Luận văn Thạc sĩ Tài chính Ngân hàng: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG

CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

NGUYỄN ĐÌNH ĐÌNH

Hà Nội, năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động

cho vay kinh doanh bất động sản

của Ngân hàng Công thương Việt Nam

Ngành: Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Mã số: 60340201

Họ tên học viên: Nguyễn Đình Đình

Người hướng dẫn: PGS, TS Đỗ Thị Kim Hảo

Hà Nội, năm 2017

i

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ iv LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................................... v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH VẼ .................................................................................................... viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ....................................................... ix LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ........................ 4 1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................................. 4 1.1.1. Bất động sản.................................................................................................. 4 1.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................................ 5 1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản ....................................................... 5 1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản ................................................. 6 1.1.2.3. Vai trò của Thị trường bất động sản .................................................... 10 1.2. Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của NHTM ............................ 12 1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản .............................................. 12 1.2.2. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản ........................................ 13 1.2.3. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản ............................................ 13 1.2.4. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS ....................................... 14 1.2.5. Vai trò của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ........................................ 15 1.2.5.1. Đối với nền kinh tế - xã hội ................................................................. 15 1.2.5.2. Đối với các ngân hàng ......................................................................... 16 1.2.5.3. Đối với các nhà kinh doanh BĐS ........................................................ 16 1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM .......................... 16 1.3.1. Khái niệm .................................................................................................... 16 1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS .......... 17 1.3.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng ..................................... 17 1.3.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng ...................................... 18 1.3.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời .................................................... 20 1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS20 1.3.3.1. Nhân tố khách quan ............................................................................. 21 1.3.3.2. Nhân tố chủ quan ................................................................................. 23 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2011-2016 ..................................................................................................... 26 2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay ..................... 26 2.1.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam .................................. 26 2.1.1.1. Môi trường kinh tế xã hội .................................................................... 26 2.1.1.2. Tình hình pháp lý trên thị trường BĐS Việt Nam ............................... 27 2.1.1.3. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành BĐS Việt Nam ............... 28

ii

2.1.1.4. Phân tích SWOT ngành BĐS Việt Nam ............................................. 29 2.1.2. Triển vọng kinh doanh bất động sản Việt Nam trong thời gian tới ............ 32 2.1.2.1. Sự thay đổi của cung - cầu .................................................................. 32 2.1.2.2. Các dòng tiền đang quay lại thị trường BĐS ...................................... 32 2.1.2.3. Dân số trẻ và Quá trình đô thị hóa nhanh ............................................ 34 2.1.2.4. Làn sóng M&A và sự hiện diện ngày càng lớn của các doanh nghiệp ngoại mua bán dự án là xu hướng trở nên rõ rệt trong vài năm trở lại đây ...... 35 2.1.2.5. BĐS vẫn là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam ........... 36 2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank 36 2.2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam ........................... 36 2.2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS .......................... 42 2.2.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng ..................................... 42 2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng ...................................... 48 2.2.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời .................................................... 54 2.2.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ... 55 2.2.3.1. Những kết quả đạt được ...................................................................... 55 2.2.3.2. Những mặt còn hạn chế, thách thức .................................................... 56 2.2.3.3. Nguyên nhân ........................................................................................ 58 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI ................................................................................................ 61 3.1. Định hướng chung nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam .............................................................................. 61 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho VietinBank trong thời gian tới ........................................................................ 64 3.2.1. Xây dựng các loại hình cho vay kinh doanh BĐS có hiệu quả .................. 64 3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, hiệu quả ......................................... 65 3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá phù hợp .................................................. 69 3.2.4. Hoàn thiện mô hình kiểm soát rủi ro theo chuẩn mực quốc tế ................... 69 3.2.5. Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng BĐS ................................. 71 3.2.6. Xây dựng đội ngũ nhân sự có chất lượng ................................................... 72 3.3. Kiến nghị đến Chính phủ các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ................................................................................................ 73 3.3.1. Hoàn thiện chính sách quản lý vĩ mô.......................................................... 73 3.3.1.1. Ban hành các văn bản luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi ............... 73 3.3.1.2. Chính sách thuế phí ............................................................................. 74 3.3.1.3. Chính sách định giá BĐS .................................................................... 75 3.3.2. Tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi chủ nợ của ngân hàng .................. 76 3.3.3. Thúc đẩy thị trường BĐS chuyên nghiệp ................................................... 76 3.4. Kiến nghị NHNN các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS ......... 79 3.4.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm soát rủi ro từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ............................................................................................. 79 3.4.2. Xây dựng chính sách tiền tệ hiệu quả ......................................................... 80

iii

3.4.2.1. Chính sách lãi suất ............................................................................... 80 3.4.2.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc .......................................................... 81 3.4.2.3. Chính sách tín dụng BĐS .................................................................... 82 KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 85 PHỤ LỤC 01 .......................................................................................................................... i PHỤ LỤC 02 ........................................................................................................................ iv

iv

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực

hiện. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và

chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào

khác. Các thông tin và số liệu trình bày trong luận văn là trung thực,

và có nguồn trích dẫn rõ ràng.

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam

đoan này.

Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Đình

v

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự động

viên và giúp đỡ từ phía thầy cô, gia đình và bạn bè. Sự động viên và giúp đỡ này đã

là động lực và là cơ sở giúp cho tôi hoàn thành luận văn một cách tốt nhất.

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Đỗ Thị Kim Hảo, Phó Giám đốc

Học viện Ngân hàng, người đã luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá

trình hoàn thành luận văn này, từ việc chọn đề tài, đến xây dựng đề cương, tìm kiếm

tài liệu và hoàn thành nội dung.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, các chuyên gia và các bạn đang công

tác tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Hoàn Kiếm đã hỗ trợ,

giúp đỡ, đóng góp ý kiến trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn thạc sĩ chuyên

ngành Tài chính - Ngân hàng.

Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại học

Ngoại thương Hà Nội đã tạo điều kiện học tập và nghiên cứu hiệu quả cho sinh viên.

Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô trong trường đã tận tình dạy bảo giúp tôi có

được những kiến thức cơ bản để hoàn thành luận văn này.

Mặc dù, tôi đã hoàn thiện luận văn với toàn bộ sự nỗ lực và khả năng của bản

thân, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng

góp ý kiến của các thầy cô và các bạn.

Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Đình

vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Từ được viết tắt

Báo cáo tài chính BCTC

Bất động sản BĐS

Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) GDP

Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund) IMF

Ngân hàng nhà nước NHNN

Ngân hàng thương mại NHTM

Thương mại cổ phần TMCP

Đô la Mỹ USD

VietinBank Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam

VND Đồng Việt Nam

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô của Việt Nam giai đoạn 2011-2016 ............... 26

Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của

VietinBank giai đoạn 2011-2016 .............................................................................. 39

Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn /Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

của các ngân hàng giai đoạn 2011-2016 ................................................................... 48

Bảng 2.4: Chi tiết các nhóm nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS theo nhóm

của một số ngân hàng tính đến hết 31/12/2016 ......................................................... 50

Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và hệ thống

NHTM giai đoạn 2011-2016 ..................................................................................... 52

viii

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1. Tình hình cho vay kinh doanh BĐS của Việt Nam từ 2004 đến nay ........ 33

Hình 2.2. Dòng vốn FDI được giải ngân và Kiều hối giai đoạn 2010-2016 ............. 33

Hình 2.3. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và của cả nền kinh tế .. 43

Hình 2.4. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ................................ 45

Hình 2.5. Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của một số ngân hàng ............. 46

Hình 2.6. Tỷ trọng dư nợ /tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của

VietinBank ................................................................................................................ 47

Hình 2.7. Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của

VietinBank giai đoạn 2011-2016 .............................................................................. 51

Hình 2.8. Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank giai đoạn 2011-

2016 ........................................................................................................................... 54

ix

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN

Nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản trong điều kiện toàn ngành

ngân hàng đang phải đối mặt với vấn nạn nợ xấu, thị trường bất động sản vừa mới

thoát khỏi đóng băng đang trong quá trình phục hồi và chủ trương kiểm soát chặt chẽ

hoạt động tín dụng trên thị trường của Ngân hàng Nhà nước là vấn đề đã và đang

nhận được sự quan tâm sâu sắc của Ban lãnh đạo và các bộ phận của Ngân hàng

TMCP Công Thương Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Luận văn nghiên cứu

chuyên sâu về lĩnh vực cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng. Tuy nhiên

phạm vi và đối tượng nghiên cứu là khá rộng, đồng thời có nhiều vấn đề mới và phức

tạp về mặt lý luận cũng như thực tiễn nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu đề tài

“Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân

hàng Công thương Việt Nam”, Luận văn đã làm rõ được các nội dung quan trọng sau:

Luận văn đã trình bày một cách có hệ thống các lý luận về hoạt động kinh

doanh bất động sản trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay kinh doanh bất

động sản của các ngân hàng thương mại; trình bày một cách logic và có phương pháp

khoa học về đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản, các nhân

tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân

hàng thương mại.

Trên cơ sở nhận thức rõ các vấn đề lý luận, đặc biệt là việc đánh giá hiệu

quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại, tác giả

đã tiến hành xem xét, nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động

sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam thông qua việc nghiên cứu, đánh giá hiệu

quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên một số chỉ tiêu về quy mô

tín dụng, chất lượng tín dụng và khả năng sinh lời. Từ các nghiên cứu đánh giá đó,

tác giả đã rút ra được các vấn đề còn hạn chế, thách thức cùng các nguyên nhân cơ

bản của những hạn chế đó trong hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân

hàng Công thương Việt Nam. Những vấn đề trình bày ở trên đã tạo lập cơ sở cho việc

xây dựng các giải pháp cho việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất

động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam trong tương lai.

x

Trên cơ sở thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động

sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam, tác giả đã đưa ra định hướng, các quan

điểm với các nhóm giải pháp cùng những kiến nghị lên Chính phủ và Ngân hàng Nhà

nước nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân

hàng Công thương Việt Nam.

Theo nhận xét của tác giả, các định hướng, quan điểm và giải pháp và kiến nghị

đó là phù hợp và có tính khả thi với Ngân hàng Công Thương Việt Nam trong định

hướng phát triển tới năm 2020.

1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, nền kinh tế các quốc gia đang phát triển ở Châu Á

đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của nền kinh tế thế giới, trong đó

không thể không nhắc đến bước phát trìển của nền kinh tế Việt Nam. Bằng những nỗ

lực chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã khẳng định được vị thế của mình

trên trường quốc tế. Điều này mở ra một giai đoạn phát triển mới khi Việt Nam trở

thành đối tác tin cậy của các quốc gia trên toàn thế giới, đồng thời khẳng định công

cuộc hội nhập của nước ta với bạn bè trên khắp năm châu.

Trong xu thế kinh tế thế giới phát triển mạnh mẽ đó, nhu cầu nguồn vốn để đầu

tư và phát triển nền kinh tế trở thành nhu cầu cấp thiết. Nhu cầu đó càng trở nên quan

trọng hơn đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) khi đây là một ngành yêu

cầu số vốn vay khổng lồ nhằm đáp ứng những nhu cầu khách quan ngày một tăng lên

cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, kinh doanh BĐS mặc dù có thể mang lại lợi

nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn yếu tố rủi ro rất lớn. Điều này khiến lĩnh vực kinh

doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình vay vốn, và cũng gây ra cho các

ngân hàng nhiều rắc rối trong quá trình cho vay các dự án kinh doanh BĐS. Mối quan

hệ giữa kinh doanh BĐS và hoạt động cho vay của các ngân hàng có tác động vô

cùng lớn đối với các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế cả về cường độ và phạm vi

ảnh hưởng. Nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được rủi ro, mở rộng quy mô và gia tăng lợi nhuận

trong hoạt động tín dụng. Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam là một trong

những ngân hàng đang dẫn đầu về hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trên

thị trường Việt Nam, do đó việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất

động sản rất được quan tâm bởi ban lãnh đạo và và các đơn vị chức năng trong ngân

hàng.

Xuất phát từ quan điểm đó, tôi lựa chọn đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả

hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt

Nam” để nghiên cứu trong luận văn thạc sĩ của mình.

2

2. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá một cách tổng quan thực

trạng và hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP

Công thương Việt Nam giai đoạn 2011-2016. Qua đó đề tài đưa ra một số giải pháp

nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho Ngân hàng

TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.

3. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh

bất động sản của Ngân hàng thương mại.

4. Phạm vi của đề tài

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh

doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong giai đoạn từ

năm 2011-2016, đồng thời tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay

kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời

gian tới.

5. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu và tìm được đối tượng nghiên cứu, đề tài tự

xác định cho mình những nhiệm vụ sau đây cần giải quyết:

 Nghiên cứu cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động

sản của các Ngân hàng thương mại;

 Phân tích, đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động

sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016;

 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động

sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.

6. Giả thuyết khoa học

Nếu tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất

động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam thì sẽ làm tăng được quy mô,

chất lượng tín dụng và tăng khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay kinh doanh bất

động sản.

3

7. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích nghiên cứu đề tài sẽ sử dụng những phương pháp

nghiên cứu sau đây:

 Nhóm các phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Phương pháp phân tích và tổng

hợp lý thuyết; phương pháp phân loại, hệ thống hóa lý thuyết.

 Nhóm các phương pháp nghiên cứu thực tiễn: thống kê, điều tra thu thập số liệu

và xử lý số liệu.

8. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục chữ viết

tắt, mục lục và các phụ lục, nội dung chính của luận văn được thể hiện ở ba chương

sau đây:

Chương I: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản

của các Ngân hàng thương mại;

Chương II: Thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản

của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016;

Chương III: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động

sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.

4

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản

1.1.1. Bất động sản

Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại Tài sản thành “Động sản”

và “Bất động sản”. Theo đó, Bất động sản được hiểu là đất đai, của cải trong lòng đất

và công sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp

luật của từng nước lại có những cách diễn đạt khác nhau về Bất động sản, tạo ra các

cách hiểu khác nhau về loại tài sản này.

Ở Việt Nam, theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, tại điều 107 chương VII có quy

định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác

theo quy định của pháp luật” 1.

Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những tài sản khác như tính

cố định về địa lý và không di dời được; tính lâu bền, tính khan hiếm, tính cá biệt và

giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng…

Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt giữa Bất động sản và các tài sản

khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao

dịch bất động sản khác với các thị trường giao dịch tài sản khác. Với các động sản,

các bên giao dịch có thể dễ dàng đem tài sản đến địa điểm giao dịch, nhưng đối với

bất động sản thì bên mua phải đến nơi có BĐS và BĐS không thể đem đến thị trường

để trưng bày như các loại tài sản khác mà phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng

mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế.

Đặc điểm cố định còn tạo ra cho BĐS tính cá biệt rất cao. Cùng một loại BĐS

nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Với BĐS có cùng quy

1 Bộ luật Dân sự số 91.2015/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015.

mô, chất lượng như nhau, nhưng do có vị trí khác nhau nên giá trị của chúng sẽ có sự

5

khác nhau. Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở đô thị lớn có giá trị

cao hơn nhiều so với BĐS ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa.

Tính cố định và cá biệt của BĐS đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường

BĐS khác so với các thị trường khác. Với tài sản bình thường có thể điều chỉnh cung

- cầu bằng cách chuyển hàng hoá từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS

phải điều chỉnh cung - cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với

điều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực.

Ngoài ra, Bất động sản còn có những đặc điểm khác, như: tính bền lâu; tính chịu

sự ảnh hưởng lẫn nhau; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; chịu sự chi phối của các

yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội…

1.1.2. Thị trường bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản

Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp, ra đời gắn liền với nền sản xuất

hàng hoá. Nó là môi trường để tiến hành các hoạt động giao dịch mang tính chất

thương mại của mọi chủ thể trong nền kinh tế. Trong một xã hội phát triển, thị trường

không nhất thiết là địa điểm cụ thể giao dịch trực tiếp giữa bên mua và bên bán mà

các bên có thể chỉ giao dịch, thoả thuận với nhau thông qua các phương tiện thông

tin viễn thông hiện đại.

Thị trường bất động sản là một thị trường, ở đó thể hiện tổng các quan hệ giao

dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại

một thời điểm xác định.

Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về Thị trường bất động

sản. Có ý kiến cho rằng Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về

việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và

vì mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng Thị trường bất động sản là đầu

mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản hoặc thị trường bất

động sản là nơi thực hiện các giao dịch về bất động sản, bao gồm các hoạt động mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ khác.

6

Dựa trên những quan niệm trên về thị trường bất động sản, có thể khái quát khái

niệm Thị trường bất động sản như sau:

“Thị trường bất động sản là một thị trường, trong đó diễn ra các hoạt động

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi

giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường. Ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với

thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm

hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.”

1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó thị trường bất động sản cũng

có những đặc điểm riêng khác với các loại thị trường khác.

Thứ nhất, Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và

không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản có đặc

điểm là cố định, không thể di dời được. Nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố điều kiện

tự nhiên, tập quán, thị hiếu và kinh tế của từng vùng, từng khu vực, mà các điều kiện

này ở mỗi vùng, mỗi khu vực lại khác nhau, không thể di chuyển tập quán, thị hiếu…

từ nơi này sang nơi khác được. Bên cạnh đó, quy mô và trình độ phát triển kinh tế -

xã hội của các vùng là khác nhau dẫn đến cung cầu bất động sản của từng nơi sẽ khác

nhau về lượng, độ co dãn theo giá và mức độ dịch chuyển khi các yếu tố khác trên thị

trường thay đổi. Có thể nhận thấy trên thực tế, thị trường bất động sản ở các đô thị

lớn thường có quy mô lớn hơn, hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông

thôn, miền núi…

Đặc điểm này của thị trường bất động sản cho thấy sự biến động các quan hệ

giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra trong từng khu vực; quan hệ cung - cầu, giá

cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng đến thị

trường BĐS ở các khu vực khác. Đồng thời, việc nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt

chúng trong từng vùng, từng khu vực và gắn chúng với các điểu kiện thiên nhiên,

kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực đó. Không thể lấy quan hệ cung - cầu

hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.

7

Thứ hai, thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm

giao dịch. Trên thị trường hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi

có sự hiện diện của hàng hóa giao dịch. Còn trên thị trường BĐS, do tính cố định,

không thể di dời và không tập trung của của BĐS nên địa điểm giao dịch thường cách

biệt với hàng hóa BĐS. Hoạt động giao dịch BĐS có thể được tiến hành ở các trung

tâm giao dịch lớn (sàn giao dịch BĐS) hay là một địa điểm bất kỳ (nhà riêng, quán

café, qua mạng internet…) mà không cần có sự hiện diện của hàng hóa BĐS đang

giao dịch.

Do tính cách biệt giữa hàng hóa BĐS và địa điểm giao dịch, các hoạt động giao

dịch bất động sản trên thị trường cần phải trải qua một số bước nhằm kiểm soát rủi

ro, đảm bảo sự quản lý của nhà nước đối với BĐS thì mới có thể hoàn thành giao

dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các bước

giao dịch như sau:

- Tìm kiếm hoặc cung cấp thông tin trên các sản giao dịch bất động sản,

phương tiện thông tin đại chúng… nhằm đưa cung đến gặp cầu;

- Kiểm tra thực địa, tình trạng của BĐS và kiểm tra độ chính xác của thông

tin về BĐS;

- Thực hiện các thủ tục pháp lý và các nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước.

Các bước giao dịch trên có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính thức,

có kiểm soát của Nhà nước.

Thứ ba, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và

lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc

điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi, người có quyền sở hữu hay có

quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ

mong muốn là các quyền và lợi ích mà đất đai mang lại. Vì vậy, khi tính giá cả của

đất đai, người ta không thể tính giá của nó như hàng hóa thông thường mà chỉ có thể

xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư

vào đất đai.

8

Thứ tư, Cung về BĐS phản ứng chậm hơn khi có biến động về cầu và giá cả

BĐS. Đối với hàng hóa thông thường, quan hệ cung - cầu và giá cả thường diễn ra

theo quy luật: khi có yếu tố tác động làm tăng cầu hàng hóa trên thị trường, lượng

cung hàng hóa đó sẽ tăng lên tương ứng với mức giá cân bằng mới của thị trường.

Tuy nhiên đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên thì lượng cung BĐS không thể

phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Nguyên nhân bởi thời gian để hình

thành tài sản là bất động sản thường là lâu, cần trải qua nhiều bước từ tìm hiểu thông

tin, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công...

Cung BĐS có giới hạn và phản ứng chậm của cung không theo kịp sự gia tăng

của cầu dẫn đến biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những

cơn sốt giá bất động sản. Chính vì vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh

quan hệ cung - cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS,

hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính đáng (như đầu cơ, tạo

sự khan hiếm ảo về cung bất động sản).

Thứ năm, Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo. Xuất phát

từ đặc trưng riêng của từng vùng, từng khu vực đều có các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã

hội, văn hóa tập quán, thị hiếu… là khác nhau dẫn đến thông tin về hàng hóa BĐS

trong thị trường là không đầy đủ và ít phổ biến hơn các loại hàng hóa khác. Hơn nữa,

do BĐS có tính cá biệt nên trên thị trường, người ta chỉ có thể xếp BĐS thành những

phân khúc nhỏ bao gồm những BĐS cùng loại, có những yếu tố tương đồng nhau để

giao dịch và việc so sánh giữa hai BĐS trong cùng một phân khúc không phải lúc nào

cũng chính xác. Bên cạnh đó, sự kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường Bất động

sản là một yếu tố khiến cho thị trường này trở nên không hoàn hảo.

Đặc điểm này dẫn đến những hệ quả như sau:

- Giá cả BĐS hình thành trên thị trường không hoàn toàn là theo cơ chế cung

- cầu. Thậm chí trong nhiều trường hợp, do tính cá biệt của BĐS nên người

bán có lợi thế độc quyền trong giao dịch.

- Khi có những yếu tố tác động làm tăng giá cả BĐS, những người có được

thông tin là bên có lợi thế, có thể trục lợi không chính đáng trong giao dịch

9

BĐS. Đồng thời, khi có sự tăng về cầu hàng hóa BĐS nhưng lượng cung

trên thị trường chưa đáp ứng đủ thì sẽ tạo nên các cơn sốt BĐS, đẩy giá cả

lên cao trong một thời gian dài.

Thứ sáu, Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và

tài chính. Những biến động trên thị trường này tác động tới nhiều thị trường khác

trong nền kinh tế.

Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, có thời gian hình thành tài sản

dài cũng như thời gian thu hồi vốn lâu nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi

hỏi khối lượng vốn lớn trong dài hạn. Lượng vốn này phải được huy động trên thị

trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn có quy mô và phát

triển ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể phát triển ổn định và có hiệu quả

được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới từ trước đến nay đều dẫn đến sự mất

ổn định, suy giảm thậm chí khủng khoảng sang thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá

nhanh khiến cho các khoản nợ không có khả năng thu hồi tăng lên, ảnh hưởng đến

hoạt động kinh doanh của các tổ chức tài chính tín dụng và có thể dẫn đến phá sản.

Thứ bảy, Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Do hàng hóa BĐS không

được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và người bán không

có đầy đủ thông tin và cơ hội để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch.

Mặt khác, vì BĐS thường có giá trị lớn, bên mua và bên bán thường có ít cơ hội giao

dịch nên họ có ít kinh nghiệm khi tham gia vào thị trường BĐS. Trước khi thực hiện

mua bán, họ thường mất nhiều công sức tìm kiếm thông tin, mất nhiều thời gian để

hoàn thành giao dịch.

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần phải có các trung

gian tư vấn, môi giới được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, hiểu biết luật

pháp và có nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ được

tiến hành dễ dàng, nhanh chóng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng trung gian tư

vấn, môi giới thiếu chuyên nghiệp, kém phát triển thì hoạt động trên thị trường BĐS

sẽ kém hiệu quả, làm tăng chi phí của các giao dịch trên thị trường. Do đó, cần phải

10

định hướng cho trung gian tư vấn, môi giới BĐS trở thành một nghề chuyên nghiệp,

độc lập.

Thứ tám, Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài

sản có giá trị lớn, là hàng hóa đặc biệt, hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS tác

động đến nhiều thị trường trọng yếu khác, qua đó tác động mạnh mẽ lên hầu hết các

hoạt động kinh tế - xã hội. Vì vậy, sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS

bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS cũng như đảm bảo

cho sự ổn định của cả nền kinh tế. Mọi BĐS đều được Nhà nước quàn lý chặt chẽ

bằng một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng, đặc biệt là các văn bản quy

phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đồng thời, thông qua việc kiểm soát thị trường

BĐS, Nhà nước còn có thêm nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.

Thứ chín, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường BĐS là một vấn đề khó khăn,

phức tạp và cần phải có nhiều thời gian để thực hiện. Bởi vì BĐS thường có giá trị

lớn, người có nhu cầu và có khả năng mua trên thị trường là không đông, việc mua

bán không đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Hơn nữa,

BĐS là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất nên

không thể thay đổi định hướng đầu tư, khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này

đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,

đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kì kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết

định hướng đầu tư.

1.1.2.3. Vai trò của Thị trường bất động sản

- Thị trường bẩt động sản là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì liên

quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị

trong nền kinh tể quốc dân.

Năm 2015, tổng giá trị BĐS trên thế giới lên đến 217 nghìn tỷ USD, chiếm

58,33% tổng lượng tài sản trên toàn cầu. Đồng thời gấp 3,02 lần Tổng thu nhập quốc

2 Phân tích từ số liệu công bố năm 2016 của Quỹ tiền tệ quốc tế

nội của toàn thế giới (đạt giá trị 72 nghìn tỷ USD)2. Điều này chứng tỏ vai trò quan

11

trọng của BĐS đối với nền kinh tế. BĐS loại hình tài sản đặc biệt chịu ảnh hưởng

mạnh mẽ nhất bởi các hoạt động đầu tư và điều kiện tiền tệ, nhưng đổi lại nó có tác

động nhiều nhất tới tình hình kinh tế của mỗi quốc gia cũng như toàn thế giới.

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhiều thị trường khác như thị

trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường

lao động... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy

tăng trưởng kinh tể thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công

trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về

cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

- Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng

quan hệ quốc tế.

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của nhiều loại thị

trường như: thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường

xây dựng... Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị

trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi

quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển

theo: thị trường tài chính phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường

hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng

phát triển theo tương ứng…

- Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định của xã hội, nâng cao đời sống của

nhân dân. Nếu thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị

trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất

thường... Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương,

chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS. Do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời

sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động

lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần

http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2015/01/weodata/download.aspx

làm cho xã hội ổn định hơn.

