Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
BÔ GIAO DUC VA ĐAO TAO
̣ ́ ̣ ̀ ̀ ̣
TR
NG Đ I H C KINH T TP HCM
ƯỜ
Ạ Ọ
Ế
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Ồ
HÀNG T N KHO VÀ NH NG Ữ Đ N ĐO TH M Đ NH
Ắ
Ẩ
Ị
GVHD: Th.S D ng T n Khoa
ươ
ấ
ứ
ư
ị
NHÓM SVTH: Tr n Đ c Thi n ầ ệ ng Th T Nh Tr ị ố ươ Nguy n Th Dung ị ễ Tr n Th Minh Châu Ph m Văn Phú
ầ ạ
Nguy n Quang Minh
ễ
1
TP HCM., 30 tháng 08 năm 2013
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
Ồ
Ắ
Ẩ
Ị
HÀNG T N KHO VÀ NH NG Đ N ĐO TH M Đ NH Ữ (CĂN H CHUNG C ) Ư
Ộ
ở ầ
t c a đ tài nghiên c u). ọ ề ấ ế ủ ề ứ
A. Ph n m đ u: ầ 1. Lí do ch n đ tài (tính c p thi
ng B t Đ ng S n, nhi u ng ồ ấ ả
ấ ề ự ị ườ ự ồ ộ ớ ư ộ i đ t ra i th a đáng cho câu h i trên. N m b t đ ư ỏ ữ ắ ồ ị ườ i ề c. Tuy nhiên trong phân khúc i n m c đ nh giá nh th nào ư ế ệ ạ i i? Tuy nhiên thì hi n t c tình hình trên ắ ượ ộ ẩ ợ ng pháp thích h p ươ ứ ư ệ i l ng hàng t n kho trên th tr Khi nói t ộ ớ ượ v n nghĩ ph n l n l ng hàng là đ t n n d án không bán đ ượ ẫ ầ ớ ượ m t báo cáo m i nh t c a B Xây d ng, t n kho ph n l n l ầ ớ ạ ằ ở ấ ủ ộ ộ ng căn h chung c đó s đ căn h chung c . V y l ẽ ượ ị ư ậ ượ th i đi m hi n t v n là câu h i mà nhi u ng ề ệ ạ ể ở ờ ườ ặ ỏ ẫ v n ch a có câu tr l ắ ỏ ả ờ ẫ nhóm đã ch n đ tài mang tên: “Hàng t n kho và nh ng đ n đo th m đ nh – căn h ề ọ chung c ” đ th c hi n nghiên c u cũng nh là giúp tìm ra ph ư ể ự đ th m đ nh nh ng căn h chung c t n kho trên. ữ ể ẩ ư ồ ộ ị
ụ
ệ ị ự ấ ể ẩ ụ M c đích ợ t Nam nói chung và ở ệ ứ ộ TP HCM nói riêng. Giúp cho nh ng nhà đ u t ng án đ u t đó l a ch n ph ị ộ ư ừ ự ộ ọ ngươ ị ườ ng ầ ư ế ượ bi c t đ cho thích ầ ư
c ph ố ư ươ ị ụ i u nh t đ ng d ng ấ ể ứ ng pháp th m đ nh t M c tiêu ẩ ượ th m đ nh hàng t n kho căn h chung c . ư ộ ị : Tìm ra đ ồ ụ ự ế ẩ
2. M c đích nghiên c u ứ : ằ giúp tìm ra ph : Nhóm th c hi n bài nghiên c u này nh m pháp thích h p nh t đ th m đ nh nh ng căn h chung c t n kho trên th tr ư ồ ữ Vi ữ chính xác giá tr m t căn h chung c t ươ h p.ợ th c t 3. Đ i t ng nghiên c u ố ượ ứ
căn h chung c ộ ư t n kho trên th tr ị ườ ồ ng b t đ ng s n hi n nay c ả ấ ộ ệ ụ Nh ng ữ TP HCM. ể ở
thuy t khoa h c ọ ế th là 4. Gi ả
Ph ng pháp so sánh s giúp xác đ nh chính xác nh t nh ng lô căn h chung ữ ẽ ấ ộ ị
ậ ị ượ ằ c m t giá tr khác nh m ị ộ ki m ch ng m c đ chính xác c a ph ể ứ ộ ươ ằ c m t giá tr khác nh m ị ộ ng pháp so sánh. ượ ị ng pháp so sánh. ki m ch ng m c đ chính xác c a ph ươ c t n kho. ư ồ Ph ươ ứ Ph ươ ứ ể ng pháp thu nh p giúp chúng ta xác đ nh đ ủ ng pháp chi phí giúp chúng ta xác đ nh đ ủ ứ ộ ươ
5. Ph m vi nghiên c u ứ ạ
2
Th tr ng b t đ ng s n i. ị ườ ấ ộ ả ở Thành ph H Chí Minh ố ồ ở ờ th i đi m hi n t ể ệ ạ
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
ứ
i nh ng ph ữ ươ ị ấ ộ ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng ẩ ị ơ ở ậ ớ
