BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH (cid:213)(cid:213)(cid:213)(cid:213)(cid:213)
LÊ THỊ THANH VIỆT
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Thị Uyên Uyên
TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: SXKD: NH: VN: ĐT: NHNN: NHTM: TSCĐ: DN: DNTN: DNNN: TD: IMF: WB: CK: TTCK: CDS: SPV: SIV: FED: MBS:
CDO: MCO:
Bất động sản. Sản xuất kinh doanh Ngân hàng. Việt Nam. Đầu tư Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Thương mại. Tài sản cố định Doanh nghiệp Doanh nghiệp Tư nhân Doanh nghiệp Nhà nước Tín dụng Quỹ tiền tệ quốc tế. Ngân hàng Thế giới. Chứng khoán. Thị trường Chứng khoán. Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng. Các thể chế mục đích đặc biệt Các công cụ đầu tư kết cấu Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ. Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (Mortgage- Backed-Security) Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản(Collateralized-Debt-Obligations) Nợ có thế chấp được bảo đảm (Mortgage-Collateralized- Obligation) Ngân hàng Trung Ương Trung Quốc. Quỹ đầu tư tín thác BĐS ( Real estate investment trust)
CBRC: REIT:
Trang 1
MỤC LỤC
Chương 1: Tổng quan về thị trường BĐS và khủng hoảng tài chính.......... Trang 1
1.1 Tổng quan về thị trường BĐS .................................................................................
1.1.1Khái niệm và đặc điểm .......................................................................................
1.1.1.1 Khái niệm thị trường BĐS .......................................................................
1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường BĐS ...................................................Trang 2
1.1.2 Sự cần thiết của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ............. Trang 3
1.1.2.1 Vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế ...................
1.1.2.2 Vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với các thị trường khác của
nền kinh tế .............................................................................................Trang 4
1.1.2.3 Sự cần thiết của việc phát triển thị trường BĐS ......................Trang 4
1.1.3Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường BĐS........................................... Trang 5
1.1.3.1 Các chủ thể tham gia...............................................................................
1.1.3.2 Cơ chế vận hành ........................................................................Trang 7
1.1.3.3 Các yếu tố khác..........................................................................Trang 7
1.2 Thị trường BĐS và khủng hoảng tài chính ............................................ Trang 8
1.2.1 Khủng hoảng tài chính và những tác động đối với thị trường BĐS...... Trang 8
1.2.1.1 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng bởi những biện pháp đối phó với khủng
hoảng tài chính của Chính phủ..............................................................Trang 8
1.2.1.2 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng bởi tâm lý người đầu tư trong cuộc
khủng hoảng...........................................................................................Trang 9
1.2.1.3 Các NHTM siết chặt TD gây tác động lớn đối với thị trường BĐS ......
.............................................................................................................Trang 10
1.2.2 Nghiên cứu về bong bóng BĐS cùng những tác động ........................ Trang 10
1.2.2.1 Hai trạng thái bong bóng BĐS xảy ra do tác động của tín dụng...........
.............................................................................................................Trang 11
1.2.2.2 Bong bóng BĐS xảy ra do đầu cơ ...........................................Trang 11
1.2.3 Giai đoạn thứ 2 của bong bóng BĐS................................................... Trang 11
1.2.4 Bùng nổ bong bóng BĐS..................................................................... Trang 12
Trang 2
Kết luận chương 1...........................................................................................Trang 13
Chương 2: Khủng hoảng tài chính Mỹ 2008 và những tác động đối với thị trường
BĐS nước Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN
2.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ: nguyên nhân, diễn biến và sự tác động đến thị
trường BĐS Mỹ...............................................................................................Trang 15
2.1.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ- Diễn biến và nguyên nhân .................... Trang 15
2.1.1.1 Diễn biến của cuộc khủng hoảng ...........................................................
2.1.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng ......................................................Trang 16
2.1.2 Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính tới thị trường BĐS Mỹ .... Trang 18
2.1.3 Những hành động nhằm cứu vãn nền kinh tế của chính phủ Mỹ ....... Trang 19
2.1.3.1 Chính phủ Mỹ bơm tiền vào lưu thông bằng cách in thêm tiền .............
2.1.3.2 Chính phủ Mỹ can thiệp mạnh vào tín dụng NH, mạnh tay cắt giảm lãi
suất, tăng cường mua MBS.................................................................................
2.1.3.3 Ban hành các gói kích thích kinh tế khổng lồ..........................Trang 20
2.1.3.4 Mượn nợ từ phát hành trái phiếu ............................................Trang 20
2.1.3.5 Ưu đãi tín dụng thuế ...............................................................Trang 20
2.1.4 Kết quả ............................................................................................... Trang 21
2.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ........................................................ Trang 22
2.2.1 Bài học về khả năng tự điều tiết của thị trường .................................. Trang 22
2.2.2 Bài học về việc Nhà nước đóng vai trò quan trọng nhất trong sự phát triển
bền vững và ổn định của thị trường BĐS ................................................... Trang 22
2.2.3 Bài học về việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn NH để đầu tư BĐS sẽ dễ
dẫn đến rủi ro thanh khoản ................................................................................ Trang 23
2.2.4 Bài học về nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác giám sát, dự
báo................................................................................................................ Trang 23
2.2.5 Bài học về hạn chế chi tiêu công ........................................................ Trang 24
2.2.6 Bài học về việc tự do hóa và phát triển cạnh tranh thị trường............ Trang 24
2.2.7 Bài học về tác động tiêu cực của một chính sách thuế không phù hợp .............
...................................................................................................................... Trang 24
Trang 3
Kết luận chương 2...........................................................................................Trang 25
Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng và xu hướng phát triển
3.1 Thị trường BĐS VN và các mối quan hệ tương quan trong nền kinh tế
..........................................................................................................................Trang 26
3.1.1 Mối tương quan giữa thị trường BĐS và nền kinh tế vĩ mô ............... Trang 26
3.1.2 Quan hệ giữa thị trường BĐS- thị trường vốn ................................... Trang 28
3.2 Thực trạng thị trường BĐS VN .............................................................Trang 31
3.2.1 Thị trường BĐS VN chịu tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ .........
...................................................................................................................... Trang 31
3.2.1.1 Thị trường BĐS VN bị đóng băng ..........................................................
3.2.1.2 Luồng vốn FDI vào thị trường BĐS bị giảm sút ....................Trang 32
3.2.2 Những vấn đề nội tại của thị trường BĐS Việt Nam.......................... Trang 32
3.2.2.1 Về mặt quản lý của nhà nước ..................................................Trang 33
3.2.2.2 Về cung cầu hàng hóa BĐS .....................................................Trang 39
3.2.2.3 Mặt bằng giá BĐS hiện nay quá cao.......................................Trang 41
3.2.2.4 Những hạn chế của các DN kinh doanh BĐS VN ...................Trang 44
3.2.3 Những động thái từ phía Nhà nước nhằm giải cứu thị trường BĐS..................
...................................................................................................................... Trang 46
3.3 Xu hướng phát triển của thị trường BĐS VN........................................ Trang 51
3.3.1 Phân khúc nhà ở hạng trung ............................................................... Trang 51
3.3.2 Phân khúc thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê, trung tâm mua sắm.............
...................................................................................................................... Trang 52
3.3.3 Phân khúc thị trường BĐS sinh thái ................................................... Trang 53
Kết luận chương 3...........................................................................................Trang 54
Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN
4.1 Các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN................ Trang 55
4.1.1 Chứng khoán hóa BĐS ....................................................................... Trang 55
4.1.2 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài ........................................................... Trang 57
Trang 4
4.1.3 Tháo gỡ vướng mắc của hoạt động cho vay BĐS .............................. Trang 59
4.1.4 Lập quỹ tiết kiệm BĐS ....................................................................... Trang 60
4.1.5 Tích cực xây dựng các quỹ đầu tư tín thác BĐS ................................ Trang 61
4.2 Nhóm giải pháp về hàng hóa BĐS .......................................................... Trang 63
4.2.1 Tái tạo và phát triển nguồn hàng hóa cho thị trường BĐS ................. Trang 63
4.2.2 Đa dạng hóa nguồn hàng theo hướng phù hợp với nhu cầu thực của thị
trường........................................................................................................... Trang 63
4.3 Các giải pháp về mặt cơ chế vận hành ................................................... Trang 64
4.3.1 Xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn bản luật, pháp lệnh thuế nhà, đất .............
4.3.2 Hoàn thiện hệ thống thuế ................................................................... Trang 65
4.4 Xây dựng năng lực của các tổ chức tham gia trên thị trường BĐS ....................
..........................................................................................................................Trang 66
4.4.1Những đề xuất đối với Nhà nước nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS
Việt Nam............................................................................................................ Trang 67
4.4.2 Những đề xuất nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh cho các DN kinh doanh
BĐS Việt Nam................................................................................................... Trang 68
4.5 Các giải pháp khác ...................................................................................Trang 70
4.5.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng, miền ......................
4.5.2 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro tín dụng BĐS ................................ Trang 71
4.5.3 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS ......................... Trang 73
4.5.4 Nâng cao tính minh bạch của thị trường............................................. Trang 74
Kết luận chương 4......................................................................................Trang 77-78
Kết luận chung ................................................................................................Trang 79
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung của nước ta trước đây thì loại
thị trường này chưa phát triển. Từ sau đổi mới (1986), trong quá trình chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý
của Nhà nước, những năm gần đây thị trường bất động sản nước ta đã hình thành,
phát triển với tốc độ nhanh và có diễn biến phức tạp.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là một
trong những thị trường đầu vào của nền sản xuất. Nếu phát triển hiệu quả thị trường
này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên
do những biện pháp quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều
yếu kém, bất cập nên hiện tại thị trường này đang phát triển một cách tự phát, thiếu
tổ chức và tồn tại nhiều yếu tố bất ổn như nạn đầu cơ, mất cân bằng cung cầu, giá cả
cao, thủ tục mua bán phức tạp, chi phí chuyển nhượng cao do hệ thống pháp lý chưa
hoàn thiện…Tình hình phát triển không lành mạnh của thị trường bất động sản ảnh
hưởng lớn tới công tác quy hoạch đô thị, tạo sự phát triển không ổn định cho nền
kinh tế, cũng như gây thất thu cho nhà nước, gây tâm lý bất ổn cho người dân.
Trong những năm qua mặc dù nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền
của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc
cần khắc phục và giải quyết. Thêm vào đó cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm
2008 tác động toàn cầu cũng đã gây những hậu quả nặng nề cho thị trường bất động
sản các nước trên thế giới, kể cả Việt Nam. Những bài học gì đã được rút ra? Những
kinh nghiệm gì đã học được từ cách thức quản lý thị trường bất động sản của các
nước? Việc vận dụng dụng những kinh nghiệm này ra sao? Những điều này luôn
thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ quản lý và
thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Và đây cũng là mục
tiêu nghiên cứu của đề tài.
Phương pháp nghiên cứu 2.
Trong quá trình thực hiện đề tài, người viết chủ yếu sử dụng các phương
pháp phân tích số liệu thực tế, so sánh tương quan, thống kê, tổng hợp dữ liệu nhằm
làm sáng tỏ, phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
Nội dung nghiên cứu 3.
Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục những từ viết tắt, danh mục
những bảng biểu, đồ thị, phụ lục; nội dung của luận văn gồm bốn chương chính như
sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính.
Chương 2: Khủng hoảng tài chính Mỹ và những tác động đối với thị trường
BĐS Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN
Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng và xu hướng phát triển
Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN
Trang 1
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm
1.1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên các học thuyết kinh tế của A.Smith, J.Keynes, các lý luận mang tính kế
thừa của chủ nghĩa Mac- Lênin, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu
về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị
trường BĐS:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hóa BĐS.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
đối với thị trường BĐS.
Khái niệm 4: Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Ngoài ra, còn một số khái niệm khác về thị trường BĐS không phổ biến như:
Do quan điểm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường BĐS nên cũng
có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà,
công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Cũng có ý kiến
khác cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà đất địa ốc. Quan niệm này khá phổ
biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên
thị trường. Đây cũng là định nghĩa không đầy đủ bởi vì BĐS nhà đất cũng chỉ là một
bộ phận của hàng hóa BĐS trên thị trường.
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ
tổng hợp các kết quả nghiên cứu có thể đưa ra một khái niệm chung nhất về thị trường
BĐS như sau: “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên
Trang 2
có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường
BĐS”.
1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
(cid:190) Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực sâu sắc: BĐS là một loại hàng hóa
cố định, không thể di dời về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm
lý, thị hiếu, mà các yếu tố này ở mỗi vùng, mỗi miền thì đều khác nhau nên thị trường
BĐS mang tính địa phương. Do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn
hóa XH khác nhau nên các vùng, miền có sự phát triển không đồng đều, do đó thị
trường BĐS cũng sẽ có quy mô và trình độ khác nhau.
(cid:190) Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: Do BĐS có tính dị biệt, tin
tức thị trường bị hạn chế, thị trường BĐS mang tính độc quyền hơn thị trường hàng
hóa nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Thêm vào đó, có thể
nói tất cả các thị trường BĐS trên thế giới đều chịu sự can thiệp của Nhà nước dù ở
mức độ cao hay mức độ thấp, mà chủ yếu là can thiệp vào lĩnh vực đất công, nhà công
sản để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Sự tác động của Nhà nước cũng là một
trong những yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS.
(cid:190) Thị trường BĐS có nguồn cung có giới hạn và phản ứng chậm đối với cầu:
Mọi hàng hóa khi được thừa nhận trên thị trường và có cầu tăng thì nhà sản xuất có
thể đẩy mạnh sản xuất làm tăng lượng cung nhanh chóng. Điều này không đúng đối
với thị trường BĐS. Khi cầu về BĐS tăng thì cung không thể phản ứng nhanh chóng
như các hàng hóa thông thường khác bởi vì việc tăng cung với một loại mục đích cụ
thể nào đó cần có thời gian dành cho việc chuẩn bị, như xin phép chuyển đổi mục đích
sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, bồi thường, thiết kế, thi công…Trên thực tế
cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất
(yếu tố đầu tiên của các BĐS khác) là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch
gây ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những dự án BĐS khác.
Trang 3
(cid:190) Thị trường BĐS có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn: Hàng hóa BĐS là
loại hàng hóa có giá trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, ĐT, kinh doanh trên thị
trường BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Số vốn này được huy động từ tiền nhàn rỗi
của người dân, nhưng đa phần được huy động thông qua các NHTM. Hiện nay phần
lớn lượng vốn huy động này đều chảy vào thị trường BĐS, do thị trường này đem lại
lợi nhuận cao. Ngược lại BĐS với các đặc điểm như có giá trị lớn, không thể di dời,
tuổi thọ cao…nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn
trên thị trường vốn. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít, biến động của
thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.
1.1.2 Sự cần thiết của việc phát triển thị trường bất động sản
1.1.2.1 Vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế:
Thị trường BĐS giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định XH và gắn liền với các
chính sách của quốc gia vì:
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Nội
dung này đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh. Nếu một quốc gia
có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và
được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm
năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển và đạt được các mục tiêu kinh tế XH. Kinh
nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền NH cho vay qua thế chấp bằng
BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển ĐT, kinh
doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế- XH, đặc biệt là ĐT phát triển cơ
sở hạ tầng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động tới tổng tích lũy của nền kinh tế,
góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho người dân an cư lập
nghiệp, cũng như tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Tùy theo quy mô và trình độ phát triển, các quốc gia trên thế giới đều chú trọng
vào tổng tích lũy trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức
thấp, tổng tích lũy thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm
30-40%. Trong tổng tích lũy thì tích lũy TSCĐ là chủ yếu, mức tích lũy của loại tài
Trang 4
sản này luôn cao gấp nhiều lần so với tích lũy tài sản lưu động. TSCĐ bao gồm nhiều
loại, trong đó BĐS thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích lũy TSCĐ.
BĐS đã trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Những nền kinh tế
có tích lũy thấp thì thành tố này chiếm khoảng 5-10% GDP, còn đối với những nền
kinh tế có tổng tích lũy cao có thể tới 15-20% GDP. Do đó, thị trường BĐS khi nóng
lên sẽ làm cho nền kinh tế có độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội
đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi một cách bất thường, đối với những nền kinh tế
bong bóng, có khi còn gây tăng trưởng âm.
1.1.2.2 Vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với các thị trường
khác của nền kinh tế:
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn: BĐS là tài sản ĐT
trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được ĐT. Mà ĐT tạo lập BĐS thường sử
dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn
dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền
về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh ... để giải quyết vấn đề lưu thông
tiền tệ, thu hồi vốn ĐT và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng
tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Tuy nhiên ở khía cạnh
ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt lại là cơ sở để huy động được nguồn vốn lớn
cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ cùng chiều với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động ...Thị trường BĐS phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các thị trường trên
và ngược lại, từ đó có thể nhận định dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả
tới sự phát triển ổn định của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
1.1.2.3 Sự cần thiết của việc phát triển thị trường bất động sản: Con người
ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động…thì nhà ở cũng là một nhu cầu
không thể thiếu được của cuộc sống. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá
trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mức sống của người dân ngày càng cao kéo theo
nhu cầu về nhà ở và đất đai cũng tăng cao. Bên cạnh đó thì các yếu tố XH như tâm lý,
thói quen, tập quán cũng ảnh hưởng lớn đến việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Trong khi
Trang 5
đó đất đai và nhà ở lại có hạn cho nên việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê là
những hoạt động tất yếu phải xảy ra. Trong nền kinh tế thị trường, khi đã có cầu, cầu
mang lại lợi nhuận và pháp luật không cấm thì tức sẽ có cung. Cung cầu gặp nhau trên
cơ sở pháp luật cho phép sẽ hình thành thị trường. Vì thực tế đã chứng minh cầu BĐS
ngày càng tăng, còn cung thì bị giới hạn, cũng như tầm quan trọng của thị trường này
đối với toàn bộ nền kinh tế cho nên cần thiết phải phát triển ổn định và bền vững thị
trường này bất kể trong bối cảnh nền kinh tế đang phồn thịnh hay suy thoái.
Phát triển thị trường BĐS là một nhu cầu tất yếu còn bởi vì khi nền kinh tế của
một quốc gia vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu
ra sản phẩm đều trở thành hàng hóa và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát
triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận BĐS là hàng
hóa, cũng như không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuyết kém, thiếu
đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị
trường tới sự vận hành của nền kinh tế. Vì vậy phải thừa nhận thị trường BĐS là một
bộ phận của hệ thống thị trường.
Ngoài ra, khi thị trường BĐS phát triển sẽ thúc đẩy quá trình nghiên cứu và áp
dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, công nghệ nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng,
nâng cao chất lượng công trình thi công, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho
các nhu cầu trực tiếp của người dân. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có
tác động thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng
kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả
nước. Thị trường BĐS phát triển cũng thúc đẩy sự phát triển của thị trường hàng hóa,
thị trường vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế thị trường.
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản
1.1.3.1 Các chủ thể tham gia:
(cid:190) Các cá nhân, tổ chức kinh doanh tham gia trên thị trường BĐS: Các cá nhân
tham gia trên thị trường BĐS rất đa dạng về thành phần, họ có thể là các cá nhân sở
hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là
người bán, cho thuê, thế chấp BĐS để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh...hay
Trang 6
là các cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS, khi đó họ sẽ tham gia giao dịch trên thị
trường với tư cách là người đi mua, đi thuê, hoặc đơn giản chỉ là người cung cấp các
dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS. Sự phát triển của thị trường,
tình trạng nóng, lạnh, mặt bằng giá cả của hàng hóa BĐS phần lớn đều do sự tham gia
(cụ thể là cung cầu) của các đối tượng này trên thị trường quyết định. Tuy nhiên thị
trường BĐS sẽ không phát triển đầy đủ nếu chỉ có người mua, người bán đơn thuần
mà không có DN kinh doanh BĐS. Sự thiếu vắng các DN kinh doanh BĐS chẳng
những làm giảm thiểu khả năng tạo lập các loại hàng hoá BĐS mà còn làm cho hiệu
quả sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) bị lãng phí ở mức độ cao.
(cid:190) Hàng hóa BĐS: Bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hóa, được trao đổi, mua bán, cho thuê,
chuyển nhượng. Tuy nhiên, nguồn cung hàng hóa BĐS không phải là toàn bộ quỹ
hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt
động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi...trên thị trường. Có thể có người có nhiều
hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán, cho thuê, trao đổi hoặc có nhu
cầu nhưng muốn chờ một cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS
đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để có nguồn hàng hóa BĐS trên
thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau: Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt
được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, được thị trường chấp nhận về
giá trị sử dụng; Người chủ sở hữu hàng hóa BĐS có nhu cầu bán, cho thuê, trao đổi ...,
tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác; Phải có thị trường
BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là
được thừa nhận. Hàng hóa BĐS là yếu tố quan trọng chi phối sự vận động của thị
trường BĐS. Nếu dự báo không chính xác các yếu tố cung– cầu hàng hóa BĐS sẽ gây
rối loạn thị trường. Chẳng hạn như, nếu dự báo mức cầu cao hơn so với thực tế sẽ dẫn
đến tình trạng gây khan hiếm giả tạo về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái
quá; hoặc gây dư thừa loại hàng hoá này trên thị trường, khi đó hàng hóa BĐS với đặc
tính thanh khoản kém sẽ gây ứ đọng vốn, tác động dây chuyền tới các thị trường quan
trọng khác như thị trường tiền tệ, TTCK; còn nếu cầu hàng hóa BĐS được xác định
thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các DN cắt giảm ĐT tạo lập hàng hoá BĐS,
Trang 7
gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, khi đó áp lực giá tăng cao, dễ dẫn đến tình
trạng bong bóng kinh tế, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế.
1.1.3.2 Cơ chế vận hành:
Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước với các công cụ quản lý vĩ mô của mình như
hệ thống thủ tục hành chính, văn bản pháp luật, chính sách nhà ở, chính sách quản lý
và sử dụng đất công…có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển ổn định và bền vững của
thị trường BĐS. Nếu xây dựng được hệ thống văn bản pháp luật phù hợp, các thủ tục
hành chính tinh gọn, rõ ràng sẽ thúc đẩy các giao dịch BĐS phát triển, giúp Nhà nước
quản lý tốt nguồn tài nguyên quốc gia cũng như tận thu được nguồn lợi lớn từ việc thị
trường BĐS phát triển mang lại cũng như hạn chế được nạn quan liêu, tham nhũng.
Còn nếu các chính sách về quản lý và phân bổ nhà, đất công ổn định, ít thay đổi sẽ tạo
tâm lý yên tâm các nhà ĐT, giúp họ thực hiện những dự án chiến lược lâu dài, có quy
mô lớn, góp phần ổn định kinh tế XH. Ngoài việc thực hiện chức năng quản lý quản
lý, Nhà nước còn can thiệp trực tiếp vào thị trường BĐS bằng cách đấu giá quyền sử
dụng đất ở, nhà ở, bán hóa giá nhà ở, sử dụng quỹ đất công, nguồn nhà công sản cho
thuê để điều tiết thị trường. Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính
thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện giám sát và quản lý việc cung cấp hệ
thống thông tin về BĐS. Tất cả những hoạt động trên của Nhà nước đều hướng về
mục đích cuối cùng là đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững.
1.1.3.3 Các yếu tố khác: Ngoài việc chịu sự ảnh hưởng của 2 nhân tố đã kể trên,
thị trường BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế, như:
(cid:190) Chính sách thuế: Thuế là nguồn thu chính để xây dựng và phát triển đất nước, tuy
nhiên chính sách thuế có thể trở nên phản tác dụng hoặc kém hiệu quả khi tăng thêm
nhiều sắc thuế trong khi việc đăng ký và quản lý BĐS của Nhà nước chưa tốt.
(cid:190) Lạm phát: Biểu hiện của lạm phát là sự tăng giá liên tục và lâu dài của mức giá
chung. Lạm phát đẩy giá của BĐS tăng cao, làm cho nhu cầu được sở hữu một căn
nhà để ở của người dân trở nên quá xa. Thị trường BĐS dưới tác động của lạm phát có
thể sẽ bị trì trệ, đóng băng do cung và cầu không gặp nhau trên thị trường, từ đó dẫn
đến nguồn vốn bị ứ đọng, gây tác động xấu đến nền kinh tế.
Trang 8
(cid:190) Cấu trúc nợ của các NHTM: Phần đông các NHTM đều có danh mục BĐS trong
đó các khoản cho vay có thế chấp bằng BĐS đều chiếm tỷ trọng cao, từ đó xuất hiện
một quan điểm được chấp nhận một cách hiển nhiên rằng các cuộc khủng hoảng NH
luôn liên quan tới việc cho vay quá nhiều vào lĩnh vực kinh doanh BĐS.
(cid:190) Chính sách lãi suất, TD: Để đối phó với cuộc khủng hoảng kinh tế, hoặc khi cần
đặt mục tiêu kiềm chế lạm phát lên hàng đầu, Nhà nước có thể áp dụng chính sách
thắt chặt tiền tệ, mặt bằng lãi suất được đẩy lên cao nhằm thu hẹp lượng cung tiền, các
khoản TD cho vay được kiểm soát gắt gao, đặc biệt là TD BĐS. Mặc dù vậy, nếu mở
rộng TD một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ lại
tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng bong bóng BĐS mới.
1.2 Thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính
1.2.1 Khủng hoảng tài chính và tác động đối với thị trường bất động sản
Nền kinh tế toàn cầu không thể thoát khỏi quy luật tăng trưởng rồi suy tàn. Người
ta coi khủng hoảng là hậu quả tất yếu sau một kỳ tăng trưởng nóng và là dấu hiệu tốt
cho thấy một giai đoạn hồi sinh mới sắp bắt đầu. Khủng hoảng có thể do cách điều
hành nền kinh tế thiếu hợp lý sau một thời gian phát triển nóng, hoặc là kết quả của sự
lũng đoạn tài chính, trục lợi của một số tổ chức cá nhân có tầm ảnh hưởng tài chính
rộng lớn. Khi khủng hoảng xảy ra toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nặng nề và thị
trường BĐS cũng sẽ bị tác động bởi:
1.2.1.1 Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi những biện pháp đối phó
với khủng hoảng tài chính của Chính phủ : Trải qua lịch sử các cuộc khủng hoảng,
một số phương thức chống khủng hoảng thường được Nhà nước áp dụng như:
(cid:190) Thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt, ưu tiên chống lạm phát: Đây là biện
pháp được dùng đầu tiên và chính yếu trong tình trạng nền kinh tế đang phát triển quá
nóng, lạm phát gia tăng. Bằng các công cụ như tăng lãi suất chiết khấu, tái chiết khấu,
tăng tỷ lệ dự trữ pháp định, không phát hành thêm tiền vào lưu thông. Lãi suất tăng
cao, gánh nặng chi phí lãi vay làm cho những người có nhu cầu thật sự về BĐS cũng
trở nên e ngại khi vay tiền để ĐT. Các NHTM cũng bị đẩy vào cuộc chạy đua lãi suất,
nợ xấu và những rủi ro thanh khoản xuất hiện. Về phần các DN kinh doanh BĐS,
Trang 9
thiếu vốn cộng với việc gia tăng chi phí đầu vào làm cho tiến độ các dự án bị chậm
lại, các hoạt động giao dịch mua bán trở nên trì trệ..
(cid:190) Công bố các gói kích thích kinh tế: Đây là phương thức không thể thiếu trong
việc chống lại suy thoái kinh tế sau thời kỳ khủng hoảng. Việc thắt chặt chính sách
tiền tệ và những hệ lụy do khủng hoảng tài chính gây ra đã ảnh hưởng trực tiếp tới
mọi DN, người dân và đặc biệt là những người nghèo. Các phương thức tiếp cận
nguồn vốn để duy trì hoạt động kinh doanh, sinh hoạt của người dân ngày càng trở
nên khó khăn hơn. Đây là lúc chính phủ sẽ hỗ trợ một lượng tiền lớn để phát triển ĐT
công, nâng cao đời sống người dân, đặc biệt là người nghèo hoặc thất nghiệp, tạo điều
kiện giúp các DN trước đây làm ăn có hiệu quả, có thang điểm TD an toàn hoặc có
ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế được vay vốn để vượt qua khó khăn. Điều khác biệt
của việc bơm tiền sau khủng hoảng nhằm ngăn chặn đà suy thoái đó là tập trung tiền
để kích thích XH làm ra của cải thực sự nhằm nâng cao đời sống vật chất cũng như
tinh thần của toàn dân thay vì bơm tiền để đầu cơ vào những giá trị ảo như BĐS và
CK..Tuy mục đích của phương pháp này đã được xác định không phải nhằm vào việc
cứu vãn thị trường BĐS nhưng việc chính phủ công bố các gói kích thích kinh tế vẫn
thổi một luồng gió mới, tạo cho các cá nhân, tổ chức kinh tế tâm lý lạc quan, hy vọng
vào sự hồi phục của nền kinh tế, do đó thị trường BĐS cũng trở nên khởi sắc hơn.
Tuy nhiên tùy theo bản chất và hoàn cảnh xảy ra cuộc khủng hoảng, Nhà nước
nghiên cứu bổ sung thêm những văn bản pháp luật cũng như những phương thức
chống khủng hoảng mới cho phù hợp như giới hạn khối lượng TD trên số tiền gửi
nhận được, mở rộng biên độ tỷ giá, hoãn- giãn nợ cho các DN, hỗ trợ lãi suất…
1.2.1.2 Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi tâm lý nhà đầu tư trong cuộc
khủng hoảng, họ có thể:
(cid:190) Tiết kiệm chi tiêu: Kinh tế giảm phát, thu nhập giảm, thất nghiệp gia tăng dẫn
đến cầu trên thị trường BĐS (sức mua, chuyển nhượng, thuê…) giảm, hàng hóa BĐS
ứ đọng, từ đó các DN sẽ thiếu vốn triển khai dự án, dẫn đến thu hẹp, tinh giản bộ máy
nhân sự nhằm giảm thiểu chi phí. Khi đó, mức sống người lao động càng bị hạ thấp,
đồng tiền bị mất giá nên người dân lại tích cực tiết kiệm trong chi tiêu, tạo ra một
vòng tròn lẩn quẩn làm cho thị trường BĐS càng thêm ảm đạm.