12

Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không

ngừng nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất. Do đó, không

chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông

qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui

chơi, giải trí, giao tiếp công cộng... Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu

về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt... Thị trường BĐS là một

bộ phận của thị trường xã hội, vì vậy, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động

mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường

hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các

nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.

1.2. Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của NHTM

1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản

Các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được điều chỉnh theo Luật

Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ

nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014. Theo Khoản 1, Điều 3 tại

Chương I của Luật Kinh doanh bất động sản thì hoạt động kinh doanh bất động sản

được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển

nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ

tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Cho vay kinh doanh bất động sản là hoạt động tín dụng của các Ngân hàng nhằm

tài trợ cho các hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo sự an toàn, có tính khả thi và có

khả năng trả nợ của các dự án này cho ngân hàng.

Khi nghiên cứu quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến

lĩnh vực BĐS, căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng để phân biệt rõ hai trường

hợp: cho vay kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng BĐS (sử dụng cho chính nhu cầu

của người vay). Việc cho vay kinh doanh BĐS chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường

BĐS có tăng trưởng nóng hoặc bị đóng băng, do người vay chưa kịp hoàn vốn đầu tư

hoặc không thể thu hồi đủ vốn từ việc bán BĐS đã đầu tư. Còn đối với việc cho vay

13

tiêu dùng BĐS, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định, không phụ thuộc vào thị

trường BĐS khi thị trường này biến động hoặc đóng băng thì họ vẫn có khả năng trả

nợ ngân hàng.

1.2.2. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản

Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ

tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay kinh

doanh BĐS thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội ngũ

nhân viên chuyên nghiệp trong việc thẩm định giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về

BĐS. Những hình thức cho vay kinh doanh BĐS phổ biến của ngân hàng bao gồm:

- Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp

để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như khu đô thị, khu chung cư, dự

án dân cư...

- Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà xưởng,

khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê...

- Cho vay BĐS du lịch bao gồm cho vay để đầu tư nhà hàng khách sạn, resort,

khu nghỉ dưỡng...

- Cho vay mua bán kinh doanh BĐS: mục đích của khách hàng vay vốn để mua

BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của

BĐS, thời hạn vay ngắn (từ 1-2 năm). Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS.

- Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: Doanh nghiệp thế chấp

BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.

1.2.3. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản

Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm

đảm bảo giải quyết hợp lý giữa lợi ích của Nhà nước, khách hàng và Ngân hàng, đồng

thời hạn chế tới mức tối đa rủi ro trong hoạt động tín dụng vì sự tồn tại và phát triển

của Ngân hàng.

Thứ nhất, khách hàng phải hoàn trả vốn (gốc) và lãi sau một thời gian nhất

định. Đây là nguyên tắc quan trọng nhất bởi vì các khoản tín dụng của ngân hàng chủ

yếu được huy động từ các khoản tiền gửi của khách hàng hoặc đi vay từ các tổ chức

14

tín dụng khác. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng

luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều

kiện để duy trì hiệu quả tín dụng trên thị trường.

Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích đã thỏa

thuận với ngân hàng. Bởi vì khi cấp tín dụng cho khách hàng, ngân hàng đã tiến hành

thẩm định các yếu tố hiệu quả đầu tư kinh doanh, khả năng thu hồi nợ, sự phù hợp

với pháp luật của Nhà nước và các quy định của ngân hàng. Việc không đảm bảo thực

hiện đúng nguyên tắc này sẽ làm gia tăng rủi ro ngoài dự tính, ảnh hưởng đến kết quả

kinh doanh của ngân hàng và hoạt động tín dụng trong nền kinh tế.

Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả đối với cho vay kinh doanh

BĐS. Hiện nay, các hoạt động kinh tế diễn ra hết sức đa dạng và phức tạp, vì thế mọi

dự báo về rủi ro của ngân hàng chỉ có tính tương đối. Do đó, nhằm đảm bảo cho ngân

hàng có khả năng thu hồi một phần, khách hàng cần phải chứng minh khả năng thu

hồi vốn đầu tư và có lãi của dự án BĐS để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ của

ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Trong trường hợp

tài sản hình thành chưa đủ đáp ứng điều kiện an toàn, ngân hàng có thể đòi hỏi người

vay phải có tài sản đảm bảo khi vay.

1.2.4. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS

Khi tiến hành thẩm định các dự án kinh doanh BĐS để cho vay, ngân hàng

thường dựa trên các tiêu chí như sau:

- Đối tượng khách hàng: là các pháp nhân có năng lực pháp luật và năng lực hành

vi dân sự, có uy tín trong hoạt động kinh doanh và lịch sử tín dụng chưa từng phát

sinh nợ quá hạn.

- Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho các

mục đích khác không trái với quy định của pháp luật. Đối với các dự án kinh doanh

BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng, dự án còn phải đáp ứng

các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh BĐS.

15

- Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: một dự án có hiệu quả thì mới có nguồn

trả nợ cho ngân hàng. Do đó ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kể hoạch

kinh doanh khả thi, các rủi ro ở mức có thể kiểm soát.

- Thời hạn và hạn mức cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản

xuất kinh doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn

cho vay của ngân hàng.

- Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc

được bảo lãnh của bên thứ 3 và tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể

là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất...

- Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá

độc lập. Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so

với giá trị tài sản đảm bảo.

1.2.5. Vai trò của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, việc đáp

ứng nhu cầu về vốn và dịch vụ trung gian tài chính trong hoạt động kinh doanh BĐS

là điều cần thiết. Do đó cần phải kể đến một số vai trò nhất định của hoạt động cho

vay kinh doanh BĐS:

1.2.5.1. Đối với nền kinh tế - xã hội

Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa.

Việc cấp vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản, khơi thông dòng

chảy vốn trong nền kinh tế, từ đó sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển, kéo theo những

ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường tài chính.

Nguồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản là một trong những nguồn lực trong

xã hội mang lại cơ hội mở rộng đầu tư cho các doanh nghiệp, từ đó tăng năng lực

cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng được nguồn nhân

lực trong xã hội. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng đã góp phần nâng cao hiệu quả của dự

án kinh doanh BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, cung cấp dịch vụ thanh toán, thậm

chí có thể góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

16

Ngoài ra, mối quan hệ mật thiết giữa thị trường bất động sản với các thị trường

khác, đặc biệt là thị trường tài chính - tiền tệ nền tảng cho công việc thiết lập chính

sách kinh tế vĩ mô cho Chính phủ. Thông qua các chỉ tiêu đánh giá dư nợ cho vay

kinh doanh BĐS, Nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị

trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý.

1.2.5.2. Đối với các ngân hàng

Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay kinh doanh BĐS vì đây là

một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá nhanh.

Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp dẫn để có

doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay kinh doanh bất

động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng mại trong việc bán chéo sản phẩm, gia tăng

tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự

án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo được nguồn thu phí dịch

vụ, gia tăng vốn huy động,…

1.2.5.3. Đối với các nhà kinh doanh BĐS

Việc nhận được các khoản cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng đã bổ sung

thêm nguồn vốn còn hạn chế, góp phần tăng năng lực đầu tư cho các bên tham gia

vào thị trường BĐS. Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo trong kinh doanh

BĐS là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Khách hàng của các khoản vay kinh

doanh BĐS có cơ hội tái tạo BĐS, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng

cường lợi thế cạnh tranh trong kinh doanh của mình.

1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM

1.3.1. Khái niệm

Hiệu quả có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau tùy theo lĩnh vực được nói đến.

Xét theo khía cạnh kinh tế, đó là một phạm trù phản ánh trình độ sử dụng các nguồn

lực (nhân lực, tài lực, vật lực, tiền vốn) để đạt được mục tiêu xác định.

Hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS là một trong những biểu hiện của hiệu quả

kinh tế, nó phản ánh chất lượng của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân

17

hàng. Đó là khả năng cho vay phù hợp với yêu cầu phát triển của các mục tiêu kinh

tế xã hội và nhu cầu của khách hàng mà vẫn đảm bảo được những nguyên tắc cho

vay, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng. Trên có sở đó đảm bảo cho sự tồn tại và phát

triển bền vững của ngân hàng.

1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

1.3.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng

a) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS là số tiền mà ngân hàng đã cho vay và chưa thu

về tại một thời điểm xác định nào đó. Đây cũng là khoản mà ngân hàng cần phải thu

về trong tương lai. Dư nợ cuối năm được tính bằng dư nợ đầu năm cộng với doanh

số cho vay và trừ đi doanh số thu nợ trong năm. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của

ngân hàng càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng được đáp ứng tốt hơn,

đồng thời cho thấy một phần khả năng tạo ra lợi nhuận từ hoạt động này của ngân

hàng.

Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS là chỉ tiêu dùng để so sánh

tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS qua các năm, qua đó phản ánh năng lực

tìm kiếm khách hàng, tình hình thực hiện kế hoạch của ngân hàng. Tỷ lệ này càng

cao thì hoạt động của ngân hàng càng ổn định và có hiệu quả. Ngược lại, ngân hàng

đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng và thực hiện kế hoạch chưa hiệu

=

× 100%

𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑛𝑎𝑦 − 𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐 𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐

𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑡ă𝑛𝑔 𝑡𝑟ưở𝑛𝑔 𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷 𝐵Đ𝑆

quả. Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS được tính bằng công thức:

b) Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS

Doanh số cho vay kinh doanh BĐS là số vốn mà ngân hàng đã giải ngân để tài

trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS trong một khoảng thời gian nào đó, không kể món

cho vay đó đã được thu hồi về hay chưa. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của ngân

hàng càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng được đáp ứng tốt hơn, đồng

thời cho thấy một phần khả năng tạo ra lợi nhuận từ hoạt động này của ngân hàng.

18

Bên cạnh đánh giá doanh số tuyệt đối, người ta còn sử dụng chỉ số tương đối để

đánh giá tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS (DSCV KDBĐS) của

=

× 100%

𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑛𝑎𝑦 − 𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐 𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐

𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑡ă𝑛𝑔 𝑡𝑟ưở𝑛𝑔 𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆

ngân hàng qua các năm:

Chỉ tiêu này càng cao thì chứng tỏ sự ổn định trong việc tìm kiếm khách hàng

và hiệu quả trong việc thực hiện kế hoạch của ngân hàng trong dài hạn.

c) Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ

Là chỉ tiêu sử dụng để so sánh mức độ tập trung vốn cho hoạt động cho vay kinh

doanh BĐS của từng ngân hàng và so sánh với mức bình quân của các nhóm hay của

cả hệ thống ngân hàng. Chỉ tiêu này càng cao thể hiện ngân hàng càng tập trung nhiều

nguồn lực của mình để tài trợ cho dự án kinh doanh BĐS, và căn cứ vào diễn biến

trên thị trường BĐS, có thể đánh giá được hiệu quả của hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS của ngân hàng.

Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ được tính bằng công

=

× 100%

𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑑ư 𝑛ợ 𝐶𝑉𝐾𝐷 𝐵Đ𝑆/𝑇ổ𝑛𝑔 𝐷𝑁

𝐷ư 𝑛ợ 𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ

thức:

1.3.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng

a) Tỷ lệ Nợ quá hạn/Tổng dư nợ trong hoạt động kinh doanh BĐS

Nợ quá hạn trong cho vay kinh doanh BĐS là khoản nợ kinh doanh BĐS đến

hạn mà khách hàng chưa có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Vấn đề nợ quá hạn là

một điều khó tránh khỏi trong hoạt động ngân hàng. Tuy nhiên nếu nợ quá hạn ở mức

cao sẽ khiến doanh số thu nợ của ngân hàng giảm xuống, làm giảm lợi nhuận và

nguồn vốn quay vòng, đồng thời ngân hàng phải trích lập dự phòng nhiều hơn theo

quy định của Nhà nước và phù hợp với nguyên tắc quản trị rủi ro của ngân hàng.

Để dễ dàng so sánh nợ quá hạn trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS qua

các năm và giữa các ngân hàng, người ta sử dụng Tỷ lệ nợ quá hạn trong hoạt động

cho vay kinh doanh BĐS:

19

= × 100% 𝑁ợ 𝑞𝑢á ℎạ𝑛 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑞𝑢á ℎạ𝑛 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑑𝑜𝑎𝑛ℎ 𝐵Đ𝑆

Chỉ tiêu này phản ánh độ rủi ro và chất lượng nghiệp vụ cho vay kinh doanh

BĐS của ngân hàng. Tỷ lệ càng cao thể hiện chất lượng hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS của ngân hàng càng kém và ngược lại.

b) Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04/2005 của NHNN, các khoản

dư nợ tín dụng khách hàng của ngân hàng được phân loại từ Nhóm 1 đến Nhóm 5,

tương ứng với các loại: (1) Nợ đủ tiêu chuẩn; (2) Nợ cần chú ý; (3) Nợ dưới tiêu

chuẩn; (4) Nợ nghi ngờ; (5) Nợ có khả năng mất vốn.

Các khoản nợ phân loại từ Nhóm (3) - (5) được xem là nợ xấu. Cụ thể, nợ xấu

được xác định căn cứ theo hai yếu tố là các khoản nợ quá hạn trên 90 ngày và khả

năng trả nợ đáng lo ngại của khách hàng.

Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS là chỉ tiêu

phản ánh chất lượng và rủi ro cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng:

= × 100% 𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑑𝑜𝑎𝑛ℎ 𝐵Đ𝑆

Nếu tỷ lệ này cao so với trung bình ngành và có xu hướng tăng lên có thể là dấu

hiệu cho thấy ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc quản lý chất lượng các khoản

cho vay. Ngược lại, tỷ lệ này thấp so với các năm trước cho thấy chất lượng các khoản

tín dụng được cải thiện. Hoặc cũng có thể ngân hàng có chính sách xóa các khoản nợ

xấu hay thay đổi các phân loại nợ.

c) Mức độ tập trung cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn

Chỉ tiêu này là cơ cấu nguồn vốn tín dụng của ngân hàng để cho vay kinh doanh

BĐS, theo đó tỷ trọng nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS sẽ được phân chia theo

các hình thức tín dụng: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để qua đó đánh giá mức độ rủi

ro hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng.

20

Nếu ngân hàng sử dụng càng nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn,

nguy cơ mất cân đối cơ cấu nguồn vốn là rất cao, gây rủi ro thanh khoản trong ngắn

hạn và tạo áp lực huy động vốn trong tương lai cho ngân hàng. Ngược lại, nếu ngân

hàng không sử dụng quá nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thì áp lực

huy động vốn để đảm bảo tính thanh khoản là không cao, nguy cơ mất cân đối cơ cấu

vốn là thấp nhưng ngân hàng có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội mở rộng quy mô cho vay, hạn chế

lợi nhuận thu về, chưa tối ưu được hiệu quả từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS.

Do đó, có được một mức độ tập trung cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn

hợp lý sẽ giúp ngân hàng đạt được hiệu quả trong hoạt động ngân hàng nói chung và

hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.

1.3.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời

NHTM là một tổ chức kinh doanh tiền tệ nên mục tiêu sinh lời luôn phải đặt lên

hàng đầu, NHTM thu được từ lãi cho vay kinh doanh BĐS chính là khoản chênh lệch

giữa lãi suất đi vay và lãi suất cho vay. Chỉ tiêu này đặc biệt quan trọng đối với những

NHTM có nguồn thu từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn. Nếu

hoạt động cho vay kinh doanh BĐS không đạt chất lượng tốt thì không những không

=

× 100%

𝑇ℎ𝑢 𝑡ừ 𝑙ã𝑖 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝐷ư 𝑛ợ 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆

𝑇ỷ 𝑙ệ sinh 𝑙ờ𝑖 𝑡ừ 𝐶𝑉𝐾𝐷 𝐵Đ𝑆

thu được nợ gốc và lãi mà còn tăng về chi phí của NHTM, làm giảm lợi nhuận.

Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS càng cao chứng tỏ hoạt động cho vay

kinh doanh BĐS của ngân hàng càng có chất lượng, đạt hiệu quả tốt. Ngược lại, tỷ lệ

này càng thấp thì NHTM cần có những giải pháp để làm tăng hiệu quả của hoạt động

cho vay kinh doanh BĐS hoặc cơ cấu lại danh mục cho vay để tập trung nguồn vốn

vào những ngành có tỷ lệ sinh lời cao hơn.

1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

Để có thể nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng, cần phải

hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS để

từ đó phát huy những ảnh hưởng tích cực cũng như hạn chế những ảnh hưởng tiêu

21

cực. Có như thế thì ngân hàng mới đưa ra được giải pháp đúng đắn, cụ thể phù hợp

với chiến lược kinh doanh của mình một cách tốt nhất.

1.3.3.1. Nhân tố khách quan

a) Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước

Trên góc độ điều hành kinh tế vĩ mô, có hai mục tiêu cơ bản được hầu hết các

nhà nước quan tâm đó là mục tiêu ổn định và tăng trưởng, trong đó mục tiêu ổn định

thường xét trong ngắn hạn còn mục tiêu tăng trưởng lại đặt ra trong dài hạn. Để đảm

bảo thực hiện tốt hai mục đích này, Nhà nước cần sử dụng bốn loại công cụ chính

sách, đó là: chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, chính sách thu nhập và chính sách

kinh tế đối ngoại. Tuy nhiên mỗi chính sách đều có một số nhược điểm riêng, làm

ảnh hưởng bất lợi đến một số yếu tố kinh tế khác, gián tiếp kìm hãm sự tăng trưởng

thậm chí gây mất ổn định trên thị trường BĐS nói chung và hoạt động cho vay kinh

doanh BĐS nói riêng.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có thể ban hành những chính sách trực tiếp liên

quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS

phát triển hoặc ngăn chặn những tác động tiêu cực khi thị trường rơi vào tình trạng

tăng trưởng nóng hoặc đóng băng, thiết lập sự ổn định và phục hồi cho thị trường.

b) Tình hình kinh tế trong và ngoài nước

Tình hình của nền kinh tế là một nhân tố vĩ mô tác động đến mọi hoạt động trên

thị trường BĐS nói chung và hiệu quả của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của

ngân hàng nói riêng. Căn cứ vào các chỉ số kinh tế trong cả ngắn hạn và dài hạn, các

ngân hàng tiến hành phân tích và đưa ra chính sách tài trợ cho kinh doanh BĐS phù

hợp với nội lực và định hướng phát triển của bản thân ngân hàng đó. Khi có sự biến

động của tình hình kinh tế trong và ngoài nước, các chỉ số kinh tế phù hợp với những

phân tích của ngân hàng trước đó sẽ buộc ngân hàng phải thay đổi để ổn định và phát

triển đúng định hướng.

Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, các hoạt động trên thị trường

BĐS, thị trường tài chính diễn ra sôi nổi sẽ là cơ sở để ngân hàng mở rộng quy mô,

gia tăng lợi nhuận cho vay kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mà các

22

ngân hàng tập trung cạnh tranh để phát triển nên mục tiêu ổn định không phải là quan

trọng nhất, quá trình mở rộng quy mô sẽ đi kèm với việc tích lũy rủi ro cho ngân hàng

và đến một lúc nào đó những rủi ro này sẽ trở thành vấn đề kìm hãm sự hiệu quả trong

hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng. Khi nền kinh tế không ổn định,

các cơ hội đầu tư bị thu hẹp, khả năng hoàn trả vốn và lãi của khách hàng không ở

mức cao, thị trường BĐS ảm đạm chỉ dành cho những người thực sự có nhu cầu…

Do đó ngân hàng sẽ chuyển hướng tín dụng sang những lĩnh vực khác an toàn và có

lợi nhuận hơn kinh doanh BĐS.

c) Thông tin bất cân xứng trên thị trường bất động sản

Sự cân bằng về thông tin là một tiêu chí quan trọng để đánh giá sự minh bạch

trong hoạt động kinh doanh BĐS. Để có một thị trường BĐS phát triển và ổn định,

các bên tham gia thị trường đều phải được tiếp cận với nguồn thông tin đầy đủ, đáng

tin cậy về các sản phẩm BĐS. Nếu một trong số các đối tượng nêu trên không nắm

bắt được thông tin một cách đầy đủ và chính xác thì những rủi ro trong hoạt động

kinh doanh BĐS sẽ gia tăng. Trong khi đó, các ngân hàng lại dựa vào khả năng sinh

lời và mức độ rủi ro để ra các quyết định cho vay đối với BĐS. Như vậy có thể nói,

thông tin là rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS của các

nhà đầu tư. đồng thời cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của

các ngân hàng cả về quy mô và tốc độ.

d) Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS

Như đã phân tích ở trên, kinh doanh BĐS là một hoạt động yêu cầu có quy mô

lớn về vốn, mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Các ngân

hàng cần phải đánh giá được tiềm năng lợi nhuận và mức độ rủi ro của hoạt động

kinh doanh BĐS để đưa ra những quyết định tài trợ đúng đắn. Khi thị trường BĐS

phát triển thuận lợi, các ngân hàng sẽ cạnh tranh cho vay với những điều kiện ưu đãi

nhất để mở rộng khách hàng, gia tăng doanh số cho vay của mình. Ngược lại, khi thị

trường BĐS đóng băng, ngân hàng sẽ siết chặt cho vay đối với các dự án kinh doanh

BĐS, cũng đồng nghĩa làm giảm lợi nhuận và quy mô cho vay của ngân hàng cho

hoạt động này.

23

e) Biến động lãi suất trên thị trường

Như đã phân tích ở trên, lãi suất là một biến số của nền kinh tế có thể bị thay

đổi do các chính sách điều tiết của Chính phủ, qua đó gián tiếp tác động tới hiệu quả

hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.

Ở một khía cạnh khác, khi lãi suất biến động do các tác nhân của thị trường sẽ tác

động trực tiếp tới hoạt động huy động vốn và tài trợ vốn của ngân hàng. Ngân hàng

phải trả lãi khi huy động vốn và thu lãi khi tài trợ vốn, nên khi lãi suất biến động có

thể làm gia tăng hoặc làm giảm lợi nhuận của ngân hàng. Đặc biệt là đối với cho vay

kinh doanh BĐS, thời hạn cho vay thường là rất lâu, BĐS là tài sản có giá trị lớn.

Trong thời hạn đó, căn cứ vào việc nghiên cứu và dự báo lãi suất trong tương lai,

ngân hàng đã tính toán các khoảng thời gian đặt lại lãi suất theo sự biến động của thị

trường cũng như có các chính sách lãi suất có lợi nhất. Tuy nhiên trong nhiều trường

hợp ngân hàng không thể dự báo chính xác mức độ biến động của lãi suất, khiến cho

hoạt động ngân hàng trong tương lại có thể xuất hiện những tổn thất, ảnh hưởng đến

sự phát triển ổn định và bền vững của ngân hàng.

1.3.3.2. Nhân tố chủ quan

a) Năng lực tài chính và chính sách phát triển kinh doanh của NHTM

Các ngân hàng căn cứ vào năng lực tài chính của mình, phản ánh ở các chỉ tiêu

quy mô nguồn vốn huy động; cơ cấu nguồn vốn là ngắn hạn hay trung dài hạn; lợi

nhuận và tăng trưởng hàng năm; tính thanh khoản trên tài sản; chất lượng tín dụng và

các khoản đầu tư, để xác định quy mô cho vay kinh doanh BĐS cũng như chiến lược

cho vay kinh doanh BĐS trong từng giai đoạn cụ thể. Năng lực về tài chính của ngân

hàng càng lớn, càng có điều kiện mở rộng hoạt động kinh doanh như nâng cao cơ sở

hạ tầng, máy móc, áp dụng công nghệ tiên tiến, tiếp cận được nguồn nhân lực chất

lượng cao trong ngành... từ đó làm tăng sức cạnh tranh trong ngành, nâng cao hiệu

quả kinh doanh của ngân hàng và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS không phải là

một ngoại lệ.

Chính sách phát triển kinh doanh của ngân hàng bao gồm các yếu tố quy mô,

lãi suất, kỳ hạn, hạn mức, lệ phí, phương thức cho vay, phương pháp giải quyết những

24

rủi ro hoạt động ngân hàng… Tất cả các yếu tố này có tác dụng trực tiếp và mạnh mẽ

đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Nếu như các yếu tố thuộc chính sách phát

triển kinh doanh là đúng đắn, hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được các nhu cầu đa dạng

của khách hàng thì ngân hàng đó sẽ thành công trong việc tăng quy mô doanh số, lợi

nhuận của mình mà vẫn đảm bảo được chất lượng và an toàn trong hoạt động ngân

hàng. Ngược lại, những yếu tố này bất hợp lý, phản ứng chậm với các tình huống phát

sinh, cứng nhắc và xa rời thực trạng của thị trường sẽ làm hạn chế tính hiệu quả trong

hoạt động của ngân hàng.

b) Năng lực thẩm định dự án và quản trị rủi ro của NHTM đối với hoạt động kinh

doanh BĐS

Các dự án kinh doanh BĐS muốn được ngân hàng tài trợ phải chứng minh được

hiệu quả của dự án và có khả năng trả lại vốn và lãi cho ngân hàng. Dự án càng khả

thi càng được ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên nếu ngân hàng thẩm định dự án

không tốt, không lường trước được những rủi ro của dự án đầu tư sẽ làm giảm lợi

nhuận mà ngân hàng thu về được, hơn nữa có thể khiến dư nợ tín dụng, nợ xấu của

ngân hàng tăng cao.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS chịu tác động của nhiều yếu tố và biến động không

ngừng. Việc nhà đầu tư tính toán khả thi và ngân hàng thẩm định dự án cũng chưa

lường hết được toàn bộ rủi ro của dự án. Do đó, ngân hàng cần phải xây dựng một

quy trình chính thức và chuẩn mực cho việc đánh giá, báo cáo và kiểm soát rủi ro

phát sinh ngoài dự tính nhằm giảm thiểu thiệt hại và nâng cao hiệu quả cho vay. Quy

trình quản trị rủi ro đó cần xem xét ba tiêu chí như sau:

Thứ nhất, có bộ phận nghiên cứu, theo dõi chặt chẽ sự biến động trên thị trường

BĐS, thị trường tài chính để có thể chủ động đối phó với rủi ro. Việc nghiên cứu này

nhằm tạo cơ sở cho định hướng phát triển cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng,

đồng thời tạo ra những gói sản phẩm tín dụng phù hợp để tài trợ cho dự án kinh doanh

BĐS;

25

Thứ hai, liên kết, chia sẻ thông tin với các tổ chức tín dụng, ngân hàng khác để

đánh giá năng lực tài chính, mức độ tín nhiệm của chủ đầu tư. Từ đó sàng lọc thật kỹ

mới quyết định cho vay;

Thứ ba, giám sát quá trình thực hiện dự án của nhà đầu tư. Mặc dù ngân hàng

giải ngân dựa trên cơ sở giá trị đã thực hiện theo hợp đồng nhưng trong quá trình thi

công, ngân hàng cũng cần kiểm soát tiến độ thi công, chất lượng công trình. Đây là

điều kiện quan trọng để đảm bảo dự án có khả năng trả nợ cho ngân hàng.

c) Đội ngũ nhân sự

Yếu tố con người luôn đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của

ngân hàng bởi đội ngũ cán bộ nhân viên chính là bộ mặt, là hình ảnh, là nòng cốt của

ngân hàng. Trình độ chuyên môn, đạo đức, thái độ phục vụ... của cán bộ ngân hàng

có ảnh hưởng rất lớn tới kết quả kinh doanh nói chung, hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS nói riêng. Cho vay kinh doanh BĐS là một hình thức cho vay có rủi ro khá cao

nên trình độ chuyên môn của cán bộ ngân hàng là rất quan trọng. Nếu ngay từ khâu

thẩm định đã làm không tốt thì có thể sẽ gây ra tổn thất cho ngân hàng.

