Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

-------------------------

ĐẶNG THỊ ÁNH THI

GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

-------------------------

ĐẶNG THỊ ÁNH THI

GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : Kinh tế tài chính – Ngân hàng

Mã số : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS: BÙI KIM YẾN

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian 3 năm (2009-2012) học tập chương trình Cao học Kinh tế -

ngành Ngân hàng tại Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, em đã được các Quý

Thầy- Cô nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý

báu, giúp em có thêm nhiều kiến thức chuyên môn bổ ích, góp phần nâng cao

trình độ, và là hành trang để em tiếp bước trong quá trình học tập, nghiên

cứu của bản thân, phục vụ cho công việc và cuộc sống.

Nhân đây, em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS Bùi

Kim Yến. Trong thời gian em thực hiện luận văn, Cô đã tận tình hướng dẫn

em từ đề cương chi tiết đến hình thức luận văn; chỉ bảo, góp ý về kết cấu, nội

dung để em có thể hoàn thiện đề tài nghiên cứu của mình.

Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn tới Quý Thầy, Cô. Em kính chúc Quý

Thầy, Cô và gia đình có nhiều sức khỏe, để tiếp tục truyền đạt những kiến

thức, kinh nghiệm bổ ích cho các thế hệ học viên tiếp theo.

Trân trọng.

ĐẶNG THỊ ÁNH THI

HỌC VIÊN CAO HỌC KHÓA 19

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................................

1. Tính cấp thiết của đề tài .........................................................................................

2. Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................

4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ............................................

6. Kết cấu của luận văn ..............................................................................................

CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN

VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN . 1

1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản .......................................................... 1

1.1.1.Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ................................ 1

1.1.1.1. Khái niệm bất động sản ................................................................ 1

1.1.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản .......................................... 1

1.1.2.Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản ......................... 1

1.1.2.1. Đặc điểm của bất động sản .......................................................... 1

1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ......................................... 2

1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế-xã hội ... 4

1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản ......................................................... 6

1.1.4.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi .................. 6

1.1.4.2. Căn cứ theo công dụng của bất động sản ..................................... 6

1.1.4.3. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản .................... 6

1.1.4.4. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường ... 7

1.1.5. Các chủ thể tham gia thị trường ............................................................ 7

1.1.5.1. Người mua ..................................................................................... 7

1.1.5.2. Người bán ...................................................................................... 7

1.1.5.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản ...................... 8

1.1.5.4. Người quản lý thị trường bất động sản (nhà nước) ....................... 9

1.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản ....................................................... 9

1.3. Tổng quan về vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .... 10

1.3.1. Khái niệm ............................................................................................. 10

1.3.2. Đặc trưng .............................................................................................. 10

1.3.3. Phân loại các nguồn vốn tài trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản10

1.3.3.1. Nguồn vốn chủ sở hữu ............................................................... 10

1.3.3.2. Nguồn vốn vay ............................................................................ 11

1.4. Kinh nghiệm thu hút vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ... 11

1.4.1. Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại .......................... 11

1.4.2. Quỹ tín thác BĐS của Đài Loan ........................................................... 13

1.4.3. Quyền chọn mua BĐS của Singapore .................................................. 13

Kết luận chương 1 ................................................................................................ 14

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH

NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH ........... 15

2.1. Các văn bản pháp quy về tín dụng bất động sản ............................................. 15

2.2. Tình hình kinh doanh bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua .... 18

2.2.1. Từ trước năm 2011 ................................................................................ 18

2.2.2. Từ năm 2011 đến nay ............................................................................. 19

2.2.2.1. Thị trường văn phòng cho thuê ..................................................... 19

2.2.2.2. Thị trường căn hộ .......................................................................... 21

2.2.2.3. Mặt bằng bán lẻ ............................................................................. 23

2.2.2.4. Thị trường đất nền và biệt thự ....................................................... 24

2.3. Thực trạng nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

tại TP.HCM .......................................................................................................... 27

2.3.1. Nguồn vốn chủ sở hữu .......................................................................... 27

2.3.1.1. Vốn chủ sở hữu ......................................................................... 27

2.3.1.2. Vốn từ phát hành cổ phiếu ........................................................ 30

2.3.2. Nguồn vốn vay ...................................................................................... 34

2.3.2.1. Vốn vay ngân hàng ................................................................... 34

2.3.2.2. Vốn huy động từ các khách hàng mua nhà ............................... 37

2.3.2.3. Vốn từ phát hành trái phiếu ....................................................... 41

2.4. Đánh giá nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại

TP.HCM trong thời gian qua .............................................................................. 44

2.4.1. Những thành tựu................................................................................... 44

2.4.2. Những vấn đề còn tồn tại ..................................................................... 46

2.4.3. Nguyên nhân ........................................................................................ 47

Kết luận chương 2 ................................................................................................ 51

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH ....................................... 53

3.1. Đối với nguồn vốn chủ sở hữu ...................................................................... 53

3.1.1. Vốn chủ sở hữu .................................................................................... 53

3.1.1.1. Giải quyết đầu ra cho các sản phẩm tồn kho bằng cách giảm giá bán,

chuyển công năng ................................................................................................... 53

3.1.1.2. Đẩy mạnh liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước54

3.1.1.3. Tham gia chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê....................... 54

3.1.1.4. Chuyển hướng kinh doanh ............................................................ 55

3.1.1.5. Chiến lược kinh doanh linh hoạt, hợp lý, hiệu quả ....................... 56

3.1.1.6. Xây các căn hộ theo tiêu chí nhỏ - rẻ - xanh ................................. 56

3.1.2. Vốn huy động từ phát hành cổ phiếu .................................................. 57

3.1.2.1. Nâng cao uy tín, hình ảnh của doanh nghiệp ............................... 57

3.1.2.2. Phát hành chứng chỉ BĐS ............................................................ 57

3.2. Đối với nguồn vốn vay................................................................................... 59

3.2.1. Nguồn vốn vay ngân hàng .................................................................... 59

3.2.1.1. Về phía doanh nghiệp .................................................................. 59

3.2.1.2. Về phía ngân hàng ........................................................................ 59

3.2.1.3. Về phía nhà nước ......................................................................... 61

3.2.2. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng ...................................... 63

3.2.2.1. Nhà nước có chính sách bảo vệ quyền lợi của khách hàng ........ 63

3.2.2.2. Ngân hàng tham gia cùng với chủ đầu tư và khách hàng mua nhà63

3.2.2.3. Áp dụng mô hình quyền chọn mua của Singapore ..................... 63

3.2.3. Vốn huy động từ phát hành trái phiếu .............................................. 64

3.2.3.1. Đối với nhà phát hành .................................................................... 64

3.2.3.2. Về phía Nhà nước .......................................................................... 65

3.3. Giải pháp khác ............................................................................................... 68

3.3.1. Hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp và kích cầu thị trường bất động sản,

tạo niềm tin cho người mua nhà .............................................................. 68

3.3.2. Hợp tác công- tư giữa nhà nước với doanh nghiệp bất động sản ........... 68

3.3.3. Rà soát, mua lại quỹ nhà ở thương mại để phục vụ nhu cầu nhà ở

xã hội, nhà ở tái định cư .......................................................................... 69

3.3.4. Cho phép xây dựng, công nhận căn hộ chung cư có diện tích nhỏ ......... 70

3.3.5. Mua lại sản phẩm bất động sản có giá cả hợp lý để lập quỹ nhà cho thuê70

3.3.6. Giám sát quá trình thực hiện đầu tư, giải ngân vốn ................................ 70

Kết luận chương 3 ................................................................................................ 71

PHẦN KẾT LUẬN ...................................................................................................

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 2.1 : Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM Quý 2/2012 ................... 20

Bảng 2.2: Thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM Quý 2/2012 .............................. 22

Bảng 2.3 : Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM Quý 2/2012.......................... 24

Bảng 2.4 : Thị trường biệt thự tại TP.HCM Quý 2/2012 ....................................... 25

Bảng 2.5: Số lượng DN kinh doanh BĐS tại TP.HCM giai đoạn 2007-2011 ....... 27

Bảng 2.6 : Dư nợ tín dụng BĐS tại thời điểm 30/9/2011 ...................................... 34

Bảng 2.7: Tiêu chuẩn niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán........................... 48

Bảng 2.8: Số DN không đạt chuẩn niêm yết theo NĐ 58/2012/ NĐ-CP ............... 48

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Quy mô vốn của DN BĐS tại TP.HCM năm 2011 ................................ 27

Hình 2.2: Biến động giá của một số ngành và VN-Index từ đầu năm 2012 đến ngày

10/4/2012 ................................................................................................................ 32

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

: Bất động sản

BĐS

: Chủ đầu tư

CĐT

: Cổ phiếu

CP

CTCP

: Công ty cổ phần

: Doanh nghiệp

DN

: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ( Foreign Direct Investment)

FDI

M&A

: Mua bán và sáp nhập (Mergers and Acquisitions)

NĐ

: Nghị định

NĐT

: Nhà đầu tư

NH

: Ngân hàng

NHNN

: Ngân hàng nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

: Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (Return on Equity)

ROE

: Trách nhiệm hữu hạn

TNHH

: Thương mại cổ phần

TMCP

: Trái phiếu

TP

: Trái phiếu chuyển đổi

TPCĐ

: Trái phiếu Chính phủ

TPCP

: Trái phiếu doanh nghiệp

TPDN

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

: Thị trường chứng khoán

TTCK

: Trung tâm thương mại

TTTM

: Ủy ban nhân dân

UBND

: Đô la Mỹ

USD

: Việt Nam

VN

: Việt Nam đồng

VND

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh

tế VN. Do đó, sự phát triển của thị trường BĐS có tầm quan trọng và ảnh hưởng đến sự

phát triển của quốc gia, vừa đóng góp vào việc tạo nơi an cư cho người dân, vừa giải

quyết đầu ra cho các ngành liên quan như xây dựng, sắt thép, xi măng, tạo công ăn việc

làm cho người lao động… . Tuy nhiên, để phát triển thị trường này, ngoài những vấn

đề liên quan đến hệ thống pháp lý thì một vấn đề quan trọng khác mà các cơ quan chức

năng cũng như DN BĐS rất quan tâm, đó là nguồn vốn để đầu tư phát triển BĐS. Thực

tế cho thấy, các DN kinh doanh trong lĩnh vực này đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và

dài hạn. Tuy nhiên, đại đa số các DN BĐS tại VN hiện nay không đủ tiềm lực tài chính

để tự mình thực hiện dự án, do đó họ đã huy động bằng nhiều cách khác nhau như: vay

NH, huy động tiền ứng trước của khách hàng, phát hành TPDN…

Đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm phát, Nhà nước thực thi chính sách thắt

chặt tiền tệ đã làm cho thị trường BĐS bị ảnh hưởng và chuyển sang trạng thái đóng

băng. Và hiện nay, mặc dù tín dụng cho BĐS phần nào được nới lỏng, nhưng DN BĐS

vẫn khó tiếp cận nguồn vốn này. Thêm vào đó, một lượng lớn sản phẩm của DN vẫn

còn tồn đọng và chưa tiêu thụ được nên các DN BĐS đang gặp nhiều khó khăn và

không ít DN đã phải phá sản. Mặc dù sản phẩm BĐS đã giảm giá bán, song vẫn chưa

làm cho thị trường được hâm nóng trở lại. Trong khi đó, đại bộ phận dân cư lao động

thì vẫn phải ở nhà thuê, tiết kiệm chi tiêu cũng chỉ để mong có được một mái nhà. Hiện

nay, nhà nước cũng đã vào cuộc, vừa hỗ trợ, vừa tìm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn

cho thị trường này.

Trước thực tế đó, tôi đã chọn đề tài “Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp

kinh doanh BĐS tại TP.HCM ” cho luận văn của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở lý luận về BĐS, các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh

BĐS và phân tích thực trạng các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS

trong thời gian qua, đề tài nghiên cứu ưu, nhược điểm của từng nguồn tài trợ nhằm đưa

ra các giải pháp, kiến nghị để khắc phục các nhược điểm hiện có, tìm ra nguồn tài trợ

thích hợp trong giai đoạn hiện nay.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM.

Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung lý luận và thực tiễn về nguồn vốn

cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM, qua đó đề xuất một số giải pháp tạo

nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM.

Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu về nguồn vốn cho doanh kinh nghiệp doanh BĐS tại

TP.HCM.

Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và nguồn vốn huy

động cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS… trong thời gian từ năm 2007 đến tháng 8

năm 2012. Đề tài này được bắt đầu nghiên cứu từ tháng 02/2012 và kết thúc nghiên

cứu vào tháng 08/2012.

4. Phương pháp nghiên cứu

- Nghiên cứu định tính các lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, các nguồn tài trợ

cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

- Phương pháp thống kê số liệu: Từ các dữ liệu tạp chí, website…thống kê thành

những số liệu cần thiết.

- Phương pháp so sánh.

- Phương pháp phân tích.

- Tham khảo tài liệu có liên quan.

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:

- Hệ thống các lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và các nguồn tài trợ cho

doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

- Nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS tại TP.HCM trong thời gian gần đây,

đặc biệt là giai đoạn 2011-2012.

- Nghiên cứu các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại

TP.HCM trong thời gian qua. Đánh giá những thành tựu, những vấn đề còn tồn tại và

tìm ra nguyên nhân của những tồn tại đó.

- Đề xuất những giải pháp để khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh

doanh BĐS tại TP.HCM.

6. Kết cấu của luận văn

Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần

kết luận) như sau:

Chương 1. “Tổng quan về thị trường bất động sản và nguồn vốn tài trợ cho

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” sẽ trình bày khái niệm về BĐS, thị trường

BĐS, cùng với các đặc trưng của thị trường này. Bên cạnh đó, chương này cũng giới

thiệu về các nguồn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Chương 2. “Thực trạng về nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh

bất động sản tại TP.HCM”. Trong chương này đề cập tới thực trạng kinh doanh BĐS

của các doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM trong thời gian qua, và thực trạng các nguồn

vốn tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS. Đánh giá những thành tựu, những vấn đề

còn tồn tại và tìm ra nguyên nhân của những tồn tại đó.

Chương 3. “Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản tại TP.HCM”. Qua kết quả nghiên cứu và phân tích ở chương 1 và 2, đề tài sẽ đưa

ra các giải pháp để khơi thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại

TP.HCM.

PHẦN KẾT LUẬN

Thị trường BĐS phát triển đã góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh,

sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... phát huy BĐS

trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội,

đóng góp vào sự tăng trưởng GDP của cả nước.

Tuy nhiên, thị trường BĐS phát triển vẫn còn tồn tại một số bất cập, hạn chế:

Thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định, không bền vững, ảnh hưởng đến sự phát triển

kinh tế và đời sống xã hội; Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của

người dân; BĐS chủ yếu được đầu cơ, chưa phát huy vào mục đích nâng cao đời sống

xã hội; DN kinh doanh BĐS yếu về vốn, thiếu tính chuyên nghiệp; Các tổ chức trung

gian hỗ trợ thị trường BĐS phát triển chưa tương xứng với mức độ phát triển của thị

trường, tính chuyên nghiệp chưa cao; Thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực

BĐS chưa hiệu quả; Tài chính – tín dụng chưa phát triển để đưa thị trường BĐS sang

cấp độ tài chính hóa như ở các nước phát triển hiện nay; Chính sách tài chính đất đai

còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng; chính sách thuế chưa thực sự là công cụ góp phần

công khai minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; Thông tin trên thị trường

khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch; Vai trò quản lý nhà nước đối với thị

trường BĐS chưa được phát huy hiệu quả.

Những tồn tại trên đã làm cho thị trường BĐS chưa phát huy hết vai trò trụ cột

và động lực trong nền kinh tế, chưa khai thác hiệu quả nguồn vốn to lớn tiềm ẩn trong

BĐS để phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường phát triển nóng kéo theo những cơn sốt

nhà đất đẩy giá BĐS lên cao một cách vô lý làm ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư phát

triển sản xuất và ổn định đời sống của nhân dân. Đầu tư BĐS là hoạt động đòi hỏi

nguồn vốn lớn và dài hạn, tuy nhiên nguồn tài chính của các DN BĐS lại có giới hạn,

phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay NH. Và trong đợt thắt chặt tín dụng năm 2011

thì nguồn vốn NH dành cho BĐS bị tắt nghẽn, gây ảnh hưởng xấu cho thị trường. Mặc

dù còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập, nhưng trong thời gian tới, cùng với sự phát

triển của nền kinh tế cả nước, thị trường BĐS còn nhiều tiềm năng phát triển do nhu

cầu thị trường còn rất lớn về nhà ở, hạ tầng đô thị, BĐS công nghiệp, thương mại –

dịch vụ.... Ngoài ra, kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ cao cấp đang có

những chính sách khuyến khích phát triển nhằm thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu

kinh tế theo hướng nâng cao tỷ trọng GDP của khu vực dịch vụ trong nền kinh tế. Phát

triển thị trường BĐS là nhằm thúc đẩy sự phát triển của cơ sở hạ tầng như nhà ở, cao

ốc, văn phòng… thông qua việc phát triển các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo nơi

cư trú và làm việc cho các công dân.

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Vì

vậy, nghiên cứu định hướng, hoạch định sự phát triển thị trường BĐS là cần thiết để

khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu thiết

yếu của nhân dân. Thị trường BĐS có phạm vi rộng lớn, liên quan đến nhiều lĩnh vực

do nhiều cấp, nhiều sở ngành quản lý khác nhau từ cơ chế, chính sách, đến khung pháp

lý. Vì vậy, đề tài này tập trung nghiên cứu thực trạng của hoạt động kinh doanh BĐS

thời gian qua, những kênh huy động vốn tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS. Trên

cơ sở đó, đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm giải quyết tình hình khó khăn hiện tại về

nguồn vốn cho các DN kinh doanh BĐS, và những giải pháp để DN áp dụng khi thị

trường đã vượt qua được khó khăn, lúc đó DN phải nâng cao năng lực tài chính của

mình, sử dụng các công cụ huy động vốn ngoài NH để tự chủ trong nguồn vốn sử

dụng, phù hợp với mục tiêu và chu kỳ kinh doanh của ngành BĐS. Giải pháp cần có sự

kết hợp, nỗ lực của bản thân DN, các định chế tài chính trung gian, người dân, và cả

Chính Phủ. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, những động thái của Chính Phủ như

mở van tín dụng, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư BĐS... đã thể hiện sự quan

tâm và mong muốn giúp thị trường vượt qua khó khăn. Về lâu dài, Chính Phủ cần giám

sát chặt chẽ để thị trường có thể phát triển lành mạnh, tránh đầu cơ và bong bóng BĐS,

làm ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống xã hội như thời gian vừa qua.

1

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản

1.1.1.Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ

La mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy, BĐS không

chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao

động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng,

cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.

Ở nước ta, Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm:

Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác

do pháp luật quy định” (Điều 174).

1.1.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho

thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư

vấn... giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động

quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị

trường BĐS.

1.1.2. Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.2.1. Đặc điểm của bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất

đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn, do sự giới hạn

về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì

2

tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có

tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những

yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS cũng khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn

giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế.

- Tính bền lâu

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như

không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến

trúc và công trình xây dựng trên đất, sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử

dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,

tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị

tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các

công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS

trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự

hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi

động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng

dần lên có thể gây “sốt”).

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập

trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu

ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,

thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của

thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng

miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể

3

đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, do có sự phát triển không đều giữa các

vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội

khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị

trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động

sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v…

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về

BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề

về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy

phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật

về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp

I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết

định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm và luôn điều

chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS,

phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin

không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi

phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã

hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa

phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người

bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn

hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị

trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các

mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai

trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS

là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

4

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo

được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị

trường hàng hoá khác.

1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế-xã hội

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền

kinh tế, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã

hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật

chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt

động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được

khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn, lên tới hàng

nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành

cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của

từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là

nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển

thông qua hoạt động thế chấp.

- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều

kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh

tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội

đạt được những mục tiêu đề ra. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai

trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ

cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của

nền kinh tế.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền

sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá

thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

5

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công

nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 -80%. Như vậy, vấn đề phát triển

thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm

quan trọng đặc biệt, nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường. Việc phát

triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy

hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản

xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài

chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao

động... Theo phân tích và đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát

triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các

ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD.

Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng

trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công

trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan

trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu

bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường

BĐS. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS,

những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị

trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển

và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho

giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng

của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

6

1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản

1.1.4.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá BĐS, đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm

quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường

này lại có thể chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu

tiêu dùng.

- Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường

BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…

- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại,

văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v…

- Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

như: đường sá, cầu cống v.v…

1.1.4.2. Căn cứ theo công dụng của bất động sản

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, TTTM, cửa

hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...).

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công

nghiệp, khu chế xuất...).

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi

như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích

lịch sử, v.v…

1.1.4.3. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản

- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS.

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.

- Thị trường cho thuê BĐS.

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.

7

- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn

BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v…

1.1.4.4. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường

- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng

đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).

- Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua

hoặc thuê.

