d án. Đây là mô hình thích h p, gi n đ n, ti ự ả ợ ơ ế ệ ạ i hi u ệ

qu .ả

ơ ồ ả ự : S đ ban qu n lý d án

Ch đ u t ủ ầ ư – Ch d án ủ ự

T ch c th c hi n ệ ổ ứ ự

ộ ộ ộ

B ph n ậ tài chính B ph n ậ thi công t kế ế Thi k thu t ậ ỹ B ph n ậ mua s mắ B ph n ậ ộ đào t oạ

MMTB d ánự

- Ch đ u t tr c ti p qu n lý d án, c 1 ng i là tr ng ban qu n lý d ủ ầ ư ự ế ử ự ả ườ ưở ả ự

63

án,3 ng ườ i ph trách qu n lý d án sau: ả ự ụ

+ B ph n tài chính: M và theo dõi tài kho n cho d án.Đ m b o huy ự ậ ả ả ả ộ ở

đ ng v n đúng ti n đ cho d án, l p d án,phân b , giám sát vi c s d ng ậ ự ộ ệ ử ụ ự ế ộ ố ổ

các chi phí.

+ B ph n thi t k , k thu t: Thi t k các công trình h t ng d án,thi ậ ộ ế ế ỹ ậ ế ế ạ ầ ự t ế

c, thi t k các h ng m c xây d ng trong d án. k k thu t, đi n, n ậ ế ỹ ệ ướ ế ế ự ụ ự ạ

+ B ph n t ch c thi công: ch đ u t ậ ổ ứ ủ ầ ư ự l a ch n đ n v thì công. Căn c ị ộ ọ ơ ứ

vào thi ế ế ế t k , k ho ch th c hi n d a án, t ự ệ ự ạ ổ ứ ch c giám sát vi c thi công công ệ

trình đ m b o ti n đ , ch t l ng và chi phí h p lý. ấ ượ ế ả ả ộ ợ

+ B ph n mua s m máy móc thi t b : đ a ra các ph ậ ắ ộ ế ị ư ươ ng án, k ho ch ế ạ

mua s m máy móc thi t b cho d án.L a ch n máy móc, thi t b hi n đ i, ắ ế ị ự ự ọ ế ị ệ ạ

đ ng b , chi phí h p lý, đ m b o ti n đ , các đi u ki n thanh toán và các tiêu ồ ệ ề ế ả ả ợ ộ ộ

chu n khác,l a ch n nhà cung c p. ự ẩ ấ ọ

ng + B ph n đào t o: xây d ng k ho ch nhân s , k ho ch và ch ế ự ế ự ạ ậ ạ ạ ộ ươ

trình đào t o v : qu n lý đi u hành, hành chính, nhân s ,k thu t, b o trì,b o ả ự ỹ ề ề ạ ả ả ậ

d ng nhân viên. ưỡ

2. T ch c qu n lý d án trong quá trình v n hành khai thác ổ ứ ự ả ậ

Sau khi d án hoàn thành Ch đ u t s thành l p Ban qu n lý nhà đ ủ ầ ư ẽ ự ả ậ ể

th c hi n qu n lý nhà và khai thác các d ch v trong su t quá trình s d ng. ử ụ ụ ự ệ ả ố ị

Toàn b chi phí, v n hành và qu n lý tr c ti p: ự ế ậ ả ộ

NG

Ộ Ậ

Ờ

Ề ƯƠ

STT

NG

B PH N V N HÀNH Ậ VÀ QU N LÝ Ả

TH I GIAN TI N L (tháng/năm) (Đ ng)ồ

SỐ IƯỜ

THÀNH TI NỀ (Đ ng)ồ

1 Tr 12 2,500,000 2 60,000,000 ưở ng phó b ph n d ch ộ ậ ị

c ệ ướ

1,800,000 1,200,000 1,200,000 1,000,000 2 10 5 10

v văn phòng ụ Nhân viên văn phòng T b o v ệ ổ ả T v n hành đi n n ổ ậ D ch v khác ụ ị Chi phí trang thi 2 3 4 5 6 12 12 12 12 12 43,200,000 144,000,000 72,000,000 120,000,000 50,000,000 t bế ị

64

lao đ ngộ

T ng c ng 29 ộ ổ

489,200,000

CH

ƯƠ

NG VI: NGU N V N, K HO CH S D NG V N, Ế

Ử Ụ

Ố

Ồ

Ố

Ạ

PH

NG ÁN THU H I V N, HI U QU D ÁN

ƯƠ

Ồ Ố

Ả Ự

Ệ

1. Ngu n v n, k ho ch s d ng v n ế ạ ồ ố ử ụ ố

1.1 Ti n đ khai thác d án ế ộ ự

+ Hoàn thành d án và đ a vào khai thác d ki n vào quý II/20011 ự ế ư ự

+ Th i gian khai thác khu d ch v siêu th và văn phòng d ki n 50 năm, ự ế ụ ờ ị ị

b t đ u vào quí II/2011 đ n sau 50 năm; ắ ầ ế

+ Th i gian đăng ký thuê căn h c a khách hàng b t đ u khi hoàn thành ắ ầ ộ ủ ờ

d án, d ki n quý II/2009. d án đ u t ự ầ ư và có quy t đ nh đ u t ế ị ầ ư ự ự ế

+ Th i gian đăng ký h p đ ng cho các h đã đăng ký b t đ u t quý ắ ầ ừ ờ ợ ộ ồ

III/2009.

T ng kh i l ng kinh doanh: ố ượ ổ

H ng m c kinh doanh Di n tích ạ ệ

ụ 1. T ng di n tích văn phòng Đ n vơ ị M2 s d ng ệ ổ ử ụ 3.220

2. Di n tích siêu th M2 s d ng 1.195 ệ ị ử ụ

12.693 3. T ng di n tích căn h ệ ổ ộ M2 căn hộ

4. Khu g i xe ô tô, xe máy M2 s d ng 4.690 ử ử ụ

T ng c ng 21.744 ộ ổ

1.2Xác đ nh đ n giá c a d án ơ ủ ự ị

- Đ n giá cho thuê đ c xác đ nh trên c s đ n giá th tr ng t ng ơ ượ ơ ở ơ ị ườ ị ươ

ng v i v trí khu đ t, đi u ki n h t ng c s khu đ t; m c đ u t c a d án ứ ứ ầ ư ủ ự ớ ị ơ ở ạ ầ ệ ề ấ ấ

bao g m: m c đ hoàn thi n, trang thi t b n i th t, thông tin liên l c, và các ứ ộ ệ ồ ế ị ộ ấ ạ