ng căn h chung c t n kho ộ ở ị ườ ạ TP HCM. ị ả ằ ư ồ i pháp nh m xác đ nh đúng giá tr ị ế 6. N i dung nghiên c u: ộ - C s lý lu n liên quan t s n.ả - Th c tr ng th tr ự - M t s bi n pháp, gi ộ ố ệ - K t lu n – đ xu t - ki n ngh . ị ậ ế ề ấ
ng pháp nghiên c u ươ ứ 7. Ph Ph ứ ọ ệ ng pháp nghiên c u là công c nghiên c u khoa h c trong th c hi n ự ố ượ ng ng pháp nghiên c u khoa h c do m c tiêu và đ i t ứ ọ ụ ứ ụ ệ ươ ế ị ng pháp nghiên c u mà ta s ng pháp nghiên c u: trình bày các ph ứ ươ ứ ử ng pháp nh sau: ộ ố ươ
ư ệ
ọ
ng pháp nghiên c u tài li u. ứ ng pháp quan sát. ng pháp th ng kê toán h c. ố ng pháp chuyên gia. ươ nhi m v đ tài. Ph ụ ề nghiên c u quy t đ nh. ứ Ph ươ d ng. G m có m t s ph ồ ụ Ph ươ Ph ươ Ph ươ Ph ươ
ng pháp nêu trên nhóm nghiên c u nh n th y: ươ ứ ậ
ấ ng pháp nghiên c u tài li u. ệ ươ Trong các ph Ph Ph i. ươ ươ ng pháp ch đ o: Ph ủ ạ ng pháp b tr : nh ng ph ữ ổ ợ ứ ng pháp còn l ạ ươ
ầ ộ
ứ
ậ
B. Ph n n i dung nghiên c u 1. C s lí lu n: ơ ở Các ph
ươ ẩ ng pháp trong th m đ nh giá b t đ ng s n: ị ấ ộ ả
1. Ph ng pháp so sánh: ươ
a) Khái ni m:ệ
Ph ươ ự ẩ ị
ng t ơ ở ị
ả ầ ờ ẩ ể ị ầ
ng pháp so sánh là ph ươ m c giá c a tài s n t ự ớ ả ươ ủ ho c đang mua, bán trên th tr ị ườ th i đi m c n th m đ nh giá đ ng pháp th m đ nh giá d a trên c s phân tích v i tài s n c n th m đ nh giá đã giao d ch thành công ớ ng vào th i đi m c n th m đ nh giá ho c g n v i ặ ầ ẩ ng c a tài s n. ủ ị c tính và xác đ nh giá tr th tr ị ị ị ườ ứ ặ ờ ể ướ ể ả ầ ẩ ị
b) Các nguyên t c và tr ng pháp so sánh: ắ ườ ng h p áp d ng trong ph ụ ợ ươ
Các nguyên t c áp d ng: ắ ụ
3
• Nguyên t c thay th : ế ắ
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
ng đ ng, giá chào bán c a tài s n nào ả ươ ươ ủ ả ở
ữ c bán tr Khi hai tài s n có tính h u ích t c. ẽ ượ m c th p h n thì s đ ơ ướ ứ ấ
Giá tr b t đ ng s n đ c gi ả ớ ạ ộ ấ ộ
ng đ ư ể
i h n b i chi phí mua m t b t đ ng s n thay ở ả ượ ế ng, nh ng ph i không có s ch m tr quá m c làm nh h ng đ n ướ ự ậ ứ ả ộ i mua khôn ngoan s không tr nhi u h n đ mua m t ể ẽ ả ơ ề ả
ị ấ ộ th t ươ ế ươ vi c thay th . Khi đó, ng ế ệ tài s n nh v y trong th tr ư ậ ườ ị ườ ả ng m . ở
• Nguyên t c đóng góp: ắ
L hay b ph n c u thành b t đ ng s n thì ph ượ ấ ộ ậ ấ ả
ộ ng giá tr c a m t y u t ị ủ ắ ộ ả ế ộ ị
ộ ế ố ủ ẽ ứ ộ ự ượ ể ả ổ
toàn b tài s n có tác đ ng đ n t ng giá tr c a tài s n đó. ụ thu c vào s thi u v ng c a nó s làm gi m đi bao nhiêu trong giá tr toàn b tài c hi u m c đ mà m i b ph n c a tài s n đóng góp vào t ng thu s n. Hay đ ậ ủ ả nh p t ộ ậ ừ ỗ ộ ế ổ ị ủ ả ả ộ
T ng giá tr c a y u t c u thành có th không b ng t ng giá tr tài s n. ị ủ ế ố ấ ể ằ ả ổ ổ ị
Các tr ng h p áp d ng: ườ ụ ợ
ấ ộ
ư t, các nhóm văn phòng…. cùng thi • Các tài s n có tính đ ng nh t nh : các căn h , các chung c , các dãy nhà có ệ ư ồ ả t k , các nhà ph riêng bi ế ế ố