1.1.5. Các chủ thể tham gia thị trường

1.1.5.1. Người mua

Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS. Chính những người tiêu thụ này là

người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của

họ với sản phẩm hoàn chỉnh được đưa vào tiêu thụ trong thị trường BĐS. Người sử

dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua các

nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và

các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng,

đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ đóng vai trò tích

cực trong quá trình phát triển của BĐS. Đôi khi, nhà nước cũng đóng vai trò là

người mua trên thị trường BĐS gián tiếp qua các DN nhà nước.

Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng

(nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán,

cho thuê) ... nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này phát triển

lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ BĐS.

1.1.5.2. Người bán

Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng, bao

gồm các cá nhân và các DN kinh doanh BĐS:

- Cá nhân

Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia

vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản

8

thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh... .Họ gồm đủ mọi thành

phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến

những người muốn tham gia kinh doanh, những người muốn cung cấp các dịch vụ

hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường.

- DN kinh doanh BĐS

+ DN BĐS nhà nước

Các DN nhà nước tham gia thị trường BĐS chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng

đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng

đồng dân cư. Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một phần ngân sách nhà nước

và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các DN này.

+ Các DN BĐS tư nhân

Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những DN luôn

tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và

tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình DN này là các CTCP kinh

doanh BĐS, các công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS, các công ty môi

giới BĐS v.v…

1.1.5.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý BĐS tương đối phức tạp

nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ

của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế,

thi công, lắp đặt...; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế;

chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức

giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau

giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, thực hiện sách lược bán và cho

thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan

đến luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS thường hoạt động trong các tổ

chức chuyên về môi giới, tư vấn BĐS. Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống

các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.

9

1.1.5.4. Người quản lý thị trường bất động sản (nhà nước)

Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối

với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo

khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, nhà nước cũng

thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực

hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS. Bên cạnh đó, nhà

nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS. Sự tham

gia của nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ

yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều

tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết

quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường BĐS

như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức

năng quản lý nhà nước.

1.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản

- Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ

BĐS.

+ Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,

thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

nhằm mục đích sinh lợi.

+ Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị

trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS,

tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.

- Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển

nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ

chức, cá nhân kinh doanh BĐS.

10

1.3. Tổng quan về vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1.3.1. Khái niệm

Vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS là các công cụ tài chính nhằm

thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các DN để thực hiện mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS.

1.3.2. Đặc trưng

BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thường

cũng có giá trị lớn, thời gian dài. Chính vì vậy, các công cụ tài chính được sử dụng

trên thị trường BĐS là những công cụ có tính thanh khoản thấp, độ rủi ro cao, đồng

thời đem lại lợi nhuận cũng cao.

1.3.3. Phân loại các nguồn vốn tài trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1.3.3.1. Nguồn vốn chủ sở hữu

Khi DN được thành lập, bao giờ CĐT của DN cũng phải bỏ ra một số vốn

nhất định. Đối với DN nhà nước, vốn tự có ban đầu chính là vốn do ngân sách nhà

nước cấp. Đối với DN tư nhân, vốn tự có là số vốn pháp định cần thiết để xin đăng

ký thành lập doanh nghiệp, tức là số vốn tối thiểu chủ doanh nghiệp phải bỏ ra để

được thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật .Với CTCP, đó là nguồn

vốn do các cổ đông đóng góp để thành lập công ty . Mỗi cổ đông là một chủ sở hữu

công ty mà mức độ quyền hạn tham gia vào công ty căn cứ theo tỉ lệ góp vốn đồng

thời chịu trách nhiệm hữu hạn trên trị giá số cổ phần mà họ nắm giữ .

1.3.3.2. Nguồn vốn vay

- Vốn vay ngân hàng, tổ chức tín dụng

Đây là một phương thức vay truyền thống và phổ biến, DN có thể vay vốn từ

các NH, các tổ chức tín dụng. Hình thức này có những ưu điểm như: chi phí huy

động vốn rẻ hơn so với phát hành CP, không bị pha loãng quyền kiểm soát, có thể

xin gia hạn nếu chưa có khả năng trả nợ...Tuy nhiên, để được vay vốn, DN phải có

tài sản thế chấp, số tiền được duyệt cho vay tùy thuộc vào quyết định của NH, DN

có thể bị hạ mức tín nhiệm nếu không thanh toán các khoản vay đúng hạn, và nếu

trong thời điểm NH hạn chế cho vay đầu tư BĐS thì DN sẽ rất khó để tiếp cận

nguồn vốn này.

11

- Vốn huy động từ các đối tượng mua nhà

Đây là kênh huy động vốn hữu hiệu vì DN không phải trả lãi và khách hàng

có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi. Khách hàng có nhu cầu mua sản phẩm

BĐS sẽ đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp đồng, số còn lại sẽ giải ngân

theo từng giai đoạn trong hợp đồng. Trong khi đó, DN có thể sử dụng nguồn vốn

này để xây dựng dự án. Hoặc khách hàng cũng có thể góp vốn cùng với DN để thực

hiện dự án và sau này sẽ được chia lợi nhuận, hoặc quyền mua nhà. Tuy nhiên, hợp

đồng ký kết cần có sự đảm bảo về giá cả hợp lý, quy định quyền lợi và nghĩa vụ cụ

thể giữa hai bên. Mặc khác, công ty phải có uy tín và đảm bảo tiến độ thi công, phải

giao sản phẩm cho khách hàng đúng hạn như cam kết. Bên cạnh đó, sức tiêu thụ sản

phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin của khách hàng, những biến động của thị

trường BĐS và nền kinh tế, những khách hàng nhỏ lẻ với số vốn có hạn thì khó có

thể tiếp cận với các dòng sản phẩm BĐS vì BĐS thường có giá trị lớn .

- Vốn từ phát hành trái phiếu

DN sẽ phát hành chứng khoán nợ, xác nhận nghĩa vụ trả gốc và lãi đối với

người sở hữu TP như: TPCĐ, TP không chuyển đổi, TP có kèm theo chứng

quyền...Hình thức này có ưu điểm là có thể huy động vốn từ nhiều đối tượng có

tiềm lực tài chính (quỹ đầu tư, công ty, tập đoàn bảo hiểm, tài chính...) và thủ tục

pháp lý không quá phức tạp. DN có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều

phương án trả lãi và gốc. Ngoài ra, DN không phải thế chấp tài sản và huy động vốn

bằng TP có chi phí rẻ hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, DN phải thanh toán đầy

đủ gốc và lãi khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố

định, DN cũng có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án

BĐS luôn có khả năng trả lãi và gốc, phải bảo đảm dòng tiền liên quan đến nợ

không bị âm.

1.4. Kinh nghiệm thu hút vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1.4.1. Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại

Chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại là phương pháp đã được ứng

dụng thành công tại nhiều nơi trên thế giới.

12

Chứng khoán hóa BĐS thương mại là quá trình phát hành chứng khoán nợ

trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ BĐS thương mại.

Đây là kỹ thuật tài chính có sự tham gia của bốn đối tượng chính: bên vay, chủ thể

tạo lập tài sản, tổ chức có mục đích đặc biệt và NĐT. Ngoài ra còn có các tổ chức

hỗ trợ khác: công ty định mức tín nhiệm, công ty tư vấn, bảo lãnh phát hành chứng

khoán, công ty kiểm toán, công ty dịch vụ hỗ trợ...

Sau khi tạo ra danh mục cho vay thế chấp BĐS thương mại, chủ thể tạo lập

tài sản bán danh mục cho vay đầu tư BĐS thương mại cho tổ chức có mục đích đặc

biệt. Để có tiền thanh toán cho chủ thể tạo lập tài sản, tổ chức có mục đích đặc biệt

sẽ phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại được mua về. Dòng tiền thu

được từ NĐT mua chứng khoán thế chấp BĐS thương mại sẽ được chuyển trả cho

chủ thể tạo lập tài sản và sẽ được giải ngân lại cho bên vay dựa theo hợp đồng vay

giữa hai bên.

Điểm mạnh của kỹ thuật chứng khoán thế chấp BĐS thương mại còn nằm ở

chỗ nếu DN kinh doanh BĐS không vay được NH hay gặp khó khăn nếu phát hành

CP huy động vốn thì họ có thể thông qua kỹ thuật chứng khoán hóa để thu hút vốn,

cụ thể như sau:

+ DN kinh doanh BĐS ký hợp đồng vay vốn với công ty tài chính do họ lập

nên, hợp đồng vay này được đảm bảo bằng BĐS thương mại và thu nhập chính dự

án đầu tư mang lại.

+ Công ty tài chính này sẽ bán khoản cho vay cho tổ chức có mục đích đặc

biệt và tổ chức này căn cứ vào danh mục khoản vay để phát hành chứng khoán thế

chấp BĐS thương mại cho NĐT trên thị trường vốn.

Quy trình trên cho thấy rằng các DN kinh doanh BĐS không nhất thiết phải

huy động vốn bằng vay ngân hàng, họ có thể huy động bằng cách thông qua việc

phát hành chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại. Ngoài ra, các DN kinh

doanh BĐS còn có được nguồn vốn mới với chi phí thấp hơn việc vay trực tiếp từ

bên ngoài.

13

1.4.2. Quỹ tín thác BĐS của Đài Loan

Người có quyền sở hữu BĐS sẽ ủy thác quyền sở hữu đất và tài sản trên đất

cho NH qua việc ký kết hợp đồng tín thác để NH thực hiện các nghiệp vụ liên quan,

khai thác tối đa và hợp lý nguồn lợi từ BĐS nhưng không chịu trách nhiệm trong

việc thua lỗ. Hết thời hạn tín thác, quyền sở hữu BĐS sẽ được chuyển trả lại người

ủy thác hoặc người được chỉ định hưởng lợi tín thác.

Trong tín thác phát triển BĐS, hợp đồng tín thác thường được ký bởi ba bên:

người sở hữu BĐS ( bên A); công ty xây dựng ( bên B) và NH. Sau khi hợp đồng

được lập, một tài khoản tín thác sẽ được mở tại ngân hàng và bên A cùng bên B sẽ

chuyển vào tài khoản một số tiền nhất định. Bên A và B chịu trách nhiệm thực hiện

việc thi công công trình, chi trả các chi phí liên quan và phí dịch vụ cho ngân hàng.

Toàn bộ chi phí đều được chi trả qua tài khoản tín thác nên NH chịu trách nhiệm về

quản lý tài chính đảm bảo tiền được chi đúng mục đích, hợp lý, giám sát tiến độ thi

công của công trình và phân bổ nguồn lợi cho các bên trước khi kết thúc hợp đồng.

Với bên A và bên B, do có NH quản lý tài chính giúp nên có thể chuyên tâm

vào chuyên môn. Và do quyền sở hữu BĐS đã được chuyển giao cho NH nên họ sẽ

thuận lợi hơn trong việc lo các thủ tục hành chính để tiến hành xây dựng công trình.

Đối với người mua nhà, sự có mặt của NH như một đảm bảo chắc chắn họ sẽ mua

được nhà theo đúng thời gian trên hợp đồng, hoặc nếu không muốn mua thì có thể

lấy lại tiền, bởi nếu tiến độ không đảm bảo thì NH có quyền sử dụng các biện pháp

hỗ trợ và bên B phải chấp nhận vô điều kiện.

Nghiệp vụ tín thác BĐS huy động được bốn nguồn vốn bao gồm: vốn tự có

của chủ dự án; của đơn vị xây dựng; vốn vay của NH và vốn đóng góp của khách

hàng. Nhờ huy động vốn theo hình thức bốn bên này mà việc thực hiện dự án sẽ

được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án BĐS.

1.4.3. Quyền chọn mua BĐS của Singapore.

Singapore từng bùng nổ thị trường BĐS vào cuối thập niên 1970, suy thoái

giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy

thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước bắt đầu bùng nổ lần thứ ba.

14

Cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các

NH và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà chỉ lên cao mà thôi. Bên cạnh đó, nghiệp vụ

chứng khoán hóa BĐS của Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao. Các chính

sách cho phát triển thị trường BĐS của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép

nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ dàng hơn nhưng vẫn đảm bảo

quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường BĐS, ví dụ như Singapore cho

phép CĐT huy động trước khi xây dựng xong móng. Và để bảo vệ người mua, pháp

luật Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường

là CĐT ) phải cung cấp cho người mua.

Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng

nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy theo quyền này, ngoài

việc được CĐT cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua còn

được quyền cân nhắc trong vòng 3 tuần xem có nên mua hay không và tất nhiên

không phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa hết hiệu lực.

Kết luận chương 1:

BĐS là những tài sản có giá trị lớn nhưng tính thanh khoản tương đối kém,

không những là đối tượng mua bán, trao đổi mà còn có thể cho thuê, thế chấp.

Chính vì vậy, thị trường BĐS cũng có mối quan hệ với các thị trường khác như thị

trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng…Để

huy động vốn nhằm phát triển thị trường này, DN có thể sử dụng các hình thức như:

dùng vốn tự có của CĐT; vay ngân hàng; phát hành CP, TP; huy động vốn từ người

mua nhà.

15

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG VỀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO

DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1. Các văn bản pháp quy về tín dụng bất động sản

Năm 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường BĐS, với

nhiều văn bản liên quan đến tín dụng BĐS.

+ Nghị quyết 11 thắt chặt tín dụng đối với BĐS

Trước bối cảnh bất ổn của nền kinh tế và tình trạng rủi ro của tín dụng

BĐS,Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu NHNN chỉ đạo các NHTM, tổ chức tín dụng

thực hiện nghiêm túc Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 của Chính phủ, bảo

đảm tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an toàn, phù hợp với

chính sách điều hành tín dụng chung.

Ngày 01/03/2011, NHNN triển khai thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN, hạn chế

cho vay lĩnh vực phi sản xuất theo tỷ lệ quy định đến 30/06/2011 tối đa là 22%, đến

31/12/2011 tối đa là 16%.

Tại thời điểm trên, phần lớn tín dụng phi sản xuất là tín dụng BĐS, còn lại là

cho vay đầu tư chứng khoán và tiêu dùng. Với quy định này, tín dụng BĐS bị co

hẹp cùng với lãi suất quá cao và sự khó khăn của nền kinh tế đã đẩy thị trường BĐS

vào một tình huống hết sức khó khăn. Nhiều dự án BĐS phải dừng triển khai, thị

trường đóng băng, giá nhà sụt giảm.

+ Khi mốc hẹn 31/12/2011 chỉ còn hơn một tháng, ngày 14/11/2011,

NHNN có Công văn số 8844/NHNN-CSTT, đưa một số nhóm đối tượng khỏi rổ

tính tỷ trọng tín dụng phi sản xuất như :

- Nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền

lương, tiền công của khách hàng vay;

- Xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao

động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế;

16

- Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền

thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê

nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi

phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất

khi tính thuế thu nhập DN;

- Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ

được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 theo

nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa CĐT và nhà thầu, hợp

đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.

Chính sách này đã tác động tới nhiều đối tượng. Với các NH, trạng thái cho

vay nhỏ giọt tín dụng tiêu dùng phục vụ những nhu cầu nói trên đã được khai thông

về mặt chính sách. Về phía người dân, với thu nhập hiện tại, nhiều người phải mất

10 năm, 20 năm, thậm chí lâu hơn nữa mới có thể có một chỗ ở thuộc sở hữu của

mình thì nay nhu cầu của họ dễ hiện thực hơn, những người có nhu cầu thực sự sẽ

có cơ hội tiếp cận nguồn vốn NH để giải quyết vấn đề của mình. Còn với DN BĐS,

tín dụng tiêu dùng mở theo hướng trên sẽ góp thêm sức cầu, góp phần làm thị

trường ấm lại. Vốn mở thêm đồng nghĩa với khả năng thúc đẩy các dự án, kích hoạt

các hoạt động phụ trợ như sản xuất nguyên vật liệu, tạo thêm công ăn việc làm cho

công nhân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế...

Tuy nhiên, đối với cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả

nợ bằng tiền lương thì số lượng này rất ít, bởi những người làm công ăn lương rất

khó có khả năng tài chính để mua nhà. Hơn nữa, mặt bằng lãi suất đang ở mức cao

cũng là một trở lực đáng ngại cho quyết định vay tiền mua nhà. Còn nhóm cho vay

xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp thì một thực tế là các dự án

đã có hay đang tiến hành, phần lớn đều nằm ngoài các đối tượng thuộc nhóm này và

số DN có thể hưởng lợi là rất ít.

+ Chính phủ tiếp tục mở rộng biên độ cho tín dụng BĐS

Ngày 06/12/2011 Thủ tướng ban hành chỉ thị 2196/CT-TTg về một số giải

pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS, chỉ đạo NHNN phối hợp với Bộ Xây

17

dựng nghiên cứu để có hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín

dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường BĐS; chỉ đạo các tổ chức tín dụng

bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục

vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế

xuất, khu kinh tế; cho các đối tượng thực sự có nhu cầu vay tiền mua nhà để ở; tiếp

tục cho vay đối với các dự án BĐS sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn

đầu tư trong năm 2012.

Chỉ thị cho thấy sự kiên trì và quyết tâm của Chính phủ trong việc khống chế

thị trường BĐS, nhưng mặt khác Chính phủ đã hỗ trợ thị trường BĐS bằng các giải

pháp thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người thật sự có nhu cầu

mua nhà…

So với Công văn số 8844/NHNN-CSTT, chỉ những khoản vay cho dự án có

hợp đồng ký với nhà thầu hoàn thành công trình trước ngày 1/1/2012 mới không bị

tính vào dư nợ phi sản xuất thì tại chỉ thị này độ mở của tín dụng BĐS đã được nới

rộng hơn, các dự án BĐS sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư

trong năm 2012 sẽ được tiếp tục cho vay. Đây là một tín hiệu tích cực cho nhiều dự

án đang đuối sức sau hàng loạt sức ép về vốn vay và lãi suất. Điều này đã tác động

tới nguồn tín dụng đổ vào các dự án đang xây dựng. Nỗi lo thiếu vốn của nhiều DN

đã được giải tỏa. Nhiều người kỳ vọng chỉ thị này sẽ hỗ trợ cho thị trường BĐS

vượt qua khó khăn trong năm 2012.

+ Bước sang năm 2012, NHNN đã có một loạt những biện pháp điều

chỉnh chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, nhiều nhóm tín dụng BĐS thoát

khỏi nhóm tín dụng “không khuyến khích”.

Theo Công văn 2056/NHNN-CSTT của NHNN, kể từ 11/4/2012, dư nợ cho

vay đối với lĩnh vực không khuyến khích vẫn bị khống chế ở mức 16%, tuy nhiên

nhóm nhà ở gần như được loại trừ toàn bộ ra khỏi hạn mức khống chế này.

Trước đó, chỉ có một số rất ít đối tượng như xây nhà để bán, cho thuê đối với

người có thu nhập thấp; các công trình xây dựng, nhà ở được hoàn thành và đưa vào

sử dụng trong năm 2012 mới không tính vào nhóm tín dụng không khuyến khích thì

18

nay dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn để: xây dựng, sửa chữa và mua nhà

để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng

các nguồn thu nhập không phải tiền lương, tiền công khách hàng vay; xây dựng, sửa

chữa và mua nhà để bán, cho thuê; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở

trong khu đô thị sẽ được loại trừ ra khỏi nhóm tín dụng không khuyến khích.

Thời hạn hoàn thành công trình cũng không còn bị giới hạn là năm 2012 như

trước đó nữa. Việc loại tín dụng cho vay xây dựng công trình, nhà ở tại khu đô thị

sẽ có tác dụng rất lớn trong việc cứu nhiều DN đang bị sa lầy trong các dự án tại các

khu đô thị.

Với quy định mới này thì một tỷ lệ rất lớn tín dụng bị loại trừ ra khỏi nhóm

“không khuyến khích”. Chính sách này tuy chưa giúp cho ngành BĐS dễ thở hơn,

tuy nhiên, phần nào đã mở ra một lối thoát cho DN BĐS và NH.

Ngoài ra, NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng cơ cấu lại thời hạn trả nợ

cho các khoản vay không trả nợ đúng hạn, làm ứ đọng tồn kho hàng hóa.

Song song đó, NHNN cũng đưa ra dự thảo thông tư thay thế Thông tư 13,

trong đó nội dung quan trọng được chú ý nhiều nhất là hệ số rủi ro tài sản tín dụng

đối với chứng khoán và BĐS giảm từ 250% xuống chỉ còn 150%. Theo đánh giá

của giới phân tích, việc giảm hệ số rủi ro này một mặt “giải thoát” cho những NH

có tỷ lệ cho vay bất động sản, chứng khoán cao và hệ số CAR thấp hơn 9%, mặt

khác quy định này cũng làm cho tín dụng cho vay đối với BĐS và chứng khoán

cũng rộng cửa hơn.

2.2. Tình hình kinh doanh bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua

2.2.1. Từ trước năm 2011

- Giai đoạn 1993-1999: giai đoạn chứng kiến sự bùng phát lần thứ nhất của thị

trường BĐS với việc ra đời và đưa vào vận hành Luật Đất đai 1993. Thị trường

BĐS đã tăng mạnh trong những năm 1993-1996. Từ cuối năm 1996, thị trường suy

giảm với việc ra đời của NĐ 18 (sửa đổi bổ sung bởi NĐ 87) từ 1996 đến cuối năm

2001 dưới sự tác động của siết chặt kỷ cương quản lý đất đai và khủng hoảng tài

chính tiền tệ châu Á.