Trang 10
(cid:190) Cơ cấu lại danh mục ĐT: Khủng hoảng xảy ra, kinh tế suy thoái, các nhà ĐT
phải xem xét lại danh mục ĐT, duy trì những khoản ĐT mang lại hiệu quả cao và cắt
giảm một số khoản không cần thiết để ĐT sao cho hiệu quả và hợp lý, hạn chế thấp
nhất những thiệt hại có thể xảy ra. Thông thường các nhà ĐT sẽ chuyển đổi từ những
danh mục ĐT đã phát triển nóng như BĐS, CK sang những khoản mục an toàn hơn là
vàng, USD, trái phiếu chính phủ và tiết kiệm…Thị trường BĐS bị tác động là điều
không thể tránh khỏi.
1.2.1.3 Các Ngân hàng Thương mại siết chặt tín dụng gây tác động lớn đối với
thị trường bất động sản: Tại VN cũng như các nước, nguồn vốn có tính quyết định
và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường BĐS vẫn là nguồn vốn vay từ NHTM.
Nhưng trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, nợ xấu gia tăng mà chủ yếu các khoản nợ
xấu này thường rơi vào các khoản vốn cho vay BĐS thì việc các NH dè dặt hơn trong
việc cho vay BĐS cũng là điều dễ hiểu. Khi đó hệ thống NH có xu hướng giảm TD
đối với các đối tượng đi vay để ĐT kinh doanh BĐS vì hệ thống NH luôn bị sức ép
thu hồi nợ đối với các đối tượng này. Như vậy nguồn cung tài chính trên thị trường
BĐS sẽ giảm, đi kèm với nó là những thay đổi, chuyển hướng trong chính các nhà ĐT
để một mặt nhằm giãn được thời gian đáo hạn của các khoản vay từ NH, mặt khác
tăng thêm nguồn vốn để triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án. Nhiều nhà ĐT,
nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, lại bị từ chối các khoản vay để ĐT tiếp,
hàng hóa BĐS ứ đọng trong khi phải thanh toán nợ vay đến hạn nên một bộ phận DN
ĐT, kinh doanh BĐS có thể lâm vào phá sản, nợ nần, thị trường BĐS sẽ trở nên trì trệ.
1.2.2 Nghiên cứu về bong bóng bất động sản cùng những tác động
Hiện tượng bong bóng kinh tế (còn gọi là “bong bóng đầu cơ”, “bong bóng thị
trường”, “bong bóng tài chính” ) là tình trạng thị trường trong đó giá hàng hóa hoặc
tài sản giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững.
Mức giá cao thái quá này của thị trường không hề phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức
mua của người tiêu dùng theo như các lý thuyết kinh tế thông thường. Quá trình hình
thành bong bóng có liên quan đến đầu cơ hoặc do tác động của TD.
Trang 11
1.2.2.1 Theo tác giả Franklin Allen & Gale Douglas (2000), có hai trạng
thái bong bóng có liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản do tác động của
tín dụng như sau:
Bong bóng xảy ra do chuyển dịch rủi ro: đây là khái niệm xuất hiện khoảng giữa
những năm 1970, theo đó nhà ĐT vay tiền để ĐT vào các tài sản chưa tồn tại. Lúc này
sự dịch chuyển rủi ro khiến cho việc định giá vượt trội lên so với giá trị cơ bản của tài
sản, sinh ra bong bóng. Thường bong bóng này làm cho khủng hoảng nếu xảy ra sau
đó thì sẽ trầm trọng hơn.
Bong bóng xảy ra do sự gia tăng đột ngột các khoản TD BĐS: Tăng trưởng nhanh
nguồn TD giống như động viên người ta đổ thêm tiền vào các vụ ĐT rủi ro ở hiện tại,
điều này gây tác động lớn lên giá tài sản. Trong suốt quá trình sẽ có nhiều thay đổi
quan trọng. Ở tầm chính sách vĩ mô, theo Allen và Gale, dạng bong bóng này cũng
thường gây những tác động rất khó dự báo lên hành vi các trung gian tài chính, quá
trình tái tạo tiền và độ ổn định chung toàn hệ thống tài chính.
1.2.2.2 Bong bóng bất động sản xảy ra do đầu cơ: Bong bóng kinh tế cũng
có thể xuất hiện khi có hiện tượng đầu cơ đối với BĐS, làm cho giá bị đẩy lên cao, do
vậy càng khuyến khích hoạt động đầu cơ hơn nữa. Cơ chế của bong bóng kinh tế dạng
này thường được giải thích bằng một lý thuyết có tên là “lý thuyết về kẻ ngốc hơn”.
Lý thuyết này giải thích hành vi của những người tham gia vào một thị trường với sự
lạc quan thái quá (anh ngốc). Những anh ngốc này sẵn sàng mua những hàng hóa
được định giá quá cao, với mong đợi sẽ bán nó cho một tay đầu cơ tham lam khác (kẻ
ngốc hơn) ở một mức giá cao hơn nhiều. Bong bóng sẽ tiếp tục phình to thêm chừng
nào mà anh chàng ngốc này vẫn còn tìm được một kẻ ngốc hơn mình sẵn sàng mua
những hàng hóa đó. Và bong bóng kinh tế sẽ kết thúc khi anh ngốc cuối cùng trở
thành kẻ ngốc nhất, là người trả giá cao nhất cho thứ hàng hóa được định giá quá cao
và không tìm được người mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng nổ.
1.2.3 Giai đoạn thứ 2 của bong bóng bất động sản
Những dự án ĐT BĐS thường được cho vay ở mức rất cao. NH cố gắng tự bảo vệ
bằng việc yêu cầu những tỷ lệ vay trên giá trị tài sản đảm bảo thấp, đưa ra những giao
kết tài chính dài hạn hơn, và các điều khoản cho vay khắt khe nhằm đề phòng những
Trang 12
hành vi mạo hiểm của những nhà ĐT BĐS sau khi được vay tiền. Nhưng khi thị
trường BĐS trở nên nóng hơn thì những tiêu chuẩn bảo hiểm cũng trở nên xấu hơn. Ở
đầu giai đoạn thứ 2 này, xu thế khủng hoảng vẫn chưa được nhận ra, thị trường tiếp
tục phình to. Một số NH có thể phớt lờ nguy cơ của một tai họa bởi họ tin rằng họ có
thể được bảo vệ khi tai họa xảy ra. Thực tế quốc gia nào cũng xây dựng một mạng
lưới an toàn cho những tổ chức TD, nhằm đề phòng khủng hoảng bắt nguồn từ hệ
thống NH có thể làm ngòi nổ cho một cuộc khủng hoảng tài chính bằng việc phá vỡ
những hệ thống thanh toán và làm gián đoạn các luồng TD cho các công ty đang phụ
thuộc vào NH, từ đó gây suy thoái cho nền kinh tế. Tuy nhiên hệ thống NH dễ bị tổn
thất đối với một cú sốc thanh khoản vì chúng cung cấp tài chính cho những tài sản
không rõ ràng, và không hoàn hảo có thể bán ngay được (như những khoản vay BĐS)
với các khoản nợ ngắn hạn. Những người gửi tiền có thể thấy được những thông tin
bất lợi đối với NH và họ hiểu rằng những NH thường cho vay ở mức cao. Vì vậy, khi
có cú sốc (sự sụp đổ trong giá BĐS) xuất hiện, họ sẽ đổ xô rút hết tiền gửi, buộc hệ
thống NH phải gánh chịu những tổn thất trong việc bán tháo, bán rẻ để thanh lý những
tài sản thế chấp hoặc đi vay với mức lãi suất cao hơn bình thường. Cuối giai đoạn thứ
2 này, giá BĐS bắt đầu giảm, tuy nhiên khi đó các nhà ĐT nói chung vẫn còn lạc
quan, những nhà đầu cơ vẫn tiếp tục nhảy vào thị trường. Một sự trì hoãn dài thường
xuất hiện trước khi vấn đề vỡ nợ được nhận ra và được giải quyết. Lý do của sự trì
hoãn này là các cấp chính quyền giám sát thường do dự khi thừa nhận quy mô của cơn
khủng hoảng, họ lo lắng việc thừa nhận mang tính chất công đối với phạm vi của sự
vỡ nợ có thể làm giảm sự tín nhiệm và tăng nguy cơ cho một cuộc khủng hoảng tài
chính. Đồng thời tâm lý mong chờ giá BĐS quay về mức từng đạt được trước khi
giảm đưa ra một lý do cho việc trì hoãn, với hy vọng rằng sẽ loại bỏ được vấn đề nan
giải. Trong thực tế, các cấp chính quyền giám sát đã mạo hiểm khi chịu đựng để chờ
đợi giá BĐS sẽ đảo chiều.
1.2.4 Bùng nổ bong bóng bất động sản
Ở giai đoạn này, có một sự sụp đổ trong giá trị BĐS. Người ta thường gắn khái
niệm bong bóng với sụp đổ. Có thể hiểu sụp đổ là hiện tượng suy giảm nhanh và lớn
của tổng giá trị toàn thị trường, thông thường là gắn với sự vỡ của một bong bóng.
Trang 13
Khi sự sụp đổ bắt đầu, xu hướng đổ xô rút tiền có chiều hướng gia tăng. Tính nguy
hiểm của việc đổ xô rút tiền có liên quan tới một chính sách công hơn là có liên quan
hoàn toàn tới chính sách riêng của một NH và những khách hàng của nó, bởi vì việc
đánh mất niềm tin về khả năng thanh toán của một NH này có thể ảnh hưởng đến các
NH khác. Những nguyên lý tâm lý hành vi tài chính cho thấy nhà ĐT càng ít hiểu biết
thì họ càng dễ bị cuốn theo ý kiến đám đông (hiệu ứng bầy đàn). Hành vi này là con
dao hai lưỡi bởi việc tháo chạy khỏi thị trường của một người không có ảnh hưởng
quá lớn tới thông tin hay chất lượng thị trường, tuy nhiên hiệu ứng bầy đàn lại sẽ làm
vỡ vụn thị trường. Cũng cần nói thêm, NH cũng đóng vai trò lớn trong việc phá giá trị
thực của BĐS. Sự giảm giá BĐS sẽ trực tiếp làm giảm nguồn vốn của NH do việc
giảm giá trị của BĐS mà NH đang cầm cố, làm giảm cung TD cho BĐS. Bên cạnh đó,
hệ thống kiểm soát của NH sẽ phản ứng lại sự suy giảm vai trò của nguồn vốn NH
bằng cách đưa ra nhiều thủ tục cho vay vốn ngặt nghèo hơn, thắt chặt TD BĐS. Sự sụt
giảm đột ngột của TD BĐS sẽ tạo thêm sức ép để giảm giá BĐS. Việc này cũng giống
như việc giảm bớt cho vay đối với các khu vực khác của nền kinh tế khi NH cố gắng
xây dựng lại các nguồn dự phòng và nguồn vốn để đối phó với sự gia tăng rủi ro của
việc trả nợ không đúng hạn, bằng cách ấn định một tỷ suất vốn cao hơn và thực hiện
dự phòng linh hoạt hơn để phòng ngừa những tổn thất tiềm ẩn. Khi thiếu sự hỗ trợ từ
phía hệ thống NH thì thị trường BĐS bị đóng băng. Các cuộc khủng hoảng tài chính
châu Á gần đây cho thấy, BĐS bùng nổ thường kết thúc khi NH vỡ nợ. Bởi vì BĐS có
nguồn cung không thay đổi (ít nhất là trong ngắn hạn) và tính thanh khoản kém, khi
giá BĐS sụt giảm, hệ thống NH khó lòng phản ứng nhanh để làm giảm bớt sự thiệt hại
nếu không có sự trợ giúp từ phía chính phủ.
Kết luận chương 1
Các nhà kinh tế học nhận định bong bóng kinh tế như một hiện tượng gây tác động
tiêu cực lên nền kinh tế, bởi vì các nguồn lực được phân bổ vào những mục đích
không tối ưu. Khi bong bóng vỡ, nó có thể gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng
lồ đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài. Hậu quả của bong bóng
kinh tế không chỉ tàn phá nền kinh tế của một quốc gia mà ảnh hưởng của nó có khi
còn lan ra ngoài biên giới. Trong lịch sử TTCK, thị trường BĐS và các thị trường
Trang 14
khác đã xảy ra vô vàn những bong bóng như vậy. Vấn đề là hậu quả của sự vỡ bong
bóng đến đâu, có nằm trong tầm chịu đựng của nền kinh tế hay không. Có nhiều hậu
quả, cả xấu và tốt, không thể lường được trước khi bong bóng nổ. Và liệu có các cơ
chế hữu hiệu để đối phó với những biến động bất thường hay không? Đấy mới là vấn
đề cần xem xét. Làm sao để tránh hay hạn chế tác hại của các bong bóng là vấn đề
chính sách hóc búa. Có thể làm lạnh những cơn sốt thị trường bằng nhiều biện pháp,
can thiệp hành chính một cách nóng vội, không cân nhắc thường là biện pháp tồi tệ
nhất. Dùng các công cụ thị trường, nâng cao nhận thức, tạo cơ chế phòng ngừa rủi ro
và tăng cường tuyên truyền, giáo dục có thể là những biện pháp có hiệu quả lâu dài.
Trang 15
Chương 2: Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008 và những tác động đối với thị
trường bất động sản nước Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
2.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008
2.1.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008- Diễn biến và nguyên nhân
2.1.1.1 Diễn biến của cuộc khủng hoảng:
Sau khi bong bóng trên thị trường BĐS Mỹ phát triển đến mức cực đại và vỡ vào
năm 2005, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức TD cho vay
mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các
CDO, MBS do các NH ĐT phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân
đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng TD của họ bị sụt giảm. Khủng
hoảng TD nhà ở thứ cấp nổ ra. Tháng 8/2007, một số tổ chức TD của Mỹ như New
Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác rơi vào tình
trạng cổ phiếu bị mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Do lo sợ, các
cá nhân, tổ chức gửi tiền ở các tổ chức TD này đã ồ ạt đến rút tiền làm cho tình hình
càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm TD hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính
chính thức nổ ra. Tác động của cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn ngày càng trở nên
sâu rộng khi hàng loạt các tập đoàn tài chính tên tuổi của Mỹ bị sụp đổ. Sau khi Bear
Stearns (NH môi giới và ĐT lớn thứ 5 phố Wall) bị JP Morgan Chase mua lại với giá
2USD/cổ phần vào tháng 3/2008, hàng loạt những tập đoàn hàng đầu của Mỹ cũng nối
gót nhau sụp đổ. Fannie Mae, và Freddie Mac (hai công ty được chính phủ bảo trợ để
mua những khoản cho vay có thế chấp từ các NHTM, sau đó bán lại trên thị trường,
nắm giữ khoảng 70% các khoản bảo đảm cho vay mua nhà ở Mỹ) bị quốc hữu hóa;
Lehman Brothers( tập đòn CK và NH ĐT lớn thứ 4 nước Mỹ) bị phá sản vào tháng
8/2008, chấm dứt 158 năm hoạt động; NH ĐT lớn thứ 3 của Mỹ là Merrill Lynch bị
Bank of America mua lại; tập đoàn bảo hiểm hàng đầu của Mỹ là AIG cũng chỉ tạm
yên sau khoản ứng cứu 85 tỷ USD của chính phủ Mỹ; 2 tập đoàn Goldman Sachs và
Morgan Stanley cũng bất ngờ quyết định chuyển đổi mô hình NH ĐT sang mô hình
NH mẹ để tăng cường khả năng thu hút nguồn vốn nhằm đối phó với tình hình thanh
khoản ngày càng khó khăn…Có thể nói cuộc khủng hoảng này là nguyên nhân chính
làm cho nền kinh tế Mỹ rơi vào đợt suy thoái nghiêm trọng nhất kể từ sau Chiến tranh
Trang 16
thế giới thứ hai. Từ tháng 1 đến 9/2008, bình quân mỗi tháng có 84 ngàn lượt lao động
tại Mỹ bị mất việc làm. Từ Mỹ, cuộc khủng hoảng đã lan ra toàn cầu, gây thiệt hại
nặng nề cho nền kinh tế thế giới. (Nguồn Asset.vn)
2.1.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng
Căn cứ vào diễn biến của cuộc khủng hoảng có thể thấy, sự bùng nổ của bong
bóng BĐS là nguyên nhân khởi phát đưa nền kinh tế Mỹ đi vào khủng hoảng, trong
đó, yếu tố gốc rễ làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng chính là các phát kiến tài
chính, cụ thể là các công cụ tài chính phái sinh dựa trên tài sản thế chấp. CK hóa và
các sản phẩm của quá trình này như các công cụ ĐT kết cấu để mua bán (MBS,
CDO), nợ có thế chấp được bảo đảm (MCO) và các loại tương tự là một phát minh
lớn về công cụ tài chính. Tuy vậy, vì có ít nhất 4 loại chủ thể kinh tế liên quan đến quá
trình CK hóa thay vì 2 loại chủ thể kinh tế là người đi vay- thế chấp và người cho vay-
nhận thế chấp như truyền thống nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống, trong khi đó mô
hình giám sát tài chính của Mỹ trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi
ro này. Các loại chủ thể kinh tế khác xuất hiện trong quá trình CK hóa là Bảo hiểm
cho các sản phẩm CK hóa như hợp đồng hoán đổi tổn thất TD (CDS), các thể chế như
thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và các MBS, CDO. Những rủi ro mang tính hệ thống
đã tồn tại và một khi bong bóng kinh tế bùng nổ thì dễ gây phản ứng dây chuyền làm
mất lòng tin ở các chủ thể liên quan. Nội dung của CK hóa là các NH ĐT gộp các loại
tài sản khác nhau với chất lượng không tương đồng thành một và phát hành CK dựa
trên sự bảo đảm bằng các tài sản đó với suy nghĩ làm như vậy sẽ giảm đi rủi ro tiềm
tàng so với việc phát hành CK chỉ dựa vào từng loại tài sản riêng lẻ. Các loại CK từ
các tài sản tổng hợp được các NH ĐT định giá rồi phát hành ra công chúng, các NH ở
Mỹ và các định chế tài chính trên toàn cầu thông qua các quỹ bảo hộ, trong đó có
nhiều định chế không được giám sát chặt chẽ. Điều này đã làm dịch chuyển rủi ro từ
NH sang các tổ chức khác. Các NH ĐT tiếp tục trở lại với những người đi vay thế
chấp, dùng nhiều tiền hơn để mua văn tự cầm cố. Vậy chính những công cụ này đã
làm phình to bong bóng giá BĐS khi nó được quay theo vòng tròn: “cho vay thế chấp-
CK hóa các tài sản thế chấp- tiền thu được từ CK lại tiếp tục cho vay thế chấp”. Khi
lãi suất gia tăng, bong bóng xì hơi vì thị trường BĐS tuột dốc, kéo theo sự tuột dốc
Trang 17
của TTCK. Giá trị thị trường của các NH ĐT bị sụt giảm dẫn đến phá sản, khủng
hoảng bùng nổ.
Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ hơn có thể thấy thực tế nguyên nhân sâu xa gây ra
cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng này là do nền kinh tế Mỹ mất thăng bằng.
Trong khi hầu hết các quốc gia trên thế giới thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua
ĐT và đẩy mạnh xuất khẩu thì nước Mỹ đã chọn cho mình một con đường riêng để
duy trì đà tăng trưởng kinh tế đó là khuyến khích và đẩy mạnh tiêu dùng nội địa. Tiêu
dùng của người dân Mỹ hiện đang chiếm tỷ trọng lớn tới 70% GDP, dần dần đã trở
nên quá mức và được khuyến khích bởi sự dễ dãi của các tổ chức TD cho vay tiêu
dùng, chính điều này đã tạo khoản thâm hụt thương mại cực lớn trong nền kinh tế và
làm cho nền kinh tế trở nên mất thăng bằng. Để tài trợ cho các khoản thâm hụt này,
Mỹ đã sử dụng biện pháp vay nợ nước ngoài bằng cách phát hành trái phiếu ra toàn
thế giới. Tính chung từ năm 2004 đến năm 2009, bình quân mỗi ngày nước Mỹ vay
nợ thêm 2 tỷ USD. Cơ sở cho việc mượn nợ một cách mạnh dạn như vậy là lập luận “
Hệ thống kinh tế bao giờ cũng có khả năng tự điều chỉnh về mức cân bằng và thâm
hụt thương mại của Mỹ sẽ được bù đắp bởi các khoản ĐT của các nước trên thế giới
quay ngược trở lại nước Mỹ và cán cân thanh toán sẽ vẫn cân bằng”. Tuy nhiên theo
lẽ thông thường, khi thâm hụt thương mại của một quốc gia tăng lên liên tục trong
nhiều năm thì đồng tiền của quốc gia đó nhiều khả năng sẽ phải giảm giá do NHTW
có thể phải in thêm tiền nhằm tài trợ cho khoản thâm hụt này. Ngoài ra nếu nước Mỹ
tiếp tục sử dụng các khoản nợ nước ngoài để tài trợ cho tiêu dùng thì khi các khoản nợ
này đáo hạn, một khối lượng lớn đồng USD sẽ được in ra để trả nợ, khi đó đồng tiền
này sẽ không còn hấp dẫn các nhà ĐT. Xu hướng này nếu xảy ra sẽ tiếp tục kích thích
giới đầu cơ thực hiện một cuộc tấn công tiền tệ chống lại đồng USD và do đó trong
hoàn cảnh xấu nhất có thể gây ra khủng hoảng nghiêm trọng. USD mất giá, lòng tin
của công chúng vào triển vọng kinh tế xấu đi lập tức sẽ dẫn tới việc người tiêu dùng
cắt giảm chi tiêu, lúc này nước Mỹ mất đi động lực chính của mình cho tăng trưởng
và chìm vào suy thoái toàn diện. Các tổ chức TD phải chịu hậu quả đầu tiên do không
có khả năng thu hồi những khoản cho vay dễ dãi. Các khoản vay này lại được CK hóa
và bán cho giới ĐT khiến cho tình hình càng trở nên tồi tệ hơn khi giới ĐT bị thiệt hại
Trang 18
nặng nề. Giới ĐT trong cơn khủng hoảng cũng sẽ bán tháo các khoản ĐT đang nắm
giữ khiến chúng rớt giá thê thảm và dồn các NH ĐT vào tình thế khó khăn. Sự sụp đổ
của các NH ĐT khiến cho các khoản ủy thác của công chúng bốc hơi và sự phá sản
của hàng loạt những tổ chức kinh tế lớn đã đẩy hàng triệu người vào cảnh mất việc
làm. Sự khánh kiệt làm những người này cắt giảm chi tiêu tối đa hoặc không thanh
toán được các khoản nợ của mình và như vậy đã đẩy nước Mỹ vào một vòng xoáy
khủng hoảng không có lối thoát.
2.1.2 Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường bất động sản Mỹ
Để tìm hiểu về khủng hoảng thị trường BĐS Mỹ, ta bắt đầu từ nguyên nhân gây
tăng trưởng quá nóng trên thị trường này. Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm
2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau cuộc tấn công khủng bố 11/9, Cục Dự trữ Liên
bang Mỹ (FED) đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy
thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên NH. Chỉ trong khoảng thời gian ngắn từ
tháng 5/2001 đến tháng 12/2002, lãi suất liên NH đã giảm 11 đợt, từ mức 6,5% xuống
chỉ còn 1,75% nhằm thúc đẩy tăng trưởng, mức lãi suất danh nghĩa này đã tạo ra lãi
suất thực âm. TD thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển
của khu vực BĐS và ngành xây dựng, làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Trong
bối cảnh đó, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay dễ dãi, kể cả cho các đối
tượng là người nhập cư bất hợp pháp có hạng mức tín nhiệm dưới chuẩn vì ỷ lại vào
sự bảo đảm ngấm ngầm từ phía chính phủ. Thêm vào đó, trong những năm cuối cùng
của nhiệm kỳ, chính quyền Bill Clinton đã ban hành một đạo luật tái phát triển cộng
đồng, tập trung vào mục tiêu XH là giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hai
yếu tố này đã thúc đẩy dân chúng vay tiền NH mua nhà. Hậu quả là việc cho vay và đi
vay diễn ra ồ ạt suốt gần 3 năm từ 2002 đến 2005, nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới việc
đẩy giá nhà đất lên cao, hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà
được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Thời điểm này tổng
giá trị tích lũy các khoản TD nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ USD (Nguồn: State Street
Global Advisors). Cũng trong năm 2005 này, thị trường nhà ở đã bắt đầu tự điều
chỉnh. Điều này khiến cho giá nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các CK
đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO), nợ có thế
Trang 19
chấp được bảo đảm (MCO) giảm theo. Trong năm này bong bóng nhà ở phát triển tới
mức cực đại và vỡ. Từ quý 4/2005 đến quý 1/2006, giá trị nhà ở trung bình giảm
3,3%. Rủi ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng TD nhà ở thứ cấp nổ ra vào
tháng 5/2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như các tổ chức tài
chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ. Tiếp theo
đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8/2007 khi đến lượt những công cụ ĐT kết
cấu (SIV) và các thể chế mục đích đặc biệt (SPV) cũng sụp đổ, sau đó phát triển thành
khủng hoảng tài chính toàn cầu từ tháng 9/2008 sau khi hàng loạt tổ chức tài chính
khổng lồ sụp đổ (Nguồn: IMF World Economic Outlook 10/2009)
2.1.3 Những hành động nhằm cứu vãn nền kinh tế của chính phủ Mỹ: Ngay
khi khủng hoảng nổ ra, Chính phủ Mỹ và FED ngay lập tức can thiệp bằng nhiều cách
nhằm cứu vãn nền kinh tế Mỹ
2.1.3.1 Chính phủ Mỹ bơm tiền vào lưu thông bằng cách in thêm tiền: Giữa
tháng 12/2008, FED tuyên bố thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ mặt lượng. Thực tế
NHTW Mỹ đã in tiền, bơm vào nền kinh tế với khối lượng khổng lồ lên đến 2.000 tỷ
USD, và gọi đó là “gia tăng mức lưu hoạt có định lượng” (quantitative easing).
2.1.3.2 Chính phủ Mỹ can thiệp mạnh vào tín, mạnh tay cắt giảm lãi suất,
tăng cường mua MBS: Từ tháng 8/2007, FED đã tiếp tục tiến hành các biện pháp nới
lỏng tiền tệ để tăng tính thanh khoản cho các tổ chức tài chính. Theo đó, chỉ trong
vòng chưa đầy 8 tháng (tháng 9/2007 đến tháng 4/2008) lãi suất cho vay qua đêm liên
NH đã được giảm từ 5,25% qua 6 đợt xuống còn 2%, sau đó tiếp tục giảm và đến
ngày 16/12/2008 chỉ còn 0,25%, đây là mức lãi suất gần bằng 0 hiếm thấy. FED cũng
thực hiện nghiệp vụ thị trường mở khi mua lại các MBS, các trái phiếu chính phủ Mỹ
mà các tổ chức tài chính nước này đang sở hữu…đồng thời hạ lãi suất tái chiết khấu.
Tháng 12/2007 Chính phủ Mỹ đã lập và giao cho FED chủ trì chương trình Term
Auction Facility để cấp các khoản vay ngắn hạn có kỳ hạn từ 28 đến 84 ngày theo
mức lãi suất cao nhất mà các tổ chức tài chính đã đấu giá. Trong vòng 1 năm từ tháng
12/2007 đến tháng 11/2008, lượng tiền mà FED đã cho vay theo chương trình này đã
là gần 300 tỷ USD. Tính đến tháng 11/2008, FED cũng đã tiến hành cho các tổ chức
tài chính vay thế chấp số tiền lên đến 1.600 tỷ USD.
Trang 20
2.1.3.3 Ban hành các gói kích thích kinh tế khổng lồ: Ngày 13/2/2008, chính
phủ Mỹ đã áp dụng một chương trình kích cầu tổng hợp (Economic Stimulus Act of
2008), trị giá 168 tỷ USD mà mục đích chủ yếu là hoàn lại thuế thu nhập cá nhân,
giảm bớt phần nào gánh nặng nợ nần của người dân Mỹ. Tháng 9/2008, Thượng viện
Mỹ thông qua Đạo luật ổn định kinh tế khẩn cấp 2008 cho phép Bộ tài chính Mỹ chi
tới 700 tỷ USD nhằm cứu vãn nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các
khoản nợ xấu của NH, đặc biệt là các CK đảm bảo bằng BĐS, cũng như chi cho cả
các chương trình phục vụ đông đảo người dân nhằm kích thích tiêu dùng như trợ giúp
cho người thất nghiệp, hỗ trợ dinh dưỡng cho người nghèo và người thu nhập thấp,
phát triển cơ sở hạ tầng. Ngày 03/10/2008, gói kích thích này chính thức được phép
thực hiện. Tiếp sau đó, tới ngày 17/2/2009, Barack Obama đã ký American Recovery
and Reinvestment Act. Đạo luật này cho phép Chính phủ thực hiện gói kích thích thứ
hai. Gói kích thích này trị giá 787 tỷ USD.
2.1.3.4 Mượn nợ từ phát hành trái phiếu: Vị trí đặc biệt của USD- đồng tiền
thanh toán quốc tế đã giúp trái phiếu Mỹ từ xưa đến nay được coi là sản phẩm ĐT rất
an toàn, và Mỹ đã lợi dụng điều đó để tận thu nguồn tiền của toàn thế giới. Mặc dù vị
trí bá chủ của đồng USD đang lung lay từ khi khủng hoảng tới nay nhưng không thể
phủ nhận rằng việc tăng sở hữu trái phiếu chính phủ Mỹ trong thời kỳ khủng hoảng
vẫn là sự lựa chọn bắt buộc của nhiều quốc gia. Số liệu của chính phủ Mỹ cho thấy, từ
đầu năm tới nay, Bộ Tài chính Mỹ đã bán ra lượng trái phiếu trị giá 1.410 tỷ USD và
các nhà ĐT nước ngoài đã mua 43,1% tổng số trái phiếu này. Điều này đã giúp Mỹ
huy động được một lượng vốn lớn để tài trợ cho các chương trình kích cầu, trang trải
cho những khoản chi tiêu khổng lồ của chính phủ Mỹ.