• Đ t tr ng ấ ố
c) Các b c ti n hành ph ng pháp so sánh: ướ ế ươ
B c 1 ứ ể
ị ng t ủ ữ ặ
ế ng đ tìm các thông tin v giao d ch, giá niêm y t ề v i tài s n ả so sánh c a nh ng tài s n t ả ươ ng. ướ : Nghiên c u th tr ho c giá chào bán và các y u t c n th m đ nh giá đã giao d ch thành công ho c đang mua, bán trên th tr ầ ị ườ ế ố ị ự ớ ị ườ ặ ẩ ị
ừ
có th so sánh đ ậ ặ ươ ướ : Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t ế ố ả ầ ể ố ệ ề ượ ớ
so sánh t các tài c v i tài s n c n th m đ nh giá đã ẩ ị ẩ ng vào th i đi m c n th m ể ờ ị ườ ầ ị
B c 2 ể s n cùng lo i ho c t ng t ự ạ ả giao d ch thành công ho c đang mua, bán trên th tr ặ đ nh giá ho c g n v i th i đi m th m đ nh giá. ờ ị ặ ầ ể ẩ ớ ị
ộ ố ể ả ả ớ
B c 3 ướ đ nh (thông th ị ẩ : L a ch n m t s tài s n thích h p có th so sánh v i tài s n th m ợ ự ng t ườ ọ 3 đ n 5 tài s n so sánh). ả ừ ế
: Phân tích, xác đ nh các y u t ữ ả
ừ ế ố ệ ủ ệ ả
t gi a tài s n so sánh và tài khác bi ệ đó, th c hi n vi c đi u ch nh giá c a các tài s n so sánh ỉ ề ứ so sánh v i tài s n c n th m đ nh giá, tìm ra m c ả ầ ẩ ớ ị
4
B c 4 ị ướ s n c n th m đ nh, t ầ ị ự ẩ ả t v các y u t theo s khác bi ế ố ệ ề ự giá ch d n cho m i tài s n so sánh. ỗ ỉ ẫ ả
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
ứ ả
ướ : Phân tích, t ng h p các m c giá ch d n c a các tài s n so sánh, rút ẩ c tính và xác đ nh m c giá c a tài s n c n th m ỉ ẫ ủ ị ả ầ ổ ệ ứ ủ ạ
B c 5 ợ ra m c giá ch d n đ i di n đ ể ướ ỉ ẫ ứ đ nh. ị
ươ ế
ử ụ ớ ự ậ
c này ta th y r ng khi ti n hành s d ng ph ả ự ườ ọ ả ế ợ
Qua 5 b ướ ch n các tài s n t ả ươ qu cho ra chính xác h n. Còn n u tr yêu c u trên thì s có k t qu có đ chính xác kém h n khi th m đ nh ộ ẽ ng pháp so sánh nên ấ ằ cùng khu v c lân c n v i tài s n đang giao d ch thì k t ế ị ng h p ít tài s n so sánh không đ đáp ng ứ ả ủ ẩ ơ ng t ơ ế ầ ả ị
•
d) u đi m và nh c đi m c a ph ng pháp so sánh Ư ể ượ ủ ể ươ
: u đi m Ư ể
Đ n gi n, d hi u, d th c hi n, tr c ti p ph n ánh giá tr th tr ệ ự ế ễ ự ễ ể ị ườ ả ả ơ ị ng c a tài ủ
• Nh
s n.ả
ượ : c đi m ể
ng v i đ tin c y và chính xác cao, th ắ ị ườ ớ ộ ậ ị
tr B t bu c ph i có thông tin th tr ộ ả ng ph i n đ nh. ả ổ ị ườ
2. Ph ng pháp chi phí: ươ
a) Khái ni m ph ng pháp chi phí: ệ ươ
ươ ẩ ị
tài s n c n th m đ nh giá đ xác đ nh giá tr th tr ự ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chi phí t o ạ ự ủ ng c a ị ươ ả ầ ơ ở ị ị ườ ể ẩ ị
ng pháp chi phí là ph Ph ng t ra m t tài s n t ả ươ ộ tài s n c n th m đ nh giá. ị ẩ ả ầ
Có hai cách xác đ nh chi phí xây d ng: chi phí xây d ng m i và chi phí thay ự ự ớ ị
thế
ự ệ ớ
i. Chi phí này bao g m t t c các ch c năng l ộ ấ ả ờ
• Chi phí xây d ng m i: là chi phí xây d ng m t căn nhà y h t nh v y theo ư ậ i th i c a ờ ủ ứ ỗ ồ i th i đã s d ng. ử ụ ậ ệ ỗ ự th i giá hi n t ệ ạ ngôi nhà, bao g m các chi phí c a b t kỳ các v t li u l ồ ủ ấ ờ