19

- Giai đoạn từ 2001-2006: gắn liền với việc ra đời NĐ 71 cùng các văn bản tiếp theo

và sự lựa chọn là nơi đầu tư thay thế do thế giới biến động sau sự kiện 11/9/2001.

Các DN xây dựng trở thành những DN đầu tư kinh doanh BĐS thành công. Thị

trường tăng trong những năm 2001-2004 nhưng cũng suy giảm ngay trong những

năm sau đó với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây

dựng, Luật Nhà ở, NĐ 02 về khu đô thị mới...

- Giai đoạn cuối năm 2007 đến 2010: gắn liền với việc hội nhập của VN vào Tổ

chức Thương mại Thế giới - (WTO). Việc VN gia nhập WTO đã tạo ra một xung

lực cho thị trường BĐS thông qua việc nguồn tiền vận hành vào VN. Thị trường

bùng nổ từ nửa cuối năm 2006, đặc biệt là từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2007. Giai

đoạn này cũng gắn liền với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Kinh

doanh BĐS và những văn bản tiếp theo. Đáng chú ý, vào năm 2007, một sự bùng nổ

nhất thời của dòng tiền đã làm thị trường phát triển mạnh cả về quy mô không gian,

cả về giá trị. Ngay sau đó, dưới tác động của khủng hoảng kinh tế đầu năm 2008, thị

trường BĐS đã điều chỉnh. Đến cuối năm 2008, tác động của khủng hoảng tài chính

thế giới có nguồn gốc từ chứng khoán hóa các khoản thế chấp BĐS dưới chuẩn đã

buộc thị trường BĐS VN phải điều chỉnh. Năm 2009, dưới ảnh hưởng của gói kích

cầu, thị trường BĐS không những không thu hẹp mà còn mở rộng cục bộ. Năm

2010, vì rất nhiều lý do, thị trường BĐS tăng trưởng cục bộ, nhất là thị trường BĐS

tại Hà Nội.

2.2.2. Từ năm 2011 đến nay

Năm 2011 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như: lạm phát hơn 18%, lãi

suất cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động chỉ có 14%, TTCK tuột

dốc, thị trường vàng biến động bất thường, thị trường BĐS chưa có dấu hiệu khởi

sắc bởi hầu hết các DN BĐS đều rơi vào tình trạng thiếu vốn.

2.2.2.1. Thị trường văn phòng cho thuê

Mặc dù giảm nhẹ nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn được ghi nhận

có phần khả quan hơn các phân khúc thị trường khác trong quý cuối năm 2011. Tại

khu vực trung tâm, văn phòng hạng A và hạng B vẫn duy trì tỉ lệ lấp đầy và giá thuê

20

ổn định. Ở các khu vực ngoài trung tâm, nhu cầu văn phòng cho thuê kém, giá thuê

trung bình dao động từ 10 – 11 USD/m2/tháng. Trước nhu cầu thuê văn phòng

đang sụt giảm, các CĐT phải mở rộng các chính sách khuyến mãi, giảm giá thuê,

nâng cao chất lượng dịch vụ,…nhằm tìm kiếm khách thuê.

Trong quý 1 năm 2012, tổng diện tích văn phòng cho thuê TP.HCM vẫn

giữ nguyên ở mức 1.246 triệu m2 do không có dự án mới nào đi vào hoạt động.

Theo thống kê, toàn thành phố có 290 tòa nhà văn phòng gồm 9 tòa nhà hạng A, 47

tòa nhà hạng B và 234 tòa nhà hạng C. Trong đó, Saigon Trade Center, Bitexco ở

khu vực trung tâm là một trong những tòa nhà cao nhất VN hiện nay. Về tình hình

hoạt động, giá chào thuê và công suất thuê đều giảm ở các hạng. Giá chào thuê văn

phòng hạng A trung bình ở mức 30 - 35 USD/m2/tháng, hạng B có giá chào thuê từ

15 – 20 USD/m2/tháng và hạng C khoảng 10 - 15 USD/m2/tháng.

Bảng 2.1 : Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM Quý 2/2012

HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG

CỘNG

Tổng số tòa nhà 9 47 244 300

Diện tích cho thuê thực 304.380 805.682 826.951 1.937.013

(m2)

Tỷ lệ trống 16,8 % 13,1 % - 16 %

Thay đổi theo quý -2,1 -1,8 - -3,6

(điểm %)

Thay đổi theo năm -17,4 -3,2 - -6,6

( điểm %)

Giá chào thuê trung $30,79 $17,06 - $ 20,89

bình ( USD/m2/tháng)

Thay đổi theo quý (%) -1,9 % -3,3 % - -2,7 %

Thay đổi theo năm (%) -10,0 % - 8,8 % - -10,8 %

Nguồn: CBRE.

21

Tính đến quý 2/2012, tổng nguồn cung văn phòng trên địa bàn TP.HCM đạt

khoảng 1.937 triệu m2.Về tình hình hoạt động, giá chào thuê và công suất thuê đều

giảm ở các hạng. Giá chào thuê văn phòng hạng A trung bình ở mức

30USD/m2/tháng, hạng B có giá chào thuê trung bình khoảng 17 USD/m2/tháng.

Các tòa nhà văn phòng ở trung tâm thành phố có hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy trên

85% cùng với giá chào thuê cạnh tranh và nhiều chương trình ưu đãi để thu hút

khách thuê. Điển hình, giá thuê văn phòng tại Bitexco Financial Tower đã giảm

xuống từ 1,2 triệu đồng/m2 xuống khoảng từ 600.000 đồng/m2 đến hơn 900.000

đồng/m2. Bên cạnh đó, một số CĐT có khuynh hướng chuyển đổi công năng dự án

sang căn hộ dịch vụ để vượt khó trong thời gian này. Trước bối cảnh đó, UBND

TP.HCM đã chấp thuận chủ trương cho phép nhiều dự án văn phòng cho thuê và

khách sạn chuyển công năng thành căn hộ để tìm đầu ra trong năm 2012.

2.2.2.2. Thị trường căn hộ

Thị trường trong năm 2011 không có phần khả quan hơn năm 2010. Nguồn

cung mới ước tính đạt khoảng 11.300 căn hộ được chào bán, tăng 32,9% so với năm

2010 và chủ yếu là phân khúc trung bình. Chính sách thặt chặt tín dụng làm giảm khả

năng chi trả của người mua, vì vậy, những căn hộ giá rẻ chiếm phần lớn giao dịch

trên thị trường với giá chào bán trung bình trên 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, việc

giảm giá bán căn hộ không thu hút nhiều sự quan tâm của người mua. Về phân khúc

căn hộ cao cấp, giá bán bình quân đã giảm gần 8% so với năm 2010 nhưng vẫn

vượt khả năng tài chính của người mua nên phân khúc này vẫn bị ế ẩm.

Sang 2 tháng đầu năm 2012, giao dịch khá trầm lắng. Tuy nhiên sang tháng

3, các CĐT đã mạnh dạn hơn khi chào bán sản phẩm ra thị trường. Đến hết quý 1, có

khoảng gần 600 căn hộ được chào bán ra thị trường và nguồn cung chủ yếu tập trung

ở quận Bình Tân và Tân Phú.

Trong quý 2, thị trường TP.HCM có 2.491 căn hộ được hoàn thành, đến từ

các dự án như: PARCSpring, Léman C.T Plaza, Tropic Garden, The Eastern,

Cheery 2 Apartment... Bên cạnh đó, có thêm 1 dự án mới gia nhập vào thị trường

đó là khu căn hộ cao tầng Tân Phú IDICO do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Đô

22

thị và Khu công nghiệp VN làm CĐT. Dự kiến dự án này sẽ cung cấp cho thị

trường 665 căn hộ khi hoàn thành. Các dự án mở bán trong quý này tập trung chủ

yếu ở phân khúc trung cấp và bình dân. Nhiều CĐT đã không ngần ngại giảm giá

bán để thu hút khách hàng. Điển hình, chung cư Ngọc Lan đã được CĐT điều

chỉnh giá bán xuống còn 14,9 triệu đồng/ m2, giảm từ 11 – 14% so với cuối năm

2011. Gần đây, sàn giao dịch BĐS Lê Thành chào bán căn hộ thuộc dự án Lê

Thành Twin Towers với giá từ 11,9 triệu đồng/m2, trong khi đó, giá khu căn hộ

này trong quý đầu năm 2012 vào khoảng 13,9 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, có một

số dự án có giá bán chỉ dao động từ 10 – 11 triệu đồng/m2. Về tình hình nguồn cầu

trên thị trường, người mua quan tâm nhiều đến giá bán và diện tích. Cụ thể, các

căn hộ có giá bán từ 12 - 21 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ khá lạc quan. Dự kiến,

trong 2 quý cuối năm sẽ có khoảng 2.000 căn hộ được chào bán và thị trường có

thể có những bước hồi phục trước động thái hạ lãi suất của các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân vẫn tiếp tục làm chủ thị trường

còn phân khúc căn hộ cao cấp vẫn còn gặp một số khó khăn nhất định.

Bảng 2.2: Thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM Quý 2/2012

HẠNG CAO TRUNG BÌNH TỔNG

SANG CẤP CẤP DÂN CỘNG

Tổng cung (căn) 504 16.350 13.681 16.489 47.024

Mới hoàn thành (căn) 0 802 275 1.414 2.491

Mới chào bán (căn) 0 0 354 0 354

TT thứ cấp – Giá chào bán TB $3.963 $1.745 $892 $706

(USD/m2)

Thay đổi theo quý (%) 0,1 % -1,0 % -1,1 % -0,9 %

Thay đổi theo năm (%) -8,3 % -5,7 % -6,1 % -2,8 %

Nguồn: CBRE.

23

2.2.2.3. Mặt bằng bán lẻ

Có khoảng 96 TTTM, khối bán lẻ tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm.

Trong đó, TTTM chiếm 44%, siêu thị chiếm 31% tổng số nguồn cung. Trong năm

2011, có khoảng 10 dự án đã đi vào hoạt động cung cấp thêm cho thị trường hơn

120.000m2 diện tích bán lẻ. Như vậy, nguồn cung mới chiếm gần 17% trong tổng số

nguồn cung của toàn thành phố. Giá thuê ở khu trung tâm thành phố vẫn ổn định ở

mức 50 – 55 USD/m2 với công suất thuê đạt hơn 90%. Giá chào thuê ở khu vực

ngoài trung tâm trung bình từ 25 – 30 USD/m2. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa

dịch vụ ước tính cả năm 2011 tăng 23,5% và lượng khách quốc tế đến TP.HCM tăng

hơn 12,9% so với năm 2010. Điều này cho thấy triển vọng của lĩnh vực bán lẻ và xu

hướng mở rộng mặt bằng kinh doanh khi nền kinh tế ổn định.

Quý 1/2012, tổng nguồn cung diện tích bản lẻ trên địa bàn thành phố tăng 8%

so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đến từ khối đế bán lẻ The Vista với

diện tích sàn khoảng 7.000m2, Saigon Centre giai đoạn 2 khoảng15.000m2. Trong

quý này, có 1 dự án chính thức được khai trương và đi vào hoạt động là TTTM

Crescent Mall tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7 với diện tích sàn lên đến

45.000m2. Bên cạnh đó, thị trường cũng đón nhận thêm khu TTTM SC VivoCity

với tổng diện tích sàn 72.000m2 tại đại lộ Nguyễn Văn Linh, quận 7 do tập đoàn

đầu tư BĐS thương mại Mapple Tree (Singapore) và tập đoàn bán lẻ Saigon

Co.op (VN) hợp tác đầu tư. Ngoài ra, tập đoàn bán lẻ Aeon cũng gia nhập vào thị

trường bán lẻ VN với dự án TTTM Aeon-Celadon tại quận Tân Phú. Giá chào thuê

các khu TTTM, khối đế bán lẻ ở khu vực trung tâm tương đối ổn định với công suất

thuê luôn duy trì ở mức cao trên 95%, còn ở khu vực ngoài trung tâm có xu hướng

tiếp tục giảm.

Tính đến quý 2/2012, tổng nguồn cung diện tích bán lẻ trên địa bàn thành phố

đạt 493.470m2. Nguồn cung mới trong quý đến từ TTTM Pico Plaza TP.HCM với

hơn 9.700m2. Bên cạnh đó, Diamond Plaza chuyển đổi khu vực dành cho giải trí

thành khu vực mua sắm và ăn uống. Giá chào thuê các khu TTTM, khối để bán lẻ ở

khu vực trung tâm và ngoài trung tâm có xu hướng giảm mạnh. Điển hình, TTTM

24

Zen Plaza đã giảm giá cho thuê mặt bằng khoảng 15 - 20%.

Bảng 2.3 : Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM Quý 2/2012

TTTM TTTM TỔNG

TỔNG HỢP CỘNG

493.470 Tổng cung 115.820 377.650

( Nguồn cung thực tính, m2)

Tỷ lệ trống 0,2 % 20,2 % 15,5 %

Giá chào thuê TB- $ 103,06 $ 109,15

Khu trung tâm ( USD/m2)

Thay đổi theo quý (%) - 5,8 % -2,6 %

Thay đổi theo năm (%) - -12,7 %

Giá chào thuê TB- $ 48,69 $ 29,93

Ngoài khu trung tâm (USD/m2)

Thay đổi theo quý (%) -0,5 % -3,8 %

Thay đổi theo năm (%) -2,6 % -14,6 %

Nguồn: CBRE.

Theo nhận định của các chuyên gia, giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ giảm hơn

nữa do nguồn cung đang dư thừa, trong khi nhu cầu thuê vẫn tiếp tục giảm do khó

khăn trong hoạt động kinh doanh của DN. Trong thời gian tới, nhiều dự án có quy

mô lớn đi vào hoạt động sẽ gây sức ép lớn lên giá thuê như: Lega Fashion House,

Vincome Centre A, Saigon One Tower, Saigon M&C, Riviera Point...Vì thế, công

suất thuê và giá chào thuê trung bình sẽ tiếp tục giảm hơn nữa trong năm 2012.

2.2.2.4. Thị trường đất nền và biệt thự

Giá chào bán đất nền năm 2011 ở các dự án có nhiều biến động. Cụ thể, chỉ

có một vài dự án tăng giá như Thái Sơn 1 tăng 10% hay Thạnh Mỹ Lợi – Phú Nhuận

tăng 5% so với năm 2010, còn đa phần là giảm hoặc giữ giá. Các dự án ở quận 7 có

mức giá trung bình hơn 55 triệu đồng/m2, quận 2 có mức giá chào bán bình quân

40 triệu đồng/m2.

25

Thị trường đất nền trong quý đầu năm 2012 có phần khả quan hơn so

với các phân khúc khác của thị trường BĐS với 169 nền được chào bán từ 2

dự án là khu dân cư phường Đông Hưng Thuận (quận 12) và Nature Land

(quận 9). Trong đợt mở bán ngày 10/3, CTCP địa ốc Thăng Long (Thang

Long Real) đã chào bán thành công hơn 40 nền biệt thự và nhà phố Nature Land

thuộc khu đô thị mới Đông Thăng Long với mức giá chào bán từ 9,9 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại quận 9 tăng khoảng 3%, còn các quận khác giảm từ 1% đến 10% so

với quý trước.

Về phân khúc biệt thự, giá gốc chào bán từ CĐT không thay đổi, mức thấp

nhất vào khoảng 4 tỷ đồng/căn và không có dự án mới nào gia nhập vào thị trường.

Bảng 2.4 : Thị trường biệt thự tại TP.HCM Quý 2/2012

QUẬN 7 & H.NHÀ QUẬN 9 CÁC TỔNG

TT QUẬN 2 BÈ QUẬN CỘNG

KHÁC

Mới hoàn thành (căn) 0 0 96 0 96

Tổng cung (căn) 1.273 103 477 547 2.304

Mới chào bán (căn) 62 0 0 0 62

Tổng chào bán (căn) 1.278 149 625 455 2.507

Giá chào bán thứ cấp $ 3.515 $ 2.539 $ 1.503 $ 1.445

(USD/m2)

Thay đổi so với quý -3 % -2% -6 % -5 %

trước (%)

Thay đổi so với cùng -27 % -9 % -11 % -12 %

kỳ năm trước (%)

Thị trường thứ cấp- 837.487 647.500 365.810 410.506

Giá chào bán TB

(USD/căn)

Nguồn: CBRE.

26

Trong quý 2, thị trường đất nền cũng như biệt thự tại TP.HCM đang có dấu

hiệu ấm dần lên với 8 dự án được chào bán, cung cấp thêm cho thị trường gần 360

nền đất và 96 căn biệt thự mới hoàn thành.

Giá đất nền tại một số dự án tuy đã giảm nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được

sự quan tâm từ phía người mua. Hiện nay, NĐT vẫn đang trong tâm lý chờ đợi

thông tin về thị trường. Cụ thể, đất nền khu đô thị An Phú An Khánh có giá dao

động từ 39,2 – 42,7 triệu đồng/m2, giảm 0,5%, dự án Đông Thủ Thiêm có giá từ 19

– 20,6 triệu đồng/m2, dự án Thế Kỷ 21 giảm 0,1 triệu đồng/m2.

Về phân khúc biệt thự, giá chào bán giao động từ 30 - 70 triệu đồng/m2 và

tầng lớp thượng lưu vẫn có nhu cầu cao với loại hình này. Trong 2 quý cuối năm sẽ

có thêm một số dự án gia nhập thị trường như: Sunflower City, Khu biệt thự Mê Ga,

Minh Trí, Khu biệt thự Đoàn Nguyên,…

Tóm lại, phân khúc căn hộ cao cấp gần như điêu đứng, chỉ có giao dịch ở

phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng không nhiều. Theo nhận

định của các chuyên gia, mặc dù các DN địa ốc đã thực hiện các chương trình

khuyến mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng tài chính của

người tiêu dùng. Về mặt bằng bán lẻ, vẫn được đánh giá là một thị trường có nhiều

tiềm năng bởi doanh thu bán lẻ đạt từ 85 – 86 tỷ USD trong năm 2011. Trong đó,

doanh thu từ TTTM, khối đế thương mại chiếm khoảng 20% thị phần. Bên cạnh

đó, Bộ Công thương đưa ra mục tiêu kênh bán lẻ hiện đại chiếm khoảng 40% thị

phần trên cả nước đến năm 2020. Ngoài ra, theo báo cáo của Research and Markets,

VN là một trong năm thị trường bán lẻ sinh nhiều lời nhất trên thế giới, là đích nhắm

tới của hệ thống phân phối bán lẻ nước ngoài khi các rào cản về lĩnh vực bán lẻ tại

VN được dỡ bỏ. Do đó, mặt bằng bán lẻ vẫn là một điểm sáng của thị trường BĐS.

Theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, đến

năm 2015, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực đô thị đạt 26 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 6m2/người, tỷ lệ kiên cố nhà ở đô

thị toàn quốc đạt 65%. Năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực đô thị đạt 29 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 8m2/người, tỷ lệ kiên cố nhà ở

27

đô thị toàn quốc đạt 75%, tỷ trọng nhà ở chung cư đạt 18-20%, tỷ lệ nhà ở cho thuê

20-25%. Về nhu cầu nhà ở, theo số liệu từ Tổng Cục thống kê thì VN là nước đang

phát triển có mức thu nhập trung bình với thu nhập bình quân đầu người khoảng

1.168 USD/năm. Do đó, phân khúc nhà ở trung bình và bình dân là phù hợp với

khả năng tài chính của người tiêu dùng. Tuy nhiên, nguồn cung trong những năm

trước đây chỉ tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ cao cấp, vượt quá khả năng

hấp thụ của người mua đã dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Vì thế, sẽ có sự thay

đổi khuynh hướng đầu tư giữa các phân khúc căn hộ để phù hợp với nhu cầu của thị

trường trong 3 năm tới.

2.3. Thực trạng nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

tại TP.HCM

Thị trường BĐS tại TP.HCM thời gian qua tuy có nhiều biến động nhưng

nhìn chung, đây vẫn là thị trường tiềm năng cho các NĐT vì nhu cầu nhà ở, văn

phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ vẫn còn rất lớn. Đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi

DN phải có nguồn vốn lớn và dài hạn. Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có, DN đã

sử dụng thêm các kênh huy động vốn khác như: vay NH, huy động tiền ứng trước

của khách hàng mua nhà, phát hành CP, TP…

2.3.1. Nguồn vốn chủ sở hữu

2.3.1.1. Vốn chủ sở hữu

Bảng 2.5: Số lượng DN kinh doanh BĐS tại TP.HCM giai đoạn 2007-2011

Loại hình DN Số lượng DN

2007 2008 2009 2010 2011

DN tư nhân 40 22 36 29 5

CTCP 873 707 802 959 449

Công ty TNHH tư nhân 1.154 1.167 2.330 2.846 856

Tổng cộng 2.067 1.896 3.168 3.834 1.310

Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư.