2.1.3.5 Ưu đãi tín dụng thuế: Chính phủ Mỹ đã bơm hàng tỷ USD vào thị trường
BĐS với hy vọng đưa nước Mỹ thoát khỏi tình trạng suy thoái của nền kinh tế. Năm
2009, việc áp dụng tín thuế cho người mua nhà lần đầu đã khiến doanh số bán nhà và
lượng nhà mới cấp phép tăng lên
Trang 21
Hình 2.1-Biểu đồ thể hiện sự gia tăng số lượng nhà mới xây, được cấp phép mới.
(Nguồn State Street Global Advisors)
nhưng kể từ khi chính phủ Mỹ áp dụng tín thuế này cho tất cả chủ sở hữu BĐS thì
chính sách này lại không phát huy được hiệu quả. Hiện khoản tín thuế ưu đãi
8.000USD dành cho người mua nhà lần đầu tiên và 6.500USD cho người mua nhà lần
thứ 2 là biện pháp tạm thời đang được chính quyền Mỹ sử dụng nhằm tăng giao dịch
mua nhà, thúc đẩy thị trường BĐS trong giai đoạn suy thoái.
2.1.4 Những kết quả mà Chính phủ Mỹ đã đạt được
Theo số liệu thống kê của Bộ Thương mại Mỹ, doanh số bán nhà mới xây trong
tháng 6/2010 đã bất ngờ hồi phục tốt hơn kỳ vọng. Cụ thể số lượng nhà ở xây mới
được giao dịch trong tháng 6 là 330.000 căn, tăng 22,2% so với lượng giao dịch trong
tháng 5 là 270.000 căn. Lãi suất TD được giữ ổn định ở mức thấp, cùng với giá nhà
đất liên tục giảm sâu kể từ sau khi chương trình ưu đãi thuế của chính phủ kết thúc hồi
tháng 4 (sau đó được gia hạn tới 30/9) đã khuyến khích người dân mạnh dạn ĐT vào
BĐS. Theo một cuộc khảo sát mới nhất của các nhà kinh tế học, các chuyên gia phân
tích BĐS, các nhà ĐT và chiến lược thị trường thì giá BĐS ở Mỹ sẽ tăng hơn 12,4%
từ giữa năm 2010 cho đến cuối năm 2014. Dựa trên giá BĐS và những chi phí bỏ ra
để thế chấp đối với các hộ gia đình Mỹ, so với đỉnh điểm bong bóng BĐS năm 2005
thì giá nhà hiện nay ở Mỹ rẻ hơn tới 60%. Do đó theo Cục Điều tra Dân số Mỹ thì
trước mắt, nhu cầu tìm thuê, mua nhà ở cho hộ gia đình nhỏ lẻ sẽ tăng mạnh. Tuy
Trang 22
nhiên có thể nói chính sách ưu đãi TD thuế không đạt hiệu quả như mong đợi bởi hiện
nay tỷ lệ thất nghiệp ở nước Mỹ vẫn giữ ở mức cao (khoảng 10%), niềm tin của người
tiêu dùng bị giảm sút nghiêm trọng. Thêm vào đó, tại Mỹ có tới 1/3 chủ nhà phải bán
tài sản hiện tại để trả nợ cho các khoản vay sắp đáo hạn, trong khi đó khoản vay này
thường cao hơn giá trị căn nhà họ hiện sở hữu. Vì vậy khoản tín thuế- TD ưu đãi
6.500 USD của chính phủ sẽ không thấm vào đâu để người mua có thể chi trả cho một
ngôi nhà mới. Ở một số phân khúc, giá BĐS vẫn giữ ở mức ổn định, nhưng nếu so
sánh với năm 2007 là thời điểm thị trường đạt đỉnh thì hiện tại giá BĐS vẫn chỉ bằng
1/3. Những người có BĐS cần bán cũng gặp rất nhiều khó khăn bởi thực tế giá trị tài
sản của họ hiện thời bị giảm sút khá nhiều so với giá trị họ đã ĐT. Với những gì đang
có ở hiện tại, tỷ lệ thu hồi nhà ở Mỹ nhiều khả năng sẽ tăng và như thế cuối cùng giá
nhà ở lại bị ảnh hưởng. Nền kinh tế Mỹ đang ở điểm nghỉ, phục hồi nhẹ, nếu giá nhà
đất tiếp tục suy giảm, thì việc tái suy thoái trước khi hoàn thành quá trình hồi phục
cũng không phải là một điều gây bất ngờ.
2.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: Một số bài học kinh nghiệm đã được rút
ra cho VN từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ
2.2.1 Bài học về khả năng tự điều tiết của thị trường bất động sản: Từ diễn
biến của thị trường BĐS các nước cũng như chính diễn biến của thị trường BĐS VN
thời gian qua có thể nhận thấy thị trường BĐS luôn có khả năng tự điều tiết. Cũng như
các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường BĐS
chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy
luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy
luật cạnh tranh ...Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả. Trong
nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu. Thông qua giá cả thị trường
nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu
mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng XH. Vì vậy nên để cho thị trường BĐS tự điều
tiết, Nhà nước chỉ nên chỉ đóng vai trò là người kiểm soát và định hướng.
2.2.2 Nhà nước đóng vai trò quan trọng nhất trong sự phát triển bền vững và
ổn định của thị trường bất động sản: Nhìn lại những diễn biến trên thị trường BĐS
Mỹ trước- trong và hậu khủng hoảng cho thấy việc Nhà nước quản lý kiểm soát thị
Trang 23
trường BĐS chưa tốt cũng như có những chính sách định hướng không thích hợp là
nguyên nhân làm cho thị trường BĐS phát triển không ổn định, nóng lạnh thất thường
từ đó không phát huy được vai trò là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy
nền kinh tế, gây lãng phí thất thoát tài nguyên quốc gia và bất ổn XH. Để thị trường
BĐS phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước cần làm tốt vai trò kiểm soát của
mình. Cụ thể, Nhà nước cần công khai minh bạch các chủ trương, chính sách, cải tiến
thủ tục hành chính; nâng cao năng lực quản lý, định hướng quy hoạch tổng thể những
mặt liên quan đến thị trường; xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu về BĐS trên toàn
quốc cũng như thiết lập được một hệ thống văn bản pháp luật tiên tiến, phù hợp với
đặc thù quốc gia.
2.2.3 Bài học về việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn Ngân hàng để đầu
tư vào bất động sản sẽ dễ dẫn đến rủi ro thanh khoản:
Từ khủng hoảng nhà ở thứ cấp Mỹ cho thấy, việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn
vốn NH để ĐT vào BĐS sẽ dễ dẫn đến rủi ro thanh khoản, đặc biệt khi năng lực kiểm
tra, đánh giá, giám sát rủi ro của hệ thống NH chưa hiệu quả. Qua đó có thể thấy, làm
lành mạnh nguồn vốn là điều kiện tiên quyết để thị trường BĐS phát triển ổn định
cũng như hạn chế tối đa những rủi ro cho nền kinh tế. Để tạo vốn lành mạnh cho thị
trường BĐS, và trong điều kiện TTCK VN còn yếu, giải pháp hữu hiệu để giảm rủi ro
TD BĐS là VN nên sớm hình thành các cơ chế chuyên nghiệp như NH ĐT, NH phát
triển, công ty tài chính, quỹ ĐT độc lập hoặc hạch toán độc lập trong NHTM…để bảo
lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, thực hiện các dịch
vụ về lĩnh vực BĐS như thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành
CK BĐS, bảo lãnh vay vốn, hoặc lập quỹ ĐT tín thác nhằm giảm thiểu rủi ro TD trên
thị trường. Để làm được điều này, cần có cơ chế minh bạch cho việc phòng ngừa,
kiếm soát rủi ro, nhất là việc CK hóa TD BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp
hạng TD đủ độ tin cậy cao.
2.2.4 Bài học về nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác giám sát,
dự báo: Cuộc khủng hoảng tài chính- kinh tế vừa qua đã cho thấy sự yếu kém của
công tác giám sát, dự báo và cảnh báo về khả năng xảy ra khủng hoảng, đây cũng
chính là nguyên nhân làm cho nền kinh tế VN bị trì trệ trong suốt thời gian qua. Để
Trang 24
tránh lặp lại tình trạng đó, VN cần phải nghiên cứu để nhận dạng đầy đủ tác động của
cuộc khủng hoảng, đề ra các giải pháp đồng bộ và phối hợp với các nước khác để ứng
phó. Muốn làm được việc này, VN cần tăng cường nguồn lực để làm tốt công tác
giám sát, dự báo, nghiên cứu các vấn đề kinh tế ở cấp quốc gia, khu vực và trên phạm
vi toàn cầu bởi vì vai trò của công tác thông tin, dự báo, giám sát, cảnh báo an toàn
nhất là an toàn hệ thống tài chính- NH là hết sức quan trọng và không thể coi nhẹ
trong bất luận trường hợp nào và vào thời điểm nào.
2.2.5 Bài học về hạn chế chi tiêu công: Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua,
chính phủ Mỹ đã không củng cố ngân sách đúng mức, dẫn đến việc thâm hụt ngân
sách nên đã gặp nhiều khó khăn khi nền kinh tế đối mặt với cuộc khủng hoảng vừa
qua. Bài học rút ra cho VN là cần giảm mức độ thâm hụt ngân sách trong giai đoạn
kinh tế phát triển hưng thịnh, bởi vì bên cạnh việc bảo đảm năng lực ngân sách để đối
phó với những khó khăn mà nền kinh tế có khả năng gặp phải, việc giảm chi tiêu công
trong giai đoạn kinh tế tăng trưởng ổn định cũng sẽ góp phần giảm sức ép tới tổng cầu
và sự tăng giá các loại tài sản, gây áp lực lạm phát lên nền kinh tế.
2.2.6 Bài học về việc tự do hóa và phát triển cạnh tranh thị trường: Nên mở
cửa mạnh hơn về tài chính. Khi luồng vốn trong nước đã trở nên hạn hẹp và không
được sử dụng hiệu quả thì nên mở cửa cho nước ngoài, nếu không sẽ xảy ra việc đình
trệ ách tắc trong toàn bộ nền kinh tế. Ở những lĩnh vực không cần độc quyền vì không
nhạy cảm như xăng dầu, điện, nước, dược phẩm.. thì nên được mở rộng cho các thành
phần kinh tế khác để tránh tình trạng độc quyền, dẫn đến lũng đoạn nền kinh tế. VN
cũng cần tăng phạt hành chính những vi phạm về giá cả, chống đầu cơ và lũng đoạn
nhằm lành mạnh hóa việc cạnh tranh giữa các thành phần kinh tế.
2.2.7 Bài học về tác động tiêu cực của một chính sách thuế không phù hợp:
Theo IMF, chính sách thuế của Mỹ đã gián tiếp khuyến khích việc sử dụng đòn bẩy
tài chính của khu vực DN cũng như dân cư. Luật thuế thu nhập DN của Mỹ cho phép
khấu trừ chi phí lãi vay khi tính thuế thu nhập DN. Trong khi đó, việc huy động vốn
dưới hình thức phát hành cổ phiếu không nhận được bất kỳ sự ưu đãi tương tự nào về
thuế. Điều này sẽ khuyến khích DN cũng như các tổ chức tài chính sử dụng vốn vay
trong hoạt động SXKD hơn là tăng vốn chủ sở hữu. Đối với khu vực dân cư, luật thuế
Trang 25
thu nhập cá nhân cũng cho phép khấu trừ phần trả lãi vay mua nhà khỏi phần thu nhập
chịu thuế khi tính thuế thu nhập cá nhân. Theo số liệu của IMF, khoản hỗ trợ về thuế
này tương đối lớn, chiếm khoảng 19% thu nhập của tầng lớp trung lưu và khoảng 8%
thu nhập của tầng lớp có thu nhập thấp. Chính sách này đã khuyến khích người dân
tăng các khoản vay mua nhà. Như vậy, những chính sách ưu đãi thuế kể trên đã góp
phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân vay vốn để ĐT vào những lĩnh vực rủi ro cao
như CK, BĐS. Điều này tạo nên bong bóng CK, BĐS ở Mỹ, một trong những nguyên
nhân gây ra khủng hoảng tài chính. Ngoài việc khuyến khích sử dụng đòn bẩy tài
chính, chính sách thuế cũng tác động tới mức độ và sự biến động giá cả của các tài sản
cơ bản trong đó có CK. Chẳng hạn, việc Chính phủ cắt giảm thuế đánh vào cổ tức
được chia đã góp phần khiến CK tăng giá. Tuy nhiên, những tác động của chính sách
thuế tới sự tăng giá các loại tài sản khá phức tạp, khó có thể đo lường chính xác.
Trong trường hợp này, nếu chính phủ Mỹ khuyến khích mua nhà thông qua việc giảm
lãi suất cho vay kinh doanh BĐS thay vì sử dụng chính sách thuế có lẽ tình hình sẽ
khả quan hơn.
Kết luận chương 2
Tại VN hiện nay, do nhiều nguyên nhân mà thị trường BĐS đã và đang rơi vào
thời kỳ trầm lắng, gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế. Mặc dù vậy, thị trường BĐS
vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển thị trường còn non
trẻ này không những đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà ĐT mà còn cần được
sự điều tiết và định hướng đúng đắn từ phía Nhà nước. Từ cuộc khủng hoảng, chắc
chắn sẽ có nhiều bài học bổ ích được rút ra, VN cần nghiêm túc phân tích, ứng dụng
những kinh nghiệm này từ đó xây dựng được một cơ chế chính sách linh hoạt, phù
hợp với thực tiễn để phát triển thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, ổn định, góp
phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh XH.
Trang 26
Chương 3: Thị trường bất động sản VN- Thực trạng và xu hướng phát triển
3.1 Thị trường bất động sản Việt Nam và các mối quan hệ tương quan trong
nền kinh tế
3.1.1 Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và nền kinh tế vĩ mô
Nhìn dưới góc độ thị trường thì ổn định kinh tế vĩ mô cũng đồng nghĩa với việc ổn
định các thị trường: tiền tệ- TD, BĐS, CK, xuất nhập khẩu, thị trường hàng hóa, dịch
vụ, thị trường lao động..vì những thị trường này có mối liên hệ liên thông rất chặt chẽ.
Chẳng hạn, nếu tốc độ tăng trưởng TD nhanh sẽ dễ gây ra lạm phát do làm cho tăng
trưởng kinh tế quá nóng, tạo bong bóng cho các thị trường khác. Còn nếu TTCK èo
uột có thể là nguyên nhân khiến vàng và một số hàng hóa chiến lược lên ngôi. Tương
tự, một thị trường BĐS phát triển mạnh có thể thúc đẩy sự đi lên của hàng loạt thị
trường như thị trường xây dựng, thị trường lao động…Từ 1986 đến nay, nhìn chung
nền kinh tế VN đã có tốc độ tăng trưởng khá cao, nhưng cũng có những đợt suy
giảm gợi tính chất chu kỳ kinh tế.
Hình 3.1-Đồ thị thể hiện Tốc độ tăng trưởng GDP của kinh tế VN từ 1984 đến 2008.
Nguồn www.asset.vn
Biến động kinh tế của những năm 1997-1998 và 2007-2008 cùng được ghi nhận
với các tín hiệu suy giảm tăng trưởng kinh tế, ĐT và tiêu dùng thu hẹp, kinh doanh
khó khăn, cơ hội việc làm sụt giảm, đời sống người dân khó khăn…Giai đoạn 1997-
1998, cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đã gây gián đoạn dòng vốn ĐT nước ngoài
Trang 27
tại VN, hàng loạt dự án ĐT chậm tiến độ, hoặc buộc phải dừng không thời hạn.
Nhưng, phần đông đối tác VN tham gia các dự án có vốn ĐT nước ngoài đều đóng
góp bằng đất đai, nhà xưởng, hay nhân lực nên ngưng trệ các dự án ĐT mới chỉ đồng
nghĩa với việc các tài sản này chưa tham gia vào quá trình tạo ra giá trị mới chứ không
tạo áp lực tài chính đáng kể nào lên SXKD.
Hình 3.2-Đồ thị thể hiện Biến động vốn FDI và số dự án ĐT qua các năm.
Tuy nhiên trong cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2007-2008, khi quy mô hội nhập
Nguồn Tổng cục Thống kê.
kinh tế quốc tế của VN đã tăng từ cấp khu vực lên toàn cầu, thì tính phức tạp của
những biến động kinh tế giai đoạn này cũng gia tăng. Không chỉ tăng lên về số lượng,
các tổ chức, cá nhân cũng có hình thức đa dạng và phương thức tương tác tinh vi hơn.
Tính phức tạp cao cũng là một thách thức cho những nỗ lực đưa nền kinh tế trở lại chu
kỳ ổn định và phát triển. Là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế, thị trường
BĐS cũng không tránh được chu kỳ thịnh- suy- thịnh. Cơn sốt thị trường đầu tiên xuất
hiện năm 1993-1994, bốn năm sau đó thị trường nóng trở lại vào năm 1998-1999, chu
kỳ lập lại vào năm 2002, sau đó lại bùng phát vào năm 2007. Từ những thống kê trên
nhận thấy chu kỳ của thị trường BĐS VN là khoảng 4 năm. Cùng với quá trình phát
triển của nền kinh tế, tính thị trường của thị trường BĐS ngày càng tăng cao. Nếu
trong thập kỷ 90, người dân ĐT vào BĐS với nguồn tiền nhàn rỗi là chính và phần
lớn là giao dịch ngầm (nên đã ít chịu tác động của cuộc khủng hoảng giai đoạn 1997-
Trang 28
1998) thì hiện nay, nguồn vốn tài trợ chủ yếu lại từ hệ thống NH, hoạt động đầu cơ
làm giá cũng tăng cao. Vì vậy có thể thấy chu kỳ của thị trường BĐS càng về sau càng
trùng với chu kỳ suy thoái của nền kinh tế (như giai đoạn 2008 tới nay) do gắn liền và
chịu ảnh hưởng từ hàng loạt những chính sách vĩ mô Nhà nước. Chẳng hạn trong năm
2008, khi nước ta bắt đầu chịu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị
trường BĐS VN đã có dấu hiệu bất ổn. Do lạm phát tăng nhanh nên giá cả xây dựng
tăng, thêm vào đó khi Nhà nước đặt mục tiêu kiềm chế lạm phát lên hàng đầu thông
qua việc thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt thì thị trường BĐS ngay lập tức bị khó
khăn do khó khăn về vốn, tốc độ hoàn vốn của các dự án bị chậm lại, mọi giao dịch
đều bị đình trệ, giá cả đầu ra lại bị sụt giảm, dẫn đến những rủi ro thanh khoản cho hệ
thống NH, từ đó gây những tác động xấu cho nền kinh tế, tác động trở lại những chính
sách vĩ mô của Nhà nước. Hoặc như khoảng nữa đầu năm 2009, việc giải ngân gói
kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá
ngắn thì tại thời điểm 6 tháng cuối năm đó, thị trường BĐS gần như không có biến
động gì về giao dịch và giá cả do nhà ĐT dừng lại để nghe ngóng và chờ đợi xem gói
kích thích kinh tế có được tiếp tục triển khai. Rõ ràng có thể thấy khi các yếu tố kinh
tế vĩ mô không được giữ một cách ổn định, tình trạng lạm phát luôn ở mức cao thì thị
trường BĐS sẽ không phát triển ổn định và bền vững, ngược lại những diễn biến khó
lường của thị trường BĐS cũng sẽ đưa tới những hệ lụy cho nền kinh tế, đặc biệt là
chính sách tiền tệ.
3.1.2 Quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn.
Nền kinh tế VN đã bức phá về tăng trưởng trong giai đoạn 2005-2007 với sự tinh
vi và phức tạp gia tăng đáng kể nhờ các thị trường vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản
phẩm tài chính đa dạng hơn và nhu cầu ĐT gia tăng đáng kể. Quá trình liên thông các
thị trường BĐS, thị trường vốn ngày càng rõ hơn. Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà
và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), hiện nay số DN kinh doanh BĐS có quy mô về
vốn từ 10 tỷ đồng trở nên chỉ chiếm gần 30% tổng số DN. Số DN có vốn từ 500 tỷ
đồng trở lên (30 triệu USD) chỉ chiếm 2,4%, còn lại phần lớn là vốn nhỏ không có khả
năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của NH. Thực tế cũng chứng
minh, đa phần các nhà ĐT BĐS từ cá nhân cho đến công ty đều phụ thuộc vào nguồn
Trang 29
vốn NH để luân chuyển ĐT sản phẩm. Cá nhân nếu muốn mua căn hộ cũng phải cần
tiền từ NH để xoay, trả góp…các công ty cần nguồn vốn từ trung đến dài hạn để ĐT
dự án, công trình. Trường hợp nguồn vốn từ NH gặp khó khăn thì DN sẽ không triển
khai dự án được. Hiện nay, NH là kênh huy động vốn chủ yếu của các dự án nhưng lại
là dòng vốn ngắn hạn, mặt bằng lãi suất cao, dẫn đến một nghịch lý là các dự án đang
gặp khó khăn về nguồn vốn nhưng các nhà ĐT rất dè chừng khi vay vì luôn phải chịu
áp lực lớn trong việc trả nợ. Thực tế cho thấy thị trường TD BĐS VN vẫn đang trong
vòng lẩn quẩn khó khăn với những vấn đề khó có thể giải quyết trong ngắn hạn, đó là
: Nhu cầu về vốn lớn; Nguồn cung khan hiếm do sự kiểm soát của Nhà nước; Lãi suất
cho vay cao dẫn đến tăng trưởng chậm; Tiềm năng lớn nhưng cũng đầy rủi ro.
Đánh giá khả năng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản VN:
Kể từ năm 2008 trở lại đây, do bị tác động bởi khủng hoảng tài chính toàn cầu đã
khiến cho thị trường BĐS cũng như thị trường TD BĐS bị thu hẹp lại. Thị trường
BĐS trầm lắng, giá hàng hóa BĐS cũng trong xu thế đi xuống, trong khi đó mặt bằng
lãi suất của NH vẫn cao, cung cầu không thể gặp nhau là điều tất yếu. Nhằm kiềm chế
lạm phát, phục hồi nền kinh tế sau khủng hoảng, NHNN chủ trương thực hiện chính
sách tiền tệ thắt chặt, vốn TD ưu tiên cho hoạt động SXKD, do đó các NHTM cũng tỏ
ra thận trọng hơn trong việc cấp vốn cho thị trường BĐS do ngại rủi ro. Mặt khác, do
hoạt động tài trợ vốn cho các dự án ĐT BĐS thường có rủi ro cao nên trong danh mục
ĐT của mình, không phải NH nào cũng mạo hiểm cấp vốn cho các chủ ĐT dự án hoặc
khách hàng vay với mục đích kinh doanh mà chủ yếu tập trung cho cá nhân vay mua
nhà trả góp, mua căn hộ, hoặc sửa chữa nhà. Một ví dụ cho việc này là ACB. Chủ
trương của ACB này là không tập trung cho vay dự án, chỉ đẩy mạnh hỗ trợ vốn cho
khách hàng cá nhân vay mua căn hộ, nhà, đất cũng như sửa chữa nhà dưới hình thức
trả góp. TD BĐS được khai thác chủ yếu từ mảng cho vay mua nhà trả góp thông qua
hình thức liên kết với các chủ ĐT dự án để tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân mua
căn hộ. Đây cũng là xu hướng chung ở các NH khác trong giai đoạn hiện nay. TD
BĐS tiêu dùng sẽ khó phát triển như mong đợi.
Vốn đã khó phát triển vì những lý do nói trên, thì nay với quy định về hệ số rủi ro
250% (được đánh giá là tương đối cao) đối với các khoản vay BĐS nhằm mục đích
Trang 30
kinh doanh ở thông tư số 13/TT-NHNN ngày 20/5/2010, và quy định về việc nâng tỷ
lệ an toàn vốn lên 9% của các NH (có hiệu lực từ ngày 1/10) sẽ là một rào cản mới đối
với sự phát triển của thị trường TD BĐS VN. Việc tăng hệ số rủi ro lên một mức quy
định là 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS (không phân biệt BĐS đã hình
thành hay sẽ hình thành trong tương lai) sẽ làm tổng tài sản có rủi ro của các NHTM
tăng lên rất nhiều. Với mức vốn điều lệ không thay đổi thì tỷ lệ an toàn vốn của các
NH sẽ giảm đi đáng kể. Để nâng cao tỷ lệ an toàn thì các NH phải kiểm soát hiệu quả
sử dụng vốn. Theo đó, các NH không những không thể phát triển mà còn phải thu hẹp
các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS không loại trừ cả cho vay mua căn hộ,
nhà đất, trả góp…bởi vì rất khó để có thể kiểm tra rà soát được xem là các khách hàng
vay mua nhà để ở hay cho thuê, kinh doanh. Không ít NH sẽ chấp nhận hy sinh tăng
trưởng dư nợ ở loại hình TD này nhằm giảm thiểu rủi ro trong tương lai.
Để thực hiện đồng thuận giảm lãi suất huy động về mức 11%/năm theo kêu gọi
của hiệp hội NH VN (VNBA) kể từ ngày 15/10/2010, các NH mà tiên phong là các
NH quốc doanh và cổ phần quy mô lớn đã tiên phong cắt giảm lãi suất (trong khi các
NH vừa và nhỏ vẫn khá thận trọng vì lo ngại sự dịch chuyển của dòng tiền gửi cũng
như muốn duy trì sức mạnh cạnh tranh trong huy động vốn). Rõ ràng có thể thấy việc
các NH cắt giảm chi phí đầu vào là cần thiết, song nhu cầu vốn của khách hàng cuối
năm sẽ tăng trong khi thị trường vàng và ngoại tệ liên tục biến động sẽ làm cho việc
huy động vốn gặp nhiều khó khăn, điển hình là sau đó, VNBA lại kêu gọi áp dụng
trần lãi suất huy động mới là 12%. Vì thế dù lãi suất huy động giảm trung bình 0,2%
nhưng khả năng lãi suất cho vay bằng tiền đồng chưa thể giảm mạnh như kỳ vọng. Và
như vậy thì có thể khẳng định sự tăng trưởng của thị trường TD BĐS vẫn chưa thật sự
được cải thiện trong giai đoạn hiện tại. Tuy nhiên nếu trong thời gian tới, lãi suất giảm
mạnh hơn nữa (khả năng giảm là rất lớn vì NHNN đang tích cực bơm vốn với lãi suất
rẻ để giúp các NH giảm thêm lãi suất) thì TD BĐS sẽ gia tăng bởi vì có một thực tế
không thể phủ nhận là nhu cầu vốn của khách hàng là rất lớn và tăng dần theo sự phát
triển của XH.
Trang 31
3.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam
3.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động của cuộc khủng hoảng
tài chính Mỹ 2008.
3.2.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng
Do hiệu ứng chậm của nền kinh tế VN trước những biến động của thế giới nên
những tác động của bên ngoài đối với VN thường chậm hơn các nước khác. Khi cuộc
khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở Mỹ vào khoảng giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó,
nền kinh tế VN vẫn ở đỉnh cao của sự tăng trưởng. Giá nhà đất tăng đến chóng mặt, có
nơi thậm chí tăng hơn 100% so với giá thật. Người mua vẫn tiếp tục đổ xô do tâm lý
sợ giá sẽ tăng lên nữa. Ví dụ tại TP.HCM, chỉ trong vòng 3 tuần lễ cuối của tháng 7/2007, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn huyện Nhà Bè đã tăng từ 5-6 triệu đồng /1m2 lên đến 10-11 triệu đồng/1m2. Ngoài hiệu ứng chậm của nền kinh tế, một nguyên nhân
khác có thể giải thích cho nghịch lý này đó là các hợp đồng vay liên quan đến BĐS có
kỳ hạn khá dài, thường là 6 tháng hay 1 năm trong đó 1 năm là phổ biến nhất. Khi
những hợp đồng vay chưa đáo hạn thì các nhà ĐT vẫn chưa cảm thấy những khó khăn
về nguồn vốn cũng như hệ thống NH cũng chưa lường được hết những rủi ro tương
tác khi thị trường BĐS quay đầu (Theo báo cáo của NHNN, dư nợ cho vay BĐS năm
2008 lên đến 115.000 tỷ, chưa kể gần 400.000 tỷ cho vay thế chấp bằng sổ đỏ nhà và
bằng khoán đất.). Khoảng tháng 8/2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu có
những tác động rõ nét tới VN. Kinh tế giảm phát, thu nhập giảm dẫn đến cầu trên thị
trường BĐS (sức mua, chuyển nhượng, thuê…) giảm. Hàng hóa BĐS bị ứ đọng, các
DN thiếu vốn để triển khai dự án, hoặc mất khả năng trả nợ NH, tính thanh khoản kém
đã kéo theo nguy cơ phá sản. Lạm phát tăng cao, tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng dẫn đến việc
áp dụng chính sách thắt chặt TD của hệ thống NH. Khi NHNN thắt chặt TD, các NH
ngưng cho vay hoặc kiểm soát vay chặt chẽ, lãi suất vay bị đẩy lên cao hơn 20%. Sức
mua của thị trường bị giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của NH lại phải chịu
lãi suất quá cao. Nhà ĐT phát triển BĐS chậm triển khai các dự án vì không thể huy
động được vốn, thị trường BĐS rơi vào thời kỳ băng giá. Nhiều nhà ĐT không kịp rút
khỏi thị trường phải chịu nhiều thiệt hại, bị chôn vốn do không bán được đất. Cổ
Trang 32
phiếu của các DN BĐS bị giảm giá, giảm tính thanh khoản. Tình trạng thị trường BĐS
đóng băng như hiện nay đã gây ra nhiều hệ quả bất cập. Trong khi giá vật tư thì tăng
mạnh do nhiều yếu tố đưa đến việc tăng chi phí xây dựng, sức mua của thị trường lại
giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của NH lại vừa phải chịu lãi suất quá cao.
Một số công ty ĐT phát triển BĐS có thể sẽ phải buộc nghĩ đến việc chậm triển khai
các dự án để chờ đợi vì khó huy động được vốn.