đi u ki n khác. ệ ề

- Xác đ nh giá thuê nhà d a trên giá tr đã đ u t ầ ư ự ị ị , gía tr ch u lãi do tr ị ị ả

ch m(tính đ n th i đi m hi n t i). ệ ạ ể ế ậ ờ

65

* Xác đ nh giá thuê căn h đ m b o thu h i v n; ồ ố ộ ả ả ị

+ Giá đ u t ầ ư cho 1m2 căn h ( ký hi u là p): 7.137.233 đ/m2 ệ ộ

+ Th i gian cho thuê tr ti n 01năm/l n(ký hi u là n): 50năm ả ề ệ ầ ờ

+ S tháng trong năm: 12 tháng ố

+ Lãi su t tr ch m(ký hi u là r): 0,08 ấ ả ậ ệ

+ Công th c xác đ nh giá thuê căn h đ m b o thu h i v n nh sau: ồ ố ộ ả ư ứ ả ị

A=P x r x (1+r)n/{(1+r)n – 1}

+ Gía thuê căn h đ m b o thu h i v n là: 48.418 đ/m2/tháng ồ ố ộ ả ả

- Tuy nhiên do đ i t ng thuê nhà đây là CBCNV có h kh u Hà N i, ố ượ ở ẩ ộ ộ

vì v y đ đ m b o quy n và phù h p v i ch tr ề ể ả ủ ươ ậ ả ợ ớ ng c a thành ph , d ki n ố ự ế ủ

giá cho thuê cho 1m2 sàn nhà căn h là 27000đ/m2/tháng. Ph n kinh phí ph i ả ầ ộ

bù l s l y t ỗ ẽ ấ ừ ngu n thu cho thuê không gian văn phòng, siêu th . ị ồ

Đ n giá cho thuê khu siêu th : 230.000 đ/m2/tháng ơ ị

D ki n ngu n thu t c tính theo m2 sàn kinh ự ế ồ ừ ạ ộ ho t đ ng d ch v này đ ị ụ ượ

doanh d a theo giá th tr ị ườ ự ng(bao g m c thu VAT) ả ế ồ

Đ n gí cho thuê khu văn phòng: 230.000 đ/m2/tháng ơ

D ki n ngu n thu t c tính theo m2 sàn kinh ự ế ồ ừ ạ ộ ho t đ ng d ch v này đ ị ụ ượ

doanh d a theo giá th tr ị ườ ự ng(bao g m c thu VAT) ả ế ồ

Đ n gia cho thuê di n tích trông gi xe: 50.000đ/m2/tháng ệ ơ ữ

Kinh doanh trông gi xe ch mang tính ch t ph c v đ m b o các chi phí ữ ụ ụ ả ấ ả ỉ

qu n lý và các chi phí khác trích qu duy tu s a bào d ử ả ỹ ưỡ ng các h ng m c ụ ạ

ph c v chung cho khu chung c . ư ụ ụ

1.3Ngu n v n đ u t ồ ố ầ ư

D án đ c th c hi n d a trên các ngu n v n sau: ự ượ ệ ự ự ồ ố

a/ V n huy đ ng t khách hàng thuê nhà, văn phòng đã đăng ký tr c: ố ộ ừ ướ

66

(14%) Căn c vào nhu c u th tr ng kinh doanh nhà hi n nay ch đ u t ị ườ ứ ầ đ a ủ ầ ư ư ệ

ra các thông s v t l khách hàng đăng ký thuê nhà, văn phòng theo t ng ố ề ỷ ệ ừ

năm và t ng tr c v n đ u t . l ỷ ệ ứ ướ ố ầ ư

b/ V n t có c a ch đ u t ố ự ủ ầ ư ủ : (4%) Căn c vào đi u ki n v v n c a ch ề ề ố ủ ứ ệ ủ

và k ho ch huy đ ng v n t khách hàng, Ch đ u t d ki n s d ng đ u t ầ ư ố ừ ế ạ ộ ủ ầ ư ự ế ử ụ

ngu n v n t ố ự ồ có trong giai đo n chu n b đ u t ạ . ị ầ ư ẩ

c/ V n vay th ng m i:(82%) Căn c vào k ho ch huy đ ng v n t ố ươ ố ừ ứ ế ạ ạ ộ

khách hàng và ngu n v n t có, ch đ u t d ki n s d ng ngu n v n vay ố ự ồ ủ ầ ư ự ế ử ụ ồ ố

trong giai đo n th c hi n đ u t . ầ ư ự ệ ạ

1.4K ho ch huy đ ng v n t khách hàng ế ạ ố ừ ộ

a/ K ho ch huy đ ng v n t văn phòng và siêu th cho thuê ố ừ ế ạ ộ ị

H ng m c ụ ạ ố ng (1x2x3x4x5) (1x2x3x4x5) (1x2x3x4x5)

ệ Kh i Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 l ượ 4.415

ị

0,23 5

12 1. Di n tích khu VP và siêu th cho thuê 2. Đ n gía khai thác ơ 3. Th i gian đăng ký thuê ờ văn phòng 4. S tháng (tháng/năm) ố

5. T l khách hàng đăng 5% 20% 50% ỷ ệ

3.046,4 12.185,4 30.463,5 ký theo th i gian% ờ 6. T ng gía tr v n huy ị ố ổ

ừ ồ

3.046,4 15.231,8 48.741,6 đ ng t KH(tr.đ ng) ộ 7. V n huy đ ng c ng d n ộ ộ ố ồ

theo th i đi m ờ ể

67

b/ K ho ch huy đ ng v n t khách hàng thuê căn h ố ừ ế ạ ộ ộ

H ng m c ụ ạ ố ng (1x2x3x4x) Năm 2010 (1x2x3x4x) Năm 2011 (1x2x3x4x5)

1. T ng di n tích căn h ệ ổ ộ Kh i Năm 2009 l ượ 12.639

0,027

50

12 cho thuê 2. Đ n giá cho ơ thuê(tr.đ ng/tháng) ồ 3. Th i gian đăng ký ờ thuê(năm) 4. S tháng (tháng/năm) ố