t đ xây d ng m t ngôi nhà có tính kh ố ề ầ
• Chi phí thay th : là s ti n c n thi ế ươ ậ
ả ự ộ ng. Chi phí này bao g m vi c s d ng các k thu t xây ỹ ệ ử ụ ờ ị i th i b t k và th hi n m t vài khía c nh l ậ ệ ế ể ồ ể ệ ế ế ạ ỗ ộ ươ ệ
ng đ d ng t ụ d ng hi n đ i, v t li u, thi ạ ự lo i ra. ạ
Tuy nhiên, chi phí xây d ng m i có gi ự ớ ớ ạ ề
5
c s d ng và bán trên th tr v t li u không còn đ ậ ệ ượ ử ụ i h n khi ị ườ ạ c tính vì có th nhi u lo i ể ướ ợ ng ho c không còn phù h p ặ
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
ng pháp chi phí thay th th ng đ ệ ẩ ươ ế ườ ượ c
ậ c d li u. v i tiêu chu n hi n hành n a. Vì v y, ph ữ ớ s d ng h n vì có th tìm đ ượ ữ ệ ể ử ụ ơ
b) Các nguyên t c áp d ng: ụ ắ
• Nguyên t c s d ng t ố ắ ử ụ t nh t và hi u qu nh t: ệ ả ấ ấ
ử ụ ệ ố ố
t nh t và hi u qu nh t là s d ng t S d ng t ả c phép v pháp lu t, có kh năng th c thi v tài chính đ mang l ấ t nh t v m t v t ch t, i giá tr cao ạ ấ ề ặ ậ ể ử ụ ề ấ ự ả ị
đ ề ượ nh t cho tài s n th m đ nh. ả ấ ẩ ấ ậ ị
Trong th m đ nh giá b t đ ng s n, nguyên t c này đ ắ ị
ng đ ả ể ủ ượ ị c coi tr ng vì tính ọ ượ c ướ
khan hi m c a đ t và yêu c u phát tri n c a không gian đô th có xu h ế m c t đ t ặ ở ứ ố ấ ẩ ủ ấ t nh t, hi u qu nh t. ấ ấ ộ ầ ả ệ
ng c a đ t d a trên nguyên t c này ph n ánh tính h u d ng lâu ữ ụ
ả dài c a đ t c ng v i giá tr c a công trình xây d ng trên đ t. ấ Giá tr th tr ị ủ ấ ộ ủ ấ ự ị ủ ị ườ ớ ắ ự
ế ự ấ ằ ớ ộ
ng bi n đ ng c c đ và m t cân b ng l n gi a ữ ự ử ụ t nh t và hi u qu nh t c a tài s n s là s s d ng ấ ộ ấ ủ ả ẽ ệ ả
ng h p th tr ị ườ ợ ườ cung và c u thì s s d ng t ố ự ử ụ trong t Trong tr ầ ng lai. ươ
i u nh t s đ ụ ả ố ư ấ ẽ ượ c
xác đ nh căn c vào kh năng th c thi v m t tài chính. Khi tài s n có nhi u kh năng s d ng thì công d ng t ị ử ụ ề ặ ề ả ả ứ ự
Khái ni m “s d ng t ử ụ ố ộ t nh t và hi u qu nh t” là khái ni m c b n và m t ơ ả ệ
ấ ng. ả ph n hoàn ch nh trong vi c xác đ nh giá tr th tr ị ườ ệ ị ệ ỉ ấ ị ệ ầ
• Nguyên t c s d ng phù h p: ắ ử ụ ợ
V trí xây d ng và công trình xây d ng ph i đ c th m đ nh phù h p v i v ả ượ ự ự ị ớ ị ẩ ợ ị
trí và công trình trong các vùng lân c nậ
- Phù h p gi a lô đ t và công trình trên đ t ấ ấ ữ ợ
ng xung quanh ợ ả ườ
- Phù h p gi a b t đ ng s n và môi tr ữ ấ ộ 6
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
- Phù h p v i quy ho ch c a khu v c ự ủ ạ ợ ớ
- Phù h p v i m c đích s d ng ử ụ ụ ớ ợ
• Nguyên t c thay th : ế ắ
ng đ ng, giá chào bán c a tài s n nào ả ươ ươ ủ ả ở
ữ c bán tr Khi hai tài s n có tính h u ích t c. ẽ ượ m c th p h n thì s đ ơ ướ ứ ấ
Giá tr b t đ ng s n đ c gi ả ớ ạ ộ ấ ộ
ng đ ư ể
i h n b i chi phí mua m t b t đ ng s n thay ả ượ ở ế ng đ n ng, nh ng ph i không có s ch m tr quá m c làm nh h ướ ứ ả ự ậ ộ i mua khôn ngoan s không tr nhi u h n đ mua m t ể ẽ ả ơ ề ả