3.2.1.2 Luồng vốn FDI vào thị trường bất động sản bị giảm sút:
Khi khủng hoảng xảy ra, luồng vốn ĐT FDI vào thị trường BĐS VN đã giảm rõ
rệt. Hầu hết các dự án ĐT tiếp tục đổ dồn vào hai thị trường chính là nhà ở và văn
phòng cho thuê. Tuy nhiên cũng giống như các nước trong khu vực, những dự án
thuộc loại này khi hoàn thành sẽ chịu nhiều rủi ro do nhu cầu về các loại hàng hóa này
cũng chưa thật sự nhiều. Những dự án liên kết với đối tác nước ngoài không những có
ý nghĩa về việc thu hút dòng vốn ĐT mà còn có ý nghĩa quan trọng khác dành cho các
DN BĐS trong nước là tiếp nhận chuyển giao khoa học công nghệ mới trong kiến
trúc, xây dựng cũng như kỹ năng quản lý, quy hoạch phát triển…khi kinh tế toàn cầu
suy thoái thì việc chuyển giao hoặc tiếp cận đó lại càng trở nên khó thực thi.
Hình 3.3-Đồ thị thể hiện tốc độ tăng trưởng các thành phần trong tổng vốn ĐT.
55
40
25
10
-5
-20
-35
Q1/08
Q2/08
Q3/08
Q4/08
Q1/09
Q2/09
Q3/09
Tổng đầu tư
Nhà nước
Ngoài nhà nước
Vốn FDI
Nguồn tổng cục Thống kê.
Trang 33
3.2.2 Những vấn đề nội tại của thị trường bất động sản Việt Nam:
Ngoài việc bị tác động bởi yếu tố khách quan từ bên ngoài là cuộc khủng hoảng tài
chính toàn cầu 2008, bản thân thị trường BĐS VN cũng có những hạn chế tồn tại cần
phải giải quyết, có thể kể ra như sau:
3.2.2.1. Về mặt quản lý của Nhà nước
(cid:190) Hệ thống văn bản pháp luật về BĐS, nhà đất chưa hoàn thiện: Có thể thấy
hiện tượng sốt, lắng, đầu cơ BĐS không chỉ là vấn đề của thị trường BĐS mà còn là
vấn đề quản lý vĩ mô, trong đó chính sách đất đai rất quan trọng. Đến nay, dù đã nhiều
lần sửa đổi, Luật Đất đai vẫn chưa tạo được khuôn khổ pháp lý cho sự vận hành của
thị trường đất đai (cụ thể là thị trường quyền sử dụng đất) như là một thị trường thật
sự. Cơ chế chuyển nhượng đất vẫn bị ràng buộc bởi nhiều thủ tục hành chính phiền
hà, cứng nhắc, chậm chạp. Nhưng cũng chính vì thế một khi nhà ĐT có dự án được
duyệt, họ lại được giao đặc quyền sử dụng đất mà hầu như không cần bỏ vốn vào đó,
từ đó họ có quyền quyết định giá BĐS cao. Sửa đổi Luật Đất đai đã nhiều lần được
nêu ra tại diễn đàn Quốc hội như một vấn đề kinh tế bức xúc tuy nhiên theo dự kiến
đến năm 2013 việc này mới có thể được thực hiện. Điều này thể hiện Luật này chưa
được đặt vào vị trí bức xúc cũng như năng lực quản lý, hoạch định chính sách của các
cơ quan có thẩm quyền ở VN còn chưa cao, chưa theo kịp với sự phát triển của XH.
Ngày 8/8/2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu
lực và thay thế hoàn toàn Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Mặc dù có nhiều điểm tiến bộ nhưng nghị định cũng còn nhiều hạn chế phải kể ra đó
là Nghị định bắt buộc phải dành 20% diện tích sàn để làm nhà ở XH đối với các dự án
có quy mô từ 10 hecta trở lên, thiết nghĩ để dự án đồng bộ về chất lượng, mỹ quan,
dịch vụ, nên để cho chủ ĐT thực hiện toàn bộ dự án theo phương án kinh doanh, còn
20% diện tích sàn để thực hiện nhà ở XH thì sẽ cho DN thực hiện tại một vị trí thích
hợp hơn; một nhược điểm khác là tại Nghị định 71 cũng chưa quy định rõ thời gian
bảo hành giữa chủ ĐT với khách hàng.
Nói về dự luật Thuế Nhà đất, dự luật đang trong quá trình hoàn thiện để có thể
trình Quốc hội thông qua trong năm 2010. Tuy nhiên dự luật này có vẻ đang đi lạc
Trang 34
hướng khi mà mục tiêu chống đầu cơ BĐS được đặt lên hàng đầu, còn các mục tiêu
quan trọng khác lại không được đề cập. Thực tế thì các mục tiêu khuyến khích sử
dụng hiệu quả đất, tăng nguồn thu ngân sách, điều tiết hoa lợi thu được từ sử dụng đất
mới chính là những mục tiêu đích thực và là cơ sở để quyết định những nội dung cơ
bản của thuế nhà đất. Nếu cứ theo hướng đặt mục tiêu chống đầu cơ BĐS lên hàng
đầu thì Thuế nhà đất dễ trở thành công cụ phân phối lại tài sản và hạn chế quyền sở
hữu nhà đất hợp pháp của người dân.
Còn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế, theo Thông tư
129/2008/TT-BTC thì các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải
chịu thuế GTGT. Thông tư này cũng quy định chi tiết rằng, thu nhập chịu thuế GTGT
là giá trị chuyển nhượng BĐS trừ đi giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển
nhượng. Ví dụ, giá trị chuyển nhượng của một BĐS là 8 tỷ VND, trong khi giá trị tòa
nhà trên đất được xác định là 5 tỷ VND thì số chênh lệch 3 tỷ VND là giá trị của
quyền sử dụng đất. Thu nhập chịu thuế GTGT trong trường hợp này chỉ là 5 tỷ VND.
Việc không đưa giá trị quyền sử dụng đất vào thu nhập chịu thuế GTGT cũng áp dụng
cho các trường hợp thanh toán theo tiến độ ngay từ lần thanh toán đầu tiên. Giá trị
quyền sử dụng đất được xác định và ấn định tại thời điểm thanh toán đợt đầu. Thực tế,
có nhiều vấn đề phát sinh không đơn giản như ví dụ trên. Thứ nhất, làm thế nào để có
thể xác định và thống nhất được giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển
nhượng cho mục đích giảm trừ tính thuế GTGT? Theo Thông tư 129, trong trường
hợp giá đất tại ngày chuyển nhượng do đối tượng chịu thuế khai không được xem là
có đủ cơ sở để xác định giá hợp lý để tính thuế GTGT theo luật định, thì giá đất được
khấu trừ sẽ là giá đất (hoặc tiền thuê đất) được quy định bởi UBND tỉnh hoặc thành
phố trực thuộc Trung Ương tại ngày chuyển nhượng BĐS. Hơn nữa, theo một số công
văn của Bộ Tài chính, DN và khách hàng có thể tham khảo giá đất niêm yết tại trung
tâm giao dịch BĐS hoặc ký kết hợp đồng với các cơ quan định giá để xác định giá đất
tại ngày chuyển nhượng BĐS. Điều này có nghĩa là sử dụng giá thị trường. Vậy liệu
giá thị trường này đối với đất có thể được xác định một cách trung thực và hợp lý và
có thể được cơ quan thuế chấp nhận hay không? Thứ hai, đối với giao dịch bán căn hộ
chung cư cao tầng, làm thế nào để tính phân bổ giá trị quyền sử dụng đất chung cho
Trang 35
từng căn hộ chung cư cho mục đích khấu trừ thuế GTGT? Thông tư hiện hành về thuế
không đề cập, hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Điều này dẫn đến cách tính toán phân
bổ và trình bày về việc phân bổ đất sử dụng cho các căn hộ của mỗi dự án rất khác
nhau, kể cả trong trường hợp các dự án nằm trong cùng một thành phố. Cuối cùng,
việc khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất trong thu nhập chịu thuế GTGT sẽ dẫn đến
việc nhà ĐT phát triển BĐS bị coi là đối tượng được miễn một phần thuế GTGT. Do
đó, họ có thể không được khấu trừ toàn bộ số thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan
đến hoạt động BĐS. Hay nói cách khác, thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến
thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế GTGT (như chi phí cải
tạo đất), sẽ không được khấu trừ là GTGT đầu vào.
Tuy nhiên, dù gì đi nữa thì Thông tư hay Nghị định chỉ làm rõ hơn những nội dung
của Luật, cốt lõi vấn đề là Luật đã ban hành. Nếu Luật chưa phù hợp thì không thể đòi
hỏi Thông tư phải chuẩn và làm thế nào để có một bộ Luật tiến tiến, hợp thời lại là
công việc của các cơ quan quản lý.
(cid:190) Vấn đề ngăn chặn nạn đầu cơ làm giá chưa được kiểm soát tốt: Trong thực
tế, nước ta đã từng có lúc có nơi diễn ra cảnh người người đổ xô chen lấn để đăng ký
mua nhà dự án làm thị trường tăng nhiệt. Tuy nhiên sau đó thị trường hạ nhiệt nhanh
chóng, rồi trầm lắng kéo dài. Tình trạng này chứng tỏ, hàng hóa trên thị trường không
khan hiếm. Đầu cơ là có thật. Minh họa cụ thể cho nhận định trên là trong 6 tháng đầu
năm 2010, giá cả trên thị trường BĐS Hà Nội đã có những biểu hiện bất thường, một
số nơi tăng lên đến 40% so với thời điểm cuối năm 2009. Kết quả điều tra của
Vietnam Report cho thấy 61,9% người mua nhà đất tại Hà Nội nhằm mục đích ĐT
chứ không phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình. Trong đó, tỷ lệ dành cho đầu
cơ ngắn hạn xấp xỉ với tỷ lệ ĐT dài hạn. Như vậy, so với điều tra cùng kỳ năm 2008
của Vietnam Report, xu hướng đầu cơ đã gia tăng gấp đôi trên thị trường BĐS Hà
Nội. Điều này làm giá nhà đất tại Hà Nội tăng cao đột biến, đẩy tỷ lệ giá nhà/thu nhập
ở Hà Nội lên quá cao. Nếu như tại các nước có thị trường BĐS minh bạch và phát
triển giá một căn hộ chung cư thường cao gấp 4 đến 8 lần thu nhập một năm của
người lao động có mức thu nhập trung bình thì tại Hà Nội, con số này lên đến 25.
Trang 36
Hình 3.4-Biến động giá BĐS trong 6 tháng đầu năm 2010 trên thị trường Hà Nội.
Nguồn: Vietnam Report.
Từ những diễn biến trên cho thấy thị trường BĐS VN cho đến nay vẫn bị giới
đầu cơ thâu tóm và rất khó kiểm soát. Nhiều người hy vọng Luật thuế nhà, đất ở ra đời
sẽ giúp thị trường BĐS bớt căng thẳng và ổn định hơn. Nhưng thực tế, mức thuế suất
hiện tại trong dự thảo luật là quá thấp đối với những đối tượng đầu cơ đất đai, đặc biệt
là với những khu vực đang có quy hoạch. Tuy nhiên cần phải xem lại xem giải pháp
dùng thuế cao để chống đầu cơ đã là giải pháp đúng chưa? Bởi vì nếu cứ theo hướng
nâng cao thuế thì quyền sở hữu đất hợp pháp của những người có nhu cầu thực sự sẽ
bị xâm hại. Mức thuế cao sẽ tăng thêm gánh nặng cho người tiêu dùng khi mà mặt
bằng giá đã cao vọt so với thu nhập của phần lớn nhân dân. Trong khi đó vấn đề cốt
lõi là phải nâng cao trình độ quản lý điều hành và khả năng kiểm soát hoạt động sở
hữu đất đai của dân chúng cho các cơ quan quản lý lại không được chú trọng. Chỉ theo
hướng đó thì vấn đề đánh thuế mới được tính đến, bởi vì quy định đánh thuế lũy tiến
đối với chủ sở hữu nhiều đất trong cả nước sẽ không khả thi khi hiện tại các cơ quan
quản lý về đất vẫn chưa thống kê được mỗi cá nhân, tổ chức đang sở hữu bao nhiêu
nhà, đất. Khi hệ thống đăng ký sở hữu BĐS chưa tốt, thì quy định đánh thuế lũy tiến
đối với đất sẽ càng khuyến khích giao dịch ngầm và khiến các chủ ĐT, người mua
BĐS trì hoãn việc làm giấy tờ sở hữu để lách thuế. Cơ quan thuế cũng sẽ khó kiểm
Trang 37
soát được việc thu thuế BĐS khi chưa bắt buộc mọi giao dịch BĐS phải qua sàn. Hậu
quả là ngành thuế chỉ thu được thuế của người nghèo mà không thu thuế được từ giới
đầu cơ nhà đất. Rõ ràng rất khó và cũng không nhất thiết phải loại trừ hoàn toàn hiện
tượng đầu cơ BĐS. Tuy nhiên cần phải kiểm soát tốt hiện tượng này trong một phạm
vi nào đó để không gây những tác động xấu đền nền kinh tế XH, cũng như không dẫn
đến bong bóng BĐS gây phá hoại kết cấu thị trường.
(cid:190) Chính sách quản lý, phân phối nhà ở, đất ở trong lĩnh vực công còn nhiều
bất cập: Hiện nay quỹ đất đai chưa xây dựng còn rất lớn, nhưng đa phần đã có chủ
ĐT xin quy hoạch dự án (đặc biệt là những vị trí tốt), mà không phải đơn vị nào cũng
có đủ năng lực về vốn, về chuyên môn để có thể đảm đương. Bằng chứng cho sự yếu
kém này là có rất nhiều công ty thuộc Nhà nước và tư nhân đã xin dự án từ vài trăm
đến vài ngàn hecta, nhưng tốc độ triển khai dự án rất chậm. Không chỉ những công ty
không có đủ năng lực, ngay cả những công ty có vốn lớn, nhiều kinh nghiệm ĐT quốc
tế cũng triển khai dự án kém hiệu quả, chẳng hạn như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng- Nam
Sài Gòn, ban đầu được giao khoảng 600 hecta đất sạch (đã có người làm công tác đền
bù trước) sau được duyệt bổ sung thêm 200 hecta (lấy đất hai bên đường Nguyễn Văn
Linh), trong 15 năm mà chỉ mới hoàn thiện được khoảng 2/3 dự án.
Xin ĐT dự án diện tích quá lớn là cơ hội để nhà ĐT dự án tìm cách chuyển
nhượng từ từ. Và đó cũng là một trong những lý do làm cho giá cả thị trường BĐS bị
thao túng và thường xuyên biến động, khi đóng băng khi nóng sốt, trong khi những
người cần đất để sử dụng cho sản xuất, kinh doanh thực sự khó khăn. Và đây cũng là
nguồn gốc phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu. Có những đơn vị ĐT nước ngoài ngay từ
khi Nhà nước vừa mới quy hoạch, trong thời gian ngắn đã đăng ký hàng ngàn hecta
(khu Đô thị Tây Bắc Củ Chi-TP.HCM) nhưng thực sự có ĐT hay không còn phải chờ
thời gian trả lời, trong khi đó đã làm mất cơ hội của bao người khác. Đây là những bất
hợp lý tồn tại đã nhiều năm qua, gây khó khăn cho công tác quản lý, làm cho đời sống
của người dân trong khu vực bị xáo trộn, bất ổn kéo dài.
(cid:190) Công tác thẩm định, cấp phép dự án ĐT chưa tốt dẫn đến tính hiệu quả của
những dự án BĐS đã và đang ĐT còn thấp: Không khó để nhận thấy hiệu quả ĐT
của các dự án ở VN hiện nay là thấp, đặc biệt ở khu vực Nhà nước, vốn đang chiếm
Trang 38
gần nửa tổng ĐT toàn XH (khoảng 43%). Tình trạng ĐT dàn trải, thất thoát, lãng phí,
sử dụng vốn kém hiệu quả, chậm tiến độ thi công hoặc nợ đọng vốn ĐT xây dựng cơ
bản…chưa được cải thiện đáng kể. Hiệu quả thấp trong ĐT công được xác định là một
trong những lý do chủ yếu dẫn tới lạm phát cao trong hai năm qua. Đối với các khu
vực có vốn ĐT nước ngoài và tư nhân, các dự án ĐT không hiệu quả là các dự án
không tận dụng được lợi thế của nền kinh tế, không phù hợp với lợi ích của quốc gia.
Tăng trưởng ĐT trong những năm gần đây chủ yếu dựa vào khu vực FDI. Kể từ năm
2006 đến nay, dòng FDI vào VN tăng đột biến, hàng năm luôn đạt kỷ lục so với năm
trước, trong đó gần 50% là ĐT vào BĐS. Cụ thể:
Lượng vốn FDI vào VN Năm (tỷ USD)
2006 10,2
2007 20,3
2008 64,01
2009 21,48
12 Tính đến tháng 10/2010
Đối với các nhà ĐT FDI, VN luôn mở rộng cửa chào đón với nhiều chính sách ưu
đãi. Tuy nhiên, một số dự án ĐT sau khi được cấp phép đã không mang lại hiệu quả,
thậm chí có dự án hoạt động vi phạm pháp luật VN. Đồng thời dòng FDI tăng đột biến
cũng đã làm bộc lộ khả năng hấp thụ vốn chưa cao của nền kinh tế, mà chủ yếu là do
yếu kém về thể chế, kết cấu hạ tầng và nguồn nhân lực có kỹ năng. Đây đang là những
nút thắt cổ chai đối với việc triển khai các dự án FDI. Vì vậy, việc rà soát hiệu quả của
các dự án ĐT và thu hồi giấy phép ĐT cần được liên tục triển khai nhằm tăng hiệu
quả ĐT và lành mạnh môi trường ĐT tại VN. Hiện nay nhiều tỉnh thành trong cả nước
đang đẩy mạnh công tác này, một số dự án đã và sắp bị tước giấy phép do vi phạm
pháp luật nghiêm trọng hoặc chậm triển khai quá 12 tháng mà không có lý do chính
đáng hoặc không được phép gia hạn (bất kể đó là dự án có vốn ĐT nước ngoài). Theo
Ban Quản lý các khu chế xuất- khu công nghiệp TP.HCM (Hepza) hiện có 54 dự án
có vốn ĐT nước ngoài và 11 dự án có vốn ĐT trong nước chậm triển khai, nếu các
chủ ĐT không có khả năng triển khai sẽ bị thu hồi giấy phép. Ở các tỉnh thành trong
Trang 39
cả nước, danh sách các dự án bị tước giấy phép đang ngày càng tăng gồm 12 dự án ở
Phú Quốc, 12 ở Ninh Thuận, 22 ở Tây Ninh, 51 ở Bắc Ninh, 8 ở Long An, Quảng
Nam, Vũng Tàu… Đặc biệt có dự án lên tới 4,15 tỷ USD như Dự án Bãi biển Rồng do
Tano Capital LLC và Global C&D Inc (Mỹ) làm chủ ĐT ở Quảng Nam, hay Dự án
khu liên hợp thép Cà Ná ở tỉnh Ninh Thuận có tổng vốn ĐT lên đến 9,8 tỷ USD do
Công ty Maju Stabil SDN thuộc tập đoàn Lion Group của Malaysia làm chủ ĐT…
Chất lượng FDI được đo lường bằng mức độ phù hợp của từng dự án với cơ cấu kinh
tế của cả nước, từng vùng lãnh thổ và từng địa phương. Việc rút phép ĐT những dự
án không hiệu quả là nhằm làm lành mạnh hóa môi trường ĐT. Tuy nhiên, việc này đã
không xảy ra nếu các cơ quan cấp phép làm tốt hơn công tác thẩm định tính khả thi
của từng dự án cũng như công tác hậu kiểm khi dự án đã đi vào hoạt động. Về mặt
quản lý của Nhà nước, phải nhìn nhận rằng tình trạng yếu kém, thiếu hiệu quả trong
ĐT và xây dựng chủ yếu là do công tác quy hoạch, vấn đề phân cấp ĐT và công tác
quản lý, giám sát, thanh kiểm tra…chưa được kiểm soát chặt chẽ. Quy hoạch thường
thiếu sự gắn kết giữa các ngành, chồng chéo và thiếu đồng bộ. Đặc biệt lập quy hoạch
và thực hiện quy hoạch ở nước ta không liên quan đến nhau. Ba điều kiện tiên quyết
để phân cấp quản lý ĐT và xây dựng có hiệu quả là “năng lực quản lý của cơ quan
phân cấp- trách nhiệm được phân cấp- chế tài kiểm tra giám sát” đã bị xem nhẹ và
lãng quên. Vì thế khi ra quyết định phê duyệt dự án sai cũng ít khi bị truy cứu trách
nhiệm và có biện pháp xử lý thích đáng. Điều này nếu không cải thiện sớm sẽ ảnh
hưởng xấu đến việc kêu gọi thu hút vốn ĐT của Nhà nước.
3.2.2.2 Về cung cầu hàng hóa bất động sản: Hiện nay, nhu cầu về BĐS, nhất là
nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy
mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM. Trong năm 2010, nhu cầu về nhà ở đô thị khoảng 62,5 triệu m2.
Trang 40
Hình 3.5- Tỷ lệ mua căn hộ theo Quận/ huyện tại TP.HCM
Hình 3.6- Lý do mua căn hộ để ở tại các Quận/ huyện trong TP.HCM
Nguồn VietRees.
Nguồn cung cho thị trường BĐS năm 2010 được dự báo là dồi dào. Đối với nguồn
cung nhà ở, dự báo năm 2010 sẽ có khoảng gần 90.000 căn hộ chào bán và khoảng hơn 80.000 căn hộ hoàn thành. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 18 triệu đồng/m2 sẽ
thu hút được sự quan tâm đặc biệt của người mua tại Hà Nội và TP HCM. Với sự dồi
dào về nguồn cung, cung cầu sẽ tương đối cân bằng trên thị trường BĐS, tạo cho
người mua có nhiều cơ hội để lựa chọn trước khi đưa ra quyết định. Trong khi đó, sự
gia tăng thu nhập và tích lũy tài sản trong tầng lớp trung lưu cũng ngày một nhiều lên,
nhu cầu thoả mãn cuộc sống ngày một cao hơn sẽ góp phần làm cho số lượng BĐS
giao dịch thành công sẽ tăng lên.
Trang 41
Trong năm 2010, các chương trình phát triển nhà ở XH, nhà ở cho người thu nhập
thấp và các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở tiếp tục được triển khai mạnh mẽ, góp
phần điều chỉnh thị trường và đảm bảo an sinh XH. Như, chương trình hỗ trợ về nhà ở
cho các hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày
12/12/2008 tiếp tục thực hiện hỗ trợ cho khoảng 180.000 hộ nghèo thuộc đối tượng là
hộ gia đình có công với cách mạng, hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo và các hộ
nghèo khác. Số vốn ước tính là 1.500 tỷ đồng. Chương trình nhà ở cho sinh viên bằng
trái phiếu Chính phủ, mục tiêu bố trí chỗ ở cho 330.000 sinh viên theo Nghị quyết
18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ, dự tính nguồn vốn đề nghị phân bổ là
4.800 tỷ đồng. Về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, theo báo cáo của 39 tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương, hiện đã có 26 địa phương đăng ký vay vốn ưu đãi
cho 71 dự án với tổng mức ĐT là 9.583 tỷ đồng (trong đó nhu cầu vay vốn 2 năm
2010, 2011 là 5.900 tỷ đồng) đáp ứng cho khoảng 232.800 công nhân. Còn về nhà ở
cho người thu nhập thấp tại đô thị, hiện đã có 35 địa phương đăng ký vay vốn ưu đãi
cho 124 dự án với tổng mức ĐT là 24.781 tỷ đồng (trong đó nhu cầu vay vốn 2 năm
2010, 2011 là 15.300 tỷ đồng) đáp ứng cho khoảng 64.000 hộ, tương ứng với 285.500
người. Theo Quyết định số 1308/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì đa số các dự
án được bố trí vốn phải hoàn thành trong 2 năm 2010-2011 (trong số 94 dự án có 78
dự án phải hoàn thành trong năm 2010 và 16 dự án sẽ hoàn thành chậm nhất vào quý
III năm 2011). Vì thế nguồn cung BĐS trong năm 2010 là rất dồi dào.
3.2.2.3 Mặt bằng giá bất động sản hiện nay quá cao:
Hiện nay, giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở theo chiều hướng đi ngang
nhưng vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn
cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng
có thu nhập thấp.
Trang 42
Hình 3.7- Biểu đồ thể hiện chỉ số giá căn hộ và đất nền tại TP.HCM
Nguồn VinaLand
Theo kết quả khảo sát thực tế, trong năm 2009, giá BĐS nói chung, trong đó giá
nhà ở nói riêng là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển
của nền kinh tế nước ta, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS. Ví dụ: Chi phí để
tạo ra 1 chung cư cao 20-25 tầng được xây dựng tại Hà Nội tính theo mặt bằng giá
cuối năm 2009, bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí
vốn, các khoản chi phí khác cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà ĐT, thì giá thành
Trang 43
vào khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2. Trong khi giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thị trường dao động từ 28-32 triệu đồng/m2. Mức giá của BĐS cao
có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng nhà ở. Hiện nay,
VN đang có giá nhà đất đứng thứ 20 trên thế giới. Tuy nhiên nếu so với thu nhập của
người dân thì chúng ta thuộc hàng cao nhất thế giới. Theo kinh nghiệm của thế giới,
có một chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc ĐT về nhà ở, đó là tỷ lệ giữa số
tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập
hàng tháng của gia đình. Đối với gia đình loại trung lưu, tỷ số này vào khoảng 1/3 tức
là mỗi gia đình chỉ phải dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay
mua nhà. Trong khi ở nước ta, tỷ lệ này trung bình vào khoảng trên 80% đối với gia
đình có thu nhập vào loại trung bình khá. Khả năng thanh toán này về nhà ở của nước
ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, có thể kể ra:
(cid:190) Chi phí đầu vào cao do chi phí ĐT xây dựng, lãi suất, chi phí đất hiện quá
cao: Một ví dụ cho tình trạng này là trong giai đoạn cuối năm 2008, thị trường BĐS
đóng băng khiến giá BĐS giảm đến 50 % so với đỉnh điểm 2007, nhưng đối với thị
trường đất thô để phát triển BĐS (đất nông nghiệp, đất thổ cư thì hầu như không giảm
mà còn có xu hướng tăng. Tại Q9 TP.HCM, nhà ĐT BĐS không thể đền bù dưới 2,5 triệu đồng/m2 đất thô, với giá đền bù này thì giá thành đất thương phẩm phải lên tới 8- 9 triệu đồng/m2, chưa kể lợi nhuận, nhưng thực tế hiện nay, đất nền tại đây được rao bán với giá 8 triệu đồng/m2 đã không có người mua. Không chỉ nhà ĐT kêu khổ vì bất
hợp lý này mà chính NN cũng phải chịu hậu quả khi khiển khai các dự án hạ tầng
công ích đường- điện- nước. Điển hình là dự án khu đô thị Thủ Thiêm Q2, TP.HCM. Trong vòng 3-5 năm giá đất thô tại khu vực này đã tăng từ 300- 500 ngàn đồng/m2 lên tới 3- 15 triệu đồng/m2, khiến cho chi phí đền bù dự tính năm 2000 là khoảng 800 tỷ
đồng đã bị đẩy lên 25.000 tỷ đồng theo giá thị trường vào cuối năm 2009.
(cid:190) Mặt khác, cũng phải kể tới nguyên nhân cơ cấu hàng hoá BĐS còn bất cập, thị
trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường,
đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn
chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước).
Trang 44
(cid:190) Vấn đề thông tin bất cân xứng: Tính minh bạch của thị trường BĐS VN hiện
nay là quá thấp. Hiện chưa có cơ quan Nhà nước nào có thể cung cấp các thống kê
đáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch BĐS, trong khi đó mới chỉ là hai thông tin
tối thiểu để có thể theo dõi, đánh giá và quản lý thị trường. Cả nước có hàng trăm,
hàng ngàn dự án BĐS đã được cấp phép nhưng quy mô dự án, chủ ĐT, chi phí đền bù
giải phóng mặt bằng, lượng vốn ĐT, tiến độ triển khai dự án, tiến độ ĐT, tiến độ làm
thủ tục... đều là những thông tin rất khó tiếp cận. Các số liệu về tín dụng BĐS của hệ
thống NH hiện vẫn là số liệu không tiếp cận được đối với những người ngoài hệ thống
NH. Môi trường thông tin thiếu minh bạch như vậy là mảnh đất màu mỡ cho các hoạt
động đầu cơ và bơm thổi giá nhà đất. Thị trường thiếu minh bạch với những thông tin
bất cân xứng đã làm cho phần thiệt hại nghiêng về người có nhu cầu BĐS thật sự. Do
thiếu thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng chấp nhận mua BĐS với
mọi điều kiện và mọi giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro. Nếu tăng cường minh bạch hóa
cho thị trường BĐS, giá nhà đất nhất định sẽ bình ổn hơn.
(cid:190) Nguồn vốn không thể đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở vì vẫn dựa vào
nguồn TD của hệ thống NHTM: Thông tư số 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ
ngày 01/10 nhiều khả năng sẽ khiến các NH thắt chặt hơn nữa cho vay trong lĩnh vực
BĐS trong thời gian tới. Thông tư này có thể sẽ buộc các NHTM thu hẹp TD, hạn chế
cho vay ở lĩnh vực BĐS để giảm tỉ lệ rủi ro. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực
BĐS có thể bị siết lại, gây khó cho cả chủ ĐT và khách hàng muốn tham gia thị
trường. Thông tư này quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS
tăng từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các NH lên 9%. Như
vậy, cùng với tác động của Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị
trường, Nghị định 71 với các ràng buộc trong quá trình góp vốn, thì trong ngắn hạn,
thị trường BĐS chắc chắn sẽ chứng kiến một đợt biến động lớn.