Bên cạnh đó, ngân hàng là một ngành kinh doanh dịch vụ nên thái độ phục vụ

cũng như chế độ chăm sóc khách hàng rất được chú trọng. Nếu cán bộ ngân hàng có

thái độ phục vụ nhiệt tình, chế độ chăm sóc khách hàng chu đáo thì khách hàng sẽ

giao dịch với ngân hàng nhiều hơn, nhờ đó mà ngân hàng mở rộng được đối tượng

khách hàng. Bên cạnh đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp cũng cần phải được quan tâm.

Cán bộ ngân hàng phải biết đặt lợi ích của ngân hàng và khách hàng lên đầu, không

vì tư lợi cá nhân mà làm tổn hại đến ngân hàng và khách hàng.

Ngoài ra, đội ngũ cán bộ công nhân viên cũng chính là nguồn ý tưởng, sáng kiến

giúp ngân hàng cải thiện, phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS. Bởi họ là

những người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, biết được các yêu cầu, vướng mắc,

khó khăn của khách hàng. Nhờ đó mà có thể cải tiến sản phẩm dịch vụ để phù hợp và

đáp ứng được nhu cầu của khách hàng hơn nữa.

26

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT

NAM GIAI ĐOẠN 2011-2016

2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay

2.1.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam

2.1.1.1. Môi trường kinh tế xã hội

Theo Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP giai đoạn 2011-2016 đạt trên mức

5%/năm nhờ hai lĩnh vực chính là Công nghiệp và Xây dựng (tăng trên 6%/năm). Kết

quả này khẳng định rằng dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế Việt nam đã trở nên rõ

nét và vững chắc hơn. Bên cạnh đó, giá xăng dầu trên thế giới lao dốc từ giữa năm

2014 đã giúp giữ chỉ số giá tiêu dùng CPI và lạm phát của Việt Nam ở mức thấp. Đây

là một yếu tố có tác động tích cực cho nền kinh tế, mang lại niềm vui cho người tiêu

dùng và cũng không phải là dấu hiệu tiêu cực về sức cầu yếu ảnh hưởng sản xuất kinh

doanh của các doanh nghiệp (không có biểu hiện giảm phát). Do đó, đây điều kiện

tốt để tận dụng dư địa điều hành chính sách tiền tệ, thúc đẩy mạnh hơn tăng trưởng

tín dụng để kích thích tăng trưởng kinh tế.

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô của Việt Nam giai đoạn 2011-2016

Chỉ tiêu kinh tế

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Tăng trưởng GDP (%)

5,89

5,25

5,42

5,98

6,68

6,21

Lạm phát (%)

8,6

6,8

6,2

4,09

2,05

1,83

Tốc độ tăng CPI (%)

18,58

9,21

6,6

4,09

0,63

2,66

Vốn FDI được giải ngân (tỷ USD)

9,2

10,5

11,5

12,4

14,5

15,8

Cán cân thương mại (tỷ USD)

0.1

0,3

0,9

2,0

-3,2

2,6

Kim ngạch thương mại (tỷ USD)

268,3

228,9

263,5

298,0

328,0

349,2

Tốc độ tăng dân số (%)

1,06

1,06

1,08

1,08

1,07

1,08

Nguồn: Tổng cục Thống kê; Cục đầu tư nước ngoài - Bộ KH & ĐT

Năm 2016, FDI đăng ký ước đạt 24,4 tỷ USD nhưng FDI giải ngân đạt 15,8 tỷ

USD (cao nhất từ trước đến nay) cho thấy sự tích cực của nguồn vốn đầu tư quan

trọng này, thể hiện niềm tin mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài vào tiềm năng và

môi trường kinh doanh tại Việt Nam. Thu hút vốn FDI sẽ tiếp tục khả quan trong

27

những năm tiếp theo nhờ các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam đang đàm

phán và xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số của Việt Nam trong giai đoạn này ổn định

nhưng cao hơn các quốc gia khác trong khu vực và thế giới. Hiện nay, Việt Nam đang

chủ động về nguồn nhân lực trẻ, dồi dào vào độ tuổi lao động. Lực lượng lao động

ổn định trong những năm gần đây và đến 2016 đạt 54,4 triệu người (chiếm gần 60%

tổng dân số)3. Dưới tác động của đô thị hóa, sự dịch chuyển của người lao động từ

nông thôn ra thành thị để kiếm việc làm là điều tất yếu, kéo theo đó là nhu cầu bức

thiết về nhà ở. Từ năm 2000, dân số đô thị bùng nổ mạnh mẽ và tốc độ tăng này được

dự báo kéo dài hơn 50 năm. Năm 2025, tổng dân số Việt Nam dự báo đạt 99,33 triệu

người, nguồn cung nhân lực sẽ tiếp tục dồi dào nên nhu cầu về bất động sản vẫn sẽ

gia tăng trong thời gian tới.

2.1.1.2. Tình hình pháp lý trên thị trường BĐS Việt Nam

Thị trường BĐS luôn chịu sự điều tiết từ Chính phủ các quốc gia thông qua các

cơ chế, chính sách pháp lý. Tuy nhiên, tùy vào mức độ phát triển của từng nền kinh

tế khác nhau mà mức độ can thiệp của Chính phủ vào thị trường cũng khác nhau. Ở

Việt Nam, ngành BĐS có tiềm năng phát triển to lớn nhưng thực trạng từ phát triển

sơ khai đến nay vẫn tồn tại rất nhiều hạn chế, đặc biệt là vấn nạn thông tin không

minh bạch khiến Chính phủ phải luôn quan tâm và quản lý chặt chẽ bằng các công cụ

chính sách. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan ngành BĐS của Việt Nam hiện vẫn

rất phức tạp và chồng chéo nên chưa thật sự phát huy được vai trò điều tiết thị trường.

Bên cạnh đó sự rườm rà, nhiêu khê trong quá trình đầu tư dẫn đến dự án chậm

khởi công, tăng chi phí khiến giá nhà buộc phải tăng. Thủ tục mất thời gian nhất là ở

khâu thỏa thuận quy hoạch bởi quyền lợi giữa nhà đầu tư và người quản lý luôn ngược

nhau, dễ dấn đến chuyện “xin - cho”, kéo dài thời gian. Tiếp đến là sự phức tạp trong

thủ tục định giá đất và giao đất, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm của dự

3 Công bố thông tin ngày 29/03/2017 của Hội thảo “Bản tin cập nhật thị trường lao động Việt Nam - số 12, quý IV năm 2016” do Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội phối hợp Tổng cục Thống kê.

án, cộng thêm khó khăn trong cấp phép xây dựng cũng khiến các chủ đầu tư mệt mỏi.

28

Hiện nay doanh nghiệp BĐS phải mất từ 2 - 4 năm để có thể hoàn thành xây

dựng dự án, đây là thời gian quá dài dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao. Nhiều chuyên

gia nhận định rằng, nếu giảm thủ tục hành chính 30 - 50% tức là giảm được 1 - 2 năm

làm thủ tục cho doanh nghiệp thì sẽ giảm được chi phí đầu tư khoảng 20%, theo đó

giá nhà cũng có thể giảm được 20%. Nhận thấy được điều đó, Chính phủ đã đặt ra

mục tiêu trọng tâm trong cải cách thủ tục hành chính đối với ngành Xây dựng - BĐS

trong thời gian tới đó là cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính về

đầu tư xây dựng.

2.1.1.3. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành BĐS Việt Nam

Qua hơn 25 năm chính thức bắt đầu nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt

Nam đã trải qua nhiều biến động thăng trầm. Nó thể hiện quy luật cung cầu trên thị

trường và phản ánh tác động từ các chính sách vĩ mô nhằm điều tiết nền kinh tế. Cho

đến nay, thị trường BĐS Việt Nam đã ba lần phát triển bùng nổ và nhanh chóng rơi

vào trạng thái đóng băng trong một thời gian dài (Chi tiết xem Phụ lục 01).

Đến nay ở Việt Nam có khoảng 4.480 công ty BĐS đang hoạt động. Trong số

này có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển BĐS và nhóm môi

giới, trong đó các công ty phát triển BĐS thường có nhu cầu về vốn cao hơn để hoạt

động và là đối tượng chính nhận tài trợ tín dụng của các NHTM.

Về hoạt động kinh doanh, có thể phân chia các công ty này theo 3 nhóm bao

gồm: BĐS kinh doanh và phát triển nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng và BĐS cho thuê (Văn

phòng, khu công nghiệp, bán lẻ). Mỗi nhóm ngành này bị chi phối bởi các yếu tố khác

nhau làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, qua đó tác động tới cấu trúc ngành.

BĐS kinh doanh và phát triển nhà ở: Chu kỳ kinh doanh thường khá thấp, trung

bình sau 3 - 6 năm, các BĐS này sẽ được tiêu thụ hết và ngưng đem lại doanh thu.

BĐS nghỉ dưỡng: Dòng tiền đem lại có tính ổn định tương đối hơn và trong thời

gian lâu hơn. Tuy nhiên, số lượng địa điểm có thể được khai thác cho các BĐS loại

này lại thường bị hạn chế. Ngoài ra, doanh thu của nhóm này bị ảnh hưởng rất lớn

bởi thu nhập người dân (GDP) cũng như số lượng khách du lịch vãng lai.

29

BĐS cho thuê: Các yếu tố liên quan đến dòng tiền đầu tư như FDI đóng vai trò

quan trọng trong việc bảo đảm nguồn thu của các doanh nghiệp trong ngành.

Ngoài các yếu tố đặc thù của từng nhóm được nêu ở trên thì các doanh nghiệp

BĐS còn có điểm chung là bị chi phối bởi yếu tố đầu vào là quỹ đất, vốn chỉ có thể

được cung cấp duy nhất bởi Chính phủ. Bên cạnh đó thị trường BĐS Việt Nam còn

bị chi phối bởi nhiều rào cản pháp lý. Trong đó, có nhiều quy định tương đối bất cập

liên quan đến các hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS cũng như các hoạt động

góp vốn làm ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn ngành. Hơn nữa chi phí đền bù đất

ngày càng gia tăng đã tạo ra một rào cản về tài chính cho bất kỳ doanh nghiệp nào

muốn tham gia vào thị trường BĐS.

Ngoài ra, mảng kinh doanh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì tỷ

suất lợi nhuận cao trong dài hạn. Trên thực tế, mặc dù lĩnh vực phát triển và kinh

doanh BĐS đem lại lợi nhuận cao hơn so với các mảng BĐS khác, nhưng sau khi mỗi

chu kỳ kinh doanh hoàn tất, những doanh nghiệp trong mảng này sẽ phải tìm kiếm

quỹ đất khác để tiếp tục phát triển và tạo ra doanh thu.

2.1.1.4. Phân tích SWOT ngành BĐS Việt Nam

a) Lợi thế (S)

Ngành BĐS được đánh giá là trọng điểm phát triển của đất nước khi bộ mặt đô

thị sẽ thay đổi, phản ánh những đổi thay - tiến bộ của nền kinh tế. Khi đất nước tiếp

tục bước vào con đường hội nhập quốc tế thì vai trò của ngành BĐS càng bức thiết

trong việc đảm bảo đời sống và nhu cầu ở không chỉ của người dân trong nước mà

còn của những người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Đây sẽ chính là

những “sứ giả” truyền đi thông điệp về Việt Nam phát triển và hội nhập, từ đó tiếp

tục thu hút mạnh mẽ hơn những dòng tiền đầu tư từ trong và ngoài nước về Việt Nam.

Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành và các sở/ngành liên quan đều có chủ

trương tự tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư. Đối với ngành BĐS, doanh nghiệp

sở hữu quỹ đất càng rộng lớn sẽ càng có lợi thế. Với chính sách và định hướng mở

rộng quỹ đất từ các địa phương sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu tư cũng như tăng lợi thế

cạnh tranh cho các doanh nghiệp BĐS.

30

b) Điểm yếu (W)

Thị trường BĐS Việt Nam còn khá non trẻ cả về quy mô và quá trình hình thành

phát triển so với rất nhiều nước trên thế giới. Tỷ lệ đóng góp của các hoạt động ngành

BĐS vào GDP của Việt Nam hàng năm vẫn còn thấp, bình quân đạt khoảng 5,67%.

Năm 2016, giá trị hoạt động ngành BĐS chỉ tăng 3,65%/năm, thấp hơn nhiều so với

mức tăng 6,21%/năm của GDP. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam

còn phụ thuộc khá nhiều vào nguồn tín dụng từ các NHTM trong khi ở các nước phát

triển, cấu trúc nguồn vốn cho BĐS khá đa dạng từ các định chế tài chính, quỹ tín thác

(REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, hay dòng vốn trực tiếp nước ngoài FDI, vốn gián

tiếp nước ngoài FII,...

Theo thống kê của Tổng Cục Thống kê, vốn chủ sở hữu trung bình của doanh

nghiệp BĐS chỉ 15 - 20% trên tổng mức đầu tư dự án, số còn lại là vốn vay ngân

hàng. Thêm vào đó, 65% tài sản đảm bảo vốn vay cũng là BĐS. Do phụ thuộc quá

nhiều vào vốn vay nên ngành BĐS đang phải đối mặt với những thách thức lớn từ

việc trả nợ, hàng tồn kho lớn, thiếu vốn để hoàn thiện dự án... Việc phụ thuộc quá

nhiều vào dòng tiền vay ngắn hạn là nguyên nhân chính gia tăng nợ xấu của ngành

BĐS, vốn luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tỷ lệ nợ xấu của các NHTM. Số dư nợ

xấu cho vay kinh doanh BĐS tính đến hết Quý IV năm 2016 là 22.348 tỷ đồng, chiếm

15,49% tổng nợ xấu của toàn nền kinh tế 4.

Thông tin thị trường còn thiếu minh bạch, hệ thống thông tin, dự báo không

thống nhất, thiếu tin cậy. Vì lợi ích trước mắt nên nhiều người mua thường chấp nhận

giao dịch không theo quy định với chủ đầu tư và dẫn đến thua thiệt về quyền lợi và

tiền bạc. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ người mua, mặc dù chưa

đủ điều kiện mở bán sản phẩm, thông qua các hợp đồng góp vốn/cho vay… Theo

thống kê về chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu năm 2016 của Jones Lang LaSalle, Việt

Nam xếp hạng 68/102 và đang nằm trong nhóm có tính minh bạch thấp, kém hơn

4 Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntdnganh

nhiều so với các nước trong khu vực là Ấn Độ, Thái Lan, Malaysia, Philiipines,...

31

c) Cơ hội (O)

Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội ổn định. Với đặc thù ngành BĐS đòi hỏi đầu

tư vốn lớn, sự ổn định về tình hình vĩ mô càng là mối quan tâm hàng đầu của các nhà

đầu tư. Chỉ số BCI 5 của Việt Nam tăng mạnh trở lại từ cuối 2013 và đạt đến 78 điểm

trong quý IV năm 2016 6, cho thấy niềm tin và triển vọng kinh doanh của cộng đồng

doanh nghiệp Châu Âu tại Việt Nam tiếp tục tăng cao. Bên cạnh đó Chính phủ và

NHNN đã có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho ngành BĐS từ cả hai phía, chủ đầu

tư và người dân. Về cải cách thủ tục hành chính đã có những bước tiến nhất định khi

Chính phủ đặt nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2015 là cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian

thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng.

d) Rủi ro (T)

Trong ngắn hạn, khả năng đi đến một giải pháp tức thời để khai thác các dòng

vốn mới cho thị trường BĐS là chưa rõ ràng, các cải cách thủ tục hành chính chưa

thể đưa vào thực tiễn và có hiệu quả tức thì. Tuy các giao dịch trên thị trường BĐS

đã khởi sắc hơn ở một vài phân khúc nhưng việc phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng

ngân hàng vẫn đang là trở ngại lớn trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp

trong ngành. Trên thực tế, nhiều dự án dở dang hiện vẫn rất khó tiếp cận với các

nguồn vốn vay. Nhiều dự án dù đã được phê duyệt nhưng tiến độ triển khai rất chậm

làm lãng phí tài nguyên đất và cản trở sự phát triển của địa phương.

Phát triển dự án ồ ạt có thể dẫn đến lệch pha cung - cầu tiếp diễn. Toàn bộ các

phân khúc của thị trường BĐS nhìn chung hiện vẫn đang có nguồn cung khá dồi dào

và tiếp tục tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Bên cạnh đó thị trường chỉ mới manh

nha sôi động ở phân khúc căn hộ bình dân - trung cấp để ở dành cho các đối tượng

có nhu cầu thực tế. Phát triển ồ ạt các dự án mà thiếu đi khâu đánh giá thị trường sẽ

càng làm tăng mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp nói chung và các dự án nói

5 BCI: Chỉ số môi trường kinh doanh do Phòng Thương mại Châu Âu tại Việt Nam công bố hàng quý

6 Kết quả khảo sát BCI quý IV/2016, www.eurochamvn.org/sites/default/files/uploads/pdf/Data_2016Q4.pdf

riêng.

32

2.1.2. Triển vọng kinh doanh bất động sản Việt Nam trong thời gian tới

2.1.2.1. Sự thay đổi của cung - cầu

Hiện nay xu hướng đầu tư vào dự án nhà ở bình dân tăng lên. Đây cũng chính

là định hướng phát triển nhà ở trong tương lai đang được khuyến khích đầu tư. Cùng

với đó là sự thay đổi về thị hiếu người dùng, căn hộ diện tích vừa phải (50 - 100m2)

đang được quan tâm nhiều hơn là loại diện tích như trước đây.

Officetel - sản phẩm nổi bật của thị trường BĐS thương mại tương lai. Officetel

(Office + Hotel) là mô hình văn phòng đa năng đã xuất hiện từ lâu và rất phổ biến tại

các nước phát triển khi nhu cầu BĐS tăng cao. Mô hình này là sự kết hợp 2 trong 1

giữa văn phòng làm việc hiện đại, chuyên nghiệp và nơi nghỉ ngơi tiện nghi với diện

tích từ 25 - 100m2 nhằm tối ưu hóa công năng và diện tích sử dụng.

Tại Việt Nam, Officetel là một sản phẩm còn khá mới mẻ nhưng sẽ là giải pháp

tiết kiệm nhiều thời gian và chi phí, phù hợp cho các chuyên gia nước ngoài có văn

phòng đại diện tại Việt Nam, những nhóm nghiên cứu, các công ty vừa và nhỏ… Đặc

biệt, Officetel đón đầu xu hướng khởi nghiệp của rất nhiều doanh nhân trẻ trong nước,

những luồng đầu tư mới từ nước ngoài vào Việt Nam. Hiện Officetel đang được

những doanh nghiệp BĐS lớn như Novaland, Vingroup… phát triển ở một số dự án

cao cấp như Sunrise City, The Prince, Vinhomes Central Park…

2.1.2.2. Các dòng tiền đang quay lại thị trường BĐS

Hiện nay, tín dụng Ngân hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các nguồn tài

trợ cho các hoạt động trên thị trường BĐS. Cuối tháng 12/2016, dư nợ cho vay kinh

doanh BĐS tăng 9,26% so với cùng kỳ năm 2015, cao hơn mức tăng chung của nền

kinh tế (6,21%) và nhiều khu vực đang được ưu tiên như nông nghiệp nông thôn

7 Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2016, Tổng Cục Thống kê

(+6,11%), công nghiệp xây dựng (+7,57%), xuất khẩu (+8,60%)…7

NGHÌN TỶ VNĐ

6.000

9,0%

5.000

8,5%

4.000

8,0%

3.000

7,5%

2.000

7,0%

1.000

6,5%

-

6,0%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

Tổng dư nợ của nền kinh tế

Tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS/Tổng dư nợ

Nguồn: www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntdnganh

33

Hình 2.1. Tình hình cho vay kinh doanh BĐS của Việt Nam từ 2004 đến nay

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI vẫn được kỳ vọng tăng mạnh trong thời gian tới.

Năm 2016, Kinh doanh BĐS vẫn là ngành đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI với 32 dự

án đăng ký mới, đạt mức 1,523 tỷ USD (chiếm 10,1% tổng FDI đăng ký cấp mới).

Hàn Quốc, Hồng Kông, Nhật Bản vẫn là các quốc gia dẫn đầu về tổng vốn đầu tư vào

Việt Nam. Mặt khác, kiều hối vẫn là một trong những kênh dẫn vốn hiệu quả của Việt

Nam. Tính riêng trong năm 2016, Việt Nam đã nhận được 9,3 tỷ USD và sẽ còn tăng

Đơn vị: tỷ USD

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

FDI

11

11,6

10,5

11,5

12,4

14,5

15,8

Kiều hối

8,2

9,0

10,0

11,0

12,1

13,0

9,3

Nguồn: IMF, World Economic Outlook,imf.org/external/pubs/cat/longres.aspx?

mạnh trong các năm sắp tới.

Hình 2.2. Dòng vốn FDI được giải ngân và Kiều hối giai đoạn 2010-2016

34

Bên cạnh đó, đã có những chuyển biến tích cực trong việc tái cơ cấu đầu tư công.

Trong năm 2016, Kho Bạc Nhà Nước đã huy động được 281 nghìn tỷ đồng trái phiếu

Chính phủ. Ngày 05/04/2017, Kho Bạc Nhà Nước tiếp tục huy động thêm 5.000 tỷ

đồng trái phiếu Chính phủ với các kỳ hạn từ 5 - 30 năm, tổng mức huy động từ đầu

năm đến nay lên hơn 61 nghìn tỷ đồng 8. Nguồn vốn huy động dự kiến sẽ được dùng

hỗ trợ giải quyết, tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực đầu tư công, và thị trường BĐS sẽ

được hưởng lợi lớn khi Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

2.1.2.3. Dân số trẻ và Quá trình đô thị hóa nhanh

Dân số Việt Nam vẫn sẽ phát triển nhanh chóng trong thời gian tới với đội ngũ

lao động đông đảo. Việc bùng nổ dân số thành thị sẽ kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà

ở. Do vậy, Chính phủ Việt Nam định hướng giai đoạn 2015 - 2020 sẽ xây dựng mới

425 triệu m2 sàn nhà ở với khoảng 3 triệu căn hộ/căn nhà mới; đầu tư xây dựng 12,5

triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở, góp phần

nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên,

mục tiêu sàn nhà ở bình quân cho mỗi người dân tại đô thị đạt 29 m2/người (2020) 9,

vẫn còn rất khiêm tốn so với các quốc gia phát triển. Theo Tổng cục thống kê Trung

Quốc, tổng giá trị đầu tư xây dựng năm 2012 ở khu vực thành thị đạt hơn 18.300 tỷ

USD với tổng diện tích sàn đang xây dựng hơn 1 triệu ha (614.991 ha cho nhà ở). Vì

thế, dù là quốc gia đông dân nhất thế giới, Trung Quốc đã phần nào cải thiện được

không gian sống của người dân từ 29 m2/người (2009) lên khoảng 33 m2/người (2012).

Bên cạnh đó, đô thị hóa là động lực lớn nhất cho sự phát triển của thị trường

BĐS, nên Việt Nam với mức độ đô thị hóa đang tăng mạnh hàng năm là tiền đề vô

cùng thuận lợi để phát triển thị trường BĐS. Việt Nam có mức độ đô thị hóa tăng

trưởng dần từng năm, dự báo năm 2017 có khoảng 36,5% dân số Việt Nam sinh sống

ở đô thị và tăng lên 40% năm 2025, nhưng vẫn chỉ cao hơn Ấn Độ (37%) mà thấp

8 Tổng hợp từ thống kê tài chính và công bố thông tin từ cổng thông tin điện tử của Bộ Tài Chính, www.mof.gov.vn/webcenter/portal/btc/r/lvtc/slnsnn

9 Báo cáo tóm tắt về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016- 2020) của Bộ Tài nguyên - Môi trường tại phiên họp chiều 21/03/2016, kỳ họp 11, Quốc hội khóa XIII

hơn nhiều so với các quốc gia lân cận như Trung Quốc (65%), Malaysia (80%)...

35

Giai đoạn 2010 - 2020, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam dẫn đầu trong nhóm 8

quốc gia Châu Á nổi bật được so sánh, dao động 2,68% - 3,05%. Trong chiến lược

phát triển đô thị quốc gia10, Việt Nam cần xây dựng 335.000 ha đất đô thị trong năm

2015 và đến 2025 là 450.000 ha (chiếm 1,4% diện tích tự nhiên cả nước, trung bình

85 m2/người).

2.1.2.4. Làn sóng M&A và sự hiện diện ngày càng lớn của các doanh nghiệp

ngoại mua bán dự án là xu hướng trở nên rõ rệt trong vài năm trở lại đây

Thị trường BĐS càng khó khăn, số dự án được mua bán càng nhiều. Đây là hệ

quả của sự phân hóa các dự án tốt, nguồn vốn dài hạn với các dự án yếu kém, không

có khả năng tiếp tục triển khai. M&A được cho là xu hướng phù hợp trong điều kiện

thị trường thời gian qua khi giải quyết khó khăn cho 3 bên bao gồm: giải thoát chủ

đầu tư khỏi các dự án để giải quyết khó khăn tài chính riêng, tạo cơ hội tốt cho các

nhà đầu tư mới có tiềm lực tài chính tốt hơn, và người mua nhà cũng nhờ đó có nhiều

lựa chọn đa dạng hơn.

