Đ c ng th m đ nh hàng t n khoề ươ ẩ ị ồ
BÔ GIAO DUC VA ĐAO TAO
TR NG Đ I H C KINH T TP HCMƯỜ Ạ Ọ Ế
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

HÀNG T N KHO VÀ NH NG Ồ Ữ
Đ N ĐO TH M Đ NHẮ Ẩ Ị
TP HCM., 30 tháng 08 năm 2013
1
GVHD: Th.S D ng T n Khoaươ ấ
NHÓM SVTH:
Tr n Đ c Thi nầ ứ ệ
Tr ng Th T Nhươ ị ố ư
Nguy n Th Dungễ ị
Tr n Th Minh Châuầ ị
Ph m Văn Phúạ
Nguy n Quang Minhễ
Đ c ng th m đ nh hàng t n khoề ươ ẩ ị ồ
HÀNG T N KHO VÀ NH NG Đ N ĐO TH M Đ NHỒ Ữ Ắ Ẩ Ị
(CĂN H CHUNG C )Ộ Ư
A. Ph n m đ u:ầ ở ầ
1. Lí do ch n đ tài (tính c p thi t c a đ tài nghiên c u).ọ ề ấ ế ủ ề ứ
Khi nói t i l ng hàng t n kho trên th tr ng B t Đ ng S n, nhi u ng iớ ượ ồ ị ườ ấ ộ ả ề ườ
v n nghĩ ph n l n l ng hàng là đ t n n d án không bán đ c. Tuy nhiên trongẫ ầ ớ ượ ấ ề ự ượ
m t báo cáo m i nh t c a B Xây d ng, t n kho ph n l n l i n m phân khúcộ ớ ấ ủ ộ ự ồ ầ ớ ạ ằ ở
căn h chung c . V y l ng căn h chung c đó s đ c đ nh giá nh th nàoộ ư ậ ượ ộ ư ẽ ượ ị ư ế
v n là câu h i mà nhi u ng i đ t ra th i đi m hi n t i? Tuy nhiên thì hi n t iẫ ỏ ề ườ ặ ở ờ ể ệ ạ ệ ạ
v n ch a có câu tr l i th a đáng cho câu h i trên. N m b t đ c tình hình trênẫ ư ả ờ ỏ ỏ ắ ắ ượ
nhóm đã ch n đ tài mang tên: “Hàng t n kho và nh ng đ n đo th m đ nh – căn họ ề ồ ữ ắ ẩ ị ộ
chung c ” đ th c hi n nghiên c u cũng nh là giúp tìm ra ph ng pháp thích h pư ể ự ệ ứ ư ươ ợ
đ th m đ nh nh ng căn h chung c t n kho trên.ể ẩ ị ữ ộ ư ồ
2. M c đích nghiên c uụ ứ :
M c đíchụ : Nhóm th c hi n bài nghiên c u này nh mự ệ ứ ằ giúp tìm ra ph ngươ
pháp thích h p nh t đ th m đ nh nh ng căn h chung c t n kho trên th tr ngợ ấ ể ẩ ị ữ ộ ư ồ ị ườ
Vi t Nam nói chung và TP HCM nói riêng. Giúp cho nh ng nhà đ u t bi t đ cệ ở ữ ầ ư ế ượ
chính xác giá tr m t căn h chung c t đó l a ch n ph ng án đ u t cho thíchị ộ ộ ư ừ ự ọ ươ ầ ư
h p.ợ
M c tiêuụ: Tìm ra đ c ph ng pháp th m đ nh t i u nh t đ ng d ngượ ươ ẩ ị ố ư ấ ể ứ ụ
th c t th m đ nh hàng t n kho căn h chung c .ự ế ẩ ị ồ ộ ư
3. Đ i t ng nghiên c uố ượ ứ
Nh ng ữcăn h chung cộ ư t n kho trên th tr ng b t đ ng s n hi n nay cồ ị ườ ấ ộ ả ệ ụ
th là TP HCM.ể ở
4. Gi thuy t khoa h cả ế ọ
Ph ng pháp so sánh s giúp xác đ nh chính xác nh t nh ng lô căn h chungươ ẽ ị ấ ữ ộ