3.2.2.4 Những hạn chế của các DN kinh doanh bất động sản Việt Nam
(cid:190) Thiếu vốn và cũng thiếu luôn tính chuyên nghiệp: số DN đăng ký kinh doanh
BĐS tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu
của thị trường. Trong các dự án liên doanh, phía VN cũng thường lép vế vì đơn thuần
chỉ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn phát triển và kinh doanh thế nào hầu như
Trang 45
hoàn toàn lệ thuộc vào đối tác nước ngoài. Tuy nhiên, năng lực tài chính yếu chỉ là
một phần nguyên nhân dẫn đến sự thất thế của DN nội. Điều cốt lõi là hiện nay rất
nhiều DN trong nước chưa thấu hiểu về phát triển dự án BĐS, không phân biệt được
điểm khác nhau giữa xây dựng và phát triển BĐS. Trong một dự án BĐS, nhiều chủ
ĐT trong nước hiện chỉ chú trọng đến bản thân căn nhà chứ chưa quan tâm tới việc
xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh có cơ sở hạ tầng đồng bộ. Hệ quả là nhiều sản
phẩm nhà ở ra đời nhưng không được quan tâm do không đảm bảo được các yêu cầu
tiện ích cho cuộc sống của khách hàng. Điều này có một phần do ảnh hưởng của tình
trạng thiếu vốn nhưng phần lớn là do sự thiếu chuyên nghiệp trong công tác phát triển
dự án của các DN kinh doanh BĐS VN. Trong khi các nước trong khu vực đã hình
thành nhiều tập đoàn ủy thác ĐT BĐS, như con đường tất yếu phục vụ cho hoạt động
kinh doanh thời hội nhập, thì các DN trong nước gần như chưa thể hiện được tầm nhìn
đối với việc cần thiết phải liên minh, hợp tác. Hệ quả là các DN không chỉ cạnh tranh
vất vả trên sân nhà do hạn chế về vốn; mà việc tìm kiếm các cơ hội kinh doanh bên
ngoài nước cũng không khả thi do thiếu am hiểu về các thông lệ, luật pháp kinh doanh
quốc tế
(cid:190) DN kinh doanh BĐS VN bị hạn chế về năng lực quản lý: Hiện các DN trong
nước đang thiếu kinh nghiệm quản lý, nhất là quản lý các DN, tập đoàn lớn. Do năng
lực quản lý kém nên tầm nhìn của nhiều DN sẽ bị hạn chế, từ đó không xây dựng
được những chiến lược kinh doanh phù hợp, cho ra đời những sản phẩm không đáp
ứng được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng.
(cid:190) Công tác nghiên cứu thị trường, thiết kế, tư vấn, tiếp thị cũng như những
dịch vụ chăm sóc khách hàng chưa được các DN chú trọng: Đa phần chủ ĐT của
các dự án BĐS hiện nay là các công ty xây dựng, hoặc xuất thân từ ngành xây dựng.
Nhưng một công ty xây dựng tốt không có nghĩa là có thể phát triển một dự án tốt.
Xây dựng chỉ là một phần trong quy trình phát triển một dự án BĐS, trong đó bao
gồm rất nhiều bước như nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý chi phí, quản lý dự
án, tư vấn, tiếp thị, bán hàng, chăm sóc khách hàng… Vì là các công ty xây dựng nên
đa phần chủ ĐT trong nước chỉ chú ý đến xây dựng mà bỏ qua rất nhiều bước của một
quy trình phát triển dự án, hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp vì
Trang 46
không có kinh nghiệm. Kết quả là, sản phẩm đầu ra chất lượng kém, giá bán thấp,
hoặc chất lượng cao nhưng do cung dư thừa nên bị ứ đọng, hoặc sản phẩm có cơ sở hạ
tầng thiếu đồng bộ…không đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Có thể thấy các điểm yếu nêu trên không phải là quá trầm trọng, tuy nhiên nếu
không được khắc phục sẽ gây ảnh hưởng xấu và ngày càng lớn đối với kết quả kinh
doanh của DN, cũng như sức cạnh tranh của toàn bộ nền kinh tế.
3.2.3 Những động thái từ phía Nhà nước: Trước những diễn biến xấu của thị
trường BĐS, chính phủ đã có một số giải pháp nhằm giúp thị trường BĐS phát triển
ổn định:
(cid:190) Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ: Thuế vẫn luôn là công
cụ được xem là hữu hiệu nhất để hạn chế đầu cơ. Bộ Xây dựng đã đề nghị điều chỉnh
bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất (hoặc xây dựng Luật thuế BĐS) theo hướng điều tiết
đối với các hộ gia đình, cá nhân (trước mắt ở đô thị) sở hữu nhiều tài sản nhà đất
nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Trường
hợp tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu
nhập thì BĐS đó không bị đánh thuế luỹ tiến. Giảm mức thuế chuyển nhượng xuống
1% và không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhượng
BĐS với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập DN.
Ngày 17/6/2010 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp với việc tăng mức thuế nhà đất từ 0,06 lên 0,2% và bắt đầu có hiệu
lực từ 1/1/2012. Như vậy, với việc đánh thuế đất phi nông nghiệp để hạn chế đầu cơ,
rất có thể lại xảy ra hiện tượng các nhà đầu cơ đổ xô vào thị trường nhà ở, căn hộ vì
hai diện này hiện vẫn chưa được xét đến trong diện chịu thuế. Vì thế, trong trung và
dài hạn, cần tiếp tục đưa nhà ở vào diện chịu thuế nhưng cần phải tính toán thật kỹ để
tránh gây thiệt hại cho những người có thu nhập thấp mà chưa có sở hữu nhà. Bởi vì
trên thực tế, hiện tượng đầu cơ không chỉ xảy ra với đất mà rất nhiều nhà đầu cơ sở
hữu từ 2 căn nhà trở lên, trong đó căn thứ 2 phục vụ mục đích đầu cơ nhiều hơn.
(cid:190) Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường: Bộ
Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 20 hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một
số chỉ số đánh giá thị trường BĐS tại 4 TP lớn là Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Cần
Trang 47
Thơ. Đây được coi là cách để kìm cương thị trường nhà đất vốn luôn bất kham. Các
loại BĐS được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm: BĐS để bán, chuyển
nhượng là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền; BĐS để cho thuê là văn phòng...
Theo đó, căn hộ chung cư là căn hộ thuộc các chung cư được phân hạng theo quy định
hiện hành (gồm chung cư hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4); nhà ở riêng lẻ là loại nhà
ở (không phải là căn hộ chung cư) được hình thành tại các khu phố, các khu dân cư
hiện hữu, các khu đô thị mới và các dự án nhà ở; đất nền là đất dùng cho mục đích ở,
được hình thành trong các khu đô thị mới, các dự án nhà ở và đất hiện hữu trong các
khu phố, khu dân cư; văn phòng là diện tích sàn của công trình sử dụng cho mục đích
làm việc. Thời điểm gốc được lựa chọn để xây dựng chỉ số là từ quý 1/2011. Các chỉ
số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS sẽ được công bố công khai hằng
quý và hằng năm. Phương pháp tính toán chỉ số dựa trên tình hình giao dịch thực tế
giữa người dân với nhau ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thể trong các đô
thị chứ không phải giá do chủ ĐT các dự án ấn định. Ngoài ra, còn tính tới biến động
giá của các BĐS tương tự theo thời gian, cũng có thể sẽ có chỉ số cho từng phân khúc
thị trường như nhà cao cấp, nhà trung bình hay căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, văn
phòng, khách sạn...Trước mắt, sẽ thí điểm tại 4 đô thị lớn, sau đó khuyến khích các
tỉnh, TP khác áp dụng để xác định và công bố các chỉ số đánh giá BĐS phục vụ công
tác quản lý thị trường BĐS tại địa phương.
Rõ ràng rằng minh bạch hoá thông tin là rất quan trọng. Một số dự án BĐS hiện
nay khi thông tin đến được với người mua thực sự thì đã không còn là giá gốc, thay
vào đó người tiêu dùng phải trả chênh lệch rất lớn. Điều này chủ yếu là do có sự móc
nối giữa nhà đầu cơ và người nắm giữ thông tin về dự án. Vì vậy, việc Thông tư số 20
ra đời là một động thái tích cực của Chính phủ trong bước đầu của lộ trình minh bạch
hóa thông tin thị trường. Hy vọng đây sẽ là bước ngoặc giúp người tiêu dùng có được
nhiều sự lựa chọn và giúp điều tiết cung cầu tốt góp phần thúc đẩy thị trường BĐS
VN phát triển lành mạnh và ổn định.
(cid:190) Chính phủ công bố gói ĐT về nhà ở XH cho thị trường BĐS: Đầu năm 2009,
Chính phủ đã công bố gói ĐT trị giá 2.500 tỷ đồng về nhà ở XH cho thị trường BĐS
với hy vọng “gói ĐT vào thị trường nhà ở XH sẽ có tác động như một cú hích lớn của
Trang 48
Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Giải quyết tốt nhà ở cho người lao
động là một biểu hiện rất cụ thể của định hướng XH chủ nghĩa trong nền kinh tế thị
trường của nước ta .Việc xây 17 nghìn căn nhà ở XH mang ý nghĩa giải quyết vấn đề
an sinh XH về nhà ở nhiều hơn là kích cầu nhằm bình ổn và phát triển thị trường
BĐS, tuy nhiên giải pháp này cũng góp phần bình ổn cung - cầu trong khu vực nhà ở
cao cấp vốn đang mất cân đối giữa cung thật với cầu ảo do đầu cơ nhà đất tạo nên.
Biện pháp kích cầu nhà ở XH có tác dụng đưa giá nhà đất về mức hợp lý so với thu
nhập của người lao động, thị trường nhà ở - đất ở sẽ phát triển bền vững hơn. Tuy
nhiên thực tế thì chỉ một năm sau khi được chia, 80% đã bán hết. Điều này dẫn đến
một kết quả không mong muốn là nhà ở XH được ngân sách chi tiền lẽ ra phải dành
cho người nghèo, cho sinh viên ở, nhưng thực tế phần lớn lại rơi vào tay những người
nhiều tiền, đồng thời tạo ra một lĩnh vực kinh doanh mới cho những nhà ĐT thứ cấp.
Thêm một hạn chế nữa của loại hình ĐT này là khâu lập thủ tục và hồ sơ xin vay vốn.
Theo quy định để vay được vốn ưu đãi này, DN phải có xác nhận về thời điểm và giá
bán. Nhưng giá bán thì chỉ mới có hướng dẫn và để được phê duyệt thì phải mất một
khoảng thời gian. Điều này làm cản trở “vòng quay vốn” của DN, từ đó tác động lên
giá bán căn hộ. Mãi tới gần đây, những cản trở này mới phần nào được tháo gỡ. Ngày
16/8/2010, Hà Nội đã ban hành Quyết định số 34/2010/UBND, trong đó quy định khá
cụ thể về điều kiện, tiêu chuẩn đối tượng được mua nhà ở XH…Quyết định trên của
Hà Nội đã đưa ra các tiêu chí phù hợp và phân biệt rõ các đối tượng có thu nhập thấp
giúp cho những người có mức thu nhập chưa cao có thể tiếp cận về nhà ở và phục vụ
các đối tượng thực sự khó khăn về nhà ở. Đồng thời góp phần thuận lợi để nhà ĐT
vẫn đạt được mục đích kinh doanh của mình khi tham gia hưởng ứng những chính
sách an sinh XH của Chính phủ.
(cid:190) Chính phủ có những chế độ thông thoáng hơn về sở hữu nhà ở, đất ở đối với
Việt kiều, người nước ngoài: Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung điều 126 của
Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ
họp thứ 5 ngày 18/6/2009. Theo đó, người VN định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà
ở tại VN, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về ĐT về phân khúc nhà
ở. Đây là một sự kiện tác động tích cực đến nền kinh tế, thứ nhất sẽ khuyến khích nhà
Trang 49
ĐT nước ngoài vào VN, góp phần thúc đẩy làn sóng ĐT trong tương lai vì tạo điều
kiện về chỗ ở ổn định cho họ và gia đình; thứ hai là góp phần làm cho thị trường BĐS
sôi động hơn do tăng cầu cho thị trường, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở cao cấp sẽ tăng
mạnh. Người VN ở nước ngoài được mua sở hữu nhà ở tại VN được xem là một yếu
tố khuyến khích được các đối tượng này tham gia ĐT và làm việc lâu dài tại VN.
Trong khi đó, các DN kinh doanh BĐS cũng hy vọng đây là một yếu tố thúc đẩy sự
phát triển thị trường BĐS sôi động hơn. Thực ra chính sách về nhà ở đối với người
VN ở nước ngoài đã có từ lâu, trong quá trình thực hiện thì gặp nhiều khó khăn do
không phù hợp với thực tế, thủ tục phức tạp, chồng chéo. Cụ thể, năm 2001, Chính
phủ đã ban hành Nghị định 81/2001/NĐ-CP cho phép 4 đối tượng Việt kiều được mua
nhà tại VN. Sau đó, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/7/2006 tiếp tục mở rộng đối
tượng Việt kiều được mua nhà và quy định rõ quyền sở hữu nhà ở tại VN của người
VN định cư ở nước ngoài tại Điều 126. Với chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho
người nước ngoài làm ăn sinh sống tại VN, đầu năm 2007, Chính phủ đã giao Bộ Xây
dựng dự thảo chính sách về nhà ở cho người nước ngoài trên nguyên tắc khuyến khích
mua nhà ở VN. Rút kinh nghiệm, đề án cho phép người nước ngoài mua nhà lần này
đã dự kiến mọi quy định về thủ tục (chẳng hạn như những giấy tờ để chứng minh
thuộc các đối tượng được mua nhà sẽ bao gồm: hộ chiếu hợp lệ do cơ quan nước
ngoài cấp, giấy chứng nhận ĐT, thư mời của cơ quan có thẩm quyền của VN, xác
nhận thời gian sinh sống tại VN của cơ quan có thẩm quyền…) sẽ được quy định ngay
trong nghị định mà không cần phải có hướng dẫn. Thực ra, kể từ năm 2007 người
nước ngoài đã được quyền tham gia hầu hết các hoạt động ĐT kinh doanh BĐS nhà ở
tại VN. Việc xây dựng cơ chế mới về nhà ở cho người nước ngoài là một bước tiếp
theo hoàn thiện các quy định nhà ở cho người nước ngoài.
Mới đây nhất, ta có Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành luật Nhà ở. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 8/8/2010, thay thế nghị
định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ. Nghị định này cho phép
người VN định cư ở nước ngoài được tạo điều kiện hơn nếu muốn mua nhà tại VN.
Thời hạn sở hữu nhà của người VN định cư ở nước ngoài là ổn định, lâu dài. Ngoài
nội dung liên quan đến nhà ở cho Việt kiều, nghị định 71 còn quy định chi tiết về sở
Trang 50
hữu, quản lý sử dụng nhà ở bao gồm nhà chung cư, biệt thự tại đô thị; giao dịch về
nhà ở; quyền sở hữu nhà ở tại VN của người VN định cư ở nước ngoài và của tổ chức,
cá nhân nước ngoài; quản lý Nhà nước về nhà ở.
Nghị định mở rộng đối tượng mua và sở hữu nhà là phù hợp với thực tiễn phát
triển, mở rộng của cộng đồng VN ở nước ngoài. Chính sách mở cho người VN định
cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà là theo quy luật tất yếu. Nó phù hợp với bối cảnh
nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, theo điều kiện hội nhập WTO và là sự
thể hiện thiết thực tinh thần Nghị quyết 36 của Bộ Chính trị tạo điều kiện cho kiều bào
gắn bó với quê hương, đất nước.
Tuy nhiên, chính sách thoáng đến đâu cũng phải phù hợp với tư duy, thực tiễn phát
triển kinh tế - XH của đất nước. Khi thực hiện chính sách, phải tính toán được sự tác
động của nó tới thị trường BĐS trong nước. Liệu có xảy ra tình trạng đầu cơ khi lượng
kiều hối chảy ồ ạt vào VN. Và trong trường hợp giá nhà đất lên cao, liệu người thu
nhập thấp trong nước có điều kiện mua nhà nữa không? Đó là chưa kể không phải
người VN định cư ở nước ngoài nào cũng giàu có, sẵn tiền mua nhà hay thị trường
BĐS VN sẽ trở thành nơi rửa tiền của tội phạm quốc tế... Đây là bài toán mà các nhà
quản lý phải cân nhắc tổng thể.
(cid:190) Nhà nước cải cách theo hướng đơn giản hóa các thủ tục hành chính, từng
bước tạo thuận lợi cho người dân và DN: Hiện nay, chúng ta đã hình thành hệ thống
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban
hành và chấm dứt tình trạng phân tán trong việc cấp hai Giấy chứng nhận trong suốt
15 năm qua. Đây là bước đột phá quan trọng trong tiến trình cải cách hành chính với
mục tiêu hướng tới người dân và địa phương, cơ sở trong lĩnh vực quản lý đất đai và
ĐT xây dựng, tạo tiền đề cho việc thực hiện pháp luật về đăng ký BĐS, góp phần
hoàn thiện thị trường BĐS ở VN. Hồ sơ địa chính đã được xây dựng, quản lý thống
nhất ở một đầu mối, khắc phục tình trạng nhiều cơ quan quản lý, đã giảm ít nhất 1/2
thời gian giải quyết các thủ tục hành chính so với trước đây. Ngoài ra, nhiều quy định
mới đã được ban hành nhằm tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức như trong việc xin cấp
Trang 51
giấy chứng nhận và đăng ký biến động về đất như: bổ sung các thủ tục đăng ký biến
động đối với tài sản mà trước đây chưa quy định; giảm thời gian xem xét cấp giấy
chứng nhận lần đầu... Đồng thời, quy định trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ
trong việc kiểm tra hồ sơ trước khi tiếp nhận để tránh phiền hà cho người dân và DN.
Nghị định 69/2009/NĐ- CP ra đời đã rút bớt 11 bước xin giao đất tương đương với 6
năm đến nay chỉ còn 1/3 thời gian. Về Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường
đang chuẩn bị một dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung, trong đó dành riêng 1 chương nói về
cải cách thủ tục hành chính liên quan đến việc quản lý sử dụng đất đai, trong đó quy
định cụ thể về trình tự thủ tục giao đất, thuê đất, cấp giấy chứng nhận cho người sử
dụng đất, đăng ký sử dụng đất... (Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
3.3 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS VN đang rơi vào trầm lắng, chờ đợi những chuyển biến mới,
nhưng một vài phân khúc như phân khúc căn hộ trung bình, mặt bằng bán lẻ, thị
trường BĐS sinh thái vẫn tiếp tục sôi động và duy trì tính thanh khoản ổn định.
3.3.1 Phân khúc nhà ở hạng trung: Nhận thấy nhiều thay đổi từ khách hàng,
thời gian qua nhà ĐT bắt đầu tập trung tăng cung cho phân khúc trung bình, thay thế
nguồn cung căn hộ cao cấp. Các chủ dự án chủ yếu thiết kế những căn hộ có diện tích vừa phải, từ 50-60m2 và nằm tại các vị trí cách trung tâm khoảng 10km, không quá xa
nếu như giao thông ở TP.HCM không bị ùn tắc. Báo cáo thống kê của Công ty CBRE
cho thấy trong quý 2/2010 tại thị trường TP.HCM nguồn cung thị trường căn hộ bán
tăng 3.455 căn hộ. Hầu hết các giao dịch thực hiện tập trung ở phân khúc nhà ở hạng trung cấp và bình dân với các căn hộ có diện tích 60 - 80 m2 được ưa chuộng ở mức giá 600 - 800 USD/m2. Thị trường Hà Nội cũng có giá chào bán thứ cấp tăng 3% tại
phân khúc trung cấp. Không chỉ có một nguồn cầu dồi dào, nguồn cung đang không
ngừng tăng, phân khúc trung bình, nhà giá thấp còn nhận được sự hỗ trợ về vốn. Đây
là một trong những yếu tố quan trọng để nhà ĐT yên tâm phát triển phân khúc này. Từ
đây đến cuối năm 2010, thị trường BĐS khó có cơ hội bùng phát những đợt sốt giá do
bị tác động khách quan từ nhiều phía, nhưng các phân khúc giá bình dân sẽ tiếp tục
trở thành tâm điểm ở cả hai địa bàn lớn là TP. HCM và Hà Nội nhằm phục vụ những
người tiêu dùng có nhu cầu thực tế về nhà ở.
Trang 52
3.3.2 Phân khúc thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê, trung tâm mua sắm:
Theo đà tăng trưởng của thị trường bán lẻ VN cùng với sự phát triển về đô thị và khu
dân cư thì các trung tâm thương mại, siêu thị và đại siêu thị dần trở nên là một phần
của nhu cầu tiêu dùng trong cuộc sống của người Việt. Các trung tâm thương mại lớn
ở TP.HCM và Hà Nội, tăng gấp đôi trong 3 năm qua, đã và đang dần thay đổi thói
quen mua sắm của người dân từ chợ truyền thống, cửa hiệu trên các tuyến phố và các
siêu thị quốc doanh sang các siêu thị hiện đại, trung tâm thương mại, khu mua sắm.
Có 2 xu hướng mới sẽ phát triển trong thị trường mặt bằng bán lẻ sắp tới là nâng
cấp chợ truyền thống tạo thành những trung tâm thương mại kết hợp chợ truyền
thống, và trung tâm thương mại phức hợp bao gồm nhiều loại hình dịch vụ. Đối với
mô hình chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại sẽ tận dụng được lợi thế vị trí
đắc địa tại những khu vực trung tâm thành phố. Cách này sẽ giúp tăng tỉ lệ doanh thu
trên diện tích rất nhanh, vì chợ vốn đã có vị trí đắc địa, có sẵn lượng khách mua sắm
đông đảo, khi kết hợp thêm mô hình trung tâm thương mại sẽ thu hút thêm nhiều
khách hàng có thu nhập cao.
Theo CBRE VN, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội hiện có khoảng 100.000m2. Tổng nguồn cung hiện tại của khu bách hóa tổng hợp là 37.700m2, trung tâm thương mại khoảng 60.000 m2 và sảnh bán lẻ khoảng 10.300m2. Tỷ lệ trống tại
các khu vực trung tâm thấp, một số khu vực tại quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trung không
còn chỗ. Theo ước tính của CBRE, trong vòng 3 năm tới, diện tích mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ đạt khoảng 1 triệu m2
Còn TP.HCM hiện có 24 trung tâm mua sắm hiện đại với tổng diện tích 317.665 m2, tăng hơn 2 lần so với năm 2007. Tỉ lệ lấp đầy của các trung tâm này lên đến 94,4%. Ước tính đến 2013, TP.HCM sẽ có 740.000 m2 sàn trung tâm thương mại, tăng
hơn hai lần so với hiện nay, khi các chủ ĐT đang chạy đua triển khai dự án mới. Hiện
nay, Capitaland Group VN & RF Chandle cũng bước vào giai đoạn tăng tốc để kịp
hoàn thành dự án The Vista vào cuối năm 2010. Dự án sẽ cung cấp cho thị trường 14.000 m2 sàn bán lẻ. Hàng loạt dự án trung tâm thương mại khác cũng chuẩn bị khai
trương hoặc thi công vào năm sau. Dự án thiết kế theo mô hình ẩm thực và dịch vụ hỗ trợ văn phòng với tổng diện tích sàn 7.500 m2. Quận 7 có dự án Crescent Mall đang
Trang 53
thi công dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2011 đầu năm 2012. Trong năm 2012,
TP.HCM sẽ có 7 dự án trung tâm thương mại được khởi công. Đó là các dự án:
Saigon M&C quận 1, Tân Phong Shopping Complex, Sunrise City quận 7,
Metropolis, Sport City, Thảo Điền Pearl quận 2 và Saigon Pearl quận Bình Thạnh.
Hoà chung cuộc đua này, tập đoàn Berjaya (Malaysia) đang lập kế hoạch triển khai dự
án Saigon Financial Center, dự kiến hoàn thành năm 2013. Điều này cho thấy
TP.HCM đang đứng trước nguy cơ bội cung mặt bằng bán lẻ trong vài năm tới. Các
số liệu tích cực từ Sở Thống kê TP HCM đã chứng minh sức hấp dẫn của thị trường
bán lẻ tại TP.HCM. Theo đó, từ năm 2005 - 2010, doanh thu của toàn thị trường bán
lẻ ở TP.HCM đã tăng hơn 20% mỗi năm. Trong 5 tháng đầu năm 2010, doanh thu bán
lẻ toàn thành phố đã tăng gần 35%. Thêm vào đó, lợi thế của thị trường bán lẻ còn phụ
thuộc vào sự phát triển lớn mạnh của tầng lớp trung và thượng lưu ngày càng tăng lên
tại đô thị. Một số các tập đoàn bán lẻ nước ngoài cũng như trong nước đã nhận ra
những triển vọng sáng sủa của thị trường này và đang có những chiến lược triển khai
hệ thống phân phối ở các thành phố lớn của VN. Chính những xu thế này của nguồn
cung và nguồn cầu sẽ quyết định giá thuê mặt bằng bán lẻ trong thời gian tới.
3.3.3 Phân khúc thị trường BĐS sinh thái: Đây là kênh ĐT tiềm năng và ổn định.
Gần đây, các kênh truyền thông đã đề cập nhiều tới xu hướng mới trong kinh doanh
BĐS: BĐS sinh thái, còn được gọi là ngôi nhà thứ hai hay nhà nghỉ dưỡng; BĐS du
lịch là các khu nghỉ dưỡng, các căn biệt thự vùng biển như ở Đà Nẵng, Phan Thiết, Bà
Rịa – Vũng Tàu... vốn là những sản phẩm đi đầu trong BĐS sinh thái. Ngoài ra, có
một xu hướng phát triển khác của BĐS sinh thái là các nhà ĐT tập trung phát triển các
khu nghỉ dưỡng, biệt thự sinh thái ở vùng đồi núi, tận dụng cảnh sơn thuỷ hữu tình
của địa phương như đồi núi, hồ nước, sông suối và thảm thực vật xanh tự nhiên. Mỗi
một DN đều đưa ra thị trường các điểm mạnh của mình khi khai thác một khía cạnh
của tiêu chuẩn sinh thái.
Xu hướng ĐT mua biệt thự sinh thái đang được nhiều người có thu nhập cao quan
tâm, bởi lẽ, ngoài việc sử dụng cho các kỳ nghỉ, họ còn có thể cho thuê hoặc bán để
thu lợi nhuận. Theo một số nhà ĐT trong lĩnh vực này, giá BĐS nói chung và BĐS
sinh thái nói riêng luôn gia tăng theo nhu cầu và sự phát triển của hạ tầng XH. Như
Trang 54
vậy, có thể nói tiềm năng gia tăng giá trị của BĐS sẽ rất cao, nếu chủ ĐT biết chọn
lựa những vị trí nằm trong quy hoạch phát triển của Chính phủ. Sản phẩm BĐS sinh
thái luôn có chu kỳ phát triển ổn định, hầu như không xảy ra tình trạng bong bóng,
hay giá ảo. Nguyên nhân do phân khúc này vẫn đang trong giai đoạn đầu phát triển,
khách hàng có nhu cầu sử dụng thực sự, nên ít xảy ra tình trạng bị giới đầu cơ sử dụng
những thủ thuật để tạo ra giá ảo. Do vậy, trong thời gian trước mắt, BĐS sinh thái
phục vụ nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của những người có thu nhập cao,
chứ chưa phục vụ đại đa số người dân.
Kết luận chương 3:
Các số liệu thống kê về nhà ở chưa đồng bộ, còn thiếu, chưa thống nhất, chưa
chính xác, ảnh hưởng đến việc hoạch định chính sách quản lý, phát triển nhà ở và
BĐS. Đó là nhận xét của phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải khi chỉ đạo về chính sách
nhà ở và thị trường BĐS năm 2010. Nhận xét trên phần nào cũng phác họa rõ nét thực
trạng thị trường BĐS ở nước ta hiện nay. Với một thị trường còn non trẻ và tồn tại
nhiều thiếu sót như vậy, VN cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách quản lý về lĩnh
vực nhà ở, thị trường BĐS, đặc biệt là chính sách TD trong lĩnh vực BĐS; đẩy mạnh
công tác XH hóa, huy động nhiều nguồn lực ĐT phát triển nhà ở và BĐS. Tiếp tục
nghiên cứu cải cách thủ tục hành chánh, tăng cường công tác quy hoạch, quản lý phát
triển các khu đô thị mới, nhà ở và BĐS, chống hiện tượng đầu cơ trong kinh doanh
BĐS nhằm phát huy được vai trò là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy
nền kinh tế, góp phần ổn định chính trị XH, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của
người dân.