Trong vài năm gần đây, những thương vụ M&A có xu hướng tăng lên, đặc biệt

với các nhà đầu tư đang quan tâm vào thị trường Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc,

Singapore, Đài Loan do chính các quốc gia này đang sở hữu nguồn vốn FDI lớn vào

Việt Nam. Trong đó, Hàn Quốc là nước thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực

BĐS và Xây dựng. Tuy nhiên, các giao dịch chuyển nhượng thành công còn hạn chế

do một số nguyên nhân chính như: số lượng cung quá nhiều trong khi thủ tục pháp lý

còn phức tạp và nhiều vướng mắc, nhiều dự án có vị trí không tốt, giá bán chưa phù

hợp, khả năng tài chính chưa đủ mạnh của người mua. Và một thực tế rằng không

phải doanh nghiệp nào cũng thành công với dự án được mình mua về, các doanh

nghiệp sẽ bị mắc kẹt dù mua được dự án giá rẻ nếu: không cân đối được nguồn vốn

của mình, chưa đủ tiềm lực dồi dào để có thể vực dự án dậy, không có đội ngũ bán

10 Quyết định số 1659/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 07/11/2012 về việc Phê duyệt Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012 - 2020

hàng tài năng, không có chiến lược đầu tư hiệu quả.

36

2.1.2.5. BĐS vẫn là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam

Lãi suất tiền gửi hiện ở mức thấp (kỳ hạn dưới 9 tháng không vượt quá 7%/năm)

và có thể giảm tiếp. Giá vàng trong nước không biến động mạnh trong khi giá vàng

thế giới được dự báo sẽ duy trì ở mức thấp (dưới 1.200 USD/Oz) cho tới năm 2018.

Thị trường ngoại hối chưa phát triển và được quản lý chặt chẽ bởi Chính phủ. Chứng

khoán cũng được kỳ vọng sẽ khởi sắc nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro và đòi hỏi sự

tìm hiểu chuyên sâu nên không phải nhà đầu tư nào cũng có thể tiếp cận. Do vậy,

kênh đầu tư truyền thống lâu đời của mọi người dân với tâm lý “đất không thể sinh

ra thêm” là BĐS, sẽ là một trong những kênh đầu tư tiềm năng trong giai đoạn phát

triển mới sắp tới của nền kinh tế Việt Nam.

2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank

2.2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

2.2.1.1. Mô hình tổ chức của VietinBank

Tổ chức của VietinBank là một thể thống nhất gồm Trụ sở chính tại Hà Nội, 02

Văn phòng đại diện, 155 chi nhánh trong nước với 1.123 đơn vị mạng lưới tại tất cả

các tỉnh thành trong cả nước; 3 chi nhánh ở nước ngoài, 2 chi nhánh ở Frankfurk và

Berlin - CHLB Đức và 01 chi nhánh ở Viêng Chăn - Lào; VietinBank hiện có 09

Công ty hạch toán độc lập và 05 đơn vị sự nghiệp. Ngoài ra VietinBank còn là sáng

lập viên và đối tác của 03 liên doanh: Ngân hàng INDOVINA, Công ty cho thuê tài

chính quốc tế (VILC) và Công ty Bảo hiểm Châu Á-NHCT (IAI). VietinBank là đồng

sáng lập và là cổ đông chính Công ty Chuyển mạch Tài chính Việt Nam (Banknet).

Bộ máy quản trị điều hành hoạt động kinh doanh của VietinBank được tổ chức

theo mô hình công ty cổ phần, do nhà nước nắm cổ phần chi phối và đang được tiếp

tục đổi mới theo mô hình tập đoàn tài chính để phù hợp với chuẩn mực và thông lệ

quốc tế. Bộ máy quản trị điều hành bao gồm:

(i) Đại hội cổ đông: Là cuộc họp của tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết của

VietinBank. Đại hội cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của VietinBank,

được tổ chức thông qua cuộc họp Đại hội cổ đông thường niên hoặc Đại hội cổ đông

bất thường.

37

(ii) Hội đồng quản trị: HĐQT là cơ quan quản trị của VietinBank, có toàn quyền

nhân danh VietinBank để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến

mục đích, quyền lợi của ngân hàng, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội

cổ đông.

(iii) Ban kiểm soát Hội đồng quản trị: Là cơ quan do Đại hội đồng cổ đông bầu

ra, thay mặt các cổ đông để kiểm soát một cách độc lập, khách quan và trung thực

mọi hoạt động kinh doanh, quản trị điều hành của VietinBank.

(iv) Ban điều hành: Bao gồm Tổng giám đốc và các Phó Tổng giám đốc. Ban

điều hành do Hội đồng quản trị thuê hoặc bổ nhiệm, chịu sự giám sát của Hội đồng

quản trị và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và trước pháp luật về thực hiện

điều hành hoạt động hàng ngày của VietinBank.

(v) Các chi nhánh, đơn vị trực thuộc: Là đơn vị trực tiếp triển khai thực hiện các

mục tiêu kinh doanh từ Ban lãnh đạo VietinBank. Các chi nhánh và đơn vị trực thuộc

là nơi trực tiếp giao dịch với khách hàng, cung cấp các sản phẩm dịch vụ và trực tiếp

chăm sóc khách hàng. Mô hình tổ chức của các chi nhánh là đơn vị hạch toán phụ

thuộc, các đơn vị trực thuộc là các Công ty cổ phần hoặc Công ty TNHH một thành

viên hạch toán độc lập theo quy định của Luật doanh nghiệp.

2.2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của VietinBank

 Giai đoạn 1988 - 1990: Tháng 07/1988 VietinBank được thành lập và đi

vào hoạt động trên cơ sở tách ra từ một bộ phận của NHNN. Bộ máy của VietinBank

chủ yếu gồm Vụ Tín dụng Công nghiệp và Vụ Tín dụng thương nghiệp, các chi nhánh

được lập ra trên cơ sở Phòng Tín dụng Công thương nghiệp - NHNN tỉnh, thành phố

và một số chi nhánh NHNN quận, thị xã, huyện nơi có kinh tế công thương nghiệp,

dịch vụ phát triển.

 Giai đoạn 1991 - 1996: Ngày 14/11/1990, Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng đã

ký Quyết định 402/QĐ thành lập lại VietinBank, khẳng định VietinBank là một

NHTM có các thành viên và các chi nhánh hạch toán phụ thuộc, một pháp nhân hạch

toán kinh tế độc lập. Theo Quyết định 402/QĐ, công tác quản trị và điều hành của

VietinBank được đổi mới theo hướng: thực hiện vai trò quản lý điều hành tập trung

38

của Hội sở chính, đồng thời phát huy lợi thế và vai trò chủ động của các chi nhánh

trong khuôn khổ phân cấp, uỷ quyền của HĐQT.

 Giai đoạn từ 1996 đến 12/2008: VietinBank được tổ chức lại theo mô hình

Tổng công ty nhà nước theo Quyết định 285/QĐ- NH5 ngày 21/09/1996 của Thống

đốc NHNN. Từ năm 2001, VietinBank tiếp tục đổi mới toàn diện hoạt động kinh

doanh, tổ chức quản lý, quy trình nghiệp vụ hiện đại hoá ngân hàng, phát triển sản

phẩm dịch vụ theo đề án cơ cấu lại VietinBank được Chính phủ phê duyệt, nhằm

chuẩn bị cho tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.

 Giai đoạn từ 12/2008 đến nay: Đây là giai đoạn gắn với việc tái cấu trúc lại

toàn diện hoạt động của VietinBank, khởi đầu là hoạt động IPO thành công 4% vốn

điều lệ tại Sở Giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh với tổng số lượng cổ

phần phát hành là 53,6 triệu cổ phần. Đi cùng với chuyển đổi mô hình là bước chuyển

của nguồn lực tài chính, năng lực quản trị, hiệu quả kinh doanh, tính minh bạch và

văn hóa doanh nghiệp.

Như vậy, kể từ khi hình thành, phát triển (1988) đến nay, VietinBank đã

đánh dấu quá trình chuyển đổi mô hình kinh doanh truyền thống sang mô hình mới

hiện đại bao gồm khối bán lẻ, bán buôn, hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp theo

từng nhóm khách hàng… tạo tiền đề cho việc phát triển thành tập đoàn tài chính ngân

hàng đa năng với hai trụ cột chính là Ngân hàng thương mại và Ngân hàng đầu tư.

2.2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của VietinBank hiện nay

a) Những kết quả đã đạt được

Trải qua hơn 20 năm xây dựng, phát triển đến nay, VietinBank đã vượt qua rất

nhiều khó khăn thử thách, luôn tiên phong trong cơ chế thị trường, không ngừng phấn

đấu vươn lên, khẳng định được vị trí là một NHTM lớn, chủ lực, hàng đầu ở Việt

Nam, góp phần thực thi có hiệu quả chính sách tiền tệ quốc gia, thúc đẩy tăng trưởng

kinh tế thời kỳ đổi mới, phục vụ đắc lực và nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh,

khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp, tăng xuất khẩu, chuyển dịch cơ cấu kinh

tế theo hướng tích cực, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

39

VietinBank đang có tốc độ phát triển nhanh, Quy mô tài sản Nợ, tài sản Có và

các nghiệp vụ có mức tăng trưởng cao, đáp ứng yêu cầu phục vụ tích cực có hiệu quả

hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và dân cư. Mở rộng và phát triển

các loại hình sản phẩm dịch vụ mới, hội nhập với thị trường tài chính khu vực và thế

giới. VietinBank đã cung ứng vốn tín dụng cho hầu hết các ngành kinh tế lớn của đất

nước, đặc biệt là công nghiệp nặng, công nghiệp nhẹ, xây dựng, giao thông vận tải,

thương nghiệp và dịch vụ. Vốn của VietinBank đã đóng vai trò quan trọng là đòn bẩy

đầu tư nhiều dự án, mở nhiều nhà máy, công ty phát triển vững mạnh. Chất lượng cho

vay và đầu tư được kiểm soát chặt chẽ bằng cơ chế, quy trình nghiệp vụ hướng theo

thông lệ và chuẩn mực quốc tế. Tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp nhất toàn ngành chỉ chiếm

dưới 1% dư nợ, năng lực tài chính được nâng lên, các chỉ số hiệu quả ROA, ROE,

CAR đều đạt khá.

Doanh số thanh toán hàng năm qua hệ thống VietinBank lên tới hàng ngàn tỷ

đồng bảo đảm an toàn, là huyết mạch tài chính thông suốt. VietinBank luôn là ngân

hàng đi đầu trong hiện đại hóa hệ thống thanh toán ứng dụng công nghệ hiện đại về

phát triển sản phẩm dịch vụ mới.

Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của

Đơn vị: Tỷ đồng

VietinBank giai đoạn 2011-2016

Chỉ tiêu

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Tổng tài sản

460.604 503.530 576.368 661.241 779.483 948.699

Vốn chủ sở hữu

28.491

33.625

54.075

55.259

56.110

60.399

Vốn điều lệ

20.230

26.218

37.234

37.234

37.234

37.234

Nguồn vốn huy động

420.212 460.082 511.670 595.096 711.785 870.163

Dư nợ cho vay

293.434 405.744 460.079 542.685 676.688 721.898

Lợi nhuận trước thuế

8.392

8.168

7.751

7.303

7.345

8.569

Lợi nhuận sau thuế

6.298

6.169

5.808

5.727

5.717

6.858

Tỷ lệ nợ xấu/dư nợ (%)

0,75

1,35

0,82

0,90

0,73

0,93

ROA (%)

2,03

1,7

1,4

1,2

1,0

1,0

ROE (%)

26,74

19,9

13,7

10,5

10,3

11,8

CAR (%)

10,57

10,33

13,2

10,4

10,6

10,4

Nguồn: VietinBank, Báo cáo thường niên, giai đoạn từ 2011 đến 2016

40

Trong khoảng thời gian 5 năm gần đây, đặc biệt là sau khi chuyển đổi mô hình

hoạt động sang NHTM cổ phần, VietinBank đã tạo được bước phát triển đột phá để

trở thành NHTM cổ phần có quy mô tài sản, nguồn vốn chủ sở hữu và hiệu quả hoạt

động lớn nhất Việt Nam. Tính đến thời điểm cuối năm 2016, tổng tài sản của

VietinBank đạt 948.699 tỷ đồng, tăng trưởng trung bình 17,2%/năm; vốn điều lệ đạt

37.234 tỷ đồng; nguồn vốn huy động đạt 870.163 tỷ đồng, tăng trung bình

17,3%/năm; dư nợ cho vay đạt 721.898 tỷ đồng, tăng trung bình 15,7%/năm và chiếm

13,1% Tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế 11; lợi nhuận ròng năm 2016 đạt

6.858 tỷ đồng; tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ giảm từ 1,35% năm 2012 xuống còn 0,93%

năm 2016.

Cùng với sự tăng trưởng về quy mô và hiệu quả hoạt động, việc bán cổ phần

cho nhà đầu tư chiến lược nước ngoài là Công ty tài chính IFC thuộc quỹ tiền tệ quốc

tế IMF và Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ đã tạo cho VietinBank những thay đổi lớn

trong quản trị điều hành theo hướng hiện đại và phù hợp với chuẩn mực quốc tế.

Với những kết quả đạt được nêu trên, VietinBank xứng đáng là NHTM nhà

nước hàng đầu của Việt Nam, đã có những bước phát triển đột phá, tiên phong trong

việc cung ứng vốn và các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các chủ thể của nền kinh

tế, góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ,

cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chủ động

hội nhập kinh tế quốc tế.

b) Những hạn chế, yếu kém

Năng lực cạnh tranh của VietinBank chưa phải là cao nếu xét trên bình diện

quốc tế: Sức cạnh tranh của một NHTM là các tiêu chí tổng hợp phản ánh khả năng

tự duy trì lâu dài một cách có ý chí trên thị trường, trên cơ sở thiết lập mối quan hệ

bền vững với khách hàng để đạt được một số lượng lợi nhuận nhất định. Đồng thời,

đó cũng là khả năng đối phó một cách thành công với những sức ép của các lực lượng

11 Thống kê của NHNN Việt Nam, www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntddvnkt

cạnh tranh. Ngoài việc phải cạnh tranh với các tổ chức tín dụng trong nước,

41

VietinBank còn phải đối mặt với các ngân hàng nước ngoài có tiềm lực tài chính

mạnh và bề dày kinh nghiệm về quản trị, kinh doanh ngân hàng.

Một trong những nội dung quan trọng thể hiện tiềm lực tài chính và khả năng

cạnh tranh của NHTM là vốn và khả năng tài chính của ngân hàng. Ở Việt Nam hiện

nay, các NHTM đều có mức vốn chủ sở hữu quá nhỏ bé, hệ số an toàn của các NHTM

còn thấp so với chuẩn mực quốc tế là 9% (VietinBank là 10,4%). Tính đến thời điểm

31/12/2016 vốn chủ sở hữu của VietinBank là 60.399 tỷ đồng (khoảng 2,66 tỷ USD),

là một trong những NHTM có vốn chủ sở hữu cao nhất ở Việt Nam hiện nay. Tuy

nhiên nếu so sánh với các ngân hàng nước ngoài thì vốn tự có của VietinBank còn

thấp (City Bank 83 tỷ USD, Bank of America 67 tỷ USD, Krungbank Thái Lan 5,8

tỷ USD…).

Để nâng cao khả năng cạnh tranh, trong thời gian qua VietinBank đã tích cực

đầu tư đổi mới công nghệ, nối mạng toàn hệ thống nhằm tăng năng lực, chất lượng

thẩm định tín dụng và đáp ứng các nhu cầu dịch vụ sau khi cấp tín dụng cho khách

hàng như dịch vụ thẻ thanh toán, dịch vụ chuyển tiền nhanh, dịch vụ Internet Banking.

Tuy nhiên, so với các NHTM khác trong khu vực và trên thế giới thì công nghệ cung

ứng dịch vụ của VietinBank vẫn còn khá lạc hậu. Mặc dù đã nối mạng toàn hệ thống,

nhưng việc xử lý dữ liệu có độ trễ cao, nguồn nhân lực chưa đáp ứng được yêu cầu

về ứng dụng công nghệ tiên tiến... Điều đó không những làm giảm hiệu quả trong

công tác quản trị ngân hàng mà còn làm giảm khả năng cạnh tranh của VietinBank,

đặc biệt là trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế diễn ra ngày càng sâu sắc, toàn

diện như hiện nay.

Bộ máy tổ chức của VietinBank còn cồng kềnh, tồn tại nhiều phòng ban chuyên

môn, dẫn đến tình trạng chồng chéo chức năng và hoạt động kinh doanh bị phân đoạn

ra thuộc nhiều đầu mối. Do đó, tính hệ thống và liên kết trong hoạt động chuyên môn

bị phân tán, chi phí hoạt động cao, năng suất lao động, hiệu quả quản lý thấp. Thực

trạng cơ cấu tổ chức của VietinBank hiện đang trong quá trình đổi mới theo mô hình

ngân hàng hiện đại. Tuy nhiên, mô hình tổ chức hiện nay vẫn còn những hạn chế so

với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Trong thời gian tới, cùng với việc đổi mới hoạt

động kinh doanh, VietinBank cần phải tiếp tục hoàn thiện và đổi mới mô hình tổ chức

42

phù hợp với thông lệ và chuẩn mực quốc tế với những bước đi thích hợp, bảo đảm

hoạt động kinh doanh của VietinBank phát triển hiệu quả và bền vững.

Sản phẩm dịch vụ của VietinBank còn chưa thực sự phong phú, chất lượng dịch

vụ chưa cao: Trong những năm qua, VietinBank đã thực hiện chính sách tăng trưởng

quy mô hoạt động gắn với việc không ngừng đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản

phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng và đòi hỏi của nền kinh

tế. Mặc dù VietinBank đã có nhiều cải tiến, nhưng sản phẩm dịch vụ còn khá đơn

điệu, chất lượng dịch vụ chưa cao, chưa tạo được các gói sản phẩm dịch vụ đồng bộ.

Mặt khác, do chịu ảnh hưởng từ nội tại nền kinh tế và tập quán tiêu dùng của người

Việt Nam, nên các sản phẩm dịch vụ truyền thống vẫn là sản phẩm nổi trội và chiếm

tỷ trọng lớn trong cơ cấu thu nhập của VietinBank. Vì vậy, để nâng cao năng lực cạnh

tranh, gia tăng thị phần trong lĩnh vực ngân hàng ở thị trường trong nước và tiến tới

các thị trường phát triển trên thế giới, VietinBank phải tích cực đầu tư nâng cấp hệ

thống công nghệ thông tin, đẩy mạnh phát triển các sản phẩm dịch vụ hiện đại, tích

cực phát triển nguồn nhân lực có chất lượng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng

cao của khách hàng.

2.2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

2.2.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng

a) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

Đến hết năm 2016, Tổng dư nợ tử hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của toàn

hệ thống ngân hàng là 426 nghìn tỷ VNĐ, chiếm 7,7% tổng dư nợ cho vay của toàn

bộ nền kinh tế 12. Tính bình quân giai đoạn 2011-2016, so với tổng dư nợ của toàn bộ

nền kinh tế thì tỷ trọng dư nợ từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ổn định ở mức

7,8%. Điều này cho thấy mặc dù thị trường BĐS đang ở cuối chu kỳ suy giảm (2009-

2013) và đầu chu kỳ phục hồi mới (2014 - nay), nhưng hoạt động kinh doanh BĐS

12 Xem hình 2.1. Tình hình cho vay kinh doanh BĐS của Việt Nam từ 2004 đến nay

vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát và có thể dự báo được của các ngân hàng.

Đơn vị: Tỷ VNĐ

DƯ NỢ CHO VAY KINH DOANH BĐS CỦA VIETINBANK GIAI ĐOẠN 2011-2016

450.000

60,0%

400.000

50,0%

350.000

40,0%

300.000

30,0%

250.000

200.000

20,0%

150.000

10,0%

100.000

0,0%

50.000

-

-10,0%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Nền kinh tế

204.000

229.000

262.000

340.667

392.627

426.000

VietinBank

21.945

26.069

24.801

27.201

42.523

48.370

Tỷ trọng

10,8%

11,4%

9,5%

8,0%

10,8%

11,4%

Tăng trưởng

18,8%

-4,9%

9,7%

56,3%

13,8%

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên của VietinBank và NHNN

43

Hình 2.3. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và của cả nền kinh tế

Năm 2016, dư nợ từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank chiếm

11,4% tổng dư nợ từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của nền kinh tế, tương đương

48,37 nghìn tỷ VNĐ. Từ năm 2011 đến nay, tỷ trọng dư nợ từ hoạt động cho vay kinh

doanh BĐS của VietinBank so với nền kinh tế luôn ổn định trong khoảng 8-12%. Tuy

nhiên tốc độ tăng trưởng dư nợ của VietinBank trong hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS không được ổn định như vậy. Năm 2013, trong bối cảnh các ngân hàng siết chặt

cho vay nhằm kiểm soát nạn đầu cơ trên thị trường BĐS, VietinBank đã hạn chế việc

cho vay kinh doanh BĐS khiến cho dư nợ giảm 4,9%. Tuy nhiên đến cuối năm 2013,

việc Chính phủ cho phép thành lập Công Ty Quản Lý & Khai Thác Tài Sản Việt Nam

(VAMC) nhằm mua lại nợ xấu của các tổ chức tín dụng và tung gói cứu trợ 30.000

tỷ đồng cho đối tượng mua nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ nhằm kích thích

nguồn cầu trầm lắng từ đợt suy giảm năm 2009. Điều này đã đem lại tác động tích

cực đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank. Dư nợ từ hoạt động này

tăng lên 9,7% năm 2014 và tăng mạnh 56,3% trong năm sau đó. Tính đến cuối năm

44

2016, dư nợ từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank đã tăng gấp 2,2

lần so với 5 năm trước đó.

Tuy nhiên, hiện nay hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ViewtinBank vẫn

chủ yếu vẫn dựa trên tài sản đảm bảo của dự án đầu tư. Ước tính bình quân giai đoạn

2014-2016, tỷ trọng dư nợ có tài sản đảm bảo chiếm 76% tổng dư nợ từ hoạt động

cho vay kinh doanh BĐS 13. Như vậy việc sử dụng tài sản đảm bảo để thu hồi nợ vay

với tỷ trọng cao mặc dù góp phần hạn chế rủi ro đối với VietinBank khi thị trường có

biến động hay khi khách hàng có vấn đề trong việc trả nợ, nhưng nó phản ánh khả

năng đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường BĐS và quản trị rủi ro của VietinBank

vẫn còn hạn chế. Xu hướng cho vay dựa trên việc thẩm định tính khả thi dự án vay

vốn, mức độ tín nhiệm của khách hàng, khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động ngân

hàng mới chính là chìa khóa, nền tảng cơ bản để hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

của VietinBank đạt hiệu quả. Đây chính là thách thức lớn mà VietinBank cần phải

giải quyết trong thời gian tới.

b) Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS

Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank tăng dần qua các năm. Nếu

năm 2011 doanh số cho vay kinh doanh BĐS đạt 78,34 nghìn tỷ đồng thì đến năm

2016, doanh số đã tăng lên gấp 2,33 lần so với 5 năm trước đó, tương đương với

13 Báo cáo hoạt động tín dụng phân theo ngành năm 2016, Phòng nghiên cứu chiến lược - VietinBank

182,15 nghìn tỷ đồng.

Tỷ VNĐ

70,00%

200.000

180.000

60,00%

160.000

50,00%

140.000

120.000

40,00%

100.000

30,00%

80.000

60.000

20,00%

40.000

10,00%

20.000

0,00%

-

2011

2012

2013

2014

2015

2016

78.341

85.216

87.986

103.188

169.507

182.151

Doanh số cho vay kinh doanh BĐS

15,65%

8,78%

3,25%

17,28%

64,27%

7,46%

Tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên của VietinBank

45

Hình 2.4. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank

Tuy nhiên tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS trong thời gian

qua là không ổn định. Do tác động của suy thoái trên thị trường BĐS, tốc độ tăng

doanh số cho vay kinh doanh BĐS giảm tử 15,65% năm 2011 xuống còn 3,25% năm

2013. Đến đầu năm 2014, những dấu hiệu tích cực trên thị trường BĐS xuất hiện kéo

theo hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp BĐS trở nên sôi động. Nắm bắt được

tình hình đó, VietinBank đã nhanh chóng tiếp cận nhu cầu về vốn của các doanh

nghiệp này và kịp thời cung cấp tín dụng đáp ứng nhu cầu. Đỉnh điểm đến cuối năm

2015, tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS đạt 64,27%/năm, tăng

thêm 66,32 nghìn tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước đó. Nhưng sang năm 2016, mặc

dù thị trường BĐS vẫn đang trong quá trình phục hồi nhưng những biện pháp hạn chế

sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của NHNN đã làm chậm lại tốc độ tăng

trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS. Năm 2016, doanh số chỉ tăng thêm 7,46%

đạt mức 182,15 nghìn tỷ đồng vào cuối kỳ. Dự báo trong thời gian tới, xu hướng tăng

trưởng chậm (dưới 10%/năm) của doanh số cho vay kinh doanh BĐS vẫn còn tiếp

46

tục do biện pháp hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của NHNN

ngày càng thắt chặt hơn 14.

c) Tỷ trọng dư nợ trên tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

Năm 2016, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của toàn bộ nền kinh tế đạt 426

nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,7% trên tổng dư nợ của nền kinh tế. Con số này cho thấy

hệ thống ngân hàng quản lý hoạt động cho vay kinh doanh BĐS khá chắc chắn để

đảm bảo an toàn, tránh các rủi ro đến từ thị trường BĐS khi thị trường này hoạt động

Đơn vị: tỷ VNĐ

chưa thực sự ổn định.

TỶ LỆ DƯ NỢ CHO VAY KINH DOANH BĐS TRÊN TỔNG DƯ NỢ CUẢ CÁC NGÂN HÀNG ĐẾN HẾT 31/12/2016

60.000

25,0%

50.000

20,0%

40.000

15,0%

30.000

10,0%

20.000

5,0%

10.000

-

0,0%

Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

Tỷ trọng

Nguồn: Trung tâm dữ liệu tài chính và phân tích ngành Stox plus 15

Hình 2.5. Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của một số ngân hàng

Tuy nhiên tỷ trọng cho vay của các ngân hàng lại có sự phân biệt rõ rệt. Khối

ngân hàng nhà nước mặc dù dư nợ cho vay kinh doanh BĐS khá cao, nhưng tỷ lệ

trong tổng dư nợ của mỗi ngân hàng duy trì ở mặt bằng chung 6,4%. Con số này của

khối NHTM cổ phần là 13,3% và cũng không đồng đều giữa các ngân hàng với nhau.