5. T l Kh đăng ký thuê 5% 10% 30% ỷ ệ

theo th i gian ờ 6. Giá tr tr tr c khi 30% 30% 30% 30% ị ả ứơ

3.071,3 6142,6 18.427,7 đăng ký thuê nhà 7. T ng giá tr huy đ ng t ị ộ ổ ừ

3.071,3 9.213,8 30.712,8 KH(tr.đ) 8. V n huy đ ng c ng d n ộ ố ộ ồ

theo th i đi m ờ ể

2. Ph ng án thu h i v n, phân tích hi u qu d án đ u t ươ ồ ố ả ự ầ ư ệ

2.1 Chi phí v n hành khai thác d án ự ậ

a. chi phí kh u hao tài s n c đ nh ả ố ị ấ

Kh u hao TSCĐ đ c th c hi n theo QĐ s 203/2003/QĐ-BTC ngày ấ ượ ự ệ ố

12/12/2003 c a b Tài chính. ủ ộ

ng đ ng v i t l + Th i gian kh u hao c a công trình là 50 năm, t ủ ấ ờ ươ ươ ớ ỷ ệ

kh u hao là 1%/năm. ấ

+ Kh u hao ph n thi t b (thang máy, thi t b ph n HTKT) đ c tách ầ ấ ế ị ế ị ầ ượ

riêng v i th i h n kh u hao là 7 năm t ng đ ng v i t l ờ ạ ấ ớ ươ ươ ớ ỷ ệ trích là g n ầ

14,3%/năm.

Trong đó:

+ Kh u hao ch tính đ i v i ph n tài s n thu c ch đ u t qu n lý và s ủ ầ ư ả ố ớ ấ ả ầ ộ ỉ ở

h uữ

68

- khu văn phòng làm vi cệ

- khu bán hàng, siêu thị

- Ph n căn h cho thuê ầ ộ

B ng tách giá tr tính kh u hao ị ả ấ

Công trình Thi H ng m c chi phí ụ ạ Đ n vơ ị Giá trị t bế ị

Tr.đ 197.200.68 183.175,58 14.025,10 T ng giá tr tài s n KH ị ả ổ

123.428,84 9.449,74 ộ ả ố ị

ệ ộ

1.tài s n c đ nh là căn h + Di n tích căn h +Giá thành 1 m2 căn hộ 2. tài s n c đ nh là văn Tr,đ Tr.đ/m2 Tr.đ/m2 Tr.đ 132.868,58 12.639 10.513 64.332,10 ả ố ị 59.756,74 4.575,36

Tr.đ/m2 4.415

phòng siêu thị + Di n tích văn phòng, ệ siêu thì +Giá thành 1m2 khai thác Tr.đ/m2 14.57

b. trích qu s a ch a ,nâng c p TSCĐ: 1,00%/năm ỹ ử ữ ấ

+ Qu s a ch a TSCĐ: dùng đ chi vào vi c duy tu, b o d ỹ ử ả ưỡ ữ ệ ể ng, s a ử

ch a nh ng h h ng phát sinh trong quá trình ho t đ ng nh m khôi ph c l ạ ộ ư ỏ i ụ ạ ữ ữ ắ

ng c a TSCĐ năng l c ho t đ ng bính th ạ ộ ự ườ ủ

+ Qu nâng c p TSCĐ: dùng đ chi cho vi c kéo dài th i gian s d ng, ử ụ ệ ể ấ ờ ỹ

nâng cao năng su t,tính năng tác d ng c a TSCĐ nh c i t o; xây l p,trang b ư ả ạ ụ ủ ấ ắ ị

b sung thêm cho TSCĐ ổ

c. Chi phí qu n lý hành chính và v n hành khai thác công trình ả ậ

+ Chi phí qu n lý côngn ty tính b ng 0,5% doanh thu ả ằ

+ Chi phí v n hành tòa nhà nh thang máy,đi n n ệ ướ ư ậ c công c ng,chi phí ộ

k thu t và đi u hành tr c ti p tòa nhà ỹ ự ế ề ậ

d. Thu thu nh p doanh nghiêp: 20% doanh thu ch u thu ế ậ ị ế

+ theo đi u 20- kh an 1 s 30/1998/NĐ-CP ngày 13/05/1998 c a Chính ủ ề ỏ ố

i ti u là 20% Ph quy đ nh chi ti ị ủ ế t lu t Thu TNDN t ế ậ ố ể

+ Thu nh p ch u thu TNDN b ng doanh thu tr đi các kh an chi phí ừ ế ậ ằ ỏ ị

h p lý có liên quan đ n thu nh p ch u thu nh : giá thành xây d ng, thu ị ế ư ự ế ậ ợ ế

69

GTGT và các chi phí h p lý và các chi phí h p lý khác trong quá trình kinh ợ ợ

doanh ..

2.2 Phân tích hi u qu kinh t d án ệ ả ế ự

2.2.1 Hi u qu kinh té t vi c cho thuê căn h ệ ả ừ ệ ộ

Ph ng pháp h ch tóan kinh t ph n nhà theo ph ng án ch đ u t ươ ạ ế ầ ở ươ ủ ầ ư

c tính b ng ch tiêu l i nhuân, lãi su t do tr ch m và đ m b o thu h i v n đ ả ồ ố ượ ả ằ ỉ ợ ả ậ ấ

c. các kho n thu trích n p nhà n ế ả ộ ướ

2.2.2 Hi u qu kinh t vi c cho thuê văn phòng, siêu th , đ xe t ệ ả ế ừ ệ ị ể

+ Di n tích văn phòng ch đ u t s cho thuê theo giá th tr ng ủ ầ ư ẽ ị ườ ệ

+ Khu siêu th và d ch v ch đ u t s chi thuê theo giá tr th tr ng ụ ủ ầ ư ẽ ị ườ ị ị ị

+ Khu trông gi ữ xe:ch mang tính ph c v bù vào các kho n b o v , ệ ụ ụ ả ả ỉ

hành chính

+ V i h ng m c văn phòng và siêu th bán hàng: đ y là h ng m c ph c ụ ớ ạ ụ ụ ầ ạ ị

v cho nhu c u thi u h t văn phòng và nhu c u mua bán giao d ch c a các h ụ ế ụ ủ ầ ầ ị ộ

dân khu chung c ,nên quan đi m tính hi u qu kinh t ch mang tính ch t đ m ư ể ệ ả ế ỉ ấ ả

b o thu h i v n trong kho ng th i gian nh t đ nh và các đ m b o các m c tiêu ả ồ ố ấ ị ụ ả ả ả ờ

kinh t ế chung c a xã h i. ủ ộ

tài chính d án : 3. Phân tích hi u qu kinh t ệ ả ế ự

d án Nh n xét hi u qu kinh t ệ ả ậ ế ự

+ nh NPV ( i = 8%) ( Giá tr dòng tiên quy Ở đây các ch tiêu kinh t ỉ ế ư ị

i v i m c l v th i đi m hi n t ể ề ờ ệ ạ ớ ứ ợ i nhu n là 8% ) , NPV > 0 nh v y d án đ t ạ ư ậ ự ậ

hi u qu đ ra v i m c sinh l i là > 8%./ năm ả ề ứ ệ ớ ờ

i IRR = 8,39 % đây là l ng án + Ch s sinh l ỉ ố ờ ợ i nhu n đ m b o ph ả ậ ả ươ

kinh doanh đ t hi u qu ệ ạ ả

+ Th i gian thu h i v n n = 15 năm,nh v y sau 15 năm s thu h i v n ồ ố ồ ố ư ậ ẽ ờ

70

d án. đ u t ầ ư ự

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

1 . D O A N H T H U

T H U Ế ( L N T T )

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

-

D V A T )

G

G

G

G

G

G

.