c t n kho.ư ồ
Ph ng pháp thu nh p giúp chúng ta xác đ nh đ c m t giá tr khác nh mươ ậ ị ượ ộ ị ằ
ki m ch ng m c đ chính xác c a ph ng pháp so sánh.ể ứ ứ ộ ủ ươ
Ph ng pháp chi phí giúp chúng ta xác đ nh đ c m t giá tr khác nh mươ ị ượ ộ ị ằ
ki m ch ng m c đ chính xác c a ph ng pháp so sánh.ể ứ ứ ộ ủ ươ
5. Ph m vi nghiên c uạ ứ
Th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh th i đi m hi n t i.ị ườ ấ ộ ả ở ố ồ ở ờ ể ệ ạ
2
Đ c ng th m đ nh hàng t n khoề ươ ẩ ị ồ
6. N i dung nghiên c u:ộ ứ
- C s lý lu n liên quan t i nh ng ph ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ngơ ở ậ ớ ữ ươ ẩ ị ị ấ ộ
s n.ả
- Th c tr ng th tr ng căn h chung c t n kho TP HCM.ự ạ ị ườ ộ ư ồ ở
- M t s bi n pháp, gi i pháp nh m xác đ nh đúng giá trộ ố ệ ả ằ ị ị
- K t lu n – đ xu t - ki n ngh .ế ậ ề ấ ế ị
7. Ph ng pháp nghiên c uươ ứ
Ph ng pháp nghiên c u là công c nghiên c u khoa h c trong th c hi nươ ứ ụ ứ ọ ự ệ
nhi m v đ tài. Ph ng pháp nghiên c u khoa h c do m c tiêu và đ i t ngệ ụ ề ươ ứ ọ ụ ố ượ
nghiên c u quy t đ nh.ứ ế ị
Ph ng pháp nghiên c u: trình bày các ph ng pháp nghiên c u mà ta sươ ứ ươ ứ ử
d ng. G m có m t s ph ng pháp nh sau:ụ ồ ộ ố ươ ư
Ph ng pháp nghiên c u tài li u.ươ ứ ệ
Ph ng pháp quan sát.ươ
Ph ng pháp th ng kê toán h c.ươ ố ọ
Ph ng pháp chuyên gia.ươ
Trong các ph ng pháp nêu trên nhóm nghiên c u nh n th y:ươ ứ ậ ấ
Ph ng pháp ch đ o: Ph ng pháp nghiên c u tài li u.ươ ủ ạ ươ ứ ệ
Ph ng pháp b tr : nh ng ph ng pháp còn l i.ươ ổ ợ ữ ươ ạ
B. Ph n n i dung nghiên c uầ ộ ứ
1. C s lí lu n:ơ ở ậ
Các ph ng pháp trong th m đ nh giá b t đ ng s n:ươ ẩ ị ấ ộ ả
1. Ph ng pháp so sánh:ươ
a) Khái ni m:ệ
Ph ng pháp so sánh là ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s phân tíchươ ươ ẩ ị ự ơ ở
m c giá c a tài s n t ng t v i tài s n c n th m đ nh giá đã giao d ch thành côngứ ủ ả ươ ự ớ ả ầ ẩ ị ị
ho c đang mua, bán trên th tr ng vào th i đi m c n th m đ nh giá ho c g n v iặ ị ườ ờ ể ầ ẩ ị ặ ầ ớ
th i đi m c n th m đ nh giá đ c tính và xác đ nh giá tr th tr ng c a tài s n.ờ ể ầ ẩ ị ể ướ ị ị ị ườ ủ ả
b) Các nguyên t c và tr ng h p áp d ng trong ph ng pháp so sánh:ắ ườ ợ ụ ươ
Các nguyên t c áp d ng:ắ ụ
•Nguyên t c thay th :ắ ế
3
Đ c ng th m đ nh hàng t n khoề ươ ẩ ị ồ