ị ấ ộ th t ươ ế ươ vi c thay th . Khi đó, ng ế ệ tài s n nh v y trong th tr ư ậ ườ ị ườ ả ng m . ở
• Nguyên t c đóng góp: ắ
L hay b ph n c u thành b t đ ng s n thì ph ượ ấ ộ ậ ấ ả
ộ ng giá tr c a m t y u t ị ủ ắ ộ ả ế ộ ị
ộ ế ố ủ ẽ ứ ộ ự ượ ể ả ổ
toàn b tài s n có tác đ ng đ n t ng giá tr c a tài s n đó. ụ thu c vào s thi u v ng c a nó s làm gi m đi bao nhiêu trong giá tr toàn b tài c hi u m c đ mà m i b ph n c a tài s n đóng góp vào t ng thu s n. Hay đ ậ ủ ả nh p t ộ ậ ừ ỗ ộ ế ổ ị ủ ả ả ộ
T ng giá tr c a y u t c u thành có th không b ng t ng giá tr tài s n. ị ủ ế ố ấ ể ả ằ ổ ổ ị
c) Các b c ti n hành ph ng pháp chi phí: ướ ế ươ
: c tính giá tr m c tiêu th m đ nh, coi nh lô đ t đó là đ t tr ng. ấ ố ư ấ ị
Gi B c 1 ướ ả ử ằ Ướ s r ng vi c s d ng hi n t ệ ử ụ ị ụ ệ ạ ẩ ử ụ i là s d ng cao nh t và hi u qu nh t. ấ ệ ả ấ
c tính các chi phí hi n t i đ xây d ng l Ướ ệ ạ ể ự ạ ữ i ho c thay th nh ng ế ặ
B c 2 : ướ công trình hi n có trên lô đ t. ệ ấ
ả ổ
ủ ượ ạ
i th i ch c năng, và gi m giá do l B c 3 ướ : Ướ trên đ t, xét trên t ấ nhiên, gi m giá do l giá t ả c tính t ng s ti n gi m giá tích lũy c a các công trình xây d ng ự ả c chia làm ba lo i: gi m ấ ả ọ ế ố ự ả i th i bên ngoài. ờ ố ề t c m i y u t ỗ . S gi m giá đó đ ứ ự ả ỗ ờ
: Cu i cùng ta tính đ c giá tr c a b t đ ng s n c n th m đ nh giá ượ ị ủ ấ ộ ẩ ả ầ ị
B c 4 ướ qua công th c nh sau: ứ ố ư
= + ị ủ ng c a
7
Giá tr thị tr ườ tài s nả Giá thị tr ủ ng c a ườ lô đ t tr ng ấ ố chi phí hi n t i ệ ạ c a xây ủ d ngự
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
Trong đó:
ị
= – ữ
T ng giá tr ổ c a xây ủ d ng m i ớ ự Kh u hao tích t ụ đ i v i nh ng xây d ng hi n có ệ ấ ố ớ ự Chi phí i hi n t ệ ạ c a xây ủ d ngự
Các ph ng pháp xác đ nh chi phí : ươ ị
• Ph t c a ng i xây d ng. ươ ng pháp th ng kê chi ti ố ế ủ ườ ự
• Ph ng. ươ ng pháp kh o sát s l ả ố ượ
• Ph ng pháp so sánh tr c ti p. ươ ự ế
d) H n ch c a ph ng pháp chi phí: ế ủ ạ ươ
ố ư ươ ự ế
ố ệ ợ ự ề ầ ớ ị ị
ng pháp so sánh tr c ti p do d a vào các s li u trên th Gi ng nh ph ự ng nên c n có thông tin v giá thành xây d ng chính xác và phù h p v i th ng. tr tr ườ ườ
Chi phí không ph i lúc nào cũng b ng giá tr và chi phí không t o ra giá tr . ị ằ ạ ả ị
ị ẩ ứ ề
c ph Th m đ nh viên ph i có ki n th c nh t đ nh v xây d ng, v giá thành xây ặ ng pháp này và đ c ấ ị ụ ự ươ ề ượ ể ả
ng v th tr ả d ng và ph i có kinh nghi m đ có th áp d ng đ ự bi ệ ế ệ ể ng. ề ị ườ t là ph i am t ả ườ
Khó khăn trong vi c c tính giá tr kh u hao. ệ ướ ị ấ
3. Ph ng pháp thu nh p: ươ ậ
e) Khái ni m ph ng pháp thu nh p: ệ ươ ậ
C s lý lu n c a ph ủ ộ ị ườ ị
i nhu n t i c a t ng lai có th nh n đ c t ươ ậ ủ t c các kho n l ị ệ ạ ủ ấ ả ng pháp này là giá tr th tr ậ ươ ả ợ ng c a m t tài s n bao ả ậ ượ ừ ể
ơ ở g m giá tr hi n t ồ tài s n.ả
Ph ơ ở ể ậ ổ