14 Báo cáo hoạt động tín dụng phân theo ngành năm 2016, Phòng nghiên cứu chiến lược - VietinBank

15 http://stoxplus.com/Pub_hs/NCCL-QHKDQT/Database&ChartBanking12 2016.xlsx/31122016

Điều này cho thấy hoạt động cho vay kinh doanh BĐS chiếm một vị trí quan trọng

47

hơn trong hoạt động tín dụng của các NHTM cổ phần, nhưng cũng phản ảnh mức độ

rủi ro cao hơn mà các NHTM cổ phần phải đối mặt khi xảy ra biến động trên thị

Đơn vị: tỷ VNĐ

TỶ LỆ DƯ NỢ CHO VAY KINH DOANH BĐS TRÊN TỔNG DƯ NỢ CỦA VIETINBANK GIAI ĐOẠN 2011-2016

60.000

8,0%

7,0%

50.000

6,0%

40.000

5,0%

30.000

4,0%

3,0%

20.000

2,0%

10.000

1,0%

-

0,0%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

Tỷ trọng

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên của VietinBank

trường BĐS cũng như biến động từ nền kinh tế vĩ mô.

Hình 2.6. Tỷ trọng dư nợ /tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

của VietinBank

Xét tại VietinBank trong giai đoạn 2011-2016, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

tăng trưởng đều và chiếm tỷ lệ ổn định trong khoảng 5-7% trên tổng dư nợ từ hoạt

động ngân hàng. Kết quả này thể hiện sự an toàn, chắc chắn của VietinBank trong

hoạt động cho vay kinh doanh BĐS khi thị trường BĐS suy giảm. Thế nhưng khi thị

trường có nhiều tín hiệu tích cực, phục hồi thì VietinBank cũng ít có sự chuyển hướng

dòng tín dụng đổ vào thị trường BĐS. Nguyên nhân bởi một phần VietinBank là ngân

hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS lớn thứ hai trên thị trường, việc tập trung

thêm vốn vào ngành này nghĩa là lấy đi rất nhiều nguồn vốn để tài trợ cho các ngành

khác, và đây cũng là cả một vấn đề dành cho VietinBank.

48

2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng

a) Tỷ lệ Nợ quá hạn /Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS mặc dù là lĩnh vực mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một

hoạt động kinh tể nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Mặc dù đa số các

khoản dư nợ cho vay BĐS đều có tài sản đảm bảo chủ yểu là BĐS, nhưng ngân hàng

cũng khó phát mại được tài sản khi tính thanh khoản trên thị trường BĐS kém dần đi.

Mặt khác, có những dự án đã hoàn thành 80-90% nhưng gặp khó khăn trong việc huy

động vốn, môi trường pháp lý thay đổi, biến động giá cả đầu vào, thị trường đầu ra

bị đóng băng, tính khả thi của dự án hiện tại không giống như tính toán ban đầu…

nên không thể triển khai tiếp hoặc không bán được.

Do đó, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank cũng sẽ xuất hiện

rủi ro doanh nghiệp vay vốn đến hạn nhưng chưa có khả năng hoàn trả lại cho ngân

hàng. Số liệu thống kê về tỷ lệ nợ quá hạn từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của

các ngân hàng giai đoạn 2011-2016 như sau:

Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn /Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS của các ngân hàng giai đoạn 2011-2016

Ngân hàng

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1,00% 2,17% 2,61% 2,90% 2,34% 3,89% 3,50% 2,70% 2,69% 2,60% 2,38% 5,47%

2,11% 1,95% 2,20% 2,08% 2,75% 1,94% 2,84% 2,41% 2,43% 2,50% 1,05% 4,84%

1,47% 2,58% 2,30% 2,40% 1,77% 8,44% 2,58% 2,51% 2,61% 2,60% 6,65%

0,75% 2,65% 1,95% 0,86% 1,52% 2,14% 2,71% 1,75% 2,05%

1,00% 2,17% 2,61% 2,90% 2,34% 3,89% 3,50% 2,70% 2,69% 2,60% 2,38% 5,47%

1,02% 1,91% 1,44% 0,83% 1,26% 1,85% 1,51% 2,47% 2,79% 2,07% 1,06% 1,81%

VietinBank BIDV Vietcombank ACB MB SHB Techcombank VIB VPBank Maritime Bank LPB Agribank Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên và BCTC của các ngân hàng, Stoxplus

Tính đến thời điểm 31/12/2016, nợ quá hạn từ hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng là 5.124 tỷ VNĐ, chiếm 1,20% tổng dư nợ cho

49

vay kinh doanh BĐS của cả nền kinh tế 16. Tỷ lệ này của VietinBank là 1,02% (tương

đương 492,7 tỷ VNĐ), thấp hơn nhiều so với tỷ lệ của toàn bộ hệ thống ngân hàng và

phần lớn các ngân hàng Việt Nam khác. Nhìn chung nợ quá hạn của các ngân hàng

trong giai đoạn này là không quá cao và biến động cũng không nhiều. Nguyên nhân

bởi vì sau cuộc khủng hoảng 2008, chứng khoán tuột dốc không phanh, thị trường

BĐS đóng băng hoàn toàn và các ngân hàng thu hẹp quy mô hoạt động, giảm cho vay

trên thị trường BĐS khiến cho thị trường này không những không phát triển mà còn

ngưng trệ giao dịch một cách kinh khủng. Tình trạng này kéo dài sang cả những năm

sau đó khiến Chính phủ phải can thiệp vào thị trường, hỗ trợ các ngân hàng giải quyết

nợ quá hạn trên thị trường BĐS. Hệ quả của sự can thiệp này là nợ quá hạn từ hoạt

động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng giảm xuống mức dưới 4% trong

tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS.

b) Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

Trong bối cảnh thị trường BĐS suy giảm giai đoạn 2009-2013, nợ xấu của các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS là một trong những nguyên nhân gây tắc nghẽn dòng

vốn đi vào thị trường BĐS, làm mất an toàn cho hệ thống ngân hàng và cũng phản

ánh tình hình kinh doanh khó khăn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiên

trong giai đoạn thị trường BĐS phục hồi từ 2014 đến nay, nợ xấu của hệ thống ngân

hàng không ngừng giảm xuống, tạo niềm tin cho hệ thống tín dụng tiếp tục bơm vốn

vào thị trường BĐS 17. Số liệu thống kê về tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động cho vay kinh

16 Tổng hợp và phân tích từ Báo cáo dư nợ phân theo ngành của NHNN năm 2016

17 GS, TS Nguyễn Văn Tiến, Vòng quay tín dụng trong hoạt động tín dụng BĐS, Tạp chí Ngân hàng, số 14/2015, tr.18 - tr.21

doanh BĐS của các ngân hàng tính đến hết ngày 31/12/2016 như sau:

50

Bảng 2.4: Chi tiết các nhóm nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS theo

Đơn vị: tỷ VNĐ

nhóm của một số ngân hàng tính đến hết 31/12/2016

Dư nợ

Ngân hàng

Nhóm 4

Nhóm 1 51.097 47.471 42.672 26.028 7.708 18.758 15.933 15.368 14.096 8.173 455.265

Nhóm 2 610 148 233 105 27 79 131 35 73 24 1.193

52.040 48.370 45.268 26.895 7.912 19.357 17.396 15.698 14.579 8.369 426.000

37 42 45 54 18 45 82 12 31 8 520

Tỷ lệ nợ quá hạn 1,81% 1,02% 1,91% 1,44% 1,26% 1,51% 2,79% 0,83% 1,85% 1,06% 1,20%

Nhóm 5 178 195 303 174 23 131 75 70 149 45 2.001

Nhóm 3 118 108 284 56 33 38 197 13 17 12 1.411

Tỷ lệ nợ xấu 0,64% 0,71% 1,40% 1,05% 0,92% 1,10% 2,04% 0,61% 1,35% 0,78% 0,92%

Agribank VietinBank BIDV VCB MB Techcom VPBank ACB SHB LPB Nền kinh tế Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên và BCTC của các ngân hàng, Stoxplus

Tính đến hết 31/12/2016, nợ xấu từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của toàn

bộ hệ thống ngân hàng chiếm 0,92% tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS, tương

đương 3.932 tỷ VNĐ. Trong đó tỷ lệ này của VietinBank là 0,71% (tương đương 345

tỷ VNĐ), thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ của toàn bộ hệ thống ngân hàng cũng như

một số ngân hàng khác. Cụ thể, tỷ lệ nợ xấu từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

của ngân hàng TMCPViệt Nam Thịnh Vượng (VPBank), ngân hàng TMCP Sài Gòn

Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), ngân hàng

TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCB) đều trên mức 1% so với tổng dư nợ từ cho

vay kinh doanh BĐS. Trong đó VPBank có tỷ lệ nợ xấu cao nhất trong các ngân hàng

đạt 2,04%. Tuy nhiên tỷ lệ này vẫn đang được kiểm soát ở mức dưới 3% và đang tiếp

tục được xử lý hiệu quả. Bên cạnh đó, cùng với xu hướng đang phục hồi của thị

trường BĐS sẽ tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

của các ngân hàng.

Nợ xấu trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank không phải

là mới phát sinh trong những năm gần đây, mà thực chất đã tích tụ từ nhiều năm trước.

Khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng hoặc suy giảm thì cũng là lúc nợ

xấu cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank gia tăng. Trong giai đoạn 2011-2016,

dù tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của

51

VietinBank ổn định trong khoảng 0,65% - 0,75% nhưng thực chất vẫn đang gia tăng

Đơn vị: Tỷ VNĐ

TỶ LỆ NỢ XẤU TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BĐS CỦA VIETINBANK GIAI ĐOẠN 2011-2016

400

1,40%

350

1,20%

300

1,00%

250

0,80%

200

về giá trị tuyệt đối.

350

345

0,60%

320

150

0,40%

100

181

175

143

0,20%

50

-

0,00%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Nợ xấu

Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên của VietinBank

Hình 2.7. Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

của VietinBank giai đoạn 2011-2016

Trong giai đoạn 2011-2013, trung bình nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS của

VietinBank là 166 tỷ VNĐ, chiếm 0,68% bình quân dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

giai đoạn này. Con số này khá thấp và nằm trong tầm kiểm soát được của VietinBank.

Trong thời gian này, nợ xấu vẫn chưa phải là vấn đề nghiêm trọng tác động đến thị

trường BĐS đang suy thoái. VietinBank tự xử lý nợ xấu thông qua trích lập dự phòng

rủi ro tín dụng theo đúng quy định, phát mãi tài sản đảm bảo hoặc tái cơ cấu lại nợ

vay.

Tuy nhiên, đến giai đoạn 2014-2016, nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS bắt đầu

có sự gia tăng về giá trị, trung bình nợ xấu của hoạt động này đã lên đến 338 tỷ VNĐ,

tăng gấp 2,03 lần so với giai đoạn trước, chiếm 0,92% so với bình quân dư nợ cho

52

vay kinh doanh BĐS giai đoạn này. Đây là hậu quả của quá trình tích lũy nợ từ giai

đoạn trước đó (khi thị trường BĐS suy thoái, nguồn lực của các doanh nghiệp BĐS

đã yếu đi vì thiếu vốn do các NHTM siết chặt tín dụng) đến giai đoạn này được bùng

phát. Mặc dù vậy, những tác động tích cực hơn từ sự phục hồi của thị trường BĐS

cùng các biện pháp kiểm soát nợ xấu có hiệu quả của VietinBank khiến nợ xấu không

có tác động nhiều đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank.

c) Mức độ tập trung cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn

Theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN do NHNN phát hành ngày 27/05/2016, tỷ

lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín

dụng hiện nay là 60%. Tuy nhiên, do chi phí huy động vốn, biến động lãi suất ngắn

hạn so với dài hạn là khác nhau, đồng thời do những yêu cầu khác nhau về khả năng

thanh khoản và mục đích vay vốn nên từng ngành trong danh mục cho vay của mỗi

ngân hàng đều có mức độ sử dụng vốn ngắn hạn và dài hạn khác nhau. Kinh doanh

BĐS là một hoạt động đầu tư trong dài hạn, vì vậy việc ngân hàng cũng phải sử dụng

nguồn huy động trong dài hạn để tài trợ cho hoạt động này. Bình quân tại các NHTM

ở Việt Nam 23% nguồn vốn ngắn hạn sử dụng để tài trợ cho hoạt động kinh doanh

BĐS 18. Tỷ lệ này thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung

và dài hạn của toàn bộ hệ thống là 34,51% 19.

Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và hệ

Đơn vị: tỷ VNĐ

thống NHTM giai đoạn 2011-2016

Chỉ tiêu

CƠ CẤU NGUỒN VỐN CHO VAY KINH DOANH BĐS CỦA CÁC NHTM 2015 392.627 102.083 290.544

2013 262.000 78.600 183.400

2014 340.667 81.760 258.907

2011 204.000 32.640 171.360

2012 229.000 38.930 190.070

2016 426.000 119.280 306.720

Nguồn vốn - Ngắn hạn - Trung dài hạn Cơ cấu nguồn vốn - Ngắn hạn - Trung dài hạn

16% 84%

17% 83%

30% 70%

24% 76%

26% 74%

28% 72%

18 TS Đinh Xuân Cường, Quản trị danh mục cho vay theo ngành kinh tế tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, Tạp chí Thị trường tài chính tiền tệ, số 21(438),2015, tr.17 - tr.18;tr-43 - tr.44

19 www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/hdchtctctd/tkmsctcb

53

CƠ CẤU NGUỒN VỐN CHO VAY KINH DOANH BĐS CỦA VIETINBANK

Chỉ tiêu

2013 24.801 4.216 20.585 17% 83%

2014 27.201 3.808 23.393 14% 86%

2015 42.523 7.654 34.869 18% 82%

2011 21.945 2.633 19.312 12% 88%

2012 26.069 3.389 22.680 13% 87%

2016 48.370 9.674 38.696 20% 80%

Nguồn vốn - Ngắn hạn - Trung dài hạn Cơ cấu nguồn vốn - Ngắn hạn - Trung dài hạn Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên và BCTC của các ngân hàng, Stoxplus

Từ bảng thống kê trên dễ dàng nhận thấy VietinBank sử dụng rất ít nguồn vốn

ngắn hạn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay kinh

doanh BĐS bình quân trong những năm vừa qua là 16%, thấp hơn tỷ lệ 23% của hệ

thống NHTM Việt Nam và thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ 36,45% vốn ngắn hạn cho

vay trung dài hạn của VietinBank. Nguyên nhân bởi vì hoạt động kinh doanh BĐS

có quy mô vốn rất lớn, rủi ro cao và thời gian vay cũng rất dài. Việc sử dụng quá

nhiều vốn ngắn hạn để tài trợ sẽ làm giảm tính linh hoạt trong cơ cấu cho vay của

ngân hàng, gia tăng áp lực huy động vốn lên hệ thống tín dụng của VietinBank.

Mặt khác, Thông tư 06/2016/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung một số điều của

36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của

tổ chức tín dụng, trong đó có quy định chặt chẽ hơn về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được

sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng với lộ trình phù hợp để

kiểm soát rủi ro thanh khoản, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng.

Lộ trình cụ thể đối với các NHTM như sau:

- Từ ngày Thông 01/7/2016 đến 31/12/2016: giữ nguyên mức 60%;

- Từ ngày 01/01/2017 đến 31/12/2017: 50%;

- Từ ngày 01/01/2018: 40%.

Lộ trình thay đổi này sẽ khiến cho nguồn vốn cho vay trung dài hạn của

VietinBank thu hẹp lại, ảnh hưởng lớn đến việc quản trị danh mục cho vay từ đó tác

động hai chiều đến hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank. Một mặt, trong

ngắn hạn VietinBank phải hạn chế sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho nhu

cầu vốn dài hạn, trong đó có hoạt động kinh doanh BĐS. Mặt khác trong dài hạn,

54

VietinBank phải nghiên cứu lại phương án cơ cấu lại tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho

vay trung dài hạn để đảm bảo hiệu quả quản trị danh mục cho vay nói chung và hiệu

quả cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.

2.2.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời

Thu từ lãi cho vay kinh doanh BĐS trong giai đoạn 2011-2014có xu hướng bị

giảm xuống, từ 502 tỷ VNĐ năm 2011 giảm xuống còn 366 tỷ VNĐ năm 2016 .

Nguyên nhân là do thị trường BĐS Việt Nam đang trong thời kỳ suy giảm, các ngân

hàng đang tăng cường siết chặt các điều kiện cho vay dài hạn, nhất là đối với cho vay

kinh doanh BĐS khiến VietinBank đã dịch chuyển dần cơ cấu danh mục cho vay sang

Tỷ VNĐ 700

3,00%

600

2,50%

500

2,00%

400

1,50%

300

các ngành nghề khác có khả năng thu từ lãi cao hơn.

574

525

502

1,00%

462

418

200

366

0,50%

100

-

0,00%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Thu từ lãi cho vay kinh doanh BĐS

Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo thường niên của VietinBank

Hình 2.8. Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank giai đoạn

2011-2016

Mặc dù quy mô và chất lượng tín dụng cho vay kinh doanh BĐS trong giai đoạn

2011-2014 không có nhiều biến động trọng giai đoạn 2011 - 2014 như đã phân tích ở

trên, việc tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS có xu hướng giảm dần trong giai

đoạn này đã phản ánh hiệu quả đi xuống của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại

VietinBank.

55

Bước sang giai đoạn thị trường BĐS đang phục hồi (2015-2016), thu từ lãi cho

vay kinh doanh BĐS đã tăng lên 462 tỷ VNĐ năm 2015 và đạt 574 tỷ VNĐ trong

năm 2016. Tuy nhiên, sự gia tăng này được tạo ra bởi sự linh động của VietinBank

đã chuyển đổi cơ cấu danh mục cho vay, tập trung vào hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS. Như đã phân tích ở trên, doanh số cho vay và dư nợ trong giai đoạn này tăng

trưởng rất mạnh đã kéo theo thu từ lãi cho vay kinh doanh BĐS tăng lên. Tuy nhiên

tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS giai đoạn này vẫn tiếp tục đi xuống, thể hiện

chất lượng cho vay kinh doanh BĐS vẫn chưa được cải thiện. Nguyên nhân của vấn

đề này là bởi VietinBank khi chuyển đổi cơ cấu danh mục cho vay đã giảm lãi suất

cho vay kinh doanh BĐS rất nhiều để cạnh tranh thu hút khách hàng, mở rộng quy

mô cho vay trong thời gian ngắn nhằm đón đầu thị trường BĐS đang phục hồi và có

dấu hiệu tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

2.2.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank

2.2.3.1. Những kết quả đạt được

- Tốc độ tăng trưởng về quy mô và lợi nhuận từ hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS của VietinBank là rất mạnh mẽ trong thời gian qua, góp phần mang lại hiệu quả

cho ngân hàng nói riêng và đóng vai trò quan trọng trong việc dẫn vốn vào thị trường

BĐS nhằm tiếp tục duy trì đà phục hồi của thị trường này trong giai đoạn hiện nay.

Bên cạnh đó, mức nợ xấu từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank

thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ của toàn hệ thống ngân hàng, đây thực sự là tín hiệu

tốt phản ánh hiệu quả của chất lượng hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của

VietinBank.

- Công tác phân loại nợ cho vay kinh doanh BĐS được VietinBank thực hiện rất

tích cực. Trong thời gian qua, VietinBank đã tăng cường đánh giá chất lượng tín dụng,

tích cực thu thập thông tin, chủ động phân tích, đánh giá và thực hiện nghiêm túc các

nguyên tắc phân loại nợ. Đồng thời thường xuyên rà soát, đnhs giá lại khả năng phát

mại và tỷ lệ khấu trừ của tất cả tài sản đảm bảo để trích lập dự phòng rủi ro theo quy

định của NHNN.

56

- VietinBank đã có sự chuẩn bị tương đối đầy đủ để triển khai áp dụng Basel II

vào hoạt động quản trị ngân hàng. Hiện tại, VietinBank đã thuê tư vấn từ các công ty

và tổ chức nước ngoài để hoàn thiện các bản đánh giá khoảng cách, đồng thời thành

lập kế hoạch triển trai Basel II cụ thể. Cho đến nay, VietinBank đã và đang đang triển

khai 04 dự án đầu tiên, cụ thể hóa Hiệp ước vốn Basel II trong hoạt động quản trị rủi

ro tín dụng của VietinBank, từng bước tạo dựng một khung quản trị rủi ro vững chắc,

phù hợp với thông lệ và chuẩn mực quốc tế (Chi tiết các dự án xem tại Phụ lục 02).

2.2.3.2. Những mặt còn hạn chế, thách thức

Thứ nhất, mặc dù trong thời gian vừa qua, VietinBank đã có những nỗ lực tăng

quy mô mà chất lượng cho vay kinh doanh BĐS, nhưng hiệu quả cho vay kinh doanh

BĐS của VietinBank không cao và đang có xu hướng giảm dần. Đặc biệt là trong giai

đoạn thị trường BĐS đang bắt đầu phục hồi 2015 - 2016, nợ xấu trên thị trường đang

dần được kiểm soát, tín dụng đang được các ngân hàng nới lỏng cho thị trường BĐS,

khi đó quy mô cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank tăng rất nhanh nhưng thu từ

lãi cho vay kinh doanh BĐS chỉ tăng tương đối, điều đó dẫn đến hiệu quả trong lĩnh

vực này của VietinBank vẫn chưa được cải thiện.

Thứ hai, VietinBank chưa có các loại hình cho vay kinh doanh BĐS đa dạng và

phù hợp với thị trường BĐS. Từ trước đến nay, VietinBank mới chỉ tập trung vào mở

rộng tập khách hàng có nhu cầu vốn để kinh doanh BĐS mà chưa có sự quan tâm

đúng mức đến việc xây dựng các gói sản phẩm riêng biệt dành riêng cho hoạt động

kinh doanh BĐS. Đồng thời, VietinBank cũng chưa có quy trình chính thức và cụ thể

cho hoạt động cho vay kinh doanh BĐS dẫn đến sự phân mảnh trong các bộ phận

chức năng cũng như nhiều bước trong quy trình hoạt động, giao dịch cho vay kinh

doanh BĐS của VietinBank.

Thứ ba, hiện nay VietinBank đang triển khai Basel II ở giai đoạn đầu tiên là xây

dựng chiến lược cụ thể chi tiết và thiết lập được các nền tảng nhất định về cơ sở hạ

tầng cơ sở dữ liệu, công nghệ thông tin, quy trình quản lý rủi ro và lượng hóa rủi ro

theo hướng tiệm cận quy chuẩn mới. Tuy nhiên, đây chỉ là những bước khởi động

đầu tiên khi mà kết quả đạt được từ giai đoạn này còn cách rất xa so với những chuẩn

57

mực mà Basel II yêu cầu. Trên thực tế, việc triển khai Basel II tại VietinBank đang

gặp không ít khó khăn dẫn đến khả năng tuân thủ chưa khả quan, nguyên nhân chính

là do hạn chế về môi trường pháp lý, năng lực tài chính, cơ sở dữ liệu, nguồn nhân

lực…

Hơn nữa, áp dụng Basel II đòi hỏi VietinBank phải triển khai thật chặt chẽ về

cơ sở dữ liệu và công tác quản trị dữ liệu. Thế nhưng hiện nay cơ sở dữ liệu của

VietinBank còn khá thấp, quá trình nhập dữ liệu không đảm bảo chất lượng và bản

thân hệ thống công nghệ cũng không hỗ trợ nhiều cho việc thu thập đầy đủ dữ liệu

trong một thời gian dài. Do đó trong thời gian tới, VietinBank sẽ cần thêm rất nhiều

thời gian và chi phí để bổ sung, khắc phục và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đầu

vào cho triển khai Basel II.

Thứ tư, Công nghệ ngân hàng của VietinBank mặc dù tiên tiến hơn nhiều so với

các ngân hàng tại Việt Nam như nếu so sánh trên bình diện quốc tế thì còn rất lạc hậu.

Tuy VietinBank đã và đang nỗ lực nâng cấp năng lực công nghệ của với sự thành

công của Dự án Hiện đại hóa hoạt động ngân hàng và Hệ thống Thanh toán do Ngân

hàng thế giới tài trợ nhưng nếu so sánh với các ngân hàng nước ngoài thì các ngân

hàng nước ngoài vượt khá xa về trình độ công nghệ ngân hàng với các hệ thống máy

móc thiết bị hiện đại cũng như các ứng dụng công nghệ thông tin trong nghiệp vụ

ngân hàng. Sự liên kết với các NHTM khác còn lỏng lẻo; công nghệ thanh toán không

dùng tiền mặt lạc hậu dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro trong hoạt động ngân hàng của

VietinBank nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank nói

riêng.

Thứ năm, Năng lực chuyên môn của nhân viên thẩm định dự án kinh doanh

BĐS còn hạn chế. Mặc dù VietinBank đã có chính sách đào tạo nghiệp vụ thẩm định

dự án kinh doanh BĐS nội bộ, đồng thời các nhân viên có kinh nghiệm sẽ hướng dẫn

cặp các nhân viên mới trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, bởi vì nghề thẩm định

giá là một nghề chuyên nghiệp nên ngoài các kinh nghiệm được tích lũy thì cần phải

thường xuyên cập nhật kiến thức chuyên môn về thẩm định dự án kinh doanh BĐS

và nhân viên thẩm định cần được đào tạo một cách nghiêm túc, bài bản, liên tục nhằm

58

tiếp cận các kỹ năng thẩm định giá mới trong quá trình học tập. Bởi vì, tính chuyên

nghiệp dựa trên 3 nền tảng cơ bản là tri thức, kỹ năng và kinh nghiệm.

Bên cạnh đó, luôn tồn tại thách thức từ việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp từ

đội ngũ cán bộ thẩm định dự án của VietinBank. Cám dỗ từ các khoản “lót tay” hậu

hĩnh của khách hàng nhằm nâng cao giá trị tài sản thế chấp, nhân viên thẩm định dự

án kinh doanh BĐS có thể làm giảm lợi nhuận từ hoạt động cho vay của VietinBank

và gián tiếp trở thành tác nhân của việc gia tăng rủi ro tiềm ẩn của khoản cho vay đó.

2.2.3.3. Nguyên nhân

a) Nguyên nhân khách quan

Những khó khăn trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank về

mặt khách quan là do các yếu tố cơ bản: môi trường pháp lý, cung và cầu trên thị

trường BĐS, môi trường cạnh tranh và chất lượng thông tin trên thị trường.

Môi trường pháp lý

Như đã phân tích ở phần thực trạng thị trường BĐS, hiện nay môi trường pháp

lý của nước ta còn chưa đồng bộ gây nhiều khó khăn cho hoạt động của ngân hàng

lẫn các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS. Hơn nữa, vẫn còn một số vấn

đề còn chung chung, cần bổ sung hoàn thiện trong thời gian tới nhằm thống nhất,

công khai, minh bạch, đảm bảo cho các giao dịch trên thị trường BĐS đi vào quy củ,

tránh hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại như hiện nay. Chính vì vậy mà các ngân hàng

cũng như doanh nghiệp khó dự báo được môi trường pháp lý trong tương lai, làm gia

tăng rủi ro từ hoạt động cho vay và kinh doanh BĐS của mình.