Khi hai tài s n có tính h u ích t ng đ ng, giá chào bán c a tài s n nào ả ữ ươ ươ ủ ả ở
m c th p h n thì s đ c bán tr c.ứ ấ ơ ẽ ượ ướ
Giá tr b t đ ng s n đ c gi i h n b i chi phí mua m t b t đ ng s n thayị ấ ộ ả ượ ớ ạ ở ộ ấ ộ ả
th t ng đ ng, nh ng ph i không có s ch m tr quá m c làm nh h ng đ nế ươ ươ ư ả ự ậ ể ứ ả ướ ế
vi c thay th . Khi đó, ng i mua khôn ngoan s không tr nhi u h n đ mua m tệ ế ườ ẽ ả ề ơ ể ộ
tài s n nh v y trong th tr ng m .ả ư ậ ị ườ ở
•Nguyên t c đóng góp:ắ
L ng giá tr c a m t y u t hay b ph n c u thành b t đ ng s n thì phượ ị ủ ộ ế ố ộ ậ ấ ấ ộ ả ụ
thu c vào s thi u v ng c a nó s làm gi m đi bao nhiêu trong giá tr toàn b tàiộ ự ế ắ ủ ẽ ả ị ộ
s n. Hay đ c hi u m c đ mà m i b ph n c a tài s n đóng góp vào t ng thuả ượ ể ứ ộ ỗ ộ ậ ủ ả ổ
nh p t toàn b tài s n có tác đ ng đ n t ng giá tr c a tài s n đó.ậ ừ ộ ả ộ ế ổ ị ủ ả
T ng giá tr c a y u t c u thành có th không b ng t ng giá tr tài s n.ổ ị ủ ế ố ấ ể ằ ổ ị ả
Các tr ng h p áp d ng:ườ ợ ụ
•Các tài s n có tính đ ng nh t nh : các căn h , các chung c , các dãy nhà cóả ồ ấ ư ộ ư
cùng thi t k , các nhà ph riêng bi t, các nhóm văn phòng….ế ế ố ệ
•Đ t tr ngấ ố
c) Các b c ti n hành ph ng pháp so sánh:ướ ế ươ
B c 1ướ : Nghiên c u th tr ng đ tìm các thông tin v giao d ch, giá niêm y tứ ị ườ ể ề ị ế
ho c giá chào bán và các y u t so sánh c a nh ng tài s n t ng t v i tài s nặ ế ố ủ ữ ả ươ ự ớ ả
c n th m đ nh giá đã giao d ch thành công ho c đang mua, bán trên th tr ng.ầ ẩ ị ị ặ ị ườ
B c 2ướ : Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh t các tàiậ ể ố ệ ề ế ố ừ
s n cùng lo i ho c t ng t có th so sánh đ c v i tài s n c n th m đ nh giá đãả ạ ặ ươ ự ể ượ ớ ả ầ ẩ ị
giao d ch thành công ho c đang mua, bán trên th tr ng vào th i đi m c n th mị ặ ị ườ ờ ể ầ ẩ
đ nh giá ho c g n v i th i đi m th m đ nh giá.ị ặ ầ ớ ờ ể ẩ ị
B c 3ướ : L a ch n m t s tài s n thích h p có th so sánh v i tài s n th mự ọ ộ ố ả ợ ể ớ ả ẩ
đ nh (thông th ng t 3 đ n 5 tài s n so sánh).ị ườ ừ ế ả
B c 4ướ : Phân tích, xác đ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tàiị ế ố ệ ữ ả
s n c n th m đ nh, t đó, th c hi n vi c đi u ch nh giá c a các tài s n so sánhả ầ ẩ ị ừ ự ệ ệ ề ỉ ủ ả