Trang 55
Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam;
Có thể nói thị trường BĐS VN năm 2008 là năm điều chỉnh nội bộ nền kinh tế sau
năm tăng trưởng bùng nổ 2007. Thị trường BĐS VN năm 2009 là năm điều chỉnh do
tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. Năm 2010, nhiều khả năng nền kinh tế
vượt qua giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng trở lại. Cùng với nền kinh tế, thị trường
BĐS được dự báo là có thể phục hồi. Tuy nhiên, từ những bài học kinh nghiệm đã
được rút ra trên, có thể nhận thấy rằng để thị trường BĐS VN phát triển bền vững, các
nhân tố như hàng hóa BĐS, các chủ thể tham gia trên thị trường, cơ chế vận hành,
hành lang pháp lý đều cần có bước cải tiến mạnh mẽ. Một số giải pháp kiến nghị như
sau:
4.1 Các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam:
Các hình thức huy động vốn trên thị trường tài chính nói chung và thị trường BĐS
VN nói riêng đang khá nghèo nàn, đơn điệu. Điều này không chỉ gây khó khăn cho
DN mà ngay cả người có tiền nhàn rỗi cũng bị thiệt thòi. Bởi lẽ, họ không có nhiều sự
lựa chọn để ĐT hiệu quả nên mất đi cơ hội dịch chuyển đồng vốn để sinh lợi, làm giàu
mà chủ yếu mua vàng hoặc ngoại tệ để cất giữ. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển, việc làm cần thiết hiện nay là phải khơi thông nguồn vốn, đa dạng hóa các kênh
huy động vốn, tận dụng từ các yếu tố nhỏ lẻ đến các yếu tố bên ngoài. Một số giải
pháp đề xuất:
4.1.1 CK hóa BĐS:
Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút ĐT vào thị
trường BĐS vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm BĐS có giá trị lớn, trong khi vốn
nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó,
giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải
làm sao CK hoá được các dự án BĐS. CK BĐS là một loại CK đặc biệt, kết hợp giữa
hình thức ĐT CK và ĐT BĐS, được đảm bảo bằng giá trị BĐS mà nó đại diện, đồng
thời cho phép nhà ĐT kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS này, nhưng không nhất
thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đó trong suốt quá
trình sở hữu CK. Năm 2009, thị trường vốn đã ghi nhận liên tiếp việc các DN thu hút
ĐT dưới dạng hình thức trái phiếu DN, tuy nhiên việc huy động theo hình thức này là
Trang 56
rất ít. Giữa lúc khó khăn về huy động vốn cho các dự án BĐS, nhiều DN đã khá thành
công thông qua kênh phát hành trái phiếu BĐS cho từng dự án cụ thể. Cách phát hành
của DN khá hấp dẫn khi lãi suất phù hợp với tình hình thị trường và nhà ĐT được
chiết khấu trên giá bán căn hộ. Một điển hình cho việc phát hành thành công trái phiếu
BĐS là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal). Hiện Sacomreal
được đánh giá là DN tiên phong và khá thành công trong lĩnh vực này. Từ đầu năm
2008 đến nay, Sacomreal đã 3 lần phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án
BĐS với mức lãi suất từ 8,8%-13,2%/năm, kỳ hạn từ 6-9 tháng, mỗi trái phiếu kèm
theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5-8% trên giá bán. Cả 3 đợt phát hành
trái phiếu của Sacomreal đều khá thành công. Hầu hết trái chủ của đợt phát hành 1 khi
trái phiếu đáo hạn đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại quyền mua cho người khác.
Như vậy, đây là một hình thức huy động vốn rất linh động để DN khơi thông nguồn
vốn. Chi phí vốn ĐT cho thị trường BĐS qua kênh này là khá thấp so với mặt bằng lãi
suất hiện nay. Khi NH thắt chặt TD, qua kênh trái phiếu, DN huy động được một
lượng vốn lớn với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chế được rủi ro.
Do đó, nhiều DN tìm đến thị trường trái phiếu dự án như một cách huy động vốn hiệu
quả để làm hạ tầng, phát triển dự án. Tuy nhiên cũng cần nhấn mạnh rằng mức lãi suất
và thời hạn trái phiếu, giá BĐS cũng như quyền mua căn hộ cần phải phù hợp với tình
hình tài chính suốt quá trình thực hiện dự án. Bên cạnh đó, trái phiếu dự án chỉ đạt
hiệu quả khi thị trường địa ốc phát triển ổn định và không phải DN nào cũng thực hiện
được. Nhà ĐT cũng nên thận trọng trước kênh ĐT này vì rủi ro đối với DN BĐS
không phải là không có. Một hướng đi khác có thể làm là phát hành chứng chỉ BĐS
nhằm giúp các DN thiếu vốn ĐT thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động
vốn, đồng thời tạo thêm kênh ĐT mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng chỉ BĐS sẽ
được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và NH sẽ đảm nhận giám sát việc
giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ BĐS sẽ được
đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà ĐT theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Việc phát
hành chứng chỉ BĐS là khả thi và có nhiều ưu điểm hơn so với việc phát hành trái
phiếu công trình. Đồng thời, chứng chỉ BĐS cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ XH,
nhất là các nhà ĐT địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai
Trang 57
thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Theo Nghị định 71 của Chính phủ, có hiệu lực
từ ngày 8/8/2010, các hình thức huy động vốn ĐT dự án BĐS: vay vốn, phát hành trái
phiếu, hợp đồng góp vốn - hợp tác ĐT... lần đầu tiên được quy định. Một trong những
nét mới của Nghị định 71 so với Nghị định 90 là đưa ra quy định về các hình thức huy
động vốn, trong đó có đề cập đến hình thức phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, nhìn
chung VN hiện chưa có quy định cụ thể hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ CK hóa, trong
khi CK hóa đòi hỏi phải có các điều kiện về khung pháp lý, sự tham gia của các nhà
ĐT, tổ chức định mức tín nhiệm, sự pháp triển của TTCK.
4.1.2 Thu hút vốn ĐT nước ngoài:
Đây là kênh huy động vốn, kêu gọi ĐT vào BĐS hiệu quả nếu Nhà nước biết tranh
thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà ĐT nước ngoài. Theo báo cáo mới
nhất của Goldman Sachs, dòng vốn ĐT nước ngoài đang đổ vào các thị trường mới
nổi cao kỷ lục, khoảng 575 tỷ USD/ năm cao hơn 20% so với trước khủng hoảng tài
chính toàn cầu. VN hiện lần thứ 3 liên tiếp đứng đầu nhóm các thị trường mới nổi.
Dòng vốn mạnh cung cấp các nguồn cung tài chính với chi phí thấp, giúp hạ lợi tức
trái phiếu và làm cho cầu nội địa tăng lên. Tuy nhiên điều này cũng làm đồng tiền nội
địa tăng giá, gây áp lực lạm phát lên các nền kinh tế mới nổi. Vì vậy cần thiết phải có
sự kiểm soát dòng vốn ngoại này. Đối với công tác quản lý dòng vốn FDI của cơ quan
chức năng, hiện nay, số liệu vốn ĐT nước ngoài được định kỳ tổng hợp từ số liệu báo
cáo của các địa phương đối với vốn chuyển vào và từ DN đối với vốn chuyển ra. Cục
ĐT nước ngoài là cơ quan duy nhất có thể tổng hợp được một cách tương đối đầy đủ
số liệu. Tuy vậy, công tác thu thập thông tin về ĐT nước ngoài còn rất nhiều hạn chế.
Số liệu vốn thực hiện mà địa phương báo cáo về Cục hiện nay là số liệu tổng hợp về
giá trị của vốn đã thực hiện, không phân chia theo các yếu tố cấu thành như vốn chủ
sở hữu, lợi nhuận tái ĐT…, cũng không chia được thành vốn bằng tiền mặt và vốn
bằng hiện vật như máy móc thiết bị, nhà xưởng, giá trị quyền sử dụng đất… và các
khoản tương đương tiền như công nghệ, bí quyết kỹ thuật, thương hiệu…Trong khi
đó, NHNN có trách nhiệm thống kê dòng vốn vào và ra khỏi nền kinh tế qua kênh NH
(vốn bằng tiền) làm căn cứ để lập, phân tích cán cân thanh toán quốc tế của VN,
nhưng lại không có đủ nguồn dữ liệu để tính toán dòng vốn chuyển vào và ra qua các
Trang 58
hoạt động ĐT trực tiếp, do vậy không bổ sung và đối chiếu dữ liệu được với Cục ĐT
nước ngoài về các dòng FDI vào và ra. Trong bối cảnh khủng hoảng tài chính thế giới,
các dòng vốn chuyển vào và chuyển ra biến động tương đối mạnh, việc không có
nguồn số liệu chính xác và kịp thời để tính toán cân bằng tổng thể trong cán cân thanh
toán, từ đó có những quyết sách kịp thời và đúng đắn ứng phó với những biến động
bên ngoài khiến cho các chính sách tỷ giá và tiền tệ trở nên kém linh hoạt và chậm trễ,
ảnh hưởng tới điều tiết vĩ mô...
Về thực trạng thị trường BĐS VN hiện nay, đa số các dự án có vốn ĐT hàng tỷ
USD đều là các dự án có vốn ĐT trực tiếp nước ngoài, và với nhiều thủ thuật nhằm
lách luật các chủ ĐT nước ngoài chỉ góp một phần vốn thực, còn 50- 60% được huy
động từ nguồn vốn trong nước. Điều này khiến cho tổng nguồn vốn FDI ĐT vào VN
hằng năm bị thất thoát đi rất nhiều, đồng thời ảnh hưởng đến chính sách mở cửa, kêu
gọi ĐT của Chính phủ. Mặc dù hiện nay VN đã có đầy đủ các quy định liên quan đến
việc ĐT trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS nhưng việc quản lý kiểm tra và hậu
kiểm vẫn còn rất lỏng lẻo, không sâu sát nên hiện tượng các nhà ĐT nước ngoài sử
dụng trực tiếp nguồn vốn trong nước để thực hiện các dự án đã xảy ra hàng loạt. Tình
trạng này ngày càng kéo dài sẽ khiến cho thị trường tiền tệ VN sẽ ngày càng thêm khó
khăn.
Để giải quyết vấn đề này, Nhà nước cần có những chính sách cụ thể hơn, rõ ràng
hơn để ràng buộc các nhà ĐT, cần có những quy định chặt chẽ để kiểm soát nguồn
vốn thực được các nhà ĐT đăng ký trước khi thực hiện dự án. Trong quá trình triển
khai dự án, công tác kiểm tra tiến độ thực hiện phải được thực hiện thường xuyên
tránh các hiện tượng thu hút các nguồn vốn trong nước để thực hiện dự án treo. Việc
công bố công khai các thông tin về dự án cũng như tiến độ thực hiện là rất cần thiết,
bên cạnh đó là những quy định về việc cắt giảm chính sách ưu đãi khi vi phạm những
cam kết trong giấy phép ĐT. Các nhà ĐT luôn tìm kiếm cơ hội ĐT an toàn, giảm
thiểu rủi ro. Vì thế nếu chính sách vĩ mô tốt sẽ khiến dòng FDI đi đúng hướng và phát
triển bền vững, hiệu quả. Môi trường kinh doanh là điều quan trọng khiến các nhà ĐT
yên tâm ĐT và tăng vốn vào VN. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút ĐT
nước ngoài vào BĐS để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài
Trang 59
hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ… Các
lĩnh vực như công nghệ cao, công nghệ sinh học, dự án ĐT hạ tầng giao thông, cảng
biển, sân bay, dự án phát triển ngành điện, trường học, bệnh viện; lĩnh vực chế biến
khoáng sản, nông lâm sản... sẽ phải được quan tâm. Chính sách đi kèm sẽ phải có ưu
đãi hơn, ví dụ ĐT BOT thì cấp đất không thu tiền thuê đất, ĐT BT thì được ưu đãi các
dự án sinh lợi hơn (ví dụ như BĐS). Một số loại hình thì không thu thuế trong cả giai
đoạn thực hiện dự án...Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát
triển BĐS, kêu gọi ĐT trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm
trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về BĐS. Đồng thời phải thống nhất
được với các nhà ĐT về mức đền bù giải toả, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách
nhiệm XH…
4.1.3 Tháo gỡ vướng mắc của hoạt động cho vay BĐS
Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, TD NH vẫn sẽ là kênh
cung cấp vốn chủ yếu cho các DN kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, để việc huy động theo
kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các
NH để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng
các kênh thông tin về thị trường BĐS để làm cơ sở cho các NH thẩm định dự án, đánh
giá khả năng chi trả của các chủ ĐT.
Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp
để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch BĐS (hợp pháp)
để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng
đất của các DN Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến
nhiều DN gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các NH. Bên cạnh đó, để
tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các DN kinh doanh BĐS được
huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng
phải đăng ký với cơ quan chức năng và do NHTM đảm nhận, hoặc sớm có những văn
bản cho phép các DN BĐS được thế chấp tài sản tại các NH nước ngoài, nhằm được
hưởng lãi suất thấp. Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các
khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng các hình thức khác như
mời các DN kinh doanh BĐS tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (như
Trang 60
TP.HCM thời gian qua giao cho Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng làm đường đổi
600 hecta đất hai bên đường tại quận 7); kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng
góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh BĐS để hưởng cổ
tức. Để thị trường BĐS ngày càng phát triển bền vững, thiết nghĩ, Nhà nước cần phải
sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất
đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay ĐT, kinh doanh vào
BĐS.
4.1.4 Lập quỹ tiết kiệm BĐS:
Đây là loại hình quỹ tiết kiệm nhiều nước trên thế giới đã triển khai rất thành công,
có thể áp dụng ở VN theo dạng quỹ bảo hiểm. Theo đó tất cả những người đi làm có
thu nhập đã có nhà hoặc chưa có nhà, có nhu cầu mua nhà hay không đều phải trích
nộp quỹ với mức chỉ cần 1% thu nhập hàng tháng. Lượng tiền mỗi người đóng góp
vào quỹ là không nhiều, nhưng khi toàn XH hưởng ứng tham gia thì số tiền thu được
là rất lớn. Nếu tính thu nhập trung bình của một người đi làm hiện nay là 3 triệu đồng/
tháng. Thời gian làm việc của một người trung bình là 25 năm. VN hiện có khoảng 9
triệu lao động đi làm có thu nhập, thì với 1% lương trích nộp, số tiền của quỹ tiết kiệm
có thể đạt tới hàng trăm tỷ đồng. Đây là nguồn vốn dài hạn không nhỏ dành cho các
doanh nghịêp, các chủ ĐT dự án nhà ở và những người có nhu cầu vay vốn để ĐT xây
dựng hoặc mua nhà để ở với mức lãi suất hợp lý, góp phần quan trọng giải quyết nhu
cầu bức xúc của XH hiện tại cũng như trong tương lai. Đối với người đóng quỹ, khi
về hưu, ai không có nhu cầu vay nhà thì lấy lại số tiền đã đóng nhân với lãi suất hàng
năm.
Trong quá trình thí điểm có thể nghiên cứu, học tập kinh nghiệm từ các quốc gia đi
trước để điều chỉnh % đóng góp, hoặc bổ sung những quy định cụ thể khác. Ví dụ
Singapore quy định đơn vị sử dụng lao động phải đóng góp 13%, còn người lao động
phải góp 20% tiền lương hàng tháng vào quỹ tiết kiệm này. Mức đóng góp tuy cao
nhưng người lao động sẽ được đảm bảo không bị mất nhà ngay cả khi không còn khả
năng trả góp. Hay như Malaysia, % đóng góp thấp hơn Singapore chỉ là 3%, nhưng có
điểm đáng chú ý là chính phủ Malaysia quy định lương tối thiểu của người lao động
phải bao gồm cả chi phí cho nhu cầu nhà ở.
Trang 61
4.1.5 Tích cực xây dựng các quỹ ĐT tín thác BĐS:
Quỹ tín thác BĐS hay còn gọi là REIT (Real estate investment trust) là hình thức
gọi vốn cho một dự án BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành
các chứng từ có giá như cổ phiếu. Đây là một hình thức ĐT dựa vào uy tín và kinh
nghiệm của công ty thành lập REIT và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà ĐT mua
chứng chỉ quỹ. Chứng chỉ REIT nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu. Nhà ĐT ủy
thác cho công ty quản lý quỹ REIT ĐT vốn của quỹ vào BĐS kiếm lời. Ưu điểm của
REIT tại thị trường VN là huy động nguồn vốn nhàn rỗi của tất cả cá nhân, tổ chức
trong nước thông qua REIT để ĐT chuyên nghiệp BĐS trong khi các Quỹ ĐT quốc tế
tại VN như Vinacapital, Indochina Capital…chỉ huy động nguồn vốn quốc tế, còn các
quỹ CK của VN thì bị hạn chế bởi tỷ lệ ĐT cho BĐS. Tuy nhiên, người nắm giữ
chứng chỉ REIT cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro vì các khoản ĐT của quỹ có thể có lãi,
có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ quỹ cũng sẽ tăng hoặc giảm theo diễn biến của thị
trường địa ốc. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập
bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định. Dưới hình thức ủy thác, nhiều nước trên thế
giới thường chuyển giao ít nhất 90% lợi nhuận cho các nhà ĐT. Thế mạnh trong ĐT
của quỹ REIT là khả năng thanh khoản khá dễ dàng so với chủ sở hữu BĐS cá nhân.
Cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung. Tại đây,
cổ phiếu sẽ được mua bán nhanh hơn là ĐT dưới hình thức mua bán tài sản BĐS trên
các thị trường tự do. Điểm lợi khác khi ĐT vào REIT là nhà ĐT có thể tăng thêm lợi
nhuận khi tái ĐT bằng cổ tức vì vậy có thể hiểu REIT là công cụ tài chính mà nhà ĐT
với số vốn ít cũng có thể trực tiếp ĐT sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng trong dự án
BĐS có quy mô lớn.
Vì những ưu điểm trên, mô hình REIT khá phổ biến ở nước ngoài và trong thời
gian gần đây đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là ở Châu Á. Cụ thể, trong vòng 6
năm qua, thị trường REIT Châu Á tăng từ 2 tỷ USD ( năm 2001) lên đến 87 tỷ USD
(năm 2007). Chỉ riêng tại Châu Á (không kể Nhật Bản), ước tính có 19 quỹ REIT
được niêm yết với tổng vốn huy động đạt 4,6 tỷ USD.Trong số các thị trường REIT
Châu Á mới nổi phải kể đến thị trường Singapore. Trong một năm qua, giá trị vốn hoá
của thị trường REIT Singapore tăng 125% từ 13 lên 29 tỷ USD, các quỹ REIT tại
Trang 62
Singapore phát triển đa dạng với rất nhiều lĩnh vực và địa lý khác nhau từ quỹ REIT
địa ốc, REIT chăm sóc sức khỏe, REIT cung cấp dịch vụ nhà hàng, khách sạn, đến
REIT bán lẻ tại Trung Quốc, Malaysia…
Hiện nay thị trường BĐS VN đã có yếu tố thuận lợi để áp dụng thí điểm mô hình
REIT vì có nhiều DN, công ty quản lý tài sản, các công ty quản lý quỹ cùng hoạt
động; thị trường BĐS mới nổi với những triển vọng tốt; TTCK đang trên đà phát
triển; có nhiều tổ chức tài chính trung gian tầm cỡ có thể cung cấp vốn và hạn mức
TD lớn trong ngắn và trung hạn giúp khởi động bất kỳ một dự án BĐS nào, đồng thời
các nguyên tắc chung của hệ thống quỹ tại VN theo Luật Ủy Ban CK đã được định
khung và vận hành tốt nhiều năm nay. Tại VN, một số REIT được thành lập để
chuyên ĐT một hoặc một số BĐS đã đi vào hoạt động hoặc đang tạo ra thu nhập
tương đối ổn định. Vì vậy, chứng chỉ REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của
các công ty chỉ chuyên về ĐT phát triển các BĐS mới. Hơn nữa, Chứng chỉ REIT lại
có thể chuyển nhượng trên TTCK, yếu tố này cung cấp tính thanh khoản cho phần vốn
ĐT. REIT trong thị trường BĐS VN có đặc điểm đa dạng, tính thanh khoản, cổ tức
cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định.
Tuy nhiên điều kiện để xây dựng REIT thành công cần nhiều yếu tố liên quan đến
sự phát triển bền vững của thị trường. Mục đích của nhà ĐT là lợi nhuận và chỉ bỏ
vốn ĐT khi tin tưởng dự án ủy thác có lợi ích tài chính cao hơn các dạng ĐT khác,
nếu không, nhà ĐT sẽ quay sang gửi tiền vào NH hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy
lãi ít nhưng an toàn. Yêu cầu về hành lang pháp lý chặt chẽ đảm bảo cho hoạt động
hiệu quả của REIT là khâu yếu nhất hiện nay của thị trường BĐS VN. Các nước trên
thế giới có những bộ luật, quy chế quy định rất chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động
của công ty quản lý quỹ REIT và REIT hoạt động dưới sự giám sát của một số tổ chức
chuyên nghiệp như NH giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá. Vì vậy, vấn đề hiện nay
của VN là cần nhanh chóng soạn thảo và hoàn chỉnh một bộ luật về REIT, trong đó
cũng cần những quy định cụ thể về TTCK, thuế. Luật này là phải đảm bảo được tính
minh bạch về thông tin, tránh việc sau này phải có những thông tư, nghị định hướng
dẫn, bổ sung như các Luật hiện nay của VN đang mắc phải. Đồng thời cần có mô hình
thí điểm trước khi nhân rộng loại hình ĐT này càng sớm càng tốt.
Trang 63
4.2 Nhóm giải pháp về hàng hóa bất động sản
4.2.1 Tái tạo và phát triển nguồn hàng cho thị trường bất động sản:
Chương trình nhà ở XH cần tiếp tục được triển khai sâu rộng và nhanh chóng
hơn. Đây cũng chính là một giải pháp kích cầu hữu hiệu cho nền kinh tế, giải quyết
đầu ra cho thị trường BĐS, đồng thời thực hiện chính sách an sinh XH của Đảng và
Nhà nước một cách thiết thực nhất. Muốn thực hiện chương trình này một cách hiệu
quả, Nhà nước cần thiết phải có những văn bản, chính sách quy định chặt chẽ về cơ
chế chuyển nhượng, đối tượng thụ hưởng, trả góp dài hạn với lãi suất mua nhà
thấp…nhằm mục đích phục vụ đúng đối tượng cần hỗ trợ, tránh xảy ra hiện tượng đầu
cơ, tham ô, nhũng nhiễu. Thêm vào đó Nhà nước cần có những biện pháp hỗ trợ cụ
thể cho các DN ĐT kinh doanh BĐS tham gia vào chương trình xây dựng nhà ở XH
như:
(cid:190) Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá trị gia tăng.
(cid:190) Nhà nước sẽ mua lại toàn bộ căn hộ khi nhà ĐT xây dựng xong và bàn giao
với phần lợi nhuận hợp lý cho DN.
(cid:190) Các DN được huy động vốn với lãi suất thấp.
(cid:190) Nhà nước cần nhanh chóng phê duyệt các thủ tục giấy tờ, quy hoạch, điện
nước..
(cid:190) Nhà nước cần xây dựng một hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, thuận tiện
cho giao thông liên lạc nối các khu nhà ở XH đến các khu vực trung tâm khác
trong khu vực…
4.2.2 Đa dạng hóa nguồn hàng theo hướng phù hợp với nhu cầu thực của thị
trường: Cần đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước XH hoá việc ĐT hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng XH, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động của thị
trường BĐS; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh
doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập
thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường BĐS trong nước
so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà ĐT.
Sở dĩ cần phải đa dạng hóa hàng hóa BĐS vì hiện nay, thị trường BĐS vẫn chưa
hồi phục hoàn toàn, việc lướt sóng, thu lời ngắn hạn sẽ không còn thích hợp mà các
Trang 64
nhà ĐT cần chú trọng đến dài hạn. Cho nên, thay vì tập trung vào phân khúc mua bán,
các nhà ĐT BĐS nên chuyển sang phân khúc cho thuê. Hình thức ĐT này không dài
hạn nhưng lại thu lời nhanh và có thể giúp chủ ĐT thu hồi giá trị gia tăng của lô đất,
chờ đợi những đợt nóng sốt mới của BĐS. Có 2 loại hình cho thuê:
(cid:190) Loại hình nhà trọ: Đây là loại hình cho thuê cần được tập trung phát triển ở
gần các khu dân cư xung quanh nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất…cho thuê.
Đối tượng phục vụ của loại hình này là các công nhân, người lao động nhập cư có thu
nhập thấp.
(cid:190) Loại hình căn hộ cho thuê: Các DN kinh doanh BĐS cũng cần chú ý ĐT vào
việc xây dựng và phát triển những căn hộ chủ yếu dùng cho thuê. Hình thức này cao
cấp hơn dạng nhà trọ do căn hộ được trang bị đầy đủ vật dụng sinh hoạt thiết yếu cho
người thuê như giường, bàn ghế, truyền hình cáp. Đối tượng phục vụ của loại hình
này là giới trẻ, người độc thân, các lao động nhập cư có mức thu nhập trung bình khá,
có nhu cầu sử dụng những căn hộ thuê tiện nghi hơn so với nhà trọ thông thường
nhưng vẫn chưa có khả năng sở hữu chính thức một căn hộ.
Việc chuyển dần từ mua sang thuê là một trong những động thái đa dạng hóa các
sản phẩm BĐS, mang đến nhiều hướng mới cho thị trường. Có thể khẳng định những
người có mức thu nhập trung bình vẫn là đối tượng khách hàng lớn mà các nhà ĐT
cần khai thác để giảm tải nhu cầu của XH. Thông qua đó, nhà ĐT có thể chuyển
hướng sang nhiều hình thức mới trong thời gian chờ đợi thị trường nhà đất trở lại
trạng thái nóng sốt
4.3 Các giải pháp về mặt cơ chế vận hành
4.3.1 Xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn bản luật, pháp lệnh thuế nhà, đất :
(cid:190) Nghiên cứu, ban hành Luật đăng ký BĐS: Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và
thực tiễn VN đã chỉ ra rằng BĐS cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, BĐS
mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra
nguồn vốn. Vì vậy cần nghiên cứu ban hành luật này, đồng thời cần sớm hoàn thiện
khung pháp lý về BĐS để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ
thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn ĐT, tạo hệ thống đăng ký BĐS
thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS.
Trang 65
(cid:190) Nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn
bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống NH có
thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để
thị trường BĐS phát triển bền vững và hệ thống NH có thể tài trợ lành mạnh cho thị
trường này cần phải có một hệ thống thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
(cid:190) Về căn bản mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều thiếu vốn. Vì
vậy, quỹ tiết kiệm BĐS là cầu nối trung gian giữa NH, công ty kinh doanh BĐS và
các người có nhu cầu về BĐS. Để mô hình quỹ tiết kiệm BĐS thành công, nền kinh tế
cần một hệ thống NH lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh và
các chủ thể kinh tế có tiết kiệm. Và để mô hình này hoạt động hợp pháp và theo đúng
chức năng ưu việt của nó, Nhà nước ta cần nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết
kiệm BĐS.
(cid:190) Nghiên cứu ban hành Luật về các loại hình quỹ đầu tư như là quỹ ĐT tín
thác BĐS. Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ
những năm đầu thế kỷ 20 trở lại đây. Tại VN đã có một số quỹ ĐT loại này được hình
thành, nhưng nhìn chung cần phải có thời gian để loại hình này phát triển. Vì vậy
trong thời gian tới, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế thì việc ra đời một văn
bản pháp luật là cần thiết để các quỹ ĐT tín thác BĐS hoạt động hợp pháp.
(cid:190) Việc phát hành trái phiếu BĐS cũng đã hình thành tại VN. Tuy nhiên do
chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được.
Vì vậy việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn
cũng là cần thiết để mở ra một kênh tài chính mới cho thị trường BĐS. Hướng triển
khai là NHNN phối hợp với bộ Tài chính ra thông tư liên bộ cho thí điểm, nhân lên
diện rộng và ban hành chính sách.
(cid:190) Nghiên cứu ban hành luật về thông tin BĐS để làm cơ sở pháp lý nhằm xây
dựng các chỉ số liên quan đến thị trường như chỉ số nhà, chỉ số giá xây dựng…
4.3.2 Hoàn thiện hệ thống thuế:
Nhà nước cần xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng thực hiện bổ sung
đánh thuế sở hữu nhà ở để góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng
Trang 66
nhà ở. Muốn vậy Nhà nước phải xây dựng tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân theo
từng tỉnh thành để từ đó căn cứ đánh thuế sử dụng đất và nhà theo hình thức thuế suất
lũy tiến từng phần. Theo đó hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất, hay sở
hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng cao, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình.
Như hiện nay, Singapore áp dụng mức thuế cố định, người mua nhà ở chịu thuế 4%,
người mua nhà nhưng không ở chịu mức thuế cao hơn là 12%. Các nước khác như
Ca-na-đa, Nhật Bản, Mỹ cũng áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với các nhà đầu
cơ. Anh cũng có mức thuế BĐS rất cao đối với các cá nhân có nhiều BĐS... Làm như
vậy, Nhà nước không những sẽ tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ
đẩy giá BĐS tăng lên quá mức gây bong bóng, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà
đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.
Về quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ BĐS, VN có thể học tập
kinh nghiệm của Singapore đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong
khoảng thời gian nhất định. Hiện, Singapore đánh thuế cao với hành vi đầu cơ, căn cứ
vào thời gian giữa mua và bán, theo đó, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh
thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau 2 năm thì mức thuế là 50%, sau 3 năm
là 25% (giảm dần). Vì đất đai có giá thị trường, nên không thể khai thấp giá đất để
trốn thuế. Như vậy nếu 1 người muốn đầu cơ đất thì phải 4 năm sau bán mới có lời.
Rủi ro trong 4 năm sẽ nhiều, vì thế họ sẽ phải tính cách khác ĐT, có lợi hơn cho họ,
và cho nền kinh tế. Hoặc VN có thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển
nhượng. Việc này có thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán lại đẩy giá BĐS tăng lên.
4.4 Xây dựng năng lực của các tổ chức tham gia trên thị trường BĐS
Hiện nay, các tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS có thể
khái quát theo sơ đồ sau:
Trang 67
Thị trường tài
chính
Thị trường tiêu
dùng
Các tổ chức cá nhân Các cá nhân có
Nhμ n−íc
nhu cầu về BĐS
Thị trường
kinh doanh BĐS
BĐS
Thị trường
Chứng khoán
Từ sơ đồ trên có thể thấy được, thị trường BĐS qua mối liên hệ trực tiếp với Nhà
nước và các tổ chức cá nhân tiêu dùng, kinh doanh BĐS có mối quan hệ gián tiếp với
hầu hết các thị trường khác của nền kinh tế. Mỗi biến động của các cá nhân, tổ chức
này thông qua thị trường BĐS đều có khả năng gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh
tế. Vì thế để tránh xảy ra những tác động xấu đến thị trường như thời gian vừa qua,
Nhà nước cần rà soát, xem xét lại năng lực của các tổ chức kinh doanh BĐS cũng như
có những định hướng, tạo điều kiện cho các đối tượng này phát triển; bản thân các DN
BĐS cần sớm tìm ra những giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh của mình. Một số
giải pháp kiến nghị:
4.4.1 Những đề xuất đối với Nhà nước nhằm phát triển bền vững thị trường bất
động sản Việt Nam:
(cid:190) Nhà nước cần tạo điều kiện phát triển các DN kinh doanh BĐS. Áp dụng cơ chế
thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng
tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc
Trang 68
quyền, ôm công trình hoặc bán thầu tiêu cực. Trong trường hợp cần có sự độc quyền
thì cũng phải có cơ chế giám sát, kiểm soát các tổ chức độc quyền này. Đa dạng hóa
các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này tham gia thị trường BĐS.