.

.

.

.

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

T R Đ Ồ N

T R Đ Ồ N

T R Đ Ồ N

T R Đ Ồ N

T R Đ Ồ N

0

2 0 1

N ă m

1

5

7

9

5

2 0 1

1 0 . 1

1 1 . 1

N ă m

3 . 2 2 8

3 . 2 2 8

6 . 9 3 2

5

7

9

5

2 0 1

1 0 . 1

21 1 . 1

N ă m

3 . 2 1 0

3 . 2 1 0

6 . 9 4 9

8

3

3

2 0 1

6 . 4 0

6 . 4 0

31 4 . 7 0

N ă m

6 . 9 6 8

1 3 . 3 7 1

6

7

9

2 0 1

7 . 8 8

N ă m

9 . 8 5 8

41 8 . 5 0

1 . 9 7 2

1 6 . 8 2

6 . 9 6 9

5

1

2 0 1

N ă m

7 . 1 8

1 6 . 9 5 5

7 . 8 1 9

1 . 9 5 5

9 . 7 7 3

1 8 . 6 5 0

6

1

6

1

2 0 1

N ă m

7 . 1 8

1 0 . 5 3

2 0 . 3 4

2 . 6 3 3

1 3 . 1 6 4

2 2 . 3 8 0

71

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

1 . D O A N H T H U

T H U Ế ( L N T T )

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

-

D V A T )

G

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

4

1

51

7

467 . 1 8

02 0 . 3

2 0 1

1 0 . 3

2 2 . 3 8

2 . 6 3 3

1 3 . 1 6

N ă m

4

1

51

8

467 . 1 8

02 0 . 3

2 0 1

1 0 . 3

2 2 . 3 8

2 . 6 3 3

1 3 . 1 6

N ă m

3

1

4

6

0

1

2 . 6 3

7 . 1 8

2 0 1

2 0 . 3 4

92 2 . 3 8

1 0 . 3 5

1 3 . 1 6

N ă m

6

8

2 0 2

2 0 . 3 4

7 . 4 3 6

2 . 5 8 2

1 0 . 3 2

N ă m

02 2 . 3 8 0

1 2 . 9 1 0

9

5

6

3

2 0 2

1 3 . 5 8

2 4 . 4 1

7 . 4 3 6

3 . 3 9 6

1 6 . 9 7

12 6 . 8 5

N ă m

2

2 0 2

7 . 4 3 6

3 . 3 9 6

N ă m

2 4 . 4 1 5

2 6 . 8 5 6

1 3 . 5 8 3

1 6 . 9 7 9

3

2 0 2

7 . 4 3 6

3 . 3 9 6

N ă m

2 4 . 4 1 5

2 6 . 8 5 6

1 3 . 5 8 3

1 6 . 9 7 9

72

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

1 . D O A N H T H U

T H U Ế ( L N T T )

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

-

D V A T )

G

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

3

9

4

2 0 2

1 3 . 5 8

3 . 3 9 6

1 6 . 9 7

57 . 4 3 6

62 4 . 4 1

2 6 . 8 5

N ă m

8

73

5

1 6 . 6

2 0 2

1 3 . 3 3

3 . 3 3 5

57 . 7 4 2

62 4 . 4 1

2 6 . 8 5

N ă m

9

5

4

8

7

4

4 . 3 0

7 . 7 7

2 0 2

53 2 . 2 2

1 7 . 2 1

2 1 . 5 2

2 9 . 2 9

N ă m

7

4

2 0 2

7 . 7 7

5 . 4 7 7

2 1 . 9 0

N ă m

3 5 . 1 5 7

2 7 . 3 8 3

63 8 . 6 7 3

7

3

4

7

3

2 0 2

7 . 7 7

5 . 4 7 7

2 1 . 9 0

2 7 . 3 8

3 5 . 1 5

73 8 . 6 7

N ă m

8

7 3 6

2 0 2

2 . 9 4 5

3 . 6 8 1

N ă m

3 5 . 1 5 7

3 8 . 6 7 3

3 1 . 4 7 6

8

2

7

9

5 . 4 0

2 0 2

8 . 1 4

2 1 . 6 0

N ă m

3 5 . 1 5 7

2 7 . 0 1 0

3 8 . 6 7 3

73

V A T )

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

T H U Ế ( L N T T )

1 . D O A N H T H U

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

D

-

G

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

3

8

41

7

0

6 . 8 0

3 4 . 0

98 . 1 4

4 6 . 4

2 0 3

2 7 . 2 3

074 2 . 1 8

N ă m

3

8

41

7

1

6 . 8 0

3 4 . 0

98 . 1 4

4 6 . 4

2 0 3

2 7 . 2 3

074 2 . 1 8

N ă m

3

8

1

7

9

7

6 . 8 0

8 . 1 4

2 0 3

3 4 . 0 4

2 7 . 2 3

4 2 . 1 8

24 6 . 4 0

N ă m

8

1

7

7

6 . 8 0

8 . 1 4

2 0 3

3 4 . 0 4

34 6 . 4 0

N ă m

2 7 . 2 3 3

4 2 . 1 8 9

5

3

9

07

44 6 . 4

2 0 3

3 3 . 5 9

2 6 . 8 7

6 . 7 1 9

8 . 5 9 5

4 2 . 1 8

N ă m

6

1

6

5

8 . 4 0

2 0 3

5 0 . 6 2

4 2 . 0 3

8 . 5 9 5

N ă m

3 3 . 6 2 5

5 5 . 6 8 9

6

1

6

6

8 . 4 0

2 0 3

5 0 . 6 2

4 2 . 0 3

8 . 5 9 5

N ă m

3 3 . 6 2 5

5 5 . 6 8 9

74

V A T )

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

T H U Ế ( L N T T )