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai từ trước đến

nay được đánh giá là khá phức tạp và thiếu minh bạch, cơ chế chính sách của Nhà

nước đối với lĩnh vực này còn chưa theo kịp đà phát triển của xã hội… Chính vì

những nguyên nhân trên đây đã làm kéo dài thời gian và tăng chi phí của các dự án

kinh doanh BĐS, từ đó làm giảm hiệu quả của các dự án này cũng như hiệu quả cho

vay của ngân hàng.

59

Cung cầu trên thị trường BĐS

Thực tế diễn biến của cung cầu trên thị trường BĐS từ trước đến nay là phức

tạp, không ổn định và khó dự báo. Sự chênh lệch cung cầu trong ngắn hạn đã gây nên

những tác động tâm lý ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư, làm xuất hiện cơ hội sinh

lời từ mua đi bán lại trên thị trường. Điều này dẫn đến hoạt động đầu cơ khiến cho

cung cầu BĐS trên thị trường không phản ánh nhu cầu thực tế về BĐS, từ đó làm rối

loạn thị trường. Đối với VietinBank, việc thị trường biến động, cung cầu chênh lệch

là một thách thức cho hoạt động cho vay các doanh nghiệp đầu tư BĐS, làm gia tăng

rủi ro tiềm ẩn cho ngân hàng.

Môi trường cạnh tranh

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều đã có định hướng phát triển các sản phẩm

cho vay kinh doanh BĐS. Do đó, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng sẽ càng trở nên

gay gắt là điều khó tránh khỏi. Bên cạnh đó, xu hướng cởi mở của chính sách về hoạt

động kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư ngoại và hoạt động ngân hàng đối với ngân

hàng nước ngoài sẽ thu hút một nguồn cung và nhu cầu rất lớn về vốn trên thị trường

BĐS Việt Nam. Trong thời gian tới, chắc chắn VietinBank nói riêng và các NHTM

Việt Nam nói chung sẽ phải đối mặt với những thử thách vô cùng khó khăn vì lĩnh

vực cho vay kinh doanh BĐS còn khá mới mẻ tại Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực khá

phổ biển và phát triển tại các nước trên Thế giới.

Chất lượng thông tin trên thị trường

Thông tin về các doanh nghiệp và dự án BĐS trên thị trường Việt Nam còn rất

nhiều hạn chế. Hiện nay có rất nhiều tổ chức cung cấp thông tin dành cho ngân hàng

như Trung tâm thông tin tín dụng của NHNN CIC, Trung tâm cung cấp dịch vụ thông

tin tài chính - doanh nghiệp - báo cáo phân tích ngành Stoxplus tại Việt Nam… Các

ngân hàng cũng có các trung tâm thông tin và nghiên cứu thị trường riêng. Tuy nhiên

các kênh thông tin này chưa phải là một hệ thống thông tin đa dạng, đầy đủ, phản ánh

chính xác hoạt động và sức khỏe của thị trường. Trong điều kiện đó, các cán bộ ngân

hàng buộc phải dựa thêm vào nhiều nguồn thông tin có thể tiếp cận được, thông qua

các kênh như từ chính doanh nghiệp, cơ quan quản lý, cơ quan thuế, chính quyền địa

60

phương, các phương tiện thông tin đại chúng… Do phải tìm kiếm thông tin thêm từ

nhiều kênh như vậy khiến cho các ngân hàng phải sàng lọc khá nhiều các thông tin

mới có thể đưa ra được quyết định chính xác. Điều này làm gia tăng chi phí trong

hoạt động ngân hàng, tạo ra một số rủi ro tiềm ẩn, từ đó làm giảm hiệu quả kinh doanh

ngân hàng nói chung và hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng nói riêng.

b) Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, Chi phí tiếp cận, nhận chuyển giao công nghệ trong lĩnh vực ngân

hàng cũng như chi phí mua sắm các phần mềm ứng dụng, thiết bị phục vụ cho hoạt

động ngân hàng là rất cao. Bên cạnh đó, ngân hàng còn phải bổ sung thêm các chi phí

đào tạo cho nhân viên sử dụng công nghệ mới đó, các chi phí vận chuyển, lắp đặt và

đồng bộ hóa với hệ thống có sẵn của ngân hàng. Về lâu dài, những công nghệ, ứng

dụng, thiết bị mới này sẽ tạo nên những bước đột phá trong hoạt động ngân hàng

nhưng trong ngắn hạn, hay ít nhất là trong thời gian triển khai sẽ gây tiêu tốn rất nhiều

nguồn lực của ngân hàng.

Thứ hai, do bối cảnh hoạt động ngân hàng có nhiều thay đổi, ngân hàng cần bổ

sung thêm rất nhiều nhân sự chất lượng cao nhằm tiếp thu và vận hành công nghệ

mới cũng như thực hiện những nghiệp vụ chuyên sâu phức tạp. Việc đào tạo nhân lực

hiện tại cũng như tuyển dụng đội ngũ kế cận cần rất nhiều thời gian và nguồn lực của

ngân hàng. Bên cạnh đó, do sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng trong và ngoài

nước đã nên có hiện tượng chảy máu chất xám trong quá trình cạnh tranh, thu hút

nhân tài, nguồn nhân lực chất lượng cao rời bỏ ngân hàng này đên ngân hàng khác.

Điều này dẫn đến tình trạng dồn áp lực công việc lên những người còn ở lại trong

một thời gian ngắn, làm phát sinh thêm chi phí tuyển dụng, đào tạo và các chi phí thu

hút nhân tài đến làm việc tại ngân hàng mình.

Như vậy, từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan nêu trên đã làm cho

hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank tiềm ẩn thêm nhiều rủi ro, hạn

chế quy mô cho vay và gián tiếp tác động đến thị trường BĐS dẫn tới làm giảm hiệu

quả cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank.

61

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG

THƯƠNG VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI

3.1. Định hướng chung nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng

TMCP Công thương Việt Nam

Thực hiện theo Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng,

Nghị quyết Hội nghị Trung ương 4 khóa XII, Nghị quyết số 142/2016/QH13 của

Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016-2020, Nghị quyết số

98/2015/QH13 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2016, Quyết

định số 339/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án “Tổng thể tái cơ

cấu kinh tế gắn với chuyển đổi mô hình tăng trưởng theo hướng nâng cao chất lượng,

hiệu quả và năng lực cạnh tranh giai đoạn 2013-2020”, Chính phủ đã xây dựng Kế

hoạch tái cơ cấu nền kinh tế giai đoạn 2016-2020. Trong đó, nội dung tái cơ cấu thị

trường tài chính, tập trung vào các tổ chức tín dụng và các NHTM đã đưa ra 04 mục

tiêu vào năm 2020 khá thách thức 20. Cụ thế:

(1) Tiếp tục cắt giảm tỷ lệ nợ xấu một cách bền vững và cắt giảm đáng kể số ngân

hàng thương mại yếu kém;

(2) Kéo lãi suất cho vay xuống mức trung bình của các nước đang phát triển là

khoảng 5%;

(3) Đảm bảo 70% số ngân hàng thương mại thực hiện đầy đủ Basel II (Mục tiêu

của Basel II: nâng cao chất lượng và sự ổn định của hệ thống ngân hàng quốc

tế; tạo lập và duy trì một sân chơi bình đẳng cho các ngân hàng hoạt động trên

bình diện quốc tế; Đẩy mạnh việc chấp nhận các thông lệ nghiêm ngặt hơn trong

lĩnh vực quản lý rủi ro) vào năm 2020;

(4) Nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường: thị trường chứng khoán, thị

20 : Báo cáo tóm tắt số 460/BC-CP của Chính phủ về Kế hoạch tái cơ cấu nền kinh tế giai đoạn 2016-2020 trình bày tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XIV ngày 20/10/2016.

trường trái phiếu chính phủ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

62

Trong bối cảnh đó, Chiến lược của VietinBank giai đoạn 2016-2020 và tầm nhìn

đến 2030 là phấn đấu trở thành một tập đoàn tài chính đa năng, hiện đại có chất lượng,

hiệu quả và uy tín hàng đầu trong khu vực. Trong đó chú trọng đến 03 khâu đột phá

chiến lược là:

 Hoàn thiện mô hình tổ chức chuyên nghiệp, hoạt động hiệu quả, có các quy trình

nghiệp vụ, quy chế quản trị điều hành, phân cấp ủy quyền và phối hợp giữa các

đơn vị hướng đến sản phẩm và khách hàng theo chuẩn mực và thông lệ quốc tế.

 Phát triển nhanh nguồn nhân lực chất lượng cao dựa trên sử dụng và phát triển

đội ngũ chuyên gia trong nước và quốc tế làm lực lượng nòng cốt phát triển ổn

định và bền vững.

 Nâng cao năng lực khai thác, ứng dụng công nghệ trong hoạt động kinh doanh

ngân hàng tạo khâu đột phá giải phóng sức lao động, tăng tính lan tỏa của khoa

học công nghệ tới mọi hoạt động kinh doanh của VietinBank.

Để thực hiện 3 khâu đột phá chiến lược nêu trên, trong giai đoạn 2016-2020

VietinBank sẽ tập trung hoàn thành 10 mục tiêu ưu tiên như sau:

(1) Xây dựng và hoàn thiện mô hình tổ chức, quản trị tăng cường năng lực điều

hành các cấp của VietinBank tạo nền tảng vững chắc để phát triển thành một

trong những Tập đoàn tài chính hàng đầu tại Việt Nam và trong khu vực.

(2) Tập trung tái cơ cấu toàn diện các mặt hoạt động kinh doanh nhằm nâng cao

hiệu quả và duy trì chất lượng; chủ động kiểm soát rủi ro hướng đến tăng trưởng

bền vững;

(3) Duy trì và phát triển thương hiệuvà vị thế của VietinBank trên thị trường tài

chính, nỗ lực tiên phong thực thi có hiệu quả chính sách tiền tệ quốc gia;

(4) Nâng cao năng lực quản trị rủi ro; chủ động áp dụng và quản lý theo các chuẩn

mực và thông lệ tốt nhất phù hợp với thực tiễn kinh doanh tại Việt Nam;

(5) Phát triển hoạt động ngân hàng bán lẻ, nắm giữ thị phần lớn về dư nợ tín dụng,

huy động vốn và dịch vụ bán lẻ;

(6) Nâng cao năng lực khai thác ứng dụng, công nghệ trong hoạt động kinh doanh,

tạo đột phá để tăng hiệu quả, năng suất lao động;

63

(7) Phát triển nhanh nguồn nhân lực chất lượng cao, lực lượng chuyên gia, nâng

cao năng suất lao động;

(8) Phấn đấu trở thành ngân hàng được xếp hạng tín nhiệm tốt nhất tại Việt Nam

và trong khu vực bởi các tổ chức định hạng tín nhiệm quốc tế;

(9) Cấu trúc lại hoạt động và nâng cao hiệu quả kinh doanh của các công ty con,

công ty liên kết, cơ cấu lại Danh mục đầu tư tập trung vào lĩnh vực kinh doanh

chính;

(10) Bảo vệ, duy trì và phát huy giá trị cốt lõi; Xây dựng văn hóa doanh nghiệp và

phát triển thương hiệu VietinBank.

Trên cơ sở mục tiêu chung, mục tiêu ưu tiên và một số chỉ tiêu tài chính tài

chính chủ yếu đặt ra trong kế hoạch 5 năm gắn với tái cơ cấu, VietinBank sẽ triển

khai chương trình hành động theo 8 cấu phần chính bao quát toàn bộ hoạt động kinh

doanh và quản trị điều hành tại VietinBank. Cụ thể:

 Tín dụng: Đa dạng hóa cơ cấu tín dụng theo ngành nghề, lĩnh vực và đối tượng

khách hàng; Đảm bảo tăng trưởng ổn định về quy mô gắn liền với đảm bảo chất

lượng tín dụng;

 Huy động vốn: Điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn về kỳ hạn và khách hàng theo

hướng bền vững và hiệu quả thông qua gia tăng nguồn vốn trung dài hạn, nguồn

vốn huy động từ dân cư; các nguồn vốn ODA và tiếp cận nguồn vốn trên thị

trường tài chính quốc tế;

 Đầu tư: Giảm dần và hướng đến chấm dứt các khoản đầu tư ra ngoài ngành,

lĩnh vực kinh doanh chính, nâng cao hiệu quả của các khoản đầu tư góp vốn và

đầu tư vào các công ty trực thuộc;

 Kinh doanh vốn: Đa dạng hóa sản phẩm và gia tăng thị phần để khẳng định vị

thế hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh vốn và tiền tệ tại thị trường Việt Nam;

 Phát triển ngân hàng bán lẻ: tăng cường nguồn lực về công nghệ, tài chính,

nhân lực dành cho hoạt động ngân hàng bán lẻ, đa dạng hóa sán phẩm dịch vụ

ngân hàng bán lẻ; đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp;

 Thu nhập, hiệu quả: Đa dạng hóa nguồn thu nhập, đảm bảo các chỉ số phản

ánh khả năng sinh lời (ROA, ROE) theo thông lệ và chuẩn mực quốc tế;

64

 Nguồn nhân lực - Mô hình tổ chức: xây dựng đội ngũ chuyên gia, thiết lập

nền tảng tập đoàn tài chính ngân hàng;

 Công nghệ: Củng cố hệ thống công nghệ thông tin hiện đại hỗ trợ đắc lực cho

hoạt động quản trị điều hành và phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng;

Mỗi cấu phần kể trên đều được xây dựng giải pháp và lộ trình thực hiện chi tiết

đến từng năm, gắn với trách nhiệm của từng lãnh đạo đến các đơn vị triển khai thực

hiện.

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản

cho VietinBank trong thời gian tới

3.2.1. Xây dựng các loại hình cho vay kinh doanh BĐS có hiệu quả

Để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng lớn của các doanh nghiệp kinh doanh

BĐS cũng như để đảm bảo sự an toàn trong hoạt động cho vay, VietinBank ngoài

việc tiếp tục triển khai các mô hình cho vay truyền thống còn cần phải mở rộng thêm

nữa các loại hình cho vay mới với những điều kiện ưu đãi hơn. Có thể thấy, với những

sản phẩm cho vay có nhiều điều kiện ưu đãi thì chắc chắn các VietinBank sẽ thu hút

được càng nhiều khách hàng, từ đó nâng cao được hiệu quả tín dụng, nhất là hoạt

động cho vay kinh doanh BĐS bởi tiềm năng của thị trường BĐS còn rất lớn. Hiện

nay ở Việt Nam, các ngân hàng nước ngoài đã áp dụng nhiều hình thức cho vay tín

chấp, không cần tài sản đảm bảo. Đây là một bước đi mà VietinBank cần học hỏi. Nó

sẽ giải quyết vấn đề khó khăn trong đáp ứng tài sản đảm bảo của khách hàng cũng

như vấn đề hạn mức cho vay. Đối với các doanh nghiệp vay vốn kinh doanh BĐS,

đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cho vay tín chấp dựa vào uy tín của doanh

nghiệp tại ngân hàng (đối với những khách hàng có hệ số tín nhiệm cao) và dựa vào

lợi nhuận dự tính của dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay vốn. Vì

thế, VietinBank nên nghiên cứu để cho ra các sản phẩm vay mới, đặc biệt là cho vay

tín chấp.

VietinBank ngoài việc triển khai các sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS mới,

hình thức cho vay cũng cần phải đổi mới. Kinh doanh BĐS cần một lượng vốn lớn,

65

vì thế các ngân hàng có thể kết hợp với các đơn vị kinh tế khác để có thể cung cấp

nguồn vốn vay dài hạn và có quy mô lớn hơn mà không phải chịu rủi ro từ nợ xấu.

Liên kết giữa ngân hàng và công ty tài chính, các quỹ đầu tư nước ngoài: Cho

vay kinh doanh BĐS là nhu cầu vốn trung, dài hạn trong khi các ngân hàng là nơi

cung cấp chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn, ít rủi ro và nhanh thu hồi vốn hơn. Vỉ thế,

khai thác các khoản vay trung và dài hạn từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư

nước ngoài sẽ giải quyết phần nào bài toán về vốn.

Liên kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm: Việc liên kết giữa ngân hàng với

công ty bảo hiểm sẽ góp phần gia tăng nguồn vốn huy động được của ngân hàng,

đồng thời hạn chế rủi ro hơn cho ngân hàng khi thực hiện liên kết với các công ty bảo

hiểm. Hoạt động bảo hiểm bản thân nó chính là hoạt động quản trị rủi ro, sự liên kết

nếu có giữa hai định chế tài chính như vậy sẽ tạo nên sức mạnh mới cho cả ngân hàng

lẫn công ty bảo hiểm về chất lượng hoạt động và quy mô thị trường, vấn đề còn lại

chính là mô hình liên kết phải làm sao tạo nên sự hài lòng hơn đối với khách hàng

bởi chính khách hàng sẽ là người quyết định có dùng dịch vụ do ngân hàng và công

ty bảo hiểm liên kết hay không. Ví dụ trên thị trường hiện nay có gói sản phẩm

YOUhousePlus - “cho vay trả góp mua nhà, đất” của ngân hàng An Bình. Ngân hàng

sẽ mua bảo hiểm cho BĐS của bên đi vay. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm

Previous (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABbank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ

còn lại của khách hàng cho ngân hàng.

3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, hiệu quả

♦ Hoàn thiện quy trình tín dụng, thiết lập bộ phận tín dụng chuyên cho vay

kỉnh doanh BĐS

Thực hiện các nguyên tắc phân tách chức năng, nguyên tắc tuân thủ hạn mức.

Thường xuyên xem xét lại quy trình theo định kì, đảm bảo mọi công việc được xử lí

một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời và đúng thẩm quyền. Mức phán quyết tín dụng

đối với các đơn vị trong hệ thống phải căn cứ vào năng lực và kinh nghiệm của người

lãnh đạo, địa bàn, kết quả hoạt động và chất lượng tín dụng của mỗi đơn vị.

66

Quy trình tín dụng của VietinBank cần tách biệt chức năng quyết định cho vay

với thẩm định tín dụng; tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản

bảo đảm. Lãnh đạo các phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng không nằm trong

thành phần biểu quyết cho vay tại các hội đồng tín dụng. Việc bổ nhiệm cán bộ vào

các vị trí lãnh đạo các phòng, ban tại Hội sở; Sở giao dịch; các chi nhánh; Phòng giao

dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh năng lực, thành tích công tác cần phải chú

trọng đến kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức.

Tăng cường công tác quản trị ở các cơ sở của VietinBank, trong đó chú trọng

đổi mới cơ chế quản lý và điều hành, kiểm tra và thẩm quyền ban hành các quyết định

cho vay. Tăng cường nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của kiểm soát nội bộ của

VietinBank, xem đây là điểm xuất phát để bảo đảm an toàn, hiệu quả trong hoạt động

tín dụng. Vì vậy cần thành lập bộ phận kiểm soát và thẩm định lại trước khi quyết

định cho vay, nhất là các dự án vay vốn lớn.

Bên cạnh đó, cho vay kinh doanh BĐS cần được tổ chức thành một bộ phận

chuyên môn hoá vì các lý do sau:

- Các khoản cho vay kinh doanh BĐS thường có quy mô lớn, kỳ hạn vay dài;

- Riêng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đã có rất nhiều dòng sản phẩm khác nhau

như bất động sản nhà ở, bất động sản sản xuất thương mai, bất động sản du lịch...

Mỗi dòng sản phẩm này có tính chất, đặc thù riêng về thị trường, về phương

thức quản lý;

- Do đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam hiện đang trong giai đoạn chưa hoàn

chỉnh, môi trường pháp lý chưa nhất quán, thiếu minh bạch.

Do đó VietinBank cần phải có bộ phận chuyên môn phân tích cho vay trong lĩnh

vực BĐS. Cán bộ VietinBank phải có kiến thức trong nhiều lĩnh vực: chi phí xây

dựng và vật liệu, giá trị địa điểm, nhu cầu BĐS, việc cung ứng vật liệu, luật lệ môi

trường và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến BĐS, và các vấn đề khác có

khả năng ảnh hưởng bất lợi đến dự án kinh doanh BĐS.

♦ Phân tích tín dụng

67

Mục đích duy nhất của việc phân tích, thẩm định tín dụng là nhằm đánh giá khả

năng trả nợ của người vay. Sự phân tích tín dụng đối với cho vay kinh doanh BĐS

cũng tương tự như với các đối tượng cho vay khác, tập trung vào các yểu tố sau:

- Tình trạng pháp lý của người vay và dự án vay vốn;

- Uy tín, lịch sử vay nợ của người vay;

- Tình hình tài chính của người vay trong hiện tại và tương lai;

- Mục đích vay vốn, hiệu quả kinh tế của dự án/phương án vay vốn: Đây là nội

dung thẩm định rất quan trọng do các khoản cho vay kinh doanh BĐS có nguồn

trả nợ dựa vào hiệu quả của việc kinh doanh của dự án;

- Khi dự án đầu tư không hiệu quả, kéo theo hàng loạt rủi ro, gây tổn thất cho

ngân hàng, ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch kinh doanh và chất lượng hoạt động

tín dụng của ngân hàng. Do đó yêu cầu nhà đầu tư kinh nghiệm, đáng tín cậy và

tài chính ổn định;

- Khi quyết định cho vay, VietinBank cần quan tâm xét đến chi phí xây dựng dự

tính, giá trị thị trường dự tính khi công trình xây dựng hoàn tất, khả năng tài

chính và quản lý của nhà đầu tư...

- Tài sản đảm bảo: Việc đánh giá tài sản đảm bảo là bất động sản có những đặc

điểm đáng lưu ý sau:

 Việc đánh giá tài sản đảm bảo theo giá thị trường có nhiều khả năng bị chi

phối bởi chủ quan của nhân viên trực tiếp thụ lý.

 Do chính sách cạnh tranh, các ngân hàng ngày càng có xu hướng định giá

BĐS theo sát giá thị trường (thậm chí có khi lên đến 90 - 100% giá thị

trường), và cho vay từ 70 - 90% giá trị định giá. Khi thị trường sụt giảm,

giá BĐS có khả năng giảm hơn 50% so với giai đoạn tăng trưởng. Điều

này làm cho nhiều đối tượng vay nợ tiến gần đến giá trị ròng âm của BĐS,

do đó làm tăng nguy cơ một số khách hàng sẽ chấp nhận cho ngân hàng

xử lý tài sản đảm bảo hơn là cố gắng hoàn trả khoản vay.

 Khi thị trường BĐS mất thanh khoản, khách hàng không có khả năng thanh

toán nợ, các NHTM sẽ phải phát mại BĐS để thu hồi vốn. Tình hình này

68

càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, giá lại càng giảm. Đây chính là hiệu

ứng xấu của thị trường BĐS.

 Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính

pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của

bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS

là các căn hộ, nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai được nhận chuyển

nhượng từ các dự án không do chính ngân hàng tài trợ, BĐS có tính thanh

khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, qui hoạch

không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng là cần thiết do những qui định

pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui định pháp luật của các

cơ quan chức năng còn chưa thống nhất.

♦ Quản lý chặt chẽ khoản vay trước, trong và sau khi giải ngân

Hầu hết các dự án đầu tư BĐS cần nguồn vốn có quy mô lớn, vốn đầu tư này

được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng,

xây thô và hoàn thiện... kéo dài qua khoảng thời gian khoảng từ 3-5 năm, thậm chí có

thể lên đến 7-10 năm đối với những dự án quy mô lớn. Do đó, mặc dù doanh nghiệp

cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng nhu cầu này được chia ra theo từng giai đoạn

khác nhau. Do đó VietinBank cũng cần phải có kế hoạch giải ngân phù hợp với từng

giai đoạn đầu tư của doanh nghiệp.

Mặc dù việc kiểm soát các khoản cho vay kinh doanh BĐS rất phức tạp, nhưng

VietinBank cần có biện pháp kiểm soát để giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án. Yêu

cầu này vừa đảm bảo cho khoản vay được sử dụng đúng mục đích, vừa đảm bảo tiến

độ thi công theo đúng kế hoạch, từ đó dự án phát huy hiệu quả và hoàn trả nợ cho

ngân hàng.

Khi cho vay, VietinBank cần phải kiểm soát mục đích sử dụng các khoản vay

và việc thực hiện dự án đầu tư của của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng

cần duy trì các kênh liên lạc với doanh nghiệp để có thông tin trao đổi kịp thời. Ngược

lại, các doanh nghiệp cũng phải tiến hành trích lập dự phòng, khi có phát sinh khoản

thu khó đòi.

69

Ngoài ra, trong họp đồng tín dụng cần quy định chặt chẽ về việc yêu cầu nhà

thầu phải có chứng thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng (nhằm đảm bảo chất lượng và

thời hạn xây dựng công trình), bảo hiểm hoả hoạn, bảo hiểm thi công xây dựng, thiết

kể giải pháp thi công ...

3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá phù hợp

Vì khả năng hoàn trả nợ gốc và lãi vay của khách hàng có thể không thực hiện

được như dự tính nên khi đó VietinBank có thể phải xét đến giá trị tài sản đảm bảo

(thường là BĐS) thay cho việc hoàn trả nợ gốc và lãi vay. Mục tiêu của việc định giá

BĐS là xác định giá trị thị trường của tài sản. Mặc dù việc định giá BĐS không phải

là yêu cầu khoa học chính xác, nhưng phải được thực hiện để tiến hành chương trình

cho vay BĐS có hiệu quả. Thành công tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm của

người định giá, và việc sử dụng các công cụ định giá như giấy tờ xác định chủ quyền

sở hữu, giấy phép xây dựng mới, cung cầu nhà cửa. Phương pháp phổ biển là dữ liệu

về chi phí và thị trường:

Phương pháp chi phí: Giá ấn định trên cơ sở của chi phí tái sản xuất của BĐS.

Giá BĐS được xác định bằng việc so sánh với BĐS tương tự trong khu vực. Chi phí

xây dựng tài sản trên đất ước tính trên cơ sở chi phí xây dựng hình thành nên BĐS

trừ phần giá trị đã sử dụng.

Phương pháp dữ liệu thị trường: so sánh BĐS định giá với các BĐS tương tự

mới được giao dịch mua bán trên thị trường. Giống như phương pháp chi phí, phương

pháp này không dễ dàng vì các BĐS hoàn toàn không giống nhau và mỗi BĐS luôn

bao hàm các yểu tố đặc thù riêng.

Điều quan trọng, việc định giá BĐS càng chính xác càng tốt, vì đây là cơ sở cho

vay thế chấp. Nểu giá trị định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Nhưng nếu định

giá thấp, khách hàng sẽ vay nơi khác.