(cid:190) Ban hành cơ chế chính sách thu hút ĐT trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh
tế vào việc tạo lập và kinh doanh BđS, trong đó đặc biệt chú trọng phát triển thị
trường CK BĐS
(cid:190) Có những chính sách hỗ trợ lãi suất, thuế.. để khuyến khích các nhà ĐT kinh
doanh BĐS đặc biệt về nhà ở XH, phục vụ nhu cầu của người có thu nhập thấp, người
nghèo…
(cid:190) Ràng buộc năng lực tài chính của chủ ĐT BĐS: Hà Nội vừa ra quyết định bổ
sung thay thế một số điều của Quy định tạm thời về quản lý ĐT xây dựng và kinh
doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn. Từ 1/7/2010, đối với những
dự án khu đô thị mới, nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên, chủ ĐT phải
có vốn chiếm ít nhất 20% tổng mức ĐT. Riêng đối với các dự án khu đô thị nhà ở có
quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, thì vốn của chủ sở hữu phải chiếm tối thiểu 15%
tổng mức ĐT. Tổng mức ĐT dự án khu đô thị mới được lập theo quy hoạch hiện
hành, bao gồm chi phí sử dụng hoặc thuê đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ tái định cư.. Đối với các dự án khu đô thị mới và nhà ở thương mại có quy mô sử
dụng đất từ 10 hecta trở lên, theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ
ĐT có trách nhiệm bàn giao lại cho thành phố 20% diện tích xây dựng nhà ở để phục
vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở XH, nhà ở cho người thu nhập thấp. Chi phí bồi thường
giải phóng mặt bằng ĐT hạ tầng được trừ vào tiền sử dụng đất. Trong trường hợp chi
phí này lớn hơn tiền thuê đất thì được hoàn trả từ ngân sách NN. Riêng đối với các dự
án đang được triển khai theo quyết định cũ mà đã được NN phê duyệt vào mục đích
công cộng thì không phải trả lại.
4.4.2 Những đề xuất nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh cho các DN kinh
doanh bất động sản Việt Nam: Trong bối cảnh thị trường BĐS đang khó khăn như
hiện nay, nếu không nâng cao năng lực cạnh tranh của mình, không có chiến lược bài
bản, DN có thể sẽ thua lỗ, đóng cửa và phá sản từ đó gây tác động xấu đến sức cạnh
tranh của nền kinh tế. Có 2 nhóm yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến năng lực cạnh
Trang 69
(cid:190) Đa dạng hóa các hàng hóa, dịch vụ cung cấp cũng như nâng cao chất lượng
hàng hóa, dịch vụ: DN kinh doanh BĐS cần phân bổ lại cơ cấu các sản phẩm của
mình ở nhiều phân khúc, tập trung phát triển những sản phẩm hướng vào nhu cầu hiện
tại của khách hàng, lấy số lượng bù đắp lợi nhuận như nhà giá rẻ hoặc nhà có diện tích
vừa phải phục vụ cho phân khúc khách hàng có thu nhập trung bình… Đồng thời một
vấn đề các DN cần chú ý đó là khi nguồn cung các sản phẩm BĐS ngày càng nhiều,
thì chất lượng sản phẩm dịch vụ càng được khách hàng quan tâm. Xây dựng chất
lượng dịch vụ tốt cũng là một trong những cách để quảng bá hình ảnh một DN uy tín
ra công chúng, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh của DN.
(cid:190) Các DN kinh doanh bất động sản cần mở rộng kênh huy động vốn: Nguồn
vốn của các DN kinh doanh BĐS hiện nay chủ yếu là từ các NHTM. Tuy nhiên như
đã phân tích ở phần thực trạng thị trường TD BĐS, kênh vốn chính này chưa đáp ứng
được nhu cầu vốn của thị trường BĐS. Do đó các DN cần tìm những hướng đi mới để
có thể chủ động được nguồn vốn của mình như mở rộng phát hành trái phiếu DN và
phát hành trái phiếu BĐS từ chính dự án BĐS mình ĐT, đồng thời đẩy mạnh các công
tác liên doanh, liên kết, sát nhập để phát triển và tạo thế giao dịch bằng vai phải lứa
với các đối tác quốc tế, do việc này sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ
chuyên nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án.
(cid:190) Các DN cần nâng cao tính chuyên nghiệp, chú trọng đến việc xây dựng bộ
phận nghiên cứu, phân tích thông tin thị trường, cũng như chăm sóc hậu mãi
khách hàng: ở thời đại mà tính chuyên nghiệp đang là yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh,
Trang 70
các nhà ĐT trong nước cần phải đi vào những thị phần chuyên biệt; ĐT nghiêm túc
vào lĩnh vực nghiên cứu phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng, Để làm được
điều này, các DN phải cập nhật kỹ năng mới, ứng dụng công nghệ mới, chuyên sâu
trong từng công đoạn : quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu
mãi... Việc này có thể học hỏi từ cách làm của các đối tác nước ngoài đang có mặt tại
VN. Ở mỗi DN phải xây dựng được bộ phận nghiên cứu, xây dựng thông tin thị
trường. Bộ phận này phải thường xuyên theo dõi cập nhật đầy đủ diễn biến của thị
trường thông qua các kênh truyền thông đại chúng và khảo sát thực tế. Đây là một
công việc không phải là DN nào cũng có thể thực hiện tốt được trong bối cảnh thị
trường BĐS kém minh bạch như hiện nay. Trong trường hợp chưa thể tự xây dựng và
vận hành tốt đội ngũ đảm nhận công việc này thì các DN có thể thực hiện thông qua
các đơn vị chuyên về cung cấp thông tin thị trường, nghiên cứu và tư vấn BĐS chuyên
nghiệp hiện nay. Tuy nhiên vì Nhà nước chưa xây dựng được chỉ số BĐS nên các DN
kinh doanh BĐS cần lựa chọn đơn vị có uy tín để thoả thuận cung cấp những thông
tin phù hợp và cần thiết cho mình.
4.5 Các giải pháp khác:
4.5.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng, miền:
Nhà nước ta cần nhanh chóng quy hoạch phân bổ về đất đai, quy hoạch phát triển
đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất...Về vấn đề này VN có thể học tập kinh nghiệm
từ Nhật Bản. Ngay từ năm 1972, Nhật đã ban hành Luật xúc tiến di chuyển công
nghiệp, làm cơ sở pháp lý cơ bản cho sự hình thành các khu công nghiệp. Nhằm
khuyến khích các cơ sở công nghiệp di chuyển về các vùng xa xôi hẻo lánh, chính phủ
Nhật đã áp dụng một số biện pháp như ưu đãi thuế, trợ cấp hoặc cho vay vốn ưu đãi,
phát triển cơ sở hạ tầng. Sau đó, năm 1988 ban hành tiếp Luật thúc đẩy các dự án đặc
biệt để phát triển công nghiệp tiên tiến của vùng, tiếp tục di chuyển các cơ sở sản xuất
tạo nên những trung tâm phát triển công nghiệp nòng cốt của khu vực. Trên cơ sở đó,
chính quyền địa phương chủ động soạn thảo lập nên kế hoạch cụ thể cho các thành
phố, cụm công nghiệp, trình chính phủ thẩm tra và cấp giấy phép thực hiện. Kết quả là
từ một nước có đặc điểm đất chật, người đông, địa hình cắt khúc không thuận lợi,
Nhật Bản đã trở thành một nước công nghiệp phát triển với hệ thống đô thị, khu công
Trang 71
nghiệp được quy hoạch một cách hiện đại, quy cũ hàng đầu thế giới. Như vậy có thể
thấy sự can thiệp của chính phủ vào quá trình lập kế hoạch và xác định vị trí xây dựng
khu công nghiệp được xem là cần thiết nhằm đảm bảo yếu tố phát triển bền vững và
cân bằng giữa các khu vực, tạo sự quy cũ cho từng vùng, từng miền, từng khu vực.
Công tác quy hoạch phải đi trước một bước, cần phải điều tra thống kê các quỹ đất
hiện có, đề xuất cụ thể các chỉ tiêu về quy hoạch, mật độ xây dựng, hình thức ĐT, các
cơ chế ưu đãi... Hoàn chỉnh các quy hoạch và công bố công khai rộng rãi cũng là tạo
điều kiện để nhà ĐT thuộc mọi thành phần kinh tế biết, nghiên cứu và hoạch định
chiến lược ĐT kinh doanh cho đơn vị mình. Thông qua chỉnh trang đô thị, Nhà nước
có thể hoán chuyển các đơn vị hành chánh sự nghiệp, trường học, cơ quan quân đội,
công an… tại các vị trí trung tâm sang những vùng ven, hoặc không còn là những khu
vực đắc địa, tạo nên sự phát triển đồng đều của toàn khu vực. Mặt khác thông qua việc
đó, quy hoạch chỉnh trang lại đô thị trở nên đẹp, văn minh, hiện đại, và Nhà nước sẽ
thu được phần rất lớn chênh lệch thuế nhà đất. Với nguồn thu này, Nhà nước sẽ tái ĐT
vào các công trình hạ tầng, phúc lợi công cộng hay xây dựng nhà ở XH chẳng hạn.
Nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu, rà
soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện
thuận lợi cho nhà ĐT trong việc xác định và xây dựng dự án. Đồng thời nhằm hạn chế
tình trạng lãng phí đất công, ĐT giữ chỗ, và tạo cơ hội đồng đều cho các chủ ĐT, Nhà
nước chỉ nên duyệt dự án có quy mô vừa phải (khoảng từ 50-100 hecta), hoặc nếu
diện tích duyệt cao hơn cần thu thêm thuế lũy tiến và thuế “nằm chờ” phần diện tích
vượt trội.
4.5.2 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro tín dụng bất động sản:
Tính đến tháng 8/2010, tổng số NH Mỹ sụp đổ trong năm 2010 lên đến 108. Như
vậy hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính lớn nhất trong 100 năm qua vẫn tiếp tục
tác động đến thị trường tài chính Mỹ. Trong bối cảnh đó, 39 NHTM đang hoạt động ở
VN dường như không bị ảnh hưởng đáng kể. Phải chăng hệ thống NH VN đã có cơ
chế đủ mạnh để đủ sức vượt qua mọi khủng hoảng.
Hiện nay, báo cáo nợ xấu của hệ thống NH bình quân khoảng 1,28% trên tổng dư
nợ, nhưng đến khi thực tế có NH tỷ lệ nợ xấu lên tới 12% tính theo chuẩn kế toán
Trang 72
VN, nếu tính theo chuẩn quốc tế tỷ lệ kia còn cao hơn. Hội thảo Nâng cao năng lực
quản trị rủi ro của các NHTM VN đã diễn ra ở Hà Nội vào ngày 18/8/2010 cho thấy
thông tin tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu trong tổng dư nợ của các NHTM VN đang ở mức
cao hơn so với nhiều NH các nước trong khu vực và trên thế giới. Việc cung cấp, khai
thác và sử dụng thông tin TD tại nhiều NHTM vẫn còn yếu, vì vậy mới có chuyện một
khách hàng vay vốn tại nhiều NHTM nhưng không có sự kiểm tra, đánh giá về mức
độ rủi ro. Về mặt lý thuyết, NH là một nghề kinh doanh rủi ro, hiệu quả hoạt động của
nó phụ thuộc nhiều vào mức độ rủi ro. Kể từ năm 2000 đến nay, ngoài các loại hình
rủi ro truyền thống như rủi ro TD, rủi ro thanh toán, rủi ro nhầm lẫn tiền mặt, một số
NH đã bắt đầu gặp phải các loại hình rủi ro mới với giá trị khá lớn như thẻ TD giả
mạo, rủi ro tác nghiệp, rủi ro đạo đức. Gần đây nhất, chỉ do tin đồn thất thiệt mà một
số NH cổ phần đã phải gánh chịu những rủi ro không nhỏ và chắc chắn đã lâm vào
cảnh phá sản nếu không có sự trợ giúp của NHNN.
Có thể nói thời gian qua NHNN đã có rất nhiều quy định để có thể giảm bớt những
rủi ro trong hoạt động TD của các NH. Vào năm 2005 lần đầu tiên có những văn bản
quy định rõ về tiêu chuẩn an toàn vốn của NHTM. Quyết Định số 457/2005/QĐ-
NHNN ngày 19/4/2005 của Thống Đốc NHNN ban hành quy định về các tỷ lệ bảo
đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức TD đã quy định tỷ lệ an toàn vốn tối
thiểu lên 8%. Ngoài ra quyết định này cũng quy định khá rõ về vốn cấp 1 (vốn tự có),
vốn cấp 2 (vốn bổ sung) và các mức độ rủi ro khác nhau của tài sản có rủi ro. Cũng ở
quyết định này, NHNN quy định rõ tỷ lệ cho vay đối với một khách hàng và một
nhóm khách hàng có liên quan và tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng
để cho vay trung và dài hạn là 40%.
Tuy nhiên sự phát triển nhanh của ngành tài chính - NH VN sau khi gia nhập
WTO, đặc biệt vào năm 2006-2007 đã đòi hỏi những quy định về quản lý rủi ro trong
ngành NH cần được nâng cao. Năm 2009, NHNN đã ban hành thông tư số
15/2009/TT-NHNN để nâng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho
vay trung hạn và dài hạn đối với công ty tài chính và công ty cho thuê tài chính là
30% (từ mức 40% trước đó), quỹ TD nhân dân Trung Ương 20% (từ mức 30% trước
đó). NHNN cũng xây dựng các yêu cầu cao về mức vốn tối thiểu của các NHTM.
Trang 73
Theo Nghị định 141/2006/CP của Chính phủ, đến 31/12/2010 là hạn chót để các NH
phải bảo đảm nâng vốn lên tối thiểu 3.000 tỷ đồng, dự kiến nâng lên 5.000 tỷ cho năm
2012 và 10.000 tỷ đồng vào năm 2015 cũng là một một cách tạo ra sự lành mạnh
trong hoạt động của các NHTM. Tuy nhiên, điều này cũng gây áp lực rất lớn đối với
các NH nhỏ, nhất là NH có vốn điều lệ quanh mức 1.000 tỷ đồng. Thống kê cho thấy
trong tổng cộng 39 NHTM cổ phần đang hoạt động có tới 24 NH có vốn điều lệ dưới
3.000 tỷ đồng. Trong đó có 15 NH có vốn dưới 2.000 tỷ đồng và 8 NH có vốn quanh
mức 1.000 tỷ đồng. Áp lực tăng vốn điều lệ, chạy theo lợi nhuận khiến các NH đẩy
mạnh TD, chạy đua lãi suất. Trong khi nợ xấu của nhiều NH đang ở mức khá cao và
tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống. Và tháng 5 vừa qua, NHNN cũng đã có Thông tư
13/2010/TT-NHNN cải tổ toàn diện các quy định về kiểm soát an toàn vốn của các
NHTM. Cụ thể NHNN đã nâng tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu lên 9% (tăng 1%), quy định
chặt chẽ về vốn cấp 1, vốn cấp 2, nâng tỷ lệ rủi ro một số khoản vay, và hạn chế mức
cho vay 80%... Tuy có nhiều ý kiến về các quy định và thời điểm áp dụng nhưng điều
này cho thấy NHNN đang cố gắng có những kiểm soát chặt chẽ hơn đối với những rủi
ro có thể có của hoạt động NH.
Các cơ chế quản trị rủi ro cho hệ thống NH VN đang tiến dần tới thông lệ quốc tế
và được đánh giá là khá chặt chẽ. Tuy nhiên, giải pháp hữu hiệu nhất chính là nâng
cao năng lực tự quản trị rủi ro của các NH chứ không phải là áp đặt từ trên NHNN
xuống theo các tỷ lệ, chỉ tiêu nhất định, để từ đó các NHTM cố gắng làm mọi việc để
đạt chỉ tiêu đó, kể cả chuyện bóp méo số liệu. Để tăng cường năng lực quản trị rủi ro
của các NHTM, cần phải có cơ chế khác ngoài cơ chế hành chính. Sự kiểm soát của
thị trường, khách hàng và của các tổ chức kinh doanh khác thông qua cạnh tranh là ba
cơ chế quản trị hữu hiệu, song hiện nay cả ba yếu tố này đều chưa có trong hệ thống
NHTM VN.
4.5.3 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản:
Nền kinh tế nước ta là kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Thị trường
BĐS cũng là một bộ phận của nền kinh tế thị trường nên cũng cần sự quản lý điều tiết
từ phía Nhà nước. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan có chức năng nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về thị trường BĐS. Tuy nhiên cơ quan quản lý thực tế về thị trường BĐS chỉ
Trang 74
mới đặt tại một đơn vị cấp Cục. Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm
quản lý. Vì vậy rất cần một cơ quan đủ tầm, quản lý thị trường BĐS trong thời gian
tới, phù hợp nhất là Tổng cục nhà ở và thị trường BĐS đặt tại Bộ Xây dựng. Về mặt
nhân lực cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ chuyên trách quản lý Nhà
nước và thị trường BĐS ở các cơ quan chức năng. Nguồn nhân lực có năng lực và
trình độ thì mới có thể quản lý và điều hành thị trường BĐS phát triển nhịp nhàng và
đồng bộ. Ngoài việc xây dựng được cơ quan quản lý đủ tầm, đội ngũ cán bộ chuyên
trách có năng lực, điều quan trọng nhất để nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước là
phải xây dựng được hệ thống thông tin cho thị trường. Cần phải thiết lập ngay hệ
thống thông tin thị trường BĐS thống nhất từ Trung Ương tới địa phương, với kỷ luật
và chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch
định chính sách, điều chỉnh thị trường BĐS một cách khoa học. Việc thiết lập được
một hệ thống đăng ký BĐS hiện đại, thể hiện rõ quyền sử dụng đất đai và sở hữu tài
sản rõ ràng sẽ góp phần công khai minh bạch hóa thị trường BĐS, hạn chế nạn đầu cơ,
tham nhũng.
4.5.4 Nâng cao tính minh bạch của thị trường:
Luật Kinh doanh BĐS 2006 thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị
trường BĐS hiện đại, minh bạch với những công ty địa ốc có uy tín và chuyên nghiệp:
chủ ĐT phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi công xong phần
móng trước khi huy động vốn; người môi giới muốn được hành nghề thì phải có
chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh. Để minh bạch hóa thị trường BĐS, Luật tách
biệt khâu tạo lập - lưu thông BĐS khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua
sàn giao dịch chứ không được tự ĐT rồi tự bán sản phẩm. Trong một giao dịch BĐS,
bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán.
Tuy nhiên, các công ty địa ốc luôn tìm ra cách để thoát khỏi những ràng buộc của luật.
Quy định buộc bán BĐS qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi
ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công
ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản
phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc xé rào qua việc tự lập sàn giao dịch BĐS.
Điều kiện Luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh BĐS
Trang 75
chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công
ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung
hoạt động. Về mặt nhân sự, sàn BĐS chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ môi
giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các
công ty địa ốc lớn. Chi phí thành lập và hoạt động của sàn giao dịch không quá cao,
nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là tương đối lớn, như chủ động trong
khâu tiêu thụ sản phẩm, không phải san sẻ thông tin lợi ích cho bên môi giới. Đồng
thời, bản thân hoạt động môi giới của sàn cũng tạo ra lợi nhuận cho công ty địa ốc.
Lập sàn giao dịch, như vậy, đúng là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc. Và nếu
lập sàn giao dịch dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc còn thoát luôn quy
định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa
ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán. Một khi các công ty địa ốc
được lập sàn giao dịch, sẽ trở về tình trạng như trước khi ban hành Luật Kinh doanh
BĐS, thời điểm mà các công ty địa ốc nắm trọn từ xây dựng đến tiêu thụ sản phẩm và
tha hồ thao túng giá
Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/8/2010 thay thế cho nghị định
90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy trình xin phép, triển khai các dự
án nhà ở đã được đơn giản hóa hơn, góp phần làm cho thị trường BĐS minh bạch hơn.
Theo các quy định trong Nghị định 71, tình trạng bán nhà trên giấy, đầu cơ tăng giá
cũng sẽ được hạn chế. Tuy nhiên Nghị định đã cho phép các công ty địa ốc được phân
phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn, điều này mâu thuẫn với Luật
Kinh doanh BĐS 2006, tạo kẽ hở cho các công ty địa ốc chạy dự án, nạn tham nhũng
cũng có cơ hội phát triển. Thực ra hiện nay, các nhà làm Luật đang đánh đồng giữa
huy động vốn và bán sản phẩm, dẫn đến tình trạng phổ biến là làm hợp đồng huy động
vốn trước rồi làm hợp đồng mua bán sau, phổ biến tình trạng các sàn lập ra chỉ để
đóng dấu cho hợp đồng mua bán, hợp pháp hóa việc góp vốn trước đó. Đúng ra phải
mở rộng thị trường huy động vốn vì ĐT BĐS không thể tránh khỏi huy động vốn
trước, ĐT BĐS hiếm khi chủ ĐT có tiền để bỏ ra toàn bộ. Huy động vốn là hợp đồng
hợp tác, cùng ĐT, cùng chịu rủi ro và cùng chia lợi nhuận theo tỷ lệ tham gia (theo
luật ĐT). Lợi nhuận đó có thể là tiền hoặc là BĐS (sản phẩm được chia) và cho phép
Trang 76
Một trong những nguyên nhân làm cho thị trường BĐS từ trước đến nay phát triển
không lành mạnh là do Nhà nước chưa kiểm soát và xây dựng được các trung tâm
chịu trách nhiệm về việc cung cấp thông tin, thẩm định tính pháp lý, cũng như làm cầu
nối giữa cung và cầu, giữa người mua, nhà ĐT và các tổ chức TD. Để nâng cao tính
minh bạch của thị trường, cần thiết phải có những trung tâm giao dịch BĐS chính quy
chịu trách nhiệm chính về những việc sau:
(cid:190) Thống kê, xác định giá mang tính định hướng, cung cấp thông tin về giá cả
của thị trường, làm cơ sở để người mua có thể tham chiếu khi thực hiện các giao dịch
mua bán. Việc xây dựng chỉ số giá BĐS mang lại nhiều cái lợi: đó là chỉ số để giúp
các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp các NH tham khảo
trong việc định giá cho vay, thế chấp. Đồng thời qua chỉ số này, người dân dễ dàng
theo dõi biến động giá của từng khu vực cũng như tăng tính minh bạch của thị trường
BĐS. Hiện có một số công ty, kể cả công ty nước ngoài, đã làm việc này. Tuy nhiên,
mục đích của họ là xây dựng các chỉ số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh của công
ty cũng như cung cấp thông tin tư vấn cho các đối tác mà chưa được công khai rộng
rãi. Nhược điểm của các chỉ số giá này là chỉ xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất,
chưa phải là giá giao dịch thật sự nên chỉ số giá còn khoảng cách so với giá giao dịch
thực tế. Đó là chưa kể các DN xây dựng chỉ số giá đều gắn với hoạt động kinh doanh
của mình nên đôi khi chỉ số giá chưa mang tính khách quan. Vì vậy, đề nghị nên có
chỉ số giá chung cho cả nước và do các cấp có thẩm quyền đứng ra thực hiện. Nếu
chưa thể làm rộng rãi thì trước mắt có thể xây dựng chỉ số giá BĐS ở các khu vực
trọng điểm của nền kinh tế như TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ...
Trang 77
(cid:190) Cung cấp thông tin: Các trung tâm này chịu trách nhiệm cung cấp thông tin về
nguồn cung BĐS (trong hiện tại cũng như thuộc diện được quy hoạch trong tương lai),
cung cấp thông tin về thời hạn thực hiện các dự án ĐT BĐS, khu vực quy hoạch phát
triển đô thị, khu vực định hướng phát triển cũng như khu vực bị hạn chế việc mua bán
sang nhượng.
(cid:190) Thẩm định hàng hóa BĐS: Các trung tâm này cũng có chức năng thẩm định
BĐS về cơ sở pháp lý, về các đặc tính, đặc điểm cũng như thực hiện các dịch vụ pháp
lý đảm bảo theo đúng Pháp luật Nhà nước quy định. Các trung tâm này đóng vai trò là
cấu nối giữa bên mua và bên bán, hướng dẫn thực hiện các thủ tục pháp lý trong các
giao dịch theo đúng trình tự và quy định của Pháp luật, nhằm đảm bảo cho các giao
dịch hợp pháp và được sự bảo hộ của Nhà nước, đồng thời giúp Nhà nước kiểm soát
được các giao dịch mua bán BĐS chính thức
(cid:190) Là cầu nối giữa người mua -người bán- hệ thống các tổ chức TD: làm chức
năng trung gian thanh toán giữa người mua và người bán, cũng như giới thiệu nguồn
cung cấp TD cho các chủ thể tham gia thị trường có nhu cầu về vốn.
Kết luận chương 4:
Có thể nhận thấy, thị trường BĐS ở nước ta chưa phát triển đúng tầm và còn nhiều
hạn chế. Thị trường phát triển không đồng đều và thiếu ổn định. Tính cạnh tranh,
minh bạch của thị trường BĐS từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán của
thị trường còn yếu. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, khắc phục được
những khuyết tật để thị trường ổn định, hạn chế những tác động xấu của thị trường
BĐS đối với nền kinh tế cần đổi mới, nâng cao vai trò và hiệu quả quản lý của Nhà
nước đối với thị trường BĐS. Theo đó, cần hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật ĐT, Luật thuế nhà đất.. và
nhiều văn bản dưới Luật nhằm hướng dẫn thị trường dần đi vào quỹ đạo, tạo môi
trường thuận lợi cho các nhà ĐT, kinh doanh BĐS cả trong và ngoài nước; Cập nhật
và xây dựng được các chương trình, dự án phát triển nhà, phát triển các khu đô thị
mới, các dự án ĐT khác có tầm chiến lược cao, ổn định và hiện đại phù hợp với sự
phát triển của quốc gia cũng như thế giới; Cũng như sớm chuyên nghiệp hóa các tổ
Trang 78
chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới, tư vấn, thiết kế, định giá, quảng cáo, sàn
giao dịch BĐS .. góp phần hoàn thiện cơ cấu cho thị trường BĐS; Ngoài ra Nhà nước
cũng cần có những chính sách kinh tế vĩ mô ổn định, lành mạnh hóa thị trường vốn và
thị trường tiền tệ nhằm hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển ổn định và bền vững thị trường
BĐS VN.
Để làm được những việc trên, đòi hỏi Nhà nước cần nhận định rõ và đầy đủ tầm
quan trọng, các thuận lợi cũng như những bất cập của thị trường BĐS. Bởi vì điều này
là cơ sở cho việc tìm kiếm những giải pháp khắc phục tồn tại, phát huy thuận lợi, từng
bước nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS VN, từ đó nâng cao vị thế của
nền kinh tế trước mắt và trong cả tương lai.
Trang 79
Kết luận
Kể từ khi đổi mới (1986) thị trường BĐS từng bước hình thành và phát triển. Nhưng
thị trường chỉ thật sự phát triển kể từ khi ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Luật
Đất đai năm 1993. Từ đó đến nay, thị trường BĐS phát triển đã đóng vai trò quan
trọng trong phát triển kinh tế - XH của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực SXKD,
nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình
thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH- HĐH. Tuy nhiên, không chỉ riêng ở VN
mà còn ở các quốc gia khác, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển, thị trường BĐS
được xem là thị trường khó quản lý nhất, nóng lạnh thất thường, giá cả liên tục biến
động gây tác động xấu cho nền kinh tế. Vì vậy việc sớm tìm ra những giải pháp nhằm
phát triển bền vững thị trường BĐS là một việc mà các nhà hoạch định chính sách của
VN cần phải làm ngay. Chỉ có như thế nhà nước mới có thể quản lý và phát triển tốt
thị trường BĐS, từ đó ổn định an sinh XH, thúc đẩy sản xuất, tăng nguồn thu cho
ngân sách, kích thích tăng trưởng, nâng cao vị thế của nền kinh tế VN trên trường thế
giới./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ths. Hoàng Công Gia Khánh (2009), Fed và các công cụ chính sách tiền tệ trong
khủng hoảng tài chính, Tạp chí Tài chính (số 2).
2. TS. Nguyễn Văn Lương và PGS.TS Nguyễn Thị Nhung (2009), Chính sách tiền
tệ trong vai trò điều tiết hoạt động của các ngân hàng thương mại, Tạp chí Ngân
Hàng (số 1+2).
3. Kinh tế 2008-2009: Việt Nam và Thế giới (2009), Thời báo kinh tế Việt Nam .
4. TS. Phạm Văn Hà (2009), Biến động giá cả lạm phát năm 2008: phân tích, dự
báo và kiến nghị, Tạp chí Tài chính (số 2).
5. TS.Nguyễn Ðức Ðộ (2009), Xu hướng tăng lãi suất huy động VND: Vấn đề đặt
ra và sự lựa chọn chính sách, Tạp chí Tài chính (số 4).
6. Nguyễn Xuân Hưng (2009), Lạm bàn về cơ chế lãi suất trong cơ chế thị trường
của Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng (số 07).
7. Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế-xã hội quốc gia-Bộ Kế hoạch Đầu tư
(2008), Bối cảnh trong nước, quốc tế và việc nghiên cứu xây dựng chiến lược 2011-
2020.
8. PGS.TS Trần Ngọc Thơ (2005), Kinh tế Việt Nam trên đường hội nhập, Nhà xuất
bản Thống kê.
9. Trung tâm tri thức doanh nghiệp quốc tế, Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh
BĐS thời khủng hoảng, Nhà xuất bản Trẻ.
10. Wold Economic Outlook of IMF 10,12/2009.
11. Các báo, tạp chí khác và các trang tin trên internet như:
-www.En.wikipedia.org/real estate financing.vn
-www.imf.org- Quỹ tiền tệ quốc tế
-www.mof.gov.vn- Bộ Tài chính
-www.taisancong.mof.gov.vn- Cục Quản lý Công sản- Bộ Tài chính
-www.monre.gov.vn- Bộ Tài nguyên và Môi trường
-www.Sbv.gov.vn- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
-www.Khudothimoi.com
-www.Cafef.com
-www.Vietnammls.net
***o0o***
-www.Taichinh.saga.vn
Trang 1
PHỤ LỤC
A. Phân loại thị trường BĐS:
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương
đối, có thể phân loại theo những mặt sau:
Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
Thị trường cấp 1: là thị trường mà người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng
đất cho người khác. Thị trường này do Nhà nước quản lý, còn gọi là thị trường sơ cấp.