1 . D O A N H T H U

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

D

-

G

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

6

31

5

7

95 0 . 6

8 . 4 0

4 2 . 0

2 0 3

5 5 . 6 8

268 . 5 9 5

3 3 . 6 2

N ă m

6

31

5

8

95 0 . 6

8 . 4 0

4 2 . 0

2 0 3

5 5 . 6 8

268 . 5 9 5

3 3 . 6 2

N ă m

4

3

6

9

5

9

9 . 1 3

8 . 2 9

2 0 3

4 1 . 4 9

5 0 . 6 2

95 5 . 6 8

3 3 . 1 9

N ă m

1

4

2 0 4

6 0 . 7 5

9 . 1 3 3

1 0 . 3 2

N ă m

5 1 . 6 1 9

06 6 . 8 2 7

4 1 . 2 9 5

24

5

9

51

7

6 0 . 7

2 0 4

1 0 . 3

5 1 . 6 1

9 . 1 3 3

16 6 . 8 2

4 1 . 2 9

N ă m

1

4

2

2 0 4

6 0 . 7 5

9 . 1 3 3

1 0 . 3 2

N ă m

5 1 . 6 1 9

6 6 . 8 2 7

4 1 . 2 9 5

1

4

3

2 0 4

6 0 . 7 5

9 . 1 3 3

1 0 . 3 2

N ă m

5 1 . 6 1 9

6 6 . 8 2 7

4 1 . 2 9 5

75

V A T )

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

T H U Ế ( L N T T )

1 . D O A N H T H U

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

D

-

G

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

79

95

74

4

5 0 . 9

4 0 . 7

1 0 . 1

76 0 . 7

2 0 4

519 . 7 7 8

6 6 . 8 2

N ă m

5

4

99

5

5 0 . 4

8 0 . 1

2 0 4

29 . 7 7 8

927 2 . 9 0

1 2 . 6 2

6 3 . 1 2

N ă m

9

5

5

2

2

8

9 . 7 7

2 0 4

5 0 . 4 9

1 2 . 6 2

7 2 . 9 0

68 0 . 1 9

1 2 . 6 2

N ă m

9

2

2

2 0 4

5 0 . 4 9

7 2 . 9 0

78 0 . 1 9

9 . 7 7 8

N ă m

1 2 . 6 2 5

6 3 . 1 2 4

99

5

4

2

92

5 0 . 4

88 0 . 1

2 0 4

1 2 . 6 2

7 2 . 9 0

6 3 . 1 2

9 . 7 7 8

N ă m

2

2

2

9

2 0 4

7 2 . 9 0

8 0 . 1 9

1 0 . 5 5

N ă m

6 2 . 3 5 0

1 2 . 4 7 0

4 9 . 8 8 0

2

0

2 0 5

1 0 . 5 5

N ă m

6 1 . 5 4 4

1 5 . 3 8 6

8 7 . 4 8 2

9 6 . 2 3 0

7 6 . 9 3 0

76

V A T )

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

T H U Ế ( L N T T )

1 . D O A N H T H U

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

D

-

G

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

4

6

0

1

821 0 . 5

08 7 . 4

2 0 5

6 1 . 5 4

1 5 . 3 8

527 6 . 9 3

9 6 . 2 3

N ă m

4

6

0

2

821 0 . 5

08 7 . 4

2 0 5

6 1 . 5 4

1 5 . 3 8

527 6 . 9 3

9 6 . 2 3

N ă m

4

6

0

2

2

0

2 0 5

1 5 . 3 8

6 1 . 5 4

7 6 . 9 3

1 0 . 5 5

8 7 . 4 8

39 6 . 2 3

N ă m

8

8

2 0 5

6 0 . 8 7

7 6 . 0 9

N ă m

1 5 . 2 2 0

1 1 . 3 8 4

8 7 . 4 8 2

49 6 . 2 3 0

78

0

98

4

82

0

6 0 . 8

7 6 . 0

8 7 . 4

2 0 5

1 5 . 2 2

1 1 . 3 8

59 6 . 2 3

N ă m

8

8

6

2 0 5

6 0 . 8 7

7 6 . 0 9

N ă m

1 5 . 2 2 0

1 1 . 3 8 4

8 7 . 4 8 2

9 6 . 2 3 0

8

8

7

2 0 5

6 0 . 8 7

7 6 . 0 9

N ă m

1 5 . 2 2 0

1 1 . 3 8 4

8 7 . 4 8 2

9 6 . 2 3 0

77

V A T )

3 . C H

6 . L Ợ

4 . L Ợ

I

I

5 . T H U Ế

I P H

T H U Ế ( L N T T )

1 . D O A N H T H U

Í ( C )

T H U Ầ N ( L N T )

T N D N ( 2 0 % * D

(

N H U Ậ N

)

D

)

i

g i ả

i

D ễ n

2 . D O A N H T H U T H U Ầ N

(

N H U Ậ N T R Ư Ớ C

D

-

G

.

Đ ơ n

v ịt í n h

T R Đ Ồ N

0

98

78

8

47 6 . 0

08 4 . 4

2 0 5

6 0 . 8

1 5 . 2 2

821 1 . 3 8

9 6 . 2 3

N ă m

0

2

02

9

08 7 . 4

2 0 5

6 0 . 0

07 5 . 0 0

1 5 . 0 0

821 2 . 4 8

9 6 . 2 3

N ă m

9

0

9

0

2 0 6

7 3 . 9 9

1 8 . 5 0

9 2 . 4 9

791 2 . 4 8

761 0 4 . 9

01 1 5 . 4

N ă m

78

CH

NG VII: KHÍA C NH KINH T XÃ H I D ÁN T

ƯƠ

Ộ Ự

Ạ

Ế

Ổ

H P D CH V TH

Ợ Ị

Ụ

ƯƠ

NG M I -D CH V NHÀ Ị

Ụ

Ạ

Ở

CAO T NG CHO THUÊ

Ầ

D án ngoài kh thi v m t tài chính, mang l i nhu n cao cho các nhà ề ặ ự ả i l ạ ợ ậ

mà còn mang l i hi u qu kinh t xã h i cao l n. đ u t ầ ư ạ ệ ả ế ộ ớ

1)Nh đã trình bày các ch ng tr c thì d án này khá m i l nh ng ư ở ươ ướ ớ ạ ư ự

đã đ c Nhà n c r t quan tâm và ng h . D án đã giúp Nhà n c gi ượ ướ ấ ộ ự ủ ướ i ả

quy t 1 v n đ đang gây r t nhi u b c xúc trong xã h i. Đó là v i đ ng l ng ề ứ ớ ồ ề ế ấ ấ ộ ươ