theo s khác bi t v các y u t so sánh v i tài s n c n th m đ nh giá, tìm ra m cự ệ ề ế ố ớ ả ầ ẩ ị ứ
giá ch d n cho m i tài s n so sánh.ỉ ẫ ỗ ả
4
Đ c ng th m đ nh hàng t n khoề ươ ẩ ị ồ
B c 5ướ : Phân tích, t ng h p các m c giá ch d n c a các tài s n so sánh, rútổ ợ ứ ỉ ẫ ủ ả
ra m c giá ch d n đ i di n đ c tính và xác đ nh m c giá c a tài s n c n th mứ ỉ ẫ ạ ệ ể ướ ị ứ ủ ả ầ ẩ
đ nh.ị
Qua 5 b c này ta th y r ng khi ti n hành s d ng ph ng pháp so sánh nênướ ấ ằ ế ử ụ ươ
ch n các tài s n t ng t cùng khu v c lân c n v i tài s n đang giao d ch thì k tọ ả ươ ự ự ậ ớ ả ị ế
qu cho ra chính xác h n. Còn n u tr ng h p ít tài s n so sánh không đ đáp ngả ơ ế ườ ợ ả ủ ứ
yêu c u trên thì s có k t qu có đ chính xác kém h n khi th m đ nhầ ẽ ế ả ộ ơ ẩ ị
d) u đi m và nh c đi m c a ph ng pháp so sánhƯ ể ượ ể ủ ươ
•u đi mƯ ể :
Đ n gi n, d hi u, d th c hi n, tr c ti p ph n ánh giá tr th tr ng c a tàiơ ả ễ ể ễ ự ệ ự ế ả ị ị ườ ủ
s n.ả
•Nh c đi mượ ể :
B t bu c ph i có thông tin th tr ng v i đ tin c y và chính xác cao, thắ ộ ả ị ườ ớ ộ ậ ị
tr ng ph i n đ nh.ườ ả ổ ị
2. Ph ng pháp chi phí:ươ
a) Khái ni m ph ng pháp chi phí:ệ ươ
Ph ng pháp chi phí là ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chi phí t oươ ươ ẩ ị ự ơ ở ạ
ra m t tài s n t ng t tài s n c n th m đ nh giá đ xác đ nh giá tr th tr ng c aộ ả ươ ự ả ầ ẩ ị ể ị ị ị ườ ủ
tài s n c n th m đ nh giá.ả ầ ẩ ị
Có hai cách xác đ nh chi phí xây d ng: chi phí xây d ng m i và chi phí thayị ự ự ớ
thế
•Chi phí xây d ng m i: là chi phí xây d ng m t căn nhà y h t nh v y theoự ớ ự ộ ệ ư ậ
th i giá hi n t i. Chi phí này bao g m t t c các ch c năng l i th i c aờ ệ ạ ồ ấ ả ứ ỗ ờ ủ
ngôi nhà, bao g m các chi phí c a b t kỳ các v t li u l i th i đã s d ng.ồ ủ ấ ậ ệ ỗ ờ ử ụ
•Chi phí thay th : là s ti n c n thi t đ xây d ng m t ngôi nhà có tính khế ố ề ầ ế ể ự ộ ả
d ng t ng đ ng. Chi phí này bao g m vi c s d ng các k thu t xâyụ ươ ươ ồ ệ ử ụ ỹ ậ
d ng hi n đ i, v t li u, thi t k và th hi n m t vài khía c nh l i th i bự ệ ạ ậ ệ ế ế ể ệ ộ ạ ỗ ờ ị
lo i ra.ạ
Tuy nhiên, chi phí xây d ng m i có gi i h n khi c tính vì có th nhi u lo iự ớ ớ ạ ướ ể ề ạ
v t li u không còn đ c s d ng và bán trên th tr ng ho c không còn phù h pậ ệ ượ ử ụ ị ườ ặ ợ
5