28

Thị trường BĐS phát triển, hình thành một đội ngũ DN đầu tư kinh doanh

BĐS lớn dần qua các năm. Tại TP.HCM, tổng số DN thành lập giai đoạn 2007 –

2011 là 12.275 DN, nâng tổng số DN kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố lên

19.993 DN.

- Đa số các DN kinh doanh BĐS đều có quy mô vốn dưới 10 tỷ đồng.

Trong các năm qua, nguồn vốn từ CĐT được xem là nguồn vốn mồi để phát

triển dự án. Theo Luật kinh doanh BĐS thì DN phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng,

đồng thời phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư dự án nói

chung và 15% đối với các dự án là nhà ở.

Số liệu thống kê các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP.HCM năm 2011

của Sở Kế hoạch và Đầu tư cho thấy 70,5% DN có số vốn nhỏ dưới 10 tỷ đồng, số

DN kinh doanh BĐS có quy mô vốn từ 200 đến trên 500 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng

2,6 % tổng số DN, DN quy mô vốn từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng chiếm 8%, DN quy

mô vốn từ 10 đến dưới 50 tỷ chiếm 18,9%.

Hình 2.1: Quy mô vốn của DN BĐS tại TP.HCM năm 2011

Nguồn : Sở Kế hoạch và đầu tư.

- Các DN kinh doanh BĐS có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu khá cao.

Theo tổng hợp báo cáo tài chính cho tới quý 3/2011 của trên 100 DN BĐS và

có hoạt động liên quan đến BĐS, thì nợ ngắn hạn đã chiếm hơn 55.000 tỉ đồng, và

29

nợ dài hạn là trên 85.000 tỉ đồng. Khi thị trường bắt đầu bước vào thời kỳ đóng

băng, tiền và tương đương tiền của DN liên tục bị giảm sút mạnh.

Hiện nay, đa số các DN BĐS niêm yết trên hai sàn chứng khoán có tỷ lệ nợ

trên vốn chủ sở hữu cao hơn 1, thậm chí lên tới 2 hoặc 3. Điều này cho thấy tài sản

của các DN được chủ yếu hình thành từ các khoản nợ và như vậy họ sẽ gặp khó

khăn về thanh khoản khi không bán được hàng. Tỷ lệ này cao chỉ được xem là tốt

khi thị trường sôi động, mãi lực tăng, bởi nó cho thấy DN đang sử dụng đòn bẩy tài

chính để tạo lợi nhuận cao cho cổ đông. Ngược lại, ở thời điểm thị trường đi xuống,

đây lại là một gánh nặng thực sự đối với DN.

- Lượng tiền mặt của DN khan hiếm, ngay cả những DN BĐS có lãi cũng

chưa thể chi trả cổ tức cho cổ đông.

Thị trường BĐS quý I năm 2012 cho thấy CĐT cạn vốn, 350 sàn giao dịch

BĐS đều vắng khách, cho dù giao dịch có rục rịch trở lại từ cuối tháng 3 nhưng hết

sức lẻ tẻ.

Đối với nhiều DN BĐS hiện nay, tiền mặt dường như đang trở thành một tài

sản xa xỉ. Chỉ số tiền mặt - được xác định bằng tỷ lệ tiền mặt và các khoản tương

đương tiền trên nợ ngắn hạn - ở những DN BĐS nhỏ có tỷ lệ này rất thấp như:

CTCP Sông Đà Thăng Long STL (1,98%), CTCP xây dựng và phát triển đô thị tỉnh

Bà Rịa – Vũng Tàu UDC (2,14%), CTCP phát triển đô thị công nghiệp số 2 D2D

(3,74%), CTCP địa ốc dầu khí PVL (5,40%)…. Ngay cả đến những đại gia BĐS

như Quốc Cường Gia Lai (QCG), Sudico (SJS), Phát Đạt (PDR), và Vincom (VIC),

tỷ lệ này cũng chỉ lần lượt ở mức 1,24%; 2,89%; 3,88% và 5,47%. Các tỷ lệ này rõ

ràng là thấp hơn rất nhiều so với những DN khác như Hoàng Anh Gia Lai (43,80%)

hay Nhà Từ Liêm (46,70%) .

Với tỷ lệ tiền mặt thấp như trên thì trong thời gian tới, do sức ép trả nợ gốc

và nợ lãi ngày một lớn dần, các DN BĐS vẫn tiếp tục đói vốn.

Ngay cả đối với nhóm DN báo cáo lãi cũng không có tiền mặt để thanh toán

cổ tức, phải xin gia hạn thời gian trả cổ tức nhiều lần. Nhiều DN khác đã phải chấp

30

nhận bán lỗ CP quỹ vì thiếu vốn. Tuy nhiên, với đặc điểm kinh doanh khác nhau

nên mức độ căng thẳng thanh khoản phải gánh chịu giữa các DN cũng khác nhau.

- Trước tình hình khó khăn về vốn, nhiều DN BĐS phải thoái vốn khỏi

những dự án hấp dẫn.

Theo thống kê, hiện nay lượng hàng tồn kho của DN BĐS vào chiếm khoảng

83,804.08 tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Khó khăn của nền kinh tế đã

khiến hàng loạt các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán buộc phải thoái vốn tại

nhiều dự án BĐS mà trước đó luôn được cho là hấp dẫn, có mức sinh lời cao.

Trong tình trạng đói vốn và không thể vay thêm từ các NHTM, hình thức bán

bớt các tài sản BĐS trở thành giải pháp mà các DN kinh doanh BĐS buộc phải tính

đến, nhưng với tình trạng thị trường BĐS đóng băng như hiện tại thì việc này không

dễ dàng. Vì vậy, các DN BĐS phải chọn lựa hoặc bán những tài sản BĐS có tính

thanh khoản tốt để có vốn theo đuổi các dự án khác, đây là giải pháp mà tập đoàn

Vingroup đã chọn khi chuyển nhượng tháp B Vincom cho Techcombank. Hoặc bán

với mức giá đủ thấp so với mặt bằng chung của thị trường để phù hợp với túi tiền

của người có nhu cầu thực sự như công ty Đất Xanh chào bán căn hộ Dream Town

(17,8 triệu đồng/m2), dự án Tân Việt với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2, hay

Địa ốc dầu khí (PVL) chào bán căn hộ dự án PetroLandmark với mức giá từ 15,5

triệu đồng/m2.

2.3.1.2. Vốn từ phát hành cổ phiếu

- NĐT dè dặt hơn với CP BĐS do lo ngại về những rủi ro tài chính của

các DN ngành này.

Năm 2011, thông tin CTCP địa ốc Dầu khí (mã PVL) bất ngờ giảm 34% giá

bán căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống 15,5

triệu đồng/m2 không chỉ gây sốc trên thị trường BĐS mà nó còn mang theo hoảng

loạn sang cả TTCK. Trên TTCK, kể từ phiên 31/10/2011, cổ đông của PVL đã vội

vã bán tháo với lượng dư bán giá sàn mỗi phiên lên trên 2 triệu CP. Thông tin bán

31

tháo CP BĐS như trường hợp CTCP Địa ốc Dầu khí vì khó khăn về tài chính đã

khiến nhiều NĐT lo ngại về tình hình tài chính của các DN BĐS.

Thêm vào đó, theo lộ trình, ngày 31/12/2011 là hạn chót các NHTM phải

đưa dư nợ tín dụng cho vay phi sản xuất về mức 16% đã tạo sức ép lớn cho cả NH

và DN BĐS. Sự thận trọng của NĐT đối với nhóm CP BĐS đã thể hiện rõ khi sức

cầu đối với nhóm CP ngành này trên TTCK rất yếu.

- Tình hình kinh tế khó khăn, nhiều CP rớt xuống dưới mệnh giá khiến

giá trị vốn thị trường của một số DN giảm rất mạnh, nhiều DN BĐS không thể

huy động vốn từ kênh phát hành CP.

Diễn biến của một số CP BĐS niêm yết tại thời điểm tháng 11/2011, có rất

nhiều CP đã rơi vào tình trạng tụt dốc mạnh. Chẳng hạn:

+ CP PDR của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt, trong 1 tháng từ giữa tháng

10 đến giữa tháng 11/2011 đã giảm từ 24.000 đồng/CP, xuống còn 20.000 đồng/CP;

+ CP SJS của CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

(SJS) trong 1 tháng cũng giảm từ gần 27.000 đồng, xuống còn hơn 17.000 đồng/CP;

+ CP ITC của CTCP Đầu tư kinh doanh nhà giảm từ mốc gần 12.000 đồng

xuống dưới 9.000 đồng/CP…

Tính đến giữa tháng 11/2011, TTCK VN có 61 công ty trong lĩnh vực BĐS.

Đây là lĩnh vực có số lượng công ty niêm yết lớn nhất, vốn hóa thị trường ước đạt

77,25 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 13% giá trị vốn hóa của TTCK, chỉ đứng sau nhóm

Tài chính – NH.

Tại thời điểm ngày 18/11/2011, VN-index đóng cửa ở mức 379,62 điểm,

giảm tới 22% so với đầu năm. Trong danh sách các CP giảm điểm thì CP Tài chính

– BĐS là nhóm cổ phiếu có mức giảm điểm mạnh nhất trên thị trường. Do đó, cùng

với sự suy giảm cặp đôi của thị trường BĐS và chứng khoán thì khả năng huy động

vốn từ phát hành CP trong năm 2012 là rất thấp. Điều này khiến phương án phát

hành thêm CP trên thị trường của các DN gặp nhiều khó khăn.

32

- Từ khi NHNN công bố nới lỏng tín dụng cho BĐS, CP ngành này đã

khởi sắc trở lại.

Hiện các DN BĐS đang rất khó khăn trong việc huy động vốn, thậm chí

không thể trả được các khoản nợ đến hạn. Vì vậy, các chính sách mới được NHNN

ban hành tương tự như một liều thuốc cứu DN BĐS thoát khỏi khó khăn về vốn.

Bên cạnh đó, với việc nới lỏng chính sách tiền tệ, lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời

gian tới có thể làm cho thị trường BĐS ấm lên. Việc huy động vốn của các công ty

địa ốc được kỳ vọng sẽ bớt khó khăn nhờ diễn biến tích cực từ TTCK khi CP BĐS

khởi sắc trở lại, tăng giá liên tục kể từ khi NHNN công bố nới lỏng tín dụng cho

BĐS. Điều này sẽ giúp các DN có nhu cầu phát hành CP được thuận lợi hơn.

Trong đợt sóng TTCK cuối tháng 4/2012, nhóm CP BĐS là một trong những

nhóm CP tăng mạnh nhất trên sàn. Tính từ đầu năm đến điểm đỉnh gần nhất cuối

tháng 4, có nhiều CP giá đã tăng gấp đôi. Chẳng hạn CP PTS của CTCP đầu tư và

xây dựng Bưu điện đã tăng gấp 4,34 lần; SCR của Sacomreal tăng 2,75 lần; PVL

của địa ốc Dầu Khí tăng 2,5 lần… Một loạt CP của những đại gia BĐS cũng tăng

rất mạnh như NTL, HQC, ITA, STL, DIG, OGC…

Hình 2.2: Biến động giá của một số ngành và VN-Index

từ đầu năm 2012 đến ngày 10/4/2012

Nguồn: CafeLand.

33

Nhìn chung, giá CP BĐS tăng mạnh bởi NĐT kỳ vọng những ảnh hưởng tích

cực từ các chính sách đối với thị trường BĐS và các dòng tiền đầu cơ đổ vào những

CP này. Tuy nhiên, nền kinh tế đang rất khó khăn, số lượng DN phá sản ngày càng

nhiều và sản xuất kinh doanh đang bị đình đốn. Ngành BĐS cũng chưa thể khởi sắc

trở lại, thậm chí càng ngày càng rơi vào vòng xoáy giảm giá. Hiện tại, dù lãi suất đã

giảm so với trước nhưng lượng tín dụng cung ra nền kinh tế vẫn quá ít. Nguồn cung

BĐS dồi dào trong khi đó cầu suy giảm. Giới đầu cơ BĐS là nhân tố chính gây nên

sóng cho thị trường cũng đang co cụm và đang phải vật lộn với khó khăn. Nhiều

người vẫn nghi ngại về khả năng phục hồi thực sự của thị trường. Rõ ràng các chính

sách này không thể làm thay đổi cơ bản của cấu trúc thị trường, bản chất yếu kém

của các DN BĐS nói riêng và phần lớn DN của VN nói chung. Vì vậy, các chính

sách có thể làm cho DN BĐS tạm thời thoát hiểm nhưng lại tạo ra sức ỳ đối với việc

cải cách và cấu trúc lại thị trường. Do vậy, tình trạng trì trệ yếu kém lại có thể kéo

dài thêm nên thị trường cũng rất khó tăng trưởng bền vững.

- Tuy nhiên, đến giữa tháng 5/2012, do những thông tin tiêu cực của

chứng khoán thế giới và sự yếu đi của các dòng tiền đầu cơ, giá nhiều CP BĐS

đã lao dốc không phanh.

Khi TTCK đảo chiều thì giá nhiều CP BĐS đã lao dốc không phanh. Hàng

loạt CP BĐS bị bán với giá sàn mà không có người mua. CP SCR đã giảm 27,48%

và chỉ còn 12.400 đồng/CP. CP ASM (CTCP Đầu Tư & Xây Dựng Sao Mai) đã

giảm 9 phiên liên tiếp, trong đó có 5 phiên giảm sàn và mất 33,33% so với mức

đỉnh. Một loạt CP BĐS khác như KBC, DIG, ITA, PVL, QCG, STL cũng giảm rất

mạnh trong đợt điều chỉnh của thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến CP ngành này giảm là các thông tin bi

quan về BĐS xuất hiện nhiều. Với việc nhiều CP đã giảm 20-30% thì áp lực giải

chấp đối với thị trường trong thời gian tới có thể càng tăng thêm. Do vậy, CP BĐS

có thể còn phải trải qua nhiều khó khăn phía trước. Theo nhận định của các chuyên

gia thì dù đã giảm sâu nhưng giá CP BĐS vẫn chưa chạm đáy.

34

Kết thúc quý 2/2012, kết quả kinh doanh của một số DN BĐS vẫn khá kém,

nhiều DN chỉ lãi vài trăm triệu đồng, thậm chí có DN tăng trưởng âm.

2.3.2. Nguồn vốn vay

2.3.2.1. Vốn vay ngân hàng

- Sau chỉ thị 01, nguồn vốn vay NH của các DN BĐS bị thu hẹp lại

Đầu năm 2011, NHNN triển khai thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày

01/03/2011, trong đó, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất (BĐS, chứng khoán,

tiêu dùng) theo tỷ lệ quy định đến 30/06/2011 tối đa là 22%, đến 31/12/2011 tối đa

là 16%. Vì vậy, các NHTM hạn chế cho vay để đảm bảo tỷ trọng quy định.

Thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trên đã có tác động

lớn đến thị trường BĐS, nguồn vốn chủ yếu nuôi dưỡng cho thị trường nhà đất bỗng

suy giảm mạnh đã dẫn tới chênh lệch cung - cầu lớn, giá BĐS giảm mạnh, thanh

khoản giảm. Trong khi đó, thị trường BĐS đang đình trệ, khả năng thu hồi vốn từ

thị trường khó khăn nên từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay cho NH.

Thực tế cho thấy, cả CĐT lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt

với khó khăn. Vì vậy, nhiều DN chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách

hàng, thậm chí phải bán tháo dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp.

Bảng 2.6 : Dư nợ tín dụng BĐS tại thời điểm 30/9/2011

STT Chỉ tiêu cho vay Giá trị (tỷ đồng) Tăng/Giảm

1 KCN, KCX 13.877 + 5,74%

2 Khu đô thị 24.618 +13,08%

3 Cao ốc văn phòng 32.573 +20,81%

4 Sửa chữa, mua nhà để ở 54.285 -26,97%

5 +76,60% Sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê 23.453

6 Mua quyền sử dụng đất 15.915 -13,00%

7 Đầu tư, kinh doanh BĐS 38.875 -36,23%

Nguồn: Bộ Xây dựng.

35

Tại thời điểm 30/9/2011, tổng dư nợ cho vay BĐS là 203.598 tỷ đồng, giảm

13,46% so với thời điểm 31/12/2010 (trong khi đó tăng trưởng tín dụng chung của

toàn hệ thống khoảng 12%), chiếm khoảng 9,25% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Trong tổng dư nợ cho vay BĐS thì vay ngắn hạn là 40.890 tỷ đồng chiếm

20,08%, vay trung và dài hạn là 162.708 tỷ đồng chiếm 79,92%, dư nợ có đảm bảo

bằng tài sản chiếm khoảng 97%, dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo chiếm

3%, nợ xấu khoảng 4,14%, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS giảm số tuyệt đối

so với cuối năm 2010 (giảm hơn 31.000 tỷ đồng).

- Một số nhu cầu vay thuộc lĩnh vực BĐS được loại ra khỏi rổ tín dụng

phi sản xuất đã mở ra lối thoát cho các DN BĐS. Tuy nhiên, số DN tiếp cận

được nguồn vốn này vẫn rất ít.

Tháng 11/2011, NHNN đã ban hành văn Công văn 8844/NHNN-CSTT về

việc loại trừ một số nhu cầu vay thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi rổ tín dụng phi sản

xuất. Quyết định này phần nào đã mở ra một lối thoát cho DN BĐS và NH, bên

cạnh đó cũng phát ra tín hiệu rất đáng mừng cho các CĐT có những dự án đang

hoàn thành từ 80-90%.

Tuy nhiên, tác dụng của chính sách này tới thị trường BĐS vẫn chưa nhiều,

DN không dễ tiếp cận được nguồn vốn từ NH vì phần lớn NH đang cho vay BĐS

với lãi suất ít nhất từ 20% - 22%/năm, lại chỉ cho vay ngắn hạn cùng nhiều điều

kiện khắt khe khác, nên số DN được giải ngân 2 tháng cuối năm 2011 rất ít. Bên

cạnh đó, việc nới tín dụng nói trên với ràng buộc về thời gian hoàn thiện dự án, bàn

giao nhà trước ngày 01/01/2012 thì rất khó DN thiếu vốn nào đáp ứng được, số

CĐT BĐS đảm bảo được tiến độ xây dựng, bàn giao nhà đúng thời hạn nêu trên chỉ

là thiểu số.

Nhìn chung, thị trường BĐS năm 2011 đã chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của các

chính sách tài khóa, tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn

các NĐT chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ BĐS, khiến cho thị

trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, trong thực tế, các chính sách này đã hạn

chế dòng tiền chảy vào BĐS và khiến cho thị trường trầm lắng.

36

- Sang năm 2012, khi NHNN quyết tâm giải quyết vấn đề tín dụng cho

BĐS thì tín dụng cho kinh doanh BĐS được cải thiện.

Giữa tháng 1/2012, Thống đốc NHNN VN đã khẳng định, NHNN đang giải

quyết vấn đề tín dụng cho BĐS, đưa thị trường thoát khỏi tình trạng đóng băng hiện

nay. Giải pháp trước mắt cho lộ trình tín dụng BĐS có sự lựa chọn về đối tượng và

các chủ thể nhất định. Trong lộ trình này, NHNN sẽ ưu tiên cho việc giảm tăng

trưởng và tỷ trọng tín dụng BĐS một cách hợp lý. Bên cạnh đó, khuyến khích các tổ

chức tín dụng, DN áp dụng các biện pháp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, mặc dù dư nợ các ngành sản xuất khác liên tục giảm thì

tín dụng cho kinh doanh BĐS quý I lại nhích lên. Tuy mức tăng không cao, song

cũng đáng chú ý trong bối cảnh tăng trưởng âm, cụ thể dư nợ tín dụng đối với hoạt

động kinh doanh BĐS tăng 4,83% so với cuối 2011, đạt 151.678 tỷ đồng.

Tới giữa tháng 4/2012, Thống đốc NHNN ra quyết định 2056, tuyên bố nới

lỏng tín dụng với BĐS. Trong vòng 1 tháng trần lãi suất huy động giảm liên tiếp 2

lần, về mốc 12%, Nhà nước sẽ bỏ tiền mua BĐS trong nỗ lực tái cơ cấu ngành NH...

Quyết định mới cũng là sự khởi sắc hơn, mở rộng hơn cho cánh cửa của

CĐT đang khan vốn, đặc biệt là bổ sung thêm cho quy định trước đây, chỉ những dự

án sắp hoàn thành trong năm 2012 và bây giờ là cả những dự án hoàn thành sau

năm 2012. Động thái này của NHNN sẽ tiếp sức cho các CĐT nhằm tháo gỡ tình

trạng đình đốn ở các dự án BĐS đang thiếu vốn, nhằm mục đích đẩy tiêu thụ sản

phẩm của BĐS. Bởi nhu cầu hiện nay đối với BĐS là những dự án đang hoàn thành

dở dang, nên đây sẽ là cơ hội để các chủ dự án hoàn thành và bán hàng.

Theo thống kê từ NHNN, tính đến cuối tháng 5/2012, tổng dư nợ tín dụng

BĐS của các tổ chức tín dụng vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm 7,6% tổng dư nợ

tín dụng của toàn bộ nền kinh tế. Nợ xấu cho vay đầu tư bất động sản là 12.000 tỷ

đồng, chiếm 6,5% tổng dư nợ cho vay đầu tư BĐS và chiếm 6% tổng nợ xấu của

các tổ chức tín dụng.