ít i c a công nhân viên nhà n c thì vi c s h u 1 căn h h p lý thì r t khó. ỏ ủ ướ ệ ở ữ ộ ợ ấ

D án đã cung c p 165 căn h lo i v a và nh , v i giá c đ c xem là khá r ộ ạ ừ ỏ ớ ả ượ ự ấ ẻ

( trung bình 1.9 đ n 2.5 tri u/m2).Giá c này phù h p v i 1 gia đình có t ng ệ ế ả ổ ớ ợ

thu nh p thu c lo i trung bình. D án v i 3 tòa nhà cao, thoáng mát, đ a đi m ự ể ạ ậ ộ ớ ị

trung tâm thành ph , các nhu c u v đi n,n c, an ninh,sinh ho t công c ng ề ệ ướ ầ ố ạ ộ

r t đ m b o. Đã t o ra m t l ấ ả ộ ố ố i s ng văn minh, s ch s ,và 1 tâm tr ng tho i ả ẽ ạ ả ạ ạ

mái, giúp cán b công nhân viên nâng cao đ c đ i s ng v v t ch t cho ộ ượ ờ ố ề ậ ấ

ng i dân. ườ

2)M c dù không đáng k nh ng đã góp ph n t p vi c làm cho ng i lao ể ư ầ ạ ệ ặ ườ

đ ng.S lao đ ng làm vi c tr c ti p trong th i gian thi công xây d ng công ộ ự ế ự ệ ố ộ ờ

trình thì r t l n.Đa s h là nh ng ng i có thu nh p th p. ấ ớ ố ọ ữ ườ ậ ấ

Còn sau khi d án đi vào ho t đ ng thì có b ph n qu n lý,v n hành khu ạ ộ ự ậ ả ậ ộ

nhà. Hàng năm s ti n chi tr cho b ph n này là : 489.200.000 (Đ) ố ề ả ậ ộ

3)Góp ph n làm gi m b t kho ng cách giàu nghèo trong xã h i.Đó là ả ầ ả ớ ộ

ng i giàu đ ườ ượ ố c s ng trong căn h r t r ng rãi,còn nh ng ng ộ ấ ộ ữ ườ i thu nh p ậ

trung bình thì ch a đáp ng đ nhu c u t ầ ố ủ ư ứ i thi u. ể

Đ ng th i,d án đã góp ph n đóng góp vào ngân sách đ a ph ờ ự ầ ồ ị ươ ng m t ộ

79

kho n đáng k thông qua:thu thu nh p doanh nghi p: 421.836.000 đ ng ể ế ệ ả ậ ồ

4) Tác đ ng m t cách tích c c đ n k t c u h t ng c a thành ph . D án ố ự ự ế ế ấ ạ ầ ủ ộ ộ

xây d ng 3 tòa nhà,m i tòa cao 15 t ng,v i k t c u th m m v ki n trúc ầ ớ ế ấ ỹ ề ế ự ẩ ỗ

cao,đã làm tăng thêm v hi n đ i,và th hi n s phát tri n c a Hà N i. ể ệ ự ể ủ ẻ ệ ạ ộ

5) D án xây m i hoàn toàn, 3 tòa nhà 15 t ng, trên di n tích là ự ệ ầ ớ

5.774m2, nên d án s d ng m t l t b , nguyên ử ụ ộ ượ ự ng l n các s n ph m v thi ả ề ẩ ớ ế ị

ng c u v các hàng hóa đó,góp ph n thúc v t li u xây d ng. T đó là tăng l ậ ệ ự ừ ượ ề ầ ầ

ng các ngành này. Và nó gián ti p làm tăng thu đ y s n xu t và tăng s n l ẩ ả ả ượ ấ ở ế

nh p c a công nhân trong nh ng ngành có liên quan đ n xây d ng. ậ ủ ữ ự ế

D án là 1 chung c v i nh ng thi t b hi n đ i,đ c bi t là h th ng ư ớ ữ ự ế ị ệ ạ ặ ệ ệ ố

thang máy,phòng cháy ch a cháy,… nên đã ng d ng nh ng công ngh tiên ứ ữ ụ ữ ệ

ti n trong lĩnh v c xây d ng. ự ự ế

6) Phù h p v i quy ho ch phát tri n kinh t ể ạ ớ ợ ế xã h i,quy ho ch không gian ạ ộ

80

c phát tri n ngành xây d ng. c a thành ph ,chi n l ủ ế ượ ố ự ể

CH

ƯƠ

NG VIII: K T LU N VÀ KI N NGH : Ị Ậ

Ế

Ế

8.1- K t lu n: ế ậ

D án đ u t cao t ng cho thuê t i lô đ t 4.5-N đ ng ầ ư ự xây d ng Nhà ự ở ầ ạ Ơ ườ ấ

Láng H - Thanh Xuân, qu n Thanh Xuân, Hà N i n m trong k ho ch phát ộ ằ ế ạ ậ ạ

tri n qu nhà đô th c a thành ph Hà N i đ t đ ể ỹ ở ộ ạ ượ ị ủ ố c nh ng hi u qu sau: ệ ữ ả

- Phát tri n đô th theo quy ho ch t ng th tuy n đ ế ườ ể ể ạ ổ ị ng Láng H - Thanh ạ

Xuân đã đ c phê duy t, thay th khu v c không gian dân c không còn phù ượ ư ự ệ ế

h p v i không gian ki n trúc hai bên đ ng v phát tri n đôn th trong giai ế ớ ợ ườ ể ề ị

đo n m i. ạ ớ

- Thi t l p công trình bao g m các ch c năng: ế ậ ứ ồ

1195m2 s d ng + Không gian kinh doanh d ch v siêu th : ị ụ ị ử ụ

+ Không gian kinh doanh văn phòng cho thuê: 3220m2 s d ng ử ụ

4690m2 s d ng + Không gian đ xe t ng h m: ể ầ ầ ử ụ

+ S l ố ượ ng căn h cho thuê: ộ 165m2 căn hộ

cho thuê c a thành ph , đáp ng nhu c u v - Góp ph n t o qu nhà ầ ạ ỹ ở ủ ứ ầ ố ề

nhà cho các CBCNV có h kh u t i Hà N i, th c hi n ch ng trình phát ở ẩ ạ ộ ự ệ ộ ươ

tri n nhà ể ở ủ c a thành ph , là m t trong nh ng v n đ b c xúc hi n nay c a ủ ữ ề ứ ệ ấ ố ộ

thành ph Hà N i. ố ộ

- Góp ph n t o vi c làm cho ng ầ ạ ệ ườ i lao đ ng, thúc đ y phát tri n doanh ẩ ể ộ

nghi p.ệ

8.2- Ki n ngh : ị ế

Đ đ m b o cho vi c thu h i v n d án có hi u qu , ch đ u t ồ ố ự ki n ủ ầ ư ế ể ả ệ ệ ả ả

ngh :ị

- Đ c mi n ti n s d ng đ t và thu s d ng đ t theo quy đ nh. ề ử ụ ế ử ụ ượ ễ ấ ấ ị