ậ i c a t ng pháp thu nh p d a trên c s chuy n đ i dòng thu nh p hàng năm t c các ằ ị ệ ạ ủ ấ ả ố ố
thành m t t ng s v n. Giá tr th tr kho n l ị ườ ng lai có th nh n đ ng b ng giá tr hi n t b t đ ng s n đó. ươ ộ ổ i nhu n t c t ự ị ể ậ ượ ừ ấ ộ ậ ươ ả ợ ả
Ph c chia thành 2 cách là ph ươ ự ng pháp v n hóa tr c ố
8
ươ ti p và ph ậ t kh u dòng ti n (DCF) ng pháp chi ng pháp thu nh p đ ượ ấ ươ ế ề ế
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
t kh u là ph ng pháp ấ ươ ị ủ ướ
ế ng pháp dòng ti n chi ế ấ ấ ả
ng lai v th i đi m hi n t ả i, có tính đ n y u t ề t kh u t ề ờ c tính giá tr c a tài t c các kho n thu, chi c a dòng ti n d ki n phát ự ế ủ l m phát và không ể ề ế ố ạ ệ ạ ế
ươ n đ nh c a thu nh p. Ph ươ s n b ng cách chi ằ ả sinh trong t ủ ị ổ ậ
f) Các nguyên t c và tr ng h p áp d ng: ắ ườ ụ ợ
• S d ng cao nh t và t
Nguyên t c áp d ng: ắ ụ
m c có th t nh t ấ ố
ấ ở ứ ề t nh t ả ả ố ệ ệ ề
• Nguyên t c l
ử ụ đ ượ đem l i giá tr l n nh t cho tài s n ( theo IVSC – 2000) ể ấ : là vi c s d ng tài s n t ệ ử ụ c trong đi u ki n cho phép v pháp lý, đi u ki n kh thi v tài chính và ạ ề ị ớ ề ả ấ
ướ
quy n s c tính giá tr c a b t đ ng s n luôn luôn ấ ộ ị ủ ề ử i ích nh n đ ậ ả c t ượ ừ
• Nguyên t c cung c u: ắ
ự ế ợ i mua. i ích t ươ ắ ợ d a trên các tri n v ng t ọ ể ự d ng g n li n v i d tính c a ng ề ớ ự ụ ng lai : ng lai, d ki n l ươ ủ ườ ắ
ầ giá tr th tr ạ ủ
ẩ
l ị ng cung và c u trên th tr ị ườ ầ ng, giá c có xu h ng thay đ i t ả i c a các l c ự ị ườ ộ ị ng phù h p vào ngày th m đ nh giá. Trên th ớ ngh ch v i ị ớ ầ ng b i s tác đ ng qua l ị l thu n v i c u và t ỷ ệ ở ự ợ ổ ỷ ệ ướ ậ
l ượ tr ườ cung.
Tr ng h p áp d ng: ườ ụ ợ
Ph ươ ự ơ ở ể ậ ổ
ậ ố ố ộ ố ớ ườ ị
t quá chi phí tr c ti p c a vi c s d ng hi n t ằ ng pháp thu nh p d a trên c s chuy n đ i m t dòng thu nh p h ng ng th m đ nh đ i v i tài s n có kh năng ả ẩ ệ ạ i ả ệ ử ụ ế ủ ự ự ặ ượ
năm thành m t t ng s v n. Do đó, th ộ ổ t o ra s th ng d tài chính v ư ạ đó.
Nh ng tài s n đ c ti p t c thuê mang l i s d ng. ả ượ ế ụ ữ ạ i thu nh p cho ng ậ ườ ử ụ
M t s đ u t có mang l i nhu n. ộ ự ầ ư i l ạ ợ ậ
g) Các b c ti n hành ph ng pháp thu nh p: ướ ế ươ ậ
ậ ả ộ
B c 1 ướ t c các y u t : Ướ ế ố c tính thu nh p trung bình hàng năm cho m t tài s n có tính đ n ế liên quan có tác đ ng đ n thu nh p. ậ ộ ế t ấ ả
ư ử t c các chi phí đ tr kh i thu nh p hàng năm nh s a ể ừ ậ ỏ
ấ ả ch a b o qu n đi u hành, … c tính t Ướ ề B c 2 ướ : ả ữ ả
9
B c 3 ướ : Tính thu nh p ròng ậ
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
B c 4 c tính giá tr thu h i c a tài s n vào cu i kì ướ : Ướ ồ ủ ả ố ị
B c 5 c tính t l chi ướ : Ướ ỉ ệ ế t kh u phù h p ợ ấ
ướ ứ ạ ấ ẩ ị
c ph c t p và khó khăn nh t trong vi c th m đ nh giá tr c a tài c hình thành nh th nào ị ủ ư ế
Đây là b s n b ng ph ằ ả mà có t l chi ỉ ệ ươ ế ng pháp thu nh p. Tùy vào ngu n v n đ ồ ng h p ng ng v i m i tr t kh u t ỗ ườ ớ ậ ấ ươ ứ ệ ố ượ ợ