Kể từ ngày 11/6/2012, các NH đều ấn định lãi suất huy động đối với tiền gửi

có kỳ hạn từ 12 tháng trở lên phổ biến từ 8-10%/năm và lãi suất cho vay ưu đãi đối

37

với 4 nhóm ưu tiên xuống còn 12-13%/năm. Tiếp đó, tại hội nghị sơ kết 6 tháng đầu

năm 2012 và triển khai kế hoạch 6 tháng cuối năm ngành NH vào sáng 7/7/2012,

thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình đã có chỉ đạo giảm lãi suất cho vay các khoản

nợ cũ xuống dưới 15%. Với mặt bằng lãi suất cho vay mới, gánh nặng chi phí vốn

vay của DN sẽ nhẹ hơn rất nhiều. Tâm lý lo ngại rủi ro mất vốn, nợ khó đòi của NH

cũng dần dần sẽ được giải tỏa. Đặc biệt là sau một thời gian sắp xếp các tồn tại về

nợ vay, các DN có thể cân đối lại nguồn vốn để tính đến bài toán đầu tư, phát triển

trong 6 tháng cuối năm.

Thị trường đang có những dấu hiệu tích cực với nhiều thông tin tốt, mặt bằng

lãi suất đang giảm dần, lạm phát duy trì ở mức thấp, chính sách tín dụng với BĐS

đã được nới lỏng... Và khi mở ra như vậy, mục đích của NHNN là tạo điều kiện để

giải phóng được hàng tồn kho BĐS, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường, vừa tạo chu

chuyển vốn trong nền kinh tế. Song, do độ trễ của chính sách, thị trường sẽ có

chuyển biến tích cực trong những tháng tới.

2.3.2.2. Vốn huy động từ các khách hàng mua nhà

- Nguồn vốn trong dân cư còn rất lớn, nhưng chưa tham gia nhiều vào

BĐS.

Vừa qua, lực mua vàng rất mạnh trong nước cho thấy nguồn vốn này trong

dân cư còn rất lớn và đang nằm ở 3 dạng, đó là: vàng cất giữ, tiền gửi VNĐ và

ngoại tệ. Chỉ riêng vàng cất giữ trong dân ước tính vào khoảng 300 – 500 tấn, tương

đương với 20 – 30 tỷ USD, ngoài ra tiền gửi của người dân chiếm trên 50% tổng

huy động của NHTM. Điều này cho thấy nguồn vốn trong dân rất lớn. Tuy nhiên,

một lượng vốn rất lớn của người dân chưa tham gia vào BĐS.

Theo báo cáo của Vietnam Report dựa trên kết quả thống kê của 500 mẫu

điều tra cho thấy, đa số các NĐT cá nhân có mức thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng

trở lên đều có dự định mua thêm BĐS trong tương lai gần và số NĐT quyết định

mua BĐS tỷ lệ thuận với mức tăng thu nhập. Cụ thể, nếu ở mức thu nhập từ 10 - 20

triệu đồng/tháng, có khoảng 60% NĐT quyết định mua BĐS và mức ngân sách dự

kiến dành cho đầu tư BĐS chủ yếu từ 800 triệu - 1,5 tỷ đồng. Đối với người có thu

38

nhập từ 20 - 50 triệu/ tháng thì tỷ lệ quyết định đầu tư chiếm tới 72%, với mức ngân

sách đầu tư dự kiến từ 800 triệu - 2,5 tỷ đồng. Còn lại những người có thu nhập trên

50 triệu đồng/ tháng sẽ lựa chọn sản phẩm có giá từ 2,5 tỷ đồng trở lên.

Do vậy, nếu kinh tế VN dần dần đi vào ổn định, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, giá

vàng không còn nhảy múa tăng giá mà sẽ giảm lại sau một thời gian tăng mạnh, thì

một lượng lớn nguồn vốn dự trữ trong dân sẽ chuyển vào bất động sản, nhất là khi

thị trường BĐS không thể giảm nữa, và đang xuất hiện nhu cầu trong xu thế tăng

trưởng kinh tế trở lại.

- Nhiều CĐT huy động vốn trái pháp luật, chậm triển khai dự án, gây

thiệt hại và làm mất niềm tin của người mua nhà.

Vừa qua trên thị trường cũng đã xuất hiện tình trạng CĐT huy động vốn trái

quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng không tốt đến lòng tin của người mua nhà.

Các bên tham gia góp vốn tại một số dự án nhà ở đã xảy ra tranh chấp khi bên tham

gia góp vốn tự ý bán sản phẩm chưa hoàn toàn thuộc sở hữu của mình; thậm chí tại

nhiều dự án việc huy động vốn trá hình của người dân, DN để đầu tư xây dựng các

dự án nhà ở không tuân thủ quy định, dẫn đến nhiều thiệt hại cho người mua.

Trên thực tế, hiện nay có hơn 90% các dự án chậm tiến độ, thậm chí có dự án

chậm triển khai hoàn toàn sau khi huy động tiền của người mua. Vì vậy, người mua

cân nhắc về tiến độ dự án trước khi bỏ tiền để mua là điều dễ hiểu.

Đầu năm 2012, nhiều người mua nhà đã lâm vào cảnh khó khăn khi tham

khuyến mãi hấp dẫn như mua nhà được tặng ôtô, Vespa hay tặng nội thất,... Tuy

nhiên, sau khi huy động tiền về, CĐT đã dùng tiền đó trả nợ, gửi NH.... còn dự án

vẫn bất động và chưa biết khi nào mới bàn giao. Tranh chấp kiện tụng giữa khách

hàng mua nhà và CĐT liên tiếp xảy ra. Đáng báo động từ các vụ tranh chấp này là

nhiều CĐT huy động vốn trái pháp luật, có thể điểm qua một số trường hợp sau:

+ Dự án Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) của CTCP Sông Đà Thăng Long. Ở

thời điểm tháng 5/2011, công ty đã quyết định tặng một diện tích đáng kể sàn

TTTM cho 200 khách hàng trả tiền mua căn hộ một lần (không đóng theo tiến độ

39

góp vốn trong hợp đồng). Tuy nhiên, sau chiến dịch khuyến mãi, dự án Usilk City

bắt đầu xuất hiện nguy cơ chậm tiến độ.

+ Dự án chung cư AZ Vân Canh Towers (Khu đô thị Vân Canh, huyện Hoài

Đức, Hà Nội) của CTCP BĐS AZ kêu gọi khách hàng góp vốn từ giữa năm 2010

với mức giá khá rẻ (11 - 12 triệu đồng/m2). Thời gian thực hiện từ quý 2/2010 đến

quý 4/2012 và sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng chậm nhất vào quý 1/2013.

Nhưng đến nay, dự án vẫn chậm triển khai với lý do đang trong quá trình khoan cọc

nhồi và chưa biết đến khi nào sẽ hoàn thành.

+ Công ty Đầu tư BĐS Thuận Thành huy động vốn hàng trăm khách hàng

nhưng chậm khởi công, hơn 200 khách hàng đã gây sức ép buộc Thuận Thành phải

trả lại tiền và bồi thường thiệt hại.

+ Các khách hàng kiện Lilama Hà Nội chậm tiến độ 6 tháng, huy động tới

95% tiền giá trị căn hộ, trong khi theo quy định chỉ được tới 70%. Người mua nhà

đòi Lilama trả lại tiền hoặc tính lãi suất tiền gửi trong thời gian dự án chậm tiến độ.

Những vụ việc nêu trên đã làm suy giảm lòng tin, gây ra tâm lý hoang mang,

lo ngại cho người mua nhà. CĐT thì chối bỏ trách nhiệm, nhà phân phối trốn tránh,

khách hàng đã bỏ ra tiền tỉ mà không biết đến bao giờ mới được thu hồi, có nhiều

dự án khách hàng đòi kiện CĐT ra trước cơ quan pháp luật. Những lo ngại việc

CĐT mang tiền của người dân mua nhà đi trả nợ hoặc đầu tư vào việc khác không

phải không có lý. Chính vì vậy, không ít dự án trong giai đoạn khởi đầu đã không

thể huy động vốn của người mua nhà.

- Tâm lý người mua hiện nay là đứng ngoài thị trường chờ đợi giá tiếp

tục giảm, do giá nhà vẫn vượt khả năng mua của đại bộ phận người dân.

Cụ thể, 1 căn chung cư rộng 75 - 80 m2 tại TP. HCM, có giá phổ biến

khoảng 15 triệu đồng/m2, tức 1 tỷ - 1,5 tỷ đồng/căn. Với mức lãi suất cho vay hiện

nay là 18 - 20%/năm, bình quân người dân phải trả lãi khoảng 15 triệu đồng/tháng,

quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân hiện nay. Về phía người mua

nhà để ở, họ cho rằng giá nhà hiện nay vẫn bị thổi phồng so với giá trị thực. Mặc dù

thị trường rất đa dạng, có thể đáp ứng được hầu hết các nhu cầu từ nhà cho người

40

thu nhập thấp, chung cư thứ cấp, chung cư cao cấp, đất nền... nhưng thực tế để mua

được nhà thì cần rất nhiều sự hỗ trợ về tài chính từ nhiều nguồn khác nhau mới có

thể đáp ứng được. Vì vậy, người mua vẫn đang chờ đợi giá nhà tiếp tục đi xuống và

lãi suất giảm mạnh hơn nữa.

- Hàng loạt CĐT dự án liên kết với NH hỗ trợ tín dụng với mức lãi suất

hấp dẫn cho người mua, tuy nhiên nhiều khách hàng vẫn rất thận trọng.

Kể từ tháng 5/2012, song song với các gói tín dụng của các NHTM, nhiều

CĐT tiếp tục hỗ trợ thêm phần lãi suất cho khách hàng thêm 4-5% nữa khiến lãi vay

giảm về mức 7-11%/năm. Động thái này đã thu hút được sự chú ý của người mua

nhà đang cần vốn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn lặng sóng và khá dè dặt. Vấn đề được nhiều người

vay tiền mua nhà hiện nay quan tâm là sau thời gian hỗ trợ lãi suất thì NH sẽ điều

chỉnh lãi suất như thế nào, và điều gì chắc chắn rằng lãi suất mới không tăng vọt.

Hiện nay, trong hầu hết các hợp đồng mua nhà có cam kết vay vốn, các NH chỉ để

thời gian vay vốn với mức lãi suất thấp khoảng 3-6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên.

Trong khi đó, thời gian trả nợ có thể kéo dài 3-10 năm. Kịch bản lãi suất năm 2011

là một bài học xương máu cho người đi vay khi lãi suất đã từng tăng vọt từ mức 13-

14% lên mức 25-26%/năm. Nhiều người vay tiền mua nhà khi đấy lao đao bởi tiền

thì vẫn phải đóng đều đặn theo đợt trong khi lãi NH tăng lên nhanh chóng.

Năm 2012 đã trôi đi quá nửa nhưng thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều đột

phá để khởi sắc. Một khi người mua không có lòng tin vào thị trường thì BĐS khó

mà hồi phục trong ngắn hạn. Rất nhiều khách mua tiềm năng còn e ngại và tiếp tục

chờ đợi, trước hết là do hạn chế trong việc tiếp cận nguồn tài chính, tiếp đến là do

trong quý vừa qua các hình thức đầu tư khác mang lợi nhuận cao hơn, đặc biệt là

vàng. Ngoài nguồn vốn từ tín dụng NH, nguồn vốn trong dân hiện nay rất lớn

nhưng do người dân bị ảnh hưởng tâm lý khi thị trường BĐS trì trệ nên chưa tham

gia. Do đó, khi NH nới tín dụng cho cá nhân mua nhà, vốn trong dân cũng sẽ được

kích thích để tham gia vào thị trường này nhiều hơn.

41

2.3.2.3. Vốn từ phát hành trái phiếu

Thị trường BĐS VN đã và đang ở cấp độ tiền tệ hoá, bắt đầu chuyển sang

giai đoạn tài chính hoá. Xét tổng thể thị trường cả phía cung lẫn phía cầu về vốn,

với chính sách hiện hành, nguồn vốn đã đến mức tới hạn. Vì vậy, kênh cấp vốn qua

thị trường TP cũng cần được khai thác vì đây là kênh bổ sung nguồn vốn hiệu quả

cho thị trường BĐS đang trong cơn khát vốn.

- Năm 2011, do khó khăn khi tiếp cận vốn NH, phương án phát hành TP

với lãi suất cao được nhiều DN lựa chọn nhưng hầu như không huy động được.

Để thành công, lãi suất TP được đẩy lên tới 22%/năm, cao hơn mức 17 -

19%/năm mà các NH dành cho những ngành nghề ưu tiên hay mức trung bình 20%.

Có thể kể đến một số trường hợp như :

+ Tháng 9/2011, CTCP đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

(SJS) đã phát hành thành công 700 tỉ đồng TP có kỳ hạn 3 năm. Lãi suất kỳ đầu của

SJS lên đến 22%/năm và các kỳ sau thả nổi, bằng LS tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của

NH Techcombank cộng thêm 6%/năm. Đây là loại TP có tài sản bảo đảm nhằm huy

động vốn bổ sung cho hoạt động đầu tư các dự án của SJS.

+ Tiếp đó, CTCP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) cũng phát

hành thành công 50 tỉ đồng TP với lãi suất cố định 21,5%/năm. TP được đảm bảo

bằng quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu chung cư cao tầng Mega và dự án Khu

dân cư cao cấp Khang Điền Long Trường...

+ Tháng 10/2011, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín ( SCR) phát hành

thành công 99 tỷ đồng TP riêng lẻ kỳ hạn 18 tháng, mệnh giá 1 tỷ đồng/ TP. Lãi

suất TP được điều chỉnh hàng tháng với tháng đầu tiên là 17%/năm, những tháng

tiếp theo được áp dụng như lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của Sacombank lãi

cuối kỳ cộng thêm 2,5%.

+ Tháng 11/2011, CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) công bố

đợt phát hành riêng lẻ 200 tỷ đồng TPCĐ, mệnh giá 100 triệu đồng/TP. Các trái chủ

được tặng thẻ ưu đãi mua sản phẩm nhà, đất của HDC tại các dự án trong chương

trình phát hành TP.

42

+ Với Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản VN (Vinacomin), việc phát

hành 3.000 tỷ đồng TP kỳ hạn 5-7 năm vào ngày 29/6/2012 với tỷ lệ thành công

17% cũng là thất bại lớn. Và đáng chú ý hơn, những đơn vị mua TP của Vinacomin

hầu hết là DN nhà nước. Việc tập đoàn này liên tiếp bị hạ triển vọng tín nhiệm quốc

tế (trong quý 2/2012 bị Moodys và Standard &Poor's hạ triển vọng tín nhiệm từ

mức "ổn định" xuống "tiêu cực") là một trong những nguyên nhân tác động tới khả

năng huy động vốn của DN này.

Hiện các DN ngành BĐS cực kỳ khó khăn về nguồn vốn, vì vậy việc DN huy

động vốn qua kênh phát hành TP là dễ hiểu. Thường TP của DN phải có tài sản đảm

bảo hoặc có NH bảo lãnh. Nhưng tài sản đảm bảo là BĐS hiện cũng khó giao dịch

nên mức lãi suất cao còn nhằm để bù đắp lại những rủi ro cho người mua.

NĐ 90/2011/NĐ-CP về việc phát hành TPDN được Chính phủ ban hành và

có hiệu lực từ ngày 1/12/2011. Theo đó, DN phát hành TP phải theo nguyên tắc tự

vay, tự trả và tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn. Đối với phát hành TP để

đầu tư, DN phát hành phải đảm bảo duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20%

trong tổng mức đầu tư của chương trình, dự án. DN phát hành TP phải có kết quả

kinh doanh của năm liền kề trước đó có lãi theo báo cáo tài chính được kiểm toán.

Riêng các đợt phát hành TPCĐ phải cách nhau ít nhất 6 tháng...

- Một số DN BĐS đã phát hành TPCĐ để huy động vốn, kế hoạch phát

hành TPCĐ đều chọn cách thức phát hành riêng lẻ và dành quyền lựa chọn

cho trái chủ.

Một số trường hợp điển hình như:

+ Tháng 3/2011, CTCP Tập đoàn đầu tư Thăng Long (TIG) phát hành riêng

lẻ 150 tỷ đồng TPCĐ, cho trái chủ được lựa chọn hoặc chuyển đổi, hoặc không,

hoặc chỉ chuyển đổi một phần.

+ Cuối tháng 11/2011, CTCP Tư vấn - thương mại - dịch vụ địa ốc Hoàng

Quân (HQC) phát hành riêng lẻ 200 tỷ đồng TPCĐ, mệnh giá 1 tỷ đồng/TP. TP có

quyền lựa chọn chuyển đổi hoặc không chuyển đổi, có kỳ hạn 1 năm và dự kiến trả

lãi dựa theo lãi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng thêm 3%/năm.

43

Tuy nhiên, muốn thành công trong phát hành TPCĐ thì mức lãi suất trả cho

trái chủ phải đủ cạnh tranh với lãi tiết kiệm NH, nghĩa là mức lãi suất trả cho TP

trong trường hợp không chuyển đổi phải vượt hơn 18%/năm. Nhưng thực tế, ít có

DN nào dám đề xuất con số này. Vì thế mà ở góc độ hưởng lãi, TPCĐ chưa thật hấp

dẫn NĐT.

- Các phương án chuyển đổi TP thành CP của DN BĐS không thuận lợi

khiến DN phải đối mặt với việc thiếu hụt thanh khoản khi trái chủ muốn rút

tiền vào ngày đáo hạn TP.

Điển hình là việc chuyển đổi TP thành CP QCG của CTCP Quốc Cường Gia

Lai, chỉ có khoảng 30% trong tổng số 195 tỷ đồng TP phát hành cách đây 2 năm

được chuyển đổi thành CP. Điều này có nghĩa là QCG phải thanh toán lại tiền cho

các trái chủ không muốn chuyển đổi. Trong bối cảnh hiện nay, DN này vẫn đang

gặp vô vàn khó khăn do thị trường BĐS vẫn đóng băng, hàng tồn kho vẫn cao ngất

ngưởng chiếm 61% tài sản, công ty thua lỗ trong cả năm 2011 và quý 1/2012, nợ

ngắn hạn cuối quý 1/2012 là 1.825 tỷ đồng và có dư tiền mặt chỉ vỏn vẹn gần 10 tỷ

đồng, giá CP đã sụt giảm mạnh liên tục trong một tháng trước thời điểm chuyển đổi

TP thành CP….Những nguyên nhân đó làm mất sự hấp dẫn của việc chuyển đổi.

Thêm vào đó, mức giá chuyển đổi là 10.524 đồng/CP, trong khi giá CP QCG hiện

đang giao dịch ở mức dưới 9.000 đồng/CP, nguy cơ thị trường đình đốn kéo dài 5-7

năm khiến phần lớn NĐT muốn rút tiền mặt vào ngày đáo hạn TP. Đây là một điều

gây khó cho DN phát hành TP, bởi ở những thời điểm khó khăn chung như hiện

nay, các DN BĐS đều rất cần tiền mặt.

- Trước đây trên thị trường đã xuất hiện hình thức huy động vốn thông

qua TP kèm quyền mua BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế không nhiều DN sử dụng

rộng rãi loại hình này.

Liên quan đến việc huy động vốn từ phát hành TP BĐS, có thể điểm qua một

số trường hợp:

+ CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 100 tỉ đồng TP

vào tháng 1/2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi TP có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền

44

ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất

8,8%/năm.

+ Tháng 3/2008, công ty này phát hành 750 tỉ đồng TP mệnh giá 1,5 tỉ để

triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ, Q.7, TPHCM. Người sở hữu TP được mua căn

hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ.

Khi chưa có rủi ro xảy ra, đây là kênh huy động vốn hai bên cùng có lợi, DN

huy động được vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất vay NH và không cần tài sản thế

chấp, còn NĐT được hưởng lãi suất và quan trọng hơn là được quyền ưu đãi mua

BĐS dự án. Thế nhưng, khi chưa có quy định cụ thể của luật pháp, kênh huy động

vốn này sẽ có những rủi ro nhất định đối với cả NĐT và DN BĐS vì chưa có hành

lang pháp lý bảo vệ quyền lợi cả hai bên.

Tuy nhiên, theo NĐ 71/2010/NĐ-CP đưa ra quy định về các hình thức huy

động vốn, trong đó có đề cập đến hình thức phát hành TP, theo đó CĐT cấp I được

vay vốn, phát hành TP nhưng không được kèm theo quyền ưu tiên mua nhà.

Những kết quả trên chứng tỏ một thực tế rằng, thị trường TPDN VN đang

gặp vấn đề. Nguyên nhân là do sự nguội lạnh của TTCK, sự khan hiếm tiền trên thị

trường tài chính và sự mất niềm tin vào các DN trong nước. Nợ xấu tăng cao, NH

không dám cho vay mạnh tay, DN BĐS đành trông chờ vào các kênh như CP,

TPDN nhưng các kênh này hiện cũng không khá gì hơn.