- Ch m n p ti n đ i v i ph n đ u t han t ng k thu t ngoài nhà đ ố ớ ầ ư ề ậ ầ ộ ậ ầ ỹ c ượ

81

phân b cho d án này. ự ổ

- Đ c áp d ng m c thu su t th p nh t đ i v i thu thu nh p doanh ấ ấ ố ớ ế ấ ượ ứ ụ ế ậ

nghi p đ đ m b o thu h i v n. ồ ố ể ả ệ ả

- Trong quá trình th c hi n d án, n u có phát sinh các h ng m c công ế ệ ự ụ ự ạ

trình xây d ng không n m trong ph ng án kinh t ự ằ ươ ế ủ ự c a d án mà b t bu c ộ ắ

ph i đ u t đ có m t công trình v i h th ng h t ng k thu t hoàn ch nh thì ả ầ ư ể ớ ệ ố ạ ầ ậ ộ ỹ ỉ

đ ngh các c qu n lý cho phép đ ề ả ơ ị ượ c đi u ch nh b sung theo quy đ nh hi n ệ ề ổ ỉ ị

82

hành.

Ầ Ư

ự

CAO T NG CHO THUÊ

D ÁN Đ U T Ự Xây d ng công trình NG M I – NHÀ

Ụ ƯƠ

Ầ

Ở Ạ

NG LÁNG H - THANH XUÂN, HÀ N I Ộ

Đ a đi m

T H P D CH V TH Ổ Ợ Ị ị

Ạ ể XD: LÔ Đ T 4.5 – N Đ Ơ ƯỜ Ấ

Nhóm sinh viên l p kinh t 48C : ớ đ u t ế ầ ư

ễ

ươ

83

Giáo viên h 1. Nguy n Th Thùy Linh ị 2. Phan Th Th ng ị 3. Nguy n Th Minh ị 4. Nguy n Th Thanh Nhàn ị ạ ẫ ễ ễ ng d n: Nguy n B ch Nguy t ệ ễ ướ

4. DÒNG TI N D ÁN – CÁC CH TIÊU KINH T : Ế Ề Ự Ỉ

TT

Đ n v tính

Năm 2010

Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Năm 2014

Năm 2015

Năm 2016

Di n gi ễ

i ả

ơ ị

197201

Đ u t

xây d ng

1

ầ ư

ự

Tr đ ngồ

_

Thu h i v n d án (LNT + KH)

7.163

7.146

10.338

11.822

11.754

14.467

2

ồ ố ự

Chi phí tr lãi ngân hàng ả ố ư ầ

97.397,63 12,0%

%/năm

3

-4.524,4 101.922,1

101.922,08 12,0% 11.687,7 -5.085,0 107.007,1

107.007,12 12,0% 12.230,6 -2.502,7 109.509,8

109.509,85 112,0% 12.840,9 -1.319,5 110.829,3

110.829,312 12,0% 13.141,2 -1.545,3 112.374,6

112.374,613 12,0% 13.299,5 982,0 111.392,6

• • • • •

S d đ u kỳ Lãi suât (12%/năm) Tr lãi ngân hàng ả Tr ti n g c ố ả ề S d cu i kỳ ố ư ố

Tr đ ngồ

Dòng ti n thu n d án

-197201

-190037

-182892

-172554

-160732

-148978

-134511

4

ầ ự

ề

Tr đ ngồ

5

133045,14

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

Tr đ ngồ

6

71 63

14309

24647

36469

48223

62690

Thu h i v n c ng d n ồ ố ộ

ồ

Năm

7

Th i h n thu h i v n

15

ờ ạ

ồ ố

%

8

Su t thu l

i (IRR)

8,39%

ấ

ợ

84

4. Dòng ti n d án – Các ch tiêu kinh t ề ự ỉ ế

TT

Năm 2017

Năm 2018

Năm 2019

Năm 2020

Năm 2021

Năm 2022

Năm 2023

Di n gi ễ

i ả

Đ n v tính ị

ơ

Đ u t

xây d ng

1

ầ ư

ự

Tr đ ngồ

Thu h i v n d án (LNT + KH)

_

14467

14467

14467

14263

17518

17518

17518

2

ồ ố ự

3

110292,77 512,0% 13367,1 14467,0

Tr đ ngồ %/năm Tr đ ngồ _ _

111392,61 412,0% 13485,0 1099,8 110292,8

Chi phí tr lãi ngân hàng ả • S d đ u kỳ ố ư ầ • Lãi suât (12%/năm) • Tr lãi ngân hàng ả • Tr ti n g c ả ề ố • S d cu i kỳ ố ư ố

_

4

Dòng ti n thu n d án

-120.044

-105.577

-91.110

-76.847

-59.328

-41.810

-24.291

ầ ự

ề

_

5

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

_

6

77.157

91.624

106.091

120.354

137.872

155.391

172.909

Thu h i v n c ng d n ồ ố ộ

ồ

7

Th i h n thu h i v n

Năm

ờ ạ

ồ ố

8

Su t thu l

i (IRR)

%

ấ

ợ

85

ề ự ỉ ế

4. Dòng ti n d án – Các ch tiêu kinh t

TT

Đ n v tính

Năm 2024

Năm 2025

Năm 2026

Năm 2027

Năm 2028

Năm 2029

Năm 2030

Di n gi ễ

i ả

ơ ị

1

Đ u t

xây d ng

ầ ư

ự

Tr đ ngồ

Thu h i v n d án (LNT + KH)

_

17.518

17.274

21.154

25.842

25.842

6.880

25.543

2

ồ ố ự

3

Chi phí tr lãi ngân hàng

ả

ố ư ầ

- %/năm Tr đ ngồ - -

• • • • •

S d đ u kỳ Lãi suât (12%) Tr lãi ngân hàng ả Tr ti n g c ả ề ố S d cu i kỳ ố ư ố

Dòng ti n thu n d án

-6.773

10.501

31.655

57.497

83.340

90.220

115.763

4

ầ ự

ề

Tr đ ngồ

5

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

Tr đ ngồ

190.428

207.702

228.856

254.698

280.540

287.420

312.964

6

Thu h i v n c ng d n ồ ố ộ

ồ

Tr đ ngồ

7

Th i h n thu h i v n

Năm

ờ ạ

ồ ố

8

Su t thu l

i (IRR)