ả ồ
ế tài s n, thì t l đây s là chi phí s d ng v n ch s h u ( r chi N u ngu n v n t ồ ỉ ệ ả ủ ỡ ữ vi c hình thành tài s n hoàn toàn là ngu n v n ch s h u ố ừ ệ e) t kh u ấ ở ế ố ủ ở ữ ử ụ ẽ ố
c tài tr hoàn toàn b i n vay ượ ả ở ợ ợ
d)
N u ngu n v n t ồ t kh u đây s là chi phí s d ng n vay ( r thì t l ế chi ỉ ệ ố ừ ệ ẽ vi c hình thành tài s n đ ợ ử ụ ấ ở ế
ồ ồ ừ ố ợ ở ả
chi N u ngu n hình thành tài s n đ vi c đi vay n thì t l ợ ả ượ ế ủ ở ữ v n ch s h u t kh u s là chi phí s d ng v n bình quân gia ố ử ụ c tài tr b i c 2 ngu n t ấ ẽ ỉ ệ
và t quy n (WACC) ế ừ ệ ề
Trong đó:
- E là v n ch s h u ủ ỡ ữ ố
-
- D là v n vay n ố ợ
Vi ế ệ Ở ệ ệ t Nam, thu thu nh p doanh nghi p ế ậ
tc là thu thu nh p doanh nghi p. ậ là 25%
- Re có th đ
c c tính t mô hình CAPM thông qua công th c: ể ượ ướ ừ ứ
Re = Rf + * ( Rm – Rf)
- Re là chi phí s d ng c a v n ch s h u đ i v i c phi u i
Trong đó:
-
ủ ở ữ ố ớ ổ ủ ố ử ụ ế
10
là h s beta c a c phi u i ủ ổ ệ ố ế
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
- Rf là su t l năm)
i phi r i ro (là su t sinh l i c a trái phi u chính ph có kì h n 2 ủ ấ ợ ủ ủ ế ạ ấ ợ
ị ấ
- Rm là su t sinh l ộ
ng đ ng, c xác đ nh b ng l y trung ằ t Nam dùng ch s VN Vi i c a danh m c th tr ụ i ch s trên th tr ử ị ườ ị ườ ợ ị ượ ở ấ ỉ ố ệ ấ
ợ ủ bình c ng su t sinh l Index.
ỉ ấ
mô hình CAPM: ph ươ ề ầ
i t Có hai cách tính t su t sinh l ợ ừ ng pháp gián ti p, trong c hai ph ế ủ ứ ợ ả ủ ủ
ng pháp tr c ti p và ế ự ươ ố ỉ ấ ng pháp đ u c n đ n ba thông s t su t ế ng và h s beta c a ngành kinh ị ườ ệ ố t Nam có ệ ố ủ Vi ở ệ
sau: ph ươ sinh l doanh b t đ ng s n. Tuy nhiên, vi c tính h s beta cho các công ty ệ ả th b thi u chính xác do các y u t ế ố i phi r i ro, m c bù r i ro c a th tr ấ ộ ế ể ị
• Ch s VN-Index thi u tính đ i di n cho danh m c th tr ng. ỉ ố ị ườ ụ ế ệ ạ
ố ệ ề ầ ộ ổ ổ
• Không có s li u v giá c phi u c a m t công ty c ph n n u công ty đó ế ủ ng OTC ứ ế ị ị
ế không niêm y t trên sàn giao d ch chính th c hay giá giao d ch trên th tr ị ườ không đ c công b . ố ượ
• M t s công ty niêm y t nh ng th i gian niêm y t không đ l n thì s li u ố ệ ủ ớ
chu i th i gian cũng không đ đ c l ộ ố ờ ỗ ờ ư ế ủ ể ướ ượ ế ng h s beta. ệ ố
ế ễ ị ị ớ ạ ở i h n b i
ổ quy đ nh v biên đ cũng làm nh h ộ • Giao d ch c phi u di n ra không liên t c và bi n đ ng giá b gi ưở ị ộ ế ng đ n đ tin c y c a s li u. ậ ủ ố ệ ụ ộ ề ế ả
ấ ộ ả
ng h s beta c a ngành kinh doanh b t đ ng s n chính ộ c tính m t cách gián ti p d a vào m t ộ ế ự
xác h n, có m t ph th tr ng ch ng khoán phát tri n nh c l Do đó, đ ể ướ ượ ộ ơ ươ ứ ị ườ ủ ệ ố ng pháp thay th là ế ướ M . ư ở ỹ ể
e ) đ
i v n ch s h u (R ươ ng pháp gián ti p, t su t sinh l ế ỉ ấ ợ ố ủ ở ữ ượ ướ c c
Theo ph tính nh sau: ư
E[R]VN = E[Rcùng ngành]USA + RPc + RPe
- E[R]VN là chi phí s d ng v n c a ngành đang xét t