2.4. Đánh giá nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại

TP.HCM trong thời gian qua

2.4.1.Những thành tựu:

+ Thị trường BĐS phát triển đã góp phần hình thành một đội ngũ DN đầu tư

kinh doanh BĐS lớn dần qua các năm. Các DN kinh doanh BĐS trong nước, các

đơn vị tư vấn thiết kế, DN xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, nhiều

DN đủ năng lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án có quy mô lớn

ngang tầm khu vực, nhiều DN đã và đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng

hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng.

45

+ Do số vốn tự có không nhiều, DN BĐS cần có sự hỗ trợ từ các nguồn vốn

khác như : vốn vay NH, nhận tiền ứng trước của khách hàng, phát hành TP... Đối

với những DN không đủ điều kiện phát hành CP, TP, liên doanh, liên kết ...thì

nguồn vốn vay từ NH vẫn là chủ đạo.

+ Sử dụng vốn vay NH có ưu điểm là NH sẽ giải ngân số tiền cho vay theo

tiến độ của dự án, thủ tục vay vốn nhanh, ngoài ra NH cũng là nhà tư vấn, cung cấp

dịch vụ thanh toán, góp vốn đầu tư cùng với DN kinh doanh BĐS. Trước động thái

siết chặt tín dụng của NHNN năm 2011, nguồn vốn NH dành cho BĐS bị sut giảm

đáng kể. Sang năm 2012, NHNN đã có những động thái tích cực như nới lỏng tín

dụng cho BĐS, giảm lãi suất vay, giãn nợ cho DN BĐS...khiến nguồn vốn tín dụng

dành cho DN BĐS được cải thiện hơn.

+ Việc sử dụng vốn ứng trước của khách hàng giúp DN BĐS vừa tiết kiệm

chi phí trả lãi, vừa có thể huy động vốn theo từng giai đoạn xây dựng của dự án.

Ngoài ra, khách hàng có thể mua sản phẩm BĐS với giá ưu đãi. Trong các năm qua,

hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối với các dự án

chung cư và căn hộ cao cấp.

+ Phương thức huy động vốn từ phát hành TP có nhiều ưu thế như: huy động

vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau; có thể áp dụng các loại lãi suất linh hoạt,

thậm chí thấp hơn lãi suất của các NHTM cho vay; linh động trong việc trả lãi và

gốc; chủ động hơn trong việc quản trị tài chính, mua đi bán lại TP của chính mình

trên thị trường thứ cấp. Để vay vốn tín dụng NH thì DN cần có các điều kiện về tài

sản thế chấp, hoặc phải có sự bảo lãnh, tín chấp, về hiệu quả của phương án sản

xuất kinh doanh, về độ tín nhiệm của DN đối với NH… , còn phát hành TP thì chủ

yếu dựa trên uy tín của DN. Qua kênh TP, DN huy động được một lượng vốn lớn

với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chế được rủi ro. Tương tự,

khách hàng được đáp ứng đúng và đủ nhu cầu về nhà ở, được bảo vệ về pháp lý vì

TP có giá trị thực tế hơn một hợp đồng hứa mua bán căn hộ như hiện nay.

46

2.4.2. Những vấn đề còn tồn tại:

+ Sự hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm lớn nhất của các DN VN

nói chung và của các DN kinh doanh BĐS nói riêng. Nhìn chung, các DN BĐS

chưa có thực lực về tài chính, tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu vốn đầu tư

quá lớn. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn

10 - 15 năm, điều đó đã làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán

khi DN không bán được sản phẩm.

+ Hiện nay, lượng hàng tồn kho của các DN BĐS đang ở mức cao, hầu hết

các DN đều khan hiếm tiền mặt và chịu sức ép trả nợ ngày một lớn, tình trạng thiếu

vốn ngày càng trầm trọng hơn.

+ Việc phát hành CP phụ thuộc vào sự phát triển của TTCK. Hiện nay,

nhiều DN BĐS không thể huy động vốn từ kênh phát hành CP, nhiều CP còn rớt

xuống dưới mệnh giá.

+ Chỉ có những CTCP mới được phát hành CP, những loại hình DN BĐS

còn lại không thể tiếp cận nguồn vốn này.

+ Do phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay NH nên khi việc tiếp cận nguồn

vốn này gặp khó khăn thì DN sẽ không triển khai dự án được. Thực tế cho thấy, dù

NHNN đã nới lỏng tín dụng cho BĐS, song tín dụng cho BĐS không tăng mà lại

giảm.

+ Trong thời gian qua, nguồn vốn mà NH dành cho các CĐT vay không

nhiều, chủ yếu là NH hỗ trợ cho người mua nhà, giải quyết đầu ra cho thị trường

BĐS, hơn là trực tiếp cung cấp vốn cho CĐT thực hiện dự án.

+ Dù lãi suất cho vay đã giảm, nhưng hầu hết DN BĐS không thể tiếp cận

nguồn vốn vay ngân hàng.

+ Những bất cập của việc huy động nguồn vốn này trong thời gian qua như:

CĐT không thực hiện dự án, 90% dự án thực hiện chậm so với tiến độ, dự án

không đủ tiêu chuẩn huy động vốn nhưng vẫn huy động… đã khiến cho khách

hàng hoang mang, mất lòng tin vào uy tín của một số DN BĐS.

47

+ Hiện trong các hợp đồng góp vốn đang giao dịch trên thị trường, quyền lợi

của người mua nhà chưa được đảm bảo. Trong các hợp đồng góp vốn, bao giờ

cũng có điều khoản nếu người mua nhà không thực hiện đúng tiến độ đóng tiền, thì

bên đầu tư dự án có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không có nghĩa vụ phải trả lại

khoản vốn đã góp, tuy nhiên lại không có điều khoản nếu CĐT không bàn giao nhà

đúng tiến độ thì phải có trách nhiệm thế nào với khách hàng.

+ Dù đã có những hỗ trợ về lãi suất từ ngân hàng và nhiều ưu đãi từ các CĐT

cho khách hàng mua nhà, song người mua vẫn còn dè dặt với việc mua nhà trong

thời điểm hiện nay.

+ Tình hình huy động vốn từ phát hành TP trong năm 2011 hầu như

không huy động được, còn trong năm 2012 thì vẫn trì trệ vì nợ xấu và các công

ty BĐS bị hạ điểm xếp hạng tín nhiệm.

+ Việc chuyển đổi TP thành CP, việc phát hành TP trong năm 2012 của

một số DN BĐS lớn bị thất bại.

+ Hình thức huy động vốn kèm theo quyền ưu tiên mua nhà vốn hấp dẫn

trong thời gian trước đây cũng đã bị cấm thực hiện từ năm 2010.

2.4.3. Nguyên nhân:

+ Khi thị trường BĐS còn ở đỉnh cao, nhiều DN không đủ khả năng tài chính

và thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư BĐS dẫn đến việc đầu tư dàn trải, thiếu

tập trung làm thị trường phát triển mất cân đối và không ổn định.

+ Nhiều DN đã chạy đua theo thị trường, mặc dù vốn tự có rất ít nhưng lại sử

dụng nợ vay nhiều để đầu tư hàng loạt dự án, nhưng cơ cấu sản phẩm lại không phù

hợp với nhu cầu thực của thị trường. Khi thị trường rơi vào suy thoái thì đầu ra tắc

nghẽn và không ít DN thiếu vốn kinh doanh trầm trọng, thiếu tiền mặt, cộng thêm

áp lực NH siết nợ đang đè nặng càng khiến họ thêm khó khăn.

+ TTCK sụt giảm cũng làm giá trị CP bị sụt giảm, NĐT tháo chạy khỏi thị

trường, làm ảnh hưởng giá trị vốn thị trường của DN. Mặt khác, thị trường BĐS

đang đóng băng thì việc phát hành CP không hấp dẫn NĐT, dẫn tới các đợt phát

hành sẽ không thành công.

48

Hơn nữa với NĐ số 58/2012/NĐ-CP vừa mới ban hành, chuẩn để được niêm

yết trên sàn của các DN sẽ được nâng cao hơn, gây thêm khó khăn cho các DN vừa

và nhỏ nếu muốn lên sàn huy động vốn. Theo điều 53 của NĐ, để được niêm yết,

DN phải có những tiêu chuẩn sau:

Bảng 2.7: Tiêu chuẩn niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán

Việc qui định tỉ lệ ROE, không có nợ quá hạn và 300 cổ đông được xem là

khó khăn đối với DN. Nhiều công ty có cơ cấu cổ đông đơn giản, tính đại chúng

hẹp, CP tập trung vào tay các cổ đông lớn. Không ít đơn vị có nợ quá hạn trên một

năm, buộc phải cơ cấu lại nợ, đảo nợ, nhất là khối kinh doanh BĐS.

Bảng 2.8: Số DN không đạt chuẩn niêm yết theo NĐ 58/2012/ NĐ-CP

Sàn niêm yết Vốn điều lệ Có lỗ lũy kế ROE < 5%

không đạt chuẩn

Sàn TP.HCM 30 DN 26 DN 90 DN

Sàn Hà Nội 56 DN 72 DN 144 DN

Nguồn: CafeF.

49

TTCK sẽ thu hút được nhiều người tham gia, thực hiện được vai trò kênh dẫn

vốn nếu thị trường tăng trưởng. Nhưng hiện tại, TTCK đang khó khăn, thị trường

BĐS lại thiếu thanh khoản, cùng với những quy định chặt chẽ của pháp luật khiến

nguồn vốn huy động qua thị trường này ngày một ít đi.

+ Do độ trễ của chính sách, nên dù NHNN đã nới lỏng tín dụng đối với BĐS

như giảm lãi suất cho vay, giãn nợ... song thị trường BĐS vẫn chưa thể hấp thu và

hồi phục ngay được.

+ NHNN hạ lãi suất đã kéo theo luồng tiền gửi vào hệ thống NH giảm đi. Hệ

quả là lượng tín dụng dành cho BĐS sẽ bị điều chỉnh trước khi có thể tăng.

+ DN muốn vay tiếp thì phải trả nợ cũ cho NH, nhưng đầu ra ách tách càng

khiến DN không có nguồn tiền trả nợ, cũng không còn tài sản để thế chấp.

+ Các NH cũng đang trong quá trình tái cơ cấu, và đang phải gánh một lượng

nợ xấu BĐS, cho nên NH cũng chọn lọc đối tượng để cho vay với những điều kiện

khắt khe hơn.

+ Do chưa có một quy định chuẩn về các hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua

bán nên các thua thiệt luôn thuộc về khách hàng, còn CĐT trong trường hợp cố tình

làm sai cũng không có điều khoản gì bắt lỗi được họ.

+ Cho đến nay cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS vẫn chưa có

biện pháp hữu hiệu nào để xử lý những hành vi huy động vốn trái pháp luật.

+ Khi thị trường BĐS đóng băng thì các NĐT lướt sóng sẽ không còn nữa và

dành chỗ cho những người có nhu cầu thật sự mua nhà để ở, tuy nhiên đối tượng

này cũng chỉ chấp nhận một mức giá hợp lý. Bên cạnh đó, khi nền kinh tế đang gặp

khó khăn thì khả năng mua nhà của người dân cũng giảm, và lệ thuộc vào nguồn

vốn vay NH. Dù lãi suất NH đã giảm và có nhiều ưu đãi, song vẫn còn cao đối với

những người có mức thu nhập trung bình, và những rủi ro về mức lãi suất sau này

đối với những khoản vay mua nhà trong dài hạn. Thế nên, động thái của người mua

nhà lúc này là chờ đợi mức lãi suất đi xuống hơn nữa, giá BĐS giảm thấp hơn nữa.

50

+ Cho tới nay, thị trường TPDN của VN hầu như chưa định hình, điều kiện

phát hành TP khá khắt khe dẫn đến kênh huy động vốn trên chủ yếu dành cho

những DN Nhà nước lớn, CTCP có vốn điều lệ lớn.

+ DN phải hội đủ các yếu tố bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có

dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín bảo lãnh…

+ TP của DN BĐS rủi ro hơn TP của NH và niềm tin của NĐT phụ thuộc

vào tiến độ khả thi của dự án BĐS.

+ Đích nhắm đến khi NĐT bỏ vốn mua TP là những ưu đãi cho trái chủ khi

mua BĐS dự án. Quyền mua căn hộ, biệt thự là một quyền gia tăng dành cho người

mua TP. Vào thời điểm TP đáo hạn, thị trường không thuận lợi thì trái chủ có thể

nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng. Còn khi BĐS tăng giá, rõ ràng quyền

mua căn hộ là khoản đầu tư có lời. Tuy nhiên, theo NĐ 71/2010/ NĐ-CP thì “ bên

mua TP không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở”. Quy định

này đã làm giảm bớt độ hấp dẫn của loại hình TPDN BĐS.

+ DN chỉ còn cách sử dụng mức lãi suất cao để hấp dẫn người mua. Tuy

nhiên, huy động với lãi suất cao thì khả năng mang về tỷ suất lợi nhuận cao cho DN

là vô cùng khó khăn. Thêm vào đó, ở thời điểm đến hạn của TP, DN càng khó khăn

hơn do trái chủ chỉ muốn nhận tiền mặt.

+ Việc phát hành TP của DN BĐS còn chịu ảnh hưởng của TTCK, tình hình

thị trường BĐS và nhóm CP BĐS.

+ Nhận thức về TP của DN và người dân còn hạn chế. DN chỉ quan tâm đến

phát hành CP do thặng dư vốn hơn là phát hành TP, chỉ khi TTCK gặp khó khăn thì

DN mới quan tâm đến hình thức huy động vốn này.

+ TPDN BĐS thường có giá trị lớn, 100 triệu đồng/TP, có khi lên đến 1 tỷ

đồng/ TP, và đối tượng mua chủ yếu là NH mà chưa có sự tham gia của các quỹ đầu

tư, công ty tài chính, công ty bảo hiểm, các tầng lớp dân cư...

+ VN hiện nay chưa có hệ thống định mức tín nhiệm nên rất nhiều đợt phát

hành TP của DN vẫn chủ yếu dựa vào hình thức bảo lãnh phát hành. Việc phát hành

51

thông qua bảo lãnh chủ yếu dựa vào việc xác định giá giữa DN phát hành và tổ chức

bảo lãnh là chính, nhưng sau đó việc TP giao dịch trên thị trường thường rất kém.

Kết luận chương 2

Sau động thái siết chặt tín dụng của NHNN vào đầu năm 2011, tình hình

kinh doanh BĐS của DN lâm vào tình trạng cực kỳ khó khăn, sản phẩm tồn kho

tăng cao, các phân khúc đều bị tác động. Thực tế, nhu cầu đối với phân khúc căn hộ

bình dân vẫn còn, tuy nhiên, thu nhập bình quân của người dân chưa cao, áp lực trả

lãi lớn nên chưa tiếp cận được. Thị trường BĐS lại đang sụt giảm mạnh nên tâm lý

của người mua chủ yếu là chờ đợi giá nhà xuống thấp hơn nữa. Trong khi đó, CĐT

các dự án thì lao đao vì không bán được sản phẩm, không có nguồn tiền trả nợ NH.

Khi NHNN nới lỏng chính sách tín dụng với BĐS thì thị trường này cũng

không hấp thu ngay được, phần vì độ trễ của chính sách, phần vì trước đây các chủ

dự án đầu tư tràn lan vào các phân khúc sinh lời lớn, phục vụ chủ yếu cho giới đầu

cơ, nên hiện nay, sản phẩm dư thừa, giá cả tuy đã giảm nhưng vẫn còn cao so với

thu nhập thực tế của đa số người lao động. Trước tình hình lao dốc của thị trường,

Nhà nước đã có rất nhiều hỗ trợ: nới lỏng tín dụng, chỉ đạo các NHTM giãn nợ cho

DN, hạ lãi suất…, nhưng xem ra, vẫn chưa giúp cho thị trường hồi phục. Bản thân

các NH cũng đang phải tái cơ cấu và đứng trước nguy cơ nợ xấu do cho vay BĐS

trong thời gian qua. Tuy vậy, NH đã mở lại cánh cửa cho vay hỗ trợ người mua nhà,

phối hợp với CĐT dành nhiều ưu đãi: ưu đãi lãi suất, thời hạn thanh toán, giảm giá

bán…với mong muốn kích cầu thị trường, gián tiếp thu hồi lại phần vốn đã cho DN

BĐS vay, giảm nợ xấu NH. Nguồn vốn từ NH cũng đã trở lại với CĐT, nhưng điều

kiện vẫn còn khắt khe, và quan trọng là DN cũng không có khả năng vay do chưa

bán được hàng nên không có tiền trả lãi vay, và cũng không còn tài sản thế chấp.

Nguồn tiền huy động được từ khách hàng mua nhà cũng ngày một ít đi, do

việc huy động vốn thiếu minh bạch, không thực hiện dự án đúng tiến độ, gây mất

lòng tin cho các khách hàng ứng tiền mua nhà... Hơn nữa, tình hình kinh tế khó

khăn nên thu nhập của người dân không đủ để đóng theo tiến độ của dự án, nhiều

52

dự án xây xong mà người mua nhà xin trì hoãn thời gian nhận nhà do không có tiền

để tất toán hợp đồng.

Trước bối cảnh đó, phương án phát hành CP và TP của DN BĐS cũng không

khả quan. TTCK đang ảm đạm, NĐT không mấy mặn mà với việc mua CP nói

chung, và CP BĐS nói riêng, do tình hình thị trường BĐS bi đát, kết quả kinh doanh

của DN thua lỗ, khả năng mất vốn của người sở hữu CP rất cao. Còn TPDN thì có

giá trị lớn, và chỉ mới có NH tham gia mua, trong khi đó, NH lại đang gánh nợ xấu

BĐS nên sẽ giảm đầu tư vào kênh này. TP kèm quyền mua BĐS vốn hấp dẫn các

NĐT trong thời gian trước, nhưng NĐ 71 ra đời không cho phép các DN BĐS phát

hành loại TP này.

53

CHƯƠNG 3

GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thời gian qua thị trường BĐS bộc lộ sự phát triển thiếu lành mạnh và không

ổn định, hậu quả là hiện nay tình trạng giảm giá BĐS xuất hiện ở tất cả các phân

khúc, giao dịch ảm đạm. Nguồn vốn chủ yếu để triển khai dự án của các DN BĐS

phụ thuộc vào NH, nên khi NH thắt chặt tín dụng thì các DN rơi vào hoàn cảnh khó

khăn, thiếu tiền triển khai dự án, bị thua lỗ và mất khả năng thanh toán nợ. Việc này

đã tác động xấu đến thanh khoản của hệ thống NH, gây đình trệ cho các DN sản

xuất vật liệu xây dựng và thi công xây lắp, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và

phát triển kinh tế. Trước tình hình đó, cả Chính phủ, NH cũng đã vào cuộc với

nhiều nỗ lực phá băng BĐS, làm ấm lên thị trường.

Hiện tại, lượng sản phẩm tồn kho ở mức cao, nhu cầu về sản phẩm BĐS vẫn

còn nhưng đa phần người mua vẫn chưa có đủ khả năng tài chính để tiếp cận, hơn

nữa, tâm lý chung hiện nay là người mua đang chờ giá BĐS giảm sâu thêm. Nếu

giải quyết được đầu ra cho các sản phẩm tồn kho này, thì sẽ có một lượng tiền trở

lại với các DN BĐS, tháo gỡ những khó khăn trước mắt về vốn cho các DN này.

3.1. Đối với nguồn vốn chủ sở hữu

3.1.1. Vốn chủ sở hữu

3.1.1.1. Giải quyết đầu ra cho các sản phẩm tồn kho bằng cách giảm giá

bán, chuyển công năng

- Hiện các DN BĐS cũng đang phối hợp với NH hỗ trợ tối đa cho khách

hàng vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, phương thức thanh toán linh hoạt, trả dần

trong nhiều năm, khuyến mãi, tặng quà rầm rộ….Đẩy mạnh việc bán hàng sẽ giúp

DN BĐS giảm bớt lượng hàng tồn kho lớn và qua đó, giảm bớt áp lực trả nợ và lãi

vay NH. Giá bán có thể giảm đến 50%, DN có thể chấp nhận lỗ để thu hồi một phần

vốn, chủ yếu để tồn tại qua giai đoạn khó khăn của thị trường. Tuy nhiên, việc đẩy

mạnh bán hàng thôi là chưa đủ. DN BĐS cũng phải tìm cách giảm mạnh các khoản

54

phải thu của mình, những dự án bán giá thấp thường yêu cầu người mua trả tiền

luôn, như vậy, tình trạng tài chính của các DN mới giảm bớt khó khăn.

- Trước tình hình ế ẩm, nhiều DN đã chuyển công năng các sản phẩm của

mình như: văn phòng, khách sạn xin chuyển công năng sang làm căn hộ để bán,

nhiều dự án căn hộ bán xin chuyển sang cho thuê, nhiều DN trước đây chỉ chú trọng

đến xây căn hộ thì nay lấy khu đất chuyển sang phân lô bán nền. Mặc dù lợi nhuận

từ phân lô bán nền không nhiều bằng chung cư nhưng chuyển hướng là khôn ngoan,

bởi hiện nay thị trường căn hộ gần như đứng im, trong khi đất nền vẫn có giao dịch.

Ngoài ra, tâm lý NĐT vẫn thích bỏ tiền vào đất hơn khi mà giá trị của đất luôn tăng.