3.2.4. Hoàn thiện mô hình kiểm soát rủi ro theo chuẩn mực quốc tế

VietinBank cần xem xét những biện pháp phòng ngừa rủi ro một cách chặt chẽ,

tiến hành đánh giá tài sản thế chấp hàng tháng, thay vì hàng năm như nhiều ngân hàng

đang thực hiện, để xác định chính xác các giá trị tài sản thế chấp đó. Tuân thủ quy

70

định về các tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các Tổ chức tín dụng, Quy định

về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lí rủi ro trong hoạt động ngân

hàng của các Tổ chức tín dụng; nâng cao chất lượng tín dụng, tăng cường các biện

pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động ngân hàng.

Xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán, đây là giải pháp cuối

cùng mà VietinBank phải thực hiện để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Công

đoạn xử lý tài sản đảm bảo rất phức tạp và mất nhiều thời gian. VietinBank có thể xử

lý nợ xấu thông qua việc bán nợ cho các tổ chức mua bán nợ chuyên nghiệp. Việc

bán nợ này cũng có thể coi là phương án xử lý nợ xấu nhanh nhất, giúp VietinBank

thu hồi một phần vốn kinh doanh để phục vụ cho các nhu cầu và cơ hội kinh doanh

mới, nhằm cải thiện tình hình tài chính.

Một số biện pháp xử lý nợ xấu:

Thứ nhất, VietinBank tự tổ chức quản lý hoặc bàn giao khoản nợ xấu cho công

ty quản lý nợ trực thuộc để tiếp tục theo dõi các khoản nợ nhằm thực hiện thu hồi nợ

thông qua việc xử lý các tài sản đảm bảo khoản nợ, khai thác tài sản đảm bảo, tiếp

tục theo đuổi các vụ kiện để thu hồi một phần nợ từ thanh lý tài sản của con nợ.

Đây là hướng đi đang được một số NHTM thực hiện, nhưng cũng chỉ hoạt động

giới hạn trong việc mua, bán đối với các khoản nợ mà tổ chức tín dụng cho khách

hàng vay, chứ chưa được phép mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực mua, bán

nợ của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân trong xã hội.

Đối với giải pháp này, VietinBank vẫn mất nhiều thời gian và tiền bạc để thu

hồi nợ xấu, vẫn phải duy trì một bộ máy, bộ phận riêng để quản lý nợ xấu, cho nên

cho đến nay vẫn chưa hiệu quả.

Thứ hai, biện pháp thu nợ có chiết khấu. Đây là hình thức giảm giá trị khoản nợ

phải trả cho con nợ, giá trị triết khấu do ngân hàng và con nợ thoả thuận nhưng theo

hướng có lợi cho con nợ nhằm thúc đẩy con nợ thanh toán dứt điểm, tuy VietinBank

sẽ chịu một phần thiệt hại nhưng sớm thu hồi được một phần vốn và loai bỏ được

khoản nợ xấu này trên Bảng cân đối tài sản.

71

Thứ ba, bán nợ cho các tổ chức có chức năng mua - bán nợ chuyên nghiệp, đây

là phương án xử lý nợ xấu nhanh nhất giúp chủ nợ thu hồi một phần vốn kinh doanh

để phục vụ cho các nhu cầu và cơ hội kinh doanh mới, nhằm cải thiện tình hình tài

chính.

Việc xử lý các khoản nợ được thực hiện thông qua nhiều biện pháp khác nhau

tùy trường hợp cụ thể như bán tài sản đảm bảo nợ, khai thác cho thuê tài sản, sử dụng

tài sản đảm bảo để góp vốn với doanh nghiệp khác; thu nợ có chiết khấu hoặc bán nợ

cho tổ chức kinh doanh nợ khác, xử lý tài chính để cơ cấu lại nợ và hoạt động kinh

doanh của doanh nghiệp...

3.2.5. Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng BĐS

Hiện nay, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng và hoạt động cho vay

nói chung của VietinBank chủ yếu là cho vay có bảo đảm bằng tài sản, đây sẽ là rào

cản lớn cho sự cạnh tranh của các VietinBank trong tương lai, mặt khác, xu hướng

mới trong đánh giá khách hàng là khả năng trả nợ của khách hàng chứ không đơn

thuần dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm chỉ là một bộ phận thứ yếu trong tổng

thể hồ sơ xét duyệt khoản vay của ngân hàng mà thôi).

Vì thế, VietinBank nên tạo lập và sử dụng nguồn số liệu thu thập được về khách

hàng vay vốn liên quan đến BĐS, nguồn dữ liệu này sẽ là cơ sở để VietinBank theo

dõi, thống kê, chấm điểm,... đối với từng khách hàng. Những việc làm đó không chỉ

giúp cho VietinBank xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn chế rủi ro hơn mà thông

qua đó có thể chủ động sàng lọc khách hàng, chủ động hướng tới khách hàng thay vì

chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến ngân hàng như hiện nay.

Thông qua hệ thống dữ liệu theo dõi về khách hàng, VietinBank có thể tìm ra

các khách hàng tiềm năng, các khách hàng đang, sẽ là người có nhu cầu vay vốn để

kinh doanh BĐS để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS của

VietinBank cho khách hàng đó.

Xây dựng được hệ thống nghiên cứu, cung cấp thông tin nội bộ cũng như mở

rộng các mối quan hệ hợp tác, chia sẻ thông tin với các đối tác cung cấp dịch vụ tương

tự là cần thiết. Để làm được như vậy thì VietinBank cần có một nền tảng hạ tầng

72

thông tin hiện đại hỗ trợ việc nghiên cứu, thu thập, chia sẻ thông tin nội bộ cũng như

với bên ngoài. Bên cạnh đó phải thường xuyên cập nhật, nâng cao cơ sở hạ tầng thông

tin cho bắt kịp và phù họrp với thị trường.

3.2.6. Xây dựng đội ngũ nhân sự có chất lượng

VietinBank cần tăng cường khả năng quản trị nhân sự, cụ thể là quản trị đội ngũ

cán bộ tín dụng, bao gồm bốn vấn đề chính: tuyển dụng, đào tạo lại, hệ thống lương

thưởng và vấn đề thăng tiến.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng trên thế giới đã xây dựng hệ thống chấm điểm

kết quả công việc của cán bộ tín dụng để xác định mức lương và lộ trình thăng tiến

phù hợp. Với cán bộ tín dụng, lương và thưởng thường được dựa vào số dư nợ, số

lượng khách hàng và chất lượng tín dụng. Nếu cán bộ tín dụng có dư nợ cao nhưng

chất lượng tín dụng thấp thì lương - thưởng vẫn có thể rất thấp, và tất nhiên là không

thể thăng tiến. Như vậy, việc xác định mức tổn thất ước tính với từng danh mục cho

vay của từng cán bộ tín dụng sẽ định lượng rõ chất lượng tín dụng của từng cán bộ.

Điều này buộc cán bộ tín dụng phải luôn nỗ lực tránh rủi ro nếu không sẽ nhận mức

lương - thưởng rất thấp cho dù là cán bộ có thâm niên cao.

Cán bộ tín dụng cần phải được bố trí hợp lý, thường xuyên được đào tạo và phải

đáp ứng được một số tiêu chuẩn:

- Phải có kiến thức, trình độ nghiệp vụ được đào tạo bài bản. Trong quá trinh làm

việc, luôn nghiên cứu cập nhật, bổ sung kiến thức để phù hợp với yêu cầu đòi

hỏi ngày càng cao của công việc và đáp ứng được sự vận động, phát triển không

ngừng của xã hội.

- Cán bộ tín dụng phải có đạo đức, trách nhiệm nghề nghiệp cao. Thể hiện qua

việc học hỏi nghiệp vụ, có trách nhiệm trong việc đề xuất các quyết định tín

dụng, đưa ra các biện pháp xử lý các tình huống nghiệp vụ của mình.

- Cán bộ tín dụng phải có bản lĩnh, kinh nghiệm nghề nghiệp. Điều này đòi hỏi

cán bộ tín dụng phải có kiến thức trong đánh giá thông tin do khách hàng cung

cấp. Trong thực tể, cán bộ tín dụng rất khó khăn trong việc tìm kiểm thông tin

một cách chính xác, kịp thời. Các nội dung thẩm định cần được quan tâm là:

73

 Thông tin về tình hình tài chính doanh nghiệp (khách hàng): Bao gồm các

thông tin liên quan đển tình hình tài chính của doanh nghiệp như: khả năng

tài chính, kểt quả kinh doanh, công nợ phải thu, công nợ phải trả, nhu cầu

vốn hợp lý, kết quả sản xuất kinh doanh, khả năng trả nợ, giá trị tài sản thế

chấp...

 Thông tin thu thập từ bên ngoài và thông tin trực tiếp: Tư cách, uy tín,

năng lực quản lý, năng lực SXKD, quan hệ xã hội, gia đình, kinh tế của

người vay hoặc người được bảo lãnh, cung cầu, thị trường... của đối tượng

vay vốn.

 Tình hình kinh tế - xã hội, thông tin về xu hướng phát triển khả năng cạnh

tranh của ngành nghề, những thay đổi do khách quan ảnh hưởng đến khu

vực hoặc những dự đoán trong tương lai liên quan đến mục đích vay vốn.

3.3. Kiến nghị đến Chính phủ các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho

vay kinh doanh BĐS

3.3.1. Hoàn thiện chính sách quản lý vĩ mô

3.3.1.1. Ban hành các văn bản luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi

Thực tế cho thấy, một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp khó

tiếp cận với nguồn vốn của các tổ chức tín dụng là do thiếu một hành lang pháp lý

phù hợp. Thị trường BĐS của nước ta còn quá non trẻ nên mỗi quyết sách của Nhà

nước đều có tác động lớn đến thị trường. Một số chính sách về thuế cũng như một số

điều luật kinh doanh BĐS chưa phù hợp với thị trường đã gây trở ngại trong quá trình

phát triển của thị trường BĐS, từ đó gián tiếp ảnh hưởng đến hoại động cho vay kinh

doanh BĐS của các ngân hàng. Nhiều nhà kinh doanh BĐS cho rằng, một số cơ chế

quản lý thị trường BĐS đã ngăn cản các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường

BĐS trong nước bằng việc tăng thuế, đặt ra các điều kiện về tài chính, điều kiện về

chuyển nhượng cho chủ đầu tư và người kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó. các cơ chế

tài chính hỗ trợ phát triển thị trường BĐS còn chưa đầy đủ. Chính vì thế, Nhà nước

cần phải xây dựng một hành lang pháp lý cho các hoạt động về tín dụng, cầm cố, thế

74

chấp, mua trả góp BĐS..., đồng thời hỗ trợ thành lập các định chế tài chính chuyên

cho vay hoặc bảo trợ các hoạt động về cho vay kinh doanh BĐS.

3.3.1.2. Chính sách thuế phí

Thị trường BĐS ở Việt Nam là một thị trường có tiềm năng phát triển. Xu hướng

hiện nay là có nhiều ngân hàng cung cấp khoản vay cho kinh doanh BĐS. Đây cũng

là một điều tốt bởi Việt Nam là một nước đang trong quá trình đô thị hóa, nhu cầu về

nhà ở ngày một tăng. Tuy nhiên, thị trường BĐS đang phải đối mặt với tình trạng đầu

cơ. Chính phủ cũng đã có những biện pháp nhằm hạn chế tình trạng này thông qua

chính sách thuế. Điều quan trọng nhất là để kiểm soát được vấn đề này, chúng ta cẩn

có một chính sách thuế chỉ tác động đến giới đầu cơ chứ không tác động đến đối

tượng rộng rãi đang có nhu cầu thực sự về nhà ờ. Chính phủ cũng phải cân nhắc thật

cẩn trọng trong việc sử dụng chính sách thuế để tránh tình trạng đóng băng thị trường,

đồng thời tiến hành các biện pháp khả thi hơn để tăng nguồn cung BĐS. Trước mắt,

một số biện pháp nâng cao hiệu quả hoạt động hoạt động kinh doanh BĐS thông qua

sử dụng chính sách thuế phí cũng đang được chính phủ xem xét. Có thể kể đến biện

pháp đánh thuế cao với hành động mua nhà đất bán ngay trong nghị định

99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 về hướng dẫn thi hành

luật nhà ở và dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 76/2015/NĐ-CP 21 sẽ

được Bộ Xây dựng đệ trình lên chính phủ trong thời gian tới. Theo đó, chính phủ cần

hoàn thiện chính sách tín dụng để phục vụ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS, cần

phải có giải pháp để chủ đầu tư các dự án được vay vốn để phát triển các loại hình

BĐS thiết yếu như nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, khu thương mại, nhà ở xã hội... Bên

cạnh đó, các trường hợp vay vốn mua đi bán lại BĐS làm cho thị trường "méo mó"

nhất thiết phải hạn chế cho vay để không bị giới đầu cơ "thổi” giá BĐS lên quá cao.

Bộ Xây dựng cũng kiến nghị cần đánh thuế lũy tiến đối với hộ gia đình, cá nhân có

tài sản nhà đất lớn hơn mức trung bình của xã hội (diện tích sử dụng đất lớn. diện tích

21 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 10/09/2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.

nhà ở lớn...) và đối với hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều tài sán nhà đất nhằm khuyến

75

khích đưa tài sản nhà, đất vào sử dụng. Tuy nhiên, đối với các trường hợp tài sản nhà,

đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì không

bị đánh thuế lũy tiến. Đồng thời, mức thuế chuyển nhượng BĐS cũng được Bộ Xây

dựng kiến nghị giảm xuống 1%, thay vì 4% như hiện nay. Ngoài ra, Bộ Xây dựng

cũng đề nghị không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc có thể gộp thuế

chuyển nhượng BĐS với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ngược lại, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế

với thuế suất cao đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán nhà đất trong

vòng 2 năm kể từ khi mua. Mức thuế do Bộ Xây dựng đề nghị đối với trường hợp

này là 25 - 28% trên mức chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

3.3.1.3. Chính sách định giá BĐS

BĐS trong đó có đất đai là những tài sản có giá trị lớn, đổng thời giá cả mua

bán trên thị trường cũng thường xuyên biến động. Do nhu cẩu nhà ở, văn phòng,

chung cư... ngày một tăng, giá BĐS luôn được đẩy lên quá cao, xa rời giá trị thực,

ảnh hưởng rất lớn đến người dân nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Chính vì thế,

chính sách định giá BĐS rất có ý nghĩa trong việc phát triển ổn định và lành mạnh thị

trường BĐS. Từ đó, các ngân hàng cũng sẽ cởi mở hơn với hoạt động cho vay bởi sự

an toàn trong lĩnh vực BĐS đã được đảm bảo.

Cơ chế điều hành giá theo quy định của Luật Giá22 về cơ bản đã thể hiện rất rõ

cơ chế quản lý giá theo giá thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Từng bước thực

hiện tự do hoá giá cả nhưng không thả nổi giá mà phải có sự điều tiết của Nhà nước.

Định giá tài sản, hàng hoá thuộc danh mục Nhà nước định giá là việc quy định các

mức giá cụ thể, mức giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn tối đa, tối thiểu của từng loại

tài sản, hàng hoá làm căn cứ pháp lý buộc các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản,

hàng hoá đó trên thị trường phải thực hiện. Hoạt động định giá có tính pháp lý, nó

phức tạp, đòi hỏi nhiều điều kiện, chất lượng dịch vụ luôn bám sát thị trường. Như

22 Luật Giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 20/06/2012

vậy, Chính phủ phải có những quy định cụ thể về hoạt động định giá, từ đó tạo điều

76

kiện để các giao dịch BĐS trên thị trường ngày càng được minh bạch, đảm bảo mua

bán theo đúng giá trị, tránh các tình trạng đầu cơ, sốt giá ảo.

Chính sách quản lý điều hành giá đất là công cụ của Nhà nước để thưc hiện các

chính sách tài chính đối với đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê thu

nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về đất, lệ

phí địa chính, lệ phí trước bạ. Do dó, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc

sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện

bình thường và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm. Có như vậy,

thị trường BĐS mới có thể phát triển ổn định, tín dụng BĐS mới có thể phát huy được

đúng vai trò của mình trong quá trình phát triển nền kinh tế.

3.3.2. Tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi chủ nợ của ngân hàng

Quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng là một trong

những hình thức quan hệ kinh tế phổ biến và có vai trò quan trọng trong các nền kinh

tế, mối quan hệ này có những rủi ro do nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ

quyền chủ nợ và xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp, vì

chúng đóng vai trò là nền tảng giúp cho các quốc gia duy trì, cải thiện tính vững chắc

của hệ thống các tổ chức tín dụng và ổn định nền kinh tế, bảo vệ quyền lợi cho các

chủ nợ và tăng cường trách nhiệm của các khách hàng vay vốn.

Một hệ thống luật pháp về bảo vệ quyền chủ nợ hữu hiệu sẽ là động lực giúp

cho các tổ chức tín dụng tích cực hơn trong việc chấp thuận cho vay với những ràng

buộc về tài sản đảm bảo. Nhờ đó, sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp phát triển,

giúp cho các doanh nghiệp có nhiều khả năng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ

thị trường nợ nói chung và từ hệ thống ngân hàng nói riêng. Điều này đặc biệt hữu

ích đối với các doanh nghiệp tại các nước đang phát triển nơi thị trường chứng khoán

chưa phát triển.

3.3.3. Thúc đẩy thị trường BĐS chuyên nghiệp

Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng chịu tác động mạnh mẽ

từ sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Để Hoạt động cho vay kinh doanh

77

BĐS đạt hiệu quả thì điều kiện quan trọng là Chính phủ và các cơ quan quản lý phải

xây dựng được một thị trường BĐS hoạt động minh bạch, hiệu quả, trong đó các giao

dịch được thực hiện công khai. Nếu như ở Mỹ, các giao dịch BĐS đều phải được tiến

hành qua sàn hay các trung tâm môi giới thì ở Việt Nam, giao dịch trao tay vẫn diễn

ra khá nhiều mặc dù các sàn BĐS đã đi vào hoạt động. Đây là một trở ngại lớn đối

với ngân hàng trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp cũng như trong việc quản

trị rủi ro, khi các ngân hàng không có được sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ một trung tâm

BĐS độc lập trong việc xác định giá cũng như thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan

tới tài sản thế chấp.

Theo Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày

10/09/2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho

thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn

giao dịch BĐS do đơn vị khác thành lập để giới thiệu BĐS và thực hiện các giao dịch

BĐS đó. Như vậy nghĩa là hoạt động chuyển nhượng, mua bán, cho thuê... nhỏ lẻ, tự

phát của người dân không bị bắt buộc phải thực hiện qua sàn. Thực tế có nhiều trường

hợp người dân có tiền mua một, hai căn nhà để dự phòng cho người thân trong gia

đình như con cái sau này nhưng khi thấy giá lên thì vẫn bán đi kiếm lời. Trong trường

hợp đó, theo luật không gọi là kinh doanh BĐS. Trường hợp khác, với những người

đầu cơ mua một, hai căn nhà, mảnh đất để đó chờ giá lên rồi bán, cũng chưa phải là

kinh doanh chuyên nghiệp nên cũng chưa buộc phải qua sàn. Rõ ràng Luật kinh doanh

BĐS vẫn còn nhiều kẽ hở, chưa bao quát hết các hoạt động kinh doanh. Các nhà quản

lý cần phải tiếp tục nghiên cứu, tổng kết tình hình thực tế để đề xuất sửa đổi luật theo

hướng mọi giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Bởi lẽ tại Việt Nam, hoạt động đầu cơ

mua bán, kinh doanh của người dân diễn ra khá phổ biến, qua đó khiến cho thị trường

BĐS trở nên khó quản lý. Chính vì vậy, phát triển hơn nữa khu vực dịch vụ hỗ trợ

giao dịch - các sàn giao dịch chính thức là một điều cần thiết. Nó sẽ không chỉ thúc

đẩy hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất diễn ra dễ dàng hơn mà còn tạo cơ

chế thanh khoản mạnh từ đó đảm bảo tính liên thông giữa thị trường BĐS và thị

78

trường vốn. Qua đó, các ngân hàng sẽ sửa đổi, hoàn thiện dần chính sách tín dụng

BĐS nhờ sự phát triển lành mạnh và minh bạch của thị trường BĐS.

Để làm được điều đó, Nhà nước cần phải:

Thứ nhất, đẩy mạnh việc tăng cung hàng hóa cho thị trường BĐS: mở rộng đối

tượng sở hữu nhà (Việt Kiều được mua nhà đã là một bước tiến); quy định đấu thầu

giá đền bù để áp giá hợp lý, tránh tình trạng đền bù giá không hợp lý gây mất bình

đẳng và khiếu kiện kéo dài; đôn đốc, hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải

phóng mặt bằng; có cơ chế kiểm tra giám sát tiến độ thực hiện các dự án, rà sát mục

đích sử dụng các dự án, có phương án cải tạo các chung cư cũ, quy hoạch nâng cao

hiệu quả sử dụng.

Thứ hai, cần rà soát và hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực

đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS góp phần ổn định lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Thứ ba, tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS

thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, BĐS, công khai quy

hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp

cận các dự án phát triển BĐS, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung

cho thị trường, đẩy mạnh phát triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thông tin

đầy đủ cho thị trường tạo “sân chơi” lành mạnh và thu hút mọi thành phần kinh tế

tham gia.

Thứ tư, hỗ trợ các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp để đáp ứng cầu thật

sự về BĐS.

Thứ năm, cung cấp các công cụ tài chính tiền tệ ứng cứu khi cần thiết (cơ chế

mua lại các khoản cho vay thế chấp khi cần thiết, tạo cơ chế tái cấu trúc vốn cho các

dự án tốt, chứng khoán hóa BĐS).

Thứ sáu, thành lập “Quỹ ứng cứu BĐS” để hỗ trợ thị trường BĐS, nhằm lành

mạnh hóa và tăng tính ổn định cho thị trường này.

79

3.4. Kiến nghị NHNN các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS

3.4.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm soát rủi ro từ hoạt động cho

vay kinh doanh BĐS

Đối với hoạt động cho vay kinh doanh BĐS, nếu Ngân hàng Nhà nước kiểm

soát chặt quá sẽ làm thị trường BĐS khó tiếp cận được nguồn vốn để phát triển, gây

ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS cũng như các NHTM. Tuy nhiên, do tính chất

phức tạp của các khoản cho vay BĐS nên Ngân hàng nhà nước cần có các biện pháp

đặc biệt nhằm kiểm soát một các thích hợp. Một số biện pháp được đề xuất là:

- Biện pháp truyền thống mà NHNN cần tăng cuờng là thắt chặt hệ thống theo

dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại, xử lý nhanh

chóng các dấu hiệu rủi ro...

- Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực BĐS tuỳ theo đặc điểm của

từng loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo, hoặc quy định tỷ lệ dư nợ BĐS tối

đa trên tổng dư nợ. Với biện pháp này, các Ngân hàng thương mại được tự do

kinh doanh trong giới hạn rủi ro cho phép.

- Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phòng rủi ro của các tổ chức tín dụng,

nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm tạo điều kiện hình thành

các quỹ dự phòng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và kịp thời.

- Về cơ chế cho vay, NHNN cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang tính

chất khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động

cho vay. Không nên quy định quá chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các

Tổ chức tín dụng để hạn chế việc can thiệp sâu không phù hợp với cơ chể thị

trường và tạo chủ động cho các Tổ chức tín dụng trong kình doanh tín dụng.

- Chính sách tín dụng của NHNN phải là cơ sở, định hướng cho các Tổ chức tín

dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư

tín dụng cho nền kinh tể. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu

tiến tới tách bạch chức năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra

đảm bảo an toàn tín dụng và an toàn hệ thống của NHNN. Tiếp tục ban hành

các văn bản quy định nhằm đảm bảo an toàn cho nghiệp vụ cho vay kinh doanh

80

BĐS như quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng

ký giao dịch bảo đảm (nhất là tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai)....

- Sử dụng linh hoạt các công cụ quản lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân

hàng, thông tin tín dụng, xử phạt tài chính... để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh

của hệ thống ngân hàng đúng hướng, an toàn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm

mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định

rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng

tín dụng theo luật để các Tổ chức tín dụng thực hiện.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân gây áp lực mạnh mẽ và làm cho

hoạt động cho vay của ngân hàng tăng trưởng nóng chính do xuất phát từ nhu cầu

vốn đầu tư rất lớn của thị trường BĐS, nhất là vốn trung dài hạn mà thị trường tín

dụng chưa giải quyết được quan hệ cung cầu đó.

Vì vậy, để phát triển thị trường vốn cần tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư

dài hạn của các tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, các công ty bảo hiểm nhân

thọ... đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS. Vì kênh tài chính này hoạt động dài

hạn nên đảm bảo nguồn tài chính ổn định và thị trường BĐS sẽ không bị sức ép

trong việc đáo nợ, lãi suất vay như từ ngân hàng.

3.4.2. Xây dựng chính sách tiền tệ hiệu quả

3.4.2.1. Chính sách lãi suất

Chính sách lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

của các ngân hàng. Chính sách lãi suất hiện nay đang vận hành theo nguyên tắc tôn

trọng thị trường. Lãi suất do thị trường quyết định, NHNN chỉ có thể có những tác

động nhất định để thị trường không có những biến động đột ngột, quá tầm kiểm soát

gây ra những cú sốc không cần thiết. NHNN phải tính toán kỹ lưỡng trước khi đưa ra

những can thiệp về vấn đề lãi suất, bởi lãi suất còn liên quan đến vấn đề tăng trưởng

kinh tế và vấn đề lạm phát. Đối với nền kinh tế quy mô nhỏ, mở cửa và trong thời kỳ

chuyển đổi như Việt Nam, để tăng trưởng kinh tế ở mức cao và ổn định lãi suất thị

trường, thì phải tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài, bù đắp chênh lệch “âm”

giữa tiết kiệm và đầu tư. Quan hệ giữa tốc độ tâng trưởng vốn huy động và tín dụng

81

của hệ thống phản ánh khá chính xác tình trạng cung - cầu vốn thị trường và có mối

quan hệ chặt chẽ với biến động lãi suất thị trường tiền tệ (nếu cố định các nhân tố

khác). Để kiểm soát lãi suất thị trường tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt

chẽ quy mô và chất lượng tăng trưởng tín dụng, các hệ số an toàn kinh doanh của các

NHTM.

Hiện nay, khi NHNN thực hiện cho phép các ngân hàng cho vay trung dài hạn

theo lãi suất thỏa thuận, các ngân hàng như gỡ được bài toán khó trong lãi suất cho

vay đối với lĩnh vực BĐS. Chính sách cho vay kinh doanh BĐS thay đổi về lãi suất

cho vay, có lợi hơn cho ngân hàng song chưa hẳn là phù hợp vì vẫn còn có những bất

cập khó khăn với cả ngân hàng và khách hàng trong vấn đề lãi suất, do đó đỏi hỏi

trong thời gian tới, NHNN cần triển khai một số biện pháp điều hành và kiểm soát lãi

suất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay của các NHTM, đặc biệt là hoạt động

cho vay kinh doanh BĐS.