%

ấ

ợ

86

ề ự ỉ ế

4. Dòng ti n d án – Các ch tiêu kinh t

TT

Đ n v tính

Năm 2031

Năm 2032

Năm 2033

Năm 2034

Năm 2035

Năm 2036

Năm 2037

Di n gi ễ

i ả

ơ ị

Đ u t

xây d ng

1

ầ ư

ự

Tr đ ngồ

Thu h i v n d án (LNT + KH)

_

31.169

31.169

31.169

31.169

30.810

37.560

37.560

2

ồ ố ự

3

Chi phí tr lãi ngân hàng

ả

ố ư ầ

- %/năm Tr đ ngồ - -

• • • • •

S d đ u kỳ Lãi suât (12%) Tr lãi ngân hàng ả Tr ti n g c ố ả ề S d cu i kỳ ố ư ố

4

Dòng ti n thu n d án

146.932

178.100

209.269

240.437

271.248

308.808

346.368

ầ ự

ề

Tr đ ngồ

5

_

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

6

_

344.132

375.301

406.470

437.638

468.448

506.009

543.569

Thu h i v n c ng d n ồ ố ộ

ồ

7

Th i h n thu h i v n

Năm

ờ ạ

ồ ố

8

Su t thu l

i (IRR)

%

ấ

ợ

87

ề ự ỉ ế

4. Dòng ti n d án – Các ch tiêu kinh t

TT

Đ n v tính

Năm 2038

Năm 2039

Năm 2040

Năm 2041

Năm 2042

Năm 2043

Năm 2044

Di n gi ễ

i ả

ơ ị

Đ u t

xây d ng

1

ầ ư

ự

Tr đ ngồ

Thu h i v n d án (LNT + KH)

_

37.560

37.560

37.130

45.231

45.231

45.231

45.231

2

ồ ố ự

3

Chi phí tr lãi ngân hàng

ả

ố ư ầ

_ %/năm Tr đ ngồ

• • • • •

S d đ u kỳ Lãi suât (12%) Tr lãi ngân hàng ả Tr ti n g c ố ả ề S d cu i kỳ ố ư ố

4

Tr đ ngồ

Dòng ti n thu n d án

383.929

421.489

458.620

503.850

549.081

594.311

639.542

ầ ự

ề

5

_

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

581.130

618.690

655.820

701.051

746.281

791.512

836.743

6

_

Thu h i v n c ng d n ồ ố ộ

ồ

7

Năm

Th i h n thu h i v n

ờ ạ

ồ ố

8

%

Su t thu l

i (IRR)

ấ

ợ

88

ề ự ỉ ế

4. Dòng ti n d án – Các ch tiêu kinh t

TT

Đ n v tính

Năm 2045

Năm 2046

Năm 2047

Năm 2048

Năm 2049

Năm 2050

Năm 2051

Di n gi ễ

i ả

ơ ị

Đ u t

xây d ng

1

ầ ư

ự

Tr.đ ngồ

Thu h i v n d án (LNT + KH)

_

44.715

54.435

54.435

54.435

54.435

53.816

65.480

2

ồ ố ự

3

Chi phí tr lãi ngân hàng

ả

ố ư ầ

Tr đ ngồ %/năm Tr đ ngồ _ _

• • • • •

S d đ u kỳ Lãi suât (12%) Tr lãi ngân hàng ả Tr ti n g c ố ả ề S d cu i kỳ ố ư ố

4

_

Dòng ti n thu n d án

684.256

738.691

793.126

847.561

901.996

955.811

1.021.291

ầ ự

ề

5

_

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

6

_

881.457

935.892

990.327

1.044.762

1.099.196

1.153.012

1.218.492

Thu h i v n c ng d n ồ ố ộ

ồ

7

Th i h n thu h i v n

Năm

ờ ạ

ồ ố

8

Su t thu l

i (IRR)

%

ấ

ợ

89

ề ự ỉ ế

4. Dòng ti n d án – Các ch tiêu kinh t

TT

Đ n v tính

Năm 2052

Năm 2053

Năm 2054

Năm 2055

Năm 2056

Năm 2057

Năm 2058

Di n gi ễ

i ả

ơ ị

Đ u t

xây d ng

1

ầ ư

ự

Tr đ ngồ

Thu h i v n d án (LNT + KH)

_

65.480

65.480

65.480

64.814

64.814

64.814

64.814

2

ồ ố ự

3

Chi phí tr lãi ngân hàng

ả

ố ư ầ

Tr đ ngồ %/năm Tr đ ngồ _ _

• • • • •

S d đ u kỳ Lãi suât (12%) Tr lãi ngân hàng ả Tr ti n g c ố ả ề S d cu i kỳ ố ư ố

Dòng ti n thu n d án

1.086.771

1.152.251

1.217.731

1.282.544

1.347.358

1.412.172

1.476.986

4

_

ầ ự

ề

5

_

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

Thu h i v n c ng 7d n

1.283.972

1.349.451

1.414.931

1.479.745

1.544.559

1.609.373

1.674.186

6

_

ồ ố ộ

ồ

7

Th i h n thu h i v n

Năm

ờ ạ

ồ ố

8

Su t thu l

i (IRR)

%

ấ

ợ

90

ề ự ỉ ế

4. Dòng ti n d án – Các ch tiêu kinh t

TT

Đ n v tính

Năm 2059

Năm 2060

Di n gi ễ

i ả

ơ ị

1

Tr đ ngồ

Đ u t

xây d ng

ầ ư

ự

2

Thu h i v n d án (LNT + KH)

_

64.814

63.937

ồ ố ự

3

Chi phí tr lãi ngân hàng

ả

ố ư ầ

Tr đ ngồ %/năm Tr đ ngồ _ _

• • • • •

S d đ u kỳ Lãi suât (12%) Tr lãi ngân hàng ả Tr ti n g c ố ả ề S d cu i kỳ ố ư ố

4

Dòng ti n thu n d án

_

1.541.799

1.605.737

ầ ự

ề

5

_

Giá th thu h i ròng (8%) ồ

ị

6

_

1.739.000

1.802.938

Thu h i v n c ng d n ồ ố ộ

ồ

7

Th i h n thu h i v n

Năm

ờ ạ

ồ ố

8

Su t thu l

i (IRR)

%

ấ

ợ

91