3.1.1.2. Đẩy mạnh liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước

Số DN đăng ký kinh doanh BĐS tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô

vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường nên bản thân các DN cần nhanh

chóng thay đổi tập quán kinh doanh đơn lẻ, phân tán, để liên minh lại với nhau mới

mong có sức mạnh đối mặt với sự cạnh tranh ngày một khắc nghiệt hơn từ phía các

đối thủ ngoại - những người đã khẳng định được đẳng cấp của mình ở những dự án

BĐS cao cấp. DN nên mở rộng hợp tác với nhiều đối tác, sang nhượng dự án lại cho

những đối tác quan tâm tới dự án của mình, hoặc mời họ tham gia góp vốn... Việc

liên kết với nhiều đối tác sẽ mang lại nguồn lực lớn hơn về tài chính, quỹ đất và

kinh nghiệm phong phú cho DN. Ví dụ: Cuối năm 2011, Công ty CP Phát triển Nhà

Thủ Đức (Thuduc House) cùng 3 DN khác là CTCP Đầu tư Phước Long, Tổng

CTCP Phong Phú và CTCP BĐS Dệt may VN đã liên kết thực hiện dự án nhà ở tại

quận 9, TP HCM.

3.1.1.3. Tham gia chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê

Tham gia chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê theo phương thức thương

mại, ví dụ như:

+ Chương trình nhà ở An sinh xã hội BECAMEX , theo mô hình dự án nhà ở

30m2 với giá 90-120 triệu đồng/căn tại Bình Dương. Trên cơ sở hiểu và nắm được

các nhu cầu thiết yếu nhất, cũng như những bất cập trong cuộc sống thường nhật

của người công nhân, dự án đưa ra một mô hình tiêu chuẩn theo dạng các nhóm nhà

55

- cụm dân cư nằm ngay trong các khu đô thị-công nghiệp hiện hữu tại Bình Dương.

Tổng diện tích đất: khoảng 130 ha (110 ha thuộc quỹ đất sẵn có của Tổng Công ty

Becamex và 20 ha do UBND tỉnh Bình Dương giao đất). Một nỗ lực quan trọng từ

phía công ty là không tính giá thành hạ tầng dự án nhà xã hội vào chi phí căn hộ.

Chi phí này được hạch toán vào chi phí hạ tầng chung của toàn bộ tổng thể khu đô

thị, công nghiệp. Do đó chi phí đất và chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng bên ngoài, bên

trong đối với nhà ở an sinh xã hội xem như bằng không. Đối với các khu đất được

Tỉnh giao phát triển thì chi phí hạ tầng bên trong mỗi khu nhà xã hội được tính vào

giá căn hộ. Nhà nước hỗ trợ đất và chi phí đấu nối hạ tầng bên ngoài.

+ C.T Group là một trong những công ty địa ốc đầu tiên tại TP.HCM tham

gia vào phân khúc thị trường căn hộ cho thuê với dự án Bee Home trên đường Nhân

Thân Trung, P.13, Q.Tân Bình, TP.HCM. Dự án có tổng diện tích xây dựng hơn

16.500m2, gồm hai khối chung cư cao bốn tầng với 315 căn hộ có nhiều diện tích

khác nhau, từ 30m2/căn. Chung cư căn hộ cho thuê này cũng có những hạng mục

tiện ích như khu thể thao, nhà giữ trẻ, thư viện, nhà hàng, cửa hàng mua sắm và

dịch vụ dọn phòng. CĐT kỳ vọng, Bee Home sẽ là gói giải pháp sống hiện đại cho

khách hàng trẻ là cán bộ-công nhân viên, giáo viên và nhân viên văn phòng… đang

trong giai đoạn lập nghiệp. Dựa trên tính toán giai đoạn lập nghiệp có thể kéo dài từ

6 - 12 năm, công ty này đưa ra hai mức giá thuê căn hộ. Trong đó, người thuê sẽ trả

278 triệu đồng cho thời hạn thuê 12 năm, khoảng 1,93 triệu đồng/tháng. Với chọn

lựa thứ hai, người thuê sẽ trả 144 triệu đồng cho thời hạn thuê sáu năm, khoảng 2

triệu đồng/tháng

3.1.1.4. Chuyển hướng kinh doanh

Đầu tư vào lĩnh vực BĐS trong thời điểm trầm lắng như hiện nay là khá mạo

hiểm, tuy nhiên chính sự đóng băng của thị trường lại là cơ hội khẳng định vị thế

đối với những DN nội lực mạnh, ít bị lệ thuộc vào nguồn vốn vay NH. Trong khi

hầu hết các DN trong lĩnh vực BĐS lao đao và chán nản khi thị trường trầm lắng,

suy giảm thì một số DN đã tìm được hướng đi riêng. Giá nhà đất giảm, người mua

không mặn mà lại đem đến một cơ hội không dễ gặp là giá nguyên vật liệu đầu vào

56

trong ngành xây dựng và chi phí nhân công giảm theo. Vậy nên, nếu đầu tư đúng

hướng, chọn đúng phân khúc thị trường và có chiến lược dài hạn thì vẫn có thể thu

được lợi nhuận, đặc biệt trong trung và dài hạn. NĐT nên hướng vào phân khúc sản

phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, định hướng những phân khúc có

tiềm năng phát triển lâu dài, chứ không đổ xô làm theo phong trào với những sản

phẩm giống nhau. Giữa lúc thị trường BĐS đang trở nên bão hòa và trong bối cảnh

diễn biến khó đoán như hiện nay, việc tìm và lựa chọn hướng đi mới của các DN

không những nâng cao được tính cạnh tranh của sản phẩm BĐS mà còn tối đa được

lợi ích của chính các NĐT, chủ DN.

3.1.1.5. Chiến lược kinh doanh linh hoạt, hợp lý, hiệu quả

- DN cần ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí tốt, hạ tầng giao thông thuận

lợi, đất sạch, không phải giải phóng mặt bằng, hướng mạnh vào phân khúc thị

trường có khả năng thanh toán như phân khúc nhà ở bình dân, bởi đây là phân khúc

sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp

với nhu cầu thật của thị trường, rút ngắn khoảng cách cung – cầu chưa tương xứng

hiện nay. Với văn phòng cho thuê, DN cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và

tiện ích đồng bộ của ngôi nhà (bãi giữ xe, tiết kiệm năng lượng, an ninh, trật tự và

phòng chống cháy nổ,..).

- DN cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và

sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể

cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và phù hợp của sản phẩm với nhu

cầu của người tiêu dùng.

3.1.1.6. Xây các căn hộ theo tiêu chí nhỏ - rẻ - xanh

Xây dựng những căn hộ từ 20 – 50m2, cùng với đó là việc giảm tối đa chi

phí, phụ phí, lãng phí không cần thiết. Quan trọng hơn, căn hộ này phải đáp ứng

được tiêu chí về ánh sáng, gió và cây xanh phủ kín. Căn hộ 20 -50m2 sẽ có đất sống

trong năm 2012 khi mà phân khúc này hiện vẫn rất ít, trong khi nhu cầu rất cao.

Giảm tối đa chi phí các hạng mục thi công nhằm giảm thiểu chi phí đầu tư.

Chẳng hạn, hạng mục hoàn thiện có thể tùy theo mức giá mà CĐT có thể bớt ra để

57

hạ giá thành như: bếp (có thể có cabinet hoặc không), giao thô thay vì hoàn thiện

(để khách đầu tư theo sở thích và tiết kiệm chi phí). Ngoài ra, các CĐT cũng cân

nhắc đến việc cân đối chọn lựa các tiện ích của dự án để giảm chi phí. Về vật tư

hoàn thiện, các CĐT và tư vấn thiết kế luôn cố gắng tìm các loại vật liệu có giá

thành hạ mà chất lượng đảm bảo để thi công cho dự án.

3.1.2. Vốn huy động từ phát hành cổ phiếu

3.1.2.1. Nâng cao uy tín, hình ảnh của doanh nghiệp

- Công tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường phải được DN quan tâm

hàng đầu vì đây là yếu tố quan trọng để nắm bắt được nhu cầu của các nhóm khách

hàng, từ đó DN có thể linh hoạt điều chỉnh, bổ sung kế hoạch kinh doanh cho phù

hợp và kiểm soát được nguồn vốn của mình.

- DN cần củng cố lại tổ chức hoạt động, đào tạo và tuyển chọn đội ngũ nhân

viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm, tiến hành xây dựng lại chiến lược dài

hạn, các kế hoạch ngắn hạn và trung hạn có tính khả thi cao để cạnh tranh được

trong mọi điều kiện.

- DN cần công bố rõ ràng báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh, kế hoạch

kinh doanh, tái cơ cấu tài chính, nhân sự… cùng với việc thường xuyên trao đổi với

NĐT để họ có thể hiểu rõ DN, quy mô vốn hoá của DN trên thị trường.

3.1.2.2. Phát hành chứng chỉ BĐS

Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư

vào thị trường BĐS vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm BĐS có giá trị lớn,

trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào

được. Do đó, phát hành chứng chỉ BĐS nhằm giúp các DN thiếu vốn đầu tư thực

hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư

mới cho các tầng lớp dân cư.

Chứng chỉ BĐS là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư

chứng khoán và đầu tư BĐS được đảm bảo giá trị bằng BĐS. Toàn bộ BĐS tham

gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có

nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục

58

phức tạp như hiện nay, một DN có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao

quyền sở hữu nguồn thu này cho các NĐT để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay thời

điểm hiện tại thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các

định chế tài chính trung gian.

Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS này bao gồm: đơn vị phát

hành (CĐT dự án), đơn vị phân phối, NH giám sát và các NĐT. Theo mô hình này,

CĐT dự án BĐS được phép phát hành rộng rãi chứng chỉ BĐS và không giới hạn số

lượng NĐT tham gia. Qua đó, NĐT thu lợi nhờ giá trị BĐS biến động nhưng không

nhất thiết phải nắm quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS.

Trước khi phát hành chứng chỉ BĐS, các CĐT phải công bố bản cáo bạch về

tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia;

tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi thường cho NĐT khi dự án chậm tiến độ; rủi

ro có thể xảy ra. Đây là cơ sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ BĐS.

Chứng chỉ sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản. Bên cạnh đó,

NH sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn

của NĐT được sử dụng đúng mục đích. Đây được xem như một trong các kỹ thuật

thành công nhất trong việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngược lại, các

NĐT có cơ hội đầu tư vào nhiều dự án khác nhau để giảm thiểu rủi ro cho chính

mình. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu cơ

BĐS. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư BĐS, toàn bộ dự án được bán đấu giá,

người mua sản phẩm BĐS sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện

tượng đầu cơ BĐS. Còn các NĐT sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ

việc đấu giá dự án đã hoàn thành.

Trước mắt, nên thí điểm phát hành chứng chỉ BĐS tại một số dự án BĐS đã

đầu tư của các DN kinh doanh BĐS uy tín. Việc tách nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở

hữu BĐS cũng sẽ thu hút được sự tham gia của kiều bào, các cá nhân và các tổ chức

kinh tế nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS. Như vậy, chứng chỉ BĐS là sự gắn

kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.

59

3.2. Đối với nguồn vốn vay

3.2.1. Nguồn vốn vay ngân hàng

DN không nên phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn này, tuy nhiên cũng chưa thể

dứt bỏ hẳn. Do vậy, DN chỉ nên sử dụng mở mức độ vừa phải, phù hợp với tình

hình tài chính của DN.

3.2.1.1. Về phía doanh nghiệp:

CĐT cần tăng tỷ lệ nguồn vốn của mình, chứng minh được giá trị sử dụng

của sản phẩm đầu tư, đáp ứng được nhu cầu của người mua.

3.2.1.2. Về phía ngân hàng:

NH cần xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho

dân sinh và phát triển kinh tế, các dự án đang thực hiện dở dang và cần gấp rút hoàn

thiện. Bên cạnh đó, NH cần tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình cho

vay xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và

nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân,

cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân nghèo

thành thị.

Các NH cần hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án

mới, các dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, hạn chế cho

những người vay để mua đi bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường.

NHNN cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các

TCTD, phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng

tín dụng; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các NH vào BĐS (dự án BĐS

thường là của các cổ đông lớn NH) để dòng tiền đến đúng nơi, được sử dụng đúng

mục đích; NHNN cần tiếp tục theo dõi sát diễn biến tình hình thị trường để kịp thời

điều chỉnh giảm lãi suất huy động, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất qua đêm theo lộ

trình đã định, đồng thời chỉ đạo các NHTM khẩn trương hạ lãi suất cho vay để giảm

chi phí đầu tư và kích cầu tín dụng cho BĐS.

Tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các NH kết hợp với nâng tỷ

lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập

60

và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường BĐS để làm cơ sở cho các

NH thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các CĐT.

+ Tiếp tục hỗ trợ các gói vay lãi suất thấp, giảm lãi suất cho vay

Bằng cách tiết kiệm chi phí hoạt động, NH có thể giảm lãi suất cho vay, hỗ

trợ tối đa cho người mua nhà về lãi suất, phương thức thanh toán linh hoạt… để

kích cầu tiêu thụ sản phẩm BĐS. Cả NH và DN phải cùng nhau định giá lại các tài

sản, dự án nào có người mua để tính tiếp xem có đầu tư hay không và chỉ những dự

án có thị trường mới có thể tồn tại.

+ Mua bán nợ giữa các ngân hàng

Nhiều NHTM thừa chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này nhưng lại thiếu

vốn, trong khi nhiều NH khác thừa vốn nhưng lại thiếu chỉ tiêu tăng trưởng tín

dụng. Việc này buộc các DN BĐS phải bán bớt BĐS để tất toán các khoản vay cho

NHTM. Tuy nhiên, nếu các NHTM có thể trao đổi với nhau tình trạng thừa thiếu thì

mọi việc sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Trong bối cảnh hiện tại, nhiều NHTM nhỏ phải vay vốn từ phía các NHTM

lớn trên thị trường liên NH. Những NHTM nhỏ thường phải thế chấp các tài sản để

có thể vay vốn từ các NHTM lớn. Để tránh tình trạng bán tháo BĐS nhằm mục đích

trả nợ diễn ra, các NHTM nhỏ có thể sẽ phải sử dụng các hồ sơ tín dụng BĐS của

khách hàng làm tài sản đảm bảo cho các NHTM lớn để vay tiền trên thị trường liên

NH. Trong trường hợp các NHTM nhỏ không thể trả được các khoản vay trên thị

trường liên NH đúng hạn, họ sẽ buộc bán lại các khoản nợ của khách hàng cho

NHTM lớn.

Nói cách khác, việc mua bán nợ giữa các NHTM sẽ khiến cho một số NHTM

nhỏ mất khách hàng, tuy nhiên thị trường lại đạt được hai mục tiêu. Đó là các

NHTM có thể giảm tỷ lệ dư nợ BĐS về mức cần thiết, và do vậy, vẫn có thể tài trợ

cho các DN BĐS, trong khi các DN BĐS không phải bán tài sản của mình để trả nợ

các NHTM.

61

3.2.1.3. Về phía nhà nước:

+ Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với hoạt động

kinh doanh bất động sản

Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng NH vẫn sẽ là

kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các DN kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, để việc huy

động vốn theo kênh này hiệu quả hơn thì cần phải tăng cường huy động vốn trung

và dài hạn của các NH kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay

trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh

thông tin về thị trường BĐS để làm cơ sở cho các NH thẩm định dự án, đánh giá

khả năng chi trả của các CĐT.

Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế

chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch BĐS để

cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng

đất của các DN nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến

nhiều DN gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các NH. Do đó, cần phải

sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về

đất đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh

doanh vào BĐS.

+ Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp

Xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) BĐS, có sự hỗ trợ và kiểm soát

của nhà nước để tăng tính thanh khoản cho các NH, tạo nguồn vốn trung và dài hạn

từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát triển bền

vững và hệ thống NH có thể tài trợ một cách lành mạnh, thị trường cần phải có một

hệ thống thế chấp thứ cấp phát triển mạnh và được quản lý tốt.

Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS là hình thành NH đầu

tư, NH phát triển hạch toán độc lập trong NHTM và/hoặc liên kết với NHTM để

bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành TP, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khoán

hóa nguồn vốn cho thị trường. Theo thông lệ quốc tế, cũng như theo tính chất luân

chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên thị trường BĐS nói riêng, chỉ nên

62

đáp ứng tín dụng trung và dài hạn bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua TTCK,

hoặc qua các định chế tài chính chuyên nghiệp như NH đầu tư, NH phát triển, công

ty tài chính, quĩ đầu tư… độc lập hoặc hạch toán độc lập trong NHTM, mà không

nên dựa vào những dịch vụ mang tính ngắn hạn của NHTM. Để thực hiện được điều

này, cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Ngay trong

các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập để thực hiện các hoạt

động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính,

bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay vốn… để

phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường BĐS…

+ Cho phép thế chấp BĐS tại NHTM nước ngoài

Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS trong nước thiếu vốn mà các

nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp

vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các NH nước

ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì

chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải

là NĐT vào VN.

Việc thế chấp thì không khó nhưng quan trọng hơn là giải quyết BĐS thế

chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi

mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS

mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng TTCK nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán,

sáp nhập DN cho các DN lớn nước ngoài tham gia.

Bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất đai tại VN đối với

người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nếu quá chặt, người nước ngoài

sẽ không muốn tham gia, nếu quá lỏng, có thể dẫn tới hệ quả là tư bản lớn nước

ngoài tham gia đầu cơ đất tại VN. Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng

dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi đất nước ta đã trở thành thành viên

chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới. Việc đổi mới pháp luật theo hướng

này sẽ giải quyết sớm bài toán vốn cho thị trường BĐS nước ta.

63

3.2.2. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng

3.2.2.1. Nhà nước có chính sách bảo vệ quyền lợi của khách hàng

Nhà nước có pháp lý buộc chủ dự án phải huy động minh bạch thông qua các

công cụ, vật chứng sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ, đó là các loại

giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có công chứng.

Giám sát việc thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền,

bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết

của các CĐT, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở.

3.2.2.2. Ngân hàng tham gia cùng với chủ đầu tư và khách hàng mua nhà

Để người dân có thể kiểm soát chặt chẽ khoản tiền lớn mà mình bỏ ra, nên

có NH tham gia để quản lý số tiền này. NH có thể tham gia dưới hai hình thức:

Một là, NH tham gia hợp đồng mua bán nhà trong vai trò bảo lãnh cho CĐT

trong việc huy động vốn. Nếu CĐT vi phạm không xây dựng hoặc đầu tư xây dựng

không đúng tiến độ thì người mua căn hộ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Khi đó, NH bảo lãnh có trách nhiệm thay mặt CĐT hoàn trả lại toàn bộ số tiền mua

nhà đã góp và thanh toán tiền bồi thường thiệt hại.

Hai là, NH tham gia với vai trò trung gian. Toàn bộ số tiền góp vốn mua nhà

của người mua nhà được thanh toán vào tài khoản mở tại NH. NH trung gian có

trách nhiệm kiểm tra và chỉ giải ngân khi CĐT thực sự tiến hành đầu tư xây dựng và

đáp ứng đúng tiến độ theo cam kết.

Trước mắt để hạn chế bớt rủi ro cho người mua nhà, nên chia nhỏ các lần

đóng tiền xuống thành 5 đợt, 40% tiền phần cuối giá trị căn hộ sẽ chỉ được đưa cho

CĐT khi khách hàng nhận nhà, trong đó 10% khi người mua nhà được cầm sổ đỏ.

3.2.2.3. Áp dụng mô hình quyền chọn mua của Singapore

Singapore cho phép CĐT huy động trước khi xây dựng xong móng. Và để

bảo vệ người mua, pháp luật Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là

quyền mà người bán ( thường là CĐT) phải cung cấp cho người mua.

64

Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng

nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy, theo quyền này, ngoài

việc được CĐT cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua còn

được quyền cân nhắc trong vòng 3 tuần xem có nên mua hay không và tất nhiên

không phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa hết hiệu lực.

3.2.3. Vốn huy động từ phát hành trái phiếu

Hệ thống hành lang pháp lý đối với hoạt động phát hành TP của DN đã được

ban hành và đang dần hoàn thiện, giúp DN có cơ sở pháp lý vững chắc để tiếp cận

nguồn vốn trên TTCK. Các chính sách khuyến khích, hỗ trợ sự phát triển thị trường

của Chính phủ, trong đó nổi bật là chính sách ổn định kinh tế vĩ mô hiện đang thực

thi, được nhiều chuyên gia đánh giá cao và hy vọng đem lại hiệu quả tích cực trong

thời gian tới. Nhu cầu nắm giữ đa dạng các sản phẩm đầu tư của NĐT trên thị

trường ngày càng cao nhằm gia tăng lợi nhuận và hạn chế rủi ro. Các NHTM và

công ty chứng khoán cung cấp các dịch vụ trung gian tài chính giúp phân phối TP

của DN đến tay NĐT một cách hiệu quả.

Ngoài ra, sự tham gia tích cực của Hiệp hội thị trường TP, các công ty tư vấn

luật và công ty định hạng tín nhiệm, ... đang góp phần vào sự phát triển đúng hướng

của thị trường, tạo cơ hội cho các DN tiếp cận hiệu quả thị trường TP.