Trong đó:
USA là chi phí s d ng v n c a ngành ho t đ ng t
i Vi t Nam ố ủ ử ụ ạ ệ
- E[Rcùng ngành]
- RPc là m c bù r i ro qu c gia
ng t i M ố ủ ạ ộ ử ụ ươ t ự ạ ỹ
- RPe là m c bù r i ro ngo i h i ạ ố
ủ ứ ố
11
ủ ứ
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
-
M . Đây là h s beta là h s beta c a m t ngành kinh doanh ộ ủ ở ệ ố ỹ
USA theo mô hình CAPM:
ệ ố không vay n .ợ
Sau đó tính E[Rcùng ngành]
Re = Rf + βi* ( Rm – Rf)
B c 6 ướ : Xác đ nh giá tr tài s n theo công th c: ị ứ ả ị
h) H n ch c a ph ng pháp ế ủ ạ ươ
C n ph i có tài li u chính xác và đòi h i th m đ nh viên ph i có ki n th c v ỏ ứ ề ệ ế ẩ ả ả ị
ầ tài chính. đ u t ầ ư
Khó khăn trong vi c xác đ nh dòng ti n chi ề ệ ị ế t kh u ấ
thì c n ph i bi t s p x p các d ng đ u t ầ ư ả ầ ế ắ ế . ầ ư ạ
ạ Khi có nhi u d ng đ u t ề ạ . 2. Th c tr ng: ự
Ở ư ng hàng t n kho căn h chung c chi m t ị i 84% trong ượ ố ng chung c phát tri n nóng, nên khi th ể ư ế ớ TP.HCM hi n nay thì th tr ị ườ ệ ng BĐS đi xu ng, l ồ ấ ề ộ ả ị ồ ồ ỉ
i pháp: tr ườ t ng giá tr t n kho, trong đó t n đ t n n ch kho ng 16%. ổ 3. Đ ra gi ề ả
C n ph i hoàn thi n nh ng ph ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s n. ữ ệ ả ầ ươ ị ấ ộ ả ẩ ị
ậ
ế
ế
ậ
C. K t lu n và ki n ngh ị 1. K t lu n ế
Kh ng đ nh đ ng pháp th m đ nh nào thích h p nh t đ xác đ nh ẳ ượ ươ ấ ể ẩ ợ ị ị ị c ph ư ồ
c: ị giá tr các căn h chung c t n kho. ộ 2. Đ ngh (khuy n ngh ) nh m nêu đ ế ề ằ ị ị ượ
12
c đi m c a t ng ph ng pháp ượ ụ ữ ữ ệ ắ ươ ủ ừ th m đ nh trong lĩnh v c th m đ nh các căn h chung c t n kho. ị Có nh ng bi n pháp kh c ph c nh ng nh ẩ ị ể ư ồ ự ẩ ộ
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
D. Tài li u tham kh o
ệ
ả
•
Hay Sinh, Tr n Bích Vân (2009), ầ Nguyên lý Th m đ nh giá, ẩ ị ợ NXB T ng h p, ổ
•
TP.H Chí Minh. ồ
Nguy n Ng c Vinh & Nguy n Quỳnh Hoa (2011), ễ ọ ấ ộ Th m đ nh giá b t đ ng ẩ ị
s n, ả NXB Lao đ ng - Xã h i, TP.H Chí Minh. ộ ộ ễ ồ
• Lu n văn Xác đ nh m c đ nh h ị ưở ộ
ấ tác đ ng đ n giá đ t ế qu n Ô Môn, Thành ậ ạ ứ ộ ả ơ ở ế ố ấ ở ử ụ ấ ậ
•
ng c a các y u t ủ và th c tr ng s d ng đ t làm c s cho vi c đ nh giá đ t ệ ị ph C n Th . ơ ự ố ầ
ổ liên b s 7-LB/TT Xây d ng – Tài chính – UBVGNN và T ng ự ư ng d n vi c phân lo i các h ng nhà, ẫ ướ ộ ộ ố ấ ệ ạ ạ
Thông t ả ấ ị C c qu n lý ru ng đ t ngày 30-9-1991 h ụ ấ h ng đ t và đ nh giá tính thu nhà, đ t. ạ ế
• Lu t đ t đai 2003 ậ ấ
• t Nam, B Tài Chính 2008. H th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi ẩ ệ ố ẩ ị ệ ộ
• Tiêu chu n th m đ nh giá qu c t 2005, tr ố ế ẩ ẩ ị ườ ẩ ng ĐH Marketing khoa th m
đ nh giá. ị
• Các chuyên đ t ề ố t nghi p chuyên ngành Th m đ nh giá các khóa K35. ẩ ệ ị
• Các website internet:
http://tdg.com.vn/index.php/dnews/638/1/Cac-yeu-to-anh-huong-den-gia-bat-dong- san.html
M C L C
Ụ
Ụ
13
Đ c
ng th m đ nh hàng t n kho
ề ươ
ẩ
ồ
ị
14