Thị trường cấp 2: là thị trường mà người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều
không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất. Có
thể hiểu đơn giản đây là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê
Thị trường cấp 3: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể
cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS
thứ cấp:
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ
thể tham gia thị trường này là nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc
người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư
tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ
sở hạ tầng, công trình kiến trúc…) sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hóa BĐS
nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…giai đoạn này
gọi là thị trường thứ cấp.
Phân loại theo mục đích sử dụng, ta có:
-Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
-Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng…) và các công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn
hóa..)
-Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất…)
Trang 2
-Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
-Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS là các BĐS phi vật thể được coi
như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch…) như di sản văn hóa, di tích lịch
sử…
Phân loại căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS:
-Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
-Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
-Thị trường cho thuê BĐS
-Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
-Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn,
thông tin, định giá BĐS, bảo trì, bảo dưỡng BĐS…
Phân loại theo khu vực, ta có:
-Thị trường BĐS ở đô thị
-Thị trường BĐS ở nông thôn
-Thị trường BĐS ở các đô thị lớn.
B. MỘT SỐ VẤN ĐỀ BẤT HỢP LÝ TRONG BAN HÀNH VÀ HƯỚNG DẪN THI
HÀNH LUẬT THUẾ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS
Việc đưa ra hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% trong chuyển
nhượng BĐS tại thời điểm giữa tháng 9/2009 đã lập tức gây tác động đến thị trường
BĐS. Thị trường bị đóng băng, cả người bán lẫn người mua đều ngưng giao dịch và
chờ đợi. Thông tư số 02/2010/TT- BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính ban hành
hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành
nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng đã gỡ rối được phần nào cho giao dịch
BĐS, đặc biệt giảm được nguy cơ tiêu cực do sự chênh lệch giữa hai mức thuế thu
nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, có một thực tế là thời gian qua,
phần lớn trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất…đều
được các cơ quan thuế tính theo phương án thu 25%. Sở dĩ áp dụng cách tính này là do
cơ quan thuế căn cứ vào các hóa đơn, giấy tờ để xác định giá vốn và giá bán, từ đó áp
dụng mức thu 25% trên phần lãi, mà không biết rằng đằng sau những chứng từ đó còn
Trang 3
hàng loạt những chi phí phát sinh khác mà bản thân nhà đầu tư không thể chứng minh.
Điều này thể hiện sự không rõ ràng của pháp luật, dẫn đến cách hành xử cảm tính của
bộ máy thuế vụ, gây không ít thiệt thòi, phiền toái cho người đầu tư.
C. VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH
Hiện nay thời gian để hoàn tất phê duyệt một dự án BĐS từ 2-3 năm, cần khoảng
30 con dấu (Nguồn hội thảo của HoREA 2009) trong khi tại quốc gia láng giềng Thái
Lan chỉ cần từ 1 đến 3 tháng. Tính tới tháng 5/ 2010, số lượng đồ án quy hoạch đã
thẩm định tại TP.HCM chỉ khoảng 23% (Nguồn Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM)
Bản chất của vấn đề là do các bộ, ngành quản lý ít khi ngồi lại cùng nhau rà soát các
điều khoản pháp quy trùng lặp trong cơ chế quản lý, hoặc ban hành những văn bản còn
mang tính chủ quan, chưa khảo sát nghiêm túc các ý kiến từ các đối tượng có liên quan
nhằm giảm thiểu thời gian thực hiện lập dự án, giảm chi phí đầu tư do tiết kiệm được
thời gian, tăng nguồn cung cho thị trường. Việc kéo dài thời gian phê duyệt dự án là
nguyên nhân chính dẫn đến tệ quan liêu, nhũng nhiễu, lãng phí quỹ đất công, hơn nữa
việc này còn gây thiệt hại tài chính cho nhà đầu tư, đời sống sinh hoạt của người dân
trong khu vực quy hoạch cũng bị xáo trộn gây bất ổn xã hội.
Quy trình và thủ tục pháp lý của các dự án đầu tư- xây dựng- kinh doanh BĐS
STT
Thủ tục
Văn bản
Cơ quan nhà nước
Thời hạn (Ngày)
01
02
Sở QHKT/XD CV cung cấp thông tin
03
Sở QHKT VB chấp thuận
04
VB xác nhận UBND cấp phường/quận
05
VB thỏa thuận
06
VB cung cấp, xác nhận UBND cấp phường/quận Sở QHKT Viện QHXD
07
Quyết định UBND UBND tỉnh/TP
Sở QHKT/XD VB chấp thuận Cung cấp thông tin về quy hoạch Giới thiệu địa điểm dự án (Đối với DA chưa có đất) Xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, khiếu kiện (Đối với DA có đất) Thỏa thuận về địa điểm DA (nơi có đất) Xác định chỉ giới đường đỏ và các số liệu hạ tầng KT Chấp thuận giao cho chủ ĐT lập Quy hoạch XD tỷ lệ 1/2000 (nếu chưa có QH chi tiết này) Thẩm định nhiệm vụ QHXDCT tỉ lệ 1/2000
Trang 4
08
09
Quyết định UBND UBND tỉnh/TP
10
Sở QHKT/XD VB chấp thuận
11
Quyết định UBND UBND tỉnh/TP
12
Sở QHKT/XD VB chấp thuận
13
Sở QHKT/XD VB chấp thuận
14
Sở QHKT/XD VB chấp thuận
15
VB chấp thuận UBND quận/huyện
16
Sở QHKT/XD VB chấp thuận
17
Quyết định UBND UBND tỉnh/TP
18
Sở QHKT/XD VB chấp thuận Phê duyệt nhiệm vụ QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Thẩm định đồ án QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Phê duyệt đồ án QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Chấp thuận đề cương nhiệm vụ đồ án QHXDCT 1/500 Chấp thuận lập nhiệm vụ đồ án QHXDCT 1/500 Chấp thuận ranh giới, mốc giới và diện tích ô đất lập QHXDCT 1/500; lập đồ án Chấp thuận ranh giới ô đất lập QHXDCT 1/500 và lập dự án tại địa phương có đất Thẩm định nhiệm vụ QHXDCT 1/500 Phê duyệt nhiệm vụ QHXDCT 1/500 Thẩm định đồ án QHXDCT 1/500
19
Quyết định UBND Phê duyệt đồ án QHXDCT 1/500
20 Giao chủ đầu tư dự án
VB chấp thuận Thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường
21
22
Quyết định UBND
23
Quyết định UBND Thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đầu tư Phê duyệt phương án tổng thể dự kiến bồi thường hỗ trợ GPMB và TB thu hồi đất
24
Hợp đồng/Quyết định UBND Giao đất, cho thuê đất; Ký HĐ thuê đất (nếu là đất thuê)
H ồ sơ kèm theo Đo đạc, lập hồ sơ địa chính (phục vụ thu hồi đất và GPMB)
25 Đo đạc, cắm mốc giới phục
UBND tỉnh/TP hoặc UBND quận/huyện Sở TNMT và liên ngành thẩm định; UBND TP phê duyệt UBND TP UBNDTP/ Sở KH-ĐT UBND TP; UBND quận/huyện UBND TP; UBND quận/huyện; Sở TN-MT Chủ đầu tư; P. địa chính xã/phường; Ban GPMB Sở Hồ sơ kèm theo
Trang 5
26
vụ GPMB và giao mốc giới dự án
27
H ồ sơ kèm theo Các thỏa thuận chuyên ngành (điện, nước, thoát nước..)
28
VB chấp thuận Các thủ tục về chiều cao tĩnh không
29
VB chấp thuận
VB chấp thuận
TNMT/Phòng TNMT Các sở, ban, ngành, công ty… Bộ quốc phòng/bộ chỉ huy quân sự Sở ban ngành liên quan Bộ công an/Sở công an Sở QHKT
30 31 32 Cấp phép xây dựng
Các chấp thuận liên quan đến đặc điểm riêng của đất Thủ tục về phòng cháy chữa cháy Thỏa thuận kiến trúc Thẩm định thiết kế cơ sở B
ộ XD/Sở XD VB chấp thuận VB chấp thuận Giấy phép xây dựng
33 Công tác GPMB
H ồ sơ kèm theo
Sở XD Chủ đầu tư – UBND các cấp – Ban GPMB
D. SO SÁNH CÁC CHÍNH SÁCH ĐIỀU HÀNH KINH TẾ CỦA VIỆT NAM VÀ
TRUNG QUỐC
Để dìu dắt nền kinh tế năng động nhưng còn non trẻ và nhiều khiếm khuyết của
mình vượt qua cơn khủng hoảng, chính phủ Việt Nam cũng đã tăng cường học tập
kinh nghiệm của bạn bè quốc tế, từng bước tìm ra các chính sách phù hợp trong điều
hành nền kinh tế. Có thể nhận thấy, chính sách điều hành kinh tế của Việt Nam hiện có
phần tương đồng với Trung Quốc.
Cũng như Trung Quốc, Việt Nam cũng đang tập trung vào việc tăng cung cho thị
trường BĐS bằng các mô hình nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Theo đó, các đối tượng được
mua loại hình nhà ở này chỉ được sang nhượng sau 10 năm, (trong khi ở Trung Quốc,
sau 2 năm sử dụng chủ sở hữu có thể bán, sang nhượng, nếu bán trước thời hạn 2 năm
chỉ phải đóng thuế trên phần lãi thu được, không phải trên giá bán. Đồng thời Chính
phủ Trung Quốc cũng có những ưu đãi hết sức cụ thể cho các doanh nghiệp thực hiện
mô hình này như được hưởng ưu đãi về lãi suất, về thủ tục, về cơ sở hạ tầng của toàn
khu…). Hơn 300 căn nhà ở xã hội đầu tiên ở Hà Nội vừa được hoàn thành và đang
nhận hàng ngàn bộ hồ sơ xin mua. Rõ ràng là nhu cầu của người dân thực sự là rất lớn.
Vấn đề cần làm hiện nay là đẩy nhanh tiến độ các dự án này, đồng thời Nhà nước cần
có những chính sách hỗ trợ cụ thể cho chủ đầu tư như giao đất, giảm thuế, hỗ trợ lãi
Trang 6
suất. Về mặt quản lý, cần có những điều khoản, quy định bổ sung như xác nhận về thu
nhập, tình trạng khó khăn nhà ở, số nhân khẩu… Đây là những việc làm cấp bách để
chương trình này phát huy được mục đích tốt đẹp vốn có của nó, đó là nhà ở xã hội
được phục vụ đúng đối tượng, cũng như tránh tình trạng mua đi bán lại, giá nhà bị đẩy
lên cao, hoặc tham ô nhũng nhiễu.
Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ gây bong bóng BĐS, Việt Nam cũng tính thuế
lũy tiến BĐS với 3 bậc thuế từ 0,03% đến 0,09% trên diện tích đất chịu thuế. Về nhà ở,
áp dụng thuế suất theo biểu thuế suất tính theo năm, với giá tính thuế nhà ở đến 600
triệu đồng, chịu thuế suất 0%, phần trên 600 triệu đồng chịu thuế suất 0,03%. Đã và
đang xúc tiến hoàn chỉnh Luật Nhà ở, Luật Đất đai…Trung Quốc hiện đánh thuế 1%
lên những BĐS có giá trị cao hơn gấp 3 lần giá thị trường, quy định chặt chẽ việc một
cá nhân khi nào được quyền mua căn hộ thứ 2, ra quyết định cấm chuyển đổi đất nông
nghiệp thành đất công nghiệp. Cũng nhằm mục đích chống đầu cơ, đưa BĐS về với
giá trị thực, từ tháng 7/2005, Trung Quốc đã thiết lập được chỉ số BĐS. Vấn đề này
Việt Nam chưa làm được.
Cũng như Trung Quốc, Việt Nam cũng có nhiều hạn chế trong vấn đề quản lý
nhà đất. Cả hai nước đều chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về BĐS trên toàn lãnh thổ, và
có nhiều bất cập trong việc minh bạch thị trường. Thị trường BĐS của cả Việt nam lẫn
Trung Quốc đều mang tính chất là thị trường tiền mặt, phần lớn là giao dịch ngầm (đã
thế, hiện Việt Nam đang quy định 20% giao dịch BĐS có thể không qua sàn). Những
vấn đề này đã làm giảm hoặc mất tác dụng của một số quy định pháp luật, làm tăng rủi
ro cho thị trường BĐS cũng như gây thất thu cho nhà nước. Ví dụ các kẽ hở trong
công tác quản lý của Trung Quốc đang bị giới đầu cơ lợi dụng. Trung Quốc thiếu cơ sở
dữ liệu về hoạt động kinh doanh BĐS trên toàn quốc, do vậy các NH không thể kiểm
tra dữ liệu xem một người nộp đơn xin thế chấp có sở hữu một căn hộ ở thành phố
khác hay không. Ngoài ra quy định nâng mức tiền đóng góp lần đầu ít có tác động tới
những nhà đầu tư đa phần thanh toán một lần khi mua BĐS (Không theo hình thức trả
góp). Theo các phương tiện truyền thông Trung Quốc, thậm chí có những cặp vợ
chồng khi mua BĐS thứ 2 đã giả vờ ly hôn để được hưởng những ưu đãi đối với những
người mua nhà lần đầu tiên như mức tiền đóng góp lần đầu và được hưởng lãi suất
thấp hơn.
Trang 7
Những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Trung Quốc trong giai đoạn sụt
giảm 2007-2008 như hạ lãi suất, tháo gỡ những ràng buộc tín dụng về cho vay BĐS,
kích cầu bằng nhà giá rẻ, hỗ trợ ưu đãi mua nhà thứ hai nếu nhà thứ nhất nhỏ hơn so
với tiêu chuẩn, sáp nhập các đơn vị đầu tư kinh doanh BĐS…đã thúc đẩy thị trường
BĐS Trung Quốc phát triển quá nóng cho đến nay, Trung Quốc sau đó lại phải có
những giải pháp để hạ nhiệt. Thị trường BĐS Việt Nam đang trong thời kỳ trầm lắng,
nền kinh tế lại chưa đủ mạnh, cần nhìn thấy những ưu khuyết điểm, vận dụng thận
trọng những đường lối, chính sách thích hợp, tùy vào từng giai đoạn, từng mục đích
phát triển ưu tiên để đưa nền kinh tế phát triển và bền vững.
E. MỘT SỐ SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS HIỆN CÓ TẠI VIỆT NAM
1. ANZ Bank với Dịch vụ cho vay thế chấp nhà
Sản phẩm cho vay thế chấp bằng BĐS đang sở hữu
Đối với các cá nhân có tài sản đáng kể từ ngôi nhà đang sở hữu, thì dịch vụ cho
vay thế chấp nhà của ANZ sẽ cho vay dựa trên giá trị thị trường của ngôi nhà này để
sử dụng cho bất cứ mục đích gì. Giá trị của khoản vay sẽ phụ thuộc vào giá trị ngôi
• Lãi suất hấp dẫn, tính trên số tiền vay giảm dần
• Thời hạn vay lên tới 5 năm
• Số tiền được vay lên tới 50% giá trị tài sản thế chấp
• Cung cấp thông tin minh bạch và định giá theo giá thị trường của tài sản thế
nhà của người vay. Những đặc tính nổi bật của sản phẩm này là:
• Kì lãi suất hiệu quả và linh hoạt (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng) cho phép bạn quản
chấp (bởi các công ty định giá BĐS quốc tế chuyên nghiệp).
• Thủ tục nhanh gọn và đơn giản
lí rủi ro lãi suất 1 cách tốt nhất.
Sản phẩm Cho Vay Mua Nhà / Xây Sửa Nhà
ANZ cung cấp những khoản cho vay mua nhà linh hoạt nhằm hỗ trợ những khách
hàng đang có mong muốn mua một căn nhà hoặc nâng cấp ngôi nhà hiện tại của mình.
Các chuyên gia cho vay mua nhà của ANZ sẽ tư vấn trong suốt quá trình vay để người
vay chọn lựa được giải pháp vay tốt nhất. Đặc tính nổi bật của sản phẩm cho vay mua
• Lãi suất cạnh tranh so với thị truờng, tính trên số tiền vay giảm dần
nhà của ANZ là:
Trang 8
• Thời hạn vay lên tới 20 năm
• Số tiền được vay lên tới 100% giá trị BĐS
• Cung cấp thông tin minh bạch và định giá theo giá thị trường của tài sản thế
• Kì lãi suất hiệu quả và linh họat (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng) cho phép bạn quản
chấp (bởi công ty định giá BĐS quốc tế chuyên nghiệp)
lý rủi ro lãi suất một cách tốt nhất.
2. Maritime Bank với bộ sản phẩm Cho vay mua BĐS
Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập cao”
Đối tượng: Khách hàng là người có thu nhập cao có nhu cầu mua nhà chung cư,
nhà chia lô, biệt thự, nhà ở trong khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp theo qui
định của pháp luật được mua bán trực tiếp hoặc được bán thông qua các sàn giao dịch
BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định cuộc sống hoặc đầu tư
Điều kiện vay vốn: Có hộ khẩu thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 trên địa bàn tỉnh,
thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay. Có tổng thu nhập ổn định
trên 20 triệu đồng/ tháng và có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả năng thanh toán các
khoản nợ cả gốc và lãi trong suốt thời gian vay vốn. Có tài sản bảo đảm tiền vay phù
hợp với qui định của pháp luật và của Maritime Bank.
Thời hạn vay vốn: - Thời hạn cho vay tối đa của sản phẩm là 180 tháng
Hạn mức: - Hạn mức cho vay tối đa của sản phẩm là 2 tỷ đồng. Khách hàng thế
chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank sẽ cho vay tối đa 70% giá trị
ngôi nhà theo định giá của Maritime Bank. Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm
khác hoặc dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank có thể cho vay tối đa đến 90%
giá trị ngôi nhà theo định giá của Maritime Bank nhưng không vượt quá tỷ lệ bảo đảm
tiền vay theo quy định của Maritime Bank
Phương thức trả nợ: Trả gốc với phân kỳ trả nợ hợp lý là hàng tháng/ hàng quý/
6 tháng. Trả lãi hàng tháng/ 3 tháng và cùng kỳ trả gốc tính trên dư nợ thực tế
Tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay; BĐS, vàng,
giấy tờ có giá (Sổ tiết kiệm, Chứng chỉ tiền gửi,…); Bảo lãnh vay vốn, thanh toán do
các Tổ chức tín dụng phát hành
Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập trung bình”
Trang 9
Đối tượng: Khách hàng là người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua nhà
chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà ở trong khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp
theo qui định của pháp luật được mua bán trực tiếp hoặc được bán thông qua các sàn
giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định cuộc sống hoặc đầu tư
Điều kiện vay vốn: Có hộ khẩu thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 trên địa bàn tỉnh,
thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay. Có tổng thu nhập ổn định
từ 10 đến 20 triệu đồng/ tháng và có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả năng thanh toán
các khoản nợ cả gốc và lãi trong suốt thời gian vay vốn. Có tài sản bảo đảm tiền vay
phù hợp với qui định của pháp luật và của Maritime Bank
Thời hạn vay vốn: Thời hạn cho vay tối đa của sản phẩm là 180 tháng
Hạn mức: Hạn mức cho vay tối đa của sản phẩm là: 1,2 tỷ đồng. Khách hàng thế
chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank sẽ cho vay tối đa 70% giá trị
ngôi nhà theo định giá của Maritime Bank. Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm
khác hoặc dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank có thể cho vay tối đa đến 90%
giá trị ngôi nhà theo định giá của Maritime Bank nhưng không vượt quá tỷ lệ bảo đảm
tiền vay theo quy định của Maritime Bank
Phương thức trả nợ, Tài sản bảo đảm: tương tự sản phẩm cho vay mua nhà với
người có thu nhập cao.
Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập thấp”
Đối tượng: Khách hàng là người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà chung cư,
nhà chia lô, biệt thự, nhà ở trong khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp theo qui
định của pháp luật được mua bán trực tiếp hoặc được bán thông qua các sàn giao dịch
BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định cuộc sống hoặc đầu tư
Điều kiện vay vốn: Có hộ khẩu thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 trên địa bàn tỉnh,
thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay. Có tổng thu nhập ổn định
từ 4 đến 10 triệu đồng/ tháng và có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả năng thanh toán
các khoản nợ cả gốc và lãi trong suốt thời gian vay vốn. Có tài sản bảo đảm tiền vay
phù hợp với qui định của pháp luật và của Maritime Bank.
Thời hạn vay vốn: - Thời hạn cho vay tối đa của sản phẩm là 120 tháng
Hạn mức: Hạn mức cho vay tối đa của sản phẩm là: 500 triệu đồng. Khách hàng
thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank sẽ cho vay tối đa 70% giá
Trang 10
trị ngôi nhà theo định giá của Maritime Bank. Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo
đảm khác hoặc dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank có thể cho vay tối đa đến
90% giá trị ngôi nhà theo định giá của Maritime Bank nhưng không vượt quá tỷ lệ bảo
đảm tiền vay theo quy định của Maritime Bank
Phương thức trả nợ: Trả gốc và lãi hàng tháng tính trên dư nợ thực tế
Tài sản bảo đảm: tương tự 2 loại hình trên
F. KẾ HOẠCH HOÀN CHỈNH NHẰM PHỤC HỒI NỀN KINH TẾ MỸ
Theo các nhà kinh tế, kế hoạch phục hồi kinh tế Mỹ hoàn chỉnh cần bao gồm 5
phần:
Phần thứ nhất: tăng đầu tư vào năng lượng sạch và nâng cấp hệ thống điện. Việc
này cần được thực hiện thông qua đảm bảo trợ cấp giá, thuế đối với khí thải các bon
cần ngày một cao hơn. Hệ thống hạn chế khí thải gây ra nhiều rắc rối, không cần thiết.
Phần thứ hai: chương trình cải tổ cơ sở hạ tầng trong 1 thập kỷ với những dự án
xây dựng đường sắt cao tốc liên thành phố, cơ sở hạ tầng nước và xử lý chất thải, nâng
cấp đường cao tốc với nguồn tiền vừa từ chính quyền liên bang, chính quyền các bang
vừa từ nguồn vốn tư nhân. Những dự án này hết sức phức tạp, cần đến sự điều hành
của chính phủ trong vấn đề quản lý đất đai, thiết kế dự án, hợp tác nhà nước và tư
nhân, trợ cấp một phần hay đảm bảo tín dụng.
Phần thứ ba: tăng cường hỗ trợ giáo dục, hướng nghiệp. Hàng chục triệu người
lao động Mỹ thiếu kỹ năng cần thiết để có được việc làm và mức lương đúng với
mong muốn của họ. Khủng hoảng việc làm đang tạo ra khủng hoảng cấu trúc về kỹ
năng việc làm. Khủng hoảng ảnh hưởng mạnh đến lao động trẻ, những người đang
trong quá trình cố gắng học hành và người lao động già hiện còn thiếu bằng cấp.
Phần thứ tư: tăng xuất khẩu cơ sở hạ tầng sang châu Phi và một số nước thu nhập
thấp. Trung Quốc đang đi trước Mỹ và châu Âu trong hoạt động xuất khẩu này. Chi
phí thấp, chỉ đơn giản là đảm bảo tín dụng, thế nhưng lợi ích không nhỏ bao gồm xuất
khẩu hàng hóa sang châu Phi, hỗ trợ sự phát triển của châu Phi, cải thiện quan hệ và sự
ổn định chính trị của các nước này.
Phần thứ năm: cần đưa ra khung tài khóa đáng tin cậy để giảm thâm hụt ngân
sách liên bang xuống mức ổn định trong 5 năm tới. Chi phí quân sự sẽ bị cắt giảm,
điều này đồng nghĩa với cần chấm dứt chiến tranh Iraq và chiếm đóng Afghanistan;
Trang 11
ngưng sử dụng hệ thống vũ khí tốn kém. Biện pháp khác bao gồm cắt trợ cấp thuế,
đánh thuế các tổ chức tài chính phố Wall, tăng thuế đối với người giàu và nếu cần, đưa
ra thuế giá trị gia tăng. Chi phí đầu tư công có thể bù lại bởi việc đưa ra thuế cho lĩnh
vực công như thuế đánh vào khí thải các bon...
G. NHẬN DIỆN CÁC YẾU TỐ GÂY SỨC ÉP LẠM PHÁT LÊN NỀN
KINH TẾ VIỆT NAM TRONG NĂM 2010
Sức ép lạm phát năm 2010 của Việt Nam đến từ nhiều phía, đó là các yếu tố “chi
phí đẩy”, “cầu kéo”, “tiền tệ”. Bỏ qua các nguyên nhân trực tiếp chi phí đẩy và cầu
kéo, yếu tố tiền tệ là vấn đề cố hữu của nền kinh tế trong nhiều năm qua. Sau những
năm suy giảm phát triển kinh tế cuối giai đoạn 90, từ năm 2000, các nhân tố lạm phát
bắt đầu được nuôi dưỡng khi giải pháp kích cầu tăng trưởng thông qua gia tăng chi tiêu
công và đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước được ưa chuộng. Tuy nhiên khả năng
sản xuất trong nước lại không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu nội địa. Chi tiêu
của nhà nước so với GDP đã tăng từ 5% năm 2000 lên trên 8% từ sau năm 2005. Tỷ lệ
vốn ĐT/GDP cũng tăng lên đến 34% năm 2000 và đến 40% từ năm 2004 đến nay.
Năm 2009, bội chi ngân sách đã lên cao, chiếm 7% GDP trong khi hệ số ICOR tính
bình quân 5 năm cho cả 2 giai đoạn 2001-2005 (4,6%) và 2006-2010 (5,8%) của Việt
Nam đều cao gấp đôi so với Malaysia hay Indonesia khi các nước này ở trong cùng
giai đoạn giống ta. Thực tế chỉ số ICOR cao cũng không phải là điều đáng lo ngại nếu
nó được giải thích bởi sự gia tăng kết cấu hạ tầng, xây dựng phát triển đẩy mạnh nền
tảng kinh tế nhưng thực tế tại Việt Nam, tổng chi đầu tư cho kết cấu hạ tầng trên GDP
cao nhưng kết cấu hạ tầng vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế. Việc bơm tiền ra là để đầu
tư kích thích tăng trưởng kinh tế, xong hệ số ICOR cao, đầu tư lại không hiệu quả,
nguy cơ lạm phát là không tránh khỏi, thêm vào đó tốc độ tăng trưởng tín dụng năm
2009 đã ở mức 38%, gấp 7 lần tốc độ tăng trưởng GDP, cao hơn nhiều so với mức
chênh lệch 3,5 lần giữa tốc độ tăng trưởng bình quân và tốc độ tăng GDP trong 5 năm
trước, điều này là sức ép gây lạm phát cho năm 2010. Sức ép lạm phát gia tăng, cơ sở
hạ tầng yếu kém, thiếu đồng bộ, mặt bằng lãi suất vẫn còn cao và còn có thể cao hơn
nếu tỷ lệ lạm phát tăng cao, những yếu tố này tác động qua lại lẫn nhau gây ảnh hưởng
xấu đến thị trường BĐS.
Trang 12
H. NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN CHỨC NĂNG QUẢN LÝ CHƯA TỐT- THỊ
TRƯỜNG BĐS PHÁT TRIỂN CHƯA LÀNH MẠNH.
Có thể nói hiện nay nhà nước chưa làm tốt vai trò kiểm soát thị trường BĐS. Nhà
nước chưa thể hiện được vai trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu
đất đai và nhiều BĐS, cũng như chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ
mô và kiểm soát hoạt động của thị trường BĐS. Từ yếu điểm trên dẫn đến tình trạng
mất cân đối trong quan hệ cung cầu trên thị trường. Nhiều đơn vị (nhất là các công ty
có quy mô vừa và nhỏ) cần mặt bằng để tổ chức, sản xuất, làm văn phòng nhưng
không thuê được đất, hoặc nếu thuê được chi phí cũng rất cao. Trong khi đó, hàng loạt
dự án từ vài trăm đến vài ngàn hecta lại triển khai chậm, chiếm dụng quỹ đất rất lớn
của nhà nước. Điều này rất lãng phí tài nguyên quốc gia, cũng như làm giảm cơ hội
tăng thu cho nhà nước, kiềm hãm đà tăng trưởng của nền kinh tế. Nhà nước cần phải
có quy hoạch chung thống nhất, quy hoạch về mật độ dân cư, hệ số sử dụng đất, tầng
cao, cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, đường thoát nước ngầm…có quy hoạch tổng
thể, chia đầu tư từng khu vực, từng phần cho các đơn vị chuyên nghiệp và có năng lực.
Sự chồng chéo là điều thấy rõ nhất trong quản lý BĐS hiện nay. Thị trường BĐS VN
từ trước đến nay không chịu sự quản lý của riêng một bộ ngành nào. Ví dụ trong khi
Bộ Tài nguyên Môi trường nỗ lực đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì Bộ Xây dựng lại vừa ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở,
trong đó có quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà. Bởi thế có tình trạng nhiều dự
án kéo dài, lấn chiếm, vi phạm đồng thời Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật
Kinh doanh BĐS… nhưng trách nhiệm xử lý chính lại không thuộc thẩm quyền của cơ
quan cụ thể nào.
Nhà nước chưa làm tốt vai trò quản lý đã làm cho thị trường BĐS phát triển
không lành mạnh. Thị trường thiếu sự định hướng từ phía nhà nước đã dẫn đến tình
trạng cung không gặp cầu, hiện tượng đầu cơ tràn lan đẩy giá lên cao, gây bong bóng
giá. Thêm vào đó việc chồng chéo trong cơ chế quản lý và các thủ tục hành chính rắc
rối phiền hà cũng góp phần thúc đẩy các giao dịch ngầm trong việc mua bán chuyển
nhượng BĐS, gây thất thu cho nhà nước, chưa kể tình trạng quan liêu tham nhũng
cũng thừa cơ hội phát triển, ảnh hưởng xấu đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