3.2.3.1. Đối với nhà phát hành

+ Nhà phát hành cần đạt đến một chuẩn mực tài chính nhất định và tạo lập

được uy tín trên thị trường, phải đảm bảo được sự minh bạch về tài chính và đảm

bảo độ trung thực, tin cậy đúng nghĩa của báo cáo tài chính. Các hoạt động phát

hành TP phải đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích

hợp pháp của các NĐT.

+ Các DN cần phải cho các NĐT nhìn thấy ở DN một tiềm năng phát triển

lớn và bền vững trong tương lai, sự minh bạch trong hoạt động của DN và sự

chuyên nghiệp ngay từ khi tiến hành công tác chuẩn bị, lập hồ sơ cho đến hoạt động

tiếp cận, giới thiệu, thương thảo với các NĐT.

65

+ Để phát hành thành công, DN nên phối hợp với đơn vị tư vấn, bảo lãnh để

triển khai và chủ động tiếp cận, giới thiệu về DN với các NĐT, định chế tài chính

lớn, cùng với đó cũng phải tranh thủ sự giúp đỡ, ủng hộ của NHNN, Ủy ban chứng

khoán, Bộ Tài chính và các cơ quan ban ngành có liên quan.

+ DN phải thay đổi tư duy khi lập phương án sử dụng vốn, NĐT phải được

cung cấp đủ thông tin chính xác để đánh giá.

+ DN cần chú ý định giá lãi suất nhằm đảm bảo trần lãi suất không bị khống

chế quá thấp ảnh hưởng đến quyền lợi của NĐT. Mức lãi suất và thời hạn TP, giá

BĐS cũng như quyền mua căn hộ cần phải phù hợp với tình hình tài chính suốt quá

trình thực hiện dự án.

3.2.3.2. Về phía Nhà nước

+ Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi về chính sách quản lý, chính sách

thuế… để thị trường CP và TP có thể phát triển lành mạnh và ổn định. Khi đó, các

DN sẽ tự thấy lợi ích của việc huy động vốn qua thị trường vốn nếu các kênh này

hiệu quả hơn.

+ Nhà nước cần có những chính sách vĩ mô dài hạn, đó chính là việc cải tổ

cách quản lý lãi suất và cách thực thi chính sách tiền tệ, vai trò của nhà nước,… .Về

lâu dài, khi thị trường TP đã đủ trưởng thành, nhà nước nên rút dần vai trò quản lý

và điều tiết ra khỏi thị trường. Ngay cả trách nhiệm quản lý cũng có thể giao lại cho

các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội thị trường TP đảm nhiệm, đấy là con đường

của những ví dụ thành công trong khu vực như Malaysia, Thailand, Indonesia.

+ Nhà nước nên mở rộng quyền của NĐT TP. Cụ thể, chủ sở hữu TP cần

được ưu tiên sử dụng các dịch vụ của DN phát hành, quyền mua BĐS hoặc các

quyền khác tùy thuộc vào ngành nghề kinh doanh của DN.

+ Việc xây dựng hệ thống hạ tầng thông tin sẽ được hình thành cùng với sự

phát triển của thị trường, sớm chuẩn bị các yếu tố cơ bản thì các tiến trình sẽ diễn ra

nhanh hơn, qua đó sẽ dần hoàn thiện được các yếu tố về cơ chế chính sách, các thể

chế, cơ sở hạ tầng… để thu thập, tổng hợp dữ liệu và tạo ra được dịch vụ tốt hơn.

66

+ NHNN cần có những chính sách khuyến khích hệ thống NHTM tham gia

đầu tư vào TPDN hơn là chủ yếu mang vốn huy động gửi lại. Nhà nước cũng cần

chú trọng phát huy vai trò giám sát tình hình sử dụng vốn huy động từ TP ở DN

thường xuyên hơn.

- Lập công ty định mức tín nhiệm

Việc thành lập các công ty định hạng tín nhiệm sẽ giúp cho thị trường TP

DN phát triển hơn. NĐT sẽ thuận lợi hơn trong việc lựa chọn sản phẩm TP do họ

không cần thực hiện việc tự đánh giá rủi ro tín dụng của từng TP và dễ dàng so sánh

các TP có cùng định hạng tín nhiệm để chọn ra TP phù hợp nhất.

VN nên bước đầu thành lập các liên doanh định hạng tín nhiệm giữa một tổ

chức VN và các công ty định hạng tín nhiệm uy tín trên thế giới (ví dụ S&P,

Moody’s hoặc Fitch). Việc tham gia của các công ty định hạng tín nhiệm uy tín trên

thế giới sẽ đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình xác định hạng tín

nhiệm. Sau này, khi VN đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong quá trình định hạng tín

nhiệm, VN có thể thành lập công ty định hạng tín nhiệm 100% của VN. Đầu tháng

12/2011, HSBC đã ký kết biên bản ghi nhớ với Bộ Tài chính của VN, theo đó,

HSBC sẽ tư vấn cho Bộ Tài chính trong việc nghiên cứu mô hình và khung pháp lý

cho việc thành lập và hoạt động của công ty định mức tín nhiệm tại VN trên cơ sở

học tập kinh nghiệm quốc tế, và phát triển khung pháp lý về vấn đề này. Bên cạnh

đó, HSBC cũng sẽ cung cấp những tư vấn trong việc nghiên cứu các sản phẩm mới

trên thị trường vốn trong nước, trong đó bao gồm cả các sản phẩm phái sinh.

- Phát triển thị trường trái phiếu Chính phủ, tạo đường cong lãi suất

Phải có một hàng hóa chuẩn trên thị trường TP đó là TPCP, vì đó là căn cứ

để các DN đưa ra mức lãi suất khi phát hành TP. Do đó, TPCP sẽ cần phải được

phát hành tập trung hơn với kỳ hạn và lãi suất thống nhất. Qua đó, thị trường mới có

thể hình thành một mặt bằng lãi suất chuẩn làm tham chiếu cho việc xác định lãi

suất của các DN khi phát hành TPDN. NHNN và Bộ Tài chính phải phối hợp một

cách đồng bộ, hình thành được lãi suất chuẩn cho TPCP. Thông thường, nếu TPCP

10 năm có lãi suất 10%/ năm thì DN phát hành TP sẽ lấy TPCP cộng với lãi suất

67

1,5%. DN nào độ rủi ro cao hơn thì 2%, kém hơn nữa thì 2,5%...Để làm được điều

này, vai trò đầu tàu của một số NH lớn là hết sức quan trọng để tạo thanh khoản cho

thị trường thứ cấp và tạo nên đường cong lãi suất chuẩn. Thêm vào đó, nhu cầu đầu

tư vào TP có kỳ hạn trên 10 năm của các DN bảo hiểm hoặc quỹ hưu trí trong tương

lai rất cao. Bộ Tài chính có thể xem xét kéo dài kỳ hạn TPCP. Việc này sẽ giúp

giảm bớt áp lực trả nợ trong ngắn hạn của Bộ Tài chính và giúp huy động được

nguồn vốn dài hạn từ thị trường. Các loại TP này cũng giúp tạo nên đường cong lãi

suất chuẩn với đầy đủ các kỳ hạn khác nhau.

- Đa dạng hóa các sản phẩm TP trên thị trường

* TP gắn với chỉ số lạm phát

Trong bối cảnh lạm phát vẫn còn ở mức cao, TP gắn với chỉ số lạm phát sẽ

tạo niềm tin rất lớn cho các NĐT do lợi tức của TP sẽ biến động theo chỉ số lạm

phát. Nếu lạm phát tăng cao, lợi tức TP cũng sẽ tăng theo và ngược lại.

* TP có lãi suất thả nổi

TP lãi suất thả nổi là loại TP có lãi suất được thay đổi theo từng chu kỳ. Việc

thay đổi lãi suất này do công ty phát hành quy định và được ghi rõ trên TP.

Chu kỳ điều chỉnh lãi suất có thể là 6 tháng, 1 năm, 1 năm rưỡi..., nhưng

được thỏa thuận rõ ràng trên TP, trong khi đó lãi suất thay đổi như thế nào còn tùy

thuộc vào những chỉ số trung bình trên thị trường vào thời điểm cụ thể.

Đây không phải là một sản phẩm quá xa lạ đối với thị trường tài chính,

nhưng gần đây, nhiều DN đưa loại TP này ra thị trường đã tạo nên sự phong phú

hơn cho sự lựa chọn của các NĐT, nhất là trong bối cảnh tình hình đầu tư CP không

mấy khả quan. TP lãi suất thả nổi là một hình thức huy động vốn ở trình độ cao hơn

đối với tổ chức phát hành và DN. Họ phải dự đoán chuẩn xác xu hướng thị trường

và có năng lực kiểm soát tình hình tốt trước mọi biến động của thị trường. Trong

khi đó, NĐT sẽ thấy hấp dẫn hơn và yên tâm hơn, bởi cho dù thị trường lãi suất biến

động bất thường thì quyền lợi của họ cũng vẫn được đảm bảo.

68

* TP nội tệ phát hành trên thị trường quốc tế

Một trong những quan ngại lớn của các NĐT nước ngoài là thanh khoản

ngoại hối. Họ cảm thấy hết sức khó khăn khi chuyển đổi ngoại tệ sang VND lúc

mua TP hoặc ngoại tệ từ VND sau khi bán TP để chuyển vốn về nước.

Với TP nội tệ phát hành trên thị trường quốc tế, thanh toán mua TP và thanh

toán gốc và lãi được thực hiện bằng ngoại tệ dựa trên số tiền TP bằng VND theo tỷ

giá ở thời điểm thanh toán. NĐT nước ngoài sẽ yên tâm khi việc chuyển đổi ngoại

tệ được đảm bảo.

Ngoài ra, TP nội tệ phát hành trên thị trường quốc tế có có những ưu điểm

như niêm yết trên TTCK thế giới nên NĐT nước ngoài không cần phải mở tài

khoản giao dịch chứng khoán tại VN, thanh khoản sẽ tốt hơn so với TP trong nước,

lợi tức TP sẽ thấp hơn TP thông thường do tính ưu việt nêu trên, nên sẽ làm giảm

chi phí huy động vốn của Chính phủ hay của DN.

3.3. Giải pháp khác

3.3.1. Hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp và kích cầu thị trường bất động sản,

tạo niềm tin cho người mua nhà

Chính phủ đã có chủ trương hỗ trợ nguồn vốn cho thị trường: Nguồn vốn

Chính phủ cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung Ương kế hoạch

2013 và vốn TPCP giai đoạn 2013-2015 trong năm 2012 nhằm tháo gỡ khó khăn

cho DN và kích thích tăng tổng cầu. Mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, chống lạm phát

của Chính phủ là cần thiết. Và ngành kinh doanh BĐS cũng đóng góp cho nền kinh

tế, tạo ra công ăn việc làm cho toàn xã hội nên cũng rất cần được đối xử bình đẳng

như những ngành khác. Chính vì vậy, cần phải có những điều chỉnh kịp thời để

phục hồi niềm tin cho thị trường.

3.3.2. Hợp tác công- tư giữa nhà nước với doanh nghiệp bất động sản

Các dự án đầu tư theo hình thức công – tư hấp dẫn các DN bởi rủi ro thấp do

nhà nước cung cấp các cam kết về thể chế cho dự án, bảo lãnh và xúc tiến khả thi

cho dự án. Tính dài hạn trong đầu tư cũng là một điểm thu hút khu vực tư nhân vì

69

các dự án này thường mang lại cho NĐT khoản lợi nhuận ổn định trong dài hạn.

Bên cạnh đó các DN cũng không đủ khả năng để tự thực hiện các dự án lớn nếu

thiếu sự tham gia và hợp tác của nhà nước. Để thu hút đầu tư tư nhân thông qua

hình thức hợp tác công – tư, Chính phủ cũng sử dụng các biện pháp ưu đãi và bảo

đảm đầu tư thông qua ưu đãi thuế, quyền mua ngoại tệ hoặc bảo đảm cân đối ngoại

tệ, bảo đảm cung cấp các dịch vụ công cộng…Hợp tác công – tư là một xu thế tất

yếu để thu hút vốn của các NĐT nhằm lấp đầy khoảng cách đầu tư cũng như tranh

thủ năng lực về quản lý, kỹ thuật, công nghệ của khu vực tư nhân để nâng cao hiệu

quả đầu tư và cải thiện chất lượng dịch vụ công.

3.3.3. Rà soát, mua lại quỹ nhà ở thương mại để phục vụ nhu cầu nhà ở

xã hội, nhà ở tái định cư

Hiện nay, nước ta đang thiếu quỹ nhà để giải quyết chỗ ở cho các đối tượng

cán bộ, công chức, công nhân lao động, người thu nhập thấp; quỹ nhà tái định cư để

phục vụ cho các dự án công ích cũng như xây dựng lại các chung cư hư hỏng kết

hợp chỉnh trang đô thị. Trong khi việc đầu tư xây dựng lại thiếu quỹ đất, thiếu vốn

đầu tư; hơn nữa thời gian thực hiện dự án thường kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ

triển khai các dự án công ích, chỉnh trang nâng cấp đô thị. Bên cạnh đó, thời gian

qua thị trường BĐS bị đóng băng, các dự án hoàn thành chủ yếu là căn hộ thương

mại – cao cấp nhưng lại thiếu nguồn nhà ở xã hội phục vụ cho các đối tượng thu

nhập thấp. Gần đây, giá bán căn hộ tại nhiều dự án đang dần được trả lại đúng với

giá trị thực, tuy nhiên vẫn ngoài khả năng của các hộ gia đình thu nhập thấp, đặc

biệt là các hộ gia đình, cán bộ, công chức, công nhân lao động,… mà trách nhiệm là

của Nhà nước phải lo.

Để phục vụ cho mục tiêu an sinh xã hội theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính

phủ tại Chỉ thị số 2196/CT-TTg, góp phần giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở xã

hội, nhà ở tái định cư, đồng thời góp phần kích thích cho thị trường BĐS, cần tập

trung rà soát và mua lại quỹ nhà ở thương mại, chung cư do các CĐT đã và đang

xây dựng, đáp ứng được yêu cầu của nhà ở xã hội (nhà ở cán bộ, công chức), nhà ở

tái định cư theo 02 cơ chế sau:

70

- Đối với các dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất do nhà nước trực tiếp quản

lý, cho phép mua lại quỹ nhà theo cơ chế bảo toàn vốn cộng lãi vay NH và lợi

nhuận định mức 10% trên giá trị xây lắp và thiết bị.

- Đối với dự án hoàn toàn do CĐT thực hiện bồi thường và tự thu xếp nguồn

vốn xây dựng (không sử dụng vốn ngân sách), đã hoàn thành hoặc sẽ hoàn thành

trong năm 2012 (chậm nhất đến tháng 6/2013), cho phép mua lại quỹ nhà theo cơ

chế đàm phán dựa trên giá thị trường.

3.3.4. Cho phép xây dựng, công nhận căn hộ chung cư có diện tích nhỏ

Với loại hình căn hộ này có thể thực hiện theo phương thức thương mại

(30m2/2 người), DN tham gia được nhiều ưu đãi và với quỹ đất sẵn có thì sẽ thu hút

được nhiều DN tham gia. Mặt khác, với diện tích trên, giá bán sẽ phù hợp hơn với

túi tiền của người dân, vừa giải quyết nhu cầu an sinh xã hội, vừa giúp giải quyết

hàng tồn cho thị trường.

3.3.5. Mua lại sản phẩm bất động sản có giá cả hợp lý để lập quỹ nhà

cho thuê

Mua nhà bằng lương công chức là điều không tưởng, còn chương trình nhà ở

xã hội thì chưa đáp ứng hết nhu cầu của người thu nhập thấp, do đó nhà nước nên

giải quyết theo hướng cho thuê. Tất cả các cơ quan Quốc hội, NH, bộ, ngành, chính

quyền địa phương tạo điều kiện về cơ chế, chính sách cho các NĐT yên tâm triển

khai thực hiện. Ưu đãi cho NĐT về thuế, đất sạch, vốn vay lãi suất thấp, xây dựng

cơ chế quản lý cho thuê, lấy phí cho thuê trả lại cho NĐT để hệ thống DN này có

tiền trả lãi NH và vận hành có lợi nhuận, việc này mới đáp ứng nhu cầu nhà ở cho

người dân lâu dài, ổn định.

3.3.6. Giám sát quá trình thực hiện đầu tư, giải ngân vốn

Nhà nước cần tăng cường công tác thanh kiểm tra nhằm kiểm soát chặt chẽ

việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư, tiến độ huy

động vốn, kết nối hạ tầng kỹ thuật của thị trường BĐS, tránh lãng phí và gây mất

mỹ quan đô thị.

71

Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát, bảo đảm thị trường BĐS nhất là

BĐS nhà ở phát triển cân đối giữa cung và cầu, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai,

bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng của các khu đô thị mới; tổ chức rà soát, kiên quyết

không cho phép triển khai các dự án không có trong quy hoạch, kế hoạch phát triển,

không có khả năng kết nối hạ tầng và cung cấp dịch vụ đô thị.

Tăng cường công tác tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi

phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS...

Thị trường BĐS cơ bản đã trải qua một thời gian tự sàng lọc. Những DN đầu

tư không chuyên nghiệp và không có thực lực đã bị loại ra khỏi thị trường chỉ trong

một thời gian ngắn. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch-Đầu tư, trong quý 1/2012 có

2.400 DN làm thủ tục giải thể. Môi trường kinh doanh nhìn chung đang xấu đi ở

mức báo động. Báo cáo mới đây của World Bank, VN tụt 8 bậc (từ hạng 90 vào

năm 2011 xuống hạng 98/183 nước) về môi trường kinh doanh năm 2012. Sự phá

sản của một số DN BĐS yếu kém là điều không thể tránh khỏi, và nên như vậy để

thanh lọc thị trường, chỉ có những NĐT trường vốn, năng lực quản lý tốt mới có thể

tồn tại được.

Kết luận chương 3

Trong chương này, đề tài đưa ra một số giải pháp đối với DN BĐS, NH, và

Chính phủ để khắc phục những hạn chế về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh

BĐS, góp phần đẩy nhanh tốc độ thanh khoản cho các sản phẩm BĐS tồn kho, làm

giải phóng một lượng vốn tồn đọng quay trở lại để DN BĐS tiếp tục sản xuất-kinh

doanh. Đồng thời, đề tài đưa ra một số giải pháp như: giải pháp khơi thông nguồn

vốn chủ sở hữu; nguồn vốn vay NH; vốn huy động từ các khách hàng; vốn huy

động thông qua phát hành CP, TP của DN BĐS...cùng với một số giải pháp khác.

Hy vọng rằng với những giải pháp mà đề tài đã đề xuất sẽ phần nào giúp các DN

kinh doanh BĐS khắc phục được những hạn chế về nguồn vốn, vượt qua khó khăn

hiện tại để phát triển ổn định và bền vững ở tương lai.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bùi Kim Yến, 2010.Thị trường chứng khoán. Nhà xuất bản Thống kê.

2. Bộ Xây dựng, 2012. Đề án Quỹ Tiết kiệm nhà ở.

3. Cafeland, 2012. Báo cáo thị trường BĐS năm 2011.

4. Cafeland, 2012. Báo cáo thị trường BĐS quý 1/2012.

5. Cafeland, 2012. Báo cáo thị trường BĐS quý 2/2012.

6. CBRE, 2012. Điểm tin thị trường BĐS TP.HCM và Hà Nội số tháng 4/2012 và

tháng 6/2012.

7. Chính phủ, 2010. Nghi định số 71/2010/NĐ-CP (23/6/2010) quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

8. Chính phủ, 2012. Nghị định 58/2012/NĐ-CP (20/7/2012) của Chính phủ, quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán và Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khoán.

9. Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH 11 (29/6/2006).

10. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2011. Chỉ thị số 01/CT-NHNN (01/3/2011) về

thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn

định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội.

11. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2011. Công văn số 8844/NHNN-CSTT

(14/11/2011) về việc hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2011.

12. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2012. Công văn số 674/NHNN-CSTT

(13/02/2012) về việc kiểm soát hoạt động tín dụng năm 2012.

13. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2012. Công văn 2056/NHNN-CSTT

(10/4/2012) về việc hoạt động tín dụng.

14. Nguyễn Văn Trình , 2011. Kinh doanh BĐS-Những vấn đề cần biết. Nhà xuất

bản Thanh niên.

15. Thủ tướng Chính phủ, 2011. Chỉ thị số 2196/CT-TTg (06/12/2011) về một số

giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS .

16. Trần Tiến Khai, 2011. Nguyên lý BĐS. Nhà xuất bản Lao động Xã hội.

17. UBND TP.HCM, 2011. Đề án phát triển thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn

2011-2015.

18. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, 2012. Dự thảo Thông tư hướng dẫn thành lập

và quản lý quỹ đầu tư BĐS.

Các website:

www.asset.vn

www.baomoi.com

www.batdongsan.com.vn

www.cafef.vn

www.cafeland.vn

www.cbrevietnam.com

www.mpi.gov

www.moc.gov.vn

www.tapchibatdongsanvietnam.vn

www.tin247.com

www.vneconomy.vn

www.vnexpress.net