3.4.2.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc

Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện cần vô hiệu hóa

trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toán (cho vay) của

các NHTM. Với việc tăng hay giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, NHNN có thể kiểm soát

được lượng cung tiền của các NHTM. Trước những biến động tiền tệ có thể xảy ra

trong thời gian tới, biện pháp tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc là một biện pháp hiệu quả

nhằm kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng của các NHTM, nhất là mức tăng trưởng

tín dụng trong hoạt động cho vay BĐS. Tuy nhiên, NHNN cũng phải thận trọng trong

việc áp dụng chính sách này vì việc tăng tỷ lệ dự trừ bắt buộc có thể ảnh hưởng đến

lãi suất. Một khi lãi suất tăng, tỷ lệ huy động vốn cũng tăng nhưng cầu về vốn lại

giảm do lãi suất cho vay cũng tăng theo, do đó chính sách tín dụng đối với cho vay

BĐS cũng thay đổi. Vì thế, tùy vào từng thời điểm mà Ngân hàng Nhà nước sẽ có

những điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp với sự phát triển của thị trường.

82

3.4.2.3. Chính sách tín dụng BĐS

Trong nền kinh tế thị trường, thành công của kinh doanh BĐS phụ thuộc vào

khả năng cạnh tranh, đặc biệt là về năng lực vốn trong dài hạn của nhà đầu tư. Chính

vì thế, chính sách tài chính BĐS phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến

khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả vào sản xuất kinh doanh,

biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng trong đầu tư phát triển

kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Trước hết là về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cấp

giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, phải nhằm khuyên khích các nhà đẩu tư đẩu tư

vào các dự án phát triển đô thị, giúp cho các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa

chọn hình thức nhà ở của mình phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sinh sống

của gia đình mình.

Đồng thời với việc giao đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyén sử dụng đất đối với

những vị trí có khả năng sinh lợi cao, có điều kiện về kết cấu hạ tầng tốt nhằm tăng

nguồn thu cho ngán sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đô thị. Khuyến khích, thu

hút vốn đẩu tư của mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước thực hiện các dự án

đầu tư tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Mặt khác, việc hoàn thiện cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng, dành quyền chủ động cho chính quyền địa phương để huy động các nhà

đầu tư tham gia đầu tư xây dựng công trình hạ tầng để phát triển đô thị được thanh

toán lại bằng quỹ đất thương phẩm trong dự án đầu tư, hình thành thị trường BĐS

lành mạnh cũng là rất quan trọng. Bên cạnh đó, chính sách thuế sẽ góp phần điều tiết

quá trình đô thị hoá, chủ yếu tập trung đối với thuế đất đai như thuê chuyển quyền sử

dụng đất, thuế sử dụng đất. Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại các

khoản thu nhập từ đất đai và đảm báo sự quản lý của Nhà nước về đấl đai trong thị

trường BĐS.

Riêng về chính sách tài chính và tín dụng để thu hút đầu tư kinh doanh BĐS,

chúng ta đang quá chú ý tới các vấn đề vay vốn, thế chấp, các định chế tài chính,...

83

mà ít có những giải pháp trực diện vào việc thu hút, tạo nguồn vốn, tạo sức sống, hỗ

trợ rủi ro đầu tư cho thị trường BĐS như mong đợi. Vì thế, NHNN cần có những biện

pháp đắc lực nhằm giải quyết tận gốc những vấn đề đang được đặt ra, tạo những điều

kiện thuận lợi nhất để thị trường BĐS cũng như hoạt động tín dụng thu hút đầu tư

kinh doanh BĐS phát triển theo đúng tiềm năng của nó.

84

KẾT LUẬN

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản mới chỉ bắt đầu phát triển từ năm 2001 trở

lại đây. Tuy nhiên do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị

trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Với nhiều nguyên nhân khác

nhau, đến nay thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phát triển thiếu tính bền

vững, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các bên tham gia vào thị trường, đặc biệt là rủi ro

cho các ngân hàng thương mại, vốn là một mắt xích quan trọng trong hệ thống tài

chính tiền lệ của một đất nước. Song song với những rủi ro trên thị trường bất động

sản thì lợi nhuận cho các bên tham gia vào thị trường cũng không hề nhỏ.

Chính vì vậy, nắm bắt được những đặc điểm thuận lợi và khó khăn cũng như xu

hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nói

chung và tại VietinBank nói riêng sẽ giúp ngân hàng có được những bước đi thích

hợp và đúng đắn nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay kinh doanh bất

động sản của mình. Trong thời gian tới, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như

các cơ quan hữu quan và bản thân Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam cần có

được những giải pháp khắc phục những hạn chế, những khó khăn, đồng thời tạo điều

kiện ngày càng tốt hơn về mọi mặt để ngân hàng có thể triển khai tốt nhất các hoạt

động cho vay kinh dianh bất động sản của mình.

Những vấn đề chung nhất về hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản của

VietinBank giai đoạn 2011-2016 đã được luận văn đề cập đến. Tuy nhiên, trong

khuôn khổ hạn hẹp, tôi chỉ trình bày những hiểu biết của mình để giúp các bạn đọc

có một cái nhìn toàn cảnh về hoạt động cho vay bất động sản cũng như đưa ra một số

giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản tại VietinBank

trong thời gian tới. Vì giới hạn về thời gian nghiên cứu, khả năng tiếp cận số liệu

trong mức độ cho phép cũng như hạn chế về kinh nghiệm thực tế nên luận văn này

chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Chính vì vậy, tôi rất mong nhận được

nhiều ý kiến đóng góp của các nhà khoa học để giúp cho luận văn này hoàn thiện hơn.

85

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Tiếng Việt

1. Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội, Bản tin cập nhật thị trường lao động Việt

Nam - số 12, quý IV năm 2016, Hà Nội 2017.

2. Bộ Tài nguyên - Môi trường, Báo cáo tóm tắt về Quy hoạch sử dụng đất đến

năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) tại phiên họp

chiều 21/03/2016, kỳ họp 11, Quốc hội khóa XIII, Hà Nội, 2017.

3. Bùi Diệu Anh, Quản trị danh mục cho vay tại NHTM, Luận án tiến sĩ, Trường

đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh năm 2012.

4. Đinh Xuân Cường, Quản trị danh mục cho vay theo ngành kinh tế tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam, Tạp chí Thị trường tài chính tiền tệ, số 21(438),

2015, tr.17 - tr.18;tr-43 - tr.44.

5. Đỗ Thị Kim Hảo, Tín dụng cho bất động sản ở Việt Nam – Khái quát và một số

đề xuất chính sách, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 409 – T6/2012.

6. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày

20/11/2014 Quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ

chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2014.

7. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Báo cáo dư nợ phân theo ngành qua các năm,

Hà Nội 2016.

8. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày

20/11/2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các giới hạn, tỷ lệ

bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng

nước ngoài, Hà Nội 2016.

9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư 02/2013/TT-NHNN quy định về phân

loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử

dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh

ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2013

86

10. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 39/2016/TT- NHNN ngày

31/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức Tín dụng, chi nhánh

ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, Hà Nội 2016

11. Nguyễn Đăng Dờn, Tín dụng ngân hàng - Nghiệp vụ NHTM, Nhà xuất bản

Thống kê, TP Hồ Chí Minh, 2009.

12. Nguyễn Văn Tiến, Quản trị Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản Thống kê,

Hà Nội 2013.

13. Nguyễn Văn Tiến, Vòng quay tín dụng trong hoạt động tín dụng BĐS, Tạp chí

Ngân hàng, (số 14/2015), tr.18 - tr.21.

14. Phòng nghiên cứu chiến lược - VietinBank, 2017. Báo cáo hoạt động tín dụng

phân theo ngành năm 2016, Hà Nội: 16/03/2017.

15. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Giá số 11/2012/QH13 ban hành ngày

20/06/2012, Hà Nội, 2012.

16. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Luật Kinh doanh Bất động sản số

66/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 2014.

17. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ban

hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 2014.

18. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Bộ luật Dân sự số 91.2015/QH13

ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội 2015.

19. Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN VIệt Nam, Quyết định số 1659/QĐ-TTg

ngày 07/11/2012 về việc Phê duyệt Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai

đoạn 2012 - 2020 , Hà Nội 2012.

20. Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP

ngày 10/09/2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh

Bất động sản, Hà Nội 2015.

21. Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Báo cáo tóm tắt số 460/BC-

CP ngày 20/10/2016 về Kế hoạch tái cơ cấu nền kinh tế giai đoạn 2016-2020

trình bày tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XIV, Hà Nội 2016.

22. Tô Ngọc Hưng, Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản thống kê, Hà

Nội 2009.

87

23. Tổng Cục Thống kê,. Báo cáo tình hình kinh tế xã hội hàng năm, Hà Nội 2017.

24. Trung tâm thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam,. Tác động của điều chỉnh cơ

cấu tín dụng, Bản tin thông tin tín dụng, Số 18 (195) - Số 19(196), tr.1-tr.2.

B. TIẾNG ANH

25. Cossin, D. & Pirotte, H., Advanced credit risk analysis, 2th edn, Financial

Engineering, 2011.

26. International Monetary Fund, Economic freedom of the world annual report,

Washington, D.C., 2017.

27. MAS, Guidelines on risk management practices- credit risk, 2013.

28. Basel Committee on Banking Supervision, Principles for the Management of

Credit Risk, 2013.

29. TRANG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ

29. Bộ Tài chính (2017), Dự toán và Quyết toán Ngân sách nhà nước hàng năm, tại

địa chỉ: mof.gov.vn/webcenter/portal/btc/r/lvtc/slnsnn, truy cập ngày

25/03/2017.

30. International Monetary Fund, World Economic Outlook database, tại địa chỉ:

imf.org/external/pubs/ft/weo/2015/01/weodata/download.aspx, truy cập ngày

15/04/2017.

31. International Monetary Fund, World Economic Outlook, tại địa chỉ:

imf.org/external/pubs/cat/longres.aspx?sk=44385.0, truy cập ngày 02/04/2017.

32. International Monetary Fund, Vietnam macroeconomic annual report, Hanoi

2017.

33. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Dư nợ tín dụng phân theo ngành, tại địa chỉ:

sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntdnganh, truy cập ngày

06/03 /2017.

34. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, tại địa chỉ:

sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntddvnkt, truy cập ngày

05/04/2017.

35. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thống kê một số chỉ tiêu cơ bản về hoạt động

của hệ thống các tổ chức tín dụng tại Việt Nam, tại địa chỉ:

88

sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/hdchtctctd/tkmsctcb, truy

cập ngày 25/03/2017.

36. The European Chamber of Commerce in Vietnam, EuroCham Bussiness

Climate Index, tại địa chỉ:

eurochamvn.org/sites/default/files/uploads/pdf/Data_2016Q4.pdf, truy cập

ngày 07/04/2017.

37. Trung tâm dữ liệu và thông tin tài chính StoxPlus, Thông tin dư nợ theo danh

mục cho vay của các ngân hàng, tại địa chỉ: stoxplus.com/Pub_hs/NCCL-

QHKDQT/Database&ChartBanking122016.xlsx/31122016 truy cập ngày

05/03/2017.

i

PHỤ LỤC 01

CHI TIẾT CÁC THỜI KỲ BIẾN ĐỘNG

Thời gian

Nội dung biến động của thị trường

Thị trường BĐS trước năm 1990

Kinh tế trong nước chưa phát triển vào giai đoạn này. Quỹ đất rộng tuy nhiên do nền kinh tế thị trường chưa mở cửa nên nhu cầu về đất ở và kinh doanh chưa rõ ràng. Nhà nước vẫn quản lý đất đai tập trung nên không tồn tại thị trường BĐS đúng nghĩa. Luật đất đai 1987 nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai dưới mọi hình thức và khuyến khích khai hoang mở đất, thâm canh tăng vụ, cải tạo tài nguyên đất.

Luật đất đai 1993 được ban hành dựa trên Hiến pháp 1992 thay thế cho Luật đất đai 1987 với nhiều tiến bộ. Trong đó, Nhà nước chính thức cấp quyền sử dụng đất cho người dân cũng như cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế, được góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh. Nhà nước quản lý bằng việc cho phép đăng ký quyền sử dụng đất, thu thuế và các loại phí liên quan đến đất. Đây là quy định mang tính bước ngoặt khi đưa các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai vào tầm kiểm soát của Nhà nước, vốn diễn ra từ trước đó.

Thị trường BĐS bùng nổ lần 1 (1993- 1994)

Giai đoạn 1993 cũng là cột mốc đánh dấu nền kinh tế thị trường thời kỳ đầu ở Việt Nam, dẫn đến nhu cầu về đất ở, đất sản xuất kinh doanh tăng đột biến. Hai lý do trên là nguyên nhân chính dẫn đến cơn sốt BĐS lần thứ 1 (1993 - 1994), kéo theo hệ lụy là các doanh nghiệp đầu tư dàn trải với tỷ trọng đòn bẩy tài chính vô cùng lớn.

Để bình ổn lại thị trường đang có nguy cơ bị đầu cơ thâu tóm, Nhà nước đã ban hành Nghị định 18 và 87/1995/NĐ-CP, trong đó người sử dụng đất vừa phải nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Giới đầu cơ đã phải bán tháo do sử dụng quá nhiều vốn vay ngắn hạn. Cung vượt quá cầu dẫn đến sự lao dốc của thị trường BĐS.

Thị trường BĐS đóng băng lần thứ 1 (1995- 1999)

Một yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này là những biến động vĩ mô. Năm 1995, tăng trưởng GDP ở mức 9,54% nhưng lạm phát có dấu hiệu bùng nổ (16,9%). Bất ổn của kinh tế khu vực Đông Nam Á (cụ thể là khủng hoảng tại Thái Lan 1998) làm ảnh hưởng trầm trọng đến cán cân xuất - nhập khẩu.

Trong giai đoạn này, Nhà nước cũng ban hành thêm Luật đất đai 1998 (bổ sung cho Luật năm 1993) trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng được quy định rõ ràng hơn cho thấy sự linh hoạt của khung pháp lý.

CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Thị trường BĐS bùng nổ lần 2 (2001- 2002)

Sự phục hồi kinh tế vĩ mô khiến người dân đặt nhiều kỳ vọng khi tăng trưởng GDP đạt 6,79% năm 2000 (so với năm 1999 là 4,77%), tăng trưởng tín dụng được nới rộng, lạm phát ở mức thấp. Thêm vào đó, dòng vốn ngoại đổ vào thị trường nhà đất trong nước sau chủ trương cho Việt Kiều mua nhà đã tạo ra cơn sốt bong bóng ở phân khúc nhà mặt tiền và đất dự án. Giới đầu cơ đã thổi giá đất bằng cách “phân lô bán nền”.

Thị trường BĐS đóng băng lần thứ 2 (2002- 2006)

Sau đợt tăng trưởng nóng, thị trường lại rơi vào tình trạng ngủ đông khi Chính phủ can thiệp với Luật đất đai 2003, tiếp theo là Nghị định 181/2004/NĐ-CP để chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” của giới đầu cơ. Do vốn đầu tư sau đợt tăng giá ảo trên xuất phát đa phần từ vốn nhàn rỗi nên không xuất hiện tình trạng bán tháo như cơn sốt năm 1993. Giai đoạn đóng băng lần thứ 2 cũng đánh dấu sự dịch chuyển dòng tiền sang thị trường chứng khoán.

Thị trường BĐS bùng nổ lần 3 (2007- 2008)

Đánh dấu bước đầu bằng việc Việt Nam gia nhập WTO tạo nên kỳ vọng cho các nhà đầu tư. Tăng trưởng GDP trong 3 năm 2005, 2006, 2007 tương ứng ở mức 7,55%, 6,98%, 7,13%. Tăng trưởng tín dụng ở mức cao kỷ lục (năm 2007 đạt 50%, năm 2008 đạt 30% dù đã được kiềm chế) đã khơi thông dòng vốn vào thị trường BĐS. Dòng vốn trực tiếp (FDI), gián tiếp (FII) và kiều hối cùng lúc dồn về thị trường trong nước.

Trước thực trạng bong bóng BĐS và lạm phát quay trở lại, Chính phủ và NHNN đã có những chính sách tức thời để điều tiết thị trường. Các chính sách được cụ thể hóa qua việc ban hành Luật đất đai sửa đổi năm 2009 và một số Nghị định như 71/2010/NĐ-CP và 69/2010/NĐ-CP, trong đó chính thức thu thuế sử dụng đất khiến thị trường càng trở nên ảm đạm.

Bên cạnh đó, các ngân hàng siết chặt cho vay khiến giới đầu cơ, đặc biệt ở TPHCM một lần nữa bán tháo. Trong năm 2011, tăng trưởng tín dụng bị giới hạn ở 20%.

Thị trường BĐS suy giảm (2009- 2013)

Năm 2013 khép lại khi thị trường có chút khởi sắc về cuối năm khi Chính phủ đã một lần nữa tác động qua việc thành lập Công Ty Quản Lý & Khai Thác Tài Sản Việt Nam (VAMC) nhằm mua lại nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng cho đối tượng mua NOXH và nhà thương mại giá rẻ được giải ngân nhằm kích thích nguồn cầu trầm lắng từ đợt suy giảm năm 2009.

Thị trường có biến chuyển khi lượng cung ở phân khúc nhà ở trung bình, giá thấp được hấp thụ mạnh. Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng, tổng giá trị tồn kho BĐS đầu năm 2014 là 92.690 tỷ đồng, giảm xuống còn 33.600 tỷ đồng cuối năm 2016.

Thị trường BĐS phục hồi (2014- nay)

Ngày 25/03/2014, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) công bố và đứng ra làm đầu mối giải ngân gói tín dụng 50.000 tỷ đồng nhằm tạo ra chuỗi liên

ii

kết 4 bên gồm ngân hàng - nhà cung ứng VLXD - nhà thầu - chủ đầu tư. Chương trình ưu tiên giải ngân bằng VLXD, hạn chế giải ngân tiền và đối ứng bằng sản phẩm đầu ra, xây đến đâu giải ngân VLXD đến đó. Cơ chế này có thể giúp các công trình dở dang tiếp tục thi công để hoàn thiện, đưa sản phẩm ra thị trường, giảm thiểu nợ xấu. Không giống gói kích thích 30.000 tỷ đồng của Chính phủ là hướng đến đối tượng mua nhà (nguồn cầu), gói 50.000 tỷ đồng chỉ đang cố giải quyết vấn đề của các dự án dở dang (nguồn cung) nên sự thành công của mô hình 4 bên đến thị trường BĐS vẫn bị bỏ ngỏ.

Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ 01/07/2014 (cùng nhiều Nghị định hướng dẫn sẽ được ban hành theo sau đó) quy định rõ hơn về quyền lợi của người sử dụng đất, áp dụng chế tài mạnh đối với việc chậm đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS được kỳ vọng có thêm làn gió mới nhờ các sắc luật quan trọng sẽ được thông qua như Luật Xây Dựng (sửa đổi), Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật nhà ở (sửa đổi).

iii

iv

PHỤ LỤC 02

CÁC DỰ ÁN CỦA VIETINBANK NHẰM TRIỂN KHAI THỰC HIỆN

QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TUÂN THỦ HIỆP ƯỚC BASEL II

VietinBank là một trong mười ngân hàng đầu tiên được NHNN lựa chọn để triển

khai áp dụng Hiệp ước Basel II. Giai đoạn vừa qua, VietinBank đã có những bước

chuẩn bị căn bản để định hình xây dựng một ngân hàng ngang tầm khu vực, đồng

thời định hướng phát triển bền vững dựa trên nền tảng mô hình quản trị rủi ro theo

chuẩn mực quốc tế. Đến nay, VietinBank đã triển khai 04 dự án nhằm thúc đẩy việc

áp dụng Hiệp ước Basel II vào hoạt động quản trị ngân hàng:

1) Dự án xây dựng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng theo Basel II

Đây là dự án dài hạn mang tính chiến lược, nhằm cải tổ toàn bộ hệ thống quản

lý rủi ro tín dụng của VietinBank theo Basel II, từ cơ cấu tổ chức, mô hình hoạt động,

các chính sách, quy định, quy trình cấp tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng đến xây

dựng một hệ thống đo lường rủi ro tín dụng. Mục tiêu mà VietinBank hướng tới là

xây dựng một hệ thống đo lường rủi ro tín dụng theo phương pháp thống kê, cải thiện

tính chính xác và hiệu lực của mô hình đo lường rủi ro cho khách hàng và hệ thống

chấm điểm tín dụng cho định chế tài chính theo phương pháp tiếp cận nội bộ. Đồng

thời tăng cường hiệu quả công tác quản lý danh mục tín dụng trên cơ sở quản lý giới

hạn tín dụng, quản lý tài sản bảo đảm, chính sách thu hồi và quản lý nợ xấu; Hỗ trợ

theo dõi và kiểm soát chất lượng tín dụng thông qua các tiêu chí, dấu hiệu cảnh báo

sớm đối với những trường hợp suy giảm chất lượng tín dụng,...

Đơn vị tư vấn: Công ty TNHH Ernst & Young Singapore (Ernst & Young

Advisory Pte. Ltd)

Thời gian triển khai dự án:

- 10/7/2011: Thực hiện các thủ tục mời thầu

- 25/8/2011: Mở hồ sơ dự thầu và đóng thầu

- 14/3/2012: Ký hợp đồng tư vấn với E&Y Singapore

2) Dự án Kho dữ liệu DN – Datawarehouse

Các đối tác tại dự án: ETC, TechMahindra, SAP Việt Nam

v

Sau quá trình đánh giá các nhà thầu cung cấp giải pháp kho dữ liệu doanh

nghiệp (Data warehouse) hàng đầu thế giới, VietinBank đã lựa chọn giải pháp Data

warehouse của nhà thầu liên danh ETC và Tech Mahindra sử dụng công nghệ của

SAP.

Mục đích triển khai dự án: giúp VietinBank xây dựng một nền tảng dữ liệu và

công nghệ mạnh mẽ, tin cậy, giúp đáp ứng các yêu cầu hiện tại cũng như nhu cầu

phát triển và mở rộng của VietinBank. Dự án cũng góp phần hỗ trợ VietinBank nâng

cao hoạt động quản lý, giám sát và quản trị rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế. Dự án EDW

là tiền đề để VietinBank tiếp tục triển khai các hệ thống như phòng chống rửa tiền

(AML), hệ thống kinh doanh thông minh (BI),...

Quy mô dữ liệu dự tính tới gần 40 terabyte, kết nối dữ liệu với hơn 18 nguồn dữ

liệu của các hệ thống nghiệp vụ của Vietinbank.

Đây là một trong những dự án công nghệ thông tin chiến lược đang được

VietinBank tập trung các nguồn lực tốt nhất để triển khai trong năm 2014-2015.

Thời gian triển khai dự án:

- T9/2013: VietinBank và liên danh ETC & Tech Mahindra ký kết hợp đồng gói thầu Mua sắm và triển khai giải pháp Kho dữ liệu doanh nghiệp EDW tại VietinBank.

- 17/2/2014: Chính thức khởi động dự án

- Thời gian triển khai dự án là 19 tháng (từ 17/2/2014 đến 17/9/2015)

Tổng mức đầu tư: 5,6 triệu USD

Trong đó: - Chi phí phần cứng là 1,58 triệu USD;

- Chi phí phần mềm: 3,30 triệu USD

- Dịch vụ triển khai, đào tạo: 0,72 triệu USD

3 Dự án “Phân tích hiện trạng quản lý rủi ro và xây dựng lộ trình triển khai các

chuẩn mực Basel II tại vietinbank” (Dự án lập kế hoạch Basel II)

Từ tháng 9/2014, nhà băng này triển khai dự án thành hai giai đoạn. Trong đó,

giai đoạn 1 áp dụng phương pháp tiêu chuẩn của Basel II cho quản lý rủi ro theo lộ

trình của Ngân hàng Nhà nước. Giai đoạn 2 tiếp tục triển khai áp dụng phương pháp

nâng cao đến 2018.

vi

Dự án lập kế hoạch Basel II đã phân tích, phản ánh khách quan các khác biệt

giữa công tác QLRR hiện tại của VietinBank với chuẩn mực Basel II và xây dựng kế

hoạch cụ thể cho việc triển khai rộng rãi các chuẩn mực Basel II.

Đơn vị tư vấn: PwC Việt Nam

Thời gian triển khai dự án: từ tháng 12/2013 - 06/2014

4) Triển khai Hệ thống cảnh báo sớm rủi ro tín dụng (EWS)

- Mục tiêu: hỗ trợ Vietinbank trong việc tiếp cận các chuẩn quốc tế, nâng cao hiệu

quả công tác quản trị rủi ro và quản lý nợ. Hệ thống EWS giúp phát hiện sớm khả

năng không trả được nợ vay của khách hàng trước thời điểm xảy ra vỡ nợ thực sự

(trước khoảng 6 tháng).

- Đặc điểm: Hệ thống EWS VietinBank là có khả năng tích hợp nhiều nguồn

thông tin của khách hàng. Theo đó, EWS sẽ tích hợp và đánh giá mức độ rủi ro thông

qua 3 hệ thống công nghệ thông tin quan trọng của VietinBank gồm: Hệ thống Kho

Dữ liệu doanh nghiệp - EDW, Hệ thống Xếp hạng tín dụng nội bộ, Hệ thống Quản lý

rủi ro tín dụng. Hệ thống EWS có khả năng hiệu chỉnh tham số thông qua mô hình

thống kê từ đó có được đánh giá chính xác nhất về rủi ro tín dụng đối với khách hàng

và các biện pháp xử lý phù hợp.

Việc áp dụng Basel II trên toàn hệ thống của VietinBank sẽ giúp tạo lập hệ thống

dữ liệu đáng tin cậy và có độ chính xác cao, đồng thời nâng cao được năng lực quản

trị rủi ro đối với hoạt động ngân hàng của VietinBank nói chung và hoạt động cho

vay kinh doanh BĐS của VietinBank nói riêng.

Đơn vị tư vấn: PwC Việt Nam

Thời gian thực hiện:

- Lễ khởi động gói dịch vụ tư vấn: ngày 19/8/2015

- Thời gian chấm thầu: từ 24/8 - 4/9/2015.

- Ngày 11/9/2015 sẽ công bố kết quả chấm thầu.

- 9/12/2015: Lễ ký kết và khởi động dự án

- Bắt đầu từ năm 2016, dự kiến kéo dài 14 